Afgørelse om nægtet ejendomstab ugyldig grundet manglende høring af køber

Journalnr. 23-0111844 Klagepunkt Skattestyrelsens afgørelse Klagerens opfattelse Landsskatterettens afgørelse Tab ved overdragelse af ejendommen [adresse1], [by1] 0 kr. 3.469.458 kr. Afgørelsen er ugyldig og annulleres Faktiske oplysninger Klageren er selvstændig erhvervsdrivende med virksomheden [virksomhed1] med CVR.nr. [...1]. Virksomheden er registreret som enkeltmandsvirksomhed under branchekode 682040, Udlejning af erhvervsejendomme. Skattestyrelsen har oplyst, at virksomheden tillige beskæftiger sig med køb og salg af fast ejendom. Ifølge det oplyste, har klageren, via sin enkeltmandsvirksomhed, købt ejerlejligheden [adresse1], [by1], den 5. marts 2019 for 5.300.000 kr. Overtagelsesdatoen den 5. marts 2019 fremgår af oplysninger fra www.ois.dk. Ifølge BBR er ejendommen en ejerlejlighed på 98 m2, der har 4 værelser, bad og køkken. Af oplysninger fra www.ois.dk fremgår, at lejligheden er vurderet som udlejet. Klagerens søn har i perioden fra 16. oktober 2019 til 1. juni 2022 været tilmeldt på adressen. Den 27. december 2019 har klageren overdraget ejendommen til sin søn, [person1] for 2.040.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen udgjorde 2.400.000 kr. på overdragelsestidspunktet. Overdragelsessummen er således sket til den offentlige ejendomsvurdering minus 15%. Ejendommen var på overdragelsestidspunktet vurderet som fri. Klageren har oplyst et tab ved salget af lejligheden til klagerens søn på 3.469.458 kr. Sagsforløb Skattestyrelsen har den 4. oktober 2022 bl.a. anmodet om en opgørelse af den oplyste ejendomsavance på 7.502.138 kr. for indkomståret 2019. Der er desuden anmodet om dokumentation og specifikation af eventuelle omkostninger i forbindelse med salget. Skattestyrelsen har ikke modtaget oplysningerne, og styrelsen har derfor indhentet kontoudtog fra klagerens banker, som også fremgik af materialeindkaldelsen af 4. oktober 2022. Den 6. december 2022 har Skattestyrelsen sendt et orienteringsbrev til klageren, hvoraf fremgår, at der er modtaget oplysninger fra bankerne. Den 14. december 2022 har klagerens repræsentant anmodet om modtagelse af kode til Bluewhale, så hun kunne fremsende materiale til sagen. Den 21. december 2022 har Skattestyrelsen modtaget materiale, herunder opgørelse af ejendomsavance for [virksomhed2] og [adresse1]. Af redegørelsen fremgår blandt andet: ”Opgørelse af ejendomsavance på kr. 7.502.138 - Som en integreret del af salget af [virksomhed2] sælges ejendommen beliggende [adresse2], som ligger i dette kommanditselskab. - Ejendommens salgssum på kr. 130.000.000 for 100 % fremgår af § 4.2 i overdragelsesaftalen. - Opgørelse af ejendomsavancen i forbindelse med [virksomhed1]s salg af 25 % af ejendommen er vedhæftet. Endvidere er vedhæftet ejendomsavanceopgørelse for salg af en yderligere ejendom. Summen af disse to ejendomsavancer udgør den selvangivne ejendomsavance på kr. 7.502.138. - Det kan i samme forbindelse oplyses, at der ikke har været afholdt salgsomkostninger i disse ejendomshandler.” Skattestyrelsen har sendt forslag til afgørelse den 20. juni 2023 og den påklagede afgørelse er sendt den 19. september 2023. Skattestyrelsen har til Skatteankestyrelsen oplyst, at styrelsen i forbindelse med sagen ikke har haft kontakt til klagerens søn, ligesom klagerens søn ikke er partshørt over forslag til afgørelse. Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at der ikke kan godkendes fradrag for tab modregnet i ejendomsavance på 3.469.458 kr. Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: ”Der er selvangivet en samlet ejendomsavance på 7.502.138 kr. som personlig indkomst. Ejen­domsavancen er beskattet som personlig indkomst, idet du anvender reglerne i virksomhedsskatteordningen. Den opgjorte ejendomsavance på 7.502.138 kr. er opgjort som fortjeneste ved salg af [adresse2] på i alt 10.971.596 kr. fratrukket tabet ved salg af ejendommen [adresse1] på i alt 3.469.458 kr. Ejendommen [adresse1]. er anskaffet af dig den 1. maj 2019 for 5.300.000 kr., og af­hændes den 27. december 2019 til [person1] for 2.040.000 kr., svarende til ejendomsvurderingen på 2.400.000 kr. minus 15%. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at den opgjorte afståelsessum på 2.040.000 kr. af [adresse1]. ikke er opgjort til markedsværdien. Din revisor, [person2], har ved skrivelse af den 21. december 2022 indsendt opgørelse af ejendomsavancen for salget af ejendommen. Endvidere er der vedlagt ejendomsavanceopgørelse for salg af [adresse2]. Ejendomsavanceopgørelsen vedrørende afståelsen af ejendommen [adresse1] er ved selvangivelsen beregnet således: Afståelsessum opgjort på kontantbasis 2.040.000 kr. Salgsomkostninger 0 kr. Reguleret afståelsessum, netto kontant 2.040.000 kr. 5.300.000 kr. Anskaffelsessum opgjort på kontantbasis Købsomkostninger 53.435 kr. Tillæg efter § 5, stk. 1 – kr. 10.000 kr. pr. år 0 kr. Tillæg efter § 5, stk. 2 – forbedringer ud over 10.000 kr. 156.023 kr. Eventuelt fradrag for ejerboligværdi 0 kr. Reguleret anskaffelsessum 5.509.458 kr. 3.469.458 kr. Beregnet skattemæssigt ejendomstab til modregning i andre ejendomsavancer Den 15. december 2019 har du overdraget ejendommen beliggende [adresse1] til din søn, [person1] for 2.040.000 kr., svarende til 85% af den offentlige ejendoms­vurdering. Den offentlige ejendomsværdi for ejendommen har i hele perioden fra 2016 – 2019 udgjort 2.400.000 kr. Højesteret tog i SKM2016.279HR stilling til, om skattemyndighederne skulle acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15% reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit. I præmisserne udtalte Højesteret bl.a., at pkt. 6 skal ses i sammenhæng med cirkulærets pkt. 48, hvoraf følger, at anvisningerne i cirkulæret alene er vejledende ved efterprøvelse af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller gaveanmeldelse. Højesteret konkluderer således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse efter 15% reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Højesteret fandt, at der i sagen konkret forelå særlige omstændigheder. For det første var realkreditlånene i ejendommen i boperioden optaget til højere værdi end overdragelsesværdien i boopgø­relsen. For det andet var overdragelsesværdien mindre end de værdier, som arvingerne internt havde anvendt ved bodelingen. Derved skulle skattemyndighederne ikke acceptere en værdiansæt­telse foretaget efter 15% reglen. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at Højesterets fortolkning i SKM2016.279HR også gælder for gaveoverdragelser. Det skyldes bl.a. at reglerne om beregning af gaveafgift i boafgiftslovens § 27 er de samme som ved beregning af bo- og tillægsafgifter for både dødsboer og gaver. Dermed kan Højesterets som SKM2016.279HR udstrækkes til også at gælde for gaveoverdragelser. I afgørelser offentliggjort som SKM2022.507HR og SKM2022.3ØLR, anvendes samme fortolkning som Højesteret i SKM2016.279HR. Det følger således, at Skattemyndighederne skal accep­tere en værdiansættelse inden for værdiansættelsescirkulærets retningslinjer, medmindre der fore­ligger særlige omstændigheder. Om der foreligger særlige omstændigheder, er en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold. Først skal der vurderes, om der er et/flere konkrete holdepunkter for at værdiansætte efter 15% reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. Eksempel på holdepunkter kan f.eks. være en handel af den konkrete ejendom mellem uafhængige parter, belåning af ejendommen, arveforskud til børn som ikke overtager ejendommen, væsentlige renoveringer, værdiansættelse i regnskab, der afviger fra overdragelsessum. Skattestyrelsen kan foretage en vurdering af, hvorvidt salgssummen ved overdragelse af ejendom­men [adresse1] til [person1], er et udtryk for markedsværdien for ejendommen. En eventuel difference imellem afståelsessummen og den beregnede markedsværdi vil, hvis markedsværdien er større end den reelle afståelsessum, blive anset som et tillæg til aftalte overdragel­sessum. Udgangspunktet for, om en vurdering af en afståelsessum i forbindelse med overdragelsen af en ejendom mellem en person og dennes forældre er korrekt, er punkt 6 i cirkulære nr. 185 af den 17. november 1982, hvori der blandt andet er anført følgende: ”Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.” Normalt har Skattestyrelsen i det tilfælde, hvor overdragelsessummen svarer til 85 % (100% - 15%) af ejendomsværdien (kontantejendomsværdien) på overdragelsestidspunktet, som udgangs­punkt ikke grundlag for at regulere afståelsessummen i forhold til markedsværdien. Men i de tilfælde, hvor køberen af ejendommen også er beboer af ejendommen og der er tale om interesseforbundne parter, har Landsskatteretten i sin afgørelse af den 26. februar 2010 (SKM2010.242.LSR) fastslået, at bestemmelserne i ovennævnte punkt 6 ikke kan benyttes ved værdiansættelsen af ejendommens markedsværdi. Der skal i forbindelse hermed henvises til Landsskatterettens begrundelse, hvori der blandt andet er anført: ”Hovedreglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 2 er, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af overdragelsessummen. Det følger af værdiansættelsescirkulærets punkt 5, at nominel værdi skal omregnes til kontantværdi. I værdiansættelsescirkulærets punkt 6 findes en undtagelse til værdien i handel og vandel, idet parterne frit kan handle indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Undtagelsen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6 er omfattet af en yderligere undtagelse i værdi-ansættelsescirkulærets punkt 9, som bringer værdien tilbage til udgangspunktet i værdiansættelsescirkulærets punkt 2, om værdien i handel og vandel, når der er tale om en ejerlejlighed, der er vurderet som en udlejet, ikke fri, ejerlejlighed. På baggrund af indberettede salgspriser på udlejede ejerlejligheder har der siden 18. almindelige vurdering, pr. 1. januar 1986, dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet, ikke fri, ejerlejlighed almindeligvis er blevet ansat til 50 pct., af hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været “fri”. Hvor en ejerlejlighed er oplyst udlejet på sædvanlige lejevilkår, udarbejder told- og skatteforvaltningen forslag i overensstem­melse med denne praksis. Værdiansættelsescirkulærets punkt 9 finder anvendelse, såfremt ejerlejligheden ved gaveoverdragelsen er overdraget som en “fri” ejerlejlighed, selv om den ved den seneste offentlige vurdering er vurderet som en udlejet ejerlejlighed under hensyn til huslejerestriktioner. Hvis den er det, er den seneste offentlige kontantejendomsværdi ikke et brugbart sammenligningsgrundlag og SKAT skal undersøge, hvad markedsprisen er for sammenlignelige ejerlejligheder i området. Det er Landsskatterettens opfattelse, at når værdien af en ejerlejlighed skal ansættes i overens­stemmelse med værdiansættelsescirkulærets punkt 9, hvilket fører til hovedreglen i punkt 2, værdien i handel og vandel, så kan undtagelsesbestemmelsen i punkt 6, 15 % - reglen, ikke finde anvendelse.” Idet afståelsessummen afviger i væsentlig grad fra markedsværdien, er det Skattestyrelsens opfattelse, at markedsværdien ved afståelsen af ejendommen [adresse1] ikke kan tage udgangspunkt i bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret af den 17. november 1982. Vi har således konstateret, at ejendommen kort tid inden overdragelsen til [person1] er købt af [klager] i almindelig fri handel for 5.300.000 kr. Efter en samlet konkret vurdering er det Skattestyrelsens opfattelse, at der er holdepunkter for, at ejendommens overdragelsessum opgjort efter 15 % reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi, hvilket medfører, at der foreligger særlige omstændigheder. Tilstedeværelsen af særlige omstændigheder bevirker, at ejendommen ikke kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. På det grundlag er det Skattestyrelsens opfattelse, at ejendommen [adresse1] er overdraget til en overdragelsessum som ligger væsentligt under markedsværdien, idet den aftalte overdragelsessum afviger væsentligt. Der godkendes således ikke fradrag for tab ved salget af ejendommen på 3.469.458 kr. Skattestyrelsen ændrer derfor den samlede opgjorte ejendomsavance til: Selvangivet ejendomsavance i rubrik 308 7.502.138 kr. Skattestyrelsens opgørelse af ejendomsavance 10.971.596 kr. Ikke godkendt fradrag for tab modregnet i ejendomsavance 3.469.458 kr. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelser jf. indsigelser af den 21. juni 2023 Det er Skattestyrelsens opfattelse, at forslaget af den 20. juni 2023 ikke er behæftet med en begrundelsesmangel, der kan føre til afgørelsens ugyldighed. Der henvises i den forbindelse til Byrets dom af 29. oktober 2020, j.nr. BS-30871/2019 SKATs afgørelse. ”Det bestrides, at det er en mangel ved begrundelsen i SKATs afgørelse, jf. forvaltningslovens § 24, at fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, ikke er omtalt. Der kan ikke stilles krav om, at en begrundelse for en afgørelse altid skal omtale, at en frist for afgørelsen er overholdt. Der var ikke under SKATs behandling af sagen rejst indsigelse om fristens overholdelse, og SKAT har der­for ikke haft anledning til at omtale fristen, der som nævnt var overholdt. Selv hvis SKATs begrundelse måtte anses som mangelfuld på grund af manglende omtale af fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, er denne begrundelsesmangel imidlertid blevet helbredt ved Skatteankenævnet afgørelse, hvor det i begrundelsen er beskrevet, at fristen er overholdt. En even­tuel begrundelsesmangel kan derfor ikke føre til afgørelsens ugyldighed. ”. Skattestyrelsen har tidligere oplyst, at ejendomsavancen er selvangivet som kapitalindkomst. Beløbet er dog medregnet under personlig indkomst, idet virksomhedsskatteordningen anvendes. Den sproglige forvirring skal beklages, men det ændrer ikke ved Skattestyrelsens opfattelse af, at den samlede ejendomsavance skal reguleres, jf. ovenfor. Fristregler Det er på det foreliggende grundlag Skattestyrelsens opfattelse, at Skattestyrelsen har mulighed for at gennemføre en eventuel ændring af skatteansættelsen for indkomståret 2019, selvom den normale frist i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, er udløbet. Den i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1 anførte frist er i paragraffen beskrevet således: ”Told- og skatteforvaltningen kan ikke afsende varsel som nævnt i § 20, stk. 1, om foreta­gelse eller ændring af en ansættelse af indkomst- eller ejendomsværdiskat senere end den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb.” Skattestyrelsen kan således, som udgangspunkt, på nuværende tidspunkt udelukkende gennemføre ændringer af skatteansættelserne for indkomstårene 2020, 2021 og 2022. Der er dog i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5 anført følgende: Uanset fristerne i § 26 kan en ansættelse af indkomst- eller ejendomsværdiskat foreta­ges eller ændres efter anmodning fra den skattepligtige eller efter told- og skattefor­valtningens bestemmelse, hvis: ... 5. Den skattepligtige eller nogen på dennes vegne forsætligt eller groft uagtsomt har be­virket, at skattemyndighederne har foretaget en ansættelse på et urigtigt eller ufuld­stændigt grundlag. ...” En eventuel ændring af skatteansættelsen for indkomståret 2019 vil være omfattet af bestemmel­serne i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, hvori der er anført følgende: ”En ansættelse kan kun foretages i de i stk. 1 nævnte tilfælde, hvis den varsles af told-og skatteforvaltningen eller genoptagelsesanmodning fremsættes af den skattepligtige senest 6 måneder efter, at told- og skatteforvaltningen henholdsvis den skattepligtige er kommet til kundskab om det forhold, der begrunder fravigelsen af fristerne i § 26. En ansættelse, der er varslet af told- og skatteforvaltningen, skal foretages senest 3 måneder efter den dag, hvor varsling er afsendt. Denne frist gælder ikke for den skatte­beregning, der er en følge af ansættelsen. Har det betydning for den skattepligtiges mulighed for at varetage sine interesser, at fristen for at foretage ansættelsen forlæn­ges, skal en anmodning om en rimelig fristforlængelse imødekommes. Told- og skatte­forvaltningen kan behandle en anmodning om genoptagelse, der er modtaget efter ud­løbet af fristen i 1. pkt., hvis særlige omstændigheder taler derfor.” Det er således afgørende for en gennemførsel af en eventuel ændring af skatteansættelsen for ind­komstårene 2019, at ændringen er foretaget mindre end 6 måneder efter at Skattestyrelsen har fået kundskab til forholdene, som kan begrunde en fravigelse af de normale frister. I henhold til praksis (se f.eks. SKM2014.464.BR) løber reaktionsfristen på 6 måneder dog ikke fra det tidspunkt, hvor Skattestyrelsen har modtaget oplysningerne, men først fra det tidspunkt, hvor høringsfristen i vores materialeindkaldelse af 24. marts 2023 udløber. Det betyder, at 6 måneders fristen løber fra 11. april 2023. Forslag til afgørelse for 2019 er derfor sendt rettidigt den 19. sep­tember 2023. Øvrige punkter Du anvender virksomhedsskattelovens (VSL) regler i forbindelse med din virksomhed. Det betyder bl.a. at selvangivet ejendomsavance beskattes som personlig indkomst, jf. VSL § 10. Idet din indskudskonto er negativ, kan der ikke beregnes en foreløbig virksomhedsskat, eller ske anven­delse af reglerne for opsparet overskud, jf. VSL § 11, stk. 4. I samme forbindelse skal det nævnes, at når der er negativ indskudskonto, er det ej heller muligt at ændre beslutningen om overførsel af overskud efter VSL § 10, stk. 1, 3. punktum. Skattestyrelsen har i forbindelse med gennemgangen af din skatteansættelse også set på overførsel af penge i forbindelse med ejendomssalg af [adresse2], samt udvalgte transaktioner på dine bankkontoudskrifter, herunder udbetaling af udbytter. Skattestyrelsen har ingen bemærknin­ger til gennemgangen. Det skal bemærkes, at Skattestyrelsen vil foretage en vurdering af, hvorvidt der foreligger et gavemoment i forbindelse med din overdragelse af ejendommen [adresse1] til din søn [person1]­” Udtalelse fra Skattestyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 16. januar 2024 udtalt følgende: ” 1. Kort resume over sagsbehandlingen i kontrolsagen: Skattestyrelsen gør opmærksom på at [klager] er udsøgt på baggrund af MT-oplysninger. I forbindelse med gennemgang af det modtagende materiale fra revisor, [person2], har vi bemærket Ejendommen [adresse1]. Endvidere gør Skattestyrelsen opmærksom på, bilagsliste 1 vedrører hele kontrolsagen og giver et helhedsbillede af sagsbehandlingen. Ydermere, kan materiale ikke skilles ad. 2. Skattestyrelsen har følgende kommentarer til klagens punkter, som ikke står i afgørelsen jf. Skatteforvaltningsloven § 27, stk. 1, 5 I klagen anføres der bl.a., at Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig på baggrund af begrundelsesmangler, da vi ikke har forholdt os til, at angive en særkilt begrundelse for, at betingelserne efter Skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, 5 er opfyldt. Klager gør overordnet gældende, at ”Skattestyrelsen i sin begrundelse ikke anført nogen form for begrundelse for, hvorfor vores klient har handlet groft uagtsomt. Dette understreges af, at skattestyrelsen ikke har nævnt ordet ”groft uagtsomt” én eneste gang i sin begrundelse” Klager gør endvidere gældende, at ”Vi mener således ikke at Skattestyrelsen nogen måder har opfyldt det begrundelseskrav som følger af SKM2003.248.ØLR. Skattestyrelsen har ikke foretaget en konkret og individuel bedømmelse af, om hvorvidt vores klient har handlet groft uagtsomt eller ej” Skattestyrelsens forslag til afgørelse indeholder oplysninger om, hvorfra den selvangivne ejendomsavance hidrørte og størrelsen heraf, og der var endvidere henvist til ejendomsavancebeskatningsloven § 1 og § 6, ligesom det var anført, at ændringerne for indkomståret 2019 blev foretaget i henhold til skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5. Skattestyrelsen henviser til afgørelsen punkt 1.5 af den 19. september 2023 hvor der er gjort klart, at det er Skattestyrelsen opfattelse, at klager forsætligt eller groft har bevirket, at Skattestyrelsen foretager en ansættelse på et urigtig eller ufuldstændigt grundlag. Det fremgår af SKM2015.689.VLR bl.a.: ”Kravene til en begrundelse i forvaltningslovens § 22 var derfor opfyldt, og det kunne ikke anses som en fejl eller mangel, at der ikke var anført en nærmere begrundelse for de subjektive forhold, der begrundede anvendelsen af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5. ” Ydermere fremgår det af SKM2015.689.VLR bl.a.: ”Det kan endvidere ikke anses for en fejl ved begrundelsen, at SKAT ikke er kommet med en nærmere begrundelse vedrørende spørgsmålet om klagerens tilregnelse, jf. Højesterets dom af 20. august 2008, offentliggjort i UfR 2008.2538H.” Jf. overstående er det Skattestyrelsens opfattelse, at Vestre Landsrets dom af 28. oktober 2015 understøtter, at [klager] har handlet groft uagtsomt. Endvidere er det Skattestyrelsen vurdering, at Skatteforvaltningslovens § 27. stk. 1, nr. 5 ikke er ugyldig som følge af Forvaltningslovens § 24 og subsidiært om betingelserne for anvendelsen af Skatteforvaltningslovens § 27. stk. 1, nr. 5 er opfyldt. 2.1. Skattestyrelsen har følgende kommentarer til klagens punkter angående ” sagen er forældet” jf. Skatteforvaltningsloven § 27, stk. 2 Vi anerkender, at vi på et tidligere tidspunkt end 21. december 2022 har haft kendskab til handelsværdierne. Men vi har ikke haft kendskab til, om handelsværdierne har været reelle. De 2.040.000 kr. kunne være reel, hvis der f.eks. er fundet råd eller skader på ejendommen som ikke har været omfattet os bekendt. Skattestyrelsen har den 27. december 2019, hvor ejendommen blev overdraget til [klager]s søn, [person1], alene kunnet være bekendt med overdragelsessummen. Kundskabstidspunktet for at kunne sammenholde [klager]s købsværdi med sønnens, [person1] købsværdi har vi derfor først haft på tidspunktet, hvor vi modtager materialet fra revisor [person2] den 21. december 2022. Skattestyrelsen kan derfor tidligst vurdere den 21. december 2022, at den konstaterede handelspris ved handel i det frie marked ved [klager] køb af ejendommen er det bedste udtryk for handelsprisen ved overdragelsen til sønnen. 3. Skattestyrelsen har nedenstående bemærkninger til klagers anbringender: Skattestyrelsen henviser til Skatterådets afgivne bindende svar omkring særlige omstændigheder og +/- 15% reglen, offentliggjort som SKM2021.493.SR, SKM2021.498.SR og SKM2021.502.SR, hvor omstændighederne er tilsvarende denne sag samt SKM2022.3.ØLR. Skatterådet træffer afgørelser i sagerne med henvisning til SKM2016.279.HR og senere domstolsafgørelser, herunder SKM2021.267.HR og SKM2021.345.VLR. Domstolenes afgørelser i disse sager vurderer Skattestyrelsen vil tilsidesætte SKM2007.431.LSR og SKM2018.551.LSR (kæret til domstolene). Landsskatterettens afgørelse j.nr. 20-0051920 er også kæret til domstolene. I de nævnte bindende svar var tidsforskellene og prisafvigelserne: 28 måneder og 74%, 38 måneder og 110 % samt 26 måneder og 57%. I de tre bindende svar konstaterede Skatterådet, at der på denne baggrund forelå særlige omstændigheder. Denne sag har en kortere tidsforskel (7 måneder) og tilsvarende større afvigelse 160%, hvorfor der efter Skattestyrelsens vurdering er tale om særlige omstændigheder. Østre Landsret har i SKM2022.3.ØLR, tidl. SKM2018.551.LSR, ligeledes konkluderet, at der i sagen forelå særlige omstændigheder, hvorfor overdragers anskaffelsespris ved køb i fri handel skulle lægges til grund for gaveafgiftsberegningen. Både SKM2021.345.VLR og SKM2022.3.ØLR afviser, at der foreligger en fast administrativ praksis til at anvende +/- 15% reglen.” Skattestyrelsen har den 15. oktober 2025 oplyst følgende: ” I forbindelse med at vi lavede sagen med sagsid: [sag1] – [klager], havde vi, efter hvad jeg kan se ikke kontakt til [person1]. Vi har sent oplysningerne om overdragelsen af ejendommen [adresse1], [by1] til [...], som har truffet afgørelse om en gavebeskatning af [person1] 12. september 2025.” I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 12. januar 2026 udtalt følgende: ” Skatteyders indbringende er at Skattestyrelsen den 15. oktober 2025, i en mail til Skatteankestyrelsen skriver: ”I forbindelse med at vi laver sagen med sagsid: [sag1] – [klager], havde vi, efter hvad jeg kan se ikke kontakt til [person1].” Afgørelsen er, efter klagers opfattelse, ugyldig, idet den strider mod ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7, da afgørelsen er truffet uden både at inddrage køber og sælger i afgørelsen og afgørelsen bør derfor annulleres. Der henvises til SKM2025.546.LSR. Vi har følgende bemærkninger til klagers bemærkninger i brev af 19. december 2025. Det er korrekt at Skattestyrelsen har ikke haft kontakt til køberen af ejendommen under behandlingen af sagen om det skattemæssige underskud, som fremkom ved afståelsen af ejendommen. Vi mener dog ikke at den manglende høring føre til ugyldighed, idet køber høres i forbindelse med gavesagen med Skatteankestyrelsen sagside: [sag2]. Køber er således gjort bekendt med den ændrede ejendomsværdi, og har haft mulighed for at gøre indsigelse imod den. Herudover skal det bemærkes, at selv om køber var blevet hørt i sagen omkring værdiansættelsen i forbindelse med det skattemæssige underskud, er det vores opfattelse, at køber ikke vil være i stand til at fremlægge nye oplysninger, der kan føre til andet resultat.” Klagerens opfattelse Klagerens repræsentant har fremsat påstand om at der ikke er grundlag for ekstraordinær genoptagelse jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5 og 27, stk. 2. Til støtte for påstanden er bl.a. anført: ” 4.1 Anbringender til støtte for den principale påstand Retsgrundlaget (…) 4.1.1 Den konkrete sag – Skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5 - Grov uagtsomhed Det vores opfattelse, at vores klient ikke har handlet groft uagtsom ved selvangivelsen af en ejendomsavance på 7.502.138 kr. for indkomståret 2019. Det er vores opfattelse, at Skattestyrelsen ikke har løftet bevisbyrden for, at vores klient har handlet groft uagtsomt. Dette understøttes af, at Skattestyrelsen i sin afgørelse ikke har angivet en særskilt begrundelse for, at betingelserne efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5 er opfyldt. Når der henses til Skattestyrelsens afgørelse, så har Skattestyrelsen i sin begrundelse ikke anført nogen form for begrundelse for, hvorfor vores klient har handlet groft uagtsomt. Dette understreges af, at Skattestyrelsen ikke har nævnt ordet ”groft uagtsomt” én eneste gang i sin begrundelse. Vi mener således ikke at Skattestyrelsen på nogen måde har opfyldt det begrundelseskrav, som følger af SKM2003.248.ØLR, idet Skattestyrelsen ikke har foretaget en konkret og individuel bedømmelse af, om hvorvidt vores klient har handlet groft uagtsomt eller ej. Skattestyrelsen har som begrundelse for, at forslag til afgørelse er sendt indenfor fristerne i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, henvist til Byrets dom af 29. oktober 2020, j.nr. BS- 30871/2019, offentliggjort som SKM2020.514.BR. Af Skattestyrelsens afgørelse fremgår blandt andet: ”Det er Skattestyrelsens opfattelse, at forslaget af den 20. juni 2023 ikke behæftet med en begrundelsesmangel, der kan føre til afgørelsens ugyldighed. Der henvises i den forbindelse til Byrets dom af 29. oktober 2020, j.nr. BS-30871/2019 SKATs afgørelse. ”Det bestrides, at det er en mangel ved begrundelsen i SKATs afgørelse, jf. forvaltningslovens § 24, at fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, ikke er omtalt. Der kan ikke stilles krav om, at en begrundelse for en afgørelse altid skal omtale, at en frist for afgørelsen er overholdt. Der var ikke under SKATs behandling af sagen rejst indsigelse om fristens overholdelse, og SKAT har derfor ikke haft anledning til at omtale fristen, der som nævnt var overholdt. Selv hvis SKATs begrundelse måtte anses som mangelfuld på grund af manglende omtale af fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, er denne begrundelsesmangel imidlertid blevet helbredt ved Skatteankenævnet afgørelse, hvor det i begrundelsen er beskrevet, at fristen er overholdt. En eventuel begrundelsesmangel kan derfor ikke føre til afgørelsens ugyldighed.”” Hertil skal det bemærkes, at Skattestyrelsen med henvisning til denne dom ikke har anført en konkret begrundelse for, hvori vores klient har handlet mindst groft uagtsomt. I Byretssagen var der tale om, at skatteyderen ikke havde selvangivet værdien af fri bolig og fri sommerbolig, hvilket ikke er sammenligneligt med nærværende sag, blandt andet fordi vores klient har selvangivet en ejendomsavance, og dermed ikke har undladt at selvangive en indkomst. Derudover skal vi bemærke, at det afsnit som Skattestyrelsen citerer i sin afgørelse, ikke er er et citat af byrettens begrundelse og resultat, men derimod er afsnittet et citat af Skatteministeriets anbringender i sagen. Det citerede afsnit er således blot end henvisning til Skatteministeriets opfattelse i den konkrete sag, hvorfor det citerede afsnit ikke er udtryk for Byrettens retsopfattelse. Det citerede afsnit er således udtryk for et partsindlæg, og er ikke udtryk for gældende retspraksis. Vi er derfor en smule forundrede over, at Skattestyrelsen tilsyneladende ikke kender forskel på anbringender og begrundelse, når Skattestyrelsen vælger af henvise til retspraksis. Som nævnt mener vi ikke, at vores klient på nogen måde har handlet groft uagtsom ved selvangivelsen for indkomståret 2019. Vores klient har i forbindelse med overdragelsen af ejendommen [adresse1], i indkomståret 2019, benyttet sig af +/-15% reglen som er angivet i cirkulære nr. 185 af 17/11/1982. Cirkulæret udgør de vejledende retningslinjer for værdiansættelse af aktiver og passiver. I cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning er der fast nærmere regler for værdiansættelse ved gaveoverdragelser. Det fremgår af cirkulærets punkt 6, at hvis boet eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi er højest 15 pct. højere eller lavere end seneste offentliggjorte ejendomsvurdering foretaget efter vurderingsloven, skal denne værdiansættelse lægges til grund ved beregning af arve- og gaveafgiften. Endvidere fremgår, at hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således, at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempler herpå nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien. Af cirkulærets pkt. 8 fremgår, at ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet udslag i kontantejendomsværdien. Det fremgår således udtrykkeligt af gavecirkulæret af 1982, at ved gaveoverdragelse af fast ejendom, er udgangspunktet ved bo- og gaveafgiftsberegningen den offentlige ejendomsvurdering tillagt eller fratrukket 15 %, medmindre der kan påvises særlige konkrete omstændigheder. Vores klient har således på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen, og på tidspunktet for selvangivelsen indrettet sig efter de retningslinjer som følger af værdiansættelsescirkulæret af 1982. Vi kan forstå på Skattestyrelsens afgørelse, at Skattestyrelsen er af den opfattelse, at der forelå særlige, konkrete omstændigheder, som indebar at vores klient ikke kunne anvende 15 pct.-reglen på overdragelsestidspunktet, altså den 27. december 2019. Skattestyrelsens afgørelse må forstås således, at vores klient skulle have handlet mindst groft uagtsom ved af benytte sig af de retningslinjer, som værdiansættelsescirkulæret foreskriver. Skattestyrelsen har i sin afgørelse henvist til Højesterets kendelse af 8. marts 2016, offentliggjort som SKM2016.279HR, hvor Højesteret i sin begrundelse bemærker, at det ikke er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne. I den konkrete sag fandt Højesteret, at der forelå konkrete særlige omstændigheder, der gjorde at 15 pct.-reglen ikke kunne anvendes med henvisning til de grunde, som Skifteretten havde anført. Af Skifterettens begrundelse fremgår bl.a.: ”Skifteretten finder herefter, hvor begge ejendomme efter overtagelsen i boperioden i forbindelse med optagelse af realkreditlån er blevet »vurderet« til mindsteværdier, der er større end de respektive overtagelsesværdier, sammenholdt med at arvingen, der har udtaget ejendommene, har givet arveafkald på 2.100.000 kr. til fordel for boet, hvorved værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre, end den værdi som arvingerne anvender ved bodelingen, at boet ikke kan støtte ret på værdiansættelsescirkulærets bestemmelse om, at ejendommene i boopgørelsen kan ansættes til +/- 15 % af den seneste ejendomsvurdering.” Det er vores opfattelse, at Højesterets dommen har begrænset relevans i denne sag, særligt henset til, at de faktiske omstændigheder på ingen måde er sammenlignelige med nærværende sag. Skattestyrelsen har ligeledes henvist til Højesterets dom af 18. oktober 2022, offentliggjort som SKM2022.507.HR, og Østre Landsrets dom af 29. november 2021, offentliggjort som SKM2022.3.ØLR. Hertil skal det bemærkes, at disse domme er afsagt 3 år efter overdragelsen af [adresse1]. Det er vores opfattelse, at disse domme absolut ingen indflydelse skal have på vurderingen af, om vores klient har handlet groft uagtsomt på overdragelses- eller selvangivelsestidspunktet. Desuden skal det bemærkes, at vi ikke mener at disse afgørelser er relevante i denne sag, særligt når der henses til de faktiske forhold, som var til stede i de to domme. I SKM2022.507.HR var der tale om, at en skatteyder den 10. maj 2014 solgte sin ejendom til sine fem døtre for 1.615.000 kr. svarende til den seneste offentlige vurdering fratrukket 15 %. Døtrene, som ifølge aftalen skulle overtage ejendommen den 30. juni 2014, videresolgte den 21. maj 2014 ejendommen til en kommune for 5 mio. kr. med overtagelse den 1. juli 2014. Den ene af døtrene har forud for overdragelse deltaget i købsforhandlinger med kommune. I SKM2022.3.ØLR var der tale om at en skatteyder den 17. december 2015 solgte en ejendom til sine 2 børn og 2 børnebørn for i alt 32.300.000 kr., svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %. Skatteyderen havde købt ejendommen fra tredjemand ca. 3 måneder forinden for i alt 61.750.000 kr. med overtagelse den 15. december 2015. Sagen havde tidligere været behandlet hos Landsskatteretten, der ved afgørelse af 28. september 2018 havde fundet frem til det modsatte resultat, altså at der ikke forelå særlige omstændigheder. Landsskatterettens afgørelse er relevant, idet den illustrerer den administrative praksis, som var gældende på det tidspunkt, hvor vores klient overdrog ejendommen. Af Landsskatterettens afgørelse fremgår blandt andet: ”(…) I SKM2007.431 LSR blev parternes værdiansættelse ikke tilsidesat, uanset at markedsværdien for den omhandlede ejendom måtte antages at være højere end den seneste offentlige vurdering minus 15 %. I SKM2016.279 fastslog Højesteret, at der skal foreligge særlige omstændigheder, hvis en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen skal kunne tilsidesættes af SKAT. Retten bemærker, at der ikke ses at være sket faktiske eller retlige ændringer siden vurderingen, som nævnt i cirkulærets pkt. 8, som kan føre til, at den påtænkte overdragelsessum ikke skal lægges til grund. Landsskatteretten finder, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger indenfor de i cirkulæret angivne retningslinjer, uanset at ejendommen er handlet til en højere værdi end den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Landsskatteretten finder ikke, at det kan anses som en særlig omstændighed, at ejendomsvurderingerne, som et led i regeringens udspil til genopretning af de offentlige ejendomsvurderinger, er suspenderet. Handelsværdien ved overdragelse af klagerens ejendom til børn og børnebørn kan derfor ske efter værdiansættelsescirkulæret og udgør herefter det af parterne aftalte beløb på 38.000.000 kr. minus 15 pct. Landsskatteretten nedsætter derfor den af SKAT opgjorte værdi af gaven til 280.000 kr. Som følge heraf udgør gaveafgiften 5.580 kr. …” Det er vores opfattelse, at Landsskatterettens afgørelse af 28. september 2018 understøtter, at vores klient ikke har handlet groft uagtsom, men derimod har handlet i overensstemmelse med den praksis, som var gældende på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen. Endvidere kan vi henvise til, at Skatterådet først i oktober måned 2021 offentliggjorde i alt 18 bindende svar om værdiansættelse af fast ejendom efter værdiansættelsescirkulæret, der kan blandt andet henvises til SKM2021.492.SR, SKM2021.503.SR og SKM2021.529.SR. Disse bindende svar er ligeledes afsagt efter tidspunktet for vores klients overdragelse, og kan derfor ikke indgå i vurderingen af, om hvorvidt vores klient har handlet groft uagtsomt eller ej. Vi mener vi ikke, at disse afgørelser kan indgå i vurderingen af, om hvorvidt vores klient har handlet groft uagtsomt eller ej. Det er vores opfattelse, at vurderingen af om hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder, skal foretage på baggrund af ikke blot de faktiske forhold på overdragelsestidspunket, men i særdeleshed til den gældende retsstilling og den rets- og administrative praksis, som var gældende på overdragelsestidspunktet samt på tidspunktet for opgørelsen af ejendomsavancen. Hvis dette ikke er tilfældet, men det derimod er muligt at stille en skatteyder til ansvar, for en praksis der ikke var gældende på overdragelsestidspunktet, men er kommet til flere år efter, så vil der reelt være tale om lovgivning med tilbagevirkning kraft. Dette kræver en eksplicit lovhjemmel, hvilket der ikke er tale om. Samtidig vil det betyde, at skatteydere skal stilles til ansvar for en retspraksis, som ikke er gældende på dispositions- og selvangivelsestidspunktet. Hvis Skattestyrelsens argumentation lægges til grund, vil det medføre, at skatteydere ikke blot skal handle i overensstemmelse med den skattelovgivning og retspraksis som er gældende på det tidspunkt hvor der foretages en disposition. Skatteyderen ville derudover skulle tage hensyn til en eventuel udvikling i retspraksis, som hverken en borger, Skattestyrelsen eller andre kan spå om. Derimod anvender Skattestyrelsen domme, der som er nævnt, er flere år efter udløbet af indkomståret 2019 i sin argumentation for, at der forelå særlige omstændigheder, og at vores klient har handlet mindst groft uagtsomt. Vores klient har således indrettet sig efter den lovgivning og gældende retspraksis på tidspunktet for overdragelsen, og det er vores opfattelse af vores klient hverken har handlet simpelt og på ingen måde groft uagtsomt. Skattestyrelsen har da heller ikke i sit forslag eller afgørelse kunne henvise til nogen domme eller afgørelser, som støtter Skattestyrelsens opfattelse i, at der forelå særlige omstændigheder på overdragelsestidspunktet. Det gøres derfor gældende, at den af vores klient udviste adfærd i indkomståret 2019, under ingen omstændigheder kan udgøre grov uagtsomhed, hvorfor der ikke kan ske ekstraordinær genoptagelse af skatteansættelsen for indkomståret 2019. 4.1.2 Den konkrete sag – Skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2 – ”Den lille fristregel” Det fremgår af Skattestyrelsens afgørelse, at Skattestyrelsen er af den opfattelse, at 6 måneders fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, anses for påbegyndt ved udløbet af fristen for Skattestyrelsens materialeindkaldelse dvs. den 11. april 2023 og indkomstforhøjelsen er varslet den 19. september 2023, hvorfor denne – ifølge Skattestyrelsen – opfylder 6 måneders fristen. Der henvises i denne forbindelse til byretsdommen i SKM 2014.464 BR. Vi er ikke enige med Skattestyrelsen i, at fristen skal anses for påbegyndt ved udløbet af fristen for materialeindkaldelsen. I afgørelsen er 6 måneders fristen anset for påbegyndt ved udløbet af fristen for Skattestyrelsens materialeindkaldelse dvs. den 11. april 2023 og indkomstforhøjelsen er varslet den 19. september 2023, hvorfor denne – ifølge Skattestyrelsen – opfylder 6 måneders fristen. Der henvises i denne forbindelse til Retten i [by2] dom af 21. februar 2014, offentliggjort som SKM 2014.464 BR. Det fremgår imidlertid af Ejendomsvurderingslovens § 54 jfr. Bekendtgørelse 2017.1518 om Ejendomsvurderingsloven, at der ved enhver overdragelse af en boligejendom skal foretages en række indberetninger, herunder om overdragelsens parter, nærmere indhold, overdragelsessum etc. Det fremgår ligeledes, at disse indberetninger skal videregives til skattemyndighederne, jf. § 19 i bekendtgørelsen. Dermed har Skattestyrelsen siden 2019 (evt. 2020) haft alle relevante oplysninger til brug af vurdering af, om salget kunne foretages indenfor +% 15-pct. af ejendomsvurderingen. I forhold til Skattestyrelsens henvisning til SKM2014.464.BR bemærker vi, at afgørelsen vedrørte et salg af en lejlighed i London, hvor der ikke gjaldt en indberetningspligt efter ejendomsvurderingslovens § 54. Dermed adskiller de faktiske omstændigheder sig væsentligt for denne sag, hvorfor vi ikke mener at Byretsdommen har nogen relevans i denne sag. På den baggrund mener vi ikke, at Skattestyrelsen har overholdt fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2.” Klagerens bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse: ”1. Vedrørende skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1., nr. Skattestyrelsen har i sin udtalelse til klagen anført, at Skattestyrelsen ikke mener, at Skattestyrelsens afgørelse af 19. september 2023 ikke lider af en begrundelsesmangel. Skattestyrelsen henviser til, at der i afgørelsen er henvist til ejendomsavancebeskatningslovens §§ 1 og 6 og skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5. Skattestyrelsen har endvidere henvist til, at der er i afgørelsens punkt 1.5, er gjort klart, at det er Skattestyrelsens opfattelse, at vores klient forsætligt eller groft uagtsomt har bevirket at Skattestyrelsen foretog en ansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag. Ydermere henviser Skattestyrelsen til Vestre Landsrets dom af 28. oktober 2015, offentliggjort som SKM2015.689.VLR. Det er fortsat vores opfattelse, at Skattestyrelsens afgørelse af 19. september 2023 ikke har løftet bevisbyrden for, at vores klient har handlet groft uagtsom. Skattestyrelsen har fortsat ikke anført en særskilt begrundelse for, hvorledes vores klient har handlet groft uagtsomt. Det er efter vores opfattelse påfaldende, at Skattestyrelsen fortsat ikke ønsker at oplyse eller uddybe hvordan vores klient har handlet groft uagtsom, og Skattestyrelsen ses heller ikke i sin udtalelse at forholde sig hertil, men henviser blot til samme retspraksis vedrørende +/- 15-pct. regel, som der er henvist til i afgørelsen. Skattestyrelsen forholder sig således slet ikke til, at disse afgørelser er truffet flere år efter, at vores klient overdrog ejendommen. Det af Skattestyrelsens anførte ændrer således ikke ved, at det er vores opfattelse, at vores klient IKKE har handlet groft uagtsomt. På den baggrund er der ikke grundlag for at foretage en ekstraordinær genoptagelse af indkomståret 2019. 2. Vedrørende skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2. Skattestyrelsen har oprindeligt oplyst, at man anså kundskabstidspunktet fra udløbet af svarfristen den 11. april 2023. Foranlediget af den indsendte klage har Skattestyrelsen nu anerkendt, at man havde kendskab til handelsværdierne og købesummerne på et tidligere tidspunkt end den 21. december 2022. Skattestyrelsen anfører dog, at disse oplysninger ikke gav Skattestyrelsen kundskab om de reelle handelspriser, da den ”lavere” overdragelsesværdi kunne skyldes ”råd eller skader” på ejendommen. Skattestyrelsen har derudover i tillæg hertil ”korrigeret” kundskabstidspunktet til at være den 21. december 2022, hvor vores klients revisor indsendte materiale efterspurgt af Skattestyrelsen den 4. oktober 2022. Skattestyrelsens ændrede argumentation på dette punkt fremstår som efterrationaliseringer, der skal dække over en åbenbar fristoverskridelse. Derudover er det heller ikke korrekt, at besvarelsen af materialeindkaldelsen den 21. december 2022, kan anses som kundskabstidspunktet, idet det efterspurgte materiale ikke alene relaterede sig til en avanceopgørelse og spørgsmålet om omkostninger ved salget af ejendommen. Som det fremgår af Skattestyrelsens afgørelse side 7, så er Skattestyrelsens ændring alene begrundet i en sammenligning af afståelsessummen og markedsværdien ([klager]s købesum), og Skattestyrelsen skriver således følgende: ”… Idet afståelsessummen afviger i væsentlig grad fra markedsværdien, er det Skattestyrelsens opfattelse, at markedsværdien ved afståelsen af ejendommen [adresse1] ikke kan tage udgangspunkt i bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret af den 17. november 1982. Vi har således konstateret, at ejendommen kort tid inden overdragelsen til [person1] er købt af [klager] i almindelig fri handel for 5.300.000 kr. Efter en samlet konkret vurdering er det Skattestyrelsens opfattelse, at der er holdepunkter for, at ejendommens overdragelsessum opgjort efter 15 % reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi, hvilket medfører, at der foreligger særlige omstændigheder. Tilstedeværelsen af særlige omstændigheder bevirker, at ejendommen ikke kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. På det grundlag er det Skattestyrelsens opfattelse, at ejendommen [adresse1] er overdraget til en overdragelsessum som ligger væsentligt under markedsværdien, idet den aftalte overdragelsessum afviger væsentligt. …” Af ovenstående fremstår det således klart at man ikke har forholdt sig til eller efterspurgt særlige forhold vedrørende ejendommen, hvorfor denne sammenligning af afståelsessum og købesum kunne være foretaget på et meget tidligere tidspunkt. Det forhold at Skattestyrelsen først på et langt senere tidspunkt og i forbindelse med modtagelsen af nogle helt andre kontroloplysninger (Money Transfer) konkret får forholdt sig til disse ”kendte” summer ændrer ikke på kundskabstidspunktet, jf. Højesterets praksis. I SKM2021.707.HR, forholdt Højesteret sig netop til indholdet af bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 1. punktum. Sagen drejede sig om en opgørelse af en aktieavance, og Højesteret udtalte følgende: ”… Skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 1. pkt. Det følger af denne bestemmelse, at en ekstraordinær ansættelse efter stk. 1, nr. 5, kun kan foretages, hvis den varsles af SKAT senest 6 måneder efter, at SKAT er kommet til kundskab om, at en skatteansættelse er urigtig eller ufuldstændig, og at dette skyldes groft uagtsomt eller forsætligt forhold hos den skattepligtige eller dennes repræsentant. Som fastslået ved Højesterets domme af 30. august og 26. september 2018 (UfR 2018.3603 og UfR 2018.3845) må kundskabstidspunktet anses for at være det tidspunkt, hvor SKAT er kommet i besiddelse af tilstrækkelige oplysninger til, at der forelå grundlag for ekstraordinær ansættelse efter § 27, stk. 1, nr. 5. Det er for Højesteret ubestridt, at SKAT mere end 6 måneder forud for den 7. november 2017 var i besiddelse af de oplysninger, der dannede grundlag for varslingen om ekstraordinær forhøjelse af skatteansættelserne for indkomstårene 2011-2015. Højesteret lægger til grund, at SKAT alene ved at sammenholde oplysningerne i årsopgørelserne, registreringerne i værdipapirsystemet og indberetningerne fra [finans1] kunne konstatere, at As skatteansættelser var urigtige, og at dette skyldtes groft uagtsomt forhold hos hende eller hendes repræsentant. På den baggrund tiltræder Højesteret, at SKAT mere end 6 måneder forud for varslingen var i besiddelse af tilstrækkelige oplysninger til, at der forelå grundlag for ekstraordinær ansættelse efter § 27, stk. 1, nr. 5. Det kan ikke føre til en anden vurdering, at det først var i forbindelse med den manuelle behandling af boets åbningsstatus, at medarbejdere hos SKAT konstaterede, at skatteansættelserne var foretaget på et urigtigt grundlag. Det, som SKAT i øvrigt har anført om bl.a. ligningspligt og prioritering af skattekontrollen, kan heller ikke føre til en anden vurdering. Højesteret tiltræder herefter, at varslingsfristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 1. pkt., ikke er overholdt. Konklusion mv. Højesteret stadfæster landsrettens dom.” (Vores understregninger) Højesterets konklusion er meget klar. Konklusionen er, at varslingsfristen begynder at løbe, når skattemyndighederne har tilstrækkelige oplysninger til at kunne konkludere, at der foreligger en genoptagelsesgrund omfattet af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1. Det er således uden betydning, om der konkret er nogen i skatteforvaltningen, der har behandlet de pågældende oplysninger. Det afgørende er, at skatteforvaltningen skal reagere på de oplysninger, de har modtaget. Det bemærkes i denne henseende, at det i henhold til Højesterets begrundelse ikke forlænger 6-måneders fristen, at den manglende gennemførelse af den konkrete kontrolsag eller behandlingen af oplysninger i sagen skyldes Skattestyrelsens interne prioritering og tilrettelæggelse af deres skattekontrolindsatser. Sammenholdes ovenstående argumentation fra Højesteret med nærværende klagesag, så er det tillige i nærværende sag ubestridt – idet Skattestyrelsen selv anerkender dette – at Skattestyrelsen mere end 6 måneder forud for den 20. juni 2023 var i besiddelse af de oplysninger, der dannede grundlag for varslingen om ekstraordinær forhøjelse af skatteansættelsen for indkomståret 2019. Det fastholdes dermed, at Skattestyrelsen mere end 6 måneder forud for varslingen var i besiddelse af tilstrækkelige oplysninger til, at der forelå grundlag for ekstraordinær ansættelse efter § 27, stk. 1, nr. 5. Forhøjelsen i vores klients sag er derfor af denne grund forældet.” Af repræsentantens bemærkninger af 19. december 2025 fremgår: ” Vi har, efter møde med Skatteankestyrelsens sagsbehandler, fået tilsendt en mail fra Skattestyrelsen til Skatteankestyrelsen, dateret den 15. oktober 2025. Af denne mail fremgår bl.a.: ”I forbindelse med at vi lavede sagen med sagsid: [sag1] – [klager], havde vi, efter hvad jeg kan se ikke kontakt til [person1].” [person1] er – som oplyst i vores klage - vores klients søn, og køber af ejendommen [adresse1], [by1]. Det fremgår således, at Skattestyrelsen under deres sagsbehandling, der ledte frem til Skattestyrelsen afgørelse af 19. september 2023, ikke har inddraget køber af ejendommen under sagsbehandlingen. Skattestyrelsen har således truffet sin afgørelse uden at inddrage både sælger, [klager], og køber, [person1]. Det er vores opfattelse, at dette ikke er i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7. Desuden er det vores opfattelse, at der dermed er tale om en væsentlig sagsbehandlingsfejl, der må medføre, at Skattestyrelsen afgørelse er ugyldig, og at Skattestyrelsens afgørelse dermed skal annulleres. Til støtte for denne opfattelse kan vi henvises til Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2025, offentliggjort som SKM2025.546.LSR. I sagen havde en skatteyder og dennes og dennes ægtefælle anskaffet en ejendom i december 2015 i lige sameje for i alt 3.145.000 kr. I december 2017 solgte ægteparret ejendommen til deres datter for 1.402.400 kr. I 2020 oplyste skatteyderen et fremførselsberettiget tab udløst ved salget af ejendommen for indkomståret 2017. Skatteyderens indberetning førte til, at Skattestyrelsen genoptog skatteyderens skatteansættelse for indkomståret 2017 og traf ved afgørelse af 3. marts 2021 afgørelse om, at skatteyderen skulle beskattes af en skattepligtige avance udløst ved salget af ejendommen. Skattestyrelsen anerkendte således ikke skatteyderens indberettede tab. Under sagsbehandlingen hos Skatteankestyrelsen oplyste Skattestyrelsen, at Skattestyrelsen under sagsbehandlingen i Skattestyrelsen ikke havde inddraget datteren, altså køberen af ejendommen. Landsskatteretten fandt, at det forhold, at Skattestyrelsen under sagsbehandlingen i Skattestyrelsen alene havde inddraget sælgeren af ejendommen – og ikke både sælger og køber – udgjorde en så væsentlig sagsbehandlingsfejl, at Skattestyrelsens afgørelse var ugyldig og som følge heraf blev annulleret. Det er vores klare opfattelse, at vores klients sag og sagsbehandlingsforløb hos Skattestyrelsen er sammenlignelig med de faktiske forhold i ovennævnte afgørelse, hvilket efter vores opfattelse understøtter, at Skattestyrelsens afgørelse af 19. september 2023 skal anses for ugyldig og dermed skal annulleres.” Klagerens yderligere bemærkninger til sagen Klagerens repræsentant har den 9. februar 2026 fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse: ”Vi kan tiltræde Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i klagesagen med sagsnr.: 23-0111844 og har ingen yderligere bemærkninger” Retsmøde Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: ”Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens indstilling og de anførte begrundelser. Med henvisning til Landsskatterets afgørelsen offentliggjort som SKM2025.546.LSR, finder Skattestyrelsen, at den manglende inddragelse og partshøring af klagerens søn, som køber jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7, er af væsentlig karakter. Henses til denne grad af sagsbehandlingsfejl, er Skattestyrelsen herefter enig i indstillingen om, at den påklagede afgørelse er ugyldig og afgørelsen annulleres. Skattestyrelsen skal videre henvise til den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.9.2, hvori er anført: ”Ved enhver ændring af sælgers afståelsessum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse skal købers anskaffelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Ved enhver ændring af købers anskaffelsessum for et aktiv, skal sælgers afståelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Se EBL § 4, skt. 7. Både køber og sælger skal således inddrages i en sag om afståelsessummen eller fordelingen heraf. Se SKM2025.546.LSR.” Skattestyrelsen har dermed indrettet sin opfattelse efter nævnte afgørelse, SKM2025.546.LSR, idet der ikke hersker tvivl om, at køber skal inddrages i sagen som part.” Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse: ”Vi kan tiltræde Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i klagesagen med sagsnr.: 23-0111844, og bemærker, at Skattestyrelsen i sin udtalelse af 8. marts 2026 ligeledes har tiltrådt Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse.” Indlæg under retsmødet Repræsentanten fastholdt påstanden om, at Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig som følge af manglende partshøring af klagerens søn. Repræsentanten gennemgik og uddybede sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg. Skattestyrelsen fastholdt styrelsens indstilling om, at den påklagede afgørelse var ugyldig som følge af den manglende partshøring. Landsskatterettens afgørelse Sagen angår, om Skattestyrelsen med rette har forhøjet afståelsessummen for lejligheden fra 2.040.000 kr. til 5.300.000 kr., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, ved klagerens videreoverdragelsen af lejligheden til sin søn og dermed ikke anerkendt fradrag for tab på 3.469.458 kr. Retsgrundlaget Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982. Følgende fremgår af værdiansættelsescirkulærets punkt 2 og 6, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982: ”2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked. Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i lov om afgift af arv og gave (lovbekendtgørelse nr. 443 af 28. september 1972) og under ansvar over for myndighederne. (…) 6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A. Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften. Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.” Det fremgår endvidere af Højesterets dom af 8. marts 2016, som offentliggjort som SKM2016.279.HR, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Videre følger det af Højesterets dom af 26. april 2021, som offentliggjort som SKM2021.267.HR, at der ved særlige omstændigheder menes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. Af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, fremgår: ”Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.” Følgende fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7: ”Stk. 6. Såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter stk. 5, som parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber.” ”Stk. 7. Ved enhver ændring af sælgers afståelsessum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse skal købers anskaffelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Ved enhver ændring af købers anskaffelsessum for et aktiv, skal sælgers afståelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende.” Ovennævnte bestemmelser i ejendomsavancebeskatningsloven blev indsat ved lov nr. 434 af 26. juni 1998. Samtidig blev lignende bestemmelser i afskrivningsloven indsat ved lov nr. 433 af 26. juni 1998. Af bemærkningerne til bestemmelsen i lovforslag nr. 103 af 2. juni 1998 fremgår: ”... Der henvises nærmere til bemærkningerne til § 45 i forslaget til lov om skattemæssige afskrivninger (af- skrivningsloven).” Af bemærkningerne til bestemmelsen vedrørende afskrivningslovens § 45, stk. 4, i lovforslag nr. 102 af 2. juni 1998 fremgår: ”Efter den foreslåede bestemmelse i stk. 4 vil en efterfølgende ændring af fordelingen på overdragne aktiver, dvs. en ændret værdiansættelse for nogle af de overdragne aktiver, hos enten køber eller sælger medføre en tilsvarende (med modsat fortegn) ændret værdiansættelse af de samme aktiver hos sælger henholdsvis køber, dog med respekt af fristreglerne i skattestyrelseslovens § 35. En ændret værdiansættelse kan fremkomme som følge af en skatteankenævnskendelse, en kendelse fra Landsskatteretten eller en domstolsafgørelse. Landsskatteretten kan i tilfælde, hvor afgørelsen af et klagepunkt angår bedømmelsen af de skattemæssige virkninger af et retsforhold mellem klageren og en tredjemand, allerede i dag bestemme, at tredjemand skal have mulighed for at udtale sig over for Landsskatteretten. Partshøring kan komme på tale, når der er grund til at antage, at denne tredjemand ønsker en anden bedømmelse af retsforholdet lagt til grund end den bedømmelse, som klageren ønsker lagt til grund.” Ændringer i ovennævnte bestemmelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og afskrivningslovens § 45 blev vedtaget ved lov nr. 958 af 20. december 1999. Af bemærkningerne til afskrivningslovens § 45 i lovforslag nr. 85 af 3. november 1999 fremgår følgende om høringspligten: ”... Afgørelsen er efter bestemmelsen i 2. pkt. direkte bindende for såvel køber som sælger. Den skatteansættende myndigheds afgørelse er en forvaltningsafgørelse, hvilket medfører, at såvel sælger som køber har partsstatus efter forvaltningsloven med deraf følgende retssikkerhedsgarantier, herunder om høring. Efter reglerne i skattestyrelseslovens § 3, stk. 4, skal sælgers skattemyndighed underrette køber om den påtænkte ændring og med en frist for køber til at udtale sig herom. De skatteydere, der bliver berørt af den påtænkte ansættelse vil blive gjort bekendt med de oplysninger, der er nødvendige for, at de kan varetage deres interesser, dog med respekt af de tavshedspligtsregler, som skattemyndighederne skal følge efter skattestyrelseslovens § 37... ... Efter forvaltningsloven skal den myndighed, der skal træffe en afgørelse, foretage partshøring. Dette har til formål at sikre, at den, der er part i en sag får lejlighed til at gøre sig bekendt med og kommentere det faktiske grundlag for afgørelsen inden der træffes afgørelse. Hermed får parterne på såvel køber- som sælgersiden mulighed for at kunne udtale sig eller indtræde i en sag vedrørende overdragelsessum og fordeling af denne på enkeltaktiver...” Af bemærkningerne til bestemmelsen vedrørende ejendomsavancebeskatningslovens § 4 i lovforslag nr. 85 af 3. november 1999 fremgår: ”Der henvises i det hele til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 26.” Landsskatteretten fandt i afgørelse af 11. september 2025 offentliggjort som SKM2025.546.LSR, at Skattestyrelsens afgørelse var ugyldig som følge af sagsbehandlingsfejl. Skattestyrelsen havde under Skatteankestyrelsens sagsbehandling oplyst, at datteren (køberen) ikke var inddraget i Skattestyrelsens afgørelse af 3. marts 2021. Skattestyrelsen havde således truffet afgørelsen af 3. marts 2021 uden at inddrage både sælger (klageren) og køber (datteren) i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7. Landsskatteretten fandt, at denne sagsbehandlingsfejl, hvorefter køberen ikke blev inddraget i sagen i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7, var så væsentlig, at Skattestyrelsens afgørelse af 3. marts 2021 var ugyldig og annullerede derfor afgørelsen, jf. også Landsskatterettens afgørelser af 27. september 2004, offentliggjort som SKM2004.430.LSR, 22. december 2004, offentliggjort som SKM2005.46.LSR, og 18. juli 2005, offentliggjort som SKM2005.365.LSR. Landsskatterettens begrundelse og resultat Klageren har ved købsaftale af 5. marts 2019 købt ejendommen for 5.300.000 kr. Den 27. december 2019 har klageren overdraget ejendommen til sin søn for 2.040.000 kr. Vedrørende indkomståret 2019 oplyste klageren en samlet ejendomsavance på 7.502.138 kr. hvori der indgik et tab fra overdragelsen af ejendommen til klagerens søn på 3.469.458 kr. Klagerens repræsentant har anført, at overdragelsen mellem klageren og hans søn er sket mellem parter omfattet af gaveafgiftskredsen og inden for rammerne af værdiansættelsescirkulæret nr. 185 pkt. 6. Der er herunder henvist til, at der ikke foreligger særlige omstændigheder. Den offentlige ejendomsvurdering var på overdragelsestidspunktet 2.400.000 kr. og overdragelsen er således sket til den offentlige ejendomsvurdering minus 15%. Skattestyrelsen har i den påklagede afgørelse fundet, at der foreligger særlige omstændigheder på grund af den korte ejertid, og at ejendommen ikke kan handles til den offentlige ejendomsvurdering minus 15%. Skattestyrelsen har herefter med henvisning til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, fastsat klagerens afståelsessum til 5.300.000 kr., hvorefter klageren ikke er berettiget til et tab på 3.469.458 kr. Skattestyrelsen har under Skatteankestyrelsens sagsbehandling oplyst, at der ikke er truffet afgørelse vedrørende køberen. Skattestyrelsen har videre oplyst, at køberen ifølge Skattestyrelsens opfattelse har været inddraget i sagen i form af, at sønnen er blevet hørt i forbindelse med den efterfølgende gavesag i 2025. Retten finder, at køberen ikke har været inddraget i sagen med partsstatus, og det forhold, at høringen foretages to år senere, i forbindelse med gavesagen, kan ikke sidestilles hermed. Skattestyrelsen har således truffet afgørelse uden at inddrage både sælger (klageren) og køber (sønnen) i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7. Landsskatteretten finder, at denne sagsbehandlingsfejl, hvorefter køberen ikke blev inddraget i sagen i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7, er så væsentlig, at Skattestyrelsens afgørelse er ugyldig, og at afgørelsen derfor annulleres. Der er herved tillige henset til Landsskatterettens afgørelser af henholdsvis 27. september 2004, offentliggjort som SKM2004.430.LSR, 22. december 2004, offentliggjort som SKM2005.46.LSR og 18. juli 2005, offentliggjort som SKM2005.365.LSR samt Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2025, offentliggjort som SKM2025.546.LSR.