Grundværdiansættelse skulle ikke tilsidesættes — affaldsdeponi - syn og skøn

Sag BS-37267/2022-XXX H1 (advokat Thomas Frøbert v/advokat Mikkel Schmidt Jensen) mod Skatteministeriet (advokat Sebastian Knop Reventlow) Denne afgørelse er truffet af dommer Mikkel Bensby Nøhr. Sagens baggrund og parternes påstande Sagen drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte den del af Vurderingsankenævn (red. ...afdeling 1 udeladt)s afgørelse af 30. juni 2022, som omhandler grundværdien pr. 1. oktober 2018 af ejendommen beliggende på Y1-vej, Y2-postnr., (red. …matr.nr. 1 udeladt) med ejendomsnummer (red. …ejendomsnr. 1 udeladt). H1 har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien for ejendommen Y1-vej, Y2-postnr. (red. …ejendoms­nr. 1 udeladt) pr. 1. oktober 2018 nedsættes til (red. …beløb 2 udeladt), og at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 nedsættes til 3.300.000 kr., eller til et af Retten fastsat beløb, der er lavere end en grundværdi på (red. ...beløb 1 udeladt) og en ejendomsværdi på (red. …beløb 4 udeladt). H1 har subsidiært påstået sagen hjemvist til fornyet behandling. Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse. Retten har modtaget sagen den 29. september 2022. Oplysningerne i sagen Det fremgår, at ejendommen Y1-vej, Y2-postnr. (herefter ejendommen), pr. den 1. oktober 2018 var ejet af G1 og G2 med H1 (herefter H1) som fast administrator. Ifølge en miljørapport fra (red. …dato 1 udeladt) vedrørende deponeringsanlægget H1 blev ejendommen taget i brug til affaldsdeponering i (red. …dato 2 udeladt) og modtog affald fra det meste af Y3-by med et opland på ca. (red. …antal 1 udeladt) indbyggere og (red. …antal 2 udeladt) virksomheder. Y4-kommune vedtog den (red. …lokalplan 1 udeladt, der alene omfattede ejendommen. Det fremgår af lokalplanen bl.a.: EKSISTERENDE FORHOLD Lokalplanområdet er beliggende i byzone og omfatter et areal på (red. …areal 1 udeladt), der rummer H1s deponeringsanlæg og arealer. På H1s område driver G3 en offentligt tilgængelig genbrugsstation, som er beliggende umiddelbart vest for hovedindgangen til området fra Y6-vej. … BAGGRUND OG FORMÅL MED LOKALPLANEN Baggrunden for lokalplanen er, at H1 ønsker at udvide deponeringsanlæggets kapacitet. H1 er det eneste deponeringsanlæg til affald i og ved Y3-by, men anlæggets deponeringskapacitet er tæt på at være opbrugt. Med den nuværende restkapacitet og opfyldningstakt forventes det, at anlægget må stoppe for modtagelsen af affald til deponi i midten af 2019. Da der ikke er andre muligheder for deponering af affald i Y3-by, ønsker H1 derfor at udvide anlæggets deponeringskapacitet. Dette ved at muliggøre, at højden på det samlede anlæg kan øges, og at der derved kan deponeres mere affald ovenpå det eksisterende anlæg. Det forventes, at den planlagte forøgelse af fyldhøjden med op til 5,8 m ekstra kan forøge anlæggets kapacitet med ca. (red. …enhed 1 udeladt) svarende til en forlængelse af anlæggets levetid med 15-20 år. Lokalplanens formål er således at sikre, at området kan anvendes til deponerings- og sorteringsanlæg, genanvendelses- og energianlæg, containerplads og genbrugsstation, og at deponeringsanlæggets deponeringskapacitet og højde kan øges. … Når deponeringsanlægget er fuldt udnyttet og nedlukket, ønsker Y4-kommune, at anlægget gives en landskabelig bearbejdning, så det kan anvendes rekreativt og indrettes med stiforløb gennem området og med fritids- og friluftsaktiviteter til brug for de omkringliggende virksomheder og borgere i øvrigt. Affaldet skal ligge en årrække til gennemstrømning af vand, før arealerne kan udnyttes til f.eks. rekreative funktioner, og det vil derfor først vil være realiserbart at udnytte området rekreativt om 20-30 år. En rekreativ plan for området skal derfor søges gennemført i en efterfølgende planlægning, hvor der også kan tages højde for de omkringliggende områders og virksomheders udvikling. … (red. …lokalplan 2 udeladt) Lokalplanområdet er i dag omfattet af (red. …lokalplan 2 udeladt). (red. …lokalplan 2 udeladt) har til formål, at sikre områdets anvendelse til deponeringsanlæg, containerplads og genbrugsplads og at muliggøre forædling og genanvendelse af deponeret affald. Derudover skal lokalplanen muliggøre nødvendig bebyggelse til de forøgede anvendelsesmuligheder og sikre, at områdets disponering og fysiske fremtræden ikke medfører gener i forhold til omgivelserne. I (red. …lokalplan 2 udeladt) er der ikke givet mulighed for en udvidelse af anlæggets deponeringskapacitet, og denne lokalplan erstatter derfor (red. …lokalplan 2 udeladt). … § 2 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: · At sikre områdets anvendelse til deponeringsog sorteringsanlæg, genanvendelses- og energianlæg, losseplads, containerplads og genbrugsstation. · At muliggøre en udvidelse af anlæggets deponeringskapacitet ved forøget fyldhøjde. · At muliggøre udtagning af affald fra anlægget til energiudnyttelse og/eller anden nyttiggørelse. § 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må anvendes til tekniske anlæg efter de retningslinjer, som fremgår af § 3.2-3.4. 3.2 Lokalplanområdet inddeles i delområde 1 og 2, som vist på kortbilag 1. For de enkelte delområder fastsættes følgende bestemmelser: 3.3 Delområde 1: Delområde 1 må anvendes til tekniske formål i form af deponeringsanlæg, containerplads, genbrugsstation, affaldsbehandlingsanlæg og lignende, herunder forædling og genanvendelse af deponeret affald. 3.4 De lområde 2 må anvendes til tekniske formål i form af naturgaskompressorstation, deponeringsanlæg, containerplads, genbrugsstation, affaldsbehandlingssanlæg og lignende, herunder forældling og genanvendelse af deponeret affald. … § 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesprocenten ikke overstige 2 for den enkelte ejendom. 5.2 Etageantallet må ikke overstige 2 etager. …" Miljø- og Fødevareministeriet udstedte den (red. …dato 3 udeladt) en miljøgodkendelse, hvorefter det blev tilladt fortsat at deponere blandet affald på de eksisterende deponeringsenheder på ejendommen op til maksimal kote på +11 meter. Det fremgår af miljøgodkendelsen bl.a.: "Alle eksisterende deponeringsenheder er ved at være fyldt op. H1 har den 10. april 2018 oplyst, at der kun er kapacitet til yderligere 2-3 måneders deponering på anlægget. Herefter vil det være nødven­digt at transportere affald enten til andre (red. …område 1 udeladt) modtagere eller udlandet. H1 finder det, efter at have undersøgt flere muligheder, mest optimalt at udvide de eksisterende deponeringsenheder i højden frem­for en lang og fordyrende transport med deponeringsegnet affald ud af Y3-by. Ved at forhøje de eksisterende deponeringsenheder kan der opnås deponeringskapacitet for blandet affald til yderligere 15 - 20 år. Anlæggets kapacitet øges fra (red. …kapacitet 1 udeladt) blandet affald til (red. …kapacitet 2 udeladt) blandet affald. …" Af et samlet notat om kerneemner i AFD fra Miljøstyrelsen af (red. …dato 4 udeladt) fremgår bl.a.: "Baggrund Punkt 1: Enhedsdesign … De nuværende anlægskrav blev fastlagt i slutningen af 1990'erne, hvor kendskabet til stofferne i perkolatet var begrænset og efterbehandlingstiden var estimeret til min. 30 år … Efterbehandlingsperioden Udgangspunktet for efterbehandlingsperioden er i deponeringsbe kendtgørelsen fastsat til min. 30 år. Som en del af Miljøstyrelsens risiko vurderingsprojekt er der foretaget beregninger, som viser en modelleret efterbehandlingstid på op til 300 år, hvor efterbehandlingsperioden er beregnet ud fra de nuværende miljøkvalitetskrav. Grundlaget for beregningerne udgøres af affaldssammensætning samt analyser af perkolat og grundvand foretaget for 3 anlæg ud af de ca. 150 anlæg, som Mil­jøstyrelsen er myndighed for. 300 års efterbehandling er derfor ikke nødvendigvis den øvre grænse. Dertil kommer, at persistente stoffer som PFAS ikke er medtaget i beregningerne. Efterbehandlingsperioden udgør den tid, der går før perkolatet, der udvaskes fra affaldet, ikke længere udgør en uacceptabel belastning for det omkringliggende miljø, grundvand eller overfladevand. Med en efterbehandlingsperiode på 300 år forventes plastmembranen, at have en væsentligt nedsat effekt. På den baggrund er det Miljøstyrelsens vurde­ring, at tabet af perkolat over tid vil ligge over, hvad der kan accepteres ud fra de krav, der gælder om eksempelvis 300 år. Udfordringen og spørgsmålet er, hvor lang efterbehandlingstiden skal sættes til at være? …" Den 15. februar 2019 traf Vurderingsstyrelsen afgørelse om omvurdering af ejendommens værdi pr. 1. oktober 2018 som følge af den nye (red. …lokalplan 1 udeladt), hvorved ejendomsværdien blev fastsat til (red. …beløb 10 udeladt), hvoraf grundværdien udgjorde (red. …beløb 13 udeladt) Afgørelsen blev påklaget til Vurderingsankenævnet. Af Afgørelsen fra Vurde­ringsankenævn (red. ...afdeling 1 udeladt) af 30. juni 2022 fremgå "… Afgørelse Fra Vurderingsankenævn (red. ...afdeling 1 udeladt) 30. juni 2022 Sagsnr. (red. …sagsnr. 1 udeladt) I afgørelsen har deltaget: … Klager: H1 Klager over: Vurderingen pr. 1. oktober 2018 Ejendomsnummer: (red. …ejendomsnr. 1 udeladt) Beliggenhed: Y1-vej, Y2-postnr. Klagepunkt Vurderingsstyrelsens afgørelse Klagerens endelige opfattelse Vurderingsankenævn (red. ...afdeling 1 udeladt)s afgørelse Grundværdien pr. 1. oktober 2018 (red. …beløb 13 udeladt) 3.545.200 kr. (red. ...beløb 1 udeladt) Ejendomsvær- dien pr. 1. ok­tober 2018 (red. …beløb 10 udeladt) 6.450.000 kr. (red. …beløb 4 udeladt) Fradrag for forbedringer 15.000.000 kr. Forhøjelse Stadfæstelse … Faktiske oplysninger Den påklagede ejendom (red. …matr.nr. 1 udeladt) bestod pr. 1. oktober 2018 af et vurderet areal på (red. …areal 1 udeladt) og er beliggende i Y5-by. Ejendommen var på vurderingstidspunktet ejet af G1 og G2 med H1 som fast administrator på ejendommen. Ejendommen er ifølge jordforureningsattest lokaliseret som uafklaret i forhold til forurening. … Plangrundlag: Ejendommen var pr. 1. oktober 2018 omfattet af (red. …lokalplan 1 udeladt). Det fremgår af lokalplanen, at ejendommen er udlagt til tekniske anlæg; blandt andet contai­nerplads, deponeringsanlæg og affaldsbehandlingsanlæg, og at bebyg­gelsesprocenten ikke må overstige 2. Det fremgår af lokalplanen, at for­målet blandt andet er at muliggøre en udvidelse af deponeringskapaci­teten ved forøget fyldhøjde. Følgende fremgår af lokalplanen angående fyldhøjden på deponiet: "§ 7 Ubebyggede arealer 7.1 Delområde 1: Fyldhøjden på deponiet må maksimalt være 11 meter målt fra kote +0, svarende til havets overflade, inden for det areal, der er vist på kortbilag 4. På øvrige arealer må fyldhøjden ikke overstige 5,2 m." Y4-kommune har oplyst følgende om den maksimale mulige deponeringshøjde på ejendommen forud for ikrafttrædelsen af (red. …lokalplan 1 udeladt): " H1 var tidligere omfattet af (red. …lokalplan 2 udeladt), der i § 7.7 fastlagde en maksimal terrænregulering på +1- 1,5 m i forhold til eksisterende terræn. Deponiet er opdelt i celler med forskellige affaldstyper og forskellige koter. Vi kan derfor ikke oplyse et bestemt tal for de eksisterende forhold forud for udarbejdel­sen af (red. …lokalplan 1 udeladt). Der blev arbejdet med en maksimal kote for opfyldet på +4,2 m og et afdækningslag på 1 m, dvs. færdigt retableret terræn i kote +5,2 m. Men denne maksimale kote var ikke nødvendigvis udnyttet overalt på ejendommen før (red. …lokalplan 1 udeladt)." Ad udsøgning af sammenlignelige salg: Ifølge Vurderingsstyrelsens Statistiske Analyse om Ejendomssalg (SAS) er der ikke registreret almindelige frie salg af ejendomme i Y7-region udlagt med generel plankode 81, tekniske anlæg og specifik plankode 10, forsyningsanlæg i årene. Ifølge SAS er der i Y7-region i årene (red. …interval 2 udeladt) foretaget 2 almindelige frie handler af ubebyggede grunde udlagt med generel plan­kode 31, erhvervsområde og specifik plankode 30, tung industri: Ejendommen beliggende Y9-vej, Y10-by, (red. …matr.nr. 2 udeladt) og (red. …matr.nr. 3 udeladt), (red. …ejendomsnr. 2 udeladt), (red. …vurderingskreds 1 udeladt), er handlet mellem Y11-kommune som sælger og G4 som køber den (red. …dato 5 udeladt) for en kontant købesum på 35.000.000 kr. svarende til en kvadratmeterpris på ca. 340 kr./m². Grunden har på handelstidspunktet et areal på 103.363 m² og en tilladt bebyggelsesprocent på 50. I henhold til (red. …lokalplan 3 udeladt), udlægges ejendommen til produk­tion, laboratorier, forskning og uddannelse m.v. Ejendommen beliggende Y12-vej, Y13-by, (red. …matr.nr. 4 udeladt), (red. …ejendomsnr. 3 udeladt), (red. …vurderingskreds 2 udeladt), er handlet mellem Y14-kommune som sælger og G5 som køber den (red. …dato 6 udeladt) for en kontant købesum på 23.683.000 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 550 kr./m². Grunden har på handelstidspunktet et areal på 43.060 m² og en tilladt bebyggelsesprocent på 50. I henhold til (red. …lokalplan 4 udeladt), udlægges ejendommen til produktion, laboratorier, værksteder, lager og distribution m.v. … Vurderingsstyrelsens afgørelse Vurderingsstyrelsen har foretaget en omvurdering af ejendommen iht. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6: "Ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold." Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2018 såle­des: Kvadratmeterpris (red. …areal 1 udeladt) 300 kr. (red. …beløb 32 udeladt) Værditillæg i øvrigt 40.000.000 kr. Grundværdi i alt (red. …beløb 13 udeladt) Vurderingsstyrelsen har ansat fradrag for forbedringer pr. 1. oktober 2018 således: Forbedringer foretaget i (red. …dato 2 udeladt) 31,0 % af grundværdi, max 7.500.000 kr. 7.500.000 kr. Forbedringer foretaget i (red. …dato 7 udeladt), 31,0 % af grundværdi, max 7.500.000 kr. 7.500.000 kr. Fradrag for forbedringer i alt 15.000.000 kr. Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 således: Bygningsværdi BYGN. NR OPFØRT ETAGEAREAL PRIS/M² ANVENDELSE BYGNINGSVÆRDI 001 1991 283 m² 2.250 kr./m² Transport- og garageanlæg 636.750 kr. 002 1991 44 m² 4.050 kr./m² El-, gas-, vand-, varmeværk mv. 178.200 kr. 003 1991 132 m² 4.050 kr./m² Bygning til kontor, handel, lager 534.600 kr. 004 1991 1 m² 0 kr./m² El-, gas-, vand-, varmeværk mv. 0 kr. 005 1991 1 m² 0 kr. El-, gas-, vand-, varmeværk mv. 0 kr. 006 2004 47 m² 4.950 kr./m² El-, gas-, vand-, varmeværk mv. 232.650 kr. 007 1993 20 m² 3.600 kr./m² Bygning til kontor, handel, lager 72.000 kr. 009 1991 21 m² 1.800 kr./m² Carport 37.800 kr. 010 1993 78 m² 2.500 kr./m² El-, gas-, vand-, varmeværk mv. 195.000 kr. 011 2001 215 m² 4.050 kr./m² Bygning til kontor, handel, lager 870.750 kr. 012 2004 36 m² 0 kr./m² Udhus 0 kr. 013 2013 43 m² 3.500 kr./m² Udhus 150.500 kr. Bygningsværdi i alt 2.908.250 kr. Ejendomsværdi: Grundværdi (red. …beløb 13 udeladt) Bygningsværdi 2.908.250 kr. I alt (red. …beløb 11 udeladt) Ejendomsværdi afrundet (red. …beløb 10 udeladt) Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med klagesagsbehandlingen bl.a. udtalt følgende: "… Disse oplysninger har vi brugt i sagen Ejendomsværdien er steget på grund af grundværdien er steget. Og grund til denne ændring, er den nye (red. …lokalplan 1 udeladt), jf. ændret planforhold på ejendommen, som giver hjemmel til at årsomvurdere ejendommen jf. VUL § 3, stk. 1, nr. 06 som giver ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændret planforhold. Der skønnes at kvadratmeterprisen skal sættes op og flytter ejendommen over i et grundværdiområde der omhandler (red. …ejendom 1 udeladt) som specifikt er deponeringsanlæg, hvor kvadratmeterpisen er 300 kr. pr. m2 og der gives et værditillæg på grundværdien på 40.000.000 kr. Det er kun en lille stigning på bygningsværdien fra sidste offentlige vurdering og til dette 1. oktober 2018 vurdering, dette skyldes at bygning 13 er en ny bygning på 43 m2 og normtallet er sat til 3500 kr. Kvadratmeterprisen og den anslået årsleje blev ændret til 2012 vurderingen, som også blev påklaget, ejer accepteret dette forslag og afgørelsen. Her ændrede man beregningstypen fra en vmt 2 (bygningsareal gange kvadratmeterpris gange faktor = bygningsværdien) til en vmt 7 (Bygningsareal gange normtal = bygningsværdien = grundværdien = ejendomsværdien. Bygningsværdien for vurderingen i 2012 var på 2.829.750 kr. og til denne vurdering er den på 2.908.250 kr. Grundværdien er ændret se notat på JT85 - ny (red. …lokalplan 1 udeladt) vedtaget deponerings­kapacitet er opbrugt i 2019. Den nye lp giver lov til at øge påfyldningen af affalds­depotet med (red. …enhed 1 udeladt) (hvilket øger levetiden med 15-20 år). Der er tidligere genoptagelse for vurderings år 2007-2010. Der blev værdien nedsat til 25 kr. pr m2 + der blev givet et tillæg på (red. …beløb 8 udeladt) pr. m3 det var muligt at påfylde affald. De tidli­gere tillæg bortfalder og den nye påfyldningsmulighed er beregnet således: (red. …enhed 1 udeladt) * (red. …beløb 8 udeladt) = 40.000.000 kr. som istedet gives som et tillæg til grundværdien (kode W) Fradrag for forbedringer forbliver uændret, det udløber når den 30 års perioder er udløbet. En ændring i dette beløb vil kunne forekomme hvis ejendommens grundareal blev ændret fx ved udmatrikulering. Her skulle der tages højde for fradrag forbedring, blev fordelt korrekt i forhold til arealændringen på grundarea­let og den del der bliver udmatrikuleret, også skal have overført en del af fradra­get. Det er ikke sket på denne ejendom og der skønnes at der ikke skal imødekom­mes en regulering af fradrag for forbedringer. Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen Årsomvurderingen er korrekt ansat med hjemmel til denne ændring på ejendommen på grund af ændring i planforhold, som er vedtaget i den nye lokalplan. Hvor man har skønnes at kvadratmeterprisen er sat for lavt samt at der skal gives et til­læg. Ydermere er det vores opfattelse af der ikke skal gives eller ændres i det til­delte fradrag for forbedringer, i form af en regulering. Årsomvurderingen er behandlet og ændret på et korrekt grundlag og skøn både på grundværdien og ejendomsværdien, den ændret vmt type gør at der ikke er negativ forskelsværdi, nu hvor grundværdien har en højre værdi end bygningsværdien. jf. Vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6. er der hjemmel og Vurderingsstyrelsen fastholder vurderingen. …" Vurderingsstyrelsen har den 15. juni 2022 anført følgende til sagen i mail med bilag: "Vurderingsankenævn (red. ...afdeling 1 udeladt) har bedt om oplysninger om baggrun­den for Vurderingsstyrelsens ændring af kvadratmeterpris fra 25 kr. til 300 kr. for ejendommen (red. …ejendomsnr. 1 udeladt), Y1-vej, Y5-by. Ankenævnet behandler klage over omvurderingen pr. 1. oktober 2018. Ejendommen er omvurderet fordi der er vedtaget en ny lokalplan. Tilsyneladende er der sket en fejl i forbindelse med vurderingen. Lokalplanens formål er at give tilladelse til at deponere (red. …enhed 2 udeladt). affald på grunden. Selve grun­dens anvendelse er uændret. Det burde alene have været værditillægget på de 40.000.000 kr. der skulle være medtaget i forbindelse med omvurderingen. Værditillægget svarer til (red. …enhed 2 udeladt) x (red. …beløb 8 udeladt). Vedhæftet er det tidligere SKATs forslag til afgørelse fra 17. maj 2014 hvor det fore­slås at vurderingerne fra 2007 -2012 nedsættes. Ejers accept af forslag samt de ud­sendte vurderingsmeddelelser er vedhæftet." Klagerens opfattelse Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om nedsættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2018 fra (red. …beløb 13 udeladt) til (red. …beløb 18 udeladt) og ned­sættelse af ejendomsværdien fra (red. …beløb 10 udeladt) til 12.756.000 kr. Repræ­sentanten har videre anført, at såfremt der ikke gives medhold i påstan­dene om nedsættelse, så skal der ske regulering af fradrag for forbed­ringer. Repræsentanten har til støtte for påstandene blandt andet anført følgende: "… Faktiske forhold H1 er ejet af G1 og G2 med hver 50%. Ejendommen er på (red. …areal 1 udeladt) og anvendes af G3 til genbrugsstation, og den største del af arealet anvendes til deponi. Der er pr. 1. oktober 2018 kommet en ny ejendomsvurdering på ejendommen Y1-vej. Ejendomsvurderingen er steget fra (red. …beløb 9 udeladt) til (red. …beløb 10 udeladt) og grundværdien er steget fra (red. …beløb 12 udeladt) til (red. …beløb 13 udeladt) Der er på ejendommen opført bygninger, der alle anvendes i forbindelse med deponeringsanlægget. Der er ikke foretaget forbedring af bygningerne. Ejendomsværdien har tidligere været ansat med en anslået årlig leje ganget med en kapitaliseringsfaktor. Nu er bygningerne derimod alene værdiansat ud fra en pris pr. kvadratmeter fra 1.800 kr. til 4.050 kr. Grundværdien er steget fra 25 kr. til 300 kr. pr. m2, og endvidere er ejendommens værditillæg steget fra 14,4 mio. kr. til 40 mio. kr.. Der er på ejendommen vedtaget en ny lokalplan i (red. …dato 8 udeladt). Det er således korrekt, at der er grundlag for at foretage en ny vurdering af ejendommen, men ifølge den nye lokalplan vil der alene være tale om en udvidelse af retten til at anvende arealet til deponi og etablering af en naturkompressorstation. Den nye lokalplan fastholder områdets anvendelse til tekniske formål i form af deponeringsanlæg, containerplads, genbrugsstation, affaldsbehandlingsanlæg og lignende, herunder forædling og genanvendelse af deponeret affald. Regler og praksis I henhold til VUL § 6 skal ejendommen pr. 1. oktober 2018 vurderes til værdien af ejendommen i handel og vandel. Værdien skal ansættes efter de faktiske forhold i 2018. men i prisniveauet i 2012. Der findes ikke særlige regler for værdiansættelse af genbrugspladser og deponi. Det er derfor hovedreglen i VUL § 6, der er gældende, hvilket betyder, at ejendomsvurderingen skal afspejle handelsprisen. Vores vurdering Grundværdien Det er vores vurdering, at grundværdien ikke skal stige fra 25 kr. til 300 kr. pr kvadratmeter - og heller ikke, at værditillægget stiger fra 14,4 mio. kr. til 40 mio. kr. Grundværdien skal fastsættes efter, at arealet fortsat skal anvendes til deponi. Det betyder, at ejendommen ikke har en reel handelsværdi. Efter at deponeringsanlæggets kapacitet er udnyttet, så vil det heller ikke i mange år være muligt at anvende arealet til erhvervsmæssig udnyttelse. Der vil derimod i mange år være en forpligtelse til at sørge for efterdrift. Det er vores vurdering, at grundværdien pr. kvadratmeter skal fastholdes på de 25 kr., og at der ikke er basis for et værditillæg, når henses til de efterfølgende år med efterdrift. Det er vores vurdering, at en køber ved værdiansættelsen vil sætte en værdi for muligheden af at deponere affald i nogle år, men til gengæld vil sætte en negativ værdi i de år, hvor deponiet er fyldt op, og hvor der alene skal ske efterdrift. Der bliver tale om en periode på op til 30 år. Hvis Skatteankestyrelsen ikke umiddelbart er enig i vores vurdering, så bør der foretages undersøgelser af handelsprisen. Det er vores vurdering, at der er sket en del fastsættelser af handelspriser i forbindelse med, at deponeringsbekendtgørelsen i 2009 er ændret, således at det ikke længere er tilladt at deponere blandet affald på ikke-kystnære deponeringsanlæg og deponeringsenheder. Det er vores op­fattelse, at nogle værdier den gang er blevet vurderet til at være negative. Vi fastholder således, at grundværdien ansættes således: m² kr. kr. Grundværdi (red. …areal 1 udeladt) 25 kr. (red. …beløb 17 udeladt) Grundværdi afrundet (red. …beløb 18 udeladt) Vi fastholder, at det værditillæg, der kunne være vedrørende deponering, modsvares af en tilsvarende negativ værdi af tiden med efterbehandling. Sammenlignelige ejendomme I Y15-kommune er Y16-vej, Y17-by vurderet som en "Erhv.ejd.spec.kar." Der er for ejendommen en ny lokalplan fra 2015 om etablering af et affaldshåndteringsanlæg, herunder biogasanlæg og losseplads (jord- og affaldsdeponi). Der er tale om et areal på (red. …areal 4 udeladt), der alene er værdi ansat til (red. …beløb 19 udeladt) - og helt uden værditillæg. I Y30-kommune er Y18-vej, Y19-by vurderet som "Skole, rådhus mv." Der er tale om (red. …areal 5 udeladt), der er vurderet til (red. …beløb 20 udeladt) ­også uden værditillæg. I Y20-kommune er Y21-vej vurderet som "Areal m. bygn fr.gr ." Der er tale om (red. …areal 6 udeladt), der er vurderet til (red. …beløb 21 udeladt). Der er heller ikke værditillæg i Y22-by. Der findes naturligvis flere sammenlignelige ejendomme, men det er ikke lykkedes os at finde deponier med værditillæg. … …" Repræsentanten har til Vurderingsstyrelsens udtalelse anført følgende: "Vi har modtaget Vurderingsstyrelsens udtalelse i ovennævnte klage. Vurderingsstyrelsen har til Skatteankestyrelsen fremsendt dokumenter om grunde til salg og udsøgning af frie handler på vejen. Disse dokumenter er ikke vedlagt til vores kommentering, men vi vil ikke undlade at gøre opmærksom på, at det er vigtigt at være opmærksom på denne specielle ejendoms begrænsede anvendelse. Vi mener ikke, at Vurderingsstyrelsen forholder sig til alle vores argumenter. Vi fastholder i det hele vores klage af 17. juni 2019, idet vi pointerer, at arealet kun kan anvendes til deponi - og efter at deponiet er fyldt op, kan det heller ikke anvendes erhvervsmæssigt — der vil derimod være år med efterdrift. Vi har i vores klage henvist til ejendomsvurderinger for deponier i Y15-kommune, Y30-kommune og Y20-kommune. I alle tilfælde er vurderingerne væsentligt lavere - og i ingen tilfælde er der fundet deponier, hvor der er ansat et værditillæg. Vurderingsstyrelsen forholder sig slet ikke til vores argumenter vedrørende de andre vurderinger. På trods af dette fastholder vi disse konkrete argumenter." Repræsentanten har den 21. april 2022 fremsendt følgende bemærkninger med bilag til sagsfremstilling af 14. marts 2022: "… Vi er ikke enige i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse. Vi fastholder, at grundværdien skal nedsættes til (red. …beløb 18 udeladt) (og ejendomsvurderingen reguleres tilsva­rende). Faktiske forhold Vi henviser i det hele til vores klage af 17. juni 2019. Vi fastholder, at arealet på (red. …areal 1 udeladt) i princippet ikke har nogen handelspris. Arealet kan kun anvendes til deponi og etablering af en naturkompressorstation. Når opfyldningen er sket om ca. 20 år, skal der ske en efterbehandling af jorden, som for­ventes at tage ca. 30 år. Ingen privatejede erhvervsvirksomheder hverken kan eller vil købe ejendommen, idet privatejede erhvervsvirksomheder ikke kan anvende arealet de næste 50-60 år. Ydermere må privatejede erhvervsvirksomheder ikke drive deponi. Udsøgning af sammenlignelige salg Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med deres udtalelse til sagen vedlagt en oversigt over salg på boligsiden i Y4-kommune samt en oversigt over parcelhusgrunde til salg hos Y4-kommune. Vi er helt uforstående overfor, at Vurderingsstyrelsen mener, at det kan bruges som argumentation i forbindelse med værdiansættelse af en deponi-grund på (red. …areal 1 udeladt), når grunden ifølge lokalplan kun kan anvendes til deponi og intet andet. Grunde, der udelukkende kan anvendes til deponi, kan hverken sammenlignes eller sidestilles med parcelhusgrunde. Skatteankestyrelsen har i deres sagsfremstilling anført, at der ikke er salg af sammenlignelige ejendomme i Y7-region i årene (red. ...interval 1 udeladt). Skatteankestyrelsen har dog alligevel henvist til to handler vedrørende "alminde­lige" erhvervsejendomme, som er omfattet af lokalplaner, der udlægges til produktion, laboratorier mv. Begge de to ejendomme sælges med en bebyggelsesprocent på 50. Vi er helt uforstående overfor, at Skatteankestyrelsen mener, at disse to handler på nogen måde kan være med til at fastsætte grundværdien vedrørende Y1-vej. Y1-vej: · har et langt større areal på (red. …areal 1 udeladt), · grunden har alene en bebyggelsesprocent på 2, og · der kan ikke drives almindeligt erhverv som produktion mv. - men alene deponi på grunden Endvidere er vi uforstående overfor, at Skatteankestyrelsen, når Skatteankestyrelsen sammenligner de to ejendomssalg med Y1-vej, kan finde frem til en pris på (red. …beløb 26 udeladt). Y9-vej, Y10-by må bebygges med 50% af 103.363 m2 eller 51.681 m2, og Y12-vej, Y13-by må bebygges med 50% af 43.060 m2 eller 21.530 m2. Y1-vej, Y5-by må bebygges med 2% af (red. …areal 1 udeladt). Selv om myndighederne ikke har fundet handler med deponier, betyder det ikke, at ovennævnte henvisninger fra Vurderingsstyrelsen vedrørende parcelhusgrunde og fra Skatteankestyrelsen vedrørende erhvervsejendomme med bebyggelsespro­center på 50 kan anvendes. Der er ingen argumenteret sammenligning, dels pga. grundtypen, men også på grund af, at der i de nævnte sager ikke er taget højde for en nedsættelse af værdien af grunden pga. forurenet jord. Vi har i vores klage af 17. juni 2019 henvist til vurderingen af sammenlignelige ejendomme (Y16-vej, Y17-by — Erhv.ejd.spec.kar), men hverken Vurde­ringsstyrelsen eller Skatteankestyrelsen har forholdt sig til det. Vores henvisninger beviser i det mindste, at en del personer i SKAT/Vurderingsstyrelsen tidligere har vurderet, at ejendomme, der kun kan anvendes til deponi, har en meget lav værdi. Derudover har vi identificeret vedlagte bruttoliste fra Y8-region over fyld-og lossepladser. Det fremgår bl.a. heraf, at G6 er solgt i (red. …dato 9 udeladt) for (red. …beløb 22 udeladt). G6 er tilsyneladende startet i (red. …dato 10 udeladt), og den sidste ophørsdato er anført til (red. …dato 11 udeladt). Ejendommen Y23-vej, (red. …ejendomsnr. 4 udeladt) havde på handelstidspunktet i (red. …dato 9 udeladt) et areal på (red. …areal 7 udeladt). Vi vedlægger tingbogsattest. Når (red. …areal 7 udeladt) er solgt i (red. …dato 9 udeladt) for (red. …beløb 22 udeladt), så svarer det til en pris pr. m2 på 9 kr. Det fremgår af OIS.dk , at ejendommen, (red. …ejendomsnr. 4 udeladt) har været igennem en klagesag vedrørende ejendomsvurdering. Grundværdien var oprindeligt pr. 1. oktober 2008 ansat til (red. …beløb 24 udeladt, men er i 2014 nedsat til (red. …beløb 25 udeladt) vedrørende (red. …areal 7 udeladt). (Vurde­ringsændring: SKAT vurdmyndighed, 1. instans, rettelse/genoptagelse). Denne værdi er stadig gældende. Med udgangspunkt i det faktum, at der ikke kan dokumenteres andre handler med deponier i de anførte år, beviser jo også, at der ikke er tale om "almindelige" erhvervsejendomme, der kan handles og værdiansættes som "almindelige" erhvervsejendomme. Kendskab til reglerne om deponi Det er vores vurdering, at det er vigtigt at kende til driften af deponi og losseplad­ser, for at kunne ansætte en handelspris på ejendommen, jf. lokalplanen og vurderingslovens § 6 og 13: · Iht. miljøbeskyttelsesloven § 50, må anlæg for deponering af affald kun ejes af offentlige myndigheder, og dermed vil et aktivt deponi ikke kunne sæl­ges. · H1 har en forventet kapacitet på 30 år endnu med de betingelser, der er godkendt i den nuværende lokalplan - altså intet salg de næste 30 år. · Et deponeringsanlæg kan først påbegyndes nedlukket, når tilsynsmyndigheden har meddelt godkendelse af, at nedlukningen påbegyndes, jf. § 31 i Bekendtgørelse om deponeringsanlæg. · Efter nedlukning overgås til passivdrift, som i henhold til lovgivningen er 30 år efter nedlukningen, så der vil derfor først være mulighed for anden anvendelse om +60 år · Der er en stor risiko for, at perioden for den passive drift forlænges til et sted mellem 30-70 år. · H1 vil antageligt efter nedlukningen blive klassificeret som en forurenet grund, hvilket har væsentlig betydning for værdiansættelsen og handelsprisen. · Mange tidligere deponier og lossepladser forbliver i kommunalt regi pga. risikoen for forurening. Det skyldes, at en køber påtager sig en risiko for at blive ansvarlig for en forurening. · Hvis et areal, som betegnes kortlagt på vidensniveau 2, skal ændre anvendelse, betyder det, at der skal søges herom, før det pågældende kortlagte areal kan ændre anvendelse. Vi fastholder derfor, at der ikke er tale om en værdiansættelse som en "almindelig" erhvervsejendom. § 60-selskaber De to ejere af H1, G2 (CVR.nr. 15) og G1 (11) er begge § 60-selskaber. § 60-selskaber er oprettet iht. § 60 i kommunestyrelsesloven. Selskaberne består af kommuner og oprettes typisk som et I/S. Interessentkommunerne hæfter solida­risk, ubegrænset og direkte for § 60-selskabets forpligtelser. Selskabet er en "særkommune" og dermed omfattet af de samme regler som kommunerne, herunder kommunestyrelsesloven, kommunalfuldmagten, offentligheds­loven mv. § 60-selskaber bruges til at løfte større opgaver mellem flere kommuner, såsom fæl­les beredskaber og affaldsforbrændinger mv. H1 kan derfor sammenlignes med en kommune, og ejendommen Y1-vej kan anses for en kommunal ejendom, der anvendes til deponi. Dette argument underbygger vores argument med, at ejendommen ikke er anvendelig til andre formål, og ikke kan ejes af andre end kommunale selskaber. Anvendelse af kvadratmeterprincippet Vi er enige i, at kvadratmeterprincippet kan anvendes ved værdiansættelsen. Da ejendommen er usædvanlig stor (red. …areal 1 udeladt), giver det et mere retvisende billede at anvende en pris pr. kvadratmeter på det areal, der kan bebygges — altså de 2%., så­ledes at et areal på (red. …areal 8 udeladt) værdiansættes højere end det mægtige areal, der alene kan anvendes til deponi. … Hvis vi er nødt til at fastholde hele klagen, er det vores vurdering, at det af Vurderingsstyrelsen ansatte værditillæg på 40.000.000 kr. skal frafaldes vedrørende den ansatte omberegnede grundværdi, og at prisen pr. m2 skal ansættes til 25 kr., jf. vores argumentation vedrørende værdiansættelse af grundværdien. Afslutning Vi håber herefter, at Skatteankestyrelsen er enig med os i, at: · Vores klagepunkt vedrørende omberegnet grundværdi frafaldes · Grundværdien nedsættes til (red. …beløb 18 udeladt) (og ejendomsvurderingen reguleres tilsvarende) Hvis Skatteankestyrelsen ikke er enig i ovenstående to punkter, ønsker vi et møde med Vurderingsankenævn (red. ...afdeling 1 udeladt)." Repræsentanten har den 20. juni 2022 fremsendt følgende til Vurderingsstyrelsens udtalelse af 15. juni 2022: "Som aftalt sender jeg en mail, som jeg regner med, at du formidler videre til Vurderingsankenævnsformanden. Vurderingsankenævnsformanden Vi har modtaget den nye information om, at Vurderingsstyrelsen har opdaget, at de ved ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2018 har lavet en fejl. Vurderingsstyrelsen anfører i deres mail af "Lokalplanens formål er at give tilla­delse til at deponere (red. …enhed 2 udeladt). affald på grunden. Selve grundens anvendelse er uændret. Det burde alene have været værditillægget på de 40.000.000 kr. der skulle være medtaget i forbindelse med omvurderingen. Værditillægget svarer til (red. …enhed 2 udeladt) x (red. …beløb 8 udeladt)" Vurderingsstyrelsen anfører, at der kan deponeres yderligere (red. …enhed 2 udeladt). Det er en misforståelse. Der kan alene yderligere deponeres (red. …enhed 1 udeladt). Det fremgår ikke helt klart af Vurderingsstyrelsen mail, men vi læser mailen således, at Vurderingsstyrelsen nu mener, at grundværdien pr. 1. oktober 2018 burde være ansat til (red. …areal 1 udeladt) a 25 kr. (red. …beløb 17 udeladt) 500 m3 a 80 kr. 40.000.000 kr. Eller i alt (red. …beløb 27 udeladt) Skattestyrelsen fastholder deres vurdering på (red. …areal 1 udeladt) a 250 kr. (red. …beløb 28 udeladt) Repræsentanten har på møde den 23. juni 2022 med Vurderingsankenævn (red. ...afdeling 1 udeladt) uddybet sine synspunkter og i den forbindelse oplyst, at grunden er forurenet, og at der burde gives et nedslag for dette. Alternativt skal grundværdien ansættes til 9 kr. pr. m² med hen­visning til salget af G6. Påstanden om, at grundvær­dien skal ansættes til 25 kr. pr. m² ændres således til 9 kr. pr. m². De 2 repræsentanter fra G2 oplyste blandt an­det følgende på mødet: Ejendommen er et inddæmmet areal, og unde affaldet et der et regnvandsbassin, og det vand, der opsamles, er forurenet, da det siver ned gennem affaldet. Det forurenede vand frembringer metangasser, som skal håndteres. Der ligger dræn under affaldet, og de skal vedligeholdes. Når der ikke længere skal være losseplads på ejen­dommen, forventes det, at jorden er forurenet i 30-100 år. Ved ophør skal der formentlig være rensningsanlæg på ejendommen. Det vil ikke være muligt at pælefundere på ejendomme, da dette vil ødelægge ler­bunden. Ejer af ejendommen må ikke lave overskud på driften. Hvis der er overskud, skal de betale penge tilbage til brugerne. Hvis der er underskud, skal de opkræve yderligere afgifter af brugerne. Der bliver løbende lagt penge til side til efterbehandling, og dette er lovpligtigt. Pt. er der hensat ca. 300 mio. kr. Jo mere affald der lægges på, jo større bli­ver udgiften til at drift, herunder vedligeholdelse af dræn og efterbe­handling. Vurderingsankenævn (red. ...afdeling 1 udeladt)s afgørelse og begrundelse Indledningsvist skal bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer. Ad omvurdering: Det fremgår af § 87, stk. 2 i lov nr. 654 af 8. juni 2017, at der foretages omvurdering af ejendomme, som pr. 1. oktober 2018 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i vurderingsloven. Omvurderingen som nævnt i stk. 2 foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012, jf. § 87, stk. 3, i lov nr. 654 af 8. juni 2017. Af vurderingslovens § 3, nr. 6 fremgår følgende: "§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering 6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold," Det fremgår af ny lokalplan, (red. …lokalplan 1 udeladt), at lokalplanen muliggør en udvidelse af deponeringskapaciteten ved at forøge fyldhøjden af affald. Nævnet finder, at denne udvidelse i anvendelsen må antages at påvirke grundværdien, hvorfor betingelsen for årsomvurdering efter vurderingslovens § 3, nr. 6 er opfyldt. Ad grundværdiansættelsen: Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere: "§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter." Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ube bygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16 Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelses­mulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. Vurderingsstyrelsen har ved vurderingen pr. 1. oktober 2018 ansat grundværdien til (red. …beløb 13 udeladt) ud fra en kvadratmeterpris på 300 kr. og med et værditillæg på 40.000.000 kr. I henhold til lokalplanen er ejendommen udlagt til tekniske anlæg, og det ses derfor med rette, at kvadratmeterprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien. Kvadratmeterprincippet beregnes som summen af kvadratmeterprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter, hvilket indebærer, at grundværdien stiger proportionalt med grundens areal. Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Ejendommen er pr. 1. oktober 2018 omfattet af (red. …lokalplan 1 udeladt), hvorefter ejendommen er udlagt til tekniske anlæg, herunder containerplads, deponeringsanlæg og affaldsbehandling. Repræsentanten har gjort gældende, at ejendommen ikke kan handles og værdiansættes som en almindelig erhvervsejendom, idet ejendommen kun kan benyttes til deponi og etablering af naturkompressorstation, og at privatejede erhvervsvirksomheder hverken må eller har in­teresse i at drive deponi, idet arealet ikke kan anvendes de næste 50-60 år. Nævnet finder, at der er hjemmel til at ansætte grundværdien ud fra ejendommens værdi i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt., og idet det ikke fremgår af vurderingslovens § 7, at deponeringsanlæg og naturkompressorstationer er undtaget fra vurdering. Derudover fremgår det af lokalplanens §§ 3,2 og 3,3, at ejendommen må benyttes til en række andre formål end deponering eksempelvis containerplads og genbrugsstation. Nævnet bemærker, at der ikke er registreret almindelige frie salg af ejendomme i Y7-region udlagt med generel plankode 81, tekniske anlæg og specifik plankode 10, forsyningsanlæg i årene (red. ...interval 1 udeladt). Nævnet bemærker, at der i årene (red. …interval 2 udeladt) har været 2 handler af ubebyggede grunde i grundværdiområder udlagt med generel plankode 31, erhvervsområde og plankode 30 tungere industri i Y7-region. Y9-vej i Y10-by er handlet den (red. …dato 5 udeladt) til en kvadratmeterpris på cirka 340 kr. for 103.363 m2. Ejendommen er udlagt til produktion, laboratorier, forskning og uddannelse mv. og med en tilladt bebyggelsesprocent på 50. Y12-vej i Y13-by er handlet den (red. …dato 6 udeladt) til en kvadratmeterpris på cirka 550 kr. for 43.060 m2. Ejendommen er udlagt til produktion, laboratorier, værksteder, lager og distribution mv. og har en tilladt bebyggelsesprocent på 50. Nævnet finder, at ovenstående salg langt fra er fuldt sammenlignelige med påklagede ejendom, idet ejendommene er udlagt til en produktion, laboratorier mv., hvor påklagede ejendom har en mere snæver anvendelse knyttet til forskellig affaldsbehandling, herunder affaldsdepone­ring. Derudover har påklagede ejendom en maksimal bebyggelsespro­cent på 2, mens ovennævnte 2 ejendomme har en tilladt bebyggelses­procent på 50. Påklagede ejendom er videre væsentlig større end oven­nævnte ejendomme og beliggenheden er anderledes, idet påklagede ejendom har en mere central beliggenhed i Y3-by end ovennævnte ejendomme i Y10-by og Y13-by. Nævnet finder dog al­ligevel, at de opnåede salgspriser for disse ejendomme kan bidrage til en vurdering af prisniveauet. Nævnet finder, henset til påklagede ejendommens beliggenhed og størrelse, begrænsede anvendelsesmuligheder med udlæggelse til blandt andet affaldsdeponering samt ovenstående faktiske, men langt fra fuldt sammenlignelige salgspriser, at en pris på 100 kr./m2 er passende ansat. Repræsentanten har gjort gældende, at ejendommen Y23-vej i Y24-by er solgt til en pris på (red. …beløb 22 udeladt) i (red. …dato 9 udeladt). Nævnet finder ikke, at der kan henses til denne handel, idet det fremgår af skødet tinglyst den (red. …dato 9 udeladt), at købesummen omfatter flere ejendomme. Derudover kunne Y23-vej i modsætning til påklagede ejendom ikke anvendes til deponi på købstidspunktet, idet den var i såkaldt efterdrift. Nævnet finder, at der ikke er belæg for at give et værditillæg på 40.000.000 kr. Nævnet har lagt vægt på, at det forhold, at grunden kan anvendes til affaldsdeponering med henholdsvis både øget deponeringskapacitet og efterdrift, er indgået i skønnet ved fastsættelsen af kvadratmeterprisen. Nævnet har videre lagt vægt på, at der ikke er praksis fra Landsskatteretten eller vurderingsankenævnene for, at der gives et værditillæg på ejendomme, hvorpå der kan ske affaldsdepone­ring. Repræsentanten har gjort gældende, at den af Vurderingsstyrelsens vedlagte oversigter over salg på boligside og over parcelhusgrunde til salg i Y4-kommune ikke kan bruges som argumentation for vær­diansættelse af nærværende ejendom. Nævnet bemærker hertil, at nævnet ikke er bundet af Vurderingsstyrel­sens fremsendte oversigter, idet nævnet træffer en af Vurderingsstyrel­sen uafhængig afgørelse. Nævnet har således i sagen henset til de oven­for nævnte salg udlagt til tung industri og ikke til de af Vurderingssty­relsens vedlagte oversigter. Repræsentanten har videre henvist til vurderingerne af grundværdien af ejendommene Y23-vej i Y24-by (red. …ejendomsnr. 4 udeladt) og Y16-vej i Y17-by. Nævnet bemærker hertil, at nævnet alene forholder sig til grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2018 for påklagede ejendom og ikke til grundværdiansættelser af andre ejendomme. Nævnet foretager et skøn over grundværdien for påklagede ejendom uden at være bundet af, hvordan andre ejendomme er vurderet. Repræsentanten har videre gjort gældende, at når ejendommen om 60 år eller mere har mulighed for at ændre anvendelse, så vil jorden antageligt blive klassificeret som forurenet, hvilket vil have væsentlig be­tydning for værdiansættelsen og handelsprisen, idet en ændret anven­delse i visse tilfælde vil kræve godkendelse, når der er tale om forure­net jord kortlagt på vidensniveau 2. Nævnet bemærker hertil, at grundværdien ansættes på baggrund af ejendommens forhold på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2018 og ikke på baggrund af fremtidige forhold, ex. mulig fremtidig ændring i udlagt anvendelse eller forureningsstatus. Herved bemærkes, at ejendommen pr. 1. oktober 2018 hverken er udlagt til følsom anvendelse el­ler kvalificeret som forurenet på vidensniveau 2. Repræsentanten har videre gjort gældende, at det på grund af ejendommens størrelse (red. …areal 1 udeladt) ville give et mere retvisende billede at anvende en pris pr. m2 på det areal, der kan bebygges, altså de 2%, således at et areal på (red. …areal 10 udeladt) værdiansættes højere end det øvrige areal, der alene kan anvendes til deponi. Nævnet finder, at det af repræsentanten anførte ikke kan føre til en æn­dret vurdering, idet arealstørrelsen og bebyggelsesprocenten begge er forhold, der indgår i fastsættelsen af den samlede kvadratmeterpris for hele ejendommen. Derudover fremgår det af lokalplanens § 3,2 og 3,3, at ejendommen må benyttes til en række andre formål end deponering, ex. containerplads og genbrugsstation. Nævnet ansætter herefter ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2018 således: Kvadratmeterpris (red. …areal 1 udeladt) á (red. …beløb 33 udeladt (red. …beløb 1 udeladt Grundværdi i alt (red. …beløb 1 udeladt Vurderingsankenævn (red. ...afdeling 1 udeladt) nedsætter således grundværdien pr. 1. oktober 2018 fra (red. …beløb 13 udeladt) til (red. ...beløb 1 udeladt) Ad ejendomsværdi: Ejendomsværdien er i den påklagede afgørelse ansat som en sum af grundværdien + bygningsværdien i alt (red. …beløb 10 udeladt). Ejendomsværdien skal i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1 ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed. Repræsentanten har oplyst, at alle bygningerne på grunden anvendes i forbindelse med deponeringsanlægget. På baggrund af ejendommens specielle karakter, hvor bygningerne er knyttet til grundens anvendelse til deponi, finder nævnet, at ejendomsværdien skal ansættes ud fra bygningsværdien (bygningsareal gange normtal) + grundværdien. Nævnet finder, under hensyntagen til ejendommens beliggenhed og an­vendelse og at normtallet skal sættes i 2012-niveau, at Vurderingsstyrel­sens fastsatte bygningsværdi på 2.908.250 kr. er passende ansat. Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 kan herefter opgøres således: Bygningsværdi 2.908.250 kr. Grundværdi (red. ...beløb 1 udeladt) Ejedomsværdi i alt (red. ...beløb 3 udeladt) Ejendomsværdi afrundet (red. …beløb 4 udeladt) Vurderingsankenævn (red. ...afdeling 1 udeladt) nedsætter således ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 fra (red. …beløb 10 udeladt) til (red. …beløb 4 udeladt) …" Af LMs skønserklæring indleveret den 4. april 2026 fremgår bl.a: "… 8. Den overordnede ramme for syn og skøn Syns- og skønssagen vedrører ansættelse af grundværdien pr. 1. okto ber 2018 af Y1-vej, Y2-postnr. ("Ejendommen"). Den 15. februar 2019 traf Vurderingsstyrelsen afgørelse om omvurde­ring af Ejendommen, og ved omvurderingen blev grundværdien pr. 1. oktober 2018 forhøjet fra (red. …beløb 12 udeladt) til (red. …beløb 13 udeladt) som følge af ændrede planforhold. Vurderingsstyrelsens afgørelse blev af H1 ("rekvirenten") på­klaget til Vurderingsankenævnet (red. ...afdeling 1 udeladt), der traf afgørelse den 30. juni 2022 om nedsættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2018 fra (red. …beløb 13 udeladt) til (red. ...beløb 1 udeladt) Syn og skønnet ønskes foretaget til brug for nærværende retssag ved Retten i Y25-by med henblik på en vurdering af Ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2018, idet der er uenighed herom imellem parterne. Det skal bemærkes, at der ikke er uenighed om ejendommens bygningsværdier. Det følger af Vurderingsankenævnets afgørelse (bilag 1), at der ved værdiansættelsen af Ejendommens grundværdi på 100 kr. / m2, i alt (red. ...beløb 1 udeladt), er henset til Ejendommens beliggenhed, størrelse, begrænsede anvendelsesmuligheder samt salgspriser for to ejendomme, som Vurderingsankenævnet dog har fundet langt fra sammenlignelige. Det følger i den forbindelse af lokalplanen, at kommunen - efter nedlukning af affaldsdeponiet — ønsker at anvende ejendommen til rekrea­tive formål, hvilket ifølge lokalplanen forventes at være realiserbart om 20-30 8. Den overordnede ramme for syn og skøn Syns- og skønssagen vedrører ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2018 af Y1-vej, Y2-postnr. ("Ejendommen"). Den 15. februar 2019 traf Vurderingsstyrelsen afgørelse om omvurdering af Ejendommen, og ved omvurderingen blev grundværdien pr. 1. oktober 2018 forhøjet fra (red. …beløb 12 udeladt) til (red. …beløb 13 udeladt) som følge af ændrede planforhold. Vurderingsstyrelsens afgørelse blev af H1 ("rekvirenten") på­klaget til Vurderingsankenævnet (red. ...afdeling 1 udeladt), der traf afgørelse den 30. juni 2022 om nedsættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2018 fra (red. …beløb 13 udeladt) til (red. ...beløb 1 udeladt) Syn og skønnet ønskes foretaget til brug for nærværende retssag ved Retten i Y25-by med henblik på en vurdering af Ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2018, idet der er uenighed herom imellem parterne. Det skal bemærkes, at der ikke er uenighed om ejendommens byg­ningsværdier. Det følger af Vurderingsankenævnets afgørelse (bilag 1), at der ved værdiansættelsen af Ejendommens grundværdi på 100 kr. / m2, i alt (red. ...beløb 1 udeladt), er henset til Ejendommens beliggenhed, størrelse, begrænsede anvendelsesmuligheder samt salgspriser for to ejendomme, som Vurderingsankenævnet dog har fundet langt fra sammenlignelige. Det følger i den forbindelse af lokalplanen, at kommunen - efter nedlukning af affaldsdeponiet — ønsker at anvende ejendommen til rekrea­tive formål, hvilket ifølge lokalplanen forventes at være realiserbart om 20-30 år. Det fremgår af et notat af (red. …dato 4 udeladt) udarbejdet af Miljøstyrelsen (red. …henvisning 1 udeladt), at affaldsdeponier som minimum har en efterbehandlingsperiode på 30 år. Videre viser de seneste beregninger i notatet en modelleret efterbehandlingstid for affaldsdeponier på op til 300 år (efterbehandlingsperioden er i faglige termer defineret til at begynde fra afslutnin­gen af opfyldelsesperioden og indtil deponeringsenheden overgår til passiv drift, (red. …henvisning 2 udeladt). Den (red. …dato 12 udeladt) blev der foretaget prøver fra (red. …henvisning 3 udeladt) og (red. …dato 13 udeladt) blev der foretaget prøver fra (red. …henvisning 4 udeladt) samt prøver fra pumpebrøndendes udløb (red. …henvisning 5 udeladt). I (red. …henvisning 6 udeladt) foreligger en redegørelse over, hvilken prøve-mærke¬numre, der hører til den enkelte celle, samt et kort over cellernes opda¬terede navne. Videre blev der foretaget prøver på Ejendommen den (red. …dato 14 udeladt) (red. …henvisning 7 udeladt). I (red. …henvisning 8 udeladt) fremgår en oversigt over de enkelte cellers affaldsindhold fra perioden (red. …interval 3 udeladt). Af s. 30-31 i (red. …henvisning 8 udeladt) kan det konstateres, at der ikke siden (red. …dato 15 udeladt) har været tilført affald til (red. …henvisning 9 udeladt). Skønsmændene bedes besvare spørgsmålene efter en gennemgang af sagens akter og indkaldelse af sagens parter til skønsforretning. Spørgsmål 1: (spørgsmål stillet til begge skønsmænd) Kunne man den 1. oktober 2018 benytte arealet til andet end affaldsdeponi (helt eller delvist)? Svar på spørgsmål 1: I (red. …henvisning 10 udeladt) er det beskrevet, at der ikke er slutafdækning over hele arealet, og at hovedparten af slutafdækningen ikke opfylder kravene i miljøgodkendelsen. Det har f.eks. betydning for op­hobning af metan i jorden. Derudover er en del af jorden enten over jordkvalitetskriteriet eller afskæringskriteriet. Det vil derfor ikke være muligt at benytte området til ophold, grønt område eller f.eks. parkeringsplads uden at gøre noget ved slutafdækningen. Der er ikke oplys­ninger om metan produktionen i 2018, så det vides ikke hvor stor pro­duktionen var og om det udgjorde et potentielt problem. Det vurderes, at der var en metan produktion i 2018 ligesom der er i målingerne udta­get i 2020 og 2021. Spørgsmål 2: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Rekvirenten kan oplyse, at ingen af affaldsenhederne pr. 1. oktober 2018 var nedlukket (og fortsat ikke er det), og efterbehandlingstiden for affaldsenhederne er dermed ikke påbegyndt. Skønsmanden bedes angive, hvornår det fra den 1. oktober 2018 måtte forventes, at affaldsdeponiet ville være fyldt op og dermed kunne påbe­gynde en efterbehandling. Svar på spørgsmål 2: Med baggrund i den mængde der er plads til 2018 (red. …enhed 3 udeladt) affald, udregnet på baggrund af miljøgodkendelsen fra 2018 i (red. …henvisning 11 udeladt) og affaldsopgørelsen i (red. …henvisning 12 udeladt), så vil der være plads til affald frem til 2034, såfremt der tilføres samme mængde affald som gennem­snitlig i perioden (red. …interval 5 udeladt). Det vil sige, at efterbehandlingen vil kunne starte i 2031-2032. I (red. …henvisning 13 udeladt) er dæklaget (mangler muld) målt på enkelte områder i 2015. Områderne er ikke færdiggjort, og det derfor ikke var at betragte som afsluttet. Der er en ny miljøgodkendelse (red. …henvisning 11 udeladt) fra 2018 hvor de får tilladelse til at lægge mere affald udvalgte steder. I perioden (red. …interval 4 udeladt) er der tilført (red. …enhed 4 udeladt) affald, fraført (red. …enhed 5 udeladt) affald (red. …henvisning 12 udeladt), så netto tilført ca. (red. …enhed 6 udeladt) affald. Derudover er der tilført (red. …enhed 3 udeladt) driftsmaterialer. De skulle have tilladelse til (red. …enhed 7 udeladt) indtil 2018. Med den nye godkendelse har de tilladelse til (red. …enhed 8 udeladt). Be­stemmelsen af vægtfylden i godkendelsen er dog usikker, og godkendelsen går på volumen. Men der skulle så være plads til (red. …enhed 3 udeladt) af­fald. I perioden (red. …interval 5) er der tilført (red. …enhed 9 udeladt) affald (ca. (red. …enhed 10 udeladt) pr år). Det svarer til, at hvis der kommer samme mængde hvert år, så er der plads til 15 års affald efter 2018 (altså til 2033). Hvis der benyttes samme fremskrivning som i (red. …henvisning 14 udeladt), at der kommer 3% mindre hvert år efter 2021, så er der plads til affald frem til 2034. Netto affaldsmæng­derne (red. …interval 5 udeladt) svinger meget og det er måske i overkanten at antage at der er et fald på 3% hvert år. Det betyder, at det som minimum skøn­nes at der en driftsperiode frem til 2034. Spørgsmål 3: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Det følger af Miljøstyrelsens undersøgelse i (red. …henvisning 15 udeladt), (red. …henvisning 2 udeladt), at en efterbehandlingstid på 30 år giver anledning til manglende opfyldelse af miljømål og overskridelse af gældende kvalitetskrav for indlandsvand og grundvand. Derudover følger det af (red. …henvisning 1 udeladt), at efterbehandlingsperioden kan vare op til 300 år. Skønsmanden bedes angive, hvornår det fra den 1. oktober 2018 måtte forventes, at affaldsdeponiet ville kunne anvendes til andet end affalds-deponi, herunder et rekreativt område. Svar på spørgsmål 3: I dag er der tale om drift af et affaldsdepot, der kører store maskiner og lastbiler, arealet er indhegnet af samme grund, for at sikre adskillelse af "anlægsprojektet" og anden anvendelse. Der er tre forhold, der skal være opfyldt for, at arealet kan overgå andet end affaldsdeponi, f.eks. rekreativt område. Der skal være foretaget en efterbehandling med dæk jord i overfladen. Overfladen skal afsluttes med dæklag jf. miljøgodkendelsen og der skal være tale om rent jord/muld. Denne overfladebehandling skal sikre, at der ikke er kontakt med forurenende stoffer ved kontakt med jord. Derudover er der efterbehandling i forhold til afgasninger fra perkolat i den mættede zone og afgasninger fra nedbrydning af affald som produ­ceres i fyldpladsen, herunder metan. Endelig vil der være en efterbehandlingstid som afhænger af de stoffer som kommer med perkolatvandet, som siver gennem membranerne på fyldpladsen, og der er påvist indhold af PFAS, hvilket medfører at efterbehandlingstiden er usikker, da viden om udsivning af PFAS fra affaldsanlæg var begrænset og da anbefalingerne om 30 års efterbehandlingstid blev opstillet i slutningen af 1990erne. Jf. (red. …henvisning 1 udeladt) så forventer Miljøstyrelsen at efterbehandlingstiden af affaldsdeponiet forlænges som følge af anlæggelse af belægninger, eller bygninger. Derudover forventes efterbehandlingstiden ligeledes væsentligt forlænget som følge af perkolatets indhold af PFAS, som har strenge udledningskrav. For i fremtiden at kunne mindske efterbehandlingstiden, så vurderer Miljøstyrelsen at der kan være behov for at have adgang til hele området. Baseret på Miljøstyrelsens vurdering jf. (red. …henvisning 1 udeladt) Som en del af Miljøstyrelsens risikovurderingsprojekt er der foretaget beregninger, som viser en modelleret efterbehandlingstid på op til 300 år, hvor efterbehandlingsperioden er beregnet ud fra de nuværende miljøkvalitetskrav. Grundlaget for beregningerne udgøres af affaldssammensætning samt analyser af perkolat og grundvand foretaget for 3 anlæg ud af de ca. 150 anlæg, som Miljøstyrelsen er myndighed for. 300 års efterbehandling er derfor ikke nødvendigvis den øvre grænse. Dertil kommer, at persistente stoffer som PFAS ikke er medtaget i beregningerne. Der vil skulle udføres en risikoanalyse for hver celle. For f.eks. asbestdeponi kan der ikke fastsættes en efterbehandlingsperiode for. For cel­ler, hvor der påvises flygtige stoffer i perkolatet, skal der foretages en egentlig risikovurdering i forhold til afdampning til udeluft. For cel­lerne, hvor der er metan dannelse skal der ligeledes foretages en kon­kret vurdering af afgasningen fra cellens areal. Rapport fra 2018, (red. …henvisning 10 udeladt) viser, at der er forurenet eller lettere forurenet jord i overfladejorden. Dermed er arealerne ikke anvendelige til rekreative formål, uden yder­ligere slutafdækning med rent jord. Hvis arealerne blev overdækket af rent jord, så vil der skulle opstilles foranstaltninger for at sikre områderne omkring brønde og der ville skulle foretages risikovurdering, idet methandannelsen i områderne ved brøndene er højt jf. (red. …henvisning 16 udeladt). Det vil endvidere være nødvendigt at cellerne kan skilles fra de dele af arealet som fortsat er i drift med indfyldning af affald. Det skønnes, at arealerne tidligst kan frigives til f.eks. rekreative områder, når der foreligger dokumentation for, at der ikke er PFAS i dækjor­den, at der ikke er anden lettere forurening i dækjorden, og at arealet har fået udlagt slutafdækning som beskrevet i (red. ...henvisning 11 udeladt). (red. ...henvisning 19 udeladt). (red. …henvisning 20 udeladt) (red. ...henvisning 20 udeladt) fra (red. …henvisning 11 udeladt) kan muligvis adskilles fra det øvrige område og udskilles således det kan anvendes som rekreativt områder før 2034. De øvrige områder er vanskelige at vurdere, idet der både er metan produktion, drift af perkolat anlæg og almindelig lossepladsdrift. Det vurderes som et skøn, at det vil være nødvendigt med en væsentligt udvidet efterbehandlingstid, som følge af tilstedeværelsen af PFAS jf. (red. …henvisning 5 udeladt). Arealets generelle efterbehandlingstid vurderes at være mellem 60-­300 år afhængig af strategi for perkolathåndteringen på anlægget. Spørgsmål 4: (spørgsmål stillet til begge skønsmænd) I (red. …lokalplan 1 udeladt), er det anført, at; "Når deponeringsanlægget er fuldt udnyttet og nedlukket, ønsker Y4-kommune, at anlægget gives en landskabelig bearbejdning, så det kan anvendes rekreativt og indrettes med stiforløb gennem området og med fritids-og friluftsaktiviteter til brug for de omkringliggende virksomheder og borgere i øv­rigt. Affaldet skal ligge en årrække til gennemstrømning af vand, før arealerne kan udnyttes til f.eks. rekreative funktioner, og det vil derfor først vil være realiser­bart at udnytte området rekreativt om 20-30 år." (egne understregninger) Skønsmanden bedes ud fra et miljø- og naturmæssigt perspektiv op­lyse, om det forhold, at ejendommen tidligere har udgjort et affalds-deponi, gør den egnet til et rekreativt område, herunder et område, der skal benyttes af mennesker til at dyrke fritidsaktiviteter, eksempelvis en legeplads, fodboldbane eller park. Svar på spørgsmål 4: Området kan godt benyttes til et rekreativt om­råde selvom det har været benyttet til affaldsdeponi, så længe der er 0,5 m rent jord/muld i toppen af jorden, samt at efterbehandlingen er færdiggjort, at metan dannelse og afdampning af andre miljø-fremmede stoffer er vurderet ved risikovurdering til ikke at give anledning til uac¬ceptable påvirkninger. Vedr. natur. Der er jf. Danmarks Miljøportal observeret Grønbroget tudse, på Y1-vej, i maj 2017. Dette er en bilag IV-art, (red. …henvisning 11 udeladt). Det bety­der, at før der kan etableres rekreative arealer som f.eks. omfatter anlæg som legeplads, fodboldbane og mere parklignende arealer, vil der skulle udarbejdes en miljøkonsekvensrapport som vurderer om anlæg­gene har en betydning for eller udgør en risiko for den grønbrogede tudse. Dette vil også gøre sig gældende, hvis der skal ligges yderligere jord på af hensyn til at sikre, at der ikke er kontakt med forurenet jord. Det fremgår af (red. …henvisning 10 udeladt), at der er lettere forurenet jord i overfladejorden på arealet. (red. …henvisning 21 udeladt) Det er derfor også nødvendigt at forespørge om dette anlægsarbejde må udføres af hensyn til den grønbrogede tudse. Spørgsmål 5: (spørgsmål stillet til begge skønsmænd) Skønsmanden bedes oplyse, om det har nogen betydning for udnyttelse af ejendommen til rekreativt område, at der er konstateret betydelige mængder af PFAS på ejendommen. Svar på spørgsmål 5: Der er ikke gennemført undersøgelser for PFAS i overfladejorden. Så længe affaldet er overlejret af et dæklag samt 0,5 m ren jord, og det ikke er muligt at få kontakt med perkolatvandet indeholdende PFAS eller materialer som indeholder PFAS'er, så har det ikke nogen betydning for udnyttelse af arealerne til rekreativt område, at der er påvist PFAS i perkolat. For at arealet kan frigives til rekreative formål, så er det dog nødvendigt at undersøges overfladejorden for indholdet af jordpakkeparametre, samt eventuelt PFAS, da der er påvist høje koncentrationer i perkolat og dermed også det deponerede affald. Spørgsmål 6: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Insti­tut) Skønsmanden bedes oplyse, om produktionen af metangas indebærer sikkerheds- og sundhedsmæssige risici ved anvendelsen af området til rekreative formål. Der henvises i den forbindelse til rapporten om metan emission for Ejendommen (red. …henvisning 17 udeladt). Svar på spørgsmål 6: Udledningen af metan vil give en sikkerheds- og sundhedsmæssig ri­siko ved brug af området. Det afhænger af tilførsel af vand etc. Der er påvist metan koncentratio­ner på mellem 20- 5000 ppm, jf. (red. …henvisning 18 udeladt), de præsenterede målinger er målt i udeluft og er derfor vejrligsafhængige. Det vil kræve løbende monitering for at kunne vurdere om det er muligt, at anvende områ­derne omkring brøndene til rekreative arealer. Der kan foretages foranstaltninger for at mindske afgasningen fra brøn­dene, f.eks. passiv ventilation etc. Spørgsmål 7: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Skønsmanden bedes oplyse, om og i hvor mange år affaldsdeponiet vil fortsætte med at producere metangas (lossepladsgas) efter at efterbehandlingsperioden er ovre. Svar på spørgsmål 7: Så længe der er let omsætteligt organisk materiale, så kan der produceres metangas. Metan dannelsen kan strække sig væsentligt udover efterbehandlingens tiden på 30 år. Miljøstyrelsen vurde­rede i 2001, at der kan være op til 60 års gasproduktion eller mere i tid­ligere deponier. I det dette er helt afhængigt af omfanget af organiske materialer, omsætningsmiljøet, vandindhold og den nuværende nedbrydningsgrad af affaldet. Spørgsmål 8: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Skønsmanden bedes oplyse, hvordan metangas afledes, og hvilke om­kostninger der vil være forbundet med afledningen af metangas på et rekreativt område. Svar på spørgsmål 8: Metan kan enten fjernes ved hjælp af et biocover, som passivt fjerner metan eller passiv ventilation gennem udluftningsbrønde eller ved at etablere en aktiv bortledning af metan fra jorden, så det kan genanvendes eller bortskaffes. Prisen for at etablere et anlæg til afledning af metangas fra affaldsdeponier varierer afhængigt af størrelsen af affaldsdeponiet, mængden af af­fald, der behandles, og den valgte teknologi til gasopsamling. Generelt set kan implementeringen af et gasopsamlingssystem være en omkostningseffektiv løsning på lang sigt, da det kan hindre emission til omgi­velserne. Ifølge en undersøgelse af US Environmental Protection Agency (EPA) kan prisen for at etablere et gasopsamlingssystem variere fra 150.000 til 500.000 dollars for mindre deponier og op til flere millioner dollars for større deponier. Omkostningerne inkluderer normalt design, installa­tion, vedligeholdelse og drift af systemet. Det er også vigtigt at huske på, at prisen kan variere afhængigt af de lokale forhold og markedsvil­kår. Eksempler på omkostninger er angivet af Miljøstyrelsen i rapport om Klintholm Losseplads, hvor det anslås, at der vil være tale om omkost­ninger på 500 kr. pr. m2, ved etablering af biocover i et område på 4800 m2. Der er dokumentation fra Miljøstyrelsen der viser, at etableringspri­serne varierer fra 3 mio - 21 mio KR ekskl. moms. Spørgsmål 9: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Insti­tut) Affaldsdeponiet omfatter i nogle delområder op til 11 meters affald. Herudover består 4 af affaldsenhederne af farligt affald. Skønsmanden bedes oplyse, om der i forbindelse med udnyttelse af ejendommen til rekreativt område, når efterbehandlingsperioden er overstået, er særlige forholdsregler, der bør tages i forbindelse med etableringen af et rekreativt område, herunder etablering af et biocover, eller lignende aktive til­tag i form af udlagt kompost, der kan omdanne metan til CO2. Svar på spørgsmål 9: Ved etablering af et rekreativt område, når efterbehandlingstiden er overstået, så bør det undersøges om der stadig er produktion af metan i affaldslagene. Såfremt der produceres metan, så skal der udføres tiltag således, at dette metan ikke ophobes eller slipper ud til omgivelserne. Dette kan hindres ved etablering af biocover eller et mekanisk system til opsamling af metan. Der skal være 0,5 m ren jord. Metan skal håndteres f.eks. ved biocovers eller aktiv bortledning fra området. De områder, hvor der f.eks. er udlagt biocover, kan der ikke etableres egentlige anlæg som fodboldbaner, stier, legepladser, områder med egentlige forberedte overfalder, idet biocover kræver specifikke overflader, se principskitse nedenfor. Figur 6.1.: Principskitse for opbygning af biovindue i affaldsdeponi. Spørgsmål 10: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Skønsmanden bedes oplyse, om der er eksempler på, at man ikke har kunnet benytte et affaldsdeponi til nogen form for efterfølgende anven­delse grundet forurening, herunder heller ikke til rekreativt område. Svar på spørgsmål 10: Skønsmanden har ikke kendskab til affaldsdeponier som ikke kunne anvendes til andre formål pga. forurening. Der er derimod arealer som henligger, idet omkostningerne til nyttiggørelse og klargøring til f.eks. simple rekreative aktiviteter, ofte er for omkost­ningstunge. Der vil kunne anlægges simple rekreative aktiviteter som, hvis det sikres at der ikke er kontakt til områder med forurening, eller gasproduktion og det sikres at der er 0,5 m rent jord terrænnært. Spørgsmål 11: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Deponiet er etableret på et inddæmmet areal med indadrettet gradient. Dette betyder, at hvis vandet ikke pumpes væk, vil der ske en indtrængning af saltvand blandet med forurenet perkolat. Skønsmanden bedes oplyse, om der er eksempler på, at der etableres rekreative områ­der under sådanne forhold. Svar på spørgsmål 11: Nedenfor er principskitse af losseplads, jf. udleveret materialer Den røde line er den godkendte indfyldningshøjde jf. miljøgodkendelse fra (red. …dato 18 udeladt). Skønsmanden har ikke kendskab til eksempler på rekreative områder etableret under disse forhold. Det vil være væsentligt, at saltvand blandet med perkolat ikke kan stige op over afdækningslag og den rene jord i terrænoverfladen. Se tværsnit ovenfor. Som det fremgår vil det være væsentligt, at perkolat blandet saltvand ikke kan komme i kontakt med afslutningen af fyldarealerne. Og det vil være væsentligt, at det kan sikres at der ikke er udveksling med havstokken og dermed øget forurening umiddelbart ud for kystarealet ved Y26-by. Spørgsmål 12: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Hvis spørgsmål 11 besvares bekræftende ønskes oplyst, hvad de forventede årlige omkostninger til at pumpe saltvandet væk anslås at være. Herunder bedes skønsmanden fordele de årlige omkostninger på bortskaffelse af perkolat, drift og vedligehold af pumpestationer, in­spektionsbrønde og drænsystemer. Svar på spørgsmål 12: Perkolatsystemet holdes uforandret, og perkolat vil fortsat skulle moniteres, pumpes op og afledes til offentlig renseanlæg. Drænrørene er etableret i render og efterses samt funktionstestes løbende. Beregninger har vist, at drænrørene kan modstå det øgede tryk fra affaldet uden risiko for brud eller ustabilitet (buckling). Miljøstyrelsen fastholder som et bærende vilkår for godkendelsen, at det indadrettede grundvandstryk skal opretholdes og dokumenteres jf. vilkår i hovedgodkendelsen af (red. …dato 16 udeladt), der fortsat er gældende. Skulle der opstå en situation med udtrængende perkolat til havet, kan Miljøstyrelsen indføre et stop for fortsat deponering og kræve gennemført afværgeforanstaltninger. (red. …henvisning 11 udeladt). Der vil fortsat efter nedlæggelse af anlægget skulle være et tilsvarende pumpeanlæg som driftes d.d.. Anlægget har haft varierende produktion af perkolat jf. (red. …henvisning 12 udeladt). Der vil kunne fastsættes en levetid på anlægget til 50 år. Der vil kunne forventes tilsvarende omkostninger til bortskaffelse af perkolat, drift og vedligehold af pumpestationer, inspektionsbrønde, drænsystemer, som der anvendes d.d. Disse data er ikke udleveret for nuværende drift, vedligehold, hvorfor en fremskrivning ikke er foretaget, herunder fornyelser af anlægget, for at sikre at der fortsat kan opretholdes en indadrettet gradient og håndtering af perkolat via oppumpning til spildevandsledning. Der er produceret mellem 67.627 m3 til 132.446 m3 perkolat de seneste 10 år jf. (red. …henvisning 23 udeladt) Fordelte drift og anlægsomkostninger for nuværende anlæg bør indgå i skønsmaterialet. Spørgsmål 13: (spørgsmål stillet til begge skønsmænd) I Vurderingsankenævnet (red. ...afdeling 1 udeladt)s afgørelse (bilag 1) står; 12 "Nævnet bemærker, at der i årene (red. …interval 2 udeladt) har været 2 handler af ubebyggede grunde i grundværdiområder udlagt med generel plankode 31, erhvervs område og plankode 30 tungere industri i Y7-region. … Y9-vej i Y10-by er handlet den (red. …dato 5 udeladt) til en kvadratmeterpris på ca. 340 kr. for 103.363 m2. Ejendommen er udlagt til produktion, laboratorier, forskning og uddannelse mv. og med en tilladt bebyggelsesprocent på 50. … Y12-vej i Y13-by er handlet den (red. …dato 6 udeladt) til en kvadratmeterpris på cirka 550 kr. for 43.060 m2. Ejendommen er udlagt til produk­tion, laboratorier, værksteder, lager og distribution mv. og har en tilladt bebyg­gelsesprocent på 50. … Nævnet finder, henset til påklagede ejendommens beliggenhed og størrelse, begrænsede anvendelsesmuligheder med udlæggelse til blandt andet affaldsdepo­nering samt ovenstående faktiske, men langt fra fuldt sammenlignelige salgs­priser, at en pris på 100 kr./m2 er passende ansat." (egen understregning) Skønsmanden bedes ud fra et miljø- og sundhedsmæssigt perspektiv oplyse, om det forhold, at ejendommen tidligere har udgjort et affaldsdeponi, gør den egnet til opførelse af erhvervs- og uddannelsesbygnin­ger (f.eks. universitetsbygninger, fabrikker eller kontorer) og anven­delse af sådanne bygninger. Svar på spørgsmål 13: Ud fra et miljø- og sundhedsmæssigt perspektiv er der ikke noget i vejen for at etablere erhvervs- og uddannelsesbygninger på et tidligere affaldsdeponi, så længe efterbehandlingen er foretaget, og der er 0,5 m rent jord i toppen samt at der er taget aktion på eventuel metan dannelse og eventuel anden afdampning. Der vil på dette areal være udfordringer ifht bilag IV grønbroget tudse, se nedenfor (red. …ortofoto 1 udeladt) Det fremgår, at der ikke er foretaget naturbesigtigelse, på pågældende areal. Det vil være nødvendigt at lave en miljøkonsekvensvurdering og i yderste konsekvens en dispensation og et naturgenopretningsprojekt, som følge af fund af grønbroget tudse. Der er endvidere afstandskrav til vindmøllerne som er opstillet mod syd, som følge af støj og skygge. Der er ikke generelle krav ifht. erhverv og vindmøller, dog er der i 2012 opstillet krav om hvor meget vindmøl­ler må påvirke indendørs. (red. …ortofoto 2 udeladt) Det ville skulle undersøges om det et muligt at etablere erhverv og overholde støjniveau etc. i forhold til de eksisterende vindmøller ud for Y1-vej. Derudover skal eventuel, forekomster af forurenet vand håndteres ved gravearbejder og der vil være særlige geotekniske udfordringer pga. det eksisterende anlæg, som skal opretholdes og affaldsforekomster samt de nødvendige anlæg som skal opretholdes i en årrække for at holde havvand ude af arealet. (red. …henvisning 24 udeladt) Så er det væsentligt at der også i fremtiden er et ubrudt morænelerslag, idet dette lerlag bidrager til at sikre, at der er en indadrettet strøm mod deponeringsanlægget. Dette lerlag kan derfor ikke gennembrydes for f.eks. etablering af pælefundamenter — hvilket vil kræves for at kunne bygge på de betydelige fyldmægtigheder. (red. …henvisning 25 udeladt) Spørgsmål 14: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk In­stitut) Det følger af Miljøstyrelsens undersøgelse i (red. …henvisning 15 udeladt), (red. …henvisning 2 udeladt) at en efterbehandlingstid på 30 år giver anledning til manglende opfyldelse af miljømål og overskridelse af gældende kvalitetskrav for indlandsvand og grundvand. Derudover følger det af (red. …henvisning 1 udeladt), at efterbehandlingsperioden kan vare op til 300 år. Skønsmanden bedes angive, hvornår det fra den 1. oktober 2018 måtte forventes, at affaldsdeponiet ville kunne anvendes til erhvervs- og ud­dannelsesbygninger. Svar på spørgsmål 14: Arealets generelle efterbehandlingstid vurderes at være mellem 60-300 år afhængig af strategi for perkolathåndteringen på anlægget og metan dannelsen for anlægget. Anvendelsen til erhvervs- og uddannelsesbygninger bør først ske når efterbehandlingstiden er overstået, medmindre der foretages supplerende tiltag for at sikre at efterbehandlingen fortsætter selvom der etab­leres faste belægninger. Se også besvarelsen af spørgsmål 13. Spørgsmål 15: (spørgsmål stillet til begge skønsmænd) Skønsmanden bedes oplyse, om det har nogen betydning for udnyttelse af ejendommen til erhvervs- og uddannelsesbygninger, at der er kon­stateret betydelige mængder af PFAS på ejendommen Svar på spørgsmål 15: Så længe affaldet er overlejret at dæklaget samt 0,5 m ren jord, og det ikke er muligt at få kontakt med perkolatvandet indeholdende PFAS, så har det ikke nogen betydning for udnyttelse af ejendommen, at der er påvist PFAS. Men det vil være nødvendigt, sikre at der ikke er en beskadigelse af det samlede anlæg som udgør lossepladsen og det vil være nødvendigt at Jf. (red. …henvisning 1 udeladt) så forventer Miljøstyrelsen at efterbehandlingstiden af affaldsdeponiet forlænges som følge af anlæggelse af belægninger, eller byg­ninger. Derudover forventes efterbehandlingstiden ligeledes væsentligt forlænget som følge af perkolatets indhold af PFAS, som har strenge udledningskrav. For i fremtiden at kunne mindske efterbehandlingstiden, så vurdere Miljøstyrelsen at der kan være behov for at have ad­gang til hele området, Baseret på Miljøstyrelsens vurdering jf. (red. …henvisning 1 udeladt) Spørgsmål 16: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk In­stitut) Skønsmanden bedes oplyse om produktionen af metangas indebærer sikkerheds- eller sundhedsmæssige risici ved anvendelsen af området til erhvervs- og uddannelsesbygninger. Der henvises i den forbindelse til rapporten om metanemission for Ejendommen (red. …henvisning 17 udeladt). Svar på spørgsmål 16: Udledningen af metan vil give en sikkerheds- og sundhedsmæssig risiko ved brug af området, medmindre der etableres foranstaltninger til at hindre disse udledninger, f.eks. biocover eller mekanisk fjernelse. Spørgsmål 17: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Såfremt spørgsmål 16 besvares bekræftende, bedes skønsmanden angive, hvilke foranstaltninger der kan foretages med henblik på at fore­bygge produktionen af metangassen, samt hvilke omkostninger, f.eks. omkostninger til ventilation, der er forbundet med disse foranstaltnin­ger Svar på spørgsmål 17: Metan kan enten fjernes ved hjælp af et biocover, som passivt fjerner metan eller ved et aktivt ventilationssystem som fjerner metan fra jorden, så det kan genanvendes eller bortskaffes. Prisen for at etablere et anlæg til afledning af metangas fra affaldsdeponier varierer afhængigt af størrelsen af affaldsdeponiet, mængden af af­fald, der behandles, og den valgte teknologi til gasopsamling. Generelt set kan implementeringen af et gasopsamlingssystem være en omkostningseffektiv løsning på lang sigt, da det kan hindre emission til omgi­velserne. Ifølge en undersøgelse af US Environmental Protection Agency (EPA) kan prisen for at etablere et gasopsamlingssystem variere fra 150.000 til 500.000 dollars for mindre deponier og op til flere millioner dollars for større deponier. Omkostningerne inkluderer normalt design, installa­tion, vedligeholdelse og drift af systemet. Det er også vigtigt at huske på, at prisen kan variere afhængigt af de lokale forhold og markedsvil­kår. Eksempler på omkostninger er angivet af Miljøstyrelsen i rapport om Klintholm Losseplads, hvor det anslås, at der vil være tale om omkost­ninger på 500 kr. pr. m2, ved etablering af biocover i et område på 4800 m2. Der er dokumentation fra Miljøstyrelsen, at etableringspriserne varierer fra 3 mio — 21 mio kr. ekskl. moms. Ved etablering af bygninger og belægninger, så er det nødvendigt at der anvendes aktive ventilationssystemer, for at kunne sikre bygnin­gerne mod indtrængning af metangas. Spørgsmål 18: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) A ffaldsdeponiet omfatter i nogle delområder op til 11 meters affald. Herudover består 4 af affaldsenhederne af farligt affald. Skønsmanden bedes oplyse, om der i forbindelse med en eventuel anvendelse af ejendommen til erhvervs- og uddannelsesinstitutioner, når efterbehandlingsperioden er overstået, er særlige forholdsregler, der bør tages i for­bindelse med denne udnyttelse. Svar på spørgsmål 18: Ved etablering af erhvervs- og uddannelsesinstitutioner når efterbehandlingstiden er overstået, så bør det undersøges om der stadig er produktion af metan i affaldslagene. Såfremt der pro­duceres metan, så skal der udføres tiltag således, at dette metan ikke ophobes eller slipper ud til omgivelserne og ind i bygningerne. Derudover vil der normalt ikke blive givet tilladelse til at bygge over arealer som anses for at være kraftigt forurenet, f.eks. farligt affald, idet affaldet efterfølgende vil være vanskeligt tilgængeligt og dermed ikke muligt at håndtere eller det er blevet væsentligt dyrere at håndtere i fremtiden. Spørgsmål 19: (spørgsmål stillet til begge skønsmænd) Skønsmanden bedes beregne de (potentielt) forøgede bygge-/etableringsomkostninger ved opførelsen af bygninger til brug for uddannelse og erhverv på et affaldsdeponi. Svar på spørgsmål 19: Det er et meget vanskeligt spørgsmål, idet alt af­hænger af forundersøgelser, bebyggelsesgrad, etc. Fra andre projekter har jeg beregnet kvadratmeter priser og givet et estimat på om det er vedr. hele arealet eller om det kun vedr. infrastruktur, bygningsfodaftryk, anlæg eller om det være typisk et delareal. Derudover er der be­hov for at indlægge fremtidige drift omkostninger, som også typisk har betydning ved investeringer. Nedenstående kvadrat meterpriser er beregnet ud fra projekter i Y3-by, med noget anderledes forurening, men med specielle geo­tekniske behov og tilstedeværelse af flygtige forureninger. Estimater Pris kr. pr m2 Enhed Valgt antal m² til beregning Sum (DKK ekskl. moms) Anlæg og byggeri Udearealer, alle arealer også grønne 2.000 m² 400.000 800.000.000 kr. P kælder 7.500 m² 100.000 750.000.000 kr. Bolig/butikker, fodaftryk 15.000 m² 100.000 1.500.000.000 kr. Byggeplads 2.100 m² 20.000 42.000.000 kr. Ekstra i forhold til tilslutning, alle arealer, herunder sikring 1.000 m² 400.000 400.000.000 kr. Ekstra rådgivning, alle arealer 3.000 m² 400.000 1.200.000.000 kr. Ekstra Sikring af udearealer 1.500 m² 20.000 30.000.000 kr. Ekstra Sikring af anlæg og bebygget areal 2.100 m² 200.000 420.000.000 kr. Rådgivning, prøvetagning, oprensning i fodaftryk og nødvendig infrastruktur, design af anlæg, alt undtaget udearealet med græs 5.000 m² 100.000 500.000.000 kr. Fremtidig drift og vedligeholdelse i bygning eller anlægs levetid 1.000 m² 300.000 300.000.000 kr. Omkostning til natur og dokumentation 500 m² 40.000 20.000.000 kr. Omkost til vindmøller hvis de fjernes ? sum Særlige geotekniske foranstaltninger pga. lerlag og forurening og forurenet grundvand 1.000 m² 100.000 100.000.000 kr. Uforudset 25 % sum Spørgsmål 20: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Deponiet er etableret på et inddæmmet areal med indadrettet gradient. Dette betyder, at hvis vandet ikke er pumpet væk, vil der ske en indtrængning af saltvand blandet med forurenet perkolat. Skønsmanden bedes oplyse, om der er eksempler på, at der etableres bygninger til er­hverv og uddannelse i et område under sådanne forhold. Svar på spørgsmål 20: Skønsmanden har ikke kendskab til eksempler på erhvervs- og uddannelsesbygninger etableret under sådanne for­hold. Spørgsmål 21: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Hvis spørgsmål 20 besvares bekræftende ønskes oplyst, hvad de forventede årlige omkostninger til at pumpe saltvandet væk anslås at være. Herunder bedes skønsmanden fordele de årlige omkostninger på bortskaffelse af perkolat, drift og vedligehold af pumpestationer, in­spektionsbrønde og drænsystemer. Svar på spørgsmål 21 Spørgsmålet er ikke besvaret bekræftende, hvorfor disse omkostninger ikke er angivet. Spørgsmål 22: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Der ligger over 1 million ton asbest, tungmetaller og PCB forurenet af­fald på Ejendommen. Skønsmanden bedes oplyse, om dette kan give implikationer i forbindelse med opførelse af bygninger, og om dette kan give implikationer for indeklimaet for de opførte bygninger, der på ejendommen måtte blive anvendt til erhverv og uddannelse. Svar på spørgsmål 22: Affaldet indeholdende asbest, tungmetaller og/eller PCB vil have betydning for opførelsen af bygninger i området, da der ved gravearbejde skal tages hensyn til om der kommer kontakt til de forurenede materialer i jorden. Derudover kan der være behov for anvendelse af pælefundering i stedet for direkte fundering. Dette vides dog ikke, da de geotekniske forhold samt eventuelle bygninger ikke kendes. Det er dog en forudsætning for at undgå spredning af perkolat at forudsætningerne for det samlede anlæg ikke ændres. Det vil sige at der ikke kan foretages pælefundering som gennembryder det lerlag som sikre at der er en indadrettet gradient af saltvand. Se også besva­relse af spørgsmål 13. Såfremt der er dæklag og den øverste 0,5 m jord er ren, samt efterbehandlingen er overstået, samt der er styr på metan udledningen vedr. f.eks. mekanisk anlæg, at det samlede anlæg kan tilgås jf. besvarelse fra Miljøstyrelsen (red. …henvisning 1 udeladt), samt at det er muligt at finde og anvende en geo­teknisk metode, der sikrer at lerlaget ikke gennembrydes, så kan der godt opføres erhvervs- og uddannelsesbygninger i området. Kommunen vil kræve et større omfang af undersøgelser for at sikre at der ikke er en påvirkning af indeklimaet og høj sikkerhed for at der ikke kan ske afdampning af miljøfremmede stoffer eller metan til bygningens indeklimaer fra undergrunden, fra kloak og ledningsføringsanlæg i området. Spørgsmål 23: (fordelingen af spørgsmål skal følge 13 - 22) Skønsmanden bedes besvare spørgsmål 13-22 ud fra den forudsætning, at der i stedet for bygninger til uddannelse og erhverv opføres etageboliger Svar på spørgsmål 23: De enkelte spørgsmål er besvaret herunder med de originale spørgsmål numre. 13: Ud fra et miljø- og sundhedsmæssigt perspektiv er der ikke noget i vejen for at etablere etageboliger på et tidligere affaldsdeponi, så længe efterbehandlingen er foretaget, der er 0,5 m ren jord i toppen samt at der er taget aktion på eventuel metan dannelse og eventuel anden af­dampning. Der vil dog ikke blive givet tilladelse til opførelse af boliger medmindre det kan dokumenteres at boligerne ikke bliver påvirket af det affald som ligger i området. Derudover kan der være krav om lø­bende moniteringer af f.eks. indeklimaet for at sikre at der ikke sker på­virkning af boligerne. Der er problematikker i forhold til Bilag IV art, vindmøller, dybden af de nødvendige geotekniske foranstaltninger, etablering af bygninger oven på forurenet jord, sikring af adgang til det samlede anlæg jf. miljøstyrelsens besvarelse (red. …henvisning 1 udeladt) etc. 14: Anvendelsen til etageboliger bør først ske når efterbehandlingstiden er overstået, med mindre der foretages supplerende tiltag for at sikre at efterbehandlingen fortsætter selvom der etableres faste belægninger. Arealets generelle efterbehandlingstid vurderes at være mellem 60-300 år afhængig af strategi for perkolathåndteringen på anlægget og metan dannelsen for anlægget. 15: Så længe affaldet er overlejret at dæklaget samt 0,5 m rent jord, og det ikke er muligt at få kontakt med perkolatvandet indeholdende PFAS, så har det ikke nogen betydning for udnyttelse af ejendommen at der er påvist PFAS. Men det vil være nødvendigt, sikre at der ikke sker en beskadigelse af det samlede anlæg som udgør lossepladsen og det vil være nødvendigt Jf. (red. …henvisning 1 udeladt) så forventer Miljøstyrelsen at efterbehandlingstiden af affaldsdeponiet forlænges som følge af anlæggelse af belægninger, eller bygninger. Derudover forventes efterbehandlingstiden ligeledes væsentligt forlænget som følge af perkolatets indhold af PFAS, som har strenge udledningskrav. For i fremtiden at kunne mind­ske efterbehandlingstiden, så vurdere Miljøstyrelsen at der kan være behov for at have adgang til hele området, Baseret på Miljøstyrelsens vurdering jf. (red. …henvisning 1 udeladt) 16: Udledningen af metan vil give en sikkerheds- og sundhedsmæssig risiko ved brug af området, med mindre der etableres foranstaltninger til at hindre disse udledninger, f.eks. biocover eller mekanisk fjernelse 17: Metan kan enten fjernes ved hjælp af et biocover, som passivt fjerner metan eller ved et aktivt system som fjerner metan fra jorden så det kan genanvendes eller bortskaffes. Prisen for at etablere et anlæg til afled­ning af metangas fra affaldsdeponier varierer afhængigt af størrelsen af affaldsdeponiet, mængden af affald, der behandles, og den valgte tek­nologi til gasopsamling. Generelt set kan implementeringen af et gasop samlingssystem være en omkostningseffektiv løsning på lang sigt, da det kan hindre emission til omgivelserne. Ifølge en undersøgelse af US Environmental Protection Agency (EPA) kan prisen for at etablere et gasopsamlingssystem variere fra 150.000 til 500.000 dollars for mindre deponier og op til flere millioner dollars for større deponier. Omkostningerne inkluderer normalt design, installa­tion, vedligeholdelse og drift af systemet. Det er også vigtigt at huske på, at prisen kan variere afhængigt af de lokale forhold og markedsvil­kår. Eksempler på omkostninger er angivet af Miljøstyrelsen i rapport om Klintholm Losseplads, hvor det anslås, at der vil være tale om omkost­ninger på 500 kr. pr. m2, ved etablering af biocover i et område på 4800 m2. Der er dokumentation fra Miljøstyrelsen, at etableringspriserne varierer fra 3 mio — 21 mio kr. ekskl. moms. 18: Ved etablering af boliger når efterbehandlingstiden er overstået, så bør det undersøges om der stadig er produktion af metan i affaldslagene. Såfremt der produceres metan, så skal der udføres tiltag således, at denne metan ikke ophobes eller slipper ud til omgivelserne og ind i bygningerne. Derudover vil der normalt ikke blive givet tilladelse til at bygge over arealer som anses for at være kraftigt forurenet, f.eks. farligt affald, idet affaldet efterfølgende vil være vanskeligt tilgængeligt og dermed ikke muligt at håndtere eller det er blevet væsentligt dyrere at håndtere i fremtiden. 19: Se spørgsmål 19 20: Skønsmanden har ikke kendskab til eksempler på etageboliger etab­leret under disse forhold. 21: Spørgsmålet er ikke besvaret bekræftende, hvorfor disse omkostnin­ger ikke er angivet. 22: Affaldet indeholdende asbest, tungmetaller og/eller PCB vil have be­tydning for opførelsen af bygninger i området, da der ved gravearbejde skal tages hensyn til om der kommer kontakt til de forurenede materia­ler i jorden. Derudover kan der være behov for anvendelse af pælefun­dering i stedet for direkte fundering. Dette vides dog ikke, da de geo­tekniske forhold samt eventuelle bygninger ikke kendes. Det er dog en forudsætning for at undgå spredning af perkolat at forudsætningerne for det samlede anlæg ikke ændres. Det vil sige at der ikke kan foreta­ges pælefundering som gennembryder det lerlag som sikre at der er en indadrettet gradient af saltvand. Se også besvarelse af spørgsmål 13. Såfremt der er dæklag og den øverste 0,5 m jord er ren, samt efterbehandlingen er overstået, samt der er styr på metan udledningen vedr. f.eks. mekanisk anlæg, at det samlede anlæg kan tilgås jf. besvarelse fra Miljøstyrelsen (red. …henvisning 1 udeladt), samt at det er muligt at finde og anvende en geo¬teknisk metode, der sikrer at lerlaget ikke gennembrydes, så er kan der godt opføres erhvervs- og uddannelsesbygninger i området. Kommunen vil kræve et større omfang af undersøgelser for at sikre at der ikke er en påvirkning af indeklimaet og høj sikkerhed for at der ikke kan ske afdampning af miljøfremmede stoffer eller metan til bygningens indeklimaer fra undergrunden, fra kloak og ledningsføringsanlæg i området. Spørgsmål 24: (spørgsmål stillet til begge skønsmænd) Skønsmanden bedes oplyse, om det på baggrund af miljømæssige hen­syn er muligt at opføre boliger i nærheden af vindmøllerne, der er be­liggende på nabogrunden til Ejendommen. Svar på spørgsmål 24: Af figuren fremgår de nødvendige afstandskrav jf. bekendtgørelsen i forhold til vindmøller Vindmøllerne på naboarealet er 90 m høje jf. din geo, svarende til at der skal være en afstand fra Vindmøllerne til nærmeste boliger på 4 gange 90 m, altså 360 m. I spørgsmål 13 ses oversigtskort med afstandskrav. Det vurderes ikke at være muligt at bygge boliger indenfor en afstand af 360 m af vindmøllerne, pga. skygge, støj, is afkast etc. Spørgsmål 25: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Ved overgang til passiv drift stoppes pumperne, og i den forbindelse vil affaldet i cellerne blive op vædet. Skønsmanden bedes oplyse, om op vædningen af affald i cellerne har nogen betydning for opførelse af en bygning. Svar på spørgsmål 25: Op vædning af affaldet vil have en betydning, da grundvandet vil stå højere end det gør nu, og affaldet derfor vil være fugtigere end nu. Dette betyder, at noget af affaldet kan udvide sig mere, noget kan blive hurtigere nedbrudt, der vil frigives mere perkolat fra affald som tidligere var tørt og der vil ske en betydelige fortynding af det perkolat der dannes. Ændringen i fyldmægtighedernes fugtindhold kan have betydning for fundering, og overfladebelægninger, samt kloakker og ledninger i jord. Op vædningen med saltvand kan betyde ændringer i afdampning af gasser og miljøfremmede stoffer. Spørgsmål 26: (spørgsmål stillet til begge skønsmænd) Skønsmanden bedes oplyse, om skønsmanden har kendskab til, at en ejendom, der udgør et affaldsdeponi med den forudsatte efterbehandlingsperiode, er blevet opkøbt af en privat investor eller en statslig insti­tution med henblik på projektudvikling af ejendommen til andet end affaldsdeponi. Svar på spørgsmål 26: Skønsmanden har ikke kendskab til eksempler på etageboliger etableret under tilsvarende forhold. Skønsmanden har kendskab til tidligere lossepladsområde solgt til ud­stykning i Fredericia. Vedhæfte er link: https://www.tvsyd.dk/fredericia/19-villaer-bygget-paa-gammel-losse-plads-er-staerkt-forurenede-nu-vil-ejer-have-erstatning Der er primært tre problematikker: sætningsskader mange år efter bebyggelsen er opført, forurening i overfladejorder, pga. forandringer af fugtighed, jordflytning fra dybere liggende lag til overflade og metangas, samt afgasning af miljøfremmede stoffer. Spørgsmål 27: (spørgsmål stillet til skønsmanden fra Dansk Ejendomsmæglerforening) Skønsmanden bedes under inddragelse af svarene på spørgsmål 1-26 oplyse, hvad Ejendommens grundværdi efter skønsmandens opfattelse måtte antages at være pr. 1. oktober 2018 i ubebygget stand og under hensyntagen til ejendommens beskaffenhed, beliggenhed og til en øko­nomisk god anvendelse. Svar på spørgsmål 27: Besvares af anden skønsmand Spørgsmål IA: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Skønsmanden bedes oplyse, om det kan konstateres, at der forefindes PFAS på Ejendommen pr. 1 oktober 2018, og at mængden af PFAS ligger over Miljøstyrelsens grænseværdier i et sådant omfang, at mængden udgør sikkerheds- og sundhedsmæssige risici ved anvendelsen af området til rekreative formål. Skønsmanden bedes endvidere oplyse, hvorledes skønsmanden forstår sikkerheds- og sundhedsmæssige risici. Svar på spørgsmål IA: Der er ikke undersøgelser som viser, at der var PFAS pr. 1. oktober 2018, men det vurderes at dette vil være tilfældet på baggrund af undersøgelserne i (red. …dato 19 udeladt) og (red. …dato 20 udeladt) (red. …henvisning 7 udeladt), (red. …henvisning 3 udeladt) og (red. …henvisning 5 udeladt). Sikker¬hed og sundhedsmæssige risici refererer til potentielle kilder til skade eller sygdom, der kan opstå ved anvendelse af arealet til rekreative formål. Børn der kommer i kontakt med forurenet jord, spiser forurenet jord, afdampning af gasser eller miljøfremmede stoffer ved indånding, eksplosionsfare ved ophobning af metangas og risikoen for at der er de mulige betingelser for at skade eller sundhedsmæssig risiko er tilstede. Spørgsmål IB: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Såfremt spørgsmål IA besvares bekræftende, bedes skønsmanden op­lyse, hvorledes dette kan konstateres. Svar på spørgsmål IB: Der er sammenlignet på de tilførte affaldstyper i (red. …henvisning 12 udeladt) i perioden (red. …dato 2 udeladt) til og med 2018 og perioden 2019 til 2021, og der er affaldstyper i begge perioder som kunne have tilført PFAS til deponiet, f.eks. forurenet jord. Viden om PFAS er blevet meget høj in­denfor de sidste par år. Det har vist sig at der har været anvendt PFAS i mange, mange produkter som også er en del af affaldet på Y1-vej. Der er et højt indhold af PFAS i perkolatet, hvorfor det kan konstateres at der har og er blevet deponeret affald med PFAS indhold, som udvaskes med perkolatet. Spørgsmål IC: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Ifølge spørgsmål 4 skal skønsmanden foretage besvarelsen ud fra et "miljø- og naturmæssigt perspektiv". Skønsmanden bedes oplyse, hvor­ledes skønsmanden forstår "miljø- og naturmæssigt perspektiv". Svar på spørgsmål IC: Skønsmanden forstår "miljø- og naturmæssigt perspektiv" i spørgsmål 4 som om det ville have en skadelig påvirkning af mennesker, dyr eller planter set ud fra gældende grænseværdier og vejledninger, at ændre arealets anvendelse til rekreativt område. Spørgsmål ID: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Skønsmanden er ved spørgsmål 5 blevet bedt om at oplyse, om "det har nogen betydning for udnyttelse af ejendommen til rekreativt område, at der er konstateret betydelige mængder af PFAS på ejendommen." Skønsmanden be­des oplyse, hvilken mængde PFAS, der er lagt til grund for besvarelsen. Svar på spørgsmål ID: Der er set på analyseværdierne fra (red. …dato 19 udeladt) og (red. …dato 20 udeladt) i (red. …henvisning 7 udeladt), (red. …henvisning 3 udeladt) og 23. Samt vurdering af om PFAS kunne være tilført area­let i de affaldssammensætninger der er modtaget efter 2022. Spørgsmål IE: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Skønsmanden er ved spørgsmål 6 blevet bedt om at oplyse, om "produktionen af metangas indebærer sikkerheds- og sundhedsmæssige risici ved anvendelsen af området til rekreative formål." Skønsmanden bedes angive de forudsætninger i henseende til omfang af produktion af metangas, som besvarelsen er baseret på. Skønsmanden bedes herudover oplyse, hvorledes skønsmanden forstår sikkerheds- og sundhedsmæssige risici. Svar på spørgsmål IE: Der er påvist metan koncentrationer på mellem 20-5000 ppm, jf. (red. …henvisning 18 udeladt), de præsenterede målinger er målt i udeluft og der derfor vejrligsafhængige og fortyndede. Det vil kræve løbende monitering for at kunne vurdere om det er muligt, at anvende områderne omkring brøndene til rekreative arealer. Den væsentligste fare ved metan dannelse er akkumulering af gas og dermed øget risiko for eksplosion ved gnist eller antændelse. Sikkerhed og sundhedsmæssig risiko vurderes ud fra gældende grænseværdi og vurdering af hvilke risici kan opstå ved anvendelse af arealet til rekreative formål af forskellig art. Spørgsmål IF: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Skønsmanden er ved spørgsmål 10 blevet bedt om at oplyse, "om der er eksempler på, at man ikke har kunnet benytte et affaldsdeponi til nogen form for efterfølgende anvendelse grundet forurening, herunder heller ikke til rekrea­tivt område." Såfremt skønsmanden besvarer dette spørgsmål bekræf­tende, bedes det - om muligt - angivet, hvilke konkrete affaldsdeponier, der er tale om. Svar på spørgsmål IF: Spørgsmålet blev ikke besvaret bekræftende. Der er derimod arealer som henlægger, idet omkostningerne til nyttiggø­relse og klargøring til f.eks. simple rekreative aktiviteter, ofte er for om­kostningstunge. Spørgsmål IG: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) I spørgsmål 11 er anført: "Deponiet er etableret på et inddæmmet areal med indadrettet gradient. Dette betyder, at hvis vandet ikke pumpes væk, vil der ske en indtrængning af saltvand blandet med forurenet perkolat." Skønsmanden bedes oplyse, om det anførte, kan bekræftes. Såfremt spørgsmålet besvares bekræftende, bedes skønsmanden endvidere oplyse, om det er muligt at etablere rekreative områder under sådanne forhold. Svar på spørgsmål IG: Ifølge miljøgodkendelsen fra (red. …dato 17 udeladt) (red. …henvisning 26 udeladt) ligger bunden af affaldsdeponiet ca. 2 m under vandspejlet i (red. …område 2 udeladt), hvilket betyder at der er skal pumpes saltvand væk ellers stiger vandspejlet i affaldsdeponiet til samme niveau som (red. …område 2 udeladt. Såfremt der ikke pumpes vand væk, så vil vandspejlet ligge ca. 3-9 m under terræn, jf. koter i miljøgodkendelsen fra (red. …dato 18 udeladt) i (red. …henvisning 11 udeladt). Det vil være muligt at etablere rekreative områder hvis vandspejlet hæves til dette niveau. Der vil fortsat være metan dannelse og der vil fortsat være behov for at behandle saltvand blandet med perkolat, for at sikre at der ikke spredes perkolatholdigt væske fra området og til områdets nærmiljøer. Spørgsmål IH: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Skønsmanden er ved spørgsmål 15 blevet bedt om at oplyse, "om det har nogen betydning for udnyttelse af ejendommen til erhvervs- og uddannelses­bygninger, at der er konstateret betydelige mængder af PFAS på ejendommen". Skønsmanden bedes oplyse, om det kan bekræftes, at der er konstateret betydelige mængder af PFAS på Ejendommen. Såfremt dette bekræftes, bedes skønsmanden oplyse, hvorledes og i hvilket omfang det har en betydning, at der er konstateret betydelige mængder af PFAS på Ejendommen. Svar på spørgsmål IH: Der er i (red. …henvisning 7 udeladt), (red. …henvisning 3 udeladt) og (red. …henvisning 5) med analyseresultater fra (red. …dato 19 udeladt) og (red. …dato 20 udeladt) påvist mellem 0,43-1,8 µg/1 PFAS4, 0,927-4,7 µg/1 total PFAS samt 0,056-0,36 µg/1 PFOS. For PFOS er der en grænseværdi i overfladevand på 0,00013 µg/1 med en maksimumkoncentration på 7,2 µg/1 i saltvand jf. bilag 17. Det vil sige at grænseværdien for PFOS på årsbasis sandsynligvis er konsekvent overskredet, da alle målte værdier for PFOS i overfladevand (saltvand) overskrider med mindst en faktor 430. De påviste værdier af PFAS i perkolatet betyder, at så længe der er en udsivning af PFAS som overskrider grænseværdien, så vil efterbe­handlingen ikke være afsluttet, og der skal derfor være tiltag for at op­samle det PFAS-holdige perkolat og rense det. Når indholdet af PFAS kommer under grænseværdierne, vil det ikke have betydning for an­vendelsen af området, så længe eventuelt PFAS i jord er afskåret ved. f.eks. dæklag. Der henvises også til (red. …henvisning 1 udeladt) jf. Miljøstyrelsens svar. Spørgsmål II: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Skønsmanden er ved spørgsmål 16 blevet bedt om at oplyse, "om produktionen af metangas indebærer sikkerheds- eller sundhedsmæssige risici ved anvendelsen af området til erhvervs- og uddannelsesbygninger". Såfremt dette spørgsmål besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, om der foreligger risici i et sådant omfang, at det nødvendiggør forebyg­gelse af produktionen af metangas. Svar på spørgsmål II: Produktionen af metangas kan håndteres således den ikke kommer ud i atmosfæren eller akkumuleres under bygninger, belægninger eller ledningstraceer, f.eks. ved mekanisk ventilation eller opsamling. Det er vanskeligt at forebygge produktionen af metangas i et lossepladsområde, idet dette vil forekomme så længe der er organiske mate­rialer at nedbryde. Produktionen vil være afhængig af temperatur, van­dindhold om det er fersk eller salt, mikrobiel aktivitet etc. Det normale vil være, at der under alle anlæg, ledningstraceer, bygninger, og områ­der, hvor gassen kan akkumuleres, foretages afskæring, således det sikres at gassen ikke kan forekomme i høje koncentrationer som giver anledning til f.eks. eksplosion. Spørgsmål IJ: (spørgsmål stillet til skønsmanden udpeget af Teknologisk Institut) Skønsmanden er ved spørgsmål 26 blevet bedt om at oplyse, "om skønsmanden har kendskab til, at en ejendom, der udgør et affaldsdeponi med den forudsatte efterbehandlingsperiode, er blevet opkøbt af en privat investor eller en statslig institution med henblik på projektudvikling af ejendommen til andet end affaldsdeponi". Såfremt spørgsmålet besvares benægtende, bedes skønsmanden oplyse, om skønsmanden har kendskab til ejendomme af tilsvarende karakter, der er blevet sat til salg. Svar på spørgsmål IJ: Der findes ejendomme som er blevet sat til salg, med de forudsætninger at sælger dækker alle omkostninger til håndtering af forurening, fjernelse af forurening, afværgeanlæg, drift af afvær­geanlæg i en årrække. Driftsomkostningerne er ofte dækket i en estime­ret årrække, hvor der f.eks. er sandsynligt at der fortsat vil være pro­duktion af metangas i lossepladsen. Dog er denne lokalitet speciel som følge af tilstedeværelsen af grønbroget tudse, vindmølleanlæg samt fortsat stor mangel på viden om omfanget af PFAS i overfladejord og driftstiden for efterbehandling ligeledes som en følge af tilstedeværelse af PFAS i perkolatet. Spørgsmål IK: (spørgsmål stillet til skønsmanden fra Dansk Ejendomsmæglerforening) Skønsmanden er ved spørgsmål 27 blevet bedt om at oplyse, "hvad Ejen­dommens grundværdi efter skønsmandens opfattelse måtte antages at være pr. 1. oktober 2018 i ubebygget stand og under hensyntagen til ejendommens beskaffenhed, beliggenhed og til en økonomisk god anvendelse". Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold, der er lagt vægt på ved besvarelsen. Skønsmanden bedes endvidere oplyse, om besvarelsen af spørgsmålet er baseret på ejendomme, der — efter skønsmandens opfattelse — er sammenlignelige, og i bekræftende fald, hvilke handler, der er tale om. Svar på spørgsmål IK: Spørgsmål stillet til anden skønsmand …" Af skønsmand MHs skønserklæring indleveret den 22. april 2024 fremgår bl.a.: "7. Skønsmandens navn, adresse m.v. MH … Spørgsmål 19: (spørgsmål stillet til begge skønsmænd) Skønsmanden bedes beregne de (potentielt) forøgede bygge-/etableringsomkostninger ved opførelsen af bygninger til brug for uddannelse og erhverv på et affaldsdeponi. Svar på spørgsmål 19: Besvarelse fra den tekniske skønsmand stemmer overens med den af DE udpeget skønsmand og kan tilsluttes 100%. Der vil dog kunne tilfø­jes at skole-, institutions-, og kontorbyggeri ligeledes anslås til at være i samme niveau som ved boliger (15.000 kr. pr. kvm.). De anførte omkostninger tillægges moms. Spørgsmål 27: (spørgsmål stillet til skønsmanden fra Dansk Ejendomsmæglerforening) Skønsmanden bedes under inddragelse af svarene på spørgsmål 1-26 oplyse, hvad Ejendommens grundværdi efter skønsmandens opfattelse måtte antages at være pr. 1. oktober 2018 i ubebygget stand og under hensyntagen til ejendommens beskaffenhed, beliggenhed og til en økonomisk god anvendelse. Svar på spørgsmål 27: Med udgangspunkt i svarene til spørgsmål 1-26 fra Skønsmand LM er følgende noteret og tillagt ekstra vægt i forhold til besvarelse af nærværende spørgsmål: 1. (red. …lokalplan 1 udeladt) er gældende på vurderings­tidspunktet d. 1. oktober 2018. Jf. § 3 defineres anvendelsen til hhv. tekniske anlæg og deponeringsformål og må ikke anvendes til andet: "Delområde 1 må anvendes til tekniske formål i form af deponeringsanlæg, containerplads, genbrugsstation, affaldsbehandlingsanlæg og lignende, herunder forædling og genanvendelse af deponeret affald. Delområde 2 må anvendes til tekniske formål i form af naturgaskompressorstation, deponeringsanlæg, containerplads, genbrugsstation, affaldsbehandlingssanlæg og lignende, herunder forældling og genanvendelse af deponeret affald." § 4: Området må ikke udstykkes yderligere. § 5: Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 2% § 10: Inden for området må der opsættes solenergianlæg enten på tage, facader eller fritstående, såfremt de ikke er til gene for omgivelserne. 2. Det er noteret at ejendommen på vurderingstidspunktet anvendes til deponering af affald. 3. Svar på spørgsmål 2: "Det betyder, at det som minimum skønnes at der en driftsperiode frem til 2034". 4. Svar på spørgsmål 14: "Arealets generelle efterbehandlingstid vurde­res at være mellem 60-300 år afhængig af strategi for perkolathåndteringen på anlægget og metan dannelsen for anlægget" 5. Svar på spørgsmål 11 & 1G er anført at "Dette betyder, at hvis van­det ikke pumpes væk, vil der ske en indtrængning af saltvand blandet med forurenet perkolat" & "Det vil være muligt at etablere rekreative områder hvis vandspejlet hæves til dette niveau. Der vil fortsat være metan dan­nelse og der vil fortsat være behov for at behandle saltvand blandet med perkolat, for at sikre at der ikke spredes perkolatholdigt væske fra området og til områdets nærmiljøer." 6. Svar spørgsmål 12: Der er IKKE angivet drifts- og anlægsomkost­ninger. 7. (red. ...henvisning 27 udeladt). 8. Svar på spørgsmål 18: "Derudover vil der normalt ikke blive givet til­ladelse til at bygge over arealer som anses for at være kraftigt forurenet". 9. Svar på spørgsmål 19: Byggeomkostninger. Sammenfattende kan det konstateres, at: · anvendelsen af ejendommen er yderst begrænset til deponerings­formål med en driftstid til ca. 2034, · der er et begrænset indtægtsgrundlag, · driftsomkostninger ikke er angivet, · der er en betragtelig efterbehandlingstid på 60-300 år, og deraf omkostning anført i skønsmaterialet "Der er pt. lagt 300 mio. kr. til side til genopretning, og der forventes yderligere frivillige hensættelser". Med afsæt i ovenstående, vurderes der at være en begrænset køberskare, hvilket ud fra et investeringssynspunkt ikke vil være en rentabel forretning - snarere tværtimod. Ejendommens grundværdi vurderes til på vurderingstidspunktet at have en kontant handelspris på: 0,00 DKK. Ved et fuldt overblik over ejendommens løbende økonomi, vil den endelige værdi kunne fastsættes. Dog således at den forventelig vil være negativ, primært på grundlag af de store genopretningsomkostninger. ..." Parternes synspunkter H1 har i sit påstandsdokument anført bl.a.: "Til støtte for de nedlagte påstande gøres det overordnet gældende, at Nævnets skøn skal tilsidesættes, idet skønnet hviler på et forkert og mangelfuldt grundlag, og fordi skønnet er åbenbart urimeligt. I forlæn­gelse heraf gøres gældende, at kvadratmeterprisen af Ejendommens grundværdi skal fastsættes til 0 kr., idet skønsmandens vurdering skal lægges til grund ved fastsættelsen af grundværdien. Kriterierne for domstolenes tilsidesættelse af et skatteretligt skøn frem­går af Højesterets dom U.2016.191H: "Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig." 3.1 Nævnets skøn hviler på et forkert og mangelfuldt grundlag Det påhviler herved indledningsvist H1 at godtgøre, at Nævnets skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, samt at det fejlagtige grundlag er egnet til at påvirke værdiansættelsen af Ejendommen. Hvis dette findes godtgjort, påhviler det efterfølgende Skatteministeriet under retssagen at godtgøre, at det fejlagtige grundlag konkret ikke har betydning for værdiansættelsen af Ejendommen. Nævnets skøn hviler på en række forkerte og mangelfulde omstændig­heder, der både hver for sig og samlet gør skønnet mangelfuldt. Om­stændighederne vil blive gennemgået enkeltvis i det følgende. 3.1.1 Ejendommen er forurenet Nævnet tillagde det ikke vægt ved sin afgørelse, at Ejendommen var forurenet på vurderingstidspunktet. Nævnet skrev vedrørende forurening alene følgende på afgørelsens side 16: "Nævnet bemærker hertil, at grundværdien ansættes på baggrund af ejendommens forhold på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2018 og ikke på baggrund af fremtidige forhold, ex. mulig fremtidig ændring i udlagt anven­delse eller forureningsstatus. Herved bemærkes, at ejendommen pr. 1. okto­ber 2018 hverken er udlagt til følsom anvendelse eller kvalificeret som foru­renet på vidensniveau 2." (min understregning) Det er imidlertid som nævnt efterfølgende blevet konstateret ved en miljøanalyse gengivet i replikken og fremlagt som (red. …henvisning 7 udeladt), at Ejendommens tilstedeværelse af PFAS ligger væsentligt over Miljøstyrelsens grænseværdier. Herudover er der konstateret tilstedeværelse af metan på Ejendommen, hvilket er dokumenteret ved fremlæggelsen af (red. …henvisning 17 udeladt). Skønsmanden, LM, har i sin skønserklæring tiltrådt, at der er konstateret forurening og har endvidere ved sin besvarelse vurderet, at Ejendommen må have været forurenet den 1. oktober 2018. Det fremgår af Vurderingsvejledningen 2013-1, afsnit C.2.3: "Ved vurderingen af en forurenet ejendom skal SKAT foretage en konkret bedømmelse af, hvorvidt ejendommens forurenede tilstand påvirker grundværdien og ejendomsværdien. I den forbindelse er det nødvendigt at have fuldt overblik over, hvor på grunden forureningen er placeret." Nævnet foretog ikke en konkret bedømmelse af, hvorvidt Ejendommens forurenede tilstand påvirkede grundværdien, og Nævnet havde ikke et fuldt overblik over Ejendommens forurening. Skatteministeriet har i sin duplik på side 4 tilkendegivet at være enig i, at der er konstateret forurening på Ejendommen, samt at dette er en konsekvens af, at Ejendommen anvendes til affaldsdeponi. Det må der­for anses som værende ubestridt, at Ejendommen de facto var forurenet den 1. oktober 2018. Herudover følger det af UfR1987.470, at vurderingen af en fast ejendoms værdi i handel og vandel skal ske på grundlag af ejendommens faktiske og retlige tilstand på vurderingstidspunktet, også selv om nogle af oplysningerne herom først er fremkommet efter dette tids­punkt. Det betyder konkret, at Nævnet burde have inddraget forurenin­gen af Ejendommen i sit skøn, også selvom man først har konstateret forureningen efterfølgende. Ved ikke at gøre dette, hviler Nævnets skøn på et mangelfuldt grundlag. Ved sagens begyndelse var Skatteministeriet uenig i, at Ejendommen de facto var forurenet. Dette ses ved, at Skatteministeriet i svarskriftet opfordrede H1 til at fremlægge dokumentation for, at der var identificeret PFAS på Ejendommen. Herudover blev der af ministeriet under syn og skøn stillet spørgsmål om, hvorvidt der var konstateret PFAS på Ejendommen på vurderingstidspunktet. Hvis der havde været enighed om Ejendommens faktiske forureningsforhold, ville hverken opfordring eller spørgsmålet have været nødvendigt. Efter fremlæggelsen af miljøundersøgelserne og modtagelsen af skønserklæringen har Skatteministeriet imidlertid indtaget et andet syns­punkt. Skatteministeriet gør nu gældende, at Ejendommen var forure­net, og at Nævnet har tillagt forureningen vægt ved skønsudøvelsen, idet "vurderingen netop angik et deponi, som per definition forurener". Skat­teministeriets synspunkt er således nu, at det er så åbenlyst, at forure­ningen indgik i skønnet, at det ikke var nødvendigt for Nævnet at om­tale forholdet i afgørelsen. For det første ser Skatteministeriet ved sit synspunkt bort fra, at den konkrete mængde af forurening har en betydning for Ejendommens anvendelse og værdi, hvilket også er grunden til, at Skattestyrelsen skal foretage en konkret bedømmelse af, hvorvidt ejendommens forurenede tilstand påvirker grundværdien, jf. Vurderingsvejledningen 2013-1, af­snit C.2.3. Skatteministeriet mener dog, at skønnet er korrekt, så længe Nævnet (uden at skrive noget om det) har lagt vægt på, at deponier generelt forurener. Nævnet behøver derved ikke — ifølge ministeriet — at tage konkret stilling til arten af forureningen, eller om Ejendommen er begrænset, væsentligt eller massivt forurenet. Dette til trods for, at mængden af forurening har stor betydning for anvendelsen og efterbehandlingen af Ejendommen, jf. skønserklæringen fra LM, og til trods for at Skattestyrelsen skal foretage en konkret vurdering af forureningstilstanden. For det andet er det også forkert, at Nævnet lagde vægt på, at Ejendommen var forurenet. Nævnet lagde tværtimod vægt på, at "Ejendommen pr. 1. oktober 2018 hverken var udlagt til følsom anvendelse eller kvalificeret som forurenet på vidensniveau 2". Skatteministeriets synspunkt om, at det er åbenlyst, at Nævnet tillagde forureningen vægt, anses som et forsøg på efterrationalisering. Hertil kommer, at det ikke er op til H1 (el­ler Skatteministeriet) at gætte på, hvad Nævnet har lagt vægt på i sin skønsudøvelse. Hvis ikke Nævnet eksplicit har skrevet, at der er blevet lagt vægt på, at Ejendommen var forurenet, så skal det lægges til grund, at Nævnet ikke har lagt vægt på, at Ejendommen var forurenet. På baggrund heraf gøres det gældende, at Nævnet ikke tillagde det betydning, at Ejendommen var forurenet, hvilket Nævnet burde have gjort, hvorfor skønnet hviler på et mangelfuldt grundlag. 3.1.1.1 Forureningens betydning for grundværdien Spørgsmålet er herefter, om det, at Nævnet ikke lagde vægt på tilstede­værelsen af forurening (det urigtige grundlag) på Ejendommen, er eg­net til at påvirke værdien af Ejendommen. Det skal her bemærkes, at Nævnet i sin afgørelse lagde vægt på, at der på Ejendommen ikke var konstateret forurening, hvilket må forstås så­ledes, at det er Nævnets opfattelse, at hvis der havde været konstateret forurening kunne det (som minimum) have betydning for Ejendommens værdi - hvis ikke, var der ikke grund til for Nævnet at overveje, om der var konstateret forurening på Ejendommen. Nævnets behand­ling af forureningsspørgsmålet understøtter dermed, at forurening efter sin karakter kan være værdirelevant. Hertil kommer, at Skatteministeriet i sit svarskrift opfordrede H1 til at godtgøre, at der var fundet PFAS på Ejendommen. Opfordringen viser, at spørgsmålet om forureningens tilstedeværelse også efter Skatteministeriets opfattelse er relevant for Ejendommens vurdering. Herudover fremgår det direkte af Vurderingsvejledningen 2013-1, af­snit C.2.3, at tilstedeværelsen af forurening kan påvirke værdien af en ejendom negativt: "Er der påvist forekomst af miljøskadelige stoffer i jorden, kan det påvirke værdien af det forurenede areal negativt. Også en begrundet formodning om, at der forekommer sådanne stoffer, kan eventuelt nedsætte værdien af et areal. SKAT må derfor tage oplysninger om jordforurening med i sine over­vejelser ved ansættelsen af grundværdien." (min understregning) Tilstedeværelsen af forurening på Ejendommen er derved utvivlsomt egnet til at påvirke værdien af Ejendommen. På baggrund af U.2016.191H påhviler det herefter Skatteministeriet at godtgøre, at det urigtige grundlag konkret ikke har haft betydning for værdiansættelsen af Ejendommen. Dette har Skatteministeriet end ikke forsøgt at godtgøre. Det fremgår af Vurderingsvejledningen 2013-1, afsnit C.2.3: "Der er især to forhold, som kan begrunde, at der gives nedslag for forurening. Det ene er, at ejendommens udnyttelsesmuligheder begrænses i for­hold til andre ejendommes som følge af forureningen. Det andet er, at der er udstedt eller i overskuelig fremtid kan forventes udstedt omkostningskrævende påbud til ejeren, fx om oprydning. Ved bedømmelsen af, hvorledes en given forurening påvirker ejendommens grundværdi, ses der i princippet bort fra, om den hidtidige anvendelse af ejendommen kan fortsætte uantastet. Dette tages der derimod hensyn til ved ansættelsen af ejendomsværdien." Skønsmanden, LM, har i skønserklæringen anført, at Ejendommen som følge af forureningen har en begrænset anvendelse, idet dele af jorden ligger over jordkvalitetskriteriet eller afskæringskriteriet. Skønsmanden har endvidere vurderet, at efterbehandlingstiden forlænges væsentligt som følge af PFAS i perkolatet, og at Ejendommen først kan frigives til eksempelvis rekreative formål, når nærmere betin­gelser om bl.a. PFAS, anden forurening i dækjorden og slutafdækning er opfyldt. Hertil kommer, at metan medfører sikkerheds- og sundheds­mæssige risici, og at affald indeholdende asbest, tungmetaller og PCB indebærer begrænsninger og meromkostninger ved bygge- og gravear­bejder. Skønsmanden har desuden oplyst, at der findes eksempler på affaldsdeponier, der udbydes til salg på vilkår, hvor sælger afholder omkostninger til håndtering af forurening og drift af afværgeanlæg. Herudover skriver skønsmanden, at Ejendommen er speciel, idet der er observeret grønbogede tudser (bilag IV-art), hvilket ifølge skønsman­den indebærer yderligere begrænsninger, usikkerhed og potentielle omkostninger ved Ejendommens fremtidige udnyttelse. Skatteministeriet anfører i duplikken, at forurening ikke har betydning for Ejendommens værdi, fordi Ejendommen anvendes til deponi, og forurening derfor er tilladt på Ejendommen, samt at deponidriften kan fortsætte uændret, uagtet at Ejendommen er forurenet. Det, at forurening kan forekomme lovligt som led i anvendelsen, indebærer imidlertid ikke, at forureningens tilstedeværelse og omfang er uden betydning for værdien. Tværtimod har forurening stor betydning for efterbehandlingsperiodens indhold og varighed, jf. skønsmandens svar herom. En længere efterbehandlingsperiode indebærer en længere tidshorisont for restriktioner og omkostninger, hvilket medfører en lavere værdiansættelse af Ejendommen, også selvom deponidriften kan fortsætte uændret frem til 2034. En længere efterbehandling betyder også, at der går længere tid, før Ejendommen kan anvendes til andre formål. Herudover følger det direkte af Vurderingsvejledningen 2013-1, afsnit C.2.3: "Ved bedømmelsen af, hvorledes en given forurening påvirker ejendommens grundværdi, ses der i princippet bort fra, om den hidtidige anvendelse af ejendommen kan fortsætte uantastet. Dette tages der derimod hensyn til ved ansættelsen af ejendomsværdien." (min understregning) Det er således forkert, når Skatteministeriet i sin duplik, side 5, skriver, at det ikke er en fejl, at Nævnet ikke gav nedslag for forurening, fordi deponidriften kunne fortsætte trods forurening på Ejendommen. Videre fremgår det helt modsatte af Vurderingsvejledningen 2013-1, af­snit C.2.3, nemlig at Skattestyrelsen efter en konkret vurdering oftest bør give nedslag i grundværdien grundet forurening ved affaldsdeponier: "En kortlægning på vidensniveau 2 eller tinglysning som affaldsdepot indebærer, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på area­let er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø, hvorfor SKAT efter en konkret bedømmelse som oftest bør meddele et nedslag i grundværdien og eventuelt også i ejendomsværdien, specielt når der er tale om beboelsesejendomme." (min understregning) Skatteministeriet har altså ikke ret i, at affaldsdeponiers grundværdi ikke påvirkes af de konkrete forureningsforhold. Det er for så vidt korrekt, når Skatteministeriet skriver i duplikken, side 8, at der ved vurderingen af en ejendom som udgangspunkt ikke skal inddrages fremtidige forhold. Dette indebærer imidlertid ikke, at der skal ses helt bort fra forpligtelser og risici, der er knyttet til en ejendom - også selvom de først måtte blive aktuelle i fremtiden. Hvis en ejen­dom fx er lokaliseret tæt ved vandet, hvor man forventer, at ejendom­men vil være dækket af vand indenfor 5 år, så er det åbenlyst, at denne fremtidige omstændighed vil påvirke den pris, som en uafhængig kø­ber vil være villig til at betale for ejendommen - også selvom ejendom­men ikke er dækket af vand på vurderingstidspunktet/købstidspunktet. Derfor er det også åbenlyst, at tilstedeværelsen af forurening på Ejen­dommen, der påvirker efterbehandlingsperioden væsentligt, har en be­tydning for Ejendommens værdi på vurderingstidspunktet - også selvom Ejendommen ikke er overgået til efterbehandling endnu, jf. også Vurderingsvejledningen 2013-1, afsnit C.2.3, hvor det jo netop fremgår, at omkostningskrævende påbud til ejeren, fx om oprydning, der forventes at blive udstedt i fremtiden, er et forhold, der kan begrunde nedslag som følge af forurening. Endelig fremgår det af Nævnets afgørelse, side 16, at Nævnet tillagde den øgede efterdrift betydning ved udøvelsen af sit skøn. Samtidig fremgår det af afgørelsens side 10, at den forventede efterdrift på davæ­rende tidspunkt blev anslået til ca. 30 år. Det er siden ved skønserklæringen fastslået, at efterbehandlingsperioden som følge af forureningen forventes at udgøre 60-300 år. Nævnets skøn hviler derfor på et urigtigt faktisk grundlag for så vidt angår den forventede efterbehandlingsperiode. Det savner sammenhæng, at Nævnet på den ene side - som ministeriet gør gældende - tillagde en efterbehandlingsperiode på 30 år vægt, men det på den anden side skulle være uden betydning, at perioden i stedet forventes at være 60-300 år. Tværtimod viser dette, at også Nævnet anså efterbehandlingens varighed for relevant for grundværdien. Dette støttes yderligere af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 27, hvor det ses, at den betydelige efterbehandlingsperiode på 60-300 år er tillagt ekstra vægt ved vurderingen af Ejendommens grundværdi. Når Skatteministeriet er blevet opfordret til at oplyse, på hvilket grund­lag ministeriet mener at have godtgjort, at den konstaterede forurening konkret ikke har betydning for Ejendommens værdi, svarer ministeriet, at det ikke påhviler ministeriet at godtgøre dette. På baggrund heraf gøres det gældende, at Skatteministeriet ikke har godtgjort, at det, at Nævnet ikke tillagde Ejendommens forurening vægt i sin skønsudøvelse, konkret ikke har betydning for skønnet. Nævnets skøn skal derfor tilsidesættes. 3.1.2 Kortlægning af Ejendommen I sin afgørelse på side 16 lagde Nævnet desuden vægt på, at Ejendom­men ikke var udlagt til følsom anvendelse eller kvalificeret som forure­net på vidensniveau 2. Det er ubestridt, at Ejendommen pr. 1. oktober 2018 hverken var udlagt til følsom anvendelse eller kortlagt på vidensniveau 2. Dette kan imidlertid ikke tillægges betydning ved værdiansættelsen, når Ejendommen faktisk var forurenet på vurderingstidspunktet. Det følger af jordforureningslovens § 5, at areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 2, hvis der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en vis art. Det betyder, at når Nævnet bemærker, at Ejendommen ikke er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2, så lægger Nævnet vægt på, at det ikke er dokumenteret, at Ejen­dommen med en vis sandsynlighed er forurenet. Skatteministeriet anfører i processkrift A, side 2, at det er korrekt, at Nævnet bemærkede, at Ejendommen ikke var kortlagt efter jordforureningsloven, idet dette er ubestridt. Nævnets bemærkning kan imidler­tid ikke forstås som en indholdstom konstatering af et registerforhold, men må forstås således, at der ikke forelå et dokumentationsgrundlag, der med høj grad af sikkerhed påviste jordforurening, jf. jordforureningslovens § 5. Når det efterfølgende er dokumenteret, at Ejendom­men faktisk var forurenet på vurderingstidspunktet, bortfalder denne forudsætning, og det er derfor en fejl at tillægge den manglende kort­lægning betydning ved værdiansættelsen. Det er ikke H1s risiko, at Nævnet lagde vægt på en registrering, der er forkert. På baggrund af gennemgangen ovenfor i afsnit 3.1.1 gøres det gæl­dende, at den fejlagtige forudsætning om, at der ikke er dokumenteret forurening på Ejendommen, er egnet til at påvirke Ejendommens værdi. Til sidst gøres det gældende, at Skatteministeriet ikke har godtgjort, at den fejlagtige forudsætning ikke har betydning for skønnet over Ejen­dommens værdi, hvorfor skønnet skal tilsidesættes. 3.1.3 Ejendommen kan ikke sælges frit Det gøres videre gældende, at det er en åbenbar fejl, at Nævnet slet ikke har taget stilling til, at Ejendommen ikke kan omsættes til andre ejere end offentlige myndigheder i en ubekendt årrække. Det følger af miljøbeskyttelseslovens § 50, stk. 1, 1. pkt., at deponerings­anlæg til affald kun må ejes af offentlige myndigheder, hvilket skal for­tolkes indskrænkende, jf. Energistyrelsens svar i bilag 4. Konsekvensen af dette er, at Ejendommen ikke kan sælges til private parter eller of­fentlige myndigheder med begrænset hæftelse, så længe Ejendommen anvendes til deponi eller er under afvikling. Nævnet har ikke tillagt dette vægt i sit skøn. Nævnet har alene gengivet H1s synspunkt vedrørende dette i afgørelsens side 15, hvor Næv­net skrev: "Repræsentanten har gjort gældende, at ejendommen ikke kan handles og værdiansættes som en almindelig erhvervsejendom, idet ejendommen kun kan benyttes til deponi og etablering af naturkompressorstation, og ( privatejede erhvervsvirksomheder hverken må eller har interesse i at drive deponi, idet arealet ikke kan anvendes de næste 50-60 år." (min under­stregning) Skatteministeriet skriver i svarskriftet, side 3, at Nævnet har "taget stil­ling til", at Ejendommen ikke kan omsættes til andre ejere end offentlige myndigheder i en ubekendt årrække. Det, at Nævnet gengiver, hvad H1 har gjort gældende, er selvsagt ikke det samme, som at Nævnet tillægger forholdet vægt i sin skønsudøvelse. Nævnet har i afgørel­sen i øvrigt gengivet en række andre synspunkter, som H1 også gjorde gældende, men som Nævnet heller ikke tillagde vægt ved skøn­net. Fx skrev Nævnet på side 14, at H1 gjorde gældende, at ejen­dommen Y23-vej i Y24-by er solgt til en pris på (red. …beløb 22 udeladt) i (red. …dato 9 udeladt). Dette tillagde Nævnet heller ikke vægt i skønsudøvelsen. Som nævnt er det ikke op til H1 at skulle gætte på, hvad Nævnet har tillagt vægt. Idet det ikke eksplicit fremgår af afgørelsen, at Nævnet i sit skøn lagde vægt på, at Ejendommen ikke kan sælges frit, skal det lægges til grund, at Nævnet ikke lagde vægt på dette. Når Ejendommen i en periode alene må ejes af offentlige myndigheder med ubegrænset hæftelse, betyder det konkret, at Ejendommen i driftsperioden har en meget begrænset potentiel køberkreds. Det bevirker i sagens natur, at det begrænsede antal af potentielle købere vil kunne presse prisen på Ejendommen ned i en salgssituation sammenlignet med, hvis alle og enhver kunne købe Ejendommen. Når efterspørgslen på Ejendommen er lav/begrænset, vil købsprisen falde. Tilsvarende ville købsprisen stige, hvis efterspørgslen på en ejendom er højere/ubegrænset, idet de potentielle købere vil presse hinanden til at byde mere for at få ejendommen. En begrænsning i den potentielle køberkreds er derfor egnet til at på­virke skønnet over Ejendommens værdi. Det bemærkes i øvrigt, at det ikke — som ellers påstået af Skatteministeriet i processkrift A, side 6 — påhviler H1 "at godtgøre, at den be­grænsede køberkreds, har en betydning for grundværdiansættelsen". Det på­hviler alene H1 at godtgøre, at den begrænsede køberkreds er eg­ net til at påvirke værdiansættelsen, jf. U.2016.191H. Det påhviler herefter Skatteministeriet at godtgøre, at den begrænsede køberkreds konkret ikke har betydning for værdien af Ejendommen. Dette har Skatteministeriet end ikke forsøgt at godtgøre. Skatteministe­riet har alene henvist til U.2019.574H, der ikke handler om begrænsning i køberkredse. Det er ikke klart for H1, hvad henvisningen til dommen skal belyse. Dommen siger alene, at hvis et ledningsnet og produktionsanlæg ikke kan handles frit, så skal værdien opgøres ud fra den værdi, som disse har for køber. Det betyder ikke, at der så ikke er noget, der kan påvirke værdien, hvis der ikke er et frit marked, og det betyder slet ikke, at Skatteministeriet har godtgjort, at den begrænsede køberkreds konkret ikke har betydning for værdien af Ejendommen. Nævnets skøn skal derfor også som følge af dette tilsidesættes. 3.1.4 Ejendommen har en begrænset anvendelse Det fastholdes endvidere, at det er en fejl, at Nævnet tillagde det betydning, at Ejendommen kunne anvendes til andre formål end deponi, som fx containerplads og genbrugsstation, når Nævnet ikke samtidig bemærkede, at denne øvrige anvendelse dog er begrænset. Den øvrige anvendelse af Ejendommen (foruden affaldsdeponi) er nemlig begrænset til den del af Ejendommen, som ikke allerede er udlagt til affaldsdeponi. Det følger af miljøbeskyttelseslovens § 37a, at deponiejeren er forpligtet til at foretage nedlukning og efterbehandling, når der ikke længere modtages affald med henblik på deponering, og at omfanget fastlægges i medfør af de relevante godkendelses- og tilsynsbestemmelser. Det vil sige, at de arealer, hvor der aktuelt er deponi, ikke uden videre vil kunne overgå til anden anvendelse såsom containerplads eller gen­brugsstation, fordi det forudsætter, at de pågældende deponiarealer er afsluttet, og at den nødvendige efterbehandling/slutafdækning er gen­nemført i overensstemmelse med miljøgodkendelsen, samt at eventu­elle myndighedskrav i den forbindelse er opfyldt. Det betyder konkret, at det alene er de områder af Ejendommen, hvorpå der ikke er deponi, der vil kunne anvendes til fx containerplads og genbrugsstation, hvilket udgør mindre end halvdelen af Ejendommens samlede areal, jf. lokalplanens bilag 3 (sagens bilag 2). Denne omstændighed har Nævnet ikke tillagt vægt i sin afgørelse. At Nævnet ikke lagde vægt på, at Ejendommens anvendelse til lokalplanens øvrige formål reelt var begrænset til under halvdelen af Ejen­dommen, udgør en fejl, der er egnet til at påvirke skønnet. Dette under­bygges af skønsmandens svar på spørgsmål 27, hvor han ved sin vurde­ring tillægger det vægt, at "anvendelsen af Ejendommen er yderst begrænset til deponeringsformål med en driftstid til ca. 2034". Skatteministeriet gør i sin duplik gældende, at H1s faktiske anvendelse af Ejendommen til deponi fremfor en anden anvendelse ikke har betydning for grundværdien, samt at H1 ikke har godtgjort, at Ejendommen ikke kan anvendes til containerplads og genbrugssta­tion, når der er opført deponi. Det er ikke den omstændighed, at H1 har anvendt en del af Ejendommen til deponi, der i sig selv er afgørende. Det afgørende er, at når et areal er anvendt til deponi, så følger det af miljøbeskyttelsesloven, at arealet ikke uden videre kan anvendes til andre formål, hvilket gør, at øvrig anvendelse af arealet de facto bliver begrænset. Hvis H1 (eller en køber) fik lyst til at opføre en genbrugsplads, så kan dette ikke lade sig gøre på den del af Ejendommen, hvor der på nuværende tidspunkt er opført deponi før afslutningen af efterbehandlingen på 60-300 år. Det gør, at anvendelse af arealet de facto er begrænset til deponi. Hvis man derimod uden videre kunne have opført en genbrugsstation på deponiarealerne i morgen, så ville Skatteministeriet have ret i, at H1s faktiske anvendelse ikke påvirkede værdien af Ejendommen. Nævnet burde på baggrund heraf have inddraget arealbegrænsningen i sit skøn. I øvrigt bemærkes det, at Nævnets henvisning til Ejendommens "begrænsede anvendelsesmulighed" på afgørelsens side 15 er en henvisning til begrænsningen efter lokalplanen og ikke arealbegrænsningen, som deponianvendelsen medfører. Skatteministeriet har ikke godtgjort, at begrænsning af Ejendommens anvendelse til under halvdelen af Ejendommens areal konkret ikke har betydning for skønsudøvelsen, hvorfor Nævnets skøn også efter dette forhold skal tilsidesættes. 3.1.5 Inddraget ikke-sammenlignelige ejendomme Det er en åbenlys fejl, at Nævnet fandt, at salget af Y9-vej og Y12-vej kunne "bidrage til en vurdering af prisniveauet" af Ejendom­men. Dette uagtet at Nævnet erkendte, at ejendommene langt fra er fuldt sammenlignelige med Ejendommen. For det første kan disse to grunde anvendes til erhverv, mens det væsentligste af Ejendommen kun kan anvendes til deponi. For det andet er Ejendommen væsentligt større end de to grunde. For det tredje er der en væsentlig forskel på den maksimale bebyggelsesprocent, som for Ejendommen er begrænset til 2 %, mens de to grunde er på 50 %. Herudover kan de pågældende ejendomme også ejes af private, hvorfor det potentielle køberfelt til disse ejendomme er væsentligt større end Ejendommens køberfelt. Til sidst er der heller ikke oplysninger om, at de to grunde er forurenet. Der er derfor så væsentlige forskelle mellem disse ejendomme og Y26-by-ejendommen, at grundene ikke kan "bidrage til en vurdering af prisniveauet", og Nævnet burde herved helt have afholdt sig fra at inddrage disse i skønnet. At Nævnet erkender, at grundene langt fra er sammenlignelige med Ejendommen, ændrer ikke på, at Nævnet har inddraget grundene i sit skøn, hvilket udgør en klar fejl. Hvis ikke dette er tilfældet, kan myndighederne frit inddrage alle ikke-sammenligne ejendomme i et skøn, og ved blot at tilkendegive at ejendommene dog ikke er sammenligne­lige, så kan ejendommene på trods heraf tillægges vægt i skønnet. Dette er naturligvis ikke retstilstanden. Hvis en ejendom ikke er sammenlig­nelig, kan den ikke inddrages i skønnet. Dette særligt hvis ejendommen - som Nævnet fandt vedrørende de to grunde - er "langt fra fuldt sam­menlignelig" med den pågældende ejendom. Når Nævnet trods alt lagde vægt på værdien af Y9-vej og Y12-vej, er dette en åbenbar fejl, idet grundene langt fra er sammenligne­lige med Ejendommen. Herudover udgør det en fejl, at Nævnet ikke lagde vægt på salget i (red. …dato 9 udeladt) af ejendommen på Y23-vej i Y24-by. Det er for så vidt korrekt, at denne ejendom ved salget var overgået til efterbehandling, men udover dette punkt er ejendommen fuldt sammenlignelig med Y26-by-ejendommen. Ejendommen på Y23-vej er en tidligere losseplads, der ikke længere er i drift, men er overgået til efterbehandling. Det vil sige samme efterbehandling, som Y26-by-ejendommen kommer til at overgå til, når driftsperiode ophører omkring år 2034. Det er derfor en fejl, at Nævnet ikke inddrog salget af en sammenlignelig ejendom, Y23-vej i Y24-by, særligt henset til, at Nævnet ind­drog de to ikke-sammenlignelige ejendomme på Y9-vej og Y12-vej. At Nævnet tillagde salget af Y9-vej og Y12-vej vægt i skønnet og ikke lagde vægt på salget af den sammenlignelige ejendom på Y23-vej i Y24-by udgør en fejl, der er egnet til at påvirke skøn­net. Når ejendomme, der er mere værdifulde end den relevante ejen­dom, tillægges vægt i skønnet over den relevante ejendoms værdi, vil dette være egnet til at påvirke værdien af den relevante ejendom. Dette vil som minimum ske ved, at værdien er de mere værdifulde ejen­domme lægges som øvre grænse for, hvad værdien af den mindre vær­difulde ejendom kan opgøres til. Herudover vil manglende inddragelse af en sammenlignelig ejendom også være egnet vil at påvirke skønnet, idet skønnet i så fald ville have nærmet sig vurderingen af den sam­menlignelige ejendom. Skatteministeriet har ikke godtgjort, at inddragelsen af Y9-vej og Y12-vej og den manglende inddragelse af Y23-vej i Y24-by konkret ikke ville have påvirket værdien af Ejendommen. Skatt e ministeriets henvisning til ejendommen beliggende på Y27-by i Y28-by ændrer ikke på dette. På baggrund heraf skal Nævnets afgørelse også tilsidesættes 3.1.6 Ejendommen kan ikke give overskud i aktiv drift Nævnet har heller ikke taget stilling til, at deponeringsanlægget samt genbrugspladsen som kommunale forsyningsanlæg er underlagt et "hvile i sig selv"-princip. Princippet indebærer som nævnt, at deponiet økonomisk skal balancere over tid, således at driften heraf hverken må føre til egentlig fortjeneste eller til, at driften giver tab. Ejeren af deponiet er derved afskåret fra at opnå en egentlig fortjeneste af driften. Det er også en åbenbar fejl, at dette princip ikke blev inddraget i Næv­nets skøn, eftersom fraværet af en overskudsmulighed har betydning for Ejendommens værdi. Der er således grundlæggende væsentlige og potentielle forpligtelser påhvilende Ejendommen, men ingen mulighed for overskudsgivende drift. En mulig køber vil kræve sig godskrevet for denne ubalance, hvil­ket Nævnet ikke inddrog i sit skøn. Skatteministeriet har ikke godtgjort, at princippet konkret ikke har be­tydning for Ejendommens værdi. 3.2 Nævnets skøn er åbenbart urimeligt Som nævnt følger det af U.2016.191H, at et skøn ligeledes kan tilside­sættes, hvis skatteyder godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. I sagerne SKM2019.227.BR og SKM2024.657.BR fandt domstolene, at skatteyder havde godtgjort, at Vurderingsankenævnets grundværdiansættelse af to ejendomme var åbenbart urimelige. De to skatteydere havde konkret godtgjort dette ved, at skønsmanden under sagen havde vurderet grundens værdi væsentligt lavere end Vurderingsankenæv­nets vurdering. Domstolene tillagde både den procentvise og beløbsmæssige afvigelse betydning. Vurderingsankenævnets vurderinger lå henholdsvis 8.225.700 kr. og 14,87 % samt 5.140.566 kr. og 49,67 % un­der skønsmændenes vurderinger. I nærværende sag har der på tilsvarende vis været afholdt syn og skøn med inddragelse af to skønsmænd. Skønsmanden, MH, har med inddragelse af svarene fra LM vurderet, at Ejendommens grundværdi på vurderingstidspunktet var 0 kr. Det vil sige, at Nævnets skøn ligger 39.391.100 kr. over den værdi, som skøns­manden har vurderet. Skatteministeriet har i sin duplik, side 9, gjort gældende, at der ikke er holdepunkter for at lægge skønsmandens vurdering på 0 kr. til grund, fordi den ikke har støtte i gennemførte handler, og fordi den ifølge ministeriet er "behæftet med væsentlig usikkerhed". Herudover mener Skatteministeriet, at vurderingen er "kortfattet og summarisk". Indledningsvist bemærkes det, at Nævnets skøn heller ikke havde støtte i gennemførte sammenlignelige handler, hvilket derved ikke kan bru­ges som begrundelse for, at skønsmandens vurdering ikke kan lægges til grund. Skønsmanden har som svar på spørgsmål 27 lavet en grundig oplistning af de momenter, der er tillagt ekstra vægt ved besvarelsen. Skønsmanden har lagt vægt på Ejendommens begrænsede anvendelsesmulig­heder som følge af lokalplanen, at Ejendommen på vurderingstids­punktet anvendtes til deponi, at Ejendommen har en skønnet driftsperi­ode frem til år 2034, at Ejendommen vurderes at have en efterbehandlingstid på 60-300 år, de byrder der påhviler ejeren at iagttage som følge af forurening, (red. …henvinsing 27 udeladt), at der nor­malt ikke gives tilladelse til at bygge over arealer, som anses for kraftigt forurenet, og byggeomkostninger til opførelse af bygninger på et affaldsdeponi. Samtlige momenter er saglige, korrekte og relevante. Skatteministeriet mener, at det er ganske klart, at Ejendommens grundværdi aldrig kan blive 0 kr., når der drives aktivt deponi. Dette kan ikke tiltrædes. En ejendom kan sagtens være uden handelsværdi, selvom der drives aktivt deponi på den, hvis en uafhængig køber fx må indregne, at arealet er belastet af langvarige og usikre miljøretlige forpligtelser, og at de samlede forpligtelser og risici overstiger den økonomiske værdi af den fortsatte deponidrift. Efter miljøbeskyttelseslovens § 37 a påhviler der Ejendommens ejer pligt til nedlukning og efterbehandling, når der ikke længere modtages affald til deponering, og skønsmanden, LM, har endvidere anført, at overgang til anden anvendelse forudsætter bl.a. slutaf­dækning, håndtering af metan og perkolat samt konkrete risikovurderinger pr. celle, og at efterbehandlingstiden kan være 60-300 år. Det er derfor ikke korrekt, når Skatteministeriet påstår, at Ejendommens værdi aldrig kan blive 0 kr., når der kan drives deponi i en periode. At skønsmandens besvarelse skulle være "kortfattet og summarisk" —uden i øvrigt at komme nærmere ind på dette — er et udtryk for Skatte­ministeriets subjektive holdning, der ikke medfører, at ministeriet så har godtgjort, at skønserklæringen er afgivet på et urigtigt og ufuldstændigt grundlag. På baggrund heraf og med henvisning til SKM2019.227.BR og SKM2024.657.BR gøres det gældende, at Nævnets skøn er åbenbart uri­meligt og derfor skal tilsidesættes. 3.3 Rettens skønsmæssige ansættelse Det gøres gældende, at retten har det nødvendige grundlag for at skønne over Ejendommens grundværdi, og at denne skønsmæssigt skal fastsættes i overensstemmelse med skønsmanden, MH vurdering. Subsidiært skal sagen hjemvises til fornyet behandling. …" Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført bl.a.: "Skatteministeriet gør overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets afgørelse af 30. juni 2022 (bilag 1). Det følger af fast højesteretspraksis i sager, hvor en ejendomsejer søger at anfægte skattemyndighedernes vurdering, at ejendomsejeren skal føre et sikkert bevis for, at værdiskønnet er baseret på et mangelfuldt el­ler forkert grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættel­sen, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. eksem­pelvis UfR 2000.1071 H, UfR 2005.1164 H og UfR 2016.191 H. H1 har ikke ført dette bevis. 3.1 Skønnet er korrekt og foretaget i overensstemmelse med vurderingsloven Vurderingsankenævnets skøn er korrekt og foretaget i overensstemmelse med vurderingsloven, og inden for de rammer som tilkommer vurderingsmyndighederne. Skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2018 er foretaget på grund­lag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlæg­ges kontant, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt., til et beløb, som efter de gældende handelspriser må antages at kunne opnås for den pågæl­dende ejendom ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse og under forudsætning af, at grunden skal vurderes i ubebygget stand, og der i den forbindelse tages hensyn til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurde­ringslovens § 16. Bestemmende for handelsværdien er således den retlige anvendelses- og udnyttelsesmulighed samt prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet (2012-prisnivau), jf. ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 3. Vurderingen er endvidere foretaget i overensstemmelse med vurderingslovens § 13, hvorefter der ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en, i økonomisk henseende, god anvendelse, jf. stk. 1, ligesom der er taget hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. stk. 2. 3.1.1 Sammenligningsgrundlaget Vurderingsejendommen er en helt særlig ejendom, hvor der ikke ses et større empirisk grundlag over handelspriser af lignende ejendomme, hvilket understreges af, at der ifølge en nyere opgørelse fra 2023 kun er 34 aktive deponier i Danmark (kilde: Forsyningstilsynet BEATE 2023-rapport offentliggjort 21. oktober 2025). Sammenligningsgrundlaget er også svækket af, at der ikke er registreret frie handler af ejendomme i Y7-region udlagt til tekniske anlæg og forsyningsanlæg i årene 2008 til 2013, jf. bilag 1, side 15, afsnit 5. Det var derfor nødvendigt, at vurderingsankenævnet i forbindelse med skønsudøvelsen inddrog salgspriserne vedrørende to ejendomme, der er udlagt til tilnærmelsesvis tilsvarende anvendelser, beliggende Y9-vej, Y10-by (med en kvadratmeterpris på 340 kr.) og Y12-vej, Y13-by (med en kvadratmeterpris på 550 kr.), som begge er udlagt til tungere industri. I forbindelse med skønsudøvelsen tog vurderingsankenævnet desuden hensyn til en række forhold, hvor vurde­ringsejendommen afveg fra de to referencesalg. Nævnet lagde blandt andet vægt på, at vurderingsejendommen har en mere snæver anvendelse (blandt andet som deponi), og at der er væsentlige forskelle på den tilladte bebyggelsesprocent og grundstørrelsen i forhold til de ejendomme, som er indgået i skønnet. På den baggrund skønnede vurderingsankenævnet, at en kvadratmeterpris på 100 kr. kunne anvendes. Idet der er taget behørigt hensyn til forskellene mellem de sammenlig­nelige ejendomme og vurderingsejendommen har vurderingsankenæv­net ikke begået fejl ved skønsudøvelsen, jf. herved også UfR 2000.1071 H. Det afgørende for, hvorvidt vurderingsankenævnets skøn kan tilsidesættes, er som nævnt, om det udøvede skøn er sket på et fejlagtigt grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Deri ligger na­turligvis også, om det er godtgjort, at skønnet klart ikke udtrykker en retvisende værdi — vel at mærke inden for den skønsmargin, der til­kommer myndighederne. Det er der som sagt ikke ført bevis for. At vurderingsankenævnets skøn over grundværdien er retvisende og endda lempeligt kommer tværtimod til udtryk ved salget af et aktivt (red. ...område 3 udeladt) deponi. Det pågældende deponi er beliggende Y27-by, Y28-by og blev den (red. …dato 21 udeladt) solgt for 12.337.000 kr. Ejendommen har et grundareal på 82.551 m², hvoraf 3.600 m² udgør vejareal. Handelsprisen svarer derfor til en kvadratmeterpris på 150 kr. Der er tale om en ejendom, hvorpå der må drives et aktivt deponi. Ejendommen blev solgt af Y29-kommune til det på daværende tidspunkt nystif­tede I/S selskab, G7, der er ejet af en række kommuner, jf. skødet af (red. …dato 21 udeladt) (bilag A). Selvom ejendommen på Y27-by i sagens natur ikke har samme beliggenhed som H1s ejendom, er der tale om en ejendom med en sammenlignelig størrelse, ligesom ejendommen har den samme retlige anvendelsesmulighed i form af deponi. Salget af Y27-by i netop 2012 med en kvadratmeterpris på 150 kr. viser, at en kvadratmeterpris på 100 kr. i 2012-niveau, som vurderingsankenævnet fastsatte i den indbragte afgørelse, (bilag 1) er rimelig, og endda ganske lempelig. 3.1.2 Øvrige momenter i skønnet Vurderingsankenævnet har i overensstemmelse med vurderingslovens principper lagt vægt på Ejendommens retlige anvendelsesmuligheder i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 13, jf. § 16, idet der i medfør af (red. …lokalplan 1 udeladt) (bilag 2) må opføres deponi, naturgaskompressor, containerplads og genbrugsstation på Ejendommen. I den sammenhæng har vurderingsankenævnet tillagt det vægt, at der er tale om en "snæver" (bilag 1, side 15, næstsidste afsnit) og "begrænset" (bilag 1, side 15, sidste afsnit) anvendelsesmulighed på grunden, og ladet disse forhold indgå i det samlede skøn over kvadratmeterprisen. I skønnet over grundværdien er der lagt vægt på, at Ejendommen drives som et deponi. Det indebærer, at Ejendommen skal undergå en så­kaldt efterdrift som følge af forureningen, som er en naturlig konsekvens af den tilladte affaldsdeponering. Den offentligretlige byrde, der er tilknyttet grunden i form af efterbehandlingsperioden, har vurde­ringsankenævnet ligeledes taget hensyn til i sit udøvede skøn, jf. vurde­ringslovens § 13, stk. 3 (bilag 1, side 16, afsnit 3). Herudover har vurderingsankenævnet til brug for skønsudøvelsen lagt vægt på Ejendommens beliggenhed og størrelse. Alle forholdene er re­levante og velbegrundede og er da også forhold, som normalvis indgår i vurderingsmyndighedernes skøn over grundværdien. H1 har ikke påvist, at vurderingsmyndighederne har ladet usaglige eller for­kerte hensyn indgå i vurderingen, jf. også nærmere nedenfor. Der er derfor intet grundlag for at tilsidesætte afgørelsen. 3.2 H1s indsigelser H1 har rejst en række indsigelser mod vurderingsankenævnets skøn. Disse indsigelser vedrører overordnet 1) forureningen på Ejendommen, 2) den retlige anvendelse af Ejendommen, 3) de begrænsede mulige ejere af Ejendommen og 4) sammenligningsgrundlaget. De rejste indsigelser, der behandles nedenfor i afsnit 3.2.1 - 3.3., fører hverken hver for sig eller samlet til, at H1 har løftet sin bevis­byrde for, at det udøvede skøn er mangelfuldt eller forkert eller er åbenbart urimeligt. 3.2.1 Forureningen på Ejendommen Der er konstateret forurening på Ejendommen, jf. også skønsmand LMs besvarelse herom. Det må alt andet lige være en helt naturlig konsekvens af Ejendommens anvendelse som affaldsdeponi. Så længe deponiet er i drift — og underlagt bl.a. miljøbeskyttelseslovens bestemmelser — må der forurenes på Ejendommen. Det følger bl.a. af Vurderingsvejledningen, 2013-1, afsnit C.2.3, om foru­renede ejendomme: "Jordforurening påvirker en ejendoms grundværdi forskelligt efter, hvilken anvendelse af grunden, der ville være den økonomisk mest fordelagtige, hvis denne var ubebygget. Er den økonomisk fordelagtige anvendelse fabrik eller lager, vil der ofte ikke være tilstrækkelig anledning til at nedsætte grund­værdien på grund af forureningen." Det afgørende er således, hvilken anvendelses- og planmæssig mulig­hed der er tilknyttet grunden i relation til vurderingen af, hvorvidt forureningen er værdiforringende. Det er derfor en fejlslutning, at forureningen på Ejendommen, hvorpå der må opføres deponi, i sig selv skulle medføre en lavere grundværdiansættelse end den, som vurderingsankenævnet har lagt til grund, jf. modsat stævningen, side 10, 1. afsnit. Deponiets økonomiske værdi (i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1) hænger netop sammen med det forhold, at Ejendommen må drives som et deponi, hvorpå der lovligt må forurenes, hvilket i sig selv er værdi-drivende, jf. herved også UfR 2019.574 H, samt salget af deponiet, belig­gende Y27-by (bilag A). Det er derfor helt naturligt, at vurderingsankenævnet har tillagt anven­delsen som deponi, og det forhold, at der lovligt kunne forurenes en værdi. Det er således grundens (primære) værdiskabende element, at der må deponeres forurenet affald, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Det er derfor heller ikke en fejl, at vurderingsankenævnet ikke har givet nedslag for forurening. Vurderingsankenævnet har derudover også — som nævnt i afsnit 3.1.2 ­tillagt det betydning i sit skøn over kvadratmeterprisen, at der vil være en øget efterdrift på Ejendommen (bilag 1, side 16, 3. afsnit). Det tilkommer H1 at bevise, at de af vurderingsmyndighederne inddragede forhold er usaglige eller tillagt forkert vægt. Det har H1 ikke gjort. Det er ikke korrekt som anført af H1, at forureningen begrænser Ejendommens retlige anvendelsesmuligheder, jf. modsat processkrift 1, side 4, 3. afsnit. H1 har da heller ikke nærmere begrundet, hvor­for forureningen skulle begrænse de på vurderingstidspunktet eksiste­rende anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, men alene forholdt sig til fremtidige anvendelsesmuligheder. Den værdipåvirkning, som forurening kan have på en ejendom, skal vurderes ud fra ejendommens konkrete forhold, herunder de faktiske anvendelsesmuligheder, jf. Vurderingsvejledningen 2013-1, afsnit C.2.3, som bl.a. citeret ovenfor. For den foreliggende Ejendom, hvor der kan opføres deponi, genbrugsstation og naturgaskompressorstation, er der ikke tale om, at disse opførelsesmuligheder på nogen måder begrænses som følge af den konstaterede forurening. Forureningen indebærer derfor heller ikke nogen værdiforringelse af grunden, idet en potentiel køber på vurderingstidspunktet alene kan anvende Ejendommen til deponi, genbrugsstation og naturgaskompressorstation, jf. lokalplanen (bilag 2). Det er i overensstemmelse med principperne i vurderingsloven. Det er derfor irrelevant, når H1 anfører, at der som følge af foru­reningen ikke kan opføres ejerboliger og anden bebyggelse, da en po­tentiel køber pr. 1. oktober 2018 ikke vil kunne opføre andet end, hvad der følger lokalplanen, jf. modsat processkrift 1, side 4, 1. afsnit, og lo­kalplanen (bilag 2). At det ikke bestrides, at grunden er forurenet, betyder ikke, at ministe­riet anerkender, at der er fejl i afgørelsen (modsat processkrift 1, s. 2, midt for). Som nævnt ovenfor har vurderingsankenævnet til brug for sit skøn over grundværdien inddraget en række forhold, herunder betyd­ningen af den øgede efterdrift samt grundens begrænsede anvendelses­muligheder, der begge er forhold, der relaterer sig direkte til forurenin­gen på grunden. Det er heller ikke en fejl, at nævnet i sin afgørelse bemærker, at grunden ikke har en forureningsstatus på vurderingstidspunktet, jf. bilag 1, side 16, da det ubestridt også er korrekt, at grunden ikke var udlagt i hen­hold til jordforureningsloven. Det kan ikke deraf sluttes, at nævnet har lagt til grund, at der ikke var forurening på Ejendommen, jf. modsat processkrift 1, side 2. Det bemærkes, at forurening på en grund ikke i sig selv udgør en byrde af offentligretlig karakter, som anført af H1, jf. stævningen, side 10, sidste afsnit. Da H1 ikke har godtgjort, at der er en fejl i skønnet som følge af forureningen, er der ikke tale om, at det er Skatteministeriet, der skal bevise, at forureningen ikke har haft en konkret betydning for grundværdiansættelsen, som ellers påstået, jf. modsat processkrift 1, side 5. 3.2.2 Ejendommens retlige anvendelse Vurderingsankenævnet har med rette, og i overensstemmelse med vur­deringslovens regler herom, tillagt lokalplanens bestemmelser om grundens retlige anvendelsesmuligheder, hvorefter grunden kan anvendes til deponi, genbrugsstation, containerplads og naturgaskompressor, betydning i det udøvede skøn H1 har i replikken, s. 3, omvendt gjort gældende, at det ikke er muligt at realisere lokalplanens øvrige formål, ud over deponi, som f.eks. containerplads og genbrugsstation. I den forbindelse gør H1 gældende, at vurderingsankenævnet derfor har "overvurderet ejendommens anvendelsesmuligheder". Dette er forkert, og synspunktet strider direkte med principperne i vur­deringsloven, jf. vurderingslovens § 13. Efter vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, skal grundværdien ansættes til en i økonomisk henseende god anvendelse, ligesom der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder af offentligretlig karakter. Det væsentlige i den sammenhæng er, at (red. …lokalplan 1 udeladt) giver mulighed for, at der (foruden deponi) må opføres containerplads, genbrugsstation samt naturgaskompressor, jf. lokalplanens §§ 3.3-3.4 (bilag 2, side 12). Det fremgår da også af afgørelsen, at vurderingsankenævnet har inddraget det forhold, at Ejendommen primært kan anvendes til affaldsdeponi, i sit skøn, jf. f.eks. bilag 1, side 15, næstsidste afsnit, og ministeriets bemærkninger herom i afsnit 1.1.2, 1. afsnit. Det forhold, at H1 har valgt at anvende størstedelen af arealerne på Ejendommen til affaldsdeponi, er udtryk for, hvad der faktisk er opført på Ejendommen - og er derfor uden betydning for grundværdien. Desuden har H1 ikke dokumenteret, at det ikke er en mulighed - hverken retlig eller faktisk - at der kan opføres en containerplads, genbrugsplads og naturgaskompressor på Ejendommen. Det er derfor korrekt, at vurderingsankenævnet i sit skøn har lagt vægt på, hvad lokalplanens bestemmelser, jf. herved § 3 (bilag 2, side 12) giver mulighed for. Der er derimod ikke hjemmel i vurderingsloven til, at vurderingsankenævnet - som hævdet af H1 — skulle have lagt vægt på, hvad der faktisk er opført på Ejendommen. 3.2.3 Den begrænsede køberkreds H1 gør gældende, at det må afspejle sig i handelsværdien, at der forventeligt må antages at være en begrænset køberkreds af Ejendom­men, jf. vurderingslovens § 6, jf. § 16. Det er ikke korrekt. En ejendom har en værdi uagtet, at der måtte være en begrænset ejerkreds, og at det derfor kan lægges til grund, at der ikke eksisterer et marked for ejendomme som Ejendommen, jf. f.eks. UfR.2019.574 H. Det relevante for grundværdiansættelsen er den værdi, der antages at kunne opnås efter de gældende handelspriser for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. vurderingslovens § 16. Antallet er potentielle købere er irrelevant — afgørende er hvad en køber vil betale. H1 har ikke godtgjort, at det forhold, at Ejendommen har en begrænset køberkreds, har en betydning for grundværdiansættelsen. Tværtimod viser salget af deponiet, beliggende Y27-by (bilag A), netop, at en begrænset køberkreds ikke i sig selv har betydning for værdiansættelsen. En begrænset køberkreds af ejendomme som den pågældende er ikke en byrde af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2, som ellers anført af H1, jf. stævningen, side 10, sidste afsnit. 3.2.3.1 "Hvile i sig selv"-princippet H1 har heller ikke godtgjort, at vurderingsankenævnets skøn er fejlbehæftet eller åbenbart urimeligt, når vurderingsankenævnet ikke i sin afgørelse har nævnt, at H1 som forsyningsvirksomhed ikke må drage nytte af et eventuelt overskud på at drive Ejendommen, idet selskabet er underlagt "hvile i sig selv"-princippet. H1 har ikke dokumenteret endsige redegjort for, at der er tale om et forhold, der påvirker Ejendommens grundværdi i ubebygget stand. Det er ikke grunden i sig selv, som er underlagt princippet, men derimod ejerne. Det er derfor ikke bevist, at "hvile i sig selv"-princippet skulle påvirke grundværdiansættelsen, som ellers påstået af H1. Det forhold, at H1 ikke må tjene på driften af deponiet, ændrer uanset hvad ikke ved, at deponiet har en selvstændig værdi. Det kommer bl.a. til udtryk i højesteretsdommen, UfR 2019.574 H, hvor spørgsmålet i sagen var, hvilken værdi et forsyningsselskabs aktiver (et ledningsnet) havde, når der var tale om aktiver, der ikke indgik i et marked, ligesom selskabet ikke måtte tjene på at drive aktiverne ("hvile i sig selv- princippet"). Højesteret fandt, at under sådanne omstændigheder skal der ved værdiansættelsen henses til, hvilken værdi det må antages at koste for forsyningsvirksomheden at erhverve aktiverne. Det har derfor ingen betydning for grundværdiansættelsen, at der som følge af "hvile i sig selv"- princippet ikke må tjenes på at drive deponiet. Det er i øvrigt heller ikke relevant for grundværdien, hvorvidt der på den omtvistede Ejendom genereres lejeindtægter eller ej på bygninger, eller i øvrigt oplysninger om andre driftsomkostninger og indtægter, jf. stævningen, side 3. 3.2.4 Sammenligningsgrundlaget H1 har fremhævet en række vurderinger af ejendomme samt et salg af et deponi i efterdrift, jf. stævningen, side 7-9, som ifølge H1 skal føre til, at vurderingsankenævnets skøn kan tilsidesættes. Vurderingsmyndighederne er ikke bundet af, hvordan øvrige ejendomme er vurderet. Det fremgår hverken af praksis eller vurderingsloven, at vurderingsmyndighederne er forpligtet til at følge tidligere vurderinger, herunder bestemte brug af vurderingsmodeller. Tværtimod følger det af vurderingslovens § 13, jf. § 16, at grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom. Det er derfor uden betydning for grundværdiansættelsen af vurderingsejendommen, hvordan andre ejendomme er vurderet, heriblandt de af H1 fremhævede vurderinger af ejendommene, beliggende Y16-vej i Y17-by, Y18-vej i Y19-by og Y21-vej i Y22-by (stævningen, side 7-9). Allerede derfor kan vurderingen af G8, som blev vurderet til en kvadratmeterpris på (red. …beløb 31 udeladt), ikke lægges til grund for vurderingen af H1s ejendom. Det er der intet retligt grundlag for. Hertil kommer, at G8 til forskel for vurderingsejendommen ikke er et aktivt deponi. Det samme gælder ejendommen, G6, der blev solgt i efterdrift i (red. …dato 9 udeladt), jf. stævningen, side 7, ca. midtfor. Da det værdiskabende element netop er, at der må deponeres affald på vurderingsejendommen, er det for det første irrelevant at hense til salg af grunde, hvor der ikke længere må deponeres affald, og for det andet naturligt, at nedlukkede deponier værdiansættes lavere; det er netop konsekvensen ved, at det værdiskabende element ikke længere er til stede. Værdien af en grund, der er i efterdrift, kan med andre ord ikke sammenlignes med en grund, hvor der aktivt må deponeres affald, jf. også vurderingslovens § 13. Det er derfor ikke en fejl, at vurderingsankenævnet ikke har henset til, hvordan andre grunde er vurderet samt til salg af grunde i efterdrift. Der henvises i øvrigt til afsnit 3.1.1, hvor det fremgår af salget af deponiet, beliggende Y27-by, Y28-by (bilag A), at der ikke er grundlag for at lægge en kvadratmeterpris på (red. …beløb 31 udeladt) til grund i sagen. 3.3 H1 har ikke løftet sin bevisbyrde ved de gennemførte syn og skøn H1 har ikke ved de gennemførte syn og skøn i sagen godtgjort, at vurderingsankenævnets skøn kan tilsidesættes. 3.3.1 Skønserklæringen besvaret af LM Som nævnt i afsnit 1.2 bestrides det ikke, at grunden er forurenet, jf. skønserklæringen besvaret af LM, og vurderingsankenævnets afgørelse er ikke mangelfuld eller åbenbar urimelig som følge heraf. Det er ikke relevant for grundværdiansættelsen, hvilke retlige anvendelsesmuligheder Ejendommen hypotetisk vil kunne få i fremtiden, da vurderingen skal foretages i henhold til de forhold på og for grunden, der var på vurderingstidspunktet. Størstedelen af H1s spørgsmål 4-25 i skønserklæringen, besvaret af LM, er derfor ikke relevant for sagen. Disse spørgsmål samt besvarelserne heraf vedrører i det væsentligste, hvorvidt det er muligt at opføre rekreative områder, erhvervsbygninger og boliger på grunden — og i givet fald hvornår, som følge af den konstaterede forurening på grunden. Ejendommens plangrundlag giver ikke mulighed for hverken rekreative formål, erhvervsbebyggelse eller boliger. Det fremgår af (red. …lokalplan 1 udeladt), at en rekreativ plan for området først vil være realiserbar, når grunden er undergået efterdrift, hvilket også vil kræve en "efterføl­gende planlægning", det vil sige en ny lokalplan. Eftersom vurderingsankenævnet — med rette — kun har lagt vægt på det eksisterende plangrundlag, jf. (red. …lokalplan 1 udeladt), hvor der alene må opføres deponi, containerplads, genbrugsstation og naturgaskompressor med en bebyggelsesprocent på 2, har H1 ikke med skønserklæringen af LM godtgjort, at vurderingsankenævnets skøn kan tilsidesættes. 3.3.2 Skønserklæringen besvaret af MH H1 har heller ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn ved skønserklæringen besvaret af MH. Skønsmanden fandt ud fra en kortfattet, summarisk besvarelse, at Ejen­dommen er 0 kr. værd (skønserklæring, side 12, ca. midtfor). Skønserklæringen er af ringe kvalitet, idet resultatet af værdiansættel­sen bl.a. ikke beror på faktiske handelspriser, hvorfor erklæringen om Ejendommens handelsværdi ikke kan lægges til grund, jf. eksempelvis UfR 2000.1071 H. Det bemærkes da også, at H1 ikke i skriftvekslingen har påberåbt sig resultatet i skønserklæringen og har da heller ikke ændret påstand i overensstemmelse med skønsmandens vurdering. Dette må tages som udtryk for, at heller ikke H1 mener, at skønserklæringen er brugbar. Domstolene lægger ofte vægt på skønserklæringer i vurderingssager. Den bevismæssige tyngde af en skønserklæring svækkes dog — og kan tilsidesættes helt — hvis erklæringen er baseret på et utilstrækkeligt grundlag eller i øvrigt er af ringe kvalitet, jf. UfR 2000.1071 H. UfR 2000.1071 H vedrørte en grundvurdering, hvor skønsmandens værdiansættelse var ca. 50 % lavere end Landsskatterettens vurdering. Skønsmanden havde imidlertid ikke støttet sit skøn på konkrete sammenlignelige handler på det relevante tidspunkt og i det relevante om­råde. Højesteret fandt, at skønserklæringen manglede støtte i faktisk konstaterede handelspriser og kunne derfor ikke tillægges afgørende betydning. Der var derfor ikke grundlag for at antage, at Landsskatte­rettens vurdering lå uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vur­deringsmyndighederne. Et andet eksempel er TfS 2001, 80 Ø, hvor en skønserklæring vedrørende grundens værdi ikke tog højde for betydelige forbedringsomkost­ninger og heller ikke stemte overens med ejendommens senere han­delspris. Også her blev skønserklæringen tillagt begrænset bevisværdi. Disse domme viser, at domstolene ikke tillægger en skønserklæring vægt, hvis den ikke bygger på faktisk konstaterede handelspriser. I sådanne tilfælde kan ejeren derfor ikke løfte bevisbyrden for, at en ejen­domsvurdering er åbenbart urimelig, ved at påberåbe sig den pågæl­dende skønserklæring . Skønserklæringen besvaret af MH har ikke støtte i gennemførte handler eller konkrete oplysninger om salg eller øvrigt empirisk grundlag. Skønsmanden har ikke angivet, hvorvidt der overhovedet har været forsøg på at udfinde sammenligne¬lige handler, hvilket må formodes ikke at være tilfældet, idet der faktisk er solgt sammenlignelige ejendomme, f.eks. i form af deponiet, belig¬gende Y27-by (bilag A). Skønserklæringen kan allerede derfor ikke danne grundlag for en tilsidesættelse af vurderingsankenævnets skøn, jf. UfR 2000.1071 H. Skønsmandens besvarelse er derudover behæftet med væsentlige usikkerheder, idet skønsmanden har indsat et forbehold for, at "den endelige værdi" vil kunne fastsættes, hvis han fik et fuldt overblik over Ejendommens løbende økonomi. Det fremgår ikke af skønsmandens besvarelse, hvorfor det har en betydning for grundværdiansættelsen, som jo netop er en vurdering i ubebygget stand, ligesom det må lægges til grund, at vurderingen på 0 kr. ikke er "endelig". Skønsmanden har i sin vurdering lagt vægt på, at der som følge af de specifikke forhold på Ejendommen vurderes, at der vil være en begrænset køberskare, og at det ud fra et investeringssynspunkt vil være en ikke-rentabel forretning, jf. skønserklæringen, side 12, ca. midtfor. Skønsmanden glemmer imidlertid det forhold, at der er tale om en ejen¬dom, der forsyner affaldsdeponering til hele Y7-region, hvil¬ket naturligvis har en værdi. Det forhold, at der er en begrænset køberskare, kan ikke medvirke til, at Ejendommen er 0 kr. værd, jf. også af¬snit 3.2.3. Salget af deponiet, beliggende Y27-by, Y28-by viser desuden, at skønsmandens fastsættelse af grundens værdi til 0 kr. er åben¬lyst forkert. Det er da også ganske klart, at en grund, hvorpå der på lov¬lig vis må deponeres affald — og som er til rådighed for hele Y7-region - har en værdi over 0 kr., jf. også det anførte i afsnit 3.2.1 om det værdiskabende element på Ejendommen. Der er intet sagligt eller bevismæssigt grundlag for at tillægge skønsmandens værdiansættelse på 0 kr. betydning. Skønserklæringen er også i modstrid med resultatet i UfR 2019.574 H og de deri anførte principper. Da skønserklæringen er udarbejdet uden anvendelse af faktiske handelspriser eller øvrigt kvalificeret materiale, har H1 ikke godtgjort ved skønserklæringen besvaret af MH, at vurderingsankenævnets skøn er åbenbart urimeligt, jf. UfR 2000.1071 H." Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat Vurderingsankenævnet fastsatte i afgørelse af 30. juni 2022 ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 til (red. …beløb 4 udeladt) for ejendommen beliggende på Y1-vej, Y2-postnr., (red. …matr.nr. 1 udeladt). Sagen vedrører, om denne afgørelse skal tilsidesættes. Der er enighed om, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte den del af afgørelsen, som omhandler bygningernes værdi. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anven­delse, og at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Det følger af vurderingsloven § 6, at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Vurderingsankenævnet fastsatte grundværdien til (red. ...beløb 1 udeladt) Det følger af fast retspraksis, at retten kan tilsidesætte værdiansættelsen, hvis H1 godtgør, at Vurderingsankenævnet ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdian­sættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet godtgør, at fejlen el­ler manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan også tilsidesættes, hvis H1 godtgør, at værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. Ejendommen var den 1. oktober 2018 omfattet af (red. …lokalplan 1 udeladt) og kunne lovligt benyttes til deponerings- og sorteringsanlæg, genanvendelses- og energianlæg, losseplads, containerplads og genbrugsstation. Retten lægger til grund, at ejendommen siden (red. …dato 2 udeladt) har fungeret som affaldsdeponi, og at der pr. 1. oktober 2018 på et mindre område af ejendom­men tillige blev drevet genbrugsstation. Retten lægger, herunder efter skøns­mand LMs besvarelse af spørgsmål 2, tillige til grund, at (red. …lokalplan 1 udeladt) medførte, at ejendommens levetid som aktivt affaldsdeponi blev for­længet fra 2019 og i hvert fald frem til 2034. Retten lægger videre som ubestridt til grund, at anvendelsen af ejendommen til deponerings- og sorteringsanlæg, genanvendelses- og energianlæg, losseplads, containerplads og genbrugsstation som led i et kommunalt forsyningsanlæg er underlagt et "hvile i sig selv"-princip, og at driften af ejendommen — således som det er gældende for alle kommunale affaldsdeponier — ikke måtte generere et overskud. Som led i afdækningen af forpligtelsen til at efterbehandle ejendommen som følge af dens forurening var der i 2018 afsat 300 mio. kr. Vurderingslovens § 6 fik sin nuværende ordlyd i lov nr. 292 af 15. maj 2002, men har bortset fra redaktionelle ændringer haft samme indhold siden lov nr. 179 af 23. juni 1956. Det fremgår ikke af forarbejderne, hvorledes værdien i han­del og vandel skal fastsættes i en situation som den foreliggende. Retten finder, at ejendommen som aktivt affaldsdeponi havde en værdi for ejer­kredsen, som, retten lægger til grund, ultimativt var kommuner med forpligtel­ser efter miljøbeskyttelseslovens kapitel 6, og at den ville have en handelsværdi, såfremt den blev solgt som aktivt affaldsdeponi til andre med tilsvarende for­pligtelser. Retten lægger også til grund, at der som følge af de regulatoriske krav på området, herunder det beskrevne "hvile i sig selv"-princip, ikke eksisterer et marked for handel med ejendomme, som må benyttes til aktive affaldsdeponi, mellem parter, der ikke varetager kommunalbestyrelsesforpligtelser efter miljøbeskyt­telseslovens kapitel 6 eller er omfattet af miljøbeskyttelseslovens § 50, stk. 1. Efter det foreliggende lægger retten også til grund, at der ikke i nyere tid i (red. ...område 4 udeladt) har været handlet sammenlignelige ejendomme, som lovligt kunne benyttes som aktivt affaldsdeponi. Værdien af ejendommen baseret på, hvad den retligt kan bruges til med de be­grænsninger i anvendelsesmulighederne som følger af (red. …lokalplan 1 udeladt), må derfor i sagens natur foretages skønsmæssigt, og et sådant skøn vil være behæftet med usikkerhed. H1 har i første række gjort gældende, at grundlaget for Vurderingsstyrel­sens skøn var forkert eller mangelfuldt, og at manglerne var egnede til at på­virke værdiansættelsen. Retten finder ikke, at H1 har godtgjort, at det var forkert eller mangelfuldt, at Vurderingsankenævnet inddrog handelspriserne fra ejendommene Y9-vej, Y10-by, og Y12-vej, Y13-by, i skønnet. Ret­ten bemærker, at Vurderingsankenævnet var opmærksom på, at grundene langt fra er sammenlignelige med ejendommen, og at den skønsmæssigt fast­satte m 2 -pris i konsekvens heraf blev fastsat betydeligt under handelspriserne for de pågældende grunde. Det kan ikke anse for en fejl eller en mangel i grundlaget for skønnet, at Vurde­ringsankenævnet ikke inddrog grundværdivurderinger for andre ejendomme, som på vurderingstidspunkterne ikke længere kunne anvendes som aktivt affaldsdeponi. Retten finder endvidere, at det fremgår af Vurderingsankenævnets afgørelse, at ankenævnet ved skønnet forholdt sig til ejendommens begrænsede retlige ud­nyttelsesmuligheder. Det må efter bevisførelsen lægges til grund, at Vurderingsankenævnet var bekendt med, at grunden som følge af den hidtidige anvendelse som affaldsdeponi var forurenet, og at H1 i forbindelse med den administrative kla­gesag anførte, at der måtte forventes en efterbehandlingsperiode på mellem 30 og 100 år. Det må endvidere lægges til grund, at det ikke indgik i Vurderings­ankenævnets grundlag, at ejendommen var forurenet med PFAS. Efter skønsmand LMs besvarelse af spørgsmål IB, IH, 3 og 14 lægger retten til grund, at ejendommen i 2018 også var forurenet med PFAS, og at dette forventeligt vil føre til en forlænget efterbehandlingstid på mellem 60 og 300 år afhængig af strategien for perkolathåndteringen. Vurderingsankenævnet fastsatte grundværdien på baggrund af ejendommens forhold på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2018 og ikke på baggrund af fremtidige forhold, herunder som følge af mulige fremtidige ændringer i de retlige anvendelsesmuligheder. Da handelsværdien pr. 1. oktober 2018, som oven­for anført var forbundet med den fortsatte mulighed for at anvende ejendom­men som aktivt affaldsdepot, finder retten ikke, at H1 har godtgjort, at de manglende oplysningerne om PFAS forurening og den forventede forlæn­gede efterbehandlingstid, gjorde grundlaget for afgørelsen forkert eller mangel­fuldt, og at dette var egnet til at påvirke værdifastsættelsen. Retten bemærker, at det efter bevisførelsen ikke er muligt at vurdere omfanget af merudgifterne til efterbehandlingen, eller grundlag for at fastslå, at en offent­lig myndighed ikke indenfor rammerne af "hvile i sig selv"-princippet vil kunne få dækket omkostningerne hertil af den betaling, der forlanges for deponeringen af affaldet i affaldsdeponiets restlevetid, jf. miljøbeskyttelseslovens § 50 a, stk. 1. Det er på denne baggrund ikke godtgjort, at grundlaget for Vurderingsstyrel­sens skøn var forkert eller mangelfuldt, og at manglerne var egnede til at på­virke værdiansættelsen. H1 har i anden række gjort gældende, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig. Skønsmand MH har i besvarelsen af spørgsmål 27 anført, at ejendommen pr. 1. oktober 2018 vurderes at have en kontant handelsværdi på 0 kr. Retten lægger til grund, at skønsmandens vurdering - i lighed med Vurderingsankenævnets skøn — ikke er baseret på konkrete handler af grunde. Det fremgår ikke af skønsmand MHs besvarelse, hvorfor ejendommen ikke ville have en handelsværdi, såfremt den blev solgt som aktivt affaldsdeponi med en restlevetid på mindst 16 år til andre med forpligtelser efter miljøbeskyttelsesloven. Herefter og efter det ovenfor i øvrigt anførte finder retten, at H1 heller ikke med skønserklæringen fra MH har godtgjort, at værdiansættelsen pr. 1. oktober 2018 var åbenbart urimeligt. Skatteministeriet frifindes derfor. Efter sagens udfald skal H1 betale sagsomkostninger til Skatteministedet. Omkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til 312.500 kr. til dækning af advokatudgift inklusive moms og kr. 81.112,50 kr. til dækning af udgifter inklusive moms afholdt til skønsmændene. H1 skal endvidere endeligt afholde 204.612,50 kr. til skønsmændene. Retten har fastsat beløbet til dækning af advokatbistand skønsmæssigt under hensyn til sagens omfang og karakter, den oplyste sagsgenstands værdi, omfanget og kompleksiteten af sagens faktum og juridiske problemstillinger samt hovedforhandlingens begrænsede varighed. Det er indgået, at der har været procesvekslet om indholdet af syn- og skønstemaet, og at der ikke har været afholdt skønsforretning med deltagelse af parterne. THI KENDES FOR RET: Skatteministeriet frifindes.