Landsskatteretten havde med rette afvist klage over SKATs udtalelse

Sag BS-7180/2024-OLR (17. afdeling) H1 (advokat Thomas Mygind) mod Kommunen H2 (advokat Anne Sophie Kierkegaard Vilsbøll) og Sag BS-7709/2024-OLR (17. afdeling) Kommunen H2 (advokat Anne Sophie Kierkegaard Vilsbøll) mod Skatteministeriet (advokat Anne Bräuner) Byret (red. ... undladt) har den 16. januar 2024 afsagt dom i sagerne i 1. instans (sag BS-22921/2018-XXX og sag BS-36873/2019-XXX). Landsdommerne Jakob Friis Nolsø, Mads Stokholm og Michael Lodberg (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse. Påstande H1 har i sagen BS-7180/2024-OLR nedlagt følgende påstande: "Principalt: Kommunen H2 skal anerkende, at H1 er berettiget til at forlange deklaration tinglyst den (red. ... tinglysningsdato udeladt) på H1’s ejendomme, matr.nr. (red. ... 6) og (red. ... 7), Y1-by aflyst fra de nævnte ejendomme mod betaling af et beløb fastsat som bestemt i bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965 med senere ændringer, senest bekendtgørelse nr. 1102 af 19. november 2008, og således at ejendommenes værdi i overensstemmelse med udtalelse fra SKAT af 1. maj 2018 sættes til i alt (red. ... beløb 1 udeladt) pr. 1. maj 2018. Subsidiært: Kommunen H2 skal anerkende, at H1 er berettiget til at forlange deklaration tinglyst den (red. ... tinglysningsdato udeladt) på H1’s ejendomme, matr.nr. (red. ... 6) og (red. ... 7), Y1-by aflyst fra de nævnte ejendomme mod betaling af et beløb fastsat som bestemt i bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965 med senere ændringer, senest bekendtgørelse nr. 1102 af 19. november 2008, og således at ejendommenes værdi sættes til i alt (red. ... beløb 2 udeladt) pr. 1. maj 2018. Mest subsidiært: Kommunen H2 skal anerkende, at H1 er berettiget til at forlange deklaration tinglyst den (red. ... tinglysningsdato udeladt) på H1’s ejendomme, matr.nr. (red. ... 6) og (red. ... 7), Y1-by aflyst fra de nævnte ejendomme mod betaling af et beløb fastsat som bestemt i bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965 med senere ændringer, senest bekendtgørelse nr. 1102 af 19. november 2008, og således at ejendommenes værdi sættes til et af landsretten nærmere fastsat beløb, højere end (red. ... beløb 2 udeladt), men lavere end (red. ... beløb 3 udeladt) pr. 1. maj 2018." Over for Kommunen H2s selvstændige påstand har H1 nedlagt påstand om frifindelse. Kommunen H2 har i sagen BS-7180/2024-OLR over for H1s påstande principalt påstået dommen stadfæstet. Over for Hs subsidiære og mere subsidiære påstand har Kommunen H2 nedlagt påstand om frifindelse. Kommunen H2 har endvidere nedlagt følgende selvstændige påstande: "Principalt: H1 tilpligtes at anerkende, at Kommunen H2 kan opfylde sin pligt til at fremsætte et tilbud om frikøb for deklarationen tinglyst (red. ... tinglysningsdato udeladt) på ejendommene matr.nr. (red. ... 6) og (red. ... 7), Y1-by, ved at tilbyde frikøbet på grundlag af en kontant handelsværdi i 2018 på (red. ... beløb 3 udeladt). Subsidiært: H1 tilpligtes at anerkende, at Kommunen H2 kan opfylde sin pligt til at fremsætte et tilbud om frikøb for deklarationen tinglyst (red. ... tinglysningsdato udeladt) på ejendommene matr.nr. (red. ... 6) og (red. ... 7), Y1-by, ved at tilbyde frikøbet på grundlag af en kontant handelsværdi i 2018 på (red. ... beløb 4 udeladt). Mere subsidiært: H1 tilpligtes at anerkende, at Kommunen H2 kan opfylde sin pligt til at fremsætte et tilbud om frikøb for deklarationen tinglyst (red. ... tinglysningsdato udeladt) på ejendommene matr.nr. (red. ... 6) og (red. ... 7), Y1-by, ved at tilbyde frikøbet på grundlag af en kontant handelsværdi i 2018 på et af retten fastsat beløb, højere end (red. ... beløb 1 udeladt)". Kommunen H2 har i sagen BS-7709/2024-OLR nedlagt følgende påstande: "Principalt: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at Landsskatterettens afgørelse af 21. maj 2019 ophæves, og at sagen vedrørende Vurdering i SKATs udtalelse af 1. maj 2018 hjemvises til realitetsbehandling i Landsskatteretten. Subsidiært: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at den kontante handelspris for ejendommene nr. (red. ... 0) og (red. ... 1), beliggende Y3-adresse og Y4-adresse, Y2-postnummer Y1-by, skal ansættes til (red. ... beløb 3 udeladt) pr. 1. maj 2018. Mere subsidiært: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at den kontante handelspris for ejendommene nr. (red. ... 0) og (red. ... 1), beliggende Y3-adresse og Y4-adresse, Y2-postnummer Y1-by, skal ansættes til (red. ... beløb 4 udeladt) pr. 1. maj 2018 Mest subsidiært: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at den kontante handelspris for ejendommene nr. (red. ... 0) og (red. ... 1), beliggende Y3-adresse og Y4-adresse, Y2-postnummer Y1-by, skal ansættes til et mindre beløb, dog højere end (red. ... beløb 1 udeladt) pr. 1. maj 2018." Skatteministeriet har i sagen BS-7709/2024-OLR over for Kommunen H2s principale påstand nedlagt påstand om stadfæstelse. Over for Kommunen H2s subsidiære påstande har Skatteministeriet nedlagt principalt påstand om stadfæstelse, subsidiært frifindelse. Supplerende sagsfremstilling Der er for landsretten fremlagt ansøgning om byfornyelse af 27. juni 2018 indgivet af H1 (herefter "H1") til Kommunen H2. Heri er opstillet et udspecificeret overslag over ombygningsudgifter, der beløber sig til i alt godt (red. ... beløb 5 udeladt). Forklaringer LM [fra H1] har afgivet supplerende forklaring. LM [fra H1] har forklaret blandt andet, at H1s ansøgning om byfornyelse, som blev indgivet i juni 2018, hvilket hun forklarede om for byretten, er den ansøgning af 27. juni 2018, der nu er fremlagt for landsretten. De (red. ... beløb 6 udeladt), hun omtalte under sin forklaring for byretten, består af summen af de i ansøgningen anførte knap (red. ... beløb 7 udeladt) for tagrenovering, (red. ... beløb 8 udeladt) for nødvendige udgifter i forbindelse hermed til kælder/fundering, (red. ... beløb 9 udeladt) for el/svagstrømsarbejder, samt øvrige nødvendige følgeudgifter i form af rådgiverhonorarer, stillads, uforudsete udgifter mv. Anbringender Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og herudover gjort supplerende og nye anbringender gældende, som det samlet set fremgår af parternes påstandsdokumenter for landsretten. H1 har i påstandsdokument af 3. marts 2026 anført følgende blandt andet (bilagshenvisninger og henvisninger til ekstrakt og materialesamling er udeladt): "Udover de for byretten påberåbte anbringender som gengivet i den indankede dom ... gør H1 de neden for anførte anbringender gældende til støtte for sine nedlagte påstande over for Kommunen H2. 3.1 Ad H1s Selvstændige Principale Påstand 3.1.1 Til støtte for sin selvstændige principale påstand gør H1 i første række gældende, at SKATs vurdering ... efter frikøbsreguleringen er bindende for Kommunen H2. 3.1.2 Subsidiært gør H1 i anden række gældende til støtte for sin principale påstand, at Kommunen H2 ikke har påvist det fornødne grundlag for - subsidiært - at kunne tilsidesætte SKATs udøvede værdiskøn ved vurderingen. 3.2 Ad den korrekte abstrakte fortolkning af frikøbsreguleringen - SKATs vurderings bindende virkning for Kommunen H2 - Byrettens af visning heraf 3.2.1 Byretten anfører i den indankede dom ... at der hverken efter ordlyden af frikøbsbekendtgørelsens § 2 ... eller forarbejderne ... er grundlag for at anse SKATs vurdering for bindende for Kommunen H2, og at der i øvrigt ikke forelå andre holdepunkter for at anse vurderingen for bindende for Kommunen H2. 3.2.2 H1 kan ikke tiltræde dette ræsonnement. Heroverfor gør H1 gældende, at frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, in fine, udgør en " endelighedsbestemmelse ". 3.2.3 Endelighedsbestemmelsen i frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, in fine, afskærer Kommunen H2 fra i forbindelse med nærværende retssag at kunne opnå domstolsprøvelse af det rene sagkyndige værdiskøn over H1s ejendommes handelsværdi, som SKAT har udøvet ved Kommunen H2s indhentede vurdering af 1. maj 2018 ... 3.2.4 H1 gør gældende, at dette resultat følger såvel af ordlyden som formålet med bestemmelsen og forarbejderne til frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1. 3.2.5 Dette resultat understøttes tillige af, at det følger af frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, at værdiansættelsen skal ske på baggrund af en vurdering på tidspunktet, hvor begæringen om frigørelse fremsættes. 3.2.6 Det underbygges yderligere af, at lovgiver bevidst har valgt en løsning, hvorefter den indhentede vurdering heller ikke kan påklages administrativt, herunder til Landsskatteretten. 3.2.7 H1 gør i den forbindelse gældende, at SKATs vurdering efter frikøbsreguleringen forvaltningsretligt set må anses for at udgøre et bindende høringssvar for Kommunen H2 og ikke en selvstændig forvaltningsretlig afgørelse. 3.2.8 Det er herudover irrelevant, om Kommunen H2 efter frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1 alternativt kunne have indhentet vurderingen fra en valuar i stedet for fra SKAT. 3.2.9 H1 henviser supplerende til støtte herfor til vidneforklaringen fra SJ, Kommunen H2, gengivet i den indankede dom ...: "[..] Man kan ikke indbringe en valuarvurdering for landsskatteretten [..]". 3.2.10 Der må allerede af ovennævnte grunde gives H1 medhold i den nedlagte principale selvstændige påstand. 3.2.11 Ad byrettens antagelse om, at Kommunen H2s frikøbsordning for hjemfaldsdeklarationer og ordningen i dagældende tilbudspligtlov forfølger andre hensyn og formål end frikøbsreguleringen for tilskudsdeklarationer 3.2.12 Byretten anfører i den indankede dom ..., at der ligger andre hensyn og formål bag Kommunen H2s praksis vedrørende frikøb for hjemfaldspligtdeklarationer ... og bag den tidligere tilbudspligtlov ... Derfor kan retsstillingen på disse områder ikke overføres til frikøbsreguleringen med den konsekvens, at SKATs vurdering ... var bindende for Kommunen H2. 3.2.13 Efter H1s opfattelse begrunder byretten reelt ikke sit ræsonnement i denne sammenhæng. 3.2.14 Byretten angiver hverken hvilke hensyn frikøbsreguleringen forfølger, eller hvilke hensyn der skulle være afgørende anderledes under de to sammenlignede ordninger. 3.2.15 H1 gør gældende, at ordningen i frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1 og Kommunen H2s frikøbsordning for hjemfaldsdeklarationer, henholdsvis ordningen i dagældende tilbudspligtlov, forfølger præcis de samme hensyn og formål. 3.2.16 Alle ordningerne har til fælles formål at sikre en hurtig, uafhængig og sagkyndig afklaring på det værdiansættelsesspørgsmål, der i sagens natur ikke udgør en eksakt videnskab. Dette sikrer ikke-diskrimination, effektivitet og transaktionssikkerhed for parterne. 3.2.17 Frikøbsordningen for hjemfaldsdeklarationer opererer netop med bindende vurderinger for at sikre hurtig afklaring, endelighed og dermed transaktionssikkerhed for borgeren. 3.2.18 De samme hensyn gør sig gældende for ordningen under den dagældende tilbudspligtslov, jf. også Højesterets dom gengivet i UfR 1986.924 H ... 3.2.19 Dette modsvarer efter H1’s opfattelse tillige, hvad der var lovgivers intention med etableringen af den særlige ordning efter frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, hvorefter der skal indhentes én uafhængig sagkyndig værdiansættende vurdering, som ikke kan påklages noget sted. 3.2.20 Det er endvidere efter H1s opfattelse uden betydning, at ordningen efter frikøbsreguleringen hviler på et lovbaseret offentligretligt grundlag, mens Kommunen H2s frikøbsordning vedrørende hjemfaldsklausuler i udgangspunktet hviler på privatretligt grundlag. 3.2.21 Kommunen H2 er således forpligtet til at administrere sin frikøbsordning vedrørende hjemfaldsklausuler i overensstemmelse med kommunalfuldmagtsreglerne, jf. også Østre Landsrets (4. afd.) dom af 23. maj 2025 i sagerne BS-13349/2022-OLR m.fl. ... 3.2.22 Begge ordninger er derfor underlagt samme overordnede offentligretlige princip. 3.2.23 Sidstnævnte indebærer i forhold til Kommunen H2s frikøbsordning for hjemfaldspligtdeklarationen på den ene side, at Kommunen H2 ikke frit må gennemføre økonomiske foranstaltninger til fordel for enkeltpersoner eller enkeltgrupper, når den administrerer sin frikøbsordning. 3.2.24 På den anden side har Kommunen H2 efter kommunalfuldmagtsreglerne vide rammer til at fastsætte metoden for fastlæggelsen af markedsprisen og derved undgå ulovlig forskelsbehandling m.v. under sin administration af frikøbsordningen, jf. tilsvarende princippet i Østre Landsrets (4. afd.) dom af 23. maj 2025 i sagerne BS-13349/2022-OLR m.fl. ... 3.2.25 Det er således fuldt foreneligt med kommunalfuldmagtsreglerne, at de indhentede sagkyndige værdiansættelser under Kommunen H2s frikøbsordning vedrørende hjemfaldsklausuler er endelige og bindende for parterne, idet dette sikrer de lovlige hensyn til ikkediskrimination, sagkyndighed, forudberegnelighed og transaktionssikkerhed. 3.2.26 Det samme resultat og de bærende hensyn gør sig tilsvarende gældende i relation frikøbsreguleringen i nærværende sag. 3.2.27 Sammenfattende gør H1 gældende, at den indankede dom ligeledes på dette punkt lider af en retlig mangel og derfor må ændres i overensstemmelse med H1s selvstændige principale påstand. 3.3 Kommunen H2 har subsidiært ikke påvist det fornødne grundlag for at tilsidesætte SKATs vurdering - Byretten forudsatte en forkert prøvelsesnorm og foretog derudover en forkert bevisvurdering 3.3.1 H1 gør i anden række subsidiært gældende til støtte for sin selvstændige principale påstand, at det var med urette, at byretten i den indankede fandt grundlag for at tilsidesætte SKATs vurdering af 1. maj 2018 ... 3.3.2 For det første gør H1 i den forbindelse gældende, at byretten anvendte en forkert prøvelsesnorm for, hvornår der er grundlag for at tilsidesætte en sagkyndig handelsværdivurdering indhentet - i dette tilfælde fra SKAT - af Kommunen H2 i medfør af frikøbsreguleringen. 3.3.3 Dernæst gør H1 for det andet gældende, at byretten i øvrigt foretog en forkert bevisvurderin g ved sin konklusion om, at Kommunen H2 har påvist et " misforhold " mellem SKATs vurdering og H1s ejendommes faktiske handelsværdi pr. 1. maj 2018 på baggrund af de afgivne skønserklæringer i sagen ... 3.4 Byretten anvendte en forkert prøvelsesnorm i den indankede dom ved alene at forudsætte påvisning af et "misforhold" mellem SKATs vurdering og skønsmændenes tilsvarende vurdering under retssagen 3.4.1 Byretten lægger til grund i den indankede dom, ... at det på baggrund af skønserklæringerne ... er godtgjort, at der forelå et "misforhold" mellem SKATs vurdering og ejendommenes faktiske handelsværdi pr. 1. maj 2018. 3.4.2 Dermed lægger byretten til grund, at den relevante prøvelsesnorm efter frikøbsreguleringen i forhold til en tilsidesættelse af SKATs sagkyndige vurdering består i, om der foreligger et "misforhold" mellem SKATs vurdering og ejendommenes faktiske handelsværdi som vurderet af en given skønsmand. 3.4.3 Byretten redegør imidlertid ikke i den indankede dom for, hvornår der foreligger et sådant "misforhold" og hvad der bevismæssigt kræves for at påvise eksistensen af det fornødne "misforhold" mellem de to vurderinger. 3.4.4 Byretten har heller ikke selv konkluderet i den indankede dom ..., hvad ejendommenes faktiske handelsværdi pr. 1. maj 2018 udgjorde. 3.4.5 Dette skal sammenholdes med, at den markedsmæssige skønsmand - LJ - skønnede ejendommenes handelsværdi pr. 1. maj 2018 til ca. (red. ... beløb 10 udeladt) under forudsætning af et forrentningskrav (exitafkastkrav) på 4,25 %, jf. besvarelsen af spørgsmål SS ID ... 3.4.6 Dette skal dernæst sammenholdes med, at LJ under afhjemlingen tilkendegav, at "[,,]Der er altid forbundet en vis usikkerhed med sådanne vurderinger, men han vil anslå, at det rammer inden for markedsprisen med +/- 5 %" [..]" og at hans vurdering af ejendommenes generelle tilstand som " under middel " m.v. skal ses i lyset af "[..] den samlede vurdering af ejendommenes værdi på (red. ... beløbsinterval 1 udeladt) [..]" , jf. den indankede dom ... 3.4.7 Tilsvarende forklarede LJ også, jf. den indankede dom ...: "[..] Han har lagt et forrentningskrav på 4, 25 % til grund for sine beregninger [..] Et lavere forrentningskrav giver en højere ejendomsvurdering, og et højere forretningskrav giver en lavere værdiansættelse af ejendommene. Han er enig i, at størrelsen af forrentningskravet har stor påvirkning på det samlede resultat.[..] Det er selvfølgelig forbundet med en vis usikkerhed, men vi er i hvert fald ikke nede på 3,4 %. Det kan måske godt være 4,20 % eller 4,30 %. Det kan måske også være 4,1%, men han foretog en bred og grundig markedsundersøgelse og lagde sig på den baggrund fast på 4,25 % [..]" . 3.4.8 Dette skal endelig sammenholdes med, at det følger af skønsmands LJs følsomhedsberegning til DCF-beregningen i hans erklæringsbilag med 23-1011-C ... til besvarelsen af spørgsmål SS 3 ..., at H1s ejendommes handelsværdi pr. 1. maj 2018 må ansættes til (red. ... beløb 11 udeladt) - og dermed under SKATs vurdering - såfremt forrentningskravet forudsættes at være 4,50 % i stedet for 4,25 %. 3.4.9 Uagtet ovennævnte forhold kan det derpå konstateres, at byretten implicit har afvist, at den relevante prøvelsesnorm efter frikøbsreguleringen i forhold til en tilsidesættelse af SKATs sagkyndige vurdering ... vil være den tilsvarende prøvelsesnorm gældende i forhold til værditabsafgørelser efter VE-loven eller alternativt Højesterets praksis vedrørende prøvelse af SKATs ejendomsvurderingsafgørelser og/eller Højesterets praksis vedrørende prøvelse efter værdiansættelsescirkulæret. 3.4.10 Samtidig kan det konstateres, at byretten ikke begrunder, hvorfor der efter frigørelsesreguleringen skulle gælde en anden prøvelsesnorm end på alle disse sammenlignelige retsområder. 3.4.11 H1 gør gældende, at byretten har forudsat en forkert abstrakt prøvelsesnorm efter frikøbsreguleringen. Som konsekvens heraf er den indankede doms resultat ligeledes forkert. 3.4.12 H1 gør i forlængelse heraf gældende, at en eventuel tilsidesættelse af SKATs vurdering subsidiært forudsætter, at Kommunen H2 har påvist et tilstrækkeligt sikkert grundlag herfor, jf. tilsvarende Højesterets praksis vedrørende domstolsprøvelse af Taksationsmyndighedens værditabsafgørelser efter § 6 i lov om fremme af vedvarende energi (VE-loven), jf. eksempelvis UfR 2018.3205 H ... 3.4.13 Det er således ikke tilstrækkeligt, at den markedsmæssige skønsmand har anslået H1s ejendommes handelsværdi til et højere beløb end forudsat i SKATs vurdering. Det skal kunne konstateres med fornøden sikkerhed, at SKATs skøn over ejendommenes handelsværdi pr. maj 2018 afviger væsentligt fra ejendommenes reelle handelsværdi pr. samme dato. 3.4.14 Kommunen H2 har ikke på nogen måde påvist dette med de afgivne skønserklæringer ... og afhjemlinger i sagen, jf. det ovenfor anførte. 3.4.15 H1 gør i anden række gældende, at Højesterets praksis vedrørende prøvelse af SKATs ejendomsvurderingsafgørelser alternativt udgør den relevante prøvelsesnorm., jf. eksempelvis Højesterets dom gengivet i UfR 2016.191 H (materialesamlingens s. 353-368). 3.4.16 Kommunen H2 har heller ikke med de afgivne skønserklæringer i sagen påvist, at SKATs skøn over H1s ejendommes handelsværdi pr. maj 2018 fører til et åbenbart urimeligt resultat , der går udover grænserne for SKATs skønsbeføjelse efter frikøbsreguleringen. Derfor er der heller ikke efter denne prøvelsesnorm grundlag for at tilsidesætte SKATs vurdering i sagen. 3.4.17 H1 gør endelig i tredje række gældende, at frikøbsreguleringen og Kommunen H2s egne dispositioner i sagen indebærer, at Kommunen H2 er nærmest til at bære risikoen for om SKATs vurdering af ejendommene i givet fald måtte være for lav i forhold til deres faktiske handelsværdi. 3.4.18 Mest subsidiært burde byretten derfor have anvendt samme prøvelsesnorm, som følger tilsvarende af Højesterets praksis vedrørende prøvelse af værdiansættelse af ejendomme arveudlagt efter reglerne i værdiansættelsescirkulæret , jf. Højesterets afgørelse gengivet i UfR 2021.2382 HK ... 3.4.19 SKATs vurdering vil derfor - mest subsidiært - alene kunne tilsidesættes, såfremt Kommunen H2 påviser eksistensen af særlige omstændigheder . Dette har Kommunen H2 heller ikke påvist, jf. ligeledes det ovenfor anførte. 3.4.20 Sammenfattende må den indankede dom af hver af disse ovennævnte grunde tilsidesættes i overensstemmelse med H1s principale påstand. 3.5 Byretten foretog en forkert bevisvurdering ved sin konstatering af et påvist "misforhold" mellem SKATs vurdering og H1s ejendommes faktiske handelsværdi 3.5.1 I anden række gør H1 gældende, at det er med urette, at byretten på baggrund af de afgivne skønserklæringer og opfølgende afhjemling fandt i den indankede dom, ... at Kommunen H2 har påvist et "misforhold" mellem SKATs værdiansættelse af H1s ejendomme i sin vurdering ... og ejendommenes faktiske handelsværdi pr. 1. maj 2018. 3.5.2 H1 gør gældende, at byretten herved foretog en forkert bevisvurdering, hvorfor landsretten bør ændre resultatet i den indankede dom ligeledes som følge heraf. 3.5.3 Til støtte herfor henviser H1 i første række til det oven for gengivne vedrørende den markedsmæssige skønsmands, LJs, afgivne erklæringer og forklaring for byretten som gengivet i den indankede dom, herunder om den betydelige usikkerhed og forudsætningerne knyttet til hans udøvede skøn over ejendommenes handelsværdi. 3.5.4 Ligeledes henviser H1 til LJs gengivne forklaring i den indankede dom om sit skøn af ejendommenes værdi i intervallet (red. ... beløbsinterval 1 udeladt) og at værdiansættelsen af ejendommene ville være tilsvarende lidt under (red. ... beløb 1 udeladt) ved et forudsat exitafkastkrav på 4,50 % i stedet for den anvendte 4,25 % forudsætning. 3.5.5 En værdiansættelse af ejendommene stor (red. ... beløb 2 udeladt) svarer til en difference på kun (red. ... beløb 12 udeladt) eller 3,45 % ((red. ... beløb 12 udeladt)/(red. ... beløb 1 udeladt)) set i forhold til SKATs vurdering af ejendommene til (red. ... beløb 1 udeladt). 3.5.6 Selv en værdiansættelse af ejendommene til (red. ... beløb 10 udeladt) i stedet for (red. ... beløb 1 udeladt) medfører alene en difference på (red. ... beløb 13 udeladt) svarende til ca. 12 %. 3.5.7 H1 gør på denne baggrund gældende, at Kommunen H2 uanset hvad ikke har påvist et "misforhold" mellem SKATs vurdering af ejendommenes handelsværdi og deres faktiske handelsværdi. Den indankede dom bør ligeledes som følge heraf ændres i overensstemmelse med H1s principale påstand. 3.6 Byretten fandt med urette, at Kommunen H2 har godtgjort på baggrund af SJs vidneforklaring og det anførte i SJs e-mail af 25. juni 2018 ..., at SKATs værdiansættelse i vurderingen af 1. maj 2018 ikke er i overensstemmelse med vurderingslovens (og frikøbsreguleringens) krav 3.6.1 I den indankede dom ... lægger byretten hernæst vægt på det anførte i Kommunen H2s e-mail af 25. juni 2018 ... fra SJ [fra Kommunen H2] til H1s advokat, IE. Byretten fandt, at dette støttede, at SKATs vurdering ... ikke var foretaget på baggrund af fyldestgørende og aktuelle oplysninger, og at vurderingen ikke levede op til vurderingslovens norm for fastsættelse af handelsværdi. 3.6.2 H1 gør gældende, at byretten herved tilsidesætter sagens bevisligheder. 3.6.3 I mailen af 25. juni 2018 ... fremkommer Kommunen H2 med fire konkrete indsigelser mod grundlaget for værdiansættelsen i SKATs vurdering. H1 gør gældende, at ingen af disse er berettigede. 3.6.4 Kommunen H2 gør først gældende i mailen, at det var en fejl fra SKATs side, at SKAT ikke lagde vægt på oplysningerne i H1’s årsrapport for 2017 ... om, hvilke lejeindtægter H1 opnår fra sine medlemmer. 3.6.5 Denne indsigelse kan imidlertid ikke føre frem. H1 henviser til støtte herfor til den markedsmæssige skønsmand, LJs forklaring om, at det er uden betydning for vurderingen af H1’s ejendommes kontante handelsværdi, hvilke ydelser andelshaverne betaler til H1, jf. den indankede dom .... 3.6.6 For det andet gør Kommunen H2 gældende i mailen, at det var en fejl fra SKATs side at have forudsat en lejefaktor 22, da denne lejefaktor ikke kan anses for retvisende på baggrund af 2017 markedsrapporten fra R1 ... 3.6.7 Denne indsigelse er også ubegrundet. Indledningsvis henviser H1 til forklaringen fra den markedsmæssige skønsmand, LJ, hvoraf følger, at markedsrapporten fra R1 er irrelevant, jf. den indankede dom ... 3.6.8 Derudover henviser H1 til LJs forklaring om, at Kommunen H2s forudsætninger om et forrentningskrav på 3,4 % baseret på markedsrapporten (bilag K, ekstrakten, s. 512) under alle omstændigheder er helt afmarcheret, jf. ligeledes den indankede dom ... 3.6.9 Endelig gør H1 gældende, at Kommunen H2 under alle omstændigheder fejlanvender markedsrapporten fra R1. H1’s ejendomme må i rapportens forstand anses for placeret i (red. ... segment udeladt) segmentet. 3.6.10 Ifølge markedsrapporten ... var sådanne ejendomme undergivet et forrentningskrav på 4,5 % og ikke 3,4 % som forudsat af Kommunen H2. 3.6.11 Markedsrapporten understøtter således i stedet tværtimod, at SKATs værdiansættelse i vurderingen ... er for høj snarere end for lav, jf. ligeledes den markedsmæssige skønsmands følsomhedsberegning (ekstrakten, s. 801) og værdiansættelsen på under (red. ... beløb 1 udeladt) ved et forudsat exitafkastkrav på 4,50 %. 3.6.12 For det tredje gør Kommunen H2 gældende i mailen af 25. juni 2018, at SKAT uberettiget foretog en reduktion i lejefaktoren med 20 % under henvisning til ejendommenes vedligeholdelsesstand som " under middel ". 3.6.13 Ligeledes denne indsigelse er uberettiget. H1 henviser til, at både den markedsmæssige og tekniske skønsmand i sagen netop vurderer ejendommenes vedligeholdelsesmæssige stand som " un der middel ". H1 henviser til forklaringerne gengivet i den indankede dom ... 3.6.14 For det fjerde gør Kommunen H2 endelig gældende i mailen ..., at SKAT uberettiget havde lagt vægt på sin undersøgelse af 19 frie salg gennemført i perioden 1. august 2014 - 1. maj 2018 med en gennemsnitlig afstand (radius) på 1 % i forhold til beliggenheden af H1’s ejendomme. 3.6.15 H1 gør gældende, at Kommunen H2 heller ikke herved har påvist, at SKAT har begået en relevant metodisk fejl, som bevirker, at SKATs værdiansættelse af ejendommene samlet set er så åbenlyst forkert, at den må tilsidesættes. 3.6.16 Supplerende til støtte herfor henviser H1 til, at det må lægges til grund som følge af Kommunen H2s besvarelse af H1s opfordring, at SKAT anvendte samme referenceejendomsmetode ved sin vurdering til brug for Kommunen H2s afgivelse af frikøbstilbud af 2. juni 2017 ... til G1. 3.6.17 H1 gør tillige gældende, at det er uden betydning om den markedsmæssige skønsmand, LJ, måtte have skønnet, at der ikke fandtes relevante referenceejendomme og at værdiansættelsen måtte foretages på andet grundlag. 3.6.18 Samlet gør H1 på den baggrund gældende, at byretten foretog en forkert bevisvurdering, da den i den indankede dom lagde vægt på de ovenfor anførte indsigelser i mailen af 25. juni 2018 fra SJ. Den indankede dom må ligeledes som følge heraf ændres som principalt påstået af H1. 3.7 H1s subsidiære ankepåstande - Fælles overordnede anbringender: 3.7.1 H1 gør fælles for sine subsidiære ankepåstande overordnet gældende, at det er uberettiget, når byretten i den indankede dom - i strid med parternes anbringender i øvrigt - nåede frem til, at Kommunen H2 på den ene side var berettiget til at tilsidesætte SKAT’s vurdering ... uden på den anden side samtidig i givet fald at være forpligtet til af egen drift at erstatte denne vurdering med en alternativ retvisende vurdering pr. 1. maj 2018 og herefter fremkomme med et frikøbstilbud til H1 baseret på denne alternative retvisende vurdering. 3.7.2 Den indankede dom må derfor efter H1s opfattelse under alle omstændigheder ændres således, at landsretten i givet fald tager stilling til H1s - og Kommunen H2s - subsidiære påstande. 3.8 Ad byrettens antagelse om, at Kommunen H2 var berettiget ex officio til at påse, om SKATs vurdering udtrykte den korrekte aktuelle handelsværdi, men ikke forpligtet til ex officio at erstatte den med en korrekt vurdering og fremkomme med et frikøbstilbud på dette grundlag 3.8.1 H1 gør gældende, at det følger af frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, at såfremt Kommunen H2 må anses berettiget til at tilsidesætte en indhentet sagkyndig vurdering af H1's ejendommes handelsværdi til brug for fremsættelsen af et begæret frikøbstilbud, da er Kommunen H2 samtidig ex officio forpligtet til at erstatte den indhentede vurdering med en retvisende alternativ vurdering af ejendommenes handelsværdi pr. samme vurderingstidspunkt og som konsekvens udarbejde et frikøbstilbud baseret på denne anden retvisende vurdering uden, at H1 skal foretage sig yderligere. 3.8.2 Til støtte for denne abstrakte retsstilling gør H1 gældende, at Kommunen H2 må lægges til grund at være undergivet officialprincippet i forbindelse med sin forvaltning efter frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1. 3.8.3 I det omfang Kommunen H2 i givet fald ikke må anses for bundet af værdiskønnet i sin indhentede sagkyndige vurdering fra SKAT (eller en valuar), da må det efter H1s opfattelse herefter følge af Kommunen H2s almindelig forvaltningsretlige sagsoplysningspligt og frikøbsbekendtgørelsens § 2, stk. 1, at Kommunen H2 af egen drift er forpligtet til at erstatte den indhentede urigtige vurdering med en retvisende vurdering og udarbejde frikøbstilbuddet på dette alternative grundlag. 3.8.4 H1 gør gældende, at dette ligeledes var den retsopfattelse, som Kommunen H2 selv lagde til grund før sagens anlæg samt - i hvert fald indledningsvis - i forbindelse med byretssagen. 3.8.5 Til understregning heraf henviser H1 til det anførte i Kommunen H2s mail af 25. juni 2018 ..., jf. "[..] Et frikøbstilbud må derfor afgives på et andet grundlag. Kommunen H2 vil derfor tage skridt til at anfægte den foreliggende udtalelse ved dels at indgive klage herover til rekursmyndig heden, dels at anmode om genoptagelse af sagsbehandlingen hos SKAT [..]". 3.8.6 Ligeledes henviser H1 Kommunen H2s iværksættelse af klage til Landsskatteretten ... og genoptagelsesanmodning til SKAT ... Endelig henviser H1 til, at Kommunen H2 i sit svarskrift for byretten ... nedlagde en principal selvstændig påstand om H1s anerkendelse af en værdiansættelse af ejendommene til (red. ... beløb 14 udeladt) som led i Kommunen H2s pligt til at fremkomme med et frikøbstilbud til H1. 3.8.7 Samlet gør H1 gældende, at den indankede dom allerede af de ovennævnte grunde må ændres i overensstemmelse med H1’s subsidiære påstand, alternativt H1’s mest subsidiære påstand. 3.9 Ad byrettens antagelse om, at H1 havde pligt til at fremsætte begæring om frigørelse "på et andet grundlag" 3.9.1 Byretten klandrer H1 for ikke at have fremsat en begæring om frigørelse " på et andet grundlag " efter Kommunen H2s afvisning i mailen af 25. juni 2018 af at ville udarbejde et frikøbstilbud baseret på SKATs vurdering af 1. maj 2018, jf. den indankede dom ... 3.9.2 Efter byrettens opfattelse havde Kommunen H2 derfor ikke pligt til at fremkomme med et frikøbstilbud udarbejdet på baggrund af en anden værdiansættelse af ejendommenes handelsværdi. 3.9.3 H1 gør gældende, at byrettens opstillede krav savner hjemmel. Et frikøb kan ikke begæres på et fremtidigt og/eller uvist grundlag. 3.9.4 Det må altid ske på baggrund af et konkret frikøbstilbud udarbejdet af Kommunen H2 og derpå forelagt H1. 3.9.5 Tilbuddet skal nødvendigvis være baseret på en konkret vurdering af H1s ejendommes handelsværdi indhentet af Kommunen H2 til brug for tilbudsafgivelsen, jf. også SJs forklaring gengivet i den indankede dom ..., "[..] Man kan ikke frikøbe sig, før man har fået et frikøbstilbud [..]". 3.9.6 I tillæg hertil gør H1 gældende, at byretten ved sin opstilling af det ovennævnte krav tillige uberettiget forskyder sagsoplysningspligten og myndighedsbeføjelsen fra Kommunen H2 over på borgeren. Det vil i dette tilfælde sige over på H1. 3.9.7 Imidlertid har borgeren (H1) ingen beføjelser efter frikøbsreguleringen til selvstændigt at kunne oplyse den del af frikøbssagen, der vedrørende fastsættelsen af H1s ejendommes handelsværdi. 3.9.8 Byrettens resultat i den indankede dom må ligeledes allerede som følge heraf ændres. Derudover gør H1 gældende, at kravet i øvrigt heller ikke giver nogen mening i sagens kontekst uanset hvad. 3.9.9 H1 henviser til ovenfor dokumenterede om, at Kommunen H2 allerede havde udtrykkeligt tilkendegivet ved sin mail af 25. juni 2018, at Kommunen H2 agtede at tage skridt af egen drift for at få tilsidesat SKATs vurdering og tilvejebragt en alternativ - efter Kommunen H2s opfattelse - retvisende vurdering, som kunne lægges til grund ved Kommunen H2s opfyldelse af sin pligt til at fremkomme med et frikøbstilbud i anledning af H1s anmodning herom ved mailen af 31. maj 2018 ... fra advokat IE til SJ, Kommunen H2. 3.9.10 Der var ligeledes af denne grund ikke nogen anledning for H1 til at fremsætte en alternativ begæring om frigørelse "på et andet grundlag". Kommunen H2 havde allerede havde gjort det klart, at den var i færd med at tage alle skridt for at tilvejebringe dette "andet grundlag". 3.9.11 Endelig gør H1 gældende, at det er totalt uklart, hvad der menes med en begæring om frigørelse "på et andet grundlag". " Et andet grundlag " kan principielt være hvad som helst. Kravet er således efter H1’s opfattelse under alle omstændigheder indholdsløst. Det må ligeledes som følge heraf anses for opfyldt uanset hvad ved mailen af 31. maj 2018 fra H1s advokat til Kommunen H2. 3.9.12 Sammenfattende lider den indankede dom også på dette punkt af en retlig mangel, hvorfor den - subsidiært - bør ændres i overensstemmelse med H1s subsidiære påstande. 3.10 Ad byrettens antagelse om, at det var en "forudsætning" for H1, at et frikøbstilbud nødvendigvis blev opgjort som i SKAT’s vurdering 3.10.1 Byretten lægger hernæst til grund i den indankede dom ..., at det var en forudsætning for H1s begæring om et frikøbstilbud, at frikøbsbeløbet blev opgjort på baggrund af SKATs vurdering af 1. maj 2018. 3.10.2 H1 bestrider denne opstillede forudsætnings rigtighed såvel som dens retlige relevans. H1 noterer sig i denne forbindelse også, at Kommunen H2 heller ikke selv påberåbte sig denne indsigelse i sine processkrifter for byretten ... 3.10.3 Supplerende til det allerede oven for anførte skal H1 for det første betone, at formuleringen af H1s frikøbstilbudsanmodning ved advokat IEs mail af 31. maj 2018 ... nødvendigvis må ses i lyset af, at Kommunen H2 netop selv havde valgt at indhente vurderingen af 1. maj 2018 fra SKAT. 3.10.4 Derudover skal formuleringen ses i lyset af, at SKATs vurdering også var den eneste vurdering, som Kommunen H2 præsenterede H1 for. På trods af at Kommunen H2 tillige allerede den 9. maj 2018 havde indhentet en anden valuarvurdering fra R2 ... 3.10.5 For det andet er byrettens opstillede "forudsætning" i strid med LMs [fra H1] partsforklaring som gengivet i den indankede dom ... 3.10.6 Uanset hvad kunne byretten ikke konkludere, at H1 på et oplyst grundlag skulle have forudsat ved sin begæring af modtagelse af frikøbstilbud den 31. maj 2018, at H1 enten ville modtage et frikøbstilbud baseret på SKATs vurdering eller alternativt slet ikke modtage noget frikøbstilbud. 3.10.7 Sammenfattende gøres det gældende, at den indankede dom ligeledes er forkert på dette punkt og at den derfor, subsidiært, må ændres i overensstemmelse med H1s subsidiære påstande, jf. nærmere nedenfor. 3.11 H1s subsidiære ankepåstand: 3.11.1 Til støtte for den subsidiære påstand, principale led, gør H1 hernæst overordnet gældende, at enhver usikkerhed omkring fastsættelsen af H1s ejendommes handelsværdi pr. 1. maj 2018 må komme H1 til gode. 3.11.2 Derfor gør H1 gældende, at handelsværdien for H1s ejendomme pr. 1. maj 2018 i givet fald subsidiært bør fastsættes til (red. ... beløb 2 udeladt) i overensstemmelse med den markedsmæssige skønsmand, LJs, forklaring for byretten omkring usikkerheden forbundet med ejendommenes værdiansættelse, jf. den indankede dom ... 3.12 H1s mest subsidiære ankepåstand: 3.12.1 Mest subsidiært gør H1 gældende, at handelsværdien for H1s ejendomme pr. 1. maj 2018 i givet fald bør fastsættes til (red. ... beløb 10 udeladt) i overensstemmelse med den markedsmæssige skønsmand, LJs, besvarelse af spørgsmål SS ID i sin supplerende skønserklæring ... med efterfølgende afhjemling samt hans og den tekniske skønsmands, LK, afgivne forklaringer for byretten, jf. den indankede dom ... 3.13 Ad Frifindelsespåstanden over for Kommunen H2s Subsidiære Selvstændige Påstande 3.13.1 Til støtte for frifindelsespåstanden over for Kommunen H2s selvstændige subsidiære påstande gør H1 overordnet gældende, at der skal ske frifindelse allerede af de oven for påberåbte grunde til støtte for henholdsvis H1s selvstændige principale påstand, henholdsvis H1s selvstændige subsidiære påstande." Kommunen H2 har i påstandsdokument af 4. marts 2026 anført følgende blandt andet (bilags- og ekstrakthenvisninger er udeladt): "4.1 Hovedsagen Kommunen H2 fastholder sine anbringender for byretten med nedenstående præciseringer og tilføjelser. Kommunen H2s hovedanbringender er herefter: Den fra SKAT indhentede udtalelse fra 2018 om ejendommenes værdi er ikke bindende for Kommunen H2s beregning og fremsættelse af frikøbstilbud til H1. Udtalelsen fra SKAT fritager ikke Kommunen H2 fra pligt til selv at påse, at et frikøbstilbud til H1 skal være baseret på ejendommenes handelsværdi i overensstemmelse med reglerne i frikøbsbekendtgørelsen sammenholdt med vurderingslovgivningen. Kommunen H2 afviste i 2018 med rette at lægge SKATs udtalelse om ejendommenes værdi på (red. ... beløb 1 udeladt) til grund for afgivelse af et frikøbstilbud, da SKATs vurdering både umiddelbart og efter Kommunen H2s nærmere undersøgelse ikke forekom at svare til ejendommenes handelsværdi (væsentligt lavere). Et frikøbstilbud baseret på SKATs udtalelse ville således ikke være i overensstemmelse med reglerne i frikøbsbekendtgørelsen sammenholdt med vurderingslovgivningen. Det under retssagen gennemførte syn og skøn har bekræftet, at Kommunen H2 grundlæggende havde og har ret med hensyn til bedømmelsen af SKATs udtalelse. Kommunen H2 hverken må eller skal derfor fremsætte frikøbstilbud til H1, baseret på SKATs udtalelse om ejendommenes værdi i 2018. H1 afviste - ved prompte udtagelse af stævning i nærværende sag - Kommunen H2s tilkendegivelse i mail af 25. juni 2018 ... om, at der måtte afgives frikøbstilbud på et andet grundlag, end SKATs (fejlbehæftede) vurdering. Det opfattede Kommunen H2 med rette sådan, at der ikke herefter var en udestående begæring om frigørelse fra H1 på andet grundlag, end SKATS vurdering, som Kommunen H2 var forpligtet til at agere på, jf. også byrettens forståelse af forløbet, som opsummeret i præmisserne i den indankede dom. Skulle landsretten finde, at forløbet i 2017-2018 må opfattes sådan, at H1 i maj 2018 faktisk fremsatte "begæring om frigørelse" uafhængigt af SKATs vurdering, gøres det gældende, at Kommunen H2 med rette kan fremsætte frikøbstilbud til H1 baseret på de vurderinger af ejendommenes handelsværdi, der er fremkommet ved det gennemførte syn og skøn og som udtrykt i Kommunen H2s subsidiære og mere subsidiære påstande. Kommunen H2s anbringender uddybes i det følgende. 4.1.1 SKATs udtalelse har ikke bindende karakter Kommunen H2 bestrider , at SKATs udtalelse ... skulle være bindende for Kommunen H2s fremsættelse af frikøbstilbud til H1, herunder hverken i kraft af udtalelsens karakter eller omstændighederne i øvrigt, herunder Kommunen H2s egen sagsbehandling. 4.1.1.1 Om den retlige kvalifikation af SKATs udtalelse Skats udtalelse kan ikke kvalificeres som en afgørelse, hverken efter frikøbslovgivningen eller vurderingsloven. Der henvises til Landsskatterettens sagsfremstilling ...: "Vurderingsstyrelsen har udtalt, at den ikke anser Vurdering SKATs udtalelse som en forvaltningsretlig afgørelse, der kan klagebehandles af Landsskatteretten, jf. skatteforvaltningslovens § 11. Udtalelsen om ejendommens handelsværdi er ikke udtryk for en værdiansættelse, der er foretaget med hjemmel i vurderingsloven. Værdiansættelsen er foretaget med hjemmel i frigørelsesloven og den dertilhørende bekendtgørelse. Det fremgår hverken af frigørelsesloven eller den dertil hørende bekendtgørelse, at denne del af grundlaget for den efterfølgende afgørelse kan prøves separat. Vurderingsstyrelsen finder ikke, at værdiansættelsen kan anses for en separat forvaltningsretlig afgørelse, der kan prøves separat, og ikke en del af grundlaget for den samlede afgørelse, der kan prøves som en del af prøvelsen af den samlede afgørelse efter frigørelsesloven, som efter frigørelsesloven og den dertil hørende bekendtgørelse skal træffes af kommunalbestyrelsen eller en dertil af kommunalbestyrelsen bemyndiget". (Mine understregninger). Det fremgår videre af Landsskatterettens afgørelse og begrundelse ...: "Det fremgår af Kommunen H2s brev af 28. august 2017, at SKAT anmodes om en vurdering af ejendommens handelsværdi iht. frigørelsesloven (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009) og bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965 om visse byggeforeningers frigørelse for tilskudsbestemmelser, der er udstedt med hjemmel i frigørelseslovens § 2, stk. 2. [...] Retten bemærker, at SKAT i brev af 1. maj 2018 til Kommunen H2 har udtalt, at ejendommenes handelsværdi pr. 1. maj 2018 skønsmæssigt vurderes til (red. ... beløb 1 udeladt) SKATs udtalelse har ikke ændret ansættelsen af ejendommenes ejendoms- og grundværdi pr. 1. maj 2018. På den baggrund finder Retten, at der ikke ved SKATs brev er truffet en afgørelse i forvaltningsretlig forstand, i form af ansættelse af ejendommenes grund- og ejendomsværdi med hjemmel i vurderingsloven eller i øvrigt har fastsat hvad der er ret i foreliggende tilfælde. [...]" (Mine understregninger). Kommunen H2 har endnu ikke truffet afgørelse vedrørende frikøb men har alene meddelt H1, at Kommunen H2 ikke vil basere sin afgørelse (et frikøbstilbud) på SKATs udtalelse. ... Det følger intetsteds af frikøbslovgivningen eller forarbejderne hertil, at det har været hensigten med frikøbsreglerne, at Kommunen H2 skulle være bundet af en udtalelse fra SKAT og dermed forpligtet til at lægge udtalelsen til grund uden mulighed for at søge den korrigeret for fejl - herunder fejlskøn - og mangler. Det gælder uanset, om Kommunen H2 bad SKAT eller en anden vurderingskyndig om en udtalelse. Baseret på Landsskatterettens præmisser og konklusion, der fremhæver, at der ikke ved udtalelsen er truffet en afgørelse, eller i det hele taget udfærdiget en forvaltningsakt i forvaltningslovens forstand, må det lægges til grund, at udtalelsen ikke har bindende virkning for Kommunen H2, og at Kommunen H2 følgelig ikke kan være forpligtet til at lægge den til grund ved afgivelse af et frikøbstilbud. På denne baggrund bestrides det, at SKATs udtalelse skulle være uanfægtelig som anført af H1, idet H1s bemærkninger om manglende klageadgang i frikøbslovgivningen i denne sammenhæng også er helt uden betydning. Det bestrides endvidere, at udtalelsen skulle have karakter af en begunstigende forvaltningsakt (ifølge Landsskatteretten er der end ikke tale om en forvaltningsakt), idet der henvises til, at der udelukkende er tale om en udtalelse indhentet af egen drift af en myndighed (Kommunen H2) hos en anden myndighed (SKAT) til brug for løsning af en opgave, som er henlagt til Kommunen H2. Det er herefter udelukket, at reglerne om begunstigende forvaltningsakter kan bringes i anvendelse. 4.1.1.2 Kommunen H2s valg med hensyn til at indhente udtalelse fra SKAT giver ikke udtalelsen en for Kommunen H2 særligt forpligtende karakter SKATs udtalelse bliver ikke bindende for Kommunen H2, blot fordi Kommunen H2 selv har valgt at indhente udtalelsen hos SKAT. SKATs rolle i sagen har alene været konsulterende, og SKAT har på intet tidspunkt haft status som konfliktløsningsorgan i en strid mellem parterne eller anden form for tilsvarende status, der kan forpligte Kommunen H2. Dette følger af Vurderingsstyrelsens brev af 14. november 2018 til Skatteankestyrelsen ... som også gengivet af Landsskatteretten i afgørelsen af 21. maj 2019 ..., at værdiansættelsen ikke kan anses for en "separat forvaltningsretlig afgørelse, der kan prøves separat, og ikke [er] en del af grundlaget for den samlede afgørelse, der kan prøves som en del af prøvelsen af den samlede afgørelse efter frigørelsesloven, som efter frigørelsesloven og den dertil hørende bekendtgørelse skal træffes af kommunalbestyrelsen eller en dertil af kommunalbestyrelsen bemyndiget ". Det vil sige, at SKATs udtalelse om værdien ikke kan tillægges større vægt end enhver anden vejledende udtalelse indhentet af Kommunen H2 til brug for sagsbehandlingen. Udtalelsen fra SKAT er indhentet af Kommunen H2 til brug for Kommunen H2s afgørelse om afgivelse af et frikøbstilbud i henhold til frikøbsbekendtgørelsen. Der er tale om én forvaltningsmyndigheds (SKAT) udtalelse til en anden forvaltningsmyndighed (Kommunen H2) til brug for den modtagende myndigheds (Kommunen H2s) sagsbehandling. SKAT synes at være enig i denne beskrivelse af udtalelsens karakter, jf. SKATS påstandsdokument for byretten ..., hvoraf fremgår følgende: "Der er tale om en vejledende udtalelse, der er afgivet på begæring af Kommunen H2 med henblik på Kommunen H2s vurdering af, på hvilke vilkår, der kan meddeles tilladelse til frikøb" Kommunen H2 forstår SKAT således - og er enig i - at Kommunen H2 har en selvstændig forpligtelse til at vurdere, om lovens bestemmelser er opfyldt, herunder om frikøbesummen baserer sig på en værdiansættelse efter vurderingslovens regler (vurderingsnormen). Det er et almindeligt forvaltningsretligt udgangspunkt, at en myndigheds indstilling eller udtalelse til en anden forvaltningsmyndighed ikke er en afgørelse i forvaltningslovens forstand - og dermed heller ikke som udgangspunkt kan anses for at have bindende virkning. Der kan henvises til FOB's myndighedsguide om afgørelsesbegrebet: "En myndigheds indstilling eller udtalelse til en anden forvaltningsmyndighed til brug for en sags afgørelse vil normalt heller ikke være en afgørelse i forvaltningslovens forstand. Det gælder, uanset om indstillingen eller udtalelsen i medfør af den pågældende lovgivning er bindende for den modtagende myndighed."(min understregning) Det må således kræve klare holdepunkter i den konkrete lovgivning, hvis det modsatte skal lægges til grund, dvs. hvis SKATs udtalelse skulle være bindende. Der er ingen støtte herfor i frikøbsloven. Det bestrides også, at Kommunen H2s indhentelse af en vurdering fra Skat i denne sag i overensstemmelse med Kommunen H2s hidtidige praksis skulle medføre, at Kommunen H2 må bære risikoen for, at vurderingen er for lav. I tilknytning hertil bestrides det, at værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning) og retspraksis vedrørende dette cirkulære har nogen betydning for denne sag, heller ikke som analogt fortolkningsbidrag. De hensyn, som fx i dødsboer begrunder 15 %­reglen, så den offentlige vurdering af en ejendom må lægges til grund, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, kan ikke overføres på sager om frikøb af ejendomme med tilskudsdeklarationer. 4.1.1.3 Kommunen H2s tidligere praksis i frikøbssager Heller ikke det forhold, at Kommunen H2 tidligere har benyttet SKATs udtalelser som grundlag for afgivelse af frikøbstilbud, kan forpligte Kommunen H2 til i denne sag at fremsætte et frikøbstilbud på grundlag af den omtvistede, anfægtelige, udtalelse. Det bestrides herunder, at sagsforløbet vedrørende frikøb af ejendommen Y5-vej, der lå ca. et år forud for sagsforløbet i nærværende sag, kan tillægges nogen betydning for Kommunen H2s ret og pligt til konkret at tage stilling til, om vurderingen modtaget fra Skat i denne sag forekom retvisende og kunne lægges til grund for et frikøbstilbud til appellanten. Der henvises herom til SJs forklaring for byretten ... om, at Kommunen H2 altid tidligere har anmodet SKAT om en vurdering som grundlag for et frikøbstilbud, men af de fra og med SKATs udtalelse i denne sag ... mistede tilliden til SKATs vurderinger og derfor ændrede praksis. Kommunen H2 er berettiget og forpligtet til at ændre praksis henholdsvis indhente vurderinger andetsteds, når det konstateres, at den hidtidige praksis hviler på et grundlag (her SKATs datagrundlag), der dokumenterbart ikke er opdateret og dermed formodningsvis - men også reelt - er ukorrekt og i strid med gældende regler. Afgivelse af et frikøbstilbud på et ukorrekt grundlag vil indebære en uhjemlet og økonomisk begunstigelse af sagsøger i strid med frikøbslovgivningen. 4.1.1.4 Kommunen H2s praksis i sager om hjemfaldspligt forpligter ikke Kommunen H2 i sager om frikøb for tilskudsdeklarationer Kommunen H2 bestrider endvidere, at Kommunen H2s praksis på et helt andet område, nemlig vedrørende den frivillige frikøbsordning mv. for hjemfaldsklausuler på visse ejendomme, har nogen betydning for nærværende sag og betydningen af SKATs udtalelse. Synspunktet er bragt op af H1, som har fremlagt en udskrift fra Kommunen H2s hjemmeside af artiklen "Tilbagekøbsret" ... Kommunen H2 bemærker, at den ordning, der er beskrevet i artiklen om mulighed for frikøb eller forlængelse af såkaldte tilbagefaldsdeklarationer, er frivillig fra Kommunen H2s side og baserer sig på Borgerrepræsentationens beslutning herom fra 1969. Ordningen kan uden varsel ændres af Kommunen H2. Der gælder således ikke nogen almindelig ret for ejere af ejendommen med hjemfaldsklausuler til frikøb af disse. Ordningen og de indeholdte vilkår, som er ensidigt bestemt af Kommunen H2, kan således ikke sammenlignes med den lovbestemte pligt til at fremsætte frikøbstilbud for tilskudsdeklarationer, der er grundlaget for denne retssag. Den helt afgørende forskel er, at hvor den ene frikøbsordning (om hjemfaldsklausuler) er privatretlig og baseret på vilkår fastsat i forbindelse med salg af fast ejendom, så er den frikøbsordning, som nærværende sag handler om (tilskudsdeklarationer), lovbunden og offentligretlig og skal som sådan administreres af Kommunen H2 som myndighed. 4.1.2 Vurderingen kan foretages af andre end SKAT Det fremgår af frikøbslovens § 1, stk. 1, at kompetencen til at meddele frigørelse fra tilskudsdeklarationen ligger hos Kommunen H2: "... Når vilkårene for frigørelse er opfyldt, kan de om forpligtelserne tinglyste bestemmelser, forlanges kvitteret til aflysning i tingbogen. Kvitteringen meddeles af kommunalbestyrelsen ." (Min understregning). Det følger af frikøbsbekendtgørelsen § 2, stk. 1, at: "H1 kan forlange frigørelse mod betaling af det oprindeligt ydede tilskud samt et beløb svarende til forskellen mellem den godkendte oprindelige anskaffelsessum for ejendommen og dennes værdi efter en vurdering på det tidspunkt, hvor begæring om frigørelse fremsættes. Vurderingen foretages efter reglerne om vurdering i lov om vurdering og beskatning til staten af landets faste ejendomme." Frikøbslovgivningen fastsætter således eksplicit, at vurderingen skal ske på grundlag af reglerne i vurderingsloven. Det er altså den i vurderingsloven fastsatte vurderingsnorm (ejendommens handelsværdi), der skal lægges til grund. Det fremgår af bemærkningerne til ændringsloven fra 2009 (LFF 2008-09 Almindelige bemærkninger pkt. 1, 3. afsnit), at "...Ved frikøb for tilskudsbestemmelserne er der på den ene side lagt vægt på, at frikøbet gennemføres uden rabat , der kan kapitaliseres efter frikøbet, og på den anden side, at medlemmerne så vidt muligt får en uændret økonomisk situation i forbindelse med frikøbet." (Mine understregninger). Frikøbslovgivningen fastsætter imidlertid ikke, hvem der skal foretage værdiansættelsen. Det fremgår intetsteds i frikøbsbestemmelserne eller forarbejderne hertil, at den forudsatte vurdering skal foretages af SKAT eller anden vurderingsmyndighed. Frikøbsbestemmelserne fastsætter altså ikke, at kun SKAT skulle kunne foretage vurderingen. Såfremt SKAT skulle have en sådan kompetence, ville det forudsætte en kompetencebestemmelse herom i lighed med lov om almene boliger § 27, stk. 4, der specifikt angår salg af almene boligorganisationers ejendomme til en Kommunen H2. Som eksempel på, at vurderingen efter vurderingsloven kan og i praksis også bliver foretaget af andre end SKAT, kan der henvises til lovbekendtgørelse nr. 119 af 01.02.2019 om almene boliger (herefter "almenboligloven") § 27, stk. 5 og 6. Bestemmelsen i almenboliglovens § 27, stk. 5 omhandler en vurdering efter reglerne i vurderingsloven i forbindelse med salg generelt (som skal godkendes af Kommunen H2), mens bestemmelsen i stk. 6 omhandler vurdering i de særlige tilfælde, hvor en almen ejendom sælges til en Kommunen H2 eller en region (hvor Kommunen H2 derfor naturligvis ikke kan godkende vurderingen), og hvor det som en undtagelse bestemmes, at vurderingen i disse tilfælde skal foretages af vurderingsmyndigheden. Udgangspunktet er ved andre ord, at vurderingen ikke foretages af vurderingsmyndigheden. I praksis foretages vurderingen i forbindelse med salg af almene ejendomme til andre end Kommunen H2r og regioner efter almenboliglovens § 27, stk. 5, af en valuar. Almene ejendomme er, ligesom tilskudsdeklarationsejendomme, opført med støtte i medfør af lov, og metoden for værdiansættelse af almene ejendomme er tilsvarende reguleret med afsæt i vurderingslovgivningen. Det kan derfor lægges til grund, at vurdering efter reglerne i vurderingsloven kan (og i mangel af brugbare alternativer) også skal foretages af en valuar eller anden sagkyndig. 4.1.3 Indholdet af SKATs udtalelse (værdiansættelsen) Kommunen H2 gør gældende, at SKATs værdiansættelse af ejendommene samlet set ikke er foretaget på grundlag af fyldestgørende og aktuelle oplysninger om ejendommene og derfor ikke lever op til vurderingsnormen, jf. vurderingslovens § 15, jf. § 34. SKATs vurderinger har siden 2012 været suspenderet med den konsekvens, at der ikke i årene herefter løbende er udarbejdet vurderinger. Suspensionen af SKATs vurderinger siden 2012 har desuden som konsekvens, at der ikke i 2018 længere kunne forventes nogen sammenhæng mellem den seneste offentlige vurdering (fra 2012) og den faktiske handelsværdi for ejendommene, idet der ikke er taget højde for de seneste (i 2018) 6 års prisudvikling. Dette fremgår klart ved at sammenholde SKATs udtalelse om ejendommenes værdi i 2014 ... med SKATs udtalelse om samme ejendommes værdi 4 år senere i 2018 ... Henvisningen i frigørelsesbekendtgørelsens § 2 til vurderingslovgivningen betyder ikke, at værdien skal fastsættes i overensstemmelse med den seneste offentlige vurdering, men derimod at værdien skal fastlægges i overensstemmelse med vurderingsnormen, dvs. til den aktuelle handelsværdi, jf. vurderingslovens §§ 15, stk. 1 og 34, stk. 1. Det må således være udelukket, at de historiske 2012-ejendomsvurderinger skal danne grundlag for værdiansættelsen af en ejendom til brug for afgivelsen af et frikøbstilbud i 2018. Vurderingslovens § 34 foreskriver efter sit indhold og formål, at der udover inddragelse af oplysninger om grund- og bygningsareal, beliggenhed og særlige karakteristika mv., skal tages hensyn til oplysninger om udlejningsforhold, hvorved forstås udlejning på sædvanlige, lovlige og makedskonforme vilkår. Der skal endvidere inddrages oplysninger om lejeniveauer i området, forrentningskrav samt andre konkrete forhold af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet, hvorved der lægges vægt på tænkte købsvilkår, baseret på passende markedsføring og på, at parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. I modsætning til ejerboliger, er det ved vurderingen af erhvervsejendomme omfattet af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 4, herunder beboelsesejendomme, andelsboligforeninger m.fl., ikke muligt generelt at tage udgangspunkt i statistiske modeller, der bygger på faktiske historiske handelsværdier (frie salg) for sammenlignelige ejendomme. Dette skyldes navnlig, at antallet af konstaterede handelspriser er meget begrænset. Vurderingen må derfor baseres på en anden markedskonform tilgang, som f.eks. den værdiansættelse, der foretages blandt professionelle markedsaktører oftest med udgangspunkt i afkastet, ligesom vurderingen skal inddrage konkrete oplysninger om ejendommene. Det gøres konkret gældende, at SKATs omstridte udtalelse hviler på et skøn, der er baseret på forkerte forudsætninger og har ført til et åbenbart forkert resultat. Det fremstod allerede i 2018 klart for Kommunen H2, at SKATs vurdering af handelsværdien med meget stor sandsynlighed måtte være forkert, idet vurderingen er baseret på et forkert eller mangelfuldt grundlag i form af ...: en årsleje på (red. ... beløb 15 udeladt) (pr. ejendom), der efter Kommunen H2s synspunkt ikke er retvisende for ejendommene, når der sammenholdes med årsrapporten for 2017 og budgettet for 2018, en lejefaktor på 22, der efter Kommunen H2s opfattelse ikke forekom markedskonform, jf. tilgængelige markedsdata i form af R1s markedsrapport ..., men som må betragtes som for lav, en yderligere reduktion af lejefaktoren med 20 % fra 22 til 17,6 begrundet i ejendommenes vedligeholdelsesstand, der ikke forekom retvisende, når der henses til ejendommenes tilstandsvurdering i form af R3-rapporten fra 2017 ..., der beskriver ejendommens vedligeholdelsesbehov og bygningernes tilstand generelt som middel ..., og som dermed ikke støtter, at der skal indgå et fradrag i vurderingen af ejendommens værdi på 20 %, svarende til godt (red. ... beløb 16 udeladt), og den gennemsnitlige handelspris for (red. antal ejendomme udeladt), der ikke er suppleret med nærmere oplysninger om salgstidspunktet for de pågældende ejendomme, deres vedligeholdelsesstand, salg mellem interesseforbundne parter, økonomi eller andre relevante forhold i øvrigt svarende til vurderingsnormen, jf. vurderingsloven § 15, jf. § 34. Kommunen H2s egne, alvorlige betænkeligheder vedrørende rigtigheden af SKATs værdiskøn, jf. ovenfor, er uddybende beskrevet i Kommunen H2s anmodning til SKAT om genoptagelse ... og Kommunen H2s klage til Skattestyrelsen ..., begge af 13. juli 2018. Kommunen H2s alvorlige tvivl med hensyn til SKATs værdiskøn blev endvidere bekræftet ved den af Kommunen H2s indhentede valuarvurderingen fra 9. maj 2018, der anslår handelsværdien af ejendommene pr. 1. maj 2018 til (red. ... beløb 17 udeladt) ... Det gøres derfor gældende, at Kommunen H2 i 2018 med rette afviste at fremsætte frikøbstilbud til H1 baseret på SKATs udtalelse. 4.1.4 Bevisførelsen (syn og skøn) bekræfter, at SKATs udtalelse ikke kan lægges til grund Det gøres gældende, at de nu foreliggende skønserklæringer om ejendommenes handelsværdi i 2018 understøtter, at Kommunen H2 i 2018 med rette afviste at fremsætte et frikøbstilbud til H1, baseret på den hos SKAT indhentede udtalelse om ejendommenes værdi. SKATs udtalelse om, at ejendommenes værdi i 2018 udgjorde (red. ... beløb 1 udeladt), var og er ikke retvisende for ejendommenes handelsværdi på daværende tidspunkt, og vurderingen er således ikke i overensstemmelse med reglerne i vurderingsloven. Ejendommenes handelsværdi i 2018 har under det afholdte syn og skøn været genstand for flere besvarelser fra den markedsmæssige skønsmand, ejendomsmægler og valuar MDE LJ. Den første vurdering forelå 26. august 2021 med skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3, hvorved han vurderede ejendommenes handelsværdi pr. 1. maj 2018 til (red. ... beløb 18 udeladt), som efterfølgende er korrigeret til (red. ... beløb 3 udeladt), jf. besvarelsen af spørgsmål SS IB med tilhørende DCF-beregningsbilag 23-1011-E. Denne vurdering er (red. ... beløb 19 udeladt) eller ca. 25 % højere end beløbet på (red. ... beløb 1 udeladt) i SKATs udtalelse. Det er Kommunen H2s opfattelse, at vurderingen på (red. ... beløb 3 udeladt) med de deri omhandlede forudsætninger mest korrekt er udtryk for en værdiansættelse af ejendommene pr. 1. maj 2018 i overensstemmelse med vurderingsloven, jf. nærmere herom nedenfor. Hvis i stedet den absolut laveste af de vurderinger pr. 1. maj 2018, der er indeholdt i den markedsmæssige skønsmands besvarelser, måtte lægges til grund, nemlig (red. ... beløb 20 udeladt), jf. besvarelsen af spørgsmål SS 3, jf. SS ID, er der stadig tale om en afvigelse i forhold til SKATs udtalelse på knap (red. ... beløb 21 udeladt) eller ca. 11 %. Kommunen H2 er ikke enig i de forudsætninger, der ligger til grund for denne, laveste af vurderingerne. Men selv, hvis denne vurdering lægges til grund, er der altså dokumenteret en betydelig merværdi i forhold til SKATs udtalelse. Det gøres gældende, at selv afvigelsen kun skulle være 11 %, er dette tilstrækkeligt til, at Kommunen H2 hverken kan eller må basere frikøbstilbud til H1 på SKATs udtalelse, da der ikke i henhold til frikøbslovgivningen må ydes nogen rabat til H1. Den af skønsmanden udarbejdede markedsværdivurderingsrapport, der knytter sig til hans besvarelse af de stillede spørgsmål ..., belyser, hvad det er, der navnlig ligger til grund for forskellen mellem hans vurdering(er) og SKATs. Først og fremmest har skønsmanden i modsætning til SKAT besigtiget ejendommene forud for vurderingen af markedsværdien og har således haft et aktuelt indtryk at såvel ejendommene som det omkringliggende område. Dernæst har skønsmanden nærmere undersøgt og vurderet, om der i 2018 var solgt eller udbudt ejendomme i området, som var sammenlignelige med de omhandlede - og konstateret, at der ikke var egnede, relevante referenceejendomme. Rapporten understøtter således, at de af SKAT inddragne oplysninger om handelspriser for (red. ... antal ejendomme udeladt) (uden nærmere oplysninger om disse, herunder salgstidspunkt, vedligeholdelsesstand, økonomi mm) ikke har været egnede som grundlag for værdiansættelsen. I mangel af relevante referenceejendomme har skønsmanden - igen i modsætning til SKAT - i stedet taget udgangspunkt i de betragtninger, en investor måtte antages at have om ejendommenes værdi, som nærmere beskrevet i rapporten med tilhørende DCF-beregninger. Der henvises også til den markedsmæssige skønsmands forklaring i byretten ... 4.1.5 Ad Kommunen H2s selvstændige påstande Kommunen H2s subsidiære, selvstændige påstande har alle som forudsætning, at landsretten - modsat byretten - måtte finde, at Kommunen H2 er forpligtet til at fremsætte et frikøbstilbud på grundlag af ejendommenes handelsværdi i 2018. 4.1.5.1 Ad den subsidiære påstand ((red. ... beløb 3 udeladt)) Til støtte for Kommunen H2s subsidiære påstand om, at tilbud om frikøb skal baseres på en værdiansættelse af ejendommene i maj 2018 på (red. ... beløb 3 udeladt), gøres det gældende, at den markedsmæssige skønsmands vurdering i besvarelsen 26. august 2021 af spørgsmål 3, inkl. den efterfølgende korrektion i besvarelsen af spørgsmål SS IB, er den vurdering med tilhørende forudsætninger, der mest korrekt er udtryk for en vurdering af ejendommenes handelsværdi i overensstemmelse med principperne i vurderingsloven. Der må herved lægges vægt på, at vurderingen ifølge skønsmanden baserer sig på de betragtninger om ejendommenes værdi, som en potentiel investor ud fra de foreliggende oplysninger måtte formode at ville gøre sig. Til brug herfor har skønsmanden haft omfattende oplysninger om ejendommene af en karakter og omfang svarende til, hvad en potentiel investor i en købssituation normalt ville udbede sig. Herunder den vurdering af skønsmæssige omkostninger på (red. ... beløb 22 udeladt) til genopretning af ejendommenes tag, der var indhentet af H1 selv fra R3 i 2017 ... De nævnte genopretningsomkostninger er netop skønsmæssige, og man må derfor gå ud fra, at den usikkerhed, der kan være knyttet hertil, er afspejlet i vurderingen. Det bemærkes, at der omvendt ikke kan lægges afgørende vægt på den tekniske skønsmands vurderinger med hensyn til, hvad en genopretning af ejendommenes tag ville have kostet pr. 1. maj 2018. Den tekniske skønsmands første vurdering forelå i juni 2022, altså mere end 4 år senere, og udtrykker eksplicit i besvarelsen af spørgsmål 3, at der siden 2018 var sket meget betydelige og usædvanlige prisstigninger, blandt andet grundet Covid19, hvorfor hans overslag er behæftet med usikkerhed. Det er også fremhævet i besvarelsen og uddybet i afhjemlingen for byretten, at skønsmanden ikke har haft oplysninger om 2018-priser for en række af de medregnede udgiftsposter. Dertil kommer, at den tekniske skønsmands gentagne forsøg på besvarelse af, hvilke dele af omkostningerne, der kan henregnes til vedligeholdelse henholdsvis forbedringer, desværre er præget af en - i sidste ende erkendt - manglende viden hos den tekniske skønsmand om disse begreber i lejeværdimæssig forstand, og følgelig ikke kan lægges til grund. Der henvises herom også til hans forklaring i byretten ... Han forklarede også, at han ikke havde forudgående erfaring med tagprojekter i denne størrelse ... Hans estimat over tagrenoveringsomkostningerne var baseret på prisen på den ene af de to ejendomme, men at det var muligt, at der i licitation kunne opnås en ("bedre pris"), hvis arbejdet angår begge de to ejendomme ... Det gøres på det grundlag gældende, at det af H1 i 2017 indhentede overslag på tagrenoveringen fra R3 ... må anses for et mere validt grundlag for vurderingen af ejendommenes handelsværdi i 2018, end den tekniske skønsmands vurdering heraf, der først forelå mere end 4 år senere og med de ovenfor beskrevne usikkerheder. 4.1.5.1.1 Ad den mere subsidiære påstand ((red. ... beløb 4 udeladt)) Kommunen H2s mere subsidiære påstand baserer sig, som nævnt, på den markedsmæssige skønsmands besvarelse af spørgsmål SS ID, jf. spørgsmål SS 4, hvori ejendommenes handelsværdi i 2018 er vurderet til (red. ... beløb 23 udeladt), hvis der vel at mærke som grundlag for vurderingen tages udgangspunkt i de udgifter, som den tekniske skønsmand har anslået for tagrenoveringsprojektet. Der skal hertil lægges (red. ... beløb 24 udeladt), idet den markedsmæssige skønsmand ved beregning af forbedringsværdien kun havde lagt omkostningerne vedrørende den ene af H1s to ejendomme til grund, jf. hans forklaring herom i byretten ... Det gøres gældende, at det i den forbindelse ikke kan anses for dokumenteret af H1, at det i denne situation skulle være retvisende at indregne den potentielle 20 % prisforhøjelse for tagrenoveringsprojektet, der er indregnet i den markedsmæssige skønsmands besvarelse af spørgsmål SS ID, jf. SS 3, med en vurdering på (red. ... beløb 20 udeladt) Prisusikkerheden på 20 % er omtalt i den tekniske skønsmands supplerende besvarelse fra oktober 2022 på H1s spørgsmål SS3, der relaterer sig til forskellige arbejder og dertilhørende omkostninger, som den tekniske skønsmand ikke havde indregnet i sin første erklæring fra juni 2022. Den tekniske skønsmand har i besvarelsen af spørgsmål SS 3 præciseret, at de omhandlede, yderligere arbejder vedrører el- og vvs-arbejder, genetablering af loftsrum, rådgiverydelser og byggesagsadministrationsydelser. Forbeholdet sidst i besvarelsen af spørgsmål SS3 om en prisusikkerhed på 20 % knytter sig således i alle tilfælde kun til de nævnte, yderligere arbejder, ikke det samlede skøn, som besvaret i erklæringen fra juni 2022. Dertil kommer, at den generelle, voldsomme prisstigning og deraf følgende prisusikkerhed, som den tekniske skønsmand har beskrevet allerede i erklæringen fra juni 2022, navnlig knytter sig til prisstigninger i 2020 og 2021, blandt andet som følge af COVID 19. Der er i erklæringerne ingen indikation for, at en tilsvarende prisusikkerhed (og herunder alene i opadgående retning) skulle knytte sig til de skønnede 2018-priser. Den tekniske skønsmand forklarede i byretten bl.a., at det er normalt at regne med en prisusikkerhed på +/- 20%, og at prisen både kan blive højere og lavere, end han har skønnet ... Man kan derfor ikke (retvisende) blot, som H1 har gjort, jf. ovenfor, tage skønsmandens estimat og lægge 20 % oveni. Kommunen H2 har jo heller ikke tilsvarende baseret sin påstand på, at de af skønsmanden estimerede omkostninger skal reduceres med 20%, hvad der, jf. forklaringen, ville være lige så rigtigt (eller forkert). 4.1.5.2 Ad den mest subsidiære påstand Kommunen H2s mest subsidiære påstand er nedlagt for det tilfælde, at retten ikke måtte finde, at der kan gives Kommunen H2 medhold i de værdiansættelser, der er omhandlet af ovennævnte påstande. Men at det dog, baseret på bevisførelsen og navnlig skønserklæringerne, må anses for godtgjort, at SKATs vurdering på (red. ... beløb 1 udeladt) er for lav og ikke kan lægges til grund. Det overlades i den situation til rettens skøn - efter bevisførelsen - at bestemme den værd for ejendommene, der skal danne grundlag for et frikøbstilbud. 4.2 Adcitationssagen mod SKAT Til støtte for de nedlagte påstande gøres det overordnet gældende, at vurderingen af ejendommens handelsværdi i udtalelsen væsentligt afviger fra ejendommens reelle handelsværdi, og at udtalelsen samlet set er afgivet på grundlag af utilstrækkelige oplysninger og forkerte forudsætninger om ejendommen, og at den i øvrigt er baseret på væsentlige fejlskøn. Der henvises til det ovenfor under afsnit 4.1.3 og 4.1.4 anførte. Hvis H1 i hovedsagen får medhold i, at SKATs udtalelse om ejendommenes værdi ikke kan prøves i tvisten mellem H1 og Kommunen H2, har Kommunen H2 en selvstændig og betydelig retlig interesse i at få SKAT engageret i en revurdering af ejendommenes værdi, så der tilvejebringes en korrekt vurdering, som Kommunen H2 kan lægge til grund for et frikøbstilbud til H1. Adcitationssagens hovedspørgsmål er derfor, (i) om Landsskatteretten har været berettiget til at afvise klagen over SKATs udtalelse af 1. maj 2018, herunder om udtalelsen kan karakteriseres som en forvaltningsretlig afgørelse, der kan påklages til Landsskatteretten (Kommunen H2s principale påstand) og (ii) om udtalelsen i øvrigt kan kræves berigtiget af SKAT (Kommunen H2s subsidiære påstand). 4.2.1 Om den principale påstand Det gøres gældende, at SKATs udtalelse - under den udtrykkelige forudsætning, at H1 i hovedsagen får medhold i sit synspunkt om, at udtalelsen har bindende virkning - de facto vil have karakter af en afgørelse, der følgelig vil kunne påklages til Landsskatteretten, jf. skatteforvaltnings-lovens §§ 6 og 11. Til støtte herfor henvises til, at en imødekommelse af H1s synspunkt vil indebære, at der er tale om en situation, hvor SKAT har fastsat, hvad der skal være gældende ret mellem Kommunen H2 og H1. Dette er i overensstemmelse med definitionen af afgørelsesbegrebet i forvaltningsloven og skatteforvaltningsloven. Det forhold, at der er tale om en udtalelse fra en myndighed til en anden, udelukker ikke i sig selv, at der kan være tale om en afgørelse. Der kan henvises FOB's myndighedsguide om afgørelsesbegrebet: "En myndigheds indstilling eller udtalelse til en anden forvaltningsmyndighed til brug for en sags afgørelse vil normalt heller ikke være en afgørelse i forvaltningslovens forstand. Det gælder, uanset om indstillingen eller udtalelsen i medfør af den pågældende lovgivning er bindende for den modtagende myndighed." (min understregning) Der ligger heri, at der alligevel under visse omstændigheder godt kan være tale om en afgørelse. Det gøres gældende, at SKATs udtalelse om ejendommens værdi under de ovenfor anførte forudsætninger vil have karakter af en afgørelse. Udtalelsens karakter af afgørelse indebærer, at den lovhjemlede klageadgang står til rådighed, og Kommunen H2 vil dermed have et retskrav på at få udtalelsen prøvet i realiteten først ved Landsskatteretten og efterfølgende ved domstolene. Der henvises desuden til det nedenfor anførte om den subsidiære påstand. Der henvises endvidere til den argumentation, som er gjort gældende af H1 vedr. spørgsmålet om, hvorvidt udtalelsen har bindende karakter. 4.2.2 Om den subsidiære påstand Til støtte for, at SKAT skal anerkende, at udtalelsen om ejendommenes værdi i 2018 må berigtiges, gøre det gældende, at det nu afholdte syn og skøn viser, at SKATs udtalelse om ejendommenes værdi i 2018 var behæftet med fejl i så betydelig grad, at udtalelsen må tilsidesættes og erstattes af en ny under inddragelse af de nu foreliggende udtalelser fra skønsmændene. Kommunen H2 er ikke enig med SKAT i, at "den markedsmæssige skønsmand har vurderet, at ejendommenes handelsværdi pr. 1. maj 2018 maksimalt kan fastsættes til (red. ... beløb 23 udeladt), jf. besvarelsen af spørgsmål SS ID i skønserklæring af 30. juni 2023, sammenholdt med besvarelsen af spørgsmål SS 4 i skønserklæring af 13. april 2023.", jf. SKATs påstandsdokumentet for byretten ... Den markedsmæssige skønsmand har ved ovennævnte besvarelser alene vurderet ejendommenes handelsværdi, baseret på de for ham præsenterede og bundne forudsætninger i form af den tekniske skønsmands vurdering af tagrenoveringsomkostningerne. Besvarelsen af spørgsmål SS 4 omfatter navnlig ikke en kvalitativ vurdering af den tekniske skønsrapport, eller en vurdering af, hvilken vægt en investor i en potentiel købssituation kunne forventes at tillægge oplysningerne i den tekniske rapport. Der henvises til afsnit 4.1.5.1 ovenfor vedrørende hovedsagen og den deri anførte argumentation for, at den markedsmæssige skønsmands vurdering i besvarelsen 26. august 2021 af spørgsmål 3, inkl. den efterfølgende korrektion i besvarelsen af spørgsmål SS IB, er den vurdering med tilhørende forudsætninger, der mest korrekt er udtryk for en vurdering af ejendommenes handelsværdi i overensstemmelse med principperne i vurderingsloven. Altså en vurdering af handelsværdien pr. 1. maj 2018 til (red. ... beløb 3 udeladt) Vurderingen på (red. ... beløb 3 udeladt) er (red. ... beløb 19 udeladt) eller ca. 25 % højere end de (red. ... beløb 1 udeladt), som SKAT havde vurderet i udtalelsen til Kommunen H2. Det gøres gældende, at en fejlvurdering i denne størrelsesorden er væsentlig og bør give anledning til berigtigelse. Det samme gælder imidlertid også, selv om ejendommenes handelsværdi i maj 2018 "kun" måtte have været (red. ... beløb 4 udeladt), svarende til en forskel på over 17 % i forhold til SKATs vurdering. Selv en endnu lidt lavere vurderet handelsværdi i maj 2018, men dog højere end (red. ... beløb 1 udeladt), vil efter en konkret samlet bedømmelse kunne anses for væsentlig og berettige til genoptagelse. 4.2.2.1 Spørgsmål om afvisning SKATs henvisning til skatteforvaltningslovens § 48, stk. 3, 2. punkt medfører ikke, at den subsidiære påstand bør afvises. Det bestrides særligt, at præklusionsfristen i § 48, stk. 3, 2. punkt finder anvendelse i denne sag, der vedrører værdiansættelse efter frikøbsloven og således ikke det lovkompleks, som skatteforvaltningsloven er møntet på. Domstolene kan i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser tilsidesætte både værdiansættelsen ved den offentlige ejendomsvurdering (grund- og ejendomsværdien), f.eks. hvis det godtgøres, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, og den skønsmæssige ansættelse af en ejendoms værdi (handelsprisen), såfremt en sådan hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, jf. UfR 2016.191H. Det gøres derfor gældende, at manglende regler om administrativ rekurs eller angivelse af øvrige klageveje ikke afskærer Kommunen H2 fra at indbringe vurderingen til prøvelse ved domstolene. Kommunen H2 har en aktuel og retligt relevant interesse i, at spørgsmålet prøves af retten. Kommunen H2s tidligere praksis om at anmode SKAT om en udtalelse om den pågældende ejendoms handelsværdi til brug for fastsættelse af frikøbsbeløb var baseret på en forudsætning om, at udtalelser fra SKAT reflekterer opdaterede korrekte oplysninger om ejendommenes handelsværdi og dermed overholder lovens vurderingsnorm, idet den retlige kontekst, som udtalelserne skulle indgå i, også har været klar for SKAT. Når SKAT på Kommunen H2s anmodning efter frikøbslovgivningen påtager sig at afgive en udtalelse til brug for Kommunen H2s afgørelse om frikøb for en tilskudsdeklaration, har Kommunen H2 følgelig også en berettiget forventning om, at SKAT baserer sin udtalelse på korrekte, opdaterede oplysninger og foretager et fagkyndigt korrekt skøn. Kommunen H2s forventning bygger navnlig på, at frikøbslovgivningen eksplicit fastsætter, at vurderingen skal ske på grundlag af reglerne i vurderingsloven, og at det herefter er lovens vurderingsnorm (ejendommens handelsværdi), der bliver lagt til grund. Det skal i den sammenhæng særligt præciseres, at det af bemærkningerne i forslaget til ændring af frikøbsloven fra 2009 (forslag nr. 169 af 25. marts 2009 til lov om ændring af lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser, almindelige bemærkninger pkt. 1, 3. afsnit) fremgår, at gennemførelse af frikøbet skal ske på en sådan måde, at der ikke ved frikøbet gives nogen form for rabat eller ændring i andelshavernes økonomiske situation. Kommunen H2 har som bekendt endnu ikke truffet afgørelse vedrørende frikøbet, men har alene meddelt H1, at Kommunen H2 ikke kan basere sin afgørelse (et frikøbstilbud) på udtalelsen fra SKAT. Formelt set vil udtalelsen dermed alene kunne prøves som et delelement ved prøvelsen af den afgørelse, som det egentlige frikøbstilbud - når dette er fremsat - herefter vil være. Kommunen H2 er imidlertid stævnet af H1 med påstand om, at Kommunen H2 tilpligtes at lægge den omtvistede udtalelse til grund for et frikøbstilbud. Af den grund er inddragelsen af SKAT i spørgsmålet om korrekt værdiansættelse af ejendommens handelsværdi aktuel og relevant. Det er uden betydning, at det hverken i frikøbsloven eller den dertilhørende bekendtgørelse fremgår, at en vurdering af ejendommens værdi kan påklages separat. Manglende regler om administrativ rekurs eller angivelse af øvrige klageveje afskærer ikke Kommunen H2 fra at indbringe udtalelsen til prøvelse ved domstolene. Baggrunden for den subsidiære påstand er, at den omstridte værdiansættelse skal kunne anfægtes, selvom retten måtte nå frem til, at den ikke har karakter af en sådan afgørelse, som kan indbringes for Landsskatteretten. Derfor kan retten behandle den subsidiære påstand. SKATs anbringende om, at Kommunen H2s subsidiære påstand ikke kan prøves i sagen mellem Skatteministeriet og Kommunen H2 bestrides derfor i det hele." Skatteministeriet har i påstandsdokument af 4. marts 2026 anført følgende blandt andet (bilagshenvisninger og henvisninger til ekstrakt og materialesamling er udeladt): "Skatteministeriet gør gældende, at Landsskatteretten var berettiget til at afvise klagen over daværende SKATs (nu Skattestyrelsen) udtalelse af 1. maj 2018, eftersom udtalelsen ikke var en afgørelse , der kunne påklages til Landsskatteretten, jf. skatteforvaltningslovens §§ 6 og 11 ..., sådan som byretten også nåede frem til i den indankede dom. Det er alene spørgsmålet om, hvorvidt afvisningen er berettiget, der kan prøves af domstolene under denne sag, jf. skatteforvaltningslovens § 48, stk. 3, 2. pkt. ... SKATs udtalelse giver desuden ikke grundlag for, uafhængigt af reglerne i skatteforvaltningsloven, at inddrage Skatteministeriet i en retssag om ejendommens værdiansættelse. 2.1 Landsskatterettens afvisning af klagen var berettiget Det fremgår af skatteforvaltningslovens §§ 6 og 11 ..., at der alene er klageadgang til Landsskatteretten, såfremt der er truffet en afgørelse af skattemyndighederne, jf. herved eksempelvis SKM2021.621.HR . SKATs udtalelse af 1. maj 2018 ... var ikke er en afgørelse, jf. til sammenligning UfR 1993.203 Ø (MS 522), og kunne derfor ikke påklages til Landsskatteretten. Det var derimod en udtalelse , der blev afgivet efter anmodning fra Kommunen H2 ... til brug for Kommunen H2s behandling af et spørgsmål om frikøb for en tilskudsdeklaration ... Om afgørelsesbegrebet er i forarbejderne til skatteforvaltningsloven (lovforslag nr. 110 af 24. februar 2005, de specielle bemærkninger til lovforslagets § 2) ... anført følgende: "Begrebet afgørelse anvendes om en retsakt; det vil sige en udtalelse, der går ud på at fastsætte, hvad der er eller skal være ret i et foreliggende tilfælde". Forvaltningslovens afgørelsesbegreb, jf. forvaltningslovens § 2, stk. 1, beskrives således i lovens forarbejder (lovforslag L 4 af 2. oktober 1984, de almindelige bemærkninger): "Med udtrykket "truffet afgørelse" sigtes til udfærdigelse af retsakter, dvs. udtalelser, der går ud på at fastsætte, hvad der er eller skal være ret i et foreliggende tilfælde." Skatteforvaltningslovens afgørelsesbegreb svarer dermed til afgørelsesbegrebet i forvaltningsloven. Af forarbejderne til forvaltningsloven fremgår derudover følgende om afgørelsesbegrebet (lovforslag L 4 af 2. oktober 1984, de specielle bemærkninger til lovforslagets § 2) ...: "En myndigheds indstilling eller udtalelse til en anden forvaltningsmyndighed til brug for en sags afgørelse er ikke en afgørelse i lovens forstand, uanset om høringssvaret måtte være bindende for den hørende myndighed." Det følger af det forvaltningsretlige afgørelsesbegreb, at SKATs udtalelse af 1. maj 2018 ... ikke var en afgørelse, der kunne påklages til Landsskatteretten. Der var derimod tale om en udtalelse til Kommunen H2 ... til brug for Kommunen H2s behandling af spørgsmålet om frikøb for tilskudsdeklarationen ... I Kommunen H2s anmodning til SKAT ... blev der henvist til bestemmelser i frigørelseslovgivningen. Disse bestemmelser tillægger ikke SKAT nogen afgørelseskompetence i henseende til behandlingen af en sag om frikøb. § 1, stk. 1 i lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v., Lovbekendtgørelse 978 af 19. oktober 2009 ..., har følgende ordlyd: "Ejendomme, til hvis opførelse tilskud er ydet i medfør af de i stk. 2 omhandlede lovbestemmelser, kan på de i nærværende lov fastsatte vilkår frigøres for de forpligtelser med hensyn til lejekontrol, anvendelse af overskud m. v., som med hjemmel i de for tilskuddets ydelse fastsatte vilkår er pålagt ejendommene. Når vilkårene for frigørelse er opfyldt, kan de om forpligtelserne tinglyste bestemmelser forlanges kvitteret til aflysning i tingbogen. Kvitteringen meddeles af kommunalbestyrelsen." I § 2, stk. 2 ..., fastslås: "For ejendomme, der tilhører byggeforeninger (boligforeninger), kan indenrigs- og socialministeren tillade de ifølge deklaration eller vedtægter pålagte kontrolbestemmelser ophævet efter nærmere af ham fastsatte retningslinjer." Social- og boligministeren har med hjemmel i ovenstående bestemmelse fastsat nærmere regler i bekendtgørelse om visse byggeforeningers frigørelse for tilskudsbestemmelser (Bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965) ... Det er altså den pågældende Kommunen H2, som besidder afgørelseskompetencen og som dermed kan beslutte at aflyse tinglysningen af en deklaration, hvis betingelserne er opfyldt, jf. bekendtgørelsens § 1, stk. 2 ... Bekendtgørelsens § 2, stk. 1 ..., fastslår betingelserne for frigørelse: "H1 kan forlange frigørelse mod betaling af det oprindeligt ydede tilskud samt et beløb svarende til forskellen mellem den godkendte oprindelige anskaffelsessum for ejendommen og dennes værdi efter en vurdering på det tidspunkt, hvor begæring om frigørelse fremsættes. Vurderingen foretages efter reglerne om vurdering i lov om vurdering og beskatning til staten af landets faste ejendomme." I en senere bekendtgørelse (bek. nr. 1102 af 19. november 2008) ... er "... lov om vurdering og beskatning til staten af landets faste ejendomme..." ændret til "...lov om vurdering af landets faste ejendomme ..." . Efter lovgivningen om frikøb er det altså Kommunen H2 - ikke skattemyndighederne - der træffer afgørelse om frikøb. Den omstændighed, at vurderingen ifølge bekendtgørelsen skal foretages efter reglerne i vurderingsloven, ændrer ikke herpå. Der således ikke bestemmelser i frigørelseslovgivningen, der fastslår, at det er den offentlige vurderingsmyndighed, der skal fastsætte værdien i forbindelse med et frikøb. I øvrigt bemærkes, at SKATs udtalelse ikke træder i stedet for den af vurderingsmyndigheden fastsatte ejendomsvurdering af den pågældende ejendom. Der er tale om en vejledende udtalelse, der er afgivet på begæring af Kommunen H2 med henblik på Kommunen H2s vurdering af, på hvilke vilkår der kan meddeles tilladelse til frikøb. Der er heller ingen bestemmelser, hverken i frigørelsesloven eller tilhørende bekendtgørelse, der hjemler særskilt klage af en udtalelse som den foreliggende om ejendommens værdi. Det er derfor korrekt, at Landsskatteretten har afvist klagen. 2.2 Ikke grundlag for at inddrage Skatteministeriet i værdiansættel sesspørgsmålet Når Landsskatteretten har afvist sagen, er det ifølge skatteforvaltningslovens § 48, stk. 3, 2. pkt. ..., og denne bestemmelses forarbejder ... alene spørgsmålet om afvisning, der kan prøves af domstolene. I forhold til Skatteministeriet kan der således alene foretages en prøvelse af spørgsmålet, om Landsskatterettens afvisning er berettiget. Der er ikke grundlag for - uafhængig af reglerne i skatteforvaltningsloven - at inddrage Skatteministeriet i en tvist om ejendommens værdiansættelse. Kommunen H2 har derfor ikke den fornødne retlige interesse i et søgsmål mod ministeriet. Bedømmelsen af, om SKATs udtalelse, uafhængig af reglerne i skatteforvaltningsloven, kan prøves af domstolene, beror på, om der foreligger en afgørelse eller en vejledende udtalelse, jf. også Niels Fenger: Forvaltningsret, 1. udgave, side 888 ..., hvor det anføres, at der som udgangspunkt ikke kan anlægges et søgsmål i anledning af en vejledende udtalelse fra en myndighed. SKATs udtalelse er - som ovenfor anført - ikke en afgørelse. Der er tale om et mellemværende mellem Kommunen H2 og H1 om vilkårene for frikøb. Skatteministeriet har ikke mulighed for at træffe afgørelse i denne tvist, idet kompetencen til at træffe afgørelse tilkommer Kommunen H2, og hverken Vurderingsstyrelsen eller Skatteministeriet har kompetence til at iværksætte en reaktion, hvis Kommunen H2 og H1 benytter en anden værdi i forbindelse med frikøb end den, som det daværende SKAT anførte i udtalelsen fra 2018, jf. herved modsat UfR 1986.562/2 H ... Der er - som anført ovenfor - heller ikke bestemmelser i frigørelseslovgivningen, der fastslår, at det er den offentlige vurderingsmyndighed, der skal fastsætte værdien i forbindelse med et frikøb. Kommunen H2 har derfor ikke den fornødne retlige interesse i et søgsmål mod Skatteministeriet. Det af Kommunen H2 anførte ..., vedrørende domstolenes adgang til efter almindelige principper for domstolsprøvelse at tilsidesætte værdiansættelsen ved den offentlige ejendomsvurdering, er ikke relevant i den foreliggende sag. Denne prøvelse sker efter de almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser, og det daværende SKATs udtalelse er netop ikke en forvaltningsafgørelse. Retten skal ikke foretage en prøvelse af SKATs udtalelse i denne sag og kan ikke i relation til Skatteministeriet "tilsidesætte" udtalelsen og tilpligte Skatteministeriet at anerkende en anden værdi end den, der er angivet i udtalelsen. Dette gælder, uanset hvilken værdiansættelse der angives i et syn og skøn. Det er på dette grundlag Skatteministeriets opfattelse, at Kommunen H2s subsidiære påstande med rette er afvist af byretten, hvorfor ministeriet for landsrettens skal have medhold i den nedlagte påstand om stadfæstelse. Det afholdte syn og skøn viser i øvrigt også, at SKATs udtalelse ikke, som hævdet af Kommunen H2 ..., "er behæftet med fejl i så betydelig grad ", at udtalelsen må tilsidesættes og erstattes af en ny under inddragelse af de nu foreliggende udtalelser fra skønsmændene. Dette gælder, uanset hvilke af de i skønserklæringerne angivne beløbsmæssige skøn, der sammenholdes med. Det bemærkes, at den markedsmæssige skønsmand har vurderet, at ejendommenes handelsværdi pr. 1. maj 2018 maksimalt kan fastsættes til (red. ... beløb 23 udeladt), jf. besvarelsen af spørgsmål SS ID i skønserklæring af 30. juni 2023 ..., sammenholdt med besvarelsen af spørgsmål SS 4 i skønserklæring af 13. april 2023 ... Såfremt der tages højde for og indregnes en 20 %’s forhøjelse af det samlede skønnede omkostningsbeløb, har den markedsmæssige skønsmand vurderet, at ejendommenes handelsværdi pr. 1. maj 2018 kan fastsættes til (red. ... beløb 20 udeladt), jf. besvarelsen af spørgsmål SS ID i skønserklæring af 30. juni 2023 ..., sammenholdt med besvarelsen af spørgsmål SS 3 i skønserklæring af 13. april 2023 ... Det daværende SKAT har i udtalelsen ... skønnet, at ejendommenes handelsværdi pr. 1. maj 2018 samlet udgør (red. ... beløb 1 udeladt). Selv hvis Kommunen H2 havde ret i, at der kunne ske en prøvelse af SKATs udtalelse om ejendommens værdi - hvilket Skatteministeriet altså bestrider - kan det på grundlag af skønserklæringerne konstateres, at der ikke er præsteret noget bevis for, at en sådan prøvelse ville kunne resultere i en "tilsidesættelse" af udtalelsen. Ministeriets subsidiære påstand er nedlagt for det tilfælde, at landsretten måtte finde, at der ikke er grundlag for at stadfæste afvisningen af Kommunen H2s påstande. I dette tilfælde skal Skatteministeriet frifindes af de umiddelbart ovenfor anførte grunde" Landsrettens begrundelse og resultat Sagen H1 mod Kommunen H2 (BS-7180/2024-OLR) Sagens problemstillinger Hovedsagen angår, som anført af byretten, i første række en prøvelse af H1’s principale påstand om, hvorvidt Kommunen H2 var forpligtet til at afgive et frikøbstilbud til H1 baseret på en markedsværdiansættelse af de omhandlede to ejendomme på (red. ... beløb 1 udeladt), som SKAT havde skønnet ved udtalelse afgivet til Kommunen H2 den 1. maj 2018. I anden række angår sagen en prøvelse af Kommunen H2s selvstændige påstande om, hvorvidt Kommunen H2 på baggrund af H1s anmodning er forpligtet til at afgive frikøbstilbud på et andet grundlag, og i givet fald hvilken værdiansættelse af H1s ejendomme, der da skal lægges til grund. For landsretten har også H1 nedlagt en række subsidiære påstande herom. H1s principale påstand Som anført af byretten fremgår det af § 2, stk. 1, in fine i bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965 med senere ændringer, at vurderingen af ejendommenes værdi skal ansættes efter reglerne i ejendomsvurderingsloven. Af den dagældende ejendomsvurderingslov, jf. herved lov nr. 654 af 8. juni 2017, fremgår følgende af kapitel 4 og 7 blandt andet: "Kapitel 4. Generel vurderingsnorm, ejendomsværdi og grundværdi Vurderingsnormen § 15. Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 28-33. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom. ... Kapitel 7. Vurdering af erhvervsejendomme m.v. § 34. Vurderingen af erhvervsejendomme m.v., jf. § 3, stk. 1, nr. 4, sker på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika vedrørende grunden og bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet. Stk. 2. Der tages ved vurderingen endvidere hensyn til oplysninger om lejeniveauer i området, driftsomkostninger, forrentningskrav, opførelsesomkostninger og andre forhold af væsentlig betydning for vurderingen. Vurderingen af udlejningsejendomme foretages ud fra en forudsætning om sædvanlige udlejningsforhold." Landsretten finder, at henvisningen i den nævnte bekendtgørelses § 2, stk. 1, til ejendomsvurderingsloven efter sin ordlyd og sammenhæng ikke er udtryk for en endelighedsbestemmelse eller indebærer, at SKAT er tillagt en enekompetence til med bindende virkning for Kommunen H2 at vurdere værdien af ejendomme omfattet af bekendtgørelsen. Derimod finder landsretten, at henvisningen alene indebærer, at ejendommenes værdi skal vurderes i overensstemmelse med de regler herom, der fremgår af ejendomsvurderingsloven som citeret ovenfor. Det er på baggrund af Kommunen H2s tilbud af 10. september 2014 til H1 om frikøb fra tilskudsdeklarationen og Kommunen H2s frikøbstilbud af 2. juni 2017 til G1 heller ikke godtgjort, at der foreligger en bindende administrativ praksis, der indebærer, at Kommunen H2 er forpligtet til at lægge SKAT’s vurdering til grund. Herefter, og i øvrigt af de grunde, byretten har anført angående dette spørgsmål, finder landsretten, at der ikke er grundlag for at anse Kommunen H2 for at være forpligtet til at lægge SKAT’s vurdering af 1. maj 2018 af ejendommenes værdi på (red. ... beløb 1 udeladt) til grund. Landsretten tiltræder derfor, at Kommunen H2 er frifundet for H1s principale påstand. H1s subsidiære påstande og Kommunen H2s selvstændige påstande Det fremgår af § 2, stk. 1, 1. pkt., i bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965 med senere ændringer, at boligforeninger kan forlange frigørelse mod betaling af det oprindeligt ydede tilskud samt et beløb svarende til forskellen mellem den godkendte oprindelige anskaffelsessum for ejendommen og dennes værdi efter vurderingen på det tidspunkt, hvor begæringen om frigørelse fremsættes. Landsretten finder, at bestemmelsen må forstås sådan, at boligforeninger med ejendomme, hvorpå der er tinglyst tilskudsdeklaration, har et retskrav på at frikøbe sig for tilskudsdeklarationen i overensstemmelse med frikøbslovens og bekendtgørelsens regler herom. Ordningen har som anført af byretten været administreret af Kommunen H2 og har efter det oplyste været praktiseret sådan, at en boligforening over for Kommunen H2 har kunnet fremsætte begæring om frigørelse, hvorefter Kommunen H2 har indhentet en vurdering af den pågældende ejendom. Dernæst har Kommunen H2 over for H1 fremsat et konkret tilbud om frikøb for tilskudsdeklarationen. (red. ... ansættelsestitel udeladt) SJ fra H1 har som vidne for byretten i tilknytning hertil forklaret blandt andet, at en boligforening ikke kan frikøbe sig, før H1 har modtaget et frikøbstilbud fra Kommunen H2. Det er ubestridt, at H1 fremsatte begæring om frigørelse, på hvilken baggrund Kommunen H2 indhentede vurderingen af 1. maj 2018 fra SKAT. På vegne af H1 anførte H1s daværende advokat, advokat IE, ved mail af 31. maj 2018 til SJ, at H1 gerne ville bede om et frikøbstilbud på grundlag af SKAT’s vurdering. SJ [fra Kommunen H2] anførte i mail af 25. juni 2018 til advokat IE, at Kommunen H2 ikke ville acceptere SKAT’s vurdering, men at et frikøbstilbud derfor måtte afgives "på et andet grundlag". Der blev herefter af H1 udtaget stævning i sagen få dage efter. Formanden for H1, LM, har for byretten forklaret blandt andet, at de i H1 forinden havde drøftet advokat IEs anmodning til Kommunen H2 om et frikøbstilbud på grundlag af SKAT’s vurdering, og at hun forventede, at Kommunen H2 ville fremkomme med et frikøbstilbud - om ikke andet så på et andet grundlag. Kommunen H2 har imidlertid ikke i hverken 2018 eller senere fremsat et konkret tilbud over for H1 om frikøb fra tilskudsdeklarationen, selvom Kommunen H2 allerede i maj 2018 af egen drift indhentede en valuarrapport angående ejendommenes værdi. På ovenstående baggrund finder landsretten, at Kommunen H2 - uanset at H1 havde udtaget stævning mod Kommunen H2 - burde have fremsat et konkret frikøbstilbud til H1 på et andet grundlag end efter SKAT’s vurdering, således at H1 kunne forholde sig hertil. Parternes tvist om, hvorledes ejendommenes handelsværdi pr. 1. maj 2018 skal vurderes, har for byretten været gjort til genstand for en omfattende bevisførelse, herunder ved fremlæggelse af rapporter og foretagelse af flere syn og skøn samt supplerende syn og skøn. Kommunen H2 har nedlagt en række selvstændige påstande om, at H1 skal tilpligtes at anerkende, at Kommunen H2 kan opfylde sin pligt til at fremsætte frikøbstilbud på grundlag af nærmere anførte handelsværdier for ejendommene i 2018. Tilsvarende har H1 som nævnt for landsretten nedlagt en række subsidiære påstande, der reelt korrelerer med Kommunen H2s selvstændige påstande. Både H1 og Kommunen H2 findes at have retlig interesse i at få prøvet de nævnte påstande. Efter en samlet vurdering af bevisførelsen, herunder navnlig skønsmandens besvarelse af spørgsmål SS 3 og SS 4 i den supplerende skønserklæring af 13. april 2023 og skønsmandens besvarelse af spørgsmål SS ID, jf. besvarelsen af spørgsmål SS 3 og SS 4 i den supplerende skønserklæring af 30. juni 2023, sammenholdt med skønsmandens forklaring for byretten, finder landsretten, at ejendommenes værdi pr. 1. maj 2018 skønsmæssigt skal fastsættes til (red. ... beløb 10 udeladt) Landsretten tager herefter i dette omfang H1s mest subsidiære påstand til følge, ligesom H1 frifindes for Kommunen H2s selvstændige påstande. Sagsomkostninger Sagens værdi er af H1 opgjort til (red. ... beløb 1 udeladt), hvilket Kommunen H2 ikke har anfægtet. Landsretten finder imidlertid, at det bør lægges til grund, at sagens værdi maksimalt kan opgøres til (red. ... beløb 19 udeladt) svarende til forskellen mellem den handelsværdi af ejendommene på (red. ... beløb 3 udeladt), som Kommunen H2s selvstændige, subsidiære påstand tager udgangspunkt i, og den værdi på (red. ... beløb 1 udeladt), som H1 har nedlagt påstand om, at ejendommenes værdi skal vurderes til. Beløbet på (red. ... beløb 19 udeladt) er også den sagsværdi, parterne har opgjort adcitationssagen til. Kommunen H2 har fået medhold i sagens første hovedspørgsmål angående H1s principale påstand, mens H1 har fået medhold i sin mest subsidiære påstand, der som nævnt reelt set korrelerer med Kommunen H2s mest subsidiære selvstændige påstand. Hver af parterne har således for en del tabt og for en del vundet sagen, jf. retsplejelovens § 313, stk. 1. Landsretten finder derfor, at hver af parterne for begge retter skal afholde egne udgifter til advokat, mens udgifterne til både retsafgift og bevisførelsen deles lige, jf. U 2006.1642 V, U 2010.639 Ø og FM 2025.75 Ø. Herefter skal Kommunen H2 betale 23.190,81 kr. til H1. 4.500 kr. er til dækning af halvdelen af den samlede retsafgift for begge retter og 18.690,81 kr. er til dækning af halvdelen af udgifterne til syn og skøn som opgjort af byretten. Sagen Kommunen H2 mod Skatteministeriet (BS-7709/2024-OLR) Af de grunde, der er anført af byretten, jf. herved også U 2022.369 H, tiltræder landsretten, at Skatteministeriet er frifundet for Kommunen H2s principale påstand, og at Kommunen H2s subsidiære påstande er afvist. Landsretten stadfæster derfor byrettens resultat i adcitationssagen Som anført ovenfor finder landsretten, at sagens værdi maksimalt kan fastsættes til ca. (red. ... beløb 19 udeladt). Sagen har imidlertid reelt ikke nogen værdi for Skatteministeriet, der uanset sagens udfald ikke ville blive påvirket økonomisk af resultatet i hverken hovedsagen eller adcitationssagen. Det fremgår af landsretspræsidenternes vejledende salærtakster, at beløbet til dækning af advokatbistand i sager med en økonomisk værdi over 5,75 mio. kr. skal fastsættes skønsmæssigt efter en vurdering af, hvad der kan anses for rimeligt, og under hensyntagen til sagens omfang og karakter. Der skal herunder tages hensyn både til arbejdets omfang og det ansvar, der er forbundet med sagens førelse, ligesom der skal lægges vægt på sagens omfang og kompleksiteten af sagens faktum og juridiske problemstillinger samt forberedelsens og hovedforhandlingens varighed, jf. herved U 2019.2639 H, U 2021.215 H og U 2022.383 H. På denne baggrund finder landsretten efter en samlet vurdering, herunder navnlig adcitationssagens begrænsede omfang og kompleksitet, at Kommunen H2 i sagsomkostninger for begge retter skal betale 250.000 kr. til Skatteministeriet, der udgør dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. T H I K E N D E S F O R R E T: Sagen BS-7180/2024-OLR: Kommunen H2 skal anerkende, at H1 er berettiget til at forlange deklaration tinglyst den (red. ... tinglysningsdato udeladt) på H1s ejendomme, matr.nr. (red. ... 6) og (red. ... 7), Y1-by aflyst fra de nævnte ejendomme mod betaling af et beløb fastsat som bestemt i bekendtgørelse nr. 314 af 10. august 1965 med senere ændringer, senest bekendtgørelse nr. 1102 af 19. november 2008, og således at ejendommenes værdi sættes til i alt (red. ... beløb 10 udeladt) pr. 1. maj 2018. Sagen BS-7709/2024-OLR: Byrettens dom stadfæstes.