Familieoverdragelse af ejerlejlighed tilsidesat efter hurtigt videresalg

Journalnr. 21-0015999 Indkomståret 2017 Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at det forhold, at lejligheden [adresse1], [by1], er videresolgt til en uafhængig tredjemand kort tid efter klagerens og hendes ægtefælles overdragelse til sønnen, til et væsentligt højere beløb, udgør en særlig omstændighed, der medfører, at værdiansættelsen på -15 % af den offentlige ejendomsvurdering i henhold til værdiansættelsescirkulæret, kan tilsidesættes. Skattestyrelsen har herefter fastsat afståelsessummen til 1.650.000 kr. Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse. Der er i medfør af skatteforvaltningslovens § 44, stk. 1 anmodet om retsmøde. I henhold til bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 44, stk. 3, kan Landsskatteretten undlade at imødekomme en sådan begæring, hvor denne fremgangsmåde efter forholdene må anses for overflødig. Under henvisning til denne bestemmelse har Landsskatteretten ikke imødekommet begæringen om retsmøde, idet sagen må anses for tilstrækkeligt belyst på det foreliggende grundlag. Faktiske oplysninger Klageren og hendes ægtefælle købte ejerlejligheden [adresse1], [by1] i marts 2014 for 665.000 kr. Formålet med erhvervelsen var at udleje lejligheden til deres fælles søn. Lejligheden var på 43 m2 og ejendommen var pr. den 1/10 2015, 1/10 2017 og 1/10 2019 vurderet til 750.000 kr. Lejligheden blev overdraget til sønnen til en købssum på i alt 637.500 kr., svarende til den senest bekendtgjorde ejendomsvurdering (750.000 kr.) minus 15 %. Overdragelsen skete den 1. april 2017 med endelig tinglysning den 5. juli 2017. Repræsentanten har oplyst, at sønnen og hans kæreste besluttede sig for at flytte sammen i en lejlighed i [adresse2], og ejerlejligheden blev herefter sat til salg ved udgangen af september 2017. Lejligheden blev solgt på første fremvisning til en købssum på 1.650.000 kr. med overtagelse den 1. november 2017. Skattestyrelsen traf den 17. december 2020 afgørelse om fastsættelsen af klagerens og ægtefællens afståelsessum ved salget af lejligheden til sønnen (den påklagede afgørelse). Skattestyrelsen udsendte den 10. november 2023 et forslag til afgørelse til klageren og hendes ægtefælle vedrørende ansættelsen af gaveafgift, som der fortsat ikke er truffet endelig afgørelse på baggrund af. Skattestyrelsen har den 4. december 2023 fremlagt et forslag til afgørelse, dateret 10. november 2020, samt en afgørelse, dateret 17. december 2020, vedrørende forhøjelsen af klagerens søns anskaffelsessum. Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har fastsat klagerens og hendes ægtefælles afståelsessum ved salget af lejligheden [adresse1], [by1] til 1.650.000 kr. Som begrundelse for afgørelsen har Skattestyrelsen anført følgende: ”(…) Sagsfremstilling og begrundelse Salg af ejerlejlighed (…) Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse til forslag af den 11. november 2020 Ejerlejligheden er solgt til en salgspris indenfor +/- 15 % af ejendomsværdien pr. 31. december 2016 på 750.000 kr., idet salgsprisen var 637.500 kr., jf. cirkulære 1982-11-17 nr. 185 (om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning) punkt A6. Værdiansættelse af solgt ejerlejlighed: Retningslinjerne i cirkulære 1982-11-17 nr. 185 punkt 6 om værdiansættelse af ejendomme til ejendomsværdien +/- 15 % er alene vejledende og kan tilsidesættes, hvis der foreligger særlige omstændigheder som et senere salg til en væsentlig højere handelsværdi, jf. f.eks. højesteretsdom optrykt i SKM2016.279.HR og SKM2020.185.VLR. Højesteretsdom optrykt i SKM2016.279.HR vedrører ikke gave-situationen, som i denne sag, men dødsboområdet. Efter Skattestyrelsens opfattelse er dommen relevant i relation til værdiansættelser både inden for dødsboområdet og inden for gaveafgiftsområdet. Vi kan i den forbindelse henvise til nedenstående taget fra boafgiftslovens §§ 12 og 27 samt dens forarbejder: Afgift af dødsboer: § 12 stk. 1 – aktiver og passiver i dødsboer skal ansættes til handelsværdien § 12 stk. 2 – hvis værdiansættelsen ikke er baseret på en sagkyndig vurdering, som ikke svarer til handelsværdien, kan told- og skatteforvaltningen ændre værdiansættelsen eller anmode skifteretten om at udmelde en eller flere sagkyndige til at foretage vurdering eller ændre værdiansættelsen uden sagkyndig vurdering Afgift af gaver: § 27 stk. 1 – gavens værdi sættes til handelsværdien § 27 stk. 2 – told og skatteforvaltningen kan ændre værdien, hvis værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien Fra forarbejderne mv.: ”Værdiansættelsesreglerne i § 27 ved beregning af gaveafgift er de samme som ved beregning af boafgiften og tillægsboafgiften. Der henvises derfor til bemærkningerne til § 12." I de specielle bemærkninger til § 12 anføres indledningsvist, at efter arve- og gaveafgiftslovens § 17 skal et aktivs eller et passivs værdi fastsættes til handelsværdien. Efter forslagets § 12, stk. 1, skal disse regler fortsat være gældende. Derefter henviser bemærkningerne til principperne i værdiansættelsescirkulæret, som fortsat også vil være gældende: "Efter arve- og gaveafgiftslovens § 17 skal et aktivs eller passivs værdi fastsættes til handelsværdien på skæringsdagen eller på det tidspunkt, hvor det udlægges til en arving. Det foreslås i stk. 1, at disse regler fortsat skal være gældende. […] Principperne i Skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning og den praksis, der er etableret på området, vil fortsat være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget. " Der kan henvises til følgende kendelser fra Landsskatteretten: • SKM2007.431.LSR. • SKM2018.551.LSR • SKM2019.281.LSR Skattestyrelsen bemærker hertil, at i SKM2016.279.HR fastslog Højesteret, med henvisning til de grunde, som landsretten havde anført, at det ikke var godtgjort, at der forelå en fast administrativ praksis for, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afveg mere end 15 pct. fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne. Højesteret har med SKM2016.279.HR konstateret, hvad retstilstanden har været siden boafgiftsloven blev gennemført i 1995. Der har derfor ikke efterfølgende lovligt kunnet etableres en praksis, som er direkte uforenelig med den forståelse af boafgiftsloven, som Højesterets dom udtrykker. Højesterets fortolkning af 15 pct. reglen gælder også for gaveoverdragelser, idet reglerne om beregning af gaveafgift er de samme som ved beregning af bo- og tillægsafgift, ligesom værdiansættelsescirkulæret gælder for både dødsboer og gaver. Skattestyrelsen bemærker ydermere, at den administrative praksis på skatteområdet dannes af domme, kendelser og/eller afgørelser fra Landsskatteretten og Skatteankestyrelsen. Administrativ praksis skal dokumenteres eller sandsynliggøres. Videre skal praksis være entydig, uden forbehold og ikke i klar modstrid med højere retskilder. Der kan henvises til afsnit A.A.7.1.3 i Den juridiske vejledning. SKM2007.431LSR kan ikke efter vores opfattelse betragtes som udtryk for fast administrativ praksis, da afgørelsen er i strid med boafgiftslovens § 27, stk. 1, jf. SKM2016.279HR. Vi skal endvidere bemærke, at Landsskatterettens kendelser optrykt i SKM2018.551.LSR og SKM2019.281.LSR begge er indbragt for domstolene, hvorfor disse ikke kan tillægges værdi i din sag. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der i denne sag foreligger særlige omstændigheder, idet ejerlejligheden er videresolgt til en uafhængig tredjemand kort tid efter overdragelse til jeres søn. Værdien ved videresalg til tredjemand afviger væsentligt fra den værdi, som ejerlejligheden er overdraget for til jeres søn. Det er derfor Skattestyrelsen opfattelse, på det foreliggende grundlag, at ejerlejligheden pr. 5. juli 2017 kan værdiansættes til 1.650.000 kr. i ejendomsavanceopgørelsen ved salget jf. ejendomsavancebeskatningslovens §§ 3, stk. 2, jf. stk. 4, stk. 5-7, boafgiftslovens § 27 stk. 1 og den juridiske vejlednings afsnit C.H.2.1.8.2 og afsnit C.E.9.2.2. Ved denne vurdering har vi henset til, at jeres søn sætter lejligheden til salg i september og sælger den i oktober måned 2017 til denne pris på 1.650.000 kr. til en uafhængig part – en pris som væsentlig afviger fra hans købspris. I har oplyst, at I bød under købsprisen i forbindelse med købet i 2014, og at I fik den til den pris. Ifølge de foreliggende oplysninger fra Boligsiden.dk blev den udbudt til salg for 690.000 kr. og I købte den for 665.000 kr., altså et nedslag på 25.000 kr. I oplyser, at der er et stort marked for de små lejligheder i den periode jeres søn ejede ejerlejligheden, som fik priserne til at stige. Lejligheden fremstod pæn, da [person1] solgte den, da han havde vedligeholdt den med nyt loft med isolering, lagde nyt gulv og opsatte filt og malede lejligheden. Når der henses til, at jeres søn køber ejerlejligheden af jer i juli måned og den bliver sat til salg i september måned til en pris på 1.650.000 kr. og solgt til denne pris i oktober måned, finder Skattestyrelsen ikke grundlag til, at vurdere handelsprisen anderledes ved salget mellem jer og jeres søn. Det betyder, at der er givet en afgiftspligtig gave i forbindelse med overdragelse af ejerlejligheden til din søn, der ikke er anmeldt. Skattestyrelsens Dødsbo/Gaver-enhed vil foretage en skønsmæssig ansættelse af gavens værdi jf. boafgiftslovens § 26, stk. 3, medmindre du og din søn [person1] indsender en gaveanmeldelse og betaler gaveafgift af beløbet. Blanket nr. 07016 B er vedlagt. (…) Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse til afgørelse af den 17. december 2020 Det fremgår af jeres indsigelse, at Højesterets dom optrykt i SKM2016.279.HR ikke vedrører gavesituationen, som i denne sag, men dødsboområdet. Efter Skattestyrelsens opfattelse er dommen relevant i relation til værdiansættelser både inden for dødsboområdet samt inden for gaveafgiftsområdet. Vi kan i den forbindelse henvise til nedenstående taget fra boafgiftslovens §§ 12 og 27 samt dens forarbejder: Der henvises til bemærkninger anført under punkt 1.4. De faktiske handelspriser på ejerlejligheder i [adresse1] har i samme perioden ligget på mellem 25.000 kr. – 38.000 kr. pr. m2. ved opslag på [site1] over faktiske salgspriser. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at det burde være åbenbart for sælger og køber ved handlen med lejligheden den 5.juli 2017, at salgsprisen på 637.500 kr. ikke er udtryk for handelsværdien på dette tidspunkt, når lejligheden i forbindelse med at den bliver sat til salg i september 2017 udbydes til 1.650.000 kr., for endeligt at blive solgt i oktober 2017 til 1.650.000 kr. Udbudsprisen ca. 3 måneder efter købet overstiger dermed købsprisen med 1.012.500 kr., hvilket er så væsentlig en afvigelse, at den ikke kan være udtryk for prisstigningen i [by1] på de knapt 3 måneder, der går fra købstidspunktet til at lejligheden bliver sat til salg. Skattestyrelsen er derfor af den opfattelse, at der er tale om ”særlige omstændigheder”, idet din søn [person1] sælger ejerlejligheden kort tid efter til en pris, der er væsentlig højere end den pris du har solgt lejligheden til din søn [person1]. Dette fremgår også af praksis refereret i SKM 2016.279 HR. Der var tale om særlige omstændigheder, da ejendommenes handelsværdi var højere end den udlagte værdi grundet lånoptagelse samt, at der var givet arveafkald fra en af arvingerne. Du henviser til praksis fra Landsskatteretten som fremgår af SKM2018.551 og SKM2019.281. Da disse er indbragt for domstolene, kan de ikke tillægges værdi i din sag. Da ejerlejligheden er sat til salg i september måned og solgt til prisen i oktober måned på 1.650.000 kr. er det Skattestyrelsens opfattelse, at denne pris afspejler handelsværdien. (…)” Klagerens opfattelse Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at Skattestyrelsen skal acceptere parternes værdiansættelse på 637.500 kr., svarende til den på overdragelsestidspunktet seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, idet der ikke forelå særlige omstændigheder ved familieoverdragelsen af ejendommen [adresse1], [by1]. Til støtte for sin påstand har repræsentanten anført følgende: ”(…) Klagens omfang Det gøres gældende at Landsskatteretten bør tage afstand fra det ”håndsprincip” som Skattestyrelsen tilsyneladende, med denne og andre afgørelser, prøver at implementere i dansk skatteret. at Landsskatteretten derfor bør fastslå at en klage eller en anke ikke har opsættende virkning på skattepraksis og således bør afvise en anmodning om berostillelse fra Skattestyrelsens side og træffe afgørelse i sagen, som man også gjorde det i en anden afgørelse fra den 2. oktober 2020 (j.nr. 19-0073119). at [person2] og [klager] i ligeligt sameje, overdrog nedenstående ejerlejlighed til deres søn, til en værdi som var baseret på daværende og nugældende praksis, og at Skattestyrelsen derfor ikke har haft grundlag for at tilsidesætte og korrigere den aftalte overdragelsessum for ejerlejligheden. at de foretagne ansættelser af ejendomsavance og gaveafgift følgelig bør frafaldes. (…) Skatteregler og praksis Cirkulære 1982-11-17 nr. 185 Værdiansættelsescirkulære. Med dette cirkulære ajourførte Skattedepartementet retningslinjerne for værdiansættelse af fast ejendom. Retningslinjerne retter sig mod udlæg fra dødsbo og gaveoverdragelser der er omfattet af det som vi i dag kender som boafgiftsloven. Pkt. 6, 2. afsnit foreskriver at hvis boet eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15% højere eller lavere end kontantejendomsværdien (den senest kendte ejendomsvurdering på udlægs-/gavetidspunktet, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arv- og gaveafgiften. Undtagelsen er hvis boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder at man ikke har fulgt denne fremgangsmetode. Eksempelvis en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom, siden senest bekendtgjorte ejendomsvurdering. I pkt. 8 anføres dog, at der ved efterprøvelsen må tages hensyn til faktiske og retlige ændringer der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien (senest kendte ejendomsvurdering). I pkt. 9 tages der forbehold for ejerlejligheder som ved den seneste ejendomsvurdering er ansat som en udlejet ejerlejlighed, idet seneste ejendomsvurdering her ikke er et brugbart sammenligningsgrundlag. I maj 2020 sendte Skattedepartementet et udkast til ændring af cirkulæret i høring. Udover at man foreslog de 15% ændret til 20%. He anføres det i pkt. 6 at boet eller parternes værdiansættelse skal lægges til grund, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Skattestyrelsen udsender imidlertid samtidig et udkast til styresignal hvor man tillægger begrebet særlige omstændigheder en udvidet betydning end det der fremgår af såvel cirkulæreteksten fra 1982 som det foreliggende udkast der er sendt i høring. Det fremsatte udkast til ændring af cirkulæret skulle være trådt i kraft den 1. juli 2020 med virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejer en vurdering efter ejendomsvurderingslovens 5, 6 ,eller 11. Ikrafttrædelsesbestemmelsen synes herved lidt uklar men da der kun er tale om et udkast og ejendomsvurderingsloven i øvrigt først trådte i kraft den 1. januar 2018, omfatter det ikke overdragelser der er gennemført i 2017 og tidligere år. Skattestyrelsen anfører i udkastet til styresignal, at indholdet vil blive indarbejdet i Den Juridiske Vejledning for 20000-2, hvorefter det vil blive ophævet. Derved har disse udkast som udgangspunkt igen betydning for nærværende sag. Kernen i denne sag er, at den foreliggende afgørelse, tillige med andre lignende afgørelser, viser, at Skattestyrelsen anser udkastet til styresignal, og styresignalets definition af hvad der skal forstås ved særlige omstændigheder, for at være udtryk for gældende praksis. Gældende praksis kan efter vores opfattelse beskrives således, idet der her er taget udgangspunkt i de afgørelser og domme fra Landsskatteretten og domstolene, som Skattestyrelsen har henvist til eller nævnt, i tidsmæssig rækkefølge. Landsskatterettens afgørelse af 16. maj 2007 (SKM 2007, 431) Med denne afgørelse gav Landsskatteretten klager medhold i, at denne kunne støtte ret på den foretagne værdiansættelse (1.870.000 DKK) af en ejendom ved den stedfundne overdragelse til sin datter. Landsskatteretten udtalte at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse der ligger indenfor de i cirkulæret angivne retningslinjer. Uanset at markedsværdien for ejendommen måtte antages at være højere end den seneste offentlig ejendomsvurdering minus 15% havde skattemyndighederne ikke mulighed for at tilsidesætte parternes værdiansættelse. Det var ikke afgørende, at klager kort tid forinden havde erhvervet ejendommen til en højere pris, idet der ikke var sket faktiske eller retslige ændringer siden vurderingen. Det var derfor uberettiget at SKAT havde anset værdien til 2.650.000 DKK. Der var indsendt gaveanmeldelse med en mindre afgiftspligtig gave. Skattestyrelsen har om denne afgørelse anført at afgørelsen ikke kan tages som udtryk for fast administrativ praksis da den er strid med boafgiftslovens § 27, stk. 1. Man har henvist til Højesterets dom af 8. marts 2016. (SKM 2016, 279), jf. nedenfor. I denne afgørelse forelå der ikke særlige omstændigheder som det var tilfældet i dommen fra Højesteret; Højesterets dom af 8. marts 2016. (SKM 2016, 279) Der var tale om udlæg fra et dødsbo, hvor SKAT havde anmodet Skifteretten om at der blev foretaget en sagkyndig vurdering af boets to ejendomme. Begrundelsen var at SKAT havde en formodning om at handelsværdien af boets ejendomme var højere end de værdier som boet havde fastsat i boopgørelsen, idet realkreditinstituttet havde ydet lån i begge ejendomme, basereret på en højere værdi umiddelbart efter at den erhvervede arving havde fået ejendommene udlagt fra boet. Vestre Landsret havde stadfæstet afgørelsen om at de pågældende ejendomme skulle vurderes ved en sagkyndig vurdering efter Dødsboskiftelovens § 93. Når Højesteret i dommen udtalte, at det ikke var godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for at et dødsbos værdiansættelse indenfor +/- 15% af senest bekendtgjorte ejendomsvurdering, altid skal lægges til grund for værdiansættelsen, var det begrundet i cirkulærets pkt. 6, hvorefter ” boet eller parternes værdiansættelse skal lægges til grund, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. SKAT havde som begrundelse for anmodningen om en sagkyndig vurdering, anført at der ikke kan støttes ret på en værdiansættelse foretaget efter 15% reglen, når arvingerne indbyrdes har anvendt en anden fordeling Det var tilfældet her hvor arvingen fået udlagt de to ejendomme, mod at give arveafkald på 2,1 mio. DKK overfor den anden medarving. Her forelå der således sådanne særlige omstændigheder at anmodningen om en sagkyndig vurdering skulle imødekommes. Dermed kan Højesteretsdommen netop ikke tages som udtryk for gældende praksis, i en situation hvor der ikke er særlige forhold og dommen kan således heller ikke bruges som argument for at Landsskatterettens afgørelse fra 2007, SKM 2007, 431 er i strid med gældende praksis. Landsskatterettens afgørelse af 28. september 2018 (SKM 2018, 551) Med denne afgørelse kan man sige at praksis vedrørende ”15% reglen” blev sat ”på spidsen”. Klager havde erhvervet en større ejendom for 61,7 mio. DKK og videresolgte blot 3 måneder efter ejendommen til 4 børn og børnebørn i sameje for 32,3 mio. DKK, hvorved der opstod et tab på knap 30 mio. DKK. Det var ikke bestridt at salgssummen på de 32,3 mio. DKK var langt under handelsværdien og der var enighed om at den senest foreliggende ejendomsvurdering ikke var retvisende som udtryk for handelsværdien. Landsskatteretten udtalte bl.a. med henvisning til ovenstående afgørelse SKM 2007, 431, (som Skattestyrelsen mener er i strid med praksis), at parternes værdiansættelse ikke blev tilsidesat, uanset at markedsprisen for den pågældende ejendom måtte antages at være højere (hvilket heller ikke var bestridt). Endvidere henviste Landsskatteretten til ovenstående Højesteretsdom (SKM 2016, 279) hvor Højesteret udtalte at der skal foreligge særlige omstændigheder hvis en værdiansættelse foretaget efter 15% reglen skal kunne tilsidesættes af SKAT. Her konstaterede Landsskatteretten at der ikke ses at være sket faktiske eller retlige ændringer siden seneste vurdering, som kan føre til, at den påtænkte (aftalte) overdragelsessum ikke skal lægges til grund. At ejendomsvurderingerne lovgivningsmæssigt er suspenderet, kunne ikke anses at være en særlig omstændighed, hvorfor det af SKAT opgjorte gaveafgiftsgrundlag på 29.487.200 DKK blev nedsat til 280.000 DKK i overensstemmelse med de indsendte gaveanmeldelser. Skattestyrelsen har om denne afgørelse, anført at den ikke kan tillægges værdi, da den er indbragt for domstolene. Landsskatterettens afgørelse af 4. april 2019 SKM 2019, 281 Sagen omhandlede en ejendom som i flere år tjente som bolig for en mor og hendes datter. Man var i dialog med kommunen om ekspropriation, da ejendommen lå i et lokalplanområde, men moderen ville ikke sælge da. Iflg. det oplyste ville kommunen vente med at overtage ejendommen da moderen indenfor nærmeste fremtid skulle på plejehjem i hvilken forbindelse datteren ville flytte til anden bolig. Efter at moderen var flyttet på plejehjem indledte datteren drøftelser med kommunen og kommunen afsatte et beløb på 5 mio. DKK til erhvervelsen, og fremlagde et tilbud om køb af ejendommen. Moderen overdrog den 10. maj 2014 ejendommen til sine 5 børn i sameje for 1.615.000 DKK. Blot 11 dage efter solgte de ejendommen videre til kommunen for de 5.000.000 DKK. Aftalen blev gjort betinget af at man fik et positivt bindende svar om at avancen var fritaget for beskatning efter ekspropriationsbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens 11, hvilket man fik i juli 2014. . SKAT vurderede i sin afgørelse at afståelsessummen ved overdragelsen af ejendommen til ”børnene” skulle fastsættes til de 5 mio. DKK. SKAT lagde sin afgørelse til grund, at alle parter – før moderens overdragelse var bekendt med at ejendommens reelle værdi udgjorde 5.000.000 DKK, hvilket blev bestridt af klagers repræsentant. I afgørelsen af 4. april 2019 anførte Landsskatteretten imidlertid at det var uden betydning for sagen om parterne på overdragelsestidspunktet var vidende her om eller ej. Landsskatteretten udtalte således, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse der ligger indenfor cirkulærets angivne retningslinjer, hvilket var tilfældet da ejendommen var blevet overdraget til seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15%. Der sås ikke at være sket faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen som nævnt i cirkulærets pkt. 8. At der blev forhandlet med kommunen i foråret 2014 og at Byrådet traf beslutning den 30. april 2014, dvs. 11 dage før overdragelsen til børnene kunne ikke betragtes som retlige eller faktiske ændringer ved selve ejendommen, hvorfor den af SKAT fastsatte afståelsessum på 5.000.000 DKK blev nedsat til 1.615.000. Det fremgår ikke afgørelsen om der blev indgivet egentlige gaveanmeldelser da moderen døde den 15. december 2014. Det synes imidlertid ikke at være tilfældet, da den ikke berigtigede købesum iflg. afgørelsen udgjorde 299.000 DKK, svarende til at hvert ”barn” fik en gave på 59.800 DKK. Bundfradraget udgjorde for 2014 59.800 DKK hvorved overdragelsen ikke udløste gaveafgift. Skattestyrelsen har ligeledes anført, at denne afgørelse ikke kan tillægges værdi, da den er indbragt for domstolene. Vestre Landsrets kendelse af 31., januar 2020, SKM 2020, 185 Skattestyrelsen har om denne kendelse anført, at der forelå særlige omstændigheder, hvorved værdiansættelsescirkulæret kunne fraviges. Sagen for Vestre Landsret omhandlede Dødsboskiftelovens § 93, hvorefter Skifteretten har kompetence til at udmelde en sagkyndig vurdering ved opgørelse af handelsværdien af et dødsbos aktiver og passiver. Skifteretten havde imødekommet Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering og henviste her til ovenstående forhold. Skifteretten bemærkede her de forhold der gjorde sig gældende ved ejerlejlighedens belåningsværdi men henså særligt til det forhold at der var to arvinger, hvoraf den ene var umyndig og udtalte at man har et særligt ansvar for at påse af den umyndiges interesser ikke bliver forbigået. Kendelsen er der ved fuldstændig sammenlignelig med de forhold der gjorde sig gældende i sagen for Højesteret – SKM 2017, 279, og kan vel bedst udtrykkes sådan, at hvis medarvingen havde været myndig og ”ved sine fulde fem” ville denne ikke have accepteret den skævdeling som et udlæg til den anden arving til for lav en værdi kan siges at være udtryk for. I den forbindelse er det værd at bemærke at det ikke fremgår af kendelsen, hvem medarvingens værge var og hvilken relation denne havde til den anden arving. Landsskatterettens afgørelse af 2. oktober 2020, j.nr. 19-0071319 En fader havde erhvervet en ejendom den 1., december 2018 for 4.750.000 DKK og 14 dage efter, den 15/12 18 overdrages ejendommen til sønnen (klager) for 2.472.500 DKK, svarende til den senest offentlige afgørelse plus 15%. Skattestyrelsen havde afvist at anerkende parternes værdiansættelse på 2.472.500 DKK og havde fastsat værdien til de 4.750.000 DKK hvorefter forskellen på de 2.472.500 DKK var anset som en yderligere gave til sønnen/klager. Skatteankestyrelsen udtalte i sin indstilling, som sekretariat for Landsskatteretten, at det forhold at handelsværdien var kendt forud for familieoverdragelsen ikke anses at være en særlig omstændighed og at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse der ligger indenfor de i cirkulærets angivne retningslinjer. Skattestyrelsen opfordrede til at man satte sagen i bero indtil der forelå en dom fra domstolene i den afgørelse fra Landsskatteretten (SKM 2018, 551) som Skatteministeriet har anket. Såfremt sagen ikke blev stillet i bero, indstillede Skattestyrelsen, at Landsskatteretten afsagde kendelse i overensstemmelse med Skattestyrelsens afgørelse. Landsskatteretten traf afgørelse i overensstemmelse med indstillingen og gav klager medhold. Vores bemærkninger Med de afgørelser der er truffet for [person2] og [klager] vedkommende kan man sige at Skatteankestyrelsen indført et nyt ”håndsprincip” i dansk skatteret: Med den ene hånd har Skattestyrelsen truffet afgørelser i sagen, meddelt klageadgang til Skatteankestyrelsen/Landsskatteretten, samt givet mulig for at der kan søges henstand med den skattebetaling, som er en følge af, at en klage over en afgørelse ikke har opsættende virkning. Med den anden hånd har Skattestyrelsen set igennem gældende praksis fordi man har tillagt Skatteministeriets anke af Landsskatterettens afgørelser opsættende virkning og således har truffet afgørelser som går imod en højere administrativ instans. I afgørelserne for hhv. [person2] og [klager] anfører Skattestyrelsen direkte citeret ”Du henviser til praksis fra Landsskatteretten som fremgår af SKM2018,551 og SKM2019,281. Da disse er indbragt for domstolene kan de ikke tillægges værdi i din sag” Dette er efter vores opfattelse højest ejendommeligt og vi kan da også konstatere, at Landsskatteretten i sidstnævnte afgørelse fra oktober 2020 traf afgørelse i sagen, hvorved klager fik medhold, helt i overensstemmelse med gældende praksis, som denne er defineret ved ovenstående domme og afgørelser, herunder de to afgørelser som Skatteministeriet har anket til domstolene. Når Landsskatteretten herved afviste Skattestyrelsens anmodning om at berostille sagen indtil domstolene har truffet afgørelse i ankesagerne er det netop en konstatering af, at de to afgørelser som er anket, er udtryk for gældende praksis. Efter vores opfattelse bør Landsskatteretten træffe afgørelse vedrørende [person2] og [klager], i overensstemmelse med gældende praksis. Gældende praksis er her praksis som denne var gældende i 2017 hvor ejendommen blev overdraget til sønnen. Derved er det heller ikke relevant at inddrage det udkast til styresignal som Skattestyrelsen sendte i høring sidste år. Den argumentation som Skattestyrelsen er fremkommet med i nærværende sag, svarer stort set til det man gjorde gældende i ovenstående afgørelse fra oktober 2020. Denne afgørelse har Skattestyrelsen så hverken nævnt eller kommenteret i afgørelserne for [person2] og [klager]. I sagen fra oktober 2020 var det ubestridt, at parterne var bekendt med ejendommens handelsværdi, forud for overdragelsen til sønnen. Et retsmedlem fandt således, at der var tale om en ”konstrueret transaktion” og voterede for en stadfæstelse af Skattestyrelsens afgørelse. De øvrige tre retsmedlemmer, herunder retsformanden, fandt ikke, at dette forhold kunne betragtes som særlige omstændigheder, og henviste i den forbindelse til SKM 2018, 551 og SKM 2007, 431. I den konkrete sag, kan dette blot tages som udtryk for, at selvom [person2], [klager] og [person1] da nok har haft en ide om hvad ejerlejligheden var værd, så er det ikke noget der på nogen måde har betydning for sagen. De forhold der gør sig gældende i nærværende sag, sammenlignelige med de forhold der gjorde sig gældende i Landsskatterettens afgørelse af 4. april 2019 (SKM 2019, 281). Denne er den ene af de to afgørelser som Skatteministeriet har anket til domstolene. Også her var parterne på overdragelsestidspunktet, bekendt med, at ejendommen havde en højere handelsværdi og de var bekendt med, at ejendommen efterfølgende kunne – og rent faktisk ville blive – solgt til en betydeligt højere pris. Her udtalte Landsskatteretten imidlertid klart og utvetydigt, at det var uden betydning for sagen om parterne på overdragelsestidspunktet var vidende herom eller ej. Hvis [person2], [klager] og [person1] på overdragelsestidspunktet, havde været vidende om, at [person1] ville sælge ejerlejligheden til en højere pris knap 6 måneder efter, ville det således heller ikke have nogen betydning for sagen. Faktum er imidlertid, at ingen var vidende herom. Det var ene og alene en følge af, at [person1] og kæresten efterfølgende besluttede at de skulle bo sammen Det der har betydning for sagen er at ejerlejligheden i 2017 blev overdraget til en værdi der ligger indenfor plus minus 15% af den senest kendte ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet. at ingen, herunder Skattestyrelsen, har påvist eller i øvrigt gjort gældende, at der er sket faktiske og retlige ændringer af ejerlejligheden, såsom bygningsforandringer, udstykninger, eller ændret zonestatus som endnu ikke har givet sig udslag i den kontante ejendomsvurdering Derved kan der , efter Landsskatteretten og domstolenes praksis, ikke siges at foreligge særlige omstændigheder som kan begrunde en fravigelse af cirkulæret og ovennævnte 15% regel. Det gøres derfor gældende, at [person2] og [klager] skatteansættelser for 2017 bør tilbageføres til det selvangivne og at der ikke er grundlag for at fastsætte en afgiftspligtig gave og dermed gaveafgift. (…)” Klagerens yderligere bemærkninger til sagen Klagerens repræsentant er den 14. januar 2024 kommet med følgende bemærkninger: ”(…) Det bestrides ikke at Skattestyrelsen forud for gennemførelse af beskatningen af [klager] og [person2], foretog partshøring af [person1]. (…) Jeg mener således ikke at bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningsloven §4 er relevant i forhold til sagen, jf. nedenfor. Ejendomsavancebeskatningslovens § 3 omhandler fastsættelsen af afståelsessummen. Ejendomsavancebeskatningslovens §4 omhandler opgørelsen af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, herunder fordeling af afståelsessummen og kontantomregning af afståelsessummen. Bestemmelsen i Ejendomsavancebeskatningslovens § 3 blev indsat i 1981 med vedtagelsen af ejendomsavancebeskatningsloven. Bestemmelserne i Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5-7 blev indsat i 1998, med vedtagelsen af lovforslag L103. Der var tale om konsekvens rettelser som følge af vedtagelsen af den nye afskrivningslov (lovforslag L102), hvor der med ovennævnte bestemmelser og bestemmelserne i afskrivningslovens § 45, stk. 1 og 2, blev etableret ”samspil” mellem principperne for kontantomregning og fordeling af afståelsessummer. Derudover blev ændringen af principperne for kontantomregning (§4, stk. 4) i overensstemmelse med de ændringer der var foretaget af kursgevinstloven, sådan at kontantomregning af afståelsessummen fremadrettet skulle ske efter kursforholdene på afståelsestidspunktet fremfor – som tidligere – kursforholdene på anskaffelsestidspunktet, eller, hvis gælden var stiftet i ejerperioden, efter kursforholdene på gældsstiftelsestidspunktet. Det kan på ingen måde udledes af bemærkningerne til lovforslag L103 at der skulle være tilsigtet en ændring af praksis vedrørende bestemmelsen i § 3, eller at skattemyndighederne, med disse ændringer, skulle have fået en udvidet adgang til at korrigere selve afståelsessummen, udover en adgang man allerede havde og har via bestemmelsen i §3. Jeg skal i den forbindelse henvise til cirkulæret til Ejendomsavancebeskatningsloven nr. 166 af 12/9 1994, pkt. 4.1. som omhandler afståelsesvederlaget. Her anføres i afsnit 3: ”Ved gaveoverdragelser skal ejendommen betragtes som afstået til den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat af gaven. Hvis gaven ikke er afgifts– eller indkomstskattepligtig, går man også ud fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet, og denne værdi må da ansættes alene til brug ved opgørelsen af afståelsesvederlaget”. Cirkulæret blev ophævet i 2000 men anvisningerne blev indarbejdet i de årlige ligningsvejledninger og er gældende den dag i dag. Der henvises i den forbindelse til Den Juridiske Vejledning, afsnit C.H.2.1.6.6 og C.H.2.1.8.2. Anvisningerne i Den Juridiske Vejledning, afsnit C.H.2.1.9.3. om kontantomregning af anskaffelses- og afståelsessummen henviser, for så vidt angår opgørelsen selve afståelsessummen, til afsnit C.H.2.1.8. Det er således min opfattelse at der ved afståelsessum som nævnt i § 4, skal forstås den afståelsessum som er aftalt eller måtte være fastsat i henhold til § 3, og at bestemmelserne i § 4 alene giver adgang til at korrigere selve kontantomregningen af afståelsessummen, efter §4, stk. 4 og selve fordelingen af afståelsessummen på bygning og grund efter §4, stk. 5. Samme synspunkt kan også udledes af SR-SKAT 2010-18, hvor forfatterne anfører at det man kan diskutere, er om bestemmelsen i § 3 også har bindende virkning i forhold til kontantomregningen og fordelingen af overdragelsessummen efter § 4, stk. 4-7. Sidstnævnte er ikke relevant her, idet Skattestyrelsen på ingen måde ses at have anfægtet at den overdragelsessum som parterne aftalte, var den kontantomregnede afståelsessum ligesom man ikke ses at have anfægtet fordelingen af afståelsessummen på bygning og grund, i henhold til bestemmelsen i §4, stk. 6. (…)” Repræsentanten er den 30. juli 2025 kommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling: ”(…) Sagen omhandler Skattestyrelsens afgørelsen fra december 2020. Jeg har fået aktindsigt i sagen, hvoraf det fremgår at der var ”livlig” korrespondance internt i Skattestyrelsen, med høring af gaveenheden forud for fremsættelse af forslag. Dette ”glemte” man imidlertid med det det resultat at der aldrig blev lavet nogen gaveansættelse efter boafgiftslovens §26. Jeg hæfter mig ved følgende udtalelser: SKAT JURA anfører i sin udtalelse til Skatteankestyrelsen ”at det – stadig – er Skattestyrelsens opfattelse, at den værdi der lægges til grund ved beregning af gaveafgift efter boafgiftslovens §26, stk. 3, der skal anvendes som afståelsessum efter ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2 ved opgørelse af ejendomsavance”. Skatteankestyrelsen anfører i det nu foreliggende udkast til sagsfremstilling ”at ejendomsavancebeskatningslovens §3, stk. 2 må forstås sådan, at bestemmelsen alene giver hjemmel til at fastsætte afståelsessummen til den samme værdi, som er lagt til grund ved beregning af gaveafgiften, såfremt der er tale om en afgiftspligtig gave”. Endvidere anføres ”eftersom der ikke er indgivet en gaveanmeldelse og Skattestyrelsen kke har truffet afgørelse om værdiansættelse og beregning af gaveafgift, foreligger der ikke en værdi som kan lægges til grund ved opgørelsen af ejendomsavancen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens §3, stk. 2, 1. pkt.” Det jeg kan konstatere, er at der jf. pkt. 1 og 2 er enighed om at afståelsessummen (og anskaffelsessummen) skal fastsættes efter bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2 når der er tale om overdragelse mellem familieforbundne parter omfattet af boafgiftslovens kapitel 5 når der fremkommer en afgiftspligtig gave. Derimod synes der, jf. pkt. 2 ikke at være fuld enighed om hvordan der skal forholdes når den afgiftspligtige gave fremkommer som følge af, at Skattestyrelsen tilsidesætter den af parterne, aftalte overdragelsessum. Som jeg ser det bliver en gave ikke mindre afgiftspligtig af, at det er Skattestyrelsen der fastsætter gaven. Når Skattestyrelsen ændrer en skatteansættelse og forhøjer afståelsessummen for en ejendom der er overdraget mellem parter omfattet af boafgiftslovens kapitel 5, så opstår der en afgiftspligtig gave, medmindre forskellen berigtiges ved omgørelse eller udnyttelse af et skatteforbehold. Det følger af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2 at er afståelse sket ved gave eller arveforskud, betragtes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen, som afståelsessum. Dvs. afgørende er ikke om der rent faktisk er indgivet en gaveanmeldelse eller om der er foretaget en gaveansættelse. Afgørende er alene at overdragelsen er mellem parter omfattet af boafgiftslovens § 5 og at der er eller anses at være en afgiftspligtig gave forbundet med overdragelsen. Er overdragelsen hverken gaveafgifts- eller indkomstskattepligtig, eller er værdiansættelsen foretaget efter boafgiftslovens § 12 a, betragtes værdien i handel og vandel på overdragelsestidspunktet som overdragelsessum. Det er ordlyden af § 3, stk. 2, 2. pkt. Bemærkningerne til §3 i lovforslag L81 1981-1982 siger det faktisk mere direkte; Den værdi der er lagt til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat af erhvervelsen betragtes som henholdsvis købesum eller salgssum. Er disse ikke afgiftspligtige lægges værdien i handel og vandel til grund. Skattestyrelsen har såvel i forslaget som i den efterfølgende afgørelse beregnet gaveafgiften og dermed lavet en gaveansættelse. Det forhold at gaveansættelsen ikke blev udmøntet ændrer ikke ved at gaven er afgiftspligtig. Skattestyrelsen kan bare ikke opkræve gaveafgiften. Jeg undrer mig over hvorfor man fra Skattestyrelsens side ikke selv lavede en ansættelse af gaven efter bestemmelsen i boafgiftslovens §26, stk. 3 som man også selv havde lagt op til jf. den interne korrespondance. Alle oplysninger fremgik jo af afgørelsen. I stedet opfordrer man parterne til at indsende gaveanmeldelser. Nok lidt naivt da det mere eller mindre ville være en accept af Skattestyrelsen forslag. I og med at Skattestyrelsen har erklæret sig enig i at overdragelsessummen for ejerlejligheden skal fastsættes til den værdi som er fastsat efter boafgiftslovens §26 i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens §3, stk. 2, så burde sagen (sagerne) være afsluttet derved at der ikke blev lavet en egentlig gaveansættelse. Der forelå således også en sagsfremstilling op til retsmødet i 2024, hvor indstillingen var ugyldighed. At sagen ”står” der hvor den gør, og at [person2] og [klager], mere end 8 år efter de overdrog ejerlejligheden stadig står med en igangværende sag kan i mine øjne tilskrives det forhold at man under behandlingen i Skatteankestyrelsen og Landsskatteretten har prøvet at bøje bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens §3, stk. 2 med det formål at gennemføre beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens §4, stk. 6, hvad Landsskatteretten også gjorde. Her mener jeg at sagen -igen - er kørt ”skævt”. Det illustreres bl.a. af at Landsskatteretten efterfølgende af egen drift erklærer sin egen afgørelse ugyldig fordi der ikke blev foretaget partshøring af sønnen [person1] efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, som man selv havde bragt på banen, hvorved sagen skulle gå om. Jeg har personligt svært ved at se hvordan man – i den oprindelige afgørelse – kan anse en mangelfuld begrundelse vedrørende noget så fundamentalt som bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2. for uvæsentlig og så samtidig efterfølgende trækker sin egen afgørelse tilbage fordi man anser den manglende partshøring af [person1] efter § 4, stk. 6, som man selv har ”opfundet” under klagebehandlingen for væsentlig. Jeg mener slet ikke man kan gennemføre beskatning med hjemmel i § 4, stk. 6, og derved anlægge den betragtning at kan man ikke gennemføre beskatning efter § 3, stk. 2 så kan man bare gøre det efter §4, stk. 6 for der er ingen sammenhæng mellem de to bestemmelser. Den generelle prøvelsesadgang i ejendomsavancebeskatningsloven §4, som Landsskatteretten nævner i – den nu tilbagetrukne – afgørelse af 9. april 2024 blev jf. bemærkningerne til lovforslag L85 (pinsepakken) vedtaget med det formål at skabe symmetri mellem køber og sælger ved ejendomshandel i forhold til fordeling og kontantomregning af overdragelsessummen. Prøvelsesadgangen omfatter såvel interesseforbundne som ikke interesseforbundne parter. Der blev ikke foretaget nogen ændring af ejendomsavancebeskatningslovens § 3 i den forbindelse. Lovforslaget eller bemærkningerne omtaler slet ikke § 3 på nogen måde, jf. at det var et led i vedtagelsen af den nye afskrivningslov hvor der blev indført regler af mere teknisk karakter. (…)” Landsskatterettens afgørelse Landsskatteretten skal i første række tage stilling til, om klageren og hendes ægtefælle har været berettiget til at overdrage ejendommen [adresse1], [by1] til 637.500 kr., svarende til den på daværende tidspunkt senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering -15 %, i henhold til værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, eller om der foreligger sådanne særlige omstændigheder, der medfører, at skatteforvaltningen ikke skal respektere parternes værdiansættelse. Såfremt retten finder, at parterne ikke kan støtte ret på værdiansættelsescirkulæret i relation til den konkrete familieoverdragelse, skal retten i anden række tage stilling til, om det er med rette, at skatteforvaltningen har fastsat overdragelsessummen skønsmæssigt til 1.650.000 kr. i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7. Retsgrundlaget Værdiansættelsescirkulæret Følgende fremgår af værdiansættelsescirkulærets punkt 2 og 6, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982: ”2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked. Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i lov om afgift af arv og gave (lovbekendtgørelse nr. 443 af 28. september 1972) og under ansvar over for myndighederne. (…) 6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A. Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften. Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.” Det fremgår endvidere af Højesterets dom af 8. marts 2016, som offentliggjort i SKM2016.279.HR, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Videre følger det af Højesterets dom af 26. april 2021, som offentliggjort i SKM2021.267.HR, at der ved særlige omstændigheder menes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. Det følger af Landsskatterettens afgørelse af 19. april 2023, offentliggjort som SKM2023.268.LSR, at et videresalg til tredjemand ca. 6 måneder efter en familieoverdragelse til en væsentligt højere overdragelsessum, udgør en sådan særlig omstændighed, at skatteforvaltningen ikke skal acceptere en værdiansættelse inden for 15 %-spændet i værdiansættelsescirkulæret. Ejendomsavancebeskatningsloven Af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1 følger det, at: ”Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.” Derudover fremgår det af ejendomsavancebeskatningslovens § 2, stk. 2, at: ”Overdragelse af fast ejendom som gave eller arveforskud sidestilles med salg. Erhvervelse af fast ejendom ved gave eller arveforskud sidestilles med køb.” Videre foreskriver ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2, at: ”Er afståelse sket ved gave eller arveforskud, betragtes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen, som afståelsessum. Er overdragelsen hverken gaveafgifts- eller indkomstskattepligtig, betragtes værdien i handel og vandel på overdragelsestidspunktet som overdragelsessum.” Det følger endvidere af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, at: ”Såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter stk. 5, som parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber.” Østre Landsret anførte følgende om bestemmelsen i landsrettens dom af 22. januar 2007, offentliggjort som SKM2007.83.ØLR: ”I henhold til § 4, stk. 6 i ejendomsavancebeskatningsloven samt forarbejderne hertil og retspraksis kan ligningsmyndighederne tilsidesætte den aftalte overdragelsessum, når parterne ikke har konkret modstående interesser, og overdragelsessummen ikke er udtryk for handelsværdien.” Det fremgår derudover af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 7, at: ”Ved enhver ændring af sælgers afståelsessum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse skal købers anskaffelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Ved enhver ændring af købers anskaffelsessum for et aktiv, skal sælgers afståelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende.” Agter skatteforvaltningen at ændre parternes afståelses- eller anskaffelsessum i relation til et salg af fast ejendom, skal reguleringen foretages efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7. Det er en gyldighedsbetingelse for en sådan afgørelse, at der sker behørig partsinddragelse i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7. Det følger af Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2025, offentliggjort som SKM2025.546.LSR. Forvaltningsloven Af forvaltningslovens § 22 og § 24, stk. 1 fremgår følgende: ”En afgørelse skal, når den meddeles skriftligt, være ledsaget af en begrundelse, medmindre afgørelsen fuldt ud giver den pågældende part medhold. (...) En begrundelse for en afgørelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, i henhold til hvilke afgørelsen er truffet. I det omfang, afgørelsen efter disse regler beror på et administrativt skøn, skal begrundelsen tillige angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen.” Landsskatterettens begrundelse og resultat Værdiansættelsescirkulæret Det følger af sagens oplysninger, at klageren og hendes ægtefælle købte ejerlejligheden [adresse1], [by1] i marts 2014 for 665.000 kr. med henblik på udlejning til deres fælles søn. Lejligheden blev overdraget til sønnen til en købssum på i alt 637.500 kr., svarende til den senest bekendtgjorde ejendomsvurdering (750.000 kr.) minus 15 %. Overdragelsen skete den 1. april 2017 med endelig tinglysning den 5. juli 2017. Sønnen satte efterfølgende lejligheden til salg i september 2017 og lejligheden blev solgt allerede i måneden efter til den udbudte pris på 1.650.000 kr. Henset til, at klagerens og hustruens søn udbyder ejendommen til salg i nær tilknytning til familieoverdragelsen, og at ejendommen umiddelbart bliver solgt ca. 6 måneder efter familieoverdragelsen i almindelig fri handel til i alt 1.650.000 kr., finder Landsskatteretten, at der foreligger særlige omstændigheder, der skyldes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, hvorfor værdiansættelsen på -15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes. Der henvises i den forbindelse til Landsskatterettens afgørelse af 19. april 2023, offentliggjort som SKM2023.268.LSR. Fastsættelse af overdragelsessummen Klageren og hendes ægtefælle overdrog som nævnt ejerlejligheden [adresse1], [by1], til deres fælles søn til den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, svarende til 637.500 kr., og lejligheden blev umiddelbart herefter solgt for 1.650.000 kr. til tredjemand. Henset til det korte tidsrum mellem henholdsvis familieoverdragelsen og videreoverdragelsen fra sønnen til tredjemand, lægger Landsskatteretten til grund, at lejlighedens reelle handelsværdi også udgjorde 1.650.000 kr. på tidspunktet for familieoverdragelsen, hvorfor der foreligger en væsentlig afvigelse på ca. 259 % mellem den aftalte købssum og lejlighedens handelsværdi. Det er på baggrund af ovenstående rettens opfattelse, at klageren og hendes ægtefælle har overdraget ejendommen til deres fælles søn til en pris, som ligger væsentligt under lejlighedens reelle handelsværdi og som følge heraf finder Landsskatteretten, at Skattestyrelsen har været berettiget til at foretage en korrektion af den aftalte overdragelsessum fra 637.500 til 1.650.000 kr., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6. Idet afgørelser vedrørende korrektion af købesummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, er bindende for både køber og sælger, er det en forudsætning for afgørelsens gyldighed, at både køber og sælger inddrages som parter. Såfremt der træffes afgørelse om en ændring af sælgers afståelsessum, skal der ligeledes træffes afgørelse om en tilsvarende ændring af købers anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 7. Skattestyrelsen har fremlagt et forslag til afgørelse, dateret 10. november 2020, samt en afgørelse, dateret 17. december 2020, vedrørende forhøjelsen af sønnens anskaffelsessum. Sønnen har således været inddraget og hørt over forhøjelsen på lige fod med klageren og hendes ægtefælle, som modtog et forslag til afgørelse den 11. november 2020 samt en endelig afgørelse den 17. december 2017, hvorfor forhøjelsen er sket i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7. Formalitet Skattestyrelsen har truffet afgørelse om forhøjelse af klagerens ejendomsavance uden en korrekt henvisning til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, som i den konkrete sag udgør den korrekte hjemmel til korrektionen af købesummen, hvorfor Skattestyrelsens afgørelse lider af en begrundelsesmangel, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 1, 1. pkt. Landsskatteretten finder, at den mangelfulde begrundelse konkret ikke kan anses for væsentlig, da denne mangel ikke har haft betydning for afgørelsens materielle korrekthed eller for klagerens mulighed for at varetage sine interesser. På baggrund heraf kan manglen ikke føre til afgørelsens ugyldighed. Landsskatteretten stadfæster herefter Skattestyrelsens afgørelse.