Klage over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2014 i medfør af reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4, jf. § 89, stk. 2

Vurderingsstyrelsen har ansat ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2014 til henholdsvis 187.000.000 kr. og 23.136.000 kr. Den dækningsafgiftpligtige andel af forskelsværdien udgør 86,26 %. Selskabets repræsentant har den 31. oktober 2020 anmodet Vurderingsstyrelsen om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2014. Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af den 29. november 2021 givet afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen for 2014. Den 10. december 2021 har selskabet påklaget Vurderingsstyrelsens afgørelse til Skatteankestyrelsen. Den 2. september 2021 har selskabet modtaget klagestartsbrev, der giver mulighed for at klage over historiske vurderinger. På tidspunktet for udsendelsen af klagestartsbrevet verserer sagen vedrørende genoptagelse af 2014 stadig ved Vurderingsstyrelsen. Den 19. november 2024 har Skatteankestyrelsen stadfæstet Vurderingsstyrelsens afslag på genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2014. Den 21. november 2024 har selskabet [H1] klaget over den historiske ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2014. Selskabets repræsentant har fremsat påstand om forhøjelse af grundværdien for ejendommen og som følge heraf en tilsvarende nedsættelse af forskelsværdien. Repræsentanten har i klagen særligt fremhævet, at klagen ikke omfatter hverken ejendomsværdien eller den andel af forskelsværdien, der er henført til den dækningsafgiftspligtige del af ejendommen. Sagen vedrører et retligt spørgsmål om, hvorvidt en påklaget afgørelse om afslag på genoptagelse er omfattet af klageadgangen i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4 og i så fald prøvelsens omfang som følge heraf. Sagen vedrører i forlængelse heraf også et retligt spørgsmål om, hvorvidt der er grundlag for at efterprøve ejendomsværdiansættelsen i medfør af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., når det alene er grundværdiansættelsen, der er påklaget efter ejendomsvurderingslovens §§ 89 og 89 a. Således at den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi beregnes på et retvisende grundlag som forskellen mellem grundværdien og ejendomsværdien, der qua den fulde prøvelse begge vil være ansat i aktuelt prisniveau. Landsskatteretten finder, at Vurderingsstyrelsens afgørelse om afslag på genoptagelse er omfattet af bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4. Landsskatteretten finder endvidere, at også ejendomsværdiansættelsen kan efterprøves i aktuelt niveau, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt. I medfør af § 89 a, stk. 4 skal prøvelsen foretages af prisniveauet alene men under iagttagelse af faktum i Skatteankestyrelsens afgørelse om stadfæstelse af Vurderingsstyrelsens afslag på genoptagelse. Landsskatteretten ændrer på denne baggrund grundværdien til 83.720.000 kr. og ejendomsværdien til 208.000.000 kr. pr. 1. oktober 2014. Den dækningsafgiftpligtige forskelsværdi ændres til 85,24 %. Sagens oplysninger Oplysninger om ejendommen Matrikelnr. ifølge Matriklen […] Grundareal ifølge Matriklen 1.454 m² Faktisk anvendelse ifølge BBR Hotel, kro eller konferencecenter med overnatning Opførelsesår ifølge BBR 1888 Boligareal ifølge BBR 747 m² Erhvervsareal inkl. kælderareal ifølge BBR 5.449 m² Plangrundlag ifølge Plandata.dk Lokalplan nr. […] "[…]" Anvendelsesmuligheder ifølge Plandata.dk Blandet bolig og erhverv Særlige oplysninger om ejendommen · Ejendommen Gade Y1, Adresse Y1, By Y1 med ejendomsnummer […] ligger centralt placeret i By Y1 ca. […] meter fra [station] og ca. […] meter fra […]. · Ifølge foto fra https://skraafoto.dataforsyningen.dk taget den 12. maj 2017 fremstår ejendommen i vedligeholdt stand. · Ejendommen udgør matrikelnummer […], og består af et areal på 1.454 m 2 . · Ejendommen er ifølge tinglysning.dk købt den 23. februar 2012 af selskabet som en erhvervsejendom til overtagelse den 1. januar 2012 til 208.200.000 kr. i en almindelig fri handel på markedsvilkår. · Ejendommen huser […] Hotel, en restaurant i stueplan samt i alt fem boligenheder. · Det fremgår af Bygnings- og Boligregistret (BBR), at ejendommen består af to bygninger med 13 enheder i alt og breder sig over adresserne Gade Y2, Adresse Y3, Gade Y1, Adresse Y1 og Adresse Y2 samt Gade Y3, Adresse Y4. Der er et samlet bygningsareal på i alt 7.196 etagemeter inkl. tag- og kælderarealer, herunder 756 m 2 lavtliggende kælder. 747 m² udgør helårsbeboelse, og 642 m² udgør detailhandel. Med udgangspunkt i grundens areal på 1.454 m 2 og den opførte bebyggelse på 6.440 m 2 (samlet areal korrigeret for dyb kælder) kan den faktiske bebyggelsesprocent beregnes til 443. Hvilket også stemmer overens med KommuneBBR. · Bygning 1 er ifølge BBR opført i 1888. Ydermurene er af mursten, og taget er belagt med asbestfiber. Bygningen er i 5 etager. Det bebyggede areal udgør 756 m², og det samlede bygningsareal udgør 3.780 m². Kælderarealet udgør 756 m², og hele arealet er angivet som dyb kælder. Tagetagens areal er 700 m 2 , heraf udnyttet tagetage på 420 m 2 . Bygningen samlede boligareal udgør 747 m 2 , og erhvervsarealet udgør i alt 4.049 m². Ejendommen anvendes til hotel, kro eller konferencecenter med overnatning. · Af det historiske BBR-register fremgår følgende om de 12 enheder, der er en del af bygning 1: Enhed 1 har et lejlighedsareal på 139 m 2 og er beliggende Adresse Y3, 2. th. Enheden anvendes til bolig i etagebebyggelse. Enhed 2 har et lejlighedsareal på 165 m 2 og er beliggende Adresse Y3, 3. tv. Enheden anvendes til bolig i etagebebyggelse. Enhed 3 har et lejlighedsareal på 139 m 2 og er beliggende Adresse Y3, 3. th. Enheden anvendes til bolig i etagebebyggelse. Enhed 4 har et lejlighedsareal på 165 m 2 og er beliggende Adresse Y3, 4. tv. Enheden anvendes til bolig i etagebebyggelse. Enhed 5 har et lejlighedsareal på 139 m 2 og er beliggende Adresse Y3, 4. th. Enheden anvendes til bolig i etagebebyggelse. Enhed 6 har et samlet lejlighedsareal på 3.276 m 2 og er beliggende Gade Y1, Adresse Y1, st. og anvendes til hotel. Ifølge den nugældende BBR-meddelelse indeholder enheden 106 værelser. Enhed 7 har et lejlighedsareal på 336 m 2 og er beliggende Gade Y1, Adresse Y1, st. 1. Enheden anvendes til detailhandel. Ifølge den nugældende BBR-meddelelse indeholder enheden en restaurant. Enhed 8 har et lejlighedsareal på 30 m 2 og er beliggende Gade Y1, Adresse Y1, st. 2. Enheden anvendes til detailhandel. Ifølge den nugældende BBR-meddelelse indeholder enheden nu hotel. Enhed 9 har et lejlighedsareal på 137 m 2 og er beliggende Gade Y1, Adresse Y1, st. 3. Enheden anvendes til detailhandel. Ifølge den nugældende BBR-meddelelse indeholder enheden nu hotel. Enhed 10 har et lejlighedsareal på 51 m 2 og er beliggende Gade Y1, Adresse Y1, st. 4. Enheden anvendes til detailhandel. Ifølge den nugældende BBR-meddelelse indeholder enheden nu hotel. Enhed 11 har et lejlighedsareal på 131 m 2 og er beliggende Gade Y1, Adresse Y2, st. 2. Enheden anvendes til hotel. Enhed 12 har et lejlighedsareal på 88 m 2 og er beliggende Gade Y1, Adresse Y2, st. 3. Enheden anvendes til detailhandel. Ifølge den nugældende BBR-meddelelse indeholder enheden nu hotel. · Bygning 2 er ifølge BBR opført i 1892. Ydermurene er af mursten, og taget er belagt med tagpap. Bygningen er i 5 etager. Det bebyggede areal udgør 280 m², og det samlede bygningsareal udgør 1.400 m². Kælderarealet udgør 280 m², og tagetagens areal er ligeledes 280 m 2 . Bygningen samlede erhvervsareal er i alt 1.400 m². Ejendommen anvendes til hotel, kro eller konferencecenter med overnatning. · Af det historiske BBR-register fremgår følgende om den enhed, der er en del af bygning 2: Enhed 1 har et lejlighedsareal på 1.400 m 2 og er beliggende Gade Y3, Adresse Y4. Enheden indeholder 55 værelser og anvendes til hotel. · Ejendommen har således et samlet beboet areal på 747 m 2 . · Ejendommen har et samlet areal på 4.807 m 2 , der er registreret med anvendelse som hotel. · Ejendommen har et samlet areal på 642 m 2 , der er registreret med anvendelse som detailhandel. · Ejendommen er beliggende i grundværdiområde […], der er betegnet som et område med blandet bolig og erhverv i byzone. Området er vurderet efter etagearealprincippet med en etagemeterpris på 3.600 kr. i 2014. · Vurderingen pr. 1. oktober 2014 er en videreførelse af vurderingen for 2012. Øvrige sagsoplysninger · Selskabets ejendom er omfattet af lokalplan nr. […] "[…]" med ikrafttrædelsesdato den 14. februar 2001. · Ejendommen udgør sammen med matrikelnummer […] hele lokalplansområdet. · Af lokalplanens §§ 3 og 5 fremgår: "Stk. 1. Området fastlægges til boliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. … Stk. 2. Fordelingen af bolig- og erhvervsanvendelsen skal ske efter følgende retningslinier, jf. tegning nr. 27.342: a) Den på tegningen med enkeltskravering viste bebyggelse fastlægges til boliger, og den med krydsskravering viste bebyggelse fastlægges til boliger og hotel. Mod Gade Y1 skal stueetagen og 1. sal anvendes til erhverv, og 2. sal må anvendes til erhverv. Mod Gade Y4 skal den nederste etage anvendes til erhverv, og den overliggende etage må anvendes til erhverv, jf. også pkt. b). b) I bebyggelsen mod Gade Y1 og Gade Y4 fastlægges den nederste etage - stueetagen eller kælderetagen, hvor dennes loft ligger mere end 1,25 m over gadeniveau - til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter og lignende. … § 5. Bebyggelsens omfang og placering ***) Stk. 1. Eksisterende randbebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng - på tegningen 27.341 vist med krydsskravering - må kun nedrives efter Bygge- og Teknikudvalgets særlige tilladelse eller efter beslutning truffet i henhold til lov om byfornyelse. Ny bebyggelse skal opføres i princippet som sluttet randbebyggelse i vejlinien svarende til den eksisterende bebyggelse. Bebyggelsen skal opføres i 5 etager samt udnyttet tagetage. ***) For karreen indebærer gennemførelse af den fastlagte bebyggelsesplan, at bebyggelsesprocenten for enkeltejendomme vil variere fra ca. 280 til ca. 455. Bebyggelsesprocenten vil for karreen som helhed være ca. 340, mens friarealet vil være af størrelsesordenen 13 pct. af etagearealet." · Ifølge tegning 27.341 i lokalplanen er selskabets ejendom markeret som boliger og hotel. · Den 31. oktober 2020 har selskabets repræsentant anmodet Vurderingsstyrelsen om genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2014. · Den 2. september 2021 har selskabet modtaget brevet: "Du får nu mulighed for at klage over historiske vurderinger" (også benævnt klagestartsbrevet). · Den 29. november 2021 har Vurderingsstyrelsen givet afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen for 2014. · Den 10. december 2021 har selskabet påklaget Vurderingsstyrelsens afgørelse til Skatteankestyrelsen. · Den 19. november 2024 har Skatteankestyrelsen stadfæstet Vurderingsstyrelsens afslag på genoptagelse af vurderingen for 2014. · Den 21. november 2024 har selskabets repræsentant indsendt en klage til Skatteankestyrelsen vedrørende vurderingen for 2014 med henvisning til Vurderingsstyrelsens klagestartsbrev af den 2. september 2021 og Skatteankestyrelsens afgørelse af den 19. november 2024. · I klageskrivelsen henviser repræsentanten til Vurderingsankenævnets afgørelse af den 15. december 2023 i Skatteankestyrelsens sagsnr. […]. Denne sag omhandler et butikscenter nær […], hvor nævnet har forhøjet grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2018 og nedsat den dækningsafgiftspligtige andel af forskelsværdien pr. 1. oktober 2018. Salgspriser for ejendomme Salg af ubebyggede grunde Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg har der i perioden 2011-2020 været seks almindelige frie salg af grunde beliggende i X Kommune og i Y Kommune udlagt til blandet bolig og erhverv i byzone. Nedenstående grunde er beliggende i byzone indenfor ca. 6 km fra selskabets ejendom. Ejendommene er solgt på almindelige markedsvilkår. Adresse Areal Handelsdato Handelspris Beregnet etagemeterpris pr. m² Adresse Y5, By Y1 3.712 m 2 18-03-2011 300.000.000 kr. 12.245 kr. Adresse Y6, By Y1 3.708 m 2 01-11-2011 24.000.000 kr. 1.904 kr. Adresse Y7, By Y2 339 m 2 21-05-2015 1.750.000 kr. 4.693 kr. Adresse Y8, By Y1 3.538 m 2 05-12-2017 74.917.500 kr. 8.750 kr. Adresse Y9, By Y3 3.103 m 2 01-08-2020 128.948.456 kr.* 9.017 kr. Adresse Y10, By Y3 2.618 m 2 01-09-2020 95.092.645 kr.* 9.509 kr. * Købesummerne er angivet ex moms · Ejendommen på Adresse Y5 er beliggende ca. 500 meter nordøst for selskabets ejendom. Adresse Y5 udgør matrikelnummer […] og er handlet ved købsaftale af den 18. marts 2011. På aftaletidspunktet er ejendommen omfattet af Lokalplan nr. […] "[…]" med ikrafttrædelsesdato den 28. november 2004. Ejendommen må i henhold til lokalplanen anvendes til serviceerhverv, der i særlig grad er rettet mod offentligheden, såsom hotel- og konferencevirksomhed, teater, koncertsal, biograf, restauranter, caféer, butikker o.l. Endvidere må indtil 25 pct. af etagearealet anvendes til helårsboliger. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 660, jf. §§ 3 og 5 i lokalplanen. Ejendommen har på salgstidspunktet et matrikuleret areal på 3.712 m 2 og er bebygget med en bygning, som efterfølgende er revet ned i 2012. Købesummen er ifølge tinglysning.dk aftalt til 300.000.000 kr. Med en bebyggelsesprocent på 660 svarer det til 12.245 kr. pr. etagemeter. · Ejendommen Adresse Y6 er er beliggende i en afstand af ca. 6 km fra selskabets ejendom og omfattet af lokalplan nr. […] "[…]" med ikrafttrædelsesdato den 10. januar 2006. Ejendommen befinder sig i lokalplanens delområde […], som ifølge lokalplanen må anvendes til helårsboliger og serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten for området er 340, og der må maksimalt opføres til 12 etager. Det svarer til en etagemeterpris på 1.904 kr. med udgangspunkt i den på tinglysning.dk anførte købesum på 24.000.000 kr. for grunden i ubebygget stand handlet i en almindelig fri handel på markedsvilkår. Ejendommen er ifølge Skatteforvaltningens vurderingssystemer blevet solgt uden bygninger og eksklusive byggemodning. · Ejendommen Adresse Y7 er beliggende ca. 3 km fra selskabets ejendom. Ejendommen er beliggende i den østlige del af By Y2, ca. 700 m fra […] Station, ca. 1,3 km fra [center] og ca. 500 m fra [park]. Ejendommen var på handelstidspunktet omfattet af kommuneplan 2013 for X Kommune, rammeområde […]. Det fremgår bl.a. heraf, at ejendommen er beliggende i et område, der anvendes til etageboliger, og at der kan etableres kontor- og serviceerhverv i de nederste to etager langs delstrækninger af hhv. Gade Y5 og Gade Y6. Bebyggelsesprocenten for rammeområde […] er 110. Det svarer til en etagemeterpris på 4.693 kr. med udgangspunkt i den på tinglysning.dk anførte købesum på 1.750.000 kr. Ejendommen er ifølge Skatteforvaltningens vurderingssystemer blevet solgt uden bygninger og eksklusive byggemodning. Det fremgår ligeledes af luftfotos fra arealinfo.dk fra 2014 og 2016, at ejendommen var ubebygget på handelstidspunktet. · Ejendommen Adresse Y8 er beliggende ca. 2,5 km fra selskabets ejendom. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] "[…]" med ikrafttrædelsesdato den 9. februar 2016. Af lokalplanen fremgår, at området fastlægges til helårsboliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, grundskoleundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Ifølge tinglysning.dk blev ejendommen handlet i en almindelig fri handel på særlige vilkår (salg mellem koncernforbundne selskaber, der alene tegnes af samme ledelse) som en erhvervsejendom bestående af matrikelnummer […], for en købesum på 74.917.500 kr. Det fremgår videre, at handlen omfatter bygninger, der er planlagt nedrevet. På moderejendommen er tinglyst en servitutstiftende deklaration af den 25. juni 2018 om byggeret med Y Kommune som myndighed. Af deklarationen fremgår, at der på moderejendommen er bygninger under opførsel, og at der maksimalt må bygges 8.562 m 2 bruttoetageareal. Deklarationen forøger således bebyggelsesprocenten til 242, svarende til en etagemeterpris på 8.750 kr. · Ejendommene på Adresse Y9 og Y10 er beliggende ca. 5 km fra selskabets ejendom og er omfattet af lokalplan nr. […] "[…]", underområde […], med ikrafttrædelsesdato den 12. december 2013. Af lokalplanens § 3 vedrørende anvendelse af området fremgår det bl.a., at området fastlægges til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, grundskoleundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Indtil 25 procent af etagearealet i lokalplanområdet som helhed kan anvendes til helårsboliger. Ifølge tinglysning.dk er ejendommene handlet ubebyggede i almindelige frie handler på markedsvilkår. Det fremgår endvidere af tinglysning.dk, at der den 25. august 2020 er tinglyst en servitut vedrørende en maksimal bebyggelse, hvorefter Adresse Y9 ikke må bebygges med mere end 14.300 etagekvadratmeter, og Adresse Y10 ikke må bebygges med mere end 10.000 etagekvadratmeter. Set i forhold til handelspriserne for de respektive ejendomme, angivet ovenfor, svarer det til etagemeterpriser på henholdsvis 9.017 kr. og 9.509 kr. Ejendommene er ifølge Skatteforvaltningens vurderingssystemer begge blevet solgt uden bygninger og eksklusive byggemodning. · Vurderingsstyrelsen har i styrelsens udtalelse af den 20. december 2024 henvist til fem grundsalg, som er beliggende 4 km fra selskabets ejendom og handlet i perioden 2013-2014 til en gennemsnitlig etagemeterpris på 4.795 kr. · Ifølge Finans Danmark har der været følgende prisudvikling for ejerlejligheder i postnummer […]-[…] By Y1 i perioden 2011 til 2014: 2011 2012 2014 Realiseret handelspris (årligt gennemsnit) 25.588 kr./m 2 26.873 kr./m 2 32.313 kr./m 2 Prisudvikling i procent 2011-14 + 26 % SKATs afgørelse Ejendomsværdi 187.000.000 kr. Grundværdi 23.136.000 kr. Dækningsafgiftspligtig andel af forskelsværdi 141.349.100 kr. SKAT har opgjort grund- og ejendomsværdien samt den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi således: Grundværdi Vurderet areal 1.454 m 2 Max bebyggelsesprocent 442 % Max tilladt etageareal 1.454 m 2 × 442 % 6.426 m 2 Områdepris pr. m 2 tilladt etageareal 3.600 kr. Etagearealværdi 1.454 m 2 × 3.600 kr. × 442 % 23.136.048 kr. Grundværdi, afrundet 23.136.000 kr. Ejendomsværdi BYGN. NR. OPFØRELSESÅR ETAGEAREAL ANSLÅET LEJE /KVM ÅRLIG LEJE 001 1888 4.796 Bygningen er indrettet til: Beboelse 747 1.000 747.000 kr. Butik, restaurant 756 1.500 1.134.000 kr. Hotel 3.293 1.200 3.951.600 kr. Almindelig god bygningsmæssig kvalitet Almindelig god vedligeholdelsesstand 002 1892 1.400 Bygningen er indrettet til: Hotel 1.400 1.200 1.680.000 kr. Samlet anslået årsleje 7.512.600 kr. ANSLÅET ÅRSLEJE 7.512.600 FAKTOR 25,0 187.815.000 kr. Faktoren er valgt under hensyntagen til bygningernes alder samt ejendommen almindelige gode bygningsmæssige stand og vedligeholdelsesstand god beliggenhed I alt 187.815.000 kr. Ejendomsværdi afrundet 187.000.000 kr. Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi Anvendelse BBR-areal Vægt Vægtet areal - ikke afgiftspligtig Vægtet areal - afgiftspligtig Beboelse 747 1,0 747,00 4.693,00 m 2 Andet 4.693 1,0 747,00 4.693,00 m 2 Dækningsafgiftspligtig andel af forskelsværdien i procent: 4.693,00 / (747,00+4.693,00) * 100 = 86,26 Dækningsafgiftspligtig andel af forskelsværdien i kr.: 141.349.086 Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 20. december 2024 udtalt følgende: "Sådan har vi forstået klagen Klagers repræsentant påklaget grundværdien, som de mener er for lav og skal sættes op til ikke mindre end 83.538.000 kr. på baggrund af en etagemeterpris på 13.000 kr. og ud fra en bebyggelsesprocent på 442 svarende til et maksimalt etageareal på 6.426 m². Klagers repræsentant har ikke samtidig klaget over ejendomsværdien, som derved skal fastholdes for at nedsætte den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi. Disse oplysninger har vi brugt i sagen Da der er tale om en fremrykket klage over en historisk vurdering skal vurderingen foretages ud fra ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet og efter prisforholdene pr. 1. oktober 2014. Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 2. Det følger ligeledes af dagældende vurderingslov LBKG 2013-08-30 nr. 1067 i § 9, stk. 1 at "ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed" - som skal forstås, at den samlede ejendomsværdi er grundens værdi sammenlagt med bygningens værdi. Vi tager derfor stilling til, om den samlede ejendomsvurdering er retvisende. Det er vores vurdering, at der implicit i ejendomsværdien ligeledes ligger værdien af grunden, idet faktorer som beliggenhed, det faktiske og/eller det planlagte etageareal samt alternative anvendelsesmuligheder er medvirkende faktorer til dannelsen af salgspris, lejeniveau og afkastkrav. Ejendomsværdien vurderes på baggrund af lejeniveau og afkastkrav for den pågældende ejendoms anvendelser. Disse fastsættes ud fra bl.a. tendenser i markedet på baggrund af markedsrapporter fra G1, G2 og G3 men også oplysninger fra frie salg af sammenlignelige ejendomme. Vi bemærker at påklaget ejendom i overvejende grad anvendes til hoteldrift og er derfor jf. den juridiske vejledning en særlig erhvervsejendom, som værdiansættes anderledes end andre almindelige erhvervsejendomme med f.eks. kontorfaciliteter. Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13 stk. 1 og § 13, stk. 2. Det følger desuden af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. Plangrundlag Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. […] "[…]" fra februar 2001. Planen er begrænset til området omkring Gade Y2, Gade Y1, Gade Y3 og Gade Y4. Lokalplanen giver ikke en specifik bebyggelsesprocent pr. enhed, men det fremgår af lokalplanen at bygningerne maksimalt må opføres i 5 etager plus en udnyttet tagetage. Det fremgår af noterne til gennemførelse af den fastlagte bebyggelsesplan, at bebyggelsesprocenten for enkeltejendomme vil variere fra ca. 280 til 455. For hele karreen i sin helhed ca. 340. Den er beliggende i grundværdiområde […], som er et område med blandet bolig og erhverv. Området anvender etagemeterprincip til en etagemeterpris på 3.600 kr. Påklaget ejendom anvendes overvejende til hotel/ restarant samt boliger og mindre detailhandel. BBR (bygnings- og boligregisteret) Af Bygnings- og boligregisteret pr. vurderingstermin 1. oktober 2014 fremgår det at ejendommen består af 2 bygninger med 13 enheder i alt og breder sig over adresserne Adresse Y3, Gade Y1, Adresse Y1 og Adresse Y2 samt Gade Y3, Adresse Y4. Der er et etageareal i alt på 6.196 etagemeter heraf 747 m² til helårsbeboelse og 642 m² til detailhandel. Faktiske udnyttelse kan beregnes til 235 % (1.454 m²/ 6.196 m² x 100) Prisniveau Repræsentanten baserer sin påstand til forhøjelsen af grundværdien ud fra en etagemeterpris på 13.000 kr. Når vi skal vurdere om niveauet, der er anvendt til grundværdien, er retvisende skal vi kigge på det niveau, som sammenlignelige ejendomme i området er handlet til for perioden 2. oktober 2012 til 1. oktober 2014. Erhvervsgrundsalg: Der er udsøgt salg af erhvervsgrunde for perioden 2. oktober 2012 til 1. oktober 2014 i Y Kommune. Vi har ikke kunne finde salg med helt sammenlignelige anvendelser i samme område af By Y1. Derfor har vi foretaget et skøn til et prisniveau på baggrund af de grunde, vi har fundet mest sammenlignelige. Vi har derfor kigget på salg af ubebyggede grunde med sammenlignelige grundstørrelse, maksimale etageareal, beliggenhed og/eller anvendelse. Der er fundet følgende grundsalg: Adresse Salgsdato Salgspris Maks. etageareal Etage- meterpris Adresse Y11, By Y1 Nov. 2013 8.026.250 kr. 2.574 m² 3.118 kr. Adresse Y12, By Y1 Juli 2013 2.062.500 kr. 1.308 m² 1.576 kr. Adresse Y13, By Y1 Sept. 2013 9.027.650 kr. 1.819 m² 4.963 kr. Adresse Y14, By Y1 Juli 2014 17.430.125 kr. 3.400 m² 5.127 kr. Adresse Y15, By Y1 Feb. 2014 25.000.000 kr. 2.720 m² 9.191 kr. Det er kun Adresse Y15, der er beliggende i centrum af By Y1 - påklaget ejendoms beliggenhed er […] i kort afstand til [station] og derfor vurderer vi beliggenheden for påklaget ligeledes i centrum af By Y1. Den er omfattet af en lokalplan som udlægger til boliger/ ejerlejligheder, hvilket vi vurderer afspejler den højere etagemeterpris. De øvrige ejendomme er beliggende længere udenfor By Y1 [centrum], hvilket afspejles i deres etagemeterpriser. Adresse Y14 kan ligeledes anvendes til blandet bolig og erhverv men dette er hovedsageligt kontorfaciliteter, som ikke vil kunne sammenlignes med påklaget, idet påklaget overvejende anvendes til hoteldrift. Det er vores vurdering, at påklaget ejendoms etagemeterpris kan sammenlignes med Adresse Y15 ud fra et skøn over beliggenheden samt anvendelse og udnyttelse. Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen Vi skal tage stilling til prisniveauet for ejendommen i sin helhed i det aktuelle vurderingsår. Repræsentant har dog kun klaget over grundværdien, hvorfor vi ikke behandler ejendomsværdien. Vi behandler dog ejendomsvurderingen i sin helhed. Jf. lokalplanen kan grunden og dermed ejendommen overvejende anvendes til boliger, hotel, restauration m.m. og er en ejendom af særlig karakter, som skal vurderes ud fra andre priser og parameter end de traditionelle erhvervsejendomme, der findes i markedsrapporter som G1, G3 og G4. Det følger af den juridiske vejledning, at ved fastsættelse af ejendomsværdien ses der i særlig høj grad på omsætningen belægningsprocent, bygningsmæssig standard, vedligeholdelsesstand, stabilitet i omsætningen, antal stjerner osv. Belægningsprocenten er mere eller mindre afhængig af hotellets beliggenhed i forhold til den personkreds, man ønsker at tiltrække. En høj belægningsprocent hænger ofte sammen med hotellets beliggenhed og adgangen til og fra hotellet for hotellets gæster ligesom det er attraktivt at ligge i gåafstand til de mest populære attraktioner. Hotellets og dermed grundens beliggenhed er få hundrede meter fra [station], som giver nem adgang for turister til og fra By Y1 og […]. Det er beliggende i gåafstand til bl.a. [populære attraktioner] ligesom der er nem adgang til både [offentlig transport] som kan transportere hotellets gæster nemt rundt. Ejendomsværdien for påklaget ejendom er baseret på lejeniveauer, der er fastsat i 2012 prisniveau. Anvender vi ejerlejlighedsmodellen som beskrevet i den juridiske vejledning afsnit H.A.2.2.1.2.3 - hoteller, vurderer vi at beliggenheden for hotellet er det bærende element og at det bedst kan sammenlignes med salgspriser for boliger i By Y1 Centrum. Jf. Juridisk vejledning og ejerlighedsmetoden for bedste beliggenhed i By Y1 regnes der med priser for en lejlighed på 24-30 m² på de mest attraktive beliggenheder op til 1.500.000 kr. svarende til en kvm. pris mellem 50.000 kr. og 62.500 kr. Arealstørrelsen svarer til størrelsen på et dobbeltværelse. Det giver en ejendomsværdi for (hoteletagemeterne) mellem 240.350.000 kr. og 300.437.500 kr. alt efter om der beregnes med en etagemeterpris på 50.000 kr. (laveste) eller 62.500 kr. (højeste). Verificering af prisniveau: Der er alene fundet en ejendom solgt i fri handel, som anvendes til hoteldrift. Adresse Y16, By Y1 er på 4.152 etagemeter og solgt 14. marts 2014 til 197.000.000 kr. Denne ligger ligeledes attraktivt i forhold til attraktioner og seværdigheder i By Y1 Centrum, men dårligere i forhold til [tog] med nem adgang til og fra By Y1. Derudover har den et noget mindre etageareal og har færre faciliteter og en anden mere nyere byggestil. Den er solgt til en højere pris i 2014 end påklaget er vurderet til. Grundværdi Det fremgår af BBR at det faktiske etageareal er 6.196 m² hvoraf 747 m² er boliger og 642 m² til detailhandel. Påklaget ejendoms grundværdi er vurderet ud fra etagemeterprincippet og en etagemeterpris på 3.600 kr. hvilket vurderes for lavt for en ejendom af denne karakter og beliggenhed. Der er tale om en grund beliggende i By Y1 centrum, […] på en attraktiv beliggenhed som overvejende anvendes til hotel og boliger. Den er omfattet af en lokalplan der udlægger ejendommen til overvejende hoteldrift og det omfattede område har ikke en egentlig bebyggelsesprocent pr. enhed men kan variere mellem 280 % og 455 %. For hele lokalplansområdet i sin helhed ca. 340 %. Vi er enige med klager om, at vi kan anvende en bebyggelsesprocent, som anvendt ved vurderingen på 442 % og et maksimalt etageareal på 6.426 m². Etagemeterpriserne for referenceejendommene afspejler grundenes beliggenhed og anvendelses- og udnyttelsesmuligheder. Priserne for grunde til boligbenyttelse i og omkring By Y1 vurderes højere end grunde alene til erhvervsmæssig benyttelse. De anvendte referencegrunde afspejler netop dette. Vi mener at den bedste sammenligning bør ske med Adresse Y15, da denne ligeledes er beliggende i By Y1 centrum og anvendes til boliger - overvejende ejerlejligheder. Den kan dog ikke udnyttes med lige så mange etagemeter som påklaget og beliggenheden synes ikke at have samme attraktivitet, som påklaget i forhold til påklagets anvendelse. Konklusion Det er vores vurdering, at grund- og ejendomsværdi for påklaget ejendom pr. 1. oktober 2014 er væsentligt for lave, alene fordi beliggenheden for påklaget er noget bedre end referenceejendommen på Adresse Y16 og påklaget ejendom har et større etageareal samtidig med at den er opført i mere […]stil og vurderes i god stand. Det er, efter vores opfattelse, ikke retvisende at fastsætte en etagemeterpris til grundværdien for påklaget ejendom på 13.000 kr. under henvisning til de referenceejendomme, vi har anvendt til vurderingen af niveauet. Da påklaget ejendoms udnyttelse er væsentligt højere bør prisen pr. etagemeter være lavere end Adresse Y15, men fordi beliggenheden for påklaget er noget nær det bedste ud fra dens anvendelse, vurderes det at etagemeterprisen bør ligge en på niveau med Adresse Y15 eller lidt over. Da klagers repræsentant sigter efter at få nedsat den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi og dermed beskatningsgrundlaget til dækningsafgift, mener vi ikke at kunne opnå enighed med klagers repræsentant, idet vi finder at ejendomsværdien ligeledes er væsentligt for lav og skal sættes op. Samtidig mener vi ikke at kunne imødekomme klagers repræsentant med en forhøjelse på næsten 400 % af grundværdien. På den baggrund er det vores vurdering, at grundværdien er vurderet i et passende niveau set i forhold til ejendommens værdi i sin helhed." Vurderingsstyrelsen har af egen drift den 24. marts 2025 supplerende udtalt: "Vi sendte jer den 20. december 2024 en udtalelse vedrørende vurderingen pr. 1. oktober 2014 for ejendommen på Gade Y1, Adresse Y1 (vurderingsejendoms-id […] og BFE-nummer […]). Vurderingsstyrelsen er efterfølgende blevet opmærksom på forhold, som gør, at vi ønsker at supplere udtalelsen: Klager har alene påklaget grundværdien. For ejendomme, der er dækningsafgiftspligtige, har forholdet mellem grundværdien og ejendomsværdien direkte betydning for, hvad der skal svares dækningsafgift af. I sådanne situationer kan det have væsentlige og uhensigtsmæssige konsekvenser for ejendommens vurdering og beskatning, såfremt det alene er henholdsvis grundværdien eller ejendomsværdien, der klagebehandles og ændres til aktuelt prisniveau, og det vil kunne føre til, at vurderingen i sin helhed ikke er retvisende for ejendommen. Hvis det alene er grundværdien eller ejendomsværdien, der klagebehandles og ændres til aktuelt prisniveau, vil det få den afledte konsekvens, at den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi vil basere sig på en værdi i både aktuelt og historisk prisniveau. For at sikre sammenhæng i vurderingen og beskatningen for dækningsafgiftspligtige ejendomme, er det derfor Vurderingsstyrelsens opfattelse, at både grundværdi og ejendomsværdi bør klagebehandles i aktuelt prisniveau, også selvom klageren kun har påklaget den ene af ansættelserne. Såfremt Skatteankestyrelsen, Vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten - afhængigt af den videre klagesagsbehandling - derfor finder, at grundværdien i den konkrete sag skal ændres, indstiller Vurderingsstyrelsen til, at der samtidig træffes afgørelse om ændring af ejendomsværdien efter reglerne i skatteforvaltningslovens §§ 35 h, stk. 1, 38, stk. 2, eller 45, stk. 1." Klagerens opfattelse Selskabets repræsentant har den 21. november 2024 fremsat påstand om forhøjelse af grundværdien pr. 1. oktober 2014 og nedsættelse af forskelsværdien som følge heraf. Selskabet har endvidere præciseret, at klagen ikke omfatter ejendomsværdien samt den andel af forskelsværdien, der er henført til den dækningsafgiftspligtige del af ejendommen (86,26 %). Til støtte for påstanden er bl.a. anført: "Vi gør under klagesagen gældende, at grundværdien i prisniveauet pr. terminerne for de påklagede vurderinger var væsentligt højere end 23.136.000 kr. Vi gør i den forbindelse gældende, at det ud fra plangrundlaget og den omkringliggende bebyggelse må antages, at ejendommen i ubebygget stand ville kunne bebygges med i alt 6.426 etagemeter. Vi gør endvidere gældende, at etagearealprisen i prisniveauet pr. vurderingsterminerne var ikke under 13.000 kr. Vi henviser til støtte herfor til Vurderingsankenævnets afgørelse af 15. december 2023 i Skatteankestyrelsens sagsnr. […]. Vi gør på denne baggrund gældende, at grundværdien skal forhøjes til ikke under 83.538.000 kr. opgjort som etagearealet (6.426) x etagearealpris (13.000 kr.), hvorved den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi, der er ansat som en del af de påklagede vurderinger, skal nedsættes tilsvarende." Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse Selskabets repræsentant har den 2. januar 2025 fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse af den 20. december 2024: "Det fremgår af Vurderingsstyrelsens udtalelser, at Vurderingsstyrelsen er enig i, at grundværdierne skal klagebehandles med udgangspunkt i en maksimal bebyggelsesprocent på 442, og at Vurderingsstyrelsen er enig i, at den etagearealpris, der er lagt til grund for de påklagede vurderinger, er væsentligt for lav. Det fremgår endvidere, at Vurderingsstyrelsen under henvisning til de af Vurderingsstyrelsen udsøgte referencehandler er af den opfattelse, at etagearealprisen kan ansættes til 9.191 kr. eller mere, og at Vurderingsstyrelsen er af den opfattelse, at der ved klagebehandlingen endvidere skal ske en efterprøvelse af de ikke-påklagede ejendomsværdier. Det sidte er udelukkende begrundet med, at ejendomsværdien skal ansættes til værdien af den faste ejendom inkl. værdien af grunden. Vurderingsstyrelsens udtalelser foranlediger følgende bemærkninger: Vi fastholder, at der ved klagebehandlingen af de påklagede grundværdier skal tages udgangspunkt i en maksimal bebyggelsesprocent på 442, som nu er tiltrådt af Vurderingsstyrelsen, og en etagearealpris på 13.000 kr. Vi henviser til støtte for, at etagearealprisen passende kan ansættes til 13.000 kr., i det hele til argumentationen i klagen og særligt de deri nævnte referencehandler samt til at klagemyndigheden med den påberåbte afgørelse allerede én gang har taget stilling til prisniveauet for grunde til etagebebyggelse i området. Vi bemærker i den forbindelse, at det af Vurderingsstyrelsen anførte om, at grunde, der udelukkende eller i det væsentligste kan anvendes til beboelse, har en højere værdi end grunde, der tillige kan anvendes til erhverv, ikke finder støtte i hidtidig vurderingspraksis. Vi bemærker i øvrigt: Vurderingsstyrelsen har i sin udtalelse anført, at ejendomsværdierne, der er ansat ved de påklagede vurderinger, og som er ikke omfattet af klagen, skal ændres ved klagebehandlingen. Vurderingsstyrelsen har som begrundelse herfor udelukkende henvist til, at værdien af den bebyggede ejendom omfatter værdien af grunden med den eksisterende bebyggelse tillagt værdien af den eksisterende bebyggelse. Værdien af grunden med den eksisterende bebyggelse er imidlertid ikke den grundværdi, der er ansat som en del af vurderingen, og som er under klagebehandling. Den grundværdi, der er under klagebehandling, er værdien af grunden i ubebygget stand efter en i økonomisk henseende god anvendelse og udnyttelse af denne i henhold til plangrundlaget. Det er endvidere i henhold til skatteforvaltningslovens § 38, stk. 2, og § 45, stk. 1, en forudsætning for, at vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten af egen drift kan ændre en ikke-påklaget ansættelse (her: værdien af ejendommen, som den er og forefindes), der er ansat som en del af de påklagede vurderinger, at de forhold, der vurderes at skulle føre til en ændring af en påklaget ansættelse (her: værdien af grunden i ubebygget stand efter en i økonomisk henseende god anvendelse og udnyttelse af denne) tillige har betydning for den ikke-påklagede ansættelse (her: værdien af ejendommen som den er og forefindes). Det fremgår således af bemærkningerne til § 1, nr. 56, og § 1, nr. 61, i lovforslag L 212 af 3. maj 2017, at: - Klagemyndigheden kan og skal efter skatteforvaltningslovens § 38, stk. 2, og § 45, stk. 1, som affattet i overensstemmelse med forslaget som udgangspunkt påkende påklagede dele af en ejendomsvurdering. - Da flere elementer i en ejendomsvurdering kan være påvirket af de samme forhold, kan klagemyndigheden dog, når klagemyndigheden finder grundlag for at ændre den eller de påklagede dele af en vurdering på baggrund af et givent forhold, tillige tage stilling til, om det eller de forhold, der har ført til ændring af de påklagede ansættelser, tillige kan anses for at have betydning for andre dele af vurderingen. - Klagemyndigheden kan i så fald - og udelukkende i så fald - tage stilling til, om det nævnte forhold giver grundlag for at ændre andre dele af vurderingen end de påklagede. Det fremgår af bemærkningerne udtrykkeligt, at de nævnte regler begrænser klagemyndighedens muligheder for at ændre ikke-påklagede dele af en ejendomsvurdering og dermed også klagemyndighedens forpligtelse til at efterprøve rigtigheden af ikke-påklagede dele af en ejendomsvurdering. Klagemyndighederne kan alene kan ændre ikke-påklagede dele af en vurdering, hvis de påklagede dele af vurderingen ændres under henvisning til forhold, der tillige kan anses at have betydning for andre, ikke-påklagede, dele af vurderingen. Klagemyndigheden kan ikke ændre ikke-påklagede dele af en vurdering under henvisning til andre forhold end de forhold, der har ført til ændring af påklagede dele af vurderingen. Klagemyndigheden er endvidere ikke forpligtet til at ændre ikke-påklagede dele af vurderingen under henvisning til et forhold, der har ført til ændring af påklagede dele af vurderingen. Vi bestrider på denne baggrund, at der klagebehandlingen kan udvides til tillige at omfatte ejendomsværdierne, der ikke er omfatte af klagen." Selskabets repræsentant har den 24. marts 2025 fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens supplerende udtalelse: “Det fremgår af de fremsendte supplerende udtalelser, at det er (nu) er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at vores klager over grundværdien skal medføre, at klagemyndigheden af egen drift klagebehandler ejendomsværdien, jf. skatteforvaltningslovens §§ 35 h, stk. 1, 38, stk. 2, eller 45, stk. 1 (afhængigt af, om klagen afgøres af Vurderingsankenævnet eller af Vurderingsankenævnet henvises til Landsskatteretten eller Skatteankestyrelsen til afgørelse). Der er ikke i den supplerende udtalelse fra Vurderingsstyrelsen afgivet nogen form for begrundelse for, at de forhold, der ifølge klagen skal føre til den påståede forhøjelse af grundværdien, der pr. terminerne for de påklagede vurderinger skal ansættes for grunden i ubebygget stand ud fra en i økonomisk henseende god anvendelse og udnyttelse af grunden i henhold til den offentlige regulering for grunden (vurderingsnormen for grundværdiansættelse), kan anses at have betydning for ejendomsværdien, der er ansat ved den påklagede vurdering, som er ansat ud fra værdien af ejendommen inkl. den opførte bebyggelse (vurderingsnormen for ejendomsværdiansættelse, der ikke er den samme som vurderingsnormen for grundværdiansættelse). Det gælder på trods af, at det af bemærkningerne til de bestemmelser i skatteforvaltningsloven, som Vurderingsstyrelsen henviser til, udtrykkeligt er beskrevet, at de nævnte bestemmelser fører til, at det er udgangspunktet, at der udelukkende skal ske klagebehandling af påklagede dele af vurderingerne, og at der derfor udelukkende skal ske klagebehandling af egen drift af ikke påklagede dele af ellers påklagede vurderinger, hvis de forhold, der fører til en ændring af en påklaget del af en vurdering, har en sådan påvirkning på andre dele af vurderingerne, at der findes grundlag for at klagebehandle disse af egen drift. Der henvises til, at det i bemærkningerne til § 1, nr. 53, i L 212 af 3. maj 2017 er anført, at: […] Klagemyndigheden kan og skal efter forslaget som udgangspunkt alene påkende påklagede dele af en ejendomsvurdering, dvs. f.eks. alene påkende den samlede ejendomsværdiansættelse. Henset til at flere elementer i en ejendomsvurdering kan være påvirket af de samme forhold, kan klagemyndigheden imidlertid, når klagemyndigheden finder grundlag for at ændre den eller de påklagede dele af en vurdering på baggrund af et givent forhold, tillige tage stilling til, om det eller de forhold, der har ført til ændringen, tillige kan anses for at have betydning for andre dele af vurderingen. Klagemyndigheden kan i så fald tage stilling til, om det nævnte forhold giver grundlag for at ændre andre dele af vurderingen. Klagemyndigheden skal ved denne stillingtagen vurdere, om der er grundlag for at ændre ikke-påklagede dele af vurderingen efter samme regler, som er gældende for påklagede dele af vurderingen, dvs. under hensyntagen til, om den pågældende del af ansættelsen er foretaget i overensstemmelse med vurderingsnormen, herunder om værdiansættelsen ligger inden for det fastsatte spænd. Ved forslaget begrænses klagemyndighedens muligheder for at ændre ikke-påklagede dele af en ejendomsvurdering og dermed også klagemyndighedens forpligtelse til at efterprøve rigtigheden af ikke-påklagede dele af en ejendomsvurdering. Klagemyndigheden kan efter forslaget alene ændre ikke-påklagede dele af en vurdering, hvis påklagede dele af vurderingen ændres under henvisning til forhold, der tillige kan anses at have betydning for andre dele af vurderingen. Klagemyndigheden kan ikke ændre ikke-påklagede dele af en vurdering under henvisning til andre forhold end de forhold, der har ført til ændring af påklagede dele af vurderingen. Klagemyndigheden er imidlertid heller ikke forpligtet til at ændre ikke-påklagede dele af vurderingen under henvisning til et forhold, der har ført til ændring af påklagede dele af vurderingen. Afgørelse af, om ikke-påklagede dele af vurderingen skal ændres under henvisning til et sådant forhold, afhænger af en konkret vurdering, der skal foretages på fuldstændigt samme grundlag, som hvis de ikke-påklagede dele af vurderingen var omfattet af klagen. Hvis en ejendomsvurdering f.eks. påklages alene med den begrundelse, at den ansatte ejendomsværdi er for høj, idet der ikke ved ejendomsværdiansættelsen er taget højde for, at der er et stort hul i taget på den pågældende ejendom, vil klagemyndigheden ikke ved sagens afgørelse kunne påkende grundværdiansættelsen eller ændre denne under henvisning til andre for denne relevante forhold. Klagemyndigheden vil derfor heller ikke ved behandlingen af en sådan klage være forpligtet til at efterprøve rigtigheden af grundværdiansættelsen. Er en tilsvarende klage derimod begrundet i, at der ikke er taget højde for forhold, der som udgangspunkt har betydning for andre dele af ansættelsen - f.eks. et anbringende om, at der ved ejendomsværdiansættelsen ikke er taget højde for betydningen af en jordforurening - skal klagemyndigheden efterprøve, om det anførte giver grundlag for at ændre den påklagede ejendomsværdiansættelse, og samtidig kan klagemyndigheden efterprøve, om grundværdiansættelsen skal ændres, når henses til alle for denne relevante forhold inkl. den konstaterede jordforurening. […] Der er heller ikke i den supplerende udtalelse fra Vurderingsstyrelsen afgivet nogen form for begrundelse for, at der i nærværende sag vil opstå en situation, hvor den påståede forhøjelse af grundværdien for ejendommen i ubebygget stand vil føre til, at ejendomsværdien for ejendommen i bebygget stand er ansat på fejlagtigt grundlag. Der er på nuværende tidspunkt (korrekt, når henses til formålet med de ovenfor nævnte bestemmelser, der er beskrevet i L 212) etableret en praksis, hvor klagemyndigheden udelukkende træffer afgørelse om de påklagede dele af ejendomsvurderingerne (i dette tilfælde grundværdien), medmindre klagemyndighedens ud fra en helt konkret vurdering af de faktiske forhold vurderer, at de forhold, der fører til ændring af en påklaget ansættelse eller del af vurderingen, har betydning for ikke-påklagede ansættelser eller dele af vurderingen. Kun i så fald behandler klagemyndigheden af egen drift ikke-påklagede ansættelser og dele af vurderingen. Vurderingsstyrelsen har da heller ikke formået Skatteministeriet til at indbringe de mange afgørelser, der allerede nu er truffet af klageinstanserne om forhøjelse af grundværdien uden samtidig forhøjelse af ejendomsværdien for dækningsafgiftspligtige ejendomme. Det burde Vurderingsstyrelsen have formået Skatteministeriet til at gøre, hvis Vurderingsstyrelsen og Skatteministeriet er af den opfattelse, at der - som det nu gøres gældende af Vurderingsstyrelsen - skal ske klagebehandling af ejendomsværdien i alle tilfælde, hvor der sker klagebehandling af grundværdien for dækningsafgiftspligtige ejendomme. Den allerede nu etablerede (og korrekte) praksis for administrationen af reglerne i skatteforvaltningslovens §§ 35 h, stk. 1, 38, stk. 2, eller 45, stk. 1, ikke hverken kan eller bør ændres af, at Vurderingsstyrelsen (desværre, men tilsyneladende) først nu har opdaget, at klagemyndigheden har denne kompetence, men (lige så uheldigt) endnu ikke har opdaget, at denne kompetence udelukkende kan bringes i anvendelse af klagemyndigheden og baseret på en konkret vurdering af, at de forhold, der fører til ændring af en ansættelse eller en del af en konkret påklaget vurdering, tillige skal føre til ændring af ikke-påklagede ansættelser eller dele af samme vurdering. Det vil være i direkte strid med formålet med de nævnte bestemmelser, som er beskrevet i bemærkningerne til L 212, hvis klagemyndigheden i alle tilfælde, hvor der er indgivet en klage over en ansættelse eller en fordeling i en vurdering, klagebehandler hele vurderingen, uden konkret at vurdere og begrunde, at det eller de forhold, der har ført til ændring af påklagede ansættelser eller dele af vurderingen, fører til, at der er behov for tillige at ændre ikke-påklagede ansættelser eller dele af vurderingen. I så fald vil klagebehandlingen i alle tilfælde omfatte hele vurderingen. Hvis dét havde været formålet med bestemmelserne i skatteforvaltningsloven, er det påfaldende, at der er brugt så meget spalteplads på - i denne relation og i relation til fx reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 12 - i bemærkningerne at beskrive, at grundværdiansættelsen og ejendomsværdiansættelsen er to særskilte ansættelser, om end der er en vis, men ikke entydig sammenhæng, og at der er andre fastsættelser i vurderingerne, der ikke er at anse som ansættelser. Vurderingsstyrelsen har haft virkeligt lang tid og mange muligheder for at forsøge at formå lovgivningen ændret, således at klagebehandlingen ( og fx reglerne om genoptagelse og revision) ikke - som det er tilfældet nu - skal administreres ud fra udgangspunktet, at de offentlige vurderinger består af flere selvstændige ansættelser og andre dele af vurderingerne, der kan påklages (og genoptages og revideres) hver for sig. Vurderingsstyrelsen har endvidere haft virkeligt mange anledninger til at få tilsidesat nuværende administration af reglerne, hvis det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at det af gældende regler følger, at en klage over en ansættelse i en vurdering skal føre til klagebehandling af alle ansættelser og måske endda alle dele af vurderingen, der er påklaget. Det er på denne baggrund påfaldende og tilnærmelsesvis upassende, at Vurderingsstyrelsen flere år efter, at den fremrykkede klageadgang for dækningsafgiftspligtige ejendomme åbnede, og efter at der igennem flere år er truffet afgørelse om klager over grundværdierne, der er ansat for sådanne ejendomme, uden at der samtidig er truffet afgørelse om ejendomsværdierne, medmindre der har været særlige forhold, som har medført, at klagemyndigheden anser dette som relevant, i en stor mængde konkrete klagesager fremsætter en supplerende udtalelse, i hvilken der på ingen måde er forholdt til forholdene i de enkelte konkrete klagesager, som de supplerende udtalelser vedrører, men udelukkende er afgivet udtalelse af helt generel karakter om, at en ændring af grundværdien, efter Vurderingsstyrelsens opfattelse tillige skal medføre en egendrifts-klagebehandling af ejendomsværdien. Sådanne generelle anmodninger om ændring af en etableret praksis hører ikke hjemme i den konkrete klagesagsbehandling. Slet ikke, når Vurderingsstyrelsen ikke har haft pli til at forholde sig til, hvilke forhold der i de enkelte sager bør føre til egendriftsbehandling af ikke-påklagede ansættelser eller dele af vurderingerne. Vurderingsstyrelsen bør anmodes om at tilbagekalde disse helt generelle udtalelser og om at afgive konkret begrundede udtalelser, der er baseret på forholdene i de enkelte klagesager." Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling Selskabets repræsentant har den 7. oktober 2025 fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling: "Indstillingen foranlediger en række bemærkninger: 1. Henvisning er sket på grund af en misforstået opfattelse af, at den påklagede vurdering ikke er ansat i prisniveauet pr. 1. oktober 2014 … Vi bemærker hertil: Vi er ikke uenige i, at klagebehandlingen skal ske i prisniveauet pr. 1. oktober 2014. Vi er derimod af den opfattelse, at lovgiver udtrykkeligt har taget stilling til, at den påklagede afgørelse tilsvarende skal anses for at være foretaget i prisniveauet pr. 1. oktober 2014. Vi henviser til følgende: Det er med ejendomsvurderingslovens § 89 sikret, at behandlingen af klager over de nævnte vurderinger skal ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Det er udtrykkeligt i lovforslag nr. 211 af 3. maj 2017 beskrevet, at dette princip er en videreførelse af det princip, der indtil da var fastslået med vurderingslovens § 44, stk. 6, og som tidligere var fastslået med vurderingslovens §§ 42 og 43. Det er i lovforslag L 92 af 22. november 2016, med hvilket vurderingslovens § 44, stk. 6, blev foreslået, entydigt fastslået, at der heri ligger, at de videreførte vurderinger tilsvarende skal anses for at være foretaget i prisniveauet pr. vurderingsterminen (i dette tilfælde prisniveauet pr. 1. oktober 2014), uanset at dette prisniveau i første instans er blevet ansat ved anvendelse af en usædvanlig metode, nemlig ved videreførelse af prisniveauet, der blev ansat ved vurderingen pr. 1. oktober 2012. Det er således i bemærkningerne til vurderingslovens § 44, stk. 6, anført (understregning er tilføjet): “Der har været rejst tvivl om fortolkningen af de gældende regler for så vidt angår det prisniveau, der skal anvendes, hvis der klages over en videreført vurdering, når dette bliver muligt. Det foreslås derfor præciseret, at behandlingen af klager skal ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Det fremgår af lovforslaget § 1, nr. 3, og vurderingslovens § 42, som indsat ved lov nr. 1635 af 26. december 2013 og som nyaffattet ved lov nr. 1535 af 27. december 2014, at de videreførte vurderinger er almindelige vurderinger . Heri ligger, at de skal betragtes på samme måde som vurderinger foretaget på normal vis. Vurderingerne er blot foretaget på en anden måde end normalt (i form af en videreførelse af en tidligere vurdering)." Det er således i strid med lovgivers intention, når Skatteankestyrelsen anfører, at klagebehandling af både grundværdien og ejendomsværdien i prisniveauet pr. 1. oktober 2014 er en forudsætning for, at forskelsværdien fastsættes på grundlag af både en grundværdi og en ejendomsværdi, der er ansat i prisniveauet pr. vurderingstermin. Lovgiver har udtrykkeligt fastslået, at både grundværdien og ejendomsværdien, der er ansat ved den påklagede vurdering, skal anses for at være fastlagt i prisniveauet pr. vurderingstermin, dvs. i dette tilfælde prisniveauet pr. 1. oktober 2014 og dermed "aktuelt niveau". Dét er faktisk det, der af lovgiver er blevet lagt til grund som en forudsætning for, at klagebehandlingen tilsvarende kan gennemføres i aktuelt niveau, dvs. prisniveauet pr. 1. oktober 2014. Lovgiver har i den forbindelse i øvrigt været helt åben om, at dette skal lægges til grund for klagebehandlingen, uanset at det aktuelle niveau, der er ansat ved den påklagede vurdering, er ansat ved anvendelse af en usædvanlig metode, nemlig ved videreførelse af prisniveauet 2012. Det er således i strid med lovgivers eksplicitte intention, hvis det ved klagebehandlingen lægges til grund, at ejendoms- og grundværdien, der er ansat ved den påklagede vurdering, er ansat i prisniveauet pr. 1. oktober 2012. Lovgiver har udtrykkelig fastlagt, at det ved klagebehandlingen skal lægges til grund, at ejendoms- og grundværdien, der er ansat ved den påklagede vurdering, skal anses for ansat i prisniveauet pr. 1. oktober 2014. Der er således ikke et retligt forhold bestående i, at ejendomsværdien er ansat i prisniveauet 2012, der kan foranledige, at Landsskatteretten af egen drift foretager klagebehandling af ejendomsværdien, der ikke er påklaget. Dén konklusion ville i øvrigt føre til, at klagemyndighederne i alle tilfælde, hvor der er klaget over grundværdien for en dækningsafgiftspligtig ejendom, skal ske en sådan egendrifts-prøvelse af ejendomsværdien. Der er imidlertid på nuværende tidspunkt en righoldig praksis fra Vurderingsankenævnene, der illustrerer, at en der ikke i alle tilfælde foretages en sådan egendrifts-prøvelse af ejendomsværdien, når der sker klagebehandling af grundværdien for en dækningsafgiftspligtig ejendom. Det vil endvidere være i strid med almindelige principper for klagebehandling og det grundlæggende princip reformatio in pejus, der også er omtalt i pkt. 3.1 nedenfor, hvis enhver klage over en ansættelse, der er foretaget som en del af de videreførte vurderinger (fx grundværdien), uanset klagens ordlyd/afgrænsning ville skulle medføre en prøvelse af andre ansættelser og dele af den nævnte vurdering. Klagebehandling hverken må eller skal antage karakter af en ny første-instans-behandling. Alle hensyn til en hensigtsmæssig anvendelse af klagemyndighedernes ressourcer taler i den forbindelse også for, at klagebehandlingen som altovervejende udgangspunkt skal afgrænses til de påklagede ansættelser og/eller dele af de offentlige vurderinger. Netop fordi der er tale om klagebehandling af en allerede foretaget og retskraftig afgørelse, der er truffet af den myndighed, der er sat i verden for at foretage afgørelser af den omhandlede art. Det gælder - jf. de ovenfor refererede bemærkninger - også, når der er tale om klagebehandling af videreførte vurderinger. Lovgiver har, bl.a. af denne grund, eksplicit fastslået, at de videreførte vurderinger skal anses som almindelige vurderinger, der er ansat i prisniveauet pr. vurderingsterminen, uanset at dette prisniveau er fastsat ved anvendelse af en usædvanlig metode. Noget andet er så, at der kan være andre årsager til, at klagemyndigheden kan ændre ikke-påklagede dele af en påklaget vurdering. Vi henviser herom til bemærkningerne pkt. 3 nedenfor. 2. Ad Skatteankestyrelsens indstilling om ændring af den påklagede grundværdi SKAT har ved den påklagede afgørelse opgjort grundværdien til 23.136.000 kr. (afrundet) således: Grundareal 1.454 m2 x max bebyg.pct. 442 % = 6.426 m2 x etagearealpris 3.600 kr. Der er i klagen nedlagt påstand om, at grundværdien skal ændres til ikke under 83.538.000 kr. ansat således: Grundareal 1.454 m2 x max bebyg.pct. 442 % = 6.426 m2 x etagearealpris 13.000 kr. Skatteankestyrelsen har med indstillingen, der nu er modtaget, foreslået, at grundværdien, der er påklaget, forhøjes til 83.730.000 kr. ansat således: Grundareal 1.454 m2 x max bebyg.pct. 443 % = 6.440 m2 x etagearealpris 13.000 kr. Skatteankestyrelsens indstilling er således i alt det væsentlige begrundet i en (væsentlig) ændring af det vurderingsmæssige skøn over etagearealprisen i området pr. 1. oktober 2014, som - i overensstemmelse med argumentationen i klagen - er foreslået ændret fra 3.900 kr. til 13.000 kr. Skatteankestyrelsen har imidlertid herudover fundet anledning til at foreslå en meget beskeden ændring af det vurderingsmæssige skøn over bebyggelsesmuligheden for ejendommen, idet der er foreslået en ændring af den maksimale bebyggelsesprocent på 442, der er anvendt ved den påklagede vurdering, til en ændret skønnet maksimal bebyggelsesprocent på 443. Denne foreslåede ændring af det vurderingsmæssige skøn, der er udøvet af det tidligere SKAT, foranlediger en ændring af den skønnede bebyggelsesmulighed for ejendommen, der er lagt til grund for den påklagede vurdering, på 14 etagemeter. Der er således indstillet en ændring af den skønnede bebyggelsesmulighed for ejendommen på 0,217 % i forhold til den skønnede bebyggelsesmulighed, der er lagt til grund ved den påklagede afgørelse. Vi bemærker hertil: Vi ønsker selvsagt ikke at protestere imod den ændring af den påklagede grundværdi, der er foreslået af Skatteankestyrelsen. Vi medgiver dog, at det forekommer at være vanskeligt foreneligt med praksis, hvis Landsskatteretten vælger at tilsidesætte det øvede skøn over bebyggelsesmuligheden for ejendommen, der er lagt til grund for den påklagede vurdering, da der ikke i sagen er oplysninger om, at skønnet over bebyggelsesmuligheden, der er udøvet ved den påklagede vurdering, er udøvet på fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag, og da den foreslåede ændring af skønnet over bebyggelsesmuligheden i øvrigt er marginal og næppe åbenbart fejlagtig. Det følger efter vores opfattelse af praksis, at klagemyndigheder og domstole er og skal være endda meget tilbageholdende med at ændre et skøn, der er udøvet af den styrelse, der er sat i verden for netop at udøve vurderingsmæssige skøn, og at der derfor udelukkende sker ændring af foretagne vurderingsmæssige skøn, når der er grundlag for at foretage væsentlige ændringer af disse. Det er i øvrigt også baggrunden for, at vi ikke i klagen har nedlagt påstand om en ændring af skønnet over bebyggelsesmuligheden for ejendommen; vi har vurderet, at der ikke under de foreliggende omstændigheder er grundlag for at ændre det vurderingsmæssige skøn over bebyggelsesmuligheden for ejendommen, der er udøvet af det daværende SKAT ved ansættelsen af den påklagede vurdering. Den påberåbte praksis er vores opfattelse tillige beskrevet i bl.a. følgeloven til ejendomsvurderingsloven (L 212 af 8. juni 2017): 2.3. Klagemyndighedens muligheder for at ændre en påklaget vurdering 2.3.1. Gældende ret Efter gældende regler har vurderingsankenævn, Landsskatteretten og Skatteankestyrelsen i princippet ubegrænset adgang til at efterprøve og ændre påklagede ansættelser af ejendoms-og grundværdier, foretagne fordelinger m.v. Klageinstanserne udviser imidlertid i praksis en vis tilbageholdenhed med at ændre de af vurderingsmyndigheden udøvede værdiskøn, da der altid er en usikkerhed forbundet med at fastsætte værdien af en konkret fast ejendom. Domstolene udviser efter praksis ligeledes tilbageholdenhed med at efterprøve den del af skattemyndighedernes afgørelser, der omhandler skatte-og værdiskøn. I sager, hvor domstolene har skullet tage stilling til, om vurderingsmyndighedens grund- eller ejendomsvurdering kan tilsidesættes, har Højesteret således flere gange udtalt, at dette forudsætter, at grundejeren godtgør, at »den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne«, jf. UfR 2000.1071 H og UfR 2005.1164 H (SKM2005. 63. HR). Det kan bl.a. ske ved, at ejeren påviser, at der i vurderingen er fejl, som er af væsentlig betydning, jf. f.eks. UfR 2009.749 H. 3. Ad Skatteankestyrelsens indstilling om at ændre den ikke-påklagede ejendomsværdi 3.1. Der mangler grundlag for at bringe egendrifts-bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 45 i anvendelse Vi bestrider ikke, at det af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., følger, at Landsskatteretten har kompetence til af egen drift at ændre en ikke-påklaget ejendomsværdi. Vi bestrider dog, at forudsætningerne for at bringe bestemmelsen i anvendelse er opfyldt i nærværende sag. Skatteankestyrelsen har som begrundelse for at foreslå, at Landsskatteretten skal bringe egendrifts-bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., i anvendelse anført: (Citat fra sagsfremstillingen er udeladt) Vi bemærker hertil - igen - at: - Det beror på en misforståelse, og er i direkte modstrid med bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 89, når det tilsyneladende med Landsskatterettens afgørelse offentliggjort som SKM2024.260.LSR og i hvert fald med skatteankestyrelsens indstilling er lagt til grund, at den ejendomsværdi, der er foretaget som en del af vurderingen pr. 1. oktober 2014, ikke er ansat i prisniveauet 2014. Vi henviser i det hele til bemærkningerne i pkt. 1 ovenfor, idet vi fremhæver, at lovgiver udtrykkeligt har fastslået, at de videreførte vurderinger skal anses som almindelige vurderinger og at der heri ligger, at vurderingerne skal anses for at være foretaget i prisniveauet pr. vurderingsterminen, i dette tilfælde prisniveauet pr. 1. oktober 2014. Der er således ikke et retligt forhold, der kan begrunde, at der skal ske en efterprøvelse af ejendomsværdien, der ikke er påklaget. Der ses endvidere ikke at være faktiske forhold, der har indgået i grundlaget for den indstillede ændring af grundværdien, der er egnet til at påvirke ejendomsværdiansættelsen. Grundværdien er indstillet ændret under henvisning til, at værdien af muligheden for at opføre en etagemeter på ejendommen i ubebygget stand var væsentligt højere (13.000 kr.) end lagt til grund for den påklagede grundværdiansættelse (3.900 kr.). Ejendomsværdien skal derimod henhold til vurderingsloven ansættes for ejendommen inkl. den faktisk opførte bebyggelse. Ejendomsværdien er ikke værdien af grunden i ubebygget stand og ud fra den lovlige anvendelse og udnyttelse af denne tillagt værdien af den de facto opførte bebyggelse. Ejendomsværdiansættelsen er en selvstændig ansættelse, der er foretaget på et helt andet grundlag end grundværdiansættelsen. Bemærkningerne til skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt. er af samme grund formuleret med respekt for og afspejler, at ejendomsværdiansættelsen og grundværdiansættelsen er to i princippet uafhængige ansættelser, der skal foretages ud fra to forskellige vurderingsnormer. Det følger således af bemærkningerne, at det udelukkende skal være i de (få) tilfælde, hvor årsagen til, at der sker en ændring af en påklaget ansættelse (i dette tilfælde grundværdien), tillige har en direkte indflydelse på en ikke-påklaget ansættelse (i dette tilfælde ejendomsværdien), at egendrifts-bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., skal foranledige prøvelse af den ikke-påklagede ansættelse. Bemærkningerne afspejler endvidere, at udgangspunktet også i klagesager om de offentlige vurderinger er reformatio in pejus. Dvs. princippet om, at en appelinstans eller overordnet myndighed som udgangspunkt ikke bør ændre en underinstansens afgørelse til skade for den part, der har indbragt sagen for appel, idet en klagende part som udgangspunkt ikke skal risikere at blive stillet ringere ved at udøve sin ret til at klage over en afgørelse. De to forhold er årsag til, at det i bemærkningerne til egendrifts-bestemmelsen i skatteforvaltningsloven er beskrevet, at det er en forudsætning for at bringe egendrifts-bestemmelsen i anvendelse, at det skal være ét af de påberåbte forhold, der foranlediger en ændring af den påklagede ansættelse, der også påvirker den ikke-påklagede ansættelse, hvis en ikke-påklaget ansættelse skal ændres i henhold til egendrifts-bestemmelsen. Der er dog ved formuleringen af bemærkningerne tillige henset til, at lovgiver af ressourcemæssige hensyn og med henblik på at sikre den fornødne produktion i klagebehandlingen har ønsket at afgrænse omfanget af klagebehandlingen med henblik på at skabe en ramme for klagebehandlingen med udgangspunkt i formuleringen af klagen, som muliggør, at klagebehandlingen kan tilrettelægges hensigtsmæssigt og uden at anvende ressourcer på ikke-påklagede forhold, ansættelser og andre dele af en ellers påklaget vurdering. Der er i nærværende sag ikke tale om, at det forhold, der foranlediger en ændring af grundværdien i overensstemmelse med den nedlagte påstand (etagearealprisen pr. 1. oktober 2014), har en direkte indflydelse på ejendomsværdien, der er ansat ved den påklagede vurdering, men som ikke er påklaget. Forudsætningerne for at bringe egendrifts-bestemmelsen i anvendelse er således ikke opfyldt. 3.2. Der er ikke grundlag for den indstillede ændring af det vurderingsmæssige skøn Skulle Landsskatteretten på trods af det ovenfor anførte være af den opfattelse, at egedrifts-bestemmelsen kan bringes i anvendelse i den her foreliggende situation, bestrider vi, at der er grundlag for at foretage de ændringer af det vurderingsmæssige skøn over ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014, der er foreslået af Skatteankestyrelsen. Vi bemærker herom: SKAT har opgjort ejendomsværdien til 187.815.000 kr. (afrundet) på grundlag af en anslået samlet leje på 7.512.600 kr. og faktor 25 valgt under hensyntagen til bygningens alder og ejendommens almindelige gode bygningsmæssige stand, vedligeholdelsesstand og gode beliggenhed. Vi har ikke påklaget denne ansættelse, da vi ikke finder grundlag for at bestride det skøn, der dermed er udøvet af SKAT. Skatteankestyrelsen har imidlertid med indstillingen foreslået, at ejendomsværdien skal forhøjes fra 187.000.000 kr. til 208.200.000 kr. Det svarer til en forhøjelse af ejendomsværdien på lige over 10 %. Skatteankestyrelsen har som begrundelse for den foreslåede ændring af det vurderingsmæssige skøn henvist til, at den handelspris, der er konstateret i 2012, er opnået ved en almindelig fri handel på markedsvilkår, som harmonerer med ejendommens stand på handelstidspunktet. Vi gør i den forbindelse først og fremmest opmærksom på, at: - Den handelspris, som Skatteankestyrelsen henviser til, er ikke en handelspris, der er opnået ved en fri handel på markedsvilkår. Den konstaterede handelspris, som Skatteankestyrelsen henviser til, er derimod opnået ved et såkaldt "bunkesalg", ved hvilket vores klient har købt en række ejendomme fra samme (ultimative) køber pr. 1. januar 2012. Værdiansættelsen af de enkelte ejendomme, der er handlet som en del af disse salg, kan derfor i henhold til praksis ikke danne grundlag for en ændring af ejendomsværdiansættelsen. Heller ikke, hvis ejendomsværdiansættelsen var påklaget af os. Den handelsværdi, som Skatteankestyrelsen henviser til, er således en del af følgende sammenhængende salg: Ejendom Overtagel-sesdag Køber Sælger Købesum Offentlig vurdering 01.10.2012 Adresse Y17 By Y1 01.01.2012 H1 A/S G5 16.800.000 kr. 16.800.000 kr. Adresse Y18 By Y1 01.01.2012 H1 A/S G6 49.500.000 kr. 44.500.000 kr. Adresse Y19 + Y20 By Y1 (2 lejl., samlet handel) 01.01.2012 H1 A/S G5 69.100.000 kr. 74.100.000 kr. Adresse Y21 By Y1 01.01.2012 H1 A/S G5 20.400.000 kr. 20.200.000 kr. Adresse Y22 By Y1 01.01.2012 H1 A/S G5 70.400.000 kr. 72.000.000 kr. Adresse Y23 By Y1 01.01.2012 H1 A/S G6 18.700.000 kr. 17.100.000 kr. Gade Y1, Adresse Y1 By Y1 01.01.2012 H1 A/S G6 208.200.000 kr. 187.000.000 kr. Der findes endvidere i både administrativ praksis og praksis fra domstolene adskillige eksempler på, at en konkret konstateret handelspris for en ejendom ikke i sig selv kan føre til konklusionen, at et derfra afvigende udøvet vurderingsmæssigt skøn over handelsværdien for samme ejendom tilsidesættes som ikke-retvisende. Skatteankestyrelsens indstilling er på trods heraf tilsyneladende baseret på antagelsen, at en konstateret handelspris fra 2012 er udtryk for ejendommens præcise handelsværdi i 2012. Skatteankestyrelsen har ikke i den forbindelse taget højde for, at konkrete forhold hos køberen af ejendommen i 2012 har kunnet medføre en villighed til at betale en højere værdi end den pris, som andre uafhængige købere ville betale for ejendommen (handelsværdien). Skatteankestyrelsen har heller ikke taget højde for, at konkrete forhold hos sælgeren af ejendommen tilsvarende har kunnet medføre, at sælger i 2012 var villig til at acceptere et salg af ejendommen til en pris, der helt matchede den pris, som sælger ville kunne opnå hos andre uafhængige købere, hvis sælger udviste større tålmodighed i salgsprocessen (handelsværdien). Der er i det hele taget i indstillingen fra Skatteankestyrelsen bortset fra de forhold, der er årsagen til, at der med det nye ejendomsvurderings- og beskatningssystem er lovnormeret et acceptabelt spænd om vurderingerne, således at der ikke kan opstå tvivl om, at der er en usikkerhed forbundet med at skønne over "handelsværdien" for alle faste ejendomme. Fordi der ikke findes en eksakt handelsværdi for en ejendom, og fordi der heller ikke findes en sådan eksakt handelsværdi, selvom en konkret ejendom faktisk er handlet ved et frit salg. De forhold, der foranlediger, at der naturligt er et spænd inden for hvilke de offentlige vurderinger må anses som retvisende, er ret udførligt beskrevet i afsnit 2.2.2 i de almindelige bemærkninger til lovforslag L 211 af 3. maj 2017 (ejendomsvurderingsloven) og (kortere) i afsnit 2.3.2 i lovforslag L 212 af 3. maj 2017 (følgeloven til ejendomsvurderingsloven). Der henvises derfor til de nævnte bemærkninger. Skatteankestyrelsen har dermed tillige henset til, at der i henhold til praksis for efterprøvelse af vurderinger foretaget i henhold til reglerne i vurderingsloven tilsvarende var levnet vurderingsmyndigheden et vist spænd, som blot ikke var normeret ved lov, inden for hvilket et udøvet skøn måtte anses som retvisende og derfor ikke kan tilsidesættes. Skatteankestyrelsen har endelig bortset fra, at det af denne grund af praksis følger, at klagemyndigheder og domstole udviser stor tilbageholdenhed med at tilsidesætte skøn, der er udøvet på korrekt grundlag - uanset om disse er påklaget. Den nævnte tilbageholdenhed med at tilsidesætte skøn, der er udøvet på korrekt grundlag, bør i endnu højere grad gøre sig gældende, når det skal vurderes, om der er grundlag for, at Landsskatteretten bringer egendrifts-bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt. i anvendelse. 4. Ad Skatteankestyrelsens indstilling om at ændre den ikke-påklagede fordeling af forskelsværdien Skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., hjemler, at Landsskatteretten af egen drift kan ændre "ansættelser og dele af ejendomsvurderingen" af egen drift. Landsskatteretten har imidlertid med SKM2024.491.LSR fastslået, at en fordeling af den dækningsafgiftspligtige andel af forskelsværdien ikke er et element i en ejendoms almindelige vurderinger eller omvurderinger, men en fordeling, der er foretaget i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 2. Landsskatteretten har af denne grund fastslået, at en fordeling af den dækningsafgiftspligtige andel af forskelsværdien ikke er en del af de offentlige vurderinger, der kan påklages selvstændigt i henhold til ejendomsvurderingslovens § 89 a. Det er vores opfattelse, at egendrifts-hjemlen i skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., allerede af denne grund ikke hjemler, at Skatteankestyrelsen kan foretage en ændring af den fordeling af den samlede forskelsværdi, der er foretaget af det daværende SKAT i henhold til reglerne i lov om kommunal ejendomsskat. En egendrifts-ændring af fordelingen kan under henvisning til Landsskatterettens begrundelse i SKM2024.491.LSR udelukkende foretages, i det omfang denne er begrundet i de forhold, der er påberåbt i klagen som begrundelse for, at den påklagede grundværdiansættelse skal ændres, og dét er ikke tilfældet i den her foreliggende sag. En egendrifts-ændring af fordelingen kan dog under henvisning til skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., heller ikke foretages, når den foreslåede ændring, som her, ikke er begrundet i de faktiske forhold, der er påberåbt i klagen, og som foranlediger den indstillede ændring af grundværdien (at grundværdien skal ændres i erkendelse af, at prisniveauet pr. etagemeter pr. 1. oktober 2014 var 13.000 kr., og ikke 3.900 kr.). Skulle Landsskatteretten på trods heraf være af den opfattelse, at Landsskatteretten af egen drift kan ændre den dækningsafgiftspligtige andel af forskelsværdien af egen drift, er det vores opfattelse, at den foreslåede egendrifts-ændring af forskelsværdien alligevel bør afvises af Landsskatteretten. Vi henviser i den forbindelse igen til, at der ikke er oplysninger om, at det skøn over fordelingen, der er udøvet ved den påklagede vurdering, er udøvet på fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag. Vi henviser også til, at der ikke er en på nogen måde kvalificeret uenighed i forhold til det skøn, der er udøvet af vurderingsmyndigheden, som af Skatteankestyrelsen foreslås ændret med sølle 1,02 %. Denne foreslåede ændring forekommer i dette lys allermest at være foranlediget af, at Skatteankestyrelsen har valgt at bortset fra alle principper, der efter almindelige forvaltningsretlige regler og principper danner rammerne for klagebehandling, og de regler og principper, som i henhold til de regler, der er vedtaget af et stort flertal Folketinget, skal danne rammerne for behandlingen af en klage over en grundværdi, der er ansat ved en vurdering, der er foretaget ved videreførelse, og som er indgivet i henhold til ejendomsvurderingslovens § 89 a. Indstillingen efterlader os med det indtryk, at Skatteankestyrelsen ønsker at opnå, at klagebehandlingen uanset formuleringen af den indgivne klage, skal omfatte alle ansættelser og dele af vurderingen, som hvis Skatteankestyrelsen skulle foretage den samlede vurdering på ny og uden respekt for, at der allerede er foretaget en vurdering, som vores klient nu har fået adgang til at få klagebehandlet. Vi bemærker i den forbindelse, at det af indstillingen kan udledes, at egendrifts-bestemmelsen forslås anvendt, uanset at det på baggrund af indstillingen kan konkluderes, at Skatteankestyrelsen er enig med os i, at det udelukkende er den påklagede grundværdi, der er åbenbart fejlagtigt ansat, mens der udelukkende er indstillet en ret marginal hhv. en helt og aldeles marginal ændring af hhv. ejendomsværdien, der ikke er påklaget, og fordelingen, der heller ikke er påklaget." Retsmøde Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling Vurderingsstyrelsen har den 5. december 2025 udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: "Vurderingsstyrelsen fastholder vores vurdering i udtalelse af den 20. december 2024 og supplerende udtalelse af den 24. marts 2025. Vurderingsstyrelsen har følgende bemærkninger til repræsentantens bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af den 3. oktober 2025. Vurderingsstyrelsen har desuden bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse: 1. Henvisning er sket på grund af misforstået opfattelse af, at den påklagede vurdering ikke er ansat i prisniveauet pr. 1. oktober 2014. Alle vurderinger, herunder også erhvervsejendomme, blev suspenderet i 2013, hvorfor lovgiver fastlåste alle vurderinger i henholdsvis 2011 og 2012 prisniveauet. 2011-prisniveauet gælder for alle ulige ejendomme, herunder navnlig ejendomme til helårsbeboelse mens 2012-prisniveauet gælder for andre ejendomme, som ikke er helårsbeboelse. Dette kommer til udtryk i, at vurderingen pr. 1. oktober 2014 er værdiansat til de samme områdepriser, etagemeterpriser, kvadratmeterpriser, lejeniveauer og lejefaktor som ved vurderingen pr. 1. oktober 2012. Der har alene kunne ske ændringer i prisniveauet, såfremt der på ejendommen har været forhold, der har foranlediget en omvurdering jf. dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1 nr. 1-11. Vurderingsstyrelsen kan ikke konstatere, at der har været foretaget en omvurdering af vurderingsåret pr. 1. oktober 2014, hvorfor Vurderingsstyrelsen fastholder, at vurderingen pr. 1. oktober 2014 er foretaget i prisniveauet fra 2012. Metode til at fremkomme til en retvisende markedsværdi er ved at anvende prisudviklingen for ejerlejligheder, idet ejendommens anvendelse jf. Juridisk vejledning, afsnit H.A.2.2.1.2.3 - hoteller, er en særlig erhvervsejendom. Vurderingsstyrelsen bemærker, at værdistigningerne for ejerlejligheder i By Y1 er væsentlig højere, end den af Skatteankestyrelsens foreslåede ændring til ejendomsværdien. (tabel udeladt) Prisstigningerne i ovenstående tabel fra Finans Danmarks boligmarkedsstatistik for realiseret handler af ejerlejligheder viser en stigning mellem 18,6 % og 23,9 %. Således vil en ejendomsværdi på 187.000.000 kr. ansat i 2012 niveau, skulle ansættes til 2014 niveau svarende til mellem 221.782.000 kr. og 231.693.000 kr. - afrundet til 221.000.000 kr. og 231.000.000 kr. 2. Skatteankestyrelsens indstilling om ændring af den påklagede grundværdi. Det er efter Vurderingsstyrelsens opfattelse underordnet i sagen om der anvendes en bebyggelsesprocent på 443 fremfor 442. Det bærende element er om grundværdien afspejler markedsværdien i ubebygget stand, hvor der tages hensyn til, hvad grunden kan eller faktisk anvendes til jf. gældende plangrundlag. Vurderingsstyrelsen bemærker, at Skatteankestyrelsens foreslåede ændring af grundværdien overvejende er med udgangspunkt i et nedrivningssalg på Adresse Y5. Ifølge Vurderingsstyrelsens oplysninger var der på købstidspunktet, den 18. marts 2011, opført en erhvervsejendom, som var i god stand og ikke nedrivningsklar. Bygningerne blev brugt til flere forskellige erhvervsmæssige formål. Grundarealet er på købstidspunktet 3.513 m 2 . Købesummen er oplyst til 300.000.000 kr. for hele ejendommen inklusive bygninger. Bygningerne er efterfølgende nedrevet. Omregning af købesummen til en etagemeterpris ud fra hvad grunden maksimalt kunne eller faktisk var udnyttet på købstidspunktet, svarer til den etagemeterpris, som Skatteankestyrelsen nu foreslår at fastsætte påklaget grundværdi til. Det er dog Vurderingsstyrelsens vurdering at der i handelsprisen ligeledes indgår en ikke ubetydelig bygningsværdi, idet Vurderingsstyrelsen ikke vurderer, at de oprindelige bygninger var misligholdte eller særlig dårligt vedligeholdte at de stod til en værdi af NUL kroner. Hertil skal naturligt medregnes en skønnet udgift til selve nedrivningen. Det er derfor Vurderingsstyrelsens vurdering, at handelsprisen for Adresse Y5 ikke alene kan danne grundlag for en etagemeterpris på 13.000 kr., og ikke er et udtryk for at være markedsværdien for grunden i ubebygget stand. 3. Skatteankestyrelsens indstilling om at ændre den ikke-påklagede ejendomsværdi. Egendrift bestemmelsen kan bringes i spil i det omfang, at forhold der foranlediger en ændring af grundværdien, tillige kan gøres gældende i den ikke-påklagede ansættelse, herunder forhold der foranlediger ændring af grundværdien, som også kan foranledige ændring i ejendomsværdien. Vurderingsstyrelsen vil kort redegøre for, hvilke forhold Vurderingsstyrelsen finder kan gøres gældende for ændring af grundværdien og samtidig også vil være gældende i ejendomsværdien. Prisniveauet og prisudviklingen gælder både for grundværdi såvel som ejendomsværdi. Som tidligere beskrevet er vurderingen pr. 1. oktober 2014 en videreført vurdering fra 1. oktober 2012 og der har ikke været foretaget en omvurdering, som foranledigede en ændring til det aktuelle prisniveau. Derfor er vurderingen pr. 1. oktober 2014 foretaget i prisniveauet for 2012. Udviklingen i priserne er der ligeledes tidligere redegjort for, som viser en fremgang på mellem 18,6 % og 23,9 % alene fra 2012 til 2014. Beliggenheden har ligeledes stor betydning for værdierne af både grundværdi og ejendomsværdi. Det følger af den juridiske vejledning afsnit H.A.2.2.1 for principperne for vurdering af erhvervsejendomme, at "en særlig gunstig beliggenhed ligeledes kan foranledige en højere lejefaktor end den normale". Det fremgår ligeledes af samme afsnit at ejendomsværdi i praksis beregnes ved, at en anslået bruttoleje eller den oplyste, årlige lejeindtægt ganges med lejefaktoren. Repræsentanten bemærker at Skatteankestyrelsen anvender påklaget ejendoms egen handelspris til fastsættelse af ejendomsværdien og de oplyser at der er tale om en fri handel. Repræsentanten oplyser, at handelsprisen ikke kan anses som en fri handel, da der er tale om en ejendom, der er handlet sammen med andre ejendomme, som et såkaldt "bunkesalg". Til dette bemærker Vurderingsstyrelsen, at et "bunkesalg" ikke er et frit salg, fordi der kan være mange ubekendte faktorer, som repræsentanten også nævner. Bunkesalg bliver af vurderingsmyndigheden sorteret fra, da de ofte ikke er udtryk for den reelle markedsværdi. Vurderingsstyrelsen vurderer, at salgspriserne i et bunkesalg er et udtryk for en "mængderabat" til køber og dermed prismæssigt i underkanten af, hvad den reelle markedsværdi er for den enkelte ejendom. Det er derfor Vurderingsstyrelsens vurdering, at værdierne for de enkelte opstillede ejendomme, som repræsentanten har oplyst, ligger noget under den markedsværdi, de enkelte ejendomme reelt har. En handelspris på 208.200.000 kr. i 2012 ville med de gældende prisstigninger skulle ansættes til ikke mindre end mellem 246.925.200 kr. og 257.959.800 kr. - afrundet til 246.000.000 kr. og 257.000.000 kr. Heri skal medtages, at handelsprisen på 208.200.000 kr. er med en mængderabat jf. "bunkesalget". 4. Skatteankestyrelsens indstilling om at ændre den ikke-påklagede fordeling af forskelsværdien. Som tidligere beskrevet er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at vurderingen pr. 1. oktober 2014 er foretaget i niveauet for 2012. Ansættelse til det aktuelle prisniveau mener Vurderingsstyrelsen er tilstrækkelig begrundelse til at kunne ændre både grundværdi, ejendomsværdi og dermed forskelsværdien, idet prisudviklingen både afspejles i grundværdi og ejendomsværdi." Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Vurderingsstyrelsens udtalelse hertil Selskabets repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Vurderingsstyrelsens udtalelse hertil: "Vurderingsstyrelsens udtalelse foranlediger nedenstående bemærkninger, der skal læses som supplerende bemærkninger i forlængelse af de allerede afgivne bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling, som i det hele fastholdes. Ad Vurderingsstyrelsens pkt 1 Vurderingsstyrelsen har i pkt. 1 i den supplerende udtalelse anført, at: a) Alle vurderinger, herunder også vurderingerne af erhvervsejendomme, blev suspenderet i 2013, og lovgiver "fastlåste" i den forbindelse alle erhvervsvurderinger i prisniveauet 2012. b) Vurderingen pr. 1. oktober 2014 er ansat ud fra samme områdepriser, etagemeterpriser, kvadratmeterpriser, lejeniveauer og lejefaktor som anvendt ved vurderingen pr. 1. oktober 2012, da der alene kunne ske ændringer i prisniveauet, hvis der er foretaget en omvurdering, og der ikke er foretaget en sådan omvurdering. c) De statistiske oplysninger på rkr.dk giver grundlag for større ændringer af vurderingen end de ændringer, der er indstillet af Skatteankestyrelsen. Vi bemærker ad a og b: … Vi kan kun anmode om, at der ved sagens afgørelse forholdes til bemærkningerne, der er beskrevet i tidligere indlæg og (kortere) her. Vi kan også kun anmode om, at der ved sagens afgørelse forholdes til, om vi har ret i, at den opfattelse af gældende regler, der ligger til grund for Skatteankestyrelsens indstilling og Vurderingsstyrelsens supplerende udtalelse, reelt medfører en ophævelse af to-instansprincippet - hvilket vi gør gældende, at tilfældet vil være. Vi bemærker herom: Den udlægning af reglerne i udskydelseslovene, overgangsreglerne i ejendomsvurderingsloven og ejendomsvurderingslovens §§ 89 og 89 a, der ligger til grund for Skatteankestyrelsens og Vurderingsstyrelsens indstillinger og udtalelser, introducerer reelt Skatteankestyrelsen som første instans for ansættelse af vurderinger i "aktuelt niveau". En sådan udlægning af gældende regler vil efter vores opfattelse være i strid med både to-instansprincippet og alle principper, der rammesætter rekursinstansers behandling - medmindre denne udlægning af gældende regler antages at medføre, at der i gældende regler implicit ligger en forpligtelse for Vurderingsstyrelsen til at genoptage alle vurderinger, der påklages i henhold til ejendomsvurderingslovens §§ 89 eller 89 a med henblik på foretagelse af en første-instans-ansættelse af de påklagede vurderinger i "aktuelt niveau" og en forpligtelse for rekursmyndighederne til i modsat fald første række at hjemvise alle vurderinger, der påklages i henhold til ejendomsvurderingslovens §§ 89 og 89 a til Vurderingsstyrelsen til fornyet behandling med henblik på en første-instans-vurdering i "aktuelt niveau". I modsat fald vil rekursinstansen ikke længere fungere som rekursinstans, men derimod de facto være første instans, der ansætter vurderinger i "aktuelt niveau". Dermed mister ejendomsejerne en administrativ klageadgang. Hvis Landsskatteretten skal nå til konklusionen, at det har været lovgivers hensigt at ophæve to-instansprincippet og at introducere vurderingsankenævnene og Landsskatteretten som første instans for ansættelse af vurderinger i "aktuelt niveau", forudsætter det efter vores opfattelse en eksplicit og entydig hjemmel i lovgivningen. Der findes efter vores opfattelse ikke en sådan hjemmel. Det er derimod med bemærkningerne til udskydelseslovene og ejendomsvurderingsloven entydigt og utvetydigt beskrevet, at gældende regler medfører, at de vurderinger, der er foretaget af erhvervsejendomme for 2014-2019 skal anses for at være foretaget i prisniveauet pr. vurderingstermin (i kommunikationsafdelingens terminologi "aktuelt niveau") - blot ved anvendelsen af en særlig værdiansættelsesmetode (videreførelse af prisniveauet pr. 1. oktober 2012). Det er endvidere sådan, at det med skatteforvaltningslovens regler er fastslået, at og under hvilke formelle regler vurderingsankenævnene og Landsskatteretten som rekursmyndighederne kan og skal klagebehandle og træffe afgørelse om klager over de offentlige vurderinger - som også regulerer klagebehandlingen af klager over de offentlige vurderinger af erhvervsejendomme for 2014-2019, som er indgivet i henhold til ejendomsvurderingslovens §§ 89 og 89 a, medmindre det på grund af ikrafttrædelsesbestemmelserne er fastlagt, at disse ikke skal være gældende for klagesagsbehandlingen og afgørelsen af disse sager. Som det fx er gældende for så vidt angår reglerne til begrænsning af klagemyndighedernes ændringskompetence, der udelukkende gælder for vurderinger foretaget i henhold til reglerne i ejendomsvurderingslovens §§ 5 og 6. Skatteankestyrelsens og Vurderingsstyrelsens efter vores opfattelse misforståede udlægning af reglerne i udskydelseslovene, overgangsreglerne i ejendomsvurderingsloven og klagereglerne i ejendomsvurderingslovens § 89 og 89 a har da heller ikke haft hverken den konsekvens, at der i alle tilfælde er sket genoptagelse ved Vurderingsstyrelsen af vurderinger, der er påklaget i henhold til ejendomsvurderingslovens §§ 89 eller 89 a, med henblik på første-instans-vurdering i et andet niveau end anvendt ved de påklagede vurderinger, eller den konsekvens, at vurderingsankenævnene og Landsskatteretten i alle andre tilfælde har hjemvist de påklagede vurderinger til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen med henblik på ansættelse i "aktuelt niveau", før egentlig klagebehandling blev iværksat. Vurderingsankenævnene har derimod behandlet og truffet afgørelse om et væld af klager indgivet i henhold til ejendomsvurderingslovens § 89 a over ejendoms- og grundværdier ansat ved de historiske vurderinger og under anvendelse af den særlige metode, der er beskrevet i udskydelseslovene og overgangsreglerne i ejendomsvurderingsloven - uden at vurderingsankenævnene har pålagt Vurderingsstyrelsen at træffe en ny første-instans-afgørelse i "aktuelt niveau" forstået som et andet niveau end det niveau, som den klagebehandlede vurdering er ansat i, før vurderingsankenævnene har foretaget klagebehandlingen i netop aktuelt niveau. Hvis Vurderingsstyrelsen og Skatteankestyrelsen har ret i, at vurderinger for 2014-2019, som er foretaget under anvendelse af den særlig vurderingsmetode, der er fastlagt med udskydelseslovene og med overgangsreglerne i ejendomsvurderingsloven, ikke skal anses for at være ansat i prisniveauet pr. terminerne for de pågældende vurderinger ("aktuelt niveau"), er der således ved vurderingsankenævnenes administration etableret en fast administrativ praksis, hvorefter vurderingsankenævnene som første instans træffer afgørelser om vurdering i prisniveauet pr. vurderingstermin. Dette mangler efter vores vurdering hjemmel i lov. Vurderingsankenævnene er rekursinstans og ikke vurderingsmyndighed. Der er efter vores opfattelse heller intet belæg for at antage, at det har været formålet med gældende regler at ophæve to-instans-princippet. Dette forekommer i øvrigt heller ikke at være hverken hensigtsmæssigt eller forsvarligt i et retssikkerhedsmæssigt perspektiv. Vi bemærker ad c: Vurderingsstyrelsen har - udover den ovenfor anførte indstilling om, at videreførte vurderinger ikke er at anse som foretaget i prisniveauet pr. vurderingstermin - indstillet, at prisniveauet pr. vurderingstermin skal fremfindes ved regulering af prisniveauet pr. 1. oktober 2012 under henvisning til de statistiske oplysninger om gennemsnitspriserne i et givent område, der er offentliggjort på rkr.dk. Denne sidstnævnte indstilling er af flere grunde påfaldende. Vurderingsstyrelsen synes for det første hermed helt at ignorere en væsentlig del af baggrunden for, at de offentlige vurderinger blev suspenderet, mens et nyt ejendomsvurderingssystem baseret på referencehandler eller "nabomodellen" blev forsøgt udviklet. En ikke-uvæsentlig del af baggrunden for, at man suspenderede vurderingsarbejdet i det tidligere vurderingssystem, var således, at de offentlige vurderinger frem til og med vurderingerne for 2012 (ejerboliger) / 2013 (andre ejendomme) ikke i tilstrækkeligt omfang var baseret på konkrete skøn ud fra konkret konstaterede handelspriser, men derimod i for udbredt omfang var baseret på reguleringer ud (netop) fra rent statistiske oplysninger om den gennemsnitlige prisudvikling. Vurderingsstyrelsen synes for det andet hermed at være uenig med Vurderingsstyrelsen selv. Vurderingsstyrelsen og rekursinstansen har således i en række konkrete klagesager pure afvist, at de statistiske oplysninger fra rkr.dk om de gennemsnitlige handelspriser og prisudviklingen for ejerboliger i et givent område kan danne grundlag for regulering af konstaterede handelspriser for erhvervsejendomme frem til terminen for en påklaget erhvervsvurdering. Vi kan fx henvise til Vurderingsstyrelsens remonstrationslignende udtalelse i Skatteankestyrelsens sagsnr. […]. Ad Vurderingsstyrelsens pkt. 2: Vurderingsstyrelsen bestrider i sin supplerende udtalelse, at handlen af ejendommen Adresse Y5, som Skatteankestyrelsen henviser til som referencehandel, er anvendelig som sådan. Der mangler efter vores opfattelse grundlag for at tilsidesætte den nævnte handel som en egnet referencehandel. Det forhold, at der er tale om et nedrivningssalg, kan ikke føre til denne konklusion. Der er ved udviklingen af den såkaldte grundværdikurve, som er et endda væsentligt element i grundværdiansættelser af ejerboliger i det nye ejendomsvurderingssystem, og som dermed også indirekte er et endda væsentligt element i grundværdiansættelsen af ejendomme til kontor og butik i det nye ejendomsvurderingssystem, inddraget oplysninger om nedrivningssalg sammen med oplysninger om handler af ubebyggede grunde. Det fremgår bl.a. af beskrivelsen af det grundlag, som grundværdikurven er udviklet på, på Vurderingsportalen: Grundværdikurven for huse - offentlig ejendomsvurdering. Det er herudover efter vores opfattelse endda adskillige postgange for sent, at Vurderingsstyrelsen nu bestrider, at den nævnte handel er anvendelig som referencehandel og dermed som en del af grundlaget for klagebehandlingen af de offentlige vurderinger for 2014-2019. Vurderingsankenævn By Y1 har igennem flere år har truffet endda virkeligt mange afgørelser om fremrykkede klager over vurderinger af ejendomme beliggende i By Y1 under hensyntagen til især den nævnte referencehandel. Vurderingsstyrelsen har os bekendt aldrig tidligere gjort gældende, at denne handel ikke er en egnet referencehandel. Skatteministeriet har heller ikke fundet grundlag for at indbringe de nævnte afgørelser om grundværdiansættelser af ejendomme i By Y1, der er foretaget under henvisning til den nævnte handel for domstolene. Hvis Skatteministeriet var af den opfattelse, at den nævnte handel ikke var egnet til at indgå i grundlaget for klagebehandlingen som referencehandel, ville det korrekte retsskridt være, at Skatteministeriet havde indbragt de mange afgørelser for domstolene med påstand om, at den grundværdi, der er ansat ved klagebehandlingen under inddragelse af den nævnte referencehandel, er anset på fejlagtigt grundlag, fordi den er ansat under inddragelse af en referencehandel, der ikke er relevant eller anvendelig. Det må på det foreliggende grundlag anses for dokumenteret, at Skatteministeriet ikke har fundet grundlag for at gøre gældende, at handlen ikke har kunnet anvendes som referencehandel. Vi formoder i forhold til dokumentationen for de mange afgørelser, der allerede er truffet under inddragelse af den nævnte handel som reference, at Skatteankestyrelsen som sekretariat for både vurderingsankenævnene og Landsskatteretten er i stand til via Skatteankestyrelsens systemer at udtrække en oversigt over de mange afgørelser om grundværdiansættelser for ejendomme i By Y1, ved hvilke grundværdierne for 2014-2019 er forhøjet under henvisning til især den nævnte referencehandel og den etagearealpris, der er beregnet under henvisning til denne. Skulle dette ikke være tilfældet, vil vi selvfølgelig på anmodning fremlægge den ret store mængde af afgørelser af den nævnte art, som vi selv har modtaget som repræsentant for forskellige ejendomsejere i sager om de historiske vurderinger, som er klagebehandlet og afgjort under hensyntagen til netop den nævnte referencehandel." Indlæg under retsmødet Repræsentanten fastholdt sine påstande om at forhøje grundværdien og som følge heraf nedsætte den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi. Endvidere at den påklagede, videreførte vurdering er ansat i aktuelt prisniveau, og at egendriftsbestemmelsen ikke skal tages i brug. Repræsentanten fremlagde en materialesamling bestående af bl.a. Skatteankestyrelsens sagsfremstilling, repræsentantens indlæg samt bilag, udskrift fra Retsinformation af de tre udskydelseslove samt de lovbemærkninger hertil og fremførte klagens anbringender i overensstemmelse med de fremlagte skriftlige indlæg. Vurderingsstyrelsen indstillede til nedsættelse af grundværdien pba. en etagemeterpris på 9.000 kr. og til efterprøvelse af og ændring af ejendomsværdien til 240.000.000 kr. under hensyntagen til handlen af en sammenlignelig ejendom, egen handel og prisudviklingen. Vurderingsstyrelsens indlæg var i øvrigt overensstemmende med tidligere udtalelser. Landsskatterettens afgørelse Sagen er henvist til afgørelse i Landsskatteretten i medfør af skatteforvaltningslovens § 6 a, stk. 1, 1. pkt., jf. stk. 2. Landsskatteretten skal tage stilling til selskabets klageadgang efter ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4, herunder om den påklagede afgørelse, hvor Vurderingsstyrelsen har givet afslag på anmodning om genoptagelse, er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4, og i så fald prøvelsens omfang som følge heraf. Landsskatteretten skal herudover tage stilling til, om der er grundlag for at efterprøve ejendomsværdiansættelsen i medfør af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., når det alene er grundværdiansættelsen, der er påklaget efter ejendomsvurderingslovens §§ 89 og 89 a. Således at den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi beregnes på et retvisende grundlag som forskellen mellem grundværdien og ejendomsværdien, der qua den fulde prøvelse begge vil være i aktuelt prisniveau. Retsgrundlaget Af ejendomsvurderingslovens (lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 med senere ændringer) kapitel 15 vedrørende ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser fremgår følgende vedrørende videreførte og almindelige vurderinger af ejendomme, som ikke vurderes pr. 1. januar 2020: § 89, stk. 2: "Skatteforvaltningen udsender meddelelse om almindelige vurderinger og omvurderinger, der er foretaget fra den 1. oktober 2014 og indtil denne lovs ikrafttræden eller efter §§ 87 og 88, af ejendomme, der efter reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017, vurderes i ulige år, senest samtidig med meddelelse efter stk. 8. Klage over vurderinger som nævnt i 1. pkt. skal være modtaget i skatteankeforvaltningen senest 90 dage fra datering af meddelelsen efter stk. 8. Vurderinger omfattet af 1. pkt., der er påklaget eller under genoptagelse på tidspunktet for fremsendelse af tilbud om kompensation efter § 73, stk. 1, kan påklages, i 3 måneder efter at klage- eller genoptagelsessagen er endeligt afsluttet. Klagesager vedrørende vurderinger omfattet af 1. pkt., der på tidspunktet for udsendelse af tilbud om kompensation er verserende ved skatteankeforvaltningen, vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten, kan i 3 måneder fra afgørelsen af klagesagen uanset skatteforvaltningslovens § 4 a, stk. 2, § 6, stk. 1, og § 11, stk. 1, påklages igen til fornyet behandling ved skatteankeforvaltningen, vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten for ansættelse af prisforholdene i aktuelt niveau, jf. dog 5. pkt. 4. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis afgørelsen i en afgjort klagesag vedrørende vurderinger omfattet af 1. pkt. er indbragt for domstolene efter skatteforvaltningslovens §§ 48 eller 49, eller den verserende klagesag vedrørende vurderinger omfattet af 1. pkt. indbringes for domstolene efter skatteforvaltningslovens §§ 48 eller 49. Tilsvarende gælder for genoptagelsessager, der på tidspunktet for udsendelse af tilbud om kompensation er verserende ved told- og skatteforvaltningen, jf. skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a. 6. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis afgørelsen i den verserende genoptagelsessag påklages til skatteankeforvaltningen, vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten efter skatteforvaltningslovens §§ 4 a, 6 eller 11 eller indbringes for domstolene efter skatteforvaltningslovens §§ 48 eller 49. Ved klage efter 4. og 6. pkt. kan der alene klages over selve prisforholdene." § 89, stk. 3, 1. pkt.: "Behandling af klager over vurderinger som nævnt i stk. 1 og 2 foretages på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret." Ejendomsvurderingslovens § 89 blev vedtaget ved lov nr. 654 af den 8. juni 2017 (ejendomsvurderingsloven). Af ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1 og 4-6 fremgår følgende vedrørende den fremrykkede klageadgang: "Stk. 1. Vurderinger omfattet af § 89, stk. 1 og 2, der er foretaget af ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020 som ejerboliger, kan uanset § 89, stk. 1 og 2, påklages til skatteankeforvaltningen senest 90 dage fra dateringen af meddelelsen efter 2. pkt., jf. dog stk. 2-4. Der udsendes særskilt meddelelse om klageadgang og igangsættelse af klagefristen efter 1. pkt. … Stk. 4. Almindelige vurderinger eller omvurderinger, der er foretaget fra og med den 1. oktober 2013, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017 og indtil denne lovs ikrafttræden, og til og med den 1. oktober 2019 efter §§ 87 og 88, der er påklaget eller under genoptagelse på tidspunktet for udsendelse af meddelelse efter stk. 1, kan tidligst påklages, jf. stk. 1, til behandling på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret fra den verserende sags endelige afslutning. Klage efter 1. pkt. skal være modtaget hos skatteankeforvaltningen senest 90 dage efter den verserende sags endelige afslutning. Ved klage efter 1. pkt. kan der alene klages over selve prisforholdene. Stk. 5. Ved klage efter stk. 1-4 over vurderinger, der skal behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, skal meddelelsen efter stk. 1 følge med klagen. Klages der efter udløbet af klagefristen, afvises klagen af skatteankeforvaltningen, uanset om der foreligger særlige omstændigheder efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6, 2. pkt. Stk. 6. Klages der efter stk. 1-4 over prisforholdene i vurderingsåret, kan der ikke klages på ny over samme vurdering efter § 89, stk. 1 eller 2. Dette gælder dog ikke, hvis klagen afvises." Bestemmelserne i § 89 a vedrørende den fremrykkede klageadgang blev indsat ved lov nr. 2227 af den 29. december 2020. Muligheden for påklage efter § 89 a, stk. 4, samt prøvelsens omfang er nærmere beskrevet i lovbemærkningerne til de enkelte bestemmelser, jf. forslag nr. 107 af den 20. november 2020 til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love, side 63, hvoraf følgende fremgår: "… Det foreslås, at der indsættes et stk. 4, der vil skulle håndtere det overlap, der kan opstå mellem klageadgangen som følge af udsendelsen af meddelelse om fremrykning af klageadgangen efter det foreslåede stk. 1 og de domstols-, klage- eller genoptagelsessager, der måtte være verserende på dette tidspunkt. Overlappet medfører, at der verserer sager om videreførte vurderinger, der tager udgangspunkt i historiske prisniveauer på tidspunktet for den fremrykkede klageadgang, der skal give adgang til at prøve vurderingerne på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Situationen er parallel med den situation, der reguleres i de gældende § 89, stk. 1, 3-8. pkt. og stk. 2, 3.-8. pkt. Det foreslås, at hvis der verserer en domstols-, klage- eller genoptagelsessag på tidspunktet for udsendelsen af stk. 1-meddelelsen, kan vurderingen, hvorom der verserer en sag, først påklages fra den endelige afslutning af den verserende sag. Endeligt afsluttet skal også i denne sammenhæng forstås på samme måde som i de gældende regler om tilbagebetalingsordningen og reglerne om verserende sager i de gældende § 89, stk. 1, 3-8. pkt., og stk. 2, 3.-8. pkt., og derfor også på samme måde som i stk. 2. Prøvelsesmulighederne i forhold til vurderingen skal således være endeligt udtømt. … Som det forholder sig i forhold til ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 1, 3.-8. pkt. og stk. 2, 3.-8. pkt., kan der ved påklage af de videreførte vurderinger til behandling på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, i tilfælde hvor der verserer en sag om den pågældende vurdering, alene klages over selve prisforholdene. Klagesagen skal således tage udgangspunkt i de faktiske omstændigheder, der blev lagt til grund for den første klagesagsbehandling i historisk prisniveau. …" Af lov om vurdering af landets faste ejendomme (lovbekendtgørelse nr. 1067 af den 30. august 2013 med senere ændringer) fremgår følgende vedrørende grundværdien og ejendomsværdien: §§ 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 16, 33, stk. 2 og 43, stk. 1 og 3: "§ 1. Almindelig vurdering af landets faste ejendomme finder sted hvert andet år, jf. dog § 7. Ejerboliger vurderes i ulige år. Andre ejendomme vurderes i lige år. Skatteministeren fastsætter den nærmere afgrænsning mellem ejerboliger og andre ejendomme. § 2. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år. hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. dog § 12, § 14, stk. 3, og § 39, stk. 3." § 5. Ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. Stk. 2. Forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien benævnes forskelsværdien. Stk. 3. Hvor der i den øvrige lovgivning bruges udtrykket vurderingssummen til ejendomsskyld eller ejendomsskyldværdien, træder ejendomsværdien i stedet herfor. § 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område. § 9. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed. Stk. 2. Sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel. § 10. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger m.v.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Stk. 2. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, jf. dog herved § 11. Stk. 3. Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsvilkår. § 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter. § 16. Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder. § 33 ... Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen foretager de fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, som i øvrigt er fornødne til gennemførelsen af bestemmelser i lov om kommunal ejendomsskat, lov om lån til betaling af ejendomsskatter og boafgiftsloven. § 43. Almindelig vurdering pr. 1. oktober 2014 af ejendomme, som efter § 1 skal vurderes i lige år, sker ved uændret videreførelse af de ansættelser, der er foretaget ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012, jf. dog stk. 2 og 3, ved omvurdering efter § 3 pr. 1. oktober 2013 eller ved senere ændring af den foretagne vurdering efter skatteforvaltningslovens §§ 33, 33 a og 38. Tilsvarende gælder for vurderinger foretaget efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012 i medfør af § 4. … Stk. 3. Vurderinger og ansættelser som nævnt i stk. 1 og 2 foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Det samme gælder omvurderinger foretaget pr. 1. oktober 2017, jf. § 3." Af bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 8, i forslaget til lov om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme, lov om kommunal ejendomsskat og lov om finansiel virksomhed (L 92 FT 2016-17) fremgår følgende på s. 21: "Til nr. 8 Der har været rejst tvivl om fortolkningen af de gældende regler for så vidt angår det prisniveau, der skal anvendes, hvis der klages over en videreført vurdering, når dette bliver muligt. Det foreslås derfor præciseret, at behandlingen af klager skal ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Det fremgår af lovforslaget § 1, nr. 3, og vurderingslovens § 42, som indsat ved lov nr. 1635 af 26. december 2013 og som nyaffattet ved lov nr. 1535 af 27. december 2014, at de videreførte vurderinger er almindelige vurderinger. Heri ligger, at de skal betragtes på samme måde som vurderinger foretaget på normal vis. Vurderingerne er blot foretaget på en anden måde end normalt (i form af en videreførelse af en tidligere vurdering). Efter vurderingslovens § 2 skal ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vurderingsterminen (1. oktober i vurderingsåret) lægges til grund for de almindelige vurderinger. Den »almindelige vurdering« for ejendommen pr. 1. oktober, skal hermed - uanset hvordan den er fremkommet - i en klagesag måles op mod ejendommens værdi i handel og vandel på dette tidspunkt. Eksempel: En ejerbolig blev vurderet til 2 mio. kr. i 2011. Denne vurdering er videreført som en 2013- og en 2015-vurdering og vil efter dette lovforslag yderligere blive videreført som en 2017-vurdering. Der ses i eksemplet bort fra rabatordningerne. De tre (videreførte) vurderinger kan påklages i det tidsrum, hvor de vurderinger, der skal foretages pr. 1. oktober 2018 (ejerboliger) og pr. 1. oktober 2019 (erhvervsejendomme m.v.), kan påklages. Klages der f.eks. over 2015-vurderingen, skal klagen vurderes ud fra prisforholdene pr. 1. oktober 2015. Hvis klagemyndigheden finder, at ejendommen på dette tidspunkt var mindre værd end 2 mio. kr., vil ejeren få medhold i sin klage." Følgende fremgår af skatteforvaltningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1053 af den 20. september 2024 med senere ændringer: § 6 a, stk. 1 og 2: "Vurderingsankenævnet henviser klager omfattet af § 6 til afgørelse i Landsskatteretten, hvis klagen i overvejende grad angår retlige spørgsmål, og hvis der ikke tidligere hverken i domstolspraksis eller i Landsskatteretspraksis er taget stilling til det pågældende lovfortolkningsspørgsmål eller der er grundlag for at foretage en fornyet prøvelse af det pågældende lovfortolkningsspørgsmål. Vurderingsankenævnet kan tillige henvise klager omfattet af § 6 til afgørelse i Landsskatteretten, hvis der foreligger ganske særlige omstændigheder. Stk. 2. Formanden for vurderingsankenævnet eller en ansat i skatteankeforvaltningen, jf. § 10 a, stk. 2, kan på vegne af vurderingsankenævnet henvise en klage til Landsskatteretten efter stk. 1." § 45, stk. 1: "Landsskatteretten kan uanset klagens formulering foretage afledte ændringer. I sager om vurdering af fast ejendom kan Landsskatteretten uanset klagens formulering tillige foretage ændringer i andre ansættelser og dele af ejendomsvurderingen, hvis ændringerne er en følge af faktiske eller retlige forhold, der indgår i prøvelsen af det påklagede." Af pkt. 2.3.2. i almindelige bemærkninger til forslaget til lov nr. 688 af 8. juni 2017 (L 212 FT 2016-17) fremgår følgende på s. 20 og 22: "2.3.2. Lovforslaget … Forslaget har til formål at begrænse klagemyndighedens forpligtelse til at efterprøve ikke påklagede dele af ejendomsvurderinger, der indbringes for klagemyndigheden, og skal ses i lyset af de samtidig foreslåede præciseringer af, at en ejendomsvurdering består af flere separate ansættelser og dele, herunder f.eks. en grundværdiansættelse, en ejendomsværdiansættelse og forskellige fordelinger. De enkelte ansættelser i en ejendomsvurdering skal kunne påklages og prøves separat, men der er behov for at sikre, at klagemyndighederne i situationer, hvor en ændring af påklagede dele af en vurdering følger af forhold, der tillige har betydning for andre ansættelser eller dele af den påklagede vurdering, kan foretage ændringer af disse andre dele af vurderingen, herunder ansættelser i vurderingen, hvis disse dele inklusive dette forhold ligger uden for det normale spænd i vurderingsnormen, uanset formuleringen af klagen." Af de specielle bemærkninger til § 1, nr. 61, i forslaget til lov nr. 688 af 8. juni 2017 (L 212 FT 2016-17), hvormed § 45, stk. 1, 2. pkt., indsættes, fremgår følgende på s. 84-85: "Til nr. 61 … Klagemyndigheden kan og skal efter forslaget som udgangspunkt alene påkende påklagede dele af en ejendomsvurdering, dvs. f.eks. alene påkende den samlede ejendomsværdiansættelse. Henset til at flere elementer i en ejendomsvurdering kan være påvirket af de samme forhold, kan klagemyndigheden imidlertid, når klagemyndigheden findergrundlag for at ændre den eller de påklagede dele af en vurdering på baggrund af et givent forhold, tillige tage stilling til, om det eller de forhold, der har ført til ændringen, tillige kan anses for at have betydning for andre dele af vurderingen. Klagemyndigheden kan i så fald tage stilling til, om det nævnte forhold giver grundlag for at ændre andre dele af vurderingen. Klagemyndigheden skal ved denne stillingtagen vurdere, om der er grundlag for at ændre ikke-påklagede dele af vurderingen efter samme regler, som er gældende for påklagede dele af vurderingen, dvs. under hensyntagen til, om den pågældende del af ansættelsen er foretaget i overensstemmelse med vurderingsnormen, herunder om værdiansættelsen ligger inden for det fastsatte spænd. Ved forslaget begrænses klagemyndighedens muligheder for at ændre ikke-påklagede dele af en ejendomsvurdering og dermed også klagemyndighedens forpligtelse til at efterprøve rigtigheden af ikke-påklagede dele af en ejendomsvurdering. Klagemyndigheden kan efter forslaget alene ændre ikke-påklagede dele af en vurdering, hvis påklagede dele af vurderingen ændres under henvisning til forhold, der tillige kan anses at have betydning for andre dele af vurderingen. Klagemyndigheden kan ikke ændre ikke-påklagede de le af en vurdering under henvisning til andre forhold end de forhold, der har ført til ændring af påklagede dele af vurderingen. Klagemyndigheden er imidlertid heller ikke forpligtet til at ændre ikke-påklagede dele af vurderingen underhenvisning til et forhold, der har ført til ændring af påklagede dele af vurderingen. Afgørelse af, om ikke-påklagede dele af vurderingen skal ændres under henvisning til et sådant forhold, afhænger af en konkret vurdering, der skal foretages på fuldstændigt samme grundlag, som hvis de ikke-på-klagede dele af vurderingen var omfattet af klagen. Hvis en ejendomsvurdering f.eks. påklages alene med den begrundelse, at den ansatte ejendomsværdi er for høj, idet der ikke ved ejendomsværdiansættelsen er taget højde for, at der er et stort hul i taget på den pågældende ejendom, vil klagemyndigheden ikke ved sagens afgørelse kunne påkende grundværdiansættelsen eller ændre denne under henvisning til andre for denne relevante forhold. Klagemyndigheden vil derfor heller ikke ved behandlingen af en sådan klage være forpligtet til at efterprøve rigtigheden af grundværdiansættelsen. Er en tilsvarende klage derimod begrundet i, at der ikke er taget højde for forhold, der som udgangspunkt har betydning for andre dele ansættelsen - f.eks. et anbringende om, at der ved ejendomsværdiansættelsen ikke er taget højde for betydningen af en jordforurening - skal klagemyndigheden efterprøve, om det anførte giver grundlag for at ændre den påklagede ejendomsværdiansættelse, og samtidig kan klagemyndigheden efterprøve, om grundværdiansættelsen skal ændres, når henses til alle for denne relevante forhold inkl. den konstaterede jordforurening." Af bekendtgørelse nr. 2373 af den 10. december 2021 om forretningsorden for Landsskatteretten fremgår følgende af § 12, stk. 4: "For klager omfattet af skatteforvaltningslovens § 6, stk. 1, skal Landsskatterettens afgørelse angå de punkter i den påklagede afgørelse, der er klaget over, og eventuelle ændringer i andre ansættelser og dele af ejendomsvurderingen, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt." Af ejendomsbeskatningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1104 af den 22. august 2013 om kommunal ejendomsskat med senere ændringer) fremgår følgende vedrørende dækningsafgift: § 23 A, stk. 1 og 5: "Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at der som bidrag til de udgifter, ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed, medfører for kommunen, skal svares dækningsafgift af sådanne ejendommes forskelsværdi. Af ejendomme, der delvis anvendes som anført, svares dækningsafgift dog kun, når den del af forskelsværdien, der vedrører den til de nævnte formål anvendte del af ejendommen, udgør mere end halvdelen af forskelsværdien for hele ejendommen. … Stk. 5. Told- og skatteforvaltningen skal på kommunalbestyrelsens anmodning foretage de ansættelser af ejendomsværdien og grundværdien samt de fordelinger heraf, der er fornødne for beregning af den her omhandlede dækningsafgift. Skatteministeren fastsætter det vederlag, som kommunerne skal betale til told- og skatteforvaltningen for foretagelse af de nævnte vurderinger og fordelinger." I Landsskatterettens afgørelse af den 8. april 2024, offentliggjort som SKM2024.260.LSR , traf Landsskatteretten afgørelse om, at betingelserne for at foretage en afledt ændring af ejendomsværdien ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2019 foretaget efter vurderingsloven var opfyldt, da en ny oplysning om bebyggelsen på ejendommen medførte, at Landsskatteretten ændrede den påklagede grundværdi, og da den samme oplysning klart påviste, at den foreliggende ejendomsværdi helt åbenbart var urigtig. Landsskatteretten udtalte i afgørelsen: "Som det fremgår af lovbemærkningerne, har det ved indsættelsen af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., været hensigten, at adgangen til at foretage afledte ændringer ved klager over ejendomsvurdering skal være begrænset, således at en afledt ændring af et ikke-påklaget punkt i ansættelsen alene skal kunne gennemføres, hvis den afledte ændring er begrundet i et forhold, der også begrunder ændringen af et påklaget punkt. De forhold, der kan begrunde en afledt ændring i en klage over en ejendomsvurdering, er direkte følgeændringer, der er begrundet i forhold, som er konkret og væsentligt relevante for både den påklagede del og den ikke-påklagede del af ejendomsvurderingen i den konkrete sag. Der er ikke noget i bestemmelsens ordlyd eller forarbejder, der klart indikerer, at den afledte ændring skal foretages som en ny værdiansættelse. Landsskatteretten finder på den baggrund, at Landsskatteretten kan foretage en afledt ændring i form af en beløbsmæssig ændring af den ikke påklagede ansættelse eller i form af en af de øvrige reaktionsmuligheder, som en klagemyndighed under normale omstændigheder kan anvende i prøvelsen af en påklaget afgørelse. Landsskatteretten vil således for eksempel kunne hjemvise en ikke-påklaget ansættelse i stedet for at sætte sit eget beløbsmæssige skøn i stedet. ... Den fejlagtige forudsætning om, at ejendommen er en ubebygget grund, har haft væsentlig betydning for den ansatte grundværdi og har derudover haft den direkte følge, at ejendomsværdien er ansat uden hensyntagen til værdien af den opførte bygning. Landsskatteretten finder, at betingelserne for at foretage en afledt ændring af ejendomsværdien er opfyldt, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., da den nye oplysning om bebyggelsen på ejendommen medfører, at Landsskatteretten ændrer den påklagede grundværdi, og da den samme oplysning klart påviser, at den foreliggende ejendomsværdi helt åbenbart er urigtig. De pågældende oplysninger har med tilstrækkelig klarhed en direkte og væsentlig betydning for rigtigheden af ejendomsværdiansættelsen og den samlede ejendomsvurdering." Landsskatteretten traf afgørelsen med henvisning til skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1 og Landsskatterettens forretningsorden § 12, stk. 4 samt efter vurderingsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer, og hjemviste ejendomsværdien efter princippet om instansrækkefølgen. I Landsskatterettens afgørelse af den 25. juni 2024, offentliggjort som SKM2024.491.LSR , traf Landsskatteretten afgørelse om, hvorvidt en fordeling i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 2 af henholdsvis en skattepligtig og en skattefri del af grundværdien kunne påklages efter bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 89 a, jf. § 89, og om fordelingen i så fald kunne påklages særskilt, således grundværdiansættelsen, der var foretaget i 2012-prisniveau, ikke blev efterprøvet ved klagebehandlingen. Retten fandt det uforeneligt med formålet med klageordningen i medfør af ejendomsvurderingslovens § 89 at efterprøve fordelingen mellem henholdsvis den afgiftspligtige og den fritagne del af den videreførte ansættelse for 2014, uden at værdien, som skal fordeles, er vurderet og ansat på baggrund af prisforholdene i 2014, idet klageren utvetydigt havde gjort gældende, at grundværdiansættelsen ikke skulle være genstand for rettens prøvelse, hvorfor klagen alene vedrørte forhold, der ikke var omfattet af klageadgangen i medfør af ejendomsvurderingslovens § 89 a, jf. § 89, stk. 2. Følgende fremgår af den juridiske vejledning 2014-2, afsnit H.A.6.4.1 vedrørende fordelinger [til] brug for dækningsafgift: "Hvis en kommune beslutter sig for at opkræve dækningsafgift, skal SKAT på kommunalbestyrelsens anmodning foretage de ansættelser og fordelinger, der er nødvendige for at beregne dækningsafgift. Se KESL § 23 og § 23 A. … Fordeling ved delvis dækningsafgift Hvis en ejendom kun bliver delvist brugt til dækningsafgiftspligtigt formål, skal der foretages en fordeling af forskelsværdien på den del, der kan henføres til de afgiftspligtige formål, og den øvrige del. Kommunalbestyrelsen har kompetencen til at træffe beslutning om, hvorvidt en ejendom er dækningsafgiftspligtig eller ej. Hvis der bliver klaget over, at en ejendom efter sin anvendelse er anset for helt eller delvist dækningsafgiftspligtig, træffes afgørelse af kommunalbestyrelsen. Klager over den beløbsmæssige fordeling skal behandles i normal instansfølge til vurderingsankenævn og Landsskatteretten. Elementer i fordelingen SKAT foretager et skøn over, hvilken værdi ejendommens enkelte arealer repræsenterer. Lejeværdien kan ikke bruges som fordelingsnøgle. Det skyldes, at lejeværdien relaterer sig til hele ejendommens værdi og ikke kun til forskelsværdien (bygningsværdien). Den andel af lejeværdien, som beror på ejendommens beliggenhed, beskattes i forvejen med kommunal grundskyld og skal ikke belægges med dækningsafgift. SKAT tager udgangspunkt i følgende satser ved den procentvise vægtning: Bolig 100 Kontor 100-120 Butik 100-140 Værksted 50-100 Lager 25-75 Garage 20-40 Vægtningen tager hensyn til de gennemsnitlige byggeomkostninger ved byggeri til de forskellige formål. Hvis der er væsentlig forskel på kvaliteten af ejendommens boligdel og de arealer, der bliver brugt til dækningsafgiftspligtige formål, skønner SKAT konkret over det indbyrdes forhold." Landsskatterettens begrundelse og resultat Klageadgangen Landsskatteretten forstår klagen således, at selskabet påklager ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2014 i medfør af reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4, jf. § 89, stk. 2. Selskabet har fremsat påstand om forhøjelse af grundværdien til ikke under 83.538.000 kr. samt en tilsvarende nedsættelse af den dækningsafgiftspligtige andel af forskelsværdien. Selskabet ønsker ikke ejendomsværdien eller den procentvise fordeling af forskelsværdien ændret. Sammen med klagen har selskabet fremlagt klagestartsbrev af den 2. september 2021 samt afgørelsen af den 19. april 2024, hvor Skatteankestyrelsen har stadfæstet Vurderingsstyrelsens afslag på genoptagelse af den 29. november 2021 vedrørende vurderingen pr. 1. oktober 2014. Vurderingsstyrelsens afgørelse blev påklaget den 10. december 2021. Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4, 1. pkt., at almindelige vurderinger eller omvurderinger, der er påklaget eller under genoptagelse på tidspunktet for udsendelse af meddelelse efter § 89 a, stk. 1, tidligst kan påklages, jf. stk. 1, til behandling på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret fra den verserende sags endelige afslutning. Lovbemærkningerne til bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4 henviser til den parallelle situation i ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 2, 3.-8. pkt., hvor det følger af ordlyden, at vurderinger, der er påklaget eller under genoptagelse på tidspunktet for udsendelse af meddelelse om igangsættelse af klagefristen efter bestemmelsens 1. pkt., kan påklages efter, at en klage- eller genoptagelsessag er endeligt afsluttet ved eksempelvis domstolene. Prøvelsesmulighederne skal således være endeligt udtømt, jf. også lovbemærkningerne til bestemmelsen i § 89 a, stk. 4. Det fremgår af ordlyden i § 89, stk. 2, 7. pkt., at der kan være tale om verserende genoptagelsessager ved told- og skatteforvaltningen og påklagede afgørelser i genoptagelsessager efter eksempelvis skatteforvaltningslovens § 4 a, hvorefter Skatteankestyrelsen skal træffe afgørelse. Henset til ordlyden i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4 og henvisningen i lovbemærkningerne til bestemmelsen i § 89, stk. 2, 3.-8. pkt., finder Landsskatteretten, at sagen, hvor Vurderingsstyrelsen har givet afslag på anmodning om genoptagelse ved vurderingen pr. 1. oktober 2014, er omfattet af bestemmelsen i § 89 a, stk. 4. Retten har lagt vægt på, at der var anmodet om genoptagelse forud for udsendelsen af klagestartsbrevet, og at der dermed var en verserende sag vedrørende genoptagelse hos Vurderingsstyrelsen, som ikke var endeligt afsluttet på tidspunktet for udsendelsen af klagestartsbrevet. Landsskatteretten behandler derfor klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4. Prøvelsens omfang I medfør af ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, og § 89 a, stk. 4, skal almindelige vurderinger, eller omvurderinger, for 2013-2019 klagebehandles efter de gamle vurderingsregler i lovbekendtgørelse nr. 1067 af den 30. august 2013 med senere ændringer og på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Af vurderingslovens § 43, stk. 1, følger, at almindelig vurdering pr. 1. oktober 2014 af ejendomme, som skal vurderes i lige år, jf. § 1, sker ved videreførelse af den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012. Vurderingen pr. 1. oktober 2014 for selskabets ejendom er videreført fra 2012, og er således vurderet efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012, jf. vurderingslovens § 43, stk. 3, og dermed ikke på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, som ellers anført af repræsentanten. Klagebehandlingen vil derimod ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Det følger af ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 5. Det af repræsentanten anførte om, at der ikke er hjemmel til, at klageinstansen prøver vurderingen som første instans, ændrer ikke herpå. Af lovbemærkningerne til bestemmelsen i § 89 a, stk. 4, fremgår, at en klagesag skal tage udgangspunkt i de faktiske omstændigheder, der blev lagt til grund for den første klagesagsbehandling i historisk prisniveau. Det har således været formålet, at de verserende klagesager skal være endeligt afsluttet for at undgå, at der sker en parallel behandling af de faktiske omstændigheder i sager vedrørende samme vurderingsår i henholdsvis historisk og aktuelt niveau. I den verserende sag, hvor Vurderingsstyrelsen har givet afslag på anmodning om genoptagelse, og hvor Skatteankestyrelsen stadfæstede afslaget på genoptagelse, lægger Landsskatteretten til grund, at de faktiske omstændigheder, der dannede grundlag for, om betingelserne for genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33 var opfyldt, er korrekte, hvorfor disse som udgangspunkt skal lægges til grund ved behandlingen af prisforholdene i nærværende klagesag. I medfør af ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4, skal der derfor ved prøvelsen af vurderingen efter den fremrykkede klageadgang tages udgangspunkt i de faktiske omstændigheder, der har været lagt til grund i Skatteankestyrelsens afgørelse. Landsskatteretten finder som følge heraf, at der skal ske efterprøvelse af prisniveauet for vurderingen under iagttagelse af faktum i Skatteankestyrelsens afgørelse om stadfæstelse af Vurderingsstyrelsens afslag på genoptagelse. Prøvelsen vil således skulle ske på baggrund af prisforholdene for 2014. Grundværdi Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13. Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforhold pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2. Selskabet har gjort gældende, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 er ansat for lavt. Grundværdien er ansat ud fra etagearealprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent × etagearealprisen × grundens faktiske areal i kvadratmeter. Etagearealprincippet kan anvendes i områder med etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover. Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. SKAT har ansat grundværdien efter etagearealprincippet med udgangspunkt en etagearealpris på 3.600 kr. og en bebyggelsesprocent på 442. Grundarealet på 1.454 m² er herefter ansat til en grundværdi 23.136.000 kr. Ejendommen er i henhold til lokalplanen udlagt til boliger og hotel i flere etager. Ifølge lokalplanen vil bebyggelsesprocenten for enkeltejendomme variere fra ca. 280 til ca. 455 ved gennemførelse af den fastlagte bebyggelsesplan. For hele lokalplansområdet i sin helhed er bebyggelsesprocenten ca. 340. Henset til at der ikke er ansat en specifik bebyggelsesprocent for ejendommen finder Landsskatteretten, at ansættelsen af grundværdien kan foretages ud fra en forudsætning om, at det er muligt at bebygge grunden i et omfang, som svarer til den faktisk opførte bebyggelse på 6.440 m 2 . De af repræsentanten anførte bemærkninger vedrørende bebyggelsesprocenten ændrer ikke herpå. Der er ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg registreret fire frie salg af ubebyggede grunde og salg af to grunde med bygninger til nedrivning indenfor en afstand af 6 km fra selskabets ejendom i henholdsvis X og Y Kommune i perioden fra 2011 til 2020. Af Skatteforvaltningens vurderingsoplysninger fremgår det, at de ubebyggede grunde ikke er byggemodnede på handelstidspunkterne. Den gennemsnitlige etagearealpris for de seks solgte ejendomme er 7.686 kr. Vurderingsstyrelsen har desuden i styrelsens udtalelse til klagesagen henvist til fem grundsalg, som er beliggende indenfor 4 km fra selskabets ejendom, og solgt i perioden 2013-2014 til en gennemsnitlig etagemeterpris på 4.795 kr. Landsskatteretten anser ejendommen på Adresse Y5 for at være mest sammenlignelig med selskabets ejendom set i forhold til øvrige handlede ejendomme. Ejendommen Adresse Y5, der er i henhold til plangrundlaget, er udlagt til serviceerhverv og bolig, var på handelstidspunktet i 2011 bebygget med én bygning, som blev nedrevet i 2012. Grunden var på handelstidspunktet 3.712 m² og blev solgt til 300.000.000 kr., svarende til en beregnet etagemeterpris på 12.245 kr. Adresse Y5 ligger ca. 500 meter nordøst for selskabets ejendom i By Y1. Adresse Y5 er udlagt til samme formål som selskabets ejendom og har tilsvarende en central og attraktiv beliggenhed i By Y1 [centrum]. Bebyggelsesprocenten er højere end den for selskabets ejendoms, og der skal ved skønsudøvelsen også tages hensyn til, at ejendommen er solgt med en bygning til nedrivning. Henset til ejendommens nære beliggenhed og retlige anvendelsesmuligheder, lægger Landsskatteretten særlig vægt på handlen af Adresse Y5 ved skønsudøvelsen. Landsskatteretten finder herefter, at prisniveauet i de nævnte sammenlignelige handler og prisudviklingen på 26 % for ejerlejligheder i […] viser, at grundværdien for selskabets ejendom bør forhøjes. På baggrund af særligt handlen af Adresse Y5, men også de sammenlignelige salg af ubebyggede grunde i X og Y Kommune samt prisudviklingen fra Finans Danmark, finder Landsskatteretten, at etagemeterprisen for selskabets ejendom kan skønnes til 13.000 kr. pr. etagemeter, jf. vurderingslovens §§ 13, stk. 1, og 16, som udtryk for prisniveauet i 2014. Retten har ved skønnet lagt særlig vægt på ejendommens retlige anvendelsesmuligheder og ejendommens beliggenhed. På baggrund af ovenstående kan grundværdien beregnes således: Etagearealværdi 6.440 m 2 × 13.000 kr. 83.720.000 kr. Grundværdi 83.720.000 kr. Landsskatteretten finder, at ovenstående grundværdi er udtryk for en realistisk skønnet handelspris på vurderingstidspunktet og ændrer grundværdien pr. 1. oktober 2014 til 83.720.000 kr. Ejendomsværdi Prøvelsens omfang Landsskatteretten kan som udgangspunkt alene behandle påklagede ansættelser. Landsskatteretten kan dog ændre ikke-påklagede punkter i klager over afgørelser om ejendomsvurdering, hvis ændringen er en følge af faktiske eller retlige forhold, der indgår i prøvelsen af det påklagede. Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., og § 12, stk. 4, i bekendtgørelse om forretningsorden for Landsskatteretten. Det følger af de almindelige bemærkninger til lovforslaget, at formålet med forslaget har været at begrænse adgangen til at behandle ansættelser, der ikke er påklaget, men at der dog er adgang til at ændre ansættelser, hvis et og samme forhold har betydning for både påklagede og ikke påklagede ansættelser eller dele af vurderingen. Landsskatteretten traf i SKM2024.260.LSR afgørelse om, at betingelserne for at foretage en afledt ændring af en ikke-påklaget ansættelse i medfør af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., var opfyldt. Landsskatteretten lagde i sagen vægt på, at den faktiske oplysning, som lå til grund for ændringen af den påklagede grundværdi, klart ville medføre, at den foreliggende ejendomsværdi helt åbenbart var urigtig. Det er således af afgørende betydning for rettens bedømmelse, at de forhold, der medfører ændringen af grundværdien pr. 1. oktober 2014 for selskabets ejendom, som følge af klagen klart vil medføre, at den ikke-påklagede ansættelse eller dele af vurderingen er urigtig. Af SKM2024.260.LSR og lovforslagets (L 212 af 3. maj 2017) særlige bemærkninger følger i øvrigt, at de forhold, der kan begrunde en afledt ændring, skal være direkte følgeændringer, der er begrundet i forhold, som er konkret og væsentligt relevante for både den påklagede del og den ikke-påklagede del af ejendomsvurderingen i den konkrete sag. Retten bemærker, at der ikke foreligger faktiske oplysninger bag ændringen af grundværdien, som uden videre kan siges at medføre, at også den ikke-påklagede ansættelse er urigtig. Spørgsmålet er herefter, om der foreligger retlige forhold, der kan medføre, at den ikke-påklagede ansættelse eller dele af vurderingen er urigtig. Vurderingen pr. 1. oktober 2014 er en videreførelse af vurderingen for 2012. Det betyder, at der er tale om en almindelig vurdering pr. 1. oktober 2014, men at både ejendoms- og grundværdien er fastsat i prisniveauet pr. 1. oktober 2012. Selskabet har alene påklaget ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2014 i medfør af reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 4, jf. § 89, stk. 2, hvorefter skønnet foretages på baggrund af prisforholdene i aktuelt niveau. I dette konkrete tilfælde vil det sige efter prisforholdene pr. 1. oktober 2014, jf. ovenstående. Selskabet ønsker ikke ejendomsværdien behandlet men ønsker forskelsværdien korrigeret som følge af prøvelsen af grundværdien. Forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien udgør den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi, jf. vurderingslovens § 5, stk. 2. Retten bemærker, at den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi, der skal fastsættes samtidig med og som en konsekvens af vurderingen af grundværdien og ejendomsværdien, vil med en ændring af grundværdien alene herefter blive beregnet som forskellen mellem en grundværdi i aktuelt 2014-prisniveau og en uændret ejendomsværdi foretaget i historisk 2012-prisniveau. Medmindre Landsskatteretten ikke også efterprøver ejendomsværdien i 2014-prisniveau. Det er Landsskatterettens opfattelse, at dét forhold, at der opstår en urigtig dækningsafgiftspligtig forskelsværdi, hvis Landsskatteretten alene ændrer grundværdien, udgør et retligt forhold, som kan begrunde en ændring af den ikke-påklagede ejendomsværdi, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., og § 12, stk. 4, i bekendtgørelse om forretningsorden for Landsskatteretten. Landsskatteretten finder derfor, at ejendomsværdien ligeledes kan og bør i dette konkrete tilfælde efterprøves i medfør af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, 2. pkt., og § 12, stk. 4, i bekendtgørelse om forretningsorden for Landsskatteretten, hvor en beregning på baggrund af to forskellige prisniveauer uden tvivl vil medføre en urigtig forskelsværdi, hvoraf der for selskabets ejendom skal svares delvis dækningsafgift. Dette gør sig også gældende, selvom det ikke er ejendomsværdien, der får et urigtigt resultat ved Landsskatterettens ændring af den påklagede grundværdi. Med afgørelsen i SKM2024.491.LSR tog Landsskatteretten stilling til, at en fordeling mellem en afgiftspligtig og en fritaget del grundet fredning ikke kunne være genstand for påklage i medfør af klageadgangen i ejendomsvurderingslovens § 89 a, jf. § 89, stk. 2, når en af vurderingens ansættelser ikke var påklaget. I denne sag er én af ansættelserne, grundværdien, påklaget i medfør af ejendomsvurderingslovens § 89 a, jf. § 89, stk. 2, hvorfor Landsskatteretten finder, at der også kan tages stilling til fordelingen af forskelsværdien, når ansættelserne bag fordelingerne efterprøves. De af repræsentanten anførte bemærkninger i øvrigt kan ikke føre til et andet resultat. Prøvelsen af ejendomsværdien Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i sin helhed. Vurderingen foretages på grundlag af ejendommens samlede værdi i handel og vandel, hvis købesummen skulle erlægges kontant. Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt. og § 9, stk. 1. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der foretages et skøn over alle de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der også tages hensyn til de offentligretlige byrder og rettigheder, der knytter sig til den faste ejendom (grund og bygninger mv.). Det fremgår af vurderingslovens § 10, stk. 1. Landsskatteretten anser salget af ejendommen i 2012 som værende en almindelig fri handel på markedsvilkår. Det er i den forbindelse tillagt betydning, at handelsprisen anses for at harmonere med ejendommens stand på handelstidspunktet, samt at der er tale om en handel af en lidt særlig erhvervsejendom, der huser […] hotel. Idet ejendommen er solgt på markedsvilkår tæt på vurderingstidspunktet i 2014, finder Landsskatteretten, at ejendomsværdien passende kan ansættes i overensstemmelse med handelsprisen på 208.200.000 kr., jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt. og § 9, stk. 1. De af repræsentanten anførte bemærkninger i øvrigt kan ikke føre til et andet resultat. Landsskatteretten fastsætter ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 til 208.000.000 kr. Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi Det følger af § 23 A, stk. 1, at kommunalbestyrelsen kan bestemme, at der som bidrag til de udgifter, ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed, medfører for kommunen, skal svares dækningsafgift af sådanne ejendommes forskelsværdi. Af ejendomme, der delvis anvendes som anført, svares dækningsafgift dog kun, når den del af forskelsværdien, der vedrører den til de nævnte formål anvendte del af ejendommen, udgør mere end halvdelen af forskelsværdien for hele ejendommen. I henhold til stk. 5 i bestemmelsen skal told- og skatteforvaltningen på kommunalbestyrelsens anmodning foretage de ansættelser af ejendomsværdien og grundværdien samt de fordelinger heraf, der er fornødne for beregning af den her omhandlede dækningsafgift. Det følger endvidere af vurderingslovens § 33, stk. 2, at told- og skatteforvaltningen foretager de fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, som i øvrigt er fornødne til gennemførelsen af bestemmelser i lov om kommunal ejendomsskat. Det er således kommunen, der beslutter, om der opkræves dækningsafgift af ejendommes forskelsværdi i de tilfælde, hvor hele ejendommen eller mere end halvdelen af ejendommen anvendes til erhverv, og det er told- og skatteforvaltningen, der foretager den nødvendige fordeling til brug for opkrævning af dækningsafgiften. Det følger af Den juridiske vejledning 2014-2, afsnit H.A.6.4.1, at SKAT (nu Vurderingsstyrelsen) foretager et skøn over, hvilken værdi ejendommens enkelte arealer repræsenterer, og ved den procentvise vægtning af arealerne tages der udgangspunkt i følgende satser: Bolig 100 Kontor 100-120 Butik 100-140 Værksted 50-100 Lager 25-75 Garage 20-40 Vurderingsstyrelsen har pr. 1. oktober 2014 ansat den dækningsafgiftspligtige andel af forskelsværdien til 86,26 %. Landsskatteretten finder, at der ved skønnet over, hvilken værdi ejendommens enkelte arealer repræsenterer, kan tages udgangspunkt i den anvendelse, som fremgår af BBR. Landsskatteretten finder derfor, at det kan lægges til grund, at ejendommen på vurderingstidspunktet havde et beboelsesareal på 747 m 2 og et samlet andet areal på 4.693 m 2 . Ved vurderingen af, hvilken værdi ejendommens enkelte arealer repræsenterer, henser Landsskatteretten, udover de registrerede anvendelser, til de foreliggende oplysninger om bygningernes karakter og alder. Landsskatteretten finder ud fra en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger, at de dele af erhvervsarealet, som er beliggende i stueetage og på 5. etage, kan indgå med samme vægt som ejendommens beboelsesareal. Landsskatteretten finder samtidig, at den del af erhvervsarealet, som er beliggende i kælderetage, kan indgå med en vægt på 0,5 af beboelsesarealet og det øvrige erhvervsareal. Der er ved denne vurdering på den ene side henset til, at der er tale om et kælderareal. På den anden side har Landsskatteretten tillagt det vægt, at dette kælderareal i det historiske BBR-register var registreret med samme anvendelse, som det øvrige erhvervsareal, samt at arealet - uanset beliggenheden i kælderetage - har en sådan karakter, at det ifølge det aktuelle BBR kan indrettes til en anvendelse til detailhandel og hotel. Landsskatteretten finder således ud fra en samlet vurdering af, hvilken værdi de enkelte arealer repræsenterer, at den dækningsafgiftspligtige andel af forskelsværdien af ejendommen pr. 1. oktober 2014 kan opgøres således: Anvendelse BBR-areal Vægt Vægtet areal (ikke afgiftspligtig) Vægtet areal (afgiftspligtig) Beboelse 747 1,0 747,00 Erhvervsareal, kælder 756 0,5 378,00 Erhvervsareal, stueetage til 5. etage 3.937 1,0 3.937,00 I alt 747,00 4.315,00 Dækningsafgiftspligtig andel af forskelsværdien i procent: 4.315,00 / (747,00 + 4.315,00) x 100 85,24 % Landsskatteretten finder, at der ved den skønsmæssige vurdering af, hvilken værdi de enkelte dele af bygningerne på baggrund af deres anvendelse repræsenterer, kan tages afsæt i den ovenstående beregning, således at forskelsværdien fordeles i overensstemmelse hermed. Landsskatteretten ændrer herved den dækningsafgiftspligtige andel af forskelsværdien pr. 1. oktober 2014 til 85,24 %.