Succession – aktiv udlejning - ejertidskrav

Spørgsmål Kan Skatterådet bekræfte, at Spørger kan overdrage to udlejningsejendomme til sine børn og børnebørn med skattemæssig succession efter kildeskattelovens § 33 C, stk. 1? Svar Nej Beskrivelse af de faktiske forhold Anmodningen om bindende svar vedrører et påtænkt generationsskifte af to ejendomme. Ejendommene ejes på nuværende tidspunkt af boet efter Spørgers ægtefælle. Boet behandles uden for Danmark. Det påtænkes at arveudlægge ejendommene til Spørger med skattemæssig succession efter dødsboskattelovens § 36. Arveudlægget af ejendommene påtænkes gennemført indenfor den nærmeste fremtid. Det er dog ikke endeligt besluttet på tidspunktet for indsendelsen af denne anmodning om bindende svar. Spørger og Spørgers afdøde ægtefælle var på tidspunktet for Spørgers ægtefælles dødsfald bosiddende uden for Danmark. Spørger er fortsat bosiddende i uden for Danmark, men påtænker at flytte tilbage til Danmark indenfor den nærmeste fremtid. Ejendommene har historisk været drevet erhvervsmæssigt som udlejningsejendomme af Spørgers afdøde ægtefælle. Virksomheden har været drevet som en personlig virksomhed - en enkeltmandsvirksomhed. Spørgers afdøde ægtefælle stod for driften af udlejningsejendommene og indgik selv aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften. Ejendommene har således været drevet som aktiv udlejningsvirksomhed. Spørgers afdøde ægtefælle købte ejendommene i henholdsvis år 1998 og 2016. Allerede inden Spørgers ægtefælles bortgang havde Spørgers afdøde ægtefælle til hensigt at gennemføre et delvist generationsskifte af ejendommene til sine børn og børnebørn. Generationsskiftet blev imidlertid ikke realiseret, før Spørgers ægtefælle afgik ved døden. Spørger ønsker derfor at videreføre og fuldføre det planlagte generationsskifte ved først at modtage ejendommene via et arveudlæg og derefter overdrage ejendommene til sine børn og børnebørn med skattemæssig succession. Spørgers opfattelse og begrundelse Det gøres gældende, at spørgsmål 1 skal besvares med et ja. Til støtte herfor gøres det gældende, at betingelserne for overdragelse med skattemæssig succession i henhold til kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, samt aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, er opfyldt. Betingelser for succession Det er ved lov nr. 369 af 9. april 2025 blevet muligt at overdrage udlejningsejendomme med skattemæssig succession fra forældre til børn og børnebørn under visse betingelser, jf. kildeskattelovens § 33 C, stk. 1. 6. pkt. Det følger af bestemmelsen, at ejendomme, som drives som aktiv udlejningsvirksomhed kan overdrages med skattemæssig succession, hvis følgende betingelser er opfyldt: 1) Overdragelsen skal ske til personkredsen i kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 1. pkt. 2) Ejendommen skal være ejet med mere end 50 %. 3) Opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden må ikke i overvejende grad varetages af tredjemand. 4) Ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen, og i hele denne periode har været "aktivt udlejet", jf. aktieavancebeskatningslovens § 34 stk. 7. Skattestyrelsen kan lægge til grund, at overdragelsen skal ske til Spørgers børn og børnebørn, hvorfor personkredsen i kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 1. pkt. er opfyldt. I det følgende foretages en gennemgang af betingelserne anført under pkt. 2-4 ovenfor, hvilket udgør betingelserne for overdragelse af en aktiv udlejningsvirksomhed med skattemæssig succession i medfør af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Ejerskabskravet Det er en betingelse i medfør af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, at overdrageren (her Spørger, når Spørger har modtaget ejendommene ved arveudlæg fra dødsboet) - direkte eller indirekte - besidder mere end 50 % af ejerandelen af de faste ejendomme (ejerskabskravet). Ejendommene påtænkes arveudlagt til Spørger i forbindelse med afslutningen af dødsbobehandlingen. Ejendommene bliver udlagt til Spørger med skattemæssig succession efter dødsboskattelovens § 36. Spørger vil efter modtagelsen af ejendommene opfylde betingelsen om at eje ejendommene med mere end 50 %, idet Spørger som længstlevende ægtefælle overtager ejendommene i sin helhed og således kommer til at besidde en ejerandel på 100 %. Den fulde ejendomsret indebærer, at der ikke foreligger nogen form for sameje og betingelsen om 100% ejerskab er derfor opfyldt. Spørger opfylder derfor betingelsen om ejerskabskravet. Opgavekravet Det er en yderligere betingelse, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk tredjemand (opgavekravet). Det følger af praksis, at opgaver af væsentlig økonomisk betydning omfatter beslutninger som f.eks. fastsættelse af lejeniveauet, indgåelse og opsigelse af lejeaftaler, beslutninger om væsentlige investeringer og forbedringer af ejendommene, samt overordnede økonomiske dispositioner vedrørende ejendommenes drift. Siden Spørgers afdøde ægtefælle erhvervede den første ejendom i 1998 og den anden ejendom i 2016, har Spørgers afdøde ægtefælle personligt varetaget alle opgaver af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden. Spørgers afdøde ægtefælle har ikke overladt disse opgaver til en uafhængig tredjemand. Konkret har Spørgers afdøde ægtefælle selv stået for lejefastsættelse, investeringsbeslutninger og økonomien i driften af ejendommene. Det kan derfor lægges til grund, at Spørgers afdøde ægtefælle opfyldte betingelsen om opgavekravet inden sin bortgang. Spørger vil ved overtagelsen af ejendommene fra dødsboet succedere i Spørgers afdøde ægtefælles skattemæssige stilling med hensyn til anskaffelsessum og anskaffelsestidspunktet for ejendommene, jf. dødsboskattelovens § 36. Det gøres gældende, at Spørger ligeledes succederer i opgavekravet efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Bestemmelsen fastsætter, at ved opgørelsen af ejerandel og stemmeret skal der medregnes ejerandele og stemmer, der direkte eller indirekte besiddes af den personkreds, der er nævnt i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 1, samt boafgiftslovens § 22, stk. 1, og 3. At bestemmelsen udtrykkeligt kræver, at ejer- og stemmekontrollen opgøres ved at medregne den relevante familie- og nærtståendekreds, taler for, at vurderingen af om udlejningen er "aktiv" ikke skal være baseret på én navngiven person, men skal ses i en samlet familie- og successionskontekst. Dette understøtter, at Spørger og Spørgers afdøde ægtefælle skal betragtes som en del af den personkreds, der behandles i bestemmelsen. Lovens forarbejder viser, at opgavekravet skal forstås således, at det centrale ikke er, om opgaverne løses af "en anden person end overdrageren", men om opgaverne i overvejende grad varetages af en uafhængig tredjemand. Når Spørgers afdøde ægtefælle personligt har varetaget alle opgaver af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden siden 1998, og Spørger overtager ejendommene fra dødsboet med succession, taler bestemmelsens formål for, at Spørger også succederer i Spørgers afdøde ægtefælles varetagelse af opgavekravet. Kontrolkriteriet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, er udtrykkeligt knyttet til den relevante familie- og nærtståendekreds, hvilket understøtter en fortolkning, hvor "den kontrollerende kreds" er omdrejningspunktet, fremfor en snæver vurdering. Dette betyder, at når opgaverne af væsentlig økonomisk betydning ikke er blevet varetaget af en uafhængig tredjemand under Spørgers afdøde ægtefællesdrift, men derimod af familien selv, så fortsætter denne situation, når Spørger overtager driften. Formålet med opgavekravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, er at afskære tilfælde, hvor ejerne blot er passive kapitalinvestorer, mens uafhængige tredjemænd står for den aktive drift og de centrale beslutninger. I Spørgers situation har de centrale beslutninger altid været i familien, ikke hos uafhængige tredjemænd. Spørger viderefører samme beslutningsrolle og tilgang, som Spørgers afdøde ægtefælle har varetaget gennem mere end 20 år. På denne baggrund er betingelsen om, at opgaver af væsentlig økonomisk betydning for driften ikke varetages af en uafhængig tredjemand, opfyldt af Spørger. Spørger succederer ikke blot i den skattemæssige stilling efter DSBL § 36, men også i den faktiske varetagelse af de opgaver, som Spørgers afdøde ægtefælle har udført gennem mere end 20 år. Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, skal forstås bredt således, at opgavekravet vurderes i relation til den kontrollerende familie-/nærtståendekreds som helhed, ikke snævert på enkeltpersoner isoleret set. På denne baggrund er betingelsen om, at opgaver af væsentlig økonomisk betydning for driften ikke varetages af en uafhængig tredjemand, opfyldt af Spørger. Ejertidskravet Endelig er det en betingelse, at ejendommene har været ejet i mindst ét år forud for overdragelsen, og at de i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller at de indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning, der opfylder dette krav (ejertidskravet). Ejendommene har i hele perioden været aktivt udlejet og dermed også været ejet i mere end ét år forud for den påtænkte overdragelse. Da Spørger efter arveudlægget succederer, indtræder Spørger i afdøde ægtefælles skattemæssige stilling. Det betyder, at Spørger overtager sin afdøde ægtefælles oprindelige anskaffelsestidspunkt, som om Spørger selv havde ejet ejendommene siden 1998 og 2016. Spørger opfylder derfor ejertidskravet, da Spørger har ejet ejendommene i mere end ét år forud for den påtænkte successionsoverdragelse, når Spørger har modtaget ejendommene ved et arveudlæg. Spørger overtager samtidig hele den historik, der knytter sig til ejendommene, herunder at de har været aktivt udlejet i mere end ét år. Dermed opfylder Spørger kravet om, at ejendommene har været aktivt udlejet i mindst ét år forud for overdragelsen. Ejertidskravet er derfor opfyldt af Spørger. Samlet vurdering Det gøres derfor samlet gældende, at Spørger kan overdrage ejendommene med skattemæssig succession til sine børn og børnebørn. Spørgsmål 1 skal derfor besvares med et "Ja". Skattestyrelsens indstilling og begrundelse Spørgsmål 1 Det ønskes bekræftet, at Spørger kan overdrage ejendommene til sine børn og børnebørn med skattemæssig succession efter kildeskattelovens § 33 C, stk. 1. Begrundelse Efter kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, kan en virksomhed, en af flere virksomheder eller en andel af en eller flere virksomheder, overdrages med succession til blandt andet børn og børnebørn. Successionen medfører, at fortjeneste ved overdragelsen ikke beskattes hos overdrageren. Ved beskatning af erhververen skal virksomhedens aktiver, med hensyn til skattemæssige af- og nedskrivninger samt til beskatning af fortjenester og fradrag af tab ved salg, behandles, som om de var anskaffet af erhververen på de tidspunkter og til de beløb, hvortil de i sin tid var anskaffet af overdrageren. Overdragerens skattemæssige afskrivninger anses for foretaget af erhververen. Vilkårene for successionen fremgår af kildeskattelovens § 33 C, stk. 2-11 og 14. Det er en forudsætning for overdragelse med succession, at der er tale om en fortjeneste og ikke et tab. Reglerne om succession finder alene anvendelse på ejendomsavancer omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, i det omfang ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom som anført i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 ("aktiv udlejningsvirksomhed"), og fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed. Der er med andre ord mulighed for succession ved overdragelse af såkaldt aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, sådan som dette defineres i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, fremgår, at der ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom bl.a. forstås udlejning af fast ejendom, hvor overdrageren besidder en direkte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct., og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af den nævnte ejerandel medregnes ejerandele, der ejes af en kreds af nærtstående, der bl.a. omfatter ægtefællen, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Aktiv udlejningsvirksomhed foreligger derudover kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år. Spørgers overdragelse Spørger vil overdrage udlejningsvirksomhederne med de to nævnte udlejningsejendomme til sine børn og børnebørn. Parterne i overdragelsen er dermed omfattet den personkreds, der kan anvende successionsreglerne i kildeskattelovens § 33 C. Fortjeneste ved afståelse af ejendommene vil være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, idet der efter det oplyste ikke foreligger næring, jf. lovens § 1. Da ejendommene er udlejet, kan der kun succederes, hvis ejendommene har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Dødsboet behandles uden for Danmark, men er begrænset skattepligtig til Danmark af indkomst vedrørende ejendommene i Danmark, jf. dødsboskattelovens § 53. Det påtænkes at arveudlægge de to ejendomme til Spørger med skattemæssig succession efter dødsboskattelovens § 36. Da dødsboet samtidigt indtræder i afdødes skattemæssige stilling, vil Spørger indtræde i afdødes skattemæssige stilling vedrørende ejendommene. Spørger påtænker herefter at overdrage ejendommene til sine børn og børnebørn med skattemæssig succession efter kildeskattelovens § 33 C, stk. 1 - inden der er gået 1 år fra arveudlægget. Spørger vil således alene opfylde kravet om 1 års ejerskab, såfremt Spørger kan medregne dødsboets og afdødes ejertid. Skatterådet har i SKM2026.232.SR truffet afgørelse i en sag, hvor en hovedaktionær havde gaveoverdraget halvdelen af aktierne i et ejendomsselskab til sin ægtefælle. Da gaveoverdragelsen var mellem ægtefæller, skete den med tvungen skattemæssig succession, jf. kildeskattelovens § 26 B. Ægtefællen ønskede herefter at overdrage aktierne til sine nevøer og niecer med skattemæssig succession. Skatterådet traf afgørelse om, at ejertidskravet på 1 år for ægtefællen først kunne regnes fra det tidspunkt, hvor ægtefællen erhvervede ret til kapitalandelene i ejendomsselskabet. Ægtefællen succederede således ikke i anskaffelsestidspunktet i forhold til ejertidskravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Skatterådet lagde i afgørelsen vægt på forarbejderne til bestemmelsen, hvor følgende fremgår af Skatteministeriets kommentar til FSR’s høringssvar i lovforslag nr. 123, folketingsåret 2024/25, bilag 1: " Ejertidskravet skal vurderes i forhold til den ejer, der overdrager aktierne, herunder i forhold til ejerandele ejet af den kreds af nærtstående, hvis ejerandele skal medregnes efter forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt. Da ejertidskravet vurderes i forhold til den bagvedliggende ejerkreds, har omstruktureringer inden for 1 år inden overdragelsen kun betydning, hvis de medfører en ændring i den direkte eller indirekte ejerandel for den relevante ejerkreds. Det betyder, at den personlige virksomheds anskaffelsestidspunkt vil være det relevante tidspunkt, hvis der er sket en skattefri virksomhedsomdannelse. Ved spaltning eller fusion, hvor ejerkredsen er uændret, vil det ligeledes være det ophørte selskabs anskaffelsestidspunkt, der vil være afgørende. Er der derimod tale om en skattefri fusion med et (indtil fusionen) uafhængigt ejendomsselskab, der ophører ved fusionen, vil dette selskabs ejendomme først kunne anses for ejet i 1 år, når der er forløbet 1 år fra fusionsdatoen, da ejeren (den relevante ejerkreds) først ved fusionen har fået en ejerandel til disse ejendomme. Det vil således ikke altid være det skattemæssige anskaffelsestidspunkt, der er afgørende for vurderingen af, om ejertidskravet er opfyldt. " I SKM2026.232.SR var det Skatterådets opfattelse, at selvom ægtefællen var succederet i ejertiden af kapitalandelene i medfør af kildeskattelovens § 26 B, så skulle ejertidskravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., der vedrører den bagvedliggende ejerkreds ejertid af ejendommene, i medfør af forarbejderne til bestemmelsen vurderes i forhold til overdragerens faktiske direkte/indirekte ejertid af ejendommene. Situationen, hvor en ægtefælle er succederet i ejertiden af kapitalandelene, blev ligestillet med den situation, hvor en tredjemand, der har ejet aktier i et indskydende selskab, som følge af en skattefri fusion, skal anses for at have anskaffet aktier i det modtagende selskab på samme tidspunkt som de ombyttede aktier, jf. fusionsskattelovens § 11, stk. 1, 1. pkt. Skattestyrelsen henviser endvidere til SKM2026.224.SR , hvor Skatterådet traf afgørelse om ejertidskravet i en situation, hvor spørgeren - via sit holdingselskab - havde købt et ejendomsselskab af hendes to børns holdingselskaber. Det var Skatterådets opfattelse, at der i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt. ikke var hjemmel til at medregne nære familiemedlemmers ejerandele i perioder, hvor overdrageren ikke selv havde været ejer. Spørgeren skulle således have været ejer i mindst 1 år forud for overdragelsen for at opfylde betingelsen for succession i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt. På baggrund af Skatterådets praksis i SKM2026.232.SR og SKM2026.224.SR , samt de heri nævnte forarbejder til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, er det Skattestyrelsens opfattelse, at Spørger ikke kan medregne dødsboets og afdødes ejertid ved opgørelsen af ejertiden efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Spørger vil derfor ikke opfylde betingelsen om, at ejendommene har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller at ejendommene har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år. Det kan derfor ikke bekræftes, at Spørger kan overdrage de to nævnte ejendomme til sine børn og børnebørn med skattemæssig succession efter kildeskattelovens § 33 C, stk. 1. Indstilling Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Nej". Skatterådets afgørelse og begrundelse Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse. Lovgrundlag, forarbejder og praksis Spørgsmål 1 Lovgrundlag Kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 1.-7. pkt. Ved overdragelse i levende live af en erhvervsvirksomhed, en af flere erhvervsvirksomheder eller en andel af en eller flere erhvervsvirksomheder til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d, kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-11 og 14. Adoptivforhold eller stedbarnsforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. Stk. 2-11 og 14 finder alene anvendelse på ejendomsavancer vedrørende fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, i det omfang ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed. Kan mere end halvdelen af overdragelsessummen for ejendommen henføres til den del af ejendommen, der anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, finder stk. 2-11 og 14 dog anvendelse på hele ejendomsavancen vedrørende den pågældende ejendom. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom som anført i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed. Stk. 2-12 og 14 gælder ikke med hensyn til fortjeneste efter lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, hvis den faste ejendom eller stuehuset med tilhørende grund og have ved overdragelsen bliver omfattet af § 8 eller § 9, stk. 1, 1. pkt., i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. For så vidt angår fast ejendom omfattet af 3. og 4. pkt., kan der kun ske indtræden i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til gevinst efter afskrivningslovens kapitel 3 , hvis der samtidig sker indtræden i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til gevinst efter ejendomsavancebeskatningsloven på samme ejendom. Kildeskattelovens § 33 C, stk. 2, 1.-4. pkt. Fortjeneste ved overdragelsen beskattes ikke hos overdrageren. Ved beskatning af erhververen skal virksomhedens aktiver med hensyn til skattemæssige af- og nedskrivninger samt til beskatning af fortjenester og fradrag af tab ved salg behandles, som om de var anskaffet af erhververen på de tidspunkter og til de beløb, hvortil de i sin tid var anskaffet af overdrageren. Eventuelle skattemæssige af- og nedskrivninger, som er foretaget af overdrageren, skal anses for foretaget af erhververen. Hvis aktiverne er anskaffet af overdrageren som led i dennes næringsvej eller i spekulationsøjemed, skal fortjeneste eller tab, som fremkommer ved salg af aktiverne foretaget af erhververen, medregnes ved opgørelsen af dennes skattepligtige indkomst i det omfang, fortjenesten eller tabet skulle have været medregnet ved opgørelsen af overdragerens skattepligtige indkomst, hvis salget var foretaget af denne. Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år. Dødsboskattelovens § 36, stk. 1 og 2 Konstateres der ved udlodning af aktiver fra et bo, der ikke er fritaget for beskatning efter § 6, en gevinst, indtræder modtageren, såfremt denne er en fysisk person, i boets skattemæssige stilling (succederer) medmindre andet følger af §§ 37 og 38. Indtræden i boets skattemæssige stilling (succession) kan dog ikke ske i det omfang, gevinsten skal beskattes i boet efter § 28, stk. 3, eller § 29. Stk. 2. Ved den efterfølgende beskatning af modtageren af udlodning med succession anses et udloddet aktiv for erhvervet af modtageren på det tidspunkt, til det beløb og under de omstændigheder, hvorved det i sin tid er erhvervet af afdøde, boet eller, når boet er indtrådt i den længstlevende ægtefælles skattemæssige stilling efter § 20, stk. 2, ægtefællen. Er der i afdødes, boets eller ægtefællens ejertid sket skattemæssigt relevante ændringer i et aktivs status, overtages aktivet af modtageren med hensyntagen til sådanne ændringer. Er der ved udlodningen beregnet passivpost efter boafgiftslovens § 13 a vedrørende det pågældende aktiv, lægges de omstændigheder med hensyn til anskaffelsestid og anskaffelseshensigt, som blev lagt til grund ved beregningen af passivposten, til grund for beskatningen af aktivet hos modtageren. Forarbejder FSR’s høringssvar i lovforslag nr. 123, folketingsåret 2024/25, bilag 1 (uddrag): "Betingelse om et års ejertid før overdragelsen: Kan skatteministeriet bekræfte, at betingelsen i den foreslåede ABL § 34 stk. 7, 3. pkt. måles ud fra det skattemæssige anskaffelsestidspunkt? Dette har fx betydning, hvor ejendommen har indgået i en personligt ejet virksomhed, der er omdannet efter lov om skattefri virksomhedsomdannelse, hvor der sker succession i det skattemæssige anskaffelsestidspunkt i forbindelse med omdannelsen. Tilsvarende hvis ejendommen er erhvervet af selskabet som led i en skattefri spaltning eller skattefri fusion. I øvrigt anbefaler vi, at det omtales i lovbemærkningerne, hvordan opfyldelse af ejertidskravet i den foreslåede ABL § 34, stk. 7, 3. pkt., eventuelt påvirkes, hvis der har været foretaget omstruktureringer, jf. til inspiration lovbemærkningerne til indsættelsen ejertidskravet i BAL § 1 a, stk. 2, nr. 1/BAL § 23 a, stk. 2, nr. 1, i L 183 (2016-17)." Kommentaren til FSR’s høringssvar i lovforslag nr. 123, folketingsåret 2024/25, bilag 1: FSR (uddrag): "FSR spørger, om det kan bekræftes, at undtagelsen i 2. led for ejendomme, der indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst et år, kan omfatte en ejendom, der fx har været ejet i et år (dvs. ejertidskravet på et år er opfyldt), men hvor ejendommen i ejerperioden faktisk ikke har været udlejet eller bortforpagtet - fx fordi ejendommen er købt mhp. ombygning og derfor ikke er udlejet, eller fordi ejendommen udgør en ubebygget grund, der er købt mhp. opførelse af en bygning til udlejning, og derfor ikke aktuelt er udlejet." Skatteministeriets kommentar (uddrag): "I overensstemmelse med det ovenfor nævnte formål med den særlige undtagelse om ejendomme, der indgår i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed, vil en ejendom kunne indgå i en sådan samlet virksomhed straks fra anskaffelsen, selv om der foreligger særlige omstændigheder - som i de af FSR omtalte eksempler - der indebærer, at den aktive udlejning endnu ikke er påbegyndt i relation til netop den pågældende ejendom. Hvis de særlige omstændigheder gør sig gældende helt indtil overdragelsen, ændrer det ikke på bedømmelsen af, om aktiviteten vedrørende ejendommen skal anses for at udgøre "aktiv udlejningsvirksomhed", at ejendommen har været ejet i mere end 1 år." Kommentaren til FSR’s høringssvar i lovforslag nr. 123, folketingsåret 2024/25, bilag 1: FSR (uddrag): "FSR anmoder om, at det bekræftes, at 1 års ejertidskravet i forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., skal vurderes på grundlag af det skattemæssige anskaffelsestidspunkt, hvilket fx vil kunne være relevant i tilfælde af omdannelse af en skattefri virksomhedsomdannelse, en skattefri spaltning eller en skattefri fusion. FSR anbefaler i den forbindelse, at det i bemærkningerne omtales, hvilken betydning omstruktureringer kan have for opfyldelsen af ejertidskravet." Skatteministeriets kommentar (uddrag): "Ejertidskravet skal vurderes i forhold til den ejer, der overdrager aktierne, herunder i forhold til ejerandele ejet af den kreds af nærtstående, hvis ejerandele skal medregnes efter forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt. Da ejertidskravet vurderes i forhold til den bagvedliggende ejerkreds, har omstruktureringer inden for 1 år inden overdragelsen kun betydning, hvis de medfører en ændring i den direkte eller indirekte ejerandel for den relevante ejerkreds. Det betyder, at den personlige virksomheds anskaffelsestidspunkt vil være det relevante tidspunkt, hvis der er sket en skattefri virksomhedsomdannelse. Ved spaltning eller fusion, hvor ejerkredsen er uændret, vil det ligeledes være det ophørte selskabs anskaffelsestidspunkt, der vil være afgørende. Er der derimod tale om en skattefri fusion med et (indtil fusionen) uafhængigt ejendomsselskab, der ophører ved fusionen, vil dette selskabs ejendomme først kunne anses for ejet i 1 år, når der er for løbet 1 år fra fusionsdatoen, da ejeren (den relevante ejerkreds) først ved fusionen har fået en ejerandel til disse ejendomme. Det vil således ikke altid være det skattemæssige anskaffelsestidspunkt, der er afgørende for vurderingen af, om ejertidskravet er opfyldt." Skatteministerens besvarelse af spørgsmål nr. 4, lovforslag nr. 123, folketingsåret 2024/25: "Spørgsmål Vil ministeren bekræfte, at såfremt en familie lever op til lovforslagets krav i forhold til bestemmende indflydelse over ejendomsvirksomheden, og den pågældende ejendomsvirksomhed ikke har overladt indgåelsen af lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift til en uafhængig tredjemand, så vil familien pr. definition (qua sin bestemmende indflydelse over ejendomsvirksomheden) også leve op til kravet om ikke at have overladt indgåelsen af lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift til en uafhængig tredjemand? Svar Jeg forstår spørgsmålet således, at der spørges til tilfælde, hvor den ejer, der foretager overdragelsen - sammen med de øvrige familiemedlemmer, hvis ejerandele medregnes ved vurderingen af, om ejerkravet er opfyldt - ejer mindst 50 pct. af ejendomsudlejningsvirksomheden, og hvor det er ansatte i denne virksomhed, der indgår lejeaftalerne og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift. Det kan bekræftes, at kravet om, at indgåelsen af lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift ikke må være overladt til en uafhængig tredjemand, vil være opfyldt i sådanne tilfælde. Jeg kan i øvrigt henvise til punkt 2.3.1.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger, hvor følgende er anført: "Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, vil skulle være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden."" Praksis SKM2026.224.SR Spørger ejede gennem sit holdingselskab en udlejningsejendom. Holdingselskabet havde den 31. august 2025 erhvervet ejendommen. Tidligere var ejendommen ejet af Spørgers børn gennem deres holdingselskab. Spørger ønskede blandt andet bekræftet, at det et årige ejertidskrav i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., var opfyldt ved en overdragelse til Spørgers børn eller børnebørn før den 1. september 2026. Da Spørger og hendes børn ikke havde været ejere af ejendommen samtidig og i mere end 1 år, kunne Spørger ikke medregne børnenes ejertid ved bedømmelsen af, hvorvidt hun opfyldte det et årige ejertidskrav. Skatterådet kunne derfor ikke bekræfte, at Spørger opfyldte det et årige ejertidskrav ved overdragelse før den 1. september 2026. Skatterådet kunne derimod bekræfte, at Spørger opfyldte det et årige ejertidskrav ved en overdragelse efter den 1. september 2026. SKM2026.232.SR Spørgerne ønskede at ophørsspalte H1, der var ejet af Spørger 1. Skatterådet kunne bekræfte, at den påtænkte ophørsspaltning kunne ske skattefrit. Spørger 1 ønskede efter spaltningen at overdrage 50 pct. af det nye selskab H2 til sin ægtefælle Spørger 2. Efterfølgende ønskede ægtefællerne hver især at overdrage kapitalandele i H2 til deres respektive nevøer og niecer. Det ønskedes i den forbindelse bekræftet, at ejertidskravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., kunne regnes fra den dato, hvor H3 havde erhvervet endelig ret til kapitalandelene i H4, der ejede de relevante ejendomme. Skatterådet kunne bekræfte dette for så vidt angik Spørger 1. For så vidt angik Spørger 2 ville ejertidskravet først kunne regnes fra det tidspunkt, hvor hun fik overdraget kapitalandele i H2 fra Spørger 1, selvom overdragelsen var sket med skattemæssig succession i henhold til kildeskattelovens § 26 B. Dette skyldtes, at det fremgår af forarbejderne til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., at det afgørende ved vurderingen af ejertidskravet i bestemmelsen ikke er det skattemæssige anskaffelsestidspunkt, men derimod den bagvedliggende ejerkreds faktiske ejertid af ejendommene. Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.B.2.13.1 (uddrag) " Ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og har i hele denne periode været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34 , stk. 7, 1. pkt., eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år. Formålet med denne betingelse er at imødegå, at f.eks. en værdipapirbeholdning kortvarigt omlægges til en erhvervsvirksomhed for at opnå mulighed for overdragelse med succession. Betingelsen indebærer, at der kun anses at foreligge aktiv udlejning af fast ejendom, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34 , stk. 7, 1. pkt., dvs. at betingelserne i ABL § 34 , stk. 7, 1. pkt. har været opfyldt i hele denne 1-års periode. Indgår ejendommen i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, og har denne virksomhed været ejet i mindst 1 år på overdragelsestidspunktet, skal ejertidskravet dog også anses for opfyldt. Det vil bero på en konkret vurdering, om der er tale om en ejendom, der indgår i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed. Hvis betingelserne i ABL § 34 , stk. 7, i øvrigt er opfyldt, har det ingen betydning for vurderingen, om ejerskabet til ejendomme, der er erhvervet mindre end 1 år inden overdragelsen af aktier i et holdingselskab, ligger i samme selskab eller i søsterselskaber. Det bemærkes, at kun ejendomme, der i koncernens ejertid er indgået i koncernens samlede aktivitet med aktiv udlejning, kan medregnes som "aktiv udlejningsvirksomhed". Ejertidskravet skal vurderes i forhold til den ejer, der overdrager aktierne, herunder i forhold til ejerandele ejet af den kreds af nærtstående, hvis ejerandele skal medregnes efter ABL § 34 , stk. 7, 2. pkt. Da ejertidskravet vurderes i forhold til den bagvedliggende ejerkreds, har omstruktureringer inden for 1 år inden overdragelsen kun betydning, hvis de medfører en ændring i den direkte eller indirekte ejerandel for den relevante ejerkreds. Det betyder, at den personlige virksomheds anskaffelsestidspunkt vil være det relevante tidspunkt, hvis der er sket en skattefri virksomhedsomdannelse. Ved spaltning eller fusion, hvor ejerkredsen er uændret, vil det ligeledes være det ophørte selskabs anskaffelsestidspunkt, der vil være afgørende. Er der derimod tale om en skattefri fusion med et (indtil fusionen) uafhængigt ejendomsselskab, der ophører ved fusionen, vil dette selskabs ejendomme først kunne anses for ejet i 1 år, når der er forløbet 1 år fra fusionsdatoen, da ejeren (den relevante ejerkreds) først ved fusionen har fået en ejerandel til disse ejendomme. Det vil således ikke altid være det skattemæssige anskaffelsestidspunkt, der er afgørende for vurderingen af, om ejertidskravet er opfyldt. SKM2025.638.SR omhandlede en spørger, der ejede en udlejningsejendom, og som påtænkte at gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse, hvorved udlejningsejendommen blev ejet af et anpartsselskab. Skatterådet bekræftede i spørgsmål 1, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedr. udlejning af fast ejendom i ABL § 34 , stk. 7. Tiden før den skattefri virksomhedsomdannelse indgik i vurderingen af, om ejendommen havde været aktivt udlejet i mindst 1 år. Det var oplyst, at udlejningen før og efter omdannelsen var sket på de samme betingelser og at den samlede periode var mere end 1 år. Det vil være tilstrækkeligt til at opfylde ejertidskravet, at ejendommen har været aktivt udlejet i det seneste fulde år før overdragelsen, dvs. at ejertidskravet i så fald vil være opfyldt, også hvis ejendommen har været ejet i længere tid og tidligere ikke var genstand for aktiv udlejning. I en nybygget boligejendom vil det være tilstrækkeligt, at der i et helt år inden overdragelsen faktisk har været udlejet (nogle) boligenheder i ejendommen, så længe alle boligenheder er søgt aktivt udlejet i perioden. Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, der alle søges udlejet aktivt, vil den enkelte ejerlejlighed skulle anses for at indgå i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom. Hvis en lagerhal har været aktivt udlejet før 1 års-periodens påbegyndelse og blot har stået tom i det seneste år, fordi det ikke har været muligt at finde en lejer, vil der i en sådan situation kunne foreligge aktiv udlejning, og da ejendommen har været ejet i mere end 1 år, vil det ikke være nødvendigt at opfylde kravet om, at lagerhallen faktisk har været udlejet i det seneste år før overdragelsen. Det bemærkes, at en udlejningsejendom, der fx har været ejet i to år, men hvor udlejningen af ejendommen ikke er aktiv, fordi opgaven med aftaleindgåelse mv. som nævnt i ABL § 34 , stk. 7, 1. pkt. for denne ejendom, er overladt til en uafhængig fysisk eller juridisk person, ikke opfylder 1 års ejertidskravet, hvorfor ejendommen skal betragtes som passiv kapitalanbringelse. Det ændrer derfor ikke på bedømmelsen af, om aktiviteten vedrørende ejendommen skal anses for at udgøre "aktiv udlejningsvirksomhed", at ejendommen har været ejet i mere end 1 år. Undtagelsen vedrørende ejendomme, der indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, er en særlig undtagelse, der har til hensigt at tage højde for tilfælde, hvor der mindre end 1 år før overdragelsen er tilkøbt 1 eller flere yderligere ejendomme, der indgår i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed, der har været drevet mere end 1 år. En sådan løbende tilpasning af ejendomsporteføljen i den aktive ejendomsudlejningsvirksomhed har derfor ikke indflydelse på bedømmelsen af, i hvilket omfang udlejning af en nyanskaffet ejendom skal anses for aktiv udlejningsvirksomhed. Det bemærkes dog, som også anført ovenfor, at hvis selskabet både ejer ejendomme, der er genstand for aktiv udlejning, og ejendomme, der er passiv kapitalanbringelse, vil det skulle bero på en konkret bedømmelse, om en nyanskaffet ejendom skal anses for at være indgået i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed."