Skattefri virksomhedsomdannelse - ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1 – virksomhedsordningen

Sag BS-59102/2023-ALB Parter A (v/ advokat Bent Ramskov Laursen) mod Skatteministeriet Departementet (v/ advokat Maja Højholt-Nielsen) Denne afgørelse er truffet af dommer Ole Høyer. Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den 29. november 2023. Sagen drejer sig om spørgsmålet om, hvorvidt bygning 2, 4 og 5 beliggende på Y1-adresse, kan anvendes som indskud af ikke erhvervsmæssige aktiver til udligning af den negative indskudskonto i forbindelse med en virksomhedsomdannelse pr. 1. januar 2015. Sagsøgeren, A, har nedlagt følgende påstand: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at A har ret til at hæve 640.000 kr. skattefrit fra G1-virksomhed. Skatteministeriet Departementet har nedlagt påstand om frifindelse. Oplysningerne i sagen Landsskatteretten har den 29. august 2023 truffet afgørelse i sagen. Af afgørelsen fremgår bl.a. følgende: "… I afgørelsen har deltaget: Anders Vangsø Mortensen, Kristian Palmann Jensen og Frank Aaen Klager: A Klage over: Skattestyrelsens afgørelse af 25-04-2019 CPR-nr.: (red.cpr.nr.1.fjernet) Klagepunkt Skattestyrelsens afgørelse Klagerens opfattelse Landsskatterettens afgørelse Værdiansættelsen af stuehus på ejendommen Y1-adresse, i forbindelse med skattefri virksomhedsomdannelse pr. 1. januar 2015 1.500.000 kr. 2.357.500 kr. 1.717.500 kr. Møde mv. Der har været afholdt møde mellem klagerens repræsentant og Skatteankestyrelsens sagsbehandler, ligesom repræsentanten har udtalt sig ved et retsmøde med Landsskatteretten. Faktiske oplysninger Klageren foretog en skattefri virksomhedsomdannelse af enkeltmandsvirksomheden G2-virksomhed, CVR-nr. ...11, til G1-virksomhed, CVR-nr. ...12, den 30. juni 2015 med tilbagevirkende kraft fra den 1. januar 2015. Klageren var tilmeldt virksomhedsordningen i året forud for omdannelsen. Indskudskontoen pr. 31. december 2014 udgjorde -3.279.289 kr. Ved den skattefrie virksomhedsomdannelse blev den negative indskudskonto delvist udlignet ved indskud af den private andel af ejendommen Y1-adresse. Det fremgår af opgørelsen af anparternes anskaffelsessum, at klageren værdiansatte den private andel af ejendommen til 2.500.000 kr. ud af en samlet overdragelsessum på ejendommen på 5.000.000 kr. Et statsautoriseret (red.uddannelse.nr.1.fjernet)firma i Y1-by har i en vurdering af 24. juni 2015 til klageren ansat den kontante handelsværdi til 2.500.000 kr. Vurderingsstyrelsen har besigtiget ejendommen og har den 20. november 2018 i en udtalelse til Skattestyrelsen vurderet, at den private andel af handelsværdien på ejendommen udgjorde 1.500.000 kr. Vurderingen er ifølge udtalelsen foretaget på baggrund af besigtigelsen og udbud af lignende beboelser i landzone. Det fremgår af den påklagede afgørelse, at Vurderingsstyrelsen den 25. marts 2019 har fastholdt værdiansættelsen på 1.500.000 kr., men har anerkendt, at det ikke er helt korrekt, at Vurderingsstyrelsen i vurderingen af 20. november 2018 har oplyst, at der ikke var en have. Regnskabs- og ejendomsoplysninger Klagerens repræsentant har fremlagt udskrift fra Bygnings- og Boligregistret, BBR, af 9. november 2018, hvoraf det fremgår, at der på ejendommen findes en bygning 1 - 6: Bygning 1: Stuehus til landbrugsejendom (anvendelseskode 110) Bygning 2: Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding o. lign. (Bygningens anvendelse: 210) Bygning 3: Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding o. lign. (Bygningens anvendelse: 210) Bygning 4: Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding o. lign. (Bygningens anvendelse: 210) Bygning 5: Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding o. lign. (Bygningens anvendelse: 210) Bygning 6: Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding o. lign. (Bygningens anvendelse: 210) Af klagerens personlige skatteoplysninger for indkomståret 2014 fremgår bl.a. følgende om ejendommen Y1-adresse: Benyttelse Landbrug, bebygget Købsdato (red.dato.nr.1.fjernet) Vurderet areal 200.300 m 2 Ejendomsskat i alt 7.096 kr. Ejendomsskat erhverv skønnet 6.900 kr. Vurderingsoplysninger pr. 31/12-2014: Ejendomsværdi 6.500.000 kr. Stuehus værdi 1 1.102.600 kr. Grundværdi 2.670.000 kr. Det fremgår af enkeltmandsvirksomhedens årsrapport for 2014, der var året inden virksomhedsomdannelsen, at klageren har fratrukket udgifter til ejendomsskatter med 7.396 kr. i 2013 og 6.900 kr. i 2014. Det fremgår endvidere, at klageren har fratrukket Forsikring driftsbygning med 10.874 kr. i 2013 og 10.994 kr. i 2014. Syn og skøn Klagerens repræsentant har bedt om syn og skøn over ejendommen ved Retten i Y2-by. Der blev den 12. maj 2021 afholdt skønsforretning på ejendommen. Skønsmanden har i tre skønserklæringer besvaret repræsentantens spørgsmål 1 - 2 og supplerende spørgsmål 1 - 5: Spørgsmål 1: "Skønsmanden bedes give en beskrivelse af ejendommen, Y1-adresse, herunder bedes skønsmanden beskrive ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand den 1. januar 2015." Svar på spørgsmål 1: "Ejendommen består af et matrikulært areal på 20,03 ha samt et bygningssæt med bolig og 2 udhuse. Det er oplyst under skønsforretningen, at 12-15 ha er agerjord, der er bortforpagtet til naboen. Dette areal svinger lidt fra år til år. Dette skyldes, at der er grusgrav på ejendommen, og der inddrages løbende nye områder, der går fra det dyrkede areal. Samtidig er der løbende områder, som efter endt grusgravning reetableres som mark. Arealet stemmer ikke overens med min vurdering af fordeling af areal; mere om det senere. Omkring bygningssættet er et større græsareal som have og som til dels anvendes af grusgraven som lager. Bygningssættet ligger højt i landskabet med udsigt især mod (red.retning.nr.1.fjernet). Kort afstand til (red.vej.nr.1.fjernet) og derfor byer som Y2-by, Y3-by og Y4-by inden for godt en halv times kørsel. Bolig: Fremstår i pudset og lyst malet facade med tag af eternit. Samlet boligareal jf. BBR er 322 m2 fordelt med 222 m2 i grundplan og 100 m2 i tagetagen. Tagetagen er fuldt udnyttet. Boligen er jf. BBR opført i 1911. Tagetagen fremstår større end de 100 m2, der er registreret i BBR. Under skønsforretningen oplyser rekvirenten, at boligen er renoveret gennem en periode for 10-20 år siden. Tag og vinduer er skiftet, udestue er bygget til, der er etableret solvarme og hele huset er isoleret udvendigt og pudset op samt 1. salen er etableret. Grundplan indeholder 2 indgange, 2 badeværelser, 1 toilet, 2 små værelser, stort soveværelse samt køkken i sammenhæng med stor stue, der også omfatter den tilbyggede udestue. Fra udestue er der udgang til stor terrasse med udendørs swimmingpool. Der er adgang til tagetagen i begge ender af huset. Her er loft til kip i alt og 4 kviste. Indeholder samlet 6 ret store værelser/stuer. Udhuse: Fordelt på 2 længer. Mod vest er en tidligere stald, opført i røde teglsten og med tag af stålplader, der efterfølgende er oplyst på mail er skiftet senere end 1. januar 2015. Et samlet areal på 419 m2 opført i 1972 og 1973 og benævnt bygning 4 og 5 i BBR. Bygning 5 er indrettet som isoleret rum, rekvirent benævner den som en gildesal. Her er etableret toilet og et mindre køkken. Her er også fyrrum med oliefyr og stokerfyr, samt varmtvandsbeholder til et solvarmeanlæg. Bygning 4 er indrettet med fast gulv og port i gavl, og anvendes til lager. Mod øst er en tidligere staldbygning opført i pudset facade og med stålpladetag. Opført i 1900 med et areal på 210 m2. Her er åben garage og et lagerrum. I BBR-bygning 2. Bygningssættets vedligeholdelsesmæssige stand pr. 1 januar 2015: Rekvirenten oplyste på skønsforretningen, at der ikke er foretaget forbedringer på ejendommen siden 1 januar 2015.(bortset fra ståltag er skiftet på bygning 4 og 5) Samt, som tidligere anført, at boligen er blevet renoveret over en årrække, ca. 2000 til 2010 (10-20 år siden i dag) Ud fra besigtigelsen og de givne oplysninger, vil jeg vurdere at den vedligeholdelsesmæssige stand på boligen pr. 1 januar 2015 til at være over middel. Ud fra besigtigelsen og de givne oplysninger, vil jeg vurdere at den vedligeholdelsesmæssige stand på udhusene pr. 1 januar 2015 til at være middel. Samlet set en pænt vedligeholdt og løbende moderniseret ejendom pr. 1 januar 2015." Spørgsmål 2: "Skønsmanden bedes fastsættes stuehusværdien af ejendommen, Y1-adresse, den 1. januar 2015 ud af den samlede handelspris på 5.000.000 kr. (…)" Svar på spørgsmål 2: Ud fra den samlede handelspris på kr. 5.000.000 vil jeg vurdere de enkelte elementer til at andrage: Ejendommens areal: Der er oplyst under skønsforretningen, at der er bortforpagtet 12-15 ha agerjord, og at det ikke afviger væsentligt fra arealet i 2015. Min vurdering er, at dette er lidt højt sat. Det fremstår ikke som om at langt over det halve af arealet er agerjord. Jeg har ikke modtaget arealfordeling, markplan eller andet; dette er blot min vurdering. Ud over agerjorden, er størstedelen af det resterende areal anvendt til grusgrav, herunder oplag af grus og maskiner, samt et mindre betonværk. Til sidst et par ha. omkring bygningssættet, der anvendes dels til privat have, dels til drift af grusgraven. Det kan fint passe, at 1,5 ha benyttes privat. Anslået halvdelen af agerjorden er reetableret grusgrav, og den anden halvdel indeholder uudnyttede grusforekomster. Arealet med Ikke-reetableret grusgrav, der anvendes til drift af grusgrav, vil jeg anslå til at være på størrelse med arealet af agerjorden. Derfor er jeg kommet frem til flg. anslåede arealfordeling: Agerjord med grus-forekomster: 4,5 ha Agerjord der er reetableret: 4,5 ha Grusgrav mv. 9,0 ha Have, gårdsplads, oplag til grusgraven 2,0 ha Samlet areal 20,0 ha Der kan være forskel på værdien af agerjord, når man skelner mellem reetableret grusgrav og agerjord med grus-forekomster. Agerjord er i området, på tidspunktet omkring 2015, handlet til et niveau på kr. 145.000 pr. ha. Jf. finanstilsynets markedsovervågning. At der er agerjord, der er reetableret grusgrav, påvirker prisen på agerjord negativt. At der er agerjord, der indeholder grus-forekomster, påvirker prisen på agerjord positivt. Jeg antager, at den positive og negative påvirkning er i samme niveau. Derfor arbejder jeg med en gns. Værdi på agerjorden, der svarer til den gængse værdi på agerjord, som jeg ovenfor har anført til at være 145.000 kr./ha. Derfor er den samlede værdi af agerjorden: 9 ha * 145.000 kr./ha = 1.305.000 Hvad angår arealet med grusgrav, oplag af grus og betonværk, anslået til 9 ha. Kan der være større usikkerhed omkring værdien. Langt størstedelen er udnyttet grusgrav, der ikke er reetableret. En reetablering af en grusgrav er en ikke uanseelig udgift. Samtidig er der fritlagte grus-forekomster, der let kan sælges. Mit ræsonnement er derfor at værdien er dette areal svarer til dyrket agerjord. Den samlede værdi af grusgraven: 9 ha * 145.000 kr./ha = 1.305.000 Samlet værdi af det der ligger ud over boligdelen/huse med areal omkring er derfor: 1.305.000 kr. + 1.305.000 kr. = kr. 2.610.000 Ejendommens bygningssæt: Ejendommens bygningssæt er beskrevet under svar på spørgsmål 1 Metodevalg: Jeg har valgt at se på, hvad jeg ville vurdere ejendommens salgspris til at være i dag, hvis bygningssæt og 2 ha omkring skulle sælges. Derfra ser jeg på, hvordan prisindekset har udviklet sig på enfamiliehuse i Y1-område. Ud fra mit kendskab til markedet for netop denne type ejendom, stand størrelse, beliggenhed og efterspørgsel, vil jeg vurdere ejendommen til i dag at kunne koste kr. 2.800.000. Med et nettoprisindex Q4 2020 på 120,4, og Q1 2015 på 104,5, svarer det i 2015-priser til et niveau på kr. 2.430.000. Fordelt mellem stuehus og resten, vil jeg vurdere stuehuset til at andrage kr. 1.500.000. Driftsbygninger og 2 ha omkring til at andrage kr. 930.000 Opsummering: Jord: 2.610.000 Bygningssæt: 2.430.000. Total: 5 040.000 hvilket svarer godt til overdragelsessummen i 2015. Stuehusværdien alene, ud af kr. 2.430.000, andrager efter mit skøn kr. 1.500.000. Supplerende spørgsmål 1: "Skønsmanden bedes angive hvilke aktiver der omfattes af den fremkomne stuehusværdi på 1.500.000 kr. ved fastsættelse stuehusværdien af ejendommen, Y1-adresse, den 1. januar 2015 ud fra den samlede handelspris på 5.000.000 kr.?" Svar på supplerende spørgsmål 1: "Som beskrevet i svar 1, har jeg forholdt mig til værdierne på delene agerjord, grusgrav, driftsbygninger, areal omkring bygningerne samt stuehuset." Værdien på kr. 1.500.000 er således for stuehuset alene. Supplerende spørgsmål 2: "Skønsmanden bedes fastsætte stuehusværdien af ejendommen, Y1-adresse, den 1. januar 2015 ud fra den samlede handelspris på 5.000.000 kr., hvor det antages, at stuehusværdien inkluderer den private have på 1,5 ha." Svar på supplerende spørgsmål 2: "Ud fra en simpel betragtning, så er værdien af de 1,5 ha svarende til værdien på agerjord. 1,5 ha agerjord * 145.000 kr./ha = 217.500 kr. Svaret er derfor: 1.500.000. kr. + 217.500 kr. = 1.717.500 kr." Supplerende spørgsmål 3: "Skønsmanden bedes fastsætte stuehusværdien af ejendommen, Y1-adresse, den 1. januar 2015 ud fra den samlede handelspris på 5.000.000 kr., hvor det antages, at stuehusværdien inkluderer den private have på 1,5 ha samt bygning 5." Svar på supplerende spørgsmål 3: "I mit svar til spørgsmål 2 i skønsrapporten har jeg bl.a. flg. opdeling af værdierne på ejendommen: Stuehus: 1.500.000 kr. Driftsbygninger med 2 ha: 930.000 Ud fra en jordværdi på 145.000 kr./ha, er der en værdi på driftsbygninger på 640.000 kr. Heraf vurderer jeg at de 240.000 kr. kan henvises til bygning 5, der indeholder gildesal, tekniske installation mv. Dermed er svaret på SS 3: 1.717.500 kr. + 240.000 kr. = 1.957.500 kr." Supplerende spørgsmål 4: "Skønsmanden bedes fastsætte stuehusværdien af ejendommen, Y1-adresse, den 1. januar 2015 ud fra den samlede handelspris på 5.000.000 kr., hvor det antages, at stuehusværdien inkluderer den private have på 1,5 ha samt bygning 4 og 5" Svar på supplerende spørgsmål 4: "Se også ovenstående svar. Bygning 4, der er indrettet med fast gulv og port i gavl, vurderer jeg værdien af til at være 250.000 kr. Dermed er svaret 1.957.500 + 250.000 kr. = 2.207.500 kr. Supplerende spørgsmål 5: "Skønsmanden bedes fastsætte stuehusværdien af ejendommen, Y1-adresse, den 1. januar 2015 ud fra den samlede handelspris på 5.000.000 kr., hvor det antages, at stuehusværdien inkluderer den private have på 1,5 ha samt begge udhuse." Svar på supplerende spørgsmål 5: "Det er det samme som stuehuset + 1,5 ha + værdien af udhusene. Her er mit svar 1.717.500 kr. + 640.000 kr. = 2.357.500 kr." Repræsentanten har overfor Skatteankestyrelsen supplerende beregnet værdien af bygning 2 til 150.000 kr. ud fra skønsmandens værdiansættelser af de øvrige bygninger således: "2.357.500 - 1.500.000 - 217.500 - 240.000 - 250.000 = 150.000 kr." Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har reduceret stuehusets andel af overdragelsessummen ved klagerens overdragelse af ejendom i forbindelse med en skattefri virksomhedsomdannelse fra 2.500.000 kr. til 1.500.000 kr. Som følge heraf har Skattestyrelsen ændret klagerens anskaffelsessum for anparterne i det selskab, der blev stiftet ved virksomhedsomdannelsen. Skattestyrelsen har begrundet ændringen således: " Vurderingsstyrelsen har i november 2018 besigtiget ejendommen Y1-adresse med henblik på at vurdere stuehusets andel af den samlede overdragelsessum på 5.000.000 kr. Vurderingsstyrelsen har efterfølgende udarbejdet et notat til Skattestyrelsen, hvoraf fremgår følgende: "(…) Udtalelse om stuehusværdien og begrundelse herfor Der er foretaget løbende vedligeholdelse af stuehuset, dog ikke en decideret modernisering. Boligens vinduer er af ældre dato og på trods af, at majoriteten af vinduerne er i fin stand, er der råd og utæthed ved vindueskvisten mod syd. Der er en terrasse mod nord, men ingen have tilhørende stuehuset - dog er der swimmingpool. Ligeledes er der en fin udsigt mod nord fra udestuen, som bringer en vis herlighedsværdi over beboelsens beliggenhed. Det forventes, at der ved en fri handel, vil blive slået ned på støjen der uundgåeligt vil komme fra grusgraven samt den nærliggende motorvej. Der er fundet tre sammenlignelige salg i nærområdet. Her er der tale om nedlagte landbrugsejendomme med et jordtilliggende på mellem 1,5 ha og 4 ha, hvor det helt konkret er boligen, der bærer værdien i den samlede handelspris. Der er tale om renoverede beboelser der varierer i arealet fra 179 til 257 m². Ejendommene i deres helhed er udbudt til mellem 2.145.000 kr. og 2.995.000 kr. Det virker derfor usandsynligt, at beboelsen på Y1-adresse skal kunne indbringe 2.500.000 kr., i en fri handel. På baggrund af besigtigelsen og udbud af lignende beboelser i landzone, er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at beboelsen på Y1-adresse kan vurderes til 1.500.000 kr., ud af den samlede handelspris på 5.000.000 kr. Din rådgiver har ved brev af 13.3.2019 fremsendt bemærkninger, hvoraf fremgår følgende: "Skattestyrelsens skønsmæssige fordeling af overdragelsessummen må overordnet bestrides, og således også Vurderingsstyrelsens udtalelse, da der er flere forhold, som enten ikke er blevet nævnt eller ikke er tillagt den korrekte vægt i vurderingen af stuehuset Y1-adresse. For det første tillægger Vurderingsstyrelsen det ikke vægt, at stuehuset med sine 322 kvadratmeter beboelsesareal har et væsentlig større boligareal end de fundne sammenligningsboliger, som har beboelsesarealer mellem 179 og 257 kvadratmeter. Dette taler for en højere værdi af stuehuset. BBR- meddelelse er vedlagt. De næsten 100 kvadratmeter er ved en fejl ikke angivet korrekt i mæglerrapporten og på den daværende BBR-meddelelse, selvom der er et faktisk beboelsesareal på 322 kvadratmeter i 2015 som nu. Der er tale om det udnyttede tagetageareal i stuehuset. Vurderingsstyrelsens besigtigelse forholder sig ikke til disse 100 kvadratmeter. Vurderingsstyrelsen bruger sammenligningsboliger med et væsentlig mindre antal beboelseskvadratmeter uden at nævne eller tage hensyn til det større antal kvadratmeter på den konkrete ejendom, hvorfor udtalelsen er baseret på et forkert grundlag. Herudover er der yderligere mangler ved Vurderingsstyrelsens udtalelse, især følgende beskrivelse af stuehuset: "Der er foretaget løbende vedligeholdelse af stuehuset, dog ikke en decideret modernisering. Boligens vinduer er af ældre stand og på trods af, at majoriteten af vinduerne er i fin stand, er der råd og utæthed ved vindueskvisten mod syd." Vurderingsstyrelsen har udeladt væsentlige moderniseringer på ejendommen i deres beskrivelse. Der er installeret solvarmeanlæg med solpaneler på taget, som er koblet på varmeanlægget, og der er en ekstra stor varmtvandsbeholder på 4.000 liter. Dette anlæg er løbende vedligeholdt og repræsenterer en modernisering og en stor værdi for evt. købere af ejendommen, da det medfører meget lave varmeudgifter. Der er også monteret en dyr brændeovn samt luftanlæg. Herudover er der også et pillefyr, som kan opvarme hele beboelsen om nødvendigt. Hele huset er beklædt med ekstra isolering af ydermure og pudset op efterfølgende. Denne sammenlagte modernisering af stuehuset giver et meget lavt varmeforbrug for de mange kvadratmeter, hvilket er et relevant moment i vurderingen af ejendommens værdi, især for stuehuse. Vurderingsstyrelsens beskrivelse må anses for at lide af væsentlige mangler, hvilket giver anledning til tvivl for så vidt angår den fremkomne vurdering. For det andet må Vurderingsstyrelsens bemærkning om, at der ikke findes nogen have på ejendommen bestrides. Ifølge den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 4 skal SKAT i forhold til stuehusets grundværdi an- give hvilken del af den samlede grundværdi, der falder på det benyttede areal på grundlag af en bedømmelse af størrelsen af det til beboelsesformål, inkl. have, faktiske anvendte areal. (Der er herefter gengivet teksten i juridisk vejledning 2015-1 H.A.4.1.) I SKATs ejendomsvurdering fra 2015 fremgår det, at stuehusets grundværdi samlet kan opgøres til 6.800 kr. Dette svarer ikke til den faktiske private anvendelse, da der rent faktisk er en benyttet have på 15.000 kvadratmeter. Se omridset side 1 og 2 i bilaget. Der bør tages hensyn til dette areal, når fordelingen af stuehus fastsættes. Når det fremgår af Vurderingsstyrelsens udtalelse, at der ikke er have, jf. følgende: "Der er en terrasse mod nord, men ingen tilhørende have, dog er der swimmingpool. Ligeledes er der en fin udsigt mod Nord fra udestuen, som bringer en vis herlighedsværdi overbeboelsens beliggenhed." kan dette ikke anses for korrekt. Sammenligningsboligernes jordtilliggende mellem 1,5 ha og 4 ha. Det samme gælder for stuehuset på Y1-adresse, som også har omkring 1,5 ha jordtilliggende. I forhold til driftsbygningerne, så skal disse medtages i det omfang de anvendes til eller er bestemt til beboelse for ejeren. Dette fremgår af den juridiske vejledning 2015-1 H.A.2.2.1.4 under afsnittet "stuehusfordeling: (afsnittet fra juridisk vejledning er gengivet) Mæglervurderingen har derfor korrekt medtaget de nævnte driftsbygninger, som kan henføres til stuehuset på grund af den private anvendelse for ejeren. Skattestyrelsens fordeling på driftsbygninger på i alt 850.000 kr. må bestrides, da disse driftsbygninger ikke har en sådan værdi, men må anses for næsten værdiløse. Der skal ske en værdiansættelse som nedlagt landbrug, hvorefter driftsbygningerne altså ikke bærer nogen nævneværdig værdi, mens det vil være boligen og jorden, som bærer værdien af ejendommen. Skattestyrelsen kan ikke med baggrund i udtalelsen fordele de resterende beløb på henholdsvis jord og driftsbygninger, da Vurderingsstyrelsens udtalelse er baseret på forkerte tal. Derfor bør mæglervurderingen og parternes fordeling af overdragelsessummen anvendes. For det tredje er støjgenerne ved grusgraven indregnet i mæglerens vurdering og ikke af en størrelse som kan begrunde den vold somme værdiforskel mellem mæglererklæringen og Vurderingsstyrelsens udtalelse. Selve gravningen af grus foregår primært i den sydlige ende af ejendommen, og således et godt stykke væk fra stuehuset. Der er således kun tale om meget små og uvæsentlige støjgener. For så vidt angår Vurderingsstyrelsens bemærkning om nedslag på grund af den nærliggende motorvej, så bemærkes det, at denne ikke ligger så tæt, at den skulle medføre nogen nævneværdig nedsættelse på grund af støj. Skatteyderen kan oplyse, at der ikke er støj fra motorvejen. Dette kan også dokumenteres af side 5 og side 6 i bilaget. Ud fra tilgængelige tal fra Miljø- og Fødevareministeriet fra 2017 på bilagets side 7 (det er antaget, at trafikken på (red.vej.nr.1.fjernet) ikke er blevet mindre siden 2015, så kortet udgør endda en værre situation end den reelt var i 2015), så kan det ses, at stuehuset ikke er ramt af støjgener fra motorvejen, men faktisk har en forholdsvis god adgang til motorvejen, hvilke vil være værdiforøgende. Overordnet gøres det gældende, at overdragelsessummen på 5.000.000 kr. kan fordeles med 2.500.000 kr. på stuehuset henset til sammenligningsboligernes prissætning, og så stuehusets fordele og ulemper i forhold til sammenligningsboligerne. Især når man tænker på stuehusets beboelsesareal og herlighedsværdi. Skattestyrelsens opfattelse, at Vurderingsstyrelsens vurdering giver et mere retvisende resultat, bestrides, da der er adskillige momenter, som er blevet tillagt en forkert vægtning. Herudover kan det, at værdien af den private andel af ejendommen i Vurderingsstyrelsens vurdering er fastsat ud fra handelsværdien, ikke føre til, at denne skulle give et mere retvisende resultat. Der er heller ikke her taget udgangspunkt i en fordeling af købesummen, men alene en udtalelse omkring stuehusværdien præcist som mæglervurderingen. Der er medsendt diverse bilag og billeder som er omtalt i breve Din rådgivers bemærkninger til vurderingen af stuehusets værdi er videresendt til Vurderingsstyrelsen og der er den 25.3.2019 modtaget følgende udtalelse fra Vurderingsstyrelsen: "(…) Vi mener fortsat, at stuehusværdien kan fastsættes til 1.500.000 kr. Begrundelse: Det anføres at der ikke er lagt vægt på at stuehuset har et væsentlig større antal kvadratmeter end sammenlignings boliger. En beregning af stuehusets værdi ud fra det normtal, der findes for salg i området, giver et normtal på 4.307 kr. pr. m2, og en stue husværdi på 999.224 kr. Det vægtede areal udgør 232 m2 før tilretning af BBR. Efter tilretning af BBR med yderligere m2 til tagetage giver et yderligere vægtet areal på 254 m2 a 4.307 kr. pr. m2, hvorefter værdien kommer op på 1.093.978 kr. En yderligere tilretning af BBR, således at om- og tilbygning i forhold til nyere vinduer, tagetages ombygning mv. Hvis om- og tilbygningsåret fx ændres til 2005 bliver normtallet forhøjet til 5.582 kr., så- ledes at stuehusets værdi bliver på 1.417 .828 kr. Erfaringsmæssigt er de sidste m2 ikke lige så meget værd, som de første m2, derfor bliver som standard givet nedslag/ reducering af normtal på grund af mange m2. Det bemærkes, at Vurderingsstyrelsen allerede har taget højde for de ekstra m2 i tagetagen i tidligere udtalelse, selvom kvadratmeterne ikke fremgik af BBR. Varmeinstallationer: Der er anført at der ikke er taget højde for forskellige varmeinstallationer. I Vurderingsstyrelsens værdisætning er medregnet varmekilde fra halmfyr. Halmfyr anses for at være en af de billigste opvarmningsformer. En yderligere varmekilde vil ikke betyde en værdiforøgelse. Have Vurderingsstyrelsen har beklageligvis anført, at der ikke er anlagt have, hvilket ikke er helt korrekt. Den tilhørende have er måske på grund af vinter udlagt som græs og træer. Det er vores opfattelse, at der ikke kan henføres et areal på 15.000 m2 til haven, men en derimod et areal på ca. 4.000 m2. Stuehusets grundværdi på 6.800 kr. i vurderingen er et beregningsgrundlag for ejendomsskat. Værdien opgøres som 1/5 af højeste ha pris på ejendommen, som således burde været 13.900 kr. Ejendomsskatten vedrørende stuehusets grundværdi beregnes med den høje grundskyldspromille, svarende til parcelhusgrunde. Driftsbygninger Driftsbygninger der anvendes til eventuelle private formål, kan ikke anses at skulle henføres til stuehuset som ejerbolig. Det er henset til, at driftsbygningerne ikke kan anses for at være egnet til beboelse. Driftsbygningerne anvendes dels til opmagasinering, fyrrum, samt mødelokaler til ansatte. Støjgener Det er anført, at støjgener fra grusgraven ikke skal have stor indflydelse på værdiansættelsen. Vurderingsstyrelsens værdiansættelse af stuehuset er primært foretaget ud fra alder, stand, materialer og anvendelse. Det er tillagt væsentlig vægt, hvad sammenlignelige ejendomme handles til. Støjgener er tillagt mindre vægt i værdiansættelsen, og kan ikke tilskrives forskellen på mæglervurdering og Vurderingsstyrelsens værdiansættelse. I øvrigt kan det bemærkes, at der for tiden pågår en debat om generne forbundet med at bo og eje bolig i nærheden af en grusgrav, se her grusgrav i Y5-by i medierne. Endvidere er det anført, at støjgener fra motorvej ikke skal tillægges betydning. Det er oplyst under besigtigelsen, at der kan høres støj fra motorvej, herunder til tider inde i huset. Det må derfor være Vurderingsstyrelsens opfattelse, at støj i mindre omfang kan tillægges betydning. I øvrigt vil adgang til og støj fra motorvej i det væsentligste være indregnet i områdets priser, således at normtal er reguleret herfor. Sammenlignelige salg. Vurderingsstyrelsen har til brug for udtalelsen, også sammenholdt med salg i området. Det er vores opfattelse, at stuehuse ikke bliver handlet til et niveau i nærheden af 2.500.000 kr., men tværtimod til et niveau omkring Vurderingsstyrelsens udtalelse på 1.500.000 kr. Der er i indsigelsen ikke fremkommet oplysninger om sammenlignelige salg, der understøtter en handelsværdi på 2.500.000 kr. Det er derfor fortsat Vurderingsstyrelsens opfattelse, at handelsværdien for stuehuset for ejendomsnummer (red.ejendomsnummer.nr.1.fjernet) kan ansættes til 1.500.000 kr./ iv have. Vi mener, at der allerede i udtalelsen er taget højde for de bemærkninger, der er fremkommet i indsigelsen." På baggrund af det anførte i Vurderingsstyrelsens svar er det Skattestyrelsens opfattelse, at der alene kan henføres 1.500.000 kr. til stuehusets værdi inklusiv have. Tilsvarende forøges den værdi der kan henføres til jordtilliggendet og driftsbygningerne med 1.000.000 kr. til 3.500.000 kr. Ud fra det anførte har Vurderingsstyrelsen således taget højde for boligens størrelses, vedligeholdelsesstand, beliggenhed og tilhørende have. Vurderingsstyrelsen har endvidere henset til salgsprisen for sammenlignelige salg af ejendomme i området. (…)" Skattestyrelsen har ikke haft bemærkninger til klagen men har fremsat følgende bemærkninger til klagerens indhentede syn- og skønserklæring: "Det fremgår ikke klart af de fremsendte regnskaber for 2014 og tidligere år i hvilket omfang driftsbygningerne på ejendommen har været helt eller delvist privat anvendt. I regnskabet for 2014 foretages der i note 3 fradrag for ejendomsskat m.v. driftsbygninger 7.933 kr. og forsikring driftsbygninger med 7.055 kr., hvilket må betyde at driftsbygningerne er erhvervsmæssigt benyttede. Der er fratrukket tilsvarende udgifter for tidligere år i de regnskaber, der er tilgængelige. Ved selve ejendomsavanceberegningen efter EBL § 9, stk.1 er det stuehuset med tilhørende grund og have, der er undtaget fra beskatning, jf. bl.a. juridisk vejledning 2021-2, afsnit C.H.2.1.16 . Avanceberegningen har betydning for ejendommen værdi, der skal indregnes ved opgørelsen af anparternes skattemæssige anskaffelsessum efter virksomhedsomdannelseslovens § 4, stk. 2. Værdien af eventuelle privat benyttede udhuse/driftsbygninger vil ikke kunne tillægges stuehusværdien ved beregningen efter EBL § 9, stk. 1. Derimod vil værdien af privat benyttede udhuse kunne tillægges stuehusværdien når der skal opgøres et stiftertilgodehavende i forbindelse med virksomhedsomdannelsen. Hvis der kommer yderligere oplysninger fra klager, ønsker Skattestyrelsen at blive hørt i sagen igen inden der træffes afgørelse i sagen. Bemærk, at Skattestyrelsen i afgørelsen, der er påklaget, har meddelt dispensation til efterfølgende udligning af negativ indskudskonto efter VOL § 4, stk. 5. Udligningsbeløbet har forhøjet anskaffelsessummen for anparterne. Hvis stuehusværdien ændres, vil udligningsbeløbet og dermed anskaffelsessummen for anparterne antageligt skulle ændres, idet det i afgørelsen er oplyst, at udligningsbeløbet vil kunne hæves skattefrit i selskabet i det omfang, der opnås medhold i en klagesag." Skattestyrelsen har sendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til sagens afgørelse: " (…) Værdiansættelsen af stuehuset Det følger af virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 5, at en negativ indskudskonto skal være udlignet inden omdannelsen. Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt., at stuehuse med tilhørende grund og have ikke skal medregnes som fortjeneste ved afståelsen heraf. Af virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 2 fremgår, at ejeren kan bestemme, om en ejendom, der helt eller delvis anvendes i virksomheden, skal overdrages til selskabet, eller om ejendom- men skal holdes uden for omdannelsen. Klager har, til udligningen af sin negative indskudskonto, indskudt sin private andel af sin ejendom Y1-adresse, i medfør af virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 2, som ifølge klager består af et stuehus, "bygning 2" (åben garage og lagerrum), "bygning 4 og 5" (udhuse), samt 1,5 ha privat have. Skattestyrelsen bestrider ikke, at stuehuset samt den 1,5 ha private have indgår i klagers udligning af indskudskontoen, jf. ordlyden i ejendomsavancebeskatningsloves § 9, stk. 1, 1. pkt. "stuehuse med tilhørende grund og have". Nærværende sag drejer sig om, hvorvidt bygning 2, 4 og 5 indgår i klagers udligning af indskudskontoen, jf. straks nedenfor. Bygning 2 (åben garage og lagerrum) Det fremgår af BBR, at bygning 2 anvendes som bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug mv., herunder som lagerbygning. Bygning 2 er ikke særskilt vurderet af skønsmanden, men bliver beskrevet som en tidligere staldbygning, som nu er en åben garage og et lagerrum. Henset til, at klager ikke har løftet bevisbyrden for, at bygning 2 udelukkende anvendes som en garage i privat øjemed, og ikke også som lagerrum, eller at bygning 2 både anvendes som garage og lagerrum i privat øjemed, finder Skattestyrelsen ikke, at bygning 2 kan henregnes i klagers udligning af indskudskontoen. Bygning 4 (udhus) Det fremgår af BBR, at bygning 4 anvendes som bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug mv., herunder som lagerbygning. Bygning 4 er af skønsmanden særskilt vurderet som bestående af fast gulv og port i gavl, og som anvendes til lagerrum. Henset til, at klager ikke har løftet bevisbyrden for, at bygning 4 anvendes i privat øjemed, og ikke også som lagerrum til erhvervsmæssig brug, finder Skattestyrelsen ikke, at bygning 4 kan henregnes i klagers udligning af indskudskontoen. Bygning 5 (udhus) Det fremgår af BBR, at bygning 5 anvendes som bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug mv., herunder som lagerbygning. Bygning 5 er indrettet som et isoleret rum og indeholder et toilet, mindre køkken, fyrrum med oliefyr og stokerfyr, samt varmtvandsbeholder til solvarmeanlæg. Klagers repræsentant har gjort gældende, at bygning 5 benyttes som en gildesal, og har som dokumentation herfor, fremlagt billeder af diverse private arrangementer afholdt i bygningen. Skattestyrelsen finder ikke, at billeder af diverse private arrangement løfter bevisbyrden for, at bygning 5 er blevet benyttet privat i et sådanne omfang at den må anses som at være overgået til privat anvendelse. Det forhold at ejendommen har toilettet og køkkenet, samtidigt med at klageren har ansatte medhjælpere, skaber en formodning for, at medarbejdere mv. har anvendt køkken og toilet som led i deres ansættelse. Herefter finder Skattestyrelsen, at klager ikke har løftet bevisbyrden for, at bygning 5 anvendes i privat øjemed, og ikke til erhvervsmæssig brug Fradrag for ejendomsskat Klager har foretaget fradrag for ejendomsskat, jf. klagers regnskabsmateriale, hvilket skaber en stærk formodning for, at klager har foretaget fradrag for ejendomsskat af bygning 2, 4 og 5. Sammenfattende for bygning 2, 4 og 5 Skattestyrelsen har i sin vurdering lagt vægt på, (i) at det af BBR fremgår, at alle af klagers bygninger, på nær stuehuset, anvendes til erhvervsmæssigt brug, (ii) at klager ikke har løftet bevisbyrden for, at bygning 2, 4 og 5 udelukkende anvendes privat, (iii) at klager har fradraget ejendomsskat af driftsbygninger i sin virksomhed, hvilket henset til BBR omfatter bygning 2, 4 og 5, idet disse er registreret som "erhvervsmæssig produktion", På baggrund af ovenstående, må klageren have bevisbyrden for, at ejendommene ikke er erhvervsmæssigt anvendt. Denne bevisbyrde er ikke løftet ved indsendelsen af diverse fotografier. Skattestyrelsen bemærker sammenfattende for bygning 2, 4 og 5, at klager ikke har løftet sin bevisbyrde for, at bygningerne benyttes privat, uanset at klager har fremlagt diverse fotografier herom. Skattestyrelsen har i sin vurdering lagt vægt på, at bygningernes formål ifølge BBR er "erhvervsmæssig produktion" mv. Skattestyrelsen kan derfor tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling om, at klager i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt. kan indskyde sit stuehus til en værdi af 1.500.000 kr. samt sin private have på 1,5 ha til en værdi af 217.500 kr., hvorefter klager kan udligne sin negative indskudskonto med 1.717.500 kr. som klagers private andel af ejendommen Y1-adresse i Y1-by, jf. virksomhedsomdannelsesloven § 2, stk. 1, nr. 5." Klagerens opfattelse Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at værdien af stuehuset på ejendommen Y1-adresse, skal ansættes til 2.357.500 kr., subsidiært en mindre ansættelse efter Landsskatterettens skøn. Repræsentanten har begrundet dette således: "(…) ANBRINGENDER Det gøres overordnet gældende, at Skattestyrelsens værdiansættelse af stuehuset på Y1-adresse (stuehuset) ikke kan ses for at være korrekt. Skattestyrelsen bør derfor anerkende, at stuehusets værdi skal ansættes til 2.500.000 kr. Der foreligger en uafhængig mæglervurdering fra G3-virksomhed fra den 26/6-2015, som fastsætter værdien af stuehuset til 2.500.000 kr., jf. bilag 2. Der er tale om en oprindelig vurdering af en lokal mægler med indsigt i egnens ejendomsmarked, der har foretaget en besigtigelse af ejendommen i forholdsvis nær tidsmæssig forbindelse med virksomhedsomdannelsen. Vurderingsstyrelsens vurdering af stuehuset på 1.500.000 kr. fra efteråret 2018, som Skattestyrelsen bygger på, er et skøn over ejendommens værdi. Et sådan skøn bør tilsidesættes, hvis det er åbenbart urimeligt eller hviler på et urigtig grundlag. Skattestyrelsens vurdering lider af væsentlige mangler, da der er flere forhold, som enten ikke er blevet nævnt eller ikke er tillagt den korrekte vægt. Det er uklart hvilket arealtal, som er blevet brugt hos vurderingsstyrelsen. Stuehuset har flere kvadratmeter end sammenligningsejendommene, men dette har ikke givet udslag i vurderingen, da stuehuset ligger væsentligt under de udbudte sammenligningsejendomme, som ligger mellem 2.145.000 kr. og 2.995.000 kr. Der er væsentlige investeringer i modernisering af ejendommen, herunder bl.a. 1. solvarmeanlæg med solpaneler, som er koblet på varmeanlægget og ekstra stor varmtvandsbeholder på 4.000 liter, hvilket alt sammen er løbende vedligeholdt 2. Der er monteret dyr brændeovn samt luftanlæg, og der er herudover også et pillefyr, som kan opvarme hele beboelsen. 3. Stuehuset er beklædt med ekstra isolering af ydermure og pudset op efterfølgende. Denne sammenlagte modernisering af stuehuset giver et meget lavt varmeforbrug for de mange kvadratmeter. Dette er et relevant moment i vurderingen af stuehusets værdi, som ikke får nogen eller den fornødne vægtning i Vurderingsstyrelsens vurdering og dermed Skattestyrelsens afgørelse. Skattestyrelsen anerkender at have anført, at der ikke er nogen have i deres vurdering, hvilket ikke kan anses for at være tilfældet. Der er diskussion om havens størrelse 15.000 m2 (skatteyderens faktiske private anvendelse) mod 4.000 m2 (Skattestyrelsens skøn), men selvom Skattestyrelsen nu mener, at der er en have til stuehuset, så har dette ikke ændret på vurderingen på 1.500.000 kr. Det gø- res gældende, at vurderingen dermed ikke har vægtet ejendommens forhold korrekt. Den lave værdiansættelse af stuehuset medfører, at driftsbygningerne i Skattestyrelsens afgørelse værdiansættes til i alt 850.000 kr. Disse driftsbygninger har ikke en sådan værdi, men må anses for næsten værdiløse. Der skal ske en værdiansættelse som nedlagt landbrug, hvor driftsbygningerne altså ikke bærer nogen nævneværdig værdi, mens det vil være boligen og jorden, som bærer værdien af ejendommen, herunder den værdi, der er henført til driftsbygningerne. Skattestyrelsen mener, at støjgener fra den nærliggende motorvej kan tillægges mindre betydning ved værdiansættelsen. Dette må bestrides, da det er dokumenteret ud fra tilgængelige tal fra Miljø- og Fødevareministeriet fra 2017 (det er antaget, at trafikken på (red.vej.nr.1.fjernet) ikke er blevet mindre siden 2015, så kortet udgør endda en værre situation end den reelt var i 2015), at stuehuset ikke er ramt af støjgener fra motorvejen ( bilag 6 ). Den tætte beliggenhed til motorvejen bør i stedet medføre en værdiforøgelse af stuehuset siden det har gode transportforbindelser. Det gøres af ovenstående grunde gældende, at værdiansættelsen af stuehuset på ejendommen Y1-adresse, fra Skattestyrelsen er foretaget på et forkert grundlag. Endvidere medfører Skattestyrelsens skøn et åbenbart urigtigt resultat og skal derfor tilsidesættes. Værdiansættelsen skal i stedet baseres på den oprindelige indhentet mæglervurdering, således værdiansættelse skal være 2.500.000 kr. og parternes fordeling af overdragelsessummen skal anvendes. **** Da det afgørende i denne sag er, hvilken værdiansættelse stuehuset på ejendommen Y1-adresse, havde ved den skattefrie virksomhedsomdannelse pr. 1. januar 2015 vil et syn & skøn herover være relevant, idet en vurdering af stuehuset hensigtsmæssigt kan indhentes på denne vis. Jeg skal derfor anmode om, at der gives tilsagn om 100 % omkostningsdækning til et syn & skøn omhandlende værdiansættelsen af stuehus på ejendommen Y1-adresse, jf. skatteforvaltningslovens § 52, stk. 3. Jeg skal endvidere anmode om, at der træffes afgørelse herom allerede nu. Et sådan syn- og skøn kan gennemføres i forbindelse med forberedelsen af sagen. **** Der tages forbehold for fremlæggelse af yderligere materiale og for supplering af sagsfremstillingen og argumentationen, herunder efter afholdelse af syn & skøn. Der tages i særdeleshed forbehold for at supplere argumentationen i forhold til den principale påstand, såvel efter et evt. syn og skøn, som hvis der ikke gennemføres syn og skøn. (…)" Repræsentanten har fremsat følgende bemærkninger til sagen efter modtagelse af syn- og skønserklæringerne: "(…) 1 PÅSTANDE Skattestyrelsen tilpligtes til at anerkende, at stuehusets værdi på ejendommen Y1-adresse skal ansættes til 2.357.500 kr. i forbindelse med den af A gennemførte skattefrie virksomhedsomdannelse pr. 1. januar 2015. Subsidiært en mindre ansættelse efter rettens skøn. (…) 3 SUPPLERENDE ANBRINGENDER Det gøres fortsat gældende, at Skattestyrelsens værdiansættelse af stuehuset på Y1-adresse i Y1-by, ikke kan anses for at være korrekt. Værdiansættelsen er forkert, i det Skattestyrelsen i deres vurdering ikke har taget hensyn til de to udhuse og den private have, som sammen med stuehuset har en værdi på 2.357.500 kr. Spørgsmålet i nærværende sag er, hvilke værdielementer der kan henføres under begrebet stuehus. Til stuehus skal det areal som anvendes til beboelsesformål henregnes til ejendomsværdien, herunder have, og det faktisk privat anvendte areal. Det fremgår af den dagældende juridisk vejledning H.A.2.2.1.4, at alle værdielementer skal medtages, hvis de kan henføres til stuehuset som ejerbolig. Der skal derfor skønnes over hvor stor en del af ejendommen der anvendes til bolig og til erhvervsmæssig benyttelse. Ud fra den daværende juridiske vejledning, H.A.2.2.1.4, står der følgende om stuehuset: "Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (fx en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller bestemt til beboelse for ejeren. For at der er tale om en selvstændig lejlighed, skal der være eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold. Findes der flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom, og er der flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af ejerne. Ved stuehusvurderingen skønnes der over, hvor stor en del af ejendomsværdien, der kan henføres til stuehuset. Se SKM2009.690.ØLR , hvor stuehusværdien for større gårde og godser fastsættes ud fra et konkret skøn. Ved fordeling af ejendomsværdien medtages alle værdielementer, som kan henføres til stuehuset som ejerbolig, det gælder også boligmomentet. Se nedenfor. Det fremgår ikke entydigt af Bygnings- og boligregistret, hvilke husarealer i landbrugsejendomme, der kan henføres til beboelsen. Det er kun sjældent, at garager, vaskerum mv. i udhusarealer tilfører ejendommen en ekstra høj boligværdi, så stuehusfordelingen påvirkes af det. Et evt. tillæg til bygningsværdien fastsættes skønsmæssigt. Ved stuehusfordelingen tages der ikke hensyn til, om en del af stuehuset anvendes til andet end beboelse. Stuehusfordelingen kan ikke ske efter reglerne om blandede privat og erhvervsmæssigt benyttede ejendomme. Se VUL § 33, stk. 5. Der skal derfor skønnes over hvor stor en del af stuehuset, der henføres til • Beboelse • erhvervsmæssig benyttelse." Skattestyrelsen har foretaget et mangelfuldt skøn, da de hverken sagligt eller konkret forholder sig til hvilke værdielementer, der skal henregnes under stuehuset. Privat have på 1,5 ha Det fremgår af ordlyden til LBKG 2013-08-30 nr. 1067, den dagældende Ejendomsvurderingslov § 33, stk. 4, "Stk. 4. I forbindelse med vurderingen af ejendomme, der må anses for benyttet til landbrug gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. stk. 1, 1. pkt., foretages en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom" at der foretages en fordeling af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom. Da det fremgår direkte af ordlyden til bestemmelsen at have følger med stuehuset i ejendomsværdien, gøres det gældende, at den private have på 1,5 ha værdiansat til 217.500 kr. er et værdielement som skal henregnes under stuehuset. Bygning 5, jf. BBR Bygning 5 bliver af ejeren, A, anvendt som gildesal. Bygningen er indrettet med eget etableret toilet og køkken, samt isoleret således at der kan foretages varige ophold i bygningen. Gildesalen bruges af ejeren, A, til fester mv. Den bruges derfor til private formål. I bygning 5 er der i øvrigt fyrrum med oliefyr og stokerfyr, samt varmtvandsbeholder til et solvarmeanlæg, som tjener den private anvendelse af hele ejendommen, herunder altovervejende stuehuset. Det gøres derfor gældende, at bygning 5 anvendes til private formål, hvorfor værdien på 240.000 kr. skal medregnes i værdiansættelsen. Bygning 4, jf. BBR Bygning 4 er indrettet med fast gulv og port i gavl, og anvendes af ejeren, A, til privat lager, herunder opmagasinering af private driftsmidler til vedligehold af det nedlagte landbrug. Da der er tale om et nedlagt landbrug, tjener bygning 4 ikke længere noget erhvervsmæssigt formål. I det bygningen ikke længere tjener et erhvervsmæssigt formål og benyttes til opmagasinering af private driftsmidler, gøres det gældende, at værdien af bygning 4 på 250.000 kr. er et værdielement som skal henregnes under stuehuset. Bygning 2, jf. BBR Bygning 2 er ikke særskilt vurderet af skønsmanden, men dets værdi kan fastlægges på baggrund af differencen mellem samlede værdi af stuehus, have og begge udhuse (hvoraf et af udhusene er bygning 2), og de øvrige bygninger/havens værdi. Værdien af bygning kan fastlægges på følgende måde: 2.357.500 - 1.500.000 - 217.500 - 240.000 - 250.000 = 150.000 kr. Bygning 2 anvendes som åben garage og som lagerrum af ejeren, A. Den åbne garage bruges til parkering af A og hans husstands private biler. Da bygning 2 anvendes i privat øjemed, skal værdien på 150.000 kr. indgå som et værdielement der henregnes til stuehuset. De ovenfor nævnte bygninger samt have benyttes alle i en privat henseende af ejeren, A, hvorfor det skal medregnes som et værdielement til stuehuset. Normal er det kun sjældent, at garager, vaskerum mv. i udhusarealer tilfører ejendommen en ekstra høj boligværdi, så stuehusfordelingen påvirkes af det, men i denne sag er værdien af de forskellige værdielementer blevet etableret ved syn og skøn. Det er derfor muligt at henføre den reelle værdi af disse elementer til stuehuset. På baggrund af syn- og skønserklæring samt ovenstående anbringender, gøres det gældende, at stuehusværdien skal fastsættes til 2.357.000 kr., subsidiært en lavere værdiansættelse efter rettens skøn. Skattestyrelsens udtalelse Skattestyrelsen angiver desuden i deres udtalelse, at værdien af eventuelle privat benyttede udhuse/driftsbygninger ikke vil kunne tillægges stuehusberegningen efter EBL § 9, stk. 1. Skattestyrelsen angiver ikke en hjemmel eller praksis for deres egen opfattelse. Det gøres gældende, at der i SKM2002.290.LSR blev det bekræftet, at et parcelhus og et udhus kunne sælges skattefri efter EBL § 8. Det gøres derfor gældende, at det tilsvarende må finde anvendelse for EBL § 9. Det gøres gældende, at det afgørende er anvendelsen. Der henvises i øvrigt til den daværende juridisk vejledning, H.A.2.2.1.4 som citeret ovenfor, hvor det klart fremgår, at det er et konkret skøn hvilke bygninger der skal medtages i vurderingen." På mødet med Skatteankestyrelsen blev anvendelsen af bygning 4 og 5, som er sammenhængende gildesal og lager, samt bygning 2, som er garage og lager, drøftet. Repræsentanten oplyste, at de tre bygninger anvendes af klageren privat til bl.a. opmagasinering af ældre driftsmidler, der har været brugt tidligere på det nu nedlagte landbrug. Landbrugsjorden er bortforpagtet. Maskinerne og medarbejderne i grusgraven anvender ikke klagerens ejendom. Repræsentanten viste billeder af ejendommen. Det fremgår af billederne, at der er til- og frakørselsveje til grusgraven udenom ejendommen. Efter mødet med Skatteankestyrelsen har repræsentanten sendt billeder af ejendommen, virksomhedens årsrapport for 2014 med noter og følgende bemærkninger: "Af noterne til årsrapporten for 2014 fremgår de foretagne fradrag for forsikring samt ejendomsskat. Der er for indkomståret 2014 taget 6.900 kr. i fradrag for ejendomsskat og 10.994 kr. i fradrag for forsikring. For indkomståret 2014 er 6.900 kr. ud af en ejendomsskat på i alt 7.096 kr. skønnet at være til erhverv. Revisor SI kan oplyse, at der ikke er taget fradrag for ejendomsskat eller forsikring på bygningerne i de følgende år efter 2014." Repræsentanten har haft følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse: "Der er d. 17. januar 2023 afholdt møde med sagsbehandleren ved Skatteankestyrelsen, hvor det blev aftalt, at der skulle fremsendes billeder af ejendommen og en redegørelse over de fradrag for ejendomsskatter og forsikringer på ejendommen, som er foretaget i indkomståret 2014. Der vil nedenfor blive fremsendt supplerende oplysninger over de foretagne fradrag for ejendoms- skatter på ejendommen (punkt 2.1). 1 SAGSFREMSTILLING Klager kan oplyse, at bygning 5, som er anvendt som gildesal, har været benyttet til bl.a. bryllupsfester, barnedåb, "familietræf", familiehygge, "kusinetræf", ungdomsfester, sommerfester, fødselsdagsfester m.v. i årene før og efter omdannelsen. Billeder af diverse arrangementer afholdt i bygning 5 i årene før og efter omdannelsen vedlægges som bilag 11. Klager har sammen med sin kone 11 børn, 27 børnebørn og 2 oldebørn. Klagers familie afholder jævnligt arrangementer i bygning 5, da bygningen er velegnet til afholdelse af arrangementer for større forsamlinger, i det bygningen har eget køkken og toilet, samt isolering. 2 ANBRINGENDER Klagers gør fortsat gældende, at til stuehusværdien skal tilføres værdien af bygning 2, 4 og 5, samt privat have, således at stuehusets værdi i alt skal ansættes til 2.357.500 kr., da bygningerne og den private have kan anses for at være værdielementer, som skal tilføres stuehusværdien. Klager bestrider, at bygningerne 2, 4 og 5 ikke kan henføres til stuehuset, da de foretagne fradrag for ejendomsskat inden omdannelsen vedrører jorden og ikke bygningerne, nærmere herom i punkt 2.1. Klager bestrider særskilt, at bygning 5 ikke kan henføres til stuehuset, i det Klager kan godtgøre en væsentlig privat anvendelse af bygningen som gildesal, nærmere herom i punkt 2.2. 2.1 Anbringender til de foretagne fradrag for ejendomsskat Klager har for indkomståret 2014 benyttet en fordelingsnøgle på 97,24 % til erhverv, som udspringer af den vurderingsfordeling den skatteansættende myndighed har skønnet for ejendommen. Fordelingsnøglen på 97,24 % er alene anvendt til af fordele ejendomsskatten af jorden mel- lem den erhvervsmæssige del og private del. Ejendomsskat (grundskyld) betales af jordværdien, hvorfor fordelingsnøglen alene kan anses for at være udtryk for at 97,24 % af jorden benyttes erhvervsmæssigt, hvorimod 2,76 % af jorden benyttes privat. De foretagne fradrag for ejendomsskat, kan således ikke anses for at være udtryk for at ejendommen (som helhed) er benyttet erhvervsmæssigt. Værdien af bygningerne er ikke med i ejendomsskatten, som der er taget fradrag for. Klager gør på den baggrund gældende, at der ikke kan lægges vægt på de foretagne fradrag for ejendomsskat, da de foretagne fradrag for ejendomsskat vedrører jorden og ikke bygningerne. 2.2 Anbringender til Klagers private benyttelse af bygning 5 Klager har anvendt bygning 5 til gildesal, hvor der jævnligt er afholdt arrangementer for Klagers familie, jf. bilag 11. Klager bestrider således, at bygning 5 alene skulle være anvendt til lejlighedsvis privat anvendelse. Klager og dennes familie har haft en væsentlig privat anvendelse af bygning 5. Bygningen er videre indrettet med eget etableret toilet og køkken, samt isoleret således at der kan foretages varige ophold i bygningen. Bygningen er i øvrigt indrettet med et fyrrum med oliefyr, stokerfyr, varmtvandsbeholder til et solvarmeanlæg, som tjener til opvarmningen af stuehuset, samt bygning 5. Klager gør derfor gældende, at bygning 5, er en bygning, som skal anses for at være et værdielement, som tilfører stuehuset en værdi. Det gøres derfor gældende, at værdien af bygning 5 på 240.000 kr. skal derfor tillægges stuehusværdien. (…)" Repræsentanten har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens forslag til sagens afgørelse: "Skattestyrelsens udtaler, at det forhold at bygning 5 har etableret eget toilet og køkken, samtidigt med at klageren har ansatte medhjælpere, skaber en formodning for, at medarbejdere m.v. har anvendt køkken og toilet som led i deres ansættelse. 1 SAGSFREMSTILLING Klager kan oplyse, at de ansatte i grusgraven på ejendommen Y1-adresse har fået opstillet skurvogne med omklædning, bad, toilet og frokostrum. De ansatte medhjælpere i grusgraven må ikke benytte de bygninger, som befinder sig på ejendommen, herunder bygning 5, ligesom at de ikke har adgang til bygningerne beliggende på ejendommen. Klager vedlægger som dokumentation for skurvognene billeder i bilag 12. Klager kan desuden oplyse, at de opstillede skurvogne også var til stede på tidspunktet for virksomhedsomdannelsen d. 1. januar 2015. 2 ANBRINGENDER Klager gør fortsat gældende, at til stuehusværdien skal tilføres værdien af bygning 2, 4 og 5, samt privat have, således at stuehusets værdi i alt skal ansættes til 2.357.500 kr., da bygningerne og den private have kan anses for at være værdielementer, som skal tilføres stuehusværdien. Klager bestrider, at det forhold at der er ansatte medhjælpere på ejendommen, samt at bygning 5 har toilet og køkken, skaber en formodning for, at medarbejderne har anvendt bygning 5 som led i deres ansættelse, da de ansatte medhjælpere har fået opstillet skurvogne, jf. bilag 12, samt at de ikke har adgang til bygningerne beliggende på ejendommen Y1-adresse." Retsmøde Repræsentanten fastholdt påstanden om, at stuehusets værdi i alt skal ansættes til 2.357.500 kr. og gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det på retsmødet udleverede materiale. Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelse, at stuehusets værdi kan ansæt- tes til 1.717.500 kr. Landsskatterettens afgørelse Sagen angår værdiansættelsen af klagerens private andel af ejendommen beliggende Y1-adresse, i forbindelse med en skattefri virksomhedsomdannelse. Retsgrundlag Følgende fremgår af dagældende ejendomsavancebeskatningslovs § 9, stk. 1, 1. punktum (lovbekendtgørelse nr. 911 af 27. september 2005): "Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, ved afståelse af skovbrugsejendomme, jf. vurderingslovens § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og ved afståelse af ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, ikke medregnes. Landsskatterettens bemærkninger Landsskatteretten finder, at de værdiansættelser af de enkelte bygninger og have, som fremgår af den fremlagte syn- og skønserklæring kan lægges til grund ved opgørelsen af værdien af ejendommen. Det fremgår direkte af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt., at det er fortjenesten på stuehuset med tilhørende grund og have, der er undtaget fra beskatning, såfremt ejendommen har tjent til bolig for ejeren. Spørgsmålet er herefter, om øvrige bygninger på ejendommen kan henføres til begrebet "stuehuset med tilhørende grund og have" som nævnt i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt. Det fremgår af både skønsmandens og repræsentantens beskrivelse af bygning 2 og 4, at disse anvendes til lager og garage bl.a. til opbevaring af driftsmidler fra det nedlagte landbrug. Det fremgår endvidere, at bygning 5 er et isoleret rum med køkken og toilet samt fyrrum, der bl.a. opvarmer stuehuset. Repræsentanten har oplyst, at bygning 5 anvendes af klageren til fester og lignende, og at klagerens private biler parkeres i bygning 2. Vurderingsstyrelsen har oplyst, at driftsbygningerne anvendes dels til opmagasinering, fyrrum samt mødelokaler til ansatte. Bygning 2, 4 og 5 er alle registreret i Bygnings- og Boligregistret, BBR, som bygninger til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding o. lign. Klageren har efter det oplyste fratrukket ejendomsskatter i den personlige erhvervsvirksomhed i indkomståret 2014 med 6.900 kr. ud af en samlet ejendomsskat på 7.096 kr. Klageren har endvidere fratrukket udgifter til forsikring af driftsbygning. Landsskatteretten finder på den baggrund, at bygningerne 2,4 og 5 ikke kan henføres til stuehuset, hvorfor værdien af stuehuset i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, udgør 1.717.500 kr., svarende til den af skønsmanden fastsatte værdi for selve stuehuset på 1.500.000 kr. og for haven på 1,5 ha på 217.500 kr. Landsskatteretten lægger vægt på, at bygningerne har været registreret som erhvervsmæssige bygninger i BBR, og at det må lægges til grund ud fra regnskabsoplysningerne, at klageren også har fratrukket udgifter vedrørende bygningerne i regnskabet for den personlige virksomhed inden omdannelsen. Da klageren således både ved registreringen i BBR og i sit virksomhedsregnskab har tilkendegivet, at der er tale om bygninger med erhvervsmæssig anvendelse, kan alene oplysninger om mindre og lejlighedsvis anvendelse til private formål ikke ændre vurderingen heraf. Opbevaring af driftsmateriel fra det nedlagte landbrug på ejendommen kan i den forbindelse ikke anses for en privat anvendelse af bygningerne, der berettiger til fritagelse for beskatning af den del af ejendommen, der har tjent til bolig for ejeren efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. Landsskatteretten ændrer Skattestyrelsens afgørelse således, at værdien af stuehuset ansættes til 1.717.500 kr. …" Forklaringer afgiver under denne sag: SI har forklaret, at han har været registreret (red.stilling.nr.1.fjernet) i 45 år og før da også har arbejdet som (red.stilling.nr.1.fjernet). Han har i realiteten været (red.stilling.nr.1.fjernet) for sagsøgeren i over 50 år. Han har tidligere haft 10-12 medarbejdere, nu er de kun 6-7 stykker. Han har været underskrivende (red.stilling.nr.1.fjernet) siden 1980. Han har kendt sagsøgeren siden 1974 som kunde. Sagsøgeren har altid været en rimeligt stor kunde, der har arbejdet indenfor salg af grus med store maskiner. Han har lavet regnskab og bogføring for sagsøgeren samt været hans nære rådgiver, herunder i relation til investeringer. Han og sagsøgeren kender ikke hinanden privat, men har haft et tæt kundeforhold. Indblikket i sagsøgerens virksomhed har været totalt. Sagsøgerens første hustru døde i (red.årstal.nr.1.fjernet), og han overtog i den forbindelse bogføringen fra sagsøgeren, som hustruen tidligere sørgede for. Sønnerne har nu overtaget virksomheden. Vidnet laver stadig alt bogføring. Da sagsøgeren købte ejendommen i 1996, var vidnet involveret i rådgivning, herunder i finansiering af maskiner og bygninger som nærmest eneste rådgiver. Han har været fysisk på ejendommen på Y1-adresse som minimum 1-2 gange om året til regnskabsgennemgange og andre møder. Foreholdt fotos af udbygningerne har han ikke været inde i bygning 2, 4 eller 5, men har set dem udefra og fik indtryk af, at de benyttedes privat. De møder, vidnet deltog i, fandt sted i stuehuset, altså bygning 1. Da vidnet kom ind i billedet boede sagsøgeren i Y6-by, hvor der også var grusgrav på ejendommen. Der boede sagsøgeren frem til 1997-98, hvor sagsøgeren flyttede til ejendommen i Y7-by. Da de havde ejendommen i Y6-by, havde de også rådighed over en grusgrav i Y8-by, i samme område. Man lejer jorden og får gravetilladelse, hvorefter lejemålet løber i typisk 20 år. Sagsøgeren har selv alle maskiner og hvad der ellers skal bruges til virksomheden. Jorden på Y1-adresse havde sagsøgeren lejet allerede før han købte ejendommen. Man skulle medbringe personalerum og alt det andet, der skulle bruges i grusgraven. Sagsøgeren købte ejendommen i Y7-by, fordi han allerede havde lejeaftalen og der var grus til 30-40 år, så han ville sikre sig, at der var grus til resten af tiden. Den tidligere ejer var død, og hustruen ville sælge, så han måtte beslutte sig. Den tidligere ejer benyttede vistnok ejendommen til landbrug. Der har været altid været mindst 5-6 medarbejdere i grusgraven. I 2015 var der 6-8 medarbejdere, i dag er der lidt flere. De ansatte i grusgraven i Y7-by benyttede egne skurvogne. Vedrørende anlægget i selve grusgraven var der bygninger, hvor der var kontor, teknik, lagerrum og laboratorium. Foreholdt billeder, fremlagt som støttebilag under hovedforhandlingen, kører man, når der er tale om levering af færdigbeton, en betonbil ind i rundbuehallen, der ses på billedet. Derinde sidder en medarbejder, der blander betonen, som så køres ud. Nerven i det hele er der. Hallen har været der helt tilbage fra 1980-erne, og dermed også da sagsøgeren først lejede grunden. Han rådgiver jævnligt om virksomhedsomdannelser, og har ikke tidligere haft kontrolsager som denne. Han er er i tæt dialog med SKAT med spørgsmål, de måtte være i tvivl om, og kan også få forhåndsgodkendelser, hvis de er i tvivl, men har ikke fået det her. Foreholdt ekstrakten side 147 ff. har han underskrevet regnskabet for 1996. Han har underskrevet en erklæring om, at han assisteret med regnskabet, selvom han reelt har udført samme arbejde som ved revision. En medarbejder, JG, har lavet alt bogføring og på det grundlag opstillet regnskabet. Han har derefter gennemgået det, som JG har lavet, og herefter også gennemgået med det med sagsøgeren bagefter for at sikre sig detaljerne. Foreholdt ekstrakten side 156 og note 13 har fordelingen fundet sted ud fra en beslutning, som vidnet og sagsøgeren traf, fordi der i købsaftalen stod, at der var driftsbygninger for 100.000 kr., men da de ingen erhvervsmæssig værdi havde for sagsøgeren, lagde de halvdelen af værdien af bygningerne på landbrugsjorden og halvdelen på beboelsen. Den dag, man så skulle sælge, får man fradrag for de værdier, man har købt. Foreholdt ekstraktens side 158, note 2, fradrag fra ejendomsskat og forsikring, vedrører disse ejendommen i Y6-by. Da Y6-by bliver solgt omkring år 2000, hvor Y2-adresse bliver købt, var der tale om, at der blev etableret værksted på den ejendom. Sagsøgeren havde en mand ansat der på fuld tid til at reparere maskiner, biler m.v., hvorfor ejendomsskat og forsikring i regnskaberne derefter også vedrører denne ejendom. Foreholdt ekstraktens side 313, 321 og 323 vedrørende regnskabet for 2014, hvor der kun var ejendommen på Y1-adresse tilbage, vedrører udgifterne til ejendomsskat og forsikring kun bygningerne i selve grusgraven. Fradraget vedrører ikke de i denne sag omhandlede bygninger. Foreholdt side 323 og 311, er der medtaget ejendomsskat med 6900, men det er kun jord, svarende til 97 % af jorden. Foreholdt side 413, ejendomsavanceopgørelse, har de medtaget den kontante anskaffelsessum fra skødet, før man selv begyndte at bruge ejendommen. De kunne godt have fået et større fradrag, men har valgt denne opgørelse, fordi det vedrørte perioden, før var før sagsøgeren overtog det og inddrog det til privat brug. Vedrørende brugen af bygning 2, 4 og 5 ved han, uden at have været inde i bygningerne, at bygning 2 blev benyttet til kæledyr og privat opmagasinering fra loppemarkeder m.v. Bygning 4 er lidt det samme, der har vistnok været heste på et tidspunkt. Bygning 5 er indrettet til gildesal. Udgiften på 10.994 kr. til forsikring af driftsbygning i 2014, jf. ekstraktens side 323, vedrører driftsbygninger nede i grusgraven, altså rundbuehallen, skurvogne m.v. Foreholdt, at udgiften er større end i tidligere regnskaber, tænker han, at det var på grund af almindelige prisstigninger, uanset at der kun var én ejendom tilbage. Han husker ikke, hvor ejendommen var forsikret, men de har set kvitteringerne for forsikring og muligvis også forsikringspolicerne. Der er i hvert fald en medarbejder hos ham, der har set dem, og der stoler han på sin medarbejder. Han kan ikke komme det nærmere end det. Det, som medarbejderen har skrevet, må være rigtigt. Vedrørende ejendomsskatten er den opgjort til 6.900 kr. ud af i alt 7.096 kr., jf. opgørelsen på ekstraktens side 311. De var inde og undersøge det dengang. Foreholdt, at der står driftsbygning og ikke jord i regnskabet, jf. ekstraktens side 323, er der reelt tale om jord. Det er JG, der som medarbejder hos ham har gennemgået bilag og opstillet regnskab. Han har så set igennem hvad hun har lavet som en overordnet gennemgang. Foreholdt ekstraktens side 413, opgørelse af ejendomsavancebeskatning, kommer de 2.1 mio. kr. i anskaffelsespris fra opgørelsen i skødet af den erhvervsmæssige del, altså driftsbygninger, jordareal og grusforekomster, jf. ekstraktens side 129. Det var det, der var erhvervsdelen på det tidspunkt, hvor sagsøgeren købte ejendommen. De har senere ændret status af driftsbygningerne i regnskaber fremadrettet, fordi driftsbygningerne fik en anden anvendelse, da sagsøgeren flyttede ind, men når man laver avanceopgørelse, går man tilbage til skødet. Man kunne også have fordelt på en anden måde. De har ikke snydt nogen. PR har forklaret, at hun er sagsøgerens samlever og møder i retten, fordi sagsøgeren på grund af sine helbredsmæssige forhold ikke selv kan give møde. De har været samlevende i 36 år. Sagsøgerens første hustru var død efterladende sagsøgeren med 5 dengang mindreårige børn. Hun havde to børn selv, og sammen har de efterfølgende fået 4 børn. Samlet består familien derfor indtil nu af (red.antal.nr.1.fjernet) børn, (red.antal.nr.2.fjernet) børnebørn og (red.antal.nr.3.fjernet) oldebørn. De har boet på Y1-adresse siden 1997. Flytningen passede med, at de tre ældste børn skulle rykke et klassetrin op. Før da boede de i Y6-by på Y3-adresse. Hun kender det til sagsøgerens virksomhed, at hun kan se, hvad virksomheden laver, men hun har ikke nogen indsigt i de nærmere arbejdsprocesser og har koncentreret sig om hjemmet. I 1996 var der 4-7 ansatte i virksomheden, herunder sagsøgeren og 2, senere 3, sønner og derudover 3-4 andre ansatte. Overordnet producerer de beton blandet direkte i betonkanoner samt kører ud med sand og grus. Medarbejderne opholdt sig i grusgraven, hvor der var skurvogne og badevogne m.v. De gik ikke op til stuehuset eller udhusene, der lå ved stuehuset. De opholdt sig ikke der, men nede i grusgraven. De købte Y1-adresse, fordi ejeren døde, og de var i den forbindelse usikre på, hvem der ellers skulle overtage ejendommen og betydningen af dette for deres mulighed for at benytte grusgraven. De havde 6 børn hjemme på det tidspunkt, og sagsøgeren brugte meget tid på at køre mellem hjemmet i Y6-by og ejendommen i Y7-by, hvor afstanden er ca. 40 km. De havde små børn, så det var rart at få familien samlet nær sagsøgerens arbejdsplads. Huset i Y7-by var stort, men de var nødt til at lave noget ved det. Ejendommen i Y6-by benyttede de kun til beboelse på det tidspunkt. Der havde tidligere været grusgrav der, men der var ikke aktivitet i den da hun kom ind i familien. Y2-adresse var en værkstedsbygning med virksomhedens egen ansatte mekaniker, der servicerede betonkanoner og andet maskineri. I 1996, da de købte ejendommen i Y7-by, var det en nedslidt landbrugsejendom, der var godt brugt. Foreholdt fotos af ejendommens bygninger var der i 1996 en kampestenslade, bygning 3, som forsvandt i år 2001 efter at den var styrtet sammen i en storm. Ejendommen var tom, herunder for besætning, da de købte den. De medbragte nogle kæledyr, nemlig 2-3 heste og to geder samt høns, kaniner og marsvin som børnene havde. Bygning 2 er i den ene ende en åben garage med plads til to biler. I den anden ende var der to bokse tilbage fra en gammel svinestald, som de første brugte til at have gederne gående i. Hønsene kan også have været det, kaniner og marsvin måske også, samt parakitter og undulater. I bygning 4 var der 3 heste til at starte med. Gederne har også været der på et tidspunkt. Der var en midtergang, som børnene benyttede til rulleskøjtespor, og derudover var der opmagasinering af ting de fandt, herunder på loppemarkeder, hvor hun og en af sønnerne køber en del men har mindre held med komme af med det igen. Fra 1996-2015 stod disse ting i bygning 4, og det var mange ting, herunder møbler, der fyldte en del, måske det halve af bygning 4. Hestene var i den anden ende af bygning 4. Bygning 5 startede den med at være en garage til to biler, men de lavede den om til gildesal. De lavede vinduer, loft og gulv, og holdt mange familiefester og sammenkomster der, herunder bryllupper og fødselsdage, og børnene benyttet til den også til at mødes med deres venner, herunder til LAN-parties. Ingen af medarbejderne i grusgraven har brugt den. Foreholdt at der i BBR står, at bygningerne er brugt til erhverv, tyder det på, at de burde have afmeldt bygningerne til erhverv, da de aldrig har haft erhvervsdyr der. Den tidligere ejer havde vist kreaturer. De tog jernbøjlerne ned, der tidligere derinde i forbindelse med landbruget. Inden overtagelsen i 1996 blev bygningerne benyttet til landbrug, dels kvægstald, dels svinestald. Bygning 2 var engang svinestald og bygning 4 kan have været ungdyrstald, da der var bøjler til det. Bygning 5 har de ombygget til gildesal ved at lægge et betongulv samt isætte vinduer og loftsplader. Der var et tilstødende toilet, som de har renoveret, og der er også et bad, som de har renoveret, men ikke rigtigt bruger. Ellers husker hun ikke mere fra bygning 5, udover at de har brugt den meget. Det er rigtigt, at der har været en lang række ombygninger af stuehuset. Der var 3-4 værelser da de flyttede ind. De lavede flere værelser ovenpå og en ny trappe samt et solcelleanlæg. Nedenunder fik de omkring 2001 lavet udestue. Foreholdt at der samlet er bogført ca. 1,3 mio. kr. til ombygning er der bl.a. også lavet nye badeværelser i begge ender af stuehuset, nye vinduer og en ny dør til gården. Det var på bygning 1, men også bygning 5. Bygning 4-5 har også fået nyt tag, men det kan godt passe, at det først var efter 2015. Foreholdt vurderingsstyrelsens notat om, at de benyttede bygning 5 til mødelokaler til ansatte, er det ikke korrekt, og hun ved ikke, hvem der har sagt det. Det er ikke hende eller sagsøgeren. Da Vurderingsstyrelsens medarbejdere kom på besøg, gik hun og sagsøgeren rundt sammen med dem. Der var to personer fra styrelsen, en dame der snakkede og en mand der mest var stille. De talte lidt om alt. Hun husker ikke særskilt snak om gildesalen, men hun ville ikke have støv fra medarbejdere derind, så det er helt sikkert, at hun ikke har givet lov til, at det blev benyttet som mødelokale. Vedrørende dyrene i bygning 2 og 4 var det sådan, at da de flyttede ind på ejendommen, medbragte de 3 heste, en hund og en kat. Børnene anskaffede derefter kaniner, hun selv fugle og en anden af børnene ville have geder. I år 2010 havde de kun en hest tilbage, der blev flyttet til en søns ejendom. Gederne faldt væk på grund af alder. De havde fugle og høns nærmest også op til 2015. Derefter stod bygningerne bare. Foreholdt beskrivelserne af, at der var lager i bygning 2 og 4, var der loppeting, halm til gederne og noget foder til hundehvalpe men ingen ting, der vedrørte virksomheden. Foreholdt, at ingen ved de senere besigtigelser i 2018 og 2021 bemærkede, at der var dyr i bygningerne, var der efter 2015 var der ikke længere dyr, idet børnene også var flyttet hjemmefra. Bygning 2 blev benyttet som carport og de har også haft en del cykler og knallerter stående der. Foreholdt beskrivelsen på ekstraktens side 47 om, at der var opmagasineret af ældre driftsmidler, lyder det forkert. Der kan ikke komme maskiner ind og de havde heller ikke maskiner fra det tidligere landbrug - der stod alene trailere og biler, som de selv benyttede. Gildesalen i bygning 5 blev etableret omkring 2002-2003 - der var hele tiden løbende noget, som de lavede. Inden da var bygningen garage. Der kunne stå to biler som i den anden side. Der var dengang samlet plads til 4 private biler, men de havde kun to. Når der ikke blev holdt fester i bygning 5, blev den ikke brugt til så meget - måske til at grille med døren åben, men ellers ubrugt bortset fra til sammenkomster. Der var spalter i gulvet til de tidligere udmugningsanlæg i bygning 2 og 4, så rummene kunne ikke benyttes til opbevaring af tungere ting som maskiner m.v. Hun og sagsøgeren fraflyttede ejendommen i 2024. NK har forklaret, at hun er datter af sagsøgeren og PR. Hun er (red.alder.nr.1.fjernet) år og bor i Y7-by. Hun har to børn og arbejder med udlejningsejendomme i sin fars virksomhed. Hun er født i (red.årstal.nr.2.fjernet) og var derfor 5 år, da de flyttede ind på ejendommen, året før hun startede i skole. Hun er stadig tæt med sin far og mor. Hendes far har en virksomhed med ulejlighed af ejendomme. Vidnet hjælper sine forældre med alt det praktiske og ser dem nærmest dagligt. Hendes mor ser ikke godt, og hendes far har ikke så meget forstand på IT og computere, så det hjælper hun med. Fra starten af havde de som børn ikke meget med arbejdet i grusgraven at gøre. Der var store maskiner, som kørte rundt. Hun kendte ikke nærmere til selve driften af grusgraven. Medarbejderne fra grusgraven kom ikke i stuehuset. Hun havde med sine forældre og sine søskende deres familieliv på gården med de nærliggende bygninger. Grusgraven var en arbejdsplads, hvor børnene ikke skulle løbe rundt, da det kunne være farligt. Medarbejderne derfra kom ikke i bygning 2, 4 eller 5. I hendes tid blev bygning 2 benyttet til carport til private biler, havetraktor m.v. I anden halvdel af bygning 2 er der et lukket rum, som i starten benyttet til kæledyrsgeder og høns, senere blev der også tilbygget en fuglevolière. Da de stoppede med at have geder og høns, blev det benyttet til privat opbevaring. Bygning 4 blev i mange år benyttet som hestestald. De havde tre heste med fra Y6-by. Den ene var syg og faldt fra, men to andre boede der i mange år, i enden af stalden, hvor de gennem en port kunne gå ud på markerne. Der var også det tilhørende rideudstyr til hestene i bygning 4. Endvidere var der også schæferhunde med hvalpe på et tidspunkt. Både bygning 2 og 4 blev benyttet til opbevaring af loppefund af hendes mor og en af hendes brødre, der samlede sig mange ting, de ikke havde plads til andre steder. Bygning 5 blev benyttet til gildesal. Der er også et fyrrum. De holdt sodavandsdiskoteker, familiefødselsdage, barnedåb, studentergilder, LAN-parties og andre sammenkomster i bygning 5. Foreholdt, at bygning 2, 4 og 5 er registreret som erhverv i BBR, mindes hun aldrig, at det har været brugt til noget erhvervsmæssigt. Foreholdt, hvorfor de ikke har korrigeret det, ved hun det ikke med sikkerhed. Hun blev som voksen en del af farens udlejningsvirksomhed og har forklaret ham en del om BBR, tingbøger m.v. Hun gennemførte en del af uddannelsen som (red.uddannelse.nr.1.fjernet) i 2016-2018. Vedrørende ombygningerne fra 1996 og frem er det første hun husker, at der blev støbt nye gulve i bygning 1, hvor børnene stod på rulleskøjter. Med tiden gik man videre til at renovere overetagen i bygning 1 med flere børneværelser til den store familie. I bygning 5 bliver der støbte gulve, sat troldtekt lofter op og sat vinduespartier i. Der laves også toilet, så alle ikke skulle løbe ind og ud af bygning 1. Der laves en udestue og skiftes vinduer i stuehuset. Der sættes solceller på huset. Til sidst etableres en swimmingpool. Parternes synspunkter A har i sit påstandsdokument anført: "… 5 ANBRINGENDER 5.1 Anbringender til sagens formalitet Skatteministeriet har ved svarskrift af den 30. januar 2024 påstået afvisning af sagen, i det Skatteministeriet gør gældende, at der er tale om et nyt spørgsmål. Det er Skatteministeriets opfattelse, at sagen for både Skattestyrelsen og Landsskatteretten har handlet om værdiansættelsen af stuehuset, og ikke om bygning 2, 4 og 5 har været en del af A’s virksomhedsskatteordning eller om de kan anvendes som indskud til udligning af negativ indskudskonto i henhold til Virksomhedsskattelovens § 2, stk. 1, nr. 5, og Virksomhedsskattelovens § 16a, stk. 4. Skatteministeriet har således gjort gældende, at der er tale om et nyt spørgsmål efter Skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2, 2. pkt. A bestrider at have inddraget et nyt spørgsmål efter Skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2, 2. pkt. Der er hverken inddraget et nyt spørgsmål for så vidt angår sagsoplysning eller de juridiske subsumptioner. Ad 1) Ej nye sagsoplysninger Det gøres gældende, at der ej er inddraget nye spørgsmål for Retten i Y2-by vedrørende sagsoplysning. Dette understøttes af, at det er den samme ejendom, beliggende Y1-adresse, med stuehuset, haven, bygning 2, 4 og 5, der er omdrejningspunktet i klagesagen ved Landsskatteretten ligesom i retssagen for Retten i Y2-by. Det gøres gældende, at det er det samme spørgsmål i relation til sagsoplysninger . Det er bygning 2, 4 og 5 beliggende på ejendommen Y1-adresse, der var genstand for prøvelsen ved Landsskatteretten. Det er de samme bygninger og den samme virksomhedsomdannelse som retssagen vedrører. Det bestrides derfor, at A har inddraget nye spørgsmål for så vidt angår sagsoplysning. A har ved stævningen af d. 29. november 2023 inddraget nye bilag, der ikke har været fremlagt af klager (A) under klagesagen ved Landsskatteretten. Det udgør bl.a. billeder af bygningerne, samt anvendelsen heraf, samt oplysninger om A’s personligt drevne virksomhed (regnskaber m.v.). Dette skal ses i sammenhæng med, at der ikke har været et behov for at fremlægge disse bilag i klagesagen ved Landsskatteretten, i det der gælder et officialprincip hos Skatteankestyrelsen/Landsskatteretten. Dette officialprincip gælder ikke ved domstolene, og der er derfor fremlagt supplerende materiale for Retten i Y2-by set i lyset af klagesagen. Disse nye bilag indeholder desuden ikke nye oplysninger i sagen, som ikke allerede har været inddraget i klagesagen ved Landsskatteretten. Der kan henvises til angivelsen af de faktiske oplysninger i afgørelsen fra Landsskatteretten af d. 29. august 2023, jf. bilag 1, side 2, under overskriften "Regnskabs- og ejendomsoplysninger". Her ses A’s personligt drevne virksomheds årsrapport for 2014 inddraget, ligesom bygningernes anvendelse i henhold til BBR-registeret ses inddraget. Det er videre det "samlede bygningssæt" som er genstand for skønsforretningen. Skønsforretningen havde sigte på at ansætte værdien af stuehuset, bygning 2, bygning 4, bygning 5 og den private have, og øvrige værdielementer på ejendommen. De sagsoplysninger og bilag, som er fremlagt i sagen for Retten, men ikke har været en del af klagesagen ved Landsskatteretten, skal derfor anses for at være en supplering af sagsoplysninger, der præciserer og uddyber sagens faktum. Der inddrages ikke ved suppleringen af sagsoplysningerne og bilagene nye spørgsmål for Retten i Y2-by. Det skal videre bemærkes, at det fremgår direkte af Landsskatterettens afgørelse, jf. bilag 1, side 20, at sagen angår værdiansættelsen af klagerens private andel af ejendommen i forbindelse med en skattefri virksomhedsomdannelse. Den beskrivelse Landsskatteretten foretager af sagen, må anses at rumme de sagsoplysninger, der er tilknyttet det spørgsmål, som A rejser i sagen for Retten i Y2-by. Ad 2) Ej nye juridiske subsumptioner Det gøres ligeledes gældende, at der ej er inddraget nye spørgsmål for Retten i Y2-by vedrørende de juridiske subsumptioner. Spørgsmålet har i begge instanser været om A har indskudt private / ikke erhvervsmæssige aktiver til udligning af den negative indskudskonto, og derved om A har ret til at hæve et beløb skattefrit i G1-virksomhed. Det er i klagesagen for Landsskatteretten gjort gældende, at værdien af bygning 2, 4 og 5 kan anvendes til udligning af den negative indskudskonto. Det er tilsvarende i sagen ved Retten i Y2-by gjort gældende, at bygningerne kan anvendes til udligning af den negative indskudskonto. Der har dog i klagesagen ved Landsskatteretten og i sagen for Retten været anvendt forskellige negationer af begreberne "erhvervsmæssig" ctr. "privat". Det bestrides derfor at spørgsmålet for Retten kan anses for at være væsensforskelligt fra spørgsmålet i klagesagen ved Landsskatteretten. A kan således ikke anses for at have inddraget nye spørgsmål for så vidt angår de juridiske subsumptioner . Overordnet set kan aktiver(bygninger), der ikke har været en del af virksomheden i virksomhedsskatteordningen, anvendes som indskud til udligning af en negativ indskudskonto ved en virksomhedsomdannelse, jf. Virksomhedsskattelovens § 16 a, stk. 4 og Virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 5. I denne sammenhæng kan aktiver enten anses for at være erhvervsmæssige (dvs. en del af virksomheden) eller ikke-erhvervsmæssige (dvs. udenfor virksomheden). Denne metode er ubestridt. Overordnet set kan bygninger(aktiver), der har været anvendt privat i tilknytning til et stuehus, henføres under begrebet stuehus med tilhørende grund og have, jf. Ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. I denne sammenhæng kan bygninger enten anses for privat anvendt eller ikke-privat anvendt. A har i klagesagen ved Landsskatteretten gjort gældende, at bygning 2, 4 og 5 er anvendt privat. Der ligger implicit i et anbringende om at en bygning er privat anvendt, at det er ikke-erhvervsmæssigt anvendt. A har således implicit gjort gældende, at bygning 2, 4 og 5 er ikke-erhvervsmæssigt anvendt. Det er dermed ikke en ny juridisk subsumption, at bygningerne skal anses for være ikke- erhvervsmæssigt anvendt, men i stedet en anden negation af begreberne "erhvervsmæssig" ctr. "privat". Skatteministeriet angiver i deres svarskrift, at det under den administrative klagesag hverken har været prøvet, om bygning 2, 4 og 5, har indgået i A's virksomhedsskatteordning eller om bygningerne kunne anvendes som indskud til udligning af den negative indskudskonto. Skattestyrelsen har i sin udtalelse af d. 14. januar 2022, der er fremlagt som bilag 18, udtalt at "Det fremgår ikke klart af de fremsendte regnskaber for 2014 og tidligere år i hvilket omfang driftsbygningerne på ejendommen har været helt eller delvist privat anvendt . I regnskabet for 2014 foretages der i note 3 fradrag for ejendomsskat m.v. driftsbygninger 7.933 kr. og forsikring driftsbygninger med 7.055 kr., hvilket må betyde at driftsbygningerne er erhvervsmæssigt benyttede . Der fratrukket tilsvarende udgifter for tidligere år i de regnskaber, der er tilgængelige. Ved selve ejendomsavanceberegningen efter EBL § 9, stk.1 er det stuehuset med tilhørende grund og have, der er undtaget fra beskatning, jf. bl.a. juridisk vejledning 2021-2, afsnit C.H.2.1.16 . Avanceberegningen har betydning for ejendommen værdi, der skal indregnes ved opgørelsen af anparternes skattemæssige anskaffelsessum efter virksomhedsomdannelseslovens § 4, stk. 2.Værdien af eventuelle privat benyttede udhuse/driftsbygninger vil ikke kunne tillægges stuehusværdien ved beregningen efter EBL § 9, stk. 1. Derimod vil værdien af privat benyttede udhuse kunne tillægges stuehusværdien når der skal opgøres et stiftertilgodehavende i forbindelse med virksomhedsomdannelsen ." (mine understregninger) Skattestyrelsen har ved sin udtalelse af den 14. januar 2022 inddraget spørgsmålet om bygning 2, 4 og 5 (driftsbygningerne) kan anses for at være erhvervsmæssig benyttede inden virksomhedsomdannelsen (dvs. indgået i virksomhedsskatteordningen). Det følger videre af udtalelsen, at værdien af privat benyttede udhuse (bygning 2, 4 og 5) vil kunne tillægges stuehusværdien, når der skal opgøres et stiftertilgodehavende i forbindelse med virksomhedsomdannelsen. Hvis bygningerne i den administrative klagesag ved Landsskatteretten fandtes at være privat anvendt, ville værdien af disse bygninger kunne anvendes til at udligne den negative indskudskonto. Derudover har A ved bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af den 14. april 2023, der er fremlagt som bilag 19, gjort gældende, at bygningerne ikke har været anvendt erhvervsmæssigt, men i stedet har været privat anvendt. Spørgsmålet om bygning 2, 4 og 5 har indgået i A’s virksomhedsskatteordning eller om bygningerne kunne anvendes som indskud til udligning af en negativ indskudskonto skal derfor anses for at være omfattet af den administrative klagesag ved Landsskatteretten. Det er blot i sagen for Retten inddraget yderligere negationer mellem begreberne "privat" og "erhvervsmæssig". Der kan supplerende henvises til Skatteministeriets bemærkninger af den 19. december 2025, hvor Skatteministeriet bemærker, at retsvirkningen af A’s påstand for Retten i Y2-by i substansen er den samme som påstanden for Landsskatteretten. Der kan dermed ikke være tale om et nyt spørgsmål, når retsvirkningen i substansen af påstandene ikke har ændret sig. Spørgsmålet for Retten kan således ikke anses for at være et nyt spørgsmål, hverken i relation til sagsoplysninger eller i relation til de juridiske subsumptioner. Spørgsmålet i sagen for Retten kræver derfor ikke Rettens tilladelse efter Skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2, 2. pkt. Ad 3) Anmodning om tilladelse til at prøve nye spørgsmål Såfremt Retten finder at A har inddraget et nyt spørgsmål i sagen for Retten i Y2-by, gøres det gældende, at der bør gives tilladelse til at få spørgsmålet prøvet. Efter Skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2, 2. pkt. kan Retten tillade, at et nyt spørgsmål inddrages under retssagen, hvis det har en klar sammenhæng med det spørgsmål, som har givet grundlag for retssagen, og det må anses for undskyldeligt, at spørgsmålet ikke har været inddraget tidligere, eller der er grund til at antage, at en nægtelse af tilladelse vil medføre et uforholdsmæssigt retstab for parten. Det er gjort gældende, at det er de samme spørgsmål i klagesagen for Landsskatteretten, og i sagen for Retten i Y2-by, men at der er benyttet en ny negation. Hvis Retten finder, at spørgsmålet er nyt, gør A gældende, at spørgsmålene har en klar sammenhæng ud fra samme præmisser som angivet ovenfor. Det gøres videre gældende, at det må anses for at være undskyldeligt, at spørgsmålet ikke har været inddraget tidligere. Det er et kompliceret regelsæt, der regulerer hvilke aktiver, der kan indskydes til at udligne en negativ indskudskonto ved en skattefri virksomhedsomdannelse. Bygning 2, 4 og 5 kan (hvis de er privat benyttede) henregnes til stuehusværdien efter Ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt. Hvis bygningerne ikke er privat-benyttede, kan de dog også indskydes til udligning af den negative indskudskonto, blot de ikke indgår i virksomhedsskatteordningen, jf. Virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 5 og Virksomhedsskattelovens § 16 a, stk. 4. Selvom A er af den opfattelse, at spørgsmålet allerede har været en del af klagesagen for Landsskatteretten, gøres det gældende, at det må anses for at være undskyldeligt, at spørgsmålet ikke har været prøvet tydeligere i klagesagen ved Landsskatteretten. Det gøres gældende, at A vil lide et retstab ved ikke at få prøvet spørgsmålet i retssagen. Skatteministeriet henviser til at bygning 2, 4 og 5 allerede indgik i A’s virksomhedsskatteordning pr. 1. januar 2015 og dermed ikke kan anvendes til udligning af den negative saldo på indskudskontoen, jf. Bilag D. Dette bestrides af A. A har ved stævning af d. 29. november 2023 gjort gældende, at bygning 2, 4 og 5 ikke har indgået i virksomhedsskatteordningen, og at der dermed er indskudt ikke- erhvervsmæssige aktiver yderligere for 640.000 kr. Det kan udledes direkte at regnskaberne for A’s personligt drevne virksomhed, at hverken bygning 2, 4 eller 5 har indgået i virksomheden. Hvis A nægtes adgang til at prøve spørgsmålet, vil A lide et retstab svarende til 42 % af 640.000 kr. Retstabet må henset til omstændighederne i sagen anses for at være urimeligt, hvis Retten ikke giver tilladelse til at spørgsmålet prøves. Det gøres derfor gældende, at Retten skal give tilladelse til at det nye spørgsmål kan prøves, såfremt Retten finder at disse spørgsmål er nye. 5.2 Anbringender til sagen materielt Til støtte for påstanden, gøres det overordnet gældende, at bygning 2, 4 og 5 kan anvendes som indskud til udligning af den negative indskudskonto efter Virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 5 og Virksomhedsskattelovens § 16 a, stk. 4, samt at indskuddet heraf, udløser et stiftertilgodehavende på 640.000 kr., der kan hæves skattefrit i G1-virksomhed. Efter Virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1 nr. 5, er det en betingelse for at kunne gennemføre en virksomhedsomdannelse, at en eventuel negativ indskudskonto er udlignet inden omdannelsen efter Virksomhedsskattelovens § 16 a, stk. 4. Udligningen sker ved, at ejeren overfører et aktiv, som ikke er en del af virksomhedsskatteordningen til virksomheden, der gør, at indeståendet på indskudskontoen bliver 0 eller positivt. Værdien af de indskud, der overstiger en negative indskudskonto, skal anses for at være et stiftertilgodehavende, der kan hæves skattefrit i selskabet efter omdannelsen. Der ses hverken i Virksomhedsomdannelseslovens ordlyd, forarbejder eller administrativ- og retspraksis, at være nogen begrænsninger i de typer af aktiver, der kan indskydes til udligning af en negativ indskudskonto ved en virksomhedsomdannelse. Det understøttes af Skatteministeriets kommentar til SKM2005.98.LSR ( SKM2005.384.DEP ), hvor Skatteministeriet udtaler, at en reduktion af en negativ indskudskonto i forbindelse med en skattefri virksomhedsomdannelse, ikke forudsætter, at der sker indskud af aktiver, der uden for omdannelsessituationen kan indgå i virksomhedsordningen. Der kan således ske udligning af en negativ indskudskonto med aktiver, der ikke før den skattefrie virksomhedsomdannelse kunne indgå i virksomhedsordningen. Dertil kommer, at Skatterådet i SKM2006.280.SR , har tilkendegivet, at en fuldt ud privat benyttet personbil kunne anvendes til udligning af en negativ indskudskonto i virksomhedsordningen i forbindelse med den skattefri virksomhedsomdannelse. Private ejendomme eller en privat andel af en blandet benyttet ejendom kan videre også indskydes til udligning af en negativ indskudskonto i forbindelse med en skattefri virksomhedsomdannelse, jf. SKM2005.98.LSR og SKM2009.481.VLR . Vestre Landsret blev i SKM2009.481.VLR forelagt spørgsmålet om en privat andel af en blandet benyttet ejendom, kunne indskydes til udligning af en negativ indskudskonto. Landsretten udtalte, at den private andel af den blandede ejendom kunne anvendes som indskud til udligning af den negative indskudskonto. Som begrundelse for resultatet udtalte Landsretten, at skatteyderen ved indskud af den private andel af den blandede ejendom, ikke har modtaget anparter for denne del af ejendommen efter den dagældende Virksomhedsomdannelseslovs § 2, stk. 1, nr. 3. Videre udtaler Landsretten: "Da den private del af ejendommen ikke var en del af virksomheden , finder landsretten, at overdragelsen kunne gennemføres som sket." (mine understregninger) Det kan heraf udledes, at aktiver der ikke er en del af virksomheden i virksomhedsskatteordningen, kan anvendes som indskud til udligning af den negative indskudskonto. Det fremgår af regnskaberne for As personligt drevne virksomhed (Y7-by Grusgrav), at det alene er landbrugsjorden og grusforekomsterne på ejendommen Y1-adresse, der har indgået i virksomhedsskatteordningen. Hverken stuehuset eller driftsbygninger er bogført i virksomhedsskatteordningen. Dertil kommer, at der ikke er taget afskrivninger af driftsbygninger i regnskaberne. Alle bygningerne har været i privatsfæren. Videre fremgår det af de private regnskaber, at A’s private beboelsesdel er blevet ombygget i årene 1998, 1999, 2000, 2001, 2003, 2004, 2005, 2007, 2008, 2010 og 2013. Ombygningerne er både foregået på stuehuset, samt bygning 5, hvor A har etableret gildesal. Hvis bygning 5 havde været anvendt erhvervsmæssigt - og været en del af virksomhedsskatteordningen - ville A have taget et momsfradrag og fradrag via skattemæssige afskrivninger på omkostningerne til ombygningen. A og (red.stilling.nr.1.fjernet), SI, har haft en anden værdimæssig fordeling af Ejendommen, herunder stuehuset, bygning 2, bygning 4 og bygning 5, end den fordeling der var foretaget i det betingede skøde. A og (red.stilling.nr.1.fjernet), SI, har vurderet at hele beboelsesdelen har været 450.000 kr. værd, mens landbrugsjord og grusgrav har været 2.050.000 kr. værd. Driftsbygninger på Ejendommen er slet ikke nævnt i regnskabet i 1996 eller 1997, jf. bilag 20 og 21. Det understøtter klart, at hverken A eller (red.stilling.nr.1.fjernet), SI, har betragtet bygning 2, bygning 4 eller bygning 5 som driftsbygninger, der skulle være en del af virksomhedsskatteordningen. I stedet har A og (red.stilling.nr.1.fjernet), SI, forhøjet værdien af stuehuset med 50.000 kr. til 450.000 kr. i forhold til det betingede skøde i bilag 2, og dermed gjort hævningen af ejendom (beboelse) dyrere skattemæssigt i 1997. A har i de følgende årsregnskaber afskrevet på grusforekomsterne på ejendommen ud fra et substansforbrug over 10 år. Der er derimod ikke foretaget afskrivninger af driftsbygninger, selvom A ville have haft mulighed for det efter § 18 i den dagældende lov om skattemæssige afskrivninger (LBKG 1996-10-24 nr. 932). Hvis driftsbygningerne var en del af virksomhedsskatteordningen, ville A have taget skattemæssige fradrag af erhvervsmæssigt benyttede bygninger på Ejendommen. I 1998 bogføres en opskrivning af Ejendommens ejerbogligværdi til ejendomsværdien, hvorved værdien forhøjes med 95.000 kr. til 545.000 kr., jf. bilag 23. Det må antages at ejerboligværdien fra 1998 indeholder værdielementer fra bygning 2, bygning 4 og bygning 5, i det ejerboligværdien i 1998 er 145.000 kr. højere end værdien af stuehuset i det betingede skøde fra 1996, jf. bilag 2. De angivne driftsbygninger i det betingede skøde, jf. bilag 2, med en værdi på 100.000 kr., skal anses for at indgå i ejerboligværdien i ejendomsvurderingen fra 1998, jf. bilag 23. Ejerboligværdien af stuehuset kan ikke anses for at være steget med 145.000 kr. i perioden 1996- 1998. Ejendomsvurderingen er gennemført pr. 1. januar 1998, hvorfor ejerboligværdien er fastsat før påbegyndelsen af ombygningerne i 1998. Stigningen i ejerbogligværdien kan heller ikke anses for at være udtryk for den generelle prisudvikling i perioden. A’s faktiske private anvendelse af bygningssættet svarer desuden til ejendommens opdeling i regnskabet for virksomhedsskatteordningen. Der har ikke været en erhvervsmæssig anvendelse af bygning 2, 4 eller 5. Bygningerne er i stedet anvendt privat af A og dennes familie til hold af dyr, samt private genstande. Der er ikke nogen holdepunkter for at antage, at bygning 2, 4 eller 5 skal anses for at være en del af virksomhedsskatteordningen. De foretagne fradrag i 2014 for ejendomsskatter er beregnet på baggrund af en fordelingsnøgle af den erhvervsmæssig og private andel af jorden. Ejendomsskatten (grundskyld) betales af jordværdien, hvorfor en fordelingsnøgle på 97,24 % erhverv og 2,76 % privat skal anses for at være korrekt. Fordelingsnøglen udspringer desuden af den skatteansættende myndigheds skøn for ejendommen. Videre skal det bemærkes, at fradrag af forsikring på driftsbygningerne (f.eks. bilag 21, s. 12, vedrørende 1997 og bilag 4, s. 11, vedrørende 2014) ikke vedrører forsikring af hverken bygning 2, 4 eller 5. Fradrag af forsikring på driftsbygninger er derimod foretaget på bygning 6, jf. bilag 13, eller på nogen af de midlertidige driftsbygninger (skurhuse), der har været sat op på ejendommen. Der kan videre ikke lægges vægt på bygning 2, 4 og 5’ formelle registreringer i BBR-registeret, da ejendommen er et nedlagt landbrug. Registreringerne har ikke siden nedlæggelsen af landbruget været ændret. Bygning 2 er er registreret som en staldbygning til svinehold, selvom A aldrig har holdt svin i stalden. Tilsvarende er bygning 4 registreret som en ungdyrstald, selvom A aldrig har holdt ungdyr i stalden. Slutteligt kan nævnes bygning 5, der er registreret som et maskinhus, selvom ejendommen siden ombygningen har været anvendt som gildesal af A og dennes familie. Det gøres derfor gældende, at der ikke kan lægges vægt på forældede registreringer i BBR-registeret ved vurderingen af, om bygningerne har været en del af virksomhedsskatteordningen. Det bestrides derfor, at A har ageret overfor skattemyndighederne som om, at bygning 2, 4 eller 5 har været en del af virksomhedsskatteordningen, og dermed at det skulle afskære ham fra, at få medhold i, at bygningerne kan anvendes som indskud til udligning af den negative indskudskonto. Slutteligt skal det bemærkes, at Landsskatteretten ved afgørelse af d. 29. august 2023 (bilag 1) alene har taget stilling til, om bygning 2, 4 og 5 på ejendommen Y1-adresse, på det daværende oplyste grundlag, kunne henføres til begrebet stuehuset med tilhørende grund og have efter Ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt. Det må anses for være uden betydning, at bygningerne ikke kan henføres under begrebet stuehuset med tilhørende have, i det Virksomhedsskattelovens § 16 a, stk. 4 alene stiller krav om, at de aktiver der indskydes, ikke er en del af virksomheden i virksomhedsskatteordningen. Selvom bygningerne efter Landsskatterettens vurdering ikke kan henføres til stuehuset, er bygningerne ikke en del af virksomheden i virksomhedsskatteordningen. Når bygningerne ikke er anvendt erhvervsmæssigt - og dermed ikke er en del af virksomhedsskatteordningen - kan de frit indskydes til udligning af den negative indskudskonto. Det gøres samlet set gældende i første række, at bygning 2, 4 og 5 er ikke erhvervsmæssige aktiver, og dermed aktiver der kan indskydes til at udligne den negative indskudskonto. Særligt om stuehusværdien: Såfremt Retten anser A for at have rejst et nyt spørgsmål, og der ikke gives tilladelse til at prøve dette nye spørgsmål, gøres det i stedet gældende, at værdien af bygning 2, 4 og 5 skal henregnes til stuehusværdien efter Ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, således at stuehusværdien skal anses for at udgøre 2.357.500 kr. En sådan forhøjelse af stuehusværdien vil give A ret til at hæve 640.000 kr. skattefrit i G1-virksomhed. Ved landbrugsejendomme skal der foretages en fordeling af ejendommens værdi på stuehuset med tilhørende grund og have og den øvrige ejendom, jf. Vurderingslovens § 33, jf. Ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. Den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, skal ikke medregnes ved opgørelsen af ejendomsavancen. Ved opgørelsen af ejendomsavancen skal der foretages en "stuehusfordeling", hvorved den privat benyttede ejendom adskilles fra den del af ejendommen der benyttes erhvervsmæssigt. Den private andel af ejendommen beliggende Y1-adresse, i Y1-by, kan ved virksomhedsomdannelsen pr. 1. januar 2015 anses som indskud til udligning af den negative indskudskonto. Det skal ved stuehusfordelingen vurderes om bygning 2, 4 og 5 kan anses for at tilføre stuehuset nogen selvstændig værdi. Under henvisning til den private anvendelse A har haft af bygningerne, gøres det gældende, at bygningerne reelt har haft en privat anvendelse. Bygning 2, 4 og 5 må derfor anses for at have et værdielement, der tilfører stuehusværdien en større værdi. Det skal i den forbindelse anses for at være uden betydning, at bygningerne formelt er registreret som erhvervsmæssige bygninger i BBR-registeret, da bygningerne reelt har været privat benyttede. Det gøres på baggrund heraf gældende, at bygning 2, 4 og 5 med en samlet værdi på 640.000 kr. kan henregnes til stuehusværdien. Dette vil indebære, at der er indskudt et stuehus til en værdi på 2.357.000 kr. til udligning af den negative indskudskonto. A vil således have ret til at hæve 640.000 kr. skattefrit i G1-virksomhed. …" Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført: "… 3. ANBRINGENDER 3.1 Værdien af stuehuset med tilhørende grund og have skal ansættes til 1.717.500 kr. Skatteministeriet gør overordnet gældende, at værdien af A’s stuehus med tilhørende grund og have i overensstemmelse med Landsskatterettens afgørelse (bilag 1) skal ansættes til 1.717.500 kr., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. 3.1.1 Generelt om skattefri virksomhedsomdannelse Når en personligt ejet virksomhed omdannes til et kapitalselskab, indebærer det en personlig afståelse af aktiver for den selvstændigt erhvervsdrivende virksomhedsejer og en erhvervelse af aktiver for det nystiftede selskab. En sådan afståelse kan - og vil de facto ofte - resultere i skattepligtige gevinster eller fradragsberettigede tab for den selvstændigt erhvervsdrivende virksomhedsejer. Selvstændige erhvervsdrivende, der omdanner deres virksomhed til et selskab, kan undlade at medregne fortjenester og tab i den skattepligtige indkomst på omdannelsestidspunktet, når reglerne i virksomhedsomdannelsesloven anvendes, jf. virksomhedsomdannelseslovens § 4, stk. 1. Aktier eller anparter, som ejeren erhverver ved omdannelsen, anses for erhvervet for et beløb, der svarer til den skattemæssige værdi af virksomhedens aktiver og passiver på omdannelsesdatoen, jf. virksomhedsomdannelseslovens § 4, stk. 2, 1. pkt. Den skattemæssige værdi af virksomhedens aktiver og passiver opgøres til det kontante beløb, som ville være opnået ved et sædvanligt salg af virksomheden (handelsværdien) med fradrag af den skattepligtig fortjeneste, der ville være konstateret ved et sådant salg, jf. virksomhedsomdannelseslovens § 4, stk. 2, 3. pkt. Reglen i virksomhedsomdannelseslovens § 4, stk. 2, 3. pkt., indebærer, at den skattepligtige fortjeneste (som ikke beskattes ved omdannelsen) nedsætter anskaffelsessummen på de anparter eller aktier, som den selvstændige erhvervsdrivende erhverver i selskabet, der overtager virksomheden. På den måde vil fortjenesterne ved overdragelsen i stedet blive beskattet ved en eventuel senere afståelse af anparterne/aktierne, såfremt prisen ved denne senere afståelse er højere end anskaffelsessummen. Som en del af beregningen af en sådan skattepligtig fortjeneste indgår avancer på virksomhedens (andel af) ejendomme. Hvor der er tale om ejendomme, som helt eller delvist benyttes til landbrug, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. 3.1.2 Bygning 2, 4 og 5 kan ikke henregnes til "stuehuset med tilhørende grund og have" Spørgsmålet om, hvad der kan henregnes til "stuehuset med tilhørende grund og have" efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, er omdrejningspunktet for Landsskatterettens afgørelse (bilag 1). Ejendommen Y1-adresse bestod på virksomhedsomdannelsestidspunktet af 6 bygninger, jf. oversigten i Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 2). Ifølge oversigten er bygning 1 i Bygnings- og Boligregistret (BBR) registreret som stuehus, mens bygning 2-6 er registreret som "Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, råstofudvinding o. lign.". Det er omstridt, hvorvidt bygning 2, 4 og 5 skal indgå som en del af værdiansættelsen af " stuehuset med tilhørende grund og have" , der efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9 ikke er undergivet ejendomsavancebeskatning, jf. bestemmelsens dagældende stk. 1, 1. pkt.: "Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, ved afståelse af skovbrugsejendomme, jf. vurderingslovens § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og ved afståelse af ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, ikke medregnes." (min understregning). Spørgsmålet er herefter, om bygning 2, 4, og 5 kan henregnes til "stuehuset med tilhørende grund og have" som nævnt i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt. I forbindelse med sagens behandling ved Skatteankestyrelsen blev der afholdt syn og skøn over ejendom- mens værdi. I den forbindelse beskrev skønsmanden bygning 2 som "en tidligere staldbygning opført i pudset facade og med stålpladetag. Opført i 1900 med et areal på 210 m2. Her er åben garage og et lagerrum" (Landsskatterettens afgørelse i bilag 1, s. 6, 2. afsnit). Om bygning 4 bemærkede skønsmanden, at den "er indrettet med fast gulv og port i gavl, og anvendes til lager" (Landsskatterettens afgørelse i bilag 1, s. 6, 1. afsnit). Bygning 5 var ifølge skønsmanden "indrettet som isoleret rum […] . Her er etableret toilet og et mindre køkken. Her er også fyrrum med oliefyr og stokerfyr, samt varmtvandsbeholder til et solvarmeanlæg" (Landsskatterettens afgørelse i bilag 1, s. 5, sidste afsnit). Vurderingsstyrelsen har - på baggrund af en besigtigelse af bygningerne - anført, at "Driftsbygningerne anvendes dels til opmagasinering, fyrrum, samt mødelokaler til ansatte" (Landsskatterettens afgørelse i bilag 1, s. 12, næstsidste afsnit). Bygning 2, 4 og 5 er alle registreret i BBR som "Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende land- brug, gartneri, råstofudvinding o. lign.". Ifølge bemærkningerne til hver enkelt bygning i BBR-meddelelsen (bilag 13) er bygning 2 en "staldbygning til svinehold", bygning 4 en "ungdyrstald" og bygning 5 et "maskinhus". Eftersom A i henhold til BBR-lovens § 8 har pligt til at sikre sig, at registreringerne i BBR er rigtige, er der ikke grundlag for at tilsidesætte disse registreringer alene på baggrund af A’s egne oplysninger om anvendelsen af bygningerne, jf. stævningen, s. 5, pkt. 3.5, som i øvrigt også er i modstrid med både skønsmandens og Vurderingsstyrelsens beskrivelse af bygningernes anvendelse. A har da også i overensstemmelse med registreringerne i BBR fratrukket ejendomsskatter vedrørende ejendommen Y1-adresse i den personlige erhvervsvirksomhed, Y7-by, v/G2-virksomhed; i indkomståret 2014 med 6.900 kr. ud af en samlet ejendomsskat på 7.096 kr., jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 23, 6. afsnit) og årsrapporten 2014 for Y7-by, v/G2-virksomhed (bilag 4, s. 11). A har desuden på samme vis kontinuerligt fratrukket udgifter til forsikring af driftsbygning, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 23, 6. afsnit), årsrapporten for 1997 (bilag 21, s. 12) og årsrapporten 2014 for Y7-by, v/G2-virksomhed (bilag 4, s. 9). A har således opnået fradrag for betalte ejendomsskatter og driftsforsikring ved- rørende bygning 2, 4 og 5 og har dermed ageret over for skattemyndighederne som om, at disse bygninger havde erhvervsmæssig anvendelse. Også på dette punkt er A afskåret fra nu at kunne få medhold i det modsatte, jf. herved UfR 2024.4206 H og UfR 1955.117 H. Samtlige disse forhold viser, at bygning 2, 4 og 5 har haft karakter af erhvervsbygninger, og værdien af bygningerne kan derfor ikke henregnes til "stuehuset med tilhørende grund og have" som nævnt i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt. Uanset om A lejlighedsvist måtte have anvendt bygningerne til private formål, har han ikke godtgjort, at denne private anvendelse var af et sådant omfang, at bygningerne skal henregnes til "stuehuset med tilhørende grund og have". Værdien af stuehuset med tilhørende grund og have skal derfor - i overensstemmelse med Landsskatterettens afgørelse (bilag 1) - ansættes til 1.717.500 kr. svarende til den af skønsmanden fastsatte værdi for selve stuehuset på 1.500.000 kr. og for haven på 1,5 ha på 217.500 kr. 3.2 A’s nye spørgsmål indbragt for retten 3.2.1 A kan ikke få prøvet, om han har indskudt yderligere private aktiver Skatteministeriet gør overordnet gældende, at A har inddraget et nyt spørgsmål ved at gøre gældende, at han har indskudt yderligere private aktiver i form af tre bygninger for i alt 640.000 kr. i Y7-by, v/G2-virksomhed forud for virksomhedsomdannelsen til udligning af den negative indskudskonto, jf. skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2, 2. pkt. Skatteministeriet gør endvidere overordnet gældende, at bestemmelsens betingelser for at tillade det nye spørgsmål inddraget under sagen ikke er opfyldt. 3.2.1.1 Der er tale om et nyt spørgsmål Under den administrative sag har der alene været spørgsmål om værdiansættelsen og kvalifikationen af stuehuset på ejendommen Y1-adresse, mens der ikke har været spørgsmål om, i hvilket omfang bygninger på ejendommen var en del af A’s virksomhed. Skattestyrelsen traf den 25. april 2019 afgørelse (bilag A) om en korrigeret anskaffelsessum for anparterne i G1-virksomhed. Baggrunden herfor var bl.a. en forhøjelse af den beregnede avance efter ejendomsavancebeskatningsloven på ejendommen Y1-adresse. Skattestyrelsen reducerede nemlig stuehusets værdi - som af A var ansat til 2.500.000 kr. (ud af en samlet overdragelsessum på 5.000.000 kr.) - med 1.000.000 kr., således at det blev værdiansat til 1.500.000 kr., jf. Skattestyrelsens afgørelse (bilag A, s. 2, 2. afsnit). Da den private del af ejendommen Y1-adresse var blevet indskudt til delvis udligning af indskudskontoen, som pr. 31. december 2024 var negativ med 3.279.289 kr., var konsekvensen af den ændrede værdiansættelse, at der dermed manglende 1.000.000 kr. til udligning af den negative indskudskonto, jf. Skattestyrelsens afgørelse (bilag A, s. 8, 2. og 4. afsnit). Det fremgår videre af Skattestyrelsens afgørelse, at reduktionen af stuehusets værdi skete på baggrund af en indhentet udtalelse fra Vurderingsstyrelsen om ejendommens værdi, jf. Skattestyrelsens afgørelse (bilag A, s. 2, 4. afsnit). Vurderingsstyrelsen havde til brug for afgivelsen af udtalelsen besigtiget ejendommen Y1-adresse og afgav som følge af A’s indsigelser til udtalelsen endnu en udtalelse, hvor vurderingen blev fastholdt, jf. Skattestyrelsens afgørelse (bilag A, s. 5, 7. afsnit). I begge af Vurderingsstyrelsens udtalelser blev der i relation til værdiansættelsen af ejendommen Y1-adresse lagt vægt på sædvanlige forhold i forbindelse med en ejendoms vurdering såsom stuehusets stand, herlighedsværdi, støjpåvirkning og ikke mindst sammenlignelige salg, jf. bl.a. Skattestyrelsens afgørelse (bilag A, s. 2, sidste afsnit f.). Den 27. juni 2019 klagede A over Skattestyrelsens afgørelse (bilag B). Hans påstand i klagen var, at Skattestyrelsen skulle tilpligtes at anerkende, at "stuehusets værdi på ejendommen Y1-adresse skal ansættes til 2.500.000 i forbindelse med den af A gennemførte skattefrie virksomhedsomdannelse pr. 1. januar 2015" . Det fremgår videre af klagen, at A til støtte for sin påstand gjorde en lang række forhold vedrørende ejendommen gældende, herunder at stuehuset havde flere kvadratmeter end sammenligningsejendommene udvalgt af Vurderingsstyrelsen, at der var foretaget væsentlige investeringer i modernisering af ejendommen, og at der var et meget lavt varmeforbrug på stuehuset. Undervejs i klagesagens behandling hos Skatteankestyrelsen blev der afholdt syn og skøn over ejendommens værdi. Som følge heraf fremkom A den 11. februar 2022 med supplerende bemærkninger (bilag C) og ændrede i den forbindelse sin påstand, hvorefter Skattestyrelsen skulle tilpligtes at anerkende, at "stuehusets værdi på ejendommen Y1-adresse skal ansættes til 2.357.500 kr. i forbindelse med den af A gennemførte skattefrie virksomhedsomdannelse pr. 1. januar 2015" . Til støtte for denne reviderede påstand gjorde A bl.a. gældende, at Skattestyrelsen i sin vurdering skulle have inddraget værdien af to udhuse og den private have, som sammen med stuehuset ifølge skønserklæringen havde en værdi på 2.357.000 kr. (bilag C, s. 2, 3. sidste afsnit). A anførte herefter, at "spørgsmålet i nærværende sag er, hvilke værdielementer der kan henføres under begrebet stuehus" (bilag C, s. 2, næstsidste afsnit), og at der skulle skønnes over, hvor stor en del af ejendommen, der anvendtes til henholdsvis bolig og til erhvervsmæssig benyttelse (bilag C, s. 2, sidste afsnit). A knyttede herefter nogle bemærkninger til den konkrete anvendelse af de enkelte bygninger (bilag C, s. 4). Landsskatteretten traf den 29. august 2023 afgørelse i sagen (bilag 1). Det fremgår heraf, at Landsskatteretten lagde skønserklæringens værdiansættelser af de enkelte bygninger og haver til grund og dernæst tog stilling til, om øvrige bygninger (bygning 2, 4 og 5) på ejendommen kunne henføres til begrebet "stuehuset med tilhørende grund og have" som nævnt i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt. Landsskatteretten fandt ud fra en vurdering af de øvrige bygningers registrerede og faktiske anvendelse, at bygningerne 2, 4 og 5 ikke kunne henføres til stuehuset, hvorfor værdien af stuehuset i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, udgjorde 1.717.500 kr., svarende til skønsmandens værdi- ansættelse af selve stuehuset på 1.500.000 kr. og af haven på 217.500 kr. (bilag 1, s. 23, 7. afsnit). For både Skattestyrelsen og Landsskatteretten handlede sagen således om værdiansættelsen af stuehuset på ejendommen Y1-adresse, og der blev både indhentet to udtalelser fra Vurderingsstyrelsen på baggrund af en besigtigelse fra Vurderingsstyrelsen og afholdt syn og skøn om spørgsmålet. For Landsskatteretten handlede sagen - som følge af A’s ændrede påstand og anbringender efter afholdt syn og skøn - tillige om, hvad der i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, måtte forstås ved begrebet "stuehuset med tilhørende grund og have". Under nærværende sag har A imidlertid i stedet inddraget spørgsmålet om, hvorvidt A har indskudt private aktiver for 640.000 kr. i G1-virksomhed ved den skattefrie virksomhedsomdannelse, og om dette udløser et skattefrit stiftertilgodehavende. Dette spørgsmål har ikke været behandlet af Skattestyrelsen eller Landsskatteretten og er væsensforskelligt fra de to spørgsmål om stue- husets omfang og værdiansættelse, der var genstand for den administrative prøvelse. Det fremgår af stævningen (s. 6, 3. afsnit), at A under retssagen gør gældende, at de såkaldte bygninger 2, 4 og 5 "kan anvendes som indskud til udligning af den negative indskudskonto efter Virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 5 og Virksomhedsskattelovens § 16 a, stk. 4, samt at indskuddet heraf udløser et stiftertilgodehavende på 857.500 kr., der kan hæves skattefrit i G1-virksomhed." . Om bygningerne 2, 4 og 5 kan anvendes som et sådant indskud til udligning af den negative indskudskonto beror ifølge A på, om bygningerne i forvejen var en del af virksomhedsordningen, jf. stævningen, s. 7, 3. afsnit, hvilket der ikke har været taget stilling til under den administrative sag. I overensstemmelse hermed har A da også anført følgende i stævningen, s. 8, 2.-3. afsnit: "Det skal bemærkes, at Landsskatteretten ved afgørelse af d. 29. august 2023 (bilag 1) alene har taget stilling til , om bygning 2, 4 og 5 på ejendommen Y1-adresse, på det daværende oplyste grundlag , kunne henføres til begrebet stuehuset med tilhørende grund og have efter Ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt. Det må anses for [at] være uden betydning, at bygningerne ikke kan henføres under begrebet stuehuset med tilhørende have , i det Virksomhedsskattelovens § 16 a, stk. 4 alene stiller krav om, at de aktiver der indskydes, ikke er en del af virksomheden i virksomhedsskatteordningen." (mine understregninger) Forinden Skatteministeriet nedlagde påstand om afvisning i svarskriftet, argumenterede A således selv for, at han med stævningen indbragte et nyt spørgsmål for retten, som ikke havde været prøvet af Landsskatteretten, og at det efter hans opfattelse beror på to forskellige vurderinger - og dermed må anses for to forskellige spørgsmål - om bygningerne 2, 4 og 5 kunne henføres til begrebet "stue- huset med tilhørende grund og have", og om bygningerne 2, 4 og 5 har været en del af hans virksomheds- ordning. A undlod dog at anføre, at baggrunden for, at Landsskatteretten alene har taget stilling til stuehusbegrebet, er de synspunkter, som han selv gjorde gældende for Landsskatteretten, herunder at han intet gjorde gældende om, hvorvidt de nævnte bygninger indgik i hans virksomhedsordning. Det forekommer derfor som en efterrationalisering og er ikke rigtigt, når A i replikken (s. 3, pkt. 2.1) påstår, at der ikke skulle være tale om et nyt spørgsmål, men alene en ændret "negation", og at der "blot" er "inddraget yderligere negationer mellem begreberne "privat" og "erhvervsmæssig"" (replikken, s. 5, 5. afsnit) i forhold til ved sagen for Landsskatteretten. A’s konstruerede graduering af begreberne "erhvervsmæssig", "ikke-erhvervsmæssig", "ikke-privat" og "privat" (processkrift 1, s. 4, figuren) savner derudover både mening og retskildemæssigt grundlag, særligt når der henses til, at det følger af virksomhedsskattelovens § 2, stk. 2, at hvis den skattepligtige vælger at anvende virksomhedsordningen, "skal virksomhedsordningen anvendes for hele virksomheden i hele indkomståret" (min understregning). Det er derfor uforståeligt, hvad A mener med, at bygningerne kan anvendes som indskud i virksomhedsordningen, hvis de er "ikke-private" , når "blot de ikke indgår i virksomhedsskatteordningen" (replikken, s. 5, sidste afsnit). En virksomhedsordning skal anvendes for hele virksomheden, og de aktiver, der ikke indgår heri, er private. Der eksisterer ikke en "mellemvej", som A forudsætter, hvor bygningerne kan være "ikke-private" og samtidig ikke indgå i virksomhedsordningen. A’s henvisning til og fremlæggelse af sine bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse (bilag 19) understreger desuden, at sagen for Landsskatteretten ikke vedrørte spørgsmålet om hvorvidt bygning 2, 4 og 5 indgik i A’s virksomhedsordning. Der er således tale om et nyt spørgsmål efter skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2, 2. pkt., jf. SKM2015.771.ØLR , SKM2019.501.ØLR og SKM2024.209.ØLR , og der vil - med ordene fra retsplejelovens § 384 - være tale om, at retten kommer til at tage stilling til forhold, som ikke har foreligget for de administrative myndigheder, hvormed retten vil være første og hidtil eneste instans, der kommer til at tage stilling til det nye spørgsmål. 3.2.1.2 Undtagelsesbetingelserne er ikke opfyldt Et nyt spørgsmål kan kun inddrages under en retssag, hvis undtagelsesbetingelserne i skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2, 2. pkt., er opfyldt, hvilket de ikke er i nærværende sag. Kravet om sammenhæng Den første undtagelsesbetingelse er, at der skal foreligge en klar sammenhæng mellem det nye spørgsmål og det spørgsmål, som har givet grundlag for retssagen, jf. skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2, 2. pkt. Højesteret har i UfR 2008.935 H fastslået, at det afgørende for, om der består den fornødne klare sammenhæng, er, om det nye spørgsmål skal afgøres efter andre regler og kriterier end det spørgsmål, der har givet grundlag for retssagen. Tilsvarende blev det af landsretten fastslået i SKM2015.84.VLR , at der ikke foreligger den fornødne sammenhæng, hvis der ikke er sammenfald i de faktuelle og retlige forhold. Det spørgsmål, som nu er indbragt for retten, er væsensforskelligt fra det spørgsmål, som blev behandlet af henholdsvis Skattestyrelsen og Landsskatteretten, og der er ikke noget grundlag for A’s synspunkt om, at der alene er tale om en "ny negation" (replikken, s. 5, 2. sidste afsnit). For både Skattestyrelsen og Landsskatteretten handlede sagen om værdiansættelsen af ejendommen Y1-adresse, og - ved sagen for Landsskatteretten tillige - hvad der i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, var omfattet af begrebet "stuehuset med tilhørende grund og have". For retten har A imidlertid inddraget spørgsmålet om, hvorvidt bygningerne 2, 4 og 5 i forvejen var en del af virksomhedsordningen, jf. stævningen, s. 7, 3. afsnit. Dette spørgsmål adskiller sig fra de spørgsmål, som blev behandlet af Skattestyrelsen og Landsskatteretten og har både krævet inddragelse af nye faktiske forhold og vil skulle afgøres efter andre regler og kriterier end det spørgsmål, som gav grundlag for retssagen, jf. UfR 2008.915 H. Det beror således ikke på samme kriterier, om bygningerne 2,4 og 5 er omfattet af begrebet "stuehuset med tilhørende grund og have", og om de var omfattet af A’s virksomhedsordning. Førstnævnte beror på en fortolkning af begrebet "stuehuset med tilhørende have og grund", mens sidstnævnte beror på, om bygningerne blev anvendt erhvervsmæssigt Der er derfor ikke den fornødne klare sammenhæng mellem det nye spørgsmål og det spørgsmål, som har givet grundlag for retssagen, jf. skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2, 2. pkt., og allerede af denne grund kan det nye spørgsmål ikke inddrages i retssagen. Kravet om undskyldelighed eller uforholdsmæssigt retstab Ud over en klar sammenhæng er det en forudsætning for inddragelse af et spørgsmål, at det enten er undskyldeligt, at det nye spørgsmål ikke har været inddraget tidligere, eller at en nægtelse af tilladelse til at inddrage det nye spørgsmål vil medføre et uforholdsmæssigt retstab for parten. Efter det foreliggende, herunder navnlig Landsskatterettens afgørelse og det forudgående syn og skøn, må det lægges til grund, at det alene beror på en ændret strategi for førelsen af sagen, at der nu inddrages et nyt spørgsmål for retten. Der foreligger således ingen mellemkommende ændringer i eksempelvis faktum eller jus, som kunne begrunde en sådan ændret sagsførelse. Under disse omstændigheder kan det ikke anses for undskyldeligt, at det nye spørgsmål ikke har været inddraget tidligere Til støtte for, at der foreligger undskyldelige omstændigheder, har A da også alene anført, at "Det er et kompliceret regelsæt, der regulerer hvilke aktiver, der kan indskydes til at udligne en negativ indskudskonto ved en skattefri virksomhedsomdannelse" (replikken, s. 5, sidste afsnit), hvilket ingen betydning har for vurderingen af undskyldeligheden, når henses til baggrunden for synspunktets fremsættelse, jf. ovenfor. A har i øvrigt gennem hele sagens forløb været repræsenteret af advokat, jf. i den forbindelse SKM2024.295.BR . A vil derudover ikke lide et retstab ved ikke at få det nye spørgsmål inddraget i retssagen (modsat replikken, s. 6, 2. afsnit f.). Bygningerne 2, 4 og 5 indgik allerede i A’s virksomhedsordning og kunne dermed ikke anvendes til udligning af den negative saldo på indskudskontoen, jf. nærmere afsnit 3.2.2. I kravet om uforholdsmæssigt retstab ligger desuden, at det ikke er tilstrækkeligt, at den skattepligtige lider et retstab. Det er en yderligere betingelse, at retstabet overgår, hvad der i lyset af de konkrete omstændigheder kan anses for rimeligt. Henset til ovenstående bemærkninger om, at inddragelsen af det nye spørgsmål alene skyldes en ændret strategi for førelsen af sagen, vil A (selv hvis han lider et retstab) ikke lide noget uforholdsmæssigt retstab ved ikke at få spørgsmålet inddraget i sagen. A har da heller ikke gjort anbringender gældende til støtte for det modsatte. Såfremt A ønsker det nye spørgsmål behandlet af Skattestyrelsen, har han adgang til at søge om ekstraordinær genoptagelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 27. Det er på det foreliggende grundlag uklart, om han kan opnå en sådan genoptagelse, men et afslag vil i givet fald bero på hans egne forhold. Under alle omstændigheder vil han derfor ikke have lidt et retstab, der kan anses for "uforholdsmæssigt". 3.2.2 A har ikke indskudt yderligere private aktiver For det tilfælde, at Skatteministeriet ikke får medhold i, at der A’s nye synspunkt skal afskæres, gøres det gældende, at A ikke har indskudt yderligere private aktiver i Y7-by, v/G2-virksomhed forud for virksomhedsomdannelsen til udligning af den negative indskudskonto. Det følger af virksomheds omdannelses lovens § 2, stk. 1, nr. 5, at det er en betingelse for at kunne anvende reglerne om skattefri virksomhedsomdannelse, at "en eventuel negativ indskudskonto er udlignet inden omdannelsen efter virksomhedsskattelovens § 16, stk. 2, og § 16 a, stk. 4" . Af begge disse bestemmelser i virksomheds skatte loven fremgår følgende: "Er indeståendet på indskudskontoen opgjort efter § 3 negativt, er det en betingelse for at kunne omdanne virksomheden til selskab efter lov om skattefri virksomhedsomdannelse, at den skattepligtige inden omdannelsen overfører et beløb til virksomheden, der gør, at indeståendet på indskudskontoen bliver nul eller positivt […] ". Det "beløb", som i henhold til virksomhedsskattelovens § 16, stk. 2, og § 16 a, stk. 4, skal overføres til udligning, kan efter praksis både bestå i kontant indbetaling eller overførsel af private aktiver, hvis handelsværdi mindst udgør den negative indskudskonto, jf. Den juridiske vejledning 2014-2, afsnit C.C.5.2.14.1 . Det følger af dagældende virksomhedsskattelovs § 1, stk. 3, 2. pkt., at "Aktiver, der benyttes både til erhvervsmæssige og private formål, [ikke] indgår […] i den selvstændige erhvervsvirksomhed. Dog indgår i virksomheden den erhvervsmæssige del af en ejendom, hvor der foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den skattepligtige, og på den øvrige ejendom." Det vil sige, at den private del af en blandet benyttet ejendom ikke indgår i virksomhedsordningen og kan indskydes til udligning af den negative indskudskonto, jf. også SKM2009.481.VLR . Tvisten angår herefter, om bygning 2, 4 og 5 på omdannelsestidspunktet var en del af virksomheden Y7-by, v/G2-virksomhed, idet disse bygninger alene kunne anvendes til udligning af den negative kapitalsaldo, såfremt de var private. Som det fremgår af de fremlagte ejendomsvurderinger (bilag E-F og 23) for Y1-adresse, er der foretaget en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for A ("ejerboligværdi" og "stuehus grundværdi"), og så på den øvrige ejendom. Det må på denne baggrund lægges til grund, at den øvrige del af ejendommen i overensstemmelse med dagældende virksomhedsskattelovs § 1, stk. 3, 2. pkt., indgik i A’s virksomhed. Også sagens øvrige omstændigheder understreger dette. A erhvervede ejendommen Y1-adresse i 1996. Ved erhvervelsen indgik ejendommen fuldt ud i virksomheden Y7-by, v/G2-virksomhed, og værdien af ejendommens beboelses-del ("Ejendom, beboelse") var ansat til 450.000 kr. i virksomhedens årsrapport for 1996 (bilag 20, s. 15). Det fremgår ikke af årsrapporten, at der skulle være yderligere bygninger inkluderet i "Ejendom, beboelse" end stuehuset. Det er således udokumenteret og kan ikke tillægges nogen vægt, når A anfører (processkrift 1, s. 2, tredjesidste afsnit), at "Ejendom (beboelse) blev ansat til 450.000 kr. ud fra værdien af stuehuset og værdien af ydermurene i bygning 4 og 5." I 1997 udtog A "Ejendom, Y1-adresse, beboelse" af sin virksomhed til privat anvendelse, jf. årsregnskabet 1997 for Y7-by, v/G2-virksomhed (bilag 21, s. 10). Dermed blev ejendommens værdi i virksomheden i årsregnskabet nedskrevet fra 450.000 kr. (1996) til 0 kr. (1997). Tilsvarende fremgår det af årsregnskabet, at virksomhedens kapitalafkastgrundlag blev nedskrevet med 450.000 kr. for så vidt angår ejendommen Y1-adresse (bilag 21, s. 19) Af årsregnskaberne for Y7-by, v/G2-virksomhed fremgår det, at A i årene fra 1996 og frem til 2014 fratrak ejendomsskat m.v. vedrørende driftsbygninger; i 2014 med 6.900 kr. ud af en samlet ejendomsskat på 7.096 kr., jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, s. 23, 6. afsnit) og årsrapporten 2014 for Y7-by, v/G2-virksomhed (bilag 4, s. 11), ligesom han fratrak forsikring på driftsbygningerne (f.eks. bilag 21, s. 12, vedrørende 1997 og bilag 4, s. 11, vedrørende 2014). Årsregnskaberne viser således, at bygningerne 2, 4 og 5 indgik i virksomheden, eftersom A både fratrak ejendomsskat og forsikring på bygningerne i virksomhedens regnskab. Hvis ikke bygningerne havde været en del af virksomheden, havde der ikke været grundlag for et sådant fradrag. I kraft af, at A har opnået fradrag for betalte ejendomsskatter og forsikring vedrørende bygning 2, 4 og 5, har han ageret over for skattemyndighederne som om, at disse bygninger var en del af virksomheden. Dette afskærer A fra nu at kunne få medhold i det modsatte, jf. herved ovennævnte UfR 2024.4206 H og UfR 1955.117 H. Det ændrer ikke herved, at A tilsyneladende ikke har optaget afskrivninger på driftsbygningerne i regnskabet (modsat processkrift 1, s. 3, næstsidste afsnit), hvorved bemærkes, at A ikke har godtgjort, at det beroede på et bevidst valg baseret på bygningernes private karakter, at der ikke blev afskrevet på bygningerne. Som beskrevet nærmere ovenfor i afsnit 3.1.2 understøtter både bygningernes detaljerede BBR-registreringer, beskrivelsen af bygningerne i forbindelse med det gennemførte syn og skøn samt Vurderingsstyrelsens besigtigelse, at bygningerne blev anvendt erhvervsmæssigt. Dertil kommer, at A i forbindelse med opgørelsen af ejendomsavancen på ejendommen Y1-adresse (bilag D) ved den skattefrie virksomhedsomdannelse alene anså stuehuset med en anslået værdi på 400.000 kr. for ikke at indgå i den erhvervsmæssige del af anskaffelsessummen. I avanceopgørelsen opgjorde A således anskaffelsessummen på den erhvervsmæssige del af ejendommen til 2.100.000 kr. ud af en samlet anskaffelsessum på 2.500.000 kr., jf. stævningen, s. 3 (tabellen). De 2.100.000 kr. svarede til driftsbygninger, jordareal og grusforekomster (stævningen, s. 3, tabellen). Det vil sige, at også i forbindelse med virksomhedsomdannelsen tilkendegav A overfor skattemyndighederne, at det alene var stuehuset, som ikke indgik i den erhvervsmæssige del af ejendommen, hvorimod værdien af bygning 2, 4 og 5 blev henregnet til ejendommens erhvervsmæssige del og altså var en del af hans virksomhed. Der er intet grundlag for A’s synspunkt om, at afholdte renoveringsudgifter i perioden 1998- 2000 skulle være medgået til etablering af en privat gildesal i bygning 5. Det fremgår - som også anført af A (processkrift 1, s. 3, 2. afsnit) - af årsregnskabet for Y7-by, v/G2-virksomhed for 2001 (bilag 26, s. 16), at A i årene 1998-2001 afholdt udgifter til ombygning af den private del af ejendommen Y1-adresse, men det fremgår ikke , at bygning 5 (eller 2 og 4) skulle indgå i denne private del af ejendommen. Af ejendommens BBR-meddelelse fremgår det desuden, at seneste til- og ombygningsår for bygning 2 og bygning 5 var henholdsvis 1972 og 1977 (bilag 13, s. 3 og 4). Det er således også både udokumenteret og i strid med oplysningerne i sagen, når A anfører (processkrift 1, s. 3, 2. afsnit), at "Hoveddelen af de private udgifter til ombygning i perioden 1998-2000 på henholdsvis 73.405 kr. (1998), 124.439 kr. (1999) og 292.319 kr. (2000) har været anvendt på etableringen af gildesalen i bygning 5." . Det må tværtimod lægges til grund, at udgifterne til ombygning vedrørte stuehuset, som A var flyttet ind i året før, renoveringsudgifterne blev påbegyndt afholdt (processkrift 1, s. 2, fjerdesidste afsnit) I forbindelse med det afholdte syn og skøn i 2021 oplyste A på skønsforretningen således til skønsmanden, "at boligen er renoveret gennem en periode for 10-20 år siden. Tag og vinduer er skiftet, udestue er bygget til, der er etableret solvarme og hele huset er isoleret udvendigt og pudset op samt 1. salen er etableret." (Landsskatterettens afgørelse; bilag 1, s. 5, femte sidste afsnit). A oplyste desuden, "at der ikke er foretaget forbedringer på ejendommen siden 1 januar 2015.(bortset fra ståltag er skiftet på bygning 4 og 5) Samt, som tidligere anført, at boligen er blevet renoveret over en årrække, ca. 2000 til 2010 (10-20 år siden i dag)." (Landsskatterettens afgørelse; bilag 1, s. 6, 4. afsnit). A’s forklaringer for retten er dermed i modstrid med de oplysninger, han fremkom med til skønsmanden, og de kan på denne baggrund ikke tillægges nogen betydning. Der er heller intet grundlag for A’s hypotese om, at "ejerboligværdien fra 1998 indeholder værdielementer fra bygning 2, bygning 4 og bygning 5, i det ejerboligværdien i 1998 er 145.000 kr. højere end værdien af stuehuset i det betingede skøde fra 1996" (processkrift 1, s. 3, sidste afsnit). For det første er fordelingen af købsprisen ifølge ordlyden af skødet alene udtryk for en fordeling efter "efter vort bedste skøn" , eftersom der var "tale om en ejendom med blandet benyttelse som ikke er vurderet til ejendomsværdi efter dens nuværende status" (begge bilag 2, s. 3). Værdien i årsregnskabet for 1996 for Y7-by, v/G2-virksomhed for den private del af ejendommen blev da også sat 50.000 kr. højere til 450.000 kr. (bilag 20, s. 15). For det andet var der også i årene efter 1998 - eksempelvis fra 1998 til 2000 - en stigning af ejerboligværdien til 622.600 kr., jf. ejendommens vurdering pr. 1. januar 2000 (bilag E) og dernæst en yderligere stigning til 722.400 kr. i vurderingen pr. 1. januar 2002 (bilag F). En eventuel stigning fra den fastsatte pris ved overdragelsen af ejendommen i 1996 til 1998 kan derfor ikke antages at være udtryk for andet end den generelle prisudvikling i perioden Endelig er der intet grundlag for at lægge til grund, at den ansatte pris i regnskabet på 450.000 kr. for ejendommens beboelsesdel, jf. virksomhedens årsrapport for 1996 (bilag 20, s. 15), skulle dække over andet og mere end stuehuset (modsat processkrift 1, s. 2, tredjesidste afsnit, og s. 3, tredjesidste afsnit), blot fordi stuehuset i skødet var ansat til en lavere værdi på 400.000 kr. Som tidligere anført var fordelingen af købsprisen i skødet alene skønsmæssig. Dertil kommer, at prisen på driftsbygningerne ifølge skødet var ansat ganske lavt (100.000 kr.) til den såkaldte "garageværdi", hvilket svarer til bygningernes værdi uden jordtilliggender, jf. skødet (bilag 2, s. 3). Der er intet grundlag for at antage, at denne i forvejen lavt ansatte "garageværdi" skulle være videreført og endda nedsat yderligere til 50.000 kr. i regnskabet svarende til differencen mellem stuehusets værdi i skødet og beboelsesdelens værdi i årsregnskabet. Det må på denne baggrund lægges til grund, at A ikke har indskudt yderligere private aktiver (bygning 2, 4 og 5) til udligning af den negative indskudskonto i forbindelse med den skattefri virksomhedsomdannelse pr. 1. januar 2015. …" Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat Vedrørende sagens formalitet har sagsøgte gjort gældende, at sagsøgeren i medfør af skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2, 2. pkt. er afskåret fra under denne sag at gøre gældende, at de omhandlede tre bygninger er indskudt som yderligere private aktiver for i alt 640.000 kr. til udligning af den negative indskudskonto forinden virksomhedsomdannelsen, jf. virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 5 og lov om indkomstbeskatning af selvstændige erhvervsdrivende § 16 a, stk. 4. Retten bemærker hertil, at Landsskatteretten i sin afgørelse af 29. august 2023 ganske rigtigt har begrundet sin afgørelse alene med udgangspunkt i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt. og en fortolkning af, hvordan langt bestemmelsens ordlyd navnlig i relation til begrebet "stuehus med tilhørende grund og have" kan strækkes i forhold til de bygninger, der er omhandlet i denne sag. Omvendt fremgår det af de indledende, faktiske oplysninger i afgørelsen, at den er truffet i forbindelse med, at sagsøgeren foretog en skattefri virksomhedsomdannelse, og at der i den forbindelse skulle ske en værdiansættelse af den private del af ejendommen Y1-adresse i forbindelse med udligning af den negative indskudskonto. Afgørelsen vedrører altså ikke alene et spørgsmål om opgørelse af fortjenesten ved salg af en fast ejendom, som er det umiddelbare anvendelsesområde for ejendomsavancebeskatningsloven, herunder bestemmelsen i lovens § 9, stk. 1, 1. pkt. Hertil kommer, at Skattestyrelsen i sine bemærkninger til Landsskatteretten, gengivet i afgørelsen på side 11, nederste afsnit, bl.a. anfører: "… Værdien af eventuelle privat benyttede udhuse/driftsbygninger vil ikke kunne tillægges stuehusværdien ved beregningen efter EBL § 9, stk. 1. Derimod vil værdien af privat benyttede udhuse kunne tillægges stuehusværdien når der skal opgøres et stiftertilgodehavende i forbindelse med virksomhedsomdannelsen." Skattestyrelsen argumenterer endvidere på afgørelsens side 12-13 nærmere for, at de omhandlede bygninger ikke er privat benyttede, ud fra en vurdering af de oplysninger, der foreligger om bygningernes faktiske anvendelse, og tiltræder på den baggrund Skatteankestyrelsens indstilling. Dette er efter rettens vurdering ud fra en argumentation, der ikke alene vedrører afgrænsningen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt., men tillige spørgsmålet om, hvorvidt man har løftet bevisbyrden for, at bygningerne ikke er anvendt erhvervsmæssigt. Retten finder på den baggrund, at spørgsmålet om, hvorvidt de omhandlede tre omhandlede bygninger er indskudt som yderligere private aktiver for i alt 640.000 kr. til udligning af den negative indskudskonto forinden virksomhedsomdannelsen, har en så tæt sammenhæng med den afgørelse fra Landsskatteretten, der har givet grundlag for denne retssag, at det bør tillades prøvet i forbindelse med sagen, jf. skattestyrelseslovens § 48, stk. 2, 2. pkt. Retten har også lagt vægt på, at stillingtagen til dette anbringende må antages at kunne ske på grundlag af de samme oplysninger, som allerede foreligger i sagen. Vedrørende sagens materielle del bemærker retten herefter, at det på baggrund af sagens oplysninger, særligt den foretagne dokumentation under sagen sammenholdt med de afgivne de forklaringer, de fremlagte kort og fotos og det foretagne syn og skøn, kan lægges til grund som ubestridt, at bygningerne på ejendommen rent fysisk består af bl.a. af en række bygninger beliggende lige ved stuehuset (bygning 1), nemlig en længe, der er beliggende sydøst for stuehuset (bygning 2) og en anden, sammenbygget længe, der er beliggende sydvest for stuehuset (bygning 4 og 5). Det er oplyst, at der tidligere stik syd for stuehuset har været en kampestenslade (bygning 3), der blev fjernet efter at være skadet under en storm. Herudover fremgår, at der vest og sydvest for bygningerne ved stuehuset - og adskilt herfra - er en grusgrav, der dækker den midterste del af ejendommen, med separate adgangsveje både fra nord og fra øst, hvor der i tilknytning til grusgravens nordlige del er beliggende en større rundbuehal (bygning 6) samt forskellige skure, maskiner og andre installationer til brug for virksomheden. På den vestligste og sydligste del af ejendommen er der marker, der fremstår som anvendt til landbrug, og som efter det oplyste har været bortforpagtet til naboen i varierende omfang i årenes løb, afhængigt af driften af grusgraven. Det kan endvidere lægges til grund, at sagsøgeren i forbindelse med købet af ejendommen i 1996 har medtaget værdien af driftsbygningerne til en såkaldt "garageværdi" på 100.000 kr., da sagsøgeren alene erhvervede ejendommen på grund af grusforekomsterne. Det kan også lægges til grund, at både bygning 2, 4 og 5 i hele den omhandlede periode fra 1996 til 2015 har været registreret som bygninger til erhvervsmæssig produktion, ligesom der i sagsøgerens regnskaber for den personlige virksomhed i hele perioden er fradraget dels ejendomsskatter, dels udgifter til forsikring af driftsbygninger, uden at man af regnskaberne præcist kan se, hvordan disse udgifter nærmere er opgjort, idet der ikke længere foreligger underbilag, herunder særligt i relation til, om forsikringsudgifterne vedrører bygning 2, 4 eller 5. Det kan herudover lægges til grund, at der ikke i den personlige virksomhed er afskrevet på bygninger, herunder på bygning 2, 4 eller 5, ligesom der heller ikke i virksomheden efter det oplyste er afholdt udgifter til vedligeholdelse eller ombygning af de omhandlede bygninger. Herudover kan det lægges til grund, at sagsøgeren i sine private regnskaber for perioden 1998-2013 har opgjort udgifter til ombygninger af den private del af ejendommen med ca. 1.3 mio. kr. Der foreligger ikke nærmere specifikationer af, hvad disse udgifter vedrører, herunder særligt, om nogle af udgifterne vedrører bygning 2, 4 eller 5. Endelig er det ubestridt i forbindelse med sagens afgørelse, at værdien pr. 1. januar 2015 var 150.000 kr. vedrørende bygning 2, 250.000 kr. vedrørende bygning 4 og 240.000 kr. vedrørende bygning 5, jf. skønserklæringerne, hvilket i alt svarer til de 640.000 kr., der fremgår af sagsøgerens påstand. For så vidt angår den faktiske brug af de omhandlede bygninger 2, 4 og 5 er det omtvistet under sagen, om de har været anvendt erhvervsmæssigt eller ikke erhvervsmæssigt. Det fremgår således på den ene side af skønsmandens beskrivelse af udhusene, gengivet i Landsskatterettens afgørelse, at bygning 4 anvendes til lager, og at der i bygning 2 også er et lagerrum. Det er også oplyst, at Vurderingsstyrelsen i forbindelse med en besigtigelse i 2018 har anført, at "Driftsbygningerne anvendes dels til opmagasinering, fyrrum, samt mødelokaler til ansatte." Det fremgår også af sagens skriftlige oplysninger, at bygningerne skulle være anvendt til opmagasinering af landbrugsredskaber fra det nedlagte landbrug. På den anden side er der af sagsøgerens samlever, PR, og sagsøgerens datter, NK, afgivet forklaringer, der fremstod som sikre og troværdige, og hvoraf det fremgår, at bygning 2, 4 og 5 i den omhandlede periode hverken har været anvendt som lagerbygninger, møderum for ansatte eller anden erhvervsmæssig drift i relation den personlige virksomhed, som sagsøgeren drev, inden han gennemførte den omhandlede virksomhedsomdannelse. På baggrund af det anførte er retten herefter enig med Landsskatteretten i, at de omhandlede bygninger 2, 4 og 5 ikke kan anses som omfattet af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt., idet disse efter ordlyden af bestemmelsen og den praksis samt vejledning, der knytter sig hertil, på baggrund af deres karakter ikke findes at kunne rummes indenfor bestemmelsens ordlyd, der omfatter "stuehuset med tilknyttet grund og have", og som efter vejledningen kun sjældent omfatter "garager, vaskerum m.v. i udhusarealer". Det centrale spørgsmål er herefter, om sagsøgeren har godtgjort, at bygning 2, 4 og 5 ikke er anvendt erhvervsmæssigt i den virksomhed, der ønskes omdannet, idet sagsøgeren i givet fald vil kunne anvende værdien af bygningerne til udligning af den negative indskudskonto i medfør af virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 5, uanset at bygningerne ikke er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 1. pkt., jf. det det, der er anført ovenfor. Retten bemærker ved vurderingen heraf, at retten på den ene side finder, at sagsøgeren på baggrund navnlig af de afgivne vidneforklaringer har sandsynliggjort, at bygning 2, 4 og 5 ikke eller kun i meget begrænset omfang rent faktisk blev benyttet som led i sagsøgerens virksomhed, navnlig da de skriftlige oplysninger om, at bygningerne skulle være anvendt opbevaring af gamle landbrugsredskaber eller som lager eller mødelokaler i forhold til virksomheden ikke er nærmere underbygget i form af f.eks. vidneførsel, fotos eller andre mere konkrete oplysninger, der kan imødegå de vidneforklaringer, der er afgivet under sagen. Retten finder på den anden side, at det som udgangspunkt må kræve et ret sikkert grundlag, hvis en ejendom eller dele heraf, som oprindeligt er erhvervet til erhvervsmæssig brug, kan overgå til ikke-erhvervsmæssig brug med den virkning, at værdien heraf kan anvendes som påstået af sagsøgeren, alene som følge af sagsøgerens faktiske brug af ejendommen. Retten bemærker i den sammenhæng, at det fremgår af det oprindelige skøde, at bygning 2, 4 og 5 er erhvervet som "Driftsbygninger" - om end af en begrænset værdi - og at registreringen af disse som erhvervsbygninger aldrig er ændret ved BBR. Det kan endvidere ikke, som sagen er forelagt, udelukkes, at sagsøgeren har fratrukket udgifter til ejendomsskat og forsikring af bygningerne som udgifter i sin personlige virksomhed, og der foreligger i øvrigt ikke sikre regnskabsmæssige oplysninger, der viser, at sagsøgeren regnskabsmæssigt har overført bygningerne fra sin personlige virksomhed til ikke erhvervsmæssig brug. Der foreligger heller ikke sikre oplysninger om, at nogen del af de udgifter, som sagsøgeren har anvendt til renovering af sin bolig i perioden fra 1998 til 2013, vedrører bygning 2, 4 eller 5. På den baggrund finder retten efter en samlet vurdering, at sagsøgeren ikke med den nødvendige sikkerhed har løftet sin bevisbyrde for, at bygning 2, 4 og 5 er overgået til ikke erhvervsmæssig brug med den virkning, at bygningerne kan anvendes som indskud på den negative indskudskonto i forbindelse med virksomhedsomdannelsen, jf. virksomhedsomdannelseslovens § 2, stk. 1, nr. 5 og virksomhedsskattelovens § 16, stk. 2. Som følge af det anførte frifindes sagsøgte for den påstand, som sagsøgeren har nedlagt. Efter sagens udfald skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til sagsøgte. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 65.000 kr. inkl. moms, idet Skatteministeriet Departementet er ikke momsregistreret. THI KENDES FOR RET: Sagsøgte, Skatteministeriet Departementet, frifindes for den påstand som sagsøgeren, A, har nedlagt. Sagsøgeren skal til sagsøgte betale sagsomkostninger med 65.000 kr. Beløbet skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.