Ejendomsavance ved salg af sommerhus til hovedaktionær til underpris

Journalnr. 24-0081751 Klagepunkt Skattestyrelsens afgørelse Selskabets opfattelse Landsskatterettens afgørelse Indkomståret 2019 Forhøjelse af den skattepligtige indkomst ved salg af ejendom til selskabets reelle ejer 610.000 kr. 0 kr. Nedsættelse til 510.000 kr. Faktiske oplysninger Det fremgår af det Centrale Virksomhedsregister, CVR, at [klager] A/S med CVR-nr. [...1] (herefter benævnt selskabet) i perioden 17. november 2017-15. februar 2021 har været 100 pct. ejet af [person1] gennem [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...2]. Selskabet er registreret under branchekode ”682030 Anden udlejning af boliger” og formålet er ifølge CVR ” Selskabets formål er handel med fast ejendom, ejendomsadministration og anden dermed efter bestyrelsens skøn i forbindelse hermed stående virksomhed.” Selskabet har regnskabsår 31.03-30.03. Selskabet har en 29. december 2000 købt ejendommen, [adresse1], [by1], for 1.100.000 kr. af tredjemand. Selskabets reelle ejer og dennes ægtefælle har ved underskrevet købsaftale den 20. februar 2020 og skøde af 10. april 2020 erhvervet ejendommen, [adresse1], [by1], for 2.300.000 kr. af selskabet. Ejendommens offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 var 2.000.000 kr. Vurderingsstyrelsen har den 30. august 2023 vurderet handelsprisen til 3.000.000 kr. for ejendommen i fri handel ved salg den 10. april 2020. Vurderingsstyrelsen har i deres begrundelse lagt vægt på, at ejendommen har et grundareal på 255 m2. Vurderingsstyrelsen har yderligere begrundet prisen med, at ejendommen er beliggende i [by1] i første række med udsigt ud til vand. Hertil fremgår det, at der er 120 meter til vandet. Herudover har Vurderingsstyrelsen desuden lagt vægt på grundens form, lokalplanen og prisudvikling i området. Det fremgår af to salgsbudgetter dateret den 22. april og den 23. april 2024 fra [ejendomsmægler1] og [ejendomsmægler2], at [adresse1], [by1], forventes at kunne sælges mellem 3.000.000 kr. og 3.295.000 kr. Selskabets reelle ejer har pr. mail den 5. marts 2024 oplyst, at selskabet ikke har forsøgt at sælge ejendommen til tredjemand. Vurderingsstyrelsen har efter korrespondance mellem Skattestyrelsens den 29. maj 2024 vurderet handelsprisen ved fri handel til 3.000.000 kr. Vurderingsstyrelsen har benyttet den samme begrundelse som i deres udtalelse af 30. august 2023. Det fremgår af den påklagede afgørelse, at selskabet for indkomståret 2019, har oplyst en ejendomsfortjeneste på 1.200.000 kr. ved salg af ejendommen, [adresse1], [by1] ([...]). Skattestyrelsen har sendt deres forslag til afgørelse den 27. marts 2024, og truffet deres endelige afgørelse den 14. juni 2024, hvor Skattestyrelsen har skønsmæssigt ansat ejendommens afståelsessum til 3.000.000 kr. og opgjort selskabets ejendomsavance til 1.810.000 kr. fra 1.200.000 kr. Skattestyrelsen har derved forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med 601.000 kr. for indkomståret 2019. Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med 610.000 kr. for indkomståret 2019 på baggrund af salget af ejendommen, [adresse1], [by1], til selskabets reelle ejer. Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: ”1. Ændringer i fortjeneste ved salg af ejendommen, [adresse1] … 1.3. Vores begrundelse og bemærkninger Overdragelsen af ejendommen, [adresse1], [by1] ved skøde af den 10. april 2020 fra [klager] A/S til eneaktionær, [person1] og ægtefælle, [person2] for 2.300.000 kr. er sket mellem interesseforbundne parter. Ved overdragelse af aktiver mellem interesseforbundne parter skal overdragelsesværdien ske til en handelsværdi, som svarer til, hvad en uafhængig tredjemand på samme vilkår ville have betalt på det tidspunkt, hvor den bindende aftale er indgået, jf. ligningslovens § 2, stk. 1. Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget, jf. SKM2013.841.1-IR og den juridiske vejledning, afsnit C.F.3.5.4.3- Fast ejendom. Vi anser ikke den offentlige ejendomsvurdering på 2.000.000 kr. for at give et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet den 10. april 2020. Vores bemærkninger til indsigelse af 1. maj 2024 Vi er endvidere af den opfattelse, at den offentlige ejendomsvurdering på 2.000.000 + 15 % = 2.300.000 kr. ikke afspejler markedsværdien ved handlen af ejendommen, [adresse2] ved overdragelsen af ejendommen fra selskabet til selskabets eneaktionær, idet overdragelsesværdien skal ske til en handelsværdi, som svarer til, hvad en uafhængig tredjemand på samme vilkår ville have betalt på det tidspunkt, hvor den bindende aftale er indgået, jf. ligningslovens § 2, stk. 1. Som eksempel herpå kan henvises til salget af ejendommen, [adresse2] som er beliggende tæt på ejendommen [adresse1] og i samme 1. række til [vandområde]. Ejendommen [adresse2] er solgt til 5.000.000 kr. til uafhængig part den 19.9.2020, hvor den offentlige ejendomsværdi er 2.600.000 kr. pr. 1.10.2019, hvilket viser at ejendomsvurderingen ikke er retvisende ved vurdering af handelsprisen mellem uafhængige parter. Vi er ikke enige i at den indsendte statistik for sommerhuspriserne i [by1] med stigning på 55 % i priserne fra 1. kvartal 2020 (m2 pris 21.018) til 4. kvartal 2023 (m2 pris 32.723) kan anvendes som grundlag til at vurdere handelsprisen mellem uafhængige parter ved salget af [adresse1] , idet det fremgår af boligstatistikken for boligsiden.dk, at der har været en stigning på 5,6 %. Det bemærkes, at statistikken indeholder et stort område i [by1] kommune, og at der har været ganske få sammenlignelige salg i nærområdet med samme gode beliggenhed som [adresse1] i 1. række til [vandområde]. Dog har det eneste sammenlignelige ejendomssalg på [adresse1] i 2020 været salget af ejendommen, [adresse2], som er solgt til 5.000.000 kr., dvs. en m2 pris på 54.945 kr. den 19.9.2020, dvs. ca. 5 måneder efter ejendomssalget af [adresse1] til 34.328 kr. pr. m2. Vurderingsstyrelsen har ved vurdering af handelsprisen til 3.000.000 kr. taget hensyn til forskellen i grundens størrelse, form, boligareal og sommerhuset alder, udsigtsforhold, 2 salgsvurderinger i april 2024. Der er fremsendt en salgsvurdering fra [ejendomsmægler2] af den 23.4.24 på 3.295.000 kr. (bilag 1) og et salgsbudget fra [ejendomsmægler1] den 22.4.24 på 3.000.000 kr. (bilag 2) Gennemsnittet af de 2 salgspriser giver 3.147.500 kr., hvilket fratrukket en stigning på 5,6 % fra boligmarkedsstatistikken på boligsiden.dk giver 2.970.768 kr. som afrundes til 3.000.000 kr., som anses at være i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens skønsmæssigt ansatte handelspris. [adresse3] Der henvises til salgsannoncer vedr. ejendommen på [adresse3] nr. [...], og nr. [...], [by1] på bilag 7 og 8, med udbudte salgspriser på henholdsvis 3.695.000 kr., svarende til en m2 på DKK 46.772 og 4.195.000 svarende til en m2 på DKK 39.206. Vi er den opfattelse, at de udbudte salgspriser for ejendommene på [adresse3] [...] og [...] ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag, idet ejendommene i [adresse3] er beliggende tættere på E20 motorvejen — ca. 175 m fra motorvejen, hvorimod ejendommen, [adresse1] er beliggende ca. 325 m fra motorvejen. Ejendommene i [adresse3] har således en lavere markedspris pga. støjgener fra motorvejen. Sammenlignelige ejendomssalg på [adresse1] i 2020 Det bemærkes, at der i indsigelsen af 1. maj 2024 ikke er henvist til salget af ejendommen, [adresse2] til 5.000.000 kr. den 19.9.2024, som er beliggende tæt på [adresse1], og i samme 1. række til [vandområde]. Ejendommen [adresse2] blev således ca. 5 måneder efter overdragelsen af selskabets ejendom solgt til 5.000.000 kr., dvs. en m2 pris på 54.945 kr., hvorimod selskabet solgte ejendommen [adresse1] til 34.328 kr. pr. m2. Samlet konklusion Vurderingsstyrelsen har i udtalelse af 30. august 2023 og i udtalelse af 29. maj 2024 vurderet at handelsprisen er 3.000.000 kr. i fri handel på handelstidspunktet den 10. april 2020. Dette giver en m2 pris på 44.776 kr. Efter der er taget højde for jeres bemærkninger i mail af 5. marts 2024 og 1. maj 2024 samt bemærkninger ved besigtigelse den 28. maj 2024 og ved telefonmøde af den 5. juni 2024 har Vurderingsstyrelsen på ny vurderet at handelsprisen er 3.000.000 kr. i fri handel på handelstidspunktet den 10. april 2020. Der er således ved vurderingen, herunder besigtigelsen af ejendommen taget højde for grundens størrelse og form, boligareal og sommerhuset alder, udsigtsforhold, beliggenhed og prisudvikling i forhold til andre på vejen sammenlignelige salg. Vi skønner således på dette grundlag fortsat, at overdragelsesprisen mellem uafhængige parter kan ansættes til 3.000.000 kr. på handelstidspunktet den 10. april 2020. Ansat ejendomsfortjeneste Som følge af at vi skønsmæssigt ansætter overdragelsesprisen til 3.000.000 kr. ændres beskatning af ejendomsfortjeneste med følgende: Anskaffelsessum 1.100.000 Tillæg , jf. EBL § 5, stk. 1 (2000-2018) 90.000 Reguleret anskaffelsessum 1.190.000 Ansat skønsmæssig afståelsessum, jf. EBL § 4, stk. 4 3.000.000 Ejendomsfortjeneste til beskatning, jf. EBL § 6 1.810.000 Oplyst ejendomsfortjeneste, jf. EBL § 6 1.200.000 Ansat ejendomsfortjeneste, jf. EBL § 6 1.810.000 Ændring ejendomsfortjeneste til beskatning 610.000 …” Udtalelse fra Skattestyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 8. oktober 2024 udtalt følgende: ”Der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke står i sagsfremstillingen.” Selskabets opfattelse Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at selskabets skattepligtige indkomst nedsættes med 610.000 kr. for indkomståret 2019. Til støtte for påstanden er bl.a. anført: ”… I det fastholdes de anbringer, der er gjort gældende overfor Skattestyrelsen. Det bestrides, at klagers indkomst for 2019 skal forhøjes med DKK 610.000 ved salg af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], idet ejendommen er handlet til den pris, der lovligt kan anvendes mellem klager og [person1] & [person2]. Der er således ikke grundlag for at tilsidesætte købesummen anvendt mellem parterne. Desuden gøres det gældende, at selskabet ikke har haft en forhøjet indtægt på DKK 610.000 for regnskabsåret 2019. …” Landsskatterettens afgørelse Sagen angår, om Skattestyrelsen med rette har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2019 med 610.000 kr., på baggrund af selskabets salg af ejendommen, [adresse1], [by1], til underpris, jf. ejedomsavancebeskatningslovens § 1. Retsgrundlaget Af ligningslovens § 2, stk. 1 og 2 (lovbekendtgørelse af 8. august 2019 nr. 806) fremgår følgende: ” Skattepligtige, hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, der er koncernforbundet med en juridisk person, der har et fast driftssted beliggende i udlandet, der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med et fast driftssted i Danmark, eller der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med kulbrintetilknyttet virksomhed omfattet af kulbrinteskattelovens § 21, stk. 1 eller 4, skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte parter i nr. 1-6 (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Med juridiske personer i nr. 1 og stk. 3 sidestilles selskaber og foreninger m.v., der efter danske skatteregler ikke udgør et selvstændigt skattesubjekt, men hvis forhold er reguleret af selskabsretlige regler, en selskabsaftale eller en foreningsvedtægt. Stk. 2. Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. Ved bedømmelsen af, om den skattepligtige anses for at have bestemmende indflydelse på en juridisk person, eller om der udøves en bestemmende indflydelse over den skattepligtige af en juridisk eller fysisk person, medregnes aktier og stemmerettigheder, som indehaves af koncernforbundne selskaber, jf. stk. 3, af personlige aktionærer og deres nærtstående, jf. ligningslovens § 16 H, stk. 6, eller af en fond eller trust stiftet af moderselskabet selv eller af de nævnte koncernforbundne selskaber, nærtstående m.v. eller af fonde eller truster stiftet af disse. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af andre selskabsdeltagere, med hvem selskabsdeltageren har en aftale om udøvelse af fælles bestemmende indflydelse. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af en person eller et dødsbo, i fællesskab med nærtstående eller i fællesskab med en fond eller trust stiftet af den skattepligtige eller dennes nærtstående eller fonde eller truster stiftet af disse. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med oprindeligt slægtskabsforhold.” Det følgende fremgår af ejedomsavancebeskatningslovens §§ 1, 4-6, stk. 1.: ”§ 1 Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov. … § 4 Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8. Stk. 2. Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet. … Stk. 4. Afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet. Medmindre kursen på afståelsestidspunktet er under 100, omregnes inkonverterbare lån, der af sælger er stiftet eller overtaget før den 19. maj 1993, til kurs 100, såfremt lånet er stiftet eller overtaget til en kurs på 100 eller derunder. § 5 Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. For ejendomme, som er omfattet af § 4, stk. 3, ydes tillægget fra og med 1993. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. Såfremt den skattepligtige kun afstår en del af en fast ejendom, nedsættes tillægget efter forholdet mellem anskaffelsessummen for hele ejendommen og anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der afstås, jf. dog § 9, stk. 3. Såfremt den skattepligtige ejede ejendommen i sameje med andre, udgør tillægget kun så stor en del af 10.000 kr. årlig, som svarer til den skattepligtiges andel af ejendommen. … § 6 Den opgjorte fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. dog stk. 2-6.” Landsskatterettens begrundelse og resultat Selskabet har den 29. december 2000 købt ejendommen, [adresse1], [by1], for 1.100.000 kr. og solgt ejendommen igen 20. februar 2020 til 2.300.00 kr. til selskabets reelle ejer og dennes ægtefælle. Eftersom selskabets reelle ejer indirekte har ejet selskabet 100 pct. på tidspunktet for overdragelse af ejendommen, finder Landsskatteretten, at overdragelsen af ejendommen mellem selskabet og selskabets reelle ejer skal anses som en overdragelse mellem interesseforbundne parter. Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, skal prisen svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen, jf. ligningslovens § 2. Vurderingsstyrelsen har den 30. august 2023 og den 29. maj 2024 vurderet ejendommens handelsværdi til 3.000.000 kr. ved fri handel den 10. april 2020. Hertil fremgår det af to salgsbudgetter fra [ejendomsmægler1] og [ejendomsmægler2] fra den 22. og den 23. april 2024, at ejendommen i fri handel forventes at kunne sælges for mellem 3.000.000 kr. og 3.295.000 kr. Ejendommens offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 har været 2.000.000 kr. Landsskatteretten har i sagsnr: [sag1] for selskabets reelle ejer fundet, at ejendommens handelsværdi pr. 20. februar 2020 udgør 3.000.000 kr. Landsskatteretten lagde således til grund, at ejendommen ikke blev overdraget fra selskabet til selskabets reelle ejer og dennes ægtefælle til en handelspris svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. den 1. oktober 2018 på 2.000.000 kr., men derimod blev overdraget til en handelspris på 2.300.000 kr., svarende til en handelspris på 15 pct. over den seneste offentlige ejendomsvurdering. Da ejendommen ikke blev handlet til den seneste offentlige ejendomsvurdering, og handelsprisen på 2.300.000 kr. på tidspunktet for overdragelsen den 20. februar 2020 måtte anses for et udslag indholdet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, som ikke finder anvendelse i nærværende sammenhæng, kunne handelsprisen ikke på denne baggrund anses for at være retvisende i forhold til ejendommens handelsværdi på tidspunktet. Retten fandt på baggrund af Vurderingsstyrelsens vurderinger af ejendommen og de heri indeholdte oplysninger om bl.a. prisudvikling, de fremlagte salgsbudgetter, det faktum at ejendommen ikke er forsøgt handlet til tredjemand og sagens øvrige oplysninger, at der ikke var grundlag for at fravige Skattestyrelsens skønsmæssige ansættelse af ejendommens handelsværdi den 20. februar 2020 til 3.000.000 kr., jf. ligningslovens § 2, stk. 1, Selskabet har i opgørelsen af den skattepligtige indkomst 2019 oplyst en ejendomsavance på 1.200.000 kr. for ejendommen. Landsskatteretten finder, at selskabets anskaffelsessum skal ansættes til 1.290.000 kr., svarende til en kontant anskaffelsessum på 1.100.000 kr. tillagt 190.000 kr. i 10.000 kr. tillæg. Retten har lagt vægt på, at selskabet har erhvervet ejendommen i 2000 og herefter ejet ejendommen indtil 2019. Der skal således tillægges 190.000 kr. til den oprindelige anskaffelsessum på baggrund af ejendomsavancebeskatningslovens regler om tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret, og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori selskabet har ejet ejendommen med undtagelse af afståelsesåret. Retten bemærker, at selskabet ikke har fremlagt dokumentation for afholdelse af forbedringsomkostninger på ejendommen i ejerperioden eller øvrige omkostninger, der kan tillægges ejendommens anskaffelsessum. Landsskatteretten finder på den baggrund, at selskabets ejendomsavance kan opgøres til 1.710.000 kr. for indkomståret 2019, svarende til forskellen mellem afståelsessummen på 3.000.000 kr. og den opgjorte anskaffelsessum på 1.290.000 kr. Selskabets skattepligtige indkomst forhøjes således med 510.000 kr. for indkomståret 2019, idet selskabet har oplyst en ejendomsavance på 1.200.000 kr. Skattestyrelsen har opgjort selskabets ejendomsavance til 610.000 kr. for indkomståret 2019, hvorfor retten nedsætter selskabets skattepligtige indkomst med 100.000 kr. for indkomståret 2019. Da der er tale om kontrollerede transaktioner, er forhøjelsen af selskabets skatteansættelse i det omhandlede indkomstår foretaget rettidigt, jf. skatteforvaltningslovens § 26, stk. 5. Landsskatteretten ændrer herefter Skattestyrelsens afgørelse således, at Skattestyrelsens forhøjelse af selskabets skattepligtige indkomst for indkomstårene 2019 nedsættes til 510.000 kr.