Maskeret udbytte ved hovedaktionærs køb af sommerhus til underpris

Journalnr. 24-0078252 Klagepunkt Skattestyrelsens afgørelse Klagerens opfattelse Landsskatterettens afgørelse Indkomståret 2020 Selskabets salg af ejendom til underpris anset som maskeret udbytte 700.000 kr. 0 kr. Stadfæstelse Faktiske oplysninger Det fremgår af det Centrale Virksomhedsregister, CVR, at [virksomhed1] A/S med CVR-nr. [...1] (herefter benævnt selskabet) i perioden 17. november 2017-15. februar 2021 har været 100 pct. ejet af klageren gennem [virksomhed2] ApS, CVR-nr. [...2]. Selskabet er registreret under branchekode ”682030 Anden udlejning af boliger” og formålet er ifølge CVR ” Selskabets formål er handel med fast ejendom, ejendomsadministration og anden dermed efter bestyrelsens skøn i forbindelse hermed stående virksomhed.” Selskabet har regnskabsår 31.03-30.03. Selskabet har den 29. december 2000 købt ejendommen, [adresse1], [by1], for 1.100.000 kr. af tredjemand. Klageren og dennes ægtefælle har ved underskrevet købsaftale den 20. februar 2020 og skøde af den 10. april 2020 erhvervet ejendommen, [adresse1], [by1], for 2.300.000 kr. af selskabet. Ejendommens offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 var 2.000.000 kr. Vurderingsstyrelsen har den 30. august 2023 vurderet handelsprisen til 3.000.000 kr. for ejendommen i fri handel ved salg den 10. april 2020. Vurderingsstyrelsen har i deres begrundelse lagt vægt på, at ejendommen har et grundareal på 255 m2. Vurderingsstyrelsen har yderligere begrundet prisen med, at ejendommen er beliggende i [by1] i første række med udsigt ud til vand. Hertil fremgår det, at der er 120 meter til vandet. Herudover har Vurderingsstyrelsen desuden lagt vægt på grundens form, lokalplanen og prisudvikling i området. Det fremgår af to salgsbudgetter dateret den 22. april og den 23. april 2024 fra [ejendomsmægler1] og [ejendomsmægler2], at [adresse1], [by1], forventes at kunne sælges for mellem 3.000.000 kr. og 3.295.000 kr. Klageren har pr. mail den 5. marts 2024 oplyst, at selskabet ikke har forsøgt at sælge ejendommen til tredjemand. Vurderingsstyrelsen har den 29. maj 2024, efter korrespondance med Skattestyrelsen, vurderet [adresse1], [by1], handelspris ved fri handel til 3.000.000 kr. den 10. april 2020. Vurderingsstyrelsen har benyttet den samme begrundelse som i deres udtalelse af 30. august 2023. Skattestyrelsen har sendt deres forslag til afgørelse den 27. marts 2024, og truffet deres endelige afgørelse den 14. august 2024, hvor Skattestyrelsen har forhøjet klagerens aktieindkomst med 700.000 kr. for indkomståret 2020, idet Skattestyrelsen har skønnet, at handelsværdien af [adresse1], [by1] ved overdragelsen til klageren og dennes ægtefælle kan ansættes til 3.000.000 kr. Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har forhøjet klagerens aktieindkomst med 700.000 kr. for indkomståret 2020, på baggrund af, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1], er solgt til underpris til klageren fra selskabet. Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: ”… 1. Maskeret udlodning ved køb af ejendommen, [adresse1], [by1] til underpris … 1.3. Vores begrundelse og bemærkninger Overdragelsen af ejendommen, [adresse1], [by1] ved skøde af den 10. april 2020 fra [virksomhed1] A/S til dig og din ægtefælle, [person1] for 2.300.000 kr. er sket mellem interesseforbundne parter. Ved overdragelse af aktiver mellem interesseforbundne parter skal overdragelsesværdien ske til en handelsværdi, som svarer til, hvad en uafhængig tredjemand på samme vilkår ville have betalt på det tidspunkt, hvor den bindende aftale er indgået, jf. ligningslovens § 2, stk. 1. Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget, jf. SKM2013.841.1-IR og den juridiske vejledning, afsnit C.F.3.5.4.3- Fast ejendom. Vi anser ikke den offentlige ejendomsvurdering på 2.000.000 kr. for at give et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet den 10. april 2020. Vores bemærkninger til indsigelse af 1. maj 2024 Vi er endvidere af den opfattelse, at den offentlige ejendomsvurdering på 2.000.000 + 15 % = 2.300.000 kr. ikke afspejler markedsværdien ved handlen af ejendommen, [adresse2] ved overdragelsen af ejendommen fra selskabet til dig som selskabets eneaktionær, idet overdragelsesværdien skal ske til en handelsværdi, som svarer til, hvad en uafhængig tredjemand på samme vilkår ville have betalt på det tidspunkt, hvor den bindende aftale er indgået, jf. ligningslovens § 2, stk. 1. Som eksempel herpå kan henvises til salget af ejendommen, [adresse2] som er beliggende tæt på din ejendom og i samme 1. række til [vand]. Ejendommen [adresse2] er solgt til 5.000.000 kr. til uafhængig part den 19.9.2020, hvor den offentlige ejendomsværdi er 2.600.000 kr. pr. 1.10.2019, hvilket viser at ejendomsvurderingen ikke er retvisende ved vurdering af handelsprisen mellem uafhængige parter. Vi er ikke enige i at den indsendte statistik for sommerhuspriserne i [by1] med stigning på 55 % i priserne fra 1. kvartal 2020 (m2 pris 21.018) til 4. kvartal 2023 (m2 pris 32.723) kan anvendes som grundlag til at vurdere handelsprisen mellem uafhængige parter ved salget af [adresse1] , idet det fremgår af boligstatistikken for boligsiden.dk, at der har været en stigning på 5,6 %. Det bemærkes, at statistikken indeholder et stort område i [by1] kommune, og at der har været ganske få sammenlignelige salg i nærområdet med samme gode beliggenhed som [adresse1] i 1. række til [vand]. Dog har det eneste sammenlignelige ejendomssalg på [adresse1] i 2020 været salget af ejendommen, [adresse2], som er solgt til 5.000.000 kr., dvs. en m2 pris på 54.945 kr. den 19.9.2020, dvs. ca. 5 måneder efter ejendomssalget af [adresse1] til 34.328 kr. pr. m2. Vurderingsstyrelsen har ved vurdering af handelsprisen til 3.000.000 kr. taget hensyn til forskellen i grundens størrelse, form, boligareal og sommerhuset alder, udsigtsforhold, 2 salgsvurderinger i april 2024. Der er fremsendt en salgsvurdering fra [ejendomsmægler2] af den 23.4.24 på 3.295.000 kr. (bilag 1) og et salgsbudget fra [ejendomsmægler1] af den 22.4.24 på 3.000.000 kr. (bilag 2) Gennemsnittet af de 2 salgspriser giver 3.147.500 kr., hvilket fratrukket en stigning på 5,6 % fra boligmarkedsstatistikken på boligsiden.dk giver 2.970.768 kr. som afrundes til 3.000.000 kr. anses at være i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens skønsmæssigt ansatte handelspris. [adresse3] Der henvises til salgsannoncer vedr. ejendommene på [adresse3] nr. [...], og nr. [...], [by1] på bilag 7 og 8, med udbudte salgspriser på henholdsvis 3.695.000 kr., svarende til en m2 på DKK 46.772 og 4.195.000 svarende til en m2 på DKK 39.206. Vi er den opfattelse, at de udbudte salgspriser for ejendommene på [adresse3] [...] og [...] ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag, idet ejendommene i [adresse3] er beliggende tættere på E20 motorvejen — ca. 175 m fra motorvejen, hvorimod ejendommen, [adresse1] er beliggende ca. 325 m fra motorvejen. Ejendommene i [adresse3] har således en lavere markedspris pga. støjgener fra motorvejen. Sammenlignelige ejendomssalg på [adresse1] i 2020 Det bemærkes, at der i indsigelsen af 1. maj 2024 ikke er henvist til salget af ejendommen, [adresse2] til 5.000.000 kr. den 19.9.2024, som er beliggende tæt på [adresse1], og i samme 1. række til [vand]. Ejendommen [adresse2] blev således ca. 5 måneder efter overdragelsen af selskabets ejendom solgt til 5.000.000 kr., dvs. en m2 pris på 54.945 kr., hvorimod selskabet solgte ejendommen [adresse1] til 34.328 kr. pr. m2. Samlet konklusion Vurderingsstyrelsen har i udtalelse af 30. august 2023 og i udtalelse af 29. maj 2024 vurderet at handelsprisen er 3.000.000 kr. i fri handel på handelstidspunktet den 10. april 2020. Dette giver en m2 pris på 44.776 kr. Efter der er taget højde for jeres bemærkninger i mail af 5. marts 2024 og 1. maj 2024 samt bemærkninger ved besigtigelse den 28. maj 2024 og ved telefonmøde af den 5. juni 2024 har Vurderingsstyrelsen på ny vurderet at handelsprisen er 3.000.000 kr. i fri handel på handelstidspunktet den 10. april 2020. Der er således ved vurderingen, herunder besigtigelsen af ejendommen taget højde for grundens størrelse og form, boligareal og sommerhuset alder, udsigtsforhold, beliggenhed og prisudvikling i forhold til andre på vejen sammenlignelige salg. Vi skønner således på dette grundlag fortsat, at overdragelsesprisen mellem uafhængige parter kan ansættes til 3.000.000 kr. på handelstidspunktet den 10. april 2020. Den økonomiske fordel som du som eneaktionær og din ægtefælle har opnået ved købet af ejendommen, udspringer alene af, at du er eneaktionær. Du anses som eneaktionær i [virksomhed1] A/S via administrationsselskabet, [virksomhed2] ApS at have modtaget maskeret udlodning på 700.000 kr. (3.000.000- 2.300.000) i henhold til ligningslovens § 16A, stk. 1 og stk. 2, idet selskabets salg af ejendommen til dig og din ægtefælle har passeret din private økonomi som eneaktionær. Maskeret udlodning på 700.000 kr. beskattes som aktieindkomst, jf. personskattelovens § 4a.” Udtalelse fra Skattestyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 9. september 2024 udtalt følgende: ”der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke står i sagsfremstillingen.” Klagerens opfattelse Repræsentanten har nedlagt påstand om at klagerens aktieindkomst nedsættes med 700.000 kr. for indkomståret 2020. Til støtte for påstanden er bl.a. anført: ”I det fastholdes de anbringer, der er gjort gældende overfor Skattestyrelsen. Det bestrides, at klagers aktieindkomst for 2020 skal forhøjes med DKK 700.000 som følge af maskeret udlodning ved køb af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], idet ejendommen er handlet til den pris, der lovligt kan anvendes mellem [virksomhed1] A/S og klager & [person1]. Der er således ikke grundlag for at tilsidesætte købesummen anvendt mellem parterne. Der er ingen forhold, der indikerer, at den offentlige ejendomsvurdering på handelstidspunktet ikke afspejler et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.” Landsskatterettens afgørelse Sagen angår, om klageren i indkomståret 2020 har erhvervet af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], til markedsprisen fra selskabet, eller om ejendommen har været solgt til underpris til klageren, og klageren derfor skal beskattes af 700.000 kr. som maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1. Retsgrundlaget Af ligningslovens § 2, stk. 1 og 2 (lovbekendtgørelse af 8. august 2019 nr. 806) fremgår følgende: ” Skattepligtige, hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, der er koncernforbundet med en juridisk person, der har et fast driftssted beliggende i udlandet, der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med et fast driftssted i Danmark, eller der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med kulbrintetilknyttet virksomhed omfattet af kulbrinteskattelovens § 21, stk. 1 eller 4, skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte parter i nr. 1-6 (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Med juridiske personer i nr. 1 og stk. 3 sidestilles selskaber og foreninger m.v., der efter danske skatteregler ikke udgør et selvstændigt skattesubjekt, men hvis forhold er reguleret af selskabsretlige regler, en selskabsaftale eller en foreningsvedtægt. Stk. 2. Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. Ved bedømmelsen af, om den skattepligtige anses for at have bestemmende indflydelse på en juridisk person, eller om der udøves en bestemmende indflydelse over den skattepligtige af en juridisk eller fysisk person, medregnes aktier og stemmerettigheder, som indehaves af koncernforbundne selskaber, jf. stk. 3, af personlige aktionærer og deres nærtstående, jf. ligningslovens § 16 H, stk. 6, eller af en fond eller trust stiftet af moderselskabet selv eller af de nævnte koncernforbundne selskaber, nærtstående m.v. eller af fonde eller truster stiftet af disse. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af andre selskabsdeltagere, med hvem selskabsdeltageren har en aftale om udøvelse af fælles bestemmende indflydelse. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af en person eller et dødsbo, i fællesskab med nærtstående eller i fællesskab med en fond eller trust stiftet af den skattepligtige eller dennes nærtstående eller fonde eller truster stiftet af disse. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med oprindeligt slægtskabsforhold.” Af ligningslovens § 16 A, stk. 1 (lovbekendtgørelse af 8. august 2019 nr. 806) fremgår følgende: ”Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes udbytte af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, jf. dog stk. 4” Videre fremgår det af ligningsloven § 16 A, stk. 2, nr. 1 følgende: ” Til udbytte henregnes: Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere, jf. dog stk. 3, og afståelsessummer omfattet af § 16 B, stk. 1.” Af ligningslovens § 16 H, stk. 1 og 6 (lovbekendtgørelse af 8. august 2019 nr. 806) fremgår følgende: ”… Hvis en skattepligtig omfattet af kildeskattelovens § 1 eller dødsboskattelovens § 1, stk. 2, kontrollerer et udenlandsk selskab eller en forening m.v. (selskabet), jf. stk. 6, skal den skattepligtige medregne selskabets CFC-indkomst opgjort efter stk. 7-10 samt selskabsskattelovens § 32, stk. 5, når indkomsten er positiv. 1. pkt. finder kun anvendelse, hvis selskabet har indgået aftale om skattesats eller beskatningsgrundlag med skattemyndighederne i den stat, hvor det er hjemmehørende, herunder efter bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst, eller hvis skattereglerne i den pågældende stat er indrettet efter, hvor den kontrollerende aktionær er hjemmehørende, eller betingelserne nedenfor er til stede: Selskabets samlede udenlandske indkomstskat er mindre end ¾ af skatten beregnet på grundlag af satsen i selskabsskattelovens § 17, stk. 1, af selskabets samlede skattepligtige indkomst opgjort efter stk. 4 og 5 for det pågældende indkomstår. Selskabets CFC-indkomst, jf. stk. 4 og selskabsskattelovens § 32, stk. 5, for samme periode udgør mere end ½ af selskabets skattepligtige indkomst opgjort efter stk. 4. Ved bedømmelsen ses der bort fra skattepligtig indkomst hidrørende fra selskaber kontrolleret af selskabet, hvis selskaberne er hjemhørende i samme land som selskabet. I stedet inddrages skattepligtig indkomst i de pågældende selskaber forholdsmæssigt efter selskabets direkte eller indirekte ejerandele. Den skattepligtiges aktier, investeringsbeviser m.v. i selskabet er ikke aktier eller investeringsbeviser m.v. i investeringsselskaber efter aktieavancebeskatningslovens regler. … Stk. 6. Stk. 1 finder anvendelse, hvis den skattepligtige i fællesskab med nærtstående eller i fællesskab med en fond eller trust stiftet af den skattepligtige eller dennes nærtstående eller fonde eller trusts stiftet af disse kontrollerer et udenlandsk selskab som nævnt i stk. 1. Den skattepligtige anses for at kontrollere et selskab, hvis vedkommende direkte eller indirekte eller i fællesskab med nærtstående ejer mere end 50 pct. af aktiekapitalen i selskabet eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i selskabet. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med ægte slægtskabsforhold. Ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af selskabsdeltagere, med hvem den skattepligtige har en aftale om udøvelse af kontrol, eller som indehaves af et selskab eller en forening m.v. som nævnt i § 2, stk. 1, 2. pkt. (transparent enhed), hvori den skattepligtige deltager, medregnes ved opgørelsen i 2. pkt. …” Det fremgår af Højesterets dom af 4. januar 2019, offentliggjort som SKM2019.74.HR at: ”… Efter ligningslovens § 2 skal der ved transaktioner mellem interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvendes priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionen var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet). Der er enighed om, at PS og H1-anpartsselskab er interesseforbundne parter omfattet af ligningslovens § 2. Efter administrativ praksis, jf. SKATs dagældende juridiske vejledning 2014-1, afsnit C,B.3.5.4.3, anvendes ved bedømmelsen af, om et salg er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt den seneste offentlige ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien, men hverken skattemyndighederne eller parterne er bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien ved aftalens indgåelse. Højesteret finder, at den part, der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette. …” Af Cirkulære 1982-11-17 nr. 185 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning fremgår følgende: ”… 1. I Meddelelser fra skattedepartementet nr. 36 af april 1976 er der givet vejledende retningslinjer for værdiansættelserne af aktiver og passiver. For faste ejendomme er der i maj 1981 gennemført en ændring af de principper, hvorefter ejendommene vurderes. Fra og med den 17. almindelige vurdering pr. 1. april 1981 opgøres ejendomsværdien efter et kontantprincip. Kontantværdien opgøres på basis af en gennemsnitlig, kursansat prioritering. Dette har gjort det nødvendigt at ændre reglerne om værdiansættelsen af faste ejendomme væsentligt. Skattedepartementet har herefter udarbejdet nye retningslinjer for værdiansættelsen af faste ejendomme. Disse retningslinjer samt retningslinjerne i øvrigt for værdiansættelsen af aktiver og passiver er samlet i nærværende cirkulære, der afløser Meddelelser fra skattedepartementet nr. 36 af april 1976. I øvrigt ajourfører cirkulæret de tidligere vejledende regler under hensyntagen til senere lovændringer og ændringer i administrativ praksis. … 3. Hvis en fast ejendom er solgt under bobehandlingen, og salget er sket i fri handel, skal værdien beregnes på grundlag af salgssummen, som denne indgår i boet. Salgsomkostninger kan fradrages, og eventuelle sælgerpantebreve ansættes til kursværdi. 4. Er ejendommen solgt til arvinger eller disses nære pårørende, eller udlægges ejendommen til en arving, skal ejendommen ansættes til handelsværdien. Det fremgår af boafgiftslovens § 12. 5. Skatteforvaltningen skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til handelsværdien på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen. Til brug herfor fastsættes følgende regler om, inden for hvilke grænser Skatteforvaltningen skal acceptere værdiansættelsen. Den værdi, der ansættes i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen, skal være ejendommens kontante handelsværdi. Omregningen fra nominel værdi til kontantværdi sker ved at kursregulere hver enkelt gældspost, der indgår i boets eller parternes værdiansættelse. Det kontante vederlag, den kapitaliserede værdi af en aftægtsforpligtelse samt arv eller gave medregnes til den pålydende værdi. 6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med ejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne meddelte almindelige vurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, omvurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, eller vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11. Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 20 pct. højere eller lavere end den nævnte ejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Hvis Skatteforvaltningen finder, at værdiansættelsen af en fast ejendom inden for denne ramme i en boopgørelse ikke svarer til handelsværdien, fordi der foreligger særlige omstændigheder, kan Skatteforvaltningen ændre værdiansættelsen eller anmode skifteretten om at udmelde en eller flere sagkyndige til at foretage en vurdering efter § 93 i lov om skifte af dødsboer, jf. boafgiftslovens § 12. Hvis Skatteforvaltningen påtænker at ændre værdiansættelsen, skal Skatteforvaltningen anmode skifteretten om at udmelde sagkyndig vurdering, hvis boet fremsætter begæring herom. Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 20 pct. over eller under ejendomsværdien, ændres værdiansættelsen, så den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst forhold, som begrunder, at denne fremgangsmåde ikke følges. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest meddelte ansættelse af ejendomsværdien. …” Landsskatterettens begrundelse og resultat Klageren og dennes ægtefælle har den 20. februar 2020 erhvervet ejendommen [adresse1], [by1], for 2.300.000 kr. af selskabet. Klageren har været 100 pct. ejer af selskabet gennem selskabet [virksomhed2] ApS. Eftersom klageren indirekte har ejet selskabet 100 pct. på tidspunktet for overdragelse af ejendommen, finder Landsskatteretten, at overdragelsen af ejendommen mellem klageren og selskabet skal anses som en overdragelse mellem interesseforbundne parter. Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, skal prisen svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen, jf. ligningslovens § 2. Landsskatteretten lægger herefter til grund, at ejendommen ikke blev overdraget fra selskabet til klageren og klagerens ægtefælle til en handelspris svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. den 1. oktober 2018 på 2.000.000 kr., men derimod blev overdraget til en handelspris på 2.300.000 kr., svarende til en handelspris på 15 pct. over den seneste offentlige ejendomsvurdering. Da ejendommen ikke blev handlet til den seneste offentlige ejendomsvurdering, og handelsprisen på 2.300.000 kr. på tidspunktet for overdragelsen den 20. februar 2020 må anses for et udslag indholdet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, som ikke finder anvendelse i nærværende sammenhæng, kan handelsprisen ikke på denne baggrund anses for at være retvisende i forhold til ejendommens handelsværdi på tidspunktet. Vurderingsstyrelsen har den 30. august 2023 og den 29. maj 2024 vurderet ejendommens handelsværdi til 3.000.000 kr. ved fri handel den 10. april 2020. Hertil fremgår det af to salgsbudgetter fra [ejendomsmægler1] og [ejendomsmægler2] fra den 22. og den 23. april 2024, at ejendommen i fri handel forventes at kunne sælges for mellem 3.000.000 kr. og 3.295.000 kr. Landsskatteretten finder på baggrund af Vurderingsstyrelsens vurderinger af ejendommen og de heri indeholdte oplysninger om bl.a. prisudvikling, de fremlagte salgsbudgetter, det faktum at ejendommen ikke er forsøgt handlet til tredjemand og sagens øvrige oplysninger, at der ikke er grundlag for at fravige Skattestyrelsens skønsmæssige ansættelse af ejendommens handelsværdi den 20. februar 2020 til 3.000.000 kr., jf. ligningslovens § 2, stk. 1.Klageren har således ikke heroverfor godtgjort, at ejendommens handelsværdi skulle være 2.300.000 kr. på dette tidspunkt. Idet klageren og dennes ægtefælle har erhvervet ejendommen for 2.300.000 kr., anses differencen på 700.000 kr. for maskeret udlodning til klageren i indkomståret 2020. Det er uden betydning, om halvdelen af beløbet er tilfaldet klagerens ægtefælle, da hele beløbet må anses for udloddet til klageren som kapitalejer og herfra eventuelt videreoverdraget. Landsskatteretten bemærker, at det ikke kan føre til et andet resultat, at ejendommen har været handlet til 15 pct. over seneste offentlige ejendomsvurdering, da cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 ikke finder anvendelse ved salg af ejendomme mellem selskaber og deres ejerkreds, jf. også ovenfor. Da der er tale om kontrollerede transaktioner, er forhøjelsen af klagerens skatteansættelse for det påklagede indkomstår foretaget rettidigt, jf. skatteforvaltningslovens § 26, stk. 5. Landsskatteretten stadfæster således Skattestyrelsens afgørelse.