Særlige omstændigheder ved familieoverdragelse af ejerlejlighed efter 15 %-reglen

Journalnr. 25-0099619 Klagepunkt Skattestyrelsens afgørelse Klagerens opfattelse Landsskatterettens afgørelse Værdi af ejendom overdraget fra klagerens forældre 2.000.000 kr. 544.000 kr. Stadfæstelse Faktiske oplysninger Klagerens forældre har ved købsaftale af 26. april 2020 købt ejendommen [adresse1], [by1] for 1.575.000 kr. i almindelig fri handel. Ved købsaftale af 24. november 2021 har klagerens forældre overdraget ejerlejligheden til klageren for 544.000 kr. med overtagelse pr. 1. december 2021. Købesummen blev berigtiget ved kontant betaling. Den offentlige ejendomsvurdering for ejerlejligheden udgjorde på overdragelsestidspunktet 640.000 kr. Overdragelsessummen lå derfor inden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. Klageren har efterfølgende modtaget en ny offentlig ejendomsvurdering på 1.902.000 kr. pr. 1. januar 2020. Skattestyrelsen har oplyst, at styrelsen den 20. april 2023 har modtaget kontroloplysninger om, at ejendommen var overdraget mellem forældre og børn. Skattestyrelsen har den 10. april 2025 anmodet klageren om at fremsende materiale til brug for undersøgelse af gaveelement i forbindelse med ejendomsoverdragelsen. Skattestyrelsen har modtaget materialet fra klageren den 30. april 2025. Skattestyrelsen har anmodet Vurderingsstyrelsen om en udtalelse om handelsværdien af ejendommen på overdragelsestidspunktet. Vurderingsstyrelsen har den 16. juli 2025 udtalt: ”Vi mener, værdien af ejerlejligheden pr. 24. november 2021 udgjorde 2.000.000 kr. Beskrivelse af lejligheden Ejendommen beliggende [adresse1]/[adresse2], [by1], er opført i 1896, om/tilbygget i 2015, og indeholder 13 lejligheder – beliggende stuen til 3. sal. Heraf er der 4 lejligheder til erhverv og 9 beboelseslejligheder. Der er ikke elevator i bygningen. Ejerlejligheden beliggende nr. [adresse1] er 104 m² og har 4 værelser og 1 badeværelse ifølge BBR. Derudover har lejligheden en stor vestvendt altan mod gården, jf. skråfotos af ejendommen. Lejligheden blev solgt i fri handel i april 2020 for 1.575.000 kr., hvor den blev købt af [person1] og [person2] med overtagelsesdato 1. juni 2020. Deres søn, [klager], flyttede ind i lejligheden pr. 1. september 2020. Pr. 24. november 2021 solgte de lejligheden til [klager] for 544.000 kr. Den 4. juni 2025 skrev jeg til [klager], og bad ham indsende en plantegning over lejligheden samt fotos af lejligheden indvendigt. Desuden bad jeg om oplysninger om, hvornår køkken og bad senest er renoveret. Den 1. juli 2025 fortalte [klager] telefonisk, at de har lavet planløsningen om, så badeværelset er blevet større, at der er blevet lavet bryggers, hvor det gamle køkken var placeret og at det nuværende køkken er placeret et andet sted end den oprindelige plantegning viser. Jeg spurgte, om denne ombygning var sket i løbet af de tre måneder hvor lejligheden stod tom, fra 1. juni 2020 til 1. september 2020. [klager] sagde, at renoveringen først var sket i 2022 – efter hans overtagelse af lejligheden. [klager] har forklaret, at han ikke har kvitteringer, som kan bekræfte tidspunktet for renoveringen eller hvem der har betalt for den, da det er noget som de selv har lavet. Vi har ikke modtaget billeder af lejligheden. Baggrund for vurderingen Vi har fremskrevet handelsprisen fra april 2020 til prisniveauet for 4. kvartal 2021 på baggrund af tal fra Realkreditrådets boligstatistik, hvilket giver en fremskrevet handelsværdi på 1.885.000 kr. Derudover har vi har udsøgt lejligheder i nærområdet solgt i tidsrummet omkring vurderingstidspunket. Vi har haft fokus på lejligheder af en sammenlignelig størrelse og med en sammenlignelig beliggenhed og alder, og på om lejlighederne har altan. Den gennemsnitlige pris på disse lejligheder i 4. kvartal 2021 lå på 21.049 kr./m². Lejligheden beliggende ovenover den omhandlende, [adresse1], som også har et areal på 104 m² samt en stor altan, blev i januar 2023 solgt for 3.198.000 kr. Tilbageskrives denne pris til niveauet for 4. kvartal 2021 giver det en handelsværdi på 3.432.000 kr. Nabolejligheden, [adresse3] på 97 m² er pt. udbudt til salg for 1.875.000 kr. – liggetid pt. 133 dage. Denne lejlighed har dog, i modsætning til den omhandlende, ingen altan. Ifølge Boligsiden.dk, lå den gennemsnitlige salgspris for en ejerlejlighed i postnummer [by1] i juni måned 2025 på 18.821 kr./m². Ifølge samme statistik lå den gennemsnitlige salgspris i november 2021 på 18.799 kr./m². De nuværende salgspriser svarer altså omtrent til niveauet på vurderingstidspunket. I postnummer [by1] blev der i juni 2025 i gennemsnit givet nedslag på 2,4% i forbindelse med salg af lejligheder. En forventet salgspris på [adresse3] kunne dermed lyde på 1.830.000 kr., hvilket giver en kvadratmeterpris på 18.866 kr. Ganger vi denne kvadratmeterpris med den omhandlende lejligheds 104 m² giver det en pris på 1.962.000 kr. for en lejlighed uden altan. Erfaringsmæssigt gør en altan en stor forskel for handelsværdien. Dette bekræftes også af den ovennævnte udsøgning af salg i nærområdet – hvor der er en forskel på omkring 100.000 kr. på lejligheder med/uden altan. Ved værdifastsættelsen har vi dog samtidig trukket lidt fra for eventuelle støjgener fra underboen (et værtshus). Opsummering Efter en samlet vurdering, hvor vi lagt vægt på lejlighedens beliggenhed, størrelse og alder, at lejligheden har altan, at den ligger over et værtshus, hvilket kan give støjgener, samt på handelspriserne på sammenlignelige lejligheder og på udbudsprisen på nabolejligheden, er det, som ovenfor nævnt, vores vurdering at handelsværdien af lejligheden på [adresse1], [by1] pr. 24. november 2021 udgjorde 2.000.000 kr.” Klagerens repræsentant har til Skatteankestyrelsen oplyst, at erhvervslejlighederne i stuen anvendes til henholdsvis butik/detail og bodega, og at bodegaen har åbent dagligt søndag til tirsdag fra klokken 9.00 til kl. 23.00. Samt onsdag til lørdag fra klokken 9.00 til klokken 2.00. Repræsentanten har oplyst, at klageren har foretaget en omfattende renovering i 2022 og har fremlagt plantegning, som lejligheden så ud ved forældrenes køb i 2020 samt efter klagerens renovering. Klagerens repræsentant har fremlagt udskrift fra www.boligsiden.dk, som ifølge repræsentanten viser, at den gennemsnitlige handelspris for boliger i området, i januar 2021 var 17.329 kr. pr. m2. Repræsentanten har desuden oplyst, at lejligheden beliggende [adresse2], [by1] (samme ejendom) med et areal på 126 m2, blev solgt for 1.446.667 kr. den 30. juni 2025, hvilket svarer til en m2 pris på 11.481 kr. Af www.ois.dk fremgår, at ejendommen i februar 2020 blev solgt for 2.170.000 kr. i almindelig fri handel og at ejendommen i juli 2025 blev solgt for 1.446.667 kr. i familiehandel. Ifølge repræsentanten blev [adresse3] på 97m2, udbudt til 1.875.000 kr. i juli 2025, og blev taget af markedet uden at blive solgt. Af www.boligsiden.dk fremgår, at ejendommen blev udbudt til salg for 1.875.000 kr. i marts 2025, at prisen blev nedsat til 1.775.000 kr. i august 2025, og fjernet fra boligsiden i november 2025. Det fremgår desuden, at ejendommen i januar 2025 igen er udbudt til 1.775.000 kr. Repræsentanten har desuden henvist til, at [adresse4], [by1] på 104 m2, i februar 2021 blev solgt for 1.425.000 kr. Det fremgår desuden af www.ois.dk, at ejendommen i januar 2023 blev solgt for 3.198.000 kr. I januar 2025 har klageren sat ejerlejligheden til salg for 2.425.000 kr. Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at værdien af den ejerlejlighed, som klagerens forældre har overdraget til klageren den 24. november 2021, skal fastsættes til 2.000.000 kr. Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: ”Det er Skattestyrelsens vurdering, at du i forbindelse med overtagelsen af ejendommen [adresse1], [by1] til [person1] og [person2] i 2021, har fået en gave på 728.000 kr., fra hver forælder og at der skal betales en gaveafgift på 2 * 97.694 kr. Da gaven ikke er anmeldt jf. boafgiftslovens § 26 og gaveafgiften ikke er betalt rettidigt jf. boafgiftslovens § 30, skal der betales renter i henhold til boafgiftslovens § 38, stk. 1. Rettidig anmeldelse og betaling af gaveafgift var senest 1. maj 2022. Renterne beregnes derfor fra 1. maj 2022 og frem til den dato, hvor betaling af gaveafgiften sker. (…) Skattestyrelsens bemærkninger: Skattestyrelsen er ikke enig i, at de henviste domme ikke er relevante i denne sag samt at afgørelsen fra Landsskatteretten ikke har tilstrækkelig præjudikatværdi. Afgørelsen SKM2023.132.LSR blev påklaget til domstolene af skatteyder, som efterfølgende hævede sagen, hvorfor afgørelsen har præjudikatværdi fra domstolene. SKM2023.505.LSR er ikke påklaget, hvorfor også denne har præjudikatværdi. Skattestyrelsen henviser endvidere til SKM2024.73.BR, hvor Byretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder, som indebar, at parterne ikke kunne overdrage ejendommen til 1.950.000 kr. efter 15 pct.-reglen. Retten henviste herved til, at den betydelige forskel mellem ejendomsvurderingen og købsprisen i fri handel sammenholdt med den nære tidsmæssige sammenhæng mellem salget i fri handel og den omstridte familiehandel kun godt 16 måneder senere, viste, at ejendomsvurderingen for ejerlejligheden var væsentlig for lav. Da værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 (+/-15%) ikke kan anvendes, fordi der, efter vores vurdering, foreligger særlige omstændigheder, er værdiansættelsen bestemt i boafgiftsloven §27, stk. 1: En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Skattestyrelsen kan derfor ikke godkende, at handelsværdien sættes til [person2] og [person1]s oprindelig købspris i 2020 -15%. Skattestyrelsen fastholder derfor værdiansættelsen på 2.000.000 kr., hvoraf din andel udgør 1.000.000 kr. (…) Begrundelse Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel. Af stk. 2 fremgår, at hvis Skattestyrelsen finder, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan Skattestyrelsen ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse. Da der ikke indsendt gaveanmeldelse, ansætter Skattestyrelsen gaven skønsmæssigt, jf. boafgiftslovens § 26, stk. 3. Da der ikke er indsendt gaveanmeldelse, finder forældelseslovens regler anvendelse i nærværende sag. Ifølge forældelseslovens § 3, stk. 1 er forældelsesfristen 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Var fordringshaveren ubekendt med fordringen eller skyldneren, regnes forældelsesfristen i stk. 1 først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Retningslinjerne for værdiansættelse af aktiver mellem personer, der er omfattet af boafgiftslovens regler findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret). Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige værdien i fri handel mellem uafhængige parter, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv. Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår, at parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle inden for +/- 15% af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15% højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen efter cirkulæret lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften. Cirkulærets anvisninger er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse i henhold til værdiansættelsescirkulærets punkt 48. Skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15%-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, jf. Højesteretsdommen gengivet i SKM2016.279.HR. Højesteret udtalte i SKM2021.267.HR., at særlige omstændigheder kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom. Højesteret har i SKM2022.507.HR, fastslået at der ikke foreligger en fast administrativ praksis, som altid giver ret til at anvende 15%-reglen, uanset om der er tale om dødsbo eller en gaveafgiftsberegning (SKM2022.3.ØLR). Der er således ikke retskrav på anvendelse af 15%-reglen. Om der foreligger særlige omstændigheder og hvormed der vil ske fravigelse af 15%-reglen, beror efter Skattestyrelsens opfattelse på en samlet konkret vurdering af forskellen mellem de konkrete forhold ved ejendommen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem de konkrete forhold og den pågældende familieoverdragelse. [person1] og [person2] har den 24. november 2021 overdraget ejendommen beliggende [adresse1], [by1] til deres søn [klager] for 544.000 kr., svarende til 272.000 kr. pr. overdraget andel. Da den offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet var 640.000 kr., er overdragelsen således sket efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6. [person1] og [person2] har den 26. april 2020 købt ejendommen for 1.575.000 kr. i almindelig fri handel. Skattestyrelsen finder efter en samlet konkret vurdering, henset til at [person1] og [person2] har købt ejendommen i fri handel til en væsentlig højere værdi end ejendommens offentlige vurdering, blot 19 måneder før overdragelsen til [klager], at der foreligger særlige omstændigheder ved familieoverdragelsen. Skattestyrelsen har i sin vurdering henset til den nominelle prisforskel på 935.000 kr. mellem den forudgående købspris og ejendommens offentlige vurdering (146% prisforskel), som anses som væsentlig. Dette betyder at ejendommen ikke kan overdrages efter 15%-reglen værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, hvorfor ejendommen skal ansættes til handelsværdien jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1. Skattestyrelsen anmodede den 2. maj 2025 Vurderingsstyrelsen om en udtalelse om ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Vurderingsstyrelsen vurderede ved udtalelse af 4. august 2025 ejendommens handelsværdi til 2.000.000 kr. pr. 24. november 2021. Vurderingsstyrelsens udtalelse vedlægges som bilag. Skattestyrelsen ansætter derfor skønsmæssigt ejendommens handelsværdi til 2.000.000 kr. pr. 24. november 2021. Differencen mellem den anvendte overdragelsesværdi og ejendommens handelsværdi, anses for at udgøre en gave på i alt 1.456.000 kr., svarende til en gave fra hver forælder til [klager] på 728.000 kr. i 2021. Det fremgår af boafgiftslovens § 29, stk. 2, at der i gaveafgiften kan fratrækkes tinglysningsafgift, som gavemodtager eller gavegiver har betalt af gaveandelen i forbindelse med ejendomsoverdragelse, og at dette ikke finder anvendelse for den faste del af tinglysningsafgiften. Ifølge det tinglyste skøde er der betalt 5.050 kr. i tinglysningsafgift. Da den faste andel af tinglysningsafgiften udgjorde 1.750 kr. i 2021, udgør den variable andel således 3.300 kr., svarede til 1.650 kr. pr. overdraget andel. Skattestyrelsen har beregnet fradrag for gavens andel af betalt variabel tinglysningsafgift som: 1.650 kr. (variabel del) * 728.000 kr. (gavebeløb) / 1.000.000 kr. (Ejendommens værdi) = 1.201 kr. Gaveafgiften for gaven fra [person1] og [person2] skal derfor ansættes til 2 * 97.694 kr. Der henvises til ovenstående talmæssige opgørelse.” Udtalelse fra Skattestyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 2. februar 2026 udtalt følgende: ”Der henvises til bemærkninger hos [person2] og [person1], sagsid [sag1] og [sag2]” Af udtalelsen til forældrenes sag fremgår: Påstand 1 – forældelse: Skattestyrelsen har, som led i gennemgang af familieoverdragelser af ejendommen, den 20. april 2023 modtaget oplysninger fra anden afdeling om, at der er overdraget en ejendommen mellem forældre og barn. Den 10. april 2025 indkalder styrelsen materiale vedrørende overdragelsen, og den 2. maj 2025 modtages det forespurgte. Det er Skattestyrelsen vurdering, at forældelse efter forældelseslovens § 3, stk. 1 og 2 tidligst kan træde i kraft den 20. april 2026. Da afgørelsen er sendt den 3. oktober 2025 er forældelse ikke indtrådt. Påstand 2 – overdragelsessummen værdiansættes til 544.000 kr.: Skattestyrelsen er ikke enig i, at overdragelsessummen kan ansættes til den offentlige vurdering minus 15%, da ejendommen er købt ca. halvandet år før overdragelsen til en pris der er ca. 3 gange højere end overdragelsessummen. Påstand 3 – overdragelsessummen værdiansættes til 1.575.000 kr.: Skattestyrelsen har til vurdering af handelsprisen anmodet Vurderingsstyrelsen om udtalelse heraf. Parterne har allerede ved fremsendelse af forslag til ansættelse af gaveafgiften modtaget kopi af Vurderingsstyrelsens udtalelse. Skattestyrelsen har i afgørelsen kommenteret de indsigelser, som er modtaget den 11. september 2025. Der er i forbindelse med indsigelsen til forslaget ikke modtaget bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse. Parternes indsigelser til Skatteankestyrelsen ændrer ikke på Skattestyrelsen vurdering af sagen. Renter: Det fremgår af boafgiftslovens § 38, at der skal betales renter, hvis anmeldelsen ikke er indsendt rettidigt, jf., boafgiftslovens § 26 eller hele gaveafgiften ikke er betalt rettidigt, jf. boafgiftslovens § 30. Ifølge boafgiftslovens § 26, stk. 1 forfalder afgiftspligten samt indsendelse af gaveanmeldelse den 1. maj i året efter modtagelsen af gaven. Forfaldsdagen er derfor den 1. maj 2022, og ikke 3. oktober 2025, som oplyst af rådgiver.” Klagerens opfattelse Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at Skattestyrelsens afgørelse af 3. oktober 2025 skal tilsidesættes som følge af forældelse. Subsidiært har repræsentanten fremsat påstand om, ejendommen kan overdrages til 544.000 kr. Mere subsidiært er der fremsat påstand om, at ejendommen kan værdiansættes til 1.575.000 kr., svarende til handelsværdien ved købet i 2020. Til støtte for påstanden er bl.a. anført: ”Forældelse Det gøres indledningsvis gældende, at Skattestyrelsen, som følge af forældelse, har fortabt retten til at foretage en ansættelse af gaveafgift. Det gøres gældende at Skattestyrelsens krav på gaveafgift er forældet den 1. maj 2025, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1. Det gøres i tillæg hertil gældende, at det ikke er dokumenteret, at betingelserne for suspension i forældelseslovens § 3, stk. 2 er opfyldt, idet det ikke ses dokumenteret, at Skattestyrelsen først den 10. april 2025 blev bekendt med familieoverdragelsen. Den offentlige ejendomsvurdering som objektiv værdiansættelse Til støtte for den subsidiære påstand gøres det principalt gældende, at Skattestyrelsens skal acceptere parternes værdiansættelse til kr. 544.000, hvilken pris er fastsat i henhold til værdiansættelsescirkulæret med -15% af den offentlige ejendomsvurdering. Den offentlige ejendomsvurdering er baseret på en vurdering af ejendommens forventelige kontantværdi i fri handel under hensyntagen til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. Ejendomsvurderingsloven § 15, stk. 1. Denne vurdering er en objektiv og standardiseret metode, som skal respekteres, medmindre der foreligger klare beviser for, at den er urimelig eller fejlagtig. Højesteret har i flere domme fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse efter 15%-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Dette fremgår blandt andet af U2016.2126HK. Særlige omstændigheder I forhold til spørgsmålet om hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder har Højesteret i U2021.2382 med henvisning til U2016.2126H slået fast, at der i den forbindelse skal være tale om særlige konkrete forhold, vedrørende den pågældende faste ejendom. Højesteret udtalte i den forbindelse, at cirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, og at dette også gælder, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. Det gøres gældende at Skattestyrelsen i denne sag ikke har sandsynliggjort eller påvist ”særlige omstændigheder”, der begrunder fravigelse af Værdiansættelsescirkulæret. Skattestyrelsen har i afgørelsen af 3. oktober 2025 anført, at Skattestyrelsens opfattelse af, at der fore- ligger særlige omstændigheder, beror på ”en samlet konkret vurdering af forskellen mellem de konkrete forhold ved ejendommen, og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mel- lem de konkrete forhold, og den pågældende familieoverdragelse” (…) ”Skattestyrelsen finder efter en samlet konkret vurdering, henset til at [person1] og [person2] har købt ejendommen i fri handel til en væsentlig højere værdi end ejendommens offentlige vurdering, blot 19 måneder før overdragelsen til [klager], at der foreligger særlige omstændigheder ved familieoverdragelsen. Skattestyrelsen har i sin vurdering henset til den nominelle prisforskel på 935.000 kr. mellem den forudgående købspris og ejendommens offentlige vurdering (146 % prisforskel), som anses for væsentlig” Det gøres gældende, at ovenstående ikke er udtryk for en samlet konkret vurdering af forholdene vedrørende den pågældende faste ejendom. Der er tale om en vurdering baseret alene på det forhold, at [person2] og [person1] har erhvervet ejendommen 19 måneder tidligere til en højere pris. Det er ikke i sig selv ”særlige omstændigheder”. Både i SKM 2021.345 VLR og SKM2022.3 ØLR, der anføres til støtte for Skattestyrelsens afgørelse, er der tale om at familiehandlerne er sket henholdsvis 3 måneder og 9 dage efter den ”oprindelige” handel, hvorfor de nævnte afgørelser ikke er relevante i denne sag, hvor den oprindelige erhvervelse ligger væsentligt længere tilbage. Heller ikke øvrige forhold i SKM2021.345 VLR syntes at støtte Skattestyrelsens synspunkt, idet det særlige i denne sag var, at køberne (børnene) allerede inden erhvervelsen til -15% af den offentlige vurdering, havde været i dialog og salgsforhandlinger med kommunen om et efterfølgende (gen)salg til en højere pris. Det er ikke tilfældet i den konkrete sag, hvor der ingen yderligere konkrete forhold foreligger. Sammenfattende gøres det således gældende, at Skattestyrelsen ikke har påvist særlige omstændigheder, som begrunder en fravigelse af Værdiansættelsescirkulæret, hvorfor Landsskatteretten anmodes om, at træffe afgørelse om, at Skattestyrelsen tilpligtes at anerkende, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1] i forbindelse med overdragelse fra [person2] og [person1] til [klager], værdiansættes til kr. 544.000, og at der som følge heraf ikke er grundlag for beregning af gaveafgift, idet denne købesum er kontant berigtiget. Ad fastsættelse af handelsværdien til kr. 1.575.000,00 Til støtte for den tertiære påstand gøres det gældende, at ejendommens handelsværdi pr. 24. november 2021, maksimalt skal ansættes til kr. 1.575.000, som er den pris [person1] og [person2] købte ejendommen til i april 2020. Det gøres således gældende at Skattestyrelsen i den konkrete sag ikke kan lægge Vurderingsstyrelsens udtalelse af 16. juli 2025 om en handelsværdi på kr. 2.000.000 til grund. Udtalelsen er uhjemlet, udokumenteret og bygger på fejlagtige fakta. Skattestyrelens praksis med at indhente en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen, og herefter uden yderligere begrundelse, fastsætte handelsværdien i henhold til denne udtalelse ses ikke at have hjemmel i lovgivningen, hvorfor udtalelsen allerede af den grund skal tilsidesættes. Såfremt udtalelsen ikke tilsidesættes som følge af formelle forhold, kan den ikke lægges til grund, idet den ikke er materielt korrekt. Udtalelsen fra Vurderingsstyrelsen tager for det første ikke højde for det konkrete forhold, at ejendommen 19 måneder før familieoverdragelsen blev handlet til ”kun” 1.575.000 kr. Det gøres gældende at handlen i april 2020 er den bedst tilgængelige dokumentation for handelsværdien. Der var tale om en armslængde handel mellem uafhængige parter, indenfor en kortere tidsmæssig afstand af den efterfølgende familiehandel. Det er i praksis den mest tungtvejende beviskilde for en handelsværdi, i modsætning til Vurderingsstyrelsens udtalelse om handelsværdien. Handelsprisen i april 2020 på kr. 1.575.000 svarer til en m2 pris på kr. 15.144. I januar 2020 var den gennemsnitlige handelspris for boliger i området, ifølge boligsiden.dk, jf. vedhæftede bilag 9, kr. 17.329. [adresse1], blev dermed, i fri handel i april 2020, udbudt og solgt til en lavere pris end den gennemsnitlige pris i området. Dette understøtter at værdien af [adresse1] ikke er sammenlignelig med salg af de ejendomme i området, som sælges til gennemsnitsprisen eller højere. Dette blandt andet fordi ejendommen hverken ved handlen i 2020 eller ved den efterfølgende handel i november 2021 var istandsat. Det er [klager], som efter overtagelsen den 1. december 2021, har foretaget en gennemgribende istandsættelse af ejendommen, og dermed efterfølgende højnet værdien. Videre blev lejligheden beliggende [adresse2], [by1] (samme ejendom) med et areal på 126 m2, den 30. juni 2025 solgt for kr. 1.446.667, jf. vedhæftede bilag 10. Det svarer til en m2 pris på kr. 11.481. Også lejligheden over nærværende, [adresse4], [by1] med et areal på 104m2, blev, jf. bilag 12, solgt for 1.448.000 i februar 2021. Dette understøtter at lejligheder i den pågældende ejendom, generelt har en lavere handelsværdi en omkringliggende ejendomme, og dermed ikke den højere værdi, som Vurderingsstyrelsen lægger til grund. Det fremgår at Vurderingsstyrelsen har lagt vægt på ”handelsprisen på sammenlignelige lejligheder og på udbudsprisen for nabolejligheden” hvorefter det er konklusionen, handelsværdien af lejligheden på [adresse1], [by1] pr. 24. november 2021 udgjorde 2.000.000 kr. Det fremgår videre, at Vurderingsstyrelsens udtalelse, at en af Vurderingsstyrelsen beregnet kvadratmeterpris på nabolejligheden [adresse3], kunne udgøre kr. 18.866, hvilket efter Vurderingsstyrelsens beregning medfører en pris på den i nærværende sag omhandlede lejlighed på kr. 1.962.000. Det fremgår også, at Vurderingsstyrelsen har tillagt kr. 100.000 som følge af at nærværende lejlighed har altan, og ”samtidig trukket lidt fra for eventuelle støjgener fra underboen (et værtshus).” hvorefter konklusionen blive en handelspris på kr. 2.000.000. Vurderingsstyrelsens regnestykke forekommer udokumenteret. Det er således udokumenteret og ikke på nogen måde underbygget, på hvilken baggrund en altan vurderes med et tillæg på kr. 100.000, og et underliggende værtshus alene medfører et fradrag på kr. 62.000? Videre er der tale om at Vurderingsstyrelsen sammenligner med en udbudspris på nr. [adresse3] i juli 2025 mere end 4 år efter nærværende familiehandel. Det fremgår af Boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Ikke en skønnet handelsværdi fire år efter gavens modtagelse. Yderligere gøres det gældende, at der ikke kan lægges vægt på udbudsprisen for [adresse3], idet ejendommen ikke reelt er handlet siden 1. april 2006, jf. bilag 11, hvor den blev handlet til kr. 1.250.000. Til trods for, at lejligheden i juli 2025 var udbudt til kr. 1.875.000 og efterfølgende prisjusteret til kr. 1.775.000, blev den altså ikke solgt, men ”taget af markedet”, uden at være solgt. Udbudsprisen på den lejlighed er derfor ikke udtryk for en sammenlignelig markedspris. På den baggrund gøres det sammenfattende gældende, at handelsværdien pr. 24. november 2021 af [adresse1], [by1] maksimalt kan ansættes til kr. 1.575.000, som ejendommen blev handlet til i april 2020, og ikke til den af Vurderingsstyrelsens udokumenterede og fejlbehæftede vurdering af 16. juli 2025 på kr. 2.00.000. Ad spørgsmålet om renter Afslutningsvis gøres det gældende, at bortfald af den beregnede gaveafgift selvsagt også medfører bortfald af renteopkrævning af 8. december 2025, jf. bilag 4, hvilket Skatteankestyrelsen anmodes om at træffe beslutning om. Også for det tilfælde, at skatteyder får medhold i sin mest subsidiære påstand, således at der beregnes gaveafgift af en handelsværdi på kr. 1.575.000 gøres det gældende, at renter tidligst skal beregnes fra den 3. oktober 2025, hvor Skattestyrelsen traf afgørelse om beregning af gaveafgift. Det følger af boafgiftslovens § 38 at der tidligst skal betales renter fra og med udløbet af forfaldsdagen. Forfaldsdagen er ikke den 1. maj 2022, idet der i nærværende sag ikke var grundlag for at indsende en anmeldelse. Jf. boafgiftslovens § 26, idet der ikke er tale om en gave med en afgiftspligtig værdi. Det er alene Skattestyrelsens juridiske omkvalificering af dispositionen, som medfører, at der efter Skattestyrelsens opfattelse er tale om en gave. Forfaldsdagen kan tidligst være den 3. oktober 2025.” Klagerens bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse: ”I forlængelse af Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af 5. marts 2026 skal jeg på vegne af klager komme med følgende bemærkninger: Det bemærkes, at det forekommer irrelevant og vildledende, at Skatteankestyrelsen i sin beskrivelse af sagens faktiske oplysninger på side 3 af 13 anfører, at en ejendom beliggende [adresse4], [by1] ifølge www.ois.dk er solgt i januar 2023 for kr. 3.198.000. Videre forekommer det irrelevant og vildledende at beskrive at [klager] i januar 2025 har sagt lejligheden [adresse1], [by1] til salg for kr. 2.425.000. Skatteankestyrelsen skal ikke vurdere handelsværdien af [adresse1], [by1] pr. 24. november 2021 på baggrund dennes - eller sammenlignelige ejendommes værdi, i hverken 2023 eller 2025. ---000--- Skatteankestyrelsens ræsonnement i udkast til begrundelse er, at klagers erhvervelse af [adresse1] [by1] den 26. april 2020 udgør særlige omstændigheder, som begrunder, at Skattestyrelsen ikke har pligt til at anvendte Værdiansættelsescirkulæret, men kan fravige dette. Dette bestrides fortsat, men hvis værdiansættelsescirkulæret ikke skal anvendes, skal værdiansættelse ske til handelsværdien, jf. boafgiftsloven § 27. Værdiansættelse til handelsværdien skal ske efter et skøn. Skattestyrelsen skal skønne handelsværdien på baggrund af faktuelt korrekte oplysninger og ikke på baggrund af et ”skøn under regel” alene baseret på Vurderingsstyrelsens udtalelse. Det gøres, som tidligere uddybet gældende, at Vurderingsstyrelsens udtalelse hvilket på et forkert grundlag og fører til et åbenbart urimeligt resultat.” Landsskatterettens afgørelse Sagen angår, om klagerens forældre den 24. november 2021 kunne overdrage ejerlejligheden [adresse1], [by1], til klageren for 544.000 kr. efter den såkaldte 15 %’s regel i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, pkt. 6, 2. afsnit. Derudover angår sagen, om kravet på gaveafgift er forældet samt om det er med rette, at Skattestyrelsen har pålagt renter af gaveafgiften fra den 1. maj 2022. Retsgrundlaget Værdiansættelse En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b. Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Følgende fremgår af værdiansættelsescirkulærets punkt 2 og 6, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982: ”2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked. Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i lov om afgift af arv og gave (lovbekendtgørelse nr. 443 af 28. september 1972) og under ansvar over for myndighederne. (…) 6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A. Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften. Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.” Det fremgår af Højesterets dom af 8. marts 2016, offentliggjort som SKM2016.279.HR, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Videre følger det af Højesterets dom af 26. april 2021, offentliggjort som SKM2021.267.HR, at der ved særlige omstændigheder menes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. I dom fra Højesteret af 18. oktober 2022, offentliggjort som SKM2022.507.HR, fandt Højesteret, at det ikke er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afgiver mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet. 15%- reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, hvilket kan udledes af Østre Landsrets dom af 29. november 2021, offentliggjort som SKM2022.3.ØLR. I dom af 22. januar 2024, offentliggjort som SKM2024.73.BR fandt byretten, at der forelå særlige omsætninger, som indebar, at ejendommen ikke kunne overdrages iht. +/- 15% -reglen i værdiansættelsescirkulæret. Retten henviste til, at der var en betydelig forskel mellem ejendomsvurderingen og købsprisen i fri handel sammenholdt med den tidsmæssige sammenhæng på 16 måneder mellem købet i fri handel og den efterfølgende familieoverdragelse. Retten fandt i øvrigt ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skønsmæssige værdiansættelse af ejerlejligheden til 3.950.000 kr., som var sket på baggrunde af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen. I afgørelse af 6. marts 2023, offentliggjort som SKM2023.132.LSR fandt Landsskatteretten, at der forelå særlige omstændigheder, som indebar, at ejendommen ikke kunne overdrages iht. +/- 15% - reglen i værdiansættelsescirkulæret. Ejendommen blev tre år efter købet for 3.895.000 kr. overdraget til klagerens søn for 1.440.000 kr. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at tilsidesættelse Skattestyrelsens handelsværdi. I dom fra byretten af 27. marts 2025, offentliggjort som SKM2025.381.BR fandt byretten, at der forelå særlige omstændigheder, og at overdragelsen skulle ske til handelsværdien på overdragelsestidspunktet. I sagen havde Skattestyrelsen foretaget en skønsmæssig vurdering af handelsværdien på 4.095.000 kr. på baggrund af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen. Retten fandt, at det ikke var godtgjort, at skønnet hvilede på et forkert grundlag eller havde ført til et åbenbart urimeligt resultat. Forældelse Af boafgiftslovens § 26, stk. 3 fremgår: ”Foreligger en anmeldelse om gave ikke rettidigt, kan told- og skatteforvaltningen foretage en skønsmæssig ansættelse af værdien af gaven.” Af forældelseslovens § 1 fremgår: ”Fordringer på penge eller andre ydelser forældes efter reglerne i denne lov, medmindre andet følger af særlige bestemmelser om forældelse i anden lov.” Af forældelseslovens § 3, stk. 1 og stk. 2 fremgår: ”Stk. 1. Forældelsesfristen er 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Stk. 2. Var fordringshaveren ubekendt med fordringen eller skyldneren, regnes forældelsesfristen i stk. 1 først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil.” I afgørelse af 26. september 2023, offentliggjort som SKM2023.505.LSR fandt Landsskatteretten, at Skattestyrelsen først fik kendskab til kravet på gaveafgift, da Skattestyrelsen modtog endeligt skøde og gældsbrev, og herved fik kendskab til, hvordan ejendomsoverdragelsen var blevet berigtiget. Først på dette tidspunkt fik Skattestyrelsen kendskab til, at der forelå en disposition, der udløste gaveafgift, og havde herved tilstrækkelige oplysninger til, at der kunne beregnes gaveafgift. Renter Afgiftspligten af gaver, der i et kalenderår er modtaget ud over de i § 22 nævnte afgiftsfri beløb, indtræder ved modtagelsen af gaven. Gavegiver og gavemodtager skal senest den 1. maj i det følgende år indgive anmeldelse om gaven og dens afgiftspligtige værdi til told- og skatteforvaltningen. Det følger af boafgiftslovens § 26, stk. 1. Afgiften af en gave forfalder til betaling samtidig med indgivelse af gaveanmeldelsen. Afgiften påhviler modtageren, men giveren hæfter solidarisk med modtageren for betalingen. Det fremgår af boafgiftslovens § 30. Af opkrævningslovens § 38, stk. 1 fremgår: ”Er en endelig boopgørelse eller anmeldelse, der kan danne grundlag for beregning af de samlede afgifter, ikke indsendt rettidigt, jf. § 10 og § 26, eller er hele boafgiften, tillægsboafgiften eller gaveafgiften ikke betalt rettidigt, jf. § 19, § 30 og § 36, stk. 4, skal der af afgifterne betales rente efter opkrævningslovens § 15 b, stk. 1, 1. pkt., fra og med udløbet af den dag, hvor opgørelse eller anmeldelse skulle have været indsendt, eller fra og med udløbet af forfaldsdagen og til og med den dag, hvor opgørelse eller anmeldelse er modtaget eller afgifterne er betalt.” Landsskatterettens begrundelse og resultat Værdiansættelse Klagerens forældre købte den 26. april 2020 ejerlejligheden [adresse1], [by1] for 1.575.000 kr. i almindelig fri handel. Den 24. november 2021 overdrog forældrene ejendommen til klageren for 544.000 kr. På overdragelsestidspunktet var den offentlige ejendomsvurdering 640.000 kr. Parterne har således handlet ejendommen til en værdi, der ligger inden for den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Landsskatteretten finder, at handelsværdien på tidspunktet for overdragelsen til klageren var væsentligt højere end den aftalte købesum på 544.000 kr., og at der derfor foreligger sådanne særlige omstændigheder, at værdiansættelsen af ejendommen i henhold til +/- 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret kan tilsidesættes. Retten har lagt vægt på, at der er forløbet en relativ kort periode fra forældrenes køb af ejendommen til overdragelsen til klageren, ligesom der er en væsentlig forskel mellem handelsprisen på ejendommen og den offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet. Skattestyrelsen har ved gaveafgiftsberegningen skønsmæssigt ansat handelsværdien til 2.000.000 kr., svarende til udtalelsen fra Vurderingsstyrelsen. Det fremgår af Vurderingsstyrelsens udtalelse af 26. maj 2025, at der ved prisfastsættelsen af ejendommen er taget hensyn til lejlighedens beliggenhed, størrelse og pris. Der er herved sket fremskrivning af handelsprisen fra april 2020 til prisniveauet i 4. kvartal 2021, ligesom der er henset til andre sammenlignelige handler, udviklingen i handelspriser i [by1] og at der er tale om en lejlighed med altan samt eventuelle støjgener fra bodegaen i underetagen. Landsskatteretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte Skattestyrelsens afgørelse om, at handelsværdien ved overdragelsen i november 2021 udgjorde 2.000.000 kr., svarende til Vurderingsstyrelsens vurdering af handelsværdien. Det er derfor denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgift. Forældelse Klageren og klagerens forældre har ikke indsendt en gaveanmeldelse til Skatteforvaltningen. Skattestyrelsen har foretaget en skønsmæssig ansættelse af værdien af gaven, jf. boafgiftslovens § 26, stk. 3, og kravet på gaveafgift er således omfattet af den 3-årige forældelsesfrist. Klagerens repræsentant har gjort gældende, at Skattestyrelsens krav på gaveafgift var forældet den 1. maj 2025, og at Skattestyrelsen ikke har dokumenteret, at styrelsen først den 10. april 2025 blev bekendt med familieoverdragelsen. Landsskatteretten finder, at Skattestyrelsen tidligst fik kendskab til kravet på gaveafgift den 2. maj 2025, hvor Skattestyrelsen modtog oplysninger fra klageren, herunder dokumentation for berigtigelsen af overdragelsen. Først på dette tidspunkt fik Skattestyrelsen kendskab til, at der forelå en disposition, der udløste gaveafgift, og havde herved tilstrækkelige oplysninger til, at der kunne beregnes gaveafgift. Den 3-årige forældelsesfrist regnes derfor fra denne dag, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Den 3. oktober 2025 traf Skattestyrelsen den påklagede afgørelse om ændring af gavens værdi, hvorved Skattestyrelsen gjorde krav på gaveafgift. Kravet på gaveafgift er således ikke bortfaldet som følge af forældelse. Renter Gaven blev givet i forbindelse med overdragelsen af ejerlejligheden i 2021 og skulle i henhold til boafgiftslovens § 26, stk. 1, være anmeldt senest den 1. maj 2022. Da gaveafgiften ikke er anmeldt og betalt rettidigt, er det med rette, at Skattestyrelsen har pålagt renter i henhold til boafgiftslovens § 38, stk. 1. Landsskatteretten stadfæster således Skattestyrelsens afgørelse.