Salgsomkostninger kan fragå i salgssummen ved genvundne afskrivninger

Journalnr. 24-0014420 Klagepunkt Skattestyrelsens afgørelse Klagerens opfattelse Landsskatterettens afgørelse Beskatning af genvundne afskrivninger 3.704.744 kr. 3.600.347 kr. Hjemvisning Faktiske oplysninger [klager] ApS (Under frivillig likvidation) med cvr. nr. [...1] (herefter selskabet) solgte i henhold til den af selskabet fremlagte købsaftale ejendommen på [adresse1], [by1] (herefter ejendommen) til [virksomhed1] ApS den 21. december 2021 for en kontantomregnet salgssum på 5.000.000 kr. Salgssummen er ifølge købsaftalens pkt. 19.1 fordelt som følger: ”Installationer kr. 500.000 Ikke afskrivningsberettiget bygninger (bolig 172 m²) kr. 330.607 Afskrivningsberettiget bygninger (erhverv 1.666 m²) kr. 3.205.293 Grundens værdi kr. 964.100 Sum kr. 5.000.000” Selskabet har i en årrække afskrevet på ejendommens afskrivningsberettigede bygninger og installationer med i alt 3.874.763 kr., og har desuden opgjort en kontantomregnet anskaffelsessum på 3.875.312 kr. og en nedskreven værdi heraf på 549 kr. Selskabet har for indkomståret 2021 selvangivet genvundne afskrivninger på 3.704.744 kr., der ifølge de af selskabet fremlagte specifikationer er beregnet som forskellen mellem den kontantomregnede salgssum for de afskrivningsberettigede bygninger og installationer på henholdsvis 3.205.293 kr. og 500.000 kr. (i alt 3.705.293 kr.) og den nedskrevne værdi på 549 kr. Selskabet anmodede den 28. juni 2023 Skattestyrelsen om genoptagelse af skatteansættelsen for indkomståret 2021 med ønske om at få nedsat selskabets genvundne afskrivninger med i alt 104.397 kr. Beløbet udgør ifølge selskabet en forholdsmæssig del af handelsomkostningerne ved salget af ejendommen. Selskabets regnskabsår følger kalenderåret. Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har behandlet selskabets anmodning om genoptagelse af indkomståret 2021, men har ikke ændret i grundlaget for selskabets skatteansættelse. Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: ”1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse Af skatteforvaltningsloven § 26 stk. 2 fremgår det at en skattepligtig kan få ændret sin indkomstansættelse efter anmodning senest den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb. Den skattepligtige skal fremlægge oplysninger af faktisk eller retslig karakter der kan begrunde ændringen. Af afskrivningslovens § 21 stk. 1 og 2 fremgår det at fortjenesten af genvundne afskrivninger opgøres som forskellen mellem salgssummen og den nedskrevne værdi af bygninger og installationer der er afskrivningsberettigede efter afskrivningsloven §§ 14 og 15. Af fremsendt bilag til selvangivelsen fremgår det at der er afskrivningsberettigede bygninger og installationer for samlet 3.687.713 kr. Det fremgår at der er afskrevet samlet 3.687.164 kr. samt forskuds- og forlods afskrevet 187.599 kr. samlet 3.874.763 kr. Af fremsendt købsaftale fremgår det at den kontante salgssum er ansat for afskrivningsberettigede bygninger til 3.205.293 kr. og for installationer til 500.000 kr. samlet 3.705.293 kr. Herudover er indgår der ikke afskrivningsberettigede bygninger og grund i købsaftalen. De er ikke en del af de genvundne afskrivninger. Det fremgår af afskrivningsloven § 45 stk. 2 at der mellem køber og sælger skal aftales en kontantomregnede salgssum. Det fremgår af købsaftalen at salgssummen for de aktiver der er omfattet af genvundne afskrivninger er 3.705.293 kr. som beskrevet ovenfor. Skattestyrelsen finder ikke at handelsomkostningerne kan indgå i de opgjorte genvundne afskrivninger efter reglerne i afskrivningsloven §§ 21 og 45. De genvundne afskrivninger kan opgøres til 3.874.763 kr. Dette beløb fremkommer ved værdien af akkumulerede afskrivningerne primo tillagt forskuds- og forlods afskrivningerne. De genvundne afskrivninger kan ikke udgøre et større beløb en den kontantomregnede salgssum efter reglerne i afskrivningsloven § 21 stk. 2. Salgssummen udgør 3.705.293 kr. og den nedskreven værdi udgør 549 kr. På baggrund af dette mener Skattestyrelsen at de genvundne afskrivninger udgør 3.704.744 kr., som er opgjort ved oprindelig indberetning af oplysningsskema/selvangivelse. På baggrund af ovenstående mener Skattestyrelsen ikke at selskabet har fremlagt nye oplysninger der kan begrunde ændringen efter skatteforvaltningsloven § 26 stk. 2. Skattestyrelsen afviser derfor selskabets anmodning om genoptagelse.” Klagerens opfattelse Selskabets repræsentant har fremsat påstand om nedsættelse af selskabets genvundne afskrivninger med 104.397 kr. Til støtte for påstanden er bl.a. anført: ”Sagen står omkring behandling af handelsomkostninger i forbindelse med beregning af genvundne afskrivninger ved salg af ejendom. Der er fremlagt nye beregninger af de genvunde afskrivninger hvor ejendommens nominelle handelssum er reduceret med den forholdsmæssige andel af handelsomkostningerne. Dette betyder at de genvundne afskrivninger skal nedsættes med DKK 104.397. Der henvises til de fremlagte argumenter i sagsbehandlingen samt yderligere Juridisk Vejledning afsnit C.C. 6.2 hvoraf det fremgår at den kontante salgssum opgøres som den aftalte sum fratrukket "Omkostninger ved salget" som det fremgår. Klagen omfatter tillige selskabets moderselskab/administrationsselskab grundet den tvungne sambeskatning mellem selskaberne.” Landsskatterettens afgørelse Sagen angår, om det er med rette, at Skattestyrelsen ikke har godkendt selskabets anmodning om nedsættelse af selskabets genvundne afskrivninger med en forholdsmæssig del af selskabets omkostninger ved salget af ejendommen for indkomståret 2021. Retsgrundlaget Af afskrivningslovens § 21, stk. 1 og 2, fremgår: ”§ 21 Genvundne afskrivninger eller tab ved salg af bygninger eller installationer, hvorpå der er afskrevet efter § 14 eller § 15, medregnes i den skattepligtige indkomst for salgsåret efter reglerne i stk. 2-6, medmindre § 24 finder anvendelse. Stk. 2. Fortjenesten opgøres for hver bygning eller installation omfattet af § 15, stk. 2, som forskellen mellem salgssummen og den nedskrevne værdi. Sidstnævnte værdi opgøres som de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse, forbedringer m.v. med fradrag af samtlige foretagne afskrivninger, herunder forlods afskrivninger og forskudsafskrivninger. For bygninger som nævnt i § 19 opgøres den gennemsnitlige andel af den samlede anskaffelsessum, som de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse og forbedringer m.v. udgør. Den gennemsnitlige andel kan dog altid fastsættes til mindst det beløb, der kunne være afskrevet, såfremt der var foretaget maksimale afskrivninger på bygningen i den periode, hvor bygningen har været afskrivningsberettiget. Den andel af den samlede salgssum, der skal indgå ved opgørelsen efter 1. pkt. og stk. 3, udgøres af den andel, der er opgjort efter 3. og 4. pkt. Som genvundne afskrivninger medregnes højst de foretagne afskrivninger, herunder forlods afskrivninger og forskudsafskrivninger, på det solgte aktiv. …” Af afskrivningslovens § 45, stk. 1, fremgår: ”§ 45 Anskaffelses- og salgssummer samt godtgørelser og vederlag for aktiver omfattet af denne lov omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen henholdsvis salgssummen lægges sammen med kursværdien af aktivets gældsposter. Afskrivninger foretages på grundlag af den således omregnede anskaffelsessum m.v. Medmindre kursen på afståelsestidspunktet er under 100, omregnes inkonverterbare lån for fiskerfartøjer, der af sælger er stiftet eller overtaget før den 19. maj 1993, til kurs 100, såfremt lånet er stiftet eller overtaget til en kurs på 100 eller derunder. …” Af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1 og stk. 4, fremgår: ”§ 4 Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8. … Stk. 4. Afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne gældsposter på afståelsestidspunktet. Medmindre kursen på afståelsestidspunktet er under 100, omregnes inkonverterbare lån, der af sælger er stiftet eller overtaget før den 19. maj 1993, til kurs 100, såfremt lånet er stiftet eller overtaget til en kurs på 100 eller derunder. …” I Højesterets dom af 3. marts 2014 offentliggjort som SKM2014.236.HR, udtalte Højesteret, at der ikke er holdepunkter for at anlægge en anden bedømmelse af, hvad der indgår i anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven end af, hvad der indgår efter afskrivningsloven. I Landsskatterettens afgørelse af 6. april 2016, offentliggjort som SKM2016.182.LSR, fandt Landsskatteretten, at omkostninger ved afhændelse af en ejendom, som sælgeren afholder, kan fragå i afståelsessummen. Landsskatteretten udtalte, at det fx gælder udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen, og henviste i den forbindelse til Den juridiske vejledning 2015-2, afsnit C.H.2.1.8.3.” Af Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.H.2.1.8.3, fremgår: ”Salgsomkostninger Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen. Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen.” Landsskatterettens begrundelse og resultat Ved beregning af genvundne afskrivninger opgøres fortjenesten særskilt for hver bygning eller installation, som forskellen mellem salgssummen og den nedskrevne værdi, jf. afskrivningslovens § 21, stk. 2, 1. pkt. Ifølge afskrivningslovens § 45, stk. 1, 1. pkt., omregnes såvel anskaffelsessummen og salgssummen til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af salgssummen lægges sammen med kursværdien af aktivets gældsposter. Den aftalte salgssum for de afskrivningsberettigede bygninger og installationer udgjorde ifølge den af selskabet fremlagte købsaftale 3.705.293 kr. Selskabet har ligeledes oplyst, at det har afholdt omkostninger i forbindelse med salget af ejendommen. Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, opgøres fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2. Efter ejendomsavancebeskatningsloven omregnes såvel anskaffelsessummen og afståelsessummen – som efter afskrivningsloven – til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af henholdsvis anskaffelses- og afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet henholdsvis afståelsestidspunktet. I SKM2014.236.HR udtalte Højesteret, at der ikke er holdepunkter for at anlægge en anden bedømmelse af, hvad der indgår i anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven end af, hvad der indgår efter afskrivningsloven. Der er efter Landsskatterettens opfattelse tilsvarende ikke er holdepunkter for at anlægge en anden bedømmelse af, hvad der indgår i afståelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven end af, hvad der indgår efter afskrivningsloven. Det følger af Landsskatterettens afgørelse i SKM2016.182.LSR, at omkostninger ved afhændelse af en ejendom, som sælgeren afholder, kan fragå i salgssummen ved beregning af selskabets avance efter ejendomsavancebeskatningsloven. Selskabets omkostninger i forbindelse med salget af afskrivningsberettigede bygninger og installationer vil derfor efter Landsskatterettens opfattelse kunne fragå i salgssummen efter afskrivningsloven, såfremt der er tale om omkostninger, der vedrører selve afståelsen, som fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv. Det er ikke oplysninger til at vurdere, hvorvidt selskabets omkostninger vedrører selve afståelsen af de afskrivningsberettigede bygninger og installationer. Landsskatteretten hjemviser derfor afgørelsen til fornyet behandling i Skattestyrelsen med henblik på, at Skattestyrelsen tager stilling til, i hvilket omfang de omhandlede omkostninger er salgsomkostninger, der kan fratrækkes i ejendommens salgssum og dermed i salgssummerne for bygninger og installationer ved opgørelse af genvundne afskrivninger.