Maskeret udlodning ved tilbagekøb af lejlighed og ugyldig avanceansættelse

Journalnr. 20-0017405 Indkomståret 2016 Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at klageren er skattepligtig af en maskeret udlodning på 754.354 kr. i medfør af ligningslovens § 16 A i forbindelse med overdragelse af ejendommen beliggende på [adresse1], [by1], fra klagerens selskab til klageren for en overdragelsessum af 1.745.646 kr. Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse vedrørende indkomståret 2016. Indkomståret 2017 Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at afståelse af ejendommen beliggende på [adresse1], [by1], fra klageren til hans datter for en afståelsessum af 1.800.000 kr. ikke er handlet inden for rammerne af værdiansættelsescirkulæret nr. 185 punkt 6, på +/- 15 %. Skattestyrelsen har herefter med hjemmel i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, fastsat handelsværdien til 3.000.000 kr. og beskattet klageren af en ejendomsavance på 477.540 kr. og tilbageført klagerens selvangivne tab på 85.913 kr. Landsskatteretten annullerer Skattestyrelsens afgørelse vedrørende indkomståret 2017. Faktiske oplysninger Klageren erhvervede ejerlejligheden beliggende [adresse1], [by1], den 11. april 2011 for 1.800.000 kr. Af sagens oplysninger fremgår, at lejligheden indgik i forbindelse med en skattefri virksomhedsomdannelse af klagerens personligt drevet tandlægevirksomhed til [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1]. Lejligheden indgik med en værdi på 1.825.913 kr. Selskabet blev stiftet den 11. juni 2015 med virkning fra den 1. januar 2015. Selskabet er ejet 100 % af klageren. Ifølge oplysninger fra klagerens daværende revisor tilbagekøbte klageren lejligheden den 1. januar 2016 ved at overtage de to gældsposter i lejligheden på henholdsvis 1.421.720 kr. og 323.926 kr., i alt 1.745.646 kr. Det er videre oplyst, at gælden var omregistreret til selskabet i forbindelse med virksomhedsomdannelsen, og at ejerlejligheden ikke blev omskødet og tinglyst til virksomheden. Af mailkorrespondance af 6. november 2015 mellem klageren og hans revisor fremgår, at lejligheden blev tilbagesolgt til klageren via mellemregningen pr. 1. januar 2016. Ved skøde af 8. august 2017 har klageren efterfølgende solgt lejligheden til sin datter, [person1], med overtagelse den 1. september 2017 for 1.800.000 kr. Klagerens datter videresolgte lejligheden den 16. marts 2018 til en uafhængig tredjemand for 3.300.000 kr. Ifølge BBR er ejendommens areal 64 m2 og består af 2 værelser, køkken og badeværelse. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen udgjorde 1.500.000 kr. i 2016 og 2017. I følge Skattestyrelsens oplysninger blev ejerlejligheder ifølge Boliga handlet i intervallet 36.000-40.000 kr. pr. m2 i 2015. Klagerens datter havde bopæl på ejendommen fra den 11. april 2011 til den 1. marts 2018. Skattestyrelsen fremsendte den 27. november 2019 afgørelse om ændring af klagerens skat for indkomståret 2016 og 2017 til klageren og klagerens repræsentant. Skattestyrelsen har oplyst, at der ikke er truffet en afgørelse vedrørende køberen i forbindelse med Skattestyrelsens regulering af købesummen ved handlen mellem klageren og klagerens datter i 2017. Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at klageren i indkomståret 2016 er skattepligtig af en maskeret udlodning på 754.354 kr. fra klagerens selskab. For indkomståret 2017 har Skattestyrelsen truffet afgørelse om, at klageren skal beskattes af en ejendomsavance på 477.540 kr. Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: ”… Vi har ændret din skat Skattestyrelsen har ændret grundlaget for din skat for 2015-2017 sådan: 2016: I virksomhedsomdannelsen til selskabet [virksomhed1] ApS 01.01.2015 indgår ejerlejligheden beliggende på [adresse1] i [by1]. Ejendommen er købt af dig personligt i 2011 for kr. 1,8 mio. Ifølge rådgivers skrivelse dateret 21.02.2019 køber du ovennævnte ejendommen tilbage fra selskabet, hvori du er hovedaktionær med virkning fra 01.01.2016. Købet er ifølge det oplyste finansieret ved, at de to gældsposter i ejendommen - boliglånet og realkreditlånet igen overtages af dig. Gælden udgjorde 31.12.2015 kr. 1.745.646 (kreditforening kr. 1.421.720 og boliglån kr. 323.926). Der er ikke fremlagt endelig købsaftale mellem dig og selskabet [virksomhed1] ApS cvr. [...1] vedrørende ovennævnte tilbagesalg, hvorfor overdragelsestidspunktet vurderes at være 01.01.2016. Såfremt det skal lægges til grund, at overdragelsestidspunktet er ultimo 2015, er der tale om en kontrolleret transaktion, hvorfor skatteansættelsen genoptages subsidiært i indkomståret 2015 efter Skatteforvaltningslovens §26 stk. 5. Tilbagesalget af lejligheden fra selskabet til dig 01.01.2016 sker til en lavere pris på kr. 1.745.646, end den pris du anskaffede lejligheden til 5 år tidligere på kr. 1.800.000, hvilket efter Skat­testyrelsens opfattelse ikke svarer til handelsværdien for ejerlej­ligheden. Efter Ligningslovens §2 skal overdragelsen af lejligheden mel­lem ovennævnte interesseforbundne parter ske til handelsvær­dien for lejligheden pr. 01.01.2016. Ifølge Boliga er lejlighederne i området ([by1]) i 2015 handlet i intervallet 36.000-40.000 pr. m2. Lejligheden er på 64 m2. Handelsværdien for lejligheden er derfor på overdra­gelsestidspunktet efter Skattestyrelsens opfattelse på mellem ca. 2,3 og 2,6 mio. Eftersom lejligheden, som det fremgår nedenfor, godt to år efter i 2018 er solgt til en uafhængig part for kr. 3.300.000, er der efter Skattestyrelsens opfattelse tale om lejlig­hed i en god stand, hvorfor handelsværdien ligger i den øvre ende af intervallet på kr. 2,3-2,6 mio. Efter Skattestyrelsen op­fattelse var handelsværdien for lejligheden 01.01.2016 derfor på kr. 2.500.000 på overdragelsestidspunktet i 2016, hvorfor der ved tilbagesalget til dig som hovedaktionær er sket en makskeret udlodning på forskellen mellem den fastsatte overdragelsessum på kr. 1.745.646 og handelsværdien på kr. 2.500.000 = kr. 754.354. Beløbet er derfor skattepligtig udlodning jf. ligningslo­vens §16 A og Statsskattelovens §4. Skattestyrelsen henviser endvidere til Højesterets afgørelse gengivet i SKM2007.465, hvoraf korrektionsadgangen fremgår. 2017: Du har ifølge det fremsendte skøde den 08.08.2017 videresolgt ovennævnte lejlighed beliggende [adresse1], [by1] til din datter [person1] for kr. 1,8 mio. svarende til din købspris for ejendommen i 2011. Ifølge de fremlagte oplysninger har det været hensigten at lave overdragelsen efter 15%-reglen. Endvidere er det oplyst, at det er jeres opfattelse, at overdragelsen af lejligheden er sket til markedsniveau i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret. Den offentlige vurdering for ejendommen var i 2016 og 2017 kr. 1.500.000. Lejligheden er således ikke solgt indenfor +/- 15% af vurderingen, idet overdragelsesprisen således maksimalt havde været kr. 1.725.000. Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse, at punkt 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 ikke er op­fyldt, idet det af cirkulæret klart fremgår, at overdragelsesprisen højest må være +15% ift. den offentlige vurdering af ejendom­men. Der henvises i samme forbindelse til SKM2007.58 og SKM2010.242. Jf. Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 punkt 4 skal lejligheden derfor overdrages til markedsværdi. Der henvises endvidere til den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.8.2. Lejligheden er i 2018 solgt til 3. mand for kr. 3.300.000 (51.562 pr. m2) 7 måneder efter du har solgt lejligheden til din datter. Det er derfor Skattestyrelsens klare opfattelse, at lejligheden ikke er overdraget til markedsprisen 7 måneder tidligere ved en salgspris på kr. 1.800.000 svarende til 55% af salgssummen 7 måneder senere. Henset til overdragelsesprisen på kr. 3.300.000 i 2018 kan handelsværdien for lejligheden på overdragelsestids­punktet i 2017 skønsmæssigt fastsættes til kr. 3.000.000. Ved skønnet er der således indarbejdet plads til en yderligere værdi­stigning på 10% efter dit salg af lejligheden. I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens §1 og §4 skal avancen ved salget af ejendommen i 2017 jf. nedenstående op­gørelse beregnes til kr. 477.540. Eftersom du tidligere har selv­angivet et tab på kr. 85.913 ved salget af lejligheden tilbageføres dette, og din indkomst forhøjes i henhold til Statsskattelovens §4 med kr. 477.540 477.540 Salgssum jf. ovenstående kr. 3.000.000 -Tingslysningsafgift til skøde kr. 12.460 Kontant afskaffelsessum i 2016 ved Tilbagekøbet fra selskabet til handelsværdi kr. 2.500.000 10.000 kr. tillæg kr. 10.000 kr. 2.510.000 Avance til beskatning kr. 477.540 Indsigelse til Skatteansættelsen for 2017 I indsigelsen anføres det, at der i overdragelsesprisen på kr. 1.800.000 indgår salg af inventar i form af løse skabe og gardiner, og at der på ejendommen i 2012 er blevet sat nye vinduer i lejligheden, som efter rådgivers opfattelse har påvirket den offentlige ejendomsvurdering. Skattestyrelsen bemærker hertil: Af afskrivningslovens §45 stk. 2 fremgår følgende: Ved salg af aktiver omfattet af denne lov skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen. Fordelingen skal foretages for driftsmidler, bygninger, installationer, kunstnerisk udsmykning, goodwill og andre immaterielle aktiver. For driftsmidler og skibe foreta­ges fordelingen under a og for øvrige aktiver på hvert enkelt aktiv. Omfatter overdragelsen grund, bolig, kvote, betalingsrettighed eller beholdninger, skal fordelingen tillige omfatte disse aktiver. Af ejendomsavancebeskatningslovens 4 stk. 5 fremgår følgende: Stk. 5. Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt mælkekvoter omfattet af denne lov. En mælkekvote som nævnt i 1. pkt., der er udløbet, anses for afstået på tidspunktet for kvotens udløb med en afståelsessum på nul. Af det indsendte skøde, hvoraf købesummen på kr. 1.800.000 er aftalt, fremgår det ikke, at der j f. ovennævnte regelsæt er aftalt en særskilt salgssum for inventar herunder løse skabe og gardiner. Skattestyrelsen bemærker endvidere, at du i ejertiden siden købet i 2011 ikke har beboet lejlighe­den, hvorfor det ikke forekommer sandsynligt, at du på salgstidspunktet i 2017 er ejer af inventar i lejligheden, som skulle indgå i salgssummen på kr. 1.800.000, ligesom den fastsatte husleje ikke afspejler, at der indgår inventar i lejemålet. Skattestyrelsen har tidligere modtaget regnskabet for 2017. I forbindelse med fremsendelsen heraf og efterfølgende har det ikke været anført, at regnskabet er fejlbehæftet. Af regnskabet fremgår den selvangivne beregning af avancen i forbindelse med overdragelsen af lejligheden mellem [klager] og [person1]. Ved denne opgørelse indgår salgssummen for selve lejligheden til kr. 1.800.000, og der er i denne forbindelse ligeledes ikke fremlagt oplysninger om salg af inventar. Tilsvarende er der ved ovennævnte beregning i regnskabet ikke indarbejdet de forbedringsudgifter til vinduer, som der efter det oplyste er afholdt udgifter til i 2012, ligesom der ikke er fremlagt do­kumentation i form af bilag for udgiftens størrelse. Forbedringsudgiften fremgår ligeledes ikke af de fremlagte regnskaber for 2014-2017, hvor anskaffelsessummen har været uændret kr. 1.825.913(anskaffelsessum i 2011 kr. 1.800.000+tinglysningsafgift kr. 25.913) I forbindelse med den skattefrie virksomhedsomdannelse, som blev foretaget med virkning fra 01.01.2015, indgik ovennævnte lejlighed ligeledes i omdannelsen. Af åbningsbalancen, som er ved­lagt en underskrevet vurderingsberetning dateret 11.06.2015, fremgår det ligeledes, at lejligheden indgår til kr. 1.825.913. Der er således i den anledning ligeledes ikke fremlagt oplysninger om for­bedringsudgifter til vinduer i 2012. På baggrund af ovenstående konstaterbare forhold er det Skattestyrelsens opfattelse, at der i over­dragelsessummen på 1.800.000 ikke er afsat eller indgår en særskilt betaling for inventar. Endvidere er det Skattestyrelsens opfattelse, at den oplyste udgift til vinduer jf. ovenstående ikke tidligere er selvangivet og dokumenteret. Endvidere er det Skattestyrelsen opfattelse, at en eventuel udskiftning af vinduer i 2012, som led i et renoveringsprojekt i et samlet bygningskompleks, ikke giver anled­ning til udslag i ejendomsvurderingen særskilt for denne lejlighed i 2016 og 2017, som dermed ikke ligger indenfor rammerne af værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. november 1982 punkt 8. Det er således fortsat Skattestyrelsens opfattelse, at overdragelsen ikke er sket i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret nr. 185. punkt. 6, idet overdragelsen ikke er sket til +/-15% af ejen­domsvurderingen. Rådgiver anfører i indsigelsen, at der mangler hjemmel til at korrigere overdragelsesprisen til vær­dien i handel og vandel på kr. 3.000.000, og at en korrektion kun kan ske indenfor rammerne af +/­15%- grænsen. Af ejendomsavancebeskatningslovens §4 stk. 6 fremgår: Såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter stk. 5, som parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber. Ovennævnte ejendom er som anført ikke handlet indenfor rammerne i værdiansættelsescirkulæret nr. 185 punkt. 6 på +/-15%, hvorved værdiansættelsescirkulærets hovedregel i punkt 2 finder an­vendelse, hvorefter aktivets skal værdiansættes til værdien en handel og vandel. Der er således ikke tale om, at korrektionsadgangen alene ligger indenfor vurderingen +/-15%, men derimod omfatter korrektionsadgangen forskellen mellem den aftalte overdragelsessum og værdien i handel og vandel jf. ovennævnte cirkulæres punkt 2. Rådgiver anfører i indsigelsen, at afgørelsen som Skattestyrelsen har henvist til i SKM2010.242 ikke er relevant i denne sag. Skattestyrelsen er ikke enig i denne påstand, idet det direkte fremgår af Landsrettens bemærkninger og begrundelse: I værdiansættelsescirkulærets punkt 6 findes en undtagelse til værdien i handel og vandel, idet par­terne frit kan handle inden +/-15% af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Som skitseret ovenfor er overdragelsen i denne sag ikke omfattet af undtagelsesbestemmelsen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, og derfor bliver denne overdragelse omfattet af hovedreglen punkt 2 (værdien i handel og vandel). Dette understreges endvidere af, at der efter Skattestyrelsens opfattelse, som det fremgår nedenfor, er tale om særlige omstændigheder i denne sag. Af værdiansættelsescirkulærets punkt 48 fremgår det, at der er tale om et vejledende cirkulære. Dette må efter Skattestyrelsens opfattelse fortolkes således, at der ikke er tale om et bindende cirku­lære, når andre forhold understøtter en anden handelspris. Af Højesterets dom gengivet i SKM2016.279, fremgår det, at Skattestyrelsen har lovhjemmel og en korrektionsadgang til at fastsætte en ejendom til handelspris, når der foreligger særlige omstændig­heder. Den pågældende lejlighed er købt i 2011 for en kontantpris på kr. 1.800.000. Inklusiv omkostninger udgør købsprisen som ovenfor nævnt kr. 1.825.913. Lejligheden indgår herefter i en Skattefri virk­somhedsomdannelse 01.01.2015 til samme pris. Lejligheden sælges herefter igen 01.01.2016 til­bage til dig som hovedaktionær til en lavere pris på kr. 1.745.646. Lejligheden sælges herefter igen videre til din datter 08.08.2017 for 1,8 mio. svarende til købsprisen for ejendommen i 2011, hvoref­ter der 7 måneder senere 16.03.2018 sker et slutsalg af ejendommen igen til 3. mand for kr. 3.300.000. Hændelsesforløbet i relation til de respektive overdragelser af lejligheden forud for overdragelsen til 3. mand er efter Skattestyrelsens særlige omstændigheder, hvorfor sagen ikke er sammenlignelig med afgørelsen fremført at rådgiver i SKM2019.281. Det er således Skattestyrelsens opfattelse, at der i nærværende sag foreligger særlige omstændigheder, som begrunder korrektionsadgangen til handelsværdi, ligesom det også fortsat er Skattestyrelsens opfattelse, at overdragelsen ikke er sket indenfor rammerne af Cirkulære nr. 185 af 17 november 1982. Afgørelsen er fremsendt i forlængelse af tidligere fremsendt forslag til ændring af skatteansættelsen dateret 30.10.2019.” Udtalelse fra Skattestyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen oplyst ved e-mail af 4. november 2024, at der ikke er truffet afgørelse vedrørende klagerens datter. Skattestyrelsen har i supplerende e-mail af 13. november 2024 oplyst: ”… I skrivelsen beder du om at få oplyst, hvorvidt køberen datteren [person1] cpr. nr. [cpr1] på anden måde har været inddraget i sagen. Som det fremgår af vedhæftede dokumenter, så har Skattestyrelsen den 11.6.2019 indkaldt overdragelsesaftalen mellem [klager] og [person1]. Af vedhæftede svar fra rådgiver [person2] modtaget via mail den 5.7.2019 fremgår det, at parterne er af den opfattelse, at overdragelsen er sket til markedsniveau i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret. Med baggrund heri er det Skattestyrelsens opfattelse, at datteren [person1] har været inddraget i sagen.” Klagerens opfattelse Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at forhøjelserne af klagerens indkomst på henholdsvis 754.354 kr. og 477.540 kr. for indkomstårene 2016 og 2017 skal bortfalde. Til støtte for påstanden er bl.a. anført: ” Hermed påklager jeg Skattestyrelsens afgørelse af 27. november 2019, hvor styrelsen har forhøjet min kundes skatteansættelser med yderligere indkomst på henholdsvis 754.354 kr. for 2016 og 477.540 kr. for 2017. Ændringerne er en konsekvens af, at styrelsen har forhøjet overdragelsessummen ved min kundes køb fra det af ham ejede selskab i 2016 og salg i 2017 af ejerlejligheden [adresse1], [by1]. Styrelsen har forhøjet salgssummen fra 1,745 mio. kr. til 2,5 mio. kr. ved overdragelsen i 2016 og fra 2,5 mio. kr. til 3,0 mio. kr. i 2017, da min kunde sælger lejligheden til sin datter. Jeg nedlægger påstand om, at forhøjelserne for begge indkomstår skal bortfalde. Begrundelse vedrørende indkomståret 2016 Styrelsen har lagt til grund, at overdragelsesprisen i 2016 kan tilsidesættes. Dette bestrides. Min kunde har erhvervet ejendommen til en pris, som efter parternes opfattelse svarer til ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Styrelsen har ikke dokumenteret, at den aftalte pris ikke svarer til ejendommens handelspris på aftaletidspunktet. Det forhold, at ejendommen afstås næsten 2,5 år senere til en afvigende pris er ikke dokumentation for at den aftalte pris i 2016 ikke svarer til handelsværdien på det tidspunkt. Jeg skal derfor anmode styrelsen om at frafalde forhøjelsen for 2016. Begrundelse vedrørende indkomståret 2017 Styrelsen har lagt til grund, at overdragelsesprisen i 2017 kan tilsidesættes, og at prisen ikke overholder 15 %-grænsen efter værdiansættelsescirkulæret. Styrelsen har derudover gjort gældende, at der foreligger særlige omstændigheder Overdragelsen i 2017 er en overdragelse mellem parter omfattet af gaveafgiftskredsen. Ifølge værdiansættelsescirkulæret fra 1982 gælder at forældre og børn som altovervejende hovedregel har ret til at handle fast ejendom til en pris, som maksimalt afviger 15 % fra senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Jeg kan her henvise til Højesterets kendelse fra 2016, refereret i SKM.2016.279 HR, jf. uddrag fra kendelsen: ”Højesteret finder, at værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, efter sammenhængen med pkt. 48 og på baggrund af Skattedepartementets afgørelser af 24. september og 3. december 1984, skatteministerens besvarelse af 30. april 1990 og forarbejderne til boafgiftsloven indebærer, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %’s reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.” Ifølge Landsskatterettens praksis gælder dette uanset at ejendommen efterfølgende afstås til afvigende pris, jf. SKM 2019.281 LSR: ”Det forhold, at ejendommen, kort tid efter børnenes erhvervelse, blev solgt til kommunen til en væsentlig højere værdi end den seneste ejendomsvurdering fratrukket 15 %, finder Landsskatteretten ikke kan føre til et andet resultat, jf. SKM2018.551.LSR og SKM2007.431.LSR, hvor værdiansættelsen kunne ske efter 15 %-reglen, selv om parterne var vidende om en højere handelsværdi. Det er således uden betydning, hvorvidt parterne på tidspunktet for ejendomsoverdragelsen den 10. maj 2014, var vidende om kommunens tilbud på køb af ejendommen til 5.000.000 kr. ” Dette understøttes af den vejledning, som indtil oktober 2019 fremgik af Skattestyrelsens hjemmeside omkring bindende svar, jf. bilag 2, som vedlægges. Her fremgår det, at man altid kan overdrage til en pris efter 15 pct-praksis, og at der derfor ikke bør søges et bindende svar om prisen. Det har været min kundes hensigt at overdrage lejligheden til sin datter efter 15 %-praksis. Det er min opfattelse, at dette også faktisk er sket. Ifølge skødet er overdragelsessummen 1,8 mio. kr., men overdragelsen omfatter også det inventar, som var i lejligheden i form af løse skabe, gardiner mv. Det har været min kundes hensigt og opfattelse, at prisen for lejligheden efter kontantomregning ikke afveg mere end 15 pct. fra den offentlige værdi. Tages højde for at prisen også dækkede medfølgende inventar, er min opfattelse, at kontantværdien for lejligheden ikke overstiger ejendomsværdien + 15 pct. På det grundlag skal jeg anmode ankestyrelsen om at acceptere, at der ikke er grundlag for regulering af overdragelsesværdien. Skulle man lægge til grund, at kontantværdien for lejligheden, i strid med parternes opfattelse og hensigt, overstiger ejendomsværdien + 15 pct., ændrer det ikke ved, at der mangler hjemmel til den påtænkte forhøjelse. Ifølge værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 har parternes afvigelse fra 15 pct. grænsen ikke den konsekvens, at myndighederne frit kan fastsætte prisen til den pris, som myndighederne anser for markedsprisen. Afviger parternes værdi mere end 15 pct. er konsekvensen derimod, at myndighederne skal korrigere værdien, så den holder sig indenfor 15 pct.-grænsen. Baggrunden for dette er, at cirkulæret definerer den offentlige værdi +/- 15 pct. som udtryk for ”handelsværdien”, når der er tale om overdragelser mellem parter indenfor bo- og gaveafgiftskredsen. Fravigelse fra dette, gælder kun, hvis parterne har afgivet oplysninger, som begrunder fravigelsen fra 15 pct.-grænsen. Har parterne ikke afgivet sådanne oplysninger, er myndighedernes eneste reaktionsadgang at rette prisen til, så den holder sig indenfor 15 pct.-grænsen. Myndighederne kan derimod ikke selv være initiativtager til en afvigelse fra 15 pct.-grænsen, jf. uddrag fra cirkulæret: 6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4 A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2 A. Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften. Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.” Ovennævnte retningslinjer vil blive videreført i den nye ejendomsvurderingslov, blot nu som en 20 pct.-regel. Værdiansættelsescirkulærets principper er derfor fortsat udtryk for gældende ret. Min kunde har som nævnt haft til hensigt at overholde 15 pct.-grænsen, og har haft den opfattelse, at kontantværdien af overdragelsessummen for lejligheden, dvs. den kontante værdi af gældsposterne, som angår lejligheden ikke afveg mere end 15 pct. fra den offentlige værdi. Min kunde har ikke afgivet oplysninger, som støtter, at 15 pct. grænsen kan fraviges. Såfremt det måtte blive lagt til grund, at kontantværdien af gældsposterne, trods min kundes hensigt, måtte overstige ejendomsværdien + 15 pct. er konsekvensen ikke at myndighederne kan rette prisen som foreslået. I stedet er konsekvensen, at værdien skal rettes, så den holder sig indenfor 15 pct. grænsen, jf. cirkulærets eksempel 4, som viser hvordan korrektionen skal ske: ”Eksempel 4 En landbrugsejendom arves af enearving eller gaveoverdrages til et barn. Arven eller gaveoverdragelsen omfatter tillige besætning og løsøre. Den kontantejendomsværdi, der skal benyttes ved efterprøvelsen af værdiansættelsen af ejendommen, er 1.000.000 kr. Det interval, indenfor hvilket den til kontantværdi omregnede værdiansættelse kan godkendes, er herefter 1.000.000 kr. + 15 pct. heraf eller 1.150.000 kr. og 1.000.000 kr. - 15 pct. heraf eller 850.000 kr. I boopgørelsen eller gaveanmeldelsen er den nominelle værdi af den faste ejendom fastsat til 1.250.000 kr. Den nominelle værdi af besætning og løsøre er fastsat til 350.000 kr., hvilket skattemyndigheden godkender. Den samlede overdragelsessum på 1.600.000 kr. er berigtiget som angivet i venstre kolonne nedenfor. Nominel værdi kr Låneart Kurs Beregnet kontant- værdi kr. 500.000 10 pct. 30-årigt kreditforenings- Obligationslån 55 275.000 500.000 Privat pantebrev 16 pct. 70 350.000 350.000 Privat pantebrev 50 175.000 150.000 Kontant 100 150.000 100.000 Arv/gave 100 100.000 1.600.000 1.050.000 Af den beregnede kontantværdi 1.050.000 kr. falder på 1.050.000 x 1.250.000 den faste ejendom eller 820.000 kr. 1.600.000 1.050.000 x 350.000 eller 230.000 kr. 1.600.000 Da den beregnede kontantværdi for den faste ejendom, 820.000 kr., ligger under den nederste grænse på 850.000 kr., skal den nominelle værdiansættelse for ejendommen, 1.250.000 kr., forhøjes med differencen mellem de to førstnævnte beløb eller med 30.000 kr. til 1.280.000 kr. Beløbet 1.280.000 kr. er herefter den skatte- og afgiftsmæssige værdi. Der betales arve- eller gaveafgift af dette beløb 1.280.000 kr. + værdien af besætning og løsøre 350.000 kr. 1.630.000 kr. - det nominelle beløb de overtagne pri- oriteter og den kontante udbetaling 1.500.000 kr. eller af 130.000 kr. I tilknytning til ovennævnte bemærkes, at Landsskatterettens praksis må anses for at understøtte, at parterne har ret til at anvende 15 pct.-praksis selv om ejendommen efterfølgende måtte blive afstået til en afvigende pris. Jeg kan her henvise til SKM 2019 281 LSR, hvor ejendommen blev solgt videre til en kommune 10 dage senere til en afvigende pris. Det afvises, at der foreligger særlige omstændigheder i nærværende sag. Der kan her henvises til ovennævnte kendelse, hvor Landsskatteretten fastslog, at videresalg til afvigende pris ikke kan sidestilles med en særlig omstændighed. På det tidspunkt, hvor min kunde overdrog lejligheden til sin datter, var der ingen planer fra datterens side om at sælge ejendommen, og min kunde og min kundes datter kunne derfor ikke vide, at ejendommen efterfølgende kunne afstås til en pris, som afveg fra den pris, som parterne handlede til. Det forhold, at ejendommen sælges i et efterfølgende år til en pris, som overstiger den pris, som min kunde har overdraget til, er ikke en særlig omstændighed, sådan som dette er fastlagt af Højesteret eller Landsskatteretten. Jeg skal på grundlag af ovennævnte anmode Landsskatteretten om at frafalde forhøjelsen for 2017, eller alternativt at regulere prisen, så den holder sig indenfor 15 pct. grænsen for den andel, som angår ejendommen.” Klagerens yderligere bemærkninger til sagen Klagerens repræsentant har til møde med Skatteankestyrelsens sagsbehandler den 21. februar 2025 anført: ”… [Repræsentanten] oplyste, at hensigten har været at overdrage ejendommen til [klageren]s datter indenfor 15 % reglen, da prisen for lejligheden også skal dække inventar. [Repræsentanten] oplyste videre, der er efterfølgende er kommet ny praksis på området, hvor reglen kan fraviges, hvis der foreligger særlige omstændigheder, men hun ønsker, at der bliver taget hensyn til, at sagen er fra 2019. Herunder at Skattestyrelsen skal korrigere værdien, så prisen holder sig indenfor 15 % grænsen. [Klageren] oplyste, at han blev vejledt af sin revisor om, at de kunne handle ejendommen indenfor 15 % reglen, og at prisen var indenfor grænsen pga. inventaret. Han oplyste videre, at datteren efterfølgende solgte lejligheden for at flytte sammen med sin kæreste. [Skatteankestyrelsens sagsbehandler] oplyste, at Skatteankestyrelsen i forbindelse med sagsbehandlingen har kontaktet Skattestyrelsen, der har oplyst, at der ikke er truffet afgørelse vedrørende køber af ejendommen ([klageren]’s datter). [Repræsentanten] anførte hertil, at der heller ikke er truffet afgørelse vedrørende selskabet om en avanceforhøjelse og at [klageren]’s datter ikke har hørt noget fra Skattestyrelsen. Begge handelspriser er kun korrigeret overfor [klageren]. [Repræsentanten] oplyste, at det må være en gyldighedsbetingelse, at handelsprisen ikke er rettet overfor modparten og henviste blandt andet til TfS2004.810 og TfS2005.150. … ” Klagerens repræsentant er den 4. juni 2025 kommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling: “Det fremgår, at styrelsen foreslår at stadfæste 2016, men at ophæve forhøjelsen af indkomsten for 2017. Baggrunden for ophævelsen af 2017 er, at Skattestyrelsen har undladt at regulere købers købspris, hvorfor ankestyrelsen finder, at der foreligger en retlig mangel. Jeg er enig i indstillingen for 2017. I forhold til 2016 forstår jeg indstillingen sådan, at ankestyrelsen finder, at der kan ske beskatning af maskeret udlodning selv om der ikke er sket en regulering af sælgers overdragelsessum. Min vurdering er umiddelbart, at beskatning af maskeret udlodning må være en følge af at der kan ske korrektion af overdragelsessummen. Som nævnt er overdragelsessummen ikke korrigeret for selskabet, hvorfor der også her må foreligge en retlig mangel. På det grundlag er det vanskeligt at begrunde, at der skulle være tale om maskeret udlodning, da den maskerede udlodning kun kan angå den merpris, som følger af at anskaffelsessummen korrigeres. Jeg mener ikke, at der i praksis kan hentes støtte for at beskatte en kapitalejer af maskeret udlodning af overdragelse af aktiver, hvis ikke myndighederne samtidig retter prisen for begge parter. Den praksis som foreligger om rette indkomstmodtager kan under alle omstændigheder ikke begrunde dette, da denne praksis ikke omhandler overdragelse af aktiver mellem selskab og kapitalejer. Se her uddrag fra juridisk vejledning, afsnit C.B.3.5.4.3: "Selskabets salg til underpris Hvis hovedaktionæren køber en ejendom af selskabet til en pris, der ligger under handelsværdien, beskattes hovedaktionæren af forskellen mellem overdragelsesprisen og handelsværdien som maskeret udlodning. I selskabet sker der en korrektion, der stiller selskabet, som om salget var sket til handelsværdi. Selskabet bliver beskattet af en eventuel gevinst efter reglerne for salg af fast ejendom." Da der som nævnt ikke er sket en regulering af sælgers overdragelsessum, må der tilsvarende her være tale om en retlig mangel. Det må have den konsekvens, at der ikke er grundlag for beskatning af maskeret udlodning, da der mangler et grundlag herfor. Jeg skal derfor anmode ankestyrelsen om at vurdere om forhøjelsen for 2016 tilsvarende bør frafaldes.” Retsmøde Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: ”Styrelsen foreslår, at der skal ske beskatning af maskeret udlodning i 2016 samt at ansættelsen for 2017 er ugyldig. Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens forslag.” Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse Klagerens repræsentant har den 31. august 2025 fastholdt tidligere fremsendte bemærkninger af 4. juni 2025. Indlæg under retsmødet Klagerens repræsentant nedlagde påstand om annullation af Skattestyrelsens forhøjelser af klagerens indkomst for både indkomståret 2016 og 2017 og gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det materiale, der blev udleveret på retsmødet. Skatteforvaltningen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at udlodningsbeskatningen for indkomståret 2016 stadfæstes, mens ejendomsavancebeskatningen for indkomståret 2017 annulleres. Landsskatterettens afgørelse Sagen angår for det første, om klageren i forbindelse med overdragelse af lejligheden [adresse1], [by1], fra klagerens selskab til klageren skal beskattes af en maskeret udlodning på 754.354 kr., jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1, svarende til differencen mellem handelsværdien og overdragelsesprisen. Dernæst angår sagen, om Skattestyrelsen med rette har forhøjet afståelsessummen for lejligheden fra 1.8000.000 kr. til 3.000.000 kr., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, ved klagerens videreoverdragelsen af lejligheden til sin datter og beskattet klageren af en ejendomsavance på 477.540 kr. Retsgrundlaget Følgende fremgår af statsskattelovens § 4, litra c: ”Som skattepligtig indkomst betragtes med de i det følgende fastsatte undtagelser og begrænsninger den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi, således f eks: (…) c) af et embede eller en bestilling, såsom fast lønning, sportler, embedsbolig, naturalydelser, emolumenter, kontorholdsgodtgørelse (med hensyn til kontorudgifter jf. § 6 b), samt pension, ventepenge, gaver (jf. dog herved bestemmelsen i § 5 b), understøttelser, klosterhævning, livrente, overlevelsesrente, aftægt og deslige;” Af ligningslovens § 2, stk. 1, fremgår: ”Skattepligtige, 1) hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, 2) der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, 3) der er koncernforbundet med en juridisk person, 4) der har et fast driftssted beliggende i udlandet, 5) der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med et fast driftssted i Danmark, eller 6) der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med kulbrintetilknyttet virksomhed omfattet af kulbrinteskattelovens § 21, stk. 1 eller 43, skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte parter i nr. 1-6 (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Med juridiske personer i nr. 1 og stk. 3 sidestilles selskaber og foreninger m.v., der efter danske skatteregler ikke udgør et selvstændigt skattesubjekt, men hvis forhold er reguleret af selskabsretlige regler, en selskabsaftale eller en foreningsvedtægt.” Videre fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2, at der ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. Af ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1, fremgår: ”Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes udbytte af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, jf. dog stk. 4. Stk. 2. Til udbytte henregnes: 1) Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere, jf. dog stk. 3, og afståelsessummer omfattet af § 16 B, stk. 1. ” Det fremgår af Højesterets dom af 13. juni 2007, offentliggjort som SKM2007.465.HR, i en sag vedrørende en hovedaktionærs køb af et selskabs ejendom til underpris, at skattemyndighederne havde været berettiget til at tilsidesætte den aftalte købesum. Hovedaktionæren blev beskattet af maskeret udlodning fra selskabet. Videre fremgår det af Østre Landsrets dom af 14. november 2022, offentliggjort som SKM2022.592.ØLR, at skattemyndighederne var berettiget til at tilsidesætte den aftalte købesum ved en hovedaktionærs salg af en ejendom til overpris, og at hovedaktionæren blev beskattet af forskellen som maskeret udbytte. Af virksomhedsomdannelseslovens § 6 vedrørende skattefri virksomhedsomdannelse fremgår: ”Aktiver og passiver, der overtages i forbindelse med omdannelsen, behandles ved opgørelsen af selskabets skattepligtige indkomst, som om de var erhvervet af dette på de tidspunkter, hvor de er erhvervet af den hidtidige ejer, og for de anskaffelsessummer, hvortil aktiverne og passiverne er erhvervet af denne.” Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982. Følgende fremgår af værdiansættelsescirkulærets punkt 2 og 6, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982: ”2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked. Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i lov om afgift af arv og gave (lovbekendtgørelse nr. 443 af 28. september 1972) og under ansvar over for myndighederne. (…) 6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A. Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften. Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.” Det fremgår endvidere af Højesterets dom af 8. marts 2016, som offentliggjort i SKM2016.279.HR, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Videre følger det af Højesterets dom af 26. april 2021, som offentliggjort i SKM2021.267.HR, at der ved særlige omstændigheder menes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen. Af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, fremgår: ”Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.” Følgende fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7: ”Stk. 6. Såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter stk. 5, som parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber.” ”Stk. 7. Ved enhver ændring af sælgers afståelsessum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse skal købers anskaffelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Ved enhver ændring af købers anskaffelsessum for et aktiv, skal sælgers afståelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende.” Ovennævnte bestemmelser i ejendomsavancebeskatningsloven blev indsat ved lov nr. 434 af 26. juni 1998. Samtidig blev lignende bestemmelser i afskrivningsloven indsat ved lov nr. 433 af 26. juni 1998. Af bemærkningerne til bestemmelsen i lovforslag nr. 103 af 2. juni 1998 fremgår: ”... Der henvises nærmere til bemærkningerne til § 45 i forslaget til lov om skattemæssige afskrivninger (af- skrivningsloven).” Af bemærkningerne til bestemmelsen vedrørende afskrivningslovens § 45, stk. 4, i lovforslag nr. 102 af 2. juni 1998 fremgår: ”Efter den foreslåede bestemmelse i stk. 4 vil en efterfølgende ændring af fordelingen på overdragne aktiver, dvs. en ændret værdiansættelse for nogle af de overdragne aktiver, hos enten køber eller sælger medføre en tilsvarende (med modsat fortegn) ændret værdiansættelse af de samme aktiver hos sælger henholdsvis køber, dog med respekt af fristreglerne i skattestyrelseslovens § 35. En ændret værdiansættelse kan fremkomme som følge af en skatteankenævnskendelse, en kendelse fra Landsskatteretten eller en domstolsafgørelse. Landsskatteretten kan i tilfælde, hvor afgørelsen af et klagepunkt angår bedømmelsen af de skattemæssige virkninger af et retsforhold mellem klageren og en tredjemand, allerede i dag bestemme, at tredjemand skal have mulighed for at udtale sig over for Landsskatteretten. Partshøring kan komme på tale, når der er grund til at antage, at denne tredjemand ønsker en anden bedømmelse af retsforholdet lagt til grund end den bedømmelse, som klageren ønsker lagt til grund.” Ændringer i ovennævnte bestemmelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og afskrivningslovens § 45 blev vedtaget ved lov nr. 958 af 20. december 1999. Af bemærkningerne til afskrivningslovens § 45 i lovforslag nr. 85 af 3. november 1999 fremgår følgende om høringspligten: ”... Afgørelsen er efter bestemmelsen i 2. pkt. direkte bindende for såvel køber som sælger. Den skatteansættende myndigheds afgørelse er en forvaltningsafgørelse, hvilket medfører, at såvel sælger som køber har partsstatus efter forvaltningsloven med deraf følgende retssikkerhedsgarantier, herunder om høring. Efter reglerne i skattestyrelseslovens § 3, stk. 4, skal sælgers skattemyndighed underrette køber om den påtænkte ændring og med en frist for køber til at udtale sig herom. De skatteydere, der bliver berørt af den påtænkte ansættelse vil blive gjort bekendt med de oplysninger, der er nødvendige for, at de kan varetage deres interesser, dog med respekt af de tavshedspligtsregler, som skattemyndighederne skal følge efter skattestyrelseslovens § 37... ... Efter forvaltningsloven skal den myndighed, der skal træffe en afgørelse, foretage partshøring. Dette har til formål at sikre, at den, der er part i en sag får lejlighed til at gøre sig bekendt med og kommentere det faktiske grundlag for afgørelsen inden der træffes afgørelse. Hermed får parterne på såvel køber- som sælgersiden mulighed for at kunne udtale sig eller indtræde i en sag vedrørende overdragelsessum og fordeling af denne på enkeltaktiver...” Af bemærkningerne til bestemmelsen vedrørende ejendomsavancebeskatningslovens § 4 i lovforslag nr. 85 af 3. november 1999 fremgår: ”Der henvises i det hele til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 26.” Overholder skattemyndighederne ikke bestemmelserne indebærer det, at afgørelsen er ugyldig, jf. Lands- skatterettens afgørelser af 27. september 2004, offentliggjort som SKM2004.430.LSR, 22. december 2004, offentliggjort som SKM2005.46.LSR og 18. juli 2005, offentliggjort som SKM2005.365.LSR. Der henvises endvidere til Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2025, offentliggjort som SKM2025.546.LSR. Landsskatterettens begrundelse og resultat Indkomståret 2016 Klageren ejer 100 % af anparterne i selskabet, og klageren og selskabet er derfor omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2, stk. 1, skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med armslængdeprincippet. Da salget af ejendommen er en kontrolleret transaktion, jf. ligningslovens § 2, stk. 1, skal overdragelsesprisen svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen. Ejendommen skal dermed som udgangspunkt sælges til handelsværdien. Overdrages en ejendom til en pris, der ligger under handelsværdien, beskattes differencen mellem handelsværdien og overdragelsesprisen som maskeret udlodning hos hovedanpartshaveren, jf. ligningslovens § 16 A. Det er ikke en betingelse for beskatning af maskeret udlodning hos hovedanpartshaveren efter ligningslovens § 16 A, stk. 1, at selskabet har været inddraget i sagen. Ifølge sagens oplysninger indgik ejendommen i en skattefri virksomhedsomdannelse til [virksomhed1] ApS med virkning fra den 1. januar 2015. Ejendommen blev erhvervet af klageren personligt i 2011 for 1.800.000 kr. og indgik i selskabet i den skattefrivirksomhedsomdannelse med 1.825.913 kr. Klageren købte herefter ejendommen tilbage fra selskabet pr. 1. januar 2016 for 1.745.646 kr. Overdragelsessummen er således lavere end den pris som ejendommen blev handlet til i 2011 og væsentligt lavere end den pris på 3.300.000 kr., som ejendommen i 2018 blev handlet til med en uafhængig tredjepart. Ifølge oplysninger fra Skattestyrelsen blev lejligheder i området handlet i 2015 i intervallet 36.000 – 40.000 kr. pr m2. Landsskatteretten finder på den baggrund, at en overdragelsessum på 1.745.646 kr. ikke er udtryk for handelsværdien pr. 1. januar 2016, og det findes derfor med rette, at Skattestyrelsen har foretaget et skøn over handelsværdien og beskattet klageren af differencen som maskeret udlodning. På baggrund af sagens oplysninger vedrørende handelspriser i området og ejendommens salg i 2018 finder Landsskatteretten ikke grundlag for at ændre Skattestyrelsens skøn over handelsværdien på 2.500.000 kr. pr. 1. januar 2016, og differencen på 754.354 kr. anses herefter for maskeret udlodning hos klageren, jf. ligningslovens § 16 A. Landsskatteretten stadfæster herefter Skattestyrelsens afgørelse vedrørende dette punkt. Indkomståret 2017 Klageren har ved købsaftale af 8. august 2017 overdraget ejendommen til sin datter for 1.800.000 kr. Klagerens datter har den 16. marts 2018 videresolgt lejligheden til tredjemand til en købesum af 3.300.000 kr. Klagerens repræsentant har anført, at overdragelsen mellem klageren og hans datter er sket mellem parter omfattet af gaveafgiftskredsen og inden for rammerne af værdiansættelsescirkulæret nr. 185 pkt. 6. Der er herunder henvist til, at der til overdragelsessummen skal tillægges værdien af inventar, og at der ikke foreligger særlige omstændigheder. Den offentlige vurdering var på overdragelsestidspunktet 1.500.000 kr. og overdragelsessummen på 1.800.000 ligger derfor udenfor den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Retten finder ikke, at der kan tillægges et beløb til inventar og har lagt vægt på, at det ikke fremgår af købsaftalen eller på anden måde er dokumenteret. Skattestyrelsen har i den påklagede afgørelse fundet, at ejendommen ikke er handlet inden for rammerne i værdiansættelsescirkulæret nr. 185, punkt 6, hvorfor aktivet skal værdiansættes til værdien i handel og vandel. Skattestyrelsen har herefter med henvisning til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, fastsat klagerens afståelsessum til 3.000.000 kr. og beskattet klageren af en ejendomsavance på 477.540 kr. Skattestyrelsen har under Skatteankestyrelsens sagsbehandling oplyst, at der ikke er truffet afgørelse vedrørende køberen. Skattestyrelsen har videre oplyst, at køberen ifølge Skattestyrelsens opfattelse har været inddraget i sagen i form af, at Skattestyrelsen har indkaldt overdragelsesaftalen mellem køber og sælger hos klagerens repræsentant. Køberen har ikke været inddraget i sagen med partsstatus. Indkaldelse af overdragelsesaftalen hos sælgeren kan ikke sidestilles hermed. Skattestyrelsen har således truffet afgørelse uden at inddrage både sælger (klageren) og køber (datteren) i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7. Landsskatteretten finder, at denne sagsbehandlingsfejl, hvorefter køberen ikke blev inddraget i sagen i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7, er så væsentlig, at Skattestyrelsens afgørelse vedrørende indkomståret 2017 er ugyldig, hvorfor afgørelsen vedrørende indkomståret 2017 annulleres, jf. også Landsskatterettens afgørelser af 27. september 2004, offentliggjort som SKM2004.430.LSR, 22. december 2004, offentliggjort som SKM2005.46.LSR og 18. juli 2005, offentliggjort som SKM2005.365.LSR samt Landsskatterettens afgørelse af 11. september 2025, offentliggjort som SKM2025.546.LSR.