Grundværdi og omberegnet grundværdi – dispensation til byggeri skulle tillægges vægt ved grundværdiansættelsen

Sag BS-56254/2024-XXX H1 (advokat Kristian Skovgård Larsen) mod Skatteministeriet Departementet (advokat Celina Stampe Sunesen) Denne afgørelse er truffet af dommer Niels Klitgaard. Sagens baggrund og parternes påstande Sagen vedrører prøvelse af Landsskatteretten afgørelse af 13. august 2024. Den drejer sig om grundværdien og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 for ejendommen beliggende Y1-adresse, Y2-postnummer Y3-by, herunder om der ved vurderingen af grundværdien skal tages hensyn til dispensation fra en og om de anvendte etagearealpriser ved vurderingerne baserer sig på et forkert grundlag eller har medført et åbenbart urimeligt resultat. H1 har nedlagt påstand om, at grundværdien og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 for ejendommen beliggende Y1-adresse, Y2-postnummer Y3-by, ejendomsnummer (red. …51), hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen. Skatteministeriet Departementet har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært hjemvisning til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen. Retten har modtaget sagen den 13. november 2024. Oplysningerne i sagen Af Landsskatterettens afgørelse fremgår blandt andet: "... Faktiske oplysninger Ejendommen er beliggende Y1-adresse, Y2-postnummer Y3-by, og består af matrikel nr. (red. ...1), Y3-by, Y4-lokalsted. Ejendommen blev i 2018 vurderet med benyttelseskode 09 - Ubebygget areal. I 2017 blev ejendommen vurderet med benyttelseskode 01- Beboelse med én lejlighed. Der har tidligere været opført 5 parcelhuse på ejendommen. Disse er nedrevet i 2018 Ejendommen er årsomvurderet i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 10, under henvisning til, at der er sket en arealændring uden forandring af matrikelbetegnelsen, og at ejendommen har ændret anvendelse. Endvidere er der foretaget en omberegning af grundværdien som følge af arealændring og ændret anvendelse i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 16 og 17. Vurderingsstyrelsen har ved omberegningen sat basisåret til 2017. Af registreringsmeddelelse af (red. dato 1 udeladt) fremgår, at ejendommen ændrer areal til 2.120 m2, da matrikelnummer (red. …2), (red. …3), (red. …4), (red. …5), (red. …6), (red. …7), (red. …8) og (red. ...1) blev sammenlagt til matrikelnummer (red. ...1). Ejendommen er på vurderingstidspunktet omfattet af lokalplan (red...1 udeladt), vedtaget den (red. dato 2 udeladt). Ejendommen er beliggende i delområde I, som må anvendes til blandet bolig- og erhvervsformål. Af lokalplanen fremgår blandt andet: "(...) § 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.2 Område I må kun anvendes til blandet bolig- og erhvervsformål. Inden for området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til helårsbeboelse offentlige og kulturelle formål samt til erhverv som følgende: Butik, kontor, restaurant, hotel, liberale erhverv, mindre værkstedsvirksomhed samt øvrige erhverv som naturligt hører til i et centerområde. Det samlede etageareal til butiksformål må ikke overstige 21.000 m2. (...) § 7. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING M.M. 7.1 Ny bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 3 angivne byggefelter. (...) Bebyggelsen skal inden for byggefelterne opføres som sluttet bebyggelse med brandmure i skel. 7.2 Bebyggelsen må højst opføres med de etageantal, der er angivet på kortbilag 3 (3 etager med udnyttelig tagetage). Tagetagen skal enten udføres som sadeltag med en taghældning på mellem 35 og 50 grader eller som en tilbagerykning på min. 1,0 meter i forhold til facaden. (...) Ejendommens byggefelt udgør efter Skatteankestyrelsens opmåling 913 m2, og det fremgår af lokalplanens kortbilag 3, at ejendommen må opføres i 3,5 etage, hvilket svarer til et etageareal på 3.195 m2 og en bebyggelsesprocent på 150. Y5-kommune har den 14. december 2023 udtalt følgende til Skatteankestyrelsen i forbindelse med sagens oplysning: "Den umiddelbare ret (byggeretten) for etageboligbebyggelse fremgik også i 2018 af bygningsreglementet BR18, § 170, stk. 2, nr. 1): 60 pct. Den i 2018 gældende lokalplan (red...1 udeladt) havde ikke fastsat en bebyggelsesprocent, og derfor var den umiddelbare byggeret bestemt af BR18, § 170. Lokalplanen havde bebyggelsesregulerende bestemmelser, herunder et byggefelt, bygningshøjde og antal etager. Det er vores umiddelbare vurdering, at lokalplanen ikke forhindrede en fuld udnyttelse af byggeretten, men gav mulighed for at bygge mere end byggeretten angav. En fuld udnyttelse af lokalplanens byggemuligheder forudsatte en helhedsvurdering, eftersom bebyggelsen i så tilfælde ikke ville opfylde bestemmelserne om byggeretten, jf. BR18, § 187. Kommunen har i sagsbehandlingen i 2018 påset de bebyggelsesregulerende forhold, herunder med dispensationer fra lokalplanen. Det fremgår af lokalplandispensationen, at kommunen har forholdt sig til "den foreslåede etageboligbebyggelse som helhed"." Y5-kommune har endvidere telefonisk den 14. december 2023 suppleret sin udtalelse med, at ejendommen alene kan bebygges som i kommunens udtalelse af den 14. december 2023, såfremt ejendommen eksempelvis nedrives, hvorfor dispensationer, byggetilladelser mv. påhviler byggeriet og dermed ikke grunden i sig selv. Y5-kommune har ved afgørelse af 1. november 2017 givet dispensation fra lokalplanens bestemmelser. Y5-kommune har den 12. juli 2018 givet byggetilladelse til at opføre etageboligbebyggelse i fire etager med 40 boliger samt kælder med et samlet bruttoetageareal på 5.838 m2 fordelt på henholdsvis kælder 1.259 m2, stueplan 1.148 m2, første sal 1.187 m2, anden sal 1.187 m2 og tredje sal 1.057 m2. Ud fra byggetilladelsen kan bebyggelsesprocenten beregnes til 215 (afrundet). Ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) er der i 2019 opført én etageboligbygning med et bebygget areal på 1.180 m2, et samlet bygningsareal på 4.601 m2, et kælderareal på 992 m2 og et erhvervsareal på 992 m2. Bebyggelsen er opført i fire etager ekskl. kælder med et samlet boligareal på 4.601 m2. Ud fra BBR-meddelelsen kan den faktiske bebyggelsesprocent beregnes til 217 (afrundet). Ejendommen er beliggende i vurderingskreds (red...udeladt) "Y3-by" og grundværdiområde (red...1 udeladt). Området betegnes i 2018 som et blandet bolig- og erhvervsområde i byzone og vurderes efter etagearealprincippet med en etagearealpris på 2.430 kr. Grundværdiområdet eksisterede i 2017 med en etagearealpris på 2.780 kr. Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi var 2017. -- Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde udlagt til blandet bolig og erhverv, beliggende i en radius på 2 km fra den påklagede ejendom i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2013: Ejendomsnr. Beliggenhed Handelsdato Handelspris Etagepris (red. …78) Y8-adresse (red. dato 3 udeladt) 830.100 kr. 1.584 kr. Ejendommen er beliggende under 100 meter fra påklagede ejendom. Den er omfattet af lokalplan (red.… 2 udeladt) "For bebyggelse ved Y9-vej", vedtaget den (red. dato 4 udeladt). Af lokalplanen fremgår, at ejendommen må anvendes til helårsboligformål og fællesanlæg, som almindeligvis kan placeres i et boligområde. Dog kan stueetagen anvendes til detailhandel, liberale erhverv og butikker. Bebyggelsen skal placeres inden for lokalplanens kortbilag 2 angivne byggefelter, som efter Skatteankestyrelsens opmåling udgør 262 m2, i 2 etager, hvilket svarer til et etageareal på 524 m2 og en bebyggelsesprocent på 95. Det fremgår af Vurderingsstyrelsens salgsoplysninger, at ejendommen er solgt eksklusiv byggemodning. Vurderingsstyrelsens afgørelse Grundværdi Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2018 således: Vurderet areal 2.120 m2 Max bebyggelsesprocent 215 % Max till. etageareal 2.120 m2 x 215 % 4.558 m2 Områdepris pr. m2 tilladt etageareal 2.430 kr. Etagearealværdi 2.120 m2 x 2.430 kr./m2 x 215% 11.075.940 kr. Grundværdi afrundet 11.074.900 kr. Omberegnet grundværdi Vurderingsstyrelsen har ansat den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 således: Vurderet areal 2.120 m2 Max bebyggelsesprocent 215 % Max till. etageareal 2.120 m2 x 215 % 4.558 m2 Områdepris pr. m2 tilladt etageareal 2.430 kr. Etagearealværdi 2.120 m2 x 2.780 kr./m2 x 215 % 11.075.940 kr. Grundværdi afrundet 11.074.900 kr. Af Vurderingsstyrelsens udtalelse fremgår: "I har bedt os om at undersøge muligheden for at ændre årsomvurderingen pr. 1. oktober 2018 af ejendommen på Y1-adresse, Y2-postnummer Y3-by med ejendomsnummer (red. …51). Vi har set på sagen og mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen. Hvad er der klaget over? Der er klaget over, at den aktuelle grundværdi pr. 1. oktober 2018 er ansat for højt, idet bebyggelsesprocenten er sat til 215 og klager mener, at den skal være 189. Der er ligeledes klaget over, at der i den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 sker en ændring i beregningsprincippet, idet ejendommen tidligere har været beregnet efter byggeretsværdiprincippet, men nu beregnes efter etagearealprincippet, hvorfor klager mener, at der medtages mere i omberegningen end ændringen i arealet giver lov til. Disse oplysninger har vi brugt i sagen Ejendommen er omfattet af lokalplan (red...1 udeladt). Lokalplanen er offentliggjort (red. dato 5 udeladt). Ejendommen er placeret i område I og må kun anvendes til blandet bolig- og erhvervsformål. Inden for området må kun opføres eller indrettes bebyggelse til helårsbeboelse og offentlige og kulturelle formål samt til erhverv som følgende: Butik, kontor, restaurant, hotel, liberale erhverv, mindre værkstedsvirksomhed samt øvrige erhverv som naturligt hører til i et centerområde. Lokalplanen giver mulighed for et samlet etageareal på cirka 82.000 m2 svarende til en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 90. Ejendommen består indtil den (red. dato 1 udeladt) af matriklerne (red. …8) og (red. …1) og har et samlet areal på 397 m2. Ejendommens grundværdi er ansat efter byggeretsværdiprincippet, hvilket den har været fra 1998 og indtil 2018. På ejendommen er der opført et fritliggende enfamilieshus fra 1920 med et beboet areal på 84 m2. Det bebyggede areal er 56 m2 og der er udnyttet tagetage på 28 m2. Der er desuden opført et udhus på 6 m2. Ejendommen er ved vurderingen i 2006 (tidspunktet for indarbejdelse af lokalplan (red.…1 udeladt)) fastsat med en grundværdi på 628.400 kr., beregnet med en byggeret på 400.000 kr. og en kvadratmeterpris på 198.500 kr., som fremreguleres med 29.200 kr. til i alt 628.400 kr. Ved approbationsskrivelse af (red. dato 1 udeladt) tilføres matrikel (red. …1) areal fra matriklerne (red. …4), (red. …10), (red. …9), (red. …2), (red. …6), (red. …7) og (red. …3), således at ejendommens matrikel (red. …1) får et samlet areal på 2.120 m2. De føromtalte matrikler har bestået af 3 ejendomme; (red. …66), (red. …43) (som begge udgår i 2018) og den bestående ejendom (red. …51), som alle er solgt til nedrivning til samme ejer H1 i ultimo 2006 for henholdsvis 6.575.000 kr., 4.380.000 kr. og 2.330.000 kr., hvilket giver en samlet pris på 13.285.000 kr. for arealet på 2.120 m2, mens grundværdien pr. 1. oktober 2006 var vurderet til henholdsvis 900.000 kr., 778.600 kr. og 628.400 kr., hvilket giver en samlet grundværdi på 2.307.000 kr. Den 12. juli 2018 udsteder Y5-kommune en byggetilladelse, hvor der gives tilladelse til, at der må ske følgende bebyggelse: 1259 m2 i kælderplan, 1148 m2 i stueplan, 1187 m2 på første sal, 1187 m2 på anden sal og 1057 m2 på tredje sal. Dette giver en bebyggelsesprocent på 4.579 m2/ 2.120 m2= 215. Ifølge oplysninger i BBR er byggeriet påbegyndt den 23. august 2018. Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen Ejendommen er årsomvurderet pr. 1. oktober 2018 med hjemmel i ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 3, med henvisning til vurderingslovens § 3, stk. 1 nr. 2 og nr. 10, da der er tale om ejendom, hvor der er uden forandring af matrikelbetegnelsen sker arealændring som følge af arealoverførsel, samt at ejendommens anvendelse er ændret. Der er ansat en omberegnet grundværdi efter vurderingslovens § 33, stk. 16 og 17. Ved ansættelsen af grundværdien skal der forudsættes en økonomisk god anvendelse af grunden jf. vurderingslovens § 13, stk. 1 og § 16. Ud fra oplysninger på byggetilladelsen er bebyggelsesprocenten beregnet til 215, hvilket er anvendt ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2018. Det er ikke lovfæstet, hvilket beregningsprincip, som skal anvendes ved beregning af grundværdien, idet det skal understreges, at metoderne udelukkende er et hjælpemiddel, der sammen med de statistiske analyser og evt. andet kendskab til ejendommen, anvendes til at komme frem til en grundværdi. Uanset hvilket resultat man når frem til ved hjælp af beregningsmetoderne, skal man altid have for øje, at det grundens handelsværdi i ubebygget stand, der er målet. I lokalplanen er der anført, at lokalplanen giver mulighed for et samlet etageareal på cirka 82.000 m 2 svarende til en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 90. Omregner vi ejendommens grundværdi på 628.400 kr. efter etagearealprincippet ud fra grundværdiområdets prisniveau på 1.800 kr. pr. etagearealmeter og ejendommens grundareal på 397 m2, bliver den præcise bebyggelsesprocent 87,937. Ud fra ovenstående, mener vi, at der ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 er taget højde for i grundværdien, hvad lokalplan (red... 1 udeladt) giver mulighed for ud fra et grundareal på 397 m2. Indarbejdelse af lokalplanen medfører således ikke en værdistigning eller fald i grundværdien, idet ejendommens præcise bebyggelsesprocent på 87,937 ligger inden for rammerne af en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 90. Dette er forklaringen på, at der pr. 1. oktober 2006 ikke er foretaget en omberegning af grundværdien jævnfør vurderingslovens § 33, stk. 17. Ændringen i ejendommens grundareal fra 397 m2 til 2.120 m2 medfører sammen med byggetilladelsen, at man må udnytte ejendommen mere end tidligere, og dermed er der et ændret plangrundlag, hvor den værdistigning, som dette medfører, skal medtages i den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018." Vurderingsstyrelsen har den 2. november 2023 fremsendt følgende udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling: Det skal indledningsvist bemærkes, at Vurderingsstyrelsen er enige med Skatteankestyrelsen om, at der for nærværende ejendom har været omvurderingsgrund pr. 1. oktober 2018 samt grundlag for at foretage den yderligere ansættelse af grundværdien efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 17. Dispensationen opfylder betingelserne i vurderingslovens § 33, stk. 17, fordi der netop dispenseres for nogle af de i lokalplanen gældende planforhold. Blandt andet gives der dispensation til, at der må bygges højere, hvilket dermed udvider ejendommens byggemuligheder. Vurderingsstyrelsen er ligeledes enig i, at det er kommunen der netop udvider ejendommens byggemuligheder, hvorfor dispensationen må siges at tjene et offentligretlig formål. I forbindelse med omvurderingen, skal det bemærkes, at grundværdien ansættes i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, med hensyn til de tilknyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2. Det væsentlige for grundværdiansættelsen er derfor dispensationen og de øvrige planforhold. Det skal i denne sammenhæng også understreges, at grundværdien skal ansættes på baggrund heraf - og ikke på baggrund af byggetilladelsen som ellers angivet i Vurderingsstyrelsens udtalelse af 14. januar 2021. Det fremgår også korrekt i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse. Dispensationen vedr. matrikel nr. (red. ...2) Y3-by, Y4-lokalsted, Y6-adresse, er givet i overensstemmelse med de fremsendte skitseforslag, herunder med justeringerne i Skitseforslag 4. I Skitseforslag 4 fremgår det, at boligarealet inkl. udestue udgør 4.471,20 m2. Da grunden skal vurderes i ubebygget stand jf. vurderingslovens § 13, og der jf. dispensationen kan opføres 4.471,2 m2 boligareal på ejendommen, bør bebyggelsesprocenten retmæssigt fastsættes til 210: Boligareal på 4.471 m2 / grundstørrelsen på 2.120 m2 = 2,1080 = 210 procent På baggrund heraf indstiller Vurderingsstyrelsen, at grundværdien samt den omberegnede grundværdi fastsættes som følger: Det vurderes at den omberegnede grundværdi med basisår 2017 bør fastsættes med samme områdepris som grundværdien. Det følger direkte af vurderingslovens § 33, stk. 17, at den yderligere ansættelse af grundværdien skal foretages på baggrund af den ændrede anvendelse eller det ændrede planforhold, og på det niveau der gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld (..) udgjorde den afgiftspligtige grundværdi; hvilket i dette tilfælde er 2017. Niveauet for ejendomme, der senest blev vurderet pr. 1. oktober 2012, og videreført pr. 1. oktober 2014 og 2016, er i 2017, prisniveauet pr. 1. oktober 2016. Såfremt Landsskatteretten ændrer områdeprisen fra 2.430 kr. til 2.780 kr., i den yderligere ansættelse af grundværdien med basisår 2017, vil Landsskatteretten reelt anvende prisniveauet for ejendomme vurderet pr. 1. oktober 2011, 2013, 2015 og 2017. Dette ses ikke at være i overensstemmelse med vurderingslovens § 33, stk. 17." Vurderingsstyrelsen har den 5. februar 2024 fremsendt følgende udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling: "... Vurderingsstyrelsen mener ikke, at dialogen med Y5-kommune kan føre til et andet resultat, end det af Vurderingsstyrelsen angivne ved udtalelse af 9. november 2023. Vurderingsstyrelsen fastholder derfor vores tidligere fremsendte indstilling til udfald i nærværende sag. ... Vurderingsstyrelsen fastholder derfor vores indstilling jf. udtalelse af 9. november 2023, og indstiller derfor til Landsskatteretten, at der foretages realitetsbehandling af sagen, hvorved grundværdien samt den yderligere ansættelse af grundværdien med basisår 2017 ændres til 10.818.300 kr." (...) Landsskatterettens afgørelse Når der i det følgende henvises til ejendomsvurderingsloven, er dette en henvisning til ejendomsvurderingsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1510 af 8. december 2023. Når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, lov nr. 1883 af 29. december 2015, lov nr. 1887 af 29. december 2015, lov nr. 60 af 16. januar 2017 og lov nr. 61 af 16. januar 2017. Grundværdi Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3, at der foretages omvurdering af ubebyggede grunde, som pr. 1. oktober 2018 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, lov nr. 1883 af 29. december 2015, lov nr. 1887 af 29. december 2015, lov nr. 60 af 16. januar 2017 og lov nr. 61 af 16. januar 2017, og at omvurderingen foretages efter reglerne i vurderingsloven. Der er foretaget årsomvurdering af påklagede ejendom i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 10. Vurderingsstyrelsen har for vurderingsåret pr. 1. oktober 2018 ansat grundværdien til 11.075.900 kr. Grundværdien er ansat med udgangspunkt i etagearealprincippet. Vurderingsstyrelsen har ved ansættelsen anvendt en etagearealpris på 2.430 kr. og en bebyggelsesprocent på 215. Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, 5, 6, og 10, fremgår følgende: "§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering 2) af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel 5) af ejendomme, der har lidt væsentlig skade ved brand, storm eller lignende, eller hvis ejendomsværdi må antages at være gået væsentligt ned som følge af nedrivning af bygninger 6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold... 10) af ejendomme, der har ændret anvendelse" Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1, fremgår endvidere: "§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. Af ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 4, fremgår, at omvurderingen foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Påklagede ejendom ændrede i maj 2018 areal til 2.120 m2, da matrikelnummer (red. …2), (red. …3), (red. …4), (red. …5), (red. …6), (red. …7), (red. …8) og (red. ...1) blev sammenlagt til matrikelnummer (red. ...1). Herudover er bebyggelsen nedrevet den 20. september 2018, jf. Bygnings- og boligregistret. Retten finder, at der kan foretages omvurderingen af grundværdien pr. 1. oktober 2018 i medfør af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 5. Klageren henviser til, at den påklagede ejendom skal ansættes efter en bebyggelsesprocent på 90, subsidiært 110. Klageren henviser endvidere til, at der er bevaringsværdige bygninger i området, og at en del heraf er placeret inden for de på kortbilag 3 byggefelter. Der er for den påklagede ejendom ikke registreret bevaringsværdige bygninger. Retten bemærker, at grundværdien skal ansættes i ubebygget stand. Af lokalplan (red... 1 udeladt) fremgår, at bebyggelsesprocenten under ét udgør 90, og at ny bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 3 angivne byggefelter i maksimalt 3,5 etage. Ejendommens byggefelt udgør efter Skatteankestyrelsens opmåling 913 m2, hvilket svarer til et etageareal på 3.195 m2 og en bebyggelsesprocent på 150. Y5-kommune gav i november 2017 dispensation fra lokalplanens bestemmelser. Y5-kommune har efterfølgende tildelt byggetilladelse til at opføre etageboligbebyggelse i fire etager med 40 boliger samt kælder med et samlet bruttoetageareal på 5.838 m2 fordelt på henholdsvis kælder 1.259 m2, stueplan 1.148 m2, første sal 1.187 m2, anden sal 1.187 m2 og tredje sal 1.057 m2. Ud fra byggetilladelsen kan bebyggelsesprocenten beregnes til 215. Klagerens repræsentant anfører, at den retlige bebyggelsesprocent, efter dispensationen, skal opgøres til 189. Repræsentanten henviser hertil, at det fremgår af Bygningsreglementet § 455, stk. 3, at udvendige trappers- og altanganges projektion på terræn ikke skal medregnes i etagearealet. Retten bemærker, at etagearealprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel og bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Retten lægger til grund, at dispensationen fra lokalplanens bestemmelser er lovlig og herefter udgør en del af plangrundlaget for den påklagede ejendom. Landsskatteretten finder på baggrund heraf, at der som følge af dispensationen er ændrede planforhold for den påklagede ejendom, som må antages at have medført, at grundværdien er steget som følge heraf. Landsskatteretten finder således, at der kan foretages en omvurdering af grundværdien pr. 1. oktober 2018 i medfør af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6. Landsskatteretten finder på baggrund af ovenstående, at grundværdien pr. 1. oktober 2018 kan ansættes på baggrund af den retlige udnyttelse efter dispensationen med en bebyggelsesprocent på 215. Idet ejendommen er udlagt til etagebebyggelse, er det med rette, at grundværdien er ansat efter etagearealprincippet. Etagearealprincippet kan anvendes i områder med etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover. Påklagede ejendom må opføres i maksimalt 3,5 etage, hvorfor Landsskatteretten finder, at etagearealprincippet er anvendeligt som beregningsteknisk hjælpemiddel ved ansættelse af grundværdien. Grundværdien beregnes efter etagearealprincippet som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent x etagearealprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter. Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg er der i perioden fra 1. januar 2010 til 31. december 2013 registreret et frit salg af ubebyggede grunde, som er udlagt til blandet bolig og erhverv samt beliggende i en radius på 2 km fra den påklagede ejendom. Ejendommen, beliggende på Y10-adresse, er handlet den 27. december 2012 og er beliggende under 100 meter fra påklagede ejendom. Ejendommen er omfattet af lokalplan (red... 2 udeladt) "For bebyggelse ved Y9-vej", som er vedtaget den (red. dato 4 udeladt). Af lokalplanen fremgår, at ejendommen må anvendes til helårsboligformål og fællesanlæg, som almindeligvis kan placeres i et boligområde. Dog kan stueetagen anvendes til detailhandel, liberale erhverv og butikker. Bebyggelsen skal placeres inden for lokalplanens kortbilag 2 angivne byggefelter, som efter Skatteankestyrelsens opmåling udgør 262 m2, i 2 etager, svarende til et etageareal på 524 m2 og en bebyggelsesprocent på 95. Ejendommen er handlet til 830.000 kr., svarende til en etagearealpris på 1.584 kr. Det fremgår af Vurderingsstyrelsens salgsoplysninger, at ejendommen er solgt eksklusiv byggemodning. Klagerens repræsentant henstiller til, at Skatteankestyrelsen undersøger, hvorvidt handelsprisen er opgjort inkl. eller ekskl. moms. Retten bemærker, at det følger af praksis, at der ved grundværdiansættelsen skal bortses fra moms, jf. SKM2021.236.LSR og SKM2022.19.BR . I de tilfælde, hvor det ikke har været muligt at afklare, hvorvidt handelsprisen indeholder moms, er det lagt til grund, at den registrerede handelspris i Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg er indberettet eksklusive moms. Retten har ved skønnet over prisniveauet henset til, at den handlede ejendom er solgt uden byggemodning. Efter en samlet konkret vurdering af den påklagede ejendoms beliggenhed, retlige anvendelse og udnyttelsesmulighed samt det sammenlignelige salg, dets anvendelse og udnyttelsesmulighed og dets prisniveau, finder retten, at den af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdi er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. Det af klagerens repræsentant i øvrigt anførte kan ikke føre til et andet resultat. Landsskatteretten stadfæster således Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2018 på 11.075.900 kr. Omberegnet grundværdi Af vurderingslovens § 33, stk. 16, fremgår følgende: "Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapital 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres." Af vurderingslovens § 33, stk. 17, fremgår følgende: "Hvis en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. reglerne i kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, har ændret anvendelse eller planforhold, og denne ændrede anvendelse m.v. ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter den ændrede anvendelse m.v. og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder ikke anvendelse i de i § 13 A nævnte tilfælde. " Påklagede ejendom ændrede i maj 2018 areal til 2.120 m2, da matrikelnummer (red. …2), (red. …3), (red. …4), (red. …5), (red. …6), (red. …7), (red. …8) og (red. ...1) blev sammenlagt til matrikelnummer (red. ...1). Landsskatteretten finder derfor, at der skal foretages en omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2018 i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 16. Ejendommen er ifølge dispensationen fra lokalplanens bestemmelser udlagt til etageboligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 215. Forinden dispensationen var ejendommen omfattet af lokalplan (red... 1 udeladt) med en bebyggelsesprocent på 90 for området under ét. Retten finder således, at der ved omvurderingen pr. 1. oktober 2018 skal foretages en omberegning af grundværdien, jf. vurderingslovens § 33, stk. 17 Vurderingsstyrelsen har ansat den omberegnede grundværdi 1. oktober 2018 efter etagearealprincippet med basisår 2017 og en etagearealpris på 2.430 kr. Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 16 og 17, at ejendommen skal have foretaget en omberegnet grundværdi pr. 1. oktober 2018 med basisåret, som var gældende for ejendommen. Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi var 2017. Landsskatteretten finder herefter, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi skal ansættes med 2017 som basisår. Klageren henviser til, at den omberegnede grundværdi skal fastsættes til 3.276.200 kr., subsidiært, at den omberegnede grundværdi opgøres til 3.390.000 kr., svarende til 3 byggeretter med en byggeretspris på 600.000 kr. og en kvadratmeterpris på 750 kr. Klageren henviser i den forbindelse til SKM2017.388.SKAT . Den landskatteretspraksis, der ligger til grund for styresignalet, offentliggjort som SKM2017.388.SKAT , omhandler omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16. Retten bemærker, at der ligeledes skal foretages en omberegning efter vurderingslovens § 33, stk. 17. I 2017 var påklagede ejendom vurderet med benyttelseskode 01- Beboelse med en lejlighed. Landsskatteretten finder, at der på baggrund heraf ikke kan henses til vurderingsniveauet, som var gældende for påklagede ejendom i 2017 ved ansættelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018, da niveauet i 2017 ikke giver et retvisende billede af de forhold, der er gældende for ejendommen på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2018. Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 skal ansættes under hensyn til ejendommens størrelse, udformning og de anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, som er gældende for den påklagede ejendom på omberegningstidspunktet. Retten finder på baggrund heraf, at den omberegnede grundværdi skal ansættes i overensstemmelse med gældende plangrundlag. Idet ejendommen er udlagt til etagebebyggelse, finder retten, at grundværdien med rette er ansat efter etagearealprincippet. Efter etagearealprincippet beregnes grundværdien som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent x etagearealprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter. Etagearealprincippet kan anvendes i områder med etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover. Etagearealprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Landsskatteretten finder, at der kan henses til grundværdiområde (red...1 udeladt) i vurderingskreds (red...udeladt) "Y3-by", hvori påklagede ejendom var beliggende ved vurderingen pr. 1. oktober 2018. Da grundværdiområde (red...1 udeladt) i vurderingskreds (red...udeladt) er betegnet som "Område med blandet bolig og erhverv" og dermed er udlagt til blandt andet boligområde og eksisterede i basisåret 2017, finder Landsskatteretten, at vurderingsniveauet fra dette grundværdiområde skal anvendes ved fastsættelse af etagearealprisen. På baggrund heraf finder Landsskatteretten, at etagearealprisen skal fastsættes til 2.780 kr., da dette var vurderingsniveauet i basisåret (2017). Efter en samlet konkret vurdering og med henvisning til ovenstående finder Landsskatteretten, at den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom kan ansættes med en bebyggelsesprocent på 215. På baggrund af ovenstående beregnes den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 således: Vurderet areal 2.120 m2 Max till. etageareal 4.558 m2 Områdepris pr. m2 tilladt etageareal 2.780 kr. Etagearealværdi 4.558 m2 x 2.780 kr./m2 12.671.240 kr. Grundværdi afrundet 12.671.200 kr. Det af klagerens repræsentant i øvrigt anførte kan ikke føre til et andet resultat. Landsskatteretten ændrer således Vurderingsstyrelsens ansættelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018, med basisår 2017, fra 11.075.900 kr. til 12.671.200 kr. ..." Parternes synspunkter H1 har i sit påstandsdokument anført: " 4 ANBRINGENDER Sagsøger gør overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommens grundværdi og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 er opfyldt. Det følger af fast retspraksis, at en grundejer kan få tilsidesat en ejendomsvurdering, hvis det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H: "Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig". Da Landsskatteretten i nærværende sag har stadfæstet Vurderingsstyrelsens oprindelige afgørelse vedrørende omvurderingen pr. 1. oktober 2018 med henvisning til byggetilladelsen og dispensationen og i øvrigt har bortset fra faktiske handelspriser, er det Sagsøgers opfattelse, at betingelserne for at tilsidesætte afgørelsen er opfyldt på flere måder. 4.1 Det retlige grundlag Der er mellem parterne enighed om, at sagen skal afgøres efter reglerne i ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3 lovbekendtgørelse nr. 1510 af 8. december 2023 (herefter "ejendomsvurderingsloven"), samt lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer (herefter "vurderingsloven"). Der er ligeledes enighed om, at der er grundlag for at foretage omvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2018, idet ejendommen har ændret areal og der er sket nedrivning af bygningerne jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og nr. 5. Den grundlæggende uenighed består i, hvorvidt konkrete handelspriser skal lægges til grund i henhold til vurderingslovens § 6, samt hvorvidt en byggetilladelse eller dispensation kan henføres til vurderingslovens § 13, stk. 2 i overensstemmelse med Landsskatterettens afgørelse og Skatteministeriets påstand og dermed lægges til grund ved beregning af bebyggelsesprocenten (duplikken, s. 4). I henhold til vurderingsloven skal grundværdien ansættes efter § 6, der har følgende ordlyd: "Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel , såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område." (Min understregning) I henhold til vurderingsloven skal grundværdien ansættes efter § 13, stk. 1-3, der har følgende ordlyd: "Stk. 1. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter." (Min understregning) Skatteministeriets påstand er, at en dispensation fra en lokalplan er offentligretlig og derfor udgør en rettighed af offentligretlig karakter i henhold til stk. 2 med den følge, at der er sket ændring af planforholdene (bilag E, s. 3, afsnit 2): " Det afgørende for, om en byrde eller rettighed skal tillægges vægt ved vurderingen, er - som allerede anført flere gange - om den pågældende byrde eller rettighed er af offentligretlig karakter . I det omfang en dispensation udgør en byrde eller rettighed af offentligretlig karakter, er der således hjemmel i vurderingslovens § 13, stk. 2, til at inddrage en sådan i forbindelse med vurderingen." Dernæst er det Skatteministeriets påstand, at der ved ansættelsen af den aktuelle grundværdi skal bortses fra konkrete handelspriser og i stedet henses til områdeprisen i ejendommens grundværdiområde, hvis skønsgrundlaget udgøres af en enkelt ejendom (bilag E, s. 5n. ff.) Disse opfattelser bestrides i det hele. Sagsøger er ikke uenig i, at dispensationen er offentligretlig. Sagsøger er blot ikke enig i, at dispensationen har betydning for vurdering af grunden i ubebygget stand, da dispensationen vedrører byggeriet. 4.2 Rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, § 13, stk. 2 Det har tilsyneladende gennem sagens forløb, været uklart for Skatteministeriet, hvad der menes med rettigheder og byrder af offentligretlig karakter jf. vurderingslovens § 13, stk. 2 som gengivet i Sagsøgers tidligere påstandsdokument (processkrift D, s. 4, 1. afsnit). Fælles for de anførte eksempler på rettigheder og byrder af offentligretlig karakter i Sagsøgers tidligere påstandsdokument er, at de alle har virkning for værdiansættelsen af grunden i ubebygget stand. Som eksempel på en rettighed af offentligretlig karakter med påvirkning af grundens værdi i ubebygget stand kan der henvises til SKM2007.500.HR . Sagen vedrørte, om der kunne gives et tillæg i grundværdien som følge af retten til at opstille vindmøller på grundlag af myndighedernes planer og miljøgodkendelser. Det afgørende er derfor, at den konkrete rettighed eller byrde vedrører grundens værdi i ubebygget stand og af den årsag skal tillægges betydning ved ansættelsen. Modsætningsvist knytter en dispensation og efterfølgende byggetilladelse sig til selve byggeriet på grunden, hvor lokalplanen udgør grundlaget for grundens udnyttelse i ubebygget stand og sætter rammen for, hvilket byggeri der kan opføres og søges byggetilladelse til. At der, i henhold til den dagældende vurderingslov, ikke skal tages hensyn til dispensationer eller byggetilladelser, er på glimrende vis illustreret i afgørelsen af 17. november 2025 afsagt af Vestre Landsret ( SKM2026.49.VLR ) og fremlagt af Skatteministeriet i nærværende sag. Sagens tvist var, om der kunne lægges vægt på en privatretlig servitut ved ansættelsen af grundens værdi i ubebygget stand ved omvurderingen pr. 1. oktober 2017. Der var i sagen givet dispensation fra lokalplanen og byggetilladelse den 15. december 2015. Skatteministeriets anbringende i nærværende sag fører derfor til, at der skulle have været foretaget en omvurdering af grunden ved vurderingsterminen den 1. oktober 2016, da dispensation og byggetilladelse, efter Skatteministeriets opfattelse i nærværende sag, medfører ændringer i grundens planforhold. Skatteministeriet anførte dog for Landsretten, at der ikke kunne lægges vægt på hverken dispensation eller byggetilladelse, da disse ikke vedrørte grundens værdi i ubebygget stand, men at tinglysning af servitutten derimod skulle danne grundlag for genoptagelse af grundværdien ved omvurderingen pr. 1. oktober 2017. Konkret blev grundens værdi ansat uden hensyntagen til hverken dispensation eller byggetilladelse, men i overensstemmelse med den gennemsnitlige bebyggelsesprocent på 176% i henhold til lokalplanen ved vurderingen pr. 1. oktober 2016 på trods af, at såvel dispensationen som byggetilladelsen medførte en bebyggelsesprocent på 199. Der var i sagen for Vestre Landsret enighed mellem Skatteministeriet og Sagsøger om, at der ikke kunne lægges vægt på hverken dispensation eller byggetilladelse, da disse vedrører byggeriet på ejendommen. Ejendommen var på samme måde som nærværende ejendom beliggende i et lokalplanområde med en overordnet bebyggelsesprocent. Skatteministeriet har gennem hele sagens behandling; hvor Sagsøger nu er ved processkrift V og Skatteministeriet ved processkrift E, fortsat ikke fremlagt en eneste dom eller et eneste citat fra tidligere forarbejder, betænkninger, eller vejledninger, som støtter Skatteministeriets påstand om, at dispensationen har betydning for grundens værdi i ubebygget stand jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. Uden yderligere holdepunkter for påstanden vedrørende dispensationen, konkluderer Skatteministeriet, at Sagsøgers udlægning af Vestre Landsrets dom af 17. november 2025 er forkert og uden støtte i præmisserne (processkrift E, s. 2, afsnit 3). "H1’ udlægning (processkrift IIII, s. 2, sidste afsnit ff.) af Vestre Landsrets dom af 17. november 2025 - og Skatteministeriets anbringender - i denne henseende er forkert og uden støtte i ministeriets anbringender eller Vestre Landsrets præmisser". Sagsøger bestrider dette synspunkt. Vestre Landsret anførte følgende i begrundelsen: Det forhold, at servitutten blev tinglyst, efter at der var meddelt byggetilladelse , ændrer ikke på vurderingen af servituttens offentligretlige karakter". (Min understregning) Landsretten forholdt sig konkret til det faktum, at der var givet dispensation og efterfølgende byggetilladelse til bebyggelsen i den konkrete landsretssag. At hverken dispensationen eller byggetilladelsen medførte en omvurdering ved den foregående vurderingstermin pr. 1. oktober 2016 eller konkret blev inddraget ved vurderingsterminen 1. oktober 2017, som sagens tvist vedrørte, er jo netop udtryk for, at hverken Vurderingsstyrelsen, Landsskatteretten, Byretten, Landsretten eller Skatteministeriet anså dispensationer eller byggetilladelser som et forhold, der vedrører grundens værdi i ubebygget stand. Skatteministeriet fremførte i proceduren for Landsretten, at dispensation og byggetilladelse ikke havde nogen betydning ved ansættelsen af grundens værdi i ubebygget stand, men at den pågældende servitut skulle lægges til grund som følge af dens offentligretlige karakter. Dette er en helt naturlig følge af, at dispensationer muliggør en byggetilladelse, som jo netop vedrører bebyggelsen på grunden og ikke værdien af grunden i ubebygget stand. Konsekvensen af Skatteministeriets påstand i nærværende sag ville i sagen for Vestre Landsret have haft den betydning, at der skulle have været foretaget omvurdering pr. 1. oktober 2016 som følge af ændrede plangrundlag, eftersom dispensation og byggetilladelse blev tildelt inden vurderingsterminen 1. oktober 2016, mens grundlaget for genoptagelse pr. 1. oktober 2017 som følge af den efterfølgende tinglysning af servitutten ikke ville være til stede, idet der i så fald ikke var tale om ændrede planforhold, da servitutten var enslydende med byggetilladelsen for så vidt angår anvendelse og bebyggelsesprocent. Med andre ord har Vestre Landsret allerede taget stilling til, om dispensationer eller byggetilladelser medfører en ændring af grundens planforhold i ubebygget stand. Dertil kommer, som også nævnt i forarbejderne til § 19 i den nye ejendomsvurderingslov jf. nedenfor, at grundejeren kan vælge ikke at bygge fuldt ud eller slet ikke bygge på ejendommen. I sidstnævnte tilfælde bortfalder dispensationen efter 3 år, hvis ikke der er givet en byggetilladelse jf. planlovens § 56. Dette er også en afgørende forskel i forhold til f.eks. en tinglyst servitut, som hviler på grunden i ubebygget stand, som tilfældet netop var i SKM2026.49.VLR ovenfor. Skatteministeriets synspunkt fører dermed til, at der konstant skulle foretages omvurdering alt efter om dispensationer blev anvendt eller ej. Dette er der heller ikke eksempler på i dansk retspraksis. Tværtimod er det fast retspraksis, at der ikke kan lægges vægt på dispensationer eller byggetilladelser og herunder bebyggelse eller byggemodning af en grund i forbindelse med omberegning og omvurdering af en grund jf. U.1975.59/2H, SKM2026.49.VLR , SKM2016.447.LSR og SKM2017.382.LSR , hvor Landsskatteretten anførte: "Det er rettens opfattelse, at bebyggelse af en grund ikke i sig selv medfører, at der skal ske en omberegning af grundværdien i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 17 . Retten har herved lagt vægt på, at selve bebyggelsen og den deraf ændrede benyttelseskode ikke er en ændret anvendelse i vurderingslovens § 33, stk. 17' forstand, da det ikke medfører en ændring i beregningsgrundlaget for grundskylden , hvilket er en forudsætning for, at der skal ske en omberegning af grundværdien." (Mine understregninger) Da en dispensation går forud for en byggetilladelse og da en byggetilladelse er en forudsætning for at opføre et konkret byggeri, kan Landsskatterettens begrundelse i ovenstående afgørelser lægges til grund for Sagsøgers påstand. Skatteministeriet bemærker, at der i den nye ejendomsvurderingslovs § 19 er indført bestemmelser, der regulerer sådanne tilfælde fremadrettet (processkrift D, s. 8, 1. afsnit). Selvom den nye ejendomsvurderingslov ikke finder anvendelse på nærværende sag, fremgår det dog af lovbemærkningerne hertil, at der ikke er indført ændringer i fortolkningen af vurderingsnormen for ansættelse af grundværdien. I bemærkningerne til § 19 fremgår følgende: "Ved beregningen af den gennemsnitlige udnyttelsesmulighed for de enkelte grunde efter deres størrelse vil det i alle tilfælde kun være bygninger, der er registret i Bygnings- og Boligregistret (BBR), der vil indgå i beregningerne. Planlagt byggeri og byggeri under opførelse vil ikke indgå. Det forhold, at der er givet tilladelse til at opføre et bestemt byggeri, er ikke i sig selv være afgørende for byggeriets omfang. Bygherren vil have den mulighed, at byggetilladelsen ikke udnyttes fuldt ud." (Min understregning) Det er således i overensstemmelse med det hidtidige lovgrundlag og retspraksis herom, at der heller ikke i den nye ejendomsvurderingslov tages højde for dispensationer eller byggetilladelser ved ansættelsen af grundens værdi i ubebygget stand. Der er enighed om, at bestemmelsen ikke finder anvendelse ved bedømmelsen af nærværende sag, men det er Sagsøgers opfattelse, at forarbejderne netop understøtter Sagsøgers påstand i denne sag. Heroverfor har Skatteministeriet anført, at Sagsøgers udlægning af dispensationers betydning ikke er korrekt: "at der hverken i den tidligere vurderingslov eller den nye ejendomsvurderingslov kan tages hensyn til dispensationer ved ansættelse af grundens værdi" (processkrift IIII, s. 4, næstsidste afsnit). Skatteministeriet har dog intet fremlagt, der modbeviser Sagsøgers påstand eller i øvrigt støtter Skatteministeriets påstand om det modsatte. Skatteministeriets påstand vedrørende dispensationens offentligretlige karakter med virkning for ansættelsen af grundværdien er alene knyttet op på henvisningen til Vurderingsvejledningen fra 1968 (bilag 14 og processkrift D, s. 2n. ff.), hvor Skatteministeriet alene har citeret delvist fra afsnittet, hvori betegnelsen "byggedispensation" er anført. Det fulde afsnit vedrører rettigheder og byrder for såvel ejendoms- som grundværdien . Det er derfor vigtigt, at der skelnes mellem hvilke rettigheder og byrder, der kan henføres til ejendomsværdien og hvilke, der kan henføres til grundværdien. Samtidig er det væsentligt at være opmærksom på, at vejledningen er fra 1968. Altså før indførslen af planloven, samt kommune- og lokalplaner som vi kender dem i dag. Vejledningen er erstattet af Vurderingsvejledning 2002 fra februar 2002. Det fremgår i afsnit A.5, at der heller ikke ifølge denne lægges vægt på det faktisk opførte i medfør af dispensationer eller byggetilladelser: "Ved grundværdiansættelsen henses til den anvendelse, herunder maksimale bebyggelsesprocent, som er forudsat ved lokalplanen, selv om den faktiske anvendelse måtte afvige herfra , se TfS 2000, 498" (Min understregning). En "byggedispensation" i datidens terminologi relaterer sig til retten til at opføre et hus i fx landzone, hvor der ellers ikke lovligt kan opføres bebyggelse. En byggedispensation i vurderingsvejledningens terminologi kan altså oversættes til en byggetilladelse. Dette understøttes tillige af "Betænkning; 1979 nr. 869 Vurdering af fast ejendom", samt "Betænkning; 1992 nr. 1238 Ejendomsvurderingsområdet", hvor byggedispensation netop er medtaget under afsnittet vedrørende ejendomsværdien (bilag 15, s. 5 og 16, s. 5). Skatteministeriets kvalifikation af byggetilladelse og dispensation fra en lokalplan er heller ikke i overensstemmelse med lovgivers seneste definition af bestemmelsen i vurderingslovens § 13, stk. 2 jf. lovbemærkningerne i LFF 2017-05-03 nr. 212. Det fremgår af bemærkningerne, at: "Det følger af vurderingslovens § 13, stk. 2, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til de rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, der er knyttet til grunden. Det gælder bl.a. den fysiske planlægning efter planlovgivningen som f.eks. lokalplaner. Der skal endvidere tages hensyn til den anvendelse, herunder f.eks. den maksimale bebyggelsesprocent, der står i lokalplanen, uanset om den faktiske anvendelse afviger fra lokalplanen . Ifølge vurderingslovens § 33, stk. 17, skal der for ejendomme, som ændres, for så vidt angår grundens størrelse eller benyttelse, herunder ændrede planforhold, ved vurdering eller omvurdering ikke alene ansættes en grundværdi efter de almindelige vurderingsregler, men tillige en grundværdi på grundskatteloftsniveau . Ved ændrede planforhold forstås ændring af zonestatus fra f.eks. landzone til byzone og ændringer i en lokalplan, der indebærer, at en ejendom kan anvendes på en anden måde." (Mine understregninger) Det er Sagsøgers opfattelse, at der er en god grund til, at det forholder sig sådan - nemlig at dispensationer vedrører bebyggelsen på ejendommen og ikke grundens værdi i ubebygget stand. At der i forbindelse med både ejendoms- og grundværdien tages hensyn til rettigheder og byrder af offentligretlig karakter ændrer ikke herpå. Den faktiske bebyggelse vil i sagens natur altid følge af en byggetilladelse (som kan være givet på grundlag af en forudgående dispensation). Det forklarer tillige hvor i Skatteministeriets vildfarelse består, når Skatteministeriet, vedrørende rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, anfører (processkrift E, s. 3, 2. afsnit): "Det afgørende for, om en byrde eller rettighed skal tillægges vægt ved vurderingen, er - som allerede anført flere gange - om den pågældende byrde eller rettighed er af offentligretlig karakter. I det omfang en dispensation udgør en byrde eller rettighed af offentligretlig karakter, er der således hjemmel i vurderingslovens § 13, stk. 2, til at inddrage en sådan i forbindelse med vurderingen." (Min understregning) Det afgørende er naturligvis ikke, hvorvidt dispensationen - i sig selv - er offentligretlig eller ej. Det afgørende er, hvorvidt rettigheden eller byrden konkret vedrører grundens værdi i ubebygget stand jf. U.1975.59/2H: "Det i 1956 fremsatte forslag til vurderingsloven foreskrev i § 10, stk. 1, at der ved ansættelsen af ejendomsværdien skulle tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger m. v.) knyttede rettigheder og byrder og forpligtelser af offentligretlig karakter, og § 13, stk. 2, foreskrev, at disse regler også gjaldt for ansættelsen af grundværdien . [...] Forslaget blev imidlertid ikke gennemført som foreslået, idet § 13, stk. 2, under udvalgsarbejdet fik den nu gældende affattelse. I udvalgets betænkning siges det i bemærkningerne hertil, at der ikke havde kunnet opnås enighed om forslagets formulering, men at der var enighed om den nu foreslåede formulering, hvorefter »der ved grundværdiansættelsen kun skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter«. Det tiltrædes, at der på denne baggrund ikke i lovens § 13, stk. 2, er hjemmel til at anse bygningsfredning for en til grunden knyttet byrde , hvortil der skal tages hensyn ved ansættelsen af grunden i ubebygget stand." (Mine understregninger) Skatteministeriets anbringende om, at dispensationen skal lægges til grund ved ansættelsen af grundværdien, er i direkte modstrid med Højesterets begrundelse, idet dispensationen alene vedrører byggeriet på grunden. Om en rettighed eller byrde er offentligretlig er, i relation til vurdering af grundværdien, uden betydning, hvis den ikke er knyttet til grunden i ubebygget stand. 4.2.1 Fravigelse af hidtidig administrativ praksis vedrørende § 13, stk. 2 Baggrunden for at fravige den eksisterende retspraksis var, at Vurderingsstyrelsen ændrede opfattelse i 2018 (bilag 17, s. 3, afsnit 3). Vurderingsstyrelsen har ikke annonceret denne praksisændring i 2018. Ligeledes er dispensationer heller ikke medtaget i afsnittet vedrørende fysisk planlægning i Den juridiske vejledning i efterfølgende udgaver. Baggrunden herfor må være, at der ikke er hjemmel i hverken vurderingsloven eller retspraksis til at medtage dispensationer ved ansættelsen af grundens værdi i ubebygget stand. Det understøttes tillige af, at Vurderingsstyrelsen på retsmødet 6 år senere i Landsskatteretten frafaldt deres anbringende om, at dispensationen kan lægges til grund ved ansættelsen af grundens værdi (bilag 1, s. 28n - 29ø), hvor Vurderingsstyrelsen udtalte: Vurderingsstyrelsen indstillede, at grundværdien ansættes ved op gørelse af 150 % af 2.120 m 2 x 2.000 kr. pr. m 2 , da Vurderingsstyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens indstilling af 23. januar 2024. Vurderingsstyrelsen anførte, at omvurderingen blev foretaget ud fra den dagældende praksis, hvor dispensationer kunne udgøre grundlag for omvurdering. Ifølge Vurderingsstyrelsen er denne praksis senere ændret. (Min understregning) Dette stemmer helt overens med det anførte i lovbemærkningerne til LFF 2017-05-03 nr. 212 og § 19 i den nye ejendomsvurderingslov, hvorefter der hverken i den tidligere vurderingslov eller den nye ejendomsvurderingslov kan eller skal tages hensyn til dispensationer ved ansættelse af grundens værdi i ubebygget stand (processkrift IIII, s. 3m. ff.). En forvaltningsmyndighed kan som altovervejende udgangspunkt foretage generelle ændringer eller omlægninger af praksis, hvis retsgrundlaget (herunder øvrige højere rangerende retskilder) ikke er til hinder herfor. Det er herudover en betingelse, at praksisændringen skal have en saglig begrundelse, samt at denne praksisændring offentliggøres, jf. FOU nr. 2006.350, der netop omhandlede manglende offentliggørelse af en praksisændring. Som ovenfor anført var praksisændringen i strid med gældende ret jf. U.1975.59/2H, SKM2026.49.VLR , SKM2016.447.LSR og SKM2017.382.LSR og allerede af den grund, kan den ikke tiltrædes, hvilket jo heller ikke efterfølgende materialiserede sig jf. Vurderingsstyrelsens udtalelse på retsmødet ovenfor. Skatteministeriet har om ændringen af administrativ praksis anført (processkrift E, s. 3, afsnit 4): "H1’ synspunkt om, at praksisændringen ikke er offentliggjort, fordi der ikke er hjemmel til den (processkrift IIII, s. 4, 11. afsnit), er både udokumenteret og ukorrekt, og det henstår i det uvisse, hvorfra H1 har fået den opfattelse, at det skulle forholde sig sådan. Synspunktet under støttes heller ikke (modsat processkrift IIII, s. 12. afsnit) af det af H1 citerede afsnit fra Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 28, sidste afsnit). Det citerede afsnit modsvares tilmed af H1’ eget bilag 17, hvoraf det fremgår, at Vurderingsstyrelsen ikke kan genkende oplysningerne om, at styrelsen efterfølgende har ændret praksis, som refereres i afgørelsen fra Landsskatteretten (bilag 17 s. 3, 4. afsnit)" . Der synes at være enighed om, at Vurderingsstyrelsen ændrede praksis i 2018 jf. bilag 17. Skatteministeriet har dog ikke begrundet, hvorfor ændringen af administrativ praksis ikke blev offentliggjort i 2018, hvis det er Skatteministeriets opfattelse, at der var hjemmel til denne ændring (modsat Sagsøgers opfattelse processkrift IIII, s. 4, 11. afsnit). Den manglende offentliggørelse medfører i sig selv, at Landsskatterettens afgørelse ikke kan støttes på denne administrative praksis. Det er ligeledes i modstrid med det af Vurderingsstyrelsen anførte på retsmødet, hvor det netop fremgår, at man gik bort fra denne praksis. Det er Sagsøgers opfattelse, at Vurderingsstyrelsens medarbejdere taler sandt på retsmøderne i Landsskatteretten. Uanset har Vestre Landsret i SKM2026.49.VLR fastslået, at der ikke kan lægges vægt på hverken dispensation eller byggetilladelse ved ansættelsen af grundens værdi i ubebygget stand. 4.2.2 Landsskatterettens retlige kvalifikation af dispensationen For så vidt angår spørgsmålet om hjemmel til fastsættelse af bebyggelsesprocenten fremgår det, at Landsskatteretten har lagt til grund, at dispensationen er lovlig og derved udgør en del af planforholdene med den følge, at den har offentligretlig karakter (bilag 1, s. 31ø). Denne retlige kvalifikation har betydning for hvilke planmæssige forhold ansættelsen af grundværdien skal foretages på grundlag, og for den omberegnede grundværdi, fordi det er en betingelse for at anvende vurderingslovens § 33, stk. 17, at dispensationen har medført en ændring i planforholdene i et omfang, der medfører en omvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6. Landsskatterettens retlige kvalifikation kan ikke tiltrædes allerede fordi denne kvalifikation er uforenelig med vurderingslovens § 13, stk. 2 jf. U.1975.59/2H, SKM2026.49.VLR , SKM2016.447.LSR og SKM2017.382.LSR . Skatteministeriets gennemgang af dispensationen og det efterfølgende opførte byggeri illustrerer på glimrende vis, hvorfor dispensationer ikke tillægges betydning ved ansættelsen af grundens værdi i ubebygget stand (processkrift E, s. 4, afsnit 1-5). Dispensationen vedrører byggeriet, som netop kan ændres flere gange undervejs i processen med forskellige byggetilladelser og byggerier som mulige udfald. Dispensationen gælder tillige kun for det pågældende projekt og ikke for selve grunden. En dispensation fra lokalplanens bestemmelser om bygningens højde i forhold til skrånende terræn, areal af udendørs opholdsarealer, placering af byggefelt og antal p-pladser vedrører ikke grundens planmæssige anvendelse i ubebygget stand. Landsskatterettens begrundelse for at dispensationen falder ind under vurderingslovens § 13, stk. 2 var (bilag 1, s. 31, afsnit 1): "Retten ligger til grund, at dispensationen fra lokalplanens be stemmelser er lovlig og herefter udgør en del af plangrundlaget for den påklagede ejendom. Landsskatteretten finder på baggrund heraf, at der som følge af dispensationen er ændrede planforhold for den påklagede ejendom, som må antages at have medført, at grundværdien er steget som følge heraf." Landsskatterettens præmis, at fordi dispensationen er lovlig , så udgør den herefter en del af plangrundlaget, kan ikke tiltrædes. Alene det faktum at en byrde eller rettighed er lovlig er ikke i sig selv af betydning jf. U.1999.793/3H, U.2004.2431H, SKM2007. 500.HR og SKM2023.465.VLR . Hverken Skatteministeriet eller Landsskatteretten har imidlertid i den forbindelse dokumenteret, hvordan dispensationen udgør en byrde eller rettighed af offentligretlig karakter med virkning for grundens værdi i ubebygget stand. Skatteministeriet anfører, at "det fremgår da også direkte, at dispensationen er givet "i forbindelse med opførelse af etageboligbebyggelse på Y6-adresse, Y1-adresse og Y7-adresse". Dispensationen er altså udstedt udelukkende med det formål at muliggøre etableringen af den bebyggelse, som faktisk er opført på grunden. Dette viser også, at det er dispensationen og byggetilladelsen, som sammen udgør det plangrundlag, som grundværdiansættelsen skal tage udgangspunkt i, jf. vurderingslovens § 13" (Skatteministeriets tidligere påstandsdokument, s. 6, afsnit 2) . Skatteministeriet er tilsyneladende enig med Sagsøger i, at dispensationen er udstedt udelukkende med det formål at muliggøre etableringen af bebyggelsen, som faktisk er opført på grunden. Det kan derfor undre, at hverken Landsskatteretten eller Skatteministeriet kan begrunde, hvordan dispensationen knytter sig til grunden, når nu det klart og tydeligt fremgår, at den knytter sig til byggeriet, som anført af Y5-kommune, Vurderingsstyrelsen, Skatteankestyrelsen og Sagsøger. Skatteministeriets bemærkning om "at det er dispensationen og byggetilladelsen, som sammen udgør det plangrundlag som grundværdiansættelsen skal tage udgangspunkt i" er helt usammenhængende med de retlige omstændigheder for grunden. Plangrundlaget udgøres de facto udelukkende af lokalplanen. Med hjemmel i lokalplanen kan kommunen give dispensation og byggetilladelse til alle byggerier, der kan holdes inden for formålet og rammen for lokalplanen. Det er derfor uomtvisteligt, at Landsskatterettens afgørelse er forkert og ulovhjemlet, idet afgørelsen alene er begrundet i dels dispensationens lovlighed og dels byggetilladelsen i forhold til beregning af bebyggelsesprocenten og med samme begrundelse i forhold til, hvorvidt der er grundlag for omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 17. 4.3 Beregning af bebyggelsesprocenten Landsskatteretten anfører i afgørelsen, at bebyggelsesprocenten i henhold til dispensationen kan ansættes til 215 (bilag 1, s. 31, afsnit 3). Dette er ikke korrekt. Landsskatteretten har ansat grundens værdi ved anvendelse af etagearealprincippet. Selve princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel og ikke lovfæstet i vurderingsloven. Anvendelse af etagearealprincippet medfører, at grundens værdi stiger proportionalt med den tilladte bebyggelsesprocent (bilag 18). Det fremgår af Den Juridiske Vejledning 2017-2, at bebyggelsesprocenten opgøres i henhold til det gældende bygningsreglement (bilag 19 og 20). Det fremgår af bilag B, s. 1, at dispensationen er meddelt på grundlag skitseforslag 4. I henhold til det indeholdte skema over bruttoetageareal med medfølgende tegninger (bilag B, s. 28), vil ejendommens samlede boligetageareal udgøre 3.655,2 m 2 . Hertil skal tillægges arealet på 357,5 m 2 til havestuer. Gangarealet på 570,1 m 2 skal ikke medregnes i ejendommens bebyggelsesprocent, da der er tale om åbne gangarealer (svalegange), hvilket fremgår af skitseforslag 4 (bilag B, s. 16). Det fremgår af bygningsreglementets (BR18) § 455, stk. 3, nr. 7, at udvendige trappers og altanganges projektion på terræn ikke medregnes til etagearealet og derfor ikke indgår i bebyggelsesprocenten. Bebyggelsesprocenten kan derfor ud fra dispensationen og bilag B beregnes til (3.655,2 m 2 + 357,5 m 2 ) / 2.120 m 2 svarende til en bebyggelsesprocent på 189 (bilag 11, s. 5, afsnit 1ff.). Dette indstillede Skatteankestyrelsen også oprindeligt som forslag til afgørelse (bilag 11). Efterfølgende indstillede Skatteankestyrelsen, at bebyggelsesprocenten skulle opgøres i henhold til det retlige grundlag med en bebyggelsesprocent på 150 (bilag 1, s. 30, 3. sidste afsnit og bilag E). Landsskatteretten lagde - på trods af ovenstående - den opgjorte arealberegning i henhold til byggetilladelsen til grund (bilag 1, s. 30, 2. sidste afsnit). Landsskatteretten har ikke begrundet, hvorfor man har fraveget den lovmæssige og korrekte opgørelse af bebyggelsesprocenten i henhold til bygningsreglementet. Ligeledes er der heller ikke anført nogen begrundelse for, at Landsskatteretten fraviger den retligt mulige anvendelse i henhold til lokalplanen til fordel for den faktiske anvendelse i strid med TfS 2000,498. Landsskatteretten har heller ikke begrundet, hvorfor den af Vurderingsstyrelsen oprindeligt ansatte bebyggelsesprocent alligevel er korrekt på trods af, at såvel Vurderingsstyrelsen som Skatteankestyrelsen under sagens behandling ved Landsskatteretten kom frem til, at bebyggelsesprocenten var forkert, da man havde lagt vægt på byggetilladelsen. Samme situation forelå i SKM2015.491.VLR , hvor Landsretten hjemviste sagen til fornyet behandling. Landsretten udtalte: "Landsskatteretten har imidlertid ikke i sin afgørelse angivet konkrete forhold vedrørende S' ejendom som begrundelse for i dette tilfælde at fravige byggeretsværdiprincippet ved ansættelsen af grundværdien som sket. Det fremgår således ikke nærmere af afgørelsen, hvorledes Landsskatteretten er kommet frem til, at den grundværdi, som SKAT og Vurderingsankenævnet - på et forkert grundlag - havde fastsat, alligevel var korrekt." Det fremgår af SKM2015.491.VLR , at når Landsskatteretten anvender et bestemt vurderingsprincip ved ansættelsen af grundværdien, skal princippet også anvendes korrekt. Det fremgår tillige af SKM2015.491.VLR , at det skal begrundes konkret, hvis der ses bort fra den korrekte anvendelse af et valgt princip. Den manglende begrundelse for at fravige den lovmæssige fremgangsmåde og indholdet af etagearealprincippet medfører også, at afgørelsen hviler på et forkert og mangelfuldt grundlag. Landsskatterettens afgørelse er derfor ikke lovmæssigt korrekt, uanset om man måtte finde at dispensationen kan tillægges vægt ved vurderingen af grundens værdi i ubebygget stand. Skatteministeriet anfører i processkrift D, s. 8 afsnit 2: "Det er i sig selv uholdbart, når H1’ henviser til et forslag til afgørelse som værende udtryk for faktum, hvor Landsskatteretten ikke har taget forslaget til følge." Når Landsskatterettens opgørelse af bebyggelsesprocenten ikke er i overensstemmelse med lovens bestemmelser i bygningsreglementet om beregning af bebyggelsesprocenten og i øvrigt er i modstrid med såvel Vurderingsstyrelsens og Skatteankestyrelsens egne beregninger, kan det undre, at Landsskatteretten ikke kan eller vil begrunde, hvordan bebyggelsesprocenten alligevel kan opgøres til 215. Skatteministeriet uddyber efterfølgende omkring Landsskatterettens manglende begrundelse (processkrift E, s. 4n. ff.) "Der er følgelig heller ikke grundlag for synspunktet om, at Landsskatterettens afgørelse lider af begrundelsesmangler, fordi Landsskatteretten ifølge H1 ikke tilstrækkeligt har begrundet, hvorfor Landsskatteretten har anvendt en bebyggelsesprocent på 215 frem for 189 (processkrift IIII, s. 5, 12. afsnit). Synspunktet hviler grundlæggende på den forkerte præmis, at Landsskatteretten skulle have anvendt en bebyggelsesprocent på 189, hvilket som anført ovenfor ikke er tilfældet. Derfor lider Landsskatterettens afgørelse ikke af begrundelsesmangler. Det påhviler desuden ikke Landsskatteretten at redegøre for, hvorfor Landsskatteretten i sin afgørelse fravælger at bruge en forkert bebyggelsesprocent på 189 - heller ikke selvom Skatteankestyrelsen har anvendt den forkerte bebyggelsesprocent på 189 (modsat processkrift IIII, s. 5, 13. afsnit). Landsskatteretten har desuden tilstrækkeligt begrundet, hvorfor Landsskatteretten har anvendt en bebyggelsesprocent på 215 (bilag 1, s. 30, næstsidste afsnit ff.)" . Skatteministeriet begrunder dette med betragtninger omkring arealfordelingen og tiltænkte gangarealer, hvilke Sagsøger ikke kan tiltræde (processkrift E, s. 4, afsnit 3-5). Skatteministeriet anfører "med dispensationen er der givet tilladelse til et byggeri i et omfang svarende til bruttoetagearealopgørelsen på 4.582,8 m2. Med dispensationen er der således godkendt et byggefelt, der tillader en samlet udnyttelse af grunden på maksimalt 215 %. Den omstændighed, at en del af det samlede etageareal i skitseforslagene er tiltænkt åbne gangarealer, ændrer ikke herved, jf. det anførte i skitseforslaget om, at altangangen "er tænkt udformet åben" (min understregning), jf. bilag B, s. 10, 5. afsnit. Der er heller intet i dispensationen, der forhindrer, at gangarealerne efterfølgende blev ændret fra åbne til lukkede, eller at arealfordelingen ændredes, hvilket understreger, at arealfordelingen i dispensationens bruttoetagearealopgørelse er uden betydning for, hvad der med dispensationen er givet tilladelse til maksimalt at opføre på grunden - hvilket udgør samlet 4.582,8 m2." (Processkrift E, s. 4, afsnit 3). Skatteministeriets begrundelse for bebyggelsesprocenten illustrerer netop, hvorfor der ikke lægges vægt på dispensationer og byggetilladelser. Dernæst forudsætter Skatteministeriet, at Landsskatterettens beregning er korrekt, hvilket uomtvisteligt ikke er tilfældet jf. bygningsreglementets (BR18) § 455, stk. 3, nr. 7. For det første tager Skatteministeriets arealopgørelse ikke udgangspunkt i dispensationen, men derimod i Sagsøgers indsendte arealopgørelse over det konkrete byggeri. Både dispensationen og arealopgørelsen knytter sig til Sagsøger og det påtænkte projekt. For det andet vil der ved overdragelse af grunden til tredjemand, hverken følge dispensation eller projekt med, medmindre Sagsøger vælger at handle grunden inklusive projektet. Af den grund knytter dispensationen sig ikke til grundens værdi i ubebygget stand, da den hviler på et privatretligt grundlag og knytter sig til det påtænkte byggeri. Det er i øvrigt heller ikke dispensationen, som Landsskatteretten opgør bebyggelsesprocenten på grundlag af, som ellers anført af Skatteministeriet, men derimod byggetilladelsen (bilag 1, s. 30, næstsidste afsnit ff.) Skatteministeriets gennemgang af beregning af bebyggelsesprocenten ud fra dispensationen og Sagsøgers arealopgørelse fremstår derfor uden sammenhæng med Landsskatterettens begrundelse. Skatteministeriet anfører ovenfor "Det påhviler desuden ikke Landsskatteretten at redegøre for, hvorfor Landsskatteretten i sin afgørelse fravælger at bruge en forkert bebyggelsesprocent på 189 - heller ikke selvom Skatteankestyrelsen har anvendt den forkerte bebyggelsesprocent på 189 (modsat processkrift IIII, s. 5, 13. afsnit). Landsskatteretten har desuden tilstrækkeligt begrundet, hvorfor Landsskatteretten har anvendt en bebyggelsesprocent på 215 (bilag 1, s. 30, næstsidste afsnit ff.)". Den tilstrækkelige begrundelse Skatteministeriet henviser til er følgende: "Y5-kommune gav i november 2017 dispensation fra lokalplanens bestemmelser. Y5-kommune har efterfølgende tildelt byggetilladelse til at opføre etageboligbebyggelse i fire etager med 40 boliger samt kælder med et samlet bruttoetageareal på 5.838 m2 fordelt på henholdsvis kælder 1.259 m2, stueplan 1.148 m2, første sal 1.187 m2, anden sal 1.187 m2 og tredje sal 1.057 m2. Ud fra byggetilladelsen kan bebyggelsesprocenten beregnes til 215. Klagerens repræsentant anfører, at den retlige bebyggelsesprocent, efter dispensationen, skal opgøres til 189. Repræsentanten henviser hertil, at det fremgår af Bygningsreglementet § 455, stk. 3, at udvendige trappers- og altanganges projektion på terræn ikke skal medregnes i etagearealet. Retten bemærker, at etagearealprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel og bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn" . Der er i det anførte ingen begrundelse udover, at etagearealprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel og bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Der er ikke angivet hvorfor, at princippet fraviges eller hvorfor bebyggelsesprocenten ikke skal opgøres efter bestemmelserne i bygningsreglementet, samt hvilke hovedhensyn der ligger til grund for skønnet. Med henvisning til ovenstående er det efter Sagsøgers opfattelse åbenlyst, at der ikke er hjemmel i vurderingsloven eller retspraksis til at tillægge dispensationer betydning ved ansættelse af grundværdien. Af samme årsag er der heller ikke grundlag for at omberegne grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 17, idet der konkret ikke er sket ændringer i de planmæssige retlige forhold, der er gældende for ejendommen mellem vurderingen 1. oktober 2017 og 1. oktober 2018. Landsskatteretten burde have foretaget en yderligere partshøring, idet Landsskatteretten helt så bort fra såvel Vurderingsstyrelsens opfattelse som Sagsøgers opfattelse på retsmødet. Når Landsskatteretten ikke vælger at partshøre Sagsøger, stiller det skærpede krav til begrundelsen for at fravige vurderingsprincipperne i modstrid med det, som der var enighed om på retsmødet. Selv hvis dispensationen skulle indgå i vurderingen af grundens værdi, er bebyggelsesprocenten stadig opgjort forkert med den følge, at afgørelsen skal tilsidesættes og hjemvises til fornyet behandling. 4.4 Den retlige bebyggelsesprocent for grundværdien Der kan jf. det ovenfor anførte ikke lægges vægt på bebyggelsesprocenten opgjort efter dispensationen og byggetilladelsen ved ansættelsen af den aktuelle grundværdi, og derfor skal bebyggelsesprocenten fastlægges ud fra grundens retlige udnyttelsesmuligheder på vurderingstidspunktet. Grunden er beliggende i delområde 1. Den overordnede bebyggelsesprocent for delområde 1 kan fastlægges til 90 jf. bilag A, s. 19n. med den konsekvens, at dette også er udgangspunktet for ansættelsen af Ejendommens grundværdi jf. SKM2026.49.VLR . Den konkrete udnyttelsesmulighed for grunden kan opgøres i henhold til bygningsreglementet og udgør herefter en bebyggelsesprocent 60, som anført af Y5-kommune (bilag 1, s. 3ø.) Vurderingen af grunden skal foretages ud fra den forudsætning, at grunden er ubebygget. Det er Y5-kommune, der som planmyndighed har kompetence til at fastsætte grundens udnyttelsesmuligheder. Det fremgår af bilag 1, s. 3m., at den udnyttelsesmulighed kan umiddelbart opgøres til 60%, hvis ejendommen er ubebygget. Ligeledes understøtter kommunens udtalelse Sagsøgers anbringende om, at der ikke kan lægges vægt på dispensationen, da denne også efter kommunens opfattelse knytter sig til byggeriet. Foretages beregningen ud fra lokalplanens bestemmelse om byggefelt og byggeri i 3,5 etage kan bebyggelsesprocenten opgøres til 150 (bilag 1, s. 30, 3. sidste afsnit og bilag E). Under alle omstændigheder kan bebyggelsesprocenten ikke opgøres til 215 ud fra det retlige grundlag. Den endelige fastsættelse af bebyggelsesprocenten henhører under Vurderingsstyrelsen, hvorfor afgørelsen også på dette grundlag bør hjemvises til fornyet behandling. 4.5 Sammenfatning planmæssige ændringer Med henvisning til ovenstående kan det konkluderes, at der i henhold til vurderingsloven, forarbejderne til vurderingsloven, De Juridiske Vejledninger om vurdering af fast ejendom, samt den retspraksis der foreligger jf. U.1975.59/2H, SKM2026.49.VLR , SKM2016.447.LSR , SKM2017.382.LSR , og TfS 2000, 498 ikke er grundlag for at tillægge en dispensation vedrørende byggeri på en ejendom betydning ved ansættelse af grundens værdi i ubebygget stand. Heroverfor har Skatteministeriet citeret et afsnit i bilag 14 fra Vurderingsvejledningen fra 1968, hvori der nævnes, at byggedispensationer tillægges betydning. Dette citat er af Sagsøger tilbagevist, dels som følge af at citatet i sammenhængen vedrører ejendomsværdien og dels som følge af, at de efterfølgende betænkninger i bilagene 15 og 16 klart og tydeligt dokumenterer, at byggedispensationer vedrører ejendomsværdien. Dette er tillige understøttet af al fremlagt dokumentation i sagen. Skatteministeriet har ikke herudover dokumenteret endsige sandsynliggjort, at der kan lægges vægt på en dispensation til byggeri ved ansættelsen efter vurderingslovens § 13, stk. 2. 4.6 Omvurdering 1. oktober 2018 Der er mellem parterne enighed om, at der er grundlag for at omvurdere grunden pr. 1. oktober 2018, da der sker arealsammenlægning og nedrivning af de eksisterende parcelhuse. Uenigheden består i, at det er Skatteministeriets opfattelse, at der er sket planmæssige ændringer for grunden i form af dels dispensationen og dels sammenlægning af matriklerne (red. …2), (red. …3), (red. …4), (red. …5), (red. ...6), (red. …7), (red. …8) og (red. ...1), som blev sammenlagt til matrikelnummer (red. ...1). I forhold til dispensationen henvises der til det ovenfor anførte. Det er Sagsøgers opfattelse, at der kun kan foretages omvurdering i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 som følge af arealændringen fra 397 m 2 til 2.120 m 2 , samt § 3, stk. 1, nr. 5, idet huset på ejendommen nedrives og ejendommen derfor ikke længere anvendes til beboelse, men derimod blot fremstår som en ubebygget grund. Vurderingsstyrelsen havde oprindeligt også begrundet omvurderingen med henvisning til § 3, stk. 1, nr. 10, idet det var Vurderingsstyrelsens opfattelse, at Ejendommen havde ændret anvendelse. Landsskatteretten ændrede omvurderingsgrundene til § 3, stk. 1, nr. 2, 5 og 6. Sagsøger er enig i, at der ikke er tale om ændret anvendelse ved nedrivning af eksisterende bebyggelse i modsætning til Skatteministeriet, der også på dette punkt er uenige i Landsskatterettens afgørelse. Anvendelsen af en grund skal fastlægges efter de retlige forhold i kommune- eller lokalplaner og subsidiært efter bygningsreglementet. Skatteministeriet anførte indledningsvist, at arealændringen ved sammenlægning af matriklerne skal anses som en ændring af de planmæssige forhold for grunden (processkrift D, s. 6, afsnit 3). Denne opfattelse må klart afvises allerede fordi, at det udelukkende er op til den enkelte grundejer at bestemme, hvorvidt der skal tillægges arealer til enkelte matrikler. Det er heller ikke Landsskatterettens opfattelse i denne sag, at dette skulle være tilfældet (bilag 1, s. 31ø.): "Retten lægger til grund, at dispensationen fra lokalplanens bestemmelser er lovlig og herefter udgør en del af plangrundlaget for den påklagede ejendom. Landsskatteretten finder på baggrund heraf, at der som følge af dispensationen er ændrede planforhold for den påklagede ejendom, som må antages at have medført, at grundværdien er steget som følge heraf. Landsskatteretten finder således, at der kan foretages en omvurdering af grundværdien pr. 1. oktober 2018 i medfør af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6". Som det fremgår af ovenstående, har Landsskatteretten kun begrundet afgørelsen på grundlag af dispensationen i forhold til omvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6. Skatteministeriet blev opfordret (4) til at redegøre for, hvorvidt Skatteministeriet var uenige i Landsskatterettens afgørelse på dette punkt og har som svar herpå anført " Det er en fejludlægning af Skatteministeriets synspunkter, når H1 anfører, at "Skatteministeriet anfører, at arealændringen ved sammenlægningen af matriklerne skal anses som en ændring af de planmæssige forhold for grunden" (processkrift IIII, s. 7, 9. afsnit). H1 synes helt at bortse fra det centrale i ministeriets synspunkt; aktualiseringen af grundens udlægning til etagebyggeri " (processkrift E, s. 5m). (Min understregning) Det kan på denne baggrund lægges til grund, at der er enighed om, at sammenlægning af matrikler ikke medfører ændrede planforhold. Skatteministeriets centrale synspunkt er tilsyneladende "aktualiseringen" af grundens udlægning til etagebyggeri. Lokalplan (red...1 udeladt) blev bekendtgjort den (red. dato 5 udeladt), hvorved denne udlægning til etagebyggeri blev muliggjort. Vurderingsstyrelsen har tillige bekræftet, at der er taget højde for udlægning til etagebyggeri ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 (bilag 9, s. 3, afsnit 3). Når der sker vedtagelse af en ny lokalplan for et område, så omfatter bestemmelserne i lokalplanen alle ejendomme, uanset størrelse og bebyggelse på de enkelte ejendomme. At der ikke foretages omvurdering på grund af manglende påvirkning af værdien på den enkelte grund, er derfor irrelevant i forhold til, hvorvidt planforholdene de facto er ændret på grunden. Det er jo heller ikke en hindring, at eksisterende bebyggelse umuliggør fx et etagebyggeri på en parcelhusgrund al den stund, at vurderingen foretages i ubebygget stand. Nedrivning af eksisterende bebyggelse og sammenlægning af matrikler er derfor uden betydning ved vurderingen af, om der er sket planmæssige ændringer for de omfattede grunde. Det centrale i Skatteministeriets synspunkt er derfor irrelevant i forhold til omvurderingen pr. 1. oktober 2018, da udlægning til etagebyggeri ikke er sket mellem vurderingsterminerne 1. oktober 2017 og 1. oktober 2018, hvorfor forholdet heller ikke kan danne grundlag for en omvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6. Det kan efter Sagsøgers opfattelse lægges til grund, at der ikke er grundlag for at omvurdere grunden pr. 1. oktober 2018 med hjemmel i vurderingslovens § 3, stk. 1. nr. 6, da der ikke er ændrede planforhold efter hverken dispensationen eller Ejendommens arealændring. 4.7 Etagearealprisen Etagearealprincippet indeholder, udover en bebyggelsesprocent og et areal, ligeledes en etagearealpris. Etagearealprisen er udtryk for, hvilken pris en investor vil betale for en m 2 etageareal. Prisen skal som udgangspunkt udgøre den faktiske handelspris ved vurderingsterminen jf. vurderingslovens § 6, jf. § 13. 4.7.1 Grundværdiområder Til brug for den maskinelle vurdering af landets ejendomme er landet inddelt i grundværdiområder (bilag 21). For hvert grundværdiområde er der fastsat en områdepris, som udtrykker grundværdiniveauet inklusive byggemodning for såvel ejerboliger som øvrige ejendomme (bilag H). Grundværdiområderne har historisk været meget fejlbehæftede, hvilket var årsagen til at vurderinger indtil og med 2012 var særdeles fejlbehæftede. Som følge heraf suspenderede man vurderingssystemet og videreførte vurderinger for 2011 uændret for ejerboliger og vurderingerne 2012 for øvrige ejendomme. Grundværdiområderne, som Vurderingsstyrelsen historisk har anvendt ved vurdering af landets faste ejendomme, er alene vurderingstekniske hjælpemidler på linje med vurderingsprincipperne for byggeretsprincippet, etagearealprincippet mv., hvilket under sagen er ubestridt. Det bemærkes, at etagearealpriserne i grundværdiområderne indeholder fuld byggemodning, hvilket ligeledes er ubestridt. Ved omvurderinger i perioden 2014 til 2020 skulle omvurderinger laves ud fra prisforholdene i 2011 for ejerboliger og 2012 for øvrige ejendomme. Skatteministeriet anfører på side 9 til 10 i processkrift D, at den korrekte etagearealpris for grunden skal findes i områdepriserne for grundværdiområdet. Skatteministeriet ser således bort fra vurderingslovens § 6, jf. § 13 jf. ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4. Sagsøger bestrider denne opfattelse, da det er de konkrete handelspriser i 2012, der skal lægges til grund ved omvurderingen af grunden jf. ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4. Skatteministeriets opfattelse i denne sag står derfor i skærende kontrast til Skatteministeriets argumentation i SKM2018.472.BR . I sagen ønskede sagsøger områdepriserne i grundværdiområdet lagt til grund for vurderingen og anførte "Hvordan Skatteministeriet kan anføre, at Landsskatteretten i vurderingen 2008 har foretaget en grundig prøvelse af den af SKAT fastsatte grundværdi for Sagsøgers ejendom er ganske enkelt uforståeligt og uden nogen form for fornuft, når henses til, at prøvelsen baserer sig på ét salg i et andet grundværdiområde end Sagsøgers ". (Min understregning) Heroverfor anførte Skatteministeriet følgende: "Landsskatteretten har ikke taget udgangspunkt i de af SKAT anvendte områdepriser, men derimod i handelsprisen ved salg af sammenlignelige ejendomme i samme grundværdiområde , område ... (bilag 1, side 17, 2. afsnit), samt i grundværdiområderne ..., ... og ..., som ligger i samme vurderingskreds, og hvor SKAT anvender de samme områdepriser og byggeretspriser ved beregningen af grundværdien som i område. [...] Sagsøgeren har ikke godtgjort, at den skønsmæssige ansættelse af grundværdien hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Vurderingsmyndighederne har nemlig ikke pligt til at anvende en bestemt værdiansættelses-metode ved fastsættelse af grundværdien, idet det afgørende efter loven er, at grunden skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand. Højesteret har da også fastslået i UfR 2005.1164 ( SKM2005.63.HR ), at vurderingen efter dagældende vurderingslov skal foretages på baggrund af et konkret skøn. Det betyder også, at byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, jf. eksempelvis TfS 1997.663, UfR 2005.1164 H ( SKM2005.63.HR ), UfR 2016.191 H ( SKM2015.615.HR ) og Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A,3.2.2.1. [...] Sagsøgeren har derfor heller ikke krav på, at grundværdien ansættes til det beløb, som beregnes ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet, jf. bl.a. SKM2015.491.VLR og SKM2016.613.BR ,. eller at SKATs foreslåede områdepriser lægges til grund Landsskatterettens skøn er foretaget med udgangspunkt i handelspriserne for sammenlignelige ejendomme , herunder ubebyggede ejendomme (bilag 1, side 17, 5. afsnit), der ligger i samme vurderingskreds som Sagsøgerens ejendom, og som i øvrigt - ligesom Sagsøgerens ejendom ligger i området Y29, jf. også oversigten i bilag 5." [...] Landsskatterettens skøn for så vidt angår grundværdien i 2008 ba serer sig på handelsprisen for én sammenlignelig ubebygget ejendom i grundværdiområde ... (bilag 1, side 17, 1. afsnit)." (Mine understregninger) Det er således helt fastlagt af Højesteret, at det som udgangspunkt er de faktiske handelspriser, der skal lægges til grund for vurderingen. Det fremgår ligeledes, at Skatteministeriet var af den overbevisning, at ét sammenligneligt salg udgjorde et tilfredsstillende grundlag for skønnet i SKM2018.472.BR . Skatteministeriet har i denne sag indtaget det modsatrettede synspunkt og anført (processkrift E, s. 5n. ff.): "Det er Skatteministeriets synspunkt, at en etagearealpris på 2.430 kr. udtrykker prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Handelsprisen for Y8-adresse udgør ikke et tilstrækkeligt sammenligningsgrundlag for H1’ grund. For det første er de to grunde ikke omfattet af samme plangrundlag (modsat processkrift IIII, s. 9, 8. afsnit). H1’ grund er omfattet af lokalplan (red... 1 udeladt), mens Y8-adresse er omfattet af lokalplan (red... 2 udeladt) (bilag 1, s. 31, tredjesidste afsnit). For det andet er Y8-adresse solgt uden byggemodning (bilag 1, s. 31, tredjesidste afsnit). H1’ grund var imidlertid byggemodnet, som følge af den tidligere parcelhusbebyggelse på grunden. Det fremgår også af Landsskatterettens afgørelse, at retten ved skønnet over prisniveauet har henset til, at Y8-adresse er solgt uden byggemodning (bilag 1, s. 31, sidste afsnit). I et sådan tilfælde, hvor der i de relevante år alene er solgt én ubebygget grund inden for en radius af 2 km fra H1’ grund, og hvor der er flere forskelle mellem de to grunde, er det berettiget, at Landsskatteretten ikke har henset til den etagearealpris, der kan beregnes på baggrund af handelsprisen for Y8-adresse, men derimod har anvendt grundværdiområdets etagearealpris. Skatteministeriet er grundlæggende ikke uenig i, at etagearealprisen som udgangspunkt kan fastsættes på baggrund af sammenlignelige handler. Dette udgangspunkt fordrer dog, dels at der er flere handler i den relevante periode, dels af de pågældende handler vedrører sammenlignelige ejendomme. Det er ikke tilfældet i denne sag, hvor der alene er én handel, som kan indgå i sammenligningsgrundlaget, og hvor der desuden er flere forhold, som medfører, at den ene handel ikke er direkte sammenlignelig. I et sådant tilfælde, hvor der ikke er et tilstrækkeligt sammenligningsgrundlag, er det både naturligt, sagligt og rigtigt, at der henses til områdeprisen, som udtrykker prisforholdene for det pågældende grundværdiområde, jf. også bilag 21, s. 2, tredjesidste afsnit ff." (bilag E, s. 5n. ff.) (Mine understregninger) Skatteministeriets anbringender er i modstrid med Skatteministeriets egne anbringender i SKM2018.472.BR . Dernæst er Skatteministeriets udlægning i modstrid med sagens faktuelle omstændigheder og Landsskatterettens opfattelse af sammenligningsgrundlaget. Landsskatteretten har jo netop inddraget handelsprisen, blot uden at forklare hvordan man kommer frem til, at den ikke skal anvendes ved ansættelsen af Sagsøgers grundværdi (bilag 1, s. 32, afsnit 1). "Efter en samlet konkret vurdering af den påklagede ejendoms beliggenhed, retlige anvendelse og udnyttelsesmulighed samt det sammenlignelige salg , dets anvendelse og udnyttelsesmulighed og dets prisniveau, finder retten, at den af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdi er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet." (Min understregning) Det synes derfor at være Skatteministeriets opfattelse, at Landsskatterettens grundlag er mangelfuldt, idet skønnet udelukkende er baseret på et enkelt salg. Endvidere er Skatteministeriet uenig med Landsskatteretten, idet Landsskatteretten fremhæver, at der er tale om et sammenligneligt salg, mens det er Skatteministeriets opfattelse, at ejendommen ikke er sammenlignelig grundet andre planforhold og manglende byggemodning. Skatteministeriet anfører samme sted længere nede (processkrift E, s. 6, afsnit 4): "Det er derfor både korrekt og rimeligt, at Landsskatteretten har henset til etagearealprisen på 2.430 kr., som var gældende for hele grundværdiområdet i 2012, jf. nærmere processkrift D, s. 9, sidste afsnit ff. H1’ synspunkt om, at etagearealpriserne i grundværdiområdet indeholder fuld byggemodning, kan ikke føre til et andet resultat. H1’ ejendom var som nævnt allerede byggemodnet, idet ejendommen tidligere var bebygget med parcelhuse. Der var således etableret vejadgang, ligesom forsyningsledninger var ført frem til skel. Den yderligere byggemodning, som H1’ byggeri har nødvendiggjort, medfører ikke, at grunden i vurderingsmæssig henseende ikke skal anses for byggemodnet på vurderingstidspunktet " . (Min understregning) Skatteministeriet har ikke redegjort for, hvordan man kommer frem til, at der ikke skal foretages byggemodning. Der er markant forskel på de forsyningsledninger og tilslutninger, der skal anvendes ved et etagebyggeri som i nærværende sag og den byggemodning, der foreligger på de almindelige parcelhuse. Byggeriet indeholder parkeringskælder, opholdsarealer og ekstrafundering af grunden til byggeriets opførsel, hvilket medfører væsentlige omkostninger til byggemodning. Endvidere er Y8-adresse beliggende 90 meter fra Sagsøgers ejendom. Sagsøgers ejendom kan heller ikke af den årsag betragtes som værende i en "mere byggemodnet" stand end Y8-adresse. Landsskatteretten anså heller ikke Sagsøgers grund for at være byggemodnet, idet Landsskatteretten jo netop anførte, at salget af Y8-adresse var direkte sammenligneligt. Skatteministeriets anbringende fremstår derfor igen uden støtte i sagens faktuelle omstændigheder og uden sammenhæng med den afgørelse retten skal prøve. Markedsprisen for en m 2 etageareal i samme planramme i 2012 kan i henhold til Vurderingsstyrelsens salgsstatistik opgøres til 1.548 kr. pr. m 2 (bilag 1, s. 31, afsnit 8). Prisen er i følge Landsskatteretten uden byggemodning og derfor fuldt sammenlignelig med Sagsøgers ejendom, der på vurderingstidspunktet ligeledes skal vurderes uden byggemodning. Både Vurderingsstyrelsen og Skatteankestyrelsen indstillede til, at etagearealprisen skulle indgå i vurderingen af grundens værdi. Skatteankestyrelsen har med henvisning til handelsprisen på Y8-adresse gjort gældende, at etagearealprisen udgør 1.584 kr. i prisniveauet 2012. Det følger af Landsrettens præmisser i SKM2015.201.ØLR , at myndighederne skal kunne redegøre for de værdiskøn, der foretages ved vurderingerne. "Skatteministeriet har på trods af opfordringer hertil ikke oplyst, hvilke forhold der begrundede, at skattemyndighederne oprindeligt beregnede grundværdien af grunden X på grundlag af en højere områdepris end de omkringliggende grunde, uanset at nogle af disse grunde må anses for bedre beliggende end X. Skatteministeriet har heller ikke kunnet pege på andre omkringliggende og sammenlignelige ejendomme, hvor arealprisen var sat til 1.900 kr. pr. m2 eller forhold i øvrigt, der kunne have begrundet denne anderledes vurdering. Under disse omstændigheder finder landsretten det godtgjort, at skattemyndighederne begik en objektiv fejl ved vurderingen den 1. oktober 2003, og at denne fejl har ført til tilsvarende fejlberegninger i de efterfølgende perioder 2003-2005". Landsskatteretten har tilsvarende i denne sag ikke begrundet, hvorfor man helt har bortset fra handelsprisen, der er 35% lavere end den oprindeligt ansatte grundværdi af Vurderingsstyrelsen. Skatteministeriet anfører forskellige betragtninger omkring de sammenlagte matrikler, som - må man forstå - skulle have relevans i forhold til fastsættelsen af grundværdien for Ejendommen i prisniveauet 2012 (processkrift D, s. 10m): "Endelig bemærkes, at de tre ejendomme, som efter matrikelsammenlægningen udgør ejendommen omfattet af denne sag, blev solgt til nedrivning til H1 i 2006 (bilag 1, s. 5, 8. afsnit). H1 betalte henholdsvis 6.575.000 kr., 4.380.000 kr. og 2.330.000 kr. for de tre ejendomme - i alt 13.285.000 kr. Idet de tre ejendomme blev solgt til nedrivning til H1, udtrykker købspriserne således det beløb, som H1 var villig til at betale for grundene. Med en samlet pris for de tre grunde på 13.285.000 kr. og en bebyggelsesprocent på 215, svarer det til en etagearealpris på mere end 2.900 kr. Det viser netop, at Landsskatterettens etagearealpris er rimelig og saglig. Når H1 i 2006 har været villig til at betale 13.285.000 kr. for grunden, kan det undre, når H1 nu er af den opfattelse, at den omvurderede grundværdi ikke bør udgøre 11.075.900 kr., men i stedet bør ansættes væsentligt lavere til 2.014.848 kr." Det undrer Sagsøger, hvilken relevans handelspriserne for parcelhuse i 2006 har for prisniveauet i 2012 for etageejendomme, hvorfor Skatteministeriet blev opfordret (6) til at redegøre for relevansen af disse handelspriser. De pågældende handler vedrører 3 parcelhuse købt i 2006 (processkrift 4, s. 10m.) Skatteministeriets besvarelse af opfordring 6 fremstår usammenhængende. Skatteministeriet har i processkrift E, s. 7m anført, at "handelspriserne illustrerer det uholdbare i, at H1 ønsker grundværdien nedsat til 2.014.848 kr., når H1 har erhvervet grundene for samlet 13.285.000 kr. til nedrivning, som derved i sagens natur repræsenterer den værdi, som grundene havde for H1 i ubebygget stand. De påklagede grundværdiansættelser er i begge tilfælde lavere - henholdsvis 11.075.900 kr. og 12.671.200 kr. - end det beløb, som H1 erhvervede grundene for, hvorfor H1’ uenighed i grundværdiansættelserne er noget bemærkelsesværdigt. Når grundværdiansættelserne sammenholdes med den faktiske købesum, står det klart, at grundværdiansættelserne er rimelige - og endog noget lempelige. Igen skal det erindres, at H1 har bevisbyrden for at påvise, at disse værdiansættelser er åbenbart urimelige, og det er ikke bevist" . Skatteministeriet har lagt til grund, at parcelhusene blev købt med henblik på nedrivning. Det fremstår fuldstændig udokumenteret, at dette skulle være tilfældet og er i modstrid med sagens faktuelle omstændigheder, hvilket kan udledes af, at husene først 11 år senere er blevet revet ned på trods af, at plangrundlaget har været uændret i hele perioden. De omhandlede ejendomme blev ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 ansat til en samlet offentlig vurdering på 12.050.000 kr., som indeholdt værdien af både grundene og de daværende parcelhuse (processkrift 4, s. 10n. ff.) Der er ganske enkelt ingen sammenhæng mellem priserne for 3 parcelhuse i 2006, der efterfølgende er lejet ud og ansættelsen af grundværdien for en ubebygget grund udlagt til etagebolig i 2018 og vurderet i prisniveauet 2012, hvilket Landsskatteretten også var enige i (bilag 11, s. 5, afsnit 6) Etagearealprisen skal ansættes til det, som sammenlignelige ejendomme er solgt for i 2012 prisniveau. I forhold til den omberegnede grundværdi er der slet ingen sammenhæng, da denne ansættes i et konkret basisår og derfor af denne grund er helt uafhængig af efterfølgende stigninger og fald i markedspriserne. Skatteministeriet anfører, at områdeprisen for Y8-adresse i vurderingen 2012 udgjorde 3.870 kr. pr. m 2 (bilag G). På den baggrund konkluderes det "Under hensyn til ovenstående - at grundværdiområdets etagearealpris i 2012 var 2.430 kr., og at den sammenlignelige ejendom var vurderet med en højere etagearealpris i 2012 på 3.870 kr. - har det ikke karakter af en fejl, at Landsskatteretten har anvendt en etagearealpris på 2.430 kr. ved skønnet over grundværdien for H1’ grund" (processkrift D, s. 10, afsnit 3). Det anførte savner ganske enkelt mening. Man kan ikke udlede, at selvom grundværdiområdets etagearealpris på 2.430 kr. var forkert, så bliver den korrekt, fordi vurderingen for Y8-adresse på 3.870 kr. var endnu mere forkert. Det giver sig selv, at hvis skønnet baseres på to forkerte priser, kan det aldrig medføre en korrekt pris. Det kan blot konstateres, at områdepriserne i grundværdiområdet var forkerte, da handelspriserne i 2012 var 1.584 kr. pr. m 2 og ikke hverken 2.430 kr. eller 3.870 kr. som registreret i grundværdiområdet (bilag H). Der er dog ingen forklaring på, hvordan Landsskatteretten er kommet frem til, at prisen på 2.430 kr. alligevel er korrekt og skulle stadfæstes, når sammenlignelige ejendomme sælges til 1.584 kr. pr. etagemeter med den konsekvens, at afgørelsen lider af alvorlige begrundelsesmangler. Hvorvidt Landsskatterettens etagearealpris på 1.584 kr. baseret på konkrete handelspriser i 2012 eller etagearealprisen på 2.000 kr., som skønnet af Vurderingsstyrelsen og Skatteankestyrelsen, kan anvendes, henhører under den skønsmæssige ansættelse, som bør hjemvises til Vurderingsstyrelsens behandling. Det af Landsskatteretten foretagne skøn over grundværdien udgør en afgørelse i forvaltningsretlig henseende, jf. forvaltningsloven § 24. Sagsøger har således krav på en begrundelse, herunder en angivelse af de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 1, samt en redegørelse over de faktiske omstændigheder, der er tillagt væsentlig betydning for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 2. Landsskatterettens begrundelse er således mangelfuld, idet den ikke nærmere redegør for, hvorfor handelsprisen i området ikke finder anvendelse. Sagsøger har derfor ikke haft mulighed for at vurdere rigtigheden af afgørelsen, hvilket tillige taler for, at sagen hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden. 4.8 Den omberegnede grundværdi Indledningsvist skal det bemærkes, at der er enighed om, at der skal ske omberegning efter vurderingslovens § 33, stk. 16 som følge af arealændringen. Det er Sagsøgers opfattelse, at der ikke er grundlag for omberegning af grundværdien som følge af ændrede planforhold efter vurderingslovens § 33, stk. 17 jf. de ovenfor anførte afgørelser i SKM2026.49.VLR , SKM2016.447.LSR og SKM2017.382.LSR . Hvis retten lægger til grund, at der ikke er ændrede planforhold som følge af dispensationen, skal omberegningen foretages med hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 16 jf. SKM2017.388.SKAT , hvorefter det kun er det forhold, der medfører omberegningen, som kan tages med i den nye omberegning af grundværdien (bilag 22). Omvurderingen skal foretages i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 5. Da nr. 2 vedrører arealændringer, skal der tillige ansættes en omberegnet grundværdi efter vurderingslovens § 33, stk. 16 som har følgende ordlyd: " Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld , jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres." (Mine understregninger). Når der i bestemmelsen anføres: "foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi " er der tale om det, som man kalder ejendommens basisår - altså det seneste år, hvor den afgiftspligtige værdi var grundværdien. Der er enighed om, at omberegningen skal foretages med basisår 2017. Ejendommen var i 2017 vurderet som parcelhusgrund med anvendelse af byggeretsprincippet. I det lokalplanen har været gældende for ejendommen siden 2005 er der ikke grundlag for at medtage andre ændringer i omberegningen af grundværdien, end den der følger af arealændringen. Med andre ord var Vurderingsstyrelsen afskåret fra at ændre vurderingsprincip til etagearealprincippet, idet omberegningsgrunden alene var arealændringen. Den omberegnede grundværdi skal således ske under hensyntagen til byggeretsværdiprincippet og udgør den samlede værdi af de sammenlagte matrikler (red. …2), (red. …3), (red. …4), (red. …5), (red. …6), (red. …7), (red. …8) og (red. ...1) (bilag 1, s. 26m). Ved vurderingen pr. 1. oktober 2017 var de tre sammenlagte matrikler vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en områdepris på 750 kr. Ejendommene var hver især vurderet med 1 byggeret á 600.000 kr. Den omberegnede grundværdi kan derfor ansættes til: 3 byggeretter á 600.000 kr. 1.800.000 kr. 2.120 m 2 x 750 kr. 1.590.000 kr. Grundværdi i alt 3.390.000 kr. Den omberegnede grundværdi skal derfor opgøres til 3.390.000 kr. med basisår i 2017 jf. Landsskatterettens afgørelse i SKM2008.598.LSR . Det er sagsøgers opfattelse, at ansættelserne af grundværdien og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 også af denne årsag skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen. Hvis Retten kommer frem til, at der kan lægges vægt på dispensationen ved omvurderingen pr. 1. oktober 2018 og det af denne årsag var hjemlet, at Vurderingsstyrelsen ændrede vurderingsprincippet til etagearealprincippet som følge af ændrede planforhold, følger det af ovenstående under afsnit 6-8, at omberegningen fortsat er fejlbehæftet, idet der er anvendt en forkert bebyggelsesprocent og forkert områdepris. I relation til fastsættelse af bebyggelsesprocenten henvises der til det anførte ovenfor under afsnit 6-8, da fastlæggelsen af denne er ens for begge ansættelser. I relation til områdeprisen er der mellem Sagsøger og Skatteministeriet uenighed om, hvorvidt denne skal fastsættes til 2.430 kr. eller 2.780 kr. som anført af Skatteministeriet. Skatteministeriet har anført en lang række betragtninger på bag grund af Skatteministeriets fortolkning af afgørelsen i SKM2024. 253.BR. Fælles for betragtningerne er, at de beror på den misforståelse, at ansættelsen af den omberegnede grundværdi efter vurderingslovens § 33, stk. 18 er den samme, som ansættelserne efter vurderingslovens § 33, stk. 16 og 17. Dette må klart afvises. Skatteministeriet anfører følgende vedrørende dommen SKM2024.253.BR (processkrift E, s. 9, afsnit 1): "Skatteministeriet er ikke uenig i, at SKM2017.286.HR er den ledende dom for så vidt angår fastlæggelsen af rette basisår. Højesteretsdommen siger imidlertid intet om, hvilken etagearealpris der skal lægges til grund for beregningen, jf. også byrettens begrundelse i SKM2024.253.BR . På den baggrund er SKM2024.253.BR - som nu er stadfæstet af Vestre Landsret ved dom af 9. januar 2026 (vedlagt) - den ledende dom på området for så vidt angår spørgsmålet om, hvilken etagearealpris der finder anvendelse". Vestre Landsrets dom af 9. januar 2026 ( SKM2024.253.BR ) vedrører ikke , hvilken etagearealpris der skal anvendes i forbindelse med omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16 og stk. 17. Dommen vedrører konkret, hvilken etagearealpris der finder anvendelse for en nyopstået ejerlejlighed til beboelse, der får basisår i 2003, som var et reguleringsår for den udstykkede ejendom efter dagældende vurderingslovs § 3 A om årsreguleringer med omberegning efter vurderingslovens § 33, stk. 18. Vurderingslovens § 3 A blev ophævet ved Lov 2006-06-07 nr. 514 og finder ikke anvendelse for vurderinger efter 2006. Det fremgår af dommens præmisser: "Herefter og efter ordlyden af den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt., og forarbejderne hertil finder landsretten, at der ikke er grundlag for at fastslå, at den nye ejendom i et tilfælde som det omhandlede skal "overtage" den udstykkede ejendoms etagearealpris, da denne pris alene er udtryk for en årsreguleret pris, og ikke afspejler den etagearealpris, der var gældende i det omhandlede område, og som - hvis den udstykkede ejendom var blevet vurderet i basisåret og ikke blot årsreguleret - også må antages at ville have været gældende for den udstykkede ejendom". (Min understregning) Problemstillingen i SKM2024.253.BR var, hvorvidt nyopståede ejerlejligheder er bundet af grundværdiansættelsen af moderejendommen, som konkret i sagen havde modtaget en omberegnet grundværdi i 2017 efter § 33, stk. 17 og i 2018 efter § 33, stk. 16 og der derfor var samme planforhold for moderejendommen i basisåret som for den nyopståede ejerlejlighed i omvurderingsåret. Områdepriserne for moderejendommen blev i 2017 ansat til 900 kr. pr. m 2 og i 2018 til 1.000 kr. pr. m 2 med basisår i 2003. Byretten og senere Vestre Landsret kom i sagen frem til, at der ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi med basisår i 2003 skulle henses til vurderinger af ejerlejligheder i grundværdiområdet. Det vil sige områdeprisen svarende til den anvendelse den omberegnede nyopståede ejendom har, såfremt den var blevet vurderet i basisåret. Det fremgår af dommen, at Skatteministeriet delte Sagsøgers fortolkning af fastlæggelsen af områdeprisen i den omberegnede grundværdi i nærværende sag ( SKM2024.253.BR , s. 17n): "I et reguleringsår (omvurderingsår) er der ikke foretaget en selvstændig vurdering, men alene en regulering under hensyn til den ændring i prisforholdene, der er sket siden den seneste almindelig vurdering, som ellers i det hele lægges til grund. Dette er baggrunden for, at der for de i alt 10 ejendommes vedkommende er anvendt en etagearealpris på 1.000 kr., idet dette var etagearealprisen for grundværdiområde pr. 1. januar 2002. For "nye" vurderinger i 2003 var etagearealprisen i grundværdiområde (red...2 udeladt) 1.400 kr." (Min tilføjelse i parentes) Skatteministeriet redegør for, at prisen i 2002 er for øvrige ejendomme, som blot videreføres i regulerings-/omvurderingsår. Da de nyopståede ejerlejligheder er ejerboliger, skulle de have grundværdiområdeprisen i 2003 for ejerboliger, som i grundværdiområdet var ansat til 1.400 kr. pr. m 2 . Det betyder i nærværende sag, at hvis Sagsøgers grund var blevet konkret vurderet i 2017, skulle den have været ansat i prisniveauet 2012, som der er enighed om udgør 2.430 kr. jf. ejendoms-vurderingslovens § 88, stk. 4. Dette kommer til også udtryk ved Vurderingsstyrelsens udtalelse (bilag 12, s. 2n. ff.): "Niveauet for ejendomme, der senest blev vurderet pr. 1. oktober 2012, og videreført pr. 1. oktober 2014 og 2016, er i 2017, prisniveauet pr. 1. oktober 2016. Såfremt Landsskatterettens ændrer områdeprisen fra 2.430 kr. til 2.780 kr., i den yderligere ansættelse af grundværdien med basisår 2017, vil Landsskatteretten reelt anvende prisniveauet for ejendomme vurderet pr. 1. oktober 2011, 2013, 2015 og 2017. Dette ses ikke at være i overensstemmelse med vurderingslovens § 33, stk. 17." Vurderingsstyrelsen anfører, at etagearealprisen for ubebyggede grunde i grundværdiområdet, som ejendommen er beliggende i, der senest blev vurderet pr. 1. oktober 2012, og videreført pr. 1. oktober 2014 og 2016, er 2.430 kr. pr. etagemeter. Det betyder, at de mellemliggende vurderingsfrie år 2013, 2015 og 2017 er reguleringsår, hvor prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering lægges til grund jf. vurderingslovens § 3, stk. 4, 2. pkt. jf. § 88, stk. 4. Dette medfører, at etagearealprisen i 2017, som er et reguleringsår, er identisk med etagearealprisen i 2016. I modsætning til tidligere hvor man anvendte reguleringsår efter vurderingslovens § 3 A, anvendes der nu samme prisniveau for den ejendom der skal omberegnes, som hvis ejendommen skulle vurderes i enten 2011 eller 2012. Nærværende ejendom er ubebygget (øvrig ejendom) ved om-vurderingsterminen pr. 1. oktober 2018 og skal derfor vurderes i prisniveauet 2012. Da disse vurderinger er videreført uændret, vil alle basisår fra 2012 og frem for øvrige ejendomme skulle ansættes til 2.430 kr., som er prisniveauet i alle basisårene for øvrige ejendomme. Modsætningsvist for f.eks. ejerlejligheder til beboelse som skulle vurderes i 2011 prisniveauet. Dette er en følge af, at grundværdiområderne naturligvis indeholder begge typer ejendomskategorier og derfor også har differentierede priser som følge heraf. Det betyder dog ikke, at øvrige ejendomme med basisår i ejerboligers vurderingstermin (ulige år) skal have ejerboligpriser. Det betyder blot, at prisen fra sidste ordinære vurderingstermin skal anvendes efter fremskrivning. Som følge af videreførelsen af vurderingerne fra 2011 og 2012 er denne fremskrivning på 100 og derfor uændret. Det er derfor heller ikke korrekt, når Skatteministeriet anfører, at Sagsøger ikke mener at områdepriserne i grundværdiområdet skal finde anvendelse. Det er i direkte modstrid med det, som Sagsøger rent faktisk har anført. Sagsøger har blot anført, at det er den korrekte områdepris for øvrige ejendomme, der skal anvendes. Det er derfor også korrekt, når Sagsøger anfører, at Landsskatteretten har ansat den omberegnede grundværdi uden hjemmel, idet der netop ikke er hjemmel til at ansætte øvrige ejendommes omberegnede grundværdi med områdeprisen gældende for ejerboliger i grundværdiområdet, som også anført af Vurderingsstyrelsen og efterfølgende fastslået ved Vestre Landsrets dom af 9. januar 2026 ( SKM2024.253.BR ) (processkrift E, s. 9, afsnit 4). Det fremgår af Landsrettens præmisser i SKM2015.201.ØLR , at myndighederne skal kunne redegøre for de værdiskøn, der foretages ved vurderingerne, herunder ved fravigelse af de områdepriser der gælder for øvrige ejendomme i samme område. Landsskatteretten har ikke begrundet hvorfor, at der helt er set bort fra Vurderingsstyrelsens angivelse af de korrekte områdepriser for grundværdiområdet. Ved en omberegning efter vurderingslovens § 33, stk. 16 er det alene arealet, der ændres i specifikationerne i ejendommens basisår. Der kan ikke ændres andet jf. bilag 22. Ved en omberegning efter vurderingslovens § 33, stk. 17 er det alene den planændring, der medførte omberegningen, som kan medtages jf. bilag 22. Ved omberegning efter vurderingslovens § 33, stk. 18 afhænger omberegningen af, om både den udstykkede og nyopståede ejendom har samme planforhold. Dernæst afhænger omberegningen af, om den udstykkede ejendom tidligere har været vurderet. Hvis ikke der er samme planforhold for begge ejendomme, vil den nyopståede ejendom arve basisåret fra den udstykkede ejendom, mens områdeprisen for den pågældende anvendelse skal findes ved sammenlignelige ejendomme jf. SKM2017.286.HR . I Højesterets afgørelsen var tilfældet nemlig det, at de nyopståede ejendomme havde et andet plangrundlag end det den udstykkede ejendom var vurderet på grundlag af. Det er således fortsat den ledende dom for fortolkningen af vurderingslovens § 33, stk. 18. Hvorvidt etagearealprisen på 2.780 kr. er rimelig eller ej er uden betydning i relation til den omberegnede grundværdi efter vurderingslovens § 33, stk. 17, idet der ikke er tale om et skøn men blot aflæsning af områdepris i et register (bilag 23, s. 7n.): "På samme måde som vedrørende stk. 16-omberegninger er der ikke skønsmæssige overvejelser involveret i disse omberegninger. Når vurderingsmyndigheden har besluttet, at vurderingen skal ændres ved den forestående vurdering eller årsomvurdering, skal omberegningen ansættes i det tidligere anvendte niveau." For god ordens skyld nævnes det at Vestre Landsrets dom af 9. januar 2026 afventer stillingtagen til 3. instans bevilling. Det er derfor uomtvisteligt ikke korrekt, at Landsskatteretten anvender områdeprisen for ejerboliger i 2017 ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for en øvrig ejendom med basisår 2017, idet denne skal findes i sidste ordinære vurderingstermin (2016) og fremskrives. Den af Landsskatteretten ansatte omberegnede grundværdi udgør ligeledes en afgørelse i forvaltningsretlig henseende, jf. forvaltningsloven § 24. Sagsøger har således krav på en begrundelse, herunder en angivelse af de hovedhensyn, der har været bestemmende for fravigelsen af områdeprisen for øvrige ejendomme ved ansættelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 1, samt en redegørelse over de faktiske omstændigheder, der er tillagt væsentlig betydning for ansættelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 2. 4.9 Landsskatterettens manglende begrundelser Med henvisning til ovenstående er det åbenbart, at Landsskatterettens afgørelse lider af begrundelsesmangler, idet; 1. Der ikke er redegjort for, hvordan en dispensation, der knytter sig til byggeriet, kan medføre ændrede planforhold for grunden i ubebygget stand, 2. Der ikke er redegjort for, hvorfor den lovhjemlede beregning af bebyggelsesprocenten i henhold til bygningsreglementet er fraveget, 3. Der ikke er redegjort for, hvorfor den retlige bebyggelsesprocent ikke finder anvendelse, 4. Der ikke er redegjort for, hvorfor Landsskatteretten ikke anvender konkrete handelspriser ved ansættelsen af grundværdien eller som minimum begrunder fravigelsen heraf, 5. Der ikke er redegjort for, hvorfor Landsskatteretten anvender områdeprisen for ejerboliger ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for en ejendom kategoriseret som "øvrig ejendom", og endeligt 6. Der ikke er foretaget partshøring på trods af, at Landsskatteretten stadfæster en omvurdering, som både Vurderingsstyrelsen, Skatteankestyrelsen og Sagsøger på retsmødet i Landsskatteretten var enige om var ansat på et forkert grundlag. De manglende begrundelser for de enkelte dele af Landsskatterettens afgørelse vedrørende grundværdien og den omberegnede grundværdi i omvurderingen pr. 1. oktober 2018 af Sagsøgers ejendom medfører i sig selv, at omvurderingen og det foretagne skøn skal tilsidesættes og hjemvises til fornyet behandling. ..." Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført: " 3. ANBRINGENDER 3.1 Indledende bemærkninger Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommens grundværdi og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 ikke er opfyldt. Det påhviler H1 at godtgøre, at skønnet kan tilsidesættes, hvilket ifølge fast praksis kræver, at der foreligger et sikkert bevis for, at skønnet hviler på et forkert grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller fører til et åbenbart urimeligt resultat, jf. UfR 2016.191 H, UfR 2005.1164 H, UfR 2000.1071 H, og senest landsrettens dom af 23. januar 2026 i sag BS-14240/2024-OLR. H1 har ikke løftet denne bevisbyrde. 3.2 Nærmere om retsgrundlaget og de to vurderinger i sagen Som anført helt indledningsvist omhandler denne sag to vurderinger - den omvurderede grundværdi pr. 1. oktober 2018 og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 (også kaldet den "yderligere ansættelse"). De to vurderinger foretages i henhold til forskellige bestemmelser og tjener forskellige formål. For begge vurderinger gælder, at grundværdien i henhold til vurderingslovens § 13, udgør værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk forstand god anvendelse. Ifølge bestemmelsens stk. 2, skal der ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Det følger endvidere af vurderingslovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, der efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. I den henseende må tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder. Systemet omkring grundværdiansættelser bygger på, at der skal foretages vurdering af fast ejendom hvert andet år, jf. vurderingslovens § 1, 1. pkt. En omvurdering er udtryk for et brud med princippet om, at vurderinger skal foretages hvert andet år. Omvurderingens formål er at opfange værdipåvirkende ændringer i en ejendoms forhold i året efter den almindelige vurdering, så beskatningsgrundlaget afspejler de faktiske forhold. Det følger af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3, at der foretages en omvurdering af ubebyggede grunde, som pr. 1. oktober 2018 opfyldte betingelserne for omvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1. Af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4, fremgår, at omvurderingen foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Ifølge vurderingslovens § 3, stk. 1, skal der foretages en omvurdering i en række forskellige tilfælde, herunder bl.a. følgende: "Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering [...] 2) af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel, [...] 5) af ejendomme, der har lidt væsentligt skade ved brand, storm eller lignende, eller hvis ejendomsværdi må antages at være gået væsentligt ned som følge af nedrivning af bygninger 6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følger af ændrende planforhold, jf. dog §§ 12 A og 13 A, [...] 10) af ejendomme, der har ændret anvendelse...". Den omberegnede grundværdiansættelse - eller den "yderligere ansættelse" af grundværdien - har karakter af en teknisk beregning, som relaterer sig til grundskatteloftet, der blev indført for at beskytte grundejere mod pludselige stigninger i grundskylden. Formålet med grundskatteloftet er at begrænse stigningen i ejendomsskatterne for grundejere ved at indføre et loft over, hvor meget den enkelte grundejers grundskyld ved uændret grundskyldspromille kan stige i det enkelte år. Beskyttelsen for grundejere går altså ud på at forhindre, at grundskylden stiger ud over en vis grænse fra det ene år til det andet. Der er med grundskatteloftet indført et hovedprincip om, at ændringer i grundens areal, anvendelse, planforhold mv. fuldt ud skal slå igennem i den grundskyld, der betales, hvorfor der er indført bestemmelser om, at der i visse tilfælde "ved den almindelige vurdering eller omvurdering efter § 3 foretages en yderligere ansættelse af grundværdien", jf. bl.a. vurderingslovens § 33, stk. 16 og 17, umiddelbart nedenfor. Den omberegnede grundværdi ansættes med udgangspunkt i det niveau, som var gældende i basisåret, dvs. det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede ejendom tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Hermed skal en omberegning af grundværdien sikre, at selve ændringen af grundens forhold giver anledning til en ny skatteberegning. Man ender herefter med to værdier - grundværdien (her omvurderingen) og den omberegnede grundværdi (grundskatteloftsværdien), hvor grundejeren bliver beskattet af den laveste af de to værdier). Af vurderingslovens § 33, stk. 16 og 17, fremgår: "Stk. 16. Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden , jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien . Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres. Stk. 17. Hvis en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. reglerne i kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, har ændret anvendelse eller planforhold, og denne ændrede anvendelse m.v. ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden , jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien . Denne ansættelse omfatter grunden efter den ændrede anvendelse m.v. og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder ikke anvendelse i de i § 13 A nævnte tilfælde." (mine understregninger). Det følger altså heraf, at der skal ske omberegning af grundværdien, hvis der er sket ændring af ejendommens areal, jf. stk. 16, eller hvis der er ændringer i en ejendoms anvendelse og planforhold, jf. stk. 17, som ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for beregningen af grundskylden. 3.3 Skattemyndighedernes skøn over grundværdien og den om beregnede grundværdi er korrekt og rimeligt Landsskatteretten har skønsmæssigt ansat den årsomvurderede grundværdi pr. 1. oktober 2018 til 11.075.900 kr. og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 til 12.671.200 kr., jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 32, 3. afsnit, og s. 34, 5. afsnit). H1’ ejendom bestod før matrikelsammenlægningen af tre enkelte grunde, hvorpå der var opført parcelhuse, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 s. 1, sidste afsnit). H1 erhvervede i 2006 de tre ejendomme til nedrivning for henholdsvis 6.575.000 kr., 4.380.000 kr. og 2.330.000 kr. for de tre ejendomme - i alt 13.285.000 kr., jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 5, 8. afsnit). Idet H1 erhvervede de tre ejendomme til nedrivning, udtrykker den samlede købspris på 13.285.000 kr. den værdi, som grundene i ubebygget stand havde for H1. De påklagede grundværdiansættelser er i begge tilfælde lavere - henholdsvis 11.075.900 kr. og 12.671.200 kr. - end det beløb, som H1 erhvervede grundene for. Det er uden betydning, at de bestående parcelhuse på grundene først blev revet ned flere år efter H1’ erhvervelse af grundene, da formålet med erhvervelsen af grundene hele tiden har været den samme; at nedrive de eksisterende parcelhuse med henblik på opførelse af etagebebyggelse. Den samlede købesum udtrykte således, hvad H1 var villig til at betale for grundene, som senere blev sammenlagt - uanset hvad der i øvrigt var opført. Når vurderingsmyndighedernes skøn over grundværdien sammenholdes med den faktiske købesum af de tre grunde, som nu udgør den omtvistede ejendom, og som altså udtrykker grundens værdi for H1, står det klart, at grundværdiansættelserne er rimelige - og endog noget lempelige. Allerede derfor har H1 ikke bevist, at Landsskatterettens skøn over grundværdierne fører til et åbenbart urimeligt resultat, jf. UfR 2016.191 H. Det skal her erindres, at det afgørende er, om skønnet udtrykker en retvisende værdi inden for den skønsmargin, der tilkommer myndighederne. Det er som sagt tilfældet, jf. det netop anførte. Landsskatteretten har til brug for sit skøn inddraget en række delelementer, herunder bebyggelsesprocenten og etagearealpriserne. H1 har ikke påvist, at der er fejl ved de enkelte delelementer i Landsskatterettens skøn, jf. nærmere afsnit 3.4, 3.5 og 3.6 nedenfor. Selv hvis H1 påviste fejl i delelementerne, fører det ikke i sig selv til, at skønnet kan tilsidesættes, da det afgørende som sagt er, om det skønsmæssige resultat er rimeligt og sagligt, 3.4 Dispensationens karakter Den i sagen omhandlede dispensation udgør en byrde eller rettighed af offentligretlig karakter, som skal tillægges vægt ved grundværdiansættelsen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. Dispensationen er udstedt af Y5-kommune i egenskab af planmyndighed, ligesom dispensationen varetager planmæssige hensyn. Med dispensationen er der foretaget ændringer af grundens byggefelt og allokeret et vist antal etagemeter til grunden, hvorved grundens udnyttelses- og anvendelsesmuligheder væsentligt er udvidet i forhold til lokalplanen, jf. nærmere afsnit 3.4.1-3.4.3. Det er derfor rigtigt, at Landsskatteretten har inddraget dispensationen i skønnet over grundværdierne, herunder at Landsskatteretten har bebyggelsesprocenten på 215, som dispensationen tillader. 3.4.1 Byrder og rettigheder af offentligretlig karakter Ifølge vurderingslovens § 13, udgør grundværdien værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. stk. 1, hvor der ved grundværdiansættelsen skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlige karakter, jf. stk. 2. Regulering af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2, står overfor rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, der som udgangspunkt ikke medtages i grundværdiansættelsen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3. I Vurderingsvejledningen fra 1968, s. 87-88, fremgår det (i uddrag) vedrørende vurderingslovens § 13, stk. 2, at: "Udtrykket »rettigheder og byrder af offentligretlig karakter« omfatter såvel den almindelige regulering af ejendomsretten til fast ejendom som de specielle begunstigelser eller rådighedsindskrænkninger for en kelte ejendomme eller grupper af ejendomme, som er bragt i anvendelse over for disse ifølge særlig lovhjemmel . [...] Som nævnt omfatter udtrykket »rettigheder og byrder af offentligretlig karakter« også de specielle rådighedsindskrænkninger, som en offentlig myndighed med hjemmel i loven har pålagt en ejendom , f.eks. ved kondemnering, benyttelsesforbud, tinglyst byplanvedtægt, natur-fredningskendelse o.s.v. Der må ved vurderingen tages hensyn til sådanne offentligretlige rådighedsindskrænkninger, således at de tages i betragtning ved ansættelsen af ejendomsværdien og/eller grundværdien i det omfang, hvori byrden må antages at virke nedsættende på ejendommens værdi i handel og vandel. Omvendt må det ved vurderingen tages i betragtning, hvis der for en ejendom eller en gruppe af ejendomme er givet særlige begunstigelser i forhold til nu eller gældende lov eller andre bestemmelser for ejerens råden over ejendommen, f.eks. byggedispensationer eller dispensationer fra strand- eller skovfredning . [...] Offentligretlige byrder og rådighedsindskrænkninger skal tages i betragtning ved vurderinger, der foretages efter at vedkommende offentlige myndighed endeligt har vedtaget eller - hvor særlig godkendelse kræves - godkendt den pågældende plan, vedtægt og lign ., f.eks. når en byplan er godkendt af boligministeriet, en byudviklingsplan er godkendt af byplannævnet, og en endelig fredningskendelse er afsagt af fredningsnævnet eller overfredningsnævnet". (mine understregninger) Byrder og rettigheder af offentligretlig karakter, der fastlægger anvendelses- og udnyttelsesmulighederne for en ejendom - eksempelvis byggedispensationer - er således væsentlige for vurderingen, da anvendelses- og udnyttelsesmulighederne sammen med beliggenheden hører til de mest værdipåvirkende faktorer ved skønnet over en ejendoms eller grunds værdi. H1 har anført, at en "byggedispensation" skal oversættes til "byggetilladelse" (processkrift IIII, s. 4, 5. afsnit f.) og dermed alene relaterer sig til ejendomsværdien. Det er ikke rigtigt. I betænkning nr. 1238 af 1992 om Ejendomsvurderingsområdet er der eksempelvis under afsnittet om grundværdi henvist til, at "der - ligesom ved ejendomsværdien - [skal] tages hensyn til" rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, der er knyttet til grunden, jf. nærmere Skatteministeriets processkrift E, s. 2, sidste afsnit. Afgørende for om en given rettighed eller byrde er af offentligretlig karakter og omfattet af vurderingslovens § 13, stk. 2, kan ifølge Vurderingsvejledningen fra 1968 (citeret ovenfor) eksempelvis være, hvis en offentlig myndighed pålægger en ejendom specielle rådighedsindskrænkninger med hjemmel i loven, hvis der gives en ejendom særligebegunstigelser, eksempelvis gennem dispensationer, eller hvis der kræves særlig godkendelse fra en offentlig myndighed. Det har i den forbindelse betydning, om der med den pågældende rettighed eller byrde varetages hensyn af offentligretlig karakter, som eksempelvis byplanmæssige forhold, jf. eksempelvis SKM2026.49.VLR , hvor en servitut blev anset for at vedrøre bestemmelser om rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, idet den efter sit indhold måtte anses for begrundet i byplanmæssige forhold. Som følge heraf skulle der tages hensyn til servitutten ved grundværdiansættelsen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. 3.4.2 Dispensationen har offentligretlig karakter Den i sagen omhandlede dispensation er udtryk for råden af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2, der medfører en ændring af grundens planforhold. Lokalplanen - ifølge hvilken der for området gælder en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 90 - blev vedtaget i november 2005, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 2, 3. afsnit). På tidspunktet for lokalplanens vedtagelse bestod ejendommen omfattet af denne sag af tre separate parcelhusgrunde. Grunden opstod først i sin nuværende udformning, da matriklerne (red. …2), (red. …3), (red. …4), (red. …5), (red. …6), (red. …7), (red. …8) og (red. ...1) den (red. dato 1 udeladt) blev sammenlagt til matrikelnummer (red. ...1). Forud for matrikelsammenlægningen gav Y5-kommune den 1. november 2017 dispensation (bilag B) fra lokalplanens bestemmelser, ifølge hvilken det ligeledes fremgår, at de tre eksisterende enfamiliehuse ville blive nedrevet og matriklerne sammenlagt (bilag B, s. 2, 4. afsnit). Dispensationen er udstedt af Y5-kommune i egenskab af planmyndighed og har derfor karakter af en afgørelse, som er truffet af en offentlig myndighed på baggrund af en ansøgning indsendt af projektets arkitekter (bilag B, s. 1). Dette understreger i sig selv, at der er tale om en rettighed (eller byrde) af offentligretlig karakter, som skal tillægges vægt ved grundværdiansættelsen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. Med dispensationen er der konkret sket godkendelse af, at der på grunden kunne opføres bebyggelse i et omfang svarende til de konkrete skitseforslag til byggeriet (bilag B, s. 1, 2. afsnit, og s. 6 ff.), hvorved der er dispenseret fra lokalplanens gennemsnitlige bebyggelsesprocent på 90. Y5-kommune har således - i egenskab af planmyndighed - først vedtaget den overordnede og brede lokalplan (bilag A) med en gennemsnitligt fastsat bebyggelsesprocent, hvorefter Y5-kommune - fortsat i egenskab af planmyndighed - har givet dispensation til lokalplanen, hvorved der er allokeret et nærmere bestemt antal etagemeter til H1’ grund. Dispensationen er således af offentligretlig karakter og relaterer sig til grundens udnyttelse, hvorfor der skal tages hensyn hertil ved grundværdiansættelsen. Det fremgår ikke af vurderingslovens § 13, stk. 2, at der gælder særlige formkrav for, at en rettighed eller byrde er af offentligretlig karakter, og således omfattes af bestemmelsen, jf. tilsvarende SKM2026.49.VLR . Der er derfor intet, der tilsiger, at der ikke kan lægges vægt på dispensationen og dennes virkning for grundens udnyttelsesmuligheder, så længe dispensationen faktisk anses at være en byrde eller rettighed af offentligretlig karakter (modsat processkrift IIII, s. 2, sidste afsnit). Det er desuden ikke rigtigt, når H1 anfører, at Landsskatterettens afgørelse skal tilsidesættes, fordi den - må man forstå - skulle være truffet uden hjemmel (processkrift IIII, s. 5, 1. afsnit). Det afgørende for, om en byrde eller rettighed skal tillægges vægt ved vurderingen, er, om den pågældende byrde eller rettighed er af offentligretlig karakter . Da dispensationen udgør en byrde eller rettighed af offentligretlig karakter, er der naturligvis hjemmel i vurderingslovens § 13, stk. 2, til at inddrage den i forbindelse med vurderingen. Dispensationen er altså en rettighed/byrde af offentligretlig karakter, idet den varetager planmæssige hensyn, som udgør kernen af værdipåvirkende faktorer, og idet den er udstedt af - og har krævet særlig godkendelse af - en offentlig myndighed, som tilmed har udstedt den i egenskab af planmyndighed. Dispensationen skal derfor tillægges vægt ved grundværdiansættelsen i henhold til vurderingslovens § 13, stk. 2. 3.4.3 Der er ændringer i grundens planforhold Dispensationen udgør i sig selv en ændring af grundens plangrundlag, da der med dispensationen er allokeret et vist antal etagemeter til grunden, hvorefter grunden kan bebygges med en bebyggelsesprocent på 215. H1’ grund ligger i et større område med en lokalplan, hvor anvendelsesmulighederne er fastlagt for området som helhed (flydende plangrundlag). Det fremgår af lokalplanens s. 19 (bilag A, s. 20, sidste afsnit), at lokalplanen giver mulighed for et samlet etageareal på cirka 82.000 m 2 svarende til en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 90. Lokalplanen blev vedtaget i 2005, hvor grunden omfattet af sagen bestod af flere enkeltstående parcelhusgrunde, hvor der var opført tre enfamilieshuse (bilag B, s. 2, 4. afsnit). Lokalplanen medførte imidlertid ikke i 2005 ændringer for de tre enkeltstående parcelhusgrunde, da lokalplanen ikke gav mulighed for, at de tre grunde hver for sig blev udnyttet i større omfang, end det allerede var tilfældet. Da de tre parcelhusgrunde allerede var udnyttet inden for rammerne af lokalplanens maksimale gennemsnitlige bebyggelsesprocent på 90, og lokalplanen ikke derudover medførte værdistigninger eller -fald i ejendommene, førte lokalplanen ikke til ændrede planforhold for de på daværende tidspunkt eksisterende grunde, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 6, 4. afsnit). For byggefeltet på grunden, som fremgår af lokalplanens kortbilag 3 (bilag A, s. 29), og som ny bebyggelse efter lokalplanens § 7.1 skal placeres inden for (bilag A, s. 7), kan der efter Skatteankestyrelsens opmåling beregnes en bebyggelsesprocent på 150, jf. Landsskatterettens afgø­relse (bilag 1, s. 30, tredjesidste afsnit). Med dispensationen er der imidlertid dispenseret fra lokalplanens § 7.1 og byggefeltet i kortbilag 3, som derfor ikke længere er retvisende for grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, jf. dispensationen (bilag B, s. 1, 3. afsnit ff., og s. 2, tredjesidste afsnit). Af den efterfølgende byggetilladelse fremgår, at "Bebyggelsen skal placeres i overensstemmelse med den meddelte dispensation fra lokalplanen ift. byggefelter" (bilag B, s. 1, næstsidste afsnit). Lokalplanens byggefelt er således utvivlsomt fraveget til fordel for det byggefelt, der er givet dispensation til. At dispensationen giver mulighed for et større byggeri, følger af dispensationens bruttoetageopgørelse (bilag B, s. 28 og bilag 4) og den efterfølgende byggetilladelse, som giver tilladelse til, at bygningen får et større "fodaftryk" på grunden, end lokalplanens byggefelt tilsiger. Lokalplanens byggefelt er opmålt til alene 913 m 2 (bilag 1, s. 30, tredjesidste afsnit), mens dispensationen og byggetilladelsen tillader en stueplansetage på 1.148 m 2 . Der er således ikke tale om, at dispensationen alene medfører, at byggefeltet flyttes inde på grunden (modsat H1’ reviderede påstandsdokument af 9. oktober 2025, s. 14, 1. afsnit ff.). Med dispensationen er der - på baggrund af konkrete skitseforslag - givet tilladelse til et byggeri i et omfang svarende til skifteforslagene og bruttoetagearealopgørelsen på 4.582,8 m 2 (bilag B, s. 28 og bilag 4). Med dispensationen er der således godkendt et byggefelt, der tillader en samlet udnyttelse af grunden på maksimalt 215 %, hvilket udgør en ændring af grundens plangrundlag. De af H1 anførte forhold vedrørende dispensationen ændrer ikke ved, at der er givet tilladelse til at udnytte grunden med 215 %. Den omstændighed, at en del af det samlede etageareal i skitseforslagene var tiltænkt åbne gangarealer, ændrer ikke ved, hvad der faktisk blev tilladt, jf. det anførte i skitseforslaget om, at altangangen " er tænkt udformet åben " (min understregning), jf. bilag B, s. 10, 5. afsnit. Der er heller intet i dispensationen, der forhindrer, at gangarealerne efterfølgende blev ændret fra åbne til lukkede, eller at arealfordelingen ændredes. Det afgørende er, at der med dispensationen er givet tilladelse til maksimalt at opføre 4.582,8 m 2 på grunden, som med en grundstørrelse på 2.120 m 2 svarer til en udnyttelse på 215 %. Den skitserede areal fordeling kan heller ikke tillægges særlig vægt, hvilket understreges ved, at der med byggetilladelsen (bilag C) er givet tilladelse til at bygge i alt 4.579 m 2 (foruden kælder), og hvor etagearealet ikke er fordelt på de enkelte etager på samme måde som i dispensationens skitseforslag og bruttoetagearealopgørelse (bilag B). Der er under alle omstændigheder intet grundlag for, at der ved vurderingen pr. 1. oktober 2018 - forud for byggeriets opførelse - skal fratrækkes etagemeter på baggrund af en tiltænkt arealfordeling, og navnlig ikke når arealfordeling efterfølgende er ændret (modsat processkrift IIII, s. 5, 9. afsnit). At bygningen efterfølgende er opført med åbne gangarealer, relaterer sig til den faktiske udnyttelse og ikke til den maksimalt tilladte udnyttelse, som er afgørende efter vurderingsloven. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2018 er det således alene den maksimale tilladte udnyttelse, der skal tillægges vægt, hvorefter det er helt korrekt, at Landsskatteretten anvender en bebyggelsesprocent på 215. Som følge af ovenstående er der med dispensationen utvivlsomt sket ændringer i planforholdene for H1’ grund, som væsentligt påvirker grundens værdi. ____________________________ H1’ anfører, at det "klart [har] formodningen imod sig" , at Y5-kommune skulle kunne udvide grundens bebyggelsesprocent til 215, uden at udarbejde en lokalplan herfor (H1’ reviderede påstandsdokument af 9. oktober 2025, s. 12, 6. afsnit). Der er ikke noget grundlag for at anlægge det synspunkt. For det første er det nu engang det, som Y5-kommune har gjort, og ejendommen er opført i overensstemmelse med dispensationen, og nærværende sag omhandler ikke kommunens sagsbehandling. For det andet foreligger der ikke nogen formodning i en situation som denne, hvor lokalplanen alene angiver den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for området under ét, og hvor det således er nødvendigt på anden vis at foretage den nærmere detailplanlægning af lokalplanområdet - det er netop pointen med lokalplanens udnyttelsesbestemmelser, hvorfor Y5-kommunes fremgangsmåde er helt sædvanlig. Det savner mening, hvis kommunen i et sådant tilfælde var nødsaget til at udarbejde en ny lokalplan, hver gang en andel af lokalplanens samlede etageareal blev allokeret til en bestemt grund. Der er heller ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse som følge af, at afgørelsen - ifølge H1 - er i "direkte modstrid med det Y5-kommune har anført omkring grundens retlige udnyttelsesmulighed" (H1’ reviderede påstandsdokument af 9. oktober 2025, s. 10, 10. afsnit). H1 bygger synspunktet på den telefoniske tilkendegivelse, som fremgår af Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 3, 6. afsnit), hvor det bl.a. anføres, at "dispensationer, byggetilladelser mv. påhviler byggeriet og dermed ikke grunden i sig selv". Det er der naturligvis ikke noget mærkeligt i, da dispensationer udelukkende udstedes ifm. ansøgninger fra bygherre. Det er også tilfældet i nærværende sag. Hvis byggeriet ikke var initieret til at starte med, ville kommunen heller ikke have udstedt en dispensation. Derfor følger dispensationen, med kommunens ord, byggeriet, men det ændrer ikke på, at udnyttelsesmulighederne for ejendommen ændres. Det ændrer derfor heller ikke på, at der i vurderingsmæssig henseende med dispensationen utvivlsomt sker ændringer af grunden og dennes retlige anvendelses- og udnyttelsesmuligheder. Det gælder også selvom dispensationen også indeholder bestemmelser, som alene vedrører bebyggelsen på grunden. Det er i den forbindelse også en forkert udlægning af Y5-kommunes udtalelser, når H1 anfører, at bebyggelsesprocenten efter kommunens udtalelse alene skal ansættes til 60 i henhold til bygningsreglementet (H1’ reviderede påstandsdokument af 9. oktober 2025, s. 14, sidste afsnit). Kommunen udtaler derimod generelt, at den umiddelbare byggeret, ifølge bygningsreglementet, er på 60 %, men at lokalplanen gav mulighed for at udnytte grunden i videre omfang end byggeretten. I et tilfælde som det foreliggende, hvor der er vedtaget en lokalplan, går denne under alle omstændigheder forud for bygningsreglementet, jf. bygningsreglementets § 168. Det er desuden uden betydning, at Vurderingsstyrelsen og Skatteankestyrelsen har haft forskellige opfattelser af, hvilken bebyggelsesprocent, der er gældende for grunden. Da det er Landsskatterettens afgørelse, der er indbragt for domstolene, er det alene relevant, hvilken bebyggelsesprocent Landsskatteretten har lagt til grund. Om Landsskatterettens afgørelse skal tilsidesættes, beror således udelukkende på, om H1 har bevist, at den af Landsskatteretten anvendte bebyggelsesprocent er forkert eller fører til et åbenbart urimeligt resultat. Af samme årsag er der ikke grundlag for synspunktet om, at Landsskatterettens afgørelse lider af begrundelsesmangler (processkrift IIII, s. 5, 12. afsnit). Landsskatteretten har tilstrækkeligt begrundet anvendelsen af bebyggelsesprocenten på 215, jf. afgørelsen (bilag 1, s. 30, næstsidste afsnit ff.), og det påhviler ikke Landsskatteretten at redegøre for fravalget af en forkert bebyggelsesprocent (modsat processkrift IIII, s. 5, 13. afsnit). H1 har herefter ikke bevist, at Landsskatterettens anvendelse af en bebyggelsesprocent på 215 er forkert eller åbenbart urimelig. 3.5 Den årsomvurderede grundværdiansættelse pr. 1. oktober 2018 3.5.1 Indledende om hjemlen til omvurdering og Landsskatterettens skøn Ejendommen fik i maj 2018 tilført areal, så arealet blev ændret fra 397 m2 til 2.120 m 2 . Der skete desuden nedrivning af de på grunden bestående parcelhuse. Der er derfor hjemmel til årsomvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og nr. 5, hvorom der er enighed (processkrift IIII, s. 7, 4. afsnit). Derudover er der med dispensationen (bilag B) og nedrivningen af de på grunden bestående parcelhuse sket ændring af ejendommens udnyttelses- og anvendelsesmuligheder, idet dispensationen tillod en mere omfattende udnyttelse af grunden, end lokalplanen tillod, ligesom grundens udlægning til etagebyggeri samtidig blev aktualiseret. Som følge af de for grunden ændrede planforhold og den ændrede anvendelse, er der ligeledes hjemmel til årsomvurderingen efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6 og nr. 10 (modsat processkrift IIII, s. 8, 4. afsnit). Landsskatteretten har ved skønnet over grundværdien anvendt etagearealprincippet, som er et vurderingsteknisk hjælpemiddel til at fastsætte grundens handelsværdi, som kan anvendes i områder med etagebebyggelse. Det beror på en konkret vurdering og er en del af vurderingsmyndighedernes skønsudøvelse, om en ejendom skal vurderes efter det ene eller det andet vurderingsprincip, og valget af hvilket vurderingsprincip, der anvendes, sker ud fra, hvad der skønnes at give det mest retvisende resultat. Etagearealprincippet indebærer, at grundværdien beregnes ved at gange den maksimale tilladte bebyggelsesprocent med grundens faktiske areal i kvadratmeter og med etagearealprisen. Landsskatteretten har anvendt den korrekte bebyggelsesprocent på 215, jf. nedenfor afsnit 3.5.2, ligesom den anvendte etagearealpris på 2.430 kr. er korrekt, jf. nedenfor, afsnit 3.5.3. 3.5.2 Landsskatteretten har korrekt anvendt en bebyggelsesprocent på 215 Landsskatteretten har ved sin afgørelse lagt til grund, at Y5-kommune gav dispensation fra lokalplanen i 2017, og H1 efterfølgende blev tildelt byggetilladelse. På den baggrund har Landsskatteretten beregnet den maksimale tilladte bebyggelsesprocent til 215 (4.579 m 2 / 2.120 m 2 ). Da der ved grundværdiansættelsen skal tages afsæt i de muligheder, der er for at udnytte grunden bedst muligt, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, hvor der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. stk. 2, er det helt korrekt, at Landsskatteretten har taget udgangspunkt i de ændrede planforhold og bebyggelsesprocenten på 215, som dispensationen medførte, jf. nærmere ovenfor afsnit 3.4-3.4.3. Landsskatterettens anvendelse af en bebyggelsesprocent på 215 har hverken karakter af en fravigelse af fremgangsmåden eller indholdet af etagearealprincippet, som H1 forsøger at tegne et billede af (processkrift IIII, s. 6, 2. afsnit) under henvisning til SKM2015. 491.VLR, som desuden udlægges forkert. Synspunktet synes grundlæggelse at være støttet på, at H1 er uenig i den anvendte bebyggelsesprocent, som efter H1’ opfattelse burde ansættes til enten 60 (processkrift IIII, s. 6, næstsidste afsnit) eller 189 (processkrift IIII, s. 5, 11. afsnit), idet det imidlertid er uklart, hvilken bebyggelsesprocent H1 konkret ønsker anvendt. En uenighed om, hvilken bebyggelsesprocent, der finder anvendelse, kan imidlertid ikke sidestilles med, at Landsskatteretten har anvendt eta-gearealprincippet forkert. 3.5.3 Etagearealprisen på 2.430 kr. er korrekt Landsskatteretten har stadfæstet den af Vurderingsstyrelsen anvendte etagearealpris på 2.430 kr. ved skønnet over den omvurderede grundværdi, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 29, 6. afsnit, jf. s. 32, 3, afsnit), som er udtryk for prisforholdene pr. 1. oktober 2012, jf. vurderingslovens § 88, stk. 4. (red. …grundværdiområde 1 udeladt) i vurderingskreds (red...udeladt) - hvori H1’ grund er beliggende - havde i 2012 en etagearealpris/områdepris på 2.430 kr. for hele området, jf. oversigt over etagearealpriser for 2012-2018 i (red. …grundværdiområde 1 udeladt), vurderingskreds (red...udeladt) (bilag H). Områdeprisen for grundværdiområdet i 2012 udtrykker således prisforholdene i 2012, som gjaldt for hele grundværdiområdet, herunder for H1’ grund. Etagearealprisen kan - som alternativ til områdeprisen for grundværdiområdet - fastsættes på baggrund af sammenlignelige handler, forudsat at der er flere handl er i den relevante periode, og at de pågældende handl er , vedrører sammenlignelige ejendomme. I 2012 var der alene solgt én anden ejendom, som potentielt kunne danne grundlag for sammenligning. Y8-adresse (ejendomsnr. (red. …78)) blev i 2012 solgt for 830.100 kr., svarende til en etagearealpris på 1.584 kr. (bilag 1, s. 4, 2. afsnit). Der er imidlertid en række forhold, som fører til, at salget af Y8-adresse ikke er direkte sammenligneligt: For det første er Y8-adresse og H1’ grund ikke omfattet af samme plangrundlag (modsat processkrift IIII, s. 9, 8. afsnit). H1’ grund er omfattet af lokalplan (red…1 udeladt), mens Y8-adresse er omfattet af lokalplan (red…2 udeladt) (bilag 1, s. 31, tredjesidste afsnit). For det andet er Y8-adresse solgt uden byggemodning (bilag 1, s. 31, tredjesidste afsnit). H1’ grund var imidlertid byggemodnet i vurderingsmæssig henseende, idet der med den tidligere parcelhusbebyggelse på grunden var etableret vejadgang, ligesom forsyningsledninger var ført frem til skel. Den yderligere byggemodning, som H1’ byggeri har nødvendiggjort, relaterer sig til det konkrete byggeri på grunden og er derfor ikke relevant for vurderingen af grunden i ubebygget stand. For det tredje blev Y8-adresse i 2012 vurderet med en etagearealpris på 3.870 kr., jf. vurderingsmeddelelse for Y11-adresse (ejendomsnr. (red. …78) for 2012 (bilag G). Landsskatterettens anvendelse af en etagearealpris på 2.430 kr. for H1’ grund ligger således væsentligt under den etagearealpris på 3.870 kr., som Y8-adresse blev vurderet med. Når der i de relevante år alene er solgt én ubebygget grund inden for en radius af 2 km fra H1’ grund, og hvor der er flere forskelle mellem de to grunde, er det berettiget, at Landsskatteretten ikke har henset til den etagearealpris, der kan beregnes på baggrund af handelsprisen for Y8-adresse. I mangel af et tilstrækkeligt sammenligningsgrundlag er det både naturligt, sagligt og rigtigt, at der henses til områdeprisen i 2012 (bilag H, s. 1), som udtrykker prisforholdene for hele grundværdiområdet, jf. også bilag 21, s. 2, tredjesidste afsnit. H1’ erhvervede, som nævnt ovenfor i afsnit 3.3, den samlede grund for i alt 13.285.000 kr. Med en bebyggelsesprocent på 215 svarer det til en etagearealpris på mere end 2.900 kr., hvilket understreger, at den af Landsskatteretten anvendte etagearealpris på 2.430 kr. er rimelig og lempelig. ____________________________ Der er som følge af ovenstående ikke grundlag for synspunktet om, at salget af Y8-adresse er "direkte sammenligneligt" (processkrift V, s. 8, 6. afsnit). Idet der alene er ét sammenligneligt salg i den relevante periode, er der heller ikke grundlag for synspunktet (processkrift V, s. 8, 3. afsnit) om, at etagearealprisen skal ansættes til det, som "sammenlignelige ejendom me er solgt for i 2012" (mine understregninger). Landsskatterettens afgørelse lider desuden ikke af begrundelsesmangler, hvilket SKM2015.201.ØLR heller ikke kan tages til indtægt for (modsat processkrift IIII, s. 13, 11, afsnit f.). Synspunktet hviler på en forkert antagelse om, at handelsprisen for Y8-adresse er retvisende for de generelle priser i området. Landsskatteretten har desuden begrundet (modsat H1’ opfattelse, jf. processkrift IIII, s. 10. 3. afsnit), hvorfor der ikke lægges afgørende vægt på etagearealprisen på 1.584 kr. Landsskatterettens angivelse af, at Y8-adresse var byggemodnet og samtidige fravalg af en etagearealpris på 1.584 kr., udgør netop en stillingtagen til, at H1’ grund var byggemodnet (modsat processkrift V, s. 7, 7. afsnit). H1’ indsigelser mod skønnet - herunder mod bebyggelsesprocenten og etagearealprisen - fører derfor ikke til, at H1 har løftet bevisbyrden for, at Landsskatterettens skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, som er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H. 3.6 Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 Det påhviler H1 at føre et sikkert bevis for, at den omberegnede grundværdi kan tilsidesættes, fordi skønnet hviler på et forkert grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller fører til et åbenbart urimeligt resultat, jf. den oplisterede praksis i afsnit 3.1. 3.6.1 Indledende om hjemlen til omberegningen og Landsskatterettens skøn Som følge af ejendommens arealændring har Landsskatteretten foretaget en omberegning af grundværdien, jf. vurderingslovens § 33, stk. 16. Der er enighed om, at der er hjemmel til omberegning i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 16. Da der ved grundværdiansættelsen skal tages hensyn til dispensationen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2 og afsnit 3.4 ovenfor, er refleksvirkningen heraf, at der også er hjemmel til omberegning i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 17 (modsat processkrift IIII, s. 6, 8. afsnit, og processkrift V, s. 8, 11. afsnit). Landsskatteretten har derfor ligeledes foretaget en omberegning af grundværdien i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 17. Landsskatteretten har derefter i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens § 33, stk. 16, 2. pkt., og stk. 17, 2. pkt., ansat den omberegnede grundværdi efter niveauet i 2017 (basisåret), hvilket parterne er enige om, er det korrekte basisår, jf. processkrift IIII, s. 11, 6. afsnit. Landsskatteretten ansatte den omberegnede grundværdi under anvendelse af etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 215 og en etagearealpris på 2.780 kr., svarende til områdeprisen i grundværdiområdet i basisåret 2017, jf. bilag H, s. 6. Landsskatteretten ændrede således den af Vurderingsstyrelsen anvendte etagearealpris fra 2.430 kr. til 2.780 kr. ved omberegningen pr. 1. oktober 2018 med 2017 som basisår, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 34, sidste afsnit). Idet ejendommen er udlagt til etagebebyggelse, er den omberegnede grundværdi korrekt ansat efter etagearealprincippet, ligesom den af Landsskatteretten anvendte bebyggelsesprocent på 215, der følger af ejendommens ændrede planforhold, er korrekt, jf. nedenfor afsnit 3.6.2. Endelig er også den anvendte etagearealpris på 2.780 kr. korrekt, jf. nedenfor afsnit 3.6.3. Da H1 ikke har ført et sikkert bevis for, at afgørelsen er truffet på et forkert grundlag eller ført til et åbenbart urimeligt resultat, er der ikke grundlag for at tilsidesætte den af Landsskatterettens ansatte omberegnede grundværdi, jf. UfR 2016.191 H. 3.6.2 Den omberegnede grundværdi skal ikke ansættes efter byggeretsværdiprincippet H1’ ejendom er udlagt til etagebebyggelse. Det følger, dels af lokalplanens kortbilag A (bilag A, s. 29), dels af dispensationen (bilag B), hvorved der blev dispenseret til et mere omfattende etagebyggeri, end lokalplanen tillod. Som følge af, at ejendommen er udlagt til etagebebyggelse, har Landsskatteretten ansat den omberegnede grundværdi efter etagearealprincippet. Vurderingsprincipperne udgør beregningstekniske hjælpemidler, og det udgør en del af vurderingsmyndighedernes skønsudøvelse, hvilket vurderingsprincip der skal anvendes ved skønnet over grundværdien. Der gælder intet krav om, at et bestemt vurderingsprincip skal anvendes, jf. UfR 2014.771 H, UfR 2005.1164 H, og SKM2014.522.ØLR . Grundværdiansættelsen kan således også foretages efter et frit skøn uden inddragelse af vurderingsprincipperne. I praksis anvendes vurderingsprincipperne på forskellige tilfældegrupper, hvorfor det - i det omfang principperne inddrages i skønnet - er nødvendigt for et retvisende skøn, at det anvendte vurderingsprincip også er relevant for det bestemte tilfælde. Formålet med den omberegnede grundværdi er at sikre, at ændringer i ejendommen slår igennem i beregningen af grundskatteloftet og den grundskyld, der skal betales. Da H1’ grund er udlagt til etagebebyggelse, fører etagearealprincippet i praksis til den mest retvisende vurdering (bilag 20, s. 3). Det savner derfor mening, hvis den omberegnede grundværdi skal ansættes efter byggeretsværdiprincippet, som finder anvendelse på ejendomme, der er udlagt til åben-lav eller tæt-lav bebyggelse (bilag 20, s. 3) og derfor ikke vil føre til en retvisende vurdering. Der er på den baggrund ikke grundlag for H1’ synspunkt om, at den omberegnede grundværdi skal ansættes efter byggeretsværdiprincippet (processkrift IIII, s. 11, 10. afsnit). Som begrundelse herfor har H1 henvist til styresignalet SKM2017.388. SKAT (processkrift IIII, s. 11, 8. afsnit), som præciserer, hvilke forhold der må rettes i forbindelse med omberegningen af grundværdien. Det har imidlertid hverken karakter af en fejl eller en rettelse af en fejl, at Landsskatteretten har anvendt etagearealprincippet. Anvendelsen af etagearealprincippet er derimod udtryk for vurderingsnormen, herunder at formålet med den omberegnede grundværdi netop er, at ændringer ved en grund (eksempelvis areal, planforhold eller anvendelse) skal slå fuldt ud i den grundskyld, der skal betales. Da der er hjemmel til omberegning af grundværdien efter både vurderingslovens § 33, stk. 16 og stk. 17, og da ejendommen er udlagt til etagebyggeri, er det således både korrekt og berettiget, at Landsskatteretten har anvendt etagearealprincippet ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi. Da der med dispensationen er givet tilladelse til et byggeri, som fører til en bebyggelsesprocent på 215, er det også korrekt, at Landsskatteretten har anvendt en bebyggelsesprocent på 215 ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi. 3.6.3 Etagearealprisen på 2.780 er korrekt For etagearealprisen anvendt ved skønnet over den omberegnede grundværdi består parternes uenighed i, om etagearealprisen skal ansættes til 2.430 kr. eller 2.780 kr. Det er Skatteministeriets synspunkt, at den anvendte etagearealpris på 2.780 kr. er både saglig, rigtig og rimelig. Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 16 og stk. 17 (begge citeret i deres helhed ovenfor afsnit 3.2), at den yderligere ansættelse (omberegningen) omfatter grunden efter arealændringen henholdsvis den ændrede anvendelse m.v., som skal "foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, ud gjorde den afgiftspligtige grundværdi" . Det citerede er en henvisning til basisåret, som parterne er enige om er 2017 for H1’ ejendom, hvorefter den omberegnede grundværdi skal foretages på baggrund af prisforholdene i basisåret. Landsskatteretten har udøvet skønnet over den omberegnede grundværdi i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens § 33, stk. 16 og 17, og har herefter anført, at en etagearealpris på 2.780 kr., som var gældende for (red. …grundværdiområde 1 udeladt) i basisåret 2017 (bilag H, s. 6), skal lægges til grund for ansættelsen. Etagearealprisen på 2.780 kr. var netop den pris, som gjaldt "for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi" pr. 1. oktober i basisåret, jf. vurderingslovens § 33, stk. 16 og 17. Retten i Aarhus har ved dom af 25. marts 2024 ( SKM2024.253.BR ) tage stilling til spørgsmålet om den relevante etagearealpris i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18, hvor tre dommere deltog i sagens pådømmelse. Retten udtalte her: " Der sondres i vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt. ikke mellem ordinære vurderingsår og vurderingsfri reguleringsår , hvorfor det ved omvurderingen den 1. oktober 2019 af grundværdien for den udstykkede ejerlejlighed er niveauet for vurderingen i det relevante basisår (2003), der skal lægges til grund ved ansættelsen af etagearealprisen. Dette må efter ordlyden af bestemmelsen forstås som etagearealprisen på 1.400 kr., som var gældende for grundværdiområde (red.fjernet. grundværdiområde1) pr. 1. oktober 2003 ." (mine understregninger) Byrettens dom er efterfølgende stadfæstet af Vestre Landsret den 9. januar 2026 (fremlagt), hvor landsretten i præmisserne henviste til blandt andet ordlyden og forarbejderne til vurderingslovens § 33 stk. 18, hvorefter landsretten ikke fandt "grundlag for at fastslå, at den nye ejendom i et tilfælde som det omhandlede skal "overtage" den udstykkede ejendoms etagearealpris, da denne pris alene er udtryk for en årsreguleret pris, og ikke afspejler den etagearealpris, der var gældende i det omhandlede område, og som - hvis den udstykkede ejendom var blevet vurderet i basisåret og ikke blot årsreguleret - også må antages at ville have været gældende for den udstykkede ejendom" . Som følge heraf og i henhold til grundene, anført af byretten, tiltrådte landsretten, at det var i overensstemmelse med vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., at omberegningen skete med etagearealprisen, som var gældende for grundværdiområdet i basisåret. Vestre Landsrets dom af 9. december 2026 udgør på nuværende tidspunkt - selvom den afventer Procesbevillingsnævnets stillingtagen til tredjeinstansbevilling - den ledende dom for så vidt angår spørgsmålet om rette etagearealpris, idet SKM2017.286.HR alene angår fastlæggelsen af rette basisår - og ikke fastlæggelsen af, hvilken etagearealpris der skal lægges til grund for beregningen, jf. også byrettens præmisser i SKM2024.253.BR (modsat processkrift IIII, s. 13, næstsidste afsnit). Med SKM2024.253.BR og landsrettens stadfæstende dom er det således fastslået, at vurderingslovens § 33, stk. 18, ikke sondrer mellem vurderingsår og vurderingsfri reguleringsår, hvorfor det er i overensstemmelse med bestemmelsens ordlyd, at der ved omberegningen henses til den etagearealpris, som var gældende for grundværdiområdet i basisåret. Der sondres heller ikke i vurderingslovens § 33, stk. 16 og 17 - som begge i 2. pkt. har en ordlyd tilsvarende vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt. - mellem vurderingsår og vurderingsfri reguleringsår. Det er derfor niveauet for vurdering i det relevante basisår, der skal lægges til grund ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi. Det er derfor berettiget, korrekt og rimeligt, at Landsskatteretten har henset til vurderingsniveauet i grundværdiområdet og på den baggrund anvendt en etagearealpris ved omberegningen på 2.780 kr. ____________________________ H1’ anbringende om, at etagearealprisen på 2.780 kr. er forkert, hviler på et synspunkt om, at Landsskatteretten, ifølge H1, fejlagtigt har ansat den omberegnede grundværdi i niveauet for ejerboliger (H1’ reviderede påstandsdokument af 9. oktober 2025, s. 16, femtesidste afsnit og processkrift II, s. 2, sidste afsnit). H1’ argumentation i relation hertil baserer sig på en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen i forbindelse med den administrative behandling af sagen (bilag 1, s. 7, 8. afsnit ff.) om Vurderingsstyrelsens opfattelse af reglerne. H1 konkluderer på baggrund af Vurderingsstyrelsens udtalelse, at det har karakter af en objektiv fejl, at Landsskatteretten har ansat den omberegnede grundværdi i 2017-niveau (H1’ reviderede påstandsdokument af 9. oktober 2025, s. 16, femtesidste afsnit). Derudover indtager H1 det synspunkt, at "Landsskatteretten ikke følger vurderingslovens regler om ansættelse af den omberegnede grundværdi" (processkrift IIII, s. 14, 13. afsnit). Vurderingsstyrelsens udtalelse (bilag 1, s. 7, 8. afsnit ff.) udtrykker styrelsens forståelse af vurderingslovens § 33, stk. 17. Når Landsskatteretten i den efterfølgende afgørelse når frem til et andet resultat, er dette udtryk for en uenighed mellem Landsskatterettens og Vurderingsstyrelsens forståelse af vurderingslovens § 33, stk. 17. At rekursinstansen er uenig med underinstansen fører ikke i sig selv til, at rekursinstansens afgørelse indeholder en objektiv fejl. Det påhviler heller ikke Landsskatteretten at begrunde, hvorfor "der helt er set bort fra Vurderingsstyrelsens angivelse af de korrekte områdepriser for grundværdiområdet" (processkrift IIII, s. 14, 12. afsnit), når Landsskatteretten ikke er enig med Vurderingsstyrelsen. Det påhviler alene Landsskatteretten at redegøre herfor, hvis der mellem de to administrative instanser var enighed om, at de af Vurderingsstyrelsen anførte områdepriser, var korrekte. Det er imidlertid ikke tilfældet. Med SKM2024.253.BR og landsrettens stadfæstelse er det desuden fastslået, at der ikke er grundlag for den fortolkning af vurderingslovens § 33, stk. 17, som Vurderingsstyrelsen har anlagt i forbindelse med behandlingen af denne sag, og som H1 baserer sin argumentation på. Den indbragte afgørelse fra Landsskatteretten i denne sag (bilag 1) - som i tid ligger efter dommen i SKM2024.253.BR - er derfor helt i overensstemmelse med byrettens præmisser (og den efterfølgende landsretsdom). H1’ synspunkt om, at etagearealprisen skal fastsættes i 2016-niveau, idet 2017 er et reguleringsår, som " en konsekvens af lovens bestemmelser om omvurdering, jf. vurderingslovens § 3 jf. vurderingslovens § 33, stk. 16-18" (processkrift III, s. 4, 5. afsnit ff.), er derfor ikke rigtigt. Synspunktet baserer sig på en sammenblanding af reglerne for omvurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 88. stk. 4, og vurderingslovens § 3 og reglerne for omberegning, jf. vurderingslovens § 33, stk. 16 og 17, som er uden støtte i både bestemmelsernes ordlyd og retspraksis. Det er derfor korrekt, når Landsskatteretten i denne sag har anvendt etagearealprisen på 2.780 kr., som udtrykker vurderingsniveauet i grundværdiområdet i basisåret (2017). Da H1 ikke har ført et sikkert bevis for, at afgørelsen er truffet på et forkert grundlag eller ført til et åbenbart urimeligt resultat, er der ikke grundlag for at tilsidesætte den af Landsskatterettens ansatte omberegnede grundværdi, jf. UfR 2016.191 H. 3.7 Ad hjemvisning Hvis retten måtte finde, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet over grundværdien og/eller den omberegnede grundværdi, skal sagen hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen, i overensstemmelse med H1’ principale påstand og Skatteministeriet subsidiære påstand, da det følger af fast praksis, at domstolene ikke sætter sit eget skøn i stedet for vurderingsmyndighedernes, jf. eksempelvis UfR 2000.2039 H, UfR 1982.1115 H, UfR 1978.660 H og UfR 1975.196 H. ..." Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Skatteministeriet Departementet har til H1’ nye anbringende om manglende partshøring gjort gældende, at der er under Landsskatterettens behandling er fremsendt fire indstillinger til afgørelse til H1, der tillige har deltaget i et retsmøde. Landsskatterettens afgørelse indeholder ikke nye oplysninger, og der har derfor ikke været til pligt til at partshøre yderligere, jf. forvaltningslovens § 19. En eventuel manglende partshøring har desuden ikke været konkret væsentlig og kan derfor ikke medføre ugyldighed. Rettens begrundelse og resultat Grundværdi Der er mellem parterne enighed om, at der var grundlag for at foretage omvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2018, idet denne havde ændret areal, og bygningerne var blevet revet ned, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, og nr. 5. Det følger af vurderingslovens § 13, at grundværdien udgør værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk forstand god anvendelse. Ifølge bestemmelsens stk. 2, skal der ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Efter vurderingslovens § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb, der efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg. Y5-kommune dispenserede i november 2017 fra lokalplanens bestemmelser og meddelte efterfølgende byggetilladelse til at opføre etageboligbebyggelse i fire etager med 40 boliger med et samlet bruttoetageareal på 5.838 m 2 , heraf 1.259 m 2 kælder. Uanset dispensationen vedrører det kommende byggeri, er der tillige tale om en rettighed af offentligretlig karakter, som skal tillægges vægt ved grundværdiansættelsen, idet grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder ændres, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. Retten tiltræder herefter, at den maksimale tilladte bebyggelsesprocent kan sættes til 215. Hverken henvisningen til bygningsreglementet eller det forhold, at bygningen er opført med åbne gangarealer, kan føre til en anden vurdering. Ifølge oversigt over etagearealpriser for 2012-2018 i (red. …grundværdiområde 1 udeladt), vurderingskreds (red...udeladt), hvori ejendommen er beliggende, var grundværdiområdets etagearealpris i 2012 2.430 kr. H1 erhvervede den samlede grund for i alt 13.285.000 kr., hvilket svarer til en etagearealpris på over 2.900 kr. Det eneste salg af en ubebygget grund inden for 2 km fra H1’ ejendom, er ikke direkte sammenlignelig som følge af, at ejendommen ikke var byggemodnet og underlagt en anden lokalplan. Det forhold, at denne ejendom blev solgt til en lavere etagearealpris, kan derfor ikke føre til en tilsidesættelse af Landsskatterettens skøn over etagearelprisen. H1 har herefter ikke løftet bevisbyrden for, at Landsskatterettens skøn hviler på et forkert grundlag, som er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller fører til et åbenbart urimeligt resultat. Der er således ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet. Omberegnet grundværdi Der er mellem parterne enighed om, at der som følge af ejendommens arealændring er hjemmel til omberegning i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 16. Som følge af det, der er anført ovenfor om dispensationen fra lokalplanen, er der endvidere hjemmel til omberegning efter § 33, stk. 17. Parterne er enige om, at det var korrekt af Landsskatteretten at anvende 2017 som basisår. På baggrund af Vestre Landsrets dom ( SKM2026.189.VLR ) om forståelsen af vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., lægger retten til grund, at også § 33, stk. 16, 2. pkt. og § 33, stk. 17, 2. pkt. skal forstås således, at det er niveauet for vurdering i det relevante basisår, der skal lægges til grund ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi. Det er derfor korrekt, når Landsskatteretten har anvendt etagearealprisen på 2.780 kr., som var gældende for grundværdiområdet i basisåret. Da retten, som anført ovenfor, kan tiltræde, at bebyggelsesprocenten er fastsat til 215, har H1 ikke løftet bevisbyrden for, at Landsskatterettens skøn hviler på et forkert grundlag, som er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller fører til et åbenbart urimeligt resultat. Der er således ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet. Partshøring mv. H1 har i forbindelse med sagens behandling i Landsskatteretten inden retsmødet modtaget fire indstillinger fra Skatteankestyrelsen til sagens afgørelse. Afgørelsen indeholder ikke nye oplysninger end dem, som H1 allerede var bekendt med. Landsskatteretten havde derfor ikke pligt til foretage yderlig en partshøring, inden afgørelsen blev truffet. Retten finder endvider ikke, at afgørelsen har begrundelsesmangler, jf. forvaltningslovens § 24, og der foreligger således ikke omstændigheder i forbindelse med sagsbehandlingen, som kan medføre, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling. Sammenfatning H1 har ikke løftet bevisbyrden for, at Landsskatterettens skøn hviler på et forkert grundlag, som er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller fører til et åbenbart urimeligt resultat. Der er således ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet. Da der endvidere ikke foreligger omstændigheder i forbindelse med sagsbehandlingen, som kan medføre, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling, tager retten derfor frifindelsespåstanden til følge. Sagsomkostninger Efter sagens udfald skal H1 betale sagsomkostninger til Skatteministeriet Departementet. Omkostningerne er efter sagens værdi, forløb - herunder at forberedelsen har været genoptaget to gange som følge af nye anbringender fra sagsøgeren - og udfald fastsat til 78.750 kr., der dækker udgift til advokat. Skatteministeriet Departementet er ikke momsregistreret. T H I K E N D E S F O R R E T: Sagsøgte, Skatteministeriet Departementet, frifindes.