Grundværdier – egen handelspris – mulig og faktisk benyttelse – ikke sikkert bevis for at tilsidesætte skønnet

Sag BS-10127/2024-XXX og Sag BS-10133/2024-XXX og Sag BS-10141/2024-XXX H1 (advokat Julie Paludan Sørensen) mod Skatteministeriet (advokat Mikkel Møller Drud) Denne afgørelse er truffet af dommer Martin Broms. Sagens baggrund og parternes påstande Sagen vedrører grundværdiansættelsen af ejendommen beliggende Y1-vej, Y1-by, ejendomsnummer (red. ...37) (herefter "Ejendom­men") for 2016, herunder hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte den vær­diansættelse, som uafhængige parter har aftalt, når vurderingsnormen i vur­deringslovens § 6 er værdien i handel og vandel. H1 har nedlagt følgende påstande: "1. TILPASSEDE PÅSTANDE: Efter sagsøgtes anmodning om en ændring af sagsøgers påstande nedlægger sagsøger følgende tilpassede påstande: Vurderingen 2016 Principalt: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2016 for ejendommen beliggende Y1-vej, Y1-by, skal nedsættes til 1.597.000 kr. Subsidiært: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2016 for ejendommen beliggende Y1-vej, Y1-by, skal nedsættes til 2.500.000 kr. Mere subsidiært: Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden. Vurderingen 2018 Principalt: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2018 for ejendommen beliggende Y1-vej, Y1-by, skal nedsættes til 1.750.000 kr. Subsidiært: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2018 for ejendommen beliggende Y1-vej, Y1-by, skal nedsættes til 2.500.000 kr. Mere subsidiært: Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden. Vurderingen 2019 Principalt: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2019 for ejendommen beliggende Y1-vej, Y1-by, skal nedsættes til 1.750.000 kr. Subsidiært: Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2019 for ejendommen beliggende Y1-vej, Y1-by, skal nedsættes til 2.500.000 kr. Mere subsidiært: Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden." Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse subsidiært at ansættelsen af grundværdien for ejendommen Y1-vej, Y1-by, pr. 1. oktober 2016 hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen. Retten har modtaget sagen den 27. februar 2024. Oplysningerne i sagen G1 og H1 (herefter H1) indgik den 25. oktober 2018 med overtagelsesdag den 1. november 2018 aftale om sidstnævntes køb af ejendommen beliggende Y1-vej, Y1-by, for en aftalt købesum på 3.500.000 kr. Det fremgår af aftalen pkt. 18, Købesummens fordeling, at parterne aftalte, at grundens værdi udgjorde 1.361.200 kr., mens afskrivningsberettigede bygnin­ger udgjorde 2.138.800 kr. Den 18. januar 2022 påklagede H1 vurderingerne af 1. oktober 2016, 1. okto­ber 2018 og 1. oktober 2019, idet man henviste til den handelsværdi og fordelin­gen heraf, som parterne havde aftalt, jf. købsaftalen. Vurderingsankenævn (red. ...1) traf herefter tre afgørelser af 29. november 2023. Af afgørelserne fremgår blandt andet: "... Der er klaget over SKATs ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 på 5.900.000 kr. SKATs ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2016 på 4.423.900 kr. Sagens oplysninger Oplysninger om ejendommen Matrikelnummer (red. …æ) Grundens størrelse 3.403 m² Plangrundlag (red. …lokalplan 1 udeladt) Delområde 2 Anvendelsesmuligheder ifølge plangrundlag Etageboligbebyggelse og butikker Bebyggelsesprocent ifølge plangrundlag Maks. 100 procent for den enkelte ejendom Benyttelseskode 03 - Forretningsejendom Særlige oplysninger om ejendommen Ejendommen er beliggende centralt i Y1-by midt i et større etageboligområde og beliggende under 1 kilometer fra centrum af Y1-by. Størstedelen af påklagede ejendom udgør et byggefelt, hvor der må bygges i op til 3 etager og i maksimalt 12 meters højde. Ejendommen anvendes primært som dagligvarebutik i form af en G2 per dags dato. En mindre del af ejendommen anvendes som kiosk og grill. Det fremgår af det historiske BBR-register, at der pr. 1. oktober 2016 er opført to bygninger. Bygning 1 er opført i 1968 og til/ombygget i 1995 og udgør 264 m² erhvervsareal. Bygningens anvendelse er 322 - bygning til detailhandel. Ydervæggenes materiale er mursten, og tagdækningsmaterialet er tagpap med lille hældning. Bygning 2 er opført i 1968 og til/ombygget i 1974 og udgør et bebygget areal på i alt 1.146 m² erhvervsareal samt 133 m² kælder under 1,25 m. Bygningens anvendelse er 320 - kontor, handel og lager. Ydervæggenes materiale er mursten, og taget er built-up. Pr. 1. oktober 2019 fremgår der to bygninger med samme specifikatio­ner som for 2016, men bygning 2 står nu registreret som en byggesag i historisk BBR. Det fremgår af historiske fotos, at størstedelen af ejendommen har væ­ret udnyttet som dagligvarebutik. Det fremgår af luftfotos for april 2019, at ejendommen er revet ned, og af luftfotos fra 2021 fremgår, at der er en ny ejendom. Det fremgår af Kommune BBR, at der den 13. maj 2019 blev påbegyndt byggearbejde på ejendommen, og den 11. november 2019 fik ejendommen ibrugtagningstilladelse. Klageren har i forbindelse med klagen fremlagt købsaftale underskrevet af sælger den 25. oktober 2018. Handlen er indgået mellem G1 og H1, og H1 overtog ejendom­men den 1. november 2018. Ejendommen blev overdraget for 3.500.000 kr. Salgspriser for ejendomme Der er ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg registre­ret et frit salg af én ubebygget grund udlagt til etagebolig i Y1-by i perioden 1. januar 2014 - 31. december 2020. Ejendomsnummer Adresse Købsdato Kontantpris Solgt areal (red. …90) Y2-vej 30. marts 2015 2.200.000 kr. 764 m² Y2-vej er omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt), i Y1-by. Ejendommen er beliggende i delområde 3, der mak­simalt må bebygges med 150 %. Ejendommen er udlagt til etageboligbe­byggelse, kontor- og serviceerhverv, publikumsorienterede serviceer­hverv etc. Ejendommen udgør et byggefelt, hvor der maksimalt må be­bygges i 5 etager og i en højde på 17 meter. Ifølge Vurderingsstyrelsens oplysninger er ejendommen handlet uden byggemodning. Der er i 2016 opført 1.100 m² etagebolig i 5 etager i byggefeltet. Med ud­gangspunkt i 1.100 m² kan der beregnes en etagearealpris på 2.200.000 kr./1.100 m²=2.000 kr. pr. m². Y2-vej er beliggende under 1 kilometer fra påklagede ejen­dom i luftlinje. Øvrige sagsoplysninger G3 har udarbejdet følgende analyse af markedet for detaile­jendomme i Y2-by for 2016 og 2018: 2016 Markedsleje (pr. m²) Afkastkrav Bedste Sekundær Tertiær Bedste Sekundær Tertiær 2.300 kr. 900 kr. 450 kr. 6 % 7 % 9,25 % 2018 Markedsleje (pr. m²) Afkastkrav Bedste Sekundær Tertiær Bedste Sekundær Tertiær 2.500 kr. 1.000 kr. 500 kr. 5,75 % 6,25 % 8,75 % SKATs afgørelse Ejedomsværdi 5.900.000 kr. Grundværdi 4.423.900 kr. Vurderingen er specificeret således: Ejendomsværdi: Bygning 1: Lager 264 m² x 400 m² 105.600 kr. Bygning 2: Butik, restaurant 1.146 m² x 400 kr. 458.400 kr. Samlet anslået årsleje, i alt 564.000 kr. Ejendomsværdi 564.000 kr. x lejefaktor 10,5 5.922.000 kr. Ejendomsværdi afrundet 5.900.000 kr. Lejefaktoren er valg under hensyntagen til bygningernes alder samt at ejendommen som helhed har en særlig god vedligeholdelsestilstand Grundværdi: Vurderet areal 3.403 m² Max bebyggelsesprocent 100 % Max tilladt etageareal 3.403 m² x 100 % 3.403 m² Områdepris pr m² tilladt etageareal 1.300 kr. Etagearealværdi 3.403 m² x 1.300 kr. x 100 % 4.423.900 kr. Grundværdi, afrundet 4.423.900 kr. ... Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Nævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på bag­grund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. § 89, stk. 3, 1. pkt. Vurde­ringen er en videreførelse fra 2012. Når der henvises til vurderingsloven, er der følgende udgave: Vurde­ringsloven (lov om vurdering af landets faste ejendomme, lovbekendt­gørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, lov nr. 1883 af 29. de­cember 2015 og lov nr. 1887 af 29. december 2015). Ejendomsværdi Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i sin hel­hed. Vurderingen foretages på grundlag af ejendommens samlede værdi i handel og vandel, hvis købesummen skulle erlægges kontant. Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt. og § 9, stk. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der foretages et skøn over alle de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvej­ning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der også tages hensyn til de offentligretlige byrder og rettigheder, der knytter sig til den faste ejen­dom (grund og bygninger mv.). Det fremgår af vurderingslovens § 10, stk. 1. SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 til 5.900.000 kr. Klageren har i forbindelse med klagen fremlagt købsaftale underskrevet af sælger den 25. oktober 2018. Handlen er indgået mellem G1 og H1, og H1 overtog ejendom­men den 1. november 2018. Ejendommen blev overdraget for 3.500.000 kr. Det fremgår af historiske BBR, at ejendommen ikke ændres før i 2019, og det lægges således til grund, at handlen vedrører ejendommen, som den fremstår pr. 1. oktober 2016. Nævnet finder, at der ved skønnet skal tages udgangspunkt i handelsprisen for ejendommen, da vurderingen skal svare til handelsværdien. Nævnet bemærker imidlertid, at handlen er sket 2 år før vurderingsterminen. Nævnet finder derfor, at handelsprisen bør tilbageskrives til niveauet pr. 1. oktober 2016. Der er ikke udarbejdet en markedsa­nalyse for Y1-by, men der er udarbejdet en markedsanalyse for nabo­byen, Y2-by. Selvom Y2-by vurderes at være mere attraktiv end Y1-by, finder nævnet, at udviklingen i Y2-by også vil påvirke marke­det i Y1-by, hvorfor nævnet har henset hertil. G3 for Y2-by viser, at afkastkravet er faldende, og lejen er stigende uanset beliggenhed for detail fra 2016 til 2018, hvilket nævnet henser til ved skønnet. Henset til handelsprisen for påklagede ejendom og udviklingen fra 2016 til 2018 i Y2-by finder nævnet, at klagerens ejendomsværdi passende kan ansættes til 3.300.000 kr., hvilket efter nævnets opfattelse er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunk­tet. Vurderingsankenævn (red. ...1) fastsætter således ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 til 3.300.000 kr. Grundværdi Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedrin­ger) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13. Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. Grundværdien er ansat ud fra etagearealprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent × etagearealprisen × grundens faktiske areal i kvadratmeter. Etagearealprincippet kan anvendes i områder med etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover. Prin­cippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2016 med en etagearealpris på 1.300 kr., og en bebyggelsesprocent på 100 og en grundstørrelse på 3.403 m². Ejendommen er udlagt til erhverv og bolig i byzone, og nævnet finder derfor, at etagearealsprincippet kan anvendes i forbindelse med grundværdiansættelsen. Det fremgår af lokalplanen, at ejendommen kan be­bygges med 100 %, hvorfor nævnet finder, at der skal tages udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 100 ved vurderingen af ejendommen. Klagerens ejendom kan anvendes til etageboligbebyggelse og butikker. To af nævnets medlemmer lægger til grund, at den bedste retlige anvendelse er at udnytte grunden til boligbebyggelse, og ejendommen skal derfor vurderes som om, at den kan udnyttes til etageboligbebyggelse. Nævnet har søgt efter salg af sammenlignelige ubebyggede ejen­domme. Der har kun været ét salg. Den solgte ejendom er beliggende Y2-vej og er solgt eksklusive byggemodningsomkostninger til 2.200.000 kr., svarende til en etagearealpris på 2.000 kr. To medlem­mer af nævnet finder, at ejendommen er sammenlignelig med den på­klagede ejendom henset til den retlige anvendelse. Efter en samlet vurdering af den påklagede ejendoms beliggenhed og retlige anvendelse sammenholdt med handelsprisen for Y2-vej finder to nævnsmedlemmer, at en grundværdi på 4.423.900 kr. (fast­sat på baggrund af en etagearealpris på 1.300 kr.) er udtryk for en reali­stisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. De to medlem­mer af nævnet finder, at der ikke er grundlag for at hæve prisniveauet, da der kun er fremsøgt et salg. Det af klageren anførte om, at grundværdien skal fastsættes forholds­mæssigt ud fra påklagede ejendoms handelspris, kan ifølge to af næv­nets medlemmer ikke føre til andet resultat, da grundværdien skal vurderes i ubebygget stand, og handlen inkluderer en større bygning, der anvendes til supermarked. Nævnsformanden finder, at den bedste udnyttelse af grunden er er­hverv, uagtet den er udlagt til både etageboligbyggeri og erhvervsfor­mål i form af butikker. Formanden finder derfor, at der ikke kan henses til salget af Y2-vej. Formanden lægger til grund, at ejendommen er handlet til 3.500.000 kr. ved købsaftale af 25. oktober 2018. På handelstidspunktet var der opført to bygninger, hvoraf den ene bygning (bygning 2) tidligere har været anvendt til dagligvarebutik, mens den anden bygning endnu er på ejendommen. Formanden finder, trods bygning 2 efter købstidspunktet er nedrevet, at der ikke foreligger oplysninger i sagen, der indikerer, at der er tale om et nedrivningssalg. På baggrund af et konkret skøn, hvor der henses til ejendommens beliggenhed, anvendelse som butik og handelsprisen i 2018, finder forman­den, at grundværdien skønsmæssigt kan vurderes til 2.500.000 kr. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. Vurderingsankenævn (red. ...1) stadfæster således grundværdien pr. 1. oktober 2016 på 4.423.900 kr. ... Der er klaget over SKATs ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 på 5.900.000 kr. SKATs ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2018 på 4.423.900 kr. Sagens oplysninger Oplysninger om ejendommen Matrikelnummer (red. …æ) Grundens størrelse 3.403 m² Plangrundlag (red. …lokalplan 1 udeladt) Delområde 2 Anvendelsesmuligheder ifølge plangrundlag Etageboligbebyggelse og butikker Bebyggelsesprocent ifølge plangrundlag Maks. 100 procent for den enkelte ejendom Benyttelseskode 03 - Forretningsejendom Særlige oplysninger om ejendommen Ejendommen er beliggende centralt i Y1-by midt i et større etagebolig­område og beliggende under 1 kilometer fra centrum af Y1-by. Størstedelen af påklagede ejendom udgør et byggefelt, hvor der må bygges i op til 3 etager og i maksimalt 12 meters højde. Ejendommen anvendes primært som dagligvarebutik i form af en G2 per dags dato. En mindre del af ejendommen anvendes som kiosk og grill. Det fremgår af det historiske BBR-register, at der pr. 1. oktober 2018 er opført to bygninger. Bygning 1 er opført i 1968 og til/ombygget i 1995 og udgør 264 m² er­hvervsareal. Bygningens anvendelse er 322 - bygning til detailhandel. Ydervæggenes materiale er mursten, og tagdækningsmaterialet er tagpap med lille hældning. Bygning 2 er opført i 1968 og til/ombygget i 1974 og udgør et bebygget areal på i alt 1.146 m² erhvervsareal samt 133 m² kælder under 1,25 m. Bygningens anvendelse er 320 - kontor, handel og lager. Ydervæggenes materiale er mursten, og taget er built-up. Pr. 1. oktober 2019 fremgår der to bygninger med samme specifikatio­ner som for 2018, men bygning 2 står nu registreret som en byggesag i historisk BBR. Det fremgår af historiske fotos, at størstedelen af ejendommen har væ­ret udnyttet som dagligvarebutik. Det fremgår af luftfotos for april 2019, at ejendommen er revet ned, og af luftfotos fra 2021 fremgår, at der er en ny ejendom. Det fremgår af Kommune BBR, at der den 13. maj 2019 blev påbegyndt byggearbejde på ejendommen, og den 11. november 2019 fik ejendom­men ibrugtagningstilladelse. Klageren har i forbindelse med klagen fremlagt købsaftale underskrevet af sælger den 25. oktober 2018. Handlen er indgået mellem G1 og H1, og H1 overtog ejendom­men den 1. november 2018. Ejendommen blev overdraget for 3.500.000 kr. Salgspriser for ejendomme Der er ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg registre­ret et frit salg af én ubebygget grund udlagt til etagebolig i Y1-by i perioden 1. januar 2014 - 31. december 2020. Ejendomsnummer Adresse Købsdato Kontantpris Solgt areal (red. …90) Y2-vej 30. marts 2015 2.200.000 kr. 764 m² Y2-vej er omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt), i Y1-by. Ejendommen er beliggende i delområde 3, der mak­simalt må bebygges med 150 %. Ejendommen er udlagt til etageboligbe­byggelse, kontor- og serviceerhverv, publikumsorienterede serviceer­hverv etc. Ejendommen udgør et byggefelt, hvor der maksimalt må be­bygges i 5 etager og i en højde på 17 meter. Ifølge Vurderingsstyrelsens oplysninger er ejendommen handlet uden byggemodning. Der er i 2016 opført 1.100 m² etagebolig i 5 etager i byggefeltet. Med ud­gangspunkt i 1.100 m² kan der beregnes en etagearealpris på 2.200.000 kr./1.100 m²=2.000 kr. pr. m². Y2-vej er beliggende under 1 kilometer fra påklagede ejen­dom i luftlinje. Vurderingsstyrelsens afgørelse Ejedomsværdi 5.900.000 kr. Grundværdi 4.423.900 kr. Vurderingen er specificeret således: Ejendomsværdi: Bygning 1: Lager 264 m² x 400 m² 105.600 kr. Bygning 2: Butik, restaurant 1.146 m² x 400 kr. 458.400 kr. Samlet anslået årsleje, i alt 564.000 kr. Ejendomsværdi 564.000 kr. x lejefaktor 10,5 5.922.000 kr. Ejendomsværdi afrundet 5.900.000 kr. Lejefaktoren er valg under hensyntagen til bygningernes alder samt at ejendommen som helhed har en særlig god vedligeholdelsestilstand Grundværdi: Vurderet areal 3.403 m² Max bebyggelsesprocent 100 % Max tilladt etageareal 3.403 m² x 100 % 3.403 m² Områdepris pr m² tilladt etageareal 1.300 kr. Etagearealværdi 3.403 m² x 1.300 kr. x 100 % 4.423.900 kr. Grundværdi, afrundet 4.423.900 kr. Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Nævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. § 89, stk. 3, 1. pkt. Vurderingen er en videreførelse fra 2012. Når der henvises til vurderingsloven, er der følgende udgave: Vurderingsloven (lov om vurdering af landets faste ejendomme, lovbekendt­gørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, lov nr. 1883 af 29. de­cember 2015, lov nr. 1887 af 29. december 2015, lov nr. 60 af 16. januar 2017 og lov nr. 61 af 16. januar 2017). Ejendomsværdi Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i sin hel­hed. Vurderingen foretages på grundlag af ejendommens samlede værdi i handel og vandel, hvis købesummen skulle erlægges kontant. Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt. og § 9, stk. 1. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der foretages et skøn over alle de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvej­ning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der også tages hensyn til de offentligretlige byrder og rettigheder, der knytter sig til den faste ejendom (grund og bygninger mv.). Det fremgår af vurderingslovens § 10, stk. 1. Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 til 5.900.000 kr. Klageren har i forbindelse med klagen fremlagt købsaftale underskrevet af sælger den 25. oktober 2018. Handlen er indgået mellem G1 og H1, og H1 overtog ejendom­men den 1. november 2018. Ejendommen blev overdraget for 3.500.000 kr. Det fremgår af historiske BBR, at ejendommen ikke ændres før i 2019, og det lægges således til grund, at handlen vedrører ejendommen, som den fremstår pr. 1. oktober 2018. Nævnet finder, at der ved skønnet skal tages udgangspunkt i handelsprisen for ejendommen, da vurderingen skal svare til handelsvær­dien. Nævnet lægger til grund, at der er tale om en almindelig fri han­del og bemærker, at handlen har fundet sted få uger efter vurderings­terminen. Nævnet finder derfor, at handelsprisen i denne konkrete sag bør lægges til grund ved vurderingen af ejendomsværdien pr. 1. okto­ber 2018. Vurderingsankenævn (red. ...1) fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 til 3.500.000 kr. Grundværdi Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedrin­ger) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13. Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ube­bygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god an­vendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. Grundværdien er ansat ud fra etagearealprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent × etagearealprisen × grundens faktiske areal i kvadratmeter. Etagearealprincippet kan anvendes i områder med etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover. Prin­cippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2018 med en etagearealpris på 1.300 kr., en bebyggelsesprocent på 100 og en grundstørrelse på 3.403 m². Ejendommen er udlagt til erhverv og bolig i byzone, og nævnet finder derfor, at etagearealsprincippet kan anvendes i forbindelse med grundværdiansættelsen. Det fremgår af lokalplanen, at ejendommen kan be­bygges med 100 %, hvorfor nævnet finder, at der skal tages udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 100 ved vurderingen af ejendommen. Klagerens ejendom kan anvendes til etageboligbebyggelse og butikker. To af nævnets medlemmer lægger til grund, at den bedste retlige anvendelse er at udnytte grunden til boligbebyggelse, og ejendommen skal derfor vurderes som om, at den kan udnyttes til etageboligbebyggelse. Nævnet har søgt efter salg af sammenlignelige ubebyggede ejen­domme. Der har kun været ét salg. Den solgte ejendom er beliggende Y2-vej og er solgt eksklusive byggemodningsomkostninger til 2.200.000 kr., svarende til en etagearealpris på 2.000 kr. To medlem­mer af nævnet finder, at ejendommen er sammenlignelig med den på­klagede ejendom henset til den retlige anvendelse. Efter en samlet vurdering af den påklagede ejendoms beliggenhed og retlige anvendelse sammenholdt med handelsprisen for Y2-vej finder to nævnsmedlemmer, at en grundværdi på 4.423.900 kr. (fast­sat på baggrund af en etagearealpris på 1.300 kr.) er udtryk for en reali­stisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. De to medlem­mer af nævnet finder, at der ikke er grundlag for at hæve prisniveauet, da der kun er fremsøgt et salg. Det af klageren anførte om, at grundværdien skal fastsættes forholdsmæssigt ud fra påklagede ejendoms handelspris, kan ifølge to af næv­nets medlemmer ikke føre til andet resultat, da grundværdien skal vur­deres i ubebygget stand, og handlen inkluderer en større bygning, der anvendes til supermarked. Nævnsformanden finder, at den bedste udnyttelse af grunden er er­hverv, uagtet den er udlagt til både etageboligbyggeri og erhvervsfor­mål i form af butikker. Formanden finder derfor, at der ikke kan henses til salget af Y2-vej. Formanden lægger til grund, at ejendommen er handlet til 3.500.000 kr. ved købsaftale af 25. oktober 2018. På handelstidspunktet var der opført to bygninger, hvoraf den ene bygning (bygning 2) tidligere har været anvendt til dagligvarebutik, mens den anden bygning endnu er på ejendommen. Formanden finder, trods bygning 2 efter købstidspunktet er nedrevet, at der ikke foreligger oplysninger i sagen, der indikerer, at der er tale om et nedrivningssalg. På baggrund af et konkret skøn, hvor der henses til ejendommens beliggenhed, anvendelse som butik og handelsprisen i 2018, finder formanden, at grundværdien skønsmæssigt kan vurderes til 2.500.000 kr. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. Vurderingsankenævn (red. ...1) stadfæster således grundværdien pr. 1. oktober 2018 på 4.423.900 kr. ... Der er klaget over SKATs ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 på 5.900.000 kr. SKATs ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2019 på 4.423.900 kr. Sagens oplysninger Oplysninger om ejendommen Matrikelnummer (red. …æ) Grundens størrelse 3.403 m² Plangrundlag (red. …lokalplan 1 udeladt) Delområde 2 Anvendelsesmuligheder ifølge plangrundlag Etageboligbebyggelse og butikker Bebyggelsesprocent ifølge plangrundlag Maks. 100 procent for den enkelte ejendom Benyttelseskode 03 - Forretningsejendom Særlige oplysninger om ejendommen Ejendommen er beliggende centralt i Y1-by midt i et større etagebolig­område og beliggende under 1 kilometer fra centrum af Y1-by. Størstedelen af påklagede ejendom udgør et byggefelt, hvor der må bygges i op til 3 etager og i maksimalt 12 meters højde. Ejendommen anvendes primært som dagligvarebutik i form af en G2 per dags dato. En mindre del af ejendommen anvendes som kiosk og grill. Det fremgår af det historiske BBR-register, at der pr. 1. oktober 2018 er opført to bygninger. Bygning 1 er opført i 1968 og til/ombygget i 1995 og udgør 264 m² er­hvervsareal. Bygningens anvendelse er 322 - bygning til detailhandel. Ydervæggenes materiale er mursten, og tagdækningsmaterialet er tag­pap med lille hældning. Bygning 2 er opført i 1968 og til/ombygget i 1974 og udgør et bebygget areal på i alt 1.146 m² erhvervsareal samt 133 m² kælder under 1,25 m. Bygningens anvendelse er 320 - kontor, handel og lager. Ydervæggenes materiale er mursten, og taget er built-up. Pr. 1. oktober 2019 fremgår der to bygninger med samme specifikatio­ner som for 2018, men bygning 2 står nu registreret som en byggesag i historisk BBR. Det fremgår af historiske fotos, at størstedelen af ejendommen har væ­ret udnyttet som dagligvarebutik. Det fremgår af luftfotos for april 2019, at ejendommen er revet ned, og af luftfotos fra 2021 fremgår, at der er en ny ejendom. Det fremgår af Kommune BBR, at der den 13. maj 2019 blev påbegyndt byggearbejde på ejendommen, og den 11. november 2019 fik ejendom­men ibrugtagningstilladelse. Klageren har i forbindelse med klagen fremlagt købsaftale underskrevet af sælger den 25. oktober 2018. Handlen er indgået mellem G1 og H1, og H1 overtog ejendom­men den 1. november 2018. Ejendommen blev overdraget for 3.500.000 kr. Salgspriser for ejendomme Der er ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg registre­ret et frit salg af én ubebygget grund udlagt til etagebolig i Y1-by i perioden 1. januar 2014 - 31. december 2020. Ejendomsnummer Adresse Købsdato Kontantpris Solgt areal (red. …90) Y2-vej 30. marts 2015 2.200.000 kr. 764 m² Y2-vej er omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt), i Y1-by. Ejendommen er beliggende i delområde 3, der mak­simalt må bebygges med 150 %. Ejendommen er udlagt til etageboligbe­byggelse, kontor- og serviceerhverv, publikumsorienterede serviceer­hverv etc. Ejendommen udgør et byggefelt, hvor der maksimalt må be­bygges i 5 etager og i en højde på 17 meter. Ifølge Vurderingsstyrelsens oplysninger er ejendommen handlet uden byggemodning. Der er i 2016 opført 1.100 m² etagebolig i 5 etager i byggefeltet. Med ud­gangspunkt i 1.100 m² kan der beregnes en etagearealpris på 2.200.000 kr./1.100 m²=2.000 kr. pr. m² Y2-vej er beliggende under 1 kilometer fra påklagede ejen­dom i luftlinje. Øvrige sagsoplysninger G3 har udarbejdet følgende analyse af markedet for detailejendomme i Y2-by for 2018 og 2019: 2018 Markedsleje (pr. m²) Afkastkrav Bedste Sekundær Tertiær Bedste Sekundær Tertiær 2.500 kr. 1.000 kr. 500 kr. 5,75 % 6,25 % 8,75 % 2018 Markedsleje (pr. m²) Afkastkrav Bedste Sekundær Tertiær Bedste Sekundær Tertiær 2.500 kr. 1.000 kr. 500 kr. 5,75 % 6,25 % 8,75 % Vurderingsstyrelsens afgørelse Ejedomsværdi 5.900.000 kr. Grundværdi 4.423.900 kr. Vurderingen er specificeret således: Ejendomsværdi: Bygning 1: Lager 264 m² x 400 m² 105.600 kr. Bygning 2: Butik, restaurant 1.146 m² x 400 kr. 458.400 kr. Samlet anslået årsleje, i alt 564.000 kr. Ejendomsværdi 564.000 kr. x lejefaktor 10,5 5.922.000 kr. Ejendomsværdi afrundet 5.900.000 kr. Lejefaktoren er valg under hensyntagen til bygningernes alder samt at ejendommen som helhed har en særlig god vedligeholdelsestilstand Grundværdi: Vurderet areal 3.403 m² Max bebyggelsesprocent 100 % Max tilladt etageareal 3.403 m² x 100 % 3.403 m² Områdepris pr m² tilladt etageareal 1.300 kr. Etagearealværdi 3.403 m² x 1.300 kr. x 100 % 4.423.900 kr. Grundværdi, afrundet 4.423.900 kr. ... Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Nævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på bag­grund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. § 89, stk. 3, 1. pkt. Vurde­ringen er en videreførelse fra 2012. Når der henvises til vurderingsloven, er der følgende udgave: Vurde­ringsloven (lov om vurdering af landets faste ejendomme, lovbekendt­gørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, lov nr. 1883 af 29. de­cember 2015, lov nr. 1887 af 29. december 2015, lov nr. 60 af 16. januar 2017 og lov nr. 61 af 16. januar 2017). Ejendomsværdi Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i sin hel­hed. Vurderingen foretages på grundlag af ejendommens samlede værdi i handel og vandel, hvis købesummen skulle erlægges kontant. Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt. og § 9, stk. 1. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der foretages et skøn over alle de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvej­ning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der også tages hensyn til de offentligretlige byrder og rettigheder, der knytter sig til den faste ejen­dom (grund og bygninger mv.). Det fremgår af vurderingslovens § 10, stk. 1. Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 til 5.900.000 kr. Klageren har i forbindelse med klagen fremlagt købsaftale underskrevet af sælger den 25. oktober 2018. Handlen er indgået mellem G1 og H1, og H1 overtog ejendom­men den 1. november 2018. Ejendommen blev overdraget for 3.500.000 kr. Det fremgår af historiske BBR, at der på ejendommen i 2019 er en byggesag. Det fremgår endvidere af fotos af ejendommen, at den oprinde­lige bygning for supermarkedsdelen er revet ned i foråret i 2019, men i 2021 er erstattet af en ny. Ejendommen har fået ibrugtagningstilladelse den 11. november 2019 jf. Kommune BBR. Ejendommen er ikke årsomvurderet op til vurderingen pr. 1. oktober 2019. Ejendommen fremstår dermed ikke som ved handelsaftalen. Nævnet bemærker imidlertid, at langt størstedelen af ejendommen for­sat skal bruges til supermarked, og ejendommens værdi primært kan henføres til dens anvendelse som supermarked. Nævnet bemærker endvidere, at ejendommen ikke er færdig pr. 1. oktober. Nævnet finder for, at der konkret kan tages udgangspunkt i handelsaftalen ved vurderingen af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019. Da nævnet finder, at der ved skønnet skal tages udgangspunkt i handelsprisen for ejendommen, bemærker nævnet, at handlen er sket 1 år efter vurderingsterminen. Nævnet finder derfor, at handelsprisen bør fremskrives til niveauet pr. 1. oktober 2019. Der er ikke udarbejdet en markedsanalyse for Y1-by, men der er udarbejdet en markedsanalyse for nabobyen, Y2-by. Selvom Y2-by vurderes at være mere attraktiv end Y1-by, finder nævnet, at udviklingen i Y2-by også vil påvirke markedet i Y1-by, hvorfor nævnet har henset hertil. G3 for Y2-by viser, at afkastkravet er og leje er den samme uanset beliggenhed for detail fra 2018 til 2019, hvorfor nævnet finder, at handelsprisen i 2018 også er udtryk for ejendommens værdi pr. 1. okto­ber 2019. Vurderingsankenævn (red. ...1) fastsætter således ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 til 3.500.000 kr. Grundværdi Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedrin­ger) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13. Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ube­bygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god an­vendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. Grundværdien er ansat ud fra etagearealprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent × etagearealprisen × grundens faktiske areal i kvadratmeter. Etagearealprincippet kan anvendes i områder med etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover. Prin­cippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2019 med en etagearealpris på 1.300 kr., en bebyggelsesprocent på 100 og en grundstørrelse på 3.403 m². Ejendommen er udlagt til erhverv og bolig i byzone, og nævnet finder derfor, at etagearealsprincippet kan anvendes i forbindelse med grundværdiansættelsen. Det fremgår af lokalplanen, at ejendommen kan be­bygges med 100 %, hvorfor nævnet finder, at der skal tages udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 100 ved vurderingen af ejendommen. Klagerens ejendom kan anvendes til etageboligbebyggelse og butikker. To af nævnets medlemmer lægger til grund, at den bedste retlige anvendelse er at udnytte grunden til boligbebyggelse, og ejendommen skal derfor vurderes som om, at den kan udnyttes til etageboligbebyggelse. Nævnet har søgt efter salg af sammenlignelige ubebyggede ejen­domme. Der har kun været ét salg. Den solgte ejendom er beliggende Y2-vej og er solgt eksklusive byggemodningsomkostninger til 2.200.000 kr., svarende til en etagearealpris på 2.000 kr. To medlem­mer af nævnet finder, at ejendommen er sammenlignelig med den på­klagede ejendom henset til den retlige anvendelse. Efter en samlet vurdering af den påklagede ejendoms beliggenhed og retlige anvendelse sammenholdt med handelsprisen for Y2-vej finder to nævnsmedlemmer, at en grundværdi på 4.423.900 kr. (fast­sat på baggrund af en etagearealpris på 1.300 kr.) er udtryk for en reali­stisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. De to medlem­mer af nævnet finder, at der ikke er grundlag for at hæve prisniveauet, da der kun er fremsøgt et salg. Det af klageren anførte om, at grundværdien skal fastsættes forholdsmæssigt ud fra påklagede ejendoms handelspris, kan ifølge to af næv­nets medlemmer ikke føre til andet resultat, da grundværdien skal vur­deres i ubebygget stand, og handlen inkluderer en større bygning, der anvendes til supermarked. Nævnsformanden finder, at den bedste udnyttelse af grunden er er­hverv, uagtet den er udlagt til både etageboligbyggeri og erhvervsfor­mål i form af butikker. Formanden finder derfor, at der ikke kan henses til salget af Y2-vej. Formanden lægger til grund, at ejendommen er handlet til 3.500.000 kr. ved købsaftale af 25. oktober 2018. På handelstidspunktet var der opført to bygninger, hvoraf den ene bygning (bygning 2) tidligere har været anvendt til dagligvarebutik, mens den anden bygning endnu er på ejen­dommen. Formanden finder, trods bygning 2 efter købstidspunktet er nedrevet, at der ikke foreligger oplysninger i sagen, der indikerer, at der er tale om et nedrivningssalg. På baggrund af et konkret skøn, hvor der henses til ejendommens beliggenhed, anvendelse som butik og handelsprisen i 2018, finder formanden, at grundværdien skønsmæssigt kan vurderes til 2.500.000 kr. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. ... " Forklaringer Der er ikke afgivet forklaringer. Parternes synspunkter H1 har i sit påstandsdokument anført "... 5 . Anbringender Det gøres overordnet gældende, at grundværdierne skal ansættes med udgangspunkt i den handelspris, som Ejendommen blev handlet til 1. november 2018. Sagsøgers anbringende understøttes af, at det fremgår direkte af vurde­ringslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Derudover kan der henvises til, at det fremgår af betænkning nr. 10 af 13. juni 1956, at vurderingen skal foretages på grundlag af den pris, der kan opnås ved salg til en fornuftig køber. Som det fremgår i pkt. 3 erhvervede sagsøger Ejendommen pr. 1. november 2018 fra en uafhængig sælger, hvorfor der er tale om et frit salg på markedsvilkår. Det betyder derfor også, at handelsprisen på 3.500.000 kr., hvor grundens værdi udgør 1.361.200 kr., og bygninger­nes værdi udgør 2.128.800 kr., må være at anses for at være det, som en fornuftig køber vil give for Ejendommen. Vurderingslovens § 6, stk. 1 og forarbejderne hertil vil være illusorisk, såfremt man ikke anvender Ejendommens faktiske handelsværdi ved et salg imellem uafhængige parter, idet der ved salget af Ejendommen er taget de forhold i betragtning, som netop gør sig gældende for denne Ejendom, herunder beliggenhed, anvendelse og udnyttelse. Det vil således være uhørt, hvis ikke man skulle tage udgangspunkt i netop den handelsværdi, der er sat af to uafhængige parter. Der kan i den forbindelse henvises til SKM2025.61.BR , der godt nok omhandlede ansættelse af ejendomsværdien med udgangspunkt i handelsværdien. Byretten hjemviste vurderingen for 2016 med følgende begrundelse: "Retten finder det efter de foreliggende oplysninger godtgjort, at i hvert fald Vurderingsankenævnets vurdering pr. 1. oktober 2016 væsentligt overstiger ejendommens handelsværdi på dette tidspunkt, og at det udøvede skøn derfor for så vidt angår denne vurdering er åbenbart urimeligt. Retten har her­ved navnlig lagt vægt på den salgspris, der blev opnået ved salget af ejen­dommen i november 2018 sammenholdt med de foreliggende oplysninger om lejeforholdene i ejendommen, som retten lægger til grund var usikre i hvert fald i et par år forud for salget." Byrettens udtalelse understøtter således, at der ved ansættelsen skulle tages udgangspunkt i handelsværdien. Som nævnt i pkt. 2 nedsatte Vurderingsankenævnet ved afgørelserne den 29. november 2023 ejendomsværdien fra 5.900.000 kr. til 3.300.000 kr. for 2016 vurderingen og til 3.500.000 kr. for 2018 og 2019 vurderin­gen. Dette blev gjort med henvisning til handelsprisen for Ejendommen og vurderingslovens §§ 6 og 9. I samme afgørelse stadfæstede Vurde­ringsankenævnet med dissens grundværdien til 4.423.900 kr. Nævns­manden var dog af den opfattelse, at grundværdien skulle nedsættes til 2.500.000 kr., som var begrundet i følgende: "Nævnsformanden finder, at den bedste udnyttelse af grunden er erhverv, uagtet den er udlagt til både etageboligbyggeri og erhvervsformål i form af butikker. Formanden finder derfor, at der ikke kan henses til salget af Y2-vej. Formanden lægger til grund, at ejendommen er handlet til 3.500.000 kr. ved købsaftale af 25. oktober 2018. På handelstidspunktet var der opført to byg­ninger, hvoraf den ene bygning (bygning 2) tidligere har været anvendt til dagligvarebutik, mens den anden bygning endnu er på ejendommen. Formanden finder, trods bygning 2 efter købstidspunktet er nedrevet, at der ikke foreligger oplysninger i sagen, der indikerer, at der er tale om et nedrivningssalg. På baggrund af et konkret skøn, hvor der henses til ejendommens beliggenhed, anvendelse som butik og handelsprisen i 2018, finder formanden, at grundværdien skønsmæssigt kan vurderes til 2.500.000 kr." Nævnsformandens udtalelse understøtter direkte, at der skal tages udgangspunkt i handelsværdien ved ansættelsen af grundværdien, idet Nævnsformanden direkte henviser hertil. Ligeledes lægger Nævnsformanden vægt på, at den bedste udnyttelse af grunden er erhverv, og at der ikke er tale om et nedrivningssalg. Det giver derfor heller ikke mening, at grundværdien skulle være højere end ejendomsværdien, når ejendomsværdien efter vurderingslovens § 9 udgør grunden og bygningernes værdi tilsammen. Der kan i den forbindelse også henvises til, at handelsværdien for Ejendommen er ansat til 3.500.000 kr. og Vurderingsankenævnet ved ansæt­telsen af ejendomsværdien har taget udgangspunkt heri, da de har an­sat ejendomsværdien til 3.300.000 kr. for 2016 vurderingen og 3.500.000 kr. for 2018 og 2019 vurderingen. Der er enighed om denne værdiansættelse (altså værdien af grund + bygninger) på de respektive tids­punkter, hvilket jo også understøttes af, at sagsøgte ikke har nedlagt på­stand om, at ejendomsværdien skal sættes op. På den baggrund er det af sagsøger uforståeligt, at sagsøgte derfor må mene, at bygningerne på Ejendommen skulle have en negativ værdi på henholdsvis 1.123.900 kr. i 2016 og 923.900 kr. i 2018 og 2019. At bygningerne skulle have en sådan negativ værdi vil også alene være et validt argument, hvis alle bygningerne efter overtagelsen var blevet nedrevet. Dette er ikke tilfældet og det forhold at bygning 1 altså fortsat er belig­gende på ejendommen ca. 8 år efter overtagelsen indikerer tydeligt, at bygningen har en positiv værdi. I den forbindelse skal det også bemærkes, at det ikke i købsaftalen fremgår, at der er tale om et nedrivningssalg, men derimod, at Ejendommen erhverves med henblik på anvendelse til Dagligvarebutik, og bygningernes værdi er ansat til 2.138.800 kr. Udover at sagsøger er af den opfattelse, at den faktiske handelsværdi skal anvendes, når der netop foreligger et salg imellem uafhængige par­ter, så er det ligeledes sagsøgers opfattelse, at man ikke kan anvende Y2-vej som sammenligningsgrundlag. Trods ejendommen efter lokalplanen både er udlagt til blandet bolig og erhverv i form af etageboliger og butikker, så skal grundværdien efter vurderingslovens §§ 6 og 13 ansættes ud fra, hvad grundens værdi er i handel og vandel ud fra grundens beskaffenhed og beliggenhed til en økonomisk henseende god anvendelse. Den bedst mulige anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende må på baggrund af ovenstående tydeligt være den faktiske anvendelse og udnyttelse og hvis der var nogen tvivl, så understøttes dette yderligere af, at man har nedrevet bygning 2 og opført en nærmest tilsvarende bygning med samme størrelse og anvendelse. Retten kan derfor roligt lægge til grund, at den faktiske anvendelse og udnyttelse er den i økonomisk henseende bedste. Det er derfor forkert, når Vurderingsmyndigheden ved vurderingen har lagt til grund, at den bedst mulige an­vendelse er etageboligbebyggelse og med en udnyttelse på 3.403 kvm etageareal. Dette understøttes i øvrigt også af det anførte af Nævnsformanden i afgørelsen, som direkte har anført, at den bedste udnyttelse af grunden er erhverv, uagtet den er udlagt til både etageboligbyggeri og erhvervsfor­mål i form af butikker. At grundværdien for ejendommen skal ansættes med udgangspunkt i handlen og derved også med den anvendelse og udnyttelse, som Ejendommen er handlet med, understøttes desuden af den nye ejendomsvurderingslovs §§ 17 og 18. Der skal i den forbindelse henvises til de al­mindelige bemærkninger i afsnit 2.4.3.3. "Planlagt anvendelse og ud­nyttelse", hvor der bl.a. fremgår følgende: "Hvis det eksempelvis i en lokalplan er fastsat, at der på en grund vil kunne opføres indtil 3.500 m² kontorareal, vil dette som udgangspunkt blive lagt til grund ved vurderingen. Vælger ejeren i stedet kun at opføre 2.500 m², vil dette ikke have betydning for grundværdiansættelsen. Ejeren har mulig­hed for at opføre 3.500 m², og det forhold, at ejeren vælger at udnytte sin grund mindre, end det er muligt, fører ikke i sig selv til en lavere grund­værdi. Ejeren har mulighed for at opføre de resterende 1.000 m², hvis ejeren ønsker at gøre det. Imidlertid skal grundværdien ansættes som værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. Selv om det i eksemplet ovenfor er mu­ligt at opføre 3.500 m², kunne det tænkes, at markedsforholdene er sådan, at det økonomisk optimale ikke er at opføre 3.500 m², men kun de 2.500 m², der faktisk er opført. I et sådant tilfælde er et byggeri på 2.500 m² den bedste økonomiske anvendelse, og dette vil skulle lægges til grund ved grundværdi­ansættelsen." Der kan derfor ikke være tvivl om, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til den anvendelse og udnyttelse, som en fornuf­tig investor vil gøre. Der kan heller ikke være tvivl om, at sagsøger - som en fornuftig investor - netop ved sin ageren har vist, at den økono­misk gode anvendelse og udnyttelse af Ejendommen er det faktisk op­førte. På baggrund af ovenstående er det sagsøgers opfattelse, at grundvær­dien i 2016 skal nedsættes til 1.597.000 kr., og at den i 2018 og 2019 skal nedsættes til 1.750.000 kr. Baggrunden for ansættelsen er ud fra den op­rindelige klage følgende: "Da ejendommen er handlet mellem uafhængige parter i november 2018 til 3.500.000 kr. inkl. bygninger, og da normen for både grund­værdi- og ejendomsværdiansættelsen er handelsværdien, kan det altså lægges til grund, at ejendommens handelsværdi (dvs. ejendomsværdi) pr. november 2018 udgjorde 3.500.0000 kr. Da markedet i Y1-kommune har været svagt opadgående i perioden fra 2016 til november 2018, har handelsværdien pr. 1. okto­ber 2016 været lavere end handelsværdien pr. november 2018. Ejen­domsværdien pr. 1. oktober 2018 kan derimod ansættes i overens­stemmelse med handelsværdien. Af realkreditinstituttets oversigt over prisudviklingen i Y1-kommune fremgår følgende: 1. oktober 2016 9.717 kr. 1. oktober 2018 10.648 kr. På baggrund af handelsværdien pr. 1. november 2018 samt prisud­viklingen i Y1-kommune gøres det gældende, at ejendoms­vurderingen pr. 1. oktober 2016 og 1. oktober 2018 skal ansættes til følgende: 1. oktober 2016 3.194.000 kr. (3.500.000 kr. x 9.717 / 10.648) 1. oktober 2018 3.500.000 kr. I forhold til grundværdien skal denne - på baggrund af den stedfundne overdragelse - ansættes som en andel af ejendomsværdien. Det gøres gældende, at grundværdien i den aktuelle situation skal ansættes til 50 % af ejendomsværdien, hvorfor grundværdien skal ansættes således: 1. oktober 2016 1.597.000 kr. 1. oktober 2018 1.750.000 kr. 1. oktober 2019 1.750.000 kr. Ansættelsen af grundværdierne understøttes i øvrigt også nogenlunde af en beregning baseret på den aktuelle bebyggelse på ved købet på 1.410 kvm multipliceret med en etagekvadratmeterpris på 1.300 kr., hvilket svarer til en grundværdi på 1.833.000 kr. 5.1. Bemærkninger til det af sagsøgte anførte Sagsøgte har overordnet gjort gældende, at betingelserne for tilsidesættelse af Vurderingsankenævnets skøn vedrørende Ejendommens grund­værdi pr. 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 ikke er op­fyldt. Sagsøgte har derudover henvist til UfR 2016.191H, og anført, grundværdiansættelsen kun kan tilsidesættes, såfremt skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, og at en sådan tilsidesættelse i øvrigt forudsætter, at ejendomsejer kan fremlægge sikkert bevis herfor, jf. UfR 2000.1071 H. Det er sagsøgers opfattelse, at der er tale om et mangelfuldt grundlag ved vurderingen, når Vurderingsmyndighederne har lagt til grund, at den i økonomisk henseende bedst mulige anvendelse er etageboligbe­byggelse med en udnyttelse på 3.403 kvm etageareal. Ejendommen er således handlet ud fra anvendelse til erhverv. Sagsøger har ovenikøbet efter nedrivning af bygning 2 tydeligt ved sin handling vist, at den i økonomisk henseende gode anvendelse og udnyttelse ikke er opførelse af etageboligbebyggelse, men at det i stedet er opførelse af 1.308 kvm etageareal til detail. Derudover skal sagsøger bemærke, at værdiansættelserne desuden i nærværende sag er åbenbart urimelige. Ejendommen blev handlet til 3.500.000 kr., hvoraf grundens værdi udgør 1.361.200 kr., og bygninger­nes værdi udgør 2.138.800 kr. Grundværdien er ansat til 4.423.900 kr., og den skal efter sagsøgers opfattelse ansættes til 1.597.000 kr. i 2016 og 1.750.000 kr. i 2018 og 2019, som giver en procentvis forskel på henholdsvis ca. 64 % og 60 % i for­hold til den ansatte grundværdi. Hvis grundværdien ansættes ud fra sagsøgers subsidiære påstand på 2.500.000 kr., svarer det til en procent­vis forskel på 43 %. Det er derfor sagsøgers klare opfattelse, at når der foreligger et meget klart bevis - i form af en konkret handelsværdi af Ejendommen indgået imellem to uafhængige parter - så understøtter dette, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig. I den forbindelse kan der også bl.a. henvises til SKM2017.134.BR , hvor retten fandt, at en afvigelse på 41 % måtte bevidne om, at Skats ansættelse hvilede på et forkert grundlag. Det samme gjorde sig gældende i SKM2021.626.BR , hvor en procentvis forskel på ca. 25 % var nok til, at retten konstaterede, at der forelå et mangelfuldt grundlag. Derudover kan der henvises til SKM2019.227.BR , hvor der var tale om en afvigelse på ca. 14,87 %, hvortil retten udtalte følgende: "Retten finder, at Vurderingsankenævnets vurdering herved væsentligt overstiger ejendommens handelsværdi, og vurderingen har derfor ført til et åbenbart urimeligt resultat. Retten har lagt vægt på den procentvise diffe­rence samt på, at der er tale om et betydeligt beløb." Ud fra ovenstående retspraksis er det sagsøgers opfattelse, at den procentvise forskel på henholdsvis 64 %, 60 % og 42 % bevidner om, at værdiansættelsen af Ejendommens grundværdier er åbenbart urimelige. Som et yderligere argument for, at en så stor procentvis forskel bevid­ner om, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, kan der henvises til ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 3, hvoraf det fremgår, at noget an­ses for væsentligt, når det medfører en ændring af grundværdien eller ejendomsværdien med mere end 20 %. At Ejendommens grundværdi er ansat til mere end, hvad Ejendommen er handlet til og hvad ejendomsværdien er ansat til, understøtter ligele­des, at grundværdiansættelserne er åbenbart urimelige. ..." Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført: "… 4. ANBRINGENDER 4.1 Overordnede anbringender Skatteministeriet gør overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævn (red. ...1) afgørelser af 29. november 2023 (samtlige sagers bilag 1) vedrørende Vurderingsankenævnets skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2016, 2018 og 2019 for ejendommen beliggende på Y1-vej, Y1-by. H1 har ikke godtgjort, at vurderingsmyndighedernes skøn baserer sig på et mangelfuldt eller urigtigt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at værdiansættelsen er åbenbart urimelig. 4.2 Vurderingsankenævnets skøn - lovligt, rette grundlag og korrekt Grundværdien er for 2016, 2018 og 2019 ansat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med vurderingslovens §§ 2, 6, 13 og 16. Vurderingsankenævnets ansættelse af grundværdien for H1's ejendom er - i overensstemmelse med den dagældende vur­deringslov - foretaget på baggrund af forholdene på vurderingstids­punktet, jf. vurderingslovens § 2, og fastsat til det beløb, som efter de gældende handelspriser må antages at kunne opnås ved salg af ejen­dommen til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt. Grundværdien er ansat under forudsæt­ning af, at grunden vurderes i ubebygget stand og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens §§ 13, og der er ved vurderingen taget hensyn til ejendommens form og størrelse samt ud­styknings- og omlægningsmuligheder, jf. § 16. Vurderingsankenævnet har ved udøvelsen af skønnet over grundvær­dien pr. 1. oktober 2016, 2018 og 2019 taget udgangspunkt i det domstolsanerkendte etagearealprincip, jf. eksempelvis UfR 2014.771 H, idet området, hvor ejendommen er beliggende, i lokalplanen er udlagt til blandet bolig og erhverv i form af etageboliger og butikker med et sam­let etageareal på op til 1.000 m² og i op til tre etager, jf. lokalplanens (red. … kortbilag udeladt). Det bemærkes, at der mellem parterne er enighed om, at etageareal-princippet kan anvendes som vurderingsprincip. Imidlertid er parterne ikke enige om, hvilken etagearealspris, som skal anvendes ved beregningen, jf. replikken, s. 4, 3. sidste afsnit, hvilket medfører uenighed om den ansatte grundværdi. Etagearealprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for den skønsmæssige fastsættelse af grundens kontantværdi i handel og vandel. Bedømmelsen af grundens værdi beror dog på et konkret skøn udøvet af vurderingsmyndighederne, jf. UfR 2014.771 H. Etagearealprincippet indebærer, at grundværdien beregnes ved at gange den maksimale tilladte bebyggelsesprocent med grundens fakti­ske areal i kvadratmeter og med etagearealprisen. Den maksimale tilladte bebyggelsesprocent ganget med grundens fakti­ske areal i kvadratmeter udtrykker, hvor mange kvadratmeter etagebebyggelse, der må bebygges på ejendommen. For at anvende etagearealprincippet skal (i) ejendommenes maksimale tilladte kvadratmeter etagebebyggelse findes, og der skal (ii) ansættes en etagearealpris. Vurderingsankenævnet har konstateret, at det fremgår af lokalplanen, at ejendommen kan bebygges med 100 %, hvorfor nævnet korrekt har fundet, at der skal tages udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 100 ved vurderingen af ejendommen, jf. bilag 1, side 10, tredje afsnit, i samt­lige sager. I vurderingen er ejendommens grundstørrelse på 3.403 m² dernæst ble­vet anvendt. Etagearealprisen er det beløb, som en investor skønnes at ville betale for at kunne opføre en kvadratmeter etagebebyggelse på en grund i det pågældende område, og som udtrykker grundværdiniveauet. Ved anvendelsen af etagearealprincippet har vurderingsankenævnet med rette undersøgt sammenlignelige handler. Vurderingsankenævnet har i den forbindelse fundet ét sammenligneligt salg af en ubebygget grund beliggende Y2-vej i Y1-by. Ejendommen, Y2-vej, blev solgt den 30. marts 2015 for 2.200.000 kr. eksklusive byggemodningsomkostninger, svarende til en etagearealpris på 2.000 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelser (red. … sagsnr. udeladt)). Ejendommen havde et areal på 764 m² og måtte bebygges med 150 %. På ejendom­men blev der i 2016 opført 1.100 m² etageboliger i 5 etager. Ejendommen beliggende på Y2-vej er udlagt til etagebebyg­gelse til boliger, liberale erhverv, restaurationsvirksomhed, institutioner og andre offentlige formål med tilhørende adgangs-, parkerings og ude-opholdsarealer. Ejendommen adskiller sig fra H1’ ejendom derved, at den har en højere bebyggelsesprocent og et maksi­malt antal etager på 5. Ejendommen, Y2-vej, er beliggende ca. 1 kilometer fra Y1-vej. På denne baggrund har vurderingsankenævnet fundet, at etagearealprisen for H1’s ejendom bør ansættes lavere end etagearealprisen på ejendommen, Y2-vej. På baggrund af en samlet vurdering af ejendommens beliggenhed, sammenholdt med dens retlige anvendelsesgrundlag og handelsprisen for Y2-vej, fandt vurderingsankenævnets flertal, at grundvær­dien for H1’ ejendom pr. 1. oktober 2016, 2018 og 2019 skulle ansættes til 4.423.900 kr. Dette svarer til en etagearealpris på 1.300 kr. Vurderingsankenævnet har således indhentet og anvendt alle relevante og tilgængelige oplysninger til brug for grundværdiansættelserne af H1’ ejendom. Grundværdiansættelserne er foretaget i overensstemmelse med det relevante regelsæt, under inddragelse af et relevant og almindeligt anerkendt vurderingskriterium i form af etagearealprincippet og på baggrund af en samlet vurdering under ind­dragelse af de konkrete lokale prisforhold. 4.3 Betingelserne for at tilsidesætte grundværdiansættelserne er ikke opfyldt Det følger af fast retspraksis i sager, hvor en ejendomsejer søger at an­fægte vurderingsmyndighedernes vurdering, skal ejendomsejeren godt­gøre, at værdiskønnet er baseret på et mangelfuldt eller forkert grund­lag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. eksempelvis UfR 2000.1071 H, UfR 2005.1164 H, UfR 2016.191 H samt Østre Landsrets dom af 23. januar 2026 (BS-14240/2024-OLR). H1 har ikke gennem syn og skøn eller på anden måde ført et sikkert bevis for, at vurderingsmyndighedernes skøn baserer sig på et mangelfuldt eller urigtigt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at værdiansættelsen er åbenbart urimelig. Vurderingsmyndighedernes skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2016, 2018 og 2019 for ejendommen beliggende på Y1-vej, Y1-by, skal derfor ikke tilsidesættes. H1 fortolker vurderingsnormen i henholdsvis vurde­ringsloven og ejendomsvurderingsloven som værende to vidt forskel­lige vurderingsnormer, og H1 har anført, at vurde­ringsnormen efter den dagældende vurderingslov er handelsværdinormen og at vurderingen maksimalt kan blive handelsværdien, jf. replik­ken, s. 3, 2. sidste afsnit. Dette er ikke korrekt, jf. eksempelvis SKM2024.294.BR , hvor byretten udtalte: "Retten finder endelig ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte Vurde­ringsankenævnets afgørelser alene med grundlag i, at værdien væsentlig overstiger den ved købsaftalen indgåede salgspris, og retten finder heller ikke, at Vurderingsankenævnet er bundet af den mellem parterne foretagne fordeling af handelsprisen." (Min understregning). Efter vurderingsloven skal grundværdien, ligesom efter den nugæl­dende ejendomsvurderingslov, fastsættes som værdien af grunden i ubebygget stand, under forudsætning af, at grunden tænkes anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. Således blev den nye ejendomsvurderingslov ledsaget af bemærkninger om, at den nye formulering af grundværdibegrebet er en sproglig modernisering, og at det ikke var hensigten at ændre definitionen af selve grundværdibegrebet. Det følger således af de almindelige bemærknin­ger, afsnit 2.4.3, i lovforslag nr. 211 af 3. maj 2017 om forslag til ejendomsvurderingsloven at: "Ud over en sproglig modernisering er det ikke hensigten at ændre defini­tionen af, hvad der skal forstås ved grundværdi, i forhold til det hidtil gæl­dende. Ved grundværdien skal således fortsat forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. " (Mine understregninger). Det følger ligeledes af i lovforslagets almindelige bemærkninger, afsnit 2.2.2, om vurderingsnormen i ejendomsvurderingsloven, at den " ligger tæt op ad den gældende, men den bibringer ikke samme sproglige associationer om præcision ". Af de almindelige bemærkninger i lovforslagets afsnit 2.2.2 til ejendomsvurderingsloven fremgår det også - om gældende ret efter vurde­ringsloven - at: " Den gældende vurderingsnorm er således »værdien i handel og vandel«, men med den tilføjelse, at vurderingen af ejerboliger skal ske ud fra en gennemsnitsbetragtning, og at udlejningsejendomme skal vurderes ud fra sæd­vanlige udlejningsforhold. Heri ligger en antagelse om, at vurderingsmyn­digheden ikke nødvendigvis skal ramme eksakt ved vurderingerne i den for­stand, at vurderingen altid skal ramme det beløb, en ejendom måtte være handlet til eller måtte blive handlet til. Der ligger med andre ord en erken­delse af, at der kan være en usikkerhed om, hvad den »rigtige« pris for en ejendom er, og at vurderingen kan ligge inden for et vist spænd i forhold til en konstateret handelspris for den enkelte ejendom. " (Min understreg­ning) Under den tidligere vurderingslov skulle vurderingsmyndighederne således også i praksis lægge til grund, hvordan grunden måtte forven­tes anvendt og udnyttet bedst muligt inden for de faktiske plan- og reguleringsmæssige rammer, og ikke den faktiske - eventuelt underudnyttede - anvendelse, ligesom den faktiske handelspris ikke efter vur­deringsloven er et udtryk for, hvad vurderingen maksimalt, kan blive, jf. også SKM2024.294.BR . Vurderingsankenævnet har med rette lagt til grund, at ejendommens bedste retlige anvendelse er boligbebyggelse, og at ejendommen derfor skal vurderes som om grunden kan udnyttes til etageboligbebyggelse, idet det fremgår af lokalplanen, jf. (red. … henvisning udeladt), at ejendommen kan anvendes til etageboligbebyggelse og butikker. Deru­dover ligger ejendommen i henhold til lokalplanen centralt i den østlige del af Y1-by, i gåafstand på ca. 13 minutter fra bymidten (bilag F). Den centrale beliggenhed i et byområde med høj efterspørgsel vil som ud­gangspunkt understøtte, at boligbebyggelse er en realistisk og økono­misk fordelagtig udnyttelse af grunden. Det forhold, at H1 faktisk anvender Y1-vej til detailhandel, godtgør ikke, at det er den i økonomisk henseende gode anvendelse med hensyntagen til beskaffenhed og beliggenhed i medfør af vurderingslovens §§ 13 og 16. H1 har ikke ført et sikkert bevis for, at vurderingsan­kenævnets skøn kan tilsidesættes ved at henvise til en faktisk han­delspris for ejendommen. Dette henset til, at handelsprisen på 3.500.000 kr. for ejendommen (1.361.200 kr. for grunden) ikke afspejler ejendom­mens retlige og udnyttelsesmæssige anvendelse som forudsat i vurde­ringsloven, jf. vurderingslovens §§ 13 og 16, om værdien af grunden skal vurderes til en i økonomisk henseende god anvendelse. H1 har således heller ikke ført et sikkert bevis for, at grundværdien skal nedsættes til 50 %, subsidiært 33 %, af den handlede ejendomspris. Hverken forskelsværdien i vurderingslovens § 5, stk. 2, eller ejendomsværdien i § 9, er til hinder for, at grundværdien kan ansættes højere end ejendomsværdien, da grunden vurderes i ubebygget stand under for­udsætning af den bedst mulige økonomiske udnyttelse, jf. vurderings­lovens § 13. Det forhold, at ejendomsværdien ligger under grundværdien, kan derfor heller ikke føre til at vurderingsankenævnets skøn er foretaget for­kert. Det skal yderligere bemærkes, at forskelsværdien, jf. vurderingslovens § 5, stk. 2, ikke er en selvstændig ansættelse, men blot forskellen mellem de to uafhængige vurderinger — ejendomsværdien og grundværdien. Når grundværdien overstiger ejendomsværdien, kan forskelsværdien derfor være negativ uden at udgøre et bevis for, at skønnet er forkert, da der - som nævnt - er tale om to selvstændige ansættelser. Det følger således også af de almindelige bemærkninger, i lovforslag nr. 211 af 3. maj 2017 om forslag til ejendomsvurderingsloven, afsnit 2.3.1, om gældende ret efter vurderingsloven, at: "Ved vurderingerne skal der ansættes en ejendomsværdi og en grundværdi, jf. vurderingslovens § 5. Disse ansættelser foretages uafhængigt af hinanden og på forskelligt grundlag , hvilket er bekræftet af Højesteret ved en dom afsagt den 22. september 2015 (sag nr. 81/2014)." (Min understregning). I UfR 2016.191 H slog Højesteret således også fast, at et nedslag i ejendomsværdien ikke nødvendigvis fører til en ændring af grundværdien. I nærværende sag har vurderingsmyndighederne - på samme måde som i UfR 2016.191 H - forholdt sig til H1’ indsigelser over for både ejendomsværdien og grundværdien og fastholdt grundværdien. At vurderingsankenævnets i afgørelserne af 29. november 2023 (samt­lige sagers bilag 1) fastsatte ejendomsværdien til 3.300.000 kr. for 2016 og 3.500.000 kr. for 2018 og 2019 og grundværdien til 4.423.900 kr., kan altså ikke tages som et udtryk for - som anført af H1 (replikken, s. 5, 3. sidste afsnit) - at bygningernes værdi skulle have en negativ værdi på 923.900 kr. Det forhold, at formanden for vurderingsankenævnet skønnede grund­værdierne for samme vurderingsterminer til 2.500.000 kr., er - naturlig­vis - heller ikke udtryk for, at flertallets skøn er ulovligt eller forkert, men alene udtryk for en anden skønsmæssig vurdering. 4.4 Skatteministeriets hjemvisningspåstand Det følger af fast højesteretspraksis, at domstolene ikke sætter sit eget skøn i stedet for skattemyndighedernes, jf. eksempelvis UfR 2000.2039 H, UfR 1982.1115 H, UfR 1978.660 H og UfR 1975.196 H. Såfremt retten måtte tilsidesætte vurderingsankenævnets værdiansættelser, skal værdiansættelserne af grunden derfor hjemvises i overens­stemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstande, så Vurderings­styrelsen kan foretage skønnet over grundværdierne på ny i lyset af ret­tens præmisser. ..." Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat Efter vurderingslovens § 6, stk. 1, skal vurderinger af værdien foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel, og det følger af vurderingslovens § 13, stk. 1, at grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Det følger tillige af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter gældende handelspriser må antages at kunne opnås for ejendommen i ubebygget stand ved salg til en efter forholdene økonomisk god anvendelse. Denne sag vedrører, om H1 har godtgjort et tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævn (red. ...1) skøn i afgørelserne af 29. november 2023 vedrørende fastsættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 af ejendommen beliggende Y1-vej, Y1-by. Der er enighed om, at H1 bærer bevisbyrden for, at myndighedernes skøn er baseret på et mangelfuldt eller urigtigt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at denne er åbenbart urimelig. Det følger af fast praksis i sager, hvor en ejendomsejer søger at anfægte skattemyndighedernes vurdering, at der skal foreligge et sikkert bevis for, at værdis­kønnet er baseret på et mangelfuldt eller forkert grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at den ansatte værdi ligger uden for ram­merne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Retten bemærker, at parterne er enige om, at skønnet skulle foretages i overensstemmelse med det såkaldte etagearealprincip. Efter oplysningerne i sagen og indholdet af de trufne tre afgørelser finder ret­ten, at Vurderingsankenævn (red. ...1) har inddraget de for vurderingen af grundværdien relevante forhold, herunder ejendommens placering, karakteren af området, hvori denne er placeret, indholdet af lokalplanen, der rammesætter den mulige retlige anvendelse, og den - efter de for retten forelagte oplysninger - sammenlignelige ejendom beliggende Y2-vej, Y1-by, cirka 1 km fra den vurderede ejendom. H1 har ikke under denne sag foranlediget bevisførelse i form af forklaringer, fremlagt erklæringer, f.eks. via syn og skøn, eller på anden måde fremlagt oplysninger, hvorved det er sandsynliggjort, at der er begået fejl ved skønnet over grundværdien, eller at Vurderingsankenævn (red. ...1) har foretaget en for­kert vurdering. Alene det forhold, at grundværdien efter Vurderingsankenævn (red. ...1) vurdering er fastsat væsentligt højere end den mellem H1 og G1 aftalte, kan ikke medføre, at afgørelserne tilsidesættes, idet retten finder, at Vur­deringsankenævn (red. ...1) ikke er bundet af den mellem parterne indgåede aftale - og den i den forbindelse aftalte grundværdi. Det kan ikke føre til et andet resultat, at H1 har valgt at benytte ejendom­men i sin helhed til erhverv, eller at dette muligt efter H1’s opfattelse var ud­tryk for den økonomisk mest fornuftige anvendelse af grundarealet, idet retten bemærker, at det afgørende for værdiansættelsen er den retlige anvendelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på vurderingstidspunktet, og idet en an­den retlig anvendelsesmulighed som etageboligbyggeri som anført i lokalpla­nen for området var mulig. Efter det anførte finder retten herefter samlet set, at H1 efter den foretagne bevisførelse ikke har godtgjort, at Vurderingsankenævn (red. ...1) skøn over grundværdierne hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, ligesom det ikke er godtgjort, at Vurderingsankenævn (red. ...1) skøn har ført til et åben­bart urimeligt resultat. Derfor frifindes Skatteministeriet. Efter sagens udfald skal H1 betale sagsomkostninger til Skatteministeriet. Omkostningerne er efter sagernes samlede værdi, jf. H1’s opgørelse af sags­værdi ved fremsendelse af disse til retten, samt forløbet, hvorunder retten har henset til, at der er sket sambehandling af tre sager, og udfaldet fastsat til 35.000 kr., som dækker udgift til advokat. Skatteministeriet er ikke momsregistreret. THI KENDES FOR RET: Skatteministeriet frifindes.