Gaveafgift ved familieoverdragelse af lejlighed kort efter køb i fri handel

Journalnr. 25-0068531 Klagepunkt Skattestyrelsens afgørelse Klagerens opfattelse Landsskatterettens afgørelse Handelsværdi ved overdragelse af [adresse1] [by1] til klagerens søn 5.300.000 kr. 2.040.000 kr. 5.300.000 kr. Faktiske oplysninger Klageren har købt lejligheden [adresse1], [by1] den 5. marts 2019 for 5.300.000 kr. i almindelig fri handel. Klagerens søn har i perioden fra 16. oktober 2019 til 1. juni 2022 været tilmeldt på adressen. Den 27. december 2019 har klageren overdraget ejendommen til sønnen for 2.040.000 kr. Skattestyrelsen har ved sin afgørelse om ejendommens handelsværdi lagt vægt på, at handelen blev berigtiget ved kontant betaling, og at klagerens søn optog et lån på 2.000.000 kr. i december 2019. Den offentlige ejendomsvurdering var på overdragelsestidspunktet 2.400.000 kr., og overdragelsen er dermed sket til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %. Ejendommen var på overdragelsestidspunktet vurderet som ”Fri”. Skattestyrelsens afdeling FI5 har oplyst, at de den 3. januar 2024 har modtaget sagen fra afdelingen Kontrol - Lækager og Skattely. Afdelingen for Kontrol – Lækager og Skattely har den 19. september 2023 truffet afgørelse om ejendomsavance vedrørende ejendommen. Denne afgørelse er tillige påklaget. Skattestyrelsens afdeling FI5 har den 8. februar 2024 bedt om følgende oplysninger: Købsaftale for dit køb af ejendommen den 5. marts 2019 Købsaftale for overdragelsen til [person1] Dokumentation for [person1]s betaling af købesummen på 2.040.000 kr. i form af: o Dokumentation for gældsovertagelse og/eller o Kontoudtog, der viser kreditering på din konto for 2.040.000 kr. og/eller o Gældsbrev oprettet i forbindelse med handlen Kopi af tinglyst skøde eller anden form for dokumentation for betalt tinglysningsafgift ved overdragelsen til [person1].” Klageren har ikke besvaret Skattestyrelsens henvendelse. Skattestyrelsen har opgjort gaveafgiften således: Jeres opgørelse Vores opgørelse Ejendommen [adresse1] 2.040.000 kr. 5.300.000 kr. Kontant -2.000.000 kr. -2.000.000 kr. Gavebeløb 40.000 kr. 3.300.000 kr. Afgiftsfrit bundbeløb -65.700 kr. -65.700 kr. Afgiftspligtig gavebeløb 0 kr. 3.234.300 kr. Gaveafgift 15 % af afgiftsgrundlag 485.145 kr. Tinglysningsafgift -7.658 kr. Yderligere afgift til indbetaling 477.487 kr. Den 18. juli 2025 har Skattestyrelsen sendt forslag til afgørelse, og den påklagede afgørelse er sendt den 12. september 2025. Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at der foreligger særlige omstændigheder, hvorfor ejendommen ikke kunne overdrages til den offentlige ejendomsvurdering minus 15%, og har ansat handelsværdien til 5.300.000 kr. Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: ”Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Handelsværdien er den værdi, som en ejendom kunne indbringe ved et salg i fri handel. Da der ikke er anmeldt nogen gave gælder forældelseslovens tidsfrister. Ifølge forældelseslovens § 3 er forældelsesfristen 3 år, og fristen regnes jf § 3, stk. 2 fra den dag da fordringshaveren fik kendskab til kravet. Sagen er oversendt til gaveenheden den 19. september 2023, hvorfor forældelsesfristen regner fra denne dato. Retningslinjerne for værdiansættelse af aktiver mellem personer, der er omfattet af boafgiftslovens regler findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret). Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, at ”De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked” Udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret er herefter, at det beløb, som gaven kunne indbringe ved et salg på markedsvilkår mellem uafhængige parter, svarer til gavens værdi. Af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, stk. 2 fremgår at “Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften. Af cirkulærets pkt. 48 fremgår der ydermere, at anvisninger i cirkulæret er vejledende. Højesteret har ved dom offentliggjort som SKM2018.41 HR slået fast, at pkt. 48 må antages at gælde generelt for hele cirkulærets anvendelsesområde. Det er endvidere fremført i SKM2018.41.HR, at Skattestyrelsen i den pågældende sag med rette havde fraveget cirkulærerne, da værdiansættelsen efter hjælpereglerne fører til en værdi, som var markant lavere end aktivernes handelsværdi. Højesteret tog i SKM2016.279.HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit. I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse. Højesteret tolkede boafgiftslovens § 12 således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 % reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommene i boperioden optaget til højere værdier end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. For det andet var overtagelsesværdierne mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct. reglen. Højesteret har i SKM2022.507.HR, som er stadfæstelse af Vestre Landsrets dom gengivet i SKM2021.345.VLR, fastslået, at 15%-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Retterne har afvist, at der foreligger en fast administrativ praksis, der giver ret til altid at anvende +/- 15% reglen, hvis der ikke foreligger retlige eller faktiske ændringer på ejendommen. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, da der i sagen forelå konkret pris for ejendommens værdi i handel og vandel. Samme konklusion når Østre Landsret frem til i SKM2022.3.ØLR. Landsretten påpeger, at en sådan praksis på gaveområdet vil heller ikke harmonere med ordlyden af boafgiftslovens § 27, stk. 1, eller fremstå begrundet i reale forhold. Landsretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder, der skyldes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. Landsretten fastslår, at det er den faktiske handelspris ved køb fra uafhængig tredjemand, der skal lægges til grund for gaveafgiftsberegningen. Vi henviser til styresignal offentliggjort som SKM2025.243.SKTST ”Styresignal – fravigelse af 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret i tilfælde, hvor der foreligger særlige omstændigheder”, hvor Skattestyrelsens opsummering af afgørelser og domme er beskrevet. Om der foreligger særlige omstændigheder og hvormed der vil ske fravigelse af 15 % - reglen, beror efter Skattestyrelsens opfattelse på en samlet konkret vurdering af forskellen mellem de konkrete forhold ved ejendommen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem de konkrete forhold og den pågældende familieoverdragelse. Det kan udledes af domspraksis samt administrativ praksis, at en handel af den konkrete ejendom mellem uafhængige parter kort tid før en familieoverdragelse, kan udgøre en særlig omstændighed. I SKM2022.3.ØLR solgte faren ejendommen til børn og børnebørn til ejendomsvurderingen minus 15 %, 3 måneder efter han selv havde købt den til en væsentlig højere pris. Østre Landsret fandt at der forelå særlige omstændigheder, hvorefter købsprisen skulle lægges til grund for gaveafgiftsberegningen I SKM2024.73.BR havde forælderen overdraget en ejerlejlighed til sin søn indenfor +/- 15 % af den offentlige vurdering, 16 måneder efter at hun havde købt ejendommen i fri handel for en væsentlig højere værdi. Byretten fandt at der forelå særlige omstændigheder på baggrund af den betydelige forskel mellem den offentlige ejendomsvurdering og forælderens købspris i fri handel sammenholdt med den nære tidsmæssige sammenhæng mellem salget i fri handel og den pågældende familieoverdragelse. Landsskatteretten fandt i SKM2023.132.LSR og SKM2023.505.LSR, at der forelå særlige omstændigheder ved den pågældende familieoverdragelse der var sket til 15 % - reglen, på baggrund af at forælderens forudgående køb af ejendommen til en væsentligere højere værdi. Tidsspændet mellem forælderen køb af ejendommen og familieoverdragelsen, var henholdsvis 36 måneder og 17 måneder. Skattemyndighederne skulle således ikke acceptere en værdiansættelse efter 15% - reglen. [klager] har den 27. december 2019 overdraget ejendommen beliggende [adresse1], [by1] til stedsønnen [person1] for 2.040.000 kr. Da den offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet udgør 2.400.000 kr., er overdragelsen således sket efter 15 % - reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6. [klager] har købt ejendommen i almindelig fri handel for 5.300.000 kr. den 5. marts 2019. Skattestyrelsen finder efter en samlet konkret vurdering, henset til at [klager] har købt ejendommen i fri handel til en væsentlig højere værdi end ejendommens offentlige vurdering, blot 9 måneder før overdragelsen til [person1], at der foreligger særlige omstændigheder ved familieoverdragelsen. Skattestyrelsen har i sin vurdering henset til den nominelle prisforskel på 2.900.000 kr. mellem den forudgående købspris og ejendommens offentlige vurdering (121 % prisforskel), som anses som væsentlig. Dette betyder at ejendommen ikke kan overdrages efter 15 % - reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, hvorfor ejendommen skal ansættes til handelsværdien jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1. Skattestyrelsen fastsætter skønsmæssigt handelsværdien til 5.300.000 kr., som er [klager]s købspris blot 9 måneder inden overdragelsen. Fradrag for betalt tinglysningsafgift beregnes som gavens andel af den betalte variable tinglysningsafgift opgjort jævnfør de anmeldte værdier i overdragelsesaftale og skøder: Der er betalt 12.300 kr. i variabel tinglysningsafgift og fradraget beregnes til 12.300 kr. (variabel afgift) * 3.300.000 kr. (gave) / 5.300.000 kr. (ejendommens værdi) = 7.658 kr. Der henvises til ovenstående talmæssige opstilling.” Udtalelse fra Skattestyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 6. oktober 2025 udtalt følgende: ”Vi bemærker, at der i klagen er henvist til klage vedrørende ejendomsavance i samme ejendomsoverdragelse, og at der ikke er yderligere punkter i klage over afgørelse om gave og gaveafgift. Gaven er ikke anmeldt og er derfor ikke omfattet af boafgiftsloven § 27, stk. 2. Afgørelser vedrørende gaveafgift omfattes ikke af skatteforvaltningsloven jf §§ 26, stk. 9 og 27, stk. 5., men er omfattet af forældelseslovens almindelige regler. Forældelseslovens § 3, stk. 1 fastlægger den almindelige forældelsesfrist på 3 år og stk. 2 bestemmer, at fristen regnes fra kundskabstidspunktet. Kundskabstidspunktet for gave indtræder ved afgørelse af 19. september 2023 hvor der under ’Øvrige pukter’ er anført: ’Det skal bemærkes, at Skattestyrelsen vil foretage en vurdering af, hvorvidt der foreligger et gavemoment i forbindelse med din overdragelse af ejendommen [adresse1] til din søn [person1], hvorefter sagen overføres til vores enhed, der behandler gaveanmeldelser, den 3. januar 2024.” I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 6. januar 2026 udtalt følgende: ”Bemærkningerne vedrørende Skattestyrelsens afgørelse i sagen om ejendomsavance har ingen betydning for afgørelse i gaveafgiftssagen, som behandles efter boafgiftsloven. Repræsentanten er enig i, at forældelsen af gaveafgift indtræder efter forældelseslovens regler, da der ikke er indsendt gaveanmeldelse, og at forældelsesfristen regnes ”fra den dag fordringshaver fik eller burde have fået kendskab hertil”. Repræsentanten mener herefter, at kundskabstidspunktet er den 19. september 2019, hvor ejendommen overdrages, og der foretages de lovpligtige indberetninger i forbindelse med handlen. Skattestyrelsen er ikke enig i dette synspunkt. Kundskabet om gave opstår ved behandling af klagers årsopgørelse for 2019, som afgøres ved afgørelse af 19. september 2023, hvorefter sagen oversendes til Skattestyrelsens enhed, der behandler gaver. Skattestyrelsen fastholder, at kundskabstidspunktet tidligst kan regnes fra den 19. september 2023. Gavebeløbet kan først bestemmes og gaveafgiften beregnes, når Skattestyrelsen har modtaget oplysninger om berigtigelsen af ejendomsoverdragelsen. Der indkaldes derfor i brev af 8. februar 2024 dokumentation i form af: Købsaftale for dit køb af ejendommen den 5. marts 2019 Købsaftale for overdragelsen til [person1] Dokumentation for [person1]s betaling af købesummen på 2.040.000 kr. i form af: o Dokumentation for gældsovertagelse og/eller o Kontoudtog, der viser kreditering på din konto for 2.040.000 kr. og/eller o Gældsbrev oprettet i forbindelse med handlen Kopi af tinglyst skøde eller anden form for dokumentation for betalt tinglysningsafgift ved overdragelsen til [person1]. Dokumentationen fremsendes ikke, hvorfor Skattestyrelsen på det foreliggende grundlag skønsmæssigt ansætter gavens værdi og beregner gaveafgiften. Der kan henvises til SKM2023.505.LSR, hvor Landsskatteretten fandt, at Skattestyrelsen ved den maskinelle indberetning af handelen, hvorved oplysningerne fremgik af klagerens skattemappe, ikke fik kendskab til fordringens eksistens. Landsskatteretten fandt således, at Skattestyrelsen først fik kendskab til kravet på gaveafgift den 3. juni 2022, hvor Skattestyrelsen modtog endeligt skøde samt gældsbrev, og herved fik kendskab til, hvordan overdragelsen var blevet berigtiget. Det var således først på dette tidspunkt, at Skattestyrelsen fik kendskab til, at der forelå en disposition, der udløste gaveafgift, og herved havde tilstrækkelige oplysninger til, at der kunne beregnes gaveafgift. Der var derfor ikke indtrådt forældelse af kravet om betaling af gaveafgift.” Klagerens opfattelse Klagerens repræsentant har fremsat påstand om at gaveafgiften skal nedsættes til 0 kr. Til støtte for påstanden er bl.a. anført: ”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at der ikke grundlag for at fastsætte en gaveafgift på 477.487 kr., jf. boafgiftslovens § 23, stk. 1. Som følge heraf er der ligeledes ikke grundlag for at beregne en rente efter boafgiftslovens § 38. Vi kan i den forbindelse i det hele henvise til anbringender i vores klage af 14. december 2023 over Skattestyrelsens afgørelse af 19. september 2032, der har sagsnr.: [sag1] hos Skatteankestyrelsen. Vi vedlægger denne klage som Bilag 2.” Af repræsentantens anbringender i sagsnr. [sag1] fremgår blandt andet: ” 4.1 Anbringender til støtte for den principale påstand Retsgrundlaget (…) 4.1.1 Den konkrete sag – Skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5 - Grov uagtsomhed (…) Vores klient har i forbindelse med overdragelsen af ejendommen [adresse1], i indkomståret 2019, benyttet sig af +/-15% reglen som er angivet i cirkulære nr. 185 af 17/11/1982. Cirkulæret udgør de vejledende retningslinjer for værdiansættelse af aktiver og passiver. I cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning er der fast nærmere regler for værdiansættelse ved gaveoverdragelser. Det fremgår af cirkulærets punkt 6, at hvis boet eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi er højest 15 pct. højere eller lavere end seneste offentliggjorte ejendomsvurdering foretaget efter vurderingsloven, skal denne værdiansættelse lægges til grund ved beregning af arve- og gaveafgiften. Endvidere fremgår, at hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således, at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempler herpå nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien. Af cirkulærets pkt. 8 fremgår, at ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet udslag i kontantejendomsværdien. Det fremgår således udtrykkeligt af gavecirkulæret af 1982, at ved gaveoverdragelse af fast ejendom, er udgangspunktet ved bo- og gaveafgiftsberegningen den offentlige ejendomsvurdering tillagt eller fratrukket 15 %, medmindre der kan påvises særlige konkrete omstændigheder. Vores klient har således på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen, og på tidspunktet for selvangivelsen indrettet sig efter de retningslinjer som følger af værdiansættelsescirkulæret af 1982. Vi kan forstå på Skattestyrelsens afgørelse, at Skattestyrelsen er af den opfattelse, at der forelå særlige, konkrete omstændigheder, som indebar at vores klient ikke kunne anvende 15 pct.-reglen på overdragelsestidspunktet, altså den 27. december 2019. Skattestyrelsens afgørelse må forstås således, at vores klient skulle have handlet mindst groft uagtsom ved af benytte sig af de retningslinjer, som værdiansættelsescirkulæret foreskriver. Skattestyrelsen har i sin afgørelse henvist til Højesterets kendelse af 8. marts 2016, offentliggjort som SKM2016.279HR, hvor Højesteret i sin begrundelse bemærker, at det ikke er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne. I den konkrete sag fandt Højesteret, at der forelå konkrete særlige omstændigheder, der gjorde at 15 pct.-reglen ikke kunne anvendes med henvisning til de grunde, som Skifteretten havde anført. Af Skifterettens begrundelse fremgår bl.a.: ”Skifteretten finder herefter, hvor begge ejendomme efter overtagelsen i boperioden i forbindelse med optagelse af realkreditlån er blevet »vurderet« til mindsteværdier, der er større end de respektive overtagelsesværdier, sammenholdt med at arvingen, der har udtaget ejendommene, har givet arveafkald på 2.100.000 kr. til fordel for boet, hvorved værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre, end den værdi som arvingerne anvender ved bodelingen, at boet ikke kan støtte ret på værdiansættelsescirkulærets bestemmelse om, at ejendommene i boopgørelsen kan ansættes til +/- 15 % af den seneste ejendomsvurdering.” Det er vores opfattelse, at Højesterets dommen har begrænset relevans i denne sag, særligt henset til, at de faktiske omstændigheder på ingen måde er sammenlignelige med nærværende sag. Skattestyrelsen har ligeledes henvist til Højesterets dom af 18. oktober 2022, offentliggjort som SKM2022.507.HR, og Østre Landsrets dom af 29. november 2021, offentliggjort som SKM2022.3.ØLR. Hertil skal det bemærkes, at disse domme er afsagt 3 år efter overdragelsen af [adresse1] Det er vores opfattelse, at disse domme absolut ingen indflydelse skal have på vurderingen af, om vores klient har handlet groft uagtsomt på overdragelses- eller selvangivelsestidspunktet. Desuden skal det bemærkes, at vi ikke mener at disse afgørelser er relevante i denne sag, særligt når der henses til de faktiske forhold, som var til stede i de to domme. I SKM2022.507.HR var der tale om, at en skatteyder den 10. maj 2014 solgte sin ejendom til sine fem døtre for 1.615.000 kr. svarende til den seneste offentlige vurdering fratrukket 15 %. Døtrene, som ifølge aftalen skulle overtage ejendommen den 30. juni 2014, videresolgte den 21. maj 2014 ejendommen til en kommune for 5 mio. kr. med overtagelse den 1. juli 2014. Den ene af døtrene har forud for overdragelse deltaget i købsforhandlinger med kommune. I SKM2022.3.ØLR var der tale om at en skatteyder den 17. december 2015 solgte en ejendom til sine 2 børn og 2 børnebørn for i alt 32.300.000 kr., svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %. Skatteyderen havde købt ejendommen fra tredjemand ca. 3 måneder forinden for i alt 61.750.000 kr. med overtagelse den 15. december 2015. Sagen havde tidligere været behandlet hos Landsskatteretten, der ved afgørelse af 28. september 2018 havde fundet frem til det modsatte resultat, altså at der ikke forelå særlige omstændigheder. Landsskatterettens afgørelse er relevant, idet den illustrerer den administrative praksis, som var gældende på det tidspunkt, hvor vores klient overdrog ejendommen. Af Landsskatterettens afgørelse fremgår blandt andet: ”(…) I SKM2007.431 LSR blev parternes værdiansættelse ikke tilsidesat, uanset at markedsværdien for den omhandlede ejendom måtte antages at være højere end den seneste offentlige vurdering minus 15 %. I SKM2016.279 fastslog Højesteret, at der skal foreligge særlige omstændigheder, hvis en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen skal kunne tilsidesættes af SKAT. Retten bemærker, at der ikke ses at være sket faktiske eller retlige ændringer siden vurderingen, som nævnt i cirkulærets pkt. 8, som kan føre til, at den påtænkte overdragelsessum ikke skal lægges til grund. Landsskatteretten finder, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger indenfor de i cirkulæret angivne retningslinjer, uanset at ejendommen er handlet til en højere værdi end den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Landsskatteretten finder ikke, at det kan anses som en særlig omstændighed, at ejendomsvurderingerne, som et led i regeringens udspil til genopretning af de offentlige ejendomsvurderinger, er suspenderet. Handelsværdien ved overdragelse af klagerens ejendom til børn og børnebørn kan derfor ske efter værdiansættelsescirkulæret og udgør herefter det af parterne aftalte beløb på 38.000.000 kr. minus 15 pct. Landsskatteretten nedsætter derfor den af SKAT opgjorte værdi af gaven til 280.000 kr. Som følge heraf udgør gaveafgiften 5.580 kr. …” Det er vores opfattelse, at Landsskatterettens afgørelse af 28. september 2018 understøtter, at vores klient ikke har handlet groft uagtsom, men derimod har handlet i overensstemmelse med den praksis, som var gældende på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen. Endvidere kan vi henvise til, at Skatterådet først i oktober måned 2021 offentliggjorde i alt 18 bindende svar om værdiansættelse af fast ejendom efter værdiansættelsescirkulæret, der kan blandt andet henvises til SKM2021.492.SR, SKM2021.503.SR og SKM2021.529.SR. Disse bindende svar er ligeledes afsagt efter tidspunktet for vores klients overdragelse, og kan derfor ikke indgå i vurderingen af, om hvorvidt vores klient har handlet groft uagtsomt eller ej. Vi mener vi ikke, at disse afgørelser kan indgå i vurderingen af, om hvorvidt vores klient har handlet groft uagtsomt eller ej. Det er vores opfattelse, at vurderingen af om hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder, skal foretage på baggrund af ikke blot de faktiske forhold på overdragelsestidspunket, men i særdeleshed til den gældende retsstilling og den rets- og administrative praksis, som var gældende på overdragelsestidspunktet samt på tidspunktet for opgørelsen af ejendomsavancen. Hvis dette ikke er tilfældet, men det derimod er muligt at stille en skatteyder til ansvar, for en praksis der ikke var gældende på overdragelsestidspunktet, men er kommet til flere år efter, så vil der reelt være tale om lovgivning med tilbagevirkning kraft. Dette kræver en eksplicit lovhjemmel, hvilket der ikke er tale om. Samtidig vil det betyde, at skatteydere skal stilles til ansvar for en retspraksis, som ikke er gældende på dispositions- og selvangivelsestidspunktet. Hvis Skattestyrelsens argumentation lægges til grund, vil det medføre, at skatteydere ikke blot skal handle i overensstemmelse med den skattelovgivning og retspraksis som er gældende på det tidspunkt hvor der foretages en disposition. Skatteyderen ville derudover skulle tage hensyn til en eventuel udvikling i retspraksis, som hverken en borger, Skattestyrelsen eller andre kan spå om. Derimod anvender Skattestyrelsen domme, der som er nævnt, er flere år efter udløbet af indkomståret 2019 i sin argumentation for, at der forelå særlige omstændigheder, og at vores klient har handlet mindst groft uagtsomt. Vores klient har således indrettet sig efter den lovgivning og gældende retspraksis på tidspunktet for overdragelsen, og det er vores opfattelse af vores klient hverken har handlet simpelt og på ingen måde groft uagtsomt. Skattestyrelsen har da heller ikke i sit forslag eller afgørelse kunne henvise til nogen domme eller afgørelser, som støtter Skattestyrelsens opfattelse i, at der forelå særlige omstændigheder på overdragelsestidspunktet. (…) 4.1.2 Den konkrete sag – Skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2 – ”Den lille fristregel” (…) Det fremgår imidlertid af Ejendomsvurderingslovens § 54 jfr. Bekendtgørelse 2017.1518 om Ejendomsvurderingsloven, at der ved enhver overdragelse af en boligejendom skal foretages en række indberetninger, herunder om overdragelsens parter, nærmere indhold, overdragelsessum etc. Det fremgår ligeledes, at disse indberetninger skal videregives til skattemyndighederne, jf. § 19 i bekendtgørelsen. Dermed har Skattestyrelsen siden 2019 (evt. 2020) haft alle relevante oplysninger til brug af vurdering af, om salget kunne foretages indenfor +% 15-pct. af ejendomsvurderingen. I forhold til Skattestyrelsens henvisning til SKM2014.464.BR bemærker vi, at afgørelsen vedrørte et salg af en lejlighed i [England], hvor der ikke gjaldt en indberetningspligt efter ejendomsvurderingslovens § 54. Dermed adskiller de faktiske omstændigheder sig væsentligt for denne sag, hvorfor vi ikke mener at Byretsdommen har nogen relevans i denne sag. På den baggrund mener vi ikke, at Skattestyrelsen har overholdt fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2.” Klagerens bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse: ”Som det fremgår ovenfor, er det vores opfattelse, at Skattestyrelsens afgørelse af 19. september 2023 er ugyldig og skal annulleres. Det er fortsat vores opfattelse, at der ikke er grundlag for at beregne en gaveafgift Krav på gaveafgift er ikke omfattet af forældelsesfristerne i skatteforvaltningslovens §§ 26 og 27, men er omfattet af den 3-årige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1. Af forældelseslovens § 3, stk. 2, fremgår, at var fordringshaveren ubekendt med fordringen eller skyldneren, regnes forældelsesfristen i stk. 1 først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil. Af Skattestyrelsens udtalelse til klagen af 6. oktober 2025 fremgår, at kundskabstidspunktet for gaven skal regnes fra den 19. september 2023, da det af Skattestyrelsens afgørelse af denne dato fremgår, at sagen overføres til gavesagsenheden. Vi er ikke enige med Skattestyrelsen heri. For det første, så er Skattestyrelsen en enhedsforvaltning og derfor kan forældelsesfristen på ingen måde først regnes fra det tidspunkt, hvor den enkelte afdeling hos Skattestyrelsen får tilsendt oplysninger fra en anden afdeling. Der kan henvises til bekendtgørelse nr. 804 af 20. juni 2018. Det følger af ejendomsvurderingslovens § 54, jf. bekendtgørelse nr. 1518 af 14. december 2017 om Ejendomsvurderingsloven, at der ved enhver overdragelse af boligejendom skal foretages en række indberetninger, herunder om overdragelsesparter, nærmere indhold, overdragelsessum mv. Det fremgår ligeledes, at disse indberetninger skal videregives til skattemyndighederne, jf. § 19 i bekendtgørelsen. På baggrund af ovenstående er det vores opfattelse, at forældelsesfristen skal regnes fra 2019, eventuelt 2020, idet Skattestyrelsen på dette tidspunkt har haft alle relevante oplysninger tilgængelige til brug for vurdering af, om vores klient kunne foretage et salg af ejendommen indenfor +/- 15-pct. af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Dertil bemærkes det, at vores klient for indkomståret 2019 opgjorde ejendomsavancen for den konkrete ejendom, og at denne værdi står ved magt, idet der foreligger flere sagsbehandlingsfejl der medfører afgørelsens ugyldighed, jf. den oprindelige klage og bemærkningerne inder punkt 1 ovenfor. Det må således også senest være fra selvangivelsestidspunktet for indkomståret 2019, dvs. foråret/sommeren 2020, at forældelsesfristen tælles fra, da det selvangivne står ved sin magt, da der ikke er grundlag for at ændre anskaffelses-/afståelsessummen for den pågældende ejendom. Skattestyrelsen traf den 19. september 2023 afgørelse om gavens værdi og gjorde krav på gaveafgift gældende. Det er vores opfattelse, at kravet på gaveafgift dermed er foretaget efter udløbet af den 3-årige forældelsesfrist, hvilket medfører, at gaveafgift kravet skal bortfalde som følge af forældelse.” Klagerens yderligere bemærkninger til sagen Klagerens repræsentant har den 9. februar 2026 fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling: ”Skatteankestyrelsen har i sit forslag indstillet, at skatteankenævnet skal stadfæste Skattestyrelsens afgørelse af 12. september 2025. Vi kan ikke tiltræde Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i klagesagen med sagsnr. 25-0068531. Det er fortsat vores opfattelse, at der ikke er grundlag for at fastsætte en gaveafgift på 477.487 kr., jf. boafgiftslovens § 23, stk. 1, i forbindelse med vores klients overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1], til sin stedsøn, [person1]. Indledningsvis bemærker vi, at Skatteankestyrelsen i sit forslag til afgørelse og begrundelse herfor ikke henviser til, at Skatteankestyrelsen i den sammenholdte klagesag netop har indstillet, at Skattestyrelsens afgørelse vedrørende korrektion af vores klients afståelsessum ved overdragelse af ejendommen er ugyldig og skal annulleres. Resultatet af annulleringen af Skattestyrelsens afgørelse er, at den faktiske afståelsessum, som er aftalt mellem [klager] og [person1], skal lægges til grund af Skattestyrelsen og danne grundlaget for opgørelsen af ejendomsavancen ved overdragelsen af ejendommen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven. Det vil altså sige, at det er den af parterne faktiske aftalte kontante afståelsessum/anskaffelsessum, der skal lægges til grund. Når der henses til ejendomsavancebeskatningsloven, så fremgår det af denne lovs § 4, stk. 1, at fortjeneste ved fast ejendom opgøres som forskellen mellem afståelsessummen omregnet efter § 4, stk. 4 og anskaffelsessummen opgjort efter § 4, stk. 2 eller 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8. Af lovens § 4, stk. 2 fremgår, at anskaffelsessummen skal omregnes til kontantværdi. Af lovens § 4, stk. 4 fremgår, at afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet. Efter vores opfattelse bør den værdi, som parterne og skattemyndighederne anvender efter ejendomsavancebeskatningsloven, også danne grundlag for den afgiftsmæssige værdi efter boafgiftsloven. Der er således en direkte sammenhæng mellem den skattemæssige værdi af ejendommen og den afgiftsmæssige værdi, der anvendes ved beregning af en eventuel gaveafgift. Dette følger forudsætningsvis af ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2, 1. pkt., at afståelsessummen i en gaveafgiftssag er identisk med afståelsessummen i avancesagen. Dette er også bekræftet ved Retten i [by2] dom af 9. juli 2025, som vedlægges som bilag 3. Sagen var indbragt af Skatteministeriet idet ministeriet fandt sagen afgjort af skatteankenævnet var forkert og i strid med loven, da ejendomsavancebeskatningsloven § 3, samt afskrivningslovens § 49, kursgevinstlovens § 34 og aktieavancebeskatningslovens § 31 om, at en værdiansættelse i en gavesag skal lægges til grund, således at en ejendomsoverdragelse ikke sker til forskellige værdier. Retten i [by2] – som bestod af tre dommere pga. sagens principielle karakter – konkluderede følgende: ”[…] Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2, 1. pkt., at hvis afståelse af en fast ejendom er sket ved gave eller arveforskud, betragtes den værdi, der lægges til grund ved beregning af gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen, som afståelsessum. Der er hverken i bestemmelsens ordlyd eller forarbejder eller sammenholdt med formuleringen af andre lovbestemmelser holdepunkter for at fastslå, at der ved opgørelsen af ejendomsavance kan ske en ny prøvelse af den værdi, der lægges til grund som afståelsessum, eller at forskellige ejendomsværdier kan lægges til grund i forskellige sammenhænge. […]” (vores understregning) Retten konkluderede således enstemmigt, at der ikke var hjemme til at en ejendom kunne have forskellige ejendomsværdier i forbindelse med den samme ejendomsoverdragelse. Hvis dette ikke var tilfældet, vil parterne stå i den situation, at ejendommen reelt får to forskellige afståelses- og anskaffelsesværdier, hvilket efter vores opfattelse er i direkte strid med ovenstående principielle dom og reglernes systematik. Vi mener derfor som konsekvens af byrettens afgørelse, at der hverken i ejendomsavancebeskatningsloven, boafgiftsloven eller i forarbejderne til disse love, er støtte for en retstilstand hvor en ejendom kan have én skattemæssig værdi og på samme tid have en anden afgiftsmæssig værdi. Derimod så understøttes vores opfattelse af punkt 10 i værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17/11/1982, hvoraf det bl.a. fremgår: ”Skattemyndighedernes ansættelse af ejendommens værdi benævnes den skatte- og afgiftsmæssige værdi. Denne værdi betragtes som afståelsessum for giveren og anskaffelsessum for gavemodtager i forbindelse med beskatningen af en eventuel fortjeneste på ejendommen efter lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, efter at der er sket omregning til kontantværdi efter lovens § 4. Endvidere betragtes den skatte- og afgiftsmæssige værdi som købesum og som salgssum efter afskrivningsloven, efter at der er sket omregning til kontantværdi efter lovens § 19 A.” Der er således intet i cirkulæret der understøtter, at der for en ejendom kan være tale om én skatteværdi og én afgiftsmæssig værdi. Tværtimod, så fremgår det af cirkulæret, at der vil være tale om én og samme værdi. Derudover så kan vi konstatere, at der hverken findes offentliggjorte administrativ praksis eller domme fra domstolene, som understøtter at der ikke er en naturlig sammenhæng mellem værdierne. Vi formoder at dette er årsagen til, at Skatteankestyrelsen således heller ikke har henvist til hverken administrativ- eller retspraksis. I dette tilfælde, så har vores klient i forbindelse med overdragelsen af ejendommen [adresse1], i indkomståret 2019, benyttet sig af +/-15% reglen som er angivet i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982. Og som følge af at Skattestyrelsens afgørelse vedrørende ejendomsavance annulleres, skal vores klient anvende den faktiske afståelsessum ved opgørelse af ejendomsavancen. Dette må ligeledes være gældende ved beregning af en eventuel gaveafgift. Såfremt skatteankenævnet – mod forventning - måtte nå til det resultat, at der for den samme ejendom som udgangspunkt godt kan forekomme én afståelsessum i skattemæssig henseende og én afståelsessum i afgiftsmæssig henseende, er det vores opfattelse, at der fortsat ikke er grundlag for at fastsætte en gaveafgift ved overdragelse af ejendommen. Det er vores opfattelse, at der ikke er grundlag for at statuere, at der foreligger særlige omstændigheder ved overdragelsen, der gør, at Skattestyrelsen ved beregning af en eventuel gaveafgift ikke skal acceptere en værdiansættelse af ejendommen der svarer til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering minus 15 %. Skatteankestyrelsen har i sit forslag henvist til en række offentliggjorte domme samt administrativ praksis fra Landsskatteretten. Hertil skal vi bemærke, at samtlige af disse domme og afgørelser er truffet flere år efter, at vores klient overdrog ejendommen. Der er altså tale om en rets- og administrativ praksis, som forelå på tidspunktet for overdragelsen. På den baggrund er det vores opfattelse, at disse domme og afgørelser ikke kan tillægges betydning ved vurderingen af, om der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen forelå særlige omstændigheder, som måtte medføre, at vores klient ikke kunne benytte sig af +/-15% reglen i punkt 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982. Som vi tidligere har beskrevet i vores klage over Skattestyrelsens afgørelse, er det vores opfattelse, at vores klient på tidspunktet for overdragelse af ejendommen med støtte i den på overdragelsestidspunktet gældende praksis kunne benytte sig af en værdi indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjort ejendomsværdi. Vores klient har ligeledes på tidspunktet for selvangivelsen indrettet sig efter de retningslinjer, som følger af værdiansættelsescirkulæret af 1982. Det er vores opfattelse, at vores klient desuden ved værdiansættelsen af ejendommen i forbindelse med ejendommen har handlet i overensstemmelse med den gældende rets- og administrative praksis og til støtte herfor. Til støtte herfor kan der henvises til den – på tidspunktet for overdragelsen – styrende kendelse på området, nemlig Landsskatterettens kendelse af 16. maj 2007, offentliggjort som SKM2007.431.LSR. I sagen havde en far anskaffet en ejendom til en kontantværdi på 2.650.000 kr. Skødet vedrørende anskaffelsen var dateret den 2. marts 2005. Ved skøde dateret den 22. december 2005 overdrog faderen ejendommen til sin datter for en samlet værdi på 1.870.000 kr. Ejendommen var pr. 1. oktober 2004 vurderet til 2.200.000 kr. Ejendommen blev dermed overdraget til datteren 9 måneder efter at faderen anskaffede ejendommen, og til en værdi der lå indenfor +/-15 % af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Det daværende SKAT (nu Skattestyrelsen) traf afgørelse om, at der forelå særlig omstændigheder, der gjorde, at SKAT ikke var forpligtet til at anerkende den af parterne anvendte overdragelsessum. SKATs afgørelse blev herefter påklaget, og af Landsskatterettens begrundelse fremgår bl.a.: ”[…] Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger inden for de i cirkulæret angivne retningslinier. (SIC) Uanset at markedsværdien for den i den foreliggende sag omhandlede ejendom må antages at være højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering -15 %, har myndighederne herefter ikke mulighed for at tilsidesætte parternes værdiansættelse. […]” På den baggrund ændrede Landsskatterettens SKATs afgørelse, og myndighederne skulle således benytte den faktiske overdragelsessum ved beregning af gaveafgift. Det er vores opfattelse, at de faktiske forhold i denne konkrete sag er fuldt ud sammenlignelige med de faktiske forhold i nærværende sag. Landsskatterettens kendelse illustrerer således, at der ikke er grundlag for at anse, at der forelå særlige omstændigheder på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen, hvor [klager] handlede fuldt ud i overensstemmelse med den praksis, der var gældende på tidspunktet for overdragelsen. Som anført i vores klage, så er det vores opfattelse, at vurderingen af om hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder, skal foretages på baggrund af ikke blot de faktiske forhold på overdragelsestidspunket, men i særdeleshed til den gældende retsstilling og den rets- og administrative praksis, som var gældende på overdragelsestidspunktet samt på tidspunktet for opgørelsen af ejendomsavancen. Det gøres derfor gældende, at der ikke forelå særlige omstændigheder i henhold til punkt 6 cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, hvorfor der ikke er grundlag for at beregning af gaveafgift forbindelse med vores klients overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1].” Retsmøde Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: ”Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens indstilling, hvori er indstillet til en stadfæstelse af den påklagede afgørelse. Ligeledes tilslutter Skattestyrelsen sig de anførte begrundelser i indstillingen. Dermed fastholdes forsat, at den skønsmæssige handelsværdi af ejendommen fastsættes til 5.300.000 kr. jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1. Henses til klagerens korte ejertid samt prisforskellen mellem anskaffelsessummen og afståelsessummen finder Skattestyrelsen, at der er holdepunkter for, at ejendommens overdragelsessum opgjort efter 15 % reglen ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi og der forligger særlige omstændigheder ved familieoverdragelsen. På dette grundlag fastholdes den yderligere gaveafgiften opgjort til 477.487 kr., Ift. repræsentantens anbringende om forældelse, tilslutter Skattestyrelsen sig indstillingen og finder ikke, at der er indtrådt forældelse, idet forældelsesfristen skal regnes fra 19. september 2023. Der henvises til de anførte begrundelser herfor i indstillingen samt til Skattestyrelsens høringssvar dateret 5. januar 2026.” Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse: ”Skatteankestyrelsen har i sit forslag indstillet, at Landsskatteretten skal stadfæste Skattestyrelsens afgørelse af 12. september 2025. Skattestyrelsen har i sin udtalelse af 8. marts 2026 erklæret sig enig i Skatteankestyrelsens indstilling. Vi kan ikke tiltræde Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse og henviser som begrundelse herfor til de tidligere fremførte anbringender. Vi bemærker, at Skatteankestyrelsen i sin begrundelse ikke konkret forholder sig til Retten i [by2] dom af 9. juli 2025, udover blot at foretage en citering af dommens præmisser. Skatteankestyrelsen har i sin indstilling blot anført, at: ”(…) Det forhold, at Skattestyrelsens afgørelse vedrørende ejendomsavance i sagen [sag1] er ugyldig, kan ikke føre til et andet resultat. At afgørelsen vedrørende ejendomsavance bortfalder som følge af formelle mangler, ændrer ikke ved værdiansættelsen af ejendommen, og at denne værdiansættelse fortsat finder anvendelse ved beregning af gaveafgift. Det bemærkes, at værdien af gaven er sket ved skønsmæssig ansættelse, jf. boafgiftslovens § 26, stk. 3, og at afgørelsen opfylder kravene til begrundelse mv.” Skatteankestyrelsen og Skattestyrelsen har således ikke eksplicit taget stilling til byrettens begrundelse, hvorefter der hverken i boafgiftsloven, ejendomsavancebeskatningsloven eller forarbejderne hertil findes holdepunkter for, at en ejendom kan tillægges forskellige ejendomsværdier alt efter den retlige sammenhæng, hvori værdiansættelsen indgår. Retten i [by2] har ved sin dom lagt til grund, at der gælder et grundlæggende udgangspunkt om, at en ejendom kun kan have én skattemæssig værdi på det relevante tidspunkt, uanset om denne værdi lægges til grund ved beregning af bo- og gaveafgift eller ved opgørelsen af ejendomsavance. Denne retsopfattelse svarer til den fortolkning, som Skatteministeriet selv gjorde gældende under sagen ved Retten i [by2], hvor ministeriet netop anførte, at en ejendom kun kan have én værdi, som må finde anvendelse på tværs af de relevante skatteretlige regelsæt. Der består således en åbenbar uoverensstemmelse mellem på den ene side Skatteministeriets processtandpunkt for domstolene og på den anden side den retsopfattelse, som må udledes af Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse hertil i nærværende sag. Det kan på den baggrund konstateres, at både Skatteankestyrelsen og Skattestyrelsen i realiteten anlægger en retsopfattelse, der afviger fra den Skatteministeriet procederede på, og som retten afsagde dom i overensstemmelse med. Skatteankestyrelsens indstilling strider derved imod dommen fra Retten i [by2]. Sagsøgte i sagen – skatteyderen – gjorde netop gældende, at der godt kunne være tale om forskellige anskaffelsessummer, idet en anskaffelsessum – fejlagtigt – kunne være blevet accepteret fordi man eksempelvis havde overset en klagefrist eller lignende altså pga. formaliteter, som Skatteankestyrelsens nu principielt gør gældende. På denne måde gjorde skatteyderen gældende, at det ikke kunne binde afgørelsesmyndigheden i den anden sag, at der var truffet (en forkert) afgørelse i den første sag – hvis denne afgørelse kunne påvises at være forkert. Se dommen side 18, hvoraf dette synspunkt bl.a. er gengivet. Dette argument afviste Retten i [by2] dog, idet dommerne netop konkluderede at der ikke var holdepunkter for at tolke reglerne således, at: ”at der ved opgørelsen af ejendomsavance kan ske en ny prøvelse af den værdi, der lægges til grund som afståelsessum, eller at forskellige ejendomsværdier kan lægges til grund i forskellige sammenhænge.” Det er således fortsat vores opfattelse, at den værdi, som vores klient skal anvende ved opgørelsen af ejendomsavance i forbindelse med overdragelsen af ejendommen, er identisk mrered den værdi, der skal anvendes ved beregning af en eventuel gaveafgift. Derved har ejendommen den samme anskaffelsessum i alle sammenhænge som byretten netop konkluderede. Dermed er der ikke grundlag for at beregne gaveafgift i forbindelse med vores klients overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1].” Indlæg under retsmødet Repræsentanten fastholdt påstanden om, at gaveafgiften skal nedsættes til 0 kr. Repræsentanten gennemgik og uddybede sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg. Repræsentanten lagde herved særlig vægt på dommen fra Retten i [by2] af 9. juli 2025, og anførte, at den værdi der lægges til grund for ejendomsavancebeskatning tillige skal lægges til grund for gaveafgift. Skattestyrelsen fastholdt indstillingen om, at den påklagede afgørelse skal stadfæstes. Skattestyrelsen fandt, at bortfald af ejendomsavancesagen på grund af ugyldig ikke medfører, at afgørelsen vedrørende gaveafgift tillige bortfalder. Gavesagen er således uafhængig af ejendomsavancesagen og opfylder i øvrigt kravene til en særskilt afgørelse. Landsskatterettens afgørelse Sagen angår, om klageren i december 2019 kunne overdrage ejendommen til sin søn for 2.040.000 kr. efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, pkt. 6, 2 afsnit. Sagen angår endvidere, om der foreligger forældelse. Retsgrundlaget Værdiansættelse af ejendom En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b. Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Følgende fremgår af værdiansættelsescirkulærets punkt 2, 6 og 10, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982: ”2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked. Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i lov om afgift af arv og gave (lovbekendtgørelse nr. 443 af 28. september 1972) og under ansvar over for myndighederne. (…) 6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A. Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften. Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien. (…) 10. Skattemyndighedens ansættelse af ejendommens værdi benævnes den skatte- og afgiftsmæssige værdi. Denne værdi betragtes som afståelsessum for giveren og anskaffelsessum for gavemodtager i forbindelse med beskatningen af en eventuel fortjeneste på ejendommen efter lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, efter at der er sket omregning til kontantværdi efter lovens § 4” Det fremgår af Højesterets dom af 8. marts 2016, offentliggjort som SKM2016.279.HR, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Videre følger det af Højesterets dom af 26. april 2021, offentliggjort som SKM2021.267.HR, at der ved særlige omstændigheder menes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. I dom fra Højesteret af 18. oktober 2022, offentliggjort som SKM2022.507.HR, fandt Højesteret, at det ikke er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afgiver mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet. 15%- reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, hvilket kan udledes af Østre Landsrets dom af 29. november 2021, offentliggjort som SKM2022.3.ØLR. I dom af 22. januar 2024, offentliggjort som SKM2024.73.BR fandt byretten, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at 15%´s-reglen ikke fandt anvendelse. Retten fandt, at den betydelige forskel mellem ejendomsvurderingen og købsprisen i fri handel i 2018 sammenholdt med den nære tidsmæssige sammenhæng mellem salget i fri handel og den omstridte familiehandel kun godt 16 måneder senere, viste, at ejendomsvurderingen for den konkrete ejerlejlighed i marts 2020 var væsentlig for lav. Der forelå herved sådanne særlige omstændigheder, at 15%-reglen kunne fraviges. Retten fandt desuden, at der ikke forelå en retsbeskyttet forventning om, at ejendommen kunne overdrages til ejendomsvurderingen +/- 15 %. I dom af 27. marts 2025, offentliggjort som SKM2025.381.BR fandt byretten, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at 15%´s reglen ikke fandt anvendelse. I sagen var der væsentlig forskel mellem ejendomsvurderingen og købsprisen i fri handel, sammenholdt med den nære tidsmæssige sammenhæng mellem salget i fri handel og familiehandelen godt 16 måneder senere. Landsskatteretten fandt i afgørelse af 26. september 2023, offentliggjort som SKM2023.505.LSR, at der forelå særlige omstændigheder, så overdragelsen ikke kunne ske iht. +/- 15% - reglen i værdiansættelsescirkulæret. Klageren købte ejendommen i 2016 for 4.450.000 kr. og overdrog ejendommen til datteren i 2018 for 2.200.000 kr. Desuden fandt Landsskatteretten, at klageren ikke havde en berettiget forventning om et retskrav på at kunne anvende en værdiansættelse på +/- 15% af den offentlige ejendomsvurdering. Repræsentanten har henvist til dom fra Retten i [by2] af 9. juli 2025. Landsskatteretten havde truffet afgørelse om værdiansættelse og gaveafgift vedrørende overdragelse af en ejendom. Et ankenævn havde efterfølgende ikke fulgt denne værdiansættelse ved opgørelsen af ejendomsavance. Af dommens præmisser fremgår blandt andet: ”Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2, 1. pkt., at hvis afståelse af en fast ejendom er sket ved gave eller arveforskud, betragtes den værdi, der lægges til grund ved beregning af gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen, som afståelsessum. Der er hverken i bestemmelsens ordlyd eller forarbejder eller sammenholdt med formuleringen af andre lovbestemmelser holdepunkter for at fastslå, at der ved opgørelsen af ejendomsavance kan ske en ny prøvelse af den værdi, der lægges til grund som afståelsessum, eller at forskellige ejendomsværdier kan lægges til grund i forskellige sammenhænge. Det følger af Landsskatterettens afgørelse, at der ved (…) og (…) salg af den omhandlede ejendom til deres datter blev givet en gave. Det følger herefter af ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2, 1. pkt., at den skattemæssige afståelsessum, der skal tages udgangspunkt i ved beregningen af, om (…) og (…) har haft en fortjeneste ved salget af ejendommen til deres datter, er 2.929.000 kr.” Forældelse Af boafgiftslovens § 26, stk. 3 fremgår: ”Foreligger en anmeldelse om gave ikke rettidigt, kan told- og skatteforvaltningen foretage en skønsmæssig ansættelse af værdien af gaven.” Af forældelseslovens § 1 fremgår: ”Fordringer på penge eller andre ydelser forældes efter reglerne i denne lov, medmindre andet følger af særlige bestemmelser om forældelse i anden lov.” Af forældelseslovens § 3, stk. 1 og stk. 2 fremgår: ”Stk. 1. Forældelsesfristen er 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Stk. 2. Var fordringshaveren ubekendt med fordringen eller skyldneren, regnes forældelsesfristen i stk. 1 først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil.” I afgørelse af 26. september 2023, offentliggjort som SKM2023.505.LSR fandt Landsskatteretten, at Skattestyrelsen først fik kendskab til kravet på gaveafgift, da Skattestyrelsen modtog endeligt skøde og gældsbrev, og herved fik kendskab til, hvordan ejendomsoverdragelsen var blevet berigtiget. Først på dette tidspunkt fik Skattestyrelsen kendskab til, at der forelå en disposition, der udløste gaveafgift, og havde herved tilstrækkelige oplysninger til, at der kunne beregnes gaveafgift. Landsskatteretten har den 7. maj 2024 truffet afgørelse i sagsnr. 23-0074671 (www.afgoerelsesdatabasen.dk). Landsskatteretten fandt, at Skattestyrelsen ved tinglysning af handelen ikke fik kendskab til fordringens eksistens. Ved tinglysningen var det ikke muligt for Skattestyrelsen at fastslå, at der var tale om en afgiftspligtig gave, ligesom Skattestyrelsen på dette tidspunkt ikke fik kendskab til, at der var tale om en disposition, der udløste gaveafgift. Landsskatteretten fandt, at Skattestyrelsen fik kendskab til kravet på gaveafgift på det tidspunkt, hvor Skattestyrelsen modtog gældsbrevet, og herved fik kendskab til, hvordan overdragelsen blev berigtiget. Landsskatterettens begrundelse og resultat Materielt Klageren købte den 5. marts 2019 ejendommen beliggende [adresse1], [by1], for 5.300.000 kr. Den 27. december 2019 overdrog klageren ejendommen til sin søn for 2.040.000 kr. På overdragelsestidspunket var den offentlige ejendomsvurdering 2.400.000 kr. Ejendommen blev således overdraget til den offentlige ejendomsvurdering minus 15%. Landsskatteretten finder, at handelsværdien på tidspunktet for overdragelsen til klagerens søn var væsentligt højere end den aftalte købesum på 2.040.000 kr., og at der derfor foreligger sådanne særlige omstændigheder, at værdiansættelsen af ejendommen i henhold til +/- 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret kan tilsidesættes. Retten har lagt vægt på, at der er forløbet en relativ kort periode fra klagerens køb af ejendommen til overdragelsen til klagerens søn, ligesom der er en væsentlig forskel mellem handelsprisen på ejendommen og den offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet. Landsskatteretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte Skattestyrelsens afgørelse om, at handelsværdien ved overdragelsen i december 2019 udgjorde 5.300.000 kr., svarende til klagerens købesum. Det er derfor denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgift. Landsskatteretten finder, at klageren ikke har en berettiget forventning om, at ejendommen kunne overdrages til klagerens søn til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %, da der ikke foreligger en fast administrativ praksis, som altid giver ret til at anvende 15 %-reglen. Bedømmelsen af klagerens sag skal i øvrigt foretages på grundlag af eventuel senere administrativ praksis og domstolspraksis, som har betydning herfor. Det forhold, at Skattestyrelsens afgørelse vedrørende ejendomsavance i sagen [sag1] er ugyldig, kan ikke føre til et andet resultat. At afgørelsen vedrørende ejendomsavance bortfalder som følge af formelle mangler, ændrer ikke ved værdiansættelsen af ejendommen, og at denne værdiansættelse fortsat finder anvendelse ved beregning af gaveafgift. Det bemærkes, at værdien af gaven er sket ved skønsmæssig ansættelse, jf. boafgiftslovens § 26, stk. 3 og at afgørelsen opfylder kravene til begrundelse mv. Dommen fra [by2] Byret vedrører to værdiansættelser af samme ejendom, hvilket ikke er tilfældet i nærværende sag, hvorfor dommen ikke kan føre til et andet resultat. Forældelse Klageren og klagerens søn har ikke indsendt en gaveanmeldelse til Skatteforvaltningen. Skattestyrelsen har foretaget en skønsmæssig ansættelse af værdien af gaven, jf. boafgiftslovens § 26, stk. 3, og kravet på gaveafgift er således omfattet af den 3-årige forældelsesfrist. Klagerens repræsentant har gjort gældende, at Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig, idet Skattestyrelsen allerede ved den maskinelle indberetning af handelen i 2019 eller 2020 havde kendskab til relevante oplysninger, til at kunne rejse kravet om gaveafgift. Landsskatteretten finder, at Skattestyrelsen ved den maskinelle indberetning af handelen ikke fik kendskab til fordringens eksistens. Retten har lagt vægt på, at det ikke alene ved tinglysningen var muligt for Skattestyrelsen at fastslå, at der var tale om en afgiftspligtig gave, ligesom Skattestyrelsen på dette tidspunkt ikke fik kendskab til, at der var tale om en disposition, der udløste gaveafgift. I den konkrete sag finder Landsskatteretten, at Skattestyrelsen tidligst fik kendskab til kravet på gaveafgift den 19. september 2023, hvor Skattestyrelsen traf afgørelse om ejendomsavance i sagen [sag1]. Tidligst på dette tidspunkt fik Skattestyrelsen kendskab til, at der forelå en disposition, der udløste gaveafgift. Det forhold at Skattestyrelsens afgørelse i sagen [sag1] er ugyldig, kan ikke føre til et andet resultat. Der er herved lagt vægt på, at Skattestyrelsen hverken ved tinglysning af handelen eller ved den manglende selvangivelse af ejendomsavancen vedrørende ejendommen fik kendskab til fordringen på gaveafgift. Den 12. september 2025 traf Skattestyrelsen den påklagede afgørelse om ændring af gavens værdi, hvorved Skattestyrelsen gjorde krav på gaveafgift. Kravet på gaveafgift er således ikke bortfaldet som følge af forældelse.