Ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020 – Påstand om ugyldighed som følge af en tilsidesættelse af bestemmelserne om partshøring

Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020 til henholdsvis 4.040.000 kr. og 1.949.000 kr. Sagen angår, om Vurderingsstyrelsens afgørelse er ugyldig som følge af en tilsidesættelse af bestemmelserne om partshøring samt ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen pr. 1. januar 2020. Landsskatteretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte Vurderingsstyrelsens afgørelse som ugyldig og stadfæster Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020. Sagens oplysninger Oplysninger om ejendommen Matrikelnr. ifølge Matriklen […] Grundareal ifølge Matriklen 6.622 m², heraf 1.455 m 2 vej Faktisk anvendelse ifølge BBR Bolig i etageejendom Opførelsesår ifølge BBR 2017 Boligareal ifølge BBR 96 m² Særlige oplysninger om ejendommen · Ejendommen er en ejerlejlighed, der er beliggende i Område Y1 i Postnr. Y1. Ejerlejligheden er beliggende direkte ud til [...]. Etagebygningen, som ejerlejligheden er beliggende i, er en karrébebyggelse med et grønt område i midten. · Ejendommen opstod ved opdeling i ejerlejligheder den 2. juni 2016 og udgør ejerlejlighed nr. […] med fordelingstallet 92/11.696 under moderejendommen med BFE-nr. […]. · Klageren ejede ejendommen ved dens opståen den 2. juni 2016, ved vurderingsterminen den 1. januar 2020 og ejer forsat ejendommen. · Klageren har registreret G1 A/S som ejendomsadministrator. Øvrige sagsoplysninger · Deklarationsmeddelelsen for ejendommen pr. 1. januar 2020 er dateret den 27. september 2024 og adresseret til klageren c/o ejendomsadministratoren. · Vurderingsmeddelelsen for ejendommen pr. 1. januar 2020 er dateret den 11. november 2024 og adresseret til klageren c/o ejendomsadministratoren. · Ejendomsadministratoren modtog deklarationsmeddelelsen og vurderingsmeddelelsen i forbindelse med Vurderingsstyrelsens udsendelse heraf. · Klagestartsbrevet vedrørende vurderingen af ejendommen pr. 1. januar 2020 blev den 13. november 2024 sendt til klageren. · Klageren har ikke forud for modtagelsen af klagestartsbrevet fået tilsendt hverken deklarationsmeddelelsen eller vurderingsmeddelelsen. · Den 20. november 2024 modtog klageren indsigt i både deklarationsmeddelelsen og vurderingsmeddelelsen efter reglerne om partsaktindsigt. · Vurderingsstyrelsen har ved brev af 19. december 2024 bl.a. oplyst følgende: "… En ejendomsvurdering er en afgørelse i forvaltningsretlig forstand. Det almindelige forvaltningsretlige udgangspunkt er derfor, at der skal foretages partshøring og sendes afgørelse om en ejendomsvurdering til alle dem, der måtte være part i den pågældende ejendomsvurdering. Det vil som hovedregel være de aktuelle ejere af den faste ejendom og andre, der beskattes af den pågældende vurdering, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2. Det kan dog være vanskeligt for Vurderingsstyrelsen af egen drift at identificere alle parter i vurderingssager, hvorfor det almindelige forvaltningsretlige udgangspunkt er fraveget, når Vurderingsstyrelsen foretager almindelige vurderinger og omvurderinger. Der er således i skatteforvaltningslovens § 20 d indført en særlig regel, hvorefter partsinddragelse og anden kommunikation som udgangspunkt kun sendes til de registrerede ejere på udsendelsestidspunktet. Vurderingsstyrelsen kan derfor ved almindelig vurdering og omvurdering af fast ejendom opfylde sin forpligtelse til at gennemføre partsinddragelse ved alene at inddrage de registrerede ejere. Hvis Vurderingsstyrelsen får særskilt kendskab til andre, der har partsstatus i den pågældende sag, vil disse dog også skulle partsinddrages. Skatteforvaltningslovens § 20 d indebærer altså ikke en egentlig begrænsning af kredsen af parter i ejendomsvurderingssager, men afgrænser alene hvilke parter, der uden konkret anmodning eller myndighedens særskilte kendskab til vedkommendes partsstatus skal modtage underretninger og meddelelser fra Vurderingsstyrelsen om vurdering af fast ejendom. Vurderingsstyrelsen sender således underretninger og meddelelser i forbindelse med behandlingen og afgørelsen af vurderingen til følgende: · Fysiske og juridiske personer, der ved udsendelsen af underretningen eller meddelelsen er registreret som aktuelle ejere af den pågældende ejendom. · Andre, som Vurderingsstyrelsen undtagelsesvis på anden måde har fået særskilt kendskab til har partsstatus i den pågældende vurdering. De registrerede aktuelle ejere er i praksis de ejere, der i Ejerfortegnelsen er registreret som ejere. Ejerfortegnelsen er et autoritativt register, der indeholder oplysning om faste ejendommes ejere, og om ejendommes eventuelle administratorer og andre, der kan råde over eller modtage meddelelser om ejendommen på ejerens vegne. Ejerfortegnelsen ajourføres og opdateres af landets kommuner. De oplysninger, der er registreret i Ejerfortegnelsen, lægges til grund ved udsendelsen af underretninger og meddelelser, medmindre Vurderingsstyrelsen bliver opmærksom på, at de registrerede oplysninger er åbenbart fejlagtige. Hvis de(n) registrerede, aktuelle ejer(e) har indmeldt en ejendomsadministrator, vil underretninger og meddelelser dog blive sendt til den aktuelt registrerede ejendomsadministrator som repræsentant for den eller de pågældende ejere. Vurderingsstyrelsen bemærker, at der på ejendommen(e) er registeret en ejendomsadministrator, G1 A/S (CVR […]), hvorfor meddelelserne er sendt til denne i overensstemmelse med ovenstående. Såfremt jeres klient ønsker at ændre registreringen af ejendomsadministrator på ejendommen(e) i Ejerfortegnelsen (tidligere ESR) bedes I rette henvendelse til ejendommenes respektive beliggenhedskommuner. I har også mulighed for at anmode Vurderingsstyrelsen om at få tilsendt en kopi af kommende meddelelser og mulighed for at få eftersendt allerede udsendte meddelelser. …" Salgspriser for ejendomme Oplysninger om Vurderingsstyrelsens referenceejerlejligheder Adresse Opført/ Om-/tilbygget Boligareal Handelsdato Fremskrevet handelspris Fremskrevet handelspris pr. m² boligareal Vej Y1 93, ST. TV. 2008 88 m 2 20-06-2018 3.246.567 kr. 36.892,81 kr. Vej Y1 93, 4. TH. 2008 134 m 2 15-05-2018 6.864.223 kr. 51.225,55 kr. Vej Y1 93, 4. TV. 2008 78 m 2 08-04-2018 3.452.744 kr. 44.265,94 kr. Vej Y1 93, 2. TH. 2008 90 m 2 28-03-2018 3.948.521 kr. 43.872,46 kr. Vej Y1 93, 3. MF. 2008 83 m 2 05-12-2017 3.491.911 kr. 42.071,22 kr. Vej Y1 93, 1. TH. 2008 90 m 2 23-10-2017 3.608.821 kr. 40.098,01 kr. Vej Y1 93, 1. MF. 2008 84 m 2 29-09-2016 3.380.811 kr. 40.247,75 kr. Vej Y1 93, 1. TV. 2008 92 m 2 09-11-2015 3.611.853 kr. 39.259,27 kr. Vej Y1 93, 2. MF. 2008 84 m 2 03-11-2014 3.557.374 kr. 42.349,69 kr. Vej Y1 99, 2. TH. 2008 103 m 2 26-04-2019 4.533.037 kr. 44.010,07 kr. · Referenceejerlejlighederne er beliggende indenfor en radius af ca. 100 meter fra ejerlejligheden i en etagebygning, som er en karrébebyggelse med grønt område i midten. · Referenceejerlejlighederne beliggende på Vej Y1 93 ligger delvist direkte ud til [...] og en vej. Vej Y1 99, 2. TH., er beliggende ud til en vej med [...] bagved. Klageren har i forbindelse med klagesagsbehandlingen henvist til nedenstående handler: Adresse Opført/ Om-/tilbygget Boligareal Handelsdato Handelspris Vej Y1 15, ST. TH. 2008 92 m 2 23-04-2019 3.925.000 kr. Vej Y1 61, ST. TV. 2008 95 m 2 31-05-2018 4.300.000 kr. Vej Y1 101, ST. TV. 2008 103 m 2 29-07-2018 3.995.000 kr. Vej Y1 15, ST. TH. 2008 92 m 2 02-10-2015 3.195.000 kr. Vej Y1 19, ST. 2008 111 m 2 09-10-2014 3.300.000 kr. Vej Y1 63, ST. 2008 115 m 2 15-07-2014 3.800.000 kr. · Ejerlejlighederne er beliggende indenfor en radius af ca. 170 meter fra ejerlejligheden. · Vej Y1 101, ST. TV., er beliggende ud til en vej med [...] bagved. De resterende ejerlejligheder er beliggende direkte ud til [...]. Finans Danmarks Boligmarkedsstatistik viser, at der har været følgende prisudvikling pr. m 2 for realiserede handler af ejerlejligheder i […] Postnr. Y1 i årene 2014 - 2019: 1. kvartal 2. kvartal 3. kvartal 4. kvartal 2014 26.778 kr. 25.169 kr. 27.695 kr. 27.605 kr. 2015 29.115 kr. 30.738 kr. 30.709 kr. 31.670 kr. 2016 32.544 kr. 33.571 kr. 33.903 kr. 34.803 kr. 2017 36.076 kr. 37.093 kr. 37.845 kr. 37.050 kr. 2018 38.725 kr. 38.137 kr. 37.791 kr. 39.667 kr. 2019 38.045 kr. 38.760 kr. 38.324 kr. 38.546 kr. Vurderingsstyrelsens afgørelse Ejendomsværdi 4.040.000 kr. Grundværdi 1.949.000 kr. Af Vurderingsstyrelsens afgørelse, der blev truffet den 11. november 2024, fremgår blandt andet, at Vurderingsstyrelsen har ansat ejendoms- og grundværdien pr. 1. januar 2020 for den påklagede ejerlejlighed således: Ejendomsværdien er ansat ved modelberegning ud fra salgspriserne for de 10 referenceejerlejligheder. Alle referenceejerlejlighederne er solgt ved almindelige frie salg inden for 6 år før vurderingstidspunktet. Salgspriserne er på baggrund af prisudviklingen i området fremskrevet til vurderingstidspunktet. Referenceejerlejlighederne er tillagt forskellig vægt. Vægtningen afhænger af beliggenheden i forhold til den påklagede ejerlejlighed. Den nærmeste referenceejerlejlighed er tillagt størst vægt, mens den fjerneste referenceejerlejlighed er tillagt mindst vægt. Den indbyrdes vægtning fremgår af listen over de 10 referenceejerlejlighed. Den ejerlejlighed, der er tillagt størst vægt (12,9 %), er nævnt øverst, og den ejerlejlighed, der er tillagt mindst vægt (0,4 %), er nævnt nederst. Vurderingsstyrelsen har på grundlag af de fremskrevne salgspriser for referenceejerlejlighederne opgjort områdets kvadratmeterpris til 42.552 kr. pr. m² boligareal. Der er herefter foretaget justering, idet der ved modelberegningen er taget hensyn til forskelle mellem den påklagede ejerlejlighed og referenceejerlejlighederne. Det er herved beregnet, at der sammenlagt skal foretages justering på 1,11 % i nedadgående retning for forhold, hvor den påklagede ejerlejlighed adskiller sig fra referenceejerlejlighederne. Den justerede kvadratmeterpris for den påklagede ejerlejlighed er herefter beregnet til 42.079 kr. Vurderingsstyrelsen har anvendt det registrerede boligareal på 96 m². Vurderingsstyrelsen har herefter beregnet den foreløbige ejendomsværdi til 4.039.584 kr. Med henvisning til, at Vurderingsstyrelsen ikke har oplysninger om særlige forhold eller fejl i data, der påvirker ejendomsværdien, har Vurderingsstyrelsen herefter ansat ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 for den påklagede ejerlejlighed til 4.040.000 kr. efter afrunding. Grundværdien er ansat ved modelberegning, hvor kvadratmeterprisen for grunden beregnes som forskellen mellem en ejendomsværdi pr. kvadratmeter og en bygningsværdi pr. kvadratmeter for en standardejerlejlighed på den påklagede ejerlejligheds beliggenhed. Standardejerlejlighedens ejendomsværdi pr. kvadratmeter fastsættes ud fra salgspriserne for de 10 referenceejerlejligheder, som er anvendt til ansættelsen af ejendomsværdien for den påklagede ejerlejlighed. Alle referenceejerlejligheder er solgt ved almindelige frie salg inden for 6 år før vurderingstidspunktet. Referenceejerlejlighederne er tillagt forskellig vægt. Vægtningen afhænger af beliggenheden i forhold til den påklagede ejerlejlighed. Den nærmeste referenceejerlejlighed er tillagt størst vægt, mens den fjerneste referenceejerlejlighed er tillagt mindst vægt. Den indbyrdes vægtning fremgår af listen over de 10 referenceejerlejligheder. Den ejerlejlighed, der er tillagt størst vægt (12,9 %), er nævnt øverst, og den ejerlejlighed, der er tillagt mindst vægt (0,4 %), er nævnt nederst. Der er herefter foretaget justering, idet der ved modelberegningen er taget hensyn til forskelle mellem standardlejligheden og referenceejerlejlighederne. Standardejerlejligheden er opført i 2018 med et boligareal på 140 m². Vurderingsstyrelsen har på grundlag af de fremskrevne salgspriser for referenceejerlejlighederne opgjort standardejerlejlighedens ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal til 43.427 kr. og en samlet ejendomsværdi på 6.079.794 kr. Vurderingsstyrelsen har herefter fastsat bygningsværdien pr. kvadratmeter ud fra et standardhus, der har samme ejendomsværdi som standardejerlejligheden. Standardejerlejligheden og standardhuset har samme størrelse og i vidt omfang samme bygningskarakteristika. Standardhusets ejendomsværdi anvendes til at aflæse en værdi på grundværdikurven. Grundværdikurven viser sammenhængen mellem ejendomsværdi og grundværdi, og den er baseret på en lang række statistisk data om enfamilieshuse, fx fra salg af ubebyggede grunde. Vurderingsstyrelsen har aflæst en grundværdi på 2.841.810 kr. på grundværdikurven. Den aflæste værdi på grundværdikurven er fratrukket standardhusets ejendomsværdi for at få standardhusets bygningsværdi. Bygningsværdien er opgjort til 3.237.984 kr. og omregnet til en bygningsværdi pr. m² på 23.128 kr. ved at dividere med standardhusets boligareal på 140 m². Standardejerlejlighedens grundværdi er herefter beregnet som forskellen mellem standardejerlejlighedens ejendomsværdi og bygningsværdi. Grundværdien pr. m² er herved opgjort til 20.299 kr. Den påklagede ejerlejligheds grundværdi er herefter beregnet ved at gange standardejerlejlighedens grundværdi pr. kvadratmeter boligareal med ejerlejlighedens boligareal på 96 m². Vurderingsstyrelsen har herefter beregnet den foreløbige grundværdi til 1.948.669 kr. Med henvisning til, at plangrundlaget ikke giver mulighed for at opføre mere etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, end der allerede er opført, har Vurderingsstyrelsen herefter ansat grundværdien pr. 1. januar 2020 for den påklagede ejerlejlighed til 1.949.000 kr. efter afrunding. Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 4. april 2025 udtalt følgende: "… Vurderingsstyrelsen har undersøgt sagen, og vi mener ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte styrelsens afgørelse af den 11. november 2024 som ugyldig. Sådan har vi i Vurderingsstyrelsen forstået klagen Klager nedlægger påstand om, at vurderingen pr. 1. januar 2020 skal tilsidesættes som ugyldig, da Vurderingsstyrelsen har tilsidesat garantiforskrifterne fastsat i skatteforvaltningslovens (SFL) kapitel 7 a og forvaltningslovens (FVL) § 8. Klager, der ejede ejendommen pr. 1. januar 2020, og som fortsat er ejer af ejendommen, er ikke forud for vurderingen pr. 1. januar 2020 blevet partshørt, og har heller ikke modtaget afgørelsen af den 11. november 2024 om vurderingen af ejendommen pr. 1. januar 2020. Deklarationsmeddelelsen og vurderingen pr. 1. januar 2020 er i stedet sendt til ejendomsadministrator G1 A/S. Klager anfører, at de ikke har meddelt Vurderingsstyrelsen, at de havde antaget en partsrepræsentant for vurderingen pr. 1. januar 2020, før repræsentanten, R1 Advokatpartnerselskab, den 13. november 2024 rettede henvendelse til Vurderingsstyrelsen. Klager har som bilag vedlagt brev fra Vurderingsstyrelsen dateret den 19. december 2024. Klager har anmodet om, at nærværende klage behandles i sammenhæng med klagen indgivet over vurderingen pr. 1. januar 2020 af ejendommen på Adresse Y1. Vurderingsstyrelsens bemærkninger til klagen Vurderingsstyrelsen er ikke enig i, at garantiforskrifterne fastsat i SFL kapitel 7 a og FVL § 8 er tilsidesat i nærværende sag. En ejendomsvurdering er en afgørelse i forvaltningsretlig forstand. Det almindelige forvaltningsretlige udgangspunkt er derfor, at der skal foretages partshøring og sendes afgørelse om en ejendomsvurdering, hvis dette følger af reglerne i forvaltningslovens kapitel 5 eller af særlovgivning. Klageberettigelse i sager vedrørende vurdering af ejendomme følger af SFL § 35 a, stk. 2, hvorefter partsstatus som udgangspunkt tilfalder de aktuelle ejere af den faste ejendom og andre, der beskattes af den pågældende vurdering. De særlige regler i SFL §§ 20 a og 20 d om partsinddragelse ved almindelige vurdering og omvurdering af en fast ejendom tager højde for, at det er vanskeligt for Vurderingsstyrelsen af egen drift at identificere alle parter i vurderingssager. Vurderingsstyrelsen kan derfor ved almindelig vurdering og omvurdering af fast ejendom som udgangspunkt opfylde sin forpligtelse til at gennemføre partsinddragelse ved alene at inddrage de registrerede aktuelle ejere, jf. SFL §§ 20 a og 20 d. Vurderingsstyrelsen skal dog henvise til bemærkningerne til lov nr. 278 af 17. april 2018, hvoraf følgende fremgår om modtagerkredsen for meddelelser og afgørelser i sager om ejendomsvurderinger, herunder når der for ejendommen er registreret en ejendomsadministrator (Vurderingsstyrelsens understregning): "De registrerede aktuelle ejere vil i praksis være de ejere, der i Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) er registreret som ejere. Når Ejerfortegnelsen idriftsættes, vil de registrerede aktuelle ejere dog være de ejere, der i Ejerfortegnelsen er registreret som ejere. De oplysninger, der er registreret i ESR (senere i Ejerfortegnelsen), vil således blive lagt til grund ved udsendelsen af underretninger og meddelelser, medmindre vurderingsmyndigheden bliver opmærksom på, at de registrerede oplysninger er åbenbart fejlagtige. Hvis de registrerede aktuelle ejere har indmeldt en administrator til Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), eller senere Ejerfortegnelsen, vil underretninger og meddelelser dog i lighed med i dag blive sendt til den aktuelt registrerede administrator som repræsentant for den eller de pågældende ejere. " Ejerfortegnelsen har siden 2019 været et autoritativt register over de faktiske ejere og administratorer af al fast ejendom i Danmark. Ejerfortegnelsen indeholder oplysninger om den eller de personer/virksomheder, som råder over fast ejendom og hvortil meddelelser vedrørende ejendommen kan sendes. Klager havde ifølge Vurderingsstyrelsens tilgængelige data registreret G1 A/S som ejendomsadministrator for ejendommen på Ejerfortegnelsen den 11. november 2024, hvor vurderingen pr. 1. januar 2020 blev foretaget. Det følger klart af ovenstående lovbemærkninger, at hvis de registrerede aktuelle ejere har indmeldt en administrator til Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), eller senere Ejerfortegnelsen, vil Vurderingsstyrelsen skulle fremsende meddelelser og afgørelser i sager om ejendomsvurderinger til denne administrator. Vurderingsstyrelsen finder det ikke foreneligt med lovgivers intentioner med modtagerkredsen for meddelelser og afgørelser i sager om ejendomsvurderinger, at ejerne af ejendommene skal partshøres separat efter reglerne i SFL eller FVL, når der netop er registreret en ejendomsadministrator i Ejerfortegnelsen. Vurderingsstyrelsen skal generelt henvise til, at det ifølge cirkulære nr. 9484 af 4. juni 2019, er kommunerne, som skal ajourføre Ejerfortegnelsen, og vurdere gyldigheden af de registrerede oplysninger. Vurderingsstyrelsen skal henvise til § 1 i cirkulære nr. 9484 af 4. juni 2019, der har følgende ordlyd: "Registeret over faste ejendommes ejere (ejerfortegnelsen) er et offentligt register, der indeholder oplysning om faste ejendommes ejere, og om ejendommes eventuelle administratorer og andre, der kan råde over eller modtage meddelelser om ejendommen på ejerens vegne. Stk. 2. Cirkulæret fastsætter regler, der pålægger kommunalbestyrelsen at foretage manuel ajourføring af ejerfortegnelsen, samt regler om, at kommunalbestyrelsen skal vurdere gyldigheden af visse oplysninger." Det følger således klart af ovenstående, at eventuelle administratorer bl.a. indsættes i Ejerfortegnelsen med det formål, at de skal modtage meddelelser om ejendommen på ejerens vegne. Vurderingsstyrelsen skal i den forbindelse bemærke, at det ikke fremgår af styrelsens tilgængelige data, at G1 A/S var registreret som ejendomsadministrator af Vej Y2 5T, ST, Postnr. Y2 på tidspunktet for foretagelsen af vurderingen pr. 1. januar 2020 af den pågældende ejendom. Klager henviser til SKM2019.31.LSR, hvor Landsskatteretten fandt, at en registreret administrator af en fast ejendom ikke selv har en væsentlig, direkte retlig interesse i resultatet af vurderingen af en fast ejendom, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, modsætningsvist. Vurderingsstyrelsen forudsætter, at klager mente at henvise til SKM2019.321.LSR . Afgørelsen vedrører, hvorvidt administrator kunne påklage en foretaget vurdering til næste instans, uden en separat fuldmagt fra ejer. Vurderingsstyrelsen finder ikke, at afgørelsen har relevans for modtagerkredsen for meddelelser og afgørelser i sager om ejendomsvurderinger foretaget af Vurderingsstyrelsen. Vurderingsstyrelsen skal henvise til bemærkningerne til SFL § 20 d, hvorefter det klart følger, at meddelelser og afgørelser i sager om ejendomsvurderinger skal sendes til ejendomsadministrator, hvis en sådan er indmeldt på Ejerfortegnelsen. Klager henviser desuden til Folketingets Ombudsmands egen-drift undersøgelse af den 28. februar 2008, der er offentliggjort som FOB 2008-13-1. Vurderingsstyrelsen finder ikke, at undersøgelsen, hvor Folketingets Ombudsmand undersøgte det daværende SKATs retningslinjer fra før 2008, ændrer på, at lovgiver i bemærkningerne til SFL § 20 d i lov nr. 278 af 17. april 2018 tydeligt har tilkendegivet, hvordan modtagerkredsen i vurderingssager skal administreres, når der er tilknyttet en ejendomsadministrator til ejendommen på Ejerfortegnelsen. Vurderingsstyrelsen bemærker slutteligt, at klager ikke har gjort materielle fejl gældende i vurderingen pr. 1. januar 2020. Der er således ikke indikationer på eller oplysninger om, at afgørelsen er truffet på et forkert grundlag. Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at eventuelle retlige mangler, som ikke har betydning for værdierne i den pågældende vurdering, ikke kan medføre, at afgørelsen tilsidesættes som ugyldig. Det fremgår af bemærkningerne til lov nr. 688 af 8. juni 2017 vedrørende indførelse af 20 %-kravet i klagesager om ejendomsvurderinger, at klagemyndigheden ikke kan ændre en påklaget ansættelse, hvis der ikke er grundlag for at ændre denne med mere end 20 %, uanset om klagen f.eks. er begrundet med, at den påklagede afgørelse er behæftet med en retlig mangel. Det følger endvidere, at såfremt der "ikke er fremført oplysninger eller andet i en klage, der umiddelbart peger i retning af eller er egnet til at danne grundlag for en ændring af den eller de pågældende værdier med mere end 20 pct., vil klagemyndigheden kunne begrænse sin prøvelse i overensstemmelse hermed." Vurderingsstyrelsen mener på baggrund af ovenstående ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte styrelsens afgørelse af den 11. november 2024 som ugyldig." Vurderingsstyrelsen har den 9. december 2025 fremsendt følgende supplerende udtalelse: "… Ejendommen er vurderet med en standardejerlejligheds ejendomsværdi på 6.079.794 kr., hvilket baseret på lejlighedens samlede areal på 96 m 2 , giver en grundværdi på 1.949.000 kr. Jeg har nedenfor indsat ændringerne på de fire intervaller I har anmodet om: · (+/-) 5 % o Ændring af standardejerlejlighedsværdien til hhv. 5.899.600 kr. eller 6.409.200 kr., betyder at grundværdien ville blive ændret til hhv. 1.852.000 kr. eller 2.046.000 kr. · (+/-) 10 % o Ændring af standardejerlejlighedsværdien til hhv. 5.628.000 kr. eller 6.650.000 kr., betyder at grundværdien ville blive ændret til hhv. 1.754.000 kr. eller 2.144.000 kr. · (+/-) 15 % o Ændring af standardejerlejlighedsværdien til hhv. 5.352.200 kr. eller 6.882.400 kr., betyder at grundværdien ville blive ændret til hhv. 1.657.000 kr. eller 2.241.000 kr. · (+/-) 20 % o Ændring af standardejerlejlighedsværdien til hhv. 5.073.600 kr. eller 7.106.400 kr., betyder at grundværdien ville blive ændret til hhv. 1.559.000 kr. eller 2.339.000 kr. …" Klagerens opfattelse Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at vurderingen af ejendommen pr. 1. januar 2020 skal tilsidesættes som ugyldig. Repræsentanten har i den forbindelse henvist til Vurderingsstyrelsens tilsidesættelse af bestemmelserne om partshøring i skatteforvaltningslovens §§ 20 a-d. Subsidiært har repræsentanten fremsat påstand om, at ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen pr. 1. januar 2020 er ansat på forkert grundlag, herunder i strid med ejendomsvurderingslovens § 19 a, hvorfor vurderingen af ejendommen skal ophæves og hjemvises til Vurderingsstyrelsen til fornyet behandling. Til støtte for påstandene har repræsentanten i klagen af 3. februar 2025 bl.a. anført: "… Relevante faktiske forhold Vores klient har siden 2012 ejet ejendommen Vej Y3 80 - 116, Postnr. Y1. Ejendommen blev i 2016 opdelt i ejerlejligheder, herunder den her påklagede ejendom beliggende Vej Y3 82, st. Vores klient har den 13. november 2024 via Vurderingsportalen modtaget det klagestartsbrev fra Vurderingsstyrelsen, der er vedhæftet som bilag 1. Det fremgår af dette brev bl.a., at vurderingen af ejendommen pr. 1. januar 2020 og de historiske vurderinger af ejendommen kan påklages til Skatteankestyrelsen inden for 90 dage fra dateringen af klagestartsbrevet, jf. ejendomsvurderingslovens § 89. Dette undrede vores klient og os. Det skyldes, at vores klient, der var ejer af ejendommen pr. 1. januar 2020 og fortsat er ejer af denne, ikke på Vurderingsportalen har modtaget hverken den juridisk bindende meddelelse om deklaration af de oplysninger, som Vurderingsstyrelsen har påtænkt at lægge til grund for vurderingen, eller afgørelsen om vurderingen pr. 1. januar 2020, som i henhold til reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 7a skal meddeles til ejendomsejer. Vi sendte derfor den 13. november 2024 som repræsentant for ejendomsejer en anmodning til Vurderingsstyrelsen om partsaktindsigt i deklarationen for og vurderingen af ejendommen pr. 1. januar 2020. Vi anmodede i samme forbindelse Vurderingsstyrelsen om aktindsigt i dokumentationen for, at meddelelserne er sendt til vores klient. Vores anmodning om aktindsigt blev fuldt ud imødekommet af Vurderingsstyrelsen ved den afgørelse af 20. november 2024, der vedhæftes som bilag 2 . Vurderingsstyrelsen har således, som følge af anmodningen om aktindsigt, den 20. november 2024 udleveret de juridisk bindende meddelelser af 27. september 2024 og 11. november 2024 om henholdsvis deklaration og vurdering til os som repræsentant for ejendomsejer. Det fremgår af de udleverede meddelelser, der begge indgår i bilag 2, at disse er adresseret til vores klient c/o G1 A/S. Vurderingsstyrelsen sendte os endvidere oplysninger, som for os illustrerede, at de nævnte meddelelser udelukkende er blevet sendt til den registrerede administrator af ejendommen via Vurderingsportalen. Vi anmodede på denne baggrund Vurderingsstyrelsen om at oplyse os om Vurderingsstyrelsens begrundelse for, at de nævnte meddelelser ikke er blevet sendt til vores klient via Vurderingsportalen, således som det er tilfældet for så vidt angår Vurderingsstyrelsens afgørelse om kompensation, klagestartsbrevet mv. Vurderingsstyrelsen har ved brev af 19. december 2024, der vedhæftes som bilag 3, meddelt os sin begrundelse herfor. Vurderingsstyrelsen har i det nævnte brev anført følgende som begrundelse for, at meddelelserne om deklarationen og vurderingen ikke er blevet sendt til vores klient, der var registreret som ejer af ejendommen både pr. vurderingsterminen 1. januar 2020, og da de nævnte meddelelser blev sendt ud: De registrerede aktuelle ejere er i praksis de ejere, der i Ejerfortegnelsen er registreret som ejere. Ejerfortegnelsen er et autoritativt register, der indeholder oplysning om faste ejendommes ejere, og om ejendommes eventuelle administratorer og andre, der kan råde over eller modtage meddelelser om ejendommen på ejerens vegne. Ejerfortegnelsen ajourføres og opdateres af landets kommuner. De oplysninger, der er registreret i Ejerfortegnelsen, lægges til grund ved udsendelsen af underretninger og meddelelser, medmindre Vurderingsstyrelsen bliver opmærksom på, at de registrerede oplysninger er åbenbart fejlagtige. Hvis de(n) registrerede, aktuelle ejer(e) har indmeldt en ejendomsadministrator, vil underretninger og meddelelser dog blive sendt til den aktuelt registrerede ejendomsadministrator som repræsentant for den eller de pågældende ejere. Vurderingsstyrelsen bemærker, at der på ejendommen(e) er registeret en ejendomsadministrator, G1 A/S (CVR […]), hvorfor meddelelserne er sendt til denne i overensstemmelse med ovenstående. Såfremt jeres klient ønsker at ændre registreringen af ejendomsadministrator på ejendommen(e) i Ejerfortegnelsen (tidligere ESR) bedes I rette henvendelse til ejendommenes respektive beliggenhedskommuner. I har også mulighed for at anmode Vurderingsstyrelsen om at få tilsendt en kopi af kommende meddelelser og mulighed for at få eftersendt allerede udsendte meddelelser. Vores bemærkninger Vurderingsstyrelsen har med sin sagsbehandling af og afgørelse om vurderingen af ejendommen pr. 1. januar 2020 tilsidesat garantiforskrifter fastsat i skatteforvaltningslovens kapitel 7 a og forvaltningslovens § 8. Vores klient, der var ejer af ejendommen pr. 1. januar 2020, og som fortsat er ejer af ejendommen, er ikke forud for vurderingen af ejendommen pr. 1. januar 2020 blevet partshørt efter hverken reglerne i forvaltningsloven eller efter de særlige regler fastsat i skatteforvaltningslovens kapitel 7a, som Vurderingsstyrelsen har valgt at anvende i stedet for reglerne i forvaltningslovens kapitel 5. Vores klient har heller ikke modtaget afgørelsen om vurderingen af ejendommen, som i henhold til reglerne i skatteforvaltningslovens § 20 d skulle have været meddelt til vores klient, da vores klient ikke har meddelt Vurderingsstyrelsen, at vores klient har antaget en partsrepræsentant for behandlingen af den nævnte afgørelsessag, og da ingen partsrepræsentant med stillingfuldmagt har meddelt Vurderingsstyrelsen, at den pågældende var antaget som partsrepræsentant i relation til den nævnte afgørelsessag, før vi den 13. november 2024 rettede henvendelse til Vurderingsstyrelsen. Vi bemærker til støtte herfor: Det er med skatteforvaltningslovens § 20 a, stk. 1 og 2, fastlagt, at: Told-og skatteforvaltningen kan ved almindelige vurderinger og omvurderinger efter ejendomsvurderingsloven sikre inddragelsen af ejendommens ejer ved anvendelse af en særlig deklarationsprocedure, jf. stk. 2 og 3. Stk. 2. Told-og skatteforvaltningen underretter ved deklarationen ejeren af en ejendom om de faktiske oplysninger om den pågældendes ejendom og andre faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom. Told-og skatteforvaltningen underretter samtidig ejeren af ejendommen om, at told-og skatteforvaltningen kan træffe afgørelse på grundlag af de oplysninger, der foreligger, når afgørelsesperioden indtræder, og om tidspunktet for afgørelsesperiodens indtræden, jf. § 20 b. Bestemmelsen blev indført med § 1, nr. 22, i lov nr. 688 af 8. juni 2017 (følgeloven til ejendomsvurderingsloven). Der er ikke i bemærkningerne til § 1, nr. 22, i forslaget til denne lov (L 212 af 3. maj 2017) taget stilling til, hvorledes der skal forholdes, hvis ejendomsejer har antaget en administrator til at forestå administrationen af ejendommens løbende drift. Bestemmelsen blev efterfølgende fulgt op af ny § 20 d i skatteforvaltningsloven, som fastlægger, at: Partsinddragelse og anden kommunikation, der sendes af told-og skatteforvaltningen ved almindelig vurdering og omvurdering af en fast ejendom, sendes alene til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom, medmindre told-og skatteforvaltningen har andet særligt kendskab til, at andre har parts status i den pågældende vurdering. Skatteforvaltningslovens § 20 d blev indført med § 7, nr. 5, i lov nr. 278 af 17. april 2018, og der er i bemærkningerne til § 7, nr. 5, i forslaget til denne lov (L 171 af 28. februar 2018) anført følgende om bestemmelsens betydning i situationer, hvor en ejendomsejer har antaget en administrator til at forestå administrationen af ejendommens løbende drift: Hvis de registrerede aktuelle ejere har indmeldt en administrator til Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), eller senere Ejerfortegnelsen, vil underretninger og meddelelser dog i lighed med i dag blive sendt til den aktuelt registrerede administrator som repræsentant for den eller de pågældende ejere. Der er imidlertid ikke med bemærkningerne til bestemmelsen taget stilling til hverken rigtigheden af den beskrevne hidtidige praksis eller til foreneligheden af denne og reglerne i forvaltningslovens § 8 om parters ret til at lade sig repræsentere eller bistå i afgørelses sager. Ordlyden af skatteforvaltningslovens §§ 20 a og 20 d hjemler heller ikke, at ejendomsejers ret i henhold til forvaltningslovens § 8 til at lade sig repræsentere eller bistå i afgørelsessager fraviges. Det er med forvaltningslovens § 8 fastlagt, at: Den, der er part i en sag, kan på ethvert tidspunkt af sagens behandling lade sig repræsentere eller bistå af andre. Myndigheden kan dog kræve, at parten medvirker personligt, når det er af betydning for sagens afgørelse. Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1, 1. pkt., gælder ikke, hvis partens interesse i at kunne lade sig repræsentere eller bistå findes at burde vige for væsentlige hensyn til offentlige eller private interesser, eller hvor andet er fastsat ved lov. Bestemmelsen er som nævnt gældende for afgørelsessager, i hvilke der træffes afgørelse af den offentlige forvaltning, jf. anvendelsesområdet for reglerne i forvaltningsloven. Bestemmelsen finder således anvendelse for en helt anden form for bistand end den form for bistand, som vores klient har antaget G1 A/S til at udføre. G1 A/S bistår vores klient med administrationen af den løbende drift af ejendommen. G1 A/S er ikke juridisk rådgiver for vores klient og ikke antaget til at bistå vores klient som rådgiver i afgørelsesager, der opstartes af den offentlige forvaltning. Vurderingsstyrelsen har på denne baggrund ikke haft belæg for at antage, at vores klient med registreringen af G1 A/S som administrator har meddelt fuldmagt til G1 A/S til at repræsentere vores klient i afgørelsessager, der opstartes af Vurderingsstyrelsen. Landsskatteretten har tilbage i april 2019 med den afgørelse, der er offentliggjort som SKM2019.31.LSR, fastslået, at en registreret administrator af en fast ejendom ikke selv har en væsentlig, direkte retlig interesse i resultatet af vurderingen af en fast ejendom, der kan føre til, at administrator er klageberettiget, jf. den dagældende § 35 a, stk. 2, i skatteforvaltningsloven, og at det er en forudsætning for, at administrator kan føre en klagesag om vurderingen af ejendommen, at administrator kan fremlægge en fuldmagt hertil fra ejendommens ejer. Det følger heraf, at der ikke i registreringen af rollen som ejendomsadministrator ligger en generalfuldmagt til administrator til at agere på ejendomsejers vegne i relation til afgørelsessager, herunder i sager om vurdering af fast ejendom, og at der heller ikke i rollen som ejendomsadministrator ligger en stillingsfuldmagt til at agere på ejendomsejers vegne i afgørelsessager. En ejendomsadministrator kan derfor heller ikke udelukkende i kraft af, at den pågældende er registreret som administrator af ejendommen (sin stilling), uden videre (uden fuldmagt) antages at være antaget som repræsentant for ejendomsejer i relation til afgørelsessager om ejendommen, herunder i relation til afgørelsessager om de offentlige vurderinger af denne. Det forhold, at ejendomsejer i forbindelse med udsendelsen af tidligere udsendte offentlige vurderinger eller tidligere afgørelser om ændring af offentlige vurderinger måtte have accepteret, at (eventuel) partshøring og afgørelse er blevet udsendt udelukkende til en registreret ejendomsadministrator, kan heller ikke føre til konklusionen, at den registrerede ejendomsadministrator er antaget af ejendomsejer til at repræsentere ejendomsejer i afgørelsessagen om den offentlige vurdering af ejendommen pr. 1. januar 2020. Folketingets Ombudsmand har helt tilbage i 2008, nærmere bestemt den 26. februar 2008, i konklusionerne i en egen drifts-undersøgelse, der er offentliggjort som FOB 2008-13-1, rejst kritik af, at det daværende SKATs dengang gældende interne retningslinjer for inddragelse af partsrepræsentanter ved kontakt mellem SKAT og en skattepligtig indeholdt en formodning for, at den skattepligtige, hvis SKAT rejste en ny sag, fortsat havde den samme professionelle partsrepræsentant, som den pågældende skattepligtige havde ved den seneste kontakt med SKAT. Ombudsmanden påpegede bl.a., at dette indebar en risiko for, at SKAT i nogle tilfælde ville overtræde reglerne om partsrepræsentation, reglerne om tavshedspligt og videregivelse af oplysninger til andre private og persondatalovens bestemmelser om behandling af personoplysninger. Ombudsmanden bemærkede i den forbindelse, at der ikke ville være det samme problem, hvis SKAT havde fået en udtrykkelig fuldmagt fra den skattepligtige om, at vedkommende ønskede sig repræsenteret af en bestemt professionel partsrepræsentant også i eventuelle fremtidige skattesager, og det udtrykkeligt fremgik af fuldmagten, at den gjaldt, indtil den skattepligtige udtrykkeligt over for SKAT tilbagekaldte fuldmagten. Det forhold, at vores klient til kommunen har anmeldt en ejendomsadministrator, er imidlertid ikke at sidestille med, at vores klient har meddelt Skatteforvaltningen, at denne administrator kan betragtes som repræsentant for vores klient i afgørelsessager, indtil andet meddeles - hverken i relation til sager om ejendommen, i hvilke meddelelser i henhold til gældende regler skal meddeles til ejendomsejer - eller i relation til andre sager, i hvilke meddelelser i henhold til gældende regler skal meddeles til vores klient. Vurderingsstyrelsen har efter vores opfattelse i henhold til reglerne i forvaltningsloven været uden belæg for at antage dette, da fuldmagt til partsrepræsentation i afgørelsessager ikke ligger implicit i stillingen som ejendomsadministrator, og Vurderingsstyrelsen heller ikke har indhentet en fuldmagt fra vores klient. Vurderingsstyrelsen har da heller ikke set sig afskåret fra at registrere os som partsrepræsentant for vores klient i afgørelsessagen om vurderingen pr. 1. januar 2020, efter at vi rettede henvendelse til Vurderingsstyrelsen med anmodningen om aktindsigt af 13. november 2024. Denne registrering af os som repræsentant på afgørelsessagen har - forhåbentlig - ikke medført, at vi nu er anset for at være indtrådt i rollen som administrator for ejendommen, jf. det forhold, at vores klient efter praksis udelukkende er berettiget til at lade én partsrepræsentant registrere - dog afgørelsessag for afgørelsessag. Vurderingsstyrelsen har da også i andre afgørelsessager om vurderingen pr. 1. januar 2020 af ejendomme, der er ejet af vores klient, og for hvilke G1 A/S er registreret som administrator, helt som det er tilfældet i den her omhandlede afgørelsessag, sendt både meddelelse om deklarationer og vurderinger til vores klient som ejendomsejer via Vurderingsportalen. Vurderingsstyrelsen har således i andre helt tilsvarende afgørelsessager under helt tilsvarende forhold udlagt reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 7a og forvaltningslovens § 8 på anden vis end i nærværende sag - og som reglerne efter vores opfattelse burde have været administreret også i den her omhandlede afgørelsessag. Vi kan som eksempel henvise til, at vores klient via Vurderingsportalen har modtaget den deklaration af 12. september 2024, der er vedhæftet som bilag 4, og den afgørelse om vurdering pr. 1. januar 2020 af 11. november 2024, der er vedhæftet som bilag 5, fra Vurderingsstyrelsen via Vurderingsportalen. Begge meddelelser vedrører vurderingen pr. 1. januar 2020 af ejendommen Vej Y2 5T, st., for hvilke vores klient også har registreret G1 A/S som administrator. Begge meddelelser er - helt som de meddelelser, som vi i nærværende sag har måttet anmode om at få udleveret ved partsaktindsigt - adresseret til vores klient c/o G1 A/S. Men altså, efter vores opfattelse helt korrekt, sendt til vores klient (ejendomsejeren) via Vurderingsportalen, modsat situationen i den påklagede sag. Vores klient har derfor i afgørelsessagen om vurderingen af Vej Y2 5T, st. via Vurderingsportalen kunnet generere den juridisk bindende meddelelse om deklaration og sende den til os som ønsket partsrepræsentant. Vi har som følge heraf, som vores klients partsrepræsentant i vurderingssagen, kunnet afgive bemærkninger til deklarationen inden for den frist, der er fastsat af Vurderingsstyrelsen. Vurderingsstyrelsen har derfor, som det fremgår af bilag 5, forholdt sig til vores bemærkninger i afgørelsen om vurderingen efter de regler, der er gældende for håndtering af indsigelse - som forudsætter en mindre betydning af påberåbte forhold, end det gør sig gældende, hvis forholdene først påberåbes i en anmodning om ændring af vurderingen eller i en klage. Vores klient har herudover i den nævnte sag rent faktisk haft 90 dage til at forholde sig til rigtigheden af afgørelsen om vurderingen, før vores klient har skullet beslutte, om klage skulle indgives eller ej. Helt som det er forudsat med reglerne i ejendomsvurderingslovens § 89. Den fortolkning af reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 7 a og den fortolkning af forvaltningslovens § 8, der er anvendt af Vurderingsstyrelsen i afgørelsessagen om vurderingen af Vej Y2 5T, st., har således medført, at de førstnævnte regler har udfyldt deres formål, at forvaltningslovens § 8 er blevet efterlevet, samt at vi har haft den frist til at forholde os til, om klageadgangen skulle udnyttes, der er forudsat med ejendomsvurderingslovens § 89. Den fortolkning af samme regler, der ligger til grund for sagsbehandlingen og afgørelsen af den her omfattede afgørelsessag, har derimod medført, at vores klient har fortabt adgangen til at afgive bemærkninger til partshøringen (deklarationen), at Vurderingsstyrelsen således ikke med afgørelsen om vurderingen har forholdt sig til de indsigelser, der kunne have været meddelt, og som Vurderingsstyrelsen skulle have forholdt sig til efter andre regler end de regler, der gælder ved genoptagelse og klagebehandling. Vores klient har herudover haft kortere tid end 90 dage til at overveje, hvorvidt der er behov for at påklage vurderingen, da meddelelsen om vurderingen først er modtaget med Vurderingsstyrelsens afgørelse om partsaktindsigt - som i øvrigt har foranlediget en ikke uvæsentlig mængde spildtid hos os og især Vurderingsstyrelsen, da denne anmodning om aktindsigt er indgivet sammen med anmodning om aktindsigt i deklarationerne og vurderingerne af de øvrige 137 lejligheder i ejendommen, der tillige er ejet af vores klient, og dermed har foranlediget, at Vurderingsstyrelsen har måttet træffe 138 konkret begrundede afgørelser om aktindsigt med fuld imødekommelse og dermed udlevering af 138 deklarationer og 138 afgørelser om vurdering, som er sendt til os via sikker mail. Udover at den fortolkning af reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 7a og forvaltningslovens § 8, der er lagt til grund ved behandlingen og afgørelsen af den her omhandlede afgørelsessag, er i strid med ordlyden af og formålet med bestemmelserne, medfører den i nærværende sag anlagte fortolkning af relevante regler således, at ejendomsejeres muligheder for og frister til at forholde sig til Vurderingsstyrelsens partshøringer/deklarationer og afgørelser enten elimineres eller forringes væsentligt. Den i nærværende sag anlagte fortolkning af bestemmelserne medfører endvidere en virkelig uhensigtsmæssig anvendelse af ressourcerne i Vurderingsstyrelsen, der kunne være undgået, hvis Vurderingsstyrelsen forlods havde forholdt sig til repræsentationsspørgsmålet og, hvis Vurderingsstyrelsen virkelig vurderer, at registreringen af en ejendomsadministrator er at anse som en registrering af en partsrepræsentant i relation til de offentlige vurderinger, indhentelse af den fuldmagt, der må indhentes, for at Vurderingsstyrelsen er berettiget til at anse den registrerede ejendomsadministrator som partsrepræsentant i afgørelsessagerne om de offentlige vurderinger pr. 1. januar 2020. Da det imidlertid fremgår af Vurderingsstyrelsens svar til os af 19. december 2024, der er fremlagt som bilag 3, at den i nærværende sag anlagte fortolkning af relevante regler efter Vurderingsstyrelsens opfattelse er den korrekte, er der tale om en problematik, der har betydning for alle vurderinger af ejendomme, for hvilke der er registreret en ejendomsadministrator. Der er med andre ord tale om en systemisk fejl i Vurderingsstyrelsens processer for sagsbehandling og afgørelse af vurdering af ejendomme, for hvilke der er registreret en administrator. Klagesagens udfald vil derfor have væsentlig betydning for vores klient - både i forhold til gyldigheden af den her påklagede afgørelse og i forhold til håndteringen af fremtidige vurderingssager af de (mange) andre ejendomme, der er ejet af vores klient, for hvilke vores klient har registreret en ejendomsadministrator. Klagesagens udfald vil også kunne have betydning for et meget stort antal andre ejendomsejere; alle der har registreret en ejendomsadministrator. Klagesagens udfald vil endvidere kunne have betydning for tilrettelæggelsen af den fremtidige sagsbehandling af vurderingssager i første instans for alle ejendomme, for hvilke der registreret en ejendomsadministrator. Denne vidtrækkende betydning af en prøvelse af Vurderingsstyrelsens fortolkning af relevante regler er årsagen til, at denne klage er indgivet. …" Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse Klagerens repræsentant har den 16. april 2025 fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse: "… 1. Klageren er ubestridt part i afgørelsessagen om den omstridte vurdering pr. 1. januar 2020. Vurderingsstyrelsen har indledningsvis i sin udtalelse anført, at: En ejendomsvurdering er en afgørelse i forvaltningsretlig forstand. Det almindelige forvaltningsretlige udgangspunkt er derfor, at der skal foretages partshøring og sendes afgørelse om en ejendomsvurdering, hvis dette følger af reglerne i forvaltningslovens kapitel 5 eller af særlovgivning. Klageberettigelse i sager vedrørende vurdering af ejendomme følger af SFL § 35 a, stk. 2, hvorefter partsstatus som udgangspunkt tilfalder de aktuelle ejere af den faste ejendom og andre, der beskattes af den pågældende vurdering. De særlige regler i SFL §§ 20 a og 20 d om partsinddragelse ved almindelige vurdering og omvurdering af en fast ejendom tager højde for, at det er vanskeligt for Vurderingsstyrelsen af egen drift at identificere alle parter i vurderingssager. Vurderingsstyrelsen kan derfor ved almindelig vurdering og omvurdering af fast ejendom som udgangspunkt opfylde sin forpligtelse til at gennemføre partsinddragelse ved alene at inddrage de registrerede aktuelle ejere, jf. SFL §§ 20 a og 20 d. Vi bemærker hertil: Det er uklart, hvad formålet med den først citerede passus fra Vurderingsstyrelsen er. Der er, som vi ser sagen, fuld enighed om, at klageren er part i afgørelsessagen om ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2020, og om, at klageren skulle modtage meddelelser om afgørelsessagen. Spørgsmålet er, om det er med rette, at Vurderingsstyrelsen har antaget, at ejendomsadministrator var en registreret partsrepræsentant. Vi skal derfor udelukkende for god ordens skyld (således at der ikke kan opstå tvivl om vores opfattelse af disse spørgsmål) bemærke: Der er ikke i skatteforvaltningsloven fastsat regler, der regulerer kredsen af parter i afgørelsessager om ejendomsvurdering. Skatteforvaltningslovens § 35 a indeholder en særlig regel til afgrænsning af kredsen af klageberettigede i afgørelsessager om ejendomsvurdering. Denne regel afgrænser imidlertid ikke kredsen af parter i afgørelsessager om ejendomsvurdering. Kredsen af parter fastlægges (også i afgørelsessager om ejendomsvurdering) i henhold til det almindelige partsbegreb efter forvaltningsloven, dvs. ud fra den praksis, der er udviklet over tid, og som er beskrevet i pkt. 49-55 i vejledningen om forvaltningsloven (VEJ nr. 11740 af 4. december 1986). Dette fremgår efter vores opfattelse direkte af bemærkningerne til lovforslag L 212 af 3. maj 2017, ved hvilket der skete en justering af kredsen af klageberettigede i ejendomsvurderingssager. Skatteforvaltningslovens kapitel 7a indeholder særregler, der afgrænser kredsen, der skal modtage meddelelser om ejendomsvurderingen - dvs. fx deklarationer og vurderinger. Disse regler afgrænser imidlertid heller ikke kredsen af parter i afgørelsessager om ejendomsvurdering. Det fremgår efter vores opfattelse helt udtrykkeligt af skatteforvaltnings lovens § 20 d, som fastlægger, at (understregning er tilføjet): Partsinddragelse og anden kommunikation, der sendes af told-og skatteforvaltningen ved almindelig vurdering og omvurdering af en fast ejendom, sendes alene til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom, medmindre told-og skatteforvaltningen har andet særligt kendskab til, at andre har parts status i den pågældende vurdering . Det sidste punktum i bestemmelsen ville ikke på nogen måde give mening, hvis kredsen af modtagere af meddelelser - der i henhold til bestemmelsen er fastlagt som et udgangspunkt, der skal fraviges, hvis Vurderingsstyrelsen har andet særligt kendskab til, at andre har partsstatus - skulle anses som en afgrænsning af kredsen af parter i afgørelsessager om ejendomsvurdering. I så fald ville der ikke muligt kunne være andre parter end den aktuelt registrerede ejer. 2. Sagens tema er, om Vurderingsstyrelsen har tilsidesat garantiforskrifter ved udelukkende at gennemføre partshøring af og sende meddelelse om vurderingen til ejendomsadministrator. Kardinalpunktet for denne klagesag er, om Vurderingsstyrelsen har tilsidesat garantiforskrifter, fordi Vurderingsstyrelsen udelukkende har sendt de meddelelser, der i henhold til skatteforvaltningslovens kapitel 7a skal sendes til vores klient som ejendomsejer, til den af vores klient registrerede ejendomsadministrator. Vurderingsstyrelsen har til støtte for, at ejendomsadministrator er at anse som partsrepræsentant i afgørelsessagen om ejendomsvurderingen anført, at: - Det af bemærkningerne til lov nr. 289 af 17. april 2018, som vi også har gengivet i klagen, er anført, at hvis der er registreret en ejendomsadministrator, så sendes meddelelser i stedet til denne. - Det af cirkulære nr. 9484 af 4. juni 2019 følger, at det er kommunerne, som skal ajourføre Ejerfortegnelsen og vurdere gyldigheden af de registrerede oplysninger, og at eventuelle administratorer bl.a. indsættes i jerfortegnelsen med det formål, at de skal modtage meddelelser om ejendommen på ejerens vegne. Vurderingsstyrelsen har i den øvrigt bemærket, at: - Det fremgår ikke af Vurderingsstyrelsens tilgængelige data, at G1 A/S var registreret som ejendomsadministrator af Vej Y2 5T, ST, Postnr. Y2, for hvilken deklaration og vurdering er blevet sendt til vores klient som ejendomsejer, på tidspunktet for foretagelsen af vurderingen pr. 1. januar 2020 af den pågældende ejendom. - SKM2019.321.LSR , hvor Landsskatteretten fandt, at en registreret administrator af en fast ejendom ikke selv har en væsentlig, direkte retlig interesse i resultatet af vurderingen af en fast ejendom, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, efter Vurderingsstyrelsens opfattelse er uden relevans for modtagerkredsen for meddelelser og afgørelser i sager om ejendomsvurderinger foretaget af Vurderingsstyrelsen. - Folketingets Ombudsmands egen-drift undersøgelse af 28. februar 2008, der er offentliggjort som FOB 2008-13-1, heller ikke ændrer på, at lovgiver i bemærkningerne til skatteforvaltningslovens § 20 d i lov nr. 278 af 17. april 2018 tydeligt har tilkendegivet, hvordan modtagerkredsen i vurderingssager skal administreres, når der er tilknyttet en ejendomsadministrator til ejendommen på Ejerfortegnelsen. Vi bemærker hertil: Det er, som det er anført i vores klage, vores opfattelse, at bemærkningerne til lov nr. 278 af 17. april 2018 er forfattet ud fra den misforståede antagelse, at en registreret ejendomsadministrator er at anse som partsrepræsentant i afgørelsessager om ejendomsvurdering - og uden at det er begrundet i bemærkningerne, at dette er foreneligt med repræsentantbegrebet i forvaltningslovens § 8, selvom der ikke er fastsat regler i skatteforvaltningsloven, som medfører, at en administrator skal være at anse som repræsentant i afgørelsessager. Det kan ikke udelukkes, at det allerede i 2017 var tanken, at der var behov for at undersøge spørgsmålet nærmere. Vi må fastholde, at denne misforståede antagelse, der er lagt til grund for bemærkningerne, i hvert fald burde have været genovervejet i lyset af den efterfølgende afgørelse, der den 29. april 2019 er offentliggjort som SKM2019.321.LSR , og som fastslår, at det forhold, at en person eller virksomhed er registreret som ejendomsadministrator, ikke medfører, at den pågældende kan agere på ejendomsejers vegne i relation til afgørelsessager om ejendomsvurdering. Vi henviser til bemærkningerne i klagen om, hvorfor denne afgørelse efter vores vurdering har væsentlig betydning. Vi bemærker i den forbindelse, at Vurderingsstyrelsen ikke i sin udtalelse har begrundet, hvorfor den nævnte afgørelse efter Vurderingsstyrelsens opfattelse er uden betydning for vurderingen af, om en ejendomsadministrator kan anses som en registreret partsrepræsentant i afgørelsessager om ejendomsvurdering. Det kunne være nyttigt at formå Vurderingsstyrelsen til at forklare, hvorfor dette er Vurderingsstyrelsens opfattelse. Det i klagen anførte ændres ikke af, at et andet ressortministerium end Skatteministeriet i juni 2019 har udsendt et cirkulære om Ejerfortegnelsen, der fastlægger opgavefordelingen mellem Geodatastyrelsen og kommunerne. Cirkulæret om Ejerfortegnelsen har et helt andet formål end at fastlægge regler til regulering af adgangen til partsrepræsentation i afgørelsessager efter ejendomsvurderingsloven. Det forhold, at det af cirkulæret fremgår, at "meddelelser om en ejendom" kan sendes til en registreret ejendomsadministrator (hvoraf der i øvrigt også kun kan være én pr. ejendom), kan ikke føre til konklusionen, at Vurderingsstyrelsen har haft hjemmel til at antage, at en registreret ejendomsadministrator er registreret som repræsentant i relation til afgørelsessager om vurdering af fast ejendom. Meddelelser om afgørelsessager om ejendomsvurdering er ikke meddelelser om ejendommen, men meddelelser om afgørelsessager om ejendomsvurderingen for ejendommen. Var det meningen, at cirkulæret skulle dække meddelelserne, der er omtalt i skatteforvaltningslovens kapitel 7a, havde cirkulæret givetvis anvendt samme benævnelse for meddelelserne, som er anvendt i skatteforvaltningslovens kapitel 7a. Det forudsætter en eksplicit lovhjemmel at fratage vores klient retten til at lade en dertil kyndig repræsentere sig i afgørelsessager om ejendomsvurdering, jf. forvaltningslovens § 8. En ejendomsadministrator, der er registreret i Ejerfortegnelsen i henhold til det ovenfor nævnte cirkulære fra Klima-, Energi og Forsyningsministeriet, kan ikke med denne registrering anses for at være registreret som repræsentant for vores klient i afgørelsessager om ejendomsvurdering. Meddelelserne om deklaration og vurdering er derfor ikke meddelt til vores klient eller en af vores klient registreret partsrepræsentant i ejendomsvurderingssagen, således som de skulle være det i henhold til reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 7a. Vores klient er derimod med opsætningen af Vurderingsportalen blevet afskåret fra retten til at lade sig partsrepræsentere i afgørelsessager om ejendomsvurdering, der ellers følger af forvaltningslovens § 8, i det omfang vores klient samtidig ønsker, at selve administrationen af ejendommen (indgåelse af lejekontrakter, opkrævning af husleje, udarbejdelse af varmeregnskab mv.) fortsat skal varetages af den dertil udvalgte ejendomsadministrator, der er registreret i Ejerfortegnelsen. Vurderingsstyrelsen har således oplyst over for os, at konsekvensen, hvis R1 registreres som partsrepræsentant for vores klient i afgørelsessager om ejendomsvurdering, vil være, at R1 tillige registreres i Ejerfortegnelsen som ejendomsadministrator - uanset at der ikke er indgået en aftale mellem R1 og vores klient om, at den generelle administration af hverken enkelte eller alle vores klients mange ejendomme skal overtages af R1. Hverken vi eller vores klient har indsigt i, om det er korrekt, når Vurderingsstyrelsen oplyser, at der ikke var registreret en ejendomsadministrator for ejendommen på Vej Y2, da der blev sendt deklaration og vurdering ud i afgørelsessagen om den offentlige vurdering pr. 1. januar 2020 af denne ejendom. Vi kan udelukkende konstatere, at det er præcis samme modtager, der er angivet på de meddelelser, der i nærværende sag udelukkende er sendt til ejendomsadministrator som på de meddelelser, der i den nævnte sag er sendt til vores klient - og at den påklagede ejendom og den nævnte ejendom i hele perioden har været administreret af helt samme administrator på helt samme vilkår. 3. Selvfølgelig kan og skal klagemyndigheden tage stilling til gyldigheden af den påklagede vurdering. Vurderingsstyrelsen har i sin udtalelse anført, at der ikke i klagen er gjort bemærkninger om materielle fejl i vurderingen pr. 1. januar 2020, og at der således ikke er indikationer på eller oplysninger om, at afgørelsen er truffet på et forkert grundlag. Vurderingsstyrelsen har anført, at den påklagede afgørelse om vurderingen derfor ikke kan tilsidesættes som ugyldig. Vurderingsstyrelsen har henvist til, at det af bemærkningerne til lov nr. 688 af 8. juni 20172 vedrørende indførelse af 20 %-kravet i klagesager om ejendomsvurderinger, er anført, at klagemyndigheden ikke kan ændre en påklaget ansættelse, hvis der ikke er grundlag for at ændre denne med mere end 20 %, uanset om klagen f.eks. er begrundet med, at den påklagede afgørelse er behæftet med en retlig mangel, og at klagemyndigheden kan begrænse sin prøvelse i overensstemmelse hermed, hvis der ikke er grundlag for at ændre vurderingen med mere end 20 %. Vi bemærker hertil: Vurderingsstyrelsens udtalelse er efter vores opfattelse udtryk for en manglende forståelse af klagemyndighedens forpligtelser og muligheder i relation til prøvelsen af den materielle rigtighed af den påklagede vurdering, der kan og skal foretages, hvis det ikke forlods kan konstateres, at Vurderingsstyrelsen ved behandlingen og afgørelsen af vurderingssagen har tilsidesat garantiforskrifter, som medfører, at den påklagede afgørelse om vurderingen pr. 1. januar 2020 skal ophæves som ugyldig, hhv. klagemyndighedens prøvelse af, om afgørelsen er ugyldig på grund af manglende overholdelse af garantiforskrifter. Det er dog i øvrigt helt åbenbart sådan, at en ophævelse af den påklagede vurdering vil føre til, at alle ansættelser i denne ændres med mere end 20 %. Situationen er helt sammenlignelig med baggrunden for, at der ikke er opstillet et 20 %'s krav i skatteforvaltningslovens § 33 i relation til foretagelse af manglende vurderinger. Det vil altid være en ændring på mere end 20 %, hvis en ansættelse, der ikke er foretaget, foretages. Tilsvarende vil det altid være en ændring på mere end 20 %, hvis en ansættelse, der er foretaget, ophæves. 4. Andre bemærkninger. Vi finder det påfaldende, at Vurderingsstyrelsen kæmper for at kunne opretholde en administration, der medfører, at ejendomsejere, der har en registreret administrator til at varetage administrationen af sine ejendomme, ikke kan lade sig repræsentere af en anden dertil kyndig i forbindelse med afgørelsessager om ejendomsvurdering. Dette koster tid og penge for vores klient. Dette koster imidlertid også ressourcer og dermed penge for Vurderingsstyrelsen. Vurderingsstyrelsen er udelukkende på grund af den etablerede administration, som af Vurderingsstyrelsen indstilles fastholdt som lovlig, nødsaget til hver 14. dag at træffe en mængde afgørelser om aktindsigt med udlevering af akter, der udelukkende er gjort tilgængelig for administrator. Uanset at disse akter let og uden vanskeligheder ville kunne deles med ejendomsejer via Vurderingsportalen. Og uanset at disse akter endda via Vurderingsportalen ville kunne gøres tilgængelige for den valgte partsrepræsentant, hvis blot vores klient på Vurderingsportalen kunne registrere en partsrepræsentant i afgørelsessagerne om de offentlige vurderinger, uden at denne partsrepræsentant samtidig bliver registreret som administrator, selvom dette ikke er hverken aftalt eller ønsket. …" Klagerens yderligere bemærkninger til sagen Repræsentanten har den 23. maj 2025 fremsat følgende bemærkninger i forbindelse med mødet med Skatteankestyrelsen: " 1. Begge klager er begrundet i, at Vurderingsstyrelsens nuværende administration er i strid med gældende regler og formålet med disse Klagen over vurderingen pr. 1. januar 2020 af Vej Y3 82, st., Postnr. Y1, er - ligesom klagen over vurderingen pr. 1. januar 2020 af Adresse Y1 - begrundet i, at Vurderingsstyrelsens nuværende administration er i strid med gældende regler og formålet med disse. Der er ingen af de to klager, der er begrundet i de uhensigtsmæssige følger af Vurderingsstyrelsens nuværende administration. De uhensigtsmæssige følger af Vurderingsstyrelsens nuværende administration er beskrevet, fordi disse følger illustrerer, at Vurderingsstyrelsens nuværende administration ikke på nogen måde medfører en administrativ forenkling, som det er gjort gældende af Vurderingsstyrelsen. Vurderingsstyrelsens nuværende administration medfører, at der ikke sker partshøring af en part i en vurderingssag, der ikke længere er registreret ejer af ejendommen, som sagen vedrører, men som var ejer af ejendommen pr. vurderingstermin, og som i mange tilfælde vil blive beskattet af vurderingen, der er under foretagelse. Vurderingsstyrelsens nuværende administration medfører endvidere, at der ved partshøring af en nuværende ejer af en ejendom, som er under vurdering, udelukkende sker partshøring af registreret ejendomsadministrator, uden at det forlods kontrolleres, at administrator er antaget til at agere som partsrepræsentant i vurderingssagen. Tidligere ejendomsejere og ejendomsejere med en registreret ejendomsadministrator er således nødsaget til at anmode Vurderingsstyrelsen om aktindsigt i deklarationer og vurderinger i de vurderingssager, som de er part i, for at sikre, at de får mulighed for at afgive bemærkninger til og berige grundlaget for vurderingen, før vurderingen foretages. Det er særligt bekymrende i lyset af de særlige regler, der gælder for hhv. foretagelse af ejendomsvurderinger og ændring af foretagne ejendomsvurderinger, der er beskrevet i pkt. 3 nedenfor, som medfører, at mulighederne for at påvirke vurderingen er væsentlig bedre i forlængelse af partshøringen end når vurderingen først er foretaget. Vurderingsstyrelsens medarbejdere skal efter modtagelse af en sådan anmodning om aktindsigt i deklarationer og vurderinger træffe afgørelse om anmodningen og sikre, at en part i en vurderingssag får udleveret al kommunikation og alle meddelelser, som er sendt i vurderingssagen. Disse dokumenter skal i den forbindelse udsøges manuelt af Vurderingsstyrelsens medarbejdere. Vurderingsstyrelsen anlægger denne administration, uanset at: - Vurderingsstyrelsen helt åbenbart allerede har (fået) udviklet en systemkomponent, der kan sikre maskinel udsøgning og udsendelse af relevante dokumenter til alle tidligere og aktuelle ejere inkl. de aktuelle ejere, der har en registreret en ejendomsadministrator. Den nævnte systemkomponent anvendes jo, når Vurderingsstyrelsen gør meddelelser om klagestart og kompensation tilgængelige for alle relevante tidligere og nuværende ejendomsejere via Vurderingsportalen. Disse meddelelser gøres i øvrigt tilgængelige for alle de tidligere og nuværende ejere - også de nuværende ejere, der har registreret en administrator. Det er således ikke i alle tilfælde, hvor Vurderingsstyrelsen skal kommunikere med parter i vurderingssager, herunder udsende klagevejledning, at Vurderingsstyrelsen antager, at Vurderingsstyrelsen er berettiget til udelukkende at kommunikere med en registreret ejendomsadministrator (anse en registreret administrator for at være partsrepræsentant). - Vurderingsstyrelsen lige så åbenbart allerede har (fået) udviklet en systemkomponent, der kan sikre maskinel udsøgning og udsendelse af relevante dokumenter i vurderingssagen til alle, der har været registreret som ejer af en given ejendom i en del af eller hele perioden fra og med vurderingsterminen til og med dateringen af det givne dokument. Denne systemkomponent anvendes jo, når Vurderingsstyrelsen gør de juridisk bindende meddelelser om vurderingen af en ejendom tilgængelige på Vurderingsportalen for alle, der har været eller er registreret som ejer af ejendommen i en del af eller hele perioden fra og med vurderingsterminen til og med dateringen af vurderingen - bortset fra, at Vurderingsstyrelsen i hvert fald i visse sager fravælger at sende (dvs. frasorterer) de breve, der er genereret, men som er stilet til aktuelle ejere, der har registreret en administrator. Det gælder fx i sagen om Vej Y3 82, st. - Vurderingsstyrelsen altså allerede har (fået) udviklet de systemkomponenter til maskinelle udsøgninger af de parter, der kan identificeres, og som i henhold til skatteforvaltningslovens kapitel 7a skal modtage de meddelelser, der udsendes under behandlingen af vurderingssagen, ved afgørelsen af vurderingssagen og i forlængelse af afgørelsen af vurderingssagen. Når Vurderingsstyrelsen ved udsendelse af partshøringer ved deklaration alligevel vælger at undlade at partshøre en del af de parter i vurderingssagen, som Vurderingsstyrelsen systemmæssigt kan udsøge - og som Vurderingsstyrelsen rent faktisk udsøger i forbindelse med udsendelse af vurderinger og klagestartsbreve mv. - er det altså ikke en administrativ forenkling, der sparer ressourcer i Vurderingsstyrelsen. Tværtimod. Undladelsen af at partshøre en del af de parter, som Vurderingsstyrelsen kan identificere, er dog vigtigere i strid med hele formålet med, at der er indført pligt til partshøring forud for alle de nye ejendomsvurderinger. Der sker med Vurderingsstyrelsens nuværende administration frasortering af partshøring af tidligere ejere fra og med vurderingsterminen, som Vurderingsstyrelsen kan identificere, selvom disse tidligere ejere efter al formodning har langt bedre indsigt i ejendommen og forholdene omkring denne pr. vurderingsterminen, 1. januar 2020, end den aktuelt registrerede ejer, der i princippet kan have overtaget ejendommen for ganske nylig og dermed 4-5 år efter vurderingsterminen. Der sker dermed frasortering af partshøring af virkeligt mange tidligere ejere, der i kortere eller længere perioder fra 1. januar 2021 skal beskattes på grundlag af vurderingen pr. 1. januar 2020, som deklarationen vedrører. Der sker derimod partshøring af aktuelle ejere, der ikke var ejer af ejendommen pr. vurderingsterminen, den 1. januar 2020, og som i mange tilfælde aldrig er blevet og heller aldrig vil blive beskattet af vurderingen pr. 1. januar 2020, og for hvem 2020-vurderingen heller ikke vil kunne danne grundlag for beregningen af en skatterabat. Det sidste gør sig gældende i alle tilfælde, hvor deklarationen sendes til en registreret aktuel ejer, der har overtaget ejendommen den 1. januar 2024 eller senere. En sådan ny ejer er nemlig ikke beskyttet af hverken skattestopsreglerne, grundskatteloftet eller skatterabatten, der beregnes ved overgangen til det nye ejendomsbeskatningssystem pr. 31. december 2023. En sådan ny ejer, der partshøres, har således ikke alene ringe indsigt i oplysningerne, der er relevante for 2020-vurderingen. En sådan ny ejer har absolut ingen interesse i at forholde sig til hverken deklarationen forud for denne vurdering eller selve denne vurdering. Der er reelt en række forhold, der taler for, at en sådan ny ejer slet ikke er at anse som part i vurderingssagen om 2020-vurderingen. I henhold til forvaltningsretlig praksis beskrevet i pkt. 49 - 55 i vejledningen til forvaltningsloven er eneste årsag til, at en sådan ny ejer kan anses som part i 2020-vurderingen, at Vurderingsstyrelsen mener, at den ny ejer skal orienteres om vurderingen pr. 1. januar 2020. Der kan dog selvfølgelig argumenteres for, at det er en slags "administrativ forenkling" for Vurderingsstyrelsen, når Vurderingsstyrelsen på denne måde sikrer, at der partshøres så få som muligt, der har relevant viden om ejendommen pr. 1. januar 2020 og interesse i vurderingen pr. 1. januar 2020, men så mange som muligt, der ikke har en økonomisk interesse i 2020-vurderingen. Det er dog med sikkerhed ikke i denne betydning, at begrebet "administrative forenklinger" blev anvendt, da det nye ejendomsvurderingssystem og de processuelle regler til understøttelse heraf blev planlagt og vedtaget. En sådan forståelse af begrebet "administrative forenklinger" er endvidere vanskeligt foreneligt med, at begrænsningerne i adgangen til genoptagelse og ændring ved klage af foretagne vurderinger er gennemført under henvisning til, at parterne i vurderingssagen med de nye processuelle regler i skatteforvaltningsloven, der er gældende for de nye ejendomsvurderinger, har haft mulighed til at udtale sig om grundlaget for vurderingen, før vurderingen blev foretaget. 2. Begge klager er indgivet til afklaring af principielle spørgsmål og har væsentlig betydning for retstilstanden på vurderingsområdet Skatteankestyrelsens sagsbehandler spurgte under kontormødet ind til, om det er vores opfattelse, at den manglende partshøring af vores klient har medført, at de påklagede vurderinger er blevet forkerte, og hvori fejlene i de påklagede vurderinger og grundlaget for disse i så fald består. Vi er opmærksomme på, at det af praksis følger, at tilsidesættelse af garantiforskrifter som fx partshøring (eller, i vurderingssager, partshøring ved deklaration) kan medføre forskellige retsfølger som fx annullation eller hjemvisning eller måske reparation. De har omhandlede sager er imidlertid indbragt som principsager og med det formål at opnå en efterprøvelse af lovligheden af Vurderingsstyrelsens nuværende administration i forhold til partshøringsreglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 7 a og reglen i forvaltningslovens § 8. Formålet er at opnå en efterfølgende justering af Vurderingsstyrelsens administration, således at denne justeres i overensstemmelse med gældende regler og formålet med disse. Hvis det under klagebehandlingen konkluderes, at der med den nuværende administration sker tilsidesættelse af garantiforskrifter, er selve formålet med at rejse principsagerne imidlertid opfyldt. Både Vurderingsstyrelsen og ejendomsejerne, herunder vores klient, vil herefter kende de spilleregler, der gælder for vurderingsprocessen, herunder ved udsendelse af deklarationer og vurderinger. Klagemyndigheden vil i så fald i hver enkelt af de to indbragte principsager efterfølgende tage stilling til, hvilken retsfølge tilsidesættelsen af garantiforskriften skal have i den konkrete sag. Den betydning, som tilsidesættelsen af garantiforskrifter har haft for den konkret påklagede afgørelse, har dog udelukkende betydning i denne sammenhæng, dvs. for fastlæggelsen af retsfølgen i den konkrete sag. Den konkrete betydning, som tilsidesættelsen har haft for den konkrete vurdering, har ingen betydning for sagerne som principsager. Retsfølgen, der fastlægges, kan ikke ændre ved, at det er konstateret, at der er sket en tilsidesættelse af en garantiforskrift. Formålet med de to her omhandlede klagesager vil for en stor del blive forpasset, hvis der ved behandlingen og afgørelsen af klagesagerne fokuseres på, i hvilket omfang tilsidesættelsen af partshøringsforpligtelsen i de konkret forelagte sager har medført, at de påklagede vurderinger er blevet fejlagtige - og hvilken retsfølge dette skal medføre. Hele formålet med klagesagerne er jo at få efterprøvet lovligheden af den administration, der pt. udøves af Vurderingsstyrelsen med henblik på forhåbentlig at få fastslået, at denne er i strid med gældende regler. Dvs. at opnå en anden retstilstand fremadrettet. Hvis Vurderingsstyrelsens nuværende administration opretholdes, vil vores klient - og andre tidligere ejendomsejere - for at sikre sig adgang til at afgive bemærkninger til partshøringerne forud for vurderinger, som de skal beskattes af, og for at sikre sig mulighed for at udnytte deres lovfæstede ret til at påklage disse vurderinger, i meget lang tid fremover være nødsaget til at indgive løbende anmodninger om aktindsigt til Vurderingsstyrelsen for at sikre sig adgang til alle de deklarationer og vurderinger, der udsendes af Vurderingsstyrelsen for ejendomme, som de skal beskattes af i en del af eller hele perioden fra og med 1. januar 2021 (ejerboliger) eller 1. januar 2022 (andre ejendomme). Hvis Vurderingsstyrelsens nuværende administration opretholdes, vil vores klient - og andre aktuelle ejendomsejere, der har registreret en ejendomsadministrator til at varetage administrationsopgaver, som fx at udarbejde varmeregnskaber, indgå lejekontrakter mv. - for at sikre sig adgang til at afgive bemærkninger til partshøringerne forud for vurderinger, som de skal beskattes af, og for at sikre sig mulighed for at udnytte deres lovfæstede ret til at påklagede disse vurderinger, tilsvarende i lang tid fremover være nødsaget til at indgive løbende anmodninger om aktindsigt til Vurderingsstyrelsen for at sikre sig adgang til alle de relevante deklarationer og vurderinger. Det forsøger vi med disse sager at undgå. 3. Særlige regler for foretagelse af offentlige vurderinger og ændring af foretagne offentlige vurderinger forstærker behovet for overholdelse af partshøringsreglerne i vurderingssager Alvoren i og betydningen af, at der med Vurderingsstyrelsens nuværende administration er tidligere og aktuelle ejere, der ubestridt er parter i vurderingssagerne, men som ikke har modtaget og ikke modtager deklarationer og vurderinger fra Vurderingsstyrelsen, er væsentligt forstærket af de særlige regler, der er fastsat for foretagelse af offentlige vurderinger og ændring af offentlige vurderinger ved genoptagelse eller klagebehandling. Det skyldes følgende: Det er med ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 3, fastlagt, at der i tilfælde, hvor der ved ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien for en ejendom indgår modelberegninger, skal tages højde for konstaterede eller påberåbte særlige faktiske forhold, hvis disse forhold samlet set påvirker ansættelsen af ejendomsværdien eller grundværdien med mindst 5 %. En tidligere eller aktuel ejer kan således, hvis denne modtager deklarationen, forholde sig til oplysningerne i deklarationen og indgive bemærkninger dertil samt oplysninger om særlige faktiske forhold, der tillige har betydning for vurderingen, til Vurderingsstyrelsen i deklarationsperioden. Vurderingsstyrelsen skal i så fald tage højde for disse oplysninger ved vurderingen af ejendommen, hvis oplysningerne påvirker vurderingen med mindst 5 %. Hvis en tidligere eller aktuel ejer derimod, fx på grund af manglende orientering fra Vurderingsstyrelsen om deklarationen og deklarationsperioden, ikke indgiver oplysninger om sådanne særlige faktiske forhold og/eller indsigelser til deklarationen i deklarationsperioden, vil oplysningerne og indsigelserne ikke på samme måde kunne påvirke vurderingen - hverken ved foretagelsen, hvor oplysningerne jo så ikke foreligger, eller senere. Det skyldes, at det med skatteforvaltningslovens § 33 er fastlagt, at en tidligere eller aktuel ejer af en ejendom ikke har krav på at få genoptaget og ændret en foretaget offentlig vurdering, hvis vurderingen ikke skal ændres med mere end 20 %. Det gælder, uanset om ændringen er foranlediget af oplysninger, der ikke indgik i grundlaget for vurderingen. Det skyldes også, at det med reglerne i skatteforvaltningslovens § 35 h, stk. 2, § 38, stk. 3, og § 45, stk. 2, er fastslået, at en tidligere eller aktuel ejer af en ejendom ikke kan opnå, at en vurdering ændres ved klagebehandling, hvis vurderingen ikke skal ændres med mere end 20 %. Dette gælder også, uanset om der under klagebehandlingen indgår oplysninger af relevans for vurderingen, som ikke har indgået i grundlaget for den påklagede vurdering. Hvis en tidligere eller aktuel ejer på grund af den manglende orientering fra Vurderingsstyrelsen ikke bliver opmærksom på, at deklaration er udsendt, og derfor ikke indgiver oplysningerne af betydning for vurderingen i deklarationsperioden, vil denne tidligere eller aktuelle ejer altså ikke ved en anmodning om genoptagelse eller en klage kunne opnå en ændring af vurderingen på grund af det fejlagtige eller mangelfulde grundlag, som vurderingen er foretaget ud fra - medmindre de nævnte fejlagtige eller mangelfulde oplysningerne påvirker vurderingen med mere end 20 %. Det gælder, uanset om de nye oplysninger påvirker vurderingen med mindst 5 % og derfor ville have ført til en anden vurdering, hvis de var indgået i deklarationsperioden. Oplysninger, der påvirker vurderingen med (fra og med) 5 % til (og med) 20 %, som Vurderingsstyrelsen altså skulle have taget højde for, hvis disse var indgivet i deklarationsperioden, vil ikke kunne føre til en ændring af vurderingen, hvis de først indgår efter udløbet af deklarationsperioden - som påbegyndes ved deklarationen - heller ikke ved klagebehandling eller ved genoptagelse. Det er på denne baggrund i vurderingssager om muligt endnu mere væsentligt end i de fleste andre sager, hvor der i højere grad er mulighed for reparation af fejl ved genoptagelse eller klagebehandling, at der sker partshøring af alle de parter i vurderingssagen, som kan identificeres af Vurderingsstyrelsen på tidspunktet for partshøring, således at flest muligt bliver bekendte med både oplysningerne i deklarationen og fristen for at afgive bemærkninger dertil eller supplere denne, mens det udelukkende er bagatelgrænsen på 5%, der gælder. I de her omhandlede sager var Vurderingsstyrelsen ved udsendelse af deklarationerne i stand til ved et simpelt opslag i ejerfortegnelsen eller tingbogen at identificere vores klient som part i afgørelsessagerne om vurderingen pr. 1. januar 2020. Det er dokumenteret derved, at: - Vurderingsstyrelsen har sendt deklarationen og vurderingen for Vej Y3 82, st. til den administrator, der er registreret af vores klient. - Vurderingsstyrelsen har sendt afgørelsen om vurderingen af Adresse Y1, til vores klient. - Vurderingsstyrelsen har i begge sager sendt klagestartsbreve med vejledning om klageadgangen mv. til vores klient. Det er på denne baggrund i strid med reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 7a og formålet med disse regler, at Vurderingsstyrelsen ikke har gennemført partshøring af vores klient forud for foretagelse af vurderingerne af de to nævnte ejendomme. 4. Andre bemærkninger i relation til tilskæringen af sagen mv. De to rejste klagesager er, som det også er fremhævet ovenfor, rejst med henblik på at opnå en prøvelse af spørgsmål, der vedrører fortolkningen af reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 7a og sammenhængen mellem disse regler og forvaltningslovens § 8, der ikke tidligere er taget stilling til i offentliggjort praksis. Vi fastholder derfor, at sagerne skal henvises til Landsskatteretten til afgørelse. Vi henviser i den forbindelse til det tidligere anførte om indholdet og forståelsen af kompetencereglerne i skatteforvaltningslovens §§ 6, 6a og 6b, og om sammenhængen mellem disse regler og reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 19 om omkostningsgodtgørelse. De spørgsmål, der er rejst med de her omhandlede sager, er herudover, og som også nævnt ovenfor, spørgsmål, der må anses som principielle, og som har generel betydning for retstilstanden på vurderingsområdet. Det er derfor vores opfattelse, at udfaldet af klagesagerne vil kunne kvalificeres som "medhold i overvejende grad", hvis Landsskatteretten med afgørelsen af klagerne tiltræder, at der ved Vurderingsstyrelsens behandling af sagerne er tilsidesat garantiforskrifter. Det vil efter vores opfattelse være tilfældet, uanset om Landsskatteretten med afgørelsen af klagerne finder grundlag for at annullere de indbragte afgørelser som følge af tilsidesættelsen, eller Landsskatteretten vurderer, at fejlen, uanset den ovenfor beskrevne 20%-regel, kan repareres under klagebehandlingen. Vi henviser til, at det af praksis følger, at udfaldet af en sag kan kvalificeres som "medhold i overvejende grad", hvis der ved sagens afgørelse opnås medhold i spørgsmål, der må anses for principielle eller generelt har betydning for retstilstanden. Da de konkrete vurderinger pr. 1. januar 2020 er påklaget med henblik at opnå afklaring af de rejste principielle spørgsmål, som har generel betydning for retstilstanden på vurderingsområdet, selvom de indbragte konkrete vurderinger på grund af skatteloftsreglerne og det mellemliggende salg af ejendommen Adresse Y1 har ingen eller tilnærmelsesvis ingen økonomisk betydning for vores klient, bør der ved sagernes behandling og afgørelse fokuseres på de principielle spørgsmål, som er af generel betydning for retstilstanden på vurderingsområdet. Det er endvidere fortsat uafklaret, om udgifterne til disse principsagers førelse vil blive omfattet af reglerne om omkostningsgodtgørelse. Det bliver udgifterne kun, hvis sagerne henvises til Landsskatteretten til afgørelse. Principsagerne må derfor på nuværende tidspunkt føres med udgangspunkt i, at det er vores klient alene, der skal bærer omkostningerne forbundet med at få efterprøvet lovligheden af Vurderingsstyrelsens generelle administration. Det er herudover sådan, at selv når det meddeles, at sagerne henvises til Landsskatteretten til afgørelse, vil det først, når udfaldet af klagerne er kendt og Skattestyrelsen har truffet afgørelse om omkostningsgodtgørelse, være afklaret, i hvilket omfang vores klient vil være nødsaget til at bære udgifterne til førelse principsagerne alene. Uanset at sagerne vedrører Vurderingsstyrelsens generelle administration af gældende regler, som har betydning for alle tidligere ejere og for alle nuværende ejere, der har en registreret administrator, der imidlertid ikke er antaget som partsrepræsentant i vurderingssagen. Det er derfor vores opfattelse, at det er ret og rimeligt, at tidsforbruget til behandling af spørgsmål, der ikke er relateret til de principielle afklaringer af generel betydning for retstilstanden på vurderingsområdet, i videst omfang elimineres. Vi har derfor ikke foretaget en gennemgang af de påklagede vurderinger og grundlaget herfor. Vi har herunder ikke taget stilling til, om de referencer, som Vurderingsstyrelsen har lagt til grund for de påklagede vurderinger, reelt er anvendelige, herunder om der er tale om frie handler osv. Vi må - med henblik på at begrænse omkostningerne til sagernes førelse til de omkostninger, der er forbundet med behandlingen af de principielle spørgsmål af generel betydning for retstilstanden på vurderingsområdet for både vores klient og alle andre ejendomsejere - overlade det til klagemyndigheden at forholde sig til, om det på det foreliggende grundlag helt kan afvises, at den manglende partshøring af ejendomsejer pr. vurderingsterminen har haft betydning for grundlaget for vurderingerne og dermed de udøvede vurderingsskøn." Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling Klagerens repræsentant har den 27. november 2025 fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling: "Vi har modtaget Skatteankestyrelsens sagsfremstilling med forslag til afgørelse. Det fremgår af forslaget til afgørelse, at det er Skatteankestyrelsens indstilling, at: 1) Landsskatteretten skal tiltræde det af os anførte om, at det er i strid med reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 7 a og dermed en partshøringsfejl, at Vurderingsstyrelsen ikke har sendt deklarationen til vores klient, der var registreret som ejer af ejendommen, da deklarationen blev sendt ud. 2) Landsskatteretten skal på den baggrund anse afgørelsen som ugyldig, medmindre det kan godtgøres, at fejlen har været uden betydning. Skatteankestyrelsens indstilling foranlediger følgende bemærkninger til det tidligere fremførte, der i det hele fastholdes. Ad 1: Vi må forudsætte, at der i indstillingen fra Skatteankestyrelsen implicit ligger en stillingtagen til, at det forhold, at deklarationen er blevet sendt til den af vores klient registrerede ejendomsadministrator, ikke er at sidestille med en partshøring af vores klient. Skatteankestyrelsens indstiller således, at Landsskatteretten skal afklare det principielle spørgsmål, der er hele årsagen til, at nærværende klagesag er blevet indledt, i overensstemmelse med vores principielle argumentation, som er, at: - Det er en generel og systematisk fejl i Vurderingsstyrelsens sagsbehandling af afgørelsessager om ejendomsvurdering, at Vurderingsstyrelsen ikke gennemfører partshøring ved deklaration af ejendomsejere, der har registreret en ejendomsadministrator (fordi deklarationen i så fald udelukkende sendes til / gøres tilgængelig for den registrerede ejendomsadministrator). Derfor er det vores opfattelse, at vi - hvis Landsskatteretten tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling - får medhold i det principielle spørgsmål, som klagesagen vedrører. Vi har udtrykkeligt gjort opmærksom på, at klagen er indgivet med henblik på afklaring af netop det nævnte principielle spørgsmål og med henblik på at få rettet op på den nævnte helt generelle og systematiske fejl i Vurderingsstyrelsens behandling af afgørelsessager om ejendomsvurdering af ejendomme, for hvilke der er blevet registreret en administrator. Vi har endvidere eksplicit beskrevet, at dét baggrunden for, at vi har ønsket at sagens fokus skal være dette principielle spørgsmål og ikke på spørgsmålene, (i) om der er fejl og/eller mangler i grundlaget for den påklagede vurdering, som vi kunne have været gjort opmærksom på, hvis vores klient var blevet partshørt (havde modtaget deklarationen), og (ii) om disse fejl og/eller mangler i grundlaget for vurderingen har påvirket vurderingen med 5 % eller mere (bagatelgrænsen for forhold, der skal håndteres af Vurderingsstyrelsen, hvis disse påberåbes i deklarationsfasen) eller med mere end 20 % (det spænd om vurderingen, der skal respekteres under klagebehandlingen, jf. fx SKM2025.512.LSR ). Skatteankestyrelsen har imidlertid meddelt, at Skatteankestyrelsen ikke på forhånd kan udtale sig om, hvorvidt en afgørelse i overensstemmelse med indstillingen vil føre til en vejledende udtalelse om, at vi med klagesagen har fået medhold i et spørgsmål af principiel betydning, som vil kunne lede til, at vores klient vil kunne få dækket alle omkostningerne, som vores klient har afholdt til sagkyndig bistand til klagesagens førelse. Vi ser os udelukkende af denne grund nødsaget til nu tillige at afgive bemærkninger i relation til indstillingen om, at partshøringsfejlen ikke kan anses for at have haft betydning i den indbragte vurderingssag. Vi henviser i det hele til bemærkningerne nedenfor. Ad 2: Skatteankestyrelsen har foreslået, at Landsskatteretten skal undlade at tilsidesætte den påklagede vurdering som ugyldig som følge af den tiltrådte fejl i den partshørings-/deklarationsproces, der er gennemført af Vurderingsstyrelsen. Skatteankestyrelsen har foreslået, at dette skal begrundes som følger: "Da kravet om partshøring har karakter af en garantiforskrift, og denne er blevet tilsidesat, er afgørelsen som udgangspunkt ugyldig, medmindre det kan godtgøres, at fejlen har været uden betydning, idet der ikke ved høringen af klageren ville være kommet nye oplysninger frem af væsentlig betydning for afgørelsen af sagen. Klageren er under klagesagens behandling blevet opfordret til at fremlægge oplysninger, der godtgør, at ejendomsvurderingen er forkert. Klageren har imidlertid hverken overfor Vurderingsstyrelsen eller i forbindelse med klagesagens behandling fremsat påstand eller anbringender om, at vurderingen af ejendommen pr. 1. januar 2020 er fejlagtig, ligesom der ikke er fremsendt nye oplysninger til brug for afgørelsen af sagen. Der foreligger ikke i øvrigt oplysninger, der taler for, at ændre ejendomsvurderingen. På det foreliggende grundlag finder retten, at det ikke er godtgjort, at partshøringsfejlen har haft betydning for afgørelsen af sagen. Landsskatteretten finder herefter ikke grundlag for at tilsidesætte Vurderingsstyrelsens afgørelse som ugyldig, og stadfæster derfor Vurderingsstyrelsens afgørelse." Vi er enige i, at kravet om partshøring er en garantiforskrift. Vi er også enige i, at denne garantiforskrift er tilsidesat. Vi er imidlertid af den opfattelse, at det heraf følger, at afgørelsen er ugyldig, medmindre Vurderingsstyrelsen dokumenterer, at fejlen har været uden betydning for afgørelsen om vurdering. Vurderingsstyrelsen har, ligesom os, behandlet klagesagen for det, som klagesagen er; en klage til afklaring af et principielt spørgsmål relateret til Vurderingsstyrelsens helt generelle og systematiske behandling af afgørelsessager om ejendomsvurdering, når ejendomsejer har registreret en ejendomsadministrator i Ejerfortegnelsen. Vurderingsstyrelsen har derfor ikke begrundet, at det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at den påklagede vurdering og grundlaget for denne, må anses for retvisende. Vurderingsstyrelsen har dog heller ikke haft anledning til at forholde sig til den materielle rigtighed af vurderingen og/eller grundlaget for denne. Det er ikke dokumenteret, at de referencehandler, der er udvalgt af det nye forslagssystem, giver et retvisende udgangspunkt for ansættelsen af ejendomsværdien for lejligheden med 4 værelser beliggende i stueetagen i en ejendom i Område Y1. Der er heller ingen begrundelse for de korrektioner, der er foretaget af de kvadratmeterpriser, der kan beregnes med udgangspunkt i de referencehandler, som Vurderingsstyrelsen har henvist til, ud fra hhv. referenceejendommenes og vurderingsejendommens beliggenhed i de respektive moderejendomme. Det er endvidere ikke begrundet, at kvadratmeterprisen for vurderingsejendommen ikke mere retvisende kunne og burde være beregnet under hensyntagen til følgende handler af lejligheder med 4 værelser i stueetagen i ejendomme i Område Y1, som Vurderingsstyrelsen ikke har inddraget i grundlaget for vurderingen, der derimod har bestået af en række referenceejendomme beliggende på 1.-4. sal, udover referenceejendommen Vej Y1 93 st.tv: Vej Y1 15, st. th. Postnr. Y1 3.925.000 kr. 17-12-2018 92 m² Vej Y1 61, st. tv. Postnr. Y1 4.300.000 kr. 08-05-2018 95 m² Vej Y1 15, st. th. Postnr. Y1 3.995.000 kr. 03-05-2018 103 m² Vej Y1 101, st. tv. Postnr. Y1 3.195.000 kr. 31-08-2015 92 m² Vej Y1 19, st. Postnr. Y1 3.300.000 kr. 21-08-2014 111 m² Vej Y1 63, st. Postnr. Y1 3.800.000 kr. 02-07-2014 115 m² Der er heller ingen begrundelse i afgørelsen for de korrektioner, der er foretaget uht. opførelsesåret for referencehandlerne hhv. opførelsesåret for vurderingsejendommen. Skulle Landsskatteretten være af den opfattelse, at der er behov for at tage stilling til den konkrete betydning af den manglende partshøring for, at Landsskatteretten kan afgive en vejledende udtalelse om, at vi med sagens afgørelse har fået medhold i det spørgsmål af principiel karakter, som har foranlediget klagen, må vi opfordre til, at der indhentes en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen til godtgørelse af, at den manglende partshøring af vores klient ikke har været af betydning. Vi må i den forbindelse opfordre til, at Vurderingsstyrelsen begrunder, at de ovenfor oplistede handler af 4-værelses lejligheder i stueetagen i nærliggende ejendomme i Område Y1 ikke fører til andre justeringer end de foretagne, og at de korrektioner, der er foretaget under henvisning til de forskellige opførelsesår for hhv. referencehandlerne, vurderingsejendommen og de ovenfor nævnte referencehandler af lejligheder i stueetagen i andre nærliggende ejendomme, ikke burde lede til andre justeringer end de foretagne." Retsmøde Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling Vurderingsstyrelsen har den 8. marts 2026 udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: "Skatteankestyrelsen har i deres forslag til afgørelse ved Landsskatteretten indstillet til, at Landsskatteretten ikke skal tilsidesætte Vurderingsstyrelsens afgørelse som ugyldig, og at Landsskatteretten derfor skal stadfæste styrelsens afgørelse. Vurderingsstyrelsen er enig med Skatteankestyrelsen om, at Vurderingsstyrelsens afgørelse skal stadfæstes. Vurderingsstyrelsen er dog ikke enig med Skatteankestyrelsen om, at Vurderingsstyrelsen har tilsidesat garantiforskrifterne i skatteforvaltningslovens kapitel 7 a ved alene at sende deklarationsmeddelelsen til den registrerede ejendomsadministrator for ejendommen. Klager har løbende fremsendt bemærkninger til sagen, herunder til Vurderingsstyrelsens oprindelige udtalelse af den 4. april 2025 og til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse. Den 27. november 2025 har klager gjort gældende, at Vurderingsstyrelsen ikke har forholdt sig til den materielle rigtighed af vurderingen og grundlaget for denne. Vurderingsstyrelsen finder, at den påklagede vurdering er retvisende og foretaget på et korrekt grundlag. Vurderingsstyrelsen indstiller derfor til, at Landsskatteretten træffes afgørelse om, at Vurderingsstyrelsens afgørelse stadfæstes i dens helhed. … Vurderingsstyrelsen har ikke tilsidesat garantiforskrifter Skatteankestyrelsen har i sit forslag til afgørelse anført, at Vurderingsstyrelsen var forpligtet til at sende deklarationsmeddelelsen til klager i henhold til skatteforvaltningslovens § 20 a, da klager var ejer af ejendommen på tidspunktet for Vurderingsstyrelsens udsendelse af deklarationsmeddelelsen. Skatteankestyrelsen finder derfor, at der er sket en partshøringsfejl, da Vurderingsstyrelsen ikke har gjort dette, og at Vurderingsstyrelsens afgørelse som udgangspunkt er ugyldig, da partshøring har karakter af en garantiforskrift. Vurderingsstyrelsen er ikke enig med Skatteankestyrelsen i, at der foreligger en partshøringsfejl. Vurderingsstyrelsen fastholder derfor vores bemærkninger i udtalelsen af den 4. april 2025, men har fundet anledning til at supplere disse. Vurderingsstyrelsen skal igen henvise til bemærkningerne i lovforslag nr. 171 af 28. februar 2018 (de specielle bemærkninger til lovforslagets § 7, nr. 5), hvoraf følgende fremgår om modtagerkredsen for meddelelser og afgørelser i sager om ejendomsvurderinger, herunder når der for ejendommen er registreret en ejendomsadministrator (Vurderingsstyrelsens understregning): "De registrerede aktuelle ejere vil i praksis være de ejere, der i Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) er registreret som ejere. Når Ejerfortegnelsen idriftsættes, vil de registrerede aktuelle ejere dog være de ejere, der i Ejerfortegnelsen er registreret som ejere. De oplysninger, der er registreret i ESR (senere i Ejerfortegnelsen), vil således blive lagt til grund ved udsendelsen af underretninger og meddelelser, medmindre vurderingsmyndigheden bliver opmærksom på, at de registrerede oplysninger er åbenbart fejlagtige. Hvis de registrerede aktuelle ejere har indmeldt en administrator til Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), eller senere Ejerfortegnelsen, vil underretninger og meddelelser dog i lighed med i dag blive sendt til den aktuelt registrerede administrator som repræsentant for den eller de pågældende ejere ." Det følger således udtrykkeligt af ovenstående, at underretninger og meddelelser skal sendes til den aktuelt registrerede administrator som repræsentant for den eller de pågældende ejere, og dermed at ejendomsadministrator fungerer som parts repræsentant for ejer i forhold til lige præcis spørgsmålet om modtagelse af meddelelser og underretninger vedrørende ejendommen. At ovenstående fremgår af bemærkningerne til loven, hvor skatteforvaltningslovens § 20 d blev indført, medfører ikke, at det alene er meddelelser i henhold til skatteforvaltningslovens § 20 d, der skal sendes til administrator. Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at det tydeligt har været intentionen, at meddelelser på vurderingsområdet generelt - dvs. også deklarationsmeddelelsen og vurderingsmeddelelsen - alene skal sendes til ejendomsadministrator, når en sådan er registreret i ESR eller senere Ejerfortegnelsen. Vurderingsstyrelsen vil derfor finde det betænkeligt, hvis Landsskatteretten skulle nå den konklusion, at ejendomsadministrator alene er repræsentant for ejer for så vidt angår modtagelsen af visse meddelelser. Vurderingsstyrelsen skal i øvrigt bemærke, at det er ejendomsejer, der aktivt har indmeldt en ejendomsadministrator til ESR eller senere Ejerfortegnelsen. Vurderingsstyrelsen skal i forlængelse af ovenstående fortsat henvise til § 1, stk. 1, i cirkulære 9484 af 4 juni 2019 om registeret over faste ejendommes ejere (ejerfortegnelsen), hvoraf det følger, at eventuelle administratorer blandt andet indsættes i Ejerfortegnelsen med det formål, at de skal modtage meddelelser om ejendommen på ejerens vegne: "Registeret over faste ejendommes ejere (ejerfortegnelsen) er et offentligt register, der indeholder oplysning om faste ejendommes ejere, og om ejendommes eventuelle administratorer og andre, der kan råde over eller modtage meddelelser om ejendommen på ejerens vegne." Cirkulæreret er udstedt i medfør af blandt andet § 10, stk. 2, i lov om stedbestemt information, der har følgende ordlyd: "Stk. 2. Ministeren kan fastsætte regler for kommunalbestyrelsens tildeling af beliggenhedsadresser og regler for, hvilke oplysninger der skal indberettes og ajourføres til registeret over faste ejendommes ejere." Det er således pålagt ministeren at fastsatte regler for, hvilke oplysninger der skal indberettes og ajourføres på Ejerfortegnelsen, hvilket er sket med cirkulære 9484 af 4 juni 2019. Vurderingsstyrelsen skal henvise til bemærkningerne til § 10, stk. 2, i lov om stedbestemt information lovforslag nr. 116 af 25. januar 2017, hvoraf følgende fremgår: "Den foreslåede bestemmelse samler reglerne om registre, som er af væsentlig betydning for infrastrukturen for stedbestemt information, og er således en videreførelse af gældende ret, jf. § 2, stk. 1, nr. 4 og nr. 5, § 3, stk. 2, og §§ 4 b og 4 c i lov om Geodatastyrelsen, og § 1, stk. 2, § 3, stk. 3, og § 9 i lov om infrastruktur for geografisk information. (…) Ejerfortegnelsen indeholder oplysninger om den enkelte faste ejendoms ejer og om ejendommens eventuelle administrator eller andre, der kan råde over eller modtage meddelelser om ejendommen på ejerens vegne, f.eks. en bobestyrer eller kurator. Ejerfortegnelsen vil være udgangspunkt for kommunernes forvaltning af ejendomsområdet og for opkrævning af ejendomsskatter." Det følger således bl.a. af ovenstående, at § 10, stk. 2, i lov om stedbestemt information er en videreførelse af gældende ret, herunder blandt andet § 4 b i den tidligere lov om Geodatastyrelsen. Derudover følger det, at Ejerfortegnelsen vil være udgangspunkt for kommunernes forvaltning af ejendomsområdet og for opkrævning af ejendomsskatter. Lov om Geodatastyrelsen er ophævet den 1. juli 2017, jf. § 19, stk. 2, i lov om stedbestemt information (Lov nr. 380 af 26. april 2017). Det følger dog af lovens § 19, stk. 3, at regler fastsat i medfør af den ophævede lov om Geodatastyrelsen forbliver i kraft, indtil de ophæves eller afløses af regler udstedt i medfør af lov om stedbestemt information. Vurderingsstyrelsen skal henvise til § 4 b, stk. 1, i lov om Geodatastyrelsen, som blev indsat ved lov nr. 80 af 2024. januar 2017: "Geodatastyrelsen fører et register over faste ejendommes ejere, eventuelle administratorer eller andre, der på ejers vegne kan råde over eller modtage oplysninger vedrørende ejendommen." Formålet med registreret er uddybet i bemærkningerne i lovforslag nr. 65 af 9. november 2016, hvor følgende fremgår (Vurderingsstyrelsens understregning): " Der vil blive tale om en ejerfortegnelse, der skal indeholde opdaterede oplysninger om både den enkelte faste ejendoms ejer og om ejendommens eventuelle administrator eller andre, der kan råde over eller modtage meddelelser om ejendommen på ejerens vegne, som det f.eks. er tilfældet med en bobestyrer eller kurator . Ejerfortegnelsen kan omfatte oplysninger om ejerforhold vedrørende alle ejendomme, der er noteret eller registreret i matriklen eller i Geodatastyrelsens register over bygninger på forstranden eller søterritoriet i øvrigt. Om den grundlæggende registrering af al fast ejendom henvises til pkt. 3.7.3. i forslagets almindelige bemærkninger. Den nye ejerfortegnelse i Geodatastyrelsen afløser ejerregistreringen i Ejendomsstamregistret (ESR), idet kommunerne ophører med at anvende ESR. Ejerregistreringen i ESR er ulovreguleret. Geodatastyrelsens ejerfortegnelse etableres umiddelbart ved et udtræk af de ejer- og administratoroplysninger, der er registreret i ESR. I det omfang ESR rummer historiske oplysninger, vil også historiske oplysninger om ejer- og administratorforhold blive overført til ejerfortegnelsen for de ejendomme, som er noteret eller registreret i matriklen. Ejerfortegnelsen vil fremover være udgangspunktet for kommunernes forvaltning af ejendomsområdet og for opkrævning af ejendomsskatter . Som udgangspunkt vil registrerede ejer- og administratoroplysninger også blive gjort gratis tilgængelige for privatpersoner og virksomheder via datafordeleren. Hvis ejeren har navne- og adressebeskyttelse efter bestemmelser i CPR-loven, vil ejerens navn eller adresse dog ikke kunne udleveres til privatpersoner eller virksomheder. Historiske oplysninger om ejers navn og adresse vil heller ikke kunne udleveres til private eller virksomheder, for så vidt ejeren af den pågældende ejendom aktuelt har navne- og adressebeskyttelse efter reglerne i CPR-loven. Datafordeleren er beskrevet i pkt. 2.1. i forslagets almindelige bemærkninger." Det fremgår efter Vurderingsstyrelsens opfattelse tydeligt af § 4 b i den tidligere lov om Geodatastyrelsen, at Ejerfortegnelsen indeholder oplysninger om den eller de personer/virksomheder, som råder over fast ejendom, og hvortil meddelelser vedrørende ejendommen skal sendes. Det er som nævnt Vurderingsstyrelsens opfattelse, at meddelelser også omfatter varslinger (deklarationsmeddelelser) om foretagelse af en vurdering udsendt ved brug af den særlige deklarationsprocedure i skatteforvaltningslovens § 20 a. Som det følger af bemærkningerne i lovforslag nr. 116 af 25. januar 2017, er § 4 b i den tidligere lov om Geodatastyrelsen videreført i lov om stedbestemt informations § 10, stk. 2. Vurderingsstyrelsen finder derfor, at styrelsen korrekt og i overensstemmelse med cirkulære 9484 af 4 juni 2019, der er udstedt i medfør af § 10. stk. 2, i lov om stedbestemt information, har fremsendt deklarationsmeddelelsen - og vurderingsmeddelelsen - til den ejendomsadministrator, som klager har indmeldt til ESR eller senere Ejerfortegnelsen. Der er ikke fejl i vurderingen eller grundlaget for denne Klager har ad flere omgange gjort opmærksom på, at klagen føres af principielle årsager. Klager har den 27. november 2025 anført, at Vurderingsstyrelsens afgørelse af den 11. november 2024 skal anses for ugyldig, medmindre Vurderingsstyrelsen dokumenterer, at den manglende partshøring har været uden betydning for afgørelsen. Klager har blandt andet henvist til, at det ikke er dokumenteret, at de anvendte referenceejendomme giver et retvisende udgangspunkt for den ansatte ejendomsværdi. Vurderingsstyrelsen skal i den forbindelse bemærke, at det er styrelsens opfattelse, at vurderingen er retvisende og foretaget på et korrekt grundlag. Vurderingsstyrelsen henviser til styrelsens afgørelse (vurderingsmeddelelse) af den 11. november 2024, hvor styrelsens begrundelse for og overvejelser om afgørelsen fremgår. Vurderingsstyrelsen vil dog i det nedenstående kommentere på diverse forhold, som klager har henvist til den 27. november 2025. Vurderingsejendommen er beliggende i stueetagen af en 5-etagers bygning på Vej Y3 92, der er opført i 2017. Ejendommen har registreret 4 værelser og har et vægtet areal på 96 m 2 . Vurderingsstyrelsen har anvendt referenceejendomme beliggende i nabobygningen Vej Y1 93-99, der er beliggende indenfor en afstand af 100 m 2 af vurderingsejendommen. Nabobygningen på Vej Y1 93-99 er opført i 2008 og referenceejendommene har et gennemsnitligt vægtet areal på 92,6 m 2 . Referenceejendommen Vej Y1 93, st. tv. er ligesom vurderingsejendommen beliggende i stueetagen. De øvrige referenceejendommene er beliggende på 1. til 4. etage. Vurderingsstyrelsen finder, at de anvendte referenceejendommes bygningskarakteristika samt beliggenhed er meget sammenlignelige med vurderingsejendommen. Referenceejendommene har en gennemsnitlig fremskreven salgspris på 3.969.586 kr., svarende til 42.868 kr./m 2 . Der er to væsentlige justeringer (større end 2 pct.) af områdeværdien for ejendomsværdien af vurderingsejendommen. De væsentlige justeringer er: · Boligens alder, der justeres positivt med 6,35 pct. · Etagegruppe, der justeres negativt med -3,79 pct. Herudover er der en række øvrige justeringer på under 2 pct. Områdeværdien er i alt justeret med -1,11 pct. og udgør dermed 42.079 kr./m² efter justeringer. Henset til referenceejendommenes opførelsesår finder Vurderingsstyrelsen, at den positive justering for vurderingsejendommens lavere boligalder på 6,35 pct. er retvisende. En højere etageplacering har generelt en positiv påvirkning på værdien af en ejerlejlighed. Da referenceejendommene overvejende er beliggende på højere etageplaceringer end vurderingsejendommen, finder Vurderingsstyrelsen, at den negative justering for etagegruppe er retvisende. Ejendommens øvrige justeringer vurderes ligeledes at være retvisende og giver ikke anledning til bemærkninger. Samlet set finder Vurderingsstyrelsen derfor, at ejendommens ejendomsværdi er retvisende og foretaget på et korrekt grundlag. Vurderingsstyrelsen finder ligeledes, at den fastsatte grundværdi er retvisende og foretaget på et korrekt grundlag. Den standardiserede ejendomsværdi er fastsat af Vurderingsstyrelsen til 6.079.794 kr. svarende til 43.427 kr./m². Vurderingsstyrelsen har hovedsageligt justeret den standardiserede ejendomsværdi for opførelsesår, vægtet areal og etageplacering, hvilket samlet giver en mindre positiv justering sammenholdt med referenceejendommene. Vurderingsstyrelsen har ifm. justeringerne lagt særlig vægt på, at det vægtede areal for standardejerlejligheden på 140 m² er mere værd pr. m² end referenceejendommenes gennemsnitlige vægtede areal på 92,6 m². Den standardiserede ejendomsværdi pr. m² er derfor en smule højere end den gennemsnitlige kvadratmeterpris for referenceejendommene, hvilket vurderes at være retvisende." Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Vurderingsstyrelsens udtalelse hertil Klagerens repræsentant har den 22. marts 2026 fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Vurderingsstyrelsens udtalelse hertil: "… 1. VURDERINGSSTYRELSEN HAR TILSIDESAT GARANTIFORSKRIFTER Vurderingsstyrelsen argumenterer til støtte for, at Vurderingsstyrelsen har været berettiget til udelukkende at sende deklarationen til den registrerede administrator af ejendommen til: Bemærkningerne til skatteforvaltningslovens § 20 a. Cirkulære 9484 af 4 juni 2019 om registeret over faste ejendommes ejere (ejerfortegnelsen) og lov om stedbestemt information og bemærkningerne hertil, idet Vurderingsstyrelsen anfører, at det heraf fremgår, at Ejerfortegnelsen vil være udgangspunkt for kommunernes forvaltning af ejendomsområdet og for opkrævning af ejendomsskatter. Lov om Geodatastyrelsen og bemærkningerne hertil, idet Vurderingsstyrelsen anfører, at det heraf fremgår, at Ejerfortegnelsen vil fremover være udgangspunktet for kommunernes forvaltning af ejendomsområdet og for opkrævning af ejendomsskatter. Vi fastholder i denne sammenhæng i det hele det tidligere anførte. Vi finder dog på baggrund af Vurderingsstyrelsens bemærkning anledning til at understrege, at Vurderingsstyrelsen forhåbentlig er bevidst om, at styrelsens behandling og afgørelse af afgørelsessager om de offentlige vurderinger ikke sker som en del af kommunernes forvaltning på ejendomsområdet - og i øvrigt heller ikke sker som en del af Skatteforvaltningens administration fra og med 1. januar 2024 af reglerne om beregning og opkrævning af de ejendomsskatter, der kan afledes af de offentlige vurderinger. Vurderingsstyrelsen skal i vurderingssager behandle og træffe afgørelse om de offentlige vurderinger i henhold til reglerne i ejendomsvurderingsloven. Sagsbehandlingen og afgørelsen af disse sager skal gennemføres under overholdelse af de regler, der er fastsat i de skatteprocessuelle regler i skatteforvaltningsloven og forvaltningsloven. Vi bemærker for god ordens skyld, at vi ikke har rejst indsigelse imod, at partshøringen sendes den registrerede administrator. Vores indsigelse - som har væsentlig betydning for ejendomsejernes muligheder for at varetage ejendomsejernes interesser - er, at deklarationen ikke sendes til ejendomsejeren. 2. DEN PÅKLAGEDE VURDERING ER FEJLAGTIG Vurderingsstyrelsen har, som vi ser det, ikke forholdt sig konkret til vores indsigelser i forhold til grundlaget for den påklagede vurdering. Det er der - desværre - ikke længere noget overraskende i. Vurderingsstyrelsen argumenterer dog nu endda for, at vurderingen, der er foretaget, er korrekt. Vi ser os på denne baggrund nødsaget til at påberåbe os følgende væsentlige fejl i vurderingen, selvom vi hidtil har forsøg at undlade at gøre opmærksom på denne fejl. Det er vores opfattelse, at Vurderingsstyrelsen har anvendt en anden metode til grundværdiansættelse end den metode, der er beskrevet i ejendomsvurderingslovens § 19 a, som Vurderingsstyrelsen ellers har anført, at Vurderingsstyrelsen har anvendt. Vi henviser til følgende: Det er med ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 1 og 2, fastlagt, at (understregning er tilføjet): Grundværdien for grunde, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, ansættes uanset § 15, stk. 1, på baggrund af ejendomsværdien, bygningsværdien og andre forhold, der vurderes at have væsentlig betydning for grundværdien. Stk. 2. For ejendomme omfattet af stk. 1, der alene anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, ansættes en grundværdi for hver enkelt ejerlejlighed ved fra en standardiseret ejendomsværdi for ejerlejligheden at fratrække ejerlejlighedens bygningsværdi . Bygningsværdien ansættes ud fra bygningsværdien pr. kvadratmeter boligareal for standardiserede enfamilieshuse, der har samme standardiserede ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal som den standardiserede ejerlejlighed, jf. dog stk. 6. Bygningsværdien for et standardiseret enfamilieshus opgøres som den standardiserede ejendomsværdi fratrukket grundværdien for en grund af standardstørrelse. Grundværdien for lejligheden skal på denne baggrund ansættes til ejendomsværdien fratrukket bygningsværdien af lejlighedens 96 kvm. - som skal ansættes til bygningsværdien pr. kvm. beboelse for et enfamilieshus med samme ejendomsværdi som ejendomsværdien for en standardiseret ejerlejlighed med samme beliggenhed. Vurderingsstyrelsen har selv i den påklagede afgørelse - uden at der er angivet nogen form for begrundelse herfor i den påklagede afgørelse - anført, at: - Ejendomsværdien for en standardlejlighed på den her omhandlede adresse ville være 6.079.794 kr., dvs. 43.427 kr. pr. kvm. boligareal. - Grundværdien for en sådan standardlejlighed ville være 2.841.810 kr. - Bygningsværdien for en sådan lejlighed derfor ville være 3.237.984 kr. svarende til 23.128 kr. pr. kvm. beboelse. Grundværdien for den her omhandlede lejlighed skulle på dette grundlag umiddelbart have været ansat til 1.820.000 kr. (afrundet), således: Ejendomsværdien for lejligheden iht. den påklagede afgørelse: 4.040.000 kr. -Bygningsværdien for lejligheden opgjort som 96 x 23.128 kr.: -2.220.288 kr. Grundværdien for lejligheden: 1.819.712 kr. Skulle Landsskatteretten være af den opfattelse, at grundværdien kan ansættes ved at gange lejlighedens boligareal med grundværdien for et standardiseret enfamilieshus på 140 kvm, som er beliggende på en standardiseret parcelhusgrund på 800 kvm., skal der ved ansættelsen af grundværdien tages højde for følgende: Grundværdien for et sådant standardiseret enfamiliehus - som af Vurderingsstyrelsen i afgørelsen er blevet oplyst at være 2.841.810 kr. - er ikke grundværdien for de opførte 140 kvm standardiseret enfamilieshus. Den nævnte grundværdi er værdien af en grund, på hvilken der kan opføres 240 kvm beboelse. Det skyldes, at grundens værdi er ansat i ubebygget stand, og at grundværdien skal ansættes ud fra bebyggelsesmuligheden for en sådan grund - som i henhold til Vurderingsstyrelsens egen beskrivelse af en standardgrund er 30 %, dvs. 240 etagemeter. Grundværdien for lejligheden skulle derfor i så fald være ansat til 1.137.000 kr. således: Lejlighedens boligareal på 96 kvm. x den standardiserede grundværdi på 2.841.810/den standardiserede bebyggelsesmulighed på 240 kvm. beboelse Ovenstående anbringender, der nu er nødvendiggjort, fører til følgende subsidiære påstand: - Vurderingen skal ophæves og hjemvises til Vurderingsstyrelsen til behandling på korrekt grundlag - herunder under anvendelse af den metode, der er beskrevet i ejendomsvurderingslovens § 19 a." Vurderingsstyrelsens supplerende udtalelse til klagerens bemærkninger Vurderingsstyrelsen har den 2. juni 2026 udtalt følgende: "Vurderingsstyrelsen skal indledningsvis bemærke, at styrelsen fortsat ikke finder, at der er grundlag for at tilsidesætte styrelsens afgørelse af den 11. november 2024 som ugyldig eller at klager har fremlagt oplysninger i forbindelse med klagesagen, der skal medføre eller ville have medført en anden vurdering for 2020. Vurderingsstyrelen fastholder derfor vores bemærkninger i udtalelserne af den 4. april 2025 og 8. marts 2026. Vurderingsstyrelsen finder dog anledning til at kommentere på klagers anbringende vedrørende ejendomsvurderingslovens § 19 a, og den fastsatte grundværdi i den påklagede vurdering. Det følger af ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2, at (Vurderingsstyrelsens understregning): "Grundværdien for grunde, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, ansættes uanset § 15, stk. 1, på baggrund af ejendomsværdien, bygningsværdien og andre forhold, der vurderes at have væsentlig betydning for grundværdien. Stk. 2. For ejendomme omfattet af stk. 1, der alene anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, ansættes en grundværdi for hver enkelt ejerlejlighed ved fra en standardiseret ejendomsværdi for ejerlejligheden at fratrække ejerlejlighedens bygningsværdi. Bygningsværdien ansættes ud fra bygningsværdien pr. kvadratmeter boligareal for standardiserede enfamilieshuse, der har samme standardiserede ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal som den standardiserede ejerlejlighed , jf. dog stk. 6. Bygningsværdien for et standardiseret enfamilieshus opgøres som den standardiserede ejendomsværdi fratrukket grundværdien for en grund af standardstørrelse." Det følger således af ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2, at (i) grundværdien for ejerlejligheden skal ansættes ved fra en standardiseret ejendomsværdi for ejerlejligheden at fratrække ejerlejlighedens bygningsværdi og at (ii) bygningsværdien fastsættes ud fra bygningsværdien pr. kvadratmeter boligareal for et standardiseret enfamilieshus med samme standardiseret ejendomsværdi som en standardiseret ejerlejlighed ved (iii) fra ejendomsværdien for et standardiseret enfamilieshus pr. kvadratmeter at fratrække den på grundværdikurven aflæste grundværdi for et standardiseret enfamilieshus pr. kvadratmeter. For vurderingsejendommen er beregningen foretaget som følger: ii. Ved beregningen af bygningsværdien er der anvendt en ejendomsværdi for et standardiseret enfamilieshus med samme ejendomsværdi som en standardiseret ejerlejlighed. Den standardiserede ejendomsværdi er 6.079.794 kr. iii. Herefter aflæses en grundværdi på grundværdikurven, der tilsvarer en ejendomsværdi for et standardiseret enfamilieshus på 6.079.794 kr. Denne aflæsning er 2.841.810 kr. Dette giver en bygningsværdi på 23.128 kr. pr. m² (6.079.794 kr. - 2.841.810 kr. = 3.237.984 kr. / 140 m² (standardejerlejlighedens størrelse)). i. Følges ordlyden i ejendomsvurderingslovens § 19, stk. 2, ansættes grundværdien for vurderingsejendommen ud fra ovenstående værdier på følgende måde: · Standardiseret ejendomsværdi for ejerlejligheden: 43.427 kr. (ejendomsværdi for en standardejerlejlighed pr. m²) x 96 m² (ejerlejlighedens boligareal) = 4.168.992 kr. · Vurderingsejendommens bygningsværdi: 23.128 kr. (bygningsværdien pr. m² fundet under trin iii) x 96 m² (ejerlejlighedens boligareal) = 2.220.288 kr. · Vurderingsejendommens grundværdi: 4.168.992 kr. (standardiseret ejendomsværdi for ejerlejligheden) - 2.220.288 kr. (ejerlejlighedens bygningsværdi) = 1.948.704 kr. o Vurderingsejendommens grundværdi afrundes til nærmeste tusinde kroner i henhold til ejendomsvurderingslovens § 49 = 1.949.000 kr. Klager argumenterer for, at grundværdien pr. 1. januar 2020 for den påklagede ejendom ikke er fastsat i overensstemmelse med den lovbestemte metode i ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2. Klager har i stedet opstillet to forskellige metoder, hvorefter grundværdien ifølge klager kan fastsættes. Klager argumenterer først for, at grundværdien skal fastsættes til 1.819.712 kr. ved at fratrække en bygningsværdi på 2.220.288 kr. fra ejerlejlighedens fastsatte ejendomsværdi på 4.040.000 kr. Bygningsværdien finder klager ved at anvende standardejerlejlighedens bygningsværdi pr. m² på 23.128 kr. og gange denne med ejendommens faktiske boligareal på 96 m². Vurderingsstyrelsen finder ikke, at klagers metode er i overensstemmelse med ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2, da grundværdien ikke fastsættes ved at trække standardejerlejlighedens bygningsværdi fra den standardiserede ejendomsværdi for ejerlejligheden, således som det følger af bestemmelsen. I trin (i) anvender klager i stedet den faktiske ejendomsværdi for ejerlejligheden, hvilket i øvrigt vil medføre en for lav grundværdi, idet den standardiserede ejendomsværdi og faktiske ejendomsværdi er ansat på baggrund af forskellige bygningskarakteristika, og dermed er der forskel på de to værdier og deraf bygningsværdierne. Ovenstående fremgår også af forarbejderne (lovforslag og tillægsbetænkning) til ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2. Uddrag fra lovforslaget (Vurderingsstyrelsens understregning): "Udgangspunktet ved opgørelsen af grundværdien for den konkrete lejlighed vil være ejendomsværdien for den konkrete ejerlejlighed som nyopført. Dette indebærer, at opgørelsen i mange tilfælde vil afvige fra den faktisk ansatte ejendomsværdi, jf. lovens § 16. Beregningen gennemføres ved, at ejerlejligheden anses for nyopført pr. vurderingsterminen og uden hensyntagen til det faktiske opførelsesår." Uddrag fra tillægsbetænkningen: "Ejendomsværdien pr. kvadratmeter boligareal for den standardiserede ejerlejlighed er uafhængig af ejerlejlighedens faktiske størrelse. Ved at anvende den samme standardiserede ejerlejlighed kan forskelle i ejendomsværdien pr. kvadratmeter boligareal henføres til forskelle i beliggenhed og placering i ejendommen, herunder etage. Dermed undgås det, at en ansat grundværdi for ejerlejligheder med samme beliggenhed kan blive forskellig som følge af forskelle i de enkelte ejerlejligheders bygningskarakteristika." Klager argumenterer herefter for, at grundværdien skal fastsættes til 1.137.000 kr., hvis Landsskatteretten ikke skulle være enig i klagers metode, som skitseret ovenfor. Grundværdien skal ifølge klager i så fald fastsættes således: "Lejlighedens boligareal på 96 m² x den standardiserede grundværdi på 2.841.810 kr. / en standardiserede byggemulighed på 240 m²" Klager anfører, at grundværdien for et standardiseret enfamiliehus på 2.841.810 kr., som Vurderingsstyrelsen har beregnet til brug for opgørelsen af standardhusets bygningsværdi, er værdien af en grund på 800 m², hvor der kan opføres 30 pct., dvs. 240 m². Vurderingsstyrelsen bemærker, at aflæsninger på grundværdikurven afspejler den statistiske grundværdi for en given ejendomsværdi og ikke en byggemulighed på 240 m². Vurderingsstyrelsen bemærker videre, at grundværdikurven er konstrueret på baggrund af en række data omkring enfamilieshuse og afspejler forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi. Det vil sige, at den aflæste grundværdi på 2.841.810 kr. viser, hvad der statistisk vil være grundværdiens andel af en ejendomsværdi på 6.079.794 kr. Ved den ovenstående aflæsning på grundværdikurven er der ikke taget højde for den mulige eller faktiske udnyttelse af grunden. Ved vurderingen af parcelhuse tages der højde herfor ved, at der foretages en justering af aflæsningen på grundværdikurven ved, at der justeres ud fra en standardgrund med et grundareal på 800 m², et etageareal på 240 m², samt et restareal på 560 m². Et lavere etage- og restareal vil medføre en negativ justering, mens et højere etage- og restareal vil medføre en positiv justering. Modsat parcel-, række-, og sommerhuse foretages der for ejerlejligheder ikke en justering af aflæsningen ud fra den mulige eller faktiske udnyttelse af grunden. Et uudnyttet potentiale fordeles i stedet efter reglerne om det såkaldte merpotentiale i ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 3. Vurderingsstyrelsen bemærker videre, at aflæsningerne på grundværdikurven for ejerlejligheder anvendes til at fastsætte en bygningsværdi pr. kvadratmeter, som anvendes i metoden for grundværdifastsættelsen efter ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2. Vurderingsstyrelsen skal i den forbindelse henvise til bemærkningerne til lovforslag nr. 71 af den 20. november 2019, hvor følgende fremgår om aflæsningerne på grundværdikurven: "Ved opgørelsen anvendes de forskelsværdier pr. kvadratmeter boligareal, der kan aflæses ved hjælp af grundværdikurven, baseret på forskellige ejendomsværdier pr. vurderingsterminen af et almindeligt nyopført enfamiliehus på 140 m 2 (...) Derudover udføres beregningen i forhold til boligarealet, således at der ved hjælp af grundværdikurven findes en bygningsværdi pr. kvadratmeter, der modsvarer en ejendomsværdi pr. kvadratmeter." Det følger af ovenstående, at de forskellige forskelsværdier skal opgøres på baggrund af værdier opgjort pr. kvadratmeter og ikke den egentlige aflæsning på grundværdikurven. Vurderingsstyrelsen skal bemærke, at de 2.841.810 kr., som klager inddrager i beregningen, er aflæst på grundværdikurven ved at indsætte standardhusets ejendomsværdi på kurven. Standardhuset har samme ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal som standardejerlejligheden, og begge er beregnet på baggrund af en nyopført bolig på blandt andet 140 m². Det er på den baggrund Vurderingsstyrelsens opfattelse, at de af klagers anvendte metoder ikke er i overensstemmelse med ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2. Hertil skal igen bemærkes, at klager med de pågældende metoder ikke fastsætter grundværdien ved at fratrække standardejerlejlighedens bygningsværdi fra den standardiserede ejendomsværdi for ejerlejligheden, således som det følger af bestemmelsen." Indlæg under retsmødet Klagerens repræsentant fastholdt påstanden om, at Vurderingsstyrelsens afgørelse er ugyldig som følge af en tilsidesættelse af bestemmelserne om partshøring, og fastholdt ligeledes den subsidiære påstand om, at ansættelsen af ejendoms- og grundværdien for ejendommen pr. 1. januar 2020 er ansat på et forkert grundlag. Repræsentanten gennemgik og uddybede sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det materiale, der blev udleveret på retsmødet. Vurderingsstyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen stadfæstes. Landsskatterettens afgørelse Sagen angår, om Vurderingsstyrelsens afgørelse er ugyldig som følge af en tilsidesættelse af bestemmelserne om partshøring samt ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen pr. 1. januar 2020. Retsgrundlaget Ugyldighed Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 20 a, stk. 1, at told- og skatteforvaltningen ved almindelige vurderinger og omvurderinger efter ejendomsvurderingsloven kan sikre inddragelsen af ejendommens ejer ved anvendelsen af en særlig deklarationsprocedure, jf. stk. 2 og 3. I henhold til skatteforvaltningslovens § 20 a, stk. 2, underretter told- og skatteforvaltningen ved deklarationen ejeren af en ejendom om de faktiske oplysninger om den pågældendes ejendom og andre faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for vurderingen af den pågældendes ejendom. Told- og skatteforvaltningen underretter samtidig ejeren af ejendommen om, at told- og skatteforvaltningen kan træffe afgørelse på grundlag af de oplysninger, der foreligger, når afgørelsesperioden indtræder, og om tidspunktet for afgørelsesperiodens indtræden, jf. § 20 b. Af lovforslag nr. 212 fremsat den 3. maj 2017 fremgår bl.a. følgende bemærkninger til forslaget om at indføre bestemmelserne i skatteforvaltningslovens § 20 a, stk. 1 og 2: " Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser … Det foreslås, at det ved affattelsen af skatteforvaltningslovens § 20 a om den særlige deklarationsprocedure, der foreslås anvendt i vurderingssager, fastsættes, at det alene er ejendommens ejer på tidspunktet for deklarationen, der skal underrettes ved deklarationen. Dette vil også gælde f.eks. i det tilfælde, hvor ejendommen er blevet handlet, og hvor den nye ejer ikke har overtaget ejendommen på tidspunktet for deklarationen. Den foreslåede bestemmelse vil således have den konsekvens, at deklarationen i visse tilfælde kun vil blive sendt til ejeren af ejendommen ved deklarationen, uanset at det ikke helt kan udelukkes, at der er andre, der efter det almindelige forvaltningsretlige partsbegreb vil være at anse som parter i vurderingssagen. Dette skal tillige ses i lyset af, at det ikke vurderes at være praktisk muligt for vurderingsmyndigheden fuldt ud at afdække gruppen af parter i en vurderingssag, når henses til den store mængde vurderinger, der skal foretages inden for en meget kort periode. Det offentligretlige partsbegreb er udviklet i praksis og er bl.a. beskrevet i punkt 49-55 i vejledning nr. 11.740 af 4. december 1986 om forvaltningsloven. Det fremgår af vejledningen, at der i de tilfælde, hvor der opstår tvivl om, om en person kan anses som part i en sag, navnlig kan lægges vægt på, hvor væsentlig den pågældendes interesse i sagen er, og hvor nært denne interesse er knyttet til sagens udfald. Det er således efter forvaltningsloven som udgangspunkt den, der bliver direkte berørt af en afgørelse, der er part i sagen. Kun væsentlige afledte interesser kan udløse partsstatus, og i den forbindelse må henses til mængden og arten af de led, der indgår mellem sagens udfald og den aktuelle betydning for den pågældende. Det kan på denne baggrund ikke udelukkes, at der i visse situationer er andre end ejendommens aktuelle ejer, der vil være part i vurderingssagen. Det vil være et omfattende arbejde for vurderingsmyndigheden at identificere eventuelle mulige andre parter end den aktuelle ejer i alle vurderingssager. Henset til den store mængde sager, der skal afgøres inden for kort tid hvert år, og til det grundlag, der skal skabes for at muliggøre fastlæggelsen af kredsen af andre parter, vurderes det ikke at være hverken muligt eller hensigtsmæssigt, at vurderingsmyndigheden skal afsætte sagsbehandlingsressourcer til udføre denne opgave. Det foreslås derfor, at deklarationen alene sendes til de aktuelle ejendomsejere, mens anden konkret og individuel partshøring af andre end de aktuelle ejendomsejere kun skal gennemføres, hvis andre parter end ejendomsejerne retter henvendelse til vurderingsmyndigheden og dokumenterer, at de har partsstatus i vurderingssagen. ..." Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 20 d, at partsinddragelse og anden kommunikation, der sendes af told- og skatteforvaltningen ved almindelig vurdering og omvurdering af en fast ejendom, alene sendes til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom, medmindre told- og skatteforvaltningen har andet særligt kendskab til, at andre har partsstatus i den pågældende vurdering. Af lovforslag nr. 171 fremsat den 28. februar 2018 fremgår bl.a. følgende bemærkninger til forslaget om at indføre bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 20 d: " Almindelige bemærkninger … 2.3.2. Lovforslaget … Det foreslås endelig, at det tydeligt fastlægges, at kredsen af parter, der skal modtage underretninger og meddelelser vedrørende vurdering af fast ejendom, skal være den samme, uanset om underretninger og meddelelser udsendes under henvisning til de særlige regler i skatteforvaltningslovens kapitel 7 a eller efter de generelle regler i forvaltningsloven. Det foreslås derfor, at der i skatteforvaltningslovens kapitel 7 a indsættes en ny § 20 d , der direkte og entydigt fastlægger, at vurderingsmyndigheden ved almindelig vurdering og omvurdering af fast ejendom skal kunne opfylde sin forpligtelse til at gennemføre partsinddragelse ved at inddrage den modtagerkreds, der er defineret i skatteforvaltningslovens § 20 a om deklaration, også når partsinddragelsen ikke sker efter deklarationsmodellen, medmindre vurderingsmyndigheden har særskilt kendskab til andre, der har partsstatus i den pågældende sag. Udsendelsen vil ske til de registrerede aktuelle ejere, uanset om meddelelsen sendes i henhold til deklarationsmodellen eller som følge af, at der er pligt hertil efter forvaltningsloven. Herved bemærkes, at reguleringen af, hvem meddelelser m.v. skal sendes til (af myndighedens egen drift), udgør en fravigelse af de almindelige forvaltningsretlige regler om bl.a. partshøring og meddelelse af en afgørelse, idet reguleringen normerer vurderingsmyndighedens pligt til af egen drift at undersøge, om der er andre parter i en vurderingssag end de registrerede aktuelle ejere. Den foreslåede bestemmelse vurderes at være en nødvendig afgrænsning af vurderingsmyndighedens pligt til af egen drift at undersøge, hvem der måtte have partsstatus i vurderingssager. Det bemærkes i den forbindelse, at de fremtidige vurderinger på grund af den meget store mængde sager, der skal afgøres stort set samtidigt inden for kort tid, grundlæggende vil være baseret på netop oplysninger fra offentlige registre og oplysninger fra de registrerede ejendomsejere. Det bemærkes også, at vurderingsmyndighedens egenundersøgelser af kredsen af parter i konkrete vurderingssager kun i meget sjældne tilfælde kan forventes at ville føre til identifikation af parter, der ikke enten vil være omfattet af den foreslåede modtagerkreds eller af egen drift vil rette henvendelse til vurderingsmyndigheden. Udbyttet af vurderingsmyndighedens egenundersøgelser af kredsen af parter i konkrete vurderingssager kan på denne baggrund ikke forventes at stå mål med de ressourcer, der ville skulle medgå til sådanne egenundersøgelser. Vurderingsterminerne og de offentlige vurderinger vil endvidere være kendte og tilgængelige for offentligheden og dermed også eventuelle andre parter, der derfor også vil være i stand til at identificere både vurderingstermin og vurdering, uanset at vurderingsmyndigheden ikke udfører yderst ressourcekrævende egenundersøgelser i alle vurderingssager. En udtrykkelig fastsættelse af afgrænsningen af vurderingsmyndighedens pligt til af egen drift at undersøge, om der er andre parter i en vurderingssag end de registrerede aktuelle ejere af den konkrete ejendom, vil dermed alt andet lige tydeliggøre, at andre end de registrerede aktuelle ejere, der mener, at de har partsstatus i en vurdering, vil skulle rette henvendelse til vurderingsmyndigheden. Da sådanne andre parter herudover, hvis de er klageberettigede efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, selv efter, at vurderingen er offentliggjort, vil have mulighed for at anmode om genoptagelse, hvis forudsætningerne i skatteforvaltningslovens § 33 er opfyldt, eller klagebehandling, hvis forudsætningerne i skatteforvaltningslovens § 35 a er opfyldt, vurderes de retssikkerhedsmæssige konsekvenser af den foreslåede bestemmelse ikke at være af en sådan art, at de opvejer de administrative hensyn, der ligger bag den foreslåede bestemmelse. … Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser … Ved deklaration efter skatteforvaltningslovens § 20 a er det derimod alene ejendommens ejer på tidspunktet for deklarationen, der skal underrettes. Dette fremgår direkte af § 20 a, og det gælder efter bemærkningerne til bestemmelsen også f.eks. i det tilfælde, hvor ejendommen er blevet handlet, og hvor den nye ejer ikke har overtaget ejendommen på tidspunktet for deklarationen. Den kreds, der skal partsinddrages, hvis deklarationsproceduren anvendes, er således ikke defineret på samme måde som den kreds, der skal partsinddrages efter forvaltningsloven. Deklarationen sendes efter skatteforvaltningslovens § 20 a og bemærkningerne hertil til den aktuelle ejer af ejendommen, uanset at det ikke helt kan udelukkes, at der er andre, der efter det almindelige forvaltningsretlige partsbegreb vil være at anse som parter i vurderingssagen. Den kreds, der efter skatteforvaltningslovens § 20 a skal modtage deklarationer, er efter bemærkningerne til bestemmelsen fastlagt i lyset af, at det ikke er vurderet at være praktisk muligt for vurderingsmyndigheden fuldt ud at afdække gruppen af parter i en vurderingssag, når henses til den store mængde vurderinger, der skal foretages inden for en meget kort periode. De hensyn, der ligger bag afgrænsningen af kredsen, der skal partsinddrages, når partsinddragelse sker efter skatteforvaltningslovens § 20 a, gør sig imidlertid tilsvarende gældende, hvis vurderingsmyndigheden efter en konkret vurdering - eventuelt begrundet i behovet for konkret partshøring i forlængelse af en deklaration - vil vælge at gennemføre partsinddragelse efter reglerne i forvaltningsloven. De hensyn, der ligger til grund for afgrænsningen af kredsen, der skal partsinddrages efter skatteforvaltningslovens § 20 a, gør sig herudover i vid udstrækning tilsvarende gældende i forhold til afgrænsningen af de parter, der efter forvaltningsloven skal have meddelelse om vurderingsmyndighedens afgørelse. Det vil være uhyre vanskeligt for vurderingsmyndigheden med sikkerhed at fastslå, om der kan være andre end den eller de aktuelle ejere af ejendommen, der kan have en så væsentlig, direkte, retlig og individuel interesse i den konkrete vurdering, at vedkommende vil have partsstatus efter det generelle forvaltningsretlige partsbegreb. Det gælder, uanset om en vurdering foretages automatisk eller efter manuel behandling. Der vil imidlertid sjældent være andre parter i en vurderingssag end de aktuelle ejere. Det ressourceforbrug, der vil medgå til afklaring af kredsen af eventuelle andre parter, vurderes på denne baggrund at stå i misforhold til resultatet af sådanne undersøgelser. Det foreslås derfor, at der i skatteforvaltningslovens kapitel 7 a indsættes en ny § 20 d, der direkte og entydigt fastlægger, at partsinddragelse og anden kommunikation, der sendes af vurderingsmyndigheden ved almindelig vurdering og omvurdering af en fast ejendom, alene sendes til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom, medmindre vurderingsmyndigheden har andet særligt kendskab til, at andre har partsstatus i den pågældende vurdering. Vurderingsmyndigheden vil herefter ved almindelig vurdering og omvurdering af fast ejendom kunne opfylde sin forpligtelse til at gennemføre partsinddragelse ved at inddrage den modtagerkreds, der er defineret i skatteforvaltningslovens § 20 a om deklaration, også når partsinddragelsen ikke sker efter deklarationsmodellen. Dog skal vurderingsmyndigheden, når vurderingsmyndigheden får særskilt kendskab til andre, der har partsstatus i den pågældende sag, også partsinddrage dem. Det foreslås samtidigt, at den forslåede afgrænsning af kredsen af modtagere vil skulle gælde for al kommunikation fra vurderingsmyndigheden til parterne i sådanne vurderingssager. Vurderingsmyndigheden vil således kun skulle sende underretninger og meddelelser om vurderingen af en konkret fast ejendom til de fysiske og juridiske personer, der ved udsendelsen af underretningen eller meddelelsen er registreret som aktuelle ejere af den pågældende ejendom, medmindre vurderingsmyndigheden undtagelsesvis på anden måde har fået særskilt kendskab til andre, der har partsstatus i den pågældende vurdering. I praksis vil dette betyde, at breve fra vurderingsmyndigheden til sagens parter, herunder alle former for partsinddragelse og afgørelser om vurdering, vil blive sendt til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom. Vurderingsmyndigheden vil ikke skulle sende disse breve og afgørelser til andre, medmindre vurderingsmyndigheden har særligt kendskab til, at de konkret har partsstatus i den pågældende vurdering. De registrerede aktuelle ejere vil i praksis være de ejere, der i Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) er registreret som ejere. Når Ejerfortegnelsen idriftsættes, vil de registrerede aktuelle ejere dog være de ejere, der i Ejerfortegnelsen er registreret som ejere. De oplysninger, der er registreret i ESR (senere i Ejerfortegnelsen), vil således blive lagt til grund ved udsendelsen af underretninger og meddelelser, medmindre vurderingsmyndigheden bliver opmærksom på, at de registrerede oplysninger er åbenbart fejlagtige. Hvis de registrerede aktuelle ejere har indmeldt en administrator til Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), eller senere Ejerfortegnelsen, vil underretninger og meddelelser dog i lighed med i dag blive sendt til den aktuelt registrerede administrator som repræsentant for den eller de pågældende ejere. Hvis der er andre, der mener, at de har partsstatus i vurderingssagen, vil de selv kunne og skulle anmode vurderingsmyndigheden om at modtage de nævnte underretninger og meddelelser om sagen. Vurderingsmyndigheden vil i forlængelse af en sådan anmodning skulle vurdere, om anmodningen kan imødekommes, jf. det generelle forvaltningsretlige partsbegreb. F.eks. vil en køber, der har overtaget en ejendom, der er under vurdering, men som endnu ikke er registreret som ejer, kunne rette henvendelse til vurderingsmyndigheden og påberåbe sig partsstatus efter en konkret vurdering. Vurderingsmyndigheden vil være forpligtet til at foretage nødvendig partsinddragelse m.v. i forhold til andre, der har partsstatus i en konkret vurderingssag, hvis vurderingsmyndigheden på anden vis end ved en særskilt anmodning konkret bliver opmærksom på, at en anden end en registreret ejer af ejendommen har partsstatus i en konkret vurdering. Den foreslåede bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 20 d vil således ikke indebære en egentlig begrænsning af kredsen af parter i ejendomsvurderingssager. Den foreslåede bestemmelse vil alene afgrænse, hvilke parter der uden konkret anmodning eller myndighedens særskilte kendskab til vedkommendes partsstatus skal modtage underretninger og meddelelser fra vurderingsmyndigheden om vurdering af fast ejendom. § 20 d foreslås indført med henblik på at tilgodese hensynet til, at vurderingsmyndigheden skal kunne sende underretninger og meddelelser til den samme personkreds, uanset om underretningen eller meddelelsen sendes som led i almindelig partsinddragelse og afgørelse efter forvaltningsloven eller under anvendelse af de særlige regler i skatteforvaltningslovens kapitel 7 a. Forslaget er i det hele begrundet i de hensyn, der ligger bag de allerede vedtagne regler i § 20 a. Den foreslåede bestemmelse vurderes at være i overensstemmelse med de formål, der har ført til gældende regler. Det vurderes dermed, at den foreslåede bestemmelse, ligesom de allerede vedtagne regler, vil være forenelig med de hensyn, der ligger bag det generelle forvaltningsretlige partsbegreb, der er udviklet i praksis." Kravet om partshøring har karakter af en garantiforskrift. En tilsidesættelse af bestemmelserne om partshøring vil som udgangspunkt medføre, at afgørelsen bliver ugyldig, medmindre det kan godtgøres, at fejlen i det konkrete tilfælde har været uden betydning, idet der ikke ved høringen ville være kommet nye oplysninger frem af væsentlig betydning for afgørelsen af sagen. Ejendomsværdi Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, at ejendomsværdien ansættes ved et skøn over den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Det følger af ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 1, at der ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. Driftsmateriel og inventar medtages ikke. For ejerboliger gælder, at skønnet foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for ejendommen selv, og på grundlag af øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for ejendomsværdien, jf. ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1. For ejerboliger gælder endvidere, at skønnet foretages på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika vedrørende ejendommen af væsentlig betydning for ejendomsværdien på vurderingstidspunktet. Der tages desuden hensyn til øvrige forhold, som på vurderingstidspunktet er af væsentlig betydning for den forventelige kontantværdi i fri handel for den ejendom, der skal vurderes. Dette fremgår henholdsvis af ejendomsvurderingslovens § 25, stk. 1 og 2. I medfør af ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 5, ansættes ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 på grundlag af ejendommens størrelse og dens forhold i øvrigt pr. 31. december 2019 og efter prisforholdene pr. 31. december 2019. Landsskatteretten kan kun ændre ejendomsværdien, hvis ændringen er større end 20 % i forhold til den værdi, som Vurderingsstyrelsen har ansat. Reglen om dette står i skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2. Grundværdi Grundværdien for ejerlejligheder ansættes efter en særlig vurderingsnorm, jf. ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2, og afviger således fra den generelle vurderingsnorm, jf. ejendomsvurderingslovens § 15, hvor en ejendom ansættes efter den forventelige kontantværdi i fri handel. Vurderingsnormen for ejerlejligheder indebærer, at grundværdien svarer til den økonomiske værdi, som en potentiel slutbruger tillægger ejerlejlighedens beliggenhed og placering i etagebygningen. Grundværdien for ejerlejligheden ansættes således ved, at der skønnes en standardiseret ejendomsværdi, som herefter fratrækkes en standardiseret ejerlejligheds bygningsværdi, jf. ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2. Ved ansættelsen kan andre forhold, som vurderes at have væsentlig betydning for grundværdien, inddrages, jf. ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 1. For ejerlejligheder gælder, at skønnet over den standardiserede ejendomsværdi foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejerlejligheder og for ejerlejligheden selv, og på grundlag af øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for den standardiserede ejendomsværdi, jf. ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1. Herudover fremgår det af ejendomsvurderingslovens § 25, stk. 1, at der inddrages oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om boligareal, beliggenhed eller øvrige karakteristika vedrørende referenceejerlejlighederne. I medfør af forarbejderne til ejendomsvurderingslovens § 19 a skal der ved skønnet over den standardiserede ejendomsværdi tages udgangspunkt i en standardejerlejlighed på 140 m², som er opført i 2018, og som har samme beliggenhed og placering i etagebygningen som den påklagede ejerlejlighed. Det følger endvidere af ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2, og forarbejderne hertil, at bygningsværdien for standardejerlejligheden opgøres ud fra ejendomsværdien for et standardhus, der har samme ejendomsværdi og samme bygningskarakteristika som standardejerlejligheden. Herefter fratrækkes grundværdien for en grund med en standardstørrelse på 800 m². Det antages, at bygningsværdien er den samme for enfamilieshuse og ejerlejligheder, der har samme karakteristika. Bygningsværdien findes ved brug af grundværdikurven. Grundværdikurven er Vurderingsstyrelsens statistiske hjælpeværktøj, som afspejler forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi. Bygningsværdien udgør forskellen mellem standardejerlejlighedens ejendomsværdi og dennes grundværdi aflæst på grundværdikurven. For ansættelsen af grundværdien for ejerlejligheder omfatter det vurderingsfaglige skøn den standardiserede ejendomsværdi som grundlag for den videre beregning af grundværdien. Ved den videre beregning anvendes grundværdikurven, som er et statistisk hjælpeværktøj, hvori der ikke indgår et skønselement. Retten kan herefter efterprøve vurderingsmyndighedens skøn over den standardiserede ejendomsværdi. Der henvises i den forbindelse til Landsskatterettens afgørelse af 5. september 2025, offentliggjort i SKM2025.512.LSR . Ved udøvelsen af skønnet over den standardiserede ejendomsværdi til brug for ansættelsen af grundværdien pr. 1. januar 2020 henses der til sammenlignelige realiserede handler og prisforholdene pr. 31. december 2019. Dette følger af henholdsvis ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1, og § 81, stk. 5. Landsskatteretten kan kun ændre grundværdien, hvis ændringen er større end 20 % i forhold til den værdi, som Vurderingsstyrelsen har ansat. Reglen om dette står i skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2. Landsskatterettens begrundelse og resultat Ugyldighed Klageren ejede ejendommen ved vurderingsterminen den 1. januar 2020, på tidspunktet for Vurderingsstyrelsens udsendelse af deklarationsmeddelelsen og ejer fortsat ejendommen. Klageren modtog hverken deklarationsmeddelelsen eller vurderingsmeddelesen for ejendommen pr. 1. januar 2020, hvorimod klageren modtog et klagestartsbrev vedrørende vurderingen. Deklarationsmeddelelsen og vurderingsmeddelelsen for ejendommen pr. 1. januar 2020 blev derimod sendt til G1 A/S, der er registreret som ejendomsadministrator for klageren. Klagerens repræsentant har gjort gældende, at vurderingen af ejendommen pr. 1. januar 2020 er ugyldig som følge af en tilsidesættelse af bestemmelserne om partshøring. Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 20 a, at told- og skatteforvaltningen ved almindelige vurderinger og omvurderinger efter ejendomsvurderingsloven kan sikre inddragelsen af ejendommens ejer ved anvendelsen af en særlig deklarationsprocedure. Af forarbejderne til bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 20 a fremgår, at det alene er ejendommens ejer på tidspunktet for udsendelsen af deklarationen, der skal underrettes. I forlængelse heraf fremgår det af forarbejderne, at deklarationen i visse tilfælde derfor kun vil blive sendt til ejeren af ejendommen på tidspunktet for deklarationens udsendelse, uanset at det ikke kan udelukkes, at der er andre, der er part i vurderingssagen. Desuden fremgår det, at deklarationen kun skal sendes til andre end den aktuelle ejendomsejer, hvis de andre parter retter henvendelse til vurderingsmyndigheden og dokumenterer, at de har partsstatus i vurderingssagen. Landsskatteretten finder, at Vurderingsstyrelsen er forpligtet til at udsende deklarationsmeddelelser til ejendommens ejer på tidspunktet for udsendelsen af deklarationen i medfør af skatteforvaltningslovens § 20 a. Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 20 d, at partsinddragelse og anden kommunikation, der sendes af told- og skatteforvaltningen ved almindelig vurdering og omvurdering af en fast ejendom, alene sendes til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom, medmindre told- og skatteforvaltningen har andet særligt kendskab til, at andre har partsstatus i den pågældende vurdering. Af forarbejderne til bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 20 d fremgår, at hvis de registrerede aktuelle ejere har indmeldt en administrator til Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), eller senere Ejerfortegnelsen, vil underretninger og meddelelser dog i lighed med i dag blive sendt til den aktuelt registrerede administrator som repræsentant for den eller de pågældende ejere. Af forarbejderne til bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 20 d fremgår desuden, at de hensyn, der ligger bag afgrænsningen af kredsen, der skal partinddrages, når partinddragelse sker efter skatteforvaltningslovens § 20 a, tilsvarende gør sig gældende, hvis vurderingsmyndigheden efter en konkret vurdering - eventuelt begrundet i behovet for konkret partshøring i forlængelse af en deklaration - vil vælge at gennemføre partsinddragelse efter reglerne i forvaltningsloven. Endelig fremgår det, at det derfor foreslås, at partsinddragelse og anden kommunikation alene sendes til de registrerede aktuelle ejere af den pågældende ejendom, medmindre vurderingsmyndigheden har andet særligt kendskab til, at andre har partsstatus i den pågældende vurdering. Landsskatteretten finder med henvisning hertil, at skatteforvaltningslovens § 20 d ikke regulerer modtagerkredsen for deklarationsmeddelelsen. Retten finder derimod, at bestemmelsen regulerer modtagerkredsen for al partsinddragelse, der efter en konkret vurdering foretages i forlængelse af deklarationen og for meddelelse af selve vurderingen. Da klageren var ejer af ejendommen på tidspunktet for Vurderingsstyrelsens udsendelse af deklarationsmeddelelsen, finder retten, at Vurderingsstyrelsen var forpligtet til at sende deklarationen til klageren i medfør af skatteforvaltningslovens § 20 a. Landsskatteretten finder herefter, at der foreligger en partshøringsfejl. Da kravet om partshøring har karakter af en garantiforskrift, og denne er blevet tilsidesat, er afgørelsen som udgangspunkt ugyldig, medmindre det kan udelukkes, at fejlen konkret har haft betydning. Klageren har under klagesagen fremlagt oplysninger for at godtgøre, at ejendomsværdien og grundværdien har været ansat forkert, og at partshøringsmanglen dermed har været konkret væsentlig. Det er derfor nødvendigt at efterprøve, om de fremlagte oplysninger ville have medført, at afgørelsen havde fået et andet resultat. Ejendomsværdien Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien til 4.040.000 kr. Ejerlejligheden er beliggende i Område Y1 i Postnr. Y1. Ejerlejligheden er beliggende direkte ud til [...] i en karrébebyggelse. Ejendomsværdien er af Vurderingsstyrelsen ansat på baggrund af handelspriserne for 10 referenceejerlejligheder, der er solgt i almindelig fri handel i perioden fra den 1. januar 2014 til den 31. december 2019. De 10 referenceejerlejligheder er beliggende inden for en radius af ca. 100 meter fra ejerlejligheden. På baggrund af deres beliggenhed finder retten, at de 10 referenceejerlejligheder er sammenlignelige med ejerlejligheden, samt at deres handelspriser må antages at være udtryk for prisniveauet i området, hvor ejerlejligheden er beliggende, og kan indgå ved fastsættelsen af ejerlejlighedens ejendomsværdi pr. 1. januar 2020. Retten bemærker, at de 10 referenceejerlejligheder adskiller sig fra ejerlejligheden ved at være opført før ejerlejligheden. Desuden adskiller 8 af de 10 referenceejerlejligheder sig fra ejerlejligheden ved at have et mindre boligareal, mens de resterende referenceejerlejligheder adskiller sig fra ejerlejligheden ved at have et større boligareal. Retten har inddraget disse forskelle i skønnet over ejendomsværdien. Retten bemærker endvidere, at 9 referenceejerlejligheder er beliggende delvist direkte ud til [...] og en vej, mens 1 af referenceejerlejlighederne er beliggende ud til en vej med [...] bagved. Retten finder, at ejerlejligheden med en beliggenhed direkte ud til [...] har en mere attraktiv beliggenhed end referenceejerlejlighederne. Klageren har anført, at de referencehandler, der er udvalgt af det nye forslagssystem, ikke giver et retvisende udgangspunkt for ansættelsen af ejendomsværdien henset til ejerlejlighedens beliggenhed i stueetagen. Retten finder, at den centrale beliggenhed i Område Y1 er af afgørende betydning for fastsættelsen af handelspriserne for referenceejerlejlighederne og for den forventelige kontantværdi for ejerlejligheden. Retten finder således, at etageplaceringen er af mindre betydning og tillægges derfor mindre vægt i skønnet over ejendomsværdien pr. 1. januar 2020. Angående klagerens bemærkning om antal af værelser finder retten, at der i skønnet tages højde for den værdimæssige betydning heraf, idet der henses til referenceejerlejlighedernes boligareal. De 10 referenceejerlejligheder har fremskrevne handelspriser fra 3.246.567 kr. til 6.864.223 kr. med fremskrevne kvadratmeterpriser fra 36.892,81 kr. til 51.225,55 kr. Den gennemsnitlig fremskrevne handelspris for de 10 referenceejerlejligheder svarer til 3.969.586 kr. med en gennemsnitlig fremskreven kvadratmeterpris på 42.429,28 kr. Klageren har henvist til 6 handler af ejerlejligheder med 4 værelser i stueetagen og har i den forbindelse anført, at kvadratmeterprisen for ejerlejligheden burde være beregnet under hensyntagen til disse. Retten bemærker, at der reelt er tale om 5 ejerlejligheder, idet 1 af ejerlejlighederne er handlet 2 gange. De 5 ejerlejligheder er beliggende indenfor en radius af ca. 170 meter fra ejerlejligheden. På denne baggrund finder retten, at de 5 ejerlejligheder er sammenlignelige med den påklagede ejerlejlighed og kan indgå ved fastsættelsen af ejerlejlighedens ejendomsværdi. De 5 ejerlejligheder er opført i 2008 og har boligarealer fra 92 m 2 til 115 m 2 . 4 af de 5 handlede ejerlejligheder er beliggende direkte ud til [...], og 1 af de handlede ejerlejligheder er beliggende ud til en vej med [...] bagved. Retten henser til beliggenheden ud til [...] og forskellene i boligarealet i skønnet over ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 for ejerlejligheden. Handelspriserne for de 5 ejerlejligheder spænder mellem 3.195.000 kr. til 4.300.000 kr. Retten har ved sin bedømmelse henset til prisudviklingen ved salg af ejerlejligheder i […] Postnr. Y1 i perioden fra de respektive handelstidspunkter til 4. kvartal 2019, idet denne udvikling efter rettens opfattelse kan give en indikation af prisudviklingen af de handlede ejerlejligheder. Finans Danmark Boligmarkedsstatistik viser, at der har været en stejl stigning fra handelstidspunkterne af de handlede ejerlejligheder frem til den 31. december 2019. Retten finder, at de af klageren henviste handler er handlet til et prisniveau tilsvarende de af Vurderingsstyrelsen anvendte referencesalg, når der henses til prisudviklingen for realiserede handler af ejerlejligheder i […] Postnr. Y1. Retten bemærker i tilknytning til ovenstående, at den påklagede ejendomsværdi er ansat til 4.040.000 kr. med en kvadratmeterpris på ca. 42.083 kr. Grundværdien Klageren har henvist til, at grundværdien ansat af Vurderingsstyrelsen ikke er i overensstemmelse med metoden for grundværdiansættelsen fastsat i ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2, og har i den forbindelse gjort gældende, at vurderingen skal ophæves og hjemvises til Vurderingsstyrelsen til behandling på korrekt grundlag. Retten har i afgørelse af 4. september 2025, der er offentliggjort i SKM2025.512.LSR , fastslået, at det følger af ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2, at grundværdien for ejerlejligheder ansættes ved, at der skønnes en standardiseret ejendomsværdi, som herefter fratrækkes ejerlejlighedens bygningsværdi. Retten har endvidere fastslået, at det vurderingsfaglige skøn omfatter den standardiserede ejendomsværdi som grundlag for den videre beregning af grundværdien. Vurderingsstyrelsen har fastsat grundværdien på baggrund af en standardiseret ejendomsværdi på 6.079.794 kr. På baggrund af den standardiserede ejendomsværdi har Vurderingsstyrelsen aflæst en grundværdi, svarende til en grundværdi for et enfamilieshus som har samme karakteristika som standardejerlejligheden, på grundværdikurven, hvor bygningsværdien herefter er beregnet. Retten finder på denne baggrund, at den af Vurderingsstyrelsen anvendte metode til fastsættelse af grundværdien for ejerlejligheden er i overensstemmelse med metoden fastsat i ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2. Retten finder derfor, at der ikke er grundlag for at ophæve og hjemvise til fornyet behandling i Vurderingsstyrelsen. Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien pr. 1. januar 2020 til 1.949.000 kr. på baggrund af en standardiseret ejendomsværdi på 6.079.794 kr. Den standardiserede ejendomsværdi er fastsat på baggrund af 10 referenceejerlejligheder. Referenceejerlejlighederne er beliggende indenfor en radius af ca. 100 meter fra standardejerlejligheden. På baggrund af deres beliggenhed finder retten, at de 10 referenceejerlejligheder er sammenlignelige med standardejerlejligheden. Standardejerlejligheden har et boligareal på 140 m 2 og er opført i 2018. De 10 referenceejerlejligheder har boligarealer fra 78 m 2 til 134 m 2 og er alle opført i 2008. 9 af referenceejerlejlighederne er beliggende delvist direkte ud til [...] og en vej, mens 1 af referenceejerlejlighederne er beliggende ud til en vej med [...] bagved. Retten finder, at ejerlejligheden, og dermed standardejerlejligheden, har en mere attraktiv beliggenhed end referenceejerlejlighederne. Retten finder, at den centrale beliggenhed i Område Y1 er af afgørende betydning for fastsættelsen af handelspriserne for referenceejerlejlighederne og for den forventelige kontantværdi for standardejerlejligheden. Retten finder således, at etageplaceringen er af mindre betydning og tillægges derfor mindre vægt i skønnet over den standardiserede ejendomsværdi. De 10 referenceejerlejligheder har fremskrevne handelspriser fra 3.246.567 kr. til 6.864.223 kr. med fremskrevne kvadratmeterpriser fra 36.892,81 kr. til 51.225,55 kr. De 10 referenceejerlejligheder har en gennemsnitlig fremskreven handelspris på 3.969.586 kr. med en gennemsnitlig fremskreven kvadratmeterpris på 42.429,28 kr. Retten bemærker i tilknytning hertil, at referenceejerlejligheden beliggende Vej Y1 93, 4. TH., har et boligareal på 134 m², som er tilsvarende boligarealet for standardejerlejligheden. Referenceejerlejligheden er handlet til en fremskrevet handelspris på 6.864.223 kr. Klageren har henvist til 6 handler af ejerlejligheder beliggende i stueetagen. Med henvisning til ovenstående afsnit i ejendomsværdien bemærker retten, at der er tale om 5 ejerlejligheder, idet 1 af ejerlejlighederne er handlet 2 gange. De 5 ejerlejligheder er beliggende indenfor en radius af ca. 170 meter fra standardejerlejligheden. På denne baggrund finder retten, at de 5 ejerlejligheder er sammenlignelige med standardejerlejligheden. De 5 ejerlejligheder er opført i 2008 og har boligarealer fra 92 m 2 til 115 m 2 . 4 af de 5 handlede ejerlejligheder er beliggende direkte ud til [...], og 1 af de handlede ejerlejligheder er beliggende ud til en vej med [...] bagved. Retten henser til beliggenheden ud til [...] og forskellene i boligarealet i skønnet over den standardiserede ejendomsværdi. Handelspriserne for de 5 ejerlejligheder spænder mellem 3.195.000 kr. til 4.300.000 kr. Retten har ved sin bedømmelse henset til prisudviklingen ved salg af ejerlejligheder i […] Postnr. Y1 i perioden fra de respektive handelstidspunkter til 4. kvartal 2019, idet denne udvikling efter rettens opfattelse kan give en indikation af prisudviklingen af de handlede ejerlejligheder. Finans Danmark Boligmarkedsstatistik viser, at der har været en stejl stigning fra handelstidspunkterne af de handlede ejerlejligheder frem til den 31. december 2019. Retten finder, at de af klageren henviste handler er handlet til et prisniveau tilsvarende de af Vurderingsstyrelsen anvendte referencesalg, når der henses til prisudviklingen for realiserede handler af ejerlejligheder i […] Postnr. Y1. Retten bemærker i tilknytning til ovenstående, at den standardiserede ejendomsværdi er fastsat til 6.079.794 kr. svarende til en kvadratmeterpris på ca. 43.427 kr. med udgangspunkt i, at standardejerlejligheden har et boligareal på 140 m 2 . Konklusion Landsskatteretten finder med henvisning til ovenstående, at partshøringsfejlen ikke har haft betydning for afgørelsen af sagen. Retten har lagt vægt på, at de nye oplysninger ikke medfører, at Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020 er forkerte. Ved vurderingen heraf har retten henset til ejerlejlighedens beliggenhed og boligareal, handelspriserne for referenceejerlejlighederne og de af klageren henviste handler samt prisudviklingen. Retten har endvidere henset til standardejerlejlighedens beliggenhed, boligareal og opførelsesår samt handelspriserne for referenceejerlejlighederne og de af klageren henviste handler. Landsskatteretten finder herefter ikke grundlag for at tilsidesætte Vurderingsstyrelsens afgørelse som ugyldig som følge af partshøringsmanglen og stadfæster Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020.