Selskab ikke næringsdrivende ved salg af nyopførte rækkehuse

Journalnr. 19-0083816 Skattestyrelsen har genoptaget og fastholdt selskabets skatteansættelser for indkomstårene 2015-2017 vedrørende beskatning ved salg af fast ejendom, da selskabet ikke er anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse. Faktiske oplysninger Selskabet anmodede den 22. marts 2019 Skattestyrelsen om at genoptage skatteansættelserne for indkomstårene 2015-2017. Det var selskabets opfattelse, at selskabet var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, hvorfor den skattepligtige indtægt skulle nedsættes med henholdsvis 646.925 kr., 376.507 kr. og 225.778 kr. Selskabet Selskabet blev stiftet den 9. juni 2009. Det fremgår af selskabets vedtægter, at formålet med selskabet er at drive virksomhed med handel og håndværk og investering i fast ejendom. Ifølge CVR var selskabet registreret under branchekoden ”999999 Uoplyst” i perioden 9. juni 2009 – 28. december 2020. Selskabet er herefter registreret under branchekoden ”649900 Anden finansiel formidling undtagen forsikring og pensionsforsikring, i.a.n.”. Selskabet er 100 % ejet af [virksomhed1] ApS, der er 100 % ejet af [person1]. Repræsentanten har oplyst, at [virksomhed1] ApS desuden ejer selskaberne [virksomhed2] ApS og [virksomhed3] ApS, der beskæftiger sig med VVS og blikkenslagerforretning. Derudover driver [person1] enkeltmandsvirksomheden [virksomhed4], der drives under branchekoden ”682040 Udlejning af erhvervsejendomme”. [person1] er uddannet VVS-installatør og har alene arbejdet som sådan. Ejendomme Selskabet erhvervede ejendommene beliggende [adresse1] 1-3 og [adresse2] 12, 14 og 16, [by1], i 2009-2010. Selskabet erhvervede ejendommene med henblik på at nedrive de eksisterende boliger og opføre 7 nye boliger med adresserne [adresse1] 1A-G, [by1], hvorefter de nye boliger skulle videresælges. Ifølge Tinglysningen er ejendommene [adresse1] 1A-G, [by1], handlet således: [adresse1] 1A Dato Ejer Sum 6. juli 2009 [klager] ApS 800.000 kr. 12. februar 2010 [klager] ApS 665.000 kr. 22. december 2010 [klager] ApS 1.741.891 kr. 12. april 2013 Tredjemand 1.750.000 kr. Ifølge selskabets repræsentant blev ejendommen [adresse3], [by1], taget i bytte ved salget af [adresse1] 1A, [by1]. Ejendommen blev ifølge Tinglysningen erhvervet for 1.200.000 kr. den 16. maj 2013 og solgt til tredjemand den 20. marts 2015 for 1.145.000 kr. [adresse1] 1B Dato Ejer Sum 6. juli 2009 [klager] ApS 800.000 kr. 12. februar 2010 [klager] ApS 665.000 kr. 22. december 2010 [klager] ApS 1.741.891 kr. 19. maj 2015 Tredjemand 1.695.000 kr. [adresse1] 1C Dato Ejer Sum 6. juli 2009 [klager] ApS 800.000 kr. 12. februar 2010 [klager] ApS 665.000 kr. 22. december 2010 [klager] ApS 1.741.891 kr. 9. maj 2016 Tredjemand 1.695.000 kr. [adresse1] 1D Dato Ejer Sum 6. juli 2009 [klager] ApS 800.000 kr. 15. januar 2010 [klager] ApS 665.000 kr. 1. oktober 2010 [klager] ApS 1.741.891 kr. Selskabet udlejer ejendommen til tredjemand. [adresse1] 1E Dato Ejer Sum 6. juli 2009 [klager] ApS 800.000 kr. 12. februar 2010 [klager] ApS 665.000 kr. 22. december 2010 [klager] ApS 1.741.891 kr. 23. april 2015 Tredjemand 1.695.000 kr. [adresse1] 1 F Dato Ejer Sum 9. marts 2012 [klager] ApS 0 AED 2. januar 2012 Tredjemand 1.750.000 kr. [adresse1] 1 G Dato Ejer Sum 6. juli 2009 [klager] ApS 800.000 kr. 12. februar 2010 [klager] ApS 665.000 kr. 22. december 2010 [klager] ApS 1.741.891 kr. 12. september 2017 Tredjemand 1.864.600 kr. Det fremgår af BBR, at ejendommene er 3- eller 4-værelses lejligheder med et areal på 101-103 m2. Selskabets repræsentant har oplyst, at selskabet ikke har erhvervet eller handlet med andre ejendomme end ovenstående.. Repræsentanten har opgjort tabet ved salget af ejendommene i indkomstårene 2015-2017 således: 2015 [adresse3], [by1]: Kostpris -1.217.063 kr. Salgspris ifølge salgsaftale 1.145.000 kr. Handelsomkostninger: Ejendomsmægler -47.825 kr. Tilstandsrapport -7.800 kr. Tab -127.688 kr. [adresse1] 1B, [by1] Kostpris -1.925.967 kr. Salgspris ifølge salgsaftale 1.695.697 kr. Handelsomkostninger: Refusion køber -13.531 kr. Advokathonorar -10.625 kr. Tab -255.123 kr. [adresse1] 1E, [by1] Kostpris -1.951.964 kr. Salgspris ifølge salgsaftale 1.695.000 kr. Handelsomkostninger: Refusion køber 12.000 kr. Advokathonorar -19.150 kr. Tab -264.114 kr. 2016 [adresse1] 1C, [by1] Kostpris -2.040.577 kr. Salgspris ifølge salgsaftale 1.695.000 kr. Handelsomkostninger: Tinglysning -5.930 kr. Refusion køber -25.000 kr. Tab -376.507 kr. 2017 [adresse1] 1G, [by1] Kostpris 2.056.128 kr. Salgspris ifølge salgsaftale 1.864.000 kr. Handelsomkostninger: -34.250 kr. Tab -225.778 kr. Tab i alt -1.249.210 kr. Den samlede kostpris for opførelsen af de 7 ejendomme er ifølge repræsentanten i alt 12.522.585 kr. Repræsentanten har oplyst, at selskabet opgjorde tabet ved salget af ejendommen [adresse1] 1F, [by1], efter statsskatteloven i 2012. Repræsentanten har videre oplyst, at de øvrige ejendommes avancer efterfølgende fejlagtigt blev opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens regler i selskabets årsregnskaber. Det fremgår af årsregnskabet for 2013, at der ved salget af [adresse1] 1A, [by1], blev opgjort en fortjeneste på 350.470 kr. De øvrige ejendommes avanceopgørelser i indkomstårene 2015-2017 er opgjort med tab. Selskabets ejer, [person1], har desuden en privat udlejningsvirksomhed, hvor han ejer en beboelsesejendom, en erhvervsejendom og 1/3 af en yderligere erhvervsejendom, som han har arvet efter sin far. Ejendommen blev solgt i 2012. Herudover har [person1] ikke købt eller solgt ejendomme i privat regi. Skattestyrelsens afgørelse Skattestyrelsen har ikke anset selskabets køb og salg af ejendomme som sket i næringsøjemed og har derfor fastholdt selskabets skatteansættelser for indkomstårene 2015-2017 med beskatning af salg af ejendomme efter ejendomsavancebeskatningsloven. Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: ”1.4 Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse Fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom er ikke omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, når ejeren har erhvervet ejendommen som led i næringsvej. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk.2. Reglerne om næringsbeskatning ved køb og salg af fast ejendom gælder for både fysiske personer og juridiske personer, fx selskaber og dødsboer, der er fuldt eller begrænset skattepligtige til Danmark, og som ejer fast ejendom i Danmark. For fuldt skattepligtige omfatter næringsvirksomhed også ejendomme beliggende i udlandet. Ved indførelsen af ejendomsavancebeskatningsloven ved L 1982 247 blev der indført nye regler for beskatning ved afståelse af fast ejendom. Loven trådte blandt andet i stedet for spekulationsbegrebet i statsskattelovens § 5, litra a. Det betyder, at ejendomme som anskaffes ved spekulation efter den 1. juli 1982 omfattes af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Ved næring forstås den varige og mere systematiske virksomhed, som en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Enkeltstående dispositioner selv af betydelig karakter anses ikke for næring og omfattes alene af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de foretages med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg. Konstateringen af om selskabet omfattes af næringsbegrebet må som udgangspunkt afgøres ud fra selskabets egne forhold og efter de momenter som er bestemmende. Et af momenterne er selskabets formål. Selskabets formål er at drive virksomhed med handel og håndværk og investering i fast ejendom (cvr.dk), hvilket ikke anses at defineres handel med fast ejendom ud fra næringsbegrebet. Afgørende er dog, hvorvidt selskabet ud fra en konkret vurdering har drevet næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. I denne vurdering indgår det samlede antal omsatte ejendomme, kontinuiteten af salgene og størrelsen af de opnåede fortjenester Enkeltstående ejendomskøb, som foretages af personer der ikke er belastede af tidligere ejendomshandler eller har tilknytning til ejendomsmarkedet, alene betragtes som spekulation og dermed ejendomsavancebeskatningslovens regler. Dette gælder også selvom der investeres betydelige beløb i ejendommen og selv om videresalget indbringer en stor fortjeneste. Skattestyrelsen finder ikke, at selskabets salg af ejendomme omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2, jævnfør statsskattelovens § 5. Der er ved vurderingen lagt vægt på, at selskabets aktivitet med køb og salg af ejendomme er begrænset. Herunder at aktiviteten primært har bestået i etableringen af et projekt med erhvervelsen af grundstykket [adresse1] / [adresse2] til opførelse af rækkehuse. Der er således ikke etableret en systematisk og varig næringsvirksomhed. Det forhold, at selskabets reelle ejer driver virksomhed inden for håndværksbranchen medfører ikke i sig selv næringsbeskatning med handel med fast ejendom. Der er for håndværksmestre med andele i byggeentrepriser en næringsformodning. Hyppige køb og salg af fast ejendom over en periode vil kunne medføre næringsformodning. Ligeledes her må det samlede antal omsatte ejendomme tillægges vægt, da der ikke er en talmæssig grænse herfor. Vi har ikke oplysninger om, at selskabets reelle ejer driver næring med handel med fast ejendom og der er derfor ikke sandsynlighed for at der kan ske afsmitning til selskabet.” Udtalelse fra Skattestyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 16. oktober 2019 udtalt: ”Ved indsendelse af klagen er der indsendt kopi af vedtægter samt kopi af skattebilaget for indkomståret 2012. Disse har ikke været indsendt i forbindelse med Skattestyrelsens behandling af sagen. Endvidere bemærkes, at der ikke har været sendt bemærkninger til Skattestyrelsens forslag af 12.juni 2019. Vedtægter Selskabets formål er at drive virksomhed med handel og håndværk og investering i fast ejendom. Vi finder at formålet er defineret bredt. Såfremt formålet havde været køb og salg af fast ejendom, ville det have indikeret, at der forventes en vis omsætning med ejendomme modsat investering, som ikke nødvendigvis omfatter omsætning med ejendomme, men mere en langsigtet investering i ejendom - anlægsinvestering. Formålet skal dog ikke isoleret indgå i vurderingen, hvorfor også selskabets faktiske aktivitet bør indgå m.v. Skattebilaget for 2012 Selskabet har ikke tidligere indsendt skattebilaget. Af dette fremgår det, at fortjenesten ikke er opgjort efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det forhold, at fortjenesten ved salget i 2012 ikke er opgjort og selvangivet efter ejendomsavancebeskatningsloven medfører ikke, at det ligningsmæssigt er godkendt. Der henvises til SKM2013.289.BR (senere SKM2014.194.VLR) hvor Byretten ikke tillægger det betydning, at klager har selvangivet fortjenesten som personlig indkomst samt det at SKAT (nu Skattestyrelsen) ikke har beskattet klageren ved salg af et sommerhus. Det bemærkes, at vi alene har modtaget skattebilag for årene 2015 - 2017. Herudover har [revisionsfirma1] ved ansøgning om genoptagelse oplyst, at alle ejendomme er solgt med tab. Bemærkninger til refererede afgørelser SKM2009.390.LSR (SKM2010.195.BR) Sagen omhandler hvorvidt et byggeselskab ved salg af ejendomme var omfattet af næring. Selskabet ejedes afto hovedaktionærer (uddannet henholdsvis murer og inden for VVS). Ud over byggeselskabet ejede de også et ejendomsselskab. Retten fandt, at selskabet blev omfattet af næring i 1987, hvorfor købet af en ejendom i 2004 ligeledes blev omfattet af næring og ved salget af denne skulle beskattefortjenesten efter statsskatteloven. Ved afgørelsen blev der lagt vægt på, at byggeselskabet siden stiftelsen havde en ikke ubetydelig handel med faste ejendomme samt at omfanget talmæssigt oversteg den handel med fast ejendom, som fandt sted i ejendomsselskabet, der havde til formål at drive næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Endvidere blev der lagt vægt på hovedaktionærernes oplysning om, at det var likviditetsbehovet, som var afgørende for, om det var byggeselskabet eller ejendomsselskabet som stod for køb af ejendom. Vi finder ikke, i nærværende sag sammenholdt med SKM2010.195.BR at disse kan sammenlignes i forhold til intensiteten med køb og salg af ejendomme. [revisionsfirma1] har i klagen henvist til, at søsterselskabet primært udførte reparationsarbejde. Jævnfør dommen er det oplyst, at det er klager (byggeselskabet) som udfører reparationsarbejde. Byretten lagde i afgørelsen vægt på byggeselskabets aktivitet med køb og salg af ejendomme og tillagde derfor ikke vægt på, at byggeselskabets aktivitet bestod af reparationsarbejde. SKM2014.194.VLR Omhandler hvorvidt salget af en beboelsesejendom, som den skattepligtige havde beboet og ejet i 9 måneder, var skattefri eller omfattet af beskatning. Den skattepligtige har tidligere købt og solgt et par ejendomme, hvor fortjenesten er selvangivet som personlig indkomst. Den skattepligtige drev herudover tilsvarende aktivitet i selskabsform vedrørende ejendomme af højere værdi. Dette for at begrænse hans personlige hæftelse. I selskaberne er der i årene 2004 - 2006 erhvervet 37 ejendomme med henblik på videresalg, hertil kommer de ejendomme som skatteyderen forud for anskaffelsen af beboelsesejendommen personligt har erhvervet. Ved afgørelsen har Landsretten lagt vægt på den forklaring som den skattepligtiges tidligere advokat i Byretten har afgivet omkring den skattepligtiges etablering af næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom samt den skattepligtiges tilknytning til ejendomsmarkedet via sine selskaber. I forhold til nærværende sag anses selskabet ikke at have opbygget en tilsvarende intensitet, sådan at forholdene er sammenlignelige. Herudover var klager i ovenstående allerede på tidspunktet for erhvervelsen af den omhandlende ejendom anset for næringsskattepligtig med køb og salg af fast ejendom. SKM2015.44.ØLR Omhandler en skattepligtig som allerede ved køb af sin første ejendom blev omfattet af næringsbegrebet. Klageren har erhvervet 3 ejendomme fra henholdsvis sin ægtefælle samt fra et selskab, hvor ægtefællen var direktør. Både ægtefællen og selskabet var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Klageren var medhjælpende ægtefælle og medejer af flere selskaber i ægtefællens koncern. Landsretten lægger vægt på, at fortjenesten ved salget af ejendommene ikke udgjorde en uvæsentlig del af klagerens økonomi samt det forhold, at klageren er medejer i selskaber, som allerede drev omfattende næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Vi skal bemærke, at overdragelser mellem ægtefæller ikke betragtes som overdragelser der udløser beskatning jævnfør kildeskattelovens § 26 A og § 26 B. En overdragelse mellem ægtefæller sker med skattemæssig succession, hvilket betyder, at en ejendom erhvervet som næring fortsat vil omfattes af næring hos den købende ægtefælle. I forhold til nærværende sag har hverken selskabet eller hovedaktionæren drevet næring med køb og salg af fast ejendom på et tidligere tidspunkt, ligesom det ikke kan være en væsentlig del af selskabets økonomi set i forhold til at ejendommene er solgt med tab, hvilket fremgår af revisors ansøgning om genoptagelse. Tfs1987, 115 Omhandler en ejendomshandlers salg af privat bolig som omfattes af næring. Klager var allerede på tidspunktet for erhvervelsen af den private bolig omfattet af næring med køb og salg af fast ejendom gennem et af ham ejet selskab. Endvidere blev der lagt vægt på, at klageren forud for erhvervelsen af boligen (i 1975) havde ejet tre familieboliger siden 1963. Klager erhvervede næringsbrev som ejendomshandler i 1969 og begyndte i mindre omfang at sælge ejendomme i kommission. Fra 1972 drev klageren udelukkende ejendomshandel. Klager har således haft den faglige ekspertise til at foretage investeringer i fast ejendom og i den forbindelse vurdere udsigten til at opnå gevinst. (Skattestyrelsens fortolkning). Sammenholdt med klageren i nærværende sag vurderes det, at der ikke i tilstrækkelig grad er den fornødne ekspertise for at kunne drive handel med fast ejendom ud fra næringsbegrebet. I TfS1987,115 havde klager næringsbrev som ejendomshandler. Tfs1985, 285 Omhandler en gårdejers privatforbrugsopgørelse. Sagens indhold vurderes ikke at være relevant for nærværende sag. Vurderer den er gengivet med fejl i TfS. SKM2007.314.VLR Omhandler et datterselskab som i 1989 blev stiftet ved indskud af 3 anlægsejendomme. Selskabet var sambeskattet med moderselskabet indtil en fusion med moderselskabet i 1996. Der er tale om en koncern med mere end 100 indenlandske datterselskaber. Selskabet erhvervede i 1991 pågældende grunde fra et søsterselskab, hvis nøgleområder var udførelse af entrepriser inden for nybyggeri, bygningsforbedringer, beton- og kloakrenovering, anlægsarbejder samt arbejder på forsyningslednings- og kabelområderne: Byggeri er del sket for egen og dels for fremmed regning. Søsterselskabet, som selskabet erhvervede ejendommen fra var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Entrepriseaftalen om etablering af ejendomskomplekset blev indgået med søsterselskabet. Landsretten lagde i sagen vægt på selskabets formål med ferieprojektet ved et senere salg efter en modningsperiode samt at selskabet besad den nødvendige ekspertise for at kunne foretage investeringer i fast ejendom og i den forbindelse vurdere udsigten til at opnå gevinst. Det fremgår ikke klart i dommen, hvilken ekspertise som selskabet har været i besiddelse af. Koncernens størrelse og forskellige aktiviteter - herunder såvel selskaber omfattet af næring med køb og salg af ejendomme samt entrepriserne inden for nybyggeri m.v. at disses ekspertise ligeledes har indgået i vurderingen. Klager i denne sag vurderes ikke at have sammenlignelige forhold i forhold til ekspertisens omfang inden for ovenstående koncern. SKM2003.130.ØLR Omhandler et selskab stiftet i 1973, som i 1977 investerer i en ejendom, som på anskaffelsestidspunktet har 30 udlejede restlejligheder. I perioden frem til 1994 er 20 lejligheder solgt i takt med, at de er blevet ledige. Alle handler er opgjort efter næring. Selskabet har endvidere købt yderligere en ejendom i 1988 (50 %) og overtager de resterende 50 % i 1991. Spørgsmålet i sagen var, om en lejlighed fra den i 1977 erhvervede ejendom, ved salget i 1995 skulle opgøres efter ejendomsavancebeskatningsloven. Landsretten fastsætter at erhvervelsen af ejendommen er sket som led i næring. Ved afgørelsen har man henset til at selskabets samlede resultat var negativt når der ses bort fra fortjeneste ved salg af ejendommene, og at det alene var fortjenesten ved salg af ejendomme, som gav selskabet et samlet positivt resultat af anseelig størrelse. I forhold til nærværende sag er der ikke samlet set ikke et positivt resultat. Endvidere er virksomheden og også aktiviteten i selskabet opstået på et tidspunkt, hvor ejendomsavancebeskatningsloven ikke var indført. Afsmitning Det anføres, at hovedaktionæren har tæt tilknytning til ejendomsmarkedet og byggebranchen qua sine ejerskab i selskaber og egen ejendomsudlejning, hvor et selskabet [virksomhed3] ApS og [virksomhed4] er stiftet forud for etablering og stiftelse af nærværende selskab. Vi finder ikke, at det ud fra det beskrevne, at tilknytningen til ejendomsmarkedet i de nævnte relationer, kan kvalificeres til, at selskabet driver næring med køb og salg af fast ejendom. Der henses til at hovedaktionæren ikke driver næringsvirksornhed med køb og salg af ejendomme, men at han har foretaget en anlægsinvestering med udlejning som formål. Søsterselskaberne driver næring inden for VVS-branchen, Disse har således ikke køb og salg af fast ejendom som formål. Bygningshåndværkere, der kun udfører reparationsarbejder, og som ikke opfører eller sælger ejendomme for egen regning, og arkitekter mv., der aldrig har bygget huse for egen regning, omfattes ikke af en formodning om næring. Næringsformodningen inden for VVS-branchen vurderes at være mindre sammenlignet med en håndværksmester inden for murerbranchen. Dette henset til opgavernes karakter og entreprisernes størrelse. Der henvises til U.1948.765H hvor en tømrermester der i det væsentligste beskæftigede sig med reparationsarbejde og fremstilling af rullestiger, ikke blev anset for næringsdrivende ved handel med fast ejendom. Øvrige forhold Selskabet har i sin levetid haft flere skift af revisor. Jævnfør indsendte årsrapporter til Erhvervsstyrelsen (cvr.dk) har [revisionsfirma2] Statsautoriseret Revisionspartnerselskab udarbejdet regnskaberne for 2009 - 2012. I årene 2013 - 2017 er regnskaberne udarbejdet af Statsautoriseret Revisionspartnerselskab [revisionsfirma3] og for 2018 er det udarbejdet af Statsautoriseret Revisionspartnerselskab [revisionsfirma1]. I alle årene er ejendommene opført som anlægsaktiver. Repræsentanten anfører, at avanceopgørelserne efter ejendomsavancebeskatningsloven i årene 2013 - 2017 beror på en fejl. Der henvises til, at det ikke fremgår af årsregnskaberne om skifte af princip for opgørelse af fortjeneste ved salg samt at regnskaberne indeholder revisionspåtegninger, som i årene 2013 - 2018 er underskrevet af en statsautoriseret revisor. Det bemærkes, at Skattestyrelsen ikke tidligere har foretaget en ligningsmæssig behandling af, hvorvidt selskabet er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom eller ikke. Skattestyrelsen er enig i, at formålet har været videresalg med fortjeneste for øje. Vi mener, at investeringen omfattes af spekulation, som beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven. Ved spekulation forstås, at det omhandlede aktiv er erhvervet med det formål at opnå fortjeneste ved videresalg, ikke som led i en systematisk handlen med aktiver af den pågældende type, men ved en enkeltstående disposition. Ud fra en samlet vurdering fastholdes, at selskabet ikke er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. I vurderingen indgår: Selskabets formål, som ikke positivt er handel med fast ejendom, men derimod investering i ejendom. Ejendommene fremgår af årsrapporterne som anlægsaktiver. Den begrænsede intensitet i køb af ejendomme. Selskabet (herunder også hovedaktionærens) tilknytning til ejendomsmarkedet i forhold til næring med køb og salg af ejendomme. Der er ikke faglig ekspertise inden for køb og salg af fast ejendom som ejendomshandler I ejendomsmægler. Jævnfør den indsendte klage er koncernen beskæftiget inden for byggebranchen. Primært salg og reparationsarbejde. Det er således ikke nybyggeri og større entrepriser som ved fx SKM2007.314.VLR.” Selskabets opfattelse Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at selskabets skattepligtige indkomst skal nedsættes med henholdsvis 656.925 kr., 376.507 kr. og 225.778 kr. for indkomstårene 2015-2017, da selskabet er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Til støtte for påstanden er bl.a. nærmere anført: ” … 2.0 Indledning [klager] ApS har ved brev af 22. marts 2019 anmodet Skattestyrelsen om at få genoptaget selskabets skatteansættelse for 2015, 2016 og 2017, således at selskabets skattepligtige indkomst for årene nedsættes med følgende: 2015 DKK 646.925 2016 DKK 376.507 2017 DKK 225.778 I alt DKK 1.249.210 Skattestyrelsen har ved afgørelse af 10. juli 2019 afvist at ændre selskabets skattepligtige indkomst. Skattestyrelsen har begrundet afvisningen med, at selskabet ikke driver næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom og derfor skal opgøre tabet efter ejendomsavancebeskatningsloven. Der henvises til Skattestyrelsens afgørelse, der er vedlagt som bilag 1. [klager] ApS’ genoptagelsesanmodning er vedlagt som bilag 2. De til genoptagelsesanmodningen vedlagte bilag, er tillige vedlagt nærværende klage, hvorfor de ikke også er vedlagt genoptagelsesanmodningen. 3.0 Baggrund 3.1 Selskabet [klager] ApS er stiftet den 9. juni 2009. Selskabets branchekode er uoplyst, men selskabets formål er ”at drive virksomhed med handel og håndværk og investering i fast ejendom”. Dette formål bliver tillige beskrevet i selskabets årsrapporter og fremgår af selskabets vedtægter. [person1] ejer selskabet 100 % via selskabet [virksomhed1] ApS (CVR-nr. [...1]). Selskabsrapport fra Erhvervsstyrelsen er vedlagt som bilag 3. [virksomhed1] ejer, udover [klager] ApS, også [virksomhed2] ApS (CVR-nr. [...2]) og [virksomhed3] ApS (CVR-nr. [...3]). [virksomhed2] ApS er stiftet den 23. november 2012 under branchekoden 432200 VVS- og blikkenslagerforretninger med det formål at sælge, installere og servicere på olieanlæg, gasfyr, solcelle- og varmeanlæg samt anden dermed efter direktionens skøn beslægtet virksomhed. [virksomhed3] ApS er stiftet den 22. maj 2003 under branchekoden 432200 VVS- og blikkenslagerforretninger med det formål at udføre vvs-arbejde og dermed beslægtet virksomhed. [person1] har endvidere enkeltmandsvirksomheden [virksomhed4] (CVR-nr. [...4]), der er stiftet 10. december 2009, og registeret under branchekoden 682040 Udlejning af erhvervsejendomme. [person1] er selv uddannet VVS-installatør og har ikke arbejdet med andet, ligesom han heller ikke senere har uddannet sig til andet. 3.2 Hændelsesforløb [klager] ApS købte i 2009-2010 ejendommene beliggende på [adresse1] 1-3, [by1], og [adresse2] 12, 14, 16, [by1], med henblik på nedrivning af de eksisterende boliger og opførelse af syv nye boliger med adresserne [adresse1] 1A-G, [by1], for herefter at videresælge disse. Projektet blev sat til salg i november/december 2010 samtidig med, at fundamenterne blev opført. Af materialebeskrivelsen fra projektets udbudsmateriale (vedlagt som bilag 4) fremgår, hvilke materialer, der indgik som standard i projektet, men at der med hensyn til indvendig aptering var mulighed for at en fremtidig køber kunne foretage ændringer. Den første bolig ([adresse1] 1F) blev solgt i slutningen af 2011 med overtagelse i januar 2012. Fra januar 2012 og fremad blev boligerne færdiggjort, men boligsalget gik i stå. Selskabet besluttede derfor i 2012 at udleje en af boligerne ([adresse1] 1D), selvom det oprindeligt var tiltænkt, at alle boligerne skulle sælges. En enkel bolig blev herefter solgt i 2013, hvorefter de resterende fire boliger herefter fra 2015 og frem løbende solgt, den sidste i september 2017. Oversigt over salg af boliger fremgår her: Adresse Salgsdato Salgspris [adresse1] 1A 12/4 2013 1.750.000 [adresse1] 1B 19/5 2015 1.695.000 [adresse1] 1C 26/4 2016 1.695.000 [adresse1] 1D Ejes stadig (udlejet) - [adresse1] 1E 23/4 2016 1.695.000 [adresse1] 1F 2/1 2012 1.750.000 [adresse1] 1G 12/9 2017 1.864.600 Ovenstående oplysninger fremgår af www.ois.dk I forbindelse med salget af [adresse1] 1A blev en ejendom beliggende på [adresse3] taget i bytte. Denne blev efterfølgende solgt i 2015. … 4.0 Næringsvurdering Næringsvurderingen skal foretages på tidspunktet for selskabets erhvervelse af ejendommene, dvs. i 2009/2010 og indebærer en kvalifikation af selskabets aktiviteter og motiverne hertil. Skattestyrelsen har i afgørelsen af 10. juli 2019 angivet følgende momenter, der efter praksis lægges vægt på, når det konkret skal afgøres som der er tale om salg af fast ejendom som led i næringsvirksomhed: Professionel tilknytning til ejendomsmarkedet Omfanget af køb og salg af fast ejendom Interessentskab med videre (transparente selskaber) Aktieselskaber med videre – afsmitning Anlægsinvestering og overgang til anlægsformue Ejendommens anvendelse Betydning af erhvervelsesmåden Betydning af afståelsesmåden Nedenfor gennemgås de for sagen relevante momenter. Indledningsvis bemærkes dog, at ikke kun ét moment udelukkende kan tillægges vægt. Der bør foretages en samlet vurdering, hvor momenterne tillægges ligelig vægt. Ligeledes bemærkes, at næringsbedømmelsen bør være uafhængig af, om omsætningen har resulteret i en gevinst eller et tab. 4.1 Professionel tilknytning til ejendomsmarkedet Koncernen er beskæftiget indenfor byggebranchen. Der er primært tale om salg og reparationsarbejde, og selvom dette ikke isoleret set omfattes af en formodning om næring, er der stadig tale om et moment, der i den samlede vurdering, skal tillægges vægt. I SKM2009.390.LSR gjorde SKAT gældende, at et søsterselskabs aktivitet indenfor byggebranchen skulle tillægges vægt ved vurderingen af, hvorvidt et selskab var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom eller ej, uanset at søsterselskabet primært udførte reparationsarbejde. Landsskatteretten fandt, at selskabet var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. 4.2 Omfanget af køb og salg af fast ejendom Selskabet købte i 2009/2010 ejendommene på [adresse1] 1-3, [by1], og [adresse2] 12, 14 og 16, [by1], og renoverede disse for efterfølgende at videresælge dem. Udover én bolig, der pga. økonomiske vanskeligheder i modstrid med planen blev udlejet, var alle boligerne i 2017 solgt. Herudover overtog selskabet i forbindelse med salget af [adresse1] 1A i 2013 ejendommen på [adresse3] i bytte, og solgte efterfølgende denne i 2015. På en 8-årig periode havde selskabet altså 9 ejendomshandler, såfremt købet i 2009/2010 kun anses som én handel (dog med flere faste ejendomme). I ovenfor nævnte afgørelse – SKM2009.390.LSR – havde selskabet på en 31-årig periode købt og solgt 13 faste ejendomme, dvs. et ejendomskøb eller -salg hvert andet år. Dette fandt Landsskatteretten var en ”betydelig handel med faste ejendomme”. Der henvises endvidere til SKM2014.194.VLR og SKM2015.44.ØLR, hvor erhvervelsen af hhv. to faste ejendomme og en fast ejendom var nok til at anse den skattepligtige som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Der henvises tillige til TfS 1987, 115 og TfS 1985, 285. Det bemærkes endvidere, at der ikke i praksis er fastsat en nedre talmæssig grænse for, hvor omfangsrigt købene og salgene af faste ejendomme skal være førend der foreligger næringsvirksomhed. Der må ved denne bedømmelse også tages hensyn til aktivernes karakter. Det er således klart, at der foreligger næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom på et meget tidligere tidspunkt end det fx er tilfældet ved næringsvirksomhed med køb og salg af aktier. Efter omstændighederne kan købet af én fast ejendom derfor anses som en næringsvirksomhed. Se hertil fx landsrettens dom i SKM2007.314.VLR, hvor ét køb af grunde på [ø1] var nok til at anse selskabet som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom pga. investeringens betydelige størrelse på knap DKK 20 mio. Det er således ikke korrekt, når Skattestyrelsen som begrundelse for afvisningen på afgørelsens side 7 øverst anfører følgende: ”Enkeltstående dispositioner selv af betydelig karakter, anses ikke for næring (…)”. Investeringens størrelse skal således også indgå i vurderingen. Selskabets kostpris på ejendommene – og dermed investeringens størrelse – kan opgøres således: Adresse Kostpris DKK [adresse1] 1A 1.335.730 [adresse1] 1B 1.925.967 [adresse1] 1C 2.040.577 [adresse1] 1D 1.812.199 [adresse1] 1E 1.951.964 [adresse1] 1F 1.400.020 [adresse1] 1G 2.056.128 I alt 12.522.585 Selskabet har således investeret i alt DKK 12.522.585 i projektet (foruden [adresse3]), hvilket må anses som en betydelig investering, der derfor også taler i retning af næring. Boligernes kostpris fremgår af bilag 5-9. Slutteligt bemærkes, at salget af ejendommene udgør selskabets eneste aktivitet og indtægtskilde, hvilket efter retspraksis også tillægges vægt ved næringsvurderingen, jf. SKM2003.130ØLR, hvor landsretten fandt, at et selskabs fortjeneste ved salg af en fast ejendom var opnået som led i næring, bl.a. fordi at selskabet ikke havde anden aktivitet og indtjening. 4.3 Interessentskab med videre (transparente selskaber) Ikke relevant. 4.4 Aktieselskaber med videre – afsmitning Af Juridisk Vejledning 2019-2 afsnit C.H.2.3.2.4 fremgår følgende: ”Ved bedømmelsen af, om et selskab skal anses som næringsdrivende ved køb, salg og opførelse af fast ejendom, lægger Skattestyrelsen vægt på både selskabets vedtægtsmæssige formål og selskabets faktiske virksomhed. Et andet vigtigt element, der også indgår i vurderingen af, om der foreligger næringsvirksomhed, er, om deltagerne i selskabet - aktionærerne mv. - er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom eller med opførelse af fast ejendom til videresalg.” Selskabets oplyste formål er som ovenfor beskrevet ”virksomhed med handel og håndværk og investering i fast ejendom”, jf. bilag 3. Dette formål fremgår endvidere af selskabets vedtægter og gengives hvert år i selskabets årsrapport. [person1] har desuden en tæt tilknytning til ejendomsmarkedet og byggebranchen qua hans indirekte ejerskab af selskaberne [virksomhed2] ApS, [virksomhed3] ApS og [klager] ApS og hans enkeltmandsvirksomhed [virksomhed4]. [virksomhed3] ApS og [virksomhed4] er stiftet forud for selskabets erhvervelse af de i klagen omhandlede ejendomme. 4.5 Anlægsinvestering og overgang til anlægsformue Ikke relevant. 4.6 Ejendommens anvendelse ”Ejendommens anvendelse” dækker over formålet med erhvervelsen og ejendommens placering i ejerens økonomi. I overensstemmelse med selskabets erklærede formål, var det også selskabets reelle formål med erhvervelsen af de i klagen omhandlende ejendomme at kunne videresælge disse med fortjeneste. At formålet udelukkende har været videresalg med fortjeneste for øje underbygges af: At avancen ved salget af den første bolig i 2012 ([adresse1] 1F) opgøres efter statsskatteloven og ikke efter ejendomsavancebeskatningsloven. Dette fremgår af selskabets årsrapport for 2012 (bilag 8). At salget af den første bolig opgøres efter reglerne for næringsdrivende viser, at det netop var hensigten med projektet, at dette skulle videresælges. At selskabets senere revisor i regnskaberne for 2013-2017 opgør avancen efter ejendomsavancebeskatningsloven beror på en fejl, og kan ikke ændre på udgangspunktet. Den korte ejertid, idet boligerne sættes til salg i 2012, dvs. 2 år efter anskaffelsen. At den sidste bolig først sælges i 2017 ændrer ikke på det faktum, at det var ønsket og planen at sælge allerede i 2012. At fremtidige køber havde mulighed for at foretage særvalg for de enkelte boliger, jf. bilag 4. Dette understreger, at planen hele tiden var at videresælge ejendommene. At en enkelt bolig udlejes ændrer ikke på selskabets formål med erhvervelsen, da denne udelukkende udlejes pga. økonomiske vanskeligheder. Selskabet har endvidere ikke anvendt ejendommene til andre formål (fx som driftsbygning eller lign.). 4.7 Betydning af erhvervelsesmåden Ikke relevant. 4.8 Betydning af erhvervelsesmåden Ikke relevant. 4.9 Konklusion Efter en samlet bedømmelse af ovenstående beskrevne momenter, er det vores opfattelse, at [klager] ApS skal anses som næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Det bemærkes i relation hertil, at bedømmelsen af næringsmomenter til næringsvirksomhed vedr. fast ejendom er mere lempelig end kravene til næringsvirksomhed vedr. aktier, jf. Jan Pedersen, Malene Kerzel, Jane Ferniss og Claus Hedegaard Eriksen i ”Skatteretten 1”, 7. udgave, side 232. Selskabet har herefter fradrag for et tab på i alt DKK 1.249.210 i indkomstårene 2015-2017.” Klagerens yderligere bemærkninger til sagen Selskabets repræsentant har fremsat følgende bemærkninger i forbindelse med mødet i Skatteankestyrelsen: ”Skatteankestyrelsens har efterspurgt følgende yderligere oplysninger: Hvad har [person1] haft af ejendomshandler i privat regi? [person1] har en privat udlejningsvirksomhed (med fast ejendom) bestående af: beboelsesejendom beliggende på [adresse4] [by1], købt i fri handel med henblik på udlejning, erhvervsejendom beliggende [adresse5] 30 [by1] (værkstedet) lejet ud til [virksomhed3] ApS, samt 1/3 af erhvervsejendom beliggende [adresse5] 28 [by1] (arvet efter de tre søskendes far) og afhændet i 2022 i fri handel. Der er ikke herudover købt/solgt ejendomme i privat regi Har selskabet [klager] ApS haft andre ejendomshandler end dem. Der fremgår af klagesagen? Selskabet er stiftet i forbindelse med købet af ejendommene på [adresse1] og i [adresse2] 2009/2010, som det fremgår af sagen allerede. Så der er ingen handler forud herfor. I klagen til Skatteankestyrelsen har vi omtalt salgene af [adresse1] 1A – 1G (på nær 1 D, der var udlejet), samt [adresse3]. Ejendommen blev taget i bytte ved salget af [adresse1] 1a. Ejendommen [adresse1] 1D er fortsat i behold og udlejes.” Retsmøde Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: ”Skattestyrelsens vurdering Sagen vedrører, hvorvidt selskabets køb af en række ejendomme er sket som led i næringsvirksomhed. Skattestyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens indstilling, som indstiller til stadfæstelse af Skattestyrelsens afgørelse af 10. juli 2019. Faktiske forhold Selskabet er den 9. juni 2009 stiftet med formålet at drive virksomhed med handel og håndværk og investering i fast ejendom. Selskabet har d. 22. marts 2019 ansøgt om genoptagelse af selskabets skatteansættelse for årene 2015-2017. Selskabet har i årene 2009-2010 købt ejendomme i [by1]. Ejendommene er anskaffet med henblik på nedrivning af eksisterende boliger og opførelse af 7 nye boliger til videresalg. Fra december 2011 og frem bliver boligerne solgt, med den sidste bolig solgt i august 2017. Hovedparten af boligerne sælges i årene 2015, 2016 og 2017. Boligerne sælges i årene 2015-2017 med tab. Selskabet ejes 100% af [virksomhed1] ApS, der er ejet 100% af [person1]. [virksomhed1] ApS ejer desuden selskaberne [virksomhed2] ApS og [virksomhed3] ApS. Selskabet har ikke siden 2017 handlet med yderligere ejendomme. Materielt Selskabet har i 2012 solgt en ejendom, hvor tabet blev opgjort efter statsskattelovens regler. Ved salget af de efterfølgende ejendomme i 2015, 2016 og 2017 blev der opgjort et tab på alle 5 ejendomme. Tabene blev opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Ifølge klagerens repræsentant var opgørelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven en fejl, og tabene skulle i stedet have været opgjort efter statsskatteloven. Selskabet har i perioden 2009-2025 alenen handlet med 8 ejendomme, hvoraf de 7 er solgt. Af de 7 ejendomme, er 6 af ejendommene solgt med tab. Skattestyrelsen fastholder hermed sin vurdering, hvorfor at selskabet ikke kan anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Derudover ses selskabet ikke at have haft den fornødne professionelle tilknytning til ejendomsmarkedet. Det forhold, at selskabet er en del af en koncern, der beskæftiger sig med VVS og varmeteknik, betyder ikke at selskabet bliver omfattet af en næringsformodning, da hverken de øvrige selskaber eller hovedaktionærens beskæftigelse er omfattet af formodningsreglen. Skattestyrelsen fastholder derfor, at selskabet i indkomstårene 2015-2017 ikke drev næring med køb og salg af fast ejendom.” Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse Selskabets repræsentant har ikke fremsat bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse. Indlæg under retsmødet Hverken selskabet eller selskabets repræsentant gav møde. Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen stadfæstes. Skattestyrelsen fremhævede, at der reelt kun er tale om ét projekt med ejendomme, og der derfor har været begrænset aktivitet i selskabet med køb og salg af fast ejendom, og investeringerne i fast ejendom må anses som spekulation, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven. Landsskatterettens afgørelse Sagen angår, om selskabets køb og salg af ejendommene beliggende [adresse3] og [adresse1] 1B, 1C, 1E og 1G, [by1], er sket som led i næringsvirksomhed. Retsgrundlaget Af ejendomsavancebeskatningslovens § 1 fremgår: ”Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov. Stk. 2 Loven gælder ikke for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej. Af statsskattelovens § 5 fremgår: ”Til indkomstskatten henregnes ikke: Formueforøgelse, der forekommer ved, at de formuegenstande, en skattepligtig ejer, stiger i værdi – medens der på den anden side ikke gives fradrag i indkomsten for deres synken i værdi -, eller indtægter, som hidrører fra salg af den skattepligtiges ejendele (herunder indbefattet værdipapirer) for så vidt disse salg ikke henhører til vedkommendes næringsvej, for eksempel handels virksomhed med faste ejendomme, eller er foretaget i spekulationsøjemed, i hvilke tilfælde den derved indvundne handelsfortjeneste henregnes til indkomsten, ligesom også eventuelle tab kan fradrages i denne. Ved salg af fast ejendom samt aktier og lignende værdipapirer, der er indkøbt efter 1. januar 1922, anses spekulationshensigt at have foreligget, når salget sker inden 2 år efter erhvervelsen, medmindre det modsatte godtgøres at være tilfældet; …” Ved næring forstås den varige virksomhed, en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Enkeltstående dispositioner, selv af betydelig karakter, omfattes alene af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de foretages med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg. Næringsbeskatning omfatter således fortjeneste og tab, som er realiseret på ejendomme, der hører til omsætningsformuen. I vurderingen af, om en skatteyder er næringsdrivende med handel med fast ejendom, indgår bl.a. antallet og omfanget af handler, om handlerne er foretaget systematisk, kontinuerligt og professionelt, skatteyderens tilknytning til ejendomsmarkedet, formålet med ejendommens erhvervelse, anvendelse og salg samt ejendommens konkrete anvendelse og placering i skatteyderens økonomi. Det er forholdene på tidspunktet for erhvervelsen, der er afgørende for, om en ejendom er omfattet af skatteyderens næringsvirksomhed. Faggrupper, der inden for deres arbejdsområde professionelt beskæftiger sig med opførelse samt køb og salg af fast ejendom, er omfattet af en formodningsregel om, at alle salg af fast ejendom er omfattet af deres næringsvirksomhed. Ejendomshandlere og selvstændige håndværksmestre falder som hovedregel ind under disse faggrupper. Andre faggrupper med tilknytning til ejendomsmarkedet kan efter omstændighederne også være omfattet af formodningsreglen. Landsskatterettens begrundelse og resultat På baggrund af det fremlagte og oplyste lægger Landsskatteretten til grund, at selskabet blev stiftet den 9. juni 2009 med henblik på at købe og sælge de omhandlede ejendomme i nærværende klagesag, og de eksisterende bygninger på ejendommene skulle nedrives, hvorefter der blev opført 7 nye bygninger i form af rækkehuse, der skulle videresælges efter opførelsen. Det fremgår endvidere af selskabets vedtægter, at formålet med stiftelsen af selskabet er at drive virksomhed med handel og håndværk og investering i fast ejendom. Selskabet ejes 100 % af [virksomhed1] ApS, der er 100 % ejet af [person1]. [virksomhed1] ApS ejer desuden selskaberne [virksomhed2] ApS og [virksomhed3] ApS. Selskabets hovedaktionær, [person1], er uddannet og arbejder som VVS-installatør. Endvidere lægger retten til grund, at selskabet i perioden 2009-2017 har solgt 6 af de 7 nyopførte rækkehuse samt ejendommen beliggende [adresse3], [by1], mens det sidste rækkehus udlejes til tredjemand, og selskabet ikke har handlet med yderligere ejendomme. Selskabet har opgjort tabet ved salget af en af ejendommene i 2012 efter statsskattelovens regler, mens selskabet har opgjort avancen ved salget af en af ejendommene i 2013 efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. Ved de efterfølgende salg af ejendomme i 2015-2017 er der opgjort et tab for alle de 5 solgte ejendomme efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. Repræsentanten har oplyst, at dette var en fejl, da tabene skulle have været opgjort efter statsskatteloven. Landsskatteretten finder på denne baggrund og efter en samlet vurdering, at selskabet ikke ved erhvervelsen af ejendommene i 2009 og de efterfølgende salg af ejendomme har godtgjort, at selskabet har været eller er blevet næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Retten har herved bl.a. lagt vægt på, at selskabet i perioden 2009-2025 alene har handlet 8 ejendomme, hvoraf de 7 af ejendomme er solgt. Af de 7 solgte ejendomme er 6 af ejendommene solgt med tab. Antallet af handler af ejendomme er således begrænset, herunder i lyset af at handlerne reelt knytter sig til ét projekt med opførelse og salg af nye rækkehuse. På denne måde er selskabets handel med fast ejendom heller ikke systematisk og kontinuerligt over tid i forhold til en flerhed af ejendomme, men snarere udtryk for et mere enkeltstående projekt med successivt frasalg af ejendomme. Selskabets køb og salg af fast ejendom har således ikke under de her foreliggende omstændigheder det fornødne omfang til at anse dette for at være næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Selskabet selv har da også primært opgjort avancerne ved salget af ejendommene efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. Det forhold, at selskabet ved det første salg i 2012 opgjorde tabet efter statsskattelovens regler, ændrer ikke herpå, da selskabet ved salget af ejendommen i 2013 ændrede opgørelsen, hvorved fortjenesten blev opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. De efterfølgende opgørelser blev ligeledes opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. Endvidere har retten lagt vægt på, at selskabet ikke kan anses for at have haft den fornødne professionelle tilknytning til ejendomsmarkedet. Det forhold, at selskabet er en del af en koncern, hvor moderselskabet desuden ejer to selskaber, der driver forretning med VVS og varmeteknik, medfører ikke, at selskabet bliver omfattet af en næringsformodning. Hovedaktionærens virksomhed med udlejning af fast ejendom indebærer heller ikke en sådan næringsformidning, ligesom hovedaktionærens uddannelse og beskæftigelse ikke er omfattet af en faggruppe, der er omfattet af formodningsreglen. Landsskatteretten kan dermed tiltræde, at selskabet for indkomstårene 2015-2017 ikke har været næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og det er derfor med rette, at selskabets skatteansættelser for indkomstårene 2015-2017 vedrørende beskatning ved salg af fast ejendom er fastholdt. Landsskatteretten stadfæster således Skattestyrelsens afgørelse.