Gaveafgift af anparter: dagsværdi af ejendomme frem for offentlig vurdering

Journalnr. 20-0074183 Skattestyrelsen har forhøjet værdien af gaver bestående i 2 x nominelt 100.000 kr., i alt nominelt 200.000 kr., anparter i [virksomhed1] ApS til klagerens to døtre. Som konsekvens heraf er gaveafgiften af gaven til hvert af døtrene forhøjet med 591.166 kr., i alt 1.182.331 kr., mod angivet 750 kr., i alt 1.500 kr. Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse. Faktiske oplysninger Ved et overdragelsesdokument, der er underskrevet af klageren og klagerens døtre [person1] og [person2] den 10. november 2019, overdrog klageren anpartskapitalen i sit helejere selskab [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1] (i det følgende kaldet selskabet). Døtrene fik nominelt 100.000 kr. anparter hver. Selskabet er værdiansat til 10.000 kr., og værdien af nominelt 100.000 kr. anparter er derfor fastsat til 5.000 kr., svarende til kurs 5. Købesummen er berigtiget som en gave. Overdragelsen er ikke sket med skattemæssig succession. Af overdragelsesaftalen fremgår, at selskabets værdi er opgjort således: "Egenkapital i henhold til 2018-årsregnskab udgør kr. 7.892.209. Heri indgår faste ejendomme med bogført værdi på kr. 16.033.812 fordelt på følgende ejendomme, som der l medfør af TSS cirkulære 2000-9 og 2000-10 er sket nedreguleringer på i alt kr. 9.708,811 fordelt på følgende ejendomme: a) Ejendommen beliggende [adresse1], [by1], fra bogført værdi på 8.011.105 kr. til offentlig vurdering på kr. 2.700.000 svarende til en nedskrivning på kr. - 5.311.105. b) Ejendommen beliggende [adresse2], [by2], fra bogført værdi på kr. 4.280.751 til offentlig vurdering på 1.900.000 kr. svarende til en nedskrivning på kr. - 2.380,751. c) Ejendommen beliggende [adresse3], [by1], fra bogført værdi på kr. 2.936.955 til offentlig vurdering på 1.250.000 kr, svarende til en nedskrivning på kr. - 1.686.955. d) Ejendommen beliggende [adresse4], [by3] fra bogført værdi på kr. 780.000 til offentlig vurdering på 450.000 kr. svarende til en nedskrivning på kr.-330.000, e) Ferielejlighed [by4] Indgår uændret med 25,000 kr. i skønnet ejendomsværdi. Konsekvensen af ovennævnte nedreguleringer på kr. - 9.708.811 og deraf følgende udligning af passivet hensat udskudt skat ejendomme med kr, 1.810.378 medfører, at kapitalandeles værdi udgør kr. - 6.224. Efter aftale parterne imellem fastsættes kapitalandelenes værdi dog til kr: 10.000. Selskabet har som grundlag for dagsværdimålingen af selskabets investeringsejendomme anvendt en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Selskabet er stiftet af klageren den 14. november 1976 med en kapital på nominelt 80.000 kr., der blev indbetalt kontant til kurs 100. Direktionen bestod af [person3] og klagerens hustru [person4]. Bestyrelsen bestod af klageren og klagerens hustru. Den 5. december 1997 blev kapitalen forhøjet til 200.000 kr. ved overførsel fra reserver. Den 25. november 2019 udtrådte klagerens hustru og [person3] af direktionen, og klageren indtrådte i direktionen. Selskabet har kalenderårsregnskab. Af selskabets årsrapport for 2019, der indeholder sammenligningstal for 2018, fremgår, at årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 3. september 2020. Årsrapporten for 2018 er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 18. juni 2019. Af årsrapporterne fremgår, at selskabets aktivitet er økonomisk rådgivning samt administrationsopgaver. Selskabet driver herudover virksomhed med investering i ejendomme med udlejning og videresalg for øje samt investering i pantebreve og andre finansieringsforretninger. Af regnskabstallene årsrapporten for 2019 fremgår: "Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 2019 2018 Bruttofortjeneste 705.880 733.209 Værdiregulering af investeringsaktiver og hermed forbundne finansielle forpligtelser 0 0 Bruttofortjeneste efter værdiregulering 705.880 733.209 Personaleomkostninger -58.320 -57.737 Resultat før finansielle poster 647.560 675.472 Finansielle indtægter 881.607 66.083 Finansielle omkostninger -192.871 -453.233 Resultat før skat -293.972 -64.054 Årets resultat 1.042.324 224.268 Balance 31. december Passiver 2019 2018 Selskabskapital 200.000 200.000 Overført resultat 8.769.708 7.692.209 Egenkapital 8.969.708 7.892.209 Hensættelse til udskudt skat 2.110.905 1.810.378 Hensatte forpligtelser 2.110.905 1.810.378 Gæld til realkreditinstitutter 5.297.676 5.602.240 Kreditinstitutter 558.602 800.000 Langfristede gældsinstitutter 5.856.278 6.402.240 Gæld til realkreditinstitutter 266.000 285.000 Kreditinstitutter 424.928 168.291 Gæld til selskabsdeltager og ledelse 936.151 1.038.752 Anden gæld 413.530 594.590 Kortfristede gældsforpligtelser 2.040.609 2.066.633 Gældsforpligtelser 7.896.887 8.468.873 Passiver 18.977.500 18.171.460 Af ledelsesberetningen i årsrapporten for 2018 fremgår: "Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2018 udviser et overskud på DKK 224.268, og selskabets balance pr. 31. december 2018 udviser en egenkapital på DKK 7.892.209. Målsætninger og forventninger for det kommende år Selskabet forventer i 2019 et positivt resultat før værdireguleringer. Det er ledelsens vurdering, at der er tilstrækkelig kapital til at gennemføre den planlagte drift. Usikkerhed ved indregning og måling Investeringsejendomme optages til dagsværdi, hvorfor der kan være usikkerhed ved indregning og måling. Dagsværdien er opgjort på grundlag af diskonteringsmodellen. Der henvises til note 6 for en følsomhedsanalyse af usikkerhederne ved opgørelsen af dagsværdien. Herudover forekommer der ikke usikkerhed ved indregning og måling i årsrapporten. Usædvanlige forhold Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2018 samt resultatet af selskabets aktiviteter for 2018 er ikke påvirket af usædvanlige forhold. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten." Under anvendt regnskabspraksis fremgår: "Balancen Investeringsejendomme og øvrige materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på uafhængige vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Der er i noterne givet oplysninger om de anvendte forudsætninger. Afkastbaseret model Dagsværdien for visse investeringsejendomme pr. 31. december 2018 er for hver enkelt ejendom opgjort ved hjælp af en afkastbaseret model, hvor den forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med en afkastgrad danner grundlag for ejendommens dagsværdi. Beregningerne tager udgangspunkt i ejendommenes budget for det kommende år. Der er i budgettet taget højde for lejeudvikling, tomgang, driftsomkostninger, vedligeholdelse og administration m.v. Den budgetterede pengestrøm divideres med den skønnede afkastgrad, hvorved ejendommens dagsværdi fremkommer. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita m.v., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen." Af note 6 til årsrapporten for 2018 fremgår: " Aktiver der måles til dagsværdi Investeringsejendomme DKK Kostpris 1. januar 15.968.812 Tilgang i årets løb 65.000 Kostpris 31. december 16.033.812 Regnskabsmæssig værdi 31. december 16.033.812 Forudsætninger ved opgørelsen af dagsværdi af investeringsejendomme Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Fastlæggelsen af dagsværdien er baseret på en afkastbaseret model og ledelsen anvender regnskabsmæssige skøn i forbindelse med fastlæggelse af dagsværdien. Anvendelsen af regnskabsmæssige skøn medfører, at der er en vis usikkerhed i opgørelsen af dagsværdien. Dagsværdien er opgjort på baggrund af forudsætninger, som ledelsen vurderer er sandsynlige og realistiske. Ledelsen revurderer løbende forudsætningerne og eventuelle ændringer heri afspejles i dagsværdien. De væsentligste forudsætninger, som er anvendt ved fastlæggelsen af dagsværdien, er oplyst nedenfor: Følsomheds ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendomme Ved markedsværdi vurderingen pr. 31. december 2018 er der anvendt et individuelt fastsat afkastkrav i intervallet 5,0 % - 6,0 %. Det gennemsnitlige afkastkrav kan opgøres til 5,5 %. Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. -0,5 % Basis 0,5 % DKK DKK DKK Afkastprocent 5,0 5,5 6,0 Dagsværdi 17.637.192 16.033.812 14.697.660 Ændring i dagsværdi 1.603.380 0 -1.336.152 " Af noterne i selskabets årsrapport for 2019 fremgår, at investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi i 2018 og 2019 på henholdsvis 16.033.812 kr. og 13.397.488 kr. er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter, og at ejerpantebreve på i alt 300.000 kr. med en regnskabsmæssig værdi i 2018 og 2019 på henholdsvis 8.011.105 kr. og 8.330.774 kr. er stillet til sikkerhed for bankforbindelser. Stort set ligelydende fremgår af noterne til selskabets årsrapport for 2019. Af ledelsespåtegningen i årsrapporterne for selskabet for 2018 og 2019 fremgår, at selskabets direktion og bestyrelse har fundet, at årsregnskaberne efter ledelsens opfattelse giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2018 og 2019. Af revisionspåtegningerne fremgår, at revisor har erklæret, at årsregnskaberne giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2018 og 2019. Ifølge www.tinglysning.dk er ejendommen [adresse1], [by1], erhvervet af selskabet den 2. oktober 1986 for 889.031 kr. Ifølge OIS.dk har ejendommen [adresse2], [by1], været ejet af selskabet siden selskabets stiftelse. [adresse3], [by1] er erhvervet af selskabet i 2001 for 550.000 kr., og ejendommen [adresse4], [by3] er erhvervet af selskabet i 2001 for 206.000 kr. Selskabet behandlede til og med 2003 selskabets ejendomme som omsætningsaktiver, og selskabet værdiansatte ejendommene til anskaffelsessum med tillæg af eventuelle opskrivninger og med fradrag af regnskabsmæssige afskrivninger. I årsrapporten for 2004 ændrede selskabet regnskabspraksis og overgik til at behandle ejendommene som investeringsejendomme, der blev værdiansat til dagsværdi. Dagsværdireguleringerne blev ført over selskabets resultatopgørelse og modposteret i balancen. Af betalingsoversigt fra [finans1] for 1. oktober 2023 fremgår ydelse til [finans2] på realkreditlån med pant i ejendommen [adresse1], [by1], med en hovedstol på 2.134.000 kr. og restgæld pr. 1. november 2023 på 1.510.385,85 kr. Desuden fremgår ydelse på realkreditgæld i ejendommen [adresse2], [by1], med en hovedstol på 2.026.000 kr. og en restgæld den 1. november 2023 på 1.319.467,99 kr. Ifølge selskabets årsrapport for 2023 havde selskabet langfristet realkreditgæld på 4.361.095 kr. og kortfristet gæld på 197.000 kr. Ifølge www.tinglysning.dk er der den 18. juli 2008 lyst et realkreditpantebrev på 1.887.000 kr. til [finans2] med sikkerhed i ejendommen [adresse1], [by1], og den 5. oktober 2012 er der lyst et realkreditpantebrev til [finans2] med en løbetid på 30 år og en hovedstol på 2.134.000 kr. med sikkerhed efter pantebrevet på 1.887.000 kr. Refinansieringstidspunktet er juli 2025. Der er tale om et annuitetslån med afdrag. Der er desuden lyst et ejerpantebrev på 300.000 kr. Desuden fremgår af www.tinglysning.dk, at der den 29. januar 2014 blev optaget et realkreditlån i [finans2] med sikkerhed i ejendommen [adresse2], [by2], med en hovedstol på 2.026.000 kr. med en løbetid på 27 år. Den 29. januar 2014 optog selskabet et realkreditlån i [finans2] med en hovedstol på 1.021.000 kr. med sikkerhed i ejendommen [adresse3], [by1], med en løbetid på 27 år. Ejendommen [adresse4], [by3], er refinansieret med et realkreditlån med en hovedstol på 26.000 euro. Lånet er optaget den 4. januar 2002 i [finans3]. Gaveanmeldelserne Den 5. december 2019 modtog Skattestyrelsen to gaveanmeldelser, hvor værdien af de to gaver er angivet til 5.000 kr. I gaveanmeldelsesskemaerne er det oplyst, at der i kalenderåret tidligere er ydet gaver mellem parterne. Gaveafgiftsgrundlaget er opgjort til 5.000 kr. Der er beregnet afgift med 15 % af grundlaget, svarende til 750 kr. for begge gaver, i alt 1.500 kr. I forbindelse med behandling af gaveanmeldelse i Skattestyrelsen blev der på repræsentantens begæring flere gange meddelt fristudsættelse med at indsende oplysninger, hvorfor fristen efter boafgiftslovens § 27, stk. 2, blev forlænget med i alt 31 dage. Sagens behandling i Skatteankestyrelsen Sagsbehandlingen har været i bero for afventningen af syn og skøn om handelsværdien af selskabets investeringsejendomme på gaveoverdragelsestidspunktet. Syns- og skønsforretningen er ifølge Retten i [by5]s retsbog afsluttet den 25. november 2024. Syn og skøn Af syns- og skønsrapporten fremgår: "8. Den overordnede ramme for syn og skøn Oplys om genstanden for syn og skøn og formålet med dette. Sagen omhandler værdiansættelsen af ejendomme ejet af [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1], den 1. januar 2019, hvor anparterne i selskabet blev overdraget som gave fra [person5] til hans 2 døtre. Der er tale om følgende ejendomme: ∙ [adresse1], [by1]. ∙ [adresse2], [by2]. ∙ [adresse3], [by1]. ∙ [adresse4], [by3]. ∙ 1/52 af ejerlejlighed nr. 14 af matr. Nr. [...1][by4] By, [by6] og [...2] [by4] By, [by7] (type C1), beliggende [adresse5], [by7]. Der er tale om en ferielejlighed i [by4] (timeshare). Syn og skøn er relevant i sagen, idet rekvirenten gør gældende, at der er foretaget en korrekt værdiansættelse af nævnte ejendomme - og dermed også af anparterne i [virksomhed1] ApS, hvorfor den anmeldte gaveanmeldelse indeholder en korrekt værdiansættelse. Rekvirenten har ved værdiansættelsen af Ejendommene anvendt den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvor Skattestyrelsen er af den opfattelse, at den foretagne værdiansættelse er sat for lavt i gaveanmeldelsen, idet omhandlende Ejendomme havde en højere værdi. 9. Generelt om skønsforretningen Der blev foretaget skønsforretning d. 16. september kl. 10, hvor skønskvinden mødte, repræsentant fra Skat, rekvirenten [person5] & hans kone samt deres advokat [person6]. [adresse1] 1. ejendom, der blev besigtiget, var [adresse1]. Ejendommen er opført 1907 oprindeligt som hotelejendom og er på besigtigelsestidspunktet og vurderingstidspunktet omdannet til udlejningsejendom med 9 helårsboliger i henhold til BBR. Samlet boligareal i henhold til BBR 714 m2. Ejendommen fremstår udefra i rimelig stand med pudset og malet facade, dog med afskalninger og farvevariation. Der er påbegyndt udskiftning af ejendommens vinduer, hvilket dog er påbegyndt efter vurderingsdatoen. Generelt er standen ikke prangende og der ses bl.a. gamle buede enkeltlags stald lignende vinduer med brudt glas, med hvad der synes at være isolering presset op indefra. Vi besigtigede enkelte af ejendommens boliger, som fremstod i rimelig, men ikke pæn stand. Kælder lejemålet fremstod med tæppebelagte gulve, med ældre køkken samt ældre badeværelse med kar. Den anden lejlighed, vi besigtigede, fremstod i bedre stand med fornuftigt køkken og badeværelse. Da vi kiggede ud ad bagudgangen, viste det arealer med mindre præsentabel bygningsstand, som der også kunne ses andre steder på fællesarealer. Der henvises i øvrigt til bilag med billeder. Ejendommens grundareal er befæstet med ældre asfalt samt med gårdsplads med delvis flisebelægning og perlesten. Energimærket er registreret som E, men er udløbet april 2020 uagtet det er lovpligtigt at have et gældende energimærke ved udlejning. [adresse3] Ejendommen er opført år 1911 med ydermure i røde mursten. Bygningen fremstår udvendigt i rimelig, men bestemt ikke god stand. Der er store sætningsrevner flere steder, ældre vinduer og ødelagte sål bænke, manglende fuger m.v. Samlet boligareal i henhold til BBR 248 m2. Arealet foran ejendommen er befæstet med ældre asfalt. Bag ejendommen er der et større befæstet areal med grus pålagt perlesten, samt et egentligt have areal. Som på de øvrige ejendomme ligger der flere steder bunker med affald. Til ejendommen hører desuden nogle ældre udhuse, der fremstår i mindre pæn stand. De benyttes til opmagasinering af ejendommens lejere, foruden et, som den ene lejer benytter til et lille værksted. Ejendommen er opdelt i 4 lejemål. Det var alene muligt at besigtige 2 lejemål. Første lejlighed var i ualmindeligt ringe stand. Det er givet at lejligheden fremstod i om end ringere stand, fordi lejligheden beboer, formentligt er en af samfundets umiddelbare stakler, men ansvaret synes ikke alene at kunne tilskrives ham. Lejligheden har et meget lille toilet på gangen og et separat bad. Lejligheden bestod af gennemgangs værelse, lille stue og mikro køkken. Alt sammen i særdeles ringe stand. Den anden lejlighed vi besigtigede, var i lidt bedre stand, men som stadig fremstår i middelmådig, med badeværelse med laminatgulv, vægge der skaller, formodentlig grundet optrængende fugt osv. [adresse2], [by2] Den 3. ejendom var [adresse2] i [by2]. Ejendommen er opført år 1904 med ydermure i mursten med pudsede og malede facader. I henhold til BBR er der 337 m2 beboelse. Ejendommen er indrettet med 5 lejligheder i henhold til BBR. De besigtigede lejligheder fremstod i rimelig, men ikke pæn stand. Der var henholdsvis tæppebelagte gulve i værelser eller laminatgulve. Køkkener og badeværelser er brugbare, men ikke præsentable osv. Ejendommens kælder er ikke besigtiget, idet rekvirenten har låst denne for at sikre, at lejerne ikke fylder skrald i den. Kælderen er angivet til 25 m2 i henhold til BBR. Ud fra ejendommens generelle stand over terræn vurderes kælderen ikke at oppebære en værdi. Til ejendommen hører flere skure af mere eller mindre god kvalitet. Generelt mindre god. Ejendommen har ikke noget gyldigt energimærke, uagtet det er et lovkrav ved udlejning. Grunden er fortrinsvist udlagt som gårdareal befæstet med grus og perlesten [adresse4], [by3] Sidste ejendom vi besigtigede, var [adresse4], en lille bolig umiddelbart ud til vejen. Det var ikke muligt at besigtige denne indvending, idet rekvirenten ikke havde skaffet adgang. Ejendommen fremstod i ringe stand, ligesom grunden var fyldt med skrald, misvedligeholdt m.v. Det formodes, at standen indvendig modsvarer det udvendige. Generelt fremstod alle ejendomme i ringe stand, de synes at blive nødtørftigt vedligeholdt, udskiftninger synes kun at ske når det er strengt nødvendigt. Lejemålene er nødtørftigt gjort beboelige, i hvert fald for det klientel som bor i alle lejemålene. Det formodes, at de fleste af lejerne, er lejere, hvis husleje betales af kommunen. Man kan ikke bebrejde udlejer, at de fleste af lejerne tydeligt havde svært ved at tage vare på sig selv og deres omgivelser, men lejlighedernes og bygningerne generelle stand er under alt kritik, hvilket bevirker, at kun allerlaveste samfundslag, som ikke har ressourcer til andet, vil bo i disse. Jeg ville være ualmindelig flov, hvis jeg udlejede bygninger som disse. Jeg er klar over, at denne gruppe lejere nok ikke ville kunne varetage deres liv bedre, fordi de fik en værdig lejlighed og at der var en latent risiko for at de kunne hærge disse. Men ud fra materialevalg, løsninger eller mangel på samme, er der ingen tvivl om, at standen på lejlighederne ikke alene kan tilskrives lejerne, da den generelle stand på alle ejendommene var kritisabel. Nu er det jo heldigvis ikke en sag om etik og moral, men om værdiansættelsen af de ovennævnte bygninger samt en timeshare-lejlighed som følge af en skattesag. Generelt havde rekvirenten ikke gjort et stort arbejde ud af at skabe adgang i ejendommene, men det vil komme bag på mig, hvis der blandt de ubesigtigede arealer var noget, der rent faktisk var vel vedligeholdt, pænt og i god kvalitet. [adresse5] Er ikke besigtiget. Hjemmeside er gennemgået. 10. Spørgsmål fra rekvirenten Spørgsmål fra rekvirenten skal anføres fortløbende og være nummereret (1,2,3 osv.) Skønsmandens svar skal anføres under hvert enkelt spørgsmål. 1. Skønsmanden bedes fastsætte handelsværdien pr. 1. januar 2019, med en liggetid på 3-6 måneder, for hver af Ejendommene/rettigheden: [adresse1], [by1] [adresse2]. [by2] [adresse3], [by1] [adresse4], [by3] Ejerlejlighed nr. 14 af matr. Nr. [...3] [by4] By, [by6] og [...2] [by4] By, [by7] (type C1), [adresse5], [by7]. Timeshare-rettigheden af den under nr. 5 nævnte ejerlejlighed med brugsret i uge 01 i overensstemmelse med feriecenterets Timeshare-kalender, jf. bilag 1. Skønsmanden bedes begrunde svaret Idet vi ikke i forbindelse med vurderingen har modtaget lejelister over de enkelte lejemål på vurderingstidspunktet samt ej heller udspecificerede driftsomkostninger, er den opgivne leje fordelt gennemsnitligt i beregningen på de enkelte lejemål. Driftsomkostninger er anslået i forbindelse med vurderingen, idet det ikke er muligt at se, hvad de oplyste driftsomkostninger omfatter. [adresse1] I henhold til BBR er det samlede Boligareal 714 m2 men etagearealet i henhold til BBR i lejlighedsopgørelsen er på 761. Det forudsættes at den er korrekt, idet værdiansættelsen er baseret på de 761 m2. Der er opgivet en leje, der svarer til kr. 721 pr. m2, hvilket vurderes at være markedskonformt, når der er hensat kr. 1.500 pr. m2 til udskudt vedligeholdelse. Der er ikke kalkuleret med et lejepotentiale grundet ejendommens placering, indretning m.v. Der er kalkuleret med et afkast på 7,5 %. DSF er vedhæftet som bilag. Værdiansættelse kr. 5.300.000 [adresse2] [adresse2] fremstår rimelig, men ikke i god vedligeholdelsesstand. Lejerne fremstår også her som den type lejere de fleste ikke er så glade for, da de ofte ødelægger mere end et depositum kan dække, og i øvrigt vil de sjældent være i stand til at betale 3 mdr. forudbetalt husleje og 3 mdr. depositum, medmindre man kan få kommunen til at hjælpe med dette. Der er kalkuleret med kr. 1.500 pr. m2 til udskudt vedligeholdelse. Afkast er fastsat til 7,5 % og der er ikke kalkuleret med tomgang men ej heller med lejepotentiale. De kr. 800 ejendommen nu oppebærer pr. m2 vurderes at være markedskonformt, ud fra at der er afsat kr. 1.500 pr. m2 til udskudt vedligeholdelse. Der henvises til DCF under bilag Værdiansættelse kr. 2.250.000 [adresse3] Ejendommen fremstår i mindre præsentabel stand, ligesom ejendommens lejemål er udlejet til lejere, der har svært ved at varetage en alm. hverdag, herunder at holde lejlighederne i en rimelig og ryddelig stand m.v. Der har i henhold til modtagne oplysninger været en gennemsnitsleje på ca. kr. 735 pr. m2 ekskl. forbrugsudgifter. Umiddelbart synes det i den høje ende af det lejedes værdi, set i forhold til lejlighedernes beliggenhed, indretning og ikke mindst stand. Idet det formentligt er kommunen der betaler lejen og denne åbenbart ikke undersøger lejemålenes kvalitet, og lejerne ikke forventes at have ressourcer til at klage, så kan man fortsætte denne udlejning. Der er dog i værdiansættelsen fratrukket et beløb til istandsættelse af ejendommen således at standen, modsvarer den stand man kan forvente af en udlejningsejendom, med den leje, idet det ikke kan forventes, at en køber vil have samme moral omkring udlejning. Ejendommens beliggenhed og lejesammensætning foruden stand bevirker, at det ikke er en vare, der er efterspurgt blandt investorerne. Det vil typisk være en lokal, der måske også driver en eller anden form for håndværksvirksomhed, som kunne finde på at købe denne type ejendom, hvis prisen er rigtig. Jeg mener afkastet skal ligge mellem 7 og 8 %, når der er taget højde for det vedligeholdelsesmæssige efterslæb. Der er ikke kalkuleret med et lejepotentiale i forbindelse med renoveringen, idet den nuværende leje vurderes at være i det niveau, man kan forvente at få med denne beliggenhed og stand ud fra det afsatte beløb. Der er kalkuleret med at skulle hensættes kr. 2.000 pr. m2 i år 1 til udskudt vedligeholdelse udvendigt samt indvendigt. Der henvises til DCF i bilag Værdiansættelse: kr. 1.150.000 Timeshare lejligheden Ejerskabet af timeshare lejligheden koster kr. 2.815 om året og det giver ret til anvendelse af lejligheden i uge 1 dvs. en uge der udlejningsmæssigt er en af de ringeste tidspunkter for ferieudlejning. Med i beløbet er der 1 slutrengøring. Vil man forsøge at udleje lejligheden på dagsbasis i denne uge, vil man skulle tilkøbe rengøring. Bedst case vil formentligt være at lejligheden kan gå i 0 med omkostningen, men det er ikke særlig sandsynligt. Såfremt lejligheden skal sælges, må det således forventes, at man udover omkostningen til tinglysning og salær til mægler anslået til samlet kr. 10.000, vil skulle give køber et beløb med i hånden i risikotillæg på manglende udlejning og dermed en omkostning ved ejerskabet. Negativ værdi ca. kr. 25.000, såfremt det overhovedet er muligt at finde nogen, der vil overtage denne. Ovenstående er verificeret af den mægler der står for salget af timeshare lejlighederne i komplekset som ligeledes siger den er tæt på usælgelig. Enkelte referencer. På [adresse6] i [by1] udbydes pt. en blandet bolig og kontorejendom på 403 m2 til et afkast på 7,39 % med 4.503 m2 grund svarende til en kvm. pris på kr. 5.707 pr. m2. Ud fra billedmateriale er ejendommen i væsentligt pænere stand. Det er givet at risikoen for tomgang på kontor sædvanligvis betragtes at være større end på boligarealer, til gengæld er gennemsnitslejen her væsentligt lavere end på nærværende ejendomme. I [by8] udbyde en nogenlunde sammenlignelig ejendom med 4 lejligheder til et afkast på 9,53 % baseret på en gennemsnitsleje på kr. 1.214, som vurderes at være høj i [by8], således at lejlighederne bør være gennemgribende renoveret eller afkastet er sat højt som følge af risikoen på lejen. Der er desværre ikke indvendige billeder. I [by9], der også kan bruges som sammenligning, udbydes en ejendom med 3 beboelseslejligheder til et afkast på 6,97 % svarende til en kvm. pris på 6.972 pr. m2. Gennemsnitslejen er på kr. 749. Der er desværre ikke indvendige billeder. I større byer som [by10], [by5] m.v. ligger afkastet mellem ca. 5-6 %, da der er flere investorer, der vil investere, ligesom den lejesammensætning der kan opnås ofte er bedre i de større byer, hvilket mindsker risikoen for omkostninger mellem ind og udflytninger m.v. [adresse4] [adresse4] er ikke en investeringsejendom, men en lille miserabel villa beliggende på 227 m2 grund. Villaen er anført til 67 m2. Der ikke er sket indvendig besigtigelse idet rekvirenten ikke havde skaffet adgang. Ejendommen fremstår udvendig er i særdeles dårlig vedligeholdelsesstand og lejer har affald liggende overalt, samt sorte plastsække sat op for vinduerne som gardiner. Det formodes at lejer at være af samme kaliber som i de øvrige lejligheder og standen forudsættes indvendigt at modsvare det udvendige. Ejendommen ligger på et lille grundstykke lige ud til en landevej og i forskudt plan således at vinduespartierne kun er let hævet over vej niveauet. Ejendommen vurderes svær at omsætte. Der er grundarealer, der er væsentligt bedre beliggende udbudt pt. På [adresse7] udbydes 739 m2 grund til kr. 115.000. Grunden er ikke byggemodnet. På [adresse8] udbydes 867 m2 grund til kr. 135.000. Grunden formodes ikke at være byggemodnet. Begge grunde ligger i egentlige boligområder og har været i markedet ca. 3 mdr. Nærværende grund er byggemodnet, men beliggenheden er ringe, der vil være nedrivningsomkostninger og den store mængde skrald på grunden vil gøre de fleste nervøse over hvad de vil finde inkl. potentiel forurening. Grunden vurderes i bedst case tilfælde at repræsentere en værdi på kr. 100.000. baseret på at det kan være muligt at benytte dele af den nuværende ejendom i stedet for nedrivning." Af bilag til syns- og skønrapporten fremgår for hver ejendom en DCF-beregning. For ejendommen [adresse1], [by1], er det forudsat, at ejendommen sælges af selskabet om 13 år. Afkastkravet er fastsat til 7,4 % p.a. Af uddrag af beregningerne for år 1-5 og 13 fremgår: " DCF-model Matr.nr. [...4][...], [by1] [adresse1] [by1] År 1 2 3 4 5 13 Terminal Areal (m2) Beboelse 761 761 761 761 761 761 761 Parkeringspladser, antal 0 0 0 0 0 0 0 Antagelser, leje pr. m2 Beboelse, lejer 800 816 832 849 866 1.015 1.035 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Pakeringsleje, pr. plads 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ikke-lejerbetalte driftsomkostninger, pr. m2 182 186 189 193 197 231 235 ikke-lejerbetalte driftsomkostninger, pr. parkeringsplads 0 0 0 0 0 0 0 Cash flow (kr.) Indtægter Beboelse 608.800 620.976 633.396 646.063 658.985 772.106 787.548 Storage 0 0 0 0 0 0 0 0 Parking 0 0 0 0 0 0 0 Reguleringer Tomgang 0 0 Udlejningsbidrag 0 Udgifter Ikke-lejerbetalte driftsomkostninger, kr. -138.403 -141.171 -143.994 -146.874 -149.812 -175.528 -179.039 Ikke-lejerbetalte driftsomkostninger, kr. pr. parkeringsplads 0 0 0 0 0 0 0 CAPEX, omkostninger til istandsættelse -1.141.500 Cash flow -671.103 479.805 489.401 499.189 509.173 596.577 8.113.449 [...] 0,96 0,88 0,80 0,73 0,67 0,32 0,31 Deposita 0 Markedsværdi, inkl. deposita 5.367.436 Markedsværdi pr. m2 7.053 " I Syns- og skønsmandens DCF-beregning for ejendommen [adresse2], [by2], er der forudsat, at ejendommen sælges af selskabet om 13 år. Afkastkravet er oplyst fastsat til 7,5 % p.a. Af uddrag af beregningerne for år 1-5 og 13 fremgår: År 1 2 3 4 5 13 Terminal Areal (m2) Beboelse 337 337 337 337 337 337 337 Parkeringspladser, antal 0 0 0 0 0 0 0 Antagelser, leje pr. m2 Beboelse, lejer 800 816 832 849 866 1.015 1.035 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Pakeringsleje, pr. plads 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ikke-lejerbetalte driftsomkostninger, pr. m2 209 214 218 222 227 266 271 ikke-lejerbetalte driftsomkostninger, pr. parkeringsplads 0 0 0 0 0 0 0 Cash flow (kr.) Indtægter Beboelse 269.600 274.992 280.492 286.102 291.824 341.918 348.756 Storage 0 0 0 0 0 0 0 0 Parking 0 0 0 0 0 0 0 Reguleringer Tomgang 0 0 Udlejningsbidrag 0 Udgifter Ikke-lejerbetalte driftsomkostninger, kr. -70.586 -71.998 -73.438 -74.906 -76.405 -89.520 -91.311 Ikke-lejerbetalte driftsomkostninger, kr. pr. parkeringsplads 0 0 0 0 0 0 0 CAPEX, omkostninger til istandsættelse -505.500 Cash flow -306.486 202.994 207.054 211.195 215.419 252.398 3.432.611 [...] 0,96 0,88 0,80 0,73 0,67 0,32 0,31 Deposita 0 Markedsværdi, inkl. deposita 2.249.197 Markedsværdi pr. m2 6.674 I DCF-beregningen for ejendommen [adresse3], [by1], fremgår, at syns- og skønsmanden har forudsat salg i år 13 og et afkastkrav på mellem 7-8 % p.a. I år 1 er der udgiftsført udgifter til istandsættelse på 496.000 kr. Nutidsværdien er opgjort til 1.146.200 kr. Som bilag er desuden fremlagt et skøde på erhvervelse af timesharelejligheden i [by4], [by7]. Ifølge skødet er ejerlejligheden erhvervet af selskabet i maj 1996 for 14.000 kr. Skattestyrelsen har fremsendt en opgørelse fra [...com] for 4. kvartal 2019 "Nyeste tal og tendenser for erhvervsejendomsmarkedet i Danmark, der viser kvm-lejen for udlejning til bolig eksklusive driftsomkostninger og skatter i 4. kvartal 2018, der f.eks. i Nordjylland, [by11], [by12] og [by13] på mellem 775 kr. - 1.250 kr. Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har ansat værdien af gaverne til 3.946.105 kr. og for to gaver med 7.892.209 kr. Gaveafgiften er derfor forhøjet med 591.166 kr. for hver gave og for begge gaver med 1.182.331 kr. Beløbet er specificeret således: " [virksomhed1] ApS Andel [person2] Andel [person1] Nom. Kapitalandele 200.000 100.000 100.000 Værdi til fordeling 7.892.209 3.946.105 3.946.105 Gavebeløb 3.946.105 3.946.105 Afgiftsfrit bundbeløb 0 0 Afgiftsgrundlag 3.946.105 3.946.105 Gaveafgift 591.916 591.916 Allerede indbetalt -750 -750 Forhøjelse af gaveafgift 591.166 591.166 Forhøjelse i alt 1.182.331 " Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: "Skattestyrelsen har valgt at efterprøve værdiansættelsen af kapitalandele i [virksomhed1] ApS. Formålet er at vurdere om værdien er udtrykt for den handelsværdi, der kan opnås mellem uafhængige parter. Til værdiansættelsen af [virksomhed1] ApS har Skattestyrelsen taget udgangspunkt i årsrapporten 201, hvor investeringsejendomme er medtaget til dagsværdi. Det henvises til regnskabets note 6 og der står: "Aktiver der måles til dagsværdi Investeringsejendomme DKK Kostpris 1. januar 15.968.812 Tilgang i årets løb 65.000 Kostpris 31. december 16.033.812 Regnskabsmæssig værdi 31. december 16.033.812 Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Fastlæggelsen af dagsværdien er baseret på en afkastbaseret model og ledelsen anvender regnskabsmæssige skøn i forbindelse med fastlæggelse af dagsværdien. Anvendelsen af regnskabsmæssige skøn medfører, at der er en vis usikkerhed i opgørelsen af dagsværdien. Dagsværdien er opgjort på baggrund af forudsætninger, som ledelsen vurderer er sandsynlige og realistiske. Ledelsen revurderer løbende forudsætningerne og eventuelle ændringer heri afspejles i dagsværdien. De væsentligste forudsætninger, som er anvendt ved fastlæggelsen af dagsværdien, er oplyst nedenfor: 2018 DKK 2017 DKK Dagsværdien af investeringsejendommene udgør 16.033.812 15.968.812 Afkastprocent 5,5 % 5,5 % Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Ved markedsværdi vurderingen pr. 31. december 2018 er der anvendt et individuelt fastsat afkastkrav i intervallet 5,0 % - 6,0 %. Det gennemsnitlige afkastkrav kan opgøres til 5,5 %. Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Ændringer i gennemsnitligt afkastkrav -0,5 % DKK Basis DKK 0,5 % DKK Afkastprocent 5,0 5,5 6,0 Dagsværdi 17.637.192 16.033.812 14.697.660 Ændring i dagsværdi 1.603.380 0 1.336.152" Overdragelse af aktier og anparter, som gave skal ske til handelsværdien jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1. Fra den tilsendte dokumentation fremgår der, at beregnet værdien af [virksomhed1] ApS er sket efter TSS-cirkulær 2009-09, hvor værdien for selskabets ejendomme er reguleret med 9.708.811 kr. jf. offentlige vurderinger. Fra TSS-Cirkulære 2000-09-afsnit 1 fremgår der, at værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien, og det fremgår allerede indledningsvis af begge cirkulærer (TSS-Cirkulære 2009-09 og TSS-Cirkulære 2009-10). Det fremgår f.eks. direkte af TSS -cirkulære 2000-09, afsnit 1: "Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien". Cirkulærerne er kun vejledende. Dette fremgår udtrykkeligt af cirkulærerne. Det fremgår således indledningsvis af begge cirkulerer, at Ligningsrådet har godkendt "følgende vejledende anvisning". Der er anført i begge cirkulærers tekst, at cirkulærerne kan fraviges. Det fremgår af TSS-cirkulære 2000-09 om værdiansættelse af aktier og anparter, punkt 3: " Fravigelse af hjælpereglen", at hjælpereglen kan fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier. Derfor er Skattestyrelsens opfattelse, at anparterne skal overdrages til en værdi, der er så tæt på den sandsynlige handelsværdi som muligt. Skattestyrelsen finder ikke, at værdiansættelsen af fast ejendomme, som tilhører et selskab, udgør en særlig undtagelse fra myndighedernes adgang til at korrigere værdiansættelsen, såfremt offentlige vurderingen ikke menes at være i overensstemmelse med ejendommenes faktiske handelsværdi. Cirkulæret omtaler netop "enkeltposter", og fast ejendom er en sådan enkeltpost. Det bemærkes endvidere, at årsrapporten er gennemgået af en uafhængig revisor, som har givet regnskabet en blank påtegning. Henset til revisorlovens § 16, herunder den udvidet kontrol af dagsværdier, finder Skattestyrelsen ikke grundlag for at tilsidesætte den i regnskabet anvendt dagsværdi (handelsværdi) af investeringsejendommene. Idet investeringsejendommenes værdi er indregnet til dagsværdi i årsrapporterne for 2018, vurderer Skattestyrelsen, at værdien af investeringsejendommene, set i et økonomisk perspektiv, ikke kan nedskrives uden konkret dokumentation for, at priserne vedrørende investeringsejendommene mellem aflæggelsesdatoen for den pågældende årsrapport og overdragelsestidspunktet er faldende. Eftersom ejendommene er indregnet til dagsværdi, er det Skattestyrelsens opfattelse, at egenkapitalen i [virksomhed1] ApS som den fremgår af årsrapport fra 2018 udgør et egnet udtryk for handelsværdien. [...] 5. Skatteyders opfattelse og begrundelse Den 25. juni 2020 har Skattestyrelsen modtaget bemærkninger til Skattestyrelsens forslag af den 7. maj 2020 og der bl.a. står: "TSS-cirkulæret 2000-09 skal finde anvendelse Det er vores opfattelse, at TSS-cirkulæret 2000-09 skal anvendes i forbindelse med værdiansættelsen af anparterne. Af den juridiske vejledning 2020-1, afsnit C.C.6.2 om opgørelse af afståelsessummer, følger det, at: "For en række aktiver har det tidligere Ligningsråd vedtaget vejledende anvisninger om værdiansættelsen, som fortsat er gældende." Det klare udgangspunkt må herefter være, at beregningen af anparternes værdi skal ske på baggrund af TSS-cirkulæret 2000-09. Indledningsvist bemærkes det, at TSS-cirkulæret 2000-09 om værdiansættelse af aktier og anparter, foreskriver, at: "Told- og Skattestyrelsen har samtidig besluttet, at reglen under pkt. 2 (hjælpereglen) skal finde anvendelse ved de skatteansættende myndigheders ligning af juridiske personer bortset fra dødsboer." Da der er tale om unoterede anparter, samt at handelsværdien ikke kendes, da anparterne ikke har været omsat tidligere, skal der jf. TSS-cirkulæret 2000-09 fastsættes en værdi af anparter ud fra "hjælpereglen" i 2. afsnit af cirkulæret. Det følger heraf, at udgangspunktet er, at anparternes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet minus de respektive gældsposter i selskabet. Den således opgjorte værdi tillægges værdien af goodwill. Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab, dog således at visse regnskabsmæssige poster skal korrigeres, herunder fast ejendom. Det følger af TSS-cirkulæret 2000-09, at: "Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi." Værdiansættelsen af anparterne i [virksomhed1] ApS må derfor ske ved, at den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Dele af indholdet af TSS-cirkulæret 2000-09 er bl.a. indført i den juridiske vejledning 2020-1, afsnit C.B.3.5.4.4 om aktier, hvoraf det bl.a. fremgår at den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Det følger af TSS-cirkulærets 3. afsnit, at det er muligt at fravige hjælpereglen: "Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier." I og med at TSS-cirkulæret 2000-09 er vejledende, må det herefter tilkomme Skattestyrelsen at godtgøre, at de vejledende beregningsværdier ikke kan ligges til grund ved værdiansættelsen af anparterne. Dette følger bl.a. også af forarbejderne til L 183 Forslag til lov om ændring af boafgiftsloven og forskellige andre love, fremsat den 29. marts 2017, vedtaget ved lov nr. 683 af 08-06-2017, hvor gennemsigtigheden og forudberegneligheden for værdiansættelsen af virksomheder i forbindelse med generationsskifter er omtalt. Af de generelle bemærkninger til lovforslaget følger det bl.a.: "Det er samtidig væsentligt, at der er gennemsigtighed og forudberegnelighed for virksomhederne i forhold til principperne og retningslinjerne for værdiansættelsen af virksomheden, af hensyn til at generationsskifte kan gennemføres så enkelt som muligt. Regeringen vil derfor i sammenhæng med lovforslaget sikre, at det fremover påhviler SKAT at godtgøre, at en værdiansættelse efter de såkaldte aktie- og goodwillcirkulærer ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien. Den juridiske vejledning vil således blive ændret i overensstemmelse hermed." Af den juridiske vejledning afsnit C.B.2.1.4.5.1, følger det, at ovenstående bevisbyrderegler er blevet inkorporeret i den juridiske vejledning: "Skattestyrelsen skal pr. 1. juli 2017 godtgøre, at en beregning efter TSS-cirkulærerne 2000- 09 og 2000-10 ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien" Der er således ingen tvivl om, at det er Skattestyrelsen, som skal godtgøre, at de vejledende værdier jf. TSScirkulæret 2000-9 ikke er retvisende. Yderligere følger det af bemærkninger: "SKAT skal således konkretisere Og underbygge , hvorfor en værdiansættelse efter cirkulærerne ikke kan anvendes til fastsættelse af handelsværdien og derfor ikke kan lægges til grund for skatte- og afgiftsberegningen." (vores fremhævning) Af SKM2004.173.LR, som omhandlede et påtænkt generationsskifte, bad man Ligningsrådet om at godkende den beregnede indre værdi på selskabet. Ligningsrådet bekræfter i afgørelsen, at der skal ske en regulering af de bogførte værdier af ejendommene, således at disse erstattes med de seneste kendte offentlige ejendomsvurderinger. Det fremgår bl.a. af SKM2004.173.LR, at: "Ved beregningen af handelsværdien har styrelsen som det fremgår erstattet den bogførte værdi med den offentlige ejendomsvurdering." Desuden udtaler Selskabsbeskatningen, at: "Selskabsbeskatningen har udtalt, at man finder, at beregningerne bør ske med udgangspunkt i TSScirkulære 2000-09 og med udgangspunkt i årsregnskabet pr. 30. september 2002 eller umiddelbart før regnskabsafslutningen." Som det tydeligt fremgår af SKM2004.173.LR, er det helt klare udgangspunkt, at beregningerne bør ske med udgangspunkt i TSS-cirkulære 2000-09. Fravigelse af TSS-cirkulære 2000-09 I tråd med TSS-cirkulære 2000-09 samt TSS-cirkulære 2009-10 er værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. November 1982. Alle tre cirkulære har det samme formål; at gøre det muligt at foretage en værdiansættelse for skatteyderen. Alle tre cirkulære må tillige anses for at være af vejledende karakter, dog således, at det er Skattemyndighederne, som har bevisbyrden for, at de vejledende værdier ikke er at anse for handelsværdien. Med Højesterets afgørelse, SKM2016.279.HR, blev der indført et nyt begreb "særlige omstændigheder", hvorefter det er muligt for Skattestyrelsen at fravige et udgangspunkt beregnet på baggrund af et værdiansættelsescirkulære. I Højesterets afgørelse, var det værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. november 1982 der var til prøvelse. Uanset at Højesterets afgørelse ikke direkte angik TSS-cirkulære 2000-09 samt TSS-cirkulære 2009-10, er det vores vurdering, at Højesteret generelt indikerer, hvor de offentlige ejendomsvurderinger kan anses for retvisende og ikke. Af SKM2016.279.HR fremgår det, at det alene er muligt at fravige de vejledende værdiansættelsesberegninger, såfremt der foreligger særlige omstændigheder. Disse særlige omstændigheder udgør objektive konstaterbare forhold. I SKM2016.279.HR var det det forhold, at der var forskel på værdiansættelsen i boopgørelsen og ved arvedelingen der udgjorde et objektivt konstaterbart forhold. Hvad der ellers kan udgøre objektive konstaterbare forhold jf. SKM2016.279.HR er en ejendom som handles eller er handlet i nær tidsmæssig sammenhæng med en overdragelse, samt denne værdi er højere end den værdi, som man ønsker ejendommen overdraget til. Derudover kan det være et objektivt konstaterbart forhold, hvis realkreditbelåningen af ejendommen viser, at ejendommen har en højere værdi. Dette er også en særlig omstændighed. Specielt vedrørende investerings- og erhvervsejendomme kan dagsværdien i regnskabet ikke siges at udgøre et objektivt konstaterbart forhold. Såfremt de regnskabsmæssige værdier skulle lægges til grund ved vurderingen af overdragelsessummen, ville det være muligt at lave en mere eller mindre kunstig eller vilkårlig op-/nedskrivning af den regnskabsmæssige værdi af ejendommen. Et eksempel herpå kunne være en ejendom, hvorpå der hvilede en hjemfaldsforpligtelse. I den regnskabsmæssige værdiansættelse ville en sådan hjemfaldsforpligtelse skulle tillægges betydning, hvilket ikke er tilfældet ved ejendomsvurderingen (da en hjemfaldsforpligtelse anses for en privatretlig byrde). At tillægge den regnskabsmæssige værdi betydning synes ikke at harmonere med, at vurderingen skal bruges som udgangspunkt. I den skatteretlige litteratur og praksis synes den regnskabsmæssige værdi ikke at være styrende for den skatteretlige værdiansættelse og den skatteretlige værdi generelt. Det forekommer derfor bemærkelsesværdigt, hvis dagsværdien i et regnskab bliver styrende for overdragelsessummen. Dertil bemærkes det, at Ligningsrådet i TSS-cirkulæret ordret har angivet, at visse regnskabsmæssige poster skal korrigeres i forbindelse med værdiansættelsen af unoterede aktier, herunder den regnskabsmæssige post for ejendomme, der skal ændres til den seneste offentlige ejendomsvurdering. På baggrund af det ovenstående anførte, er det vores vurdering, at den oprindelige beregning af gaveafgiften er foretaget på et korrekt grundlag. Såfremt ovenstående giver anledning til spørgsmål eller bemærkninger, står vi gerne til rådighed for en telefonisk drøftelse af sagens nærmere omstændigheder." 6. Skattestyrelsens kommentar til de modtagne bemærkninger Skattestyrelsen fastholder ændringer jf. Skattestyrelsens forslag af den 7 maj 2020, da TSS-cirkulærerne 2000-09 og 2000-10 kan alene anvendes, såfremt de er udtryk for handelsværdien. Hvis dette ikke er tilfældet, skal der ske en fravigelse i sin helhed eller en regulering så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier. Der er anført i begge cirkulærers tekst, at cirkulærerne kan fraviges. Det fremgår af TSS-cirkulære 2000-09 om værdiansættelse af aktier og anparter, punkt 3: " Fravigelse af hjælpereglen", at hjælpereglen kan fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier, - det er også anvendt i begrundelse under punkt 2. i forslaget. Det gøres opmærksom på at Skattestyrelsen har ikke fravalgt TSS-cirkulære 2000-09 om værdiansættelse af aktier og anparter, da Skattestyrelsen kun har fravalgt værdiansættelse af enkeltposten. Vedrørende henvisning til SKM2004.173.LR er Skattestyrelsens indstilling at denne afgørelse ikke er anvendelig da den vedrører opskrivning til offentlige vurdering i perioden når offentlige vurderinger ikke var suspenderet (i 2013). Afgørelsen omfatter endvidere ejendomme som er indregnet til kostpris i regnskabet. Afgørelsen er således ikke sammenlignelig med nærværende sag. Vedrørende henvisning til SKM2016.279.HR er det Skattestyrelsens indstilling at denne afgørelse ikke er anvendelig i denne sag, da afgørelsen vedrører overdragelse efter Værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. november 1982, og her er et retskrav på anvendelse af værdiansættelsescirkuleret - overdragelse af ejendommen til nær familiemedlemmer, og det gøres opmærksom på at der er ingen retskrav for anvendelse af TSS-cirkulære 2000-09 om værdiansættelse af aktier og anparter. Vedrørende bemærkninger at af den juridiske vejledning afsnit C.B.2.1.4.5.1, følger det, at ovenstående bevisbyrderegler er blevet inkorporeret i den juridiske vejledning: ..." Skattestyrelsen" skal pr. 1. juli 2017 godtgøre, at en beregning efter TSS-cirkulærerne 2000-09 og 2000-10 ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien". Skattestyrelsen gør opmærksom på at denne del vedrører vejledning i forbindelse med ændring af værdiansættelsen og fravalgt af TSS-cirkulær og anvendelse af DCF og andremodeller for beregning af værdien for kapitalandelene Ud fra regnskabet vedrørende værdiansættelsen af [virksomhed1] ApS har Skattestyrelsen taget udgangspunkt i årsrapporten 2018, hvor investeringsejendomme er medtaget til dagsværdi jf. note 6, baseret på en afkastbaseret model og ledelsen anvender regnskabsmæssige skøn i forbindelse med fastlæggelse af dagsværdien, der er opgjort på baggrund af forudsætninger, som ledelsen vurderer er sandsynlige og realistiske. Skattestyrelsen finder sig berettiget til som udgangspunkt at anvende selskabets egen værdiansættelse af ejendomsværdien. Såfremt den værdi af ejendommene, som fremgår af det eksterne årsregnskab, ikke er udtryk for et velunderbygget skøn udarbejdet ved hjælp af anerkendte beregningsmetoder, vil dette kunne anses for en overtrædelse af årsregnskabsloven, og revisors godkendelse af værdien ville eventuelt være udtryk for forsømmelighed. Skattestyrelsen har ingen formodning for, at dette skulle være tilfældet. Det er dermed kun afvigelser opstået mellem den regnskabsmæssige værdi pr. 31.12.2018 og frem til 1. januar 2019, hvor anparterne bliver overdraget, der bør få betydning for værdiansættelsen på gavetidspunktet. Værdiansættelsen er derved i regnskabet sat til en skønnet handelsværdi, som selskabet selv har beregnet efter anvendelse af anerkendte værdiansættelsesprincipper, og værdiansættelsen er efterfølgende godkendt af selskabets revisor. Det er herefter skattestyrelsens opfattelse, at den regnskabsmæssige værdi er et retvisende udtryk af værdien af selskabs ejendomsportefølje og et mere samtidigt og et mere retvisende udtryk for ejendommenes handelsværdi på gavetidspunktet end den offentlige vurdering. At dagsværdi begrebet er sammenfaldende med handelsværdien fremgår endvidere af årsregnskabslovens og dens forarbejder. Den 10. januar 2001, blev L 138 forslag til lov om ændring af lov om erhvervsdrivende virksomhederaflæggelse af årsregnskab m.v. fremsat. Forslaget blev efterfølgende vedtaget som Lov nr. 448 af 7. juni 2001, som danner grundlaget for den nugældende årsregnskabslov. Formålet med lovforslaget, var et ønske om at harmonisere årsregnskabsloven med de europæiske regnskabsdirektiver 78/660/EØF (4. direktiv om årsregnskaber) og 83/349/E0F (7. direktiv om koncernregnskaber). I indledningen til det fremsatte forslag L138 blev det fremført, at grundlaget for den nye årsregnskabslov var et ønske om et mere værdibaserede regnskabskoncept som svarede til den internationale udvikling. Formålet var at årsregnskabsloven skulle sigte på at opgøre virksomhedens reelle værdier: "Det vil sige, at årsregnskabet i højere grad skal sigte mod at opgøre virksomhedens reelle værdier, fremfor alene at tage udgangspunkt i historiske kostpriser. Værdibaserede og fremadrettede regnskaber reducerer ikke nødvendigvis regnskabsoplysningernes pålidelighed." [Skattestyrelsens fremhævelse]. "Markederne for mange aktiver og forpligtelser har nemlig de senere år udviklet sig og udvikler sig stadig så meget, at virksomhederne i fremtiden langt bedre kan opgøre aktivers og forpligtelsers værdi til markedsbaserede værdier." Når ejendomme indregnes til dagsværdi i årsregnskabsloven er det således ikke et udtryk for en teknisk indregningsmetode, der alene tjener som en bogført værdi. Det er tværtimod udtryk for en værdibaseret indregning, der udtrykker ejendommenes faktiske handelsværdi på balancedagen. Dette understøttes endvidere af forarbejderne til årsregnskabslovens hvor der fremføres, at beboelsesejendomme med stor sikkerhed kan indregnes til deres faktiske handelsværdier (dagsværdi): "Drejer det sig om beboelsesejendomme, anses markedsvilkårene for at være tilsvarende egnede til at gøre anvendelsen af en dagsværdi i form af en salgsværdi relevant." Tilsvarende gør sig gældende for erhvervsejendomme som i nærværende sag: "På samme måde kan nogle erhvervsejendomme være egnede investeringsobjekter og relativt nemt måles til dagsværdi" I årsregnskabslovens forarbejder defineres dagsværdien som handelsværdien, eller den virkelige værdi: "Begrebet dagsværdi defineres i bilag 1, D, nr. 2, som det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter. Bortset fra på anskaffelsestidspunktet, vil historiske kostpriser derfor ikke udtrykke dagsværdien. I Norge benyttes synonymt med dagsværdi udtrykket "virkelig verdi" og i internationale regnskabsstandarder "fair value"." [Skattestyrelsen fremhævelse]. Tilsvarende definition findes i årsregnskabslovens bilag 1 D "målegrundlag m.v.": "Dagsværdien er det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter" Årsregnskabslovens ordlyd og årsregnskabslovens forarbejder er således fuldstændig i tråd med ordlyden i boafgiftslovens § 27, stk. om, at det er handelsværdien der skal ligges til grund. At nå frem til det resultat, at den skattemæssige værdi for ejendomme skal anvendes i stedet for den regnskabsmæssige værdi hvor den regnskabsmæssige værdi defineres fuldstændig identisk med den skattemæssige handelsværdi [handelsværdien mellem to uafhængige parter] vil medføre, at der findes to forskellige handelsværdier. Årsregnskabsloven er opbygget på den måde, at såfremt handelsværdien (dagsværdien) ikke med rimelig sikkerhed kan fastslås, skal værdien medregnes til kostpris. Dette fremgår også af forarbejderne og IFRS 13s dagsværdi hierarki: "Opgørelsen af dagsværdien er en proces, der tilsigter at finde den reelle salgsværdi af aktiver og forpligtelser. Processen beskrives i stk. 1, 2. - 4. pkt. Kan der ikke konstateres en salgsværdi på et velfungerende marked, og kan der ikke beregnes en rimeligt pålidelig tilnærmet salgsværdi for aktiver eller forpligtelser eller disses enkelte bestanddele, skal de [...] måles efter hovedreglen for måling af aktiver og forpligtelser i forslagets § 36, dvs. henholdsvis kostpris og nettorealisationsværdi." Det ligger således i dagsværdi, at hvis der er sket salg, skal denne værdi anvendes. Kan der ikke beregnes en rimeligt pålidelig tilnærmet salgsværdi kan dagsværdi ikke anvendes, hvoraf aktiverne (ejendommene i nærværende sag) skal indregnes til kostpris. Når ejendommen i nærværende sag de facto indregnes til dagsværdi, ligger der allerede en bedømmelse fra virksomhedens side -som efterfølgende er blevet efterprøvet af en uafhængig revisor - om hvorvidt dagsværdien udgør et rimelig pålideligt udtryk for salgsværdien. Hvis det ikke er tilfældet skal der indregnes til kostpris. Sammenfattet er det Skattestyrelsens opfattelse, at dagsværdi som den bliver indregnet med i årsrapporten er udtryk for handelsværdien. En anden fortolkning vil være i strid boafgiftslovens § 27 ordlyd, cirkulærets punkt 3. samt årsregnskabsloven og dens forarbejder. Det er således svært at komme uden om ordlyden i boafgiftslovens § 27, stk. 1. som foreskriver en gaves værdi fastsættes til handelsværdien. Punktet i cirkulæret omkring fast ejendom, kan ikke i sig selv medføre en fravigelse ordlyden. Dette ville være i klart strid med legalitetsprincippet. Dette gælder særligt, når cirkulæret selv fremfører, at cirkulæret skal fraviges, hvis det er nødvendigt for at finde handelsværdien." Udtalelse fra Skattestyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 16. oktober 2020 udtalt følgende: "1. Skattestyrelsens opfattelse Skattestyrelsen vil i det følgende kommentere på den klage, som, [virksomhed2], Advokat [person7] har fremsendt til skatteankestyrelsen på vegne af [person5]. Skattestyrelsen har følgende holdning, som vil blive gennemgået nærmere nedenfor: - Afgørelsen fastholdes da gaveafgiften jf. fremsendte dokumentation var ansat for lav. 2. Sagens faktiske omstændigheder For sagens faktiske forhold, skal der henvises til Skattestyrelsens afgørelse. Skattestyrelsen er enig i at nærværende sag drejer sig om værdiansættelse af de gaver som [person5] har givet sine to døtre, [person2] og [person1] den 1. januar 2019. Hver gave består af nominelt 100.000 kapitalandelene i selskabet [virksomhed1] ApS, CVR nr. [...1]. 3. Skattestyrelsens overordnede anbringelser Skattestyrelsens opfattelse er at værdiansættelsen af [virksomhed1] ApS har været sat for lavt, da Skattestyrelsen er af den opfattelse, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke kan danne grundlag for værdiansættelsen af kapitalandelene i [virksomhed1] ApS, da [virksomhed1] ApS, CVR nr. [...1] jf. offentliggjorte og reviderede regnskaber anvender dagsværdi ved værdiansættelsen af selskabet ejet investeringsejendomme, henvises til Skattestyrelsens afgørelse af den 29. juni 2020, side 2 og 3 jf. punkt 2: Skattestyrelsens begrundelse til ændring. Skattestyrelsens opfattelse er, at den foretagne værdiansættelse er sat for lav og at den beregnet gaveafgift er dermed ikke beregnet korrekt. Skattestyrelsens opgave er at vurdere om de ansætte værdier svarer til handelsværdier på gavetidspunktet, selv om ejendomme er ikke blevet handlet de seneste år. I klagen under afsnittet: Anbringender, henviser repræsentanten til Landsskatterettens afgørelse af 27.06.2018, journalnr. 14-4861051. Det er Skattestyrelsens opfattelse at denne afgørelse fra Landsskatteretten ikke er anvendelig vedrørende nærværende sag, da den ikke er sammenlignelig med nærværende sag. Det helt afgørende punkt hvor den utrykte Landsskatteretsafgørelsen journalnr. 14-4861051, adskiller sig for nærværende sag, er at Landsskatteretsafgørelsen journalnr. 14-4861051 angår kostpris og ikke dagsværdi. At sammenligne dagsværdi med kostpris vidner om en manglende forståelse for den begrebsmæssige forskel mellem "kostpris" og "dagsværdi". Det vidner endvidere om en manglende forståelse for formålet med de forskellige indregningsmetoder. Det er fuldstændig åbenbart at kostpris ikke kan anvendes som minimumsværdier for ejendommene som blev anført i Landsskatteretsafgørelsen med journalnummeret 14-4861051. Allerede året efter indregningen kan kostprisen være mange gange højere (eller lavere), end handelsværdien. Dette kan eksempelvis være tilfældet, såfremt ejendommen specialindrettes til den pågældende virksomheden. Dette kan reducere ejendommens værdi, eller helt gøre den usælgelig. Ejendomsmarkedet kan endvidere udvikle sig sådan, som set under finanskrisen hvor kostprisen for ejendomme erhvervet få år før finanskrisen, regnskabsmæssigt fremstår med en væsentlig højere værdi end handelsværdien efter. Hvor kostpris ikke følger markedspriserne så gør dagsværdien. Dagsværdireguleringen tager afsæt i en normaliseret nettoleje, og afkastkrav. Dagsværdi tager således højde for ejendommens type/stand og udviklingen i ejendomsmarkedet generelt tomgang, geografiske placering (eks. i afkastkravet) m.v. Denne prøvelse af dagsværdien sker hvert år, med uafhængig revisors påtegning af regnskabet. Det bemærkes i øvrigt, at dagsværdi jo netop indregner ejendommene til dens faktiske handlede værdi hvis den findes. Der ligger således en selvregulering i at dagsværdien til hele tiden ajourfører de bogførte værdier, således de altid er udtryk for handelsværdien. Eftersom den utrykte afgørelse fra Landsskatteretten omhandler kostpris og nærværende sag omhandler dagsværdi, har den således intet med nærværende sag at gøre. Afgørelsen finder derfor ikke anvendelse i nærværende sag. Vedrørende i klagen anførte punkt: SYN OG SKØN, og anmodning om tilsagn om fuld omkostningsgodtgørelse til udgifter i forbindelse med afholdelse af syn og skøn for så vidt angår værdiansættelsen af ejendommene i Bergen & [virksomhed1] ApS jf. skatteforvaltningslovens § 52 stk. 3: Skattestyrelsen oplyser at gennem sagens forløbet er der ikke anmodet om omkostningsgodtgørelse til udgifter til afholdelse af syn og skøn og Skattestyrelsen anvender ikke dette praksis i sager hvor selskabet har i sit revideret regnskab oplyst handelsværdien for investeringsejendomme, da Skattestyrelsen har ikke haft formodning af selskabets regnskaber er ukorrekte eller misvisende. For Skattestyrelsens yderligere argumentation henvises i afgørelsens punkt 6. Skattestyrelsenskommentar til de modtagne bemærkninger." Skattestyrelsen har den 24. januar 2025 fremsat bemærkninger til syns- og skønsrapporten. Skattestyrelsen har anført: "Vi sender dette materiale for indkomståret 2019: ∙ Excel dokument DCF beregninger fra PDF fil til Excel ∙ Excel dokument "Værdi af ejendomme på basis af lejeindtægter og afkastkrav gemt til udtalelsen" Skattestyrelsens kommentarer på det foreliggende grundlag. Ud fra det fremsendte, er det Skattestyrelsens indstilling, at man skal anvende de værdier der fremgår af selskabets årsrapporter fra år 2018, idet Skattestyrelsen bemærker, at selskabet frem til og med årsrapporten 2023 anvender dagsværdiopgørelsen i selskabets regnskaber. Det vil sige, at man i praksis skal anvende værdien af ejendomme som medtaget og opgjort i årsrapporterne efter dagsværdi, idet ejendomsværdierne er beregnet ud fra et afkastkrav på 6,5 %. Hvis man forestiller sig, at selskabet ændrede regnskabspraksis i nær tidmæssig sammenhæng med gaveoverdragelsen, og dermed ændrede opgørelsen af værdien af selskabets ejendomme til de offentlige vurderinger, ville der være endog særdeles væsentlige argumenter for at Skattestyrelsen ville kontakte Vurderingsstyrelsen med henblik på en udtalelse om handelsværdien af ejendommene. Det er helt sædvanlig praksis, at der ved værdiansættelser af ejendomme indgår udtalelser om handelsværdier på ejendomme fra Vurderingsstyrelsen. Og særlig oplagt såfremt der måtte ske ændring af regnskabspraksis i nær tidsmæssig tilknytning til en gaveoverdragelse. I den fremsendte værdiansættelse hvor man har reguleret fra dagsværdi og til offentlige ejendomsvurderinger, bliver selskabets egenkapital i realiteten negativ, og man har således "kunstigt" opskrevet egenkapitalen til, således der i værdiansættelsen "opstår" en mindre positiv egenkapital på 10.000 kr., uden nærmere redegørelse for reguleringen. Udfaldet af skønsrapporten medfører en positiv egenkapital, og en regulering af gaveafgiften. Der henvises til vedlagte foreløbige og kortfattede beregning af såvel egenkapital og gaveafgift: Egenkapital 7.892.209 ejendomme jf. årsrapport 16.033.812 Nedskrivning 16.033.812 8.775.000 7.258.812 - 7.258.812 Udskudskat 1.596.939 2.230.336 Værdi til fordeling 2.230.336 Gaven 1.115.168 Gaveafgiften pr. gaven 167.275 Vi gør opmærksom på, at selskabet genererer (stabile) overskud og at regnskabstal anvendes, hvis der skal ske udlodning af udbytte, eller f.eks. kreditvurdering og finansiering hos banker m.v. I den forbindelse kan kapitalandelene også stilles til pant som sikring ved finansiering. At regulere regnskabstal fra dagsværdi til offentlige vurderinger vil medføre - og har på gavetidspunktet medført- at egenkapitalen i selskabet er negativ. Egenkapitalen skulle fremvise aktiver der ejes af selskabet, uden at den er finansieret med gæld. Vi henviser til arket "Sammenlignet WACC" og kommentarer som fremgår af den vedlagte fil. Vi gør opmærksom på, at vi ikke er bekendt med de parametre m.v. som skønsmanden har lagt til grund for sine vurderinger, som f.eks. periode, og hermed hvordan man har anvendt diskonteringsfaktor. Af regnskabet for selskabet står der, at der er anvendt afkastkrav på 6,5 %. Skønsmanden har i sin udtalelse anvendt en DCF-model, men uanset hvilken af modellerne der anvendes til brug for beregning af dagsværdi af ejendomme vil det være således, at værdierne ikke afviger væsentligt fra hinanden. Dette illustreres nærmere i det vedhæftede Excel ark "Værdi af ejendomme på basis af lejeindtægter og afkastkrav gemt til udtalelsen". Rapporten og de fremsendte bilag viser ikke diskonteringsfaktoren. Ud fra rapporten har man reguleret lejeindtægter med en formodning om vedligeholdelsesudgifterne som en fremtidig køber vil afholde (pga. "en anden moral") og samtidig har man oplyst, at der er anvendt et højt afkastkrav på ca. 7,5 % (oplyst i rapporten, men som dog ikke ses at kunne afstemmes med arket "sammenlignet WACC" i den vedhæftede fil "DCF beregninger fra PDF fil til Excel"). Der har formodningen imod sig, at man indregner et højt afkastkrav på 7,5 %, og man samtidigt fratrækker formodede højere vedligeholdelsesudgifter på 2.143.000 kr. i lejeindtægterne. Det er sammenfattende Skattestyrelsens opfattelse, af de omhandlede ejendomme skal værdiansættes ud fra deres økonomiske indtjeningspotentiale ved udlejningsvirksomhed, og ikke ud fra den værdi som ejendommene kan indbringe ved salg til privat beboelse. Dette er begrundet med, at ejendommene alle ejes i selskabsform, og at de alle anvendes til udlejning, og at denne udlejningsaktivitet har resulteret i en ikke ubetydelig forrentning af den investerede kapital. I forlængelse heraf finder Skattestyrelsen det fortsat ikke dokumenteret, at den værdi, som selskabet selv har beregnet i sit regnskab som dagsværdien i overensstemmelse med årsregnskabslovens § 38, stk. 1, overstiger ejendommenes faktiske handelsværdi. Der lægges i denne forbindelse vægt på, at værdiansættelsen er godkendt af statsautoriseret revisor uden anmærkninger. Skattestyrelsen finder, at værdiansættelsen skal ske ud fra det afkast som kan realiseres ud fra ejendommenes nuværende vedligeholdelsesstandard. Vi finder her, at det ikke kan tillægges betydning, at en fremtidig køber eventuelt måtte ønske at forbedre og modernisere ejendommene. Uanset at ejendommenes vedligeholdelsesstandard på overdragelsestidspunkt må anses for at være under gennemsnittet for tilsvarende ejerboliger, er de vedligeholdt i et sådant omfang, at de ikke kondemneres og fortsat kan tiltrække lejere. Hvis der kommer yderligere oplysninger fra klager, ønsker Skattestyrelsen at blive hørt i sagen igen, inden der træffes afgørelse i sagen." Skattestyrelsen har den 28. maj 2025 udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: "Sagen udspringer af, at [person5] i november 2019 overdrog anparterne i [virksomhed1] ApS til sine døtre. Sagen omhandler spørgsmålet om, hvorvidt Skattestyrelsen kunne fravige udgangspunktet i TSS-cirkulære 2000-09, og ændre værdiansættelsen af selskabets ejendomme samt om [person5] ved det afholdte syn- og skøn har godtgjort, at Skattestyrelsens skøn over ejendommenes værdi ikke skal lægges til grund ved værdiansættelsen af selskabet. Skatteankestyrelsen finder i kontorindstillingen, at regnskabsmæssige dagsværdier som udgangspunkt skal lægges til grund ved værdiansættelsen af selskabet og at [person5] ikke ved det afholdte syn og skøn har godtgjort, at der er grundlag for at fravige udgangspunktet om, at ejendommene skal fastsættes til de regnskabsmæssige dagsværdier. Skattestyrelsen er delvist enig i kontorindstillingen. Skattestyrelsen bemærker, at Skatteankestyrelsen i kontorindstillingen har lagt til grund, at dagsværdier ifølge selskabets årsrapport som udgangspunkt skal lægges til grund ved værdiansættelsen af selskabet. Skatteankestyrelsen har i den forbindelse henvist til SKM2024.479.HR. SKM2024.479.HR vedrører spørgsmålet om værdiansættelse af ejendomme, der indgår i kommanditselskaber. Sådanne ejendomme er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret). Spørgsmålet for Højesteret var, om kommanditselskabernes regnskabsmæssige værdiansættelse til dagsværdi udgjorde en sådan særlig omstændighed, at pkt. 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 ikke kunne finde anvendelse. Højesteret fandt generelt, at dagsværdier kunne være en særlig omstændighed, der kan begrunde en fravigelse af pkt. 6 i værdiansættelsescirkulæret. I den konkrete sag fandt Højesteret, at differencen mellem dagsværdierne og de offentlige vurderinger udgjorde sådanne særlige omstændigheder, at værdiansættelsescirkulæret kunne fraviges. Ejendommen skulle herefter værdiansættes efter en vurdering fra Vurderingsstyrelsen. SKM2024.479.HR vedrører således værdiansættelse af ejendomme efter værdiansættelsescirkulæret, og ejendommene værdiansættes ikke efter de i regnskaberne opgjorte dagsværdier, men derimod efter vurdering fra Vurderingsstyrelsen. Det Skattestyrelsens opfattelse, at det ikke på grundlag af SKM2024.479.HR kan konkluderes, at dagsværdier ifølge et selskabs årsrapport som udgangspunkt skal lægges til grund ved opgørelsen af værdien af selskabet. Skattestyrelsen er enig i, at TSS-cirkulære 2000-09 alene er vejledende for udøvelsen af skønnet over handelsprisen, og i forhold til nærværende sag, at forskellene mellem selskabets skøn over dagsværdien og den offentlige vurdering medfører, at en fravigelse af TSS2000-09 er både berettiget eller relevant. Da de vejledende anvisninger i TSS-cirkulære 2000-09 ikke finder anvendelse i nærværende sag, skal værdiansættelsen i stedet ske efter et skøn. Skattestyrelsen har skønnet værdien af selskabets ejendomme til den dagsværdi, der er anvendt i selskabets årsregnskab. Spørgsmålet er herefter, om [person5] ved det afholdte syn og skøn har godtgjort, at der er konkrete forhold ved den enkelte ejendom, der bevirker, at Skattestyrelsens skøn ikke svarer til handelsværdien af ejendommene. I forhold til det afholdte syn og skøn, kan Skattestyrelsen tilslutte sig til Skatteankestyrelsens kontorindstilling." Klagerens opfattelse Klagerens repræsentant har oprindelig nedlagt påstand om, at gaveafgiften for de to gaver skal fastsættes til det gaveanmeldte og betalte beløb på 750 kr. pr´., i alt 1.500 kr., alt. Påstanden er efterfølgende ændret til, at gaveafgiften skal beregnes på grundlag af en værdiansættelse af ejendommene til 8.775.000 kr. i stedet for til den offentlige vurdering på i alt 6.300.000 kr. Til støtte for påstanden er bl.a. anført: " ANBRINGENDER Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende, at gaveafgiften er blevet beregnet på et korrekt grundlag. Gaveafgiftsberegningen hviler på værdiansættelsen af kapitalandelene i [virksomhed1] ApS. Ved værdiansættelsen af kapitalandelene i [virksomhed1] ApS gøres det gældende, at værdiansættelsen skal foretages på baggrund af TSS-cirkulæret 2000-09, hvorved de regnskabsmæssige poster for ejendomme skal erstattes med den senest kendte offentlige ejendomsvurdering. Herunder gøres det videre gældende, at Skattestyrelsen ikke har godtgjort, at de vejledende beregningsværdier ikke kan lægges til grund ved værdiansættelsen af kapitalandelene i [virksomhed1] ApS, jf. bl.a. Landsskatterettens afgørelse af 27.06.2018, journalnr. 14-4861051, hvorfor der samtidig anmodes om syn og skøn, jf. nærmere nedenfor. I ovenstående sag havde Skattestyrelsen bedt om Vurderingsstyrelsens (dengang SKAT, Ejendomsvurdering) vurdering af faste ejendomme, som indgik i et generationsskifte af en virksomhed i selskabsform. Ejendommene indgik i regnskabet til kostpris på 41 mio. kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde samlet ca. 27 mio. kr. Vurderingsstyrelsen fandt, at den samlede værdi for ejendommene udgjorde 32 mio. kr. på overdragelsestidspunktet. Dette skete ved bl.a. at sammenholde observationer om stand, beliggenhed og anvendelsesmuligheder med salgs-statistik for erhvervsejendomme i kommunen. Landsskatteretten udtaler, at det resultat, der følger af hjælpereglen i TSS-cirkulæret 2000-09, vil kunne fraviges i sin helhed, eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier. Der anses i sagen ikke at foreligge omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som værende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen. Der er ikke ved den af SKAT, Ejendomsvurdering, udarbejdede rapport godtgjort, at den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse. SYN OG SKØN Såfremt der ikke på det foreliggende grundlag kan gives [person5] medhold i, at der ikke er grundlag for at ændre gaveafgiften, skal vi anmode om, at der gives tilsagn om fuld omkostningsgodtgørelse til udgifter i forbindelse med afholdelse af syn og skøn for så vidt angår værdiansættelsen af ejendommene i [virksomhed1] ApS, jf. skatteforvaltningslovens § 52, stk. 3. Det er således vores opfattelse, at der er behov for en sagkyndig vurdering af værdien af ejendommene på overdragelsestidspunktet den 1. januar 2019, hvilket alene kan tilvejebringes via et syn og skøn. Dette begrundet i den omstændighed, at Skattestyrelsen alene henholder sig til dagsværdierne oplistet i regnskabet for [virksomhed1] ApS. Den omstændighed at ejendommene indgik i regnskabet til en højere værdi, end de offentlige ejendomsvurderinger, kan ikke i sig selv medføre, at hjælpereglen i TSS-cirkulæret 2000-09 kan fraviges, jf. således Landsskatterettens afgørelse af 27.06.2018, journalnr. 14-4861051. Heraf fremgår det således, at Skattestyrelsen skal godtgøre at de offentlige vurderinger ikke er retvisende, hvilket efter vores opfattelse alene kan ske ved et syn og skøn og ikke på grundlag af regnskabsmæssige værdier, hvilket Landsskatteretten synes at være enig i. Det er på baggrund af ovenstående således vores opfattelse, at der er behov for en sagkyndig vurdering." Klagerens bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse Klagerens repræsentant den 26. oktober 2020 fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse: "Som advokat for [person5] skal vi hermed komme med vores bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af 15. oktober 2020. Det skal indledningsvist fastholdes, at Landsskatteretsafgørelsen med journalnummer 14-4861051 er særdeles anvendelig i denne sag. Vi er helt klar over, at der er forskel på indregningsmetoderne "kostpris" og "dagsværdi", men det er vores vurdering, at Landsskatterettens afgørelse skal fortolkes således, at den regnskabsmæssige værdiansættelse af en fast ejendom ikke i sig selv er tilstrækkeligt til at fravige anvendelsen af den offentlige vurdering, hvis den regnskabsmæssige værdiansættelse heller ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien. Anvendelsen af dagsværdier er udelukkende et skøn over handelsværdien baseret på en afkastgrad for den enkelte ejendom. Klagers ejendomme har ikke været handlet i mange år, og derfor kendes den reelle markedsværdi ikke, da det selvsagt alene er en handel mellem uafhængige parter, der kan fastslå denne. Blot fordi et regnskab er revideret og anvender dagsværdier medfører dette ikke, at der er tale om en realiseret og korrekt handelsværdi. Anvendelsen af kostpris kan derimod være et udtryk for en markedsværdi, da den er et udtryk for en realiseret værdi i forbindelse med erhvervelsen af en ejendom. Hvorvidt denne realiserede værdi er retvisende afhænger selvsagt også af om der efterfølgende er sker ændringer af ejendommen, samt hvor lang tid siden den er erhvervet. Kostprisen kan således være særdeles retvisende samt det modsatte, og derfor også i forhold til dagsværdien være mere eller mindre retvisende i forhold til markedsværdien. Vi er derfor på ingen måde enige med Skattestyrelsen i, at dagsværdier er et bedre udtryk for handelsværdien end kostprisen. Det absolut en konkret vurdering, men en kostpris kan typisk være mere retvisende hvis den baserer sig på en i nær tidsmæssig tilknyttet realiseret værdi. Derfor er det også vores vurdering, at det i forhold til Landsskatteretten afgørelse ikke skal tillægges afgørende vægt, hvilken regnskabsmæssig indregningsmetode, der er anvendt. I den konkret afgørelse var der anvendt kostpris, men det er vores vurdering at Landsskatteretten var nået til samme resultat, såfremt det var dagsværdien, der var blevet anvendt. Den regnskabsmæssige værdi er altså ikke i sig selv tilstrækkeligt til at diskvalificere den offentlige vurdering som værdiansættelsesgrundlag. Det påhviler altså Skattestyrelsen - der konkret ønsker at fravige den offentlige vurdering - at påvise at dagsværdien er et præcist udtryk for handelsværdien. Det er vores vurdering, at dette alene kan ske via afholdelsen af et syn og skøn. På denne baggrund fastholder vi således, at der skal afholdes syn og skøn, der i givet fald vil illustrere om dagsværdien er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi og derved kan fravige udgangspunktet om,at den offentlige vurdering finder anvendelse." Klagerens yderligere bemærkninger til sagen "Med henvisning til ovennævnte sag kan jeg hermed oplyse, at syn og skøn ved Retten i [by5] nu er afsluttet, og jeg fremsender vedlagt følgende: · Retsbogsudskrift af 25. november 2024 · Skønsrapport fra skønsmand, [person8] Jeg kan samtidig oplyse, at jeg ønsker at opretholde klagen i Skatteankestyrelsen. Jeg har indtil videre følgende bemærkninger til syns- og skønsrapporten: De 5 ejendomme i selskabet [virksomhed1] ApS havde en handelsværdi pr. 1. januar 2019 på følgende beløb: ∙ [adresse1], [by1]: Kr. 5,3 mio. ∙ [adresse2], [by2]: Kr. 2,25 mio. ∙ [adresse3], [by1]: Kr. 1.15 mio. ∙ [adresse4], [by3]: Kr. 100.000 ("best case"). ∙ Timesharerettigheden af ejerlejlighed nr. 14 af matr.nr. [...3], [by4] By, [by6] og [...2] [by4] By, [by7] (type C1, [adresse5], [by7]: Negativ værdi på kr. 25.000 ("såfremt det overhovedet er muligt at finde nogen, der vil overtage denne"). ∙ I alt kr. 8.775.000. Det gøres gældende, at værdien af [virksomhed1] ApS - i forbindelse med opgørelse af gaveafgiften ved [person5]s gave, bestående af nom. Kr. 100.000 kapitalandele i nævnte selskab, til sine to døtre skal opgøres på baggrund af en værdi af nævnte ejendomme til i alt kr. 8.775.000 kr." Repræsentanten har den 28. februar 2025 efter modtagelsen af Skattestyrelsens bemærkninger til syns- og skønsrapporten udtalt: "[...]Det er fortsat Skattestyrelsens opfattelse, at man skal anvende de værdier, der fremgår af selskabets årsrapport fra indkomståret 2018 og dermed se bort fra det foretagne syn og skøn. Det er min vurdering, at der skal lægges afgørende vægt på det foretagne syn og skøn i forbindelse med værdiansættelse af de overdragne kapitalandele i selskabet [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1], pr. 1. januar 2019. Det skyldes følgende forhold: 1. Generelt om syn og skøn Efter reglerne i SFL § 47 er det muligt for både skatteyder/klageren og Skatteforvaltningen at anmode om syn og skøn. Ved et syn og skøn fremskaffes der et bevis, der ellers ikke ville eksistere i sagen, jf. Den Juridiske Vejledning afsnit A.A.11.1.1. Det følger endvidere af Den Juridiske Vejledning afsnit A.A.11.1.1, at: "Retten anmoder, efter at have hørt parterne i sagen, en sagkyndig , der bliver omtalt som skønsmand, om at besvare nogle spørgsmål. Skønsmanden undersøger det, som sagen drejer sig om . Derefter laver skønsmanden en skriftlig besvarelse af de spørgsmål, der er stillet. Det hedder en skønserklæring." [Egen understregning] Som det følger af ovenstående, så foretages der en konkret vurdering af en sagkyndig. I nærværende sag var skønsmanden [person8] v/ [virksomhed3]. [virksomhed3] er specialiseret i formidling af erhvervsejendomme og tilbyder tjenester inden for salg, udlejning, vurdering og rådgivning af forskellige typer erhvervsejendomme, herunder investeringsejendomme, boligudlejningsejendomme samt kontor- og butiksejendomme. Der er således ingen tvivl om, at [person8] er specialist indenfor området og har en særlig viden, når sådanne ejendomme skal værdiansættes. Det bør pointeres, at Skattestyrelsen har godkendt valget af skønsmanden og har godkendt spørgsmålene til skønsmanden forud for syn og skøn. Skattestyrelsen ønsker fortsat at lægge revisors opgørelse til grund fremfor en skønsmands vurdering, selvom denne har en større og mere kvalificeret viden end revisors "generelle" viden på området, ligesom revisor på intet tidspunkt konkret har besigtiget de konkrete ejendomme. En skønsmand vurderer ejendommens værdi ud fra de aktuelle markedsforhold, mens revisors tal ofte er baseret på historiske anskaffelsespriser eller regnskabsmæssige afskrivninger. Skønsmanden tager altså udgangspunkt i den virkelige markedsværdi, som er afgørende for en realistisk ejendomsvurdering. Endvidere foretager skønsmanden en konkret vurdering af ejendommens fysiske tilstand, herunder eventuelle skader, renoveringsbehov og byggetekniske forhold. Disse faktorer spiller en afgørende rolle for ejendomsværdien, hvilket der kun tages hensyn til, når skønsmanden besigtiger ejendommen, som sket i nærværende sag. Skønsmanden har ligeledes en dybdegående forståelse af det lokale ejendomsmarked, hvilket giver et præcist billede af områdets udviklingspotentiale, efterspørgsel og prisniveau m.v. Skønsmandens vurdering må derfor tillægges større vægt, da den bygger på en uafhængig og faglig vurdering af ejendommens værdi, som kan anvendes som dokumentation og må anses som dokumenteret og underbygget. 2. Retspraksis - betydningen af syn og skøn Det følger af retspraksis, at syn og skøn som det klare udgangspunkt lægges til grund af domstolene i en værdiansættelse. Jeg skal henvise til følgende domme: I U.2012.3599H, som omhandlede ansættelse af handelsværdien efter aktieavancebeskatningsloven af unoterede A-aktier i et børsnoteret aktieselskab, fandt Højesteret, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte den af skønsmændene anvendte indtjeningsmodel til ansættelse af selskabets totalværdi. Syn og skøn blev tillagt afgørende betydning af Højesteret, hvilket kan illustreres ved følgende uddrag: "Højesteret finder, at der ikke under bevisførelsen er fremkommet noget, som giver grundlag for at tilsidesætte den residuale indtjeningsmodel, med henvisning til at skønsmændene ved opgørelsen af værdien af den fremtidige indtjening alene har anvendt en budgetperiode på 5 år og en aftrapningsperiode på yderligere 5 år. Der er heller ikke fremkommet noget, som indebærer, at skønsmændenes opgørelse af Louis Poulsens egenkapital (indre værdi) skal til sidesættes. Bevisførelsen for Højesteret, herunder de supplerende skønserklæringer, giver endvidere ikke belæg for at fastslå, at skønsmændene ud fra de forhold, som gjorde sig gældende pr. 19. maj 1993, har vurderet selskabets fremtidige indtjening for lavt. Højesteret tiltræder herefter, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens ansættelse af selskabets totalværdi pr. 19. maj 1993. Det kan ikke føre til en anden vurdering, at skønsmændene ikke tillige beregnede selskabets værdi ud fra andre værdiansættelsesmodeller." I U.2005.1863H ændrede Landsretten skatteansættelsen i overensstemmelse med en indhentet skønserklæring, således at den i sagen forpagtningsafgift for de tre skatteår blev ansat i overensstemmelse med skønsmandens ansættelse. Det samme fremgår af SKM2017.264.ØLR, hvor Landsretten lagde afgørende vægt på skønserklæringen og den supplerende erklæring fra skønsmanden. At syn og skøn tillægges afgørende betydning af Højesteret fremgår ligeledes af U.1996.865H, hvor skatteyderens ansættelse af skattemæssig goodwillværdi ved salg af en forretning ikke blev tilsidesat. Endvidere ses det i praksis, at Højesteret har tillagt det negativ virkning for skatteyderen, hvis denne ikke (allerede) har indhentet en skønserklæring. I U.2019.1163 udtalte Landsretten, at "Der er endvidere ikke ved syn og skøn, sagkyndig erklæring eller på anden måde godtgjort, at der ikke ved de nedslag, som SKAT har foretaget, i tilstrækkeligt omfang er taget højde for en mulig udgift til opfyldelse af et eventuelt fornyet påbud fra Naturstyrelsen om at fjerne jord og en eventuel værdiforringelse på grund af risiko for bygningsskade som følge af erosion". Det må herefter udledes, at både Landsretten og Højesteret bearbejder skatteyderen, at denne ikke har indhentet syn og skøn i den pågældende sag. Når der henses hertil og det faktum, at Skattestyrelsens skøn i den pågældende sag ikke tilsidesættes, må det udledes heraf, at hvis der var foretaget syn og skøn i den pågældende sag, så ville dette have udgjort den korrekte værdiansættelse, som var blevet lagt til grund. I den forbindelse kan SKM2024.344.HR ligeledes nævnes, hvor Landsretten indirekte anfører, at skatteyderen burde have indhentet syn og skøn. I den pågældende sag foretager skatteyderen et syn og skøn under sagen ved Højesteret. Skønsmanden kommer frem til en værdiansættelse af den udskudte skat, der svarer til den mellem onklen og dennes nevø anvendte, hvorefter Skatteministeriet vælger at tage bekræftende til genmæle. I SKM2024.554.LSR fandt Landsskatteretten, at dagsværdierne i regnskabet skulle lægges til grund, men henviser til, at "Klageren har ikke gennemført syn og skøn, der nærmere og mere konkret kunne belyse handelsværdien af ejendommene på gave-overdragelsestidspunktet". Det må herefter pointeres, at dette er gjort i nærværende sag, hvorfor dette syn og skøn netop bør lægges til grund, da der er tale om en nærmere og mere konkret vurdering af handelsværdierne. Det bør derfor påpeges, at når en syn- og skønsrapport faktisk foreligger, bør denne veje tungere end generaliserede regnskaber, der ikke nødvendigvis afspejler handelsværdien på gavetidspunktet, herunder pr. 1. januar 2019. Dvs. Skattestyrelsen anvender en afkastgrad på 6,5 % uden at tage højde for ejendommens specifikke karakteristika, risikoprofil og markedsforhold. ooOoo Ovenstående praksis fra Højesteret illustrerer, at der lægges afgørende vægt på skønsmandens vurderinger. Skønserklæringer kan anses som mere objektive erklæringer end partsindhentede vurderinger, jf. nærmere ovenfor samtidig med, at Højesterets praksis illustrerer, at en uafhængig skønserklæring kan tilsidesætte en parts egen vurdering - såvel skatteyders som Skattestyrelsens egen vurdering. Hvis Skattestyrelsen i sidste ende frit kan tilsidesætte resultatet af et syn og skøn, rejser det en principiel problemstilling om formålet med overhovedet at indhente en sådan sagkyndig vurdering. Syn og skøn har til hensigt at bidrage med en objektiv og fagligt funderet bedømmelse af forhold af teknisk eller økonomisk karakter, som ligger uden for myndighedernes almindelige kompetenceområde. Hvis denne vurdering alligevel kan tilsidesættes uden tungtvejende begrundelse, kan det skabe tvivl om retssikkerheden og retsgrundlaget for myndighedens afgørelser. Det rejser desuden spørgsmålet om, hvorvidt processen reelt er udtryk for en fair og saglig sagsbehandling, eller om den blot bliver en formel øvelse uden reel betydning for sagens udfald. I nærværende sag har Skatteankestyrelsen endvidere givet tilsagn om 100 % omkostningsgodtgørelse, jf. SFL § 52, stk. 3. Det er væsentligt at bemærke, at dette tilsagn gives, hvis det er en betingelse at der herved tilføres sagen væsentlige nye oplysninger, der ikke mere hensigtsmæssigt har kunnet eller kan indhentes på anden måde. Det understøtter således, at syn og skøn har væsentlig betydning i nærværende sag og ikke blot kan tilsidesættes, såfremt syn og skøn ikke er i overensstemmelse med Skattestyrelsens oprindelige vurdering eller Skattestyrelsens opfattelse. 3. Den konkrete sag - Skattestyrelsens udtalelse Det er Skattestyrelsens opfattelse, at man skal anvende de værdier der fremgår af selskabets årsrapporter fra år 2018, idet selskabet - ifølge Skattestyrelsen - frem til og med årsrapporten for 2023 anvender dagsværdiopgørelsen i selskabets regnskaber. Derfor er Skattestyrelsen af den overbevisning, at ejendomsværdierne skal beregnes ud fra et afkastkrav på 6,5 %. Skattestyrelsen mener endvidere, at Skønsmanden har anvendt et for højt afkastkrav samtidig med, at der fratrækkes vedligeholdelsesudgifter i lejeindtægterne. Afkastgrad og vedligeholdelsesudgifterne har imidlertid ingen nærmere sammenhæng, hvorfor der intet er til hinder for, at der kan anvendes en høj afkastgrad samtidig med at der skal tages højde for fremtidige vedligeholdelsesudgifter. Det kræver en nærmere redegørelse for metoder for værdiansættelse af fast ejendom: Der findes forskellige værdiansættelsesmetoder til at vurdere værdien af en udlejningsejendom. De mest anvendte er bl.a. DCF-modellen og den afkastbaserede model. DCF er en forkortelse for "Discounted Cash Flow"/en diskonteret pengestrøm. DCF-modellen er en indkomstbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien af ejendommen opgøres som den tilbagediskonteret værdi af de forventede fremtidige frie pengestrømme, der kan henføres til det pågældende værdiansættelsessubjekt, herunder ejendommene. Derimod tager den afkastbaserede model udgangspunkt i nettoleje og afkastkrav til at beregne en ejendoms værdi. Afkastkravet afhænger af ejendommens beliggenhed, type og risikoprofil m.v. Dvs. afkastkravet afhænger af en konkret vurdering. Når man både ser på DCF-modellen og den afkastbaserede model er der ingen tvivl om, at både afkastgraden og opsat vedligehold skal medregnes i ejendommens værdiansættelse. Det faktum, at en ejendom har en "høj" afkastgrad har ingen yderligere sammenhæng med den udskudte vedligeholdelse. Afkastgraden bruges til at vurdere ejendommens værdi ud fra dens driftsnetto og markedsforhold, mens udskudt vedligeholdelse reducerer den reelle værdi, fordi en (fremtidig) køber eller investor vil tage højde for de nødvendige fremtidige udgifter. Hvis der er betydelige vedligeholdelsesudgifter, vil investoren enten kræve en højere afkastgrad (pga. øget risiko) eller fratrække omkostningerne direkte fra prisen. Man ser således både på afkastgraden og udskudt vedligeholdelse, da begge faktorer påvirker værdiansættelsen, men på forskellig vis. Der er dermed intet til hinder for, at skønsmanden har lagt en afkastgrad på 7,5 % til grund samtidig med at der skal fradrages for vedligeholdelsesudgifter. I den forbindelse kan Erhvervsstyrelsens beskrivelser af modellerne inddrages, jf. straks nedenfor og Erhvervsstyrelsens vejledning om Måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven "Ved fastsættelse af dagsværdien på en investeringsejendom ved anvendelse af en afkastbaseret model, skal dagsværdien fastsættes ud fra ejendommens forventede normaliserede driftsafkast og et forrentningskrav. Dette forudsætter, at investeringsejendommens lejeindtægter og driftsudgifter m.v. forventes at være stabile i de kommende år, men også at der tages behørigt højde for større periodiske vedligeholdelsesarbejder ." Heraf må det konkluderes, at der både beregnes en afkastgrad samtidig med, at der tages højde for vedligeholdelsen. Der er således tale om to elementer, som der isoleret set skal tages højde for, når en ejendom skal værdiansættes. Det samme gør sig gældende for DCF-modellen, hvor Erhvervsstyrelsen skriver: "Forskellen mellem DCF-modellen og den afkastbaserede model er særligt, at DCF-modellen muliggør en større specificeringsgrad i dagsværdiberegningen, grundet at den indeholder en budgetperiode, hvor der med stor nøjagtighed kan indarbejdes forventede særlige indtægter og udgifter for investeringsejendommen i de relevante budgetår, såsom fremtidige lejeindtægtsstigninger, udnyttelse af udviklingspotentialet på ejendommen, fremtidige vedligeholdelses- og forbedringsomkostninger og/eller konsekvenser ved udløb af større lejekontrakter m.v." Det er således utvivlsomt, at vedligeholdelsesudgifter skal medregnes i værdiansættelsen efter DCF-metoden. I den forbindelse ønsker vi at kommentere på Skattestyrelsens udtalelse om, at vedligeholdelsesudgifter ikke kan tillægges betydning i nærværende sag. Dette er vi i høj grad uforstående overfor, da skønsmanden udtaler i skønsrapporten: "Ejendommen fremstod i ringe stand, ligesom grunden var fyldt med skrald, misvedligeholdt m.v. Det formodes, at standen indvendig modsvarer det udvendige. Generelt fremstod alle ejendomme i ringe stand, de synes at blive nødtørftigt vedligeholdt, udskiftninger synes kun at ske når det er strengt nødvendigt. Lejemålene er nødtørftigt gjort beboelige, i hvert fald for det klientel som bor i alle lejemålene." "[adresse2] fremstår rimelig, men ikke i god vedligeholdelsesstand." "Ejendommen fremstår i mindre præsentabel stand, ligesom ejendommens lejemål er udlejet til lejere, der har svært ved at varetage en alm. hverdag, herunder at holde lejlighederne i en rimelig og ryddelig stand m.v." "Ejendommen fremstår udvendig er i særdeles dårlig vedligeholdelsesstand og lejer har affald liggende overalt, samt sorte plastsække sat op for vinduerne som gardiner." Endvidere må det udledes af Skattestyrelsens udtalelse af den 24. januar 2025, at Skattestyrelsen er af den overbevisning, at ejendommene er værdiansat ud fra salg til privat beboelse. Dette bestrides imidlertid. Skønsmanden har vurderet ejendommene ud fra en afkastgrad og intet i skønserklæringen tyder på, at ejendommene er værdiansat som salg til privat beboelse. ooOoo På baggrund af ovenstående må det konkluderes, at handelsværdien af ejendommene pr. 1. januar 2019 bør fastsættes ud fra en metodisk korrekt værdiansættelse, hvor både afkastgrad og vedligeholdelsesomkostninger inddrages. Dvs. skønsmandens erklæring af den 14. oktober 2024. Skattestyrelsens argumentation om, at en høj afkastgrad udelukker fradrag for vedligeholdelsesudgifter, er ikke holdbar, da de to faktorer påvirker værdiansættelsen på forskellig vis, jf. ovenfor. Desuden viser praksis og Erhvervsstyrelsens vejledninger, at både DCF-modellen og den afkastbaserede model forudsætter, at vedligeholdelse indregnes i vurderingen. Skønsmandens metode, hvor en afkastgrad på 7,5 % anvendes samtidig med at der fradrages for vedligeholdelse, er således i overensstemmelse med anerkendte værdiansættelsesprincipper. Den korrekte handelsværdi må derfor baseres på de skønnede værdier pr. 1. januar 2019, som foretaget af skønsmanden. Jeg fastholder mit ønske om retsmøde i sagen." Efter modtagelse af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling har repræsentanten den 6. maj 2025 anført: "I forlængelse af Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af den 5. maj 2025 skal vi hermed vende tilbage med yderligere bemærkninger. Vi er ikke enige i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af den 5. maj 2025. Det er Skatteankestyrelsens opfattelse, at man skal anvende de værdier, der fremgår af selskabets årsrapport fra indkomståret 2018 og dermed se bort fra det foretagne syn og skøn. Det er fortsat min vurdering, at der skal lægges afgørende vægt på det foretagne syn og skøn i forbindelse med værdiansættelse af de overdragne kapitalandele i selskabet [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1], pr. 1. januar 2019. Vi henviser i den forbindelse til vores brev af den 28. februar 2025 med bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af den 27. januar 2025, herunder: Skønsmandens vurdering er en uafhængig og faglig vurdering af ejendommens værdi, der kan anvendes som dokumentation og som må anses som dokumenteret og underbygget Retspraksis statuerer, at når en syn- og skønsrapport faktisk foreligger, bør denne veje tungere end generaliserede regnskaber, der ikke nødvendigvis afspejler handelsværdien på gavetidspunktet. Skattestyrelsens udtalelse er ikke korrekt, da 1) afkastgrad og vedligeholdelsesudgifterne imidlertid ingen nærmere sammenhæng har, hvorfor der intet er til hinder for, at der kan anvendes en høj afkastgrad samtidig med at der skal tages højde for fremtidige vedligeholdelsesudgifter og 2) Skattestyrelsen ikke har taget højde for ejendommens særlige omstændigheder, herunder at der ikke har været tale om værdiansættelse ud fra salg til privat beboelse. Den korrekte handelsværdi må derfor baseres på de skønnede værdier pr. 1. januar 2019, som foretaget af skønsmanden. Jeg ønsker ikke retsmøde i sagen. Landsskatterettens afgørelse Sagen angår, om selskabets ejendomme ved opgørelsen af værdien af gaverne i form af anparter i selskabet skal opgøres til dagsværdien ifølge selskabets årsrapport for 2018 eller den historiske offentlige vurdering fra 2012. Hvis selskabets ejendomme skal opgøres til dagsværdierne ifølge selskabets årsrapport, er spørgsmålet, om klageren ved det gennemførte syn og skøn har godtgjort, at dagsværdierne ifølge årsrapporten er opgjort på et fejlagtigt grundlag og/eller ikke afspejler den aktuelle handelsværdi. Retsgrundlaget Følgende fremgår af boafgiftslovens dagældende § 27, stk. 1: "En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager." Af årsregnskabslovens § 11, stk. 1, fremgår: "Årsregnskabet og et eventuelt koncernregnskab skal give et retvisende billede af virksomhedens og koncernens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Ledelsesberetningen skal indeholde en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler." Af årsregnskabslovens § 36, stk. 1, fremgår: "Aktiver og forpligtelser skal på tidspunktet for første indregning måles til kostpris. Efter første indregning skal aktiver måles til kostpris og forpligtelser til nettorealisationsværdi, medmindre andet følger af denne lov." Efter årsregnskabslovens § 38, stk. 1, kan investeringsejendomme løbende reguleres til dagsværdi. Dagsværdien er ifølge bilag 1 til årsregnskabsloven det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter. Af forarbejderne til årsregnskabslovens § 38 (lovforslag nr. 117 fremsat den 28. januar 2015) fremgår: "[...] For år tilbage blev den offentlige ejendomsvurdering i visse tilfælde anvendt som udtryk for dagsværdien. Praksis har bevæget sig bort fra brugen af den offentlige ejendomsvurdering i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten. Årsagen er, at den skattemæssige fastsættelse af værdien har et andet formål end udarbejdelse af årsregnskab, at vurderingen udføres på et andet tidspunkt end balancedagen, og at de, som gennemfører den offentlige vurdering, ikke nødvendigvis har en detaljeret viden om alle forhold, som er relevante for målingen af den konkrete ejendom. Disse forhold kan f.eks. omfatte lejekontrakters løbetid, lejens størrelse, lejers soliditet, forventet tomgang og ejendommens vedligeholdelsesstand. Den offentlige vurdering kan således ikke tages som udtryk for en beregning af dagsværdien efter årsregnskabslovens bestemmelser." I SKM2024.479.HR var hovedspørgsmålet, om det kunne begrunde en fravigelse af 1982-cirkulæret, at et kommanditselskabs investeringsejendomme var værdiansat til dagsværdi. Højesteret udtalte, at det følger af højesteretspraksis, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det sidste kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom. Højesteret anførte endvidere, at et årsregnskab ifølge årsre af årsregnskabsloven, at ejendommen efter første indregning (der skal ske til kostpris) løbende kan reguleres til dagsværdi. Dagsværdien af en investerinårsre foretaget i overensstemmelse med reglerne i årsregnskabsloven vil kunne begrunde fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret. Om 15 %-reglen skal fraviges, må bero på en konkret vurdering af navnlig forskellen mellem dagsværdien og den offentlige ejendomsvurdering. Om den konkrete sag udtalte Højesteret, at ejendommenes regnskabsårsresådanne særlige omstændigheder, at skattemyndigheværdiansættelsescirkulæreteafgift ikke skulle acceptere, at kommanditanparterne blev overdraget på baggrund af en værdiansættelse af investeringsejendommene efter 15 %-reglen. I SKM2024.33.HR fandt Højesteret, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed, der kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen efter 1982 cirkulæret. Om dette er tilfældet må bero på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. I SKM2024.561.HR blev en syns- og skønsmands vurdering af kursen på to anfordringsgældsbreve, der var udsted i forbindelse med en gaveoverdragelse af aktier, ikke tillagt betydning. I U.2011.839.HR fandt Højesteret, at aktiernes børskurs i overensstemmelse med fast praksis måtte lægges til grund, idet der ikke var fremkommet særlige oplysninger, herunder i forbindelse med syn og skøn, der gav grundlag for at fravige børskursen som handelsværdi. I SKM2008.6.VLR fandt landsretten, at uanset en syns- og skønserklæring og en ejendomsmæglervurdering, som skatteyderen havde indhentet, måtte lægges til grund, at salget af ejendommen til arbejdsgiveren skete til en betydelig overpris. Af TSS-cirkulære nr. 2000-09, 1. pkt., 2. pkt. og 3. pkt., fremgår: " 1. Indledning [...] Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien. Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, f.eks. fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i følgende hjælperegel, der er vejledende. [...] Hjælpereglen [...] Fast ejendom Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. [...] 3. Fravigelse af hjælpereglen Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier. [...]" Af Erhvervsstyrelsens vejledning om måling af investeringsejendomme til dagsværdi efter årsregnskabsloven, der erstattede Erhvervsstyrelsens notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme fra 2009, fremgår, at dagsværdien er det beløb, hvormed en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem uafhængige parter. I IFRS 13, afsnit 9, er dagsværdien defineret som den pris, der ville blive opnået ved salg af et aktiv eller betalt for at overdrage en forpligtelse i en normal transaktion mellem markedsdeltagere på målingstidspunktet. Om dagsværdiberegningsmodeller fremgår af Erhvervsstyrelsens vejledning: "[...] I dette afsnit forklares nærmere om de to hyppigst anvendte værdiansættelsesmodeller - den afkastbaserede model (normalindtjeningsmodellen) og Discounted Cash Flow (DCF) modellen, samt hvilke forhold, der skal være til stede ved fastsættelse af dagsværdien. I valget af model skal der tages hensyn til de konkrete forhold ved ejendommen. Den model, som bedst tager højde for de konkrete forhold ved ejendommen, bør anvendes. I afsnittet nedenfor om den afkastbaserede model og DCF-modellen, er givet eksempler på situationer, hvor den ene model er at foretrække frem for den anden. Uanset hvilken model, der benyttes til fastsættelse af dagsværdien, skal man komme frem til samme dagsværdi. Det er alene de enkelte inputs til modellerne, der er forskellige. Begge modeller gør brug af et forrentningskrav i forbindelse med fastsættelsen af dagsværdien. Der gives indledningsvis en beskrivelse af fastsættelsen af forrentningskravet i beregningsmodellerne, og herefter beskrives selve beregningsmodellerne. [...] Fastsættelsen af forrentningskravet er en væsentlig faktor ved dagsværdimåling af en ejendom. Selv mindre udsving i forrentningskravet har en betydelig effekt på ejendommens værdi. Virksomheden skal kunne redegøre for, hvordan forrentningskravet er fastlagt. Forrentningskravet fastsættes ud fra: Det generelle markedsrenteniveau - det vil sige den risikofrie rente Risikopræmien, der afspejler markedsrisikoen og specifikke risici for den konkrete investeringsejendom Markedsrisici er blandt andet investeringsejendommens beliggenhed, illikviditet på markedet (udbud og efterspørgsel) og lovmæssige begrænsninger. Specifikke risici er blandt andet lejernes bonitet, sandsynlighed for genudlejning (tomgang), ejendommens stand, og subsektor specifikke risici f.eks. risici særligt for kontorejendomme, detailhandelsejendomme, etc. En indikator for blandt andet markedsrenteniveauet er den lange obligationsrente på realkreditobligationer, herunder forventninger til udviklingen i denne. En del ejendomsvaluarer udarbejder periodevise markedsrapporter, enten måneds- eller kvartalsvis, hvoraf der fremgår det konstaterede forrentningskrav og den gennemsnitlige markedsleje for investeringsejendomme beliggende i forskellige byer/områder samt opdelt i typer af ejendomme (f.eks. kontor, beboelse, industri, butik). Hertil er det dog væsentligt at bemærke, at forrentningskravet afhænger af den enkelte investeringsejendoms forhold (risikopræmien). Derfor skal virksomheden altid vurdere, om det oplyste forrentningskrav i markedsrapporterne er umiddelbart anvendeligt, eller om virksomheden skal justere på det oplyste forrentningskrav for at reflektere forholdene omkring virksomhedens individuelle investeringsejendom. Igen skal der foreligge en tilstrækkelig redegørelse og dokumentation for, hvordan det enkelte forrentningskrav er retvisende for den pågældende investeringsejendom. Et væsentligt forhold, der skal redegøres for og dokumenteres i forlængelse af det fastsatte forrentningskrav, er investeringsejendommens specifikke risici. Det drejer sig især om en vurdering af lejerens bonitet (især hvis der er en væsentlig lejer) - hvilket vil sige lejernes evne til at betale den nuværende aftalte leje. Desuden må det forventes, at virksomheden tager stilling til genudlejningsmuligheden for investeringsejendommene, samt hvad der evt. skal medtages af tomgang. På samme måde vil langsigtede lejekontrakter med solide lejere kunne reducere risikoen for manglende genudlejning og dermed forrentningskravet. I den afkastbaserede model normaliseres driftsindtægter og driftsudgifter i beregningsmodellen (antagelse om at disse er stabile). Der skal således ikke korrigeres for inflation. I DCF-modellen vil der for budgetperioden blive gjort brug af en diskonteringsrente, som består af forrentningskravet (som i den afkastbaserede model) samt et inflationstillæg, da lejeindtægter og driftsudgifter hhv. pristalsreguleres og inflationsreguleres i budgetperioden. I terminalperioden vil diskonteringsrenten for DCF-modellen dog ikke indeholde et inflationstillæg, og således vil terminalværdiberegningen foretages på samme måde som for den afkastbaserede model, dvs. normaliseret driftsafkast divideret med forrentningskravet. 6.2. Den afkastbaserede model Ved fastsættelse af dagsværdien på en investeringsejendom ved anvendelse af en afkastbaseret model, skal dagsværdien fastsættes ud fra ejendommens forventede normaliserede driftsafkast og et forrentningskrav. Dette forudsætter, at investeringsejendommens lejeindtægter og driftsudgifter m.v. forventes at være stabile i de kommende år, men også at der tages behørigt højde for større periodiske vedligeholdelsesarbejder. Dette betyder, at der grundlæggende skal indhentes de samme data, uanset om virksomheden anvender den afkastbaserede model eller en DCF-model. [...] Hvorvidt årets vedligeholdelsesomkostninger er på niveau med et normaliseret år. Det er styrelsens vurdering, at virksomheden skal gennemgå historiske og fremtidige vedligeholdelsesprojekter, idet et unormalt højt eller lavt niveau af vedligeholdelsesomkostninger for det pågældende regnskabsår kan have væsentlig betydning for virksomhedens normaliserede driftsafkast og dermed investeringsejendommens dagsværdi. [...] Hvorvidt virksomhedens forventede fremtidige tomgangsprocent er på niveau med dens tomgangsprocent for regnskabsåret. Hvis den nuværende tomgang for investeringsejendommen viser eksempelvis 3 % tomgang, og der i fremtiden forventes 4 %, så skal der korrigeres i driftsafkastet. Tidligere var det ikke tilladt at tage højde for værdiændringer som følge af udviklingspotentiale. Men i IFRS 13 anerkendes det, at en markedsdeltager vil lægge udviklingspotentiale til grund i sin fastsættelse af dagsværdien, hvorfor udviklingspotentialet skal inddrages i fastsættelsen af dagsværd en. I den afkastbaserede model vil det eksempelvis komme til udtryk som: et reduceret forrentningskrav ved udlejningsejendomme med udviklingspotentiale, en ændret fremtidig pengestrøm ved tildeling af byggerettigheder på en grund, ændret driftsafkast og forrentningskrav ved ændret brug af ejendommen. [...] 6.3. DCF-model En anden ofte benyttet værdiansættelsesmodel er discounted cash flow (DCF) modellen. I DCF-modellen foretages en tilbagediskontering af investeringsejendommenes fremtidige frie pengestrømme til nutidsværdi. DCF-modellen indeholder de samme eller lignende forudsætninger, som den afkastbaserede model. Forskellen mellem DCF-modellen og den afkastbaserede model er særligt, at DCF-modellen muliggør en større specificeringsgrad i dagsværdiberegningen, grundet at den indeholder en budgetperiode, hvor der med stor nøjagtighed kan indarbejdes forventede særlige indtægter og udgifter for investeringsejendommen i de relevante budgetår, såsom fremtidige lejeindtægtsstigninger, udnyttelse af udviklingspotentialet på ejendommen, fremtidige vedligeholdelses- og forbedringsomkostninger og/eller konsekvenser ved udløb af større lejekontrakter m.v. I den henseende er DCF-modellen bedre egnet end den afkastbaserede model, grundet muligheden for at specificere de årligt varierende driftsudgifter og driftsindtægter i budgetperioden. Typisk er budgetperioden i DCF-modellen en længere årrække. Budgetperioden fastsættes efter behovet for den givne investeringsejendom. Hvis der eksempelvis forventes flere større engangsomkostninger til vedligehold og renoveringer samt huslejestigninger og udløb af lejekontrakter over de kommende 9 år, hvorefter ejendommen forventes i god stand med stabile lejeindtægter og driftsudgifter, taler disse forhold for at anvende en 10-årig DCF-model. Terminalperioden i DCF-modellen skal indeholde de langsigtede/normaliserede lejeindtægter og driftsudgifter. Ved anvendelse af DCF-modellen er det vigtigt at indarbejde inflation i budgetperiodens indtægter og udgifter. Denne bliver i tilbagediskonteringen fratrukket igen, idet diskonteringsrenten for budgetperioden indeholder et forrentningskrav og et inflationstillæg. I terminalperioden skal der ikke være et inflationstillæg, idet terminalperiodens beregning tager udgangspunkt i et normaliseret driftsafkast for årene fremadrettet. Forrentningskravet l terminalperioden er således enslydende med forrentningskravet i en afkastbaseret model. Det er ligeledes vigtigt at vurdere, hvorvidt forrentningskravet i terminalperioden skal være anderledes end forrentningskravet i budgetperioden, særligt hvis der har været større istandsættelses- og renoveringsudgifter l budgetperioden, som har resulteret i, at investeringsejendommens stand er væsentlig forbedret hen imod terminalperioden. [...]" Landsskatterettens begrundelse og resultat Anparterne i selskabet blev overdraget som gave. Anparterne har ikke tidligere været omsat, hvorfor spørgsmålet er, om udøvelsen af skønnet over handelsværdien på anparterne kan foretages med udgangspunkt i TSS-cirkulære 2000-09, eller der er omstændigheder i sagen, der begrunder en hel eller delvis fravigelse af cirkulæret. Selskabets ledelse og bestyrelse, herunder klageren, har siden 2004 ved udarbejdelsen af selskabets årsrapporter valgt at værdiansætte selskabets investeringsejendomme til ledelsens begrundede skøn over dagsværdien på den enkelte ejendom. Ifølge årsregnskabslovgivningen skal årsregnskabet give et retvisende billede af bl.a. virksomhedens aktiver og passiver og dermed egenkapital. Selskabets ledelse og revisor har bekræftet, at værdierne er til stede i selskabet. Dagsværdien af en investeringsejendom skal ifølge årsregnskabsloven afspejle den aktuelle handelsværdi. Der henvises til SKM2024.479.HR. TSS-cirkulæret er alene vejledende for udøvelsen af skønnet over handelsprisen. Forskellen mellem dagsværdierne ifølge selskabets årsrapport for 2018 og den seneste kendte historiske offentlige vurdering på 6.300.000 kr. udgør 9.708.811 kr. Når der henses til de betydelige beløbsmæssige forskelle, der er mellem selskabets skøn over dagsværdien af de omhandlede investeringsejendomme og den gaveanmeldte værdi, finder Landsskatteretten, at en fravigelse af den cirkulærefastsatte regel om værdiansættelse af ejendommene til den offentlige vurdering har været berettiget. Der henvises til Højesterets dom, offentliggjort som SKM2024.479.HR, hvor Højesteret udtalte, at dagsværdien af en investeringsejendom skal afspejle den aktuelle handelsværdi af en ejendom, og at dagsværdien i bilaget til årsregnskabsloven er defineret som det beløb, hvormed en et aktiv kan udveksles ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter. Spørgsmålet er herefter, om klageren ved det gennemførte syn og skøn i sagen har godtgjort, at der er konkrete forhold ved den enkelte investeringsejendom, der bevirker, at dagsværdierne ifølge selskabets årsrapporter ikke svarede til handelsprisen på gaveoverdragelsestidspunktet. Forskellen mellem dagsværdierne ifølge selskabets årsrapport for 2018 på i alt 16.033.381 kr. og syns- og skønsmandens vurdering af selskabets ejendommes handelsværdi på gaveoverdragelsestidspunktet udgør 7.258.381 kr. Syns- og skønsmanden har ved udøvelsen af skønnet over handelsprisen på ejendommene [adresse1], [by1], [adresse2], [by1] og [adresse3], [by1], anvendt en DCF-model, hvorimod selskabet har valgt afkastkrav-modellen. Uanset valget af model burde beregningerne føre til samme resultat, idet der i beregningerne alt andet lige skal indgå de samme data. Ifølge sagens oplysninger var samtlige lejemål udlejet på tidspunktet for besigtigelsen. Hverken selskabet eller syns- og skønsmanden har indregnet tomgangsleje. Selskabet har ud fra oplysningerne på Tinglysning.dk løbende været i stand til at foretage omprioriteringer. Dette taler imod, at der skulle være en særlig markedsrisiko på den enkelte ejendom, der skal tages hensyn til. I diskonteringsrenten, som syns- og skønsmanden har anvendt, er indeholdt et inflationstillæg på 2 %, svarende til stigningerne i de budgetterede stigninger i lejeindtægterne og udgifterne. Ved tilbagediskonteringen af betalingsstrømmene i budgetperioden til nutidsværdi med 7,5 % er inflationstillægget fratrukket igen. På den baggrund lægger Landsskatteretten til grund, at forklaringen på forskellen mellem selskabets skøn og syns- og skønsmandens skøn i det væsentligste skyldes forskelle i skønnet over behovet for vedligeholdelse. Landsskatteretten lægger til grund, at ledelsens fastsættelse af dagsværdien er foretaget på grundlag af ejendommenes forventede normaliserede driftsafkast, hvori indgår de vedligeholdelsesomkostninger, som ledelsen har skønnet nødvendige for at erhverve, sikre og vedligeholde lejeindkomsten, men at der ikke indgår store engangsudgifter til istandsættelse. Syns- og skønsmandens udgiftsførelse af betydelige istandsættelsesudgifter i år 1 er subjektivt begrundet. Han har ikke nærmere begrundet nødvendigheden af udgifternes afholdelse, ligesom han ikke har begrundet størrelsen, herunder hvorfor afholdelse af udgifterne ikke begrunder en højere leje og lavere markedsrisiko, herunder en højere salgspris i terminalperioden. Syns- og skønsmanden har f.eks. ikke nærmere begrundet, hvorfor en investor vil afholde 1.141.000 kr. i udgifter til vedligeholdelse på en ejendommen [adresse1], [by1], når ejendommen ifølge syns- og skønsmanden ved besigtigelsen i 2024 udvendigt fremstod i rimelig stand, men ikke pæn stand. Tilsvarende gælder ejendommen på [adresse3], [by1]. Det er uklart, om engangsudgifterne til istandsættelse af ejendommen [adresse2], [by1] vedrører udvendig vedligeholdelse af facader eller de besigtigede lejemål, som ifølge skønsmanden fremstod i rimelig, men ikke pæn stand. Syns- og skønsmanden har ikke modtaget oplysninger om lejeindtægter og udgifter på ejendommen [adresse4] 192,4571 [by3]. Selskabet har skønnet, at dagsværdien den 31. december 2018 var 780.000 kr. Med et afkastkrav på 5,5 % har selskabet forudsat, at ejendommen, der bestod af ét lejemål, gav et nettoafkast i 2018 på 42.900 kr. Det er ikke nærmere begrundet, hvorfor en køber af investeringsejendommen vil nedrive ejendommen uden at opføre en ny med et større lejepotentiale og mindre risiko. Af de anførte grunde finder Landsskatteretten, at klageren ikke har godtgjort, at dagsværdien på selskabets investeringsejendomme ifølge årsrapporten forud for gaveoverdragelsen ikke afspejler den aktuelle handelsværdi. Landsskatteretten stadfæster derfor Skattestyrelsens forhøjelse af gaveafgiften.