Tilbagekøbsdeklarationer indgået med kommune var ikke af offentligretlig karakter

A (advokat Niels Lomborg) og B (advokat Niels Lomborg) og C (advokat Niels Lomborg) og D (advokat Niels Lomborg) mod Skatteministeriet (advokat Maja Højholt-Nielsen) Denne afgørelse er truffet af retsassessor Jimmy Bøgh Veitland. Sagens baggrund og parternes påstande Sagen, der er anlagt den 21. marts 2024, drejer sig om, hvorvidt ejendomsværdi­en og grundværdien for ejendomme beliggende Y1-adresse og Y2-adresse, Y3-by, fastsat ved (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt)’ afgørelser af 21. december 2023 for årene 2014, 2016, 2018 og 2019, er fastsat på et ukorrekt grundlag, idet der ikke er taget højde for betydningen af den på ejendommene hvilende tilbagekøbsklausul, ligesom der er beregnet ejendoms- og grundværdi på grundlag af inddragelse af ejendomme, der ikke er sammenlignelige, og bruttolejen og lejefaktoren, anvendt ved fastsættelsen af ejendomsværdien var for høj. A , B , C og D har nedlagt følgende påstande: (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) har den 21. december fremsendt afgørelser for ejendommene Y1-adresse, Y4-postnummer og Y2-adresse, Y4-postnummer. Sagsøgerne nedlægger, i forlængelse af Sagsøgtes be­mærkninger, følgende påstande: 1.1 Ejendommen Y1-adresse, Y4-postnummer: Grund- og ejendomsvurderingerne for årene 2014, 2016, 2018 og 2019 for ejendommen beliggende Y1-adresse, Y4-postnummer hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne. 1.2 Ejendommen Y2-adresse, Y4-postnummer: Grund- og ejendomsvurderingerne for årene 2014, 2016, 2018 og 2019 for ejendommen beliggende Y2-adresse, Y4-postnummer hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne. Skatteministeriet har nedlagt principal påstand om frifindelse, subsidiært at ansættelsen af ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019 for ejendommene beliggende Y1-adresse og Y2-adresse, Y4-postnummer, hjemvises til Vurderingsstyrelsen til fornyet behandling. Oplysningerne i sagen Det fremgår af sagen, at (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) den 21. december 2023 traf afgørelse om ejendomsværdien og grundværdien for ejen­dommen Y1-adresse, Y3-by, pr. 1. oktober 2014. Af afgørelsen fremgår blandt andet: "... (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) træffer afgørelse om, at: Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 ændres til 20.200.000 kr. Grundværdien pr. 1. oktober 2014 ændres til 4.696.800 kr. I afgørelsen har deltaget: LA LM IL Klager C Ejendomsnummer (red. …66 udeladt) Adresse Y1-adresse, Y4-postnummer Klagesagen er afgjort ved skriftlig votering Klagesagen drejer sig om Hvorvidt ejendomsværdien skal nedsættes til tilbagekøbsprisen på 51.948 kr. tillagt bygningsværdien eller nedsæt­tes til en væsentligt lavere vurdering samt hvorvidt grundværdien skal nedsættes til 51.948 kr. Der er klaget over SKATs ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 på 14.200.000 kr. SKATS ansættelse at grundværdien pr. 1. oktober 2014 på 3.460.800 kr. Sagens oplysninger Oplysninger om ejendommen Matrikelnr. ifølge BBR-meddelelse Opførelsesår ifølge BBR-meddelelse Grundareal ifølge BBR-meddelelse Boligareal ifølge BBR-meddelelse Faktisk udnyttelse Samlet kælderareal ifølge BBR-meddelelse Plangrundlag Anvendelsesmuligheder ifølge plangrundlag Bebyggelsesprocent ifølge plangrundlag (red. …af udeladt) Y5-område 1960 1.030 m² 1.242 m² etagebebyggelse, 22 boliger 324 m² (red. Kommuneplan 1 udeladt) etageboliger 110 Særlige oplysninger om ejendommen Ejendommen er beliggende på Y6-bydel i den sydvestlige del af Y3-by. Der er ca. 2 km til fods til banegår­den og 2,8 km til fods til domkirken. Ejendommen ligger i periferien af Y3-by mod Y7-bydel. Ifølge tingbogen har klageren erhvervet ejendommen sammen med Y2-adresse, Y4-postnummer ved skøde af 10. september 1999 for en kontantkøbesum på 6.100.000 kr. Ifølge skødets punkt 18 er ejendomsoverdragel­sen sket ved gave. I forbindelse med kommunens frasalg af grundarealet er der lyst en deklaration af 12. maj 1962 - "Dok om kommunens ret til at overtage ejendommen i året 2055", hvoraf fremgår. ".. Kommunen skal være berettiget til efter mindst 5 års forudgående varsel at overtage ejendommen i april måned i året 2055. Dersom kommunen ikke gør brug af sin ret til at overtage ejendommen i det nævnte år, skal dette kunne ske hvert 10. år derefter i samme måned og med samme varsel. Overtagelsen sker for den sum, der ved salget fra kommunen er blevet forudsat som prisen for selve grunden, nemlig kr. 51.948,00 med tillæg af bygningernes værdi. Denne værdi fastsættes af 5 mænd, udmeldte af civilret­ten for Y3-by købstad. Af de mænd, der udmeldes, skal mindst to være bygningskyndige. Ved vurderingen udfin­des værdien af bygningerne som sådanne. Disses beliggenhed og benyttelse er altså betydningsløs for, vurderin­gen, ved hvilken deri øvrigt må tages hensyn til den forringelse, som slid og ælde har medført, ligesom en mulig forældethed i indretningen må tages med i betragtning. Vurderingen er ganske selvstændig tidligere foretagen vurdering i andet øjemed - f. eks til brandforsikring - må altså ikke lægges til grund. Selv om en bygning måtte være opført en kort tid forinden vurderingen (jfr. dog neden­for), er det derfor en selvfølge, at den ansatte værdi af bygningen selv i så fald ikke må overstige, hvad det efter almindelige priser på overtagelsestiden ville koste at opføre en anden bygning af samme omfang og indretning. Ejendommen er omfattet af (red. Kommuneplanramme 1 udeladt). Ifølge rammen er området udlagt til etageboliger i 3 eta­ger med en bebyggelsesprocent på 110 for området under ét. Af BBR-meddelelsen fremgår bl.a. følgende: Bygningsnr.: 1 Antal etager u. kælder & tagetage: 3 Antal helårsboliger med køkken: 22 Samlet bygningsareal (excl. Kælder & tagetage) 972 m² Samlet kælderareal 324 m² Samlet lagetageareal 270 m² - Heraf udnyttet tagetage 270 m² Samlet boligareal 1.242 m² Materialer. Ydervæggens materiale: Mursten Tagdækningsmateriale: Tegl Øvrige sagsoplysninger G1 har udarbejdet følgende analyse af markedet for ældre boligudlejningsejendomme i Y3-by (markedslejen er anført som nettoleje) for 3. kvartal 2014: År Markedsleje (pr. m²) Afkastkrav Bedste Standard Bedste Standard 2014 1.550 kr. 4,00 % 4,25 % Salgspriser for ejendomme Der er ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde udlagt til bolig og erhverv i Y4-postnummer i perioden 1. januar 2014 til 31. december 2020: Ejendomsnummer Adresse Købsdato Kontantpris Solgt areal Beregnet etagearealpris (red. …80 udeladt) Y8-adresse 02-04-2014 36.485.351 kr. 4.122 m² 4403 kr. (red. …03 udeladt) Y9-adresse 05-02-2015 3.206.250 kr. 276 m² 10.372 kr. (red. …78 udeladt) Y10-adresse 02-06-2015 50.519.139 kr. 2.780 m² 5.441 kr. (red. …79 udeladt) Y11-adresse 02-06-2015 62.486.390 kr. 4.470 m² 6.532 kr. (red. …08 udeladt) Y12-adresse 15-11-2016 3.312.500 kr. 183 m² 11.678 kr. (red. …34 udeladt) Y13-adresse 22-10-2019 19.872.500 kr. 2.860 m² 2.660 kr. (red. …03 udeladt) Y9-adresse 18-03-2020 5.900.000 kr. 276 m² 19.086 kr. Ejendommen beliggende Y8-adresse ligger ca. 2,2 km fra klagerens ejendom og var på handelstidspunktet omfattet af (red. Lokalplan 1 udeladt) - "Blandet byområde - Y14-område ved Y15-vej, Y16-vej og Y17-vej" med ikrafttrædelsesdato den 7. december 2011. Ejendommen var beliggende i (red. Delområde 1 udeladt), som måtte anvendes til erhvervs- (herunder hotel, uddannelse m.m.) og boligbebyggelse (helårsbeboelse). Y18-kommune kunne endvidere tillade, at grundene i delområderne blev anvendt til offentlige formål samt etablering af servicevirksomheder. Ejendommen udgjorde hele (red. Delområde 1 udeladt), hvor der maksimalt måtte opføres 8.300 m² etageareal, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 201. Salget er noteret under historiske adkomster på tinglysning.dk, og af kort.plandata.dk fremgår det af luftfotos fra 2014, at grunden var ubebygget på handelstidspunktet. Ejendommen er handlet til en købesum på 36.485.351 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 8.851 kr. Ejendom­mens etagearealpris udgør 4.403 kr. Ejendommen beliggende Y9-adresse ligger ca. 2 km fra klagerens ejendom. Ejendommen var på tidspunktet for handlen i 2015 omfattet af (red. Kommuneplan 1 udeladt) (red. Kommuneplanramme 2 udeladt) Etagebolig i Karrekvarter og var på tidspunktet for handlen i 2020 omfattet af (red. Kommuneplan 2 udeladt) (red. Kommuneplanramme 2 udeladt) Etage­bolig i Karrékvarter. Af begge kommuneplaner fremgår det, at ejendommen har et maksimum etageantal på 5. Der er på ejendommen udstedt byggetilladelse til opførelse af 310 m² inkl. kælderareal svarende til en bebyggel­sesprocent på 112. Salgene er noterede under historiske adkomster på tinglysning.dk, og af kort.plandata.dk fremgår det af luftfotos fra 2015 og 2020, at grunden var ubebygget på handelstidspunkterne. Ejendommen er i 2015 handlet til en købesum på 3.206.250 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 11.617 kr. Ejendommens etagearealpris udgør 10.372 kr. Ejendommen bliver senere handlet til en købesum på 5.900.000 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 21.377 kr. Ejendommens etagearealpris udgør 19.086 kr. Ejendommen beliggende Y10-adresse ligger ca. 2,4 km fra klagerens ejendom. Ejendommen er omfattet af (red. Lokalplan 2 udeladt) - "Blandet byområde - Y14-område ved Y15-vej, Y16-vej og Y17-vej" med ikrafttrædelsesdato den 7. december 2011. Ejendommen er beliggende i (red. Delområde 2 udeladt) og må anvende til er­hvervs- (herunder hotel, uddannelse m.m.) og boligbebyggelse (helårsbeboelse). Y18-kommune kan endvi­dere tillade, at grundene i delområderne anvendes til offentlige formål samt etablering af servicevirksomheder. Ejendommen udgør hele (red. Delområde 2 udeladt), hvor bebyggelsen må opføres i op til 7 etager og med et maksimalt eta­geareal på 9.300 m², hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 334. Salget er noteret under historiske adkom­ster på tinglysning.dk, og af kort.plandata.dk fremgår det af luftfotos fra 2015, at grunden var ubebygget på handelstidspunktet. Ejendommen er handlet til en købesum på 50.519.139 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 18.172 kr. Ejen­dommens etagearealpris udgør 5.441 kr. Ejendommen beliggende Y11-adresse ligger ca. 2,4 km fra klagerens ejendom. Ejendommen er omfattet af (red. Lokalplan 3 udeladt) - "Boligområde ved Y19-vej (Y14-område), Y3-by med ikrafttrædelsesdato den 16. oktober 2013. Ejendommen er beliggende i (red. Delområde 3 udeladt) i byggefelt A2, som må anvendes til boligformål (helårs­beboelse) i form af etagehusbebyggelse med dertil tilhørende fællesfaciliteter, vej-, færdsels- og opholdsarealer i form af torve og pladser samt parkering for handicapkøretøjer. Det fremgår af lokalplanen, at bebyggelsen på ejendommen skal opføres inden for byggefelterne AI, A2, A3, B1, 82 og 83. For byggefelterne 91, 92 og A3 må der opføres 4.600 m² etageareal i henholdsvis 5, 4, og 4 etager. For byggefelterne Bl, B2 og 83 må der opføres 5.000 m², etageareal i henholdsvis 6, 5 og 5 etager. Det på ejendommen tilladte etageareal svarer til en bebyggel­sesprocent på 214. Salget er noteret under historiske adkomster på tinglysning.dk og af kort.plandata.dk fremgår det af luftfotos fra 2015, at grunden var ubebygget på handelstidspunktet. Ejendommen er handlet til en købe­sum på 62.486.390 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 13.979 kr. Ejendommens etagearealpris udgør 6.532 kr. Ejendommen beliggende Y12-adresse ligger ca. 3,2 km fra klagerens ejendom. Ejendommen er omfattet af (red. Kommuneplan 1 udeladt) (red. Kommuneplanramme 3 udeladt) og er udlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. Bebyggelse på ejendommen skal respektere områdets arkitektoniske helhed og må ikke overskride det maksimale areal og vo­lumen af eksisterende bebyggelse. Ejendommen må ifølge de konkrete bestemmelser for planrammen opføres i 5 etager. Der er på ejendommen givet forhåndsgodkendelse fra kommunen til opførelse af 284 m² i 3 1/2 etage, svarende til en bebyggelsesprocent på 155. Salget er noteret under historiske adkomster på tinglysning.dk, og af kort.plandata.dk fremgår det af luftfotos fra 2016, at grunden var ubebygget på handelstidspunktet. Ejendommen er handlet til en købesum på 3.312.500 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 18.101 kr. Ejendom­mens etagearealpris udgør 11.678 kr. Ejendommen beliggende Y13-adresse ligger ca. 3,7 km fra klagerens ejendom. Ejendommen er omfattet af (red. Lokalplan 4 udeladt) — "(red. … beskrivelse udeladt)", (red. Delområde 4 udeladt) og er udlagt til universitets- og forskningsformål, erhvervsformål og boligformål i form af etageboliger med ikrafttrædelsesdato den 15. maj 2018. Ejendommen omfatter hele (red. Delområde 4 udeladt), hvor der må opføres op til 6.000 m² bruttoetageareal, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 209. Af lokalplanen fremgår endvidere, at ca. 5.900 m² boligareal skal være almene boliger i henhold til lov om almene boliger. Ifølge skødet indeholder kontantprisen mons. Ejendommen er handlet til en købesum på 15.898.000 kr. eksklusive moms svarende til en kvadratmeterpris på 5.559 kr. Ejendommens etagearelpris udgør 2.660 kr. Finans Danmark Ifølge Finans Danmark har der været følgende prisudvikling for ejerlejligheder i Y4-postnummer i perioden 2014-2019. SKATs afgørelse Ejendomsværdi 14.200.000 kr. Grundværdi 3.460.800 kr. Vurderingen er specificeret således: Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 18. februar 2022 udtalt følgende Ejendommen ligger på Y6-bydel i udkanten af Y3-by. Grunden er på 1030 m² og består af matrikel (red. …af udeladt) Y5-område, der er udstykket den 21. oktober 1959. Der er på ejendommen i 1960 opført 22 beboelseslejligheder med et boligareal på i alt 1242 m², med en faktuel bebyggelsesprocent på 120.5%. Der er ingen lokalplan for området. Ejendommen er omfattet af (red. Kommuneplanramme 1 udeladt). Området er udlagt til etageboligområde med en bebyggelsesprocent på 110% for området under ét. Ejendommen er beliggende i (red. Grundværdiområde 1 udeladt) Y6-bydel der har en områdepris på 2800 kr. Grundværdien er beregnet med en bebyggelsesprocent på 120 og grundens areal med 2800 kr. pr. m² i alt en grundværdi på 3460.800 kr., efter et 2,5% nedslag giver det en grundværdi på 3.374.000 kr. Ejendommen er oprindeligt handlet med hjemfaldspligt imellem køber og sælger som er Y18-kommune. Kommunen har derfor mulighed for at købe ejendommen tilbage 2055 til et beløb på 51.948 plus ejendoms bygningsværdi. Det muligt for ejer af frikøbe ejendommen fra hjemfaldspligten ved af betale markedsværdien for grunden jævnfør Y18-kommunes hjemmeside. Der er ikke fundet nogle ubebygget salg på Y6-bydel da det er et bebygget område, men det set på andre steder Y3-by og Y20-bydel der er sammenlignelige i perioden 2012 til 2019 Deri alt fundet 6 grunde, de er dog alle sammen fundet i perioden 2015 til 2016. Y21-adresse Y4-postnummer med ejendomsnummer (red. …65 udeladt) Y22-adresse Y4-postnummer med ejendomsnummer (red. …85 udeladt) Y23-adresse Y4-postnummer med ejendomsnummer (red. …87 udeladt) Y10-adresse Y4-postnummer med ejendomsnummer (red. …78 udeladt) Y11-adresse Y4-postnummer med ejendomsnummer (red. …79 udeladt) Y24-adresse Y20-bydel med ejendomsnummer (red. …40 udeladt) Da bebyggelsesprocenterne er forskellige, er det etagearealet der udregnet en kvadratmeter pris på. Grundene ligger med en etagearealkvadratmeter pris på 4100 kr. op til 7000 kr. Markedsrapporterne fra G2/G3 pr. efteråret 2014 viser at Y3-by sekundære beliggenhed med udviklingspotentiale har en bruttoleje fra 900 til 1050 med en afkastprocent fra 2,5% til 4,5% Der er fundet 3 sammenlignelige ejendomshandler på boligudlejningsejendommen i området i og omkring Y6-bydel i perioden 2012 til 2019. Y25-adresse, Y4-postnummer med ejendomsnummer (red. …54 udeladt) solgt i 2014 til en kvadratmeter pris på ca. 13.000 kr. Y26-adresse Y4-postnummer med ejendomsnummer (red. …21 udeladt) solgt i 2016 og igen i 2018 til en kvadratmeter på henholdsvis 20.000 kr. og 31.000 kr. Denne ejendom er vurderet med en kvadratmeter pris på ca. 11.500. Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen. Vi har lagt vægt på ejendommens faktiske oplysninger, herunder beliggenheden på Y6-bydel i udkanten af Y3-by Vi har endvidere lagt vægt på, at en grundværdi skal ansættes efter den bedst mulige økonomiske anvendelse i ube­bygget stand inklusive grundforbedringer. Der er ingen lokalplan for området, men ejendommen er omfattet af (red. Kommuneplanramme 1 udeladt), hvor anvendelsen er etagebolig. Grundværdien er ansat efter etagearealprincippet, som er et vurderingsteknisk hjælpemiddel til ansættelse af grundværdien. Bebyggelsesprocenten er faktuelt 120% og i vurderingen er den ansat fil det samme. Hjemfaldspligten anses for at være privatretlig uanset del forhold, at det er en kommune, der kan tilbagekøbe ejen­dommen til en bestemt pris. Det skyldes at hjemfaldspligten er en del af en købsaftale, som i sin tid blev indgået, mellem to parter i en ejendomshandel - en privatperson som køber og en kommune som sælger. Der er ikke tale om, at en kommune eller anden offentlig myndighed i egenskab af myndighed har pålagt en ejendom en bestemt forpligtelse. Jævnfør Vurderingsloven § 13, stk. 3 skal der kun tages forbehold for en privatretlige servitut ved vurde­ringen hvis der er tale om en tjenende og herskende ejendom. Det er der generelt ikke ved hjemfaldspligt, og det derfor også praksis af de ikke tages med i vurderingen af ejendommen. Der er ingen indikationer ved hverken salgene på grundene, ejendommene eller markedsrapporterne der giver an­ledning til en kvadratmeterpris på 2800 kr. på grunden og 11.500 kr. på etagearealet er for højt. Dette er tværtimod noget under referencerne. Det er derfor vores opfattelse, at der ikke er grundlag for at nedsætte grund- eller ejendomsværdien. ..." ... Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Vurderingsankenævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt. Indledningsvist bemærkes, at når deri det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagæl­dende lov om vurdering at landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 at 30. august 2013 med senere ændringer. Ejendomsværdi Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Ved ansættelsen skal der foretages et skøn over samtlige forhold, som har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom (grund og bygninger mv.) i sin helhed under hensyn til ejendommens beskaffenhed og beliggenhed. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderings­lovens §§ 9 og 10. Handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventningerne til afkastet. Ejendomsværdien for erhvervsejendomme ansættes med ud­gangspunkt i en markedsværdiberegning, da denne metode efter praksis anses at være den sikreste til at under­støtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi. Vedrørende den i beregningen anvendte kvadratmeterleje bemærkes, at denne fastlægges på baggrund af mar­kedslejen. Ved markedsleje forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer aftaler for det pågældende le­jeforhold. Foreligger der en oplyst lejeindtægt, anvendes denne imidlertid, såfremt den skønnes at falde indenfor vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold, jf. § 10, stk. 3. SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 til 14.200.000 kr. Ifølge markedsanalyse fra G1 ligger nettolejen for bedste/standard ældre boligudlejningsejendomme i Y3-by på 1.550 kr. i 3. kvartal 2014. Afkastkravel for standard ældre boligudlejningsejendomme ligger på 4,25 procent i 2014. Vurderingsankenævnet finder under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, ejendommens alder og anvendel­sesmuligheder samt markedsanalyserne for området, at bruttolejen skal fastsættes til 1.050 kr. pr. m². Der er herved særligt lagt vægt på, at klagers ejendom er en ældre boligudlejningsejendom fra 1960, som er beliggende i perife­rien af Y3-by. I den påklagede ansættelse er lejefaktoren fastsat til 13,8. Henset til markedsrapporterne og ejendommens belig­genhed, alder og anvendelsesmuligheder finder nævnet, at lejefaktoren passende kan fastsættes til 15,5. Årslejen kan herefter beregnes til følgende: Ved anslåede driftsudgifter på 25 % bruttolejen kan nettoafkastet beregnes til ca. 4,8 % ved en ejendomsværdi på 20.200.000 kr. Nævnet finder, at en ejendomsværdi på 20.200.000 kr. er udtryk for en realistisk skønnet ejendomsværdi på vurde­ringstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 til 20.200.000 kr. Grundværdi Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaf­fenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13. Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågæl­dende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken hense­ende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. Klageren har anført, at grundværdiansættelsen er for høj. Til støtte herfor har klageren anført, at grundværdien skal ansættes under hensyntagen til den tinglyste deklaration af 12. maj 1962 — "Dok om kommunens ret til at overtage ejendommen i året 2055", hvori tilbagekøbsprisen for ejendommen er fastsat til 51.948 kr. Ifølge vurderingslovens § 13, stk. 2 og 3 skal der ved grundværdiansættelsen tages hensyn til de til et grundareal knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, medens deri øvrigt skal bortses fra rettigheder og forplig­telser af privatretlig karakter. Landsskatterettens har ved kendelse af 14. august 1989 fastslået, at hjemfaldspligt ifølge fast praksis ikke anses for en offentligretlig byrde, uanset tilbagekøbsdeklarationen hviler på en aftale med en kommune. Vilkårene heri er så­ledes påtaget som led i en overdragelsesaftale, hvorunder kommunen optræder som privatretlig aftalepartner. Vestre landsret har endvidere ved dom af 13 marts 1990 udtalt følgende: "Den på ejendommen tinglyste deklaration om tilbagekøbsret for [...] Kommune er pålagt som led i en overdragelsesaftale, hvor kommunen har optrådt som sælger og dermed som privatretlig aftalepart og der foreligger ikke nærmere oplysninger om baggrunden for handelsvilkåret om tilbagekøbet eller om kommunens mulige udnyttelse heraf. Deklarationen kan derfor ikke anses som en byrde af offentligretlig karakter som anført i vurderingslovens § 13, stk. 2, og den kan ikke sidestilles med de privatretlige servitutter, der er omhandlet i vurderingslovens § 13. stk. 3, 1 pkt. eller med de byrder, som denne bestemmelse i praksis er blevet udstrakt til at omfatte. Det følger herefter af lovens § 13.stk 3, 2 pkt., at der ikke kan tages hensyn til tilbagekøbsretten ved ansættelsen at grundværdien." Nævnet bemærker, at den i sagen tinglyste deklaration om tilbagekøbsret er i overensstemmelse med ordlyden af deklarationen i nærværende sag I Landsskatterettens kendelse af 14. august 1989 og Landsrettens dom af 13. marts 1998 fastslås det således i begge tilfælde, at hjemfaldspligt ikke er en offentligretlig byrde, der skal tages hensyn til ved de offentlige ejendomsvurderinger, uanset at tilbagekøbsretten hviler på en aftale med kommunen. Nævnet finder som følge heraf, at der ikke kan tages hensyn til den på klagerens ejendom tinglyste deklaration af 12. maj 1962 - "Dok om kommunens ret til at overtage ejendommen i året 2055" ved grundværdifastsættelsen SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2014 ansat grundværdien til 3.460.800 kr. på baggrund at en etagearealpris på 2.800 kr. og en bebyggelsesprocent på 120. Klagerens ejendom er omfattet af (red. Kommuneplan 1 udeladt). Ejendommen er beliggende indenfor (red. Kommuneplanramme 1 udeladt), som er udlagt til etagebebyggelse i 3 etager med en bebyggelsesprocent på 110 for området under ét. Etagearealprincippet kan således anvendes ved fastsættelsen af grundværdien. Efter etagearealprincippet beregnes grundværdien som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent x etagearealprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter. Etagearealprincippet kan anvendes i områder med etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover. Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Ifølge lokalplanen må bebyggelsesprocenten for området under ét ikke overstige 110. Ifølge BBR-meddelelsen udgør det faktisk bebyggede boligareal på ejendommen 1 242 m², hvilket svarer til en bebyggelse på ca. 120 procent. I det bebyggelsesprocenten gælder for området under et og ikke regulerer bebyggelsen på den enkelte ejendom. fastholder nævnet den af SKAT anvendte bebyggelsesprocent på 120 (red. Kommuneplanramme 1 udeladt) er i henhold til kommuneplanen udlagt til etageboligbebyggelse. Der er ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg registreret syv frie salg af ubebyggede ejendomme udlagt til bl.a. etageboligformål indenfor postnummer Y4-postnummer i perioden 1. januar 2014 til 31. december 2020. Ejendommene er beliggende på adresserne Y8-adresse. Y9-adresse. Y10-adresse. Y11-adresse, Y12-adresse, Y13-adresse og Y9-adresse. Ejendommene er handlet til etagemeterpriser på henholdsvis 4.403 kr., 10.372 kr., 5.441 kr., 6.532 kr., 11.670 kr., 2.660 kr. og 19.086 kr. i årene 2014, 2015, 2016. 2019 og 2020. Ejendommene er handlet til en gennemsnitlig etagemeterpris på 8.596 kr. Ejendommene er ligesom klagerens ejendom beliggende bynært i postnummer Y4-postnummer og er udlagt til etagebebyggelse herunder bl.a. boligformål. Det er som følge af ovenstående nævnets opfattelse, at de registrerede handlede ubebyggede ejendomme er sammenlignelige med klagerens ejendom henset til både beliggenhed og retlige anvendelsesmuligheder. På baggrund af ovenstående finder nævnet, at den af SKAT fastsatte etagearealpris på 2.800 kr. er for lav. Nævnet finder, at den påklagede ejendom bør vurderes med en etagearealpris på 3.800 kr. Der er herved lagt vægt på ejendommens beliggenhed sammenholdt med prisniveauet for de konstaterede handler af ubebyggede ejendomme området herunder særligt ejendommene beliggende i Y27-bydelsområde, som er handlet til en gennemsnitlig etagemeterpris på 5.459 kr. Ved grundværdiskønnet har nævnet desuden henset til prisudviklingen for ejerlejligheder i Y3-by. Endelig er der henset til, at klagerens ejendom er bebygget og derfor skal vurderes i byggemodnet stand. Grundværdien kan herefter specificeres således: Nævnet finder, at en grundværdi på 4.696.800 kr. er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor grundværdien pr. 1. oktober 2014 til 4.696.800 kr. ..." (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) traf ligeledes den 21. december 2023 afgørelse om ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen pr. 1. oktober 2016. Af afgørelsen fremgår, ud over det, der fremgår af afgørelsen for 2014, blandt andet: "… (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) træffer afgørelse om, at: Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 ændres til 22.100.000 kr. Grundværdien pr. 1. oktober 2016 ændres til 5.191.200 kr. I afgørelsen har deltaget: LA LM IL Klager C Ejendomsnummer (red. …66 udeladt) Adresse Y1-adresse, Y3-by Klagesagen er afgjort ved skriftlig votering Klagesagen drejer sig om Hvorvidt ejendomsværdien skal nedsættes til tilbagekøbsprisen på 51.948 kr. tillagt bygningsværdien eller nedsæt­tes til en væsentligt lavere vurdering, samt hvorvidt grundværdien skal nedsættes til 51.948 kr. Der er klaget over SKATs ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 på 14.200.000 kr. SKATS ansættelse at grundværdien pr. 1. oktober 2016 på 3.374.300 kr. Sagens oplysninger ... Øvrige sagsoplysninger G1 har udarbejder følgende analyse af markedet for ældre boligudlejningsejendomme i Y3-by (markedslejen er anført som nettoleje) for 3. kvartal 2016 ... SKATS afgørelse Ejendomsværdi 14.200.000 kr. Grundværdi 3.374.300 kr. Vurderingen er specificeret således: ... Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Vurderingsankenævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3.1. pkt. Indledningsvist bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30 august 2013 med senere ændringer. Ejendomsværdi ... SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2026 til 14.200.000 kr. Ifølge markedsanalyse fra G1 ligger nettolejen for bedste/standard ældre boligudlejningsejendomme i Y3-by på 1.700 kr. pr. m² i 3. kvartal 2016. Afkastkravet for standard ældre boligudlejningsejendomme ligger på 4,00 procent i 2016. Vurderingsankenævnet finder under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, ejendommens alder og anvendelsesmuligheder samt markedsanalyserne for området, at bruttolejen skal fastsættes til 1.150 kr. pr. m². Der er herved særligt lagt vægt på, at klagerens ejendom er en ældre boligudlejningsejendom fra 1960, som er beliggende i periferien af Y3-by. I den påklagede ansættelse er lejefaktoren fastsat til 13,8. Henset til markedsrapporterne og ejendommenes beliggenhed, alder og anvendelsesmuligheder finder nævnet, at lejefaktoren passende kan fastsættes til 15,5. Ved anslåede driftsudgifter på 25% af bruttolejen kan nettoafkastet beregnes til ca. 4,8% ved en ejendomsværdi på 22.100.000 kr. Nævnet finder, at en ejendomsværdi på 22.100.000 kr. er et udtryk for en realistisk skønnet ejendomsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 til 22.100.000 kr. Grundværdi ... På baggrund af ovenstående finder nævnet, at den af SKAT fastsatte etagearealpris på 2.800 kr. er for lav. Nævnet finder, at den påklagede ejendom bør vurderes med en etagearealpris på 4.200 kr. Der er herved lagt vægt på ejendommens beliggenhed sammenholdt med prisniveauet for de konstaterede handler af ubebyggede ejendomme i området herunder særligt ejendommene beliggende i Y27-bydelsområde, som er handlet til en gennemsnitlig etagemeterpris på 5.459 kr. Ved grundværdiskønnet har nævnet desuden henset til prisudviklingen for ejerlejligheder i Y3-by. Endelig er der henset til, at klagerens ejendom er bebygget og derfor skal vurderes i byggemodnet stand. Grundværdien kan herefter specificeres således: Nævnet finder, at en grundværdi på 5.191.200 kr. er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor grundværdien pr. 1. oktober 2016 til 5.191.200 kr. ..." (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) traf ligeledes den 21. december 2023 afgørelse om ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen pr. 1. oktober 2018. Af afgørelsen fremgår, ud over det, der fremgår af afgørelsen for 2014, blandt andet: (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) træffer afgørelse om, at: Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 ændres til 26.000.000 kr. Grundværdien pr. 1. oktober 2018 ændres til 5.438.400 kr. I afgørelsen har deltaget: LA LM IL Klager C Ejendomsnummer (red. …66 udeladt) Adresse Y1-adresse, Y3-by Klagesagen er afgjort ved skriftlig votering Klagesagen drejer sig om Hvorvidt ejendomsværdien skal nedsættes til tilbagekøbsprisen på 51.948 kr. tillagt bygningsværdien eller nedsæt­tes til en væsentligt lavere vurdering, samt hvorvidt grundværdien skal nedsættes til 51.948 kr. Der er klaget over Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 på 14.200.000 kr. Vurderingsstyrelsens ansættelse at grundværdien pr. 1. oktober 2018 på 3.374.300 kr. Sagens oplysninger ... Øvrige sagsoplysninger G1 har udarbejdet følgende analyse af markedet for boligudlejningsejendomme i Y3-by (markedslejen er anført som nettoleje) for 3 kvartal 2018: ... Vurderingsstyrelsens afgørelse Ejendomsværdi 14.200.000 kr. Grundværdi 3.374.300 kr. Vurderingen er specificeret således: ... Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Ifølge markedsanalyse fra G1 ligger nettolejen for sekundære boligudlejningsejendomme på 1.500 kr. pr. m² i 2018. Afkastkravet for sekundære boligudlejningsejendomme ligger på 4,25 procent i 2018 Vurderingsankenævnet finder under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, ejendommens alder og anvendelsesmuligheder samt markedsanalyserne for området, at bruttolejen skal fastsættes til 1.200 kr. pr. m². Der er herved særligt lagt vægt på, at klagers ejendom er en ældre boligudlejningsejendom fra 1960. som er beliggende i periferien af Y3-by. I den påklagede ansættelse er lejefaktoren fastsat til 13,8 Henset til markedsrapporterne og ejendommens beliggenhed, alder og anvendelsesmuligheder finder nævnet, at lejefaktoren passende kan fastsættes til 17,5. Årslejen kan herefter beregnes til følgende: Ved anslåede driftsudgifter på 25% af bruttolejen kan nettoafkastet beregnes til ca. 4,3% ved en ejendomsværdi på 26.000.000 kr. Nævnet finder, at en ejendomsværdi på 26.000.000 kr. er et udtryk for en realistisk skønnet ejendomsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 til 26.000.000 kr. Grundværdi ... På baggrund af ovenstående finder nævnet, at den af Vurderingsstyrelsen fastsatte etagearealpris på 2.800 kr. er for lav. Nævnet finder, at den påklagede ejendom bør vurderes med en etagearealpris på 4.400 kr. Der er herved lagt vægt på ejendommens beliggenhed sammenholdt med prisniveauet for de konstaterede handler af ubebyggede ejendomme i området herunder særligt ejendommene beliggende i Y27-bydelsområde, som er handlet til en gennemsnitlig etagemeterpris på 5.459 kr. Ved grundværdiskønnet har nævnet desuden henset til prisudviklingen for ejerlejligheder i Y3-by. Endelig er der henset til, at klagerens ejendom er bebygget og derfor skal vurderes i byggemodnet stand. Grundværdien kan herefter specificeres således: Nævnet finder, at en grundværdi på 5.438.400 kr. er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 til 5.438.400 kr. ..." (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) traf endelig den 21. december 2023 afgørelse om ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen pr. 1. oktober 2019. Af afgørelsen fremgår, ud over det, der fremgår af afgørelsen for 2014, blandt andet: "... (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) træffer afgørelse om, at: Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 ændres til 26.000.000 kr. Grundværdien pr. 1. oktober 2019 ændres til 5.438.400 kr. I afgørelsen har deltaget: LA LM IL Klager C Ejendomsnummer (red. …66 udeladt) Adresse Y1-adresse, Y3-by Klagesagen er afgjort ved skriftlig votering Klagesagen drejer sig om Hvorvidt ejendomsværdien skal nedsættes til tilbagekøbsprisen på 51.948 kr. tillagt bygningsværdien eller nedsæt­tes til en væsentligt lavere vurdering, samt hvorvidt grundværdien skal nedsættes til 51.948 kr. Der er klaget over Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 på 14.200.000 kr. Vurderingsstyrelsens ansættelse at grundværdien pr. 1. oktober 2019 på 3.374.300 kr. Sagens oplysninger ... Øvrige sagsoplysninger G1 har udarbejdet følgende analyse af markedet for boligudlejningsejendomme i Y3-by (markedslejen er anført som nettoleje) for 3. kvartal 2019: Boligudlejningsejendomme i Y3-by: Vurderingsstyrelsens afgørelse Ejendomsværdi 14.200.000 kr. Grundværdi 3.374.300 kr. Vurderingen er specificeret således: ... Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Vurderingsankenævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt. Indledningsvist bemærkes, at når deri det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer. Ejendomsværdi ... Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 til 14.200.000 kr. Ifølge markedsanalyse fra G1 ligger nettolejen for sekundære boligudlejningsejendomme på 1.425 kr. pr. m² i 2019. Afkastkravet for sekundære boligudlejningsejendomme ligger på 4,25 procent i 2019. Vurderingsankenævnet finder under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, ejendommens alder og anvendelsesmuligheder samt markedsanalyserne for området, at bruttolejen skal fastsættes til 1.200 kr. pr. m². Der er herved særligt lagt vægt på, at klagers ejendom er en ældre boligudlejningsejendom fra 1960, som er beliggende i periferien af Y3-by. I den påklagede ansættelse er lejefaktoren fastsat til 13,8. Henset til markedsrapporterne og ejendommens beliggenhed, alder og anvendelsesmuligheder finder nævnet, at lejefaktoren passende kan fastsættes til 17,5 Årslejen kan herefter beregnes til følgende: Ved anslåede driftsudgifter på 25% af bruttolejen kan nettoafkastet beregnes til ca. 4,3% ved en ejendomsværdi på 26.000.000 kr. Nævnet finder, at en ejendomsværdi på 26.000.000 kr. er et udtryk for en realistisk skønnet ejendomsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 til 26.000.000 kr. Grundværdi ... På baggrund af ovenstående finder nævnet, at den af Vurderingsstyrelsen fastsatte etagearealpris på 2.800 kr. er for lav. Nævnet finder, at den påklagede ejendom bør vurderes med en etagearealpris på 4.400 kr. Der er herved lagt vægt på ejendommens beliggenhed sammenholdt med prisniveauet for de konstaterede handler af ubebyggede ejendomme i området herunder særligt ejendommene beliggende i Y27-bydelsområde, som er handlet til en gennemsnitlig etagemeterpris på 5.459 kr. Ved grundværdiskønnet har nævnet desuden henset til prisudviklingen for ejerlejligheder i Y3-by. Endelig er der henset til, at klagerens ejendom er bebygget og derfor skal vurderes i byggemodnet stand. Grundværdien kan herefter specificeres således: Nævnet finder, at en grundværdi på 5.438.400 kr. er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 til 5.438.400 kr. ..." (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) traf den 21. december 2023 afgørelse om ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen Y2-adresse, Y3-by, pr. 1. oktober 2014. Af afgørelsen fremgår, ud over oplysningerne, der fremgår af afgørelserne vedrørende Y1-adresse, Y3-by, blandt andet: "... (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) træffer afgørelse om, at: Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 ændres til 10.100.000 kr. Grundværdien pr. 1. oktober 2014 ændres til 2.348.400 kr. I afgørelsen har deltaget: LA LM IL Klager C Ejendomsnummer (red. …66 udeladt) Adresse Y1-adresse, Y3-by Klagesagen er afgjort ved skriftlig votering Klagesagen drejer sig om Hvorvidt ejendomsværdien skal nedsættes til tilbagekøbsprisen på 25.974 kr. tillagt bygningsværdien eller nedsæt­tes til en væsentligt lavere vurdering, samt hvorvidt grundværdien skal nedsættes til 25.974 kr. Der er klaget over Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 på 5.850.000 kr. Vurderingsstyrelsens ansættelse at grundværdien pr. 1. oktober 2014 på 1.730.400 kr. Sagens oplysninger Oplysninger om ejendommen Matrikelnr. ifølge BBR-meddelelse Opførelsesår ifølge BBR-meddelelse Grundareal ifølge BBR-meddelelse Boligareal ifølge BBR-meddelelse Faktisk udnyttelse Samlet kælderareal ifølge BBR-meddelelse Plangrundlag Anvendelsesmuligheder ifølge plangrundlag Bebyggelsesprocent ifølge plangrundlag (red. …ag udeladt) Y5-område 1960 515 m² 621 m² etagebebyggelse, 11 boliger 162 m² (red. Kommuneplan 1 udeladt) etageboliger 110 Af BBR meddelesen fremgår bl.a. følgende: Bygningsnr.: 1 Antal etager u. kælder & tagetage: 3 Antal helårsboliger med køkken: 11 Samlet bygningsareal (excl. Kælder & tagetage) 486 m² Samlet kælderareal 162 m² Samlet tagetageareal 135 m² - Heraf udnyttet tagetage 135 m² Samlet boligareal 621 m² Materialer Ydervæggens materiale: Mursten Tagdækningsmatenale: Tegl Øvrige sagsoplysninger G1 har udarbejdet følgende analyse af markedet for ældre boligudlejningsejendomme i Y3-by (markedslejen er anført som nettoleje) for 3. kvartal 2014: ... SKATs afgørelse Ejendomsværdi 5.850.000 kr. Grundværdi 1.730.400 kr. Vurderingen er specificeret således: ... Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Vurderingsankenævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt. Indledningsvist bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer. Ejendomsværdi SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 til 5.850.000 kr. Ifølge markedsanalyse fra G1 ligger nettolejen for bedste/standard ældre boligudlejningsejendomme i Y3-by på 1.550 i 3. kvartal 2014. Afkastkravet for standard ældre boligudlejningsejendomme ligger på 4,25 procent i 2014. Vurderingsankenævnet finder under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, ejendommens alder og anvendelsesmuligheder samt markedsanalyserne for området, at bruttolejen skal fastsættes til 1.050 kr. pr. m². Der er herved særligt lagt vægt på, at klagers ejendom er en ældre boligudlejningsejendom fra 1960, som er beliggende i periferien af Y3-by. I den påklagede ansættelse er lejefaktoren fastsat til 13,8. Henset til markedsrapporterne og ejendommens beliggenhed, alder og anvendelsesmuligheder finder nævnet, at lejefaktoren passende kan fastsættes til 17,5 Årslejen kan herefter beregnes til følgende: Ved anslåede driftsudgifter på 25% af bruttolejen kan nettoafkastet beregnes til ca. 4,3% ved en ejendomsværdi på 26.000.000 kr. Nævnet finder, at en ejendomsværdi på 26.000.000 kr. er et udtryk for en realistisk skønnet ejendomsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 til 26.000.000 kr. Grundværdi ... På baggrund af ovenstående finder nævnet, at den af SKAT fastsatte etagearealpris på 2.800 kr. er for lav. Nævnet finder, at den påklagede ejendom bør vurderes med en etagearealpris på 4.200 kr. Der er herved lagt vægt på ejendommens beliggenhed sammenholdt med prisniveauet for de konstaterede handler af ubebyggede ejendomme i området herunder særligt ejendommene beliggende i Y27-bydelsområde, som er handlet til en gennemsnitlig etagemeterpris på 5.459 kr. Ved grundværdiskønnet har nævnet desuden henset til prisudviklingen for ejerlejligheder i Y3-by. Endelig er der henset til, at klagerens ejendom er bebygget og derfor skal vurderes i byggemodnet stand. Grundværdien kan herefter specificeres således Nævnet finder, at en grundværdi på 2.348.400 kr. er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor grundværdien pr. 1. oktober 2019 til 2.348.400 kr. ..." (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) traf samme dag afgørelse vedrørende ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen pr. 1. oktober 2018. Af denne afgørelse fremgår særligt for 2018 blandt andet: "... (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) træffer afgørelse om, at: Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 ændres til 13.000.000 kr. Grundværdien pr. 1. oktober 2018 ændres til 2.719.200 kr. I afgørelsen har deltaget: LA LM IL Klager C Ejendomsnummer (red. …74 udeladt) Adresse Y2-adresse, Y3-by Klagesagen er afgjort ved skriftlig votering Klagesagen drejer sig om Hvorvidt ejendomsværdien skal nedsættes til tilbagekøbsprisen på 25.974 kr. tillagt bygningsværdien eller nedsæt­tes til en væsentligt lavere vurdering, samt hvorvidt grundværdien skal nedsættes til 25.974 kr. Der er klaget over Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 på 5.850.000 kr. Vurderingsstyrelsens ansættelse at grundværdien pr. 1. oktober 2018 på 1.687.100 kr. Sagens oplysninger Øvrige sagsoplysninger G1 har udarbejdet følgende analyse af markedet for ældre boligudlejningsejendomme i Y3-by (markedslejen er anført som nettoleje) for 3. kvartal 2018: ... Vurderingsstyrelsens afgørelse Ejendomsværdi 5.850.000 kr. Grundværdi 1.687.100 kr. Vurderingen er specificeret således: ... Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Vurderingsankenævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt. Indledningsvist bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer. Ejendomsværdi ... Ifølge markedsanalyse fra G1 ligger nettolejen for bedste/standard ældre boligudlejningsejendomme i Y3-by på 1.500 kr. pr m² i 2018. Afkastkravet for standard ældre boligudlejningsejendomme ligger på 4,25 procent i 2018. Vurderingsankenævnet finder under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, ejendommens alder og anvendelsesmuligheder samt markedsanalyserne for området, at bruttolejen skal fastsættes til 1.200 kr. pr. m². Der er herved særligt lagt vægt på, at klagers ejendom er en ældre boligudlejningsejendom fra 1960, som er beliggende i periferien af Y3-by. I den påklagede ansættelse er lejefaktoren fastsat til 13,8. Henset til markedsrapporterne og ejendommens beliggenhed, alder og anvendelsesmuligheder finder nævnet, at lejefaktoren passende kan fastsættes til 17,5 Årslejen kan herefter beregnes til følgende: Ved anslåede driftsudgifter på 25% af bruttolejen kan nettoafkastet beregnes til ca. 4,3% ved en ejendomsværdi på 13.000.000 kr. Nævnet finder, at en ejendomsværdi på 13.000.000 kr. er et udtryk for en realistisk skønnet ejendomsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 til 13.000.000 kr. Grundværdi ... På baggrund af ovenstående finder nævnet, at den af Vurderingsstyrelsen fastsatte etagearealpris på 2.800 kr. er for lav. Nævnet finder, at den påklagede ejendom bør vurderes med en etagearealpris på 4.400 kr. Der er herved lagt vægt på ejendommens beliggenhed sammenholdt med prisniveauet for de konstaterede handler af ubebyggede ejendomme i området herunder særligt ejendommene beliggende i Y27-bydelsområde, som er handlet til en gennemsnitlig etagemeterpris på 5.459 kr. Ved grundværdiskønnet har nævnet desuden henset til prisudviklingen for ejerlejligheder i Y3-by. Endelig er der henset til, at klagerens ejendom er bebygget og derfor skal vurderes i byggemodnet stand. Grundværdien kan herefter specificeres således: Nævnet finder, at en grundværdi på 2.719.200 kr. er udtryk for en realistisk skønnet ejendomsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor grundværdien pr. 1. oktober 2018 til 2.719.200 kr. ..." (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) traf samme dag endelig afgørelse vedrørende ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen pr. 1. oktober 2019. Af denne afgørelse fremgår særligt for 2019 blandt andet: "... (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) træffer afgørelse om, at: Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 ændres til 13.000.000 kr. Grundværdien pr. 1. oktober 2019 ændres til 2.719.200 kr. I afgørelsen har deltaget: LA LM IL Klager C Ejendomsnummer (red. …74 udeladt) Adresse Y2-adresse, Y3-by Klagesagen er afgjort ved skriftlig votering ... Klagesagen drejer sig om Hvorvidt ejendomsværdien skal nedsættes til tilbagekøbsprisen på 25.974 kr. tillagt bygningsværdien eller nedsæt­tes til en væsentligt lavere vurdering, samt hvorvidt grundværdien skal nedsættes til 25.974 kr. Der er klaget over Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 på 5.850.000 kr. Vurderingsstyrelsens ansættelse at grundværdien pr. 1. oktober 2019 på 1.687.100 kr. Sagens oplysninger ... Øvrige sagsoplysninger G1 har udarbejdet følgende analyse af markedet for ældre boligudlejningsejendomme i Y3-by (markedslejen er anført som nettoleje) for 3. kvartal 2019: ... Vurderingsstyrelsens afgørelse Ejendomsværdi 5.850.000 kr. Grundværdi 1.687.100 kr. Vurderingen er specificeret således: ... Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Vurderingsankenævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt. Indledningsvist bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer. Ejendomsværdi ... Ifølge markedsanalyse fra G1 ligger nettolejen for sekundære boligudlejningsejendomme på 1.425 kr. pr m² i 2019. Afkastkravet for standard ældre boligudlejningsejendomme ligger på 4,25 procent i 2019. Vurderingsankenævnet finder under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, ejendommens alder og anvendelsesmuligheder samt markedsanalyserne for området, at bruttolejen skal fastsættes til 1.200 kr. pr. m². Der er herved særligt lagt vægt på, at klagers ejendom er en ældre boligudlejningsejendom fra 1960, som er beliggende i periferien af Y3-by. I den påklagede ansættelse er lejefaktoren fastsat til 13,8. Henset til markedsrapporterne og ejendommens beliggenhed, alder og anvendelsesmuligheder finder nævnet, at lejefaktoren passende kan fastsættes til 17,5. Årslejen kan herefter beregnes til følgende: Ved anslåede driftsudgifter på 25% af bruttolejen kan nettoafkastet beregnes til ca. 4,3% ved en ejendomsværdi på 13.000.000 kr. Nævnet finder, at en ejendomsværdi på 13.000.000 kr. er et udtryk for en realistisk skønnet ejendomsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 til 13.000.000 kr. Grundværdi ... På baggrund af ovenstående finder nævnet, at den af Vurderingsstyrelsen fastsatte etagearealpris på 2.800 kr. er for lav. Nævnet finder, at den påklagede ejendom bør vurderes med en etagearealpris på 4.400 kr. Der er herved lagt vægt på ejendommens beliggenhed sammenholdt med prisniveauet for de konstaterede handler af ubebyggede ejendomme i området herunder særligt ejendommene beliggende i Y27-bydelsområde, som er handlet til en gennemsnitlig etagemeterpris på 5.459 kr. Ved grundværdiskønnet har nævnet desuden henset til prisudviklingen for ejerlejligheder i Y3-by. Endelig er der henset til, at klagerens ejendom er bebygget og derfor skal vurderes i byggemodnet stand. Grundværdien kan herefter specificeres således: Nævnet finder, at en grundværdi på 2.719.200 kr. er udtryk for en realistisk skønnet ejendomsværdi på vurderingstidspunktet. (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) fastsætter derfor grundværdien pr. 1. oktober 2019 til 2.719.200 kr. ..." Forud for Y18-kommunes salg af grundene, hvorpå ejendommene er placeret, var der drøftelser om vilkårene for salget af grundene. Af en indstilling fra magistratens 1. afdeling af 8. marts 1952, som tiltrådt til fremsendelse til (red. Byråd 1 udeladt) den 11. marts 1952, herunder for så vidt angår indføjelsen af en tilbagekøbsklausul i forbindelse med kommunens salg af grunde, fremgår blandt andet: "... Som følge heraf gik Y28-kommune fra 1931 et skridt videre, idet den ved sine grundsalg herefter forbeholdt sig ret til efter et vist åremål at tilkøbe ejendommen for den betalte grundkøbesum, men uden tillæg for erstatning for bygninger. De nævnte afhændelsesformer sikrer utvivlsomt kommunen og det fremtidige bysamfund betydelige fordele, idet den giver kommunen de juridiske og økonomiske muligheder for efter en årrækkes forløb at ændre byplanen, at få frigjort visse grunde, der måtte være blevet ønskelige til andre formål, og endelig at få adgang til en sanering af forældede og udslidte ejendomme, en adgang, der trods loven om boligtilsyn og sanering ofte er forbundet med betydelige juridiske og økonomiske vanskeligheder. Tilstedeværelsen af en tilbagekøbsdeklaration vil ikke vanskeliggøre byggeriets finansiering eller udelukke ejedommenes prioritering på normal vis. ..." Forslaget blev behandlet i (red. Byråd 1 udeladt) den 13. marts 1952 og oversendt til teknisk udvalg, der den 10. juni 1952 tilbagesendte sagen til (red. Byråd 1 udeladt) med blandt andet følgende bemærkninger: "... Man har endvidere i anledning af magistratens forslag om indførelse af en tilbagekøbsklausul for grundene undersøgt dette spørgsmål nærmere og i denne forbindelse bl.a. navnlig været inde på problemet om, hvorvidt en sådan klausul vil kunne virke hindrende nå prioriteringen af byggeriet på grundene. Man har bl.a. i den anledning rettet henvendelse til Y29-kommune, der ved salg af sine grunde anvender en lignende tilbagekøbsklausul som den af magistraten foreslået, og fået oplyst, at der i Y30-by ikke har varet nogen vanskelighed ved at få prioritetshavere til at respektere en sådan klausul. Man har endvidere rettet forespørgsel til (red. Kreditforening 1 udeladt) i Y3-by om kreditforeningens stilling til spørgsmålet og modtaget vedlagte svar, hvoraf fremgår, at der fra kreditforeningens side ikke vil blive vanskeligheder. Samtidig skal man oplyse, at kommunen allerede for enkelt område har anvendt en tilbagekøbeklausul som den nævnte, nemlig for så vidt angår de (red. Hustype 1 udeladt) på Y31-vej, hvor fristen, efter hvilken kommunen her ret til et købe grundene tilbage, er ansat til 40 år. Der har ikke varet nogen vanskeligheder ved indførelsen af denne klausul. Udvalgets flertal vil finde det overordentlig værdifuldt, om der pålægges grundene på Y6-bydelarealet den omhandlede tilbagekøbsklausul, således at kommunen skal være berettiget til om ca. 100 år at købe grundene tilbage for den pris, der har været betalt for selve grundene + godtgørelse efter vurdering for de på grundene opførte bygninger. ..." Indstillingen blev vedtaget af (red. Byråd 1 udeladt) den 26. juni 1952. Af protokollen fra møde i (red. Byråd 1 udeladt) den 13. marts 1952 fremgår blandt andet: "... Angående spørgsmålet om en tilbagekøbsklausul, f.eks. om 100 år var det naturligt, at dette spørgsmål var rejst, hvor det drejer sig om et så stort samlet areal. Der kunne siges meget både for og imod en sådan. Rent principielt var taleren egentlig tilhænger af tanken, ikke så meget ud fra økonomiske som tekniske betragtninger. Ved de forandringer, som altid blev nødvendige gennem en menneskealder, havde det været af værdi, hvis man tidligere havde haft en sådan tilbagekøbsret, idet man da kunne foretage en regulering af grundene og færdselsårene. Det brugtes en hel del ved havnen, hvor mange bygninger var opført på lejet grund. og f. eks i Englands byer havde man det samme. Om den økonomiske side af sagen var det ikke let at se, hvem der havde fordel deraf. Ingen vidste, hvorledes det vil stille sig med grundprisen om 100 år, og ved en sådan bestemmelse kom kommunen til at respektere en skatteafskrivningsordning. En ordning som i Y32-by, hvor både grund og ejendom falder tilbage, havde mange skyggesider; det ville medføre meget strenge afskrivningsregler, og man kunne frygte, at ejendommene i den sidste del af perioden ville blive meget dårligt vedligeholdt. Hvis man gik den vej, at grunden skal falde tilbage efter 100 år, og ejendommen overtages efter vurdering, kunne der næppe være principielle grunde herimod, blot det ikke vil gøre folk lidt bange for at gå i gang med byggeriet: det ville altid skræmme nogle, hvis man indfører noget helt nyt på dette område. Endelig var der spørgsmålet om pengeinstitutternes stilling til sagen. I Y32-by var de gået ind for ordningen, og økonomidirektøren mente vist ikke, at det ville volde nogen vanskelighed: men taleren var ikke sikker på kreditforeningens stilling, og det spillede en stor rolle at få en tilslutning fra denne side, så der ikke skal føres lange diskussioner herom, som kunne sinke byggeriet. ... Rådmanden for 2. afdeling var principielt tilhænger af en tilbagekøbsklausul, men havde visse betænkeligheder ved at bruge den her. I 1. afdeling havde man ment, at man nu stod overfor den sidste lejlighed til at gøre opmærksom på dette problem, for det kunne ikke tages op senere; men det var muligt, at det allerede var for sent at komme ind derpå, da byen næsten var helt udbygget. M.h.t. realkreditten var der næppe noget i vejen, det havde vist sig andre steder; men det var muligt, at man af andre grunde måtte finde den ny praksis unødvendig. ..." Af protokollen fra møde i (red. Byråd 1 udeladt) den 26. juni 1952 fremgår blandt andet: "... Man har endvidere rettet forespørgsel til (red. Kreditforening 1 udeladt) i Y3-by om kreditforeningens stilling til spørgsmålet og modtaget svar, hvoraf fremgår, at der fra kreditforeningens side ikke vil blive vanskeligheder. ... Udvalgets flertal skal herefter indstille til byrådet at vedtage, at salg af grunde på Y6-bydelarealet skal ske således, at der forud for al pantegæld pålægges grundene en tilbagekøbsklausul for kommunen som af magistraten foreslået. ... KT erklærede, at han stadig var modstander af forslaget om tilbagekøbsretten. Han så sådan på det, at havde en mand købt en ting, så var det hans ejendom, og hvis den steg i værdi, blev han jo altid ramt her gennem skatten. Taleren fandt i øvrigt ikke Y6-bydel-arealerne godt egnede til en sådan nyordning, og forholdene i Y30-by var noget anderledes end her. Skitsen til deklaration burde omredigeres, inden den skulle forelægges til vedtagelse; adskillige punkter ville ellers gøre bygherrerne ængstelige. Borgmesteren syntes, at kommunen i spørgsmålet om tilbagekøbsretten viste fremsyn. Man tog her stilling til problemer, hvis løsning lå langt ude i fremtiden, og det ville på den måde blive lettere for kommende slægter at få deres slumkvarterer fjernet. Adskillige byer ville ønske, de havde gjort det, Y3-by nu stod i begreb med, og det var efter talerens mening desuden værdifuldt, at man her havde valgt en lempeligere form en f.eks. i Y32-by. Kontroludkastet ville foreligge i sin endelige form ved næste møde. Indstillingen tiltrådtes således, at spørgsmålet om affattelsen af deklarationen udsattes. ..." Ved salget af grunden Y2-adresse, Y3-by, blev der den 8. januar 1962 indført en deklaration med tilbagekøbsklausulen i tingbogen. Af deklarationen fremgår blandt andet: "... Kommunen skal være berettiget til efter efter mindst 5 års forudgående varsel at overtage ejendommen i april måned i året 2055. Dersom kommunen ikke gør brug af sin ret til at overtage ejendommen i det nævnte år, skal dette kunne ske hver 10. år derefter i samme måned og med samme varsel. - Overtagelsen sker for den sum, der ved salget fra kommunen er blevet forudsat som prisen for selve grunden, nemlig 25.974,00 kr. med tillæg af bygningernes værdi. Denne værdi fastsættes af 3 mænd, udmeldte af civilretten for Y3-by købstad. Af de mænd, der udmeldes, skal mindst to være bygningskyndige. Ved vurderingen udfindes værdien af bygningerne som sådanne. Disses beliggenhed og benyttelse er altså betydningsløs for vurderingen , ved hvilken der i øvrigt må tages hensyn til den forringelse, som slid og ælde har medført, ligesom en mulig forældethed i indretningen må tages med i betragtning. Vurderingen er ganske selvstændig; tidligere foretagen vurdering i andet øjemed - f.eks. til brandforsikring - må altså ikke lægges til grund. Selv om en bygning måtte være opført en kort tid forinden vurderingen (jfr. dog nedenfor), er det derfor en selvfølge, at den ansatte værdi af bygningen selv i så fald ikke må overstige, hvad det efter almindelige priser på overtagelsestiden ville koste at opføre en anden bygning af samme omfang og indretning. ..." Den 12. januar 1962 blev der for ejendommen Y1-adresse, Y3-by, indført en tilsvarende tilbagekøbsklausul i forbindelse med salget af grunden. Der er fremlagt et kort over tilbagekøbsflader efter tilbagekøbsdato, udfærdiget af Y18-kommune den 23. oktober 2006. Heraf fremgår følgende: "... (red. ...bykort udeladt) ..." Af information om frikøb af tilbagekøbsklausuler fra Y18-kommune, udgivet i 2016, fremgår blandt andet: "... Fakta om tilbagekøbsklausuler ... Tilbagekøbsklausuler i Y18-kommune Y18-kommune begyndte omkring 1950 at tinglyse tilbagekøbsklausuler på grunde, som blev solgt til erhverv og etageboligbebyggelse. Ofte var begrundelsen, at grundene blev stillet billigt eller vederlagsfrit til rådighed for modtagerne. Ca. 325 ejendomme i Y18-kommune er omfattet af tilbagekøbsklausuler, heraf ca. 110 beboelsesejendomme. ... Fakta om tilbud om frikøb Tilbuddet fra Y18-kommune gælder i 2016-2018 Tilbuddet betyder en reduktion i frikøbsbeløbet på 5% som følge af de administrations-omkostninger Y18-kommune sparer ved et samlet beløb Tilbuddet er kun gældende, hvis alle i en ejendom er omfattet. Bemærk at når der er mindre end 32 års løbetid tilbage på tilbage på tilbagekøbsretten, kan det ikke forventes at der kan ydes 30-årige realkreditlån. ..." Y18-kommune udsendte den 11. september 2014 første gang retningslinjer for frikøb af tilbagekøbsklausuler med supplerende retningslinjer af 5. december 2016. Af retningslinjer for frikøb af tilbagekøbsklausuler, dateret den 10. marts 2021, fremgår blandt andet: "... 3. 3.1 For så vidt angår øvrige ejendomme indhenter Y18-kommune på baggrund af en anmodning om frikøb en vurdering af grundens aktuelle markedsværdi fra en registreret ejendomsmægler. 3.2 Hvis den offentlige grundværdi overstiger 5 mio. kr., skal vurderingen foretages ag to registrerede ejendomsmæglere, som hver især skal udarbejde en vurderingsrapport. 3.3. Hvis der er udarbejdet to vurderingsrapporter i henhold til pkt. 3.2, og disse vurderinger fastsætter grundens markedsværdi forskelligt, forholdes således: a) Hvis forskellen mellem vurderingerne er mindre end 10%, opgøres frikøbsbeløbet på grundlag af gennemsnittet af de to vurderinger. b) Hvis forskellen mellem vurderingerne overstiger 10% indhentes en ny vurdering fra en tredje registreret ejendomsmægler. Frikøbsbeløbet opgøres i dette tilfælde på grundlag af gennemsnittet af de tre vurderinger. 3.4 Omkostningerne ved vurderingerne afholdes af ejendommens ejer, men vil blive refunderet, hvis ejeren ønsker at frikøbe deklarationen til den pris, som bliver opgjort på grundlag af vurderingerne. ... 6.3 Ved frikøb foretaget som i pkt. 6.1 og 6.2, er der mulighed for en afdragsprofil på op til 20 år med en årlig indeksregulering (nettoprisindekset) af restfrikøbssummen på vilkår, at tilbagekøbsklausulen ikke aflyses af tingbogen, før hele frikøbsbeløbet er betalt. Der sker ingen regulering, hvis ændringen er 0 eller negativ. ..." Af tingbogsattest af 21. marts 2024 fremgår, at A, B, C og D erhvervede ejendommene ved skøde af 17. februar 2000 for 6.100.000,00 kr. Af skødet fremgår blandt andet: "... 2. De solgte ejendomme: Matr.nr. (red. …af udeladt) Y5-område grunde af areal 1030 m² ifølge tingbogen. Ejendommens adresse er: Y1-adresse, Y4-postnummer. Ved årsregulering pr. 1. januar 1999 er ejendommene ansat således: Kontant ejendomsværdi: kr. 4.150.000,00 , heraf Kontant grundværdi: kr. 1.236.000,000 Matr.nr. (red. …ag udeladt) Y5-område af areal 515 m² ifølge tingbogen. Ejendommens adresse er: Y2-adresse, Y4-postnummer. Ved årsregulering pr. 1. januar 1999 er ejendommene ansat således: Kontant ejendomsværdi: kr. 2.250.000,00 heraf Kontant grundværdi: kr. 618.000,00 Handlen er i øvrigt indgået på følgende nærmere vilkår: ... 6. Servitutter: Ejendommene overdrages med de samme rettigheder, byrder og forpligtelser, hvormed den hidtil har tilhørt sælger, hvorved bemærkes, at der er tinglyst følgende servitutter på ejendommene: dok. om beboelse, parkeringspladser. dok. om forsynings/-afløbsledninger m.v. dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. vejret, brandvej m.v. dok. om kommunens ret til at overtage ejendommene i år 2055. ... ..." Området er omfattet af (red. Kommuneplanramme 1 udeladt). Af (red. Betegnelse 1 udeladt) fra G1 for 3. kvartal 2014 fremgår blandt andet: "... Markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusive driftsudgifter. Driftsudgifter er elementer som f.eks. ejendomsskat, gade- og vejbidrag, forsikring, fælles el, trappevask mv., som normalt betales af lejeren. Udlejer afholder normalt udgifter til udvendig vedligeholdelse og administration. Markedslejen er fastsat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. ... Kategorierne kan defineres således: "Bedste" Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Udgør ca. 10% af ejendommene. "Standard" God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60% af ejendommene. "Under middel" Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommes tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30% af ejendommene. ... Ældre boligudlejningsejendomme Det antages, at ejendommene er fuldt udviklede, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter § 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er afsat midler til drift efter gældende regler. ... ..." Af (red. Betegnelse 1 udeladt) fra G1 for 3. kvartal 2016 fremgår blandt andet: "... ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Det antages, at ejendommene er fuldt udviklede, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter § 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er afsat midler til drift efter gældende regler. ... Af (red. Betegnelse 2 udeladt) for 3. kvartal 2018 fremgår blandt andet: "... ... ..." Af (red. Betegnelse 2 udeladt) for 3. kvartal 2018 fremgår blandt andet: "... ... ..." Forklaringer Der er afgivet partsforklaring af C. C har forklaret, at han er uddannet maler. Han blev malermester i 1975, hvor han blev partner i sin fars malervirksomhed. Efter et par år trådte hans far ud af virksomheden, som han selv afhændede i 2012. Det var hans far, der købte grundene af Y18-kommune i slutningen af 1950’erne, hvorefter han opførte bygningerne Y1-adresse og Y2-adresse. Siden da har ejendommene været i familiens eje og de har også selv administreret dem, hvilket han i praksis har forestået. Da hans mor afgik ved døden i 1997, blev ejendommene overdraget til ham og hans tre søskende. Ejendommen er en udlejningsejendom, uden mulighed for udstykning i ejerlejligheder. Beliggenheden af ejendommene på Y6-bydel er efter hans vurdering ikke sammenlignelig med ejendommene i Y27-bydelsområde, idet Y27-bydelsområde er attraktivt beliggende som en del af city, tæt på Y33-område, Y34-steds friarealer og midtbyens aktiviteter. Hvis en beliggenhed i city er til en 5’er, en beliggenhed inden for Y35-vej en 4’er og udenfor til en 3’er, er Y6-bydel beliggende i den yderste del af sidstnævnte, på grænsen til Y7-bydel på den ydre side af Y36-vej, omgivet af almennyttige byggerier; (red. Byggeri 1 udeladt) på den ene side og det almennyttige byggeri på Y37-område og ved Meny. For så vidt angår nærheden til byliv, er afstanden af Vurderingsstyrelsen fastsat for kort. Nærmeste område med egentligt byliv er Y38-område, hvor der onsdag og lørdag er marked, og ellers er det nærmeste område Y39-sted og området omkring Y40-vej, der ligger omkring 2,5 km væk. Banegården ligger omkring 3,6 km væk. Ejendommen kan ikke frit belånes på almindelige vilkår på baggrund af tilbagekøbsklausulen; dette forudsætter et frikøb fra klausulen. Udlejningsforretningen er blevet sværere i dag end tidligere. Der sker hurtigere udskiftning af lejere, idet lejerne typisk er unge mennesker, der efter nogle år flytter tættere på centrum eller mod den nordligere del af Y3-by. Han har efterfølgende konstateret, at G1 i september 2023 udgav en baggrundsrapport vedrørende hjemfaldsklausuler i Y18-kommune. De i rapporten angivne værdier må anses for den bedst opnåelige pris. Både ejendommene Y41-adresse og Y42-adresse med kvadratmeterpriser på 4.000,00 kr. pr. m² er i sammenligning i den høje ende, navnlig i forhold til Y42-adresse, der er udstykket i ejerboliger. Parternes synspunkter A , B , C og D har i deres påstandsdokument til støtte for den nedlagte påstand anført: "... 4. ANBRINGENDER Det gøres overordnet gældende, at (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt)’ vurdering af Ejendommenes grundværdi og ejendomsværdi ikke er korrekt, og at sagen derfor bør hjemvises som påstået af Sagsøger. 4.1 Det gøres gældende, at den faktiske ejendomsværdi er væsentlig lavere end den af (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) foretagne vurdering for Ejendommene. Det følger af vurderingsloven § 6, at vurdering af ejendomsværdien og grundværdien skal ske på grundlag af værdien i handel og vandel. Det bemærkes, at hjemfaldspligten/tilbagekøbsklausulen har en negativ indvirkning på værdien i handel og vandel. For ansættelsen af ejendomsværdien følger det endvidere af vurderingslovens § 10, stk. 1, at der skal tages hensyn til de på den faste ejendom (grund og bygninger m.v.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Som allerede anført har hjemfaldspligterne/tilbagekøbsklausulerne på Ejendommene karakter heraf. Hjemfaldspligterne/tilbagekøbsklausulerne skal derfor medtages i ansættelsen af ejendomsværdien. 4.2 Det gøres gældende, at værdien skal fastsættes således at værdien fratrækkes frikøbsprisen efter Y18-kommunes retningslinjer for frikøb af tilbagekøbsklausuler. Y18-kommune har fastsat betingelserne for et frikøb under hensyn til almindelige forvaltningsretlige regler, herunder ligebehandlingsprincippet. Dette understreger i øvrigt, at der er tale om en offentligretlig disposition. Ejendommenes reelle værdi skal derfor ansættes ved at fratrække Y18-kommunes prissætning. 4.3 Det bemærkes, at de af (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) anførte ejendomme til sammenligning og statistik over ejendomssalg ikke er sammenlignelige. Dette gælder på størrelse, placering, udviklingsmuligheder og ikke mindst at ingen af ejendommene har hjemfaldspligter. Det vil derfor være en forudsætning, at hvis der skal ske sammenligning, at en værdi svarende til hjemfaldspligten skal modregnes/fratrækkes. Dette er offentligretlig kapitalisering af en byrde. Dernæst skal det bemærkes, at Ejendommen er placeret i et udsat boligområde, hvilket også har en negativ indvirkning på ejendomsvurderingen. 4.4 Samtidig har (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) foretaget en markedsværdiberegning på baggrund af en markedsleje på 1.200,00 kr. pr. kvm og en lejefaktor på 17,5. Til markedslejen bemærkes, at ansættelsen af ejendomsværdien skal fastsættes for sædvanlige udlejningsforhold. Hertil bemærkes, at der er tale om en ejendom/bebyggelse fra 1960 beliggende i en reguleret kommune, hvorfor der ikke kan opkræves markedsleje, jf. lejelovens § 4 og § 6 samt § 19, stk. 1. Denne vil være omkostningsbestemt eller i bedste fald skulle fastsættes efter det lejedes værdi. I den henseende vurderes kr. 1.200,00 pr. kvm for højt. Til lejefaktoren på 17,5 gøres det tilsvarende gældende, at denne er meget høj og fremstår helt udokumenteret. Det fremgår intet sted, hvorfor denne er 17,5, eller hvordan denne er beregnet. Det fremgår af (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt)’ afgørelse, at denne fastsat ud fra, jf. bilag 1-8, side 13: " markedsrapporterne og ejendommens beliggenhed, alder og anvendelsesmuligheder ". Der er således tale om en næsten 60 år gammel bygning beliggende i periferien af Y3-by i et udsat boligområde. Det fremgår ikke, hvordan ejendommen skal kunne anvendes til andre formål end etageboligområde - hvilket Ejendommen i øvrigt ikke kan. Dette begrunder ikke en lejefaktor på 17,5, men derimod en meget lavere lejefaktor. På baggrund heraf gøres det gældende, at ansættelsen af ejendomsværdien for Ejendommene væsentligt overstiger den reelle værdi. 4.5 Det gøres gældende, at den faktiske grundværdi for Ejendommene er væsentlig lavere end den af (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) foretagne vurdering. Der henvises til vurderingslovens § 6. Dertil henvises til vurderingslovens § 13, stk. 2, hvorefter der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter i ansættelsen. Dertil skal der henvises til vurderingslovens § 16, hvorefter grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder. Ansættelsen af grundværdien skal derfor retteligt fastsættes, så den svarer til hjemfaldspligten/tilbagekøbsklausulen, idet det er tilbagekøbsprisen, som kan opnås ved handel og vandel med Y18-kommune. Y18-kommune er i sidste ende er aftageren af Ejendommene. 4.6 Det gøres samtidig gældende, at hjemfaldspligten/tilbagekøbsklausulen i det konkrete tilfælde er en byrde af offentligretlig karakter, hvorfor hjemfaldspligten/tilbagekøbsklausulerne på Ejendommene skal medtages, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. Dette som følge af deres sit planmæssig formål og karakter af en forvaltningsakt. Det er derfor en fejl, at Vurderingsstyrelsen og senere (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) ikke medtaget dem i deres vurdering af grundværdien. Y18-kommune har fastsat betingelserne for et frikøb under hensyn til almindelige forvaltningsretlige regler, herunder ligebehandlingsprincippet. Ejendommenes reelle grundværdi skal derfor ansættes ved at fratrække Y18-kommunes prissætning for frikøb. 4.7 Det bemærkes endvidere, at (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt) har fastsat grundværdien på baggrund af etagearealprincippet og en etagemeter på kr. 4.400,00. Dette på baggrund af en række sammenligningsejendomme - særligt beliggende i Y27-bydelsområde, jf. bilag 1, side 16. Det gøres gældende, at ingen og slet ikke ejendommene i Y27-bydelsområde har nogen relevans i forhold til fastsættelse grundværdien. Dette allerede som følge af, at de ikke er pålagt en hjemfaldsklausul. Dernæst er Y27-bydelsområde med dets placering (bynært og ned til åen), udviklingsplaner med nye butikker, uddannelser og boliger samt anden lokalplan med bolig- og erhvervsbebyggelse ikke sammenligneligt med Ejendommen, der beliggende periferien af Y3-by og i et udsat boligområde. Med en bebyggelsesprocent på over 200 er Y27-bydelsområde ej heller sammenligneligt med Ejendommen. Ejendommene er derfor ikke sammenlignelige henset til beliggenhed og retslige anvendelsesmuligheder. ..." Skatteministeriet har i sit påstandsdokument til støtte for den nedlagte påstand anført: "... 3. ANBRINGENDER 3.1 Ejendomsværdiansættelse 3.1.1 Den retlige ramme - vurderingsloven Den retlige ramme for vurderingen er den dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme (herefter "vurderingsloven"), jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer, samt ejendomsvurderingsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 med senere ændringer. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2 og ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9, stk. 1, og vurderingen af ejendomsværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt. Videre fremgår det af vurderingslovens § 10, stk. 1, at der ved ansættelsen af ejendomsværdien skal tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger m.v.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. 3.1.2 Betingelserne for at tilsidesætte værdiansættelserne er ikke opfyldt Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn vedrørende Ejendommenes ejendomsværdier pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019 ikke er opfyldt. Det følger af fast højesteretspraksis, at domstolene alene kan tilsidesætte en værdiansættelse, hvis den skattepligtige godtgør, at den skønsmæssige værdiansættelse hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis den skattepligtige godtgør, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. eksempelvis UfR 2016.191 H. Det er således en forudsætning for at tilsidesætte ejendomsværdiansættelserne af Ejendommene, at sagsøgerne godtgør, at dette skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelserne, eller at værdiansættelserne er åbenbart urimelige. Der skal ifølge retspraksis præsteres et sikkert bevis for at få tilsidesat myndighedernes skøn, jf. herved f.eks. UfR 2000.1071 H. Sagsøgerne har, som beskrevet straks nedenfor, ikke godtgjort, at værdiansættelserne er foretaget på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. 3.1.3 Vurderingsankenævnets skøn over ejendomsværdierne i 2014, 2016, 2018 og 2019 er lovligt og rigtigt Ejendomsværdien for Ejendommene er pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019 ansat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens §§ 2, 6, 9 og 10. Vurderingsankenævnets ejendomsværdiansættelse af Ejendommene er således i overensstemmelse med vurderingslovens § 2 baseret på forholdene på vurderingstidspunkterne. Ejendomsværdierne er desuden ansat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med principperne i vurderingsloven, hvorefter vurderingerne skal foretages på baggrund af Ejendommene i deres helhed, jf. vurderingslovens § 9, og desuden skal afspejle Ejendommenes værdi i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt. Som beskrevet af vurderingsankenævnet i afgørelserne (f.eks. bilag 1, s. 13, 6. afsnit), vil handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, i høj grad være bestemt af forventningerne til afkastet, jf. herved også Den juridiske vejledning 2014-1 (og følgende versioner), afsnit H.A.2.2.1.1. Ejendomsværdien ansættes således med udgangspunkt i en markedsværdiberegning. I praksis beregnes ejendomsværdien ved, at en anslået bruttolejeindtægt, eller den oplyste årlige lejeindtægt, ganges med en anslået lejefaktor (også betegnet kapitaliseringsfaktoren). Vurderingsmyndighederne har i overensstemmelse hermed fastsat ejendomsværdierne for Ejendommene skønsmæssigt ud fra en markedsværdiberegning og har i den forbindelse bl.a. taget udgangspunkt i markedsanalyser fra G1, som indeholder oplysninger om markedsleje og afkastkrav i tredje kvartal for årene 2014, 2016, 2018 og 2019, jf. rapporter fra G1 for 3. kvartal 2014, 2016, 2018 og 2019 (bilag B-E), som er fremlagt til opfyldelse af sagsøgernes opfordring (1) (stævningen, s. 14). For 2014 og 2016 har vurderingsankenævnet taget udgangspunkt i afkastgraden og nettolejeniveauet anført i markedsanalyserne (bilag B-C) vedrørende ældre boligudlejningsejendomme i kategorierne "standard", hvor genudlejningsmuligheden vurderes "ok" (f.eks. bilag B, s. 1 og s. 4). For 2018 og 2019 har vurderingsankenævnet taget udgangspunkt i tallene for "sekundære" ejendomme, hvor genudlejningsmulighederne vurderes "ok" (bilag D, s. 5 og s. 9). Af rapporterne fremgår følgende om markedsleje (angivet som årlig netto leje pr. m² - dvs. eksklusive driftsomkostninger) og afkastgrad: _____________________________________________________________ År (tredje kvartal) Årlig nettoleje pr. m² Afkastgrad_ 2014 (bilag B, s. 4) kr. 1.550 4,25 %_ 2016 (bilag C, s. 3) kr. 1.700 4,00 %_ 2018 (bilag D, s. 9) kr. 1.500 4,25 %_ 2019 (bilag E, s. 9) kr. 1.425 4,25 %_ På baggrund af en samlet vurdering, hvor vurderingsankenævnet har henset både til Ejendommenes beliggenhed, Ejendommenes alder og anvendelsesmuligheder samt markedsanalyserne fra G1 (bilag B-E), fastsatte vurderingsankenævnet bruttolejen for hver af Ejendommene til 1.050 kr. pr. m² i 2014, 1.150 kr. pr. m² i 2016 og 1.200 kr. pr. m² i 2018 og 2019, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 1-8, alle s. 13). Ved fastsættelsen heraf lagde vurderingsankenævnet særlig vægt på, at Ejendommene er ældre boligudlejningsejendomme fra 1960, som er beliggende i periferien af Y3-by, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 1-8, alle s. 13). Vurderingsankenævnet har anslået, at driftsudgifterne ved Ejendommene svarer til 25 % af bruttolejen, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 1, s. 14, 3. afsnit). Den af vurderingsankenævnet fastsatte bruttoleje for vurderingsårene kan derfor til sammenligning opgøres til en nettoleje (bruttoleje fratrukket 25 %) på 787,50 kr. pr. m² i 2014, 862,50 kr. pr. m² i 2016 og 900 kr. pr. m² i 2018 og 2019. Vurderingsankenævnet har således foretaget et meget lempeligt skøn over bruttolejen for Ejendommene set i forhold til G1s markedsanalyser (bilag B-E). Vurderingsankenævnet tog ved fastsættelsen af lejefaktoren hensyn til G1s markedsanalyser og Ejendommenes beliggenhed, alder og anvendelsesmuligheder, hvorefter vurderingsanke-nævnet fastsatte lejefaktoren til 15,5 for 2014 og 2016, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 1 og 2, begge side 13, sidste afsnit) og til 17,5 for 2018 og 2019, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 3 og 4, begge side 13, sidste afsnit). Vurderingsankenævnet har herefter multipliceret den anslåede årlige bruttolejeindtægt med den anslåede lejefaktor og ansat ejendoms-værdien for ejendommen Y1-adresse pr. 1. oktober 2014 til 20.200.000 kr., pr. 1. oktober 2016 til 22.100.000 kr. og pr. 1. oktober 2018 og 2019 til 26.000.000 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 1-4, henholdsvis s. 14, s. 14, s. 13 f., og s. 14). For ejendommen Y2-adresse har vurderingsankenævnet på tilsvarende vis ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 til 10.100.000 kr., pr. 1. oktober 2016 til 11.000.000 kr. og pr. 1. oktober 2018 og 2019 til 13.000.000 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 5-8, alle s. 14). Disse ejendomsværdiansættelser svarer til, at der i 2014 og 2016 var et nettoafkast på 4,8 % og for 2018 og 2019 et nettoafkastet på 4,3 %, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 1-4, alle s. 14, 3. afsnit) - beregnet som (anslået årlig bruttoleje - driftsomkostninger på 25 %) / ejendomsværdien * 100, hvilket ifølge markedsrapporterne fra G1 (bilag B-E) svarer til de forventede afkast-krav, jf. skemaet ovenfor. På den baggrund fandt vurderingsankenævnet, at den fastsatte bruttoleje og lejefaktoren resulterede i en realistisk ejendomsværdiansættelse for de pågældende vurderingsår, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 1, s. 14, 4. afsnit). Vurderingsnævnet har således indhentet og anvendt alle relevante og tilgængelige oplysninger til brug for ejendomsværdiansættelserne af Ejendommene. Ejendomsværdiansættelserne er foretaget i overensstemmelse med det relevante regelsæt under inddragelse af relevante vurderingskriterier baseret på data om markedsleje og på baggrund af en samlet vurdering under inddragelse af konkrete forhold, herunder Ejendommenes beliggenhed, alder og anvendelsesmuligheder. Vurderingsankenævnets skøn er derfor både lovligt og rigtigt. 3.1.4 Sagsøgerne har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet over ejendomsværdien Sagsøgerne har til støtte for, at vurderingsmyndighedernes ejendomsværdiansættelser skal tilsidesættes, fremsat en række indsigelser (stævningen, s. 11-12). For det første at der ved ejendomsværdiansættelsen skal tages hensyn til kommunens tilbagekøbsret (afsnit 3.1.4.1), for det andet at ejendomsværdiansættelserne er sket under henvisning til ejendomme, som ikke er sammenlignelige med Ejendommene (afsnit 3.1.4.2), og for det tredje at den anvendte bruttoleje og lejefaktor er for høj (afsnit 3.1.4.3). Sagsøgerne har imidlertid ikke med disse indsigelser godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets ejendomsværdiansættelser pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019, jf. UfR 2016.191 H. 3.1.4.1 Der skal ikke tages hensyn til kommunens tilbagekøbsret ved ansættelsen af ejendomsværdien Ved fastsættelsen af Ejendommenes ejendomsværdi har vurderingsankenævnet i overensstemmelse med vurderingslovens § 10, stk. 1, ikke taget hensyn til de på Ejendommene tinglyste deklarationer, som fastsætter en ret for Y18-kommune til at tilbagekøbe Ejendommene på nærmere angivne tidspunkter til en forudbestemt pris. Det følger af vurderingslovens § 10, stk. 1, at der ved " ansættelsen af ejendomsværdien skal […] tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter ." Der er i både forarbejder, retspraksis og administrativ praksis taget stilling til, at tilbagekøbsklausuler ikke udgør en byrde af offentligretlig karakter, som der i henhold til bestemmelsen skal tages hensyn til ved ansættelsen af ejendomsværdien. Forarbejderne til vurderingslovens §§ 12 A og 13 A vedrørende omvurdering af ejendomme med hjemfaldspligt, jf. betænkning nr. 17 af 16. december 2015 over forslag til lov om ændring af lov om kommunal ejendomsskat, forholder sig generelt til behandlingen af hjemfaldspligter ved ansættelsen af grund- og ejendomsværdien og fastsætter, at: " Ved hjemfaldspligt forstås en aftale, hvor kommunen udgør den ene part. Aftalen mellem kommunen og grundejeren anses for en privatretlig aftale, og der skal således bortses fra den ved vurderingen ." I overensstemmelse hermed havde skatteministeren kort tid forinden i forbindelse med en række spørgsmål, der blev stillet til lovforslag nr. 17 af 7. oktober 2015 om forslag til lov om ændring af lov om kommunal ejendomsskat, bl.a. svaret følgende: " En hjemfaldsforpligtelse betragtes som en privatretlig servitut, uanset det forhold at den ene part er en kommune . Denne praksis er bekræftet af Landsskatteretten i en kendelse fra 14. august 1989. Hvis dette udgangspunkt fraviges, vil ejendomsskatterne i vidt omfang kunne udhules ved at opdele rettighederne til en ejendom, så der dels er en aktuel ejer med begrænsede rettigheder til ejendommen og dels en “skygge"-ejer, hvor værdien ikke beskattes. Det vil derfor være et brud med de grundlæggende principper i ejendomsvurderingen - og dermed i ejendomsbeskatningen - hvis der ved ansættelsen af grundværdier skulle tages hensyn til hjemfaldspligter . Herudover mener jeg, at det helt principielt er problematisk, hvis man på denne måde kan påvirke sit beskatningsgrundlag. " (mine understregninger) Tilsvarende fremgår det af forarbejderne til ejendomsvurderingsloven, jf. lovforslag nr. 211 fremsat den 3. maj 2017, bemærkningerne til § 15, at: " Hjemfaldspligter anses for privatretlige servitutter uanset det forhold, at det er en kommune, der kan tilbagekøbe ejendommen til en bestemt pris . Dette skyldes, at hjemfaldspligten er en del af en købsaftale, som i sin tid blev indgået mellem to parter i en ejendomshandel - en privatperson som køber og en kommune som sælger. Der er ikke tale om, at en kommune eller anden offentlig myndighed i egenskab af myndighed har pålagt en ejendom en bestemt forpligtelse. " (min understregning) Samtlige disse forarbejder fastsætter således, at tilbagekøbsklausuler ikke udgør sådanne "byrder af offentligretlig karakter", som der skal tages hensyn til ved ansættelsen af ejendomsværdien, jf. vurderingslovens § 10, stk. 1 (og af grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2), uanset at den ene aftalepart er en kommune. Det samme fremgår af både retspraksis og administrativ praksis, jf. TfS 1998, 371 V, SKM2022.199.BR og ligeledes TfS 1990, 250 LSR og TfS 1989, 640 LSR. Den tinglyste deklaration, som Vestre Landsret tog stilling til i TfS 1998, 371 V, var endda enslydende med den, som er tinglyst på Ejendommene og var ligeledes tinglyst på ejendomme beliggende i Y18-kommune. Det er således en helt tilsvarende situation som nærværende sag, der har været prøvet af Vestre Landsret. Derudover understøtter Vurderingsvejledningen fra 1968 (bilag F), at tilbagekøbsklausuler ikke udgør offentligretlige byrder. Heri fremgår det (s. 87) vedrørende vurderingslovens § 13, stk. 2 (som er den parallelle bestemmelse til vurderingslovens § 10, stk. 1, i forhold til ansættelse af grundværdien), at: " Som offentligretlig byrde betragtes ejendomsskatter og andre offentlige afgifter, som påhviler ejendommene. Efter fast praksis betragtes arvefæsteafgifter, jordebogsafgifter, aftægt og lign. forpligtelser, der efter deres oprindelse må anses for en del af købesummen, ikke som offentligretlige byrder , selvom de i visse tilfælde udspringer af særlig lovgivning eller erlægges til offentlige myndigheder eller institutioner. Det samme gælder hjemfaldsrettigheder (tilbagekøbsdeklarationer), som f.eks. kommunerne kan betinge sig ved salg af faste ejendomme . Forpligtelsen til at svare jordrente i henhold til jordlovgivningen anses ej heller ved vurderingen for en byrde af offentligretlig karakter ." (mine understregninger). De tinglyste tilbagekøbsklausuler på Ejendommene giver ikke grundlag for at fravige det klare udgangspunkt om, at der ikke skal henses til dem ved ansættelsen af Ejendommenes ejendoms- og grundværdier. Tilbagekøbsklausulerne fastsætter bl.a., at " Kommunen skal være berettiget til efter mindst 5 års forudgående varsel at overtage ejendommen i april måned i året 2055. Dersom kommunen ikke gør brug af sin ret til at overtage ejendommen i det nævnte år, skal dette kunne ske hvert l0. år derefter i samme måned og med samme varsel ." (bilag 10, s. 1). Tilbagekøbsklausulerne udtrykker derved alene en ret for Y18-kommune til at tilbagekøbe Ejendommene og pålægger i henhold til deres ordlyd og indhold ikke byrder af "offentligretlig karakter". Tilbagekøbsklausulerne fastsætter således hverken anvendelses- og udnyttelsesmulighederne for Ejendommene eller andre planmæssige begrænsninger, og tilbagekøbsklausulerne giver ikke grundlag for at antage, at de varetager byplanmæssige formål, jf. Vestre Landsrets dom af 17. november 2025 i sag BS-58850/2024-VLR modsætningsvist. Uanset om hypotetiske overvejelser om den mulige fremtidige udvikling af området, hvor Ejendommene er beliggende, indgik i Y18-kommunes drøftelser om indførelse af tilbagekøbsklausuler, jf. referaterne fra byrådets drøftelser (bilag 11-12), har disse overvejelser ikke manifesteret sig i deklarationernes ordlyd, og referaterne kan ikke i sig selv tillægges en sådan betydning, at deklarationerne må anses som byrder af offentligretlig karakter. Y18-kommunes tilbagekøbsmulighed af Ejendommene i henhold til deklarationerne er da heller ikke betinget af, at et tilbagekøb skal varetage byplanmæssige forhold; Y18-kommune har som sælger ret til at tilbagekøbe Ejendommene uanset begrundelsen herfor, jf. tilsvarende UfR 2001.2493 H. Der er heller ikke grundlag for sagsøgernes synspunkt om, at tilbagekøbsklausulerne var nødvendige " for, at Y18-kommune havde kontrol med den planmæssige udvikling ", fordi planloven endnu ikke var vedtaget (stævningen, s. 8, tredjesidste afsnit). Allerede den 11. april 1925 vedtog Landstinget Lov om Byplaner, ifølge hvilken en byplan bl.a. kunne indeholde bestemmelser om bebyggelsesarter og deres fordeling, jf. lovens § 2. Folketinget vedtog den 11. april 1938 en ny lov om Byplaner, ifølge hvilken der skulle udarbejdes en byplan for enhver købstad eller anden samlet bebyggelse, som omfattede mere end 1.000 indbyggere, jf. lovens § 1. Der bestod således regler om byplanlægning forud for planlovens vedtagelse og tilsvarende forud for, at tilbagekøbsklausulerne blev tinglyst på sagsøgernes Ejendomme i 1962. Der er videre ikke - modsat sagsøgernes opfattelse (stævningen, s. 8, næstsidste afsnit f.) - grundlag for at anse tilbagekøbsklausulerne for at have karakter af forvaltningsakter, jf. herved byrettens begrundelse i UfR 2024.2381 V, som efterfølgende blev stadfæstet af landsretten delvist af de grunde, som byretten havde anført. Tilbagekøbsklausulerne er pålagt Ejendommene som led i en overdragelsesaftale med Y18-kommune som sælger og dermed som led i en privatretlig disposition. Uanset om retningslinjerne for frikøb af tilbagekøbsklausuler (bilag 15-16) er fastsat under hensyn til almindelige forvaltningsretlige regler, kan det heller ikke føre til, at tilbagekøbsklausulerne må anses at udgøre byrder af offentligretlig karakter, som der skal tages hensyn til ved ejendomsvurderingen (modsat stævningen, s. 11, fjerdesidste afsnit). Det bemærkes afslutningsvist, at sagsøgernes synspunkt om, at der ved ansættelsen af henholdsvis ejendomsværdierne og grundværdierne skal tages hensyn til de tinglyste deklarationer, først er fremkommet for domstolene og således ikke blev gjort gældende eller behandlet i forbindelse med sagernes behandling for vurderingsankenævnet. 3.1.4.2 Ejendomsværdiansættelserne er foretaget på baggrund af bruttolejemodellen og ikke sammenlignelige ejendomme Det er ikke rigtigt, når sagsøgerne anfører, at vurderingsankenævnet ved værdiansættelsen har lagt vægt på ejendomme og statistikker for salg af ejendomme, som ikke er sammenlignelige med Ejendommene (stævningen, s. 11, sidste afsnit). Vurderingsankenævnet har ansat Ejendommenes ejendomsværdier skønsmæssigt på baggrund af en markedsværdiberegning med udgangspunkt i G1s rapporter (bilag B-E) om markedsleje for Y3-by, jf. afsnit 3.1.3, og har konkret udvalgt statistik for den ejendomstype, som svarer til Ejendommene. Vurderingsankenævnet har derimod ikke ved skønnet over ejendomsværdien lagt vægt på handler af konkrete sammenlignelige ejendomme (modsat stævningen, s. 11, sidste afsnit). Da tilbagekøbsklausulerne (hjemfaldsforpligtelserne) ikke har karakter af en offentligretlig byrde, skal der ikke tages hensyn hertil ved værdiansættelsen, jf. afsnit 3.1.4.1, og det er således underordnet for ansættelsen af ejendomsværdien for Ejendommene, om G1s rapporter (bilag B-E) om markedsleje for Y3-by bygger på statistik for ejendomme med tilsvarende forpligtelser. 3.1.4.3 Den anvendte bruttoleje og lejefaktor er ikke ansat for højt Det er heller ikke rigtigt, når sagsøgerne generelt anfører, at vurderingsankenævnet har ansat en "markedsleje" på 1.200 kr. pr. m² og en lejefaktor på 17,5 (stævningen, s. 12, 4. og 5. afsnit). For det første er det en bruttoleje, vurderingsankenævnet har fastsat. I modsætning til i en bruttoleje indgår der i markedslejen ikke tillige driftsomkostninger, jf. markedsrapporterne fra G1 (f.eks. bilag B, s. 1). For det andet er det alene i 2018 og 2019, at bruttolejen er fastsat til 1.200 kr. pr. m² og lejefaktoren til 17,5. I 2014 er henholdsvis bruttoleje og lejefaktor fastsat til 1.050 kr. pr. m² og 15,5, og i 2016 til 1.150 kr. pr. m² og 15,5, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 1-8, alle s. 11). Der er heller ikke grundlag for sagsøgernes synspunkt om, at de fastsatte bruttolejer og lejefaktorer er ansat for højt. Ved fastsættelsen af bruttolejen har vurderingsankenævnet som beskrevet taget udgangspunkt i markedsrapporterne fra G1 (bilag B-E), som indeholder data om markedsleje, og angiver den årlige nettoleje for den relevante ejendomstype pr. m² i vurderingsårene til henholdsvis 1.550 kr., 1.700 kr., 1.500 kr. og 1.425 kr. Den af vurderingsankenævnet fastsatte brutto leje (inkl. driftsomkostninger) er i alle tilfælde lavere end den netto leje (ekskl. driftsomkostninger), som fremgår af markedsrapporterne for en sammenlignelig ejendomstype. Omregnes den af vurderingsankenævnet fastsatte bruttoleje til nettoleje (ved at fratrække driftsomkostninger på 25 %), har nævnet fastsat en nettoleje i vurderingsårene på henholdsvis 787,50 kr. pr. m² i 2014, 862,50 kr. pr. m² i 2016 og 900 kr. pr. m² i 2018 og 2019, hvilket må anses for en ganske lempelig fastsættelse set i forhold til det generelle niveau for Y3-by ifølge markedsrapporterne fra G1 (bilag B-E). Vurderingsankenævnet fastsatte desuden også bruttolejen under hensyntagen til Ejendommenes beliggenhed og Ejendommenes alder og anvendelsesmuligheder, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 1, s. 13, næstsidste afsnit). Der er således ved ejendomsværdiansættelserne taget højde for, at Ejendommene er beliggende i periferien af Y3-by, og at bygningerne er opført i 1960 (modsat stævningen, s. 12, 4. afsnit). Den samlede ejendomsværdi set i forhold til den anslåede årlige leje og lejefaktor giver et nettoafkast i vurderingsårene på henholdsvis 4,8 % og 4,3 %, hvilket stemmer overens med markedsrapporterne fra G1 (bilag B-E). Der er derfor intet grundlag for sagsøgernes synspunkt om, at den ansatte bruttoleje og lejefaktor er ansat for højt. Skatteministeriet bemærker desuden, at sagsøgerne hverken under sagens behandling for de administrative myndigheder eller ved indbringelsen af sagerne for retten har fremlagt oplysninger om Ejendommenes faktiske lejeindtægter, som kan belyse, om de skønsmæssigt fastsatte værdier er fastsat i overensstemmelse med de faktiske forhold. Videre er der ikke fremlagt oplysninger om de faktiske udgifter vedrørende Ejendommene. Sagsøgerne har således ikke dokumenteret, hvordan Ejendommenes økonomi faktisk har været, og om der har været særlige forhold af betydning for lejefastsættelsen eller udgiftsniveauet og dermed afkastet af investering i Ejendommene. Vurderingsankenævnet har således være nødsaget til skønsmæssigt at ansætte både bruttolejen, driftsomkostningerne og lejefaktoren på baggrund af tilgængelige og relevante informationer. Sagsøgerne har ikke med deres indsigelser godtgjort, at vurderingsankenævnets skønsmæssige ansættelse af bruttolejen og lejefaktoren hviler på et åbenbart urigtigt grundlag eller fører til et åbenbart urimeligt resultat. Tværtimod må det forhold, at sagsøgerne ikke fremlægger oplysninger om bl.a. lejeindtægter og driftsomkostninger være udtryk for, at den skønnede bruttolejeindtægt og de skønnede udgifter har været fordelagtige i forhold til de faktiske niveauer. 3.2 Grundværdiansættelserne 3.2.1 Den retlige ramme - vurderingsloven Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med forbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, hvor der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. Vurderingen af grundværdien foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt., og ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2 og ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt. Grundværdien kan ansættes til det beløb, der efter de pågældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. vurderingslovens § 16. I den henseende må tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder. 3.2.2 Betingelserne for at tilsidesætte værdiansættelserne er ikke opfyldt Som anført i afsnit 3.1.2 følger det af fast retspraksis, at en ejer alene kan få tilsidesat en ejendomsvurdering, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H. Det påhviler således sagsøgerne at godtgøre, at skønnet kan tilsidesættes, og der skal ifølge retspraksis præsteres et sikkert bevis for at få tilsidesat myndighedernes skøn, jf. f.eks. UfR 2000.1071 H. Denne bevisbyrde er, som beskrevet straks nedenfor, ikke løftet. 3.2.3 Vurderingsankenævnets skøn over grundværdien i 2014, 2016, 2018 og 2019 er lovligt og rigtigt Grundværdien for vurderingsårene 2014, 2016, 2018 og 2019 er ansat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens §§ 2, 6, 13 og 16. Vurderingsankenævnets grundværdiansættelser pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019 af Ejendommene er - som vurderingsloven foreskrev - baseret på forholdene på vurderingstidspunkterne, jf. vurderingslovens § 2, til et beløb, som efter de gældende handelspriser, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt., må antages at kunne opnås for de pågældende ejendomme ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse og under forudsætning af, at grundene skal vurderes i ubebygget stand, hvor der er taget hensyn til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og § 16. Vurderingsmyndighederne har ved udøvelsen af skønnene over grundværdierne pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019 taget udgangspunkt i etagearealprincippet, da Ejendommene er beliggende indenfor (red. Kommuneplanramme 1 udeladt) (bilag A), som er udlagt til etagebebyggelse i tre etager med en bebyggelsesprocent på 110 for området under ét, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 1, s. 15, 7. og 8. afsnit). Etagearealprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for den skønsmæssige fastsættelse af grundens kontantværdi i handel og vandel og kan anvendes i områder udlagt til etagebebyggelse. Bedømmelsen af grundens værdi beror dog på et konkret skøn. Etagearealprincippet indebærer, at grundværdien beregnes ved at gange den maksimale tilladte bebyggelsesprocent med grundens faktiske areal i kvadratmeter og med etagearealprisen. Den maksimale tilladte bebyggelsesprocent ganget med grundens faktiske areal i kvadratmeter udtrykker, hvor mange kvadratmeter etagebebyggelse, der må bebygges på ejendommen. For at anvende etagearealprincippet skal (i) ejendommens maksimale tilladte kvadratmeter etagebebyggelse findes, og der skal (ii) ansættes en etagearealpris. Ifølge kommuneplanrammen (bilag A) er den maksimale bebyggelsesprocent for området, hvori Ejendommene er beliggende, på 110. Den faktiske bebyggelsesprocent for Ejendommene er dog 120. Da den maksimale bebyggelsesprocent gælder for det samlede område og ikke regulerer bebyggelsesprocenten på de enkelte ejendomme, har vurderingsankenævnet anvendt den faktiske bebyggelsesprocent på 120 ved ansættelsen af grundværdierne, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 1, s. 15, fjerdesidste afsnit). Vurderingsmyndighederne har ved ansættelsen af etagearealprisen undersøgt mulige sammenlignelige handler af ubebyggede ejendomme udlagt til bl.a. etageboligformål inden for postnummer Y4-postnummer i perioden 2014 - 2020, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 1, s. 5, sidste afsnit, og s. 15, næstsidste afsnit). Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik er der registret syv frie salg af sådanne ejendomme, som vurderingsankenævnet har inddraget i sit skøn. Det drejer sig om følgende ejendomshandler: Ejendomsnummer Adresse Købsdato Kontantpris Solgt areal Beregnet etagearealpris (red. …80 udeladt) Y8-adresse 02-04-2014 36.485.351 kr. 4.122 m² 4.403 kr. (red. …03 udeladt) Y9-adresse 05-02-2015 3.206.250 kr. 275 m² 10.372 kr. (red. …78 udeladt) Y10-adresse 02-06-2015 50.519.139 kr. 2.780 m² 5.441 kr. (red. …79 udeladt) Y11-adresse 02-06-2015 62.486.390 kr. 4.470 m² 6.532 kr. (red. …08 udeladt) Y12-adresse 15-11-2016 3.312.500 kr. 183 m² 11.678 kr. (red. …34 udeladt) Y13-adresse 22-10-2019 19.872.500 kr. 2.860 m² 2.660 kr. (red. …03 udeladt) Y9-adresse 18-03-2020 5.900.000 kr. 276 m² 19.086 kr. Den gennemsnitlige etagearealpris for de pågældende ejendomme er 8.596 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 1, s. 16, 2. afsnit). Henset til prisniveauet for de konstaterede handler, herunder særligt ejendommene beliggende i Y27-bydelsområde, for hvilke den gennemsnitlige etagearealpris er på 5.459 kr., sammenholdt med beliggenheden af Ejendommene, fastsatte vurderingsankenævnet etagearealprisen for 2014 til 3.800 kr., for 2016 til 4.200 kr. og for 2018 og 2019 til 4.400 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 1, 2, 4, 5, 7 og 8, s. 16, 2. og 3. afsnit, bilag 3 og 6, begge s. 15, nederst). Vurderingsankenævnet har således fastsat en for Ejendommene væsentligt lavere etagearealpris set i forhold til den gennemsnitlige etagearealpris for sammenlignelige ejendomshandler. Ved fastsættelsen af etagearealprisen lagde vurderingsankenævnet ligeledes vægt på, at Ejendommene - i modsætning til de sammenlignelige ejendomme - var bebyggede og derfor skulle vurderes i byggemodnet stand, samt på prisudviklingen for ejerlejligheder i Y3-by. Ifølge oplysninger fra Finans Danmark var prisudviklingen i Y3-by i perioden 2014 - 2019 følgende, jf. vurderingsanke-nævnets afgørelser (f.eks. bilag 1, s. 7): Den af vurderingsankenævnet fastsatte etagearealpris stiger mellem 2014 og 2016 fra 3.800 kr. til 4.200 kr. svarende til en stigning på ca. 10,5 %. Fra 2016 til 2018 og 2019 stiger etagearealprisen yderligere til 4.400 kr. svarende til en stigning på ca. 4,75 %. Vurderingsankenævnet har således anvendt væsentligt mere forsigtige procentvise stigninger i etagearealprisen, end den reelle prisudvikling i Y3-by tilsiger. Henset til de ovenfor skitserede forhold, ansatte vurderingsankenævnet grundværdien for Y1-adresse pr. 1. oktober 2014 til 4.696.800 kr., pr. 1. oktober 2016 til 5.191.200 kr. og pr. 1. oktober 2018 og 2019 til 5.438.400 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 1-4, alle s. 16, tredjesidste afsnit), hvilket nævnet fandt, var udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. For ejendommen Y2-adresse ansatte vurderingsankenævnet grundværdien pr. 1. oktober 2014 til 2.348.400 kr., pr. 1. oktober 2016 til 2.595.600 kr. og pr. 1. oktober 2018 og 2019 til 2.719.200 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 5-8, alle s. 16, tredjesidste afsnit), hvilket nævnet tilsvarende fandt var udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. Vurderingsankenævnet har således indhentet og anvendt alle relevante og tilgængelige oplysninger til brug for grundværdiansættelserne af Ejendommene. Grundværdiansættelserne er foretaget i overensstemmelse med det relevante regelsæt, under inddragelse af et relevant og almindelige anerkendt vurderingskriterium i form af etagearealprincippet og på baggrund af en samlet vurdering under inddragelse af konkrete forhold, herunder beliggenhed og retlige anvendelsesmuligheder. Vurderingsankenævnets skøn er derfor både lovligt og rigtigt. 3.2.4 Sagsøgerne har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet over grundværdien Sagsøgerne har til støtte for, at vurderingsmankenævnets grundværdiansættelser skal tilsidesættes, gjort gældende (stævningen, s. 11-14), at der ved grundværdiansættelserne skal tages hensyn til kommunens tilbagekøbsret (afsnit 3.2.4.1), og at der ved fastsættelsen af etagearealprisen er lagt vægt på en række referenceejendomme, som ikke er sammenlignelige med Ejendommene (afsnit 3.2.4.2). Sagsøgerne har ikke med disse indsigelser godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets grundværdiansættelser for 2014, 2016, 2018 og 2019, jf. UfR 2016.191 H. 3.2.4.1 Der skal ikke tages hensyn til kommunens tilbagekøbsret ved ansættelsen af grundværdien Vurderingsankenævnet har i overensstemmelse med vurderingslovens § 13, stk. 2, ved fastsættelsen af Ejendommenes grundværdi ikke taget hensyn til de på Ejendommene tinglyste tilbagekøbsklausuler. Det følger af vurderingslovens § 13, stk. 2, at der ved " ansættelsen af ejendomsværdien skal […] tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. " Bestemmelsen er en parallel til vurderingslovens § 10, stk. 1, og der henvises i det hele til bemærkningerne i afsnit 3.1.4.1 om, hvorfor tilbagekøbsklausulerne ikke har karakter af hverken en forvaltningsakt eller en offentligretlig byrde, som der skal tages hensyn til ved grundværdiansættelsen. Det bemærkes supplerende, at det ingen betydning har for vurderingen af, om der er grundlag for at inddrage tilbagekøbsklausulerne i henhold til vurderingslovens § 10, stk. 1, om Y18-kommune " i sidste ende [er] aftageren af Ejendommene " (stævningen, s. 13, 2. afsnit) eller ej. 3.2.4.2 Grundværdien er ansat under inddragelse af oplysninger om sammenlignelige ejendomme Der er ikke grundlag for sagsøgernes synspunkt om, at vurderings-ankenævnets ansættelse af etagearealprisen er sket under inddragelse af sammenligningsejendomme, som er uden relevans for grundværdiansættelserne for Ejendommene (stævningen, s. 14, 1. og 2. afsnit). De ejendomme, som vurderingsankenævnet har taget udgangspunkt i, er alle beliggende i Y3-by, solgt i perioden 2014 - 2020 og er udlagt til bl.a. etageboligbebyggelse og er således sammenlignelige med Ejendommene henset til både beliggenhed og retlige anvendelsesmuligheder, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 1, s. 16, 1. afsnit). Den gennemsnitlige etagearealpris for disse ejendomshandler var på 8.596 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 1, s. 15, næstsidste afsnit). Vurderingsankenævnet ansatte ved vurderingen pr. 1. oktober 2014 etagearealprisen for Ejendommene til 3.800 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 1, s. 16, 2. afsnit, og bilag 4, s. 16, 3. afsnit). Etagearealprisen blev således ansat til under halvdelen af, hvad der var den gennemsnitlige etagearealpris for sammenlignelige ejendomme, og vurderingsankenævnet foretog således en ganske forsigtig ansættelse af Ejendommenes etagearealpris. Også i relation til de sammenlignelige ejendomme i Y27-bydelsområde, som blev handlet til en gennemsnitlig etagearealpris på 5.459 kr., er den ansatte etagearealpris på 3.800 kr. i 2014 væsentligt lavere. For de øvrige vurderingsår - 2016, 2018 og 2019 - har vurderingsankenævnet ved fastsættelsen af etagearealprisen desuden lagt vægt på prisudviklingen for ejerlejligheder i Y3-by, som fremgår af skemaet under afsnit 3.2.3. Den ansatte etagearealpris stiger fra 2014 til 2016 med ca. 10,5 %. Fra 2016 til 2018 og 2019 stiger den ansatte etagearealpris med ca. 4,75 %. Den reelle prisudvikling for ejerlejligheder i Y3-by var henholdsvis 15,19 % og 8,20 %. Også i denne henseende har vurderingsankenævnet således ansat etagearealprisen forsigtigt - også i forhold til etagearealprisen for ejendommene i Y27-bydelsområde. Der er således ingen konkrete holdepunkter - hvilket sagsøgerne da heller ikke har anført - for, at etagearealprisen for Ejendommene ikke skulle være retvisende. Det er desuden uden betydning for sammenligneligheden af ejendommene i Y27-bydelsområde, at bebyggelsesprocenten for de pågældende ejendomme overstiger 200 (modsat processkrift 1, s. 4, næstsidste afsnit). Det var ved skønnet over etagearealprisen desuden ikke relevant at lægge vægt på tilbagekøbsklausulerne, da de ikke har karakter af offentligretlige byrder, og derfor ikke skal indgå i den skønsmæssige vurdering (modsat stævningen, s. 14, 2. afsnit), jf. nærmere afsnit 3.1.4.1 og 3.2.4.1. 3.3 Sagen skal subsidiært hjemvises Det følger af fast højesteretspraksis, at domstolene ikke sætter sit eget skøn i stedet for skattemyndighedernes, jf. f.eks. UfR 2000.2039 H, UfR 1982.1115 H, UfR 1978.660 H og UfR 1975.196 H. Såfremt retten måtte tilsidesætte vurderingsankenævnets værdiansættelser, skal værdiansættelserne af Ejendommene derfor hjemvises, så Vurderingsstyrelsen kan foretage skønnet over henholdsvis ejendomsværdierne og grundværdierne på ny i lyset af rettens præmisser. ..." Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen og i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokumenterne. Rettens begrundelse og resultat Spørgsmålene i sagen er, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte (red. Vurderingsankenævn 1 udeladt)’ afgørelser af 21. december 2023 vedrørende ejendomsværdien og grundværdien for ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse, begge Y3-by, pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019, dels under hensyn til, at der ikke ved vurderingerne er taget højde for de på ejendommene hvilende tilbagekøbsklausuler, dels at vurderingerne af er foretaget på grundlag af oplysninger om ejendomme, der ikke er sammenlignelige, hverken i forhold til beliggenhed eller retlige anvendelsesmuligheder, og dels at bruttolejen og lejefaktoren, anvendt ved fastsættelsen af ejendomsværdien, er for høj. Vedrørende ejendomsvurderingen, følger det af den dagældende vurderingslovs § 2, at vurderingsterminen er den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages, og at ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen. Ejendomsværdien udgør efter lovens § 9, stk. 1, værdien af den faste ejendom i dens helhed, og fastsættes efter lovens § 6, 1. pkt., på grundlag af ejendommens værdi i handel og vandel. Af lovens § 10, stk. 1, fremgår, at der ved ansættelsen af ejendomsværdien skal tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Med hensyn til det skøn, der er udøvet af vurderingsankenævnet i forhold til ejendomsværdien for ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse, Y3-by, er dette, i overensstemmelse med også Den juridiske vejledning 2014-1, afsnit H.A.2.2.1.1., der er gentaget i senere versioner af vejledningen, sket ud fra en markedsværdiberegning, idet der for begge ejendommes vedkommende er tale om ejendomme, der udnyttes erhvervsmæssigt. Vurderingen er herefter foretaget på baggrund af en anslået bruttolejeindtægt, multipliceret med en kapitaliseringsfaktor, lejefaktoren Vurderingen af markedsværdiberegningen har taget udgangspunkt i blandt andet G1 markedsanalyser for 3. kvartal i henholdsvis 2014, 2016, 2018 og 2019, idet disse markedsanalyser indeholder oplysning om den årlige nettoleje pr. m², samt afkastningsgrad. For 2014 og 2016 fremgår af afgørelserne, at der er taget udgangspunkt i standard ældre boligudlejningsejendomme i Y3-by, og for 2018 og 2019 i sekundære boligudlejningsejendomme i Y3-by. På baggrund af markedsanalyserne, sammenholdt med ejendommenes beliggenhed i periferien af Y3-by og at der er tale om ejendomme af ældre dato, er bruttolejen, hvori indgår anslåede driftsudgifter på 25 % af bruttolejen, q for ejendommene fastsat til 1.050,00 kr. pr. m² pr. 1. oktober 2014, 1.150,00 kr. pr. m² pr. 1. oktober 2016 og 1.200,00 kr. pr. m² pr. 1. oktober 2018 og 2019, svarende til en nettoleje pr. m² på henholdsvis 787,50 kr. pr. 1. oktober 2014, 862,50 kr. pr. 1. oktober 2016 og 900,00 kr. pr. m² pr. 1. oktober 2018 og 2019. For så vidt angår lejefaktoren fremgår det af afgørelserne, at der ved fastsættelsen heraf ligeledes er taget udgangspunkt i G1 markedsanalyser for 3. kvartal i henholdsvis 2014, 2016, 2018 og 2019, sammenholdt med ejendommenes beliggenhed i periferien af Y3-by, ejendommenes alder og anvendelses-muligheder, og at lejefaktoren på den baggrund er fastsat til 15,5 pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2016 og til 17,5 pr. 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019, hvilket medfører et nettoafkast svarende til det, der fremgår af Colliers markedsanalyser. Vurderingsankenævnet har således ved fastsættelsen af ejendomsværdien inddraget de relevante og tilgængelige oplysninger, herunder oplysninger vedrørende karakteren af de to ejendomme, hvorefter ejendomsværdien for Y1-adresse, Y3-by, blev fastsat til 20.200.000,00 kr. pr. 1. oktober 2014, til 22.100,00 pr. 1. oktober 2016 og til 26.000.000,00 kr. pr. 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019, og for Y2-adresse, Y3-by, til 10.100.000,00 kr. pr. 1. 1. oktober 2014, til 11.000.000,00 kr. pr. 1. oktober 2016 og til 13.000.000,00 kr. pr. 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019. For så vidt angår tilbagekøbsklausulen, blev den tinglyst som deklaration i forbindelse med Y18-kommunes salg af ejendommene. Klausulen om tilbagekøb indebærer, at Y18-kommune under nærmere i deklarationen beskrevne vilkår kan tilbagekøbe ejendommene. Tilbagekøbsklausulen er indgået af Y18-kommune som led i en privatretlige disposition i form af en ejendomshandel og er derfor ikke, efter sin art, et led i Y18-kommunes forvaltningsmæssige virksomhed, herunder i form af en afgørelse. De overvejelser, der fremgår af de fremlagte referater fra Y18-kommunes behandling af spørgsmålet om anvendelsen af tilbagekøbsklausuler i forbindelse med salg af grunde, kan ikke i sig selv føre til en anden vurdering, når det sammenholdes med ordlyden af tilbagekøbsklausulerne, der ikke indeholder byrder på ejendommen i form af anvendelses- eller rådighedsindskrænkninger, og når det i øvrigt sammenholdes med, at der allerede på tidspunktet for byrådets drøftelser var lovgivning om byplanlægning, der regulerede udfærdigelsen af byplaner, jf. lov om byplaner, lov nr. 181 af 29. april 1938. Den omstændighed, at Y18-kommune har fastsat retningslinjer for, under hvilke betingelser en ejendom kan frikøbes fra en deklaration indeholdende en tilbagekøbsklausul, ændrer ikke tilbagekøbsklausulens karakter af en privatretlig disposition i forbindelse med en ejendomshandel, uanset Y18-kommune er den ene aftalepart. Om kategoriseringen af tilbagekøbsklausuler fremgår i øvrigt af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 15, lovforslag nr. 211 som fremsat den 3. maj 2017, Folketingstidende A, 2016/2017, lovforslagets side 96, at "Hjemfalds-pligter anses for privatretlige servitutter uanset det forhold, at det er en kommune, der kan tilbagekøbe ejendommen til en bestemt pris. Dette skyldes, at hjemfaldspligten er en del af en købsaftale, som i sin tid blev indgået mellem to parter i en ejendomshandel - en privatperson som køber og en kommune som sælger. Der er ikke tale om, at en kommune eller anden offentlig myndighed i egenskab af myndighed har pålagt en ejendom en bestemt forpligtelse. Der blev i denne forbindelse ved lov nr. 1887 af 29. december 2015 indsat de før nævnte bestemmelser om hjemfaldspligt i §§ 12 A og 13 A i den gældende vurderings-lov. Disse bestemmelser foreslås ikke videreført i den nye vurderingsordning." Bemærkningerne er overensstemmende med blandt andet forarbejderne til de nævnte bestemmelser i vurderingslovens §§ 12 a og 13 A, der med lovforslaget blev foreslået ophævet, og med Vurderingsvejledningen fra 1968, side 189. Af de grunde udgør deklarationen med tilbagekøbsklausulen på ejendommene ikke en byrde af offentligretlig karakter som anført i den dagældende vurderingslovs § 10, stk. 1, for så vidt angår fastsættelsen af ejendomsværdien, hvorfor den ikke skal tillægges betydning ved vurderingen af ejendomsværdien. Det kan ikke føre til en anden vurdering, at tilbagekøbsklausulen kan have haft eller har betydning for henholdsvis ejendommens handelsværdi og muligheden for belåning af ejendommen. Idet vurderingsankenævnets skøn vedrørende ejendomsværdien i øvrigt bygger på markedsanalyser for lejen af ejendomme af tilsvarende karakter, sammenholdt med at der er sket inddragelse af oplysning om ejendommenes beliggenhed og alder i det udøvede skøn, og da deklarationen med tilbagekøbsklausulen ikke skal indgå i vurderingen, er det ikke af A, B, C og D godtgjort, at det af vurderingsankenævnet ved fastsættelsen af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 udøvede skøn for ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse, Y3-by, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, egnet til at påvirke værdiansættelserne, eller at disse er åbenbart urimelige. Hvad angår grundværdiansættelsen fremgår af den dagældende vurderingslovs § 13, stk. 1, at grundværdien er værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Efter bestemmelsens stk. 2, skal der ved fastsættelsen af grundværdien tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Vurderingen af grundværdien foretages, jf. lovens § 6, stk. 1, på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, og efter § 2, stk. 1, skal denne vurdering ske på baggrund af ejendommens tilstand og prisforholdene pr. 1. oktober i vurderingsåret. Den dagældende vurderingslovs § 16, foreskriver nærmere, på hvilket grundlag vurderingen skal foretages. Det fremgår således heraf, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at ville kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder. Vurderingsmyndighederne, herunder vurderingsankenævnet, har ved fastsættelsen af grundværdierne for ejendommene pr. 1. oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 taget udgangspunkt i etagearealprincippet. Baggrunden herfor er, at ejendommene er omfattet af (red. Kommuneplan 1 udeladt), og beliggende i (red. Kommuneplanramme 1 udeladt), der er udlagt til etagebebyggelse i 3 etager med en samlet bebyggelsesprocent på 110. Efter etagearealprincippet beregnes grundarealprisen som summen af den efter plangrundlaget maksimale bebyggelsesprocent multipliceret med grundens faktiske areal i kvadratmeter og multipliceret med etagearealprisen. Vurderingsankenævnet har ved det udøvede skøn med hensyn til bebyggelsesprocenten lagt den faktiske bebyggelsesprocent, fastlagt på baggrund af oplysningerne i BBR-meddelelsen for ejendommene, hvilket er 120, til grund, idet den maksimale bebyggelsesprocent på 110 gælder for planområdet i sin helhed, og ikke regulerer den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom. Det fremgår af afgørelserne, at der ved ansættelsen af etagearealprisen er foretaget sammenligning med lignende handler af ubebyggede grunde, udlagt til blandt andet etagebyggeri i Y3-by i perioden 2014 til 2020. Den gennemsnitlige etagearealpris for udfundne handler udgør 8.596,00 kr. På dette grundlag, hvor der er taget højde for de handlede grundes beliggenhed, prisudviklingen for ejerlejligheder i Y3-by, samt beliggenheden af Y1-adresse og 53, Y3-by, og den omstændighed, at disse grunde er bebyggede og derfor skal vurderes som byggemodnede grunde, er etagearealprisen for ejendommene på Y1-adresse og Y2-adresse, Y3-by, fastsat til 3.800,00 kr. pr. 1. oktober 2014, til 4.200,00 kr. pr. 1. oktober 2016, og til 4.400,00 kr. pr. 1. oktober 2018 og 2019. Den stigning, der er i etagearealprisen på henholdsvis 10,5 % og 4,75 % ses i øvrigt at være ansat lavere end udviklingen i den gennemsnitlige realiserede handelspris for ejendomme i Y3-by. På baggrund af den fastsatte bebyggelsesprocent for de konkrete ejendomme og den skønnede etagearealpris fastsatte vurderingsankenævnet grundværdien for Y1-adresse, Y3-by, til 6.696.800,00 kr. pr. 1. oktober 2014, 5.191.200,00 kr. pr. 1. oktober 2016 og 5.438.000,00 kr. pr. 1. oktober 2018 og 2019, og for Y2-adresse, Y3-by, til 2.348.000,00 kr. pr. 1. oktober 2014, 2.595.000,00 kr. pr. 1. oktober 2016 og 2.719.200,00 kr. pr. 1. oktober 2018 og 2019. Af de ovenfor anførte grunde vedrørende karakteren af tilbagekøbsklausulen i forhold til vurderingen af ejendomsværdien, udgør den ikke en byrde af offentligretlig karakter som anført i den dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2, for så vidt angår fastsættelsen af grundværdien, hvorfor den ikke, på samme måde som i forhold til ejendomsværdien, skal tillægges betydning ved vurderingen af grundværdien. Idet vurderingsankenævnets skøn vedrørende grundværdien, som beskrevet ovenfor, bygger på en inddragelse af oplysninger om sammenlignelige ejendomme ved fastsættelsen af etagearealprisen og prisudviklingen for ejendomshandler, samt da der tillige er inddraget forhold vedrørende de konkrete ejendomme, herunder i form af beliggenheden, i det udøvede skøn, og da deklarationen med tilbagekøbsklausulen ikke skulle indgå i vurderingen, er det ikke af A, B, C og D godtgjort, at det af vurderingsankenævnet ved fastsættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 udøvede skøn for ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse, Y3-by, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, egnet til at påvirke værdiansættelserne, eller at disse er åbenbart urimelige. A, B, C og D har herefter ikke godtgjort, at der foreligger grundlag for at det ved fastsættelsen af ejendomsværdien og grundværdien for ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse, Y3-by, udøvede skøn over ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 bygger på et fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag eller i øvrigt har ført til et åbenbart urimeligt resultat, tages Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge. Efter sagens udfald skal A, B, C og D betale sagens omkostninger til Skatteministeriet. Sagsomkostningerne, der er til dækning af Skatteministeriets omkostninger til advokatbistand, fastsættes på baggrund af sagens værdi, forløb og omfang til 75.000,00 kr. Beløbet er inklusiv moms, idet Skatteministeriet ikke er momsregistreret. T H I K E N D E S F O R R E T: Skatteministeriet frifindes.