Maskeret udlodning ved salg af ejendom til ægtefælles kommanditselskab

Journalnr. 20-0021778 Klagepunkt Skattestyrelsens afgørelse Klagerens opfattelse Landsskatterettens afgørelse Indkomstår 2010 Udlodning fra [virksomhed1] ApS, jf. ligningslovens § 16 A 900.000 kr. 0 kr. Stadfæstelse Faktiske oplysninger SKAT forhøjede ved afgørelse af 3. januar 2014 klagerens aktieindkomst for indkomståret 2010 med 3.000.000 kr. som eneanpartshaver i [virksomhed1] ApS, idet SKAT anså ejendommen [adresse1], [by1] (herefter ejendommen), for overdraget den 31. december 2010 fra [virksomhed1] ApS til kommanditselskabet [virksomhed2], hvor klagerens ægtefælle var den eneste kommanditist. [virksomhed1] ApS ændrede desuden den 31. december 2010 navn til [virksomhed3] ApS, der efterfølgende blev opløst ved konkurs den 24. juni 2016. SKAT forhøjede desuden den 7. juni 2013 [virksomhed3] ApS’ skattepligtige indkomst for 2010 med 7.500.000 kr., hvoraf 3.000.000 kr. vedrørte salget af ejendommen. Det fremgår af SKATs afgørelser af 7. juni 2013 og 3. januar 2014, at klageren og klagerens ægtefælle erhvervede ejendommen i fællesskab i 1999, hvorefter klageren erhvervede ægtefællens andel i 2004. Ejendommen blev efterfølgende indskudt ved stiftelsen af [virksomhed1] ApS i 2005. Selskabets eneste aktivitet i perioden fra 2005 til 2010 var ejerskab og udlejning af ejendommen. Ejendommen blev den 31. december 2010 solgt for 10.000.000 kr. til kommanditselskabet [virksomhed2]. SKAT ansatte imidlertid ejendommens handelsværdi til 13.000.000 kr. med henvisning til den offentlige ejendomsvurdering på 13.000.000. Klageren påklagede den 31. januar 2014 SKATs afgørelse af 3. januar 2014 til Skatteankestyrelsen. Landsskatteretten stadfæstede ved afgørelse af 13. juni 2016 SKATs afgørelse af 3. januar 2014, bl.a. med henvisning til den offentlige ejendomsvurdering. Klageren stævnede den 6. september 2016 Skatteministeriet ved Retten i [by2]. Under retssagens behandling blev der afholdt syn og skøn vedrørende ejendommen, som resulterede i en skønserklæring af 13. december 2017. Der fremgår bl.a. følgende af skønserklæringen: ”8. Generelt om skønsforretningen Efter forudgående aftale med parterne indkaldtes til besigtigelsesforretning – den 9. maj 2017 kl. 10:00, på den af sagen omhandlende ejendom, [adresse1], [by1]. (…) I forbindelse med skønsforretningen blev aftalt at skønsmanden ville modtage fotodokumentation for den forudgående stand på de beboelseslejemål, der ved besigtigelsen var under renovering. (…) 10. Beskrivelse af sagens genstand (…) Vinduerne er sprossede trævinduer med enkelt lag glas. (…) Tidligere var ejendommens forhus fredet, men ikke side- og baghus. I 2016 blev hele ejendommen fredet. Hoved- og køkkentrappe opgangene er med pudsede vægge, trapperne er træ og lakeret. (…) Spørgsmål 1: Skønsmanden bedes opgøre markedsværdien af ejendommen i 2010 ved salg i fri handel på sædvanlige handelsvilkår. Svar på spørgsmål 1: Ved fastsættelsen af handelsprisen for en udlejningsejendom vil prisen være udtryk for ejendommens rentabilitet udtrykt som lejeindtægten / lejeværdien fratrukket driftsudgifter, herunder skønnede vedligeholdelsesomkostninger, hvorefter restbeløbet forrenter den investerede kapital (…) Den afledte kvm. Pris andrager ca. kr. 22.500. Der er her tale om en beregning af værdien divideret med de aktuelle bolig-/erhvervsarealer. På grundlag af de foreliggende oplysninger, besigtigelse samt diverse beregninger, ansættes ejendommens kontante markedsværdi pr. 31.12.2010, med udgangspunkt i markedet for denne type ejendom, herunder som ejendommen ifølge det oplyste var og forefandtes, efter mit bedste skøn og overbevisning til Kr. 10.900.000. (…) Spørgsmål 4: Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt der generelt vedrørende sammenlignelige ejendom, både geografisk og størrelsesmæssigt såvel som vedligeholdelsesmæssigt, har været et stigende økonomisk afkast på investeringsejendommen i perioden fra 2010 til 2014, hvilket har betydet en stigende handelsværdi. Svar på spørgsmål 4: Investeringsejendomme sammenlignelige med den i skønsrapporten omhandlede ejendom har i perioden 2010 til 2014 haft et faldende investorkrav til afkast, med deraf følgende stigende handels-værdier som resultat. (…) Spørgsmål 8: Skønsmanden bedes oplyse hvilke forhold der er tillagt særlig betydning ved besvarelsen af spørgsmål 1-6, herunder om der er særlige forhold ved ejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesmæssige stand eller andet, der er tillagt særlig vægt. Skønsmanden bedes i den forbindelse oplyse, hvilket materiale der i øvrigt har dannet grundlag for vurderingen, samt angive foretagne sammenligninger med andre ejendomshandler og salgsstatistik-ker, herunder angive, hvilke særlige forhold ved ejendommen, der har betydet, at værdien eventuelt afviger fra den gennemsnitlige kvadratmeterpris eller det gennemsnitlige økonomiske afkast i samme område og i samme periode. Svar på spørgsmål 8: Ved værdiansættelsen er henset til en generel samlet vurdering af ejendommens potentiale, herunder ejendommens type, størrelse, beliggenhed og stand, samt markedet for investeringsejendomme ultimo 2010, gældende herunder udbud og efterspørgsel samt kurs- og renteniveau. Herudover indgår ligeledes den skønnede markedsleje. Der er meget få handler af denne ejendomstype og med denne beliggenhed, hvorfor det empiriske grundlag ikke giver mulighed for at lave direkte sammenligninger, hvorfor sammenlignings ejendommene udelukkende tjener som dokumentation for det generelle marked. Til sammenligning er anvendt handler af blandede bolig-/erhvervsejendomme indenfor voldene i [by1] i perioden 2010-2015, jfr. Vedhæftede bilag 1.” Retten i [by2] hjemviste ved dom af 5. juli 2019 SKATs afgørelse af 3. januar 2014 til fornyet behandling. Der fremgår følgende af dommens præmisser: ”Det er ubestridt, at ejendommen beliggende [adresse1] den 31. december 2010 blev overdraget mellem interesseforbundne parter. Parterne er endvidere enige om, at det afgørende er, hvad ejendommens værdi i almindelig fri handel var på overdragelsestidspunktet, ligesom der er enighed om de skattemæssige konsekvenser for [klager] af overdragelsen. Skattemyndighederne har ved skatteansættelsen af [klager] for 2010 foretaget et skøn af ejendommens værdi, og det påhviler [klager] at føre bevis for, at skønnet hviler på et forkert grundlag, er mangelfuldt, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Skattemyndighederne har ved skatteansættelsen lagt den offentlige ejendomsvurdering for 2010 til grund, hvilken udgjorde 13.000.000 kr. Det fremgår af udskrift af 21. januar 2011, at den offentlige ejendomsvurdering for 2010 er fremkommet ved at multiplicere en anslået årlig leje med en faktor 28,9, som er ”valgt under hensyntagen til bygningernes alder samt ejendommens almindelig gode bygningsmæssige standard og vedligeholdelsesstand”. Det er ubestridt, at skattemyndighederne ikke har foretaget besigtigelse af ejendommen i forbindelse med ejendomsvurderingen. Over for den offentlige ejendomsvurdering står den til brug for retssagen indhentede skønserklæring, hvorefter ejendommen i 2010 vurderedes at være 10.900.000 kr. værd i fri handel. Skønsmandens vurdering er navnlig baseret på besigtigelse af ejendommen, en række relevante sammenligningsejendomme, statistiske oplysninger om den gennemsnitlige markedsleje samt et skøn over afkastgraden. Retten finder, at skønsmandens vurdering af ejendommens værdi fremstår velunderbygget, og at skønserklæringen derfor må tillægges betydelig bevismæssig værdi. Hertil kommer, at det efter bevisførelsen, herunder den for retten afspillede video, må lægges til grund, at ejendommen på overdragelsestidspunktet i 2010 ikke var af ”almindelig god bygningsmæssig standard og vedligeholdelsesstand”. Det forhold, at [klager] ikke har påklaget ejendomsvurderingen, kan navnlig henset til, at ejendommen var delvist fredet med deraf følgende begrænsede ejendomsskatter, ikke i sig selv føre til, at den offentlige ejendomsvurdering må anses som værdien af ejendommen i fri handel, ligesom værdiansættelserne i årsregnskaberne ikke kan tillægges afgørende betydning. På den baggrund findes [klager] med den fornødne sikkerhed at have godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering for 2010 oversteg handelsværdien af ejendommen pr. 31. december 2010, og at skattemyndighedernes skøn dermed har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Retten lægger herved vægt på, at skønsmandens vurdering er 2.100.000 kr. lavere end skattemyndighedernes skøn, hvilket såvel nominelt som procentuelt er en væsentlig afvigelse. Da skattemyndighederne ikke har haft lejlighed til at tage stilling til, om skattemyndighederne på det nu foreliggende grundlag mener, at den faktiske overdragelsessum skal erstattes med en skønsmæssig værdiansættelse, tages [klager] hjemvisningspåstand til følge. (…)” Skattestyrelsen fremsendte efterfølgende forslag til afgørelse af 20. august 2019 til klageren, hvorefter klagerens aktieindkomst for 2010 nedsættes med 2.100.000 kr. til 900.000 kr. med henvisning til Retten i [by2]s dom af 5. juli 2019 og skønserklæringen af 13. december 2017. Klageren fremsendte den 12. september 2019 indsigelser mod forslaget til Skattestyrelsen. Skattestyrelsen har ved afgørelse af 11. december 2019 fastholdt forhøjelsen af klagerens aktieindkomst for 2010 med 900.000 kr. Klageren har efterfølgende den 9. marts 2020 påklaget Skattestyrelsens afgørelse af 11. december 2019 til Skatteankestyrelsen. I forbindelse med klagerens supplerende indlæg af 1. april 2020 har klageren anmodet om et nyt syn og skøn vedrørende ejendommen og i den forbindelse anmodet Skatteankestyrelsen om forhåndstilsagn til dækning af omkostningerne til syn og skøn. Som bilag 3 har repræsentanten fremlagt en e-mail fra skønsmand [person1] af 15. januar 2018 til bl.a. repræsentanten. Der fremgår bl.a. følgende heraf: ”Att.: (…) og [person2]. Kære begge. I fortsættelse af jeres mails, skal jeg hermed besvare disse således: (…) Et forventeligt ejendomsmæglerhonorar ville i 2010 have udgjort 2,5 – 3,0 % af købesummen, med tillæg af moms (…)” Som bilag 4 har repræsentanten fremlagt en e-mailkorrespondance mellem klageren og [finans1] for perioden 30. september 2013 til og med 28. oktober 2013, hvoraf det bl.a. fremgår, at en person ved navn [person3] tilbyder 10.750.000 kr. for ejendommen under en række betingelser, som [finans1] efter forhandling ikke kan acceptere. Som bilag 5 har repræsentanten fremlagt en kopi af en afgørelse af 20. september 2016 fra Slots- og Kulturstyrelsen, hvoraf det fremgår, at fredningen af ejendommen udvides. Som bilag 6 har repræsentanten fremlagt et budgetoverslag fra [virksomhed4] A/S af 28. december 2016 vedrørende istandsættelse af facade og trapper på ejendommen. Der fremgår bl.a. følgende heraf: ”[virksomhed4] foreslår følgende: Alle facader, gade og gård, afrenses ved lavtryksvådsandblæsning til fast bund, gadefacade tyndpudses, kalkes og underfacade pudsrepareres og males. Vinduer og døre snedker-repareres og males. Hovedtrappe, vægge og løb gennemgås for løs puds, spartles og males. Øverste balyster/gelænderstav kopieres og monteres. Bagtrappe, de nederste 2 trin udskiftes og rækværk øverst genetableres som eksisterende. Budgetoverslag Kr. excl. Moms Kr. inkl. Moms Byggeplads: 118.500,- 148.125,- Gadefacade: 368.500,- 460.625,- Gårdfacade: 614.800,- 768.500,- Hovedtrappe: 147.500,- 184.375,- Bagtrappe: 35.500,- 44.375,- Stillads er medregnet ” Som bilag 7 har repræsentanten fremlagt en købsaftale af 30. januar 2014 mellem [virksomhed3] ApS som sælger og [person4] og [person5] som køber med overtagelse den 1. maj 2014. Der fremgår bl.a. følgende af købsaftalen: ”7. Købesummen / Betingelse Købesummen for ejendommen er aftalt til kontant kr. 10.500.000,00 (…) Prisen er fastsat med udgangspunkt i et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb.” Som bilag 8 har repræsentanten fremlagt et brev af 2. maj 2014 fra statsautoriseret revisor [person6] hos [revisionsfirma] statsautoriseret revisionsanpartsselskab til SKAT. Det fremgår bl.a. heraf, at SKAT anmodes om at aflyse sit pant i ejendommen. Som bilag 9 har repræsentant fremlagt et brev af 12. juni 2014 fra SKAT til [revisionsfirma] statsautoriseret revisionsanpartsselskab. Det fremgår bl.a. heraf, at SKAT under visse betingelser accepterer, at SKATs pant i ejendommen aflyses. Sagens behandling i Skatteankestyrelsen Den 1. april 2020 anmodede klagerens repræsentant om tilsagn om fuld omkostningsgodtgørelse til afholdelse af syn og skøn. Den 25. januar 2024 har Skatteankestyrelsen afvist at give tilsagn om fuld omkostningsgodtgørelse til afholdelse af syn og skøn med henvisning til dom af 5. juli 2019 fra Retten i [by2], herunder afholdt syn og skøn. Den 1. marts 2024 har klagerens repræsentant i en e-mail til Skatteankestyrelsen oplyst, at klageren selv ønsker at afholde syn og skøn i sagen. Den 4. marts 2024 har Skatteankestyrelen berostillet sagsbehandlingen for at afvente resultatet af syn og skøn i sagen. Den 12. august 2024 har [by1]s Byret ved kendelse afvist klagerens anmodning om isoleret bevisoptagelse. Den 26. august 2024 har klagerens repræsentant anmodet om fortsat berostillelse af sagen som følge af ansøgning om kæretilladelse af 23. august 2024 til Procesbevillingsnævnet. Den 29. august 2024 har Skatteankestyrelsen imødekommet fortsat berostillelse for at afvente Procesbevillingsnævnets stillingtagen til klagerens ansøgning om kæretillaldelse. Procesbevillingsnævnet har den 1. november 2024 afvist klagerens ansøgning om kæretillaldelse. Skatteankestyrelsen har den 28. november 2024 oplyst til klagerens repræsentant, at sagsbehandlingen af sagen genoptages. Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har forhøjet klagerens aktieindkomst for indkomståret 2010 med 900.000 kr. Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: ”Skattestyrelsen har læst /gennemgået dommen af 5. juli 2019 afsagt af Retten i [by2]. Skattestyrelsen kan tilslutte sig Rettens begrundelse om, at skønsmandens vurdering af ejendommens værdi på 10.900.000 kr. fremgår velunderbygget, og skønserklæringen derfor må tillægges betydelig værdi. Med henvisning til ovenstående vil Skattestyrelsen foreslå at din aktieindkomst nedsættes med 2.100.000 kr., i forhold til vor afgørelse af 3. januar 2014. Underprisen på 900.000 kr. (10.000.000 kr. – 10.900.000 kr., anses for udlodning fra selskabet til dig, der henvises til ligningslovens § 16 A stk. 1 og stk. 2. Skattestyrelsens bemærkninger til din indsigelse af 12. september 2019: Skattestyrelsen har gennemgået dine bemærkninger og herunder ekstrakten fra Retten i [by2]s dom af 5. juli 2019. Din advokat [person2] skriver at Skattestyrelsen i det fremsendte forslag ikke har taget højde for sagens faktiske forhold i øvrigt. Dette anser Skattestyrelsen, som en bemærkning til skønsmand [person1] skønserklæring af 13. december 2017. Skattestyrelsen tillægger skønsmand [person1] skønserklæring af 13. december 2017 stor betydning i sagen. Skattestyrelsen finder i lighed med Retten i [by2], at skønmandens vurdering af ejendommens værdi er velunderbygget. Skattestyrelsen er berettiget til at foretage en korrektion af din skatteansættelse med 900.000 kr. Mailkorrespondancen med [finans1] fra september/oktober (bilag 1) anses for at være fremvist Retten i [by2]. Materialet har således indgået i Rettens vurderingsgrundlag. Der henvises til side 16 i dommen, hvor dine forklaringer fremgår. Skattestyrelsen tilslutter sig den skønsmæssige værdiansættelse af ejendommen. Skattestyrelsen kan ikke ud fra det foreliggende materiale / oplysninger kritisere den skønnet værdi. Dine bemærkninger har ikke fået Skattestyrelsen til at ændre opfattelse af forholdet. Forslag af den 20. august 2019 fastholdes.” Udtalelse fra Skattestyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 19. marts 2020 udtalt: ”Ordlyden af ejendomsavancebeskatningslovens§ 4, stk. 6 medfører ingen begrænsninger i skattemyndighedernes adgang til at efterprøve en aftalt afståelsessum. Der er imidlertid hverken i lovgivningen eller i praksis opstillet faste grænser i absolutte eller relative tal for, hvornår der kan foretages korrektion. Skattestyrelsen er berettiget til at foretage en korrektion af klagers skatteansættelse med 900.000 kr. Skattestyrelsen tillægger skønsmand [person1] skønserklæring af 13. december 2017 stor betydning i sagen. Skattestyrelsen finder i lighed med Retten i [by2], at skønsmandens vurdering af ejendommens værdi er velunderbygget. Skattestyrelsen tilslutter sig den skønsmæssige værdiansættelse af ejendommen. Skattestyrelsen kan ikke ud fra det foreliggende materiale / oplysninger kritisere den skønnet værdi. Sammenfattende er det ikke godtgjort, at værdiskønnet er sket på et forkert grundlag eller har medført et åbenbart urimeligt resultat. Afslutningsvis kan Skattestyrelsen tilføje, at klagen ikke har faet Skattestyrelsen til at ændre opfattelse af forholdet. Afgørelsen af den 11. december 2019 fastholdes.” Klagerens opfattelse Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at klagerens aktieindkomst for indkomstår 2010 skal nedsættes med 900.000 kr. Til støtte for påstanden er bl.a. anført: ”Anbringenderne i sagen er delt op i to hovedsynspunkter; dels at Skattestyrelsen ikke er berettiget til at ændre værdiansættelsen, og dels værdien af ejendommen ved udgangen af 2010 må fastlægges til 10.000.000 kr., hvorfor der ikke er en værdidifference, der skal beskattes som maskeret udlodning hos klager. For det første gøres det gældende, at den procentvise ændring ganske simpelt ikke er stor nok til, at Skattestyrelsen er berettiget til at foretage en ændret skatteansættelse. Differencen på kr. 900.000 set i forhold til Skattestyrelsens opfattelse af den korrekte pris på kr. 10.900.000 udgør således kun ca. 8,2%. Denne difference er procentmæssigt ikke stor nok til, at Skattestyrelsen er berettiget til at foretage en ændring af skatteansættelsen. Der henvises i den forbindelse til afgørelsen refereret i SKM.2003.520LSR, hvor der var tale om ikke-interesseforbundne parter, hvor der således ikke blev reguleret med en difference på en overdragelsessum på 10%. Tilsvarende henvises til Højesterets afgørelse refereret i SKM.2018.319H, hvor der ved interesseforbundne parter blev reguleret en værdiansættelse ved en afvigelse på 12,51%. Som redegjort for i denne er afvigelsen kun 8,2%, hvorfor der procentmæssigt er tale om en meget lavere difference, hvorfor der således heller ikke er grundlag for regulering. Skattemyndighederne er således ikke berettiget til at regulere, idet der ikke er tale om en væsentlig afvigelse. Det fremgår derudover af skønsmandens e-mail af 15. januar 2018, jf. bilag 3, at et forventeligt ejendomsmæglerhonorar i 2010 ville have udgjort 2,5 – 3% af købesummen med tillæg af moms. Dette betyder, at et honorar til en ejendomsmægler ville have udgjort i størrelsesorden kr. 3-400.000, hvilket naturligt må fratrækkes den difference på de kr. 900.000, der efter Skattemyndighedernes opfattelse er den korrekte. Den reelle difference udgør således kun i omegnen af kr. 500.000. Dette betyder også, at den procentmæssige afvigelse i forhold til det, der efter Skattemyndighedernes opfattelse er den korrekte markedsværdi på kr. 10.900.000 bliver mindre. Med udgangspunkt i en difference på kr. 500.000 set i forhold til markedsværdien på kr. 10.900.000, er der kun en tale om en difference på ca. 4,6%. Denne værdi, der således er endnu mindre, er ikke tilstrækkelig til at berettige til en skattemæssig korrektion. For det andet gøres det gældende, at værdien af den pågældende ejendom maksimalt kan udgøre 10.000.000 kr. ultimo 2010, hvorfor der ikke er grundlag for en beskatning af klager af maskeret udlodning Den maksimale værdi af ejendommen svarer således til den pris, som ejendommen blev overdraget til. Som nærværende klagesags bilag 4 fremlægges mailkorrespondance med [finans1] fra september/oktober 2013. På daværende tidspunkt forsøgte man at sælge ejendommen til 10.750.000 kr. Dette lykkedes dog ikke, da prisen var alt for høj. Det kan også lægges til grund, jf. dette bilag, at Klager på daværende tidspunkt havde en gæld på over 11.600.000. kr., så han absolut gerne ville have den højest mulige pris, dvs. over 12 mio. kr. med henblik på at inddække sin gæld. Klager havde således ingen interesse i at sælge til en pris under den aktuelle gæld. Dette skal ses i sammenhæng med et nedadgående marked i perioden fra 2010 frem til 2013, således at værdien af ejendommen i 2013 var lavere end værdien af ejendommen i 2010. Ejendomsværdien kan således ganske enkelt ikke være 10.900.000 kr. ved udgangen af 2010, når det ikke var muligt at sælge den frit i handel og vandel til en udgangspris på 10.750.000 kr. i oktober 2013. Skattestyrelsen har heller ikke med afgørelsen forslag taget højde for sagens faktiske forhold i øvrigt. Hele bygningen, herunder samtlige vinduer i ejendommen inklusive vinduerne i gården, en del af facaden og både hovedtrappen og køkkentrappen i bygningen var således i meget dårlig stand. I den del af ejendommen, der på daværende tidspunkt i 2010 var fredet, dvs. forhuset, var det ikke tilladt at foretaget en udskiftning af kun vinduerne med tilsvarende vinduer, men derimod var der krav om, at de eksisterende vinduer skulle tages ned og skilles ad for en fuldstændig renovering, såfremt det var muligt at bevare nogle af de eksisterende dele. Det ville være en særdeles bekostelig affære, der var langt dyrere end blot at udskifte vinduerne. Dette betyder, at værdien af ejendommen var langt lavere end både den offentlige ejendomsvurdering og ved efterfølgende salg. Bygningens fredning blev udvidet ved afgørelse af 20. september 2016, jf. bilag 5. Derefter kunne der iværksættes en omfattende renovering med en deraf følgende højere markedsværdi. Derudover var der indhentet tilbud i størrelsesordenen 1.600.000 kr. til renovering af ejendommen. Der var i tillæg til disse omkostninger også en potentiel fredningssag, der ville bevirke, at hver lejlighed beliggende i ejendommen tillige skulle renoveres for ca. 400.000 kr. pr. lejlighed, jf. bilag 6, som er et budgetoverslag over ejendommen. Samlet set var der et stort behov for at tilføre kapital til projektet med ejendommens renovering, som ikke er indgået i sagen med tilstrækkelig tyngde ved Skattestyrelsen værdiansættelse i afgørelsen. Ejendommen blev solgt ved købsaftale af 30. januar 2014, jf. bilag 7. Ved skrivelse af 2. maj 2014 indsendte Klager via sin daværende revisor en skrivelse til Skats Inddrivelsescenter. Denne skrivelse fremlægges som bilag 8. Den pågældende handel blev indgået mellem uafhængige parter til en pris på 10.500.000 kr. Dette blev meddelt til Skat i den nævnte skrivelse. Skat vendte derefter tilbage ved skrivelse af 12. juni 2014, jf. bilag 9, idet Skat meddelte, at et tinglyst udlæg i ejendommen kunne aflyses. Det kan således også herved lægges til grund, at Skat ikke har stillet spørgsmålstegn ved værdiansættelsen på daværende tidspunkt i 2014 til en værdi på 10.500.000 kr. Det understreger i sagens natur, at værdien ikke ultimo 2010 kunne være højere end denne værdi, idet der var tale om et nedadgående marked. Der henvises i den forbindelse til skønsmandens forklaring i Retten i [by2], jf. dommen i bilag 2, side 19, midt for om, at ”der gik ca. 5 år fra krisens indtræden i august 2008, indtil markedet havde rettet sig.” Det fremgår også af skønsmandens udtalelse, at værdien af ejendommen nok har lavest i årene 2010 og 2011, hvorfor det således også understreges, at værdien ved salg til uafhængig part i januar 2014 ikke kan være højere end værdien ultimo 2010. Under alle omstændigheder må værdien ultimo 2010 således være lavere end 10.500.000 kr. På dette grundlag gøres det gældende, at overdragelsesprisen pr. ultimo 2010 mellem klager og en interesseforbunden part korrekt kunne fastsættes til 10.000.000 kr., og at der således ikke er tale om, at et aktiv er blev solgt til underpris. Det følger heraf, at der heller ikke er grundlag for en regulering af ejendommens værdi og følgeligt intet grundlag for en beskatning af klager af en maskeret udlodning. Afsluttende gøres det således gældende, at klagers skatteansættelse skal sætte ned med 900.000 kr., idet værdiansættelsen ved klagers overdragelse ultimo 2010 var korrekt.” Klagerens bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse: ”Under henvisning til Skattestyrelsens udtalelse af 19. marts 2020, som modtaget fra Skatteankestyrelsen ligeledes den 19. marts 2020, skal jeg herved vende tilbage. I det hele fastholdes den nedlagte påstand, og anbringender fastholdes på tilsvarende vis. Det er bemærkelsesværdigt, at Skattestyrelsen i udtalelsen ikke konkret forholder sig til den nævnte praksis om, hvorvidt Skatteforvaltningen i et konkret tilfælde er berettiget til at ændre en værdiansættelse. I forlængelse heraf skal jeg på ny henvise til Højesterets afgørelse refereret i SKM2018.319H, hvor man fandt, at der netop kunne foretages en værdiansættelse ved en afvigelse på 12,51%. I nærende sag er afvigelsen kun 8,2%, hvorfor det således fastholdes, at denne afvigelse ikke procentmæssigt er stor nok til, at der er grundlag for en regulering. Der må således være tale om en afvigelse, der både i tal og procenter er tilstrækkelig stor til at berettige til en skattemæssig regulering. Dette er ikke tilfældet i nærværende sag. Skattestyrelsen forholder sig øjensynligt alene til selve lovgrundlaget, men altså ikke den praksis, der har udviklet sig – og ej heller konkret begrænsningerne i skattemyndighedernes mulighed for korrektion, som fastslået af Højesteret. Herudover fastholdes det i øvrigt, at der ikke ved skønsmandens værdiansættelse og afgivelse af erklæring til brug for byretssagen i fornødent omfang blev inddraget, at et ejendomsmæglerhonorar skal fratrækkes. Dette vil således også betyde, at differencen i forhold til markedsværdien, som angivet af skønsmanden ville blive tilsvarende mindre, således at den procentmæssige afvigelse også ville blive mindre. Det medfører således også, at dels anbringendet om at der grundet den lille procentmæssige afvigelse ikke kan reguleres, samt anbringendet om at selve værdiansættelsen er forkert, står styrket. Skattestyrelsen ses ikke fyldestgørende at have forholdt sig til dette.” Klagerens yderligere bemærkninger til sagen Klagerens repræsentant har den 18. marts 2025 fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling: ”Jeg henviser til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse. Indledningsvist gentages, at der anmodes om retsmøde i sagen. Sagen blev ved dom af 5. juli 2019 hjemvist til fornyet behandling hos Skattestyrelsen for så vidt angår værdiansættelse af den i sagen omhandelde ejendom. Skattestyrelsen traf afgørelse i sagen den 11. december 2019, hvorved man fastholdte et tidligere forslag om, at klagers aktieindkomst for 2010 skulle forhøjes med 900.000 kr. Det betyder således, at Skattestyrelsen er af den opfattelse, at ejendommen i 2010 havde en værdi på 10.900.000 kr., og at man var berettiget til at ændre den værdi. Skattestyrelsen har ikke ved Skattestyrelsens afgørelse af 11. december 2019 i tilstrækkeligt omfang medtaget, at der efter klagers opfattelse ikke er tale om en væsentlig afvigelse fra værdien på 10.900.000 kr. og den værdi på 10.000.000 kr., som blev anvendt i 2010. I nærende sag er afvigelsen, som det også er anført tidligere under sagens behandling, kun 8,2%, hvorfor det således fastholdes, at denne afvigelse ikke procentmæssigt er stor nok til, at der er grundlag for en regulering. Der må således være tale om en afvigelse, der både i tal og procenter er tilstrækkelig stor til at berettige til en skattemæssig regulering. Dette er ikke tilfældet i nærværende sag. Det fastholdes, at der ikke er tale om en væsentlig afvigelse, hvorfor Skattestyrelsen ikke er berettiget til at foretage en regulering. Det gælder særligt, når det fra klagers side konkret er påvist, at det ved skønsmandens værdiansættelse i byretssagen ikke blev inddraget, at ejendomsmæglerhonorar skulle fratrækkes. Hertil kommer, at ejendommen i januar 2014 blev solgt til 10.500.000 kr. i et marked, der prismæssigt havde været stigende i nogle år og først var ved at rette sig igen efter finanskrisen. Dette understreger, at værdien i 2010 ikke kan have været 10.900.000 kr., og dermed højere end ved et salg til en uafhængig part fire år senere. . Det er således med henvisning til objektive forhold godtgjort, at Skattestyrelsens skønsmæssige værdi er ukorrekt.” Retsmøde Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: ”Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens indstilling. Faktiske forhold Klager overdrog fra sit ApS den 31. december 2010 ejendommen beliggende [adresse1], [by1] for 10.000.000 kr. til et K/S med klagers ægtefælle som eneste kommanditist. SKAT fandt at ejendommen var overdraget til 3.000.000 kr. under markedsprisen, og forhøjede ved afgørelse af 3. januar 2014 klagers aktieindkomst for indkomståret 2010 med 3.000.000 kr. Klageren påklagede efterfølgende afgørelsen til Landsskatteretten, som den 13. juni 2016 stadfæstede SKAT’ afgørelse. Klageren stævnede den 6. september 2016 Skatteministeriet ved Retten i [by2]. Ved syn og skøn i forbindelse med retssagen, blev ejendommen værdiansat til 10.900.000 kr. på handelstidspunktet i 2010. På baggrund af skønserklæring af 13. december 2017, hjemviste Retten i [by2] ved dom af 5. juli 2019, SKAT’ afgørelse af 3. januar 2014 til fornyet behandling. Skattestyrelsen traf efterfølgende om at nedsættelse forhøjelsen af klagers aktieindkomst for indkomståret 2010 fra 3.000.000 kr. til 900.000 kr. Materielt Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1, og stk. 2, nr. 1. Ved kontrollerede handelsmæssige eller økonomiske transaktioner skal der anvendes priser og vilkår, som er i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var foretaget mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2. Det er ubestridt at ejendommen er overdraget mellem interesseforbundne parter og overdragelsen er omfattet af ligningslovens § 2. At klager i forbindelse med klagesagen anmodede om nyt syn og skøn for værdiansættelse af ejendommen, hvilket blev afvist af både [by1]s Byret og af Procesbevillingsnævnet, underbygger efter Skattestyrelsens opfattelse, at skønserklæringen af 13. december 2017 er retvisende for ejendommens handelsværdi pr. 31. december 2010. Det fastholdes, at ved at ejendommen er overdraget for 10.000.000 kr., og at ejendommen på overdragelsestidspunktet er værdiansat til 10.900.000 kr. ved skønserklæring af 13. december 2017, hvilket også er lagt til grund af Retten i [by2], er ejendommen overdraget 900.000 kr. under markedsprisen, hvorfor det er med rette Skattestyrelsen har forhøjet klagers aktieindkomst for indkomståret 2010 med 900.000 kr.” Indlæg under retsmødet Klagerens repræsentant nedlagde påstande og anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg i sagen. Skatteforvaltningen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen stadfæstes. Landsskatterettens afgørelse Sagen angår, om det er rigtigt, at SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst for 2010 med 900.000 kr., jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1, med henvisning til, at klageren den 31. december 2010 som eneanpartshaver i [virksomhed1] ApS har solgt selskabets ejendom [adresse1], [by1], til Kommanditselskabet [virksomhed2], hvor klagerens ægtefælle var enekommanditist til underpris. Retsgrundlaget Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier. Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 1, og stk. 2, nr. 1. Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet). Dette fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1. Ifølge praksis, jf. dagældende Ligningsvejledningen for selskaber og aktionærer 2010-2, afsnit S.F.2.3.2, kan den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt anses for udtryk for ejendommens handelsværdi. Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndigheden bundet af vurderingen. Dette er f.eks. tilfældet, hvis vurderingen er fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen eller hvis ejendommens værdi er ændret siden vurderingen på grund af ombygning eller modernisering. Landsskatterettens begrundelse og resultat Klageren og klagerens ægtefælle er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2, stk. 1, skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet. Landsskatteretten finder at udgangspunktet om, at den seneste offentlige ejendomsvurdering er udtryk for ejendommens handelsværdi må fraviges med henvisning til Retten i [by2]s dom af 5. juli 2019, hvor den offentlige ejendomsvurdering efter rettens vurdering ikke kunne anses for retvisende, og hvor retten hjemviste sagen til fornyet behandling hos Skattestyrelsen. Skattestyrelsen har efter hjemvisningen skønnet, at ejendommens værdi på salgstidspunktet den 31. december 2010 udgjorde 10.900.000 kr. med henvisning til skønserklæringen af 13. december 2017. Tre retsmedlemmer, herunder retsformanden, udtaler: Disse retsmedlemmer finder, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Skattestyrelsens skøn, hvorefter ejendommens handelsværdi udgjorde 10.900.000 kr. den 31. december 2010. Det fremgår af skønserklæringen af 13. december 2017, at skønsmanden har foretaget en fysisk besigtigelse af ejendommen, at skønsmanden er opmærksom på den delvise fredning, og at skønsmanden har beskrevet ejendommens vinduer og hoved- og køkkentrappe opgang. Ejendommen er overdraget til 10.000.000 kr. Overdragelsen kan herefter ikke anses at være sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet. Der henvises til Højesterets dom af 4. januar 2019, offentliggjort som SKM2019.74.HR. På dette grundlag finder disse retsmedlemmer, at Skattestyrelsen har været berettiget til at foretage skattemæssig korrektion af klagerens skatteansættelse, særligt henset til beløbets størrelse, og at der er tale om interesseforbundne parter. Der kan i den forbindelse henvises til Østre Landsrets dom af 21. marts 2017, offentliggjort som SKM2017.264.ØLD. Det kan ikke føre til et andet resultat, at ejendommen efterfølgende den 30. januar 2014 blev solgt til 10.500.000 kr., eller at der ikke er taget højde for et ejendomsmæglerhonorar ved ejendommens værdiansættelse i skønserklæringen af 13. december 2017. Som følge af at ejendommen er overdraget til underpris er klageren skattepligtig af forskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien. Klageren er skattepligtig heraf som aktieindkomst, jf. ligningslovens § 16 A. Ét retsmedlem udtaler: Finanskrisens påvirkning af boligmarkedet i 2010 og det efterfølgende salg af ejendommen i 2014 til 10.500.000 kr. mellem uafhængige parter understøtter at ejendommens handelsværdi udgjorde 10.000.000 kr. på salgstidspunktet den 31. december 2010. På dette grundlag finder dette retsmedlem efter en samlet konkret vurdering, at ejendommen blev solgt til markedsprisen, hvorfor klagerens aktieindkomst, jf. ligningslovens § 16 A, skal nedsættes med 900.000 kr. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. Landsskatteretten stadfæster herefter Skattestyrelsens afgørelse.