Salg af rækkehuse til hovedanpartshavere til underpris efter syn og skøn

Journalnr. 24-0090121 Klagepunkt Skattestyrelsens afgørelse Selskabets opfattelse Landsskatterettens afgørelse Indkomståret 2020 Forhøjelse af selskabets skattepligtige indkomst ved salg af ejendomme til underpris 1.380.000 kr. 0 kr. Nedsættes til 1.030.000 kr. Faktiske oplysninger [klager] ApS, CVR-nr. [...1] (herefter “selskabet”) blev stiftet den 28. august 2008 af [person1]. [person1] og [person2] har i indkomståret 2020 været registreret som direktører i selskabet. Det fremgår af CVR, at [person1] og [person3] hver har ejet 44,56 pct. af selskabet i perioden 30. september 2014 – 28. februar 2025, mens [person2], [person4] og [person5]hver har ejet 20. pct af selskabet. Skattestyrelsen har i den påklagede afgørelse lagt til grund, at de fem personer hver har ejet 20 pct. af selskabet i den pågældende periode. Ejerskabet er ikke anfægtet. Selskabet er registreret under branchekode ”649990 Anden finansiel formidling i.a.n.”, og selskabets formål er ”at udøve virksomhed med handel og service samt aktiviteter i tilknytning hertil.” [person1] og [person3] er ægtefæller, og [person2], [person4] og [person5] er ægteparrets tre børn. Salg af to ejendomme Selskabet har i indkomståret 2014 erhvervet ti ejendomme beliggende [adresse1] – [adresse1] L, [by1], herunder ejendommene [adresse1]C og [adresse1]D, [by1]. Ejendommene beliggende [adresse1]C og [adresse1]D, [by1] (herefter ejendommene) er erhvervet af selskabet den 27. august 2014 for 2.450.000 kr. pr. ejendom, i alt 4.900.000 kr. Selskabet har den 31. januar 2020 solgt ejendommen beliggende [adresse1]D, [by1] til [person3] for 2.800.000 kr. Det er oplyst, at den offentlige ejendomsvurdering på salgstidspunktet er 2.100.000 kr. [person3] har solgt ejendommen beliggende [adresse1]D, [by1] til tredjemand den 31. juli 2020 for 3.550.000 kr. Selskabet har den 7. februar 2020 solgt ejendommen beliggende [adresse1]C, [by1] til [person1] for 2.800.000 kr. Det er oplyst, at den offentlige ejendomsvurdering på salgstidspunktet er 2.100.000 kr. [person1] har solgt ejendommen beliggende [adresse1]C, [by1] til tredjemand den 16. juni 2020 for 3.550.000 kr. Selskabets repræsentant har oplyst, at de omhandlede ejendomme havde været udlejet i 10-11 år til børnefamilier, og at standen på ejendommene har båret præg af udlejningen. Selskabets repræsentant har desuden oplyst, at [person1] og [person3] sammen med venner og bekendte har istandsat ejendommene fra erhvervelsen af ejendommene og indtil videresalget af ejendommene. Der er fremlagt to fakturaer. Det fremgår af fakturaerne, at der er betalt henholdsvis 2.130 kr. og 19.050 kr. for henholdsvis køkken og gulv slibning og lakering. Fakturaerne er udstedt til henholdsvis [person3] og [klager] ApS. Fakturaerne er udstedt henholdsvis den 22. maj 2020 og den 14. august 2020. Selskabets repræsentant har fremlagt to direktionsnotater vedrørende salget af ejendommene til henholdsvis [person1] og [person3]. Følgende fremgår af direktionsnotaterne: ”… Ved.: Salg af [adresse1]C, [by1] til [person1] Det noteres herved at rækkehuset [adresse1]C er ledig pr. d.01.02.2020. efter at have været beboet at lejere I 11 år. Boligen bærer naturligvis præg af at have været lejet ud i en meget lang periode til en børne familie. K: [person1] overtager ejerskab af huset pr 10.02.2020 til en pris af Dkr.2.800.000. skriver To Million Otte Hundrede Tusinde kroner. [person1] afregner købet kontant ved debit til sin ( Aktionær) konto i selskabet. Dette notat registreres ved selskabets revisionsselskab [revisionsfirma1] A/S og sendes til samtlige aktionærer. [person2] Direktør [Underskrift] Dato: 7.02.2020 Tiltrædes [person1] [Underskrift] Dato: 7.02.2020 … Ved.: Salg af [adresse1]C, [by1] til [person3] Det noteres herved at rækkehuset fraflyttes af lejere i dag d.31.1.2020 efter at have boet i huset i 11 år. Boligen bærer naturligvis præg af at have været lejet ud i en meget lang periode til en børne familie. [person3] overtager ejerskab af huset pr 1.02.2020 til en pris af Dkr.2.800.000. skriver To Million Otte Hundrede Tusinde kroner. [person3] afregner købet kontant ved debit til sin ( Aktionær) konto i selskabet. Dette notat registreres ved selskabets revisionsselskab [revisionsfirma1] A/S og sendes til samtlige aktionærer. [person2] Direktør [Underskrift] Dato: 31.1.2020 Tiltrædes Tiltrædes [person1] [person3] [Underskrift] [Underskrift] Dato: 31.1.2020 31.1.2020” Selskabet har som dokumentation for salgssummen på ejendommene fremlagt en vurdering fra [virksomhed1] [by1]. Af vurderingen fremgår følgende: ”… Vedr.: Vurdering i januar 2020 af Ejendommene [adresse1]C & [adresse1]D, [by1] Du har anmodet mig: A) begrunde min vurdering af ejendommene [adresse1]C & [adresse1]D, [by1] I januar 2020 til kr. 2.800.000 kr. for hver ejendom, B) begrunde hvorfor prisen for ejendommen [adresse1]C [by1] i juni 2020 blev kr. 3.550.000, og C) belyse prisen for ejendommen [adresse1]D [by1] i juli 2020 blev kr. 3.550.000. Jeg, og [virksomhed1], har virket i området [by1] & [by2] i mange år, både med udlejning og handel. Jeg startede forretningen i området fra nul og har gennem årene fået et særdeles godt kendskab til området og har et godt kendskab til bebyggelserne omkring [adresse1]. A) Min vurdering af ejendommene i januar 2020 skete på følgende grundlag: 1) Nabohuset [adresse1]B i hovedejendommen var blevet handlet til kr. 3,0 million i dec. 2019, altså måneden før, svarende til en pris på 29.411 pr m2. 2) [adresse1]C & [adresse1]D var lige fraflyttet af familier, der havde beboet husene i hhv. 10 og 11 år, og det bar ejendommene tydeligt præg af. Jeg ville beskrive standen som langt under middel. 3) Gennemsnitspris på handler i Kommunen i dec. 2019 lå på kr. 28.800 pr m2, og jeg vurderede at et nedslag på ca. kr. 1.300 pr m2 var rigtigt. Det resulterede i en pris på kr. 2,80 million pr. hus, idet alle husene i bebyggelsen er på 102 m2 i 2 etager. Dog har enderækkehusene et større areal, idet de har hele gavlniveauet indregnet. I Maj måned henvendte [person3] & [person1] sig til mig og sagde, at de alligevel ikke ville gå videre med deres ombygningsplaner. De informerede at de, pga. Covid-19 restriktioner, havde vanskeligheder med at skaffe håndværkere, og derfor ville istandsætte husene ved egen og nære venners indsats. De ville flytte ud og få sat sidste hånd på ejendommene for at sætte dem til salg. B) Salgspris på [adresse1]C blev sat til kr. 3.590.000 baseret på følgende: 4) Udbud af ejendommene var samme niveau som i juni, hvorfor istandsættelsen bar forhøjelsen af salgsprisen. Købergruppen var at finde i det segment, hvor de ikke ønsker eller slet ikke selv kan istandsætte. Derfor er denne købergruppe villige til at betale ekstra for en fuldstændig indflytningsklar ejendom. 5) Ejendommene var efterfølgende i god stand og indflytningsklare.” Det er oplyst, at selskabet har selvangivet en ejendomsavance vedrørende salget af ejendommene på i alt 650.361 kr. i indkomståret 2020, svarende til en afståelsessum ekskl. omkostninger på i alt 4.900.000 kr. og en anskaffelsessum på 4.939.639 kr. Omkostningerne i forbindelse med salget har udgjort 10.000 kr. Skattestyrelsen har skønsmæssig fastsat handelsværdien af ejendommene til henholdsvis 3.550.000 kr. og 3.550.000 kr., i alt 7.100.000 kr. Skattestyrelsen har på den baggrund opgjort selskabets ejendomsavance til 2.030.361 kr., svarende til en forhøjelse af den selvangivne avance på i alt 1.380.000 kr. Syn- og skøn Der har været afholdt syn og skøn under Landsskatterettens behandling af sagen vedrørende ejendommenes handelsværdi på tidspunktet for overdragelserne henholdsvis den 7. februar 2020 og den 31. januar 2020. Skønsmanden har værdiansat ejendommene til hver 3.375.000 kr., under forudsætning af, at ejendommene var i dårlig stand på tidspunktet for overdragelserne og til hver 3.425.000 kr. under forudsætning af, at ejendommene var i almindelig stand på tidspunktet for overdragelserne. Af skøn- og skønserklæringen fremgår herudover bl.a.: ”… 8. Den overordnede ramme for syn og skøn Syn og skønnet vedrører værdiansættelse af ejendommen matr. nr. [matr.1], [by1], beliggende [adresse1]C og ejendommen matr. nr. [matr.2], [by1], beliggende [adresse1]D, [by1] (herefter ”Rækkehusene”) pr. henholdsvis 31. januar 2020 og 7. februar 2020 til brug for seks verserende skattesager for Skatteankestyrelsen. Der vedlægges som bilag 1 klage til Skatteankestyrelsen, og som bilag 1.1 – 1.9 de hermed følgende bilag. Klagernes værdiansættelse fremgår af bilag 1.9. Skattestyrelsens værdiansættelse fremgår af bilag 1.1 side 7 samt bilag A side 2. … 10. Spørgsmål fra rekvirenten Spørgsmål fra rekvirenten skal anføres fortløbende og være nummeret (1,2,3 osv.) Skønsmandens svar skal anføres under hvert enkelt spørgsmål. Spørgsmål 1: Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi pr. 31. januar 2020 for rækkehuset beliggende [adresse1]D, [by1], hvis rækkehuset er i) i dårlig stand og ii) i almindelig stand. … Svar på spørgsmål 1: I) 3.375.000 kr. II) 3.425.000 kr. Begrundelse: Handelsværdierne ligger over markedet generelt, idet det er ideelle størrelse bolig og prisniveau for unge børnefamilier. Spørgsmål 2 Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi pr. 7. februar 2020 for rækkehuset beliggende [adresse1]C, [by1], hvis ejendommen er i) i dårlig stand og ii) i almindelig stand. … Svar på spørgsmål 2 I) 3.375.000 kr. II) 3.425.000 kr. Begrundelse: Udover at være spejlvendte, er husene identiske og derfor på samme prisniveau. Haverne størrelse har i dette tilfælde ingen betydning for værdien. Spørgsmål 3: Skønsmanden bedes oplyse graden af sikkerhed i den under spørgsmål 1 og 2 angivne besvarelse. Svar på spørgsmål 3 Usikkerhed i vurderingen: Alle 10 huse i rækken er handlet inden for perioden 2014-2020. Dette giver et bilede af værdien af disse i huse i forhold til gennemsnitspriserne for området. Gennemsnitspriserne kan svinge lidt men har dog en klar tendens til løbende stigning. Salget af [adresse1]B for 3.000.000 i 2019 afviger fra de øvrige handler. Prisen virker lav og der handlet 2 rækkehuse i 2017 til højere priser. Spørgsmål 4: Skønsmanden bedes oplyse om en istandsættelse af Rækkehusene som beskrevet i side 4-5 i afgørelserne (bilag 1.1 – 1.6) i foråret 2020 vil medvirke til at forøge værdien heraf. Hvis spørgsmålet besvares med et ja, bedes skønsmanden skønne med hvilket beløb det vil forøge værdien af hvert af rækkehusene. … Svar på spørgsmål 4 Betydningen af at huset er nymalet indvendig, gulvene er slebet og der evt. er udskiftet en køkkenbordplade: Når husene henvender sig til unge familier, er det fremmende for salget at de fremstår indflytningsklare. Dette kan nedsætte liggetiden, men i dette tilfælde også give en lidt højere pris, dog maksimalt 50.000 kr. 11. Spørgsmål fra modpart 1 Spørgsmål fra modpart 1 skal anføres fortløbende og være litreret således: IA, IB, IC osv. Skønsmandens svar skal anføres under hvert enkelt spørgsmål. Spørgsmål IA: Skønsmanden bedes beskrive de i sagen omhandlende Ejendomme, [adresse1]C og [adresse1]D? Svar på spørgsmål IA: Rækkehuse fra 2009. Fremstår i mursten med tagpaptag. Boligerne er i to fulde plan. Underetagen indeholder entre, toilet, åbent køkken og stue. Mindre fyrrum med gasfyr under trappen til 1. sal, der har tre værelser og et badeværelse. Vestvendt lukket forhave og lukket østvendt baghave med udgang fra stuen. Fælles privat parkering. Spørgsmål IB: Skønsmanden bedes fastsætte handelsprisen pr. 7. februar 2020 og 31. januar 2020 for hhv. [adresse1]C og [adresse1]D, med en liggetid på 3-6 måneder? Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold der er lagt vægt på, samt hvilken værdi disse forhold hver især er tillagt. Svar på spørgsmål IB: Pris ved liggetid på 3-6 måneder afviger ikke fra priserne nævnt under spørgsmål 1 og 2., da liggetid fra 0-6 måneder ofte tilskrives held, højtider og andre sæsonbetonede forhold. Værdiskabende forhold er husenes og havernes tilbagetrukne beliggenhed fra trafikstøj og den praktiske indretning. Spørgsmål IC: I forlængelse af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4, bedes skønsmanden, for hver af de anførte udgifter, som skønsmanden vurderer, har medført en værdistigning af Ejendommen, oplyse den beløbsmæssige værdi istandsættelsen skønnes at have medført? Skønsmanden bedes begrunde svaret. Svar på spørgsmål IC: Se svar på pkt. 4 var det er fastsat til maksimalt 50.000 kr. Baggrund for spørgsmål ID: Den 7. februar 2020 sælger [klager] ApS [adresse1]C til [person1] for 2.800.000 kr. Den 16. juni 2020 sælger [person1] [adresse1] C for 3.550.000 kr. til en 3. mand. Den 31. januar 2020 sælger [klager] ApS [adresse1]D til [person3] for 2.800.000 kr. Den 31. juli 2020 sælger [person3] [adresse1]D for 3.550.000 kr. til 3. mand. Spørgsmål ID: Skønsmanden bedes oplyse den gennemsnitlige prisudvikling for villaer og rækkehuse i [by1] i perioden fra selskabets overdragelse, til at der sker salg til uafhængig part? Svar på spørgsmål ID: I 1. kvartal 2020 var de gennemsnitlige m2 priser for [by1] ca. 28.603 kr. pr m2. I 3. kvartal 2020 ca. 29.647 kr., en stigning på ca. 3,6% Kilde FinansDanmarks boligmarkedsstatistik. Som tidligere nævnt er m2 priserne væsentligt højere på nyere rækkehus med optimal indretning.” Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med 1.380.000 kr. for indkomståret 2020. Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: ”1. Salg af [adresse1]C og [adresse1]D til selskabets hovedanpartshavere … 1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse [klager] ApS ejes af [person1], [person3], [person4], [person5] og [person2], der tilsammen ejer 100% af anpartskapitalen af [klager] ApS. Selskabets ejere har bestemmende indflydelse over [klager] ApS. Det står i ligningslo­vens § 2, stk. 2. Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettig­heder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. Ved bedømmelsen af, om den skattepligtige anses for at have be­stemmende indflydelse på en juridisk person, eller om der udøves en bestemmende indflydelse over den skattepligtige af en juridisk eller fysisk person, medregnes aktier og stemmerettigheder som ejes af nærtstående. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedste­forældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Jf. ligningslovens § 2 stk. 1 og 2 skal hovedanpartshavere ved handel med deres selskab anvende priser og vilkår som var handlen sket mellem uafhængige parter. [klager] ApS sælger den 31. januar 2020 [adresse1]C til selskabets direktør [person1] for 2.800.000 kr. Den 7. februar 2020 sælger [klager] ApS [adresse1]D til [person3] for 2.800.000 kr. Den 16. juni 2020 sælger [person1] [adresse1]C til 3. mand for 3.550.000 kr. Og den 31. juli 2020 sælger [person3] [adresse1]D for 3.550.000 kr. [person1] og [person3] har således hver haft en fortjeneste på 750.000 kr. ved salg af hhv. [adresse1]C og [adresse1]D. De to ejendomme er solgt således hver med en fortjeneste på mere end 25%. [person1] og [person3] har ejet de 2 ejendomme i 4 og 5 måneder før de sælger de to ejendomme. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der ikke er sket en sådan prisudvik­ling for villa og rækkehuse i 1. og 2. kvartal 2020, at det kan begrunde en stigning på 25% fra kø­bet af ejendommene [adresse1]C og [adresse1]D til at de sælger de 2 ejendomme. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at den faktiske markedspris for hhv. [adresse1]C og [adresse1]D var 3.550.000 kr. på tidspunktet hvor [person1] og [person3] køber hhv. [adresse1]C og [adresse1]D af selskabet [klager] ApS hhv. den 31. januar og 7. februar 2020. Det har kun været muligt for [person1] og [person3], at købe de to ejen­domme for hver 2.800.000 kr. fordi de sammen med deres 3 børn kontrollerer [klager] ApS. Det fremgår af den juridiske vejledning C.B.3.5.4.3 at hvis hovedaktionæren køber en ejendom af selskabet til en pris, der ligger under handelsværdien, beskattes hovedaktionæren af forskellen mellem overdragelsesprisen og handelsværdien som maskeret udlodning. I SKM.2005.137.HR blev et selskabs faste ejendom blev solgt til hovedanpartshaverens søn. Ejen­dommen var indtil overdragelsen udlejet til sønnen. Der medvirkede ikke en mægler ved handlen. Ved vurderingen af ejendommens handelsværdi skulle der ikke tages hensyn til lejemålet mellem sønnen og selskabet samt til de omkostninger, der ville have været, hvis ejendommen var blevet solgt til tredje mand. Ejendommen ansås for solgt til underpris. Selskabets indkomst blev forhøjet med forskellen mellem værdien ansat efter syn og skøn og den faktiske handelsværdi. Forskellen blev anset som maskeret udlodning. I SKM.2008.211.HR anså Højesteret at et køb af anpartsselskab var sket til underpris, og der var derfor tale om maskeret udlodning fra det sælgende aktieselskab. Køberne af anparterne var eneaktionæren og hans bror, og eneaktionæren blev beskattet af hele formuefordelen som maskeret udlodning - også for så vidt angår den del, der var tilfaldet hans bror, idet denne formuefordel havde passeret hans økonomi. Ved ansættelsen af værdien af anparterne var det ikke handelsværdien, men den højere indre værdi, der skulle lægges til grund, eftersom der ikke var et egentligt marked for anparter i et sel­skab af den omhandlede karakter. (Stadfæstelse af SKM2006.695.ØLR) Den 27. maj 2024 er der fremsendt oplysninger om afholdte omkostninger til løbende vedligehol­delse for [adresse1]C og [adresse1]D. Der har været afholdt diverse omkostninger til vvs, el og tømmerarbejder. Størstedelen af de afholdte omkostninger er afholdt efter at selskabets har solgt ejendommene til hovedanpartshaverne. Selskab har således ikke været rette omkostningsbærer af de fleste af de afholdte omkostninger. De afholdte omkostninger anses for løbende vedligeholdelse af ejendommen og anses ikke at have påvirket handelsprisen for [adresse1] C og [adresse1]D. I har vedlagt et regneark med udvikling i salgspriser pr. kvadratmeter i [by1] fra januar 2017 til marts 2024. Ifølge de indsendte tal, så er den gennemsnitlige kvadratmeterpris for 1. kvartal 2020: 29.282 kr., og for 3. kvartal 2020: 31.211 kr. Ifølge de indsendte salgspriser, så er kvadratmeter-priserne i [by1] steget med 6,6 % fra 1. til 3. kvartal 2020. Ejendommene er til sammenligning steget med 26,8 % i samme periode (fra købsprisen på 2.800.000 til salgsprisen på 3.550.000). De fremsendte tal viser ikke, at der har været en sådan stigning i salgspriserne i [by1], at det kan begrunde en stigning i værdien på 26,8 % på 5-6 måneder i 2020. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der ikke har været en sådan udvikling i ejendomspriserne i [by1] for rækkehuse for tidspunktet fra salget til to af selskabets hovedanpartshavere til deres salg af [adresse1]C og [adresse1]D, at handelsprisen på tidspunktet for salget har været til markedsprisen mellem uafhængige parter. De to ejendommen er solgt til en mindre pris til [person1] og [person3] end hvad en uafhængig 3. mand ville have givet for de to ejendomme. Forskellen mellem den handlede pris for [adresse1]C og [adresse1]D kan opgøres til samlet 1.500.000 kr. I forbindelse med gennemgangen af det indsendte materiale og indsigelse over Skattestyrelsens forslag af 31. marts 2024, er vi blevet opmærksomme på, at selskabet ikke har forhøjet anskaffel­sessummen på ejendommene med 10.000 kr. pr. ejerår. Se ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1. Forhøjelsen på 1.500.000 skal derfor nedsættes med 10.000 kr. for hver år selskabet har ejet ejen­dommene undtaget for afståelsesåret. Se ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk.1. Selskabet har købt begge ejendomme den 27-08-2014. Forhøjelsen kan derfor opgøres således: Oprindelig forhøjelse 1.500.000 kr. Forhøjelse af anskaffelsessum, EBL, §5, stk.1 (2014-2019 = 6 år) x 2 ejendomme – 120.000 kr. Ansat forhøjelse af selskabets skattepligtige indkomst 1.380.000 kr. For [adresse1]C og [adresse1]D er det derfor Skattestyrelsens opfattelse, at selskabets skat­tepligtige indkomst skal forhøjes med 1.380.000 kr. med hjemmel i ligningslovens § 2 stk. 1 og 2 samt statsskattelovens § 4 og ejendomsavancebeskatningsloven § 4, § 5 og § 6, da det er Skat­testyrelsens opfattelse, at markedsprisen for de 2 ejendomme hver var 3.550.000 kr. ved salget til [person1] og [person3]. Selskabet har således solgt de 2 ejendommen til en lavere pris end markedsprisen. Den lavere pris har således kun været muligt, fordi de to ejen­domme er handlet mellem interesseforbundne parter. Med hjemmel i ligningslovens § 2 stk. 5 har hovedaktionærerne mulighed for at undgå beskatning hvis handlen korrigeres således at priser og vilkår svare til hvad uafhængige parter vil have hand­let de to ejendomme til. Skattestyrelsen skal henvise til den juridiske vejledning C.D.11.16.2 for betalingskorrektion. I det omfang den påtagne forpligtelse er omfattet af ligningslovens § 16 E er der ikke mulighed for betalingskorrektion.” Udtalelse fra Skattestyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 31. oktober 2024 udtalt følgende: ”… Skattestyrelsen har i kendelse af 22. juli 2024 forhøjet selskabets indkomst med 1.380.000 kr. for salg af [adresse1]C og [adresse1]D [by1] til 2 af selskabets hovedanpartshavere. Selskabet ejes af [person1] og [person3] sammen med deres 3 børn. De 5 hovedanpartshavere ejer hver 20% af selskabets kapital. Det fremgår af den fremsendte klage, at de 5 hovedanpartshavere samt selskab alle har klaget over Skattestyrelsens forhøjelse. Klagen er fremsendt i samme skrivelse for alle 6 klagere. Skattestyrelsen opfatter på den baggrund at alle 6 klagere har klaget over det samme punkt med samme begrundelse for deres indsigelse. De 6 klager skal således efter vores opfattelse behandles sammen. Det er klagers primære påstand, at [adresse1]C og [adresse1]D er handlet i januar 2020 til markedspris 2.800.000 kr. og der siden var en sådan udvikling af markedsprisen i [by1] at vær­dien af de to rækkehuse var steget til 3.550.000 kr. Sekundært at Skattestyrelsens forhøjelse ned­sættes med et beløb. Klagere har også gjort gældende, at [adresse1]C og [adresse1]D begge ved overtagelse i januar 2020 var i dårlig stand, og en istandsættelse derefter var nødvendig. Det er fortsat Skattestyrelsens opfattelse, at der ikke i perioden mellem januar 2020 og juli 2020 var sket en sådan udvikling i ejendomspriserne i [by1] for rækkehuse at den aftalte pris i januar 2020 på 2.800.000 kr. var udtryk for markedsprisen mellem uafhængige parter. Ved handlerne i juli 2020 er der solgt til 3. mand. Priserne på 3.550.000 kr. er derfor efter Skatte­styrelsen opfattelse udtryk for markedsprisen. Forskellen mellem de handlede priser er 26,8%. Ved sagens behandling ved Skattestyrelsen har klager fremsendt en oversigt over stigning i han­delspriserne i [by1] fra 1. kvartal 2020 til 3. kvartal 2020 med 6.6%. Jf. boligmarkedsstatistikken.dk var der følgende udvikling i priserne for villaer/rækkehuse i [by1]­1. – 3. kvartal 2020 i [by1]. 2020K1 2020K2 2020K3 Realiseret handelspris Parcel-/rækkehus [by1] 28 603 29 920 29 647 Jf. ovenstående tabel er der en prisstigning i [by1] i perioden 1. kvartal – 3. kvartal 2020 på 3.64%. Der er således ikke en udvikling i handelspriser for [by1] 2020 efter Skattestyrelsens opfattelse selv hvis man medregner skønsusikkerhed, istandsættelse af bolig eller andre forhold der kan bevirke en forskel på 26.8% i forhold til selskabets salg til hovedanpartshaveren, og deres videresalg til 3. mand. Skattestyrelsen fastholder derfor, at prisen på 3.550.000 kr. er udtryk for markedsprisen i januar 2020, og forhøjelsen fastholdes. Den skattepligtige indkomst er forhøjet for selskabet således for [adresse1]C og [adresse1]D: Oprindelig forhøjelse (2x 750.000) 1.500.000 kr. Forhøjelse af anskaffelsessum, EBL, §5, stk.1 (2014-2019 = 6 år) x 2 ejendomme – 120.000 kr. Ansat forhøjelse af selskabets skattepligtige indkomst 1.380.000 kr. I forhold til klagers sekundære påstand om forhøjelse skal være et lavere beløb vil Skattestyrelsen gerne høres hvis det er Skatteankestyrelsens opfattelse før der træffes afgørelse så Skattestyrelsen kan komme med udtalelse til en ny handelsvurdering. ...” Selskabets opfattelse Selskabets repræsentant har fremsat påstand om, at selskabets skattepligtige indkomst skal nedsættes til 0 kr. for indkomståret 2020. Til støtte for påstanden er bl.a. anført: ”… Beskrivelse af de faktiske forhold Denne sag vedrører værdiansættelsen pr. 31. januar 2020 og 7. februar 2020 af rækkehusene belig­gende [adresse1]C og [adresse1]D, [by1] (herefter "Rækkehusene") [klager] ApS er ejet med 20 % af hver [person1], [person3], [person5], [person4] og [person2]. [person1], [person3] er forældre til [person5], [person4] og [person2]. Rækkehusene ligger i bebyggelse med 10 rækkehuse. [klager] ApS havde siden 2014 ejet 9 ud af 10 rækkehuse i den bebyggelse, som Rækkehusene ligger i. Med undtagelse af Rækkehusene havde Selskabet solgt de øvrige rækkehuse løbende i perioden efter erhvervelsen. Selskabet havde ikke foretaget salg i 2019. [virksomhed1] [by1] ved indehaver [person6] havde bistået [klager] med disse salg. Rækkehusene havde i 2020 været udlejet i 10-11 år (og således erhvervet af [klager] ApS som udlejet). Januar 2020 var Rækkehusene blevet samtidige ledige (de to sæt lejere havde boet i de to række­huse i 10 og 11 år og var gennem årene blevet så gode venner, at de i fællesskab havde fundet nye lejemål og derfor opsagt samtidig), og Selskabet ønskede ikke at leje dem ud igen, da det dengang var planen/hensigten, at selskabet skulle likvideres. Samtidig havde [person3] og [person1] et boligbe­hov, da en opdatering af ejendom i [by3] var gået noget langsommere end planlagt, så de ikke havde et sted at bo fra 1. februar 2020. Den 31. januar 2020 overdrog selskabet rækkehuset [adresse1]D, [by1] til [person3] og den 7. februar 2020 overdrog selskabet rækkehuset [adresse1]C, [by1] til [person1]. I begge tilfælde var prisen 2.800.000 kr. Der er ikke oprettet aftaler herom, men selskabet besluttede at sælge til de to anpartshavere på to di­rektionsmøder, og de to direktionsnotater herom vedlægges som bilag 7 og 8. Det fremgår af bilag 7 og 8, at Rækkehusene er slidte, da disse har været lejet ud i en årrække. Der er ikke indhentet skriftlige vurderingsrapporter om Rækkehusenes værdi, men selskabet ved [person1] var i kontakt med [virksomhed1] [by1] ved indehaver [person6] herom, og han vurde­rede prisen til de anførte 2.800.000 kr. Han har overfor Skattestyrelsen bekræftet denne vurdering (side 2-3 i afgørelserne). [person1] og [person3] foretog efter erhvervelsen en istandsættelse af Rækkehusene, som er beskrevet side 4-5 i afgørelserne, hvorved Rækkehusene blev løftet fra at være slidte til at være i god stand stand. Arbejdet med istandsættelsen skete primært egenhændigt og ved hjælpe af nære venner og familie, også fordi det grundet Covid-19 var svært at få håndværkere. I juni 2020 blev [adresse1]C, [by1] sat til salg og blev overraskende hurtigt solgt i samme måned til 3.550.000 kr. I juli 2020 blev [adresse1]D, [by1] sat til salg og blev overraskende hurtig solgt i samme måned og også til 3.550.000 kr. Skattestyrelsen har anset disse i juni og juli 2020 konstaterede tredjemandspriser som udtryk for Ræk­kehusenes værdi ultimo januar og primo februar 2020, og bortset fra i) prisudvikling som følge af æn­dret stand fra slidt til god og ii) prisstigninger i området. [virksomhed1] [by1] ved indehaver [person6] forestod også salgene af Rækkehusene i juni og juli 2020, og jeg har til brug for denne klage anmodet ham angive grundlaget for sin vurdering af Række­husene i januar/februar 2020, og årsagen til prisstigningen. Jeg fremlægger denne vurdering som bilag 9. Det fremgår heraf, at naborækkehuset [adresse1]B, [by1] var handlet i december 2019 (1­2 måneder før) til 3.000.000 kr. Jeg bemærker, at rækkehusene er ens i areal og opbygning. [person6] foretog et mindre nedslag i prisen for Rækkehusene, da de havde været lejet ud i 10 og 11 år og derfor var i en stand langt under middel. Det fremgår videre af vurderingen, at ved salget i juni/juli var Rækkehusene i god stand og indflytningsklare, og at dette var væsentligt for prisen på Rækkehusene. …” Selskabets yderligere bemærkninger til sagen Selskabets repræsentant har den 20. april 2026 fremsat følgende bemærkninger til syn og skønsrapporten: ”… Af skønsrapporten fremgår, at skønsmanden har vurderet, at handelsværdien for både [adresse1]D og [adresse1]C på de respektive handelstidspunkter var kr. 3.375.000,00 hvis det forudsættes, at ejendommene var i dårlig stand, jf. besvarelsen af spørgsmål 1 og 2. Det fremgår desuden, at skønsmanden har vurderet, at handelsværdien for både [adresse1]D og [adresse1]C på de respektive handelstidspunkter var kr. 3.425.000,00 hvis det forudsættes, at ejendommene var i almindelig stand, jf. besvarelsen af spørgsmål 1 og 2. I skønsmandens svar på spørgsmål ID fremgår, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris i [by1] steg med ca. 3,6% fra 1. kvartal 2020 til 3. kvartal 2020. Hvis handelsværdien for ejendommene var 3.425.000,00 i 1. kvartal 2020, ville en stigning på 3,6 % betyde, at handelsværdien i 3. kvartal 2020 var ca. 3.550.000,00. Som beskrevet i klagen af 9. oktober 2024, havde ejendommene været udlejet i 10-11 år inden disse blev overdraget til [person1] og [person3] den 31. januar 2020 hhv. den 7. februar 2020, og at standen var påvirket heraf. Det fremgår tillige af ejendomsmægler [person6]s vurdering (bilag 9, s. 1), at standen for ejendommene var ”langt under middel”. I [person6]s vurdering er også beskrevet, at naborækkehuset [adresse1]B, var handlet i december 2019 (1-2 måneder før) til kr. 3.000.000,00. Rækkehusene [adresse1]B, [adresse1]C og [adresse1]D er ens i areal og opbygning. Ejendommene blev af [person6] vurderet til at have en værdi på kr. 2.800.000,00 hver, på grund af den ovenfor beskrevne dårlige stand. Afgørelse af 22. juli 2024 af indkomst for [klager] ApS og afgørelser af 22. juli 2024 om udbyttebeskatning til [person1], [person3], [person5], [person4] og [person2] tager alle udgangspunkt i en værdiansættelse af [adresse1]D og [adresse1]C den 31. januar 2024 hhv. 7. februar 2024 på hver 3.550.000,00. Bilag 1 – Priser på [adresse1] Af skønsmandens bilag 1 fremgår, at alle salg af rækkehuse på [adresse1] fra 2014 til 2020 er sket til en kvadratmeterpris som er højere end den gennemsnitlige kvadratmeterpris for [by1]. Forskellen mellem gennemsnitspriserne i [by1] og kvadratmeterpriserne på [adresse1] mindskes i perioden, idet salget af [adresse1]F i 2014 sker til en kvadratmeterpris som er 37 % procent højere end den gennemsnitlige kvadratmeterpris i [by1], hvorimod salget af [adresse1]L i 2020 sker til en kvadratmeterpris som er 12 % højere end den gennemsnitlige kvadratmeterpris i [by1]. Gennemsnitligt lå handlerne 18,2 % over den gennemsnitlige kvadratmeterpris i [by1]. I vedhæftede oversigt er indsat hvilket kvartal de enkelte rækkehuse er solgt i, samt hvad den gennemsnitlige kvadratmeterpris var i [by1] i det givne kvartal ifølge Boliga. Herefter er foretaget en genberegning af prisstatistikken. Den genberegnede prisstatistik viser også en faldende forskel på kvadratmeterpriserne på [adresse1] og den gennemsnitlige kvadratmeterpris, idet forskellen nu går fra 30 % til 11 %. Gennemsnitligt lå handlerne - efter den genberegnede prisstatistik - 16,1 % over den gennemsnitlige kvadratmeterpris i [by1]. Ses bort fra salget af [adresse1]B i 2019 er den senest handel salget af [adresse1]H i 2017. Denne handel skete til en kvadratmeterpris som var 16 % højere end den gennemsnitlige kvadratmeterpris i [by1]. I 4. kvartal 2020 blev [adresse1]L solgt til en kvadratmeterpris som var 11 % højere end den gennemsnitlige kvadratmeterpris i [by1]. Idet den procentvise forskel på kvadratmeterpriserne på [adresse1] og resten af [by1] havde en tendens til at være faldende i perioden 2014, må handelsværdien af ejendomme på [adresse1] i 1. kvartal 2020 antages at være mellem 11-16 % højere end den gennemsnitlige kvadratmeterpris i [by1]. For [adresse1]C og [adresse1]D vil det betyde en kvadratmeterpris på ml. kr. 31.749,33 – 33.179,48, idet den gennemsnitlige kvadratmeterpris var kr. 28.603. Det bemærkes i den forbindelse, at ejendommene er handlet i den første del af kvartalet i en periode hvor kvadratmeterpriserne var stigende, hvorfor kvadratmeterpriserne antageligvis har været lavere på handelstidspunkterne. Handelsværdien for ejendommene ville herefter være ml. kr. 3.238.431,66 – 3.384.306,96. Hertil kommer den negative påvirkning af ejendommenes dårlige stand. Istandsættelsen af ejendommene [adresse1]C og [adresse1]D er ifølge [person6] inden salgene i juni og juli 2020 blevet istandsat i et omfang, så de på salgstidspunktet var ”i god stand og indflytningsklare” (bilag 9, s. 1). Forbedringen fra en stand som var langt under middel – efter at ejendommene have været udlejet i 10-11 år - og til en god stand, har skønsmanden vurderer skønsmanden kan have en påvirkning af prisen på op til kr. 50.000,00, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4. Henset til omfanget af forbedringerne, samt at istandsættelsen er sket under Covid-19-pandemien – hvilket generelt påvirkede omkostninger forbundet med byggeri væsentligt – er det klagernes opfattelse, at værdistigningen efter istandsættelsen har været betydeligt højere. Sammenholdes handelsværdien som beregnet efter vedhæftede prisstatistik med et afslag på mindst kr. 50.000,00 – som potentielt er større – er det efter klagers opfattelse ikke usandsynligt, at den samlede handelsværdi for [adresse1]C og [adresse1]D lå under kr. 3.200.000,00. Sammenfattende Det gøres herefter gældende, at Skattestyrelsens værdiansættelse af [adresse1]C og [adresse1]D i afgørelse af 22. juli 2024 af indkomst for [klager] ApS og afgørelser af 22. juli 2024 om udbyttebeskatning til [person1], [person3], [person5], [person4] og [person2] er forkert, at ejendommene ultimo januar og primo februar hver havde en handelsværdi på højest kr. 3.200.000,00, og at afgørelserne om indkomstbeskatningen og udbyttebeskatningen skal tilpasses i overensstemmelse med denne værdiansættelse. Subsidiært, at ejendommene ultimo januar og primo februar hver havde en handelsværdi på et højere beløb end kr. 3.200.000,00 men lavere end det påklagede beløb, og at afgørelserne om indkomstbeskatningen og udbyttebeskatningen skal tilpasses i overensstemmelse med denne værdiansættelse.” Selskabet har fremsat følgende bemærkninger i forbindelse med mødet med Skatteankestyrelsen: ”… I tilslutning til den udmærket referat, vil jeg tillade mig for god ordens skyld at præciserer nogle for os væsentlige detaljer: 1) Tvivlen om [person3] og [person1]s fremtid vil fortsat være fælles, gjorde at vi besluttede i Dec 2019 at oplyse selskabet og dele værdierne, hvilket var de 2 hus på [adresse1]C & [adresse1]D. Derfor handledes et hus til hver. Ved erhvervelses tidspunkt, var der ingen planer, hverken fælles eller individuelt, at videresælge, bebo eller vidersælge dem. 2) [virksomhed1] [by1] / [by2] har siden start i 2014 stået for udlejning og salg af [adresse1] husene. I oktober 2019 havde lejerne i [adresse1]C & [adresse1]D opsagt lejemålene samtidig og lige op til jul 2019 orienterer jeg ejendomsmægler om vore beslutning om individuelle selv erhvervelse af husene, ophør med selskabet. Ved spørgsmål om slagspris oplyses at der er ringe handel i området og at nabohuset [adresse1]B er lige netop handlet til 2,85million kr. Da vore 2 huse har været udlejet i 10- 11 år til store børnefamilier og er i ringe vedligeholdelses tilstand, bliver vi anbefalet at handle til en pris på mellem 2,6mil og 2,7mil kr. Efter nogen overvejelse handler vi til en pris som bekendt, på 2,80million kr. for netop at være på den `rigtig side af loven´ 3) Siden erhvervelsen af huset i [by3] i Oktober 2019 havde vi ikke kunnet få nogen seriøs entreprenør til at give tilbud på renovering af huset, som ikke betragtedes beboelig uden en ordentlig gennemgang. Grundet vores privat krise, var der naturligvis overvejelser om at sælge huset igen. I mellemtiden var vores lejlighed solgt til fraflytning pr 28.Februar 2020. Jeg flyttede til DK d.25. Februar for at assisterer med udflytning og blev covid ramt d.27. Februar og i løbet af få dage var vi begge sygdomsramte. Så var alle individuelle planer på pause, vi var syge `naboer´ på [adresse1] der passede hinanden til vi var raske igen. Og der beslutning om min flytning tilbage til DK, fortsat sammenhold og fælles fremtid. Og istandsættelser af husene ved eget og familiens hjælp samt håndværkere der kunne rekvireres. Husk Covid-19 rasede i 2.kvartal 2020! Vi mener at ovenfor beskrevne præciseringer komplementerer referatet og giver et fuldstændig billede af vores situation samt forklarer baggrund for vores dispositioner. …” Retsmøde Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: ”… [TABEL UDELADT] Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse og tiltræder Skatteankestyrelsens begrundelser herfor. Skattestyrelsen er således enig i, at det på baggrund af [virksomhed1] [by1]s notat kan lægges til grund, at ejendommene var i dårlig stand på salgstidspunkterne. Henset til skønserklæringen af 5. februar 2026 er Skattestyrelsen videre enig i, at ejendommenes handelsværdi den 31. januar 2020 og 7. februar 2020 hver var 3.375.000 kr., hvorfor vi tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling til at nedsætte Skattestyrelsens forhøjelse af selskabets skattepligtige indkomst til 1.030.000 kr. for indkomståret 2020.” Selskabets bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse Selskabets repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse: ”… Sagsfremstillingen kan i det væsentligste tiltrædes, idet der dog på s. 2 i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse står: ”Klagerens repræsentant har desuden oplyst, at [person1] og [person3] sammen med venner og bekendte har istandsat ejendommene fra erhvervelsen af ejendommene og indtil videresalget af ejendommene. Der er ikke fremlagt dokumentation for forbedringsomkostninger i form af kvitteringer og fakturaer.” I den forbindelse gøres opmærksom på, at der tidligere er fremlagt kontoudtog mv. for at dokumentere forbedringsomkostninger. Dette fremgår også af Skattestyrelsens afgørelse(r) af 22. juli 2024 (vedhæftet) s.5-6, hvor der er redegjort for indholdet af [person1]s mail af 27. maj 2024. Jeg skal således anmode om, at der ved vurderingen af ejendommenes værdi, også tages stilling til de dokumenterede omkostninger ifm. byggeriet. …” Selskabets repræsentant har den 17. august 2026 fremkommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens erklæringsskrivelse: ”… Indledningsvist kan det oplyses, at klagerne fastholder de tidligere fremsatte synspunkter. Det gøres således fortsat gældende, at Skattestyrelsens værdiansættelse af [adresse1]C og [adresse1]D er for høj, og at ejendommene på de relevante handelstidspunkter ultimo januar og primo februar 2020 havde en markedsværdi, der var væsentligt lavere end den værdiansættelse, som Skattestyrelsens afgørelser bygger på. Klagerne ønsker særligt at fremhæve nedenstående forhold, som efter klagernes opfattelse ikke er tillagt behørig vægt ved Skattestyrelsens og Skatteankestyrelsens vurdering af sagen: Det fastholdes – som også anført i mail af 19. juni 2026 - at klagerne har dokumenteret udgifter til istandsættelse af ejendommene. Der er tidligere fremlagt dokumentation for forbedringsomkostninger, herunder kontoudtog mv. Dette fremgår også af Skattestyrelsens afgørelser af 22. juli 2024, hvor der er henvist til indholdet af [person1]s mail af 27. maj 2024. Det bestrides derfor, at der ikke er fremlagt dokumentation for omkostningerne ved forbedring og istandsættelse af ejendommene. Det gøres gældende, at [person1] og [person3] har gjort en reel og ihærdig indsats for at handle ejendommene til den korrekte markedspris. Dette skete bl.a. ved, at de indhentede en vurdering fra ejendomsmægler [person6] forud for handlerne. [person1] og [person3] har således ikke haft til hensigt at tage værdier ud af selskabet eller at undgå beskatning, og har efter bedste evne taget alle forholdsregler i forbindelse med handlerne. Hertil skal i øvrigt bemærkes at [person1] og [person3] reelt boede i ejendommene i løbet af 1. halvår 2020, og at ejendommene blev erhvervet netop med henblik på at skulle ejes og anvendes af de to. Det gentages for god ordens skyld, at den værdi skønsmand [person7] vurderede at ejendommene til at have haft i sin skønsrapport, efter klagernes opfattelse er for høj, med den begrundelse som er anført i mail af 20. april 2026, ligesom det ikke er klagernes opfattelse, at Skattestyrelsen har godtgjort, at ejendommene havde en højere markedsværdi end de priser de blev handlet til i januar hhv. februar 2020 De tidligere fremsendte bemærkninger – herunder i mails af 20. april 2026 og 19. juni 2026 fastholdes – fastholdes og forventes inddraget i Landsskatterettens afgørelse. …” Landsskatterettens afgørelse Sagen angår, om det er med rette, at Skattestyrelsen har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2020 med 1.380.000 kr., som følge af, at selskabets overdragelse af ejendommene [adresse1]C og [adresse1]D, [by1] til [person1] og [person3] er sket til underpris. Retsgrundlaget Følgende fremgår af nedenstående lovbestemmelser: Statsskattelovens § 4: ”Som skattepligtig indkomst betragtes med de i det følgende fastsatte undtagelser og begrænsninger den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi …” Ligningslovens § 2: ”Skattepligtige, 1) hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, 2) der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, 3) der er koncernforbundet med en juridisk person, … skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte parter i nr. 1-6 (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter, jf. dog § 2 B. … Stk. 2 Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. Ved bedømmelsen af, om den skattepligtige anses for at have bestemmende indflydelse på en juridisk person, eller om der udøves en bestemmende indflydelse over den skattepligtige af en juridisk eller fysisk person, medregnes aktier og stemmerettigheder, som indehaves af koncernforbundne selskaber, jf. stk. 3, af personlige aktionærer og deres nærtstående, jf. ligningslovens § 16 H, stk. 6, eller af en fond eller trust stiftet af moderselskabet selv eller af de nævnte koncernforbundne selskaber, nærtstående m.v. eller af fonde eller truster stiftet af disse. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af andre selskabsdeltagere, med hvem selskabsdeltageren har en aftale om udøvelse af fælles bestemmende indflydelse. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af en person eller et dødsbo, i fællesskab med nærtstående eller i fællesskab med en fond eller trust stiftet af den skattepligtige eller dennes nærtstående eller fonde eller truster stiftet af disse. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med oprindeligt slægtskabsforhold. …” Ejendomsavancebeskatningsloven: ”§ 1 Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov. … § 4 Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8. … § 5 Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. ….” Ligningslovens § 16 H, stk. 6: ”Stk. 6. Stk. 1 finder anvendelse, hvis den skattepligtige i fællesskab med nærtstående eller i fællesskab med en fond eller trust stiftet af den skattepligtige eller dennes nærtstående eller fonde eller trusts stiftet af disse kontrollerer et udenlandsk selskab som nævnt i stk. 1. Den skattepligtige anses for at kontrollere et selskab, hvis vedkommende direkte eller indirekte eller i fællesskab med nærtstående ejer mere end 50 pct. af aktiekapitalen i selskabet eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i selskabet. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer.” Omkostninger ved afhændelse af en ejendom, som sælgeren afholder, kan fragå i afståelsessummen. Det gælder f.eks. udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen. Ifølge praksis kan den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt anses for udtryk for ejendommens handelsværdi. Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af vurderingen. Dette er f.eks. tilfældet, hvis vurderingen er fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen eller hvis ejendommens værdi er ændret siden vurderingen på grund af ombygning eller modernisering. Den part, der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette. Der henvises til Højesterets dom af 4. januar 2019, offentliggjort som SKM.2019.74.HR Landsskatterettens begrundelse og resultat Selskabet har i indkomståret 2020 været ejet af [person1] og [person3] der er ægtefæller, samt deres tre børn, [person2], [person4] og [person5] med hver 20 pct. Ved direktionsnotater formet som salgsaftaler af henholdsvis den 7. februar 2020 og 31. januar 2020, har selskabet overdraget to ejendomme beliggende [adresse1]C og [adresse1]D, [by1] til henholdsvis [person1] og [person3], for kontant 2.800.000 kr. og 2.800.000 kr., i alt 5.600.000 kr. Der er tale om økonomiske transaktioner mellem interesseforbundne parter, jf. ligningslovens § 2, stk. 1. Henset til [virksomhed1] [by1]s vurdering af standen på ejendommene, lægges det til grund, at ejendommene på salgstidspunktet den 31. januar 2020 og den 7. februar 2020 fremstod i dårlig stand. Landsskatteretten finder henset til syns- og skønserklæringen af 5. februar 2026, at ejendommenes handelsværdi den 31. januar 2020 og 7. februar 2020 hver var 3.375.000 kr., i alt 6.750.000 kr. Ejendommene er dermed handlet til en underpris på 1.150.000 kr. (6.750.000 kr. - 5.600.000 kr.). Det findes ikke godtgjort, at der er afholdt omkostninger, der kan fragå i afståelsessummen. På den baggrund ændrer Landsskatteretten selskabets selvangivne avance på 650.361 kr. for salget af ejendommene i indkomståret 2020 til en avance på 1.680.361 kr. (650.361 kr. + 1.150.000 kr. – 120.000 kr. (10.000 kr. nedslag, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1), jf. aktieavancebeskatningslovens § 1, stk. 1. Landsskatteretten ændrer herefter Skattestyrelsen afgørelse, og nedsætter Skattestyrelsens forhøjelse af selskabets skattepligtige indkomst til 1.030.000 kr. for indkomståret 2020.