Frivillig afståelse af del af ejendom til offentlig formål – betinget købsaftale – salg af stuehus

Spørgsmål Kan del af matr.nr. x og dele af matr.nr. xx, beliggende ---vej, jf. købsaftale herom, sælges skattefrit? Kan restejendommen efter frasalget og udstykningen sælges skattefrit for så vidt angår værdien, der kan henføres til stuehuset? Svar Ja Ja, se dog indstilling og begrundelse Beskrivelse af de faktiske forhold A afgik ved døden i 20xx. Boet behandles som bobestyrerbo ved advokat B. En offentlig myndighed henvendte sig til bobestyrer efter dødsfaldet, idet et byggeri med tilhørende anlæg ønskes placeret på dele af afdødes ejendom. Ejendommen er en landbrugsejendom. Afdøde havde boet på ejendommen hele sit liv. Det fremgår af ejendommens tingbogsattest, at ejendommen har et samlet areal på ca 70 ha følgende matrikler: Matr. x på ca 3 ha. Matr. xx på ca 36 ha Matr. xxx på ca 11 ha Matr xxxx på ca 21 ha. Matr. x og matr. xx udgør et sammenhængende område på ca 39 ha, mens matr. xxx, og matr. xxxx, udgør et sammenhængende areal på ca 32 ha. Ejendommen består således af to jordstykker, der ligger adskilt fra hinanden. Efter frasalget af en del af matr. xx og en del af matr. x er der et areal på i alt ca 39 ha tilbage. Den del af matr. x og matr. xx som Spørger beholder udgør ca 3 ha. Ejendommens stuehus og driftsbygninger ligger på den del af matr. xx og matr. x, som Spørger beholder. En offentlig myndighed har den x. 20xx indgået en betinget købsaftale med Spørger om køb af en del af Spørgers ejendom. Købsaftalen er betinget af, at der opnås skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. punktum. Der er ifølge den betingede købsaftale tale om et salg på ekspropriationslignende vilkår. Der er som nævnt tale om en landbrugsejendom. Den del af ejendommen, der overdrages ved den betingede købsaftale, udgøres af del af matr. nr. x og dele af matr.nr. xx og har efter udstykningen et forventet tinglyst grundareal på ca. 36 ha. Efter salget ejer Spørger fortsat beboelsesejendommen og et resterende jordareal på ca. 35 ha, idet den offentlige myndighed afslog at erhverve hele ejendommen. I den indgåede betingede købsaftale mellem Spørger og den offentlige myndighed aftales bl.a.: "SALG PÅ EKSPROPRIATIONSLIGNENDE VILKÅR 15.1 Køber erklærer, at Ejendommen skal anvendes i forbindelse med xxx. Køber erklærer, at alternativet til nærværende aftale er ekspropriation efter lov nr. 199 af 22. april 1941 om ekspropriation til formål vedrørende rets-, politi- og fængselsvæsenet. Parterne er enige om, at nedenstående vilkår er gældende for salget af Ejendommen: - Indgåelsen af Aftalen sker på den offentlige myndigheds initiativ, - Overtagelse sker som led i den offentlige myndigheds realisering af xxx på Ejendommen." Handlen er fra Sælgers (Spørgers) side bl.a. betinget af, "at handlen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt., herunder at købesummen anført i punkt 8.1 er skattefri for Sælger, og at skattemyndighederne ved bindende svar bekræfter dette." Købsaftalen er fra Købers side, dvs. fra den offentlige myndigheds side, bl.a. betinget af: Endelig økonomisk godkendelse af Købsaftalen, herunder godkendelse ved de bevilgende myndigheder samt Vurderingsstyrelsens samtykke. At der vedtages endelig lokalplan, der giver mulighed for opførelse af xxxx på Ejendommen og de omkringliggende matrikler. Endelig lokalplan anses for at foreligge, når klagefristen i henhold til planlovens § 58, jf. planbekendtgørelsen § 2, er udløbet, og lokalplan er upåklaget. Såfremt de nævnte betingelser ikke er opfyldt eller skriftligt frafaldet senest den x. 20xx, kan Køber træde tilbage fra Købsaftalen, og Parterne skal ikke have noget krav mod hinanden som følge heraf. Køber kan ved skriftlig meddelelse til Sælger udskyde fristen til opfyldelse af Købers betingelser med op til 6 måneder (til den xx. 20xx. Købaftalen er fra Sælgers side (Spørgers) side betinget af, at handelen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt. Såfremt betingelsen ikke er opfyldt senest den 1. juli 2026, kan Sælger træde tilbage fra købsaftalen, og Parterne har ikke noget krav imod hinanden som følge af heraf. Uanset foranstående er Køber dog forpligtet til at betale Sælgers advokatomkostninger i henhold til købsaftalen. I punkt 16.1 bestemmes: "Køber dækker Sælgers rimelige omkostninger til advokatbistand i forbindelse med handlen under forudsætning af, at Sælgers advokat fremlægger et timeregnskab/en salærredegørelse, der redegør for den medgåede tid. Sælgers advokat sender endelig faktura snarest muligt efter Overtagelsesdagen, idet faktura bedes udstedt til Køber. Det samlede beløb inkl. rådgivning vedrørende bindende forhåndsbesked fra Skat kan dog maksimalt udgøre xxx kr. ekskl. moms." Overtagelsesdagen er fastsat til den 1. i måneden en måned efter, at samtlige betingelser er opfyldt eller frafaldet. Købesummen for ejendommen er i den betingede købsaftale er aftalt til xxxxxx kr. ekskl. moms. Købesummen er fastsat som et vægtet gennemsnit af to ejendomsmæglere indhentet af uvildige vurderingsmænd udpeget af Dansk Ejendomsmæglerforening efter besigtigelse af ejendommen. Parterne erklærer sig i købsaftalen enige om, at købesummen svarer til den reelle markedsværdi for ejendommen. Købesummen er svarende til cirka kr. xx pr. m 2 , hvilket giver en samlet købesum på xxxxxx kr. ekskl. moms. Såfremt den endelige udstykning af ejendommen medfører, at der udstykkes flere eller færre m 2 end de forudsatte ca. 86 ha, reguleres købesummen med kr. xx pr. m 2 . Købesummen reguleres således forholdsmæssigt i både op- eller nedadgående retning. Reguleringen af købesummen sker på baggrund af det endelige udstykningsrids. Parterne er enige om, at den endelige opgørelse af købesummen så vidt muligt udarbejdes før overtagelsesdagen. Den offentlige myndighed har den x.x.20xx udarbejdet et notat om bemyndigelse til at købe matrikler ved xxx i henhold til Lov nr. 199 af 22. april 1941 om Ekspropriation til Formaal vedrørende Rets, Politi- og Fængselsvæsenet. Spørgernes ejendom er omfattet af notatet. Det anføres bl.a. i notatet, at den offentlige myndighed som ekspropriationsvilje i henhold til Lov nr. 199 af 22. april 1941 om Ekspropriation til Formaal vedrørende Rets, Politi- og Fængselsvæsenet bekræfter at være indstillet på at ekspropriere del af matr. x og mart. xx hvis der ikke indgås en frivillig købsaftale vedrørende ejendommen, idet den anses for at være nødvendig til realisering af projektet. I henhold til dialog mellem Justitsministeriet og den offentlige myndighed, er kompetencen til at foretage køb på eksproprieringsvilkår - eller om nødvendigt en ekspropriering - overdraget fra Justitsministeriet til den offentlige myndighed. Justitsministeriet har som grundlag herfor vurderet, at 1941-loven kan bruges som hjemmelsgrundlag. Justitsministeriet har bekræftet, at den offentlige myndighed kan udnytte hjemlen i § 1 i lov nr. 199 af 22. april 1941 under forudsætning af, at den offentlige myndighed vurderer, at betingelserne herfor er opfyldte. C Kommune har udarbejdet lokalplan, der muliggør opførelsen af bebyggelsen med tilhørende anlæg i C Kommune. Lokalplanen omfatter Spørgers ejendom og de øvrige ejendomme, som den offentlige myndighed påtænker at erhverve for at kunne realisere projektet. Det fremgår af lokalplanen, at formålet med lokalplanen er: "Lokalplanen giver mulighed for at opføre [bebyggelsen med tilhørende anlæg] ved X-by. Bebyggelsen med tilhørende anlæg vil få et areal på ca. xx ha og derudover udlægges der areal til parkering, vej, natur, beplantningsbælter o.l. Samlet dækker lokalplanen et areal på ca. xx ha. Lokalplanen sikrer bl.a., at der afdækkes med beplantningsbælter på flere sider, samt at der er mulighed for at etablere regnvandsløsninger, der muliggør nedsivning i et OSD-område. Samtidig udlægges et større areal til natur for at understøtte biodiversiteten. Vejadgangen til xxxx fastlægges til en ny adgangsvej fra ---vej." Lokalplan består af følgende delområder: Område I: Bebyggelse og dertilhørende grønne områder, opholdsarealer og parkering Område II: Vej, ankomstområde, parkering, regnvandsbassiner og tekniske anlæg. (Man ønsker, at de tekniske anlæg skal kunne serviceres uden, at det er nødvendigt at komme ind på selve anlæggets området). Område III Ubebygget zone, beplantningsbælte og regnvandsbassiner mv. Område IV Grønt område udlagt til natur. Den del af Spørgers ejendom, der på betinget skøde, afstås til den offentlige myndighed, udgøres dels af området, der ligger i område I og II, dels af områder, der ligger uden for lokalplanområdet. Omkring 19 ha af det jordstykke på 39 ha, der består af matr. x og matr. xxx, er udlagt til det formål, der omhandles i lokalplanen. Efter overdragelsen til den offentlige myndighed vil Spørger have et areal af en størrelse på ca. 3 ha. tilbage det jordstykke, hvoraf størstedelen afhændes til den offentlige myndighed. Stuehus og driftsbygninger ligger på dette areal. Udover hvad der er nødvendigt til formålet, erhverver den offentlige myndighed således et areal af en størrelse på omkring 17 ha. Den offentlige myndighed har udtalt, at årsagen til, at den offentlige myndighed har fundet det nødvendigt at erhverve arealer i det omfang, det er indgået i købsaftalerne, er, at den offentlige myndighed anser det for sandsynligt, at den offentlige myndighed under alle omstændigheder ville blive pålagt at overtage arealer i det aftalte omfang. For så vidt af angår Spørgernes ejendom har den offentlige myndighed udtalt følgende: "For så vidt angår ---vej x, er baggrunden for den indgåede aftale grundejerens adgang til ved ekstension at kræve arealerne overtaget. Den offentlige myndighed har noteret sig, at ekstension eksplicit er lovfæstet i både ekspropriationsprocesloven og vejlovens processuelle regler, og at det herudover må anses for et almindeligt princip, som grundejeren også ville kunne påberåbe sig ved ekspropriation efter 1941-loven. Det beror på en konkret vurdering, om betingelserne for ekstension kan anses opfyldt. Det afgørende må være, om "den tilbageblivende del af ejendommen bliver så lille eller således beskaffen, at den ikke hensigtsmæssigt kan bevares som selvstændig ejendom eller udnyttes på rimelig måde", jf. f.eks. ordlyden af ekspropriationsproceslovens § 16. Til brug herfor har den offentlige myndighed modtaget grundejerens redegørelse af x. xx.20xx samt en uvildig landbrugsfaglig vurdering af xx. xxx.20xx. Det er på denne baggrund den offentlige myndigheds vurdering, at betingelserne for ekstension må anses opfyldt vedrørende de yderligere arealer, der er indgået købsaftale om. Det bemærkes supplerende hertil, at matr.nr. x og xx samlet udgør ca. 39 ha. Heraf skal ca 2 ha anvendes til det påtænkte formål, og cirka 17 ha af matr.nr. x og xx kan blive pålagt restriktioner, såsom ingen høj beplantning og alene landbrugsmæssig færden. Den offentlige myndighed har indgået aftale om køb af i alt ca. 36 ha af matr.nr x og matr. xx" Skattestyrelsen har spurgt Kommissarius om der efter praksis er en overgrænse for, hvor stort et areal kan være for, at det efter ekspropriationsproceslovens § 16 anses for at være så lille, at det ikke hensigtsmæssigt kan bevares som selvstændig ejendom eller udnyttes på rimelig måde. Ligeledes har Skattestyrelsen spurgt Kommissarius, om der kan siges noget generelt om, hvordan "udnyttes på rimelig måde" efter praksis fortolkes. Kommissarius har udtalt, at der kun er sparsom praksis for området for ekstension, især sparsom praksis hvor emnet har været genstand for tvist/uenighed, og hvor anlægsmyndigheden ikke af egen drift har tilbudt at overtage hele ejendommen. Det må ifølge Kommissarius bero på en samlet vurdering af ejendommen før afståelsen vis a vis ejendommen efter afståelsen - ejendommens karakter, omfang, drift og brug. For så vidt angår den konkrete ejendommen anfører Kommissarius, at hun ikke har haft oplysninger nok til at kunne vurdere, om Spørger kan forlange, at der sker ekstension. Spørgernes opfattelse og begrundelse Spørgsmål 1 Repræsentanten finder, at spørgsmålet bør besvares med et "Ja", idet der alternativt til et salg i frivillig handel vil blive gennemført en ekspropriation. Spørgsmål 2 Repræsentanten finder at spørgsmålet bør besvares med et "Ja" Repræsentanten anfører, at boet efter salget fortsat har stuehuset med et jordtilliggende. Ejendommen ville af boet kunne sælges skattefrit for så vidt angår stuehuset, idet afdøde har beboet ejendommen, hvorfor boet også bør kunne sælge stuehuset skattefrit efter frasalget af dele af jorden, da dette er sket på ekspropriationslignende vilkår. Repræsentanten har endvidere anført, at hendes spørgsmål er foranlediget af, at hvis der gives "medhold" i, at svaret er "Ja" til, at salget til den offentlige myndighed sker på ekspropriationslignende vilkår, vil der blive gennemført en udstykning, idet den offentlige myndighed erhverver en andel af afdødes ejendom. Dødsboet står herefter tilbage med restejendommen bestående af beboelsesejendommen. Normalt skal der være en reel beboelse også efter udstykningen for at skattefriheden på beboelsesejendommen gælder, men i og med, at der er tale om et dødsbo, kan afdøde selvsagt ikke bebo restejendommen/beboelsen efter udstykningen/salget til den offentlige myndighed. Eftersom forholdet opstår ved et ekspropriationslignende tiltag, er det repræsentantens opfattelse, at dødsboets senere salg af beboelsesejendommen kan ske skattefrit, da et salg i ejers A’s levende live ville kunne ske skattefrit, da A har beboet ejendommen i mange år forud for sin død - og salget på ekspropriationslignende vilkår sker først efter A’s død. Skattestyrelsens indstilling og begrundelse Spørgsmål 1 Det ønskes bekræftet, at del af del af matr.nr. x og dele af matr.nr. xx beliggende ---vej, jf. købsaftale herom - kan sælges skattefrit. Begrundelse Spørger ønsker at afstå sin ejendom til en offentlig myndighed på ekspropriationslignende vilkår. Ejendommen skal anvendes i forbindelse med opførsel af en bebyggelse med tilhørende anlæg, og der er indgået en betinget købsaftale om overdragelsen. Skattestyrelsen bemærker indledningsvis, at dødsboet skattemæssigt træder i afdødes sted ved salg af fast ejendom, jf. dødsboskattelovens § 27, stk. 2. Den offentlige myndighed er ifølge den betingede købsaftale indstillet på at ekspropriere ejendommen, hvis ikke der indgås en frivillig købsaftale, idet dette anses for nødvendigt for at kunne opføre xxx. Hjemlen til at ekspropriere arealet udgøres af Lov nr. 199 af 22. april 1941 om Ekspropriation til Formål vedrørende Rets-, Politi- og Fængselsvæsenet. Det følger af § 1 i denne lov, at justitsministeren ved ekspropriation kan erhverve grunde og bygninger, der tilhører private, når det skønnes nødvendigt for at opføre, udvide og indrette bygninger til rets-, politi og fængselsvæsenet eller for at tilvejebringe de nødvendige arealer for disse bygninger. Justitsministeriet har bekræftet, at de kan udnytte hjemlen i denne lov under forudsætning af, at den offentlige myndighed vurderer, at betingelserne herfor er opfyldt. Skattestyrelsen bemærker, at en erstatning som udgangspunkt beskattes som det beløb eller den indtægt, som erstatningen træder i stedet for. Når erstatningen træder i stedet for en afståelsessum ved salg af fast ejendom, omfattes salget af ejendomsavancebeskatningsloven, medmindre salget sker som et led i næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Som udgangspunkt vil erstatninger omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven være skattepligtige efter lovens § 1, medmindre betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, er opfyldt. Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk.1, 1. pkt., medregnes fortjeneste ikke, når den er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk.1, 2. pkt. Følgende betingelser skal være opfyldt på aftaletidspunktet for, at overdragelse af fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk.1, 2. pkt.: 1) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål. 2) Det skal på aftaletidspunktet kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet. Ad 1) Lov nr. 199 af 22. april 1941 om Ekspropriation til Formål vedrørende Rets-, Politi- og Fængselsvæsenet indeholder hjemmel til, at justitsministeren kan ekspropriere fast ejendom til opførelser af en bebyggelse til det påtænkte formål. Endvidere har Justitsministeriet bekræftet, at den offentlige myndighed kan udnytte denne hjemmel. Skattestyrelsen finder på den baggrund, at der for så vidt angår den del af Spørgers ejendom, der ligger inden for lokalplanområdet, dvs. i lokalplanens delområde I (Fængsel og dertilhørende grønne områder, opholdsarealer og parkering) og delområde II (Vej, ankomstområde, parkering, regnvandsbassiner og tekniske anlæg) er direkte hjemmel til at ekspropriere områderne. For så vidt angår den del af Spørgers ejendom, der ligger uden for lokalplanområdet, og som ved den betingede købsaftale sælges til den offentlige myndighed, er 1941-loven om ekspropriation til fængselsformål mv. efter Skattestyrelsens opfattelse ikke direkte anvendelig. Det bemærkes dog, at det følger af ekspropriationsproceslovens § 16, at ejeren (i denne sag Spørger) under visse betingelser har mulighed for at kræve, at den offentlige myndighed foretager ekspropriation af hele ejendommen (ekstension). Dette gælder, når den tilbageblivende del af ejendommen bliver så lille eller således beskaffen, at den ikke hensigtsmæssigt kan bevares som selvstændig ejendom eller udnyttes på rimelig måde. Skattestyrelsen vurderer på baggrund af de indhentede udtalelser fra den offentlige myndighed og Kommissarius generelle udtalelse, at det må lægges til grund, at den offentlige myndighed vil være forpligtet til at ekspropriere hele den del af Spørgers ejendom, der er indgået aftale om, hvis Spørger kræver dette. På den baggrund finder Skattestyrelsen, at betingelsen om, at der er ekspropriationshjemmel i lovgivningen er opfyldt. Der kan herved også henvises til SKM2026.373.SR og SKM2026.374.SR . Ad 2) Efter denne betingelse skal der være vilje til at ekspropriere ejendommen på aftaletidspunktet, dvs. at det skal kunne sandsynliggøres, at den ekspropriationsberettigede myndighed ville ekspropriere, hvis der ikke kan opnås en frivillig aftale med den private part. Da der er indgået en politisk aftale om opførsel af byggeriet, og da C Kommune har vedtaget et udkast til en lokalplan i henhold til hvilken, det skal opføres på et nærmere bestemt areal, må det anses overvejende sandsynligt, at Spørgers ejendom vil blive eksproprieret, hvis ikke der indgås en frivillig aftale om, at Spørger sælger ejendommen til den offentlige myndighed. Efter Skattestyrelsens opfattelse kan det dog først anses for tilstrækkeligt sikkert, når C Kommune har endeligt har vedtaget og offentliggjort en lokalplan, der giver mulighed for, at byggeriet kan opføres på ejendommen og de omkringliggende matrikler. Det bemærkes i denne forbindelse, at den indgåede købsaftale fra den offentlige myndigheds side er betinget af, at der vedtages en endelig lokalplan, der giver mulighed for at opføre det omhandlede byggeri på ejendommen og de omkringliggende matrikler. Endelig lokalplan anses ifølge den betingede købsaftale for at foreligge, når klagefristen i henhold til planlovens § 58, jf. planbekendtgørelsens § 2, er udløbet, og lokalplanen er upåklaget. Aftalen kan således først anses for indgået i skattemæssig forstand, når bl.a. denne betingelse er opfyldt. Det må endvidere anses for dokumenteret, at den offentlige myndighed er indstillet på at ekspropriere bl.a. den omhandlede ejendom, hvis der ikke indgås en frivillig købsaftale vedrørende det areal, som den omhandlede ejendom indgår i, idet den offentlige myndighed i et notat bekræfter ekspropriationsviljen i henhold til Lov nr. 199 af 22. april 1941. Det bemærkes i denne forbindelse at også avancer ved frivillig afståelse af arealer, der kan forlanges medeksproprieret (ekstension) er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt., og skal således ikke medregnes til den skattepligtige indkomst. Dette følger af SKM2020.92.SR og SKM2026.373.SR og SKM2026.374.SR . Det er på baggrund af ovenstående Skattestyrelsens opfattelse, at der foreligger ekspropriationshjemmel i den relevante lovgivning på området, ligesom det er dokumenteret, at der foreligger ekspropriationsrealitet og ekspropriationsvilje. Skattestyrelsen finder herefter, at betingelserne for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt., er opfyldt. Den omhandledes ejendom vil således i henhold til den indgåede købsaftale kunne overdrages skattefrit for x mio. kr. i henhold til den indgåede betingede købsaftale, når de suspensive betingelser i købsaftalen, herunder vedtagelse af endelig lokalplan, er opfyldt. Skattestyrelsen finder således, at der bør svares "Ja" til spørgsmål 1. Det forudsættes herved, at der opnås en avance i forbindelse med salget af ejendommen. Det er på baggrund af ovenstående Skattestyrelsens opfattelse, at der foreligger ekspropriationshjemmel i den relevante lovgivning på området, ligesom det er dokumenteret, at der foreligger ekspropriationsrealitet og ekspropriationsvilje. Skattestyrelsen finder herefter, at betingelserne for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt., er opfyldt. Den omhandlede ejendom vil således i henhold til den indgåede købsaftale kunne overdrages skattefrit for xxxxx kr. i henhold til den indgåede betingede købsaftale, når de suspensive betingelser i købsaftalen, herunder vedtagelse af endelig lokalplan, er opfyldt. Skattestyrelsen finder således, at der bør svares "Ja" til spørgsmål 1. Det forudsættes herved, at der opnås en avance i forbindelse med salget af ejendommen. Indstilling Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja". Spørgsmål 2 Det ønskes bekræftet, at restejendommen efter frasalget og udstykningen kan sælges skattefrit for så vidt angår værdien, der kan henføres til stuehuset. Begrundelse Skattestyrelsen forstår spørgsmålet således, at der spørges, om den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, kan sælges skattefrit efter udstykningen af arealet til den offentlige myndighed. Skattestyrelsen bemærker indledningsvis, at restejendommen efter frasalget, dels vil bestå af den del af matr. x, af matr. xx, som Spørger ikke afstår, og hvorpå stuehus og driftsbygninger er beliggende, tilsammen ca 3 ha, og dels af matr. 1 xxx og matr. xxxx De to sidste matrikler udgør et sammenhængende areal på ca 32 ha, der ligger adskilt fra den del af ejendommen, hvor stuehus og driftsbygninger er beliggende. Skattestyrelsen bemærker endvidere, at det følger af dødsboskattelovens § 27, stk. 2, 2. pkt., at ved et dødsbos afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet er omfattet ejendomsvurderingslovens § 3, stk.1, nr. 2 eller 3, skal den del af en gevinst, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, ikke medregnes ved opgørelsen af bobeskatningsindkomsten, såfremt denne del af gevinsten ved en afståelse før dødsfaldet ville have været skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9. Den nævnte bestemmelse i dødsbobeskatningslovens § 27, stk. 2, angår bl.a. landbrugsejendomme, da landbrugsejendomme er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 3, stk.1, nr. 2. Skattestyrelsen bemærker endelig, at det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, at ved afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet anses for en landbrugs- eller skovejendom efter ejendomsvurderingsloven, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes. Det er oplyst, at den nu afdøde ejer af ejendommen, A, beboede ejendommens stuehus frem til sin død. Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, at han - hvis han havde solgt ejendommen og opfyldt nogle nærmere angivne betingelser - ved opgørelsen af ejendomsavancen ikke skulle have medregnet den del af fortjenesten, der vedrørte stuehuset med tilhørende grund og have. Udover at ejendommen er en landbrugsejendom, og at ejeren i en del af eller i hele ejerperioden har beboet stuehuset, havde skattefriheden efter ejendomsavancebeskatningsloven 9, jf. § 8, stk. 1, 2. pkt. være betinget af: 1) at det samlede areal af den til stuehuset tilhørende grund og have er mindre end 1.400 m 2 eller 2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes fra dette areal eller 3) en udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 procent af restarealet eller den bestående bebyggelse. Forudsat at den omhandlede ejendom også efter frasalget i vurderingsmæssig henseende er en landbrugsejendom, dvs. er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, og forudsat at ovennævnte betingelser er opfyldt, kan det herefter bekræftes, at den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, kan sælges skattefrit efter frasalget og udstykningen af arealet omfattet af spørgsmål 1. Indstilling Det indstilles herefter, at Skatterådet svarer "Ja, se dog indstilling og begrundelse" til Spørgsmål 2. Skatterådets afgørelse og begrundelse Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling. Lovgrundlag, forarbejder og praksis Spørgsmål 1 Lovgrundlag Ejendomsavancebeskatningslovens § 1 Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov. Stk. 2. Loven gælder ikke for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej. Ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1 : Fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation, medregnes ikke. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Fortjeneste indvundet ved afhændelse efter § 34 i lov om forurenet jord medregnes heller ikke. Lov om Ekspropriation til Formaal vedrørende Rets-, Politi- og Fængselsvæsenet §1 Justitsministeren kan ved Ekspropriation erhverve private tilhørende Grunde og Bygninger, der skønnes fornødne til Opførelse, Udvidelse eller Indretning af Bygninger til Rets-, Politi- eller Fængselsvæsenet eller til Tilvejebringelse af de nødvendige Arealer for disse. § 2 I Mangel af Overenskomst om Erstatningens Størrelse bliver denne at fastsætte af to uvildige, inden Retten udmeldte Mænd. Hver af Parterne kan ved Henvendelse til Retten inden fire Uger efter Afhjemlingen forlange, at der afholdes Omvurdering ved fire inden Retten udmeldte Mænd. I øvrigt finder Bestemmelserne om Syn og Skøn i Lov om Rettens Pleje Kapitel 19 Anvendelse med de fornødne Lempelser. Lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom § 16 Medfører afståelse af en del af en fast ejendom, at den tilbageblivende del af ejendommen bliver så lille eller således beskaffen, at den ikke hensigtsmæssigt kan bevares som selvstændig ejendom eller udnyttes på rimelig måde, kan ejeren fordre, at hele ejendommen overtages af anlægsmyndigheden. Stk. 2. Hvis erstatningen for ejendommens værdiforringelse må antages at komme til at stå i åbenbart misforhold til restejendommens værdi, kan anlægsmyndigheden fordre hele ejendommen afstået. Stk. 3. Bestemmelsen i stk. 1 og 2 finder med de fornødne lempelser anvendelse, når en del af en ejendom bliver afskåret, og når der foretages ekspropriation i de i § 2, nr. 1 og 2, omhandlede tilfælde. Praksis TfS 1995, 575HD Dommen tog stilling til, hvornår betingelserne for skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. var opfyldt. Dommen drejede sig nærmere om, hvorvidt et vederlag, der blev udbetalt ved en frivillig aftale om rådighedsindskrænkning over en del af en ejendom med et menighedsråd, var skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. Menighedsrådet havde ikke selv ekspropriationskompetence. Kommunen kunne have eksproprieret til formålet, men efter det oplyste var kommunen ikke inddraget i forhandlingerne forud for aftalens indgåelse, og det kunne ikke lægges til grund, at aftalen helt eller delvist blev indgået til varetagelse af forhold, som kommunen havde tilkendegivet en væsentlig planlægningsmæssig interesse i. Højesteret fastslog i dommen at det efter formålet med ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. (salg til en erhverver der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere) ikke i sig selv udelukker skattefrihed efter denne bestemmelse, at aftalen indgås med en ikke-ekspropriationsberet-tiget, og at vederlaget betales af denne, mens kompetencen til i givet fald at foretage ekspropriation tilkommer en anden. Endvidere udtalte retten, at det efter sammenhængen med ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 1. pkt., imidlertid måtte være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået. Højesteret fandt dog, at de angivne betingelser for skattefritagelse ikke var opfyldt i sagen. SKM2026.373.SR En offentlig myndighed ønsker at erhvervet et areal i A Kommune med henblik på at opføre en bebyggelse med tilhørende anlæg. I den forbindelse har den offenlige myndighed indgået en betinget købsaftale med Spørgerne med henblik på at erhverve deres ejendom til dette formål. Der er tale om en landbrugsejendom på xx m2. Ejendommen er under ombygning, idet Spørgerne har påbegyndt en tilbygning til stuehuset. Skatterådet bekræftede, at den aftalte afståelsessum på x mio. kr. ved det påtænkte salg kan anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens regler om skattefrihed for ekspropriation, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt., uanset at der indgås en frivillig aftale om salg. Dette gælder også for arealer, som Spørgerne kan forlange medeksproprieret (ekstension).Tilsvarende bekræftede Skatterådet, at forgæves afholdte byggeomkostninger på xx kr. inkl. moms vedrørende tilbygningen til stuehuset er omfattet af bestemmelsen, således at de afholdte udgifter kan indgå i opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. Skatterådet lagde dels vægt på, at der på tidspunkter for indgåelse af aftalen om overdragelse af ejendommen er hjemmel i lovgivningen til at ekspropriere ejendommen til det påtænkte formål, dels at der - når de suspensive betingelser i købsaftalen, herunder vedtagelse af endelig lokalplan, er opfyldt - må anses at foreligge ekspropriationsrealitet og ekspropriationsvilje. Det måtte således anses for tilstrækkeligt sikkert, at den offentlige myndighed ville ekspropriere ejendommen, hvis ikke der indgås en frivillig aftale om overdragelse af ejendommen. SKM2026.374.SR En offentlig myndighed ønsker at erhvervet et areal i A Kommune med henblik på at opføre en bebyggelse med tilhørende anlæg. I den forbindelse har den offenlige myndighed indgået en betinget købsaftale med Spørger med henblik på at erhverve hans ejendom til dette formål. Der er tale om en landbrugsejendom på xx m2. Skatterådet bekræftede, at den aftalte afståelsessum på x mio. kr. ved det påtænkte salg kan anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens regler om skattefrihed for ekspropriation, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt., uanset at der indgås en frivillig aftale om salg. Dette gælder også for arealer, som Spørgerne kan forlange medeksproprieret (ekstension). Skatterådet lagde dels vægt på, at der på tidspunkter for indgåelse af aftalen om overdragelse af ejendommen er hjemmel i lovgivningen til at ekspropriere ejendommen til det påtænkte formål, dels at der - når de suspensive betingelser i købsaftalen, herunder vedtagelse af endelig lokalplan, er opfyldt - må anses at foreligge ekspropriationsrealitet og ekspropriationsvilje. Det måtte således anses for tilstrækkeligt sikkert, at den offentlige myndighed ville ekspropriere ejendommen, hvis ikke der indgås en frivillig aftale om overdragelse af ejendommen. SKM2024.511.SR Sagen vedrørte den skatte- og momsmæssige behandling af en afståelse af en del af Spørgeres ejendom til Energinet Eltransmission på ekspropriationslignende vilkår, i forbindelse med opførsel af en ny transformerstation. Der var hjemmel til ekspropriation i Elsikkerhedslovens § 27, og Sikkerhedsstyrelsen havde afgivet en vejledende udtalelse om, at sikkerhedsstyrelsen ville påbegynde en egentlig ekspropriationssag efter reglerne i elsikkerhedslovens § 27, såfremt de berørte lodsejere ikke ville indgå frivillig aftale og Energinet Eltranmission ansøgte om det. Skatterådet bekræftede, at spørger 1 kunne afstå en del af ejendommen, uden at medregne den skattepligtige fortjeneste til sin skattepligtige indkomst, efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt. Den del af spørgers ejendom, der afstås, var omfattet af en lokalplan, hvorefter arealerne var byzone. Lokalplanen muliggjorde erhvervsbyggeri på hele området, og derfor kunne arealerne momsmæssigt kvalificeres som byggegrunde. Afståelsen var derfor omfattet af undtagelsen til fritagelsen for levering af fast ejendom. SKM2020.92.SR Skatterådet kunne bekræfte, at avance opnået ved frivillig afståelse af en del af en landbrugsejendom, ikke skulle medregnes til den skattepligtige indkomst, jf. bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt. Dette gjaldt også avance ved afståelse af areal, der af ejeren kunne forlanges medeksproprieret (ekstension) efter vejlovens § 104, stk. 1. SKM2011.696.SR Skatterådet bekræftede, at fortjeneste ved salg (erstatning) af spørgers ejendom ville være skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven § 11. Spørger havde anmodet Sikkerhedsstyrelsen om en vejledende udtalelse. Sikkerhedsstyrelsen tilkendegav, at hvis Køber i forbindelse med projektet måtte ansøge Sikkerhedsstyrelsen om tilladelse til ekspropriation, fordi nogle af de berørte grundejere ikke ville indgå frivillige aftaler, ville Sikkerhedsstyrelsen påbegynde en ekspropriationssag efter stærkstrømslovens § 18. Erstatningen blev herefter anset som skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11. SKM2009.349.SR Spørger ejede en ejendom fordelt på 3 matrikler: 5a, 4cs og 1bb. Hovedparten af ejendommen var beliggende i et område, der efter et kommuneplantillæg, vedtaget af byrådet den 21. januar 2009, var udlagt til boligformål samt kollektive anlæg. Det samlede areal at matrikel nr. 4cs og 5a udgjorde omkring 50 ha, hvoraf de 43 ha var omfattet af kommuneplanen. De sidste 7 ha var fredskov, som lå udenfor kommuneplanen. Matrikel nr. 1bb, med et areal på ca. 14 ha landbrugsjord, var heller ikke omfattet af kommuneplanen. Byrådet tilkendegav ved beslutning af 18. februar 2009 vilje til ekspropriation vedrørende det kommuneplanlagte område på ca. 43 ha af matrikel nr. 5a og 4cs, såfremt det efter forhandling ikke lykkedes at opnå en frivillig aftale med ejeren om køb. Af referatet fra byrådsmøde af 11. marts 2009 fremgik, at spørger under en sag om delekspropriation måtte antages at kunne gøre overtagelsesreglen gældende, således at en ekspropriation ville kunne komme til at omfatte hele ejendommen. Skatterådet fandt, at kommunen kunne de 43 ha af matrikel nr. 5a og 4cs uden beskatning af avancen for spørger, jf. § 11, stk. 1, 2. pkt. (nuværende stk. 2) i ejendomsavancebeskatningsloven. Der var henvist til, at der var såvel ekspropriationshjemmel som -vilje. Det var endvidere Skatterådets opfattelse, at kommunen kunne overtage de 7 ha fredskov af matrikel nr. 5a og 4cs samt de 14 ha landbrugsjord beliggende på matrikel nr. 1bb uden beskatning af avancen for spørger. Der var herved henvist til, at restarealer, som spørger, med hjemmel i § 16 i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation af fast ejendom, kunne begære omfattet af ekspropriationen på grund af, at arealet ikke herefter kunne anvendes rimeligt, ligeledes var omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11. Ved besvarelsen forudsattes, at restarealet på 21 ha, fordelt på 7 ha fredskov og 14 ha landbrugsjord, ikke kunne blive en selvstændig ejendom. SKM2009.301.SR Spørger ejede en fast ejendom på i alt 7,1670 ha, bestående af matrikel nr. 10 d. En lokalplan, vedtaget af Byrådet den 24. september 2008, udlagde et areal på ca. 21,6 ha til boligområde. En del af planområdet, ca. 4,6 ha, var ejet af spørger. Kommunen havde forhandlet med spørger om køb af de 4,6 ha. Restejendommen, beliggende udenfor lokalplansområdet, udgjorde i alt ca. 2,5 ha. I forbindelse med forhandlinger om overdragelse af de 4,6 ha tilkendegav spørger, at kommunen tillige overtog 1,23 ha af restejendommens 2,5 ha, beliggende udenfor lokalplansområdet, da han ikke mente, at arealet kunne udnyttes hensigtsmæssigt efter et salg af de 4,6 ha. De 1,23 ha lå i forlængelse af 1,27 ha, der tilsammen udgjorde restejendommen. Byrådet besluttede på et rådsmøde at godkende økonomiudvalgets indstilling om at indlede en ekspropriationssag med henblik på ekspropriation af de 4,6 ha, såfremt der ikke kunne indgås frivillig aftale om køb om arealet. Endvidere besluttede byrådet at overtage de 1,23 ha i forbindelse med ekspropriationen af de 4,6 ha i henhold til planlovens § 50, jf. vejlovens § 51, stk. 3. Det var Skatterådets opfattelse, at Byrådet bade havde hjemmel til og havde udtryk vilje til ekspropriation af de 4,6 ha, som var omfattet af lokalplanen. Salget af denne del af ejendommen til kommunen ville derfor ikke udløse beskatning hos sælger. Vedrørende salget af de 1,23 ha til kommunen udtalte Skatterådet, at kommunen kunne blive forpligtet til at overtage den resterende del af en ejendom efter § 16 i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom. I henhold til denne bestemmelse kunne ejeren fordre, at hele ejendommen overtages af anlægsmyndigheden, hvis afståelsen af en del af ejendommen medfører, at den tilbageblivende del af ejendommen blev så lille eller således beskaffen, at den ikke hensigtsmæssigt kunne bevares som selvstændig ejendom eller udnyttes på en rimelig måde. Skatterådet var dog af den opfattelse, at salget af de 1,23 ha ikke var omfattet af denne bestemmelse, da spørger ikke havde krævet hele ejendommen afstået, men alene en del af restejendommen. Salget af de 1,23 ha skulle derfor betragtes som en frivillig afståelse af fast ejendom, der ville udløse beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven. SKM2008.1016.SR Spørger kunne ikke sælge hele sin ejendom skattefrit på ekspropriationslignende vilkår. Der forelå i sagen en kommuneplan, der omfattede den del af en fast ejendom, som en kommune ønskede at købe, og der var efter planlovens § 47 hjemmel til at ekspropriere denne del af ejendommen. For den anden del af ejendommen forelå der ikke kommuneplan, og der var derfor ingen ekspropriationshjemmel. Kommunen havde udtrykt vilje til at købe hele ejendommen, dvs. også den resterende del. Skatterådet udtalte, at det var en betingelse for at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens §§ 11, 1. pkt. kunne afstås skattefrit, at der på aftaletidspunktet var ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål. I henhold til § 16 i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation kunne ejeren ganske vist fordre, at hele ejendommen blev overtaget af kommunen, hvis afståelsen af en del af ejendommen medførte, at den tilbageblivende del af ejendommen blev så lille eller således beskaffen, at den ikke hensigtsmæssigt kunne bevares som en selvstændig ejendom. Det var dog Skatterådets opfattelse, at betingelserne herfor ikke var opfyldt. Der blev henvist til, at den resterende del af ejendommen udgjorde 53,78 ha, hvilket talte imod, at den var for lille til hensigtsmæssigt at bevares som selvstændig ejendom. Samtidig forelå der ikke dokumentation for, at den tilbageblevne del af ejendommen skulle have en sådan beskaffenhed, at den ikke hensigtsmæssigt kunne bevares som selvstændig ejendom. SKM2006.438.SKAT . Meddelelse om praksis vedrørende skattefritagelse ved overdragelse af fast ejendom i ekspropriationssituationer I SKAT-meddelelsen redegøres for praksis vedrørende fortolkningen af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2 pkt. Idet der henvises til Højesterets dom angivet i TfS 1995, 675 HD anføres følgende: "Det er derfor opfattelsen, at følgende krav skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation: Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet. For så vidt angår den første betingelse om hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet bemærkes, at betingelsen først er opfyldt på det tidspunkt, hvor den ekspropriationsberettigede myndighed rent faktisk kan gå i gang med de indledende skridt til ekspropriationen. Hvis hjemlen til ekspropriation f.eks. er planlovens § 47, stk. 1, hvor det er bestemt, at kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt, er det derfor bl.a. en forudsætning for anvendelse af ekspropriationsbestemmelsen, at kommuneplanen er vedtaget, eller at lokalplanen er vedtaget og offentliggjort på aftaletidspunktet. Den anden betingelse går ud på, at der skal være vilje til ekspropriation på aftaletidspunktet, dvs. at det også skal kunne sandsynliggøres, at den ekspropriationsberettigede myndighed vil ekspropriere, hvis den frivillige aftale ikke indgås. Om dette er sandsynliggjort, afgøres på grundlag af en konkret vurdering på baggrund af samtlige omstændigheder i den enkelte sag. Såfremt der er tvivl om, hvorvidt der kan og vil blive gennemført en ekspropriation, hvis den frivillige aftale ikke bliver indgået, må den konkrete sag drøftes med den myndighed, som den pågældende lovbestemmelse om ekspropriation hører under. Hvis det er kommunalbestyrelsen, der er ekspropriationsberettiget, kan ekspropriationsvilje f.eks. dokumenteres med en henvisning til en beslutning i kommunalbestyrelsen eller i økonomiudvalget om, at ejendommen ønskes erhvervet om nødvendigt ved ekspropriation. Det er dog i overensstemmelse med reglerne, at en kommune benytter følgende fremgangsmåde i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom i en ekspropriationssituation, når hjemlen hertil findes i en lokalplan, der skal være vedtaget og offentliggjort på aftaletidspunktet: Kommunen indhenter et salgstilbud fra den potentielle sælger. Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort (dvs. når der forligger en endelig ekspropriationshjemmel), godkender kommunalbestyrelsen aftalen. Ved at få et salgstilbud fra sælger, som kommunalbestyrelsen først tiltræder, efter at lokalplanen er vedtaget og offentliggjort, flyttes aftaletidspunktet til det tidspunkt, hvor ekspropriationshjemlen er skabt. Herved skabes der mulighed for, at betingelsen om, at der på aftaletidspunktet skal være aktuel hjemmel til at ekspropriere ejendommen, kan opfyldes. Vedr. situationer hvor betingelserne for skattefritagelse ikke er opfyldt. SKAT er blevet forelagt sager, hvor der er blevet indgået aftale om overdragelse af fast ejendom inden, at der forelå en aktuel ekspropriationshjemmel. Fortjeneste ved sådanne salg er skattepligtig. Imidlertid kan det forekomme, at der i sådanne salgsaftaler er taget forbehold om, at det er en betingelse, at aftalen ikke udløser skattepligt. Hvis et sådant skatteforbehold opfylder betingelserne i skatteforvaltningslovens § 28, vil beskatningen bortfalde, såfremt overdragelsesaftalen bliver annulleret. Efter § 28 er et skatteforbeholds gyldighed betinget af, at forbeholdet er klart, skriftligt og oplyst overfor SKAT senest samtidig med, at SKAT oplyses om dispositionens øvrige indhold." Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.H.2.1.18.1 Generelt om ekspropriationserstatninger og erstatninger i ekspropriationssituationer (frivillige salg) […] Hovedreglen i ejendomsavancebeskatningsloven Hovedreglen er, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i ejerens næring ved handel med fast ejendom, medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Erstatningssummer sidestilles med afståelsessummer. Det gælder også for erstatninger, der modtages ved ekspropriation af fast ejendom. Skattefritagelse for ekspropriationserstatninger mv. Som en undtagelse fra hovedreglen gælder, at fortjeneste, der stammer fra en erstatning ved ekspropriation, er skattefri efter EBL § 11 , stk. 1, 1. pkt. Reglen om skattefritagelse gælder også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Se EBL § 11, stk. 1, 2. pkt. EBL § 11, stk. 1, er formuleret sådan: "Fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation, medregnes ikke. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Fortjeneste indvundet ved afhændelse efter § 34 i lov om forurenet jord medregnes heller ikke." Hvilke afståelser? Reglerne i EBL § 11 om skattefritagelse kan kun anvendes, når der er konstateret en fortjeneste ved afståelsen af en fast ejendom, der ellers ville blive beskattet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Ved delafståelse, omfattet af EBL § 11, stk. 1, skal der opgøres en fortjeneste for delafståelsen efter de almindelige opgørelsesregler i EBL §§ 4-6. Anskaffelsessummen for restejendommen nedsættes herefter med den beregnede anskaffelsessum, der blev anvendt ved delafståelsen. Hvis der derfor er konstateret et tab ved afståelsen af en fast ejendom, vil tabet ikke være omfattet af EBL § 11. Tabet vil derimod være fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven. Hvilke ekspropriationer? Alle typer af ekspropriative afståelser er omfattet af EBL § 11. Det er ikke afgørende, om betegnelsen "ekspropriation" er anvendt i selve den lovbestemmelse, der giver det offentlige hjemmel til (ret til) at ekspropriere. Det drejer sig fx om ekspropriation efter: Planloven Naturbeskyttelsesloven Vandløbsloven Varmeforsyningsloven Stærkstrømsloven Lov om ekspropriation under Trafikministeriet Vejloven, offentlige veje Miljøbeskyttelsesloven Luftfartsloven Lov om forurenet jord (Se EBL § 11 , stk. 1, 3. pkt.) Jordfordelingsloven. Restarealer Restarealer, som ejeren kan forlange at få omfattet af ekspropriationen, fordi arealet ikke kan anvendes rimeligt efter ekspropriationen, er også omfattet af fritagelsesbestemmelsen i EBL § 11, stk. 1. Se § 16, stk. 3, i LBK nr. 1161 af 20. november 2008 om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom (ekspropriationsprocesloven). Det samme gælder restarealer, der er omfattet af vejlovens § 104, stk. 1. Bemærk Der er ikke skattefritagelse, når en kommune i forbindelse med en aktuel ekspropriationssituation indgår en supplerende aftale om at erhverve et yderligere areal, som ligger udover, hvad der direkte er omfattet af ekspropriationshjemlen. Hvilke erstatninger? Skattefritagelse efter EBL § 11, stk. 1, forudsætter, at der er tale om fortjeneste ved modtagelse af ekspropriationserstatninger for fast ejendom, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Modtagelse af en ekspropriationserstatning i forbindelse med en fast ejendom, som ejeren har erhvervet som led i næring, er derfor ikke omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen. Det er kun selve fortjenesten ved modtagelsen af erstatningen for afståelse af den faste ejendom, der er fritaget for beskatning efter EBL § 11, stk. 1. Men skattefritagelsen omfatter også fortjeneste på erstatninger for afståelse af varige middelbare rettigheder, servitutter mv. samt på ulempeerstatninger for værdiforringelser på tilstødende ejendom eller restejendom. […] Spørgsmål 2 Lovgrundlag Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 8. Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt 1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller 2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller 3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse. Ejendomsavancebeskatningslovens § 9 Ved afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet anses for landbrugs- eller skovejendom efter ejendomsvurderingsloven, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes. Tilsvarende gælder for den del af fortjenesten, som vedrører ejerboligen, ved afståelse af en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1. Anvendelse af reglen i 1. pkt. er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, § 3, stk. 1, nr. 2 eller 3, eller § 35, stk. 1. § 8, stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse. Dødsboskattelovens § 27, stk. 1 og 2 Dødsboets salg og andre afståelser behandles efter skattelovgivningens almindelige regler, jf. dog stk. 2-5. For udlodning gælder §§ 28 og 29. Stk. 2. Gevinst eller tab ved et dødsbos afståelse af en ejendom m.v. omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 skal ikke medregnes ved opgørelsen af bobeskatningsindkomsten, hvis en afståelse før dødsfaldet ville have været skattefri efter bestemmelsen. Ved et dødsbos afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 3, stk.1, nr. 2 eller 3, eller § 35, stk. 1, skal den del af en gevinst, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, ikke medregnes ved opgørelsen af bobeskatningsindkomsten, såfremt denne del af gevinsten ved en afståelse før dødsfaldet ville have været skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9. I den skattepligtige gevinst ved et dødsbos afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 3, stk.1, nr. 2 eller 3, eller § 35, stk. 1, kan der gives et fradrag efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 2, hvis der ved en afståelse før dødsfaldet kunne være givet et sådant fradrag. Bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 5, og § 9, stk. 4, finder tilsvarende anvendelse. […]