Ejendomsvurdering – benyttelseskode og grundværdi – fredskov

A mod Skatteministeriet (advokat Hossam Farooq Khawaja) Denne afgørelse er truffet af dommer Mette Kølln. Sagens baggrund og parternes påstande Sagen drejer sig om prøvelse af to afgørelser af 10. december 2024 fra Vurderingsankenævn (red... 1 udeladt) vedrørende ejendommen beliggende Y1-adresse for så vidt angår om benyttelseskoden for ejendommen og grundværdian­sættelsen pr. 1. oktober 2014 og pr. 1. oktober 2019. Sagsøgeren, A , har nedlagt påstand om, at grundværdien i vurdering 2014 og 2019 af ejendom nr. (red. …16) adresse Y1-adresse skal nedsættes til 571.950 kr. eller til et beløb ansat af retten mindre end 1.513.100 kr. samt at ejendommen klassificeres som en land- og skovbrugsejendom. Subsidiært skal afgørelserne i sag sagsnr. (red... 1 udeladt) for 2014 og sag sagsnr. (red... 2 udeladt) for 2019 hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen. Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse Oplysningerne i sagen Retten har modtaget sagen den 15. februar 2025. Af sagens bilag A, " vurderingsankenævn (red... 1 udeladt) afgørelse af 10. december 2024 vedr. vurdering pr. 1. oktober 2014", fremgår: "... Klagesagen drejer sig om Hvorvidt den påklagede ejendom skal henføres til benyttelseskode 06 - Særskilt vurderet skov og plantage -og hvorvidt grundværdiansættel­sen og ansættelsen af ejendomsværdien er for høj. Der er klaget over SKATs ansættelse af ejendomsværdien pr.1. oktober 2014 på 24.400.000 kr. SKATs ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2014 på 1.518.100 kr. Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendommens benyttelse pr. den 1. oktober 2014 til 02 - Beboelses - og forretningsejendom med 6 lejlighe­der. Sagens oplysninger Oplysninger om ejendommen Matrikel nr. ifølge tingbogen (red. ...tl), Y2-navn, Y3-by, 63.624 m² (red. ...A), Y2-navn, Y3-by, 211.530 m² heraf 230 m² vej (red. ...kl), Y2-navn, Y3-by, 49.173 m² Ejendommens BBR-nummer BBR-nummer (red... 04 udeladt) Benyttelseskode 02 - Beboelses- og forretningsejendom med 6 lejligheder Zonestatus Øvrige områder i landzone Matrikelareal 324.327 m² Plangrundlag Kommuneplan (red... 1 udeladt) Y5-by Kommune og Kommuneplan (red....3 udeladt), Fysisk Vision for Y5-by Kommune - kommuneplanramme (red... udeladt) Særlige oplysninger om ejendommen Ejendommen Y2-navn er af klagerne erhvervet ved skøde den 21. januar 1991 for 7.372.360,19 kr. Sælger var på handelstidspunktet under konkurs, og køber overtog som en del af handlen en række gældsposter på ejendommen, idet den kon­tante købesum udgjorde 2.911.530 kr. Ejendommen er beliggende i landzone mellem Y3-by og Y4-by ca. 5 km. vest for Y5-by. Af opslag på portalen "Geodata fra Landbrugsstyrelsen" fremgår det, at ejendommens jordtilliggende overvejende består af jordbundstype (JB 02), fin sandjord og en mindre del grovsandet jord (JB01). Videre fremgår det af Danmarks Arealinformation, og at der på ejendommen er registreret beskyttede naturtyper herun­der eng, mose, sø og overdrev. Det fremgår af opmåling på grundlag af Miljø- og Fødevareministeriets portal for registrering af Jordbrugsanalyser og Danmarks Arealinformation, at i 2014 er ca. 105.000 m2 af ejendommens jordtilliggende registreret anvendt til dyrkning af "hvede", ca. 16.000 m2 var registreret til dyrkning af "græs eller andet grøntfoder." Ca. 162.787 m2 udgør skov, fredskov, randzoner og lysåbne arealer. Det resterende areal på ca. 40.540 m2 udgøres ifølge opmåling på Danmarks Arealinformation af parkarealer, veje, stier, gårdsplads og have. Af luftfoto fra 2016 fra Arealinformation ses arealanvendelsen for den påklagede ejendom at være i overensstemmelse hermed. Af tingbogsattesten for ejendommen fremgår det, at der pr. 25. februar 2010 er registreret fredsskovsareal på matrikel (red. …A) med et areal på 211.530 m2. Det fremgår af opmåling på Miljø- og Fødevareministeriets por­tal for registrering af Jordbrugsanalyser og Danmarks Arealin­formation, at i 2014 udgør det opmålte skovareal på matrikel (red. …A) ca. 83.680 m2. Af Ortofoto fra 2014 fremgår det, at skovens sammensætning overvejende består af blandet løv- og nåleskov anlagt med stier og veje til rekreative formål. I henhold til Statens Salgs- og Vurderingsoplysninger for den påkla­gede ejendom var der i 2014 følgende bygninger og oplysninger om bygningerne på ejendommen. Bygning 1: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til hotel, vaskeri og lign. Det bebyggede areal er på 1.240 m2, kælderareal er på 620 m2, udnyttet tagetage 250 m2, beboet areal er 154 m2 og det samlede erhvervsareal er opgivet til 1.336 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til centralvarme / na­turgas. Ydermur består af mursten og tagmateriale er oplyst til tegl. Opførelsesår er 1728 og til/ombygget i 1979. Bygning 2: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til hotel, vaskeri og lign. Det bebyggede areal er på 990 m2, udnyttet tagetage 250 m2, og det samlede erhvervsareal er opgivet til 1.691 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til centralvarme / fl. brændstof. Ydermur består af mursten og tagmateri­ale er oplyst til asbestfiber. Opførelsesår er 1957 og til/ombygget i 1984. Bygning 3: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til landbrug, skovbrug, gartneri m.v. Det bebyggede areal er på 300 m2, udnyttet tagetage 250 m2, og det samlede er­hvervsareal er opgivet til 503 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til centralvarme / flyende br. Ydermur består af betonelem, og tagmateriale er oplyst til asbestfiber. Opførelsesår er 1957 og til/ombygget i 1979. Bygning 4: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til landbrug, skovbrug, gartneri m.v. Det bebyggede areal er på 138 m2 og det samlede erhvervsareal er opgivet til 138 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til centralvarme / flyende br. Ydermur består af betonelem. og tagmateriale er oplyst til asbestfiber. Opførelsesår er 1957. Bygning 5: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til undervisning og forskning Det bebyggede areal er på 90 m2, kælderareal er på 90 m2, udnyttet tagetage 60 m2, og det samlede erhvervsareal er opgivet til 150 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til centralvarme / flydende brændstof. Ydermur består af mursten og tagmateriale er oplyst til tegl. Opførelsesår er 1932. Bygning 6: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til fritliggende beboelse. Det bebyggede areal er på 100 m2, kælderareal er på 100 m2, udnyttet tagetage 80 m2, beboet areal er 180 m2 Opvarmningsmiddel er oplyst til centralvarme flydende brændstof. Ydermur består af mursten og tagmateri­ale er oplyst til tegl. Opførelsesår er 1937. Bygning 7: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til fritliggende enfamiliehus. Det bebyggede areal er på 150 m2, kælderareal er på 100 m2, udnyttet tagetage 120 m2, beboet areal er 270, m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til centralvarme / flydende brændsel. Ydermur består af mursten og tagmateriale er oplyst til tegl. Opførelsesår er 1877 og til/ombygget i 1976. Bygning 8: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til fritliggende enfamiliehus. Det bebyggede areal er på 117 m2, kælderareal er på 80 m2, udnyttet tagetage 90 m2, beboet areal er 207 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til centralvarme flydende brændsel. Ydermur består af mursten og tagmateriale er oplyst til asbestfiber. Opførelsesår er 1917 og til/ombygget i 1970. Bygning 12: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til fritliggende enfamiliehus. Det bebyggede areal er på 85 m2, udnyttet tagetage 48 m2, beboet areal er 133 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til centralvarme / flydende brændsel. Ydermur består af mursten og tagmateriale er oplyst til tegl. Opførelsesår er 1986. Bygning 13: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er landbrug, skovbrug, gartneri m.v. Det bebyggede areal er på 1.044 m2 og det samlede erhvervsareal er opgivet til 1.044 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til ingen. Ydermur består af mur­sten og tagmateriale er oplyst til metalplader. Opførelsesår er 1900 og til/ombygget i 1950. Bygning 14: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til fritliggende enfamiliehus. Det bebyggede areal er på 81 m2, udnyttet tagetage 54 m2, beboet areal er 135 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til centralvarme / flydende brændsel. Ydermur består af mursten og tagmateriale er oplyst til tegl. Op­førelsesår er 1998. Bygning 15: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til landbrug, skovbrug, gartneri m.v. Det bebyggede areal er på 285 m2, og det samlede erhvervsareal er opgivet til 285 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til ingen. Ydermur består af mursten og tagmateriale er oplyst til metalplader. Opførel­sesår er 2006 og til/ombygget i 2008. Bygning 16: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til landbrug, skovbrug gartneri m.v. Det bebyggede areal er på 1.769 m2, og det samlede erhvervsareal er opgivet til 1.769 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til ingen. Ydermur består af mursten og tagmateriale er metalplader. Opførelsesår er 2006. Bygning 17: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til landbrug, skovbrug, gartneri m.v. Det bebyggede areal er på tt62 m2, og det samlede erhvervsareal er opgivet til 462 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til ingen. Ydermur be­står af mursten og tagmateriale er oplyst til metalplader. Opfø­relsessår er 2010. Bygning 18: Bygningens benyttelse er beboelse og forretning og anvendelsen er oplyst til beboelse og forretning. Det bebyggede areal er på 115 m2, og beboet areal er 115 m2. Opvarmningsmiddel er oplyst til elovne. Ydermur består af mursten og tagmateriale er oplyst til asbestfiber. Opførelsesår er 1950 og til/ombygget i 1978. Det fremgår af styrelse (red... udeladt) database over fredede og bevaringsværdige bygninger, at bygning 1 har fredningssta­tus som fredet, og at bygning 5 har fredningsstatus som beva­ringsværdig. Øvrige sagsoplysninger Ejendommen er omfattet af kommuneplanramme (red... udeladt) under kommuneplan (red. 1 udeladt) vedtaget af Y5-by Kommune den 23. november 2009. Det fremgår af kommuneplanrammen, at anven­delsen for den påklagede ejendom er, hotel/restaurant, kultu­relle- og fritidsformål, undervisning og institutioner. For områ­det gælder desuden, at større industri kun kan udøves i form af savværk og landbrug. Det oplyses endvidere af kommuneplanramme (red... udeladt), at den på­klagede ejendom Y2-navn ligger i Y17-område langs Y6-område med terrænstigninger både mod øst og vest. Parken og det øvrige område omkring Y2-navn har store naturmæssige og rekreative kvaliteter. Af Det Centrale Virksomhedsregister (CVR) fremgår det, at der på den påklagede ejendom i vurderingsåret 2014 er registreret enkeltmandsvirksomheden "A", CVR (red. …93). Branchekoden er opgivet til 011100 - Dyrkning af korn (undtagen ris), bælgfrugter og olieholdige, Bibrancher er oplyst til 552000 ferieboliger og andre indlogeringsfaciliteter til kortvarige op­hold, 472500 detailhandel med drikkevarer og 682040 udlejning af erhvervsejendomme. Videre fremgår det af CVR, at der på ejendommen i vurderings­året 2014 er registreret selskabet G1, CVR (red. …12). Branchekoden for selskabet er opgivet til 011100 - Dyrkning af korn (undtagen ris), bælgfrugter og olieholdige, bibrancher er oplyst til 021000 dyrkning af træer og andre skovbrugsaktivite­ter, 452010 autoreparationsværksteder mv. 562900, anden restau­rationsvirksomhed 552000 ferieboliger og andre indlogeringsfa­ciliteter til kortvarige ophold, 472500 detailhandel med drikkeva­rer og 682040 udlejning af erhvervsejendomme. Endvidere fremgår det af CVR, at der på ejendommen i vurde­ringsåret 2014 er registreret andelsselskabet G2. Branchekoden er oplyst til 461500 agenturhandel med møbler, husholdningsartikler og isenkram. Bibrancher er oplyst til 562900 anden restaurationsvirksomhed, 782000 vikarbureauer og 562900 anden restaurationsvirksomhed. Formålet er oplyst til pleje af medlemmernes fælles økonomiske interesser ved at virke i restaurationsbranchen som leverandør af serviceydelser til medlemmerne, aftage og videresælge medlemmernes produkter eller på lignende måde, hvor virksomhedens afkast bort set fra normal forrentning af den investerede kapital enten fordeles blandt medlemmerne i forhold til deres andel af omsætningen, eller forbliver indestående i virksomheden. Endelig fremgår det af CVR, at der på ejendommen i vurderings­året 2014 er registreret selskabet G3 med branchekode 011100, dyrkning af korn (undtagen ris), bælgfrugter og oliehol­dige frø. Landsskatteretten har senest ved afgørelse af 22. december 2016 behandlet spørgsmålet om, hvorvidt ejendommen pr. 1. oktober 2012 kan henføres til benyttelseskode 05 - Landbrug. Landsskat­teretten fandt, at ejendommens benyttelseskode skulle henføres til 02 - Beboelses- og forretningsejendom. Landsskatterettens fandt endvidere ved afgørelse af 4. september 2007, at ejendom­mens benyttelseskode pr. 1. januar 2002 og 1. januar 2004 skulle henføres til 02- Beboelses- og forretningsejendom. Landsskatteret­tens afgørelse af 4. september 2007 blev indbragt for byretten, der stadfæstede Landsskatterettens afgørelse. Byrettens dom blev påklaget til landsret (red... udeladt), der ved dom af 12. oktober 2010 stadfæstede byrettens dom. Landsskatteretten har ved afgørelse af 22. december 2016 vedrø­rende vurderingen pr. 1. oktober 2012 stadfæstet den påklagede ejendoms grundværdi på 1.518.100 kr. og nedsat ejendomsvær­dien fra 31.000.000 kr. til 24.400.000 kr. Det fremgår vedrørende ansættelsen af grundværdien: "SKAT har ansat grundværdien for landbrugsjorden til 33.300 kr./ha, som er en gennemsnitpris for hele arealet. Tillægsparcel­procenten for området er 181. Jordens handelsværdi er således lavere end den gennemsnitlige handelsværdi for landsdelen jf. Finanstilsynets udmeldinger herom. Det er rettens opfattelse, at der ved ansættelsen er taget behørigt hensyn til jordens beliggen­hed og beskaffenhed. Det er Landsskatteretten opfattelse, at ejendommens grundværdi på 1.518.100 kr. er lavt vurderet, men at retten efter omstændig­hederne ikke finder grundlag for en forhøjelse. " Der er fra Landskatteretsafgørelserne af 22. december 2016 i nærværende afgørelse medtaget dokumentation i form af beskrivelse af G4 og den påklagede ejendom Y2-navn fra 2014. Det fremgår, at Y2-navn er en del af G4, som omfatter 5 ejendomstyper (red... udeladt), der alle drives som hoteller. Ejendomstyperne (red... udeladt) er beliggende spredt over hele landet og er ejet af klager. Videre fremgår det af daværende portal (hjemmeside red... 1 udeladt), (hjemmeside red... 2 udeladt), omfatter 110 senge fordelt på 48 værelser (23 værelser i hovedbygningen og 25 værelser i sidebygningen) alle med toilet, bad og tv. I lokale (red... 1 udeladt) er der plads til 400 deltagere til møde eller 250 spisende gæster. Hertil kommer lokale (red... 2 udeladt), lokale (red... 3 udeladt) og auditorium med plenum og grupperum. Det fremgår af SKATs Juridiske Vejledning 2014-2, afsnit H.A,3.2.5.1, at den gennemsnitlige grundværdiansættelse pr. hektar for landbrugsejendomme i Y7-landsdel ved 2012 vur­deringen er 30.200 kr. Der er udsøgt markedsrapporter hos Colliers, Cityfact og Nordicals, men der er ikke fundet sammenlignelig statistik for hotel og konferencevirksomhed. Salgspriser for ubebyggede grunde Der er i perioden 1. januar 2012 til 1. januar 2016 ifølge Vurde­ringsstyrelsens statistik over ejendomssalg ikke registreret salg af ubebyggede grunde i almindelig fri handel beliggende i landzone med samme benyttelse - 02, beboelse og forretningse­jendom - som den påklagede ejendom. Der er ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg re­gistreret følgende salg af ubebyggede grunde i almindelig fri handel udlagt til offentlige formål i byzone herunder blandet bo­lig og erhvervsbebyggelse beliggende i Y5-by Kommune i vur­deringsårene 2012-2016, der er større end 1.000 m2 og som ikke er del- eller bunkesalg. Ejendomsnummer Adresse Handelsdato Handelspris Solgt areal m² - pris (red. …68) Y12-adresse 29-11-2013 327.000 kr. 3.278 m² 100 kr. (red. …57) Y13-adresse 27-09-2014 375.000 kr. 3.186 m² 118 kr. (red. …91) Y14-adresse 06-07-2015 825.00 kr. 1.802 m² 458 kr. (red. …51) Y15-adresse 13-10-2015 1.200.000 kr. 11.585 m² 377 kr. (red. …62) Y16-adresse 05-02-2016 625.000 kr. 6.181 m² 101 kr. ... Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vur­deringsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurde­ring af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, lov nr. 1883 af 29. december 2015 og lov nr. 1887 af 29. december 2015. Nævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klagead­gang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Ejendommens benyttelseskode Det fremgår af vurderingslovens § 33, stk. 1, at Skatteforvaltningen i forbindelse med en vurdering af en ejendom træffer bestemmelse om, hvorvidt ejendommen helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole, eller frugtplantage eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt kan henføres. Af retspraksis kan udledes, at der er tale om en konkret bedøm­melse ud fra flere forskellige forhold. Der henses bl.a. til bygninger­nes karakter og standard, størrelsen og boniteten af ejendommens jordtilliggende herunder skovens sammensætning og karakter, in­dretningen og benyttelsen af bygningerne, intensiteten ved den jord- og skovmæssige udnyttelse og udnyttelsen af ejendommen i øvrigt. En ejendom placeres i den benyttelsesgruppe, hvor det skønnes den overvejende hører til. Det er den faktiske anvendelse på vurde­ringstidspunktet, der skal indgå i vurderingen for ejendommens benyttelseskode. Der er derfor ikke tale om nogen objektiv afgræns­ning. Uanset at ejendommen fx er beliggende i landzone eller un­derlagt landbrugspligt, er det ikke afgørende for, hvorvidt ejendommen kan karakteriseres som en landbrugs- eller skovejendom i vurderingslovens forstand. Vurderingen foretages på baggrund af den faktiske benyttelse på vurderingstidspunktet 1. oktober 2014. Vurderingsstyrelsen har henført ejendommen til benyttelseskode 02 - beboelses- og forretningsejendom. Repræsentanten har nedlagt påstand om, at ejendommen skal henføres til benyttelseskoden 06 - særskilt vurderet skov og plantage. Dette begrundes med, at ejendommen er en 32 ha stor skovejen­dom, hvor hovedparten af arealet er fredskov og arealer, der ikke er fredskov. Til "kode 02 - blandet beboelse og forretning" henregnes efter prak­sis ejendomme, hvor der foruden boliglokaler findes lokaler, der benyttes forretningsmæssigt, såfremt værdien af de forretningsmæssigt benyttede lokaler, udgør mindst 25 % af ejendommens værdi. Der er dermed ikke tale om, at mindst 25 % af ejendommens areal skal anvendes forretningsmæssigt. Til benyttelseskode 06 - Særskilt vurderet skov og plantage henreg­nes efter praksis ejendomme med særskilt vurderede skove og plantager samt tilhørende tjenesteboliger. For at klassificere en ejendom som en skovejendom skal der foregå en egentlig skovdrift på ejendommen. Bedømmelsen vil være en samlet afvejning af, om skovmomentet i det enkelte tilfælde vejer tungest. Dette gælder uanset ejendommens størrelse. Af kommuneplanramme (red... udeladt), vedtaget af Y5-by Kommune den 23. november 2009 fremgår, at anvendelsen for den påklagede ejendom er hotel/restaurant, kulturelle- og fritidsformål, undervis­ning og institutioner. Videre fremgår det af CVR, at der på ejendommen i vurderingsåret 2014 er registreret flere virksomheder herunder selskabet G1, CVR (red. …12) og andelsselskabet G2, ligesom det af indhentede oplysninger fremgår, at anven­delsen af bygningerne på ejendommen omfatter 48 hotelværelser, konferencelokaler og restaurant. Det fremgår af opmåling af Miljø- og Fødevareministeriets portal for registrering af Jordbrugsanalyser og Danmarks Arealinformation, at i 2014 udgør skov, fredskov og lysåbne arealer samt randzone ca. 162.787 m2 af ejendommens samlede areal på 324.327 m2. Ca. 105.000 m2 af ejendommens jordtilliggende er registreret anvendt til dyrkning af "hvede", ca. 16.000 m2 er registreret an­vendt til dyrkning af "græs eller andet grøntfoder. Ifølge BBR-op­lysninger benyttes og anvendes den overvejende del af de til ejen­dommen tilhørende bygninger til beboelse og forretning samt hotel og undervisningsbrug. Ved opmåling på Miljø- og Fødevareministeriets portal for registre­ring af Jordbrugsanalyser og Danmarks Arealinformation fremgår, at i 2014 er der på ejendommen kun opmålt ca. 83.680 m2, som ud­gør skov/fredskov. Det ses videre af luftfotos over ejendommen, at "skoven" består af en blandet artssammensætning, som er gennem­skåret af stier, veje og lysåbne arealer. På baggrund af de foreliggende oplysninger om ejendommens stør­relse, anvendelsen af bygningerne herunder, at disse omfatter 48 hotelværelser, konferencelokaler og restaurant, er det nævnets op­fattelse, at omfanget af den på ejendommen drevne hotel- og kur­susvirksomhed i forhold til omfanget af den skovbrugsmæssige ud­nyttelse af ejendommen ikke giver anledning til at henføre ejen­dommen til kode 06, særskilt vurderet skov og plantage. Skovbrugsdriften må anses at være af underordnet betydning i forhold til den øvrige virksomhed på ejendommen. Nævnet finder under hensyntagende til de foreliggende oplysnin­ger, at ejendommen bedst kan henføres til benyttelseskode 02 - be­boelses- og forretningsejendom. Nævnet har, på baggrund af oplysningerne i sagen vurderet, at det ikke kan lægges til grund, at den skovmæssige anvendelse af jordtilliggendet udgør den overvejende del af aktiviteten på ejen­dommen. Det af klageren i øvrigt anførte, kan ikke føre til andet resultat. Vurderingsankenævn (red... 2 udeladt) stadfæster benyttelseskoden 02 - beboelses- og forretningsejendom pr. 1. oktober 2014. ... Grundværdi Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. ok­tober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2. Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal fore­tages på grundlag af værdien i handel og vandel. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbed­ringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og belig­genhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved an­sættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurde­ringslovens § 13. Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende han­delspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16. Bestemmende for handelsværdien er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2014 fastsat grundvær­dien til 1.518.100 kr., som er en videreførelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012. Klager vil have grundværdien sat ned. Den påklagede ejendom Y2-navn ligger i Y17-område langs Y6-område med terrænstigninger både mod øst og vest. Par­ken og det øvrige område omkring Y2-navn har naturmæssige og rekreative kvaliteter. Ejendommen er omfattet af kommuneplan (red... 1 udeladt), kommuneplanramme (red... 1 udeladt) vedtaget af Y5-by Kommune den 23. november 2009, hvoraf fremgår, at anvendelsen er, hotel/restaurant, kultu­relle- og fritidsformål, undervisning og institutioner. For området gælder desuden, at større industri kun kan udøves i form af sav­værk og landbrug. Der er i perioden 1. januar 2012 til 1. januar 2016 ifølge Vurderings­styrelsens statistik over ejendomssalg ikke registreret salg af ube­byggede grunde i almindelig fri handel beliggende i landzone med samme benyttelse - 02, beboelse- og forretningsejendom - som den påklagede ejendom. Der er ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg regi­streret 5 salg af ubebyggede grunde i almindelig fri handel udlagt til offentlige formål i byzone herunder blandet bolig og erhvervsbe­byggelse beliggende i Y5-by Kommune i vurderingsårene 2012­-2016, der er større end 1.000 m2, og som ikke er del- eller bun­kesalg. Nævnet finder, at der kan henses til disse salg som indikator for prisniveauet, da den retlige anvendelsesmulighed for de ubebyg­gede grunde er sammenlignelige med de anvendelsesmuligheder der er gældende for den pågældende ejendom i henhold til plangrundlagt. Nævnet har lagt vægt på, at den påklagede ejendom er omfattet af en kommuneplan/ramme, som alene overordnet beskriver ejen­dommens retlige anvendelsesmuligheder, hvilket begrænser den påklagede ejendoms anvendelse i forhold til de sammenlignelige grunde beliggende i byzone, hvis retlige anvendelsesmuligheder er bestemt af en lokalplan. Nævnet tager hensyn til, at den påklagede ejendoms udstyknings-og omlægningsmuligheder jf. vurderingslovens § 16 er begrænset. Det skal således indgå i vurderingen af grundværdien, at plan­grundlaget ikke giver mulighed for udstykning. I forhold til beliggenhed vurderer nævnet, at de sammenlignelige ejendomme har en mere attraktiv beliggenhed som forretningsejen­domme, end den påklagede ejendom, idet de sammenlignelige ejendomme er beliggende i byzone. Der er endvidere taget hensyn til, at den påklagede ejendoms grundareal har en sådan størrelse, at der er anvendelsesmulighe­der, som arealerne på de sammenlignelige grunde ikke kan rumme. Nævnet finder efter en konkret vurdering, at den påklagede grund­værdi passende er ansat på baggrund af en kvadratmeterpris på 10 kr. og en hektarpris på 33.300 kr. ud fra arealfordelingen, der frem­går af den påklagede vurdering, samt et tillæg for attraktiv belig­genhed. Det er dog nævnets opfattelse, at der ved den påklagede vurdering mangler en hensyntagen til anvendelsesmulighederne i plangrund­laget og herunder værdien for erhvervsdelen og de enfamiliehuse, der også er på ejendommen, idet det bemærkes, at disse samlet set udgør en betydelig størrelse. Nævnet vurderer, derfor på baggrund af et konkret skøn over denne værdi, at grundværdien skal tillæg­ges en værdi svarende til 2.000.000 kr. Ud fra et samlet skøn, finder nævnet herefter at en grundværdi på 3.500.000 kr. er passende. Nævnet har ved skønsudøvelsen taget hensyn til ejendommens plangrundlag, samlede grundareal og beliggenhed. Nævnet har ta­get højde for arealfordelingen og lagt hektarpris, kvadratmeterpris og beliggenhedstillæg til grund. Herudover har nævnet henset til prisniveauet for de 5 solgte ubebyggede grunde i nærområdet ud­lagt til offentlige formål i byzone, herunder blandet bolig og er­hvervsbebyggelse til kvadratmeterpriser på mellem 100 kr. og 458 kr. og taget højde for forskelle i forhold til den påklagede ejendom. Det af klageren i øvrigt anførte, kan ikke føre til et andet resultat. Vurderingsankenævn (red... 1 udeladt) forhøjer grundværdien pr. 1. oktober 2014 til 3.500.000 kr. ..." Af sagens bilag B, " Vurderingsankenævn (red... 1 udeladt) afgørelse af 10. december 2024 vedr. vurderingen pr. 1. oktober 2019", fremgår: "... Faktiske oplysninger om ejendommen Matrikelnr. ifølge tingbogen (red. ...tl), Y2-navn, Y3-by, 63.624 m² (red. ...A), Y2-navn, Y3-by, 211.530 m² heraf 230 m² vej (red. ...kl), Y2-navn, Y3-by, 49.173 m² Matrikelareal 324.327 m² Opførelsesår ifølge BBR 1728 Erhvervsareal ifølge BBR 8.752 m² Boligareal ifølge BBR 1.524 m² Plangrundlag kommuneplanramme (red... udeladt) under kommuneplan (red... 1 udeladt) og kommuneplan (red... 2 udeladt) Zone Landzone Ejendommen Y2-navn er beliggende i det åbne land mellem Y3-by og Y4-by ca. 5 km vest for Y5-by. Det fremgår af hjemmesiden (red... 3 udeladt), at Y2-navn er en del af G4 med hotel- og konferenceophold, receptioner mv. og restauration. Ejendommen er årsomvurderet pr. 1. oktober 2019 som følge af om-/ og tilbygning, idet det fremgår af BBR, at der er sket væ­sentlige ændringer til bygning 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 17 og 18 og at bygninger 19- 22 registreres. Der er ikke sket ændringer i ejen­dommens plangrundlag eller grundareal. Ifølge BBR-oplysninger pr. 1. oktober 2019 var der på vurde­ringstidspunktet følgende bygninger. Bygning 1 er registreret med anvendelsen hotel, kro eller konferencecenter med overnatning. Det bebyggede areal er på 1.300 m2, samt en udnyttet tagetage på 850 m2 og et samlet kælderareal på 800 m2. Det samlede erhvervsareal udgør 1.996 m2 og 154 m2 er registreret som boligareal. Bygningen er opført i 1728 og om-/tilbygget i 1979 og har ydervægge af mursten og tegltag. Bygning 2 er registreret med anvendelsen hotel, kro eller konferencecenter med overnatning. Det bebyggede areal er 990 m2 og den udnyttede tagetage er på 701 m2. Det samlede erhvervsareal er 1.691 m2. Bygningen er opført i 1957, om-/tilbygget i 1984 og har ydervægge af mursten og tag af fibercement. Bygning 3, anden bygning til landbrug mv. med et be­bygget areal på 445 m2, registre- ret som erhvervsareal. Bygningen er opført i 1957, om-/tilbygget i 1979 med ydervægge af betonelementer og tag er fibercement. Bygning 4, anden bygning til serviceerhverv med et be­bygget areal på 362 m2, registreret som erhvervsarealer. Bygningen er opført i 1957 og har ydervægge af betone­lementer og tag af fibercement. Bygning 5, etageboligbygning, flerfamiliehus eller to-familiehus, med et bebygget areal på 90 m2, en udnyttet ta­getage på 63 m2 og et kælderareal på 90 m2. Det samlede boligareal udgør 153 m2, hvoraf de 90 m2 er registreret som erhvervsarealer. Bygningen er opført i 1932 med ydervægge af mursten og tegltag. I bemærkningerne til bygningen fremgår det, at kælderen anvendes som kon­tor. Bygning 6, etageboligbygning, flerfamiliehus eller to-familiehus med et bebygget areal på 114 m2, udnyttet tage­tage på 91 m2 og 114 m2 kælderareal godkendt til beboelse. Det samlede boligareal udgør 319 m2. Bygningen er opført i 1937 med yder- vægge i mursten og tegltag. Bygning 7, etageboligbygning, flerfamiliehus eller to-familiehus med et bebygget areal på 166 m2, 133 m2 udnyt­tet tagetage og 100 m2 kælder. Det samlede boligareal udgør 299 m2. Bygningen er opført i 1877, om-/tilbygget i 1976 og har ydervægge af mursten og tegltag. Bygning 8, etageboligbygning, flerfamiliehus eller to-familiehus med et bebygget areal på 127 m2, 95 m2 udnyt­tet tagetage og 80 m2 kælder. Det samlede boligareal ud­gør 235 m2. Bygningen er opført i 1917, og-/tilbygget i 1970 og har ydervægge af mursten og tag af fibercement. Bygning 12, fritliggende enfamiliehus med et bebygget areal på 85 m2 og 48 m2 udnyttet tagetage, i alt 133 m2 boligareal. Bygningen er opført i 1986 med ydervægge af mursten og tegltag. Bygning 13, lade til halm, hø mv. med et bebygget areal på 1.044 m2 og 450 m2 ud- nyttet tagetager. Erhvervsare­alet er registreret til 1.495 m2. Bygningen er opført i 1900, om-/tilbygget i 1950 med ydervægge af mursten og tag af metal. Bygning 14, fritliggende enfamiliehus med et bebygget areal på 81 m2 og 54 m2 udnyttet tagetage. Det samlede boligareal udgør 135 m2. Bygningen er opført i 1998 med ydervægge af mursten og tegltag. Bygning 15, maskinhus, garage mv. med et bebygget areal på 285 m2, registreret som erhvervsarealer. Bygnin­gen er opført i 2006, om-/tilbygget i 2008 med ydervægge af mursten og tag af metal. Bygning 16, lade til halm, hø mv. med et bebygget areal på 1.769 m2, registreret som erhvervsareal. Bygningen er opført i 2006 med ydervægge af mursten og tag af metal. Bygning 17, maskinhus, garage mv. med et bebygget areal på 495 m2, som er registre- ret som erhvervsareal. Bygningen er opført i 2010 med ydervægge af mursten og tag af metal. Bygning 18, fritliggende enfamiliehus med et bebygget areal på 186 m2 til beboelse. Bygningen er opført i 1950, om-/tilbygget i 1978 m2 med ydervægge af mursten og tag af fibercement. Bygning 19, anden bygning til servicevirksomhed med et bebygget areal på 54 m2, registreret som erhvervsareal. Bygningen er opført i 1880 med ydervægge af mursten og tag af metal. Bygning 20, bygning til energiproduktion med et bebyg­get areal på 70 m2, registreret som erhvervsareal. Bygnin­gen er opført i 1975 med ydervægge af betonelementer og tag af fibercement. Bygning 21, udhus med et bebygget areal på 50 m2. Byg­ningen er opført i 1920 med ydervægge af mursten og tag af fibercement. Bygning 22, udhus med et bebygget areal på 42 m2. Byg­ningen er opført i 2004 med ydervægge af træ og tag af plastmateriale. Det fremgår af styrelse (red... udeladt) database over fredede og be­varingsværdige bygninger, at bygning 1 har status som fredet og byg­ning 5 har status som bevaringsværdig. Ejendommens matrikel (red. …A) og delvist matrikel (red. …tl) er på vurderingstids­punktet omfattet af tidligere kommuneplanramme (red... udeladt), Y8-landsby, som var tilknyttet kommuneplan (red... 1 udeladt). Bebyggelsesprocenten var 25 for det enkelte jordstykke og der må bebygges i 1,5 etage. Den påklagede ejendom er udlagt til blandet anvendelse i form af landbrug, beboelse, undervisning, institution, kultur- og fritidsformål, hotel og restauration o.l. Ejendommen var på vurderingstidspunktet yderligere omfattet af kommuneplan (red... 2 udeladt) for alle ejendommens matrikler. Det fremgår ligeledes af kommuneplanramme (red... udeladt), at der i området omkring Y2-navn og langs Y6-område, i høj grad priori­teres rekreativ anvendelse. Yderligere oplyses det, at Y2-navn er be­liggende smukt i Y17-område langs Y6-område med terrænstigninger både mod øst og vest. Parken og det øvrige område omkring Y2-navn har store naturmæssige og rekreative kvaliteter. Det fremgår af Geodatastyrelsens matrikelregister, at ejendommen er registreret som en landbrugsejendom og herved underlagt landbrugs­pligten. Det fremgår af Landbrugsstyrelsens geodata, at i alt 11,64 ha er i om­drift på vurderingstidspunktet, med 9,62 ha ærter, 1,14 ha græs med kløver/lucerne og 0,88 ha blomsterbrak. Derudover er der 4,54 ha, som ikke er i omdrift, hvoraf de 4,07 ha var udlagt til permanent græs og de 0,47 ha var beplantet med æbletræer. Det EU-støtteberettigede areal ud­gjorde 12,76 ha. Det fremgår af tinglysningen, at der pr. 25. februar 2010 er registreret fredskovsareal på hele matrikel (red. …A) med et areal på 211.530 m2. Af luft­foto fremstår ejendommens matrikel (red. …A) med bygninger og åbne marka­realer. Ved opmåling af skovarealerne udgør fredskovarealet på matri­kel (red. …A) ca. 8,8 ha. Det fremgår af Plandata.dk, at der på ejendommens matrikel (red. …A) er registreret, sø, mose og eng samt beskyttet vandløb (Y6-område). Øvrige sagsoplysninger Det fremgår af Det Centrale Virksomhedsregister (CVR), at der på vur­deringstidspunktet var registreret følgende virksomheder og selskaber på ejendommen G5, P-nummer (red. ...22 udeladt), tilknyttet sel­skabet G1 cvr-nr. (red. …12), branchekode "011100 Dyrkning af korn (undtagen ris), bælgfrugter og olieholdige frø. Der er yderligere registreret bibranche " 021000 Dyrkning af træer og andre skovbrugsaktiviteter", "452010 autoreparations­værksteder mv." og "562900 Anden restaurationsvirksomhed". Selskabet har til formål at drive handels-, industri, håndværks, landbrugs-, og hotel og restaurationsvirksomhed samt eje og ud­leje fast ejendom. Y2-navn, P-nummer (red. …33 udeladt), tilknyttet virk­somheden A, cvr-nr. (red. …93), branchekode “682040, udlejning af erhvervsejendomme. G3, , cvr-nr. (red. …35), branchekode “011100, dyrkning af korn (undtagen ris), bælgfrugter og olieholdige frø". Selska­bets formål er landbrug og handel med fødevarer og møbler og dermed beslægtet virksomhed. Selskabet kan eje og udleje fast ejendom. G6, cvr-nr. (red. …79), branchekode "562900 Anden restaurationsvirksomhed", som har til formål at fremme uddannelse og bevare natur- og kulturværdier samt at levere serviceydelser og produkter. G7 (under konkurs), cvr-nr. (red. …12), branchekode “011100, dyrkning af korn (undtagen ris), bælgfrugter og olie­holdige frø". Selskabets formål er at drive handels-, industri-, håndværks-, landbrugs, og hotel og restaurationsvirksomhed samt at eje og udleje fast ejendom. G8, CVR (red. …47), branchekode "849900 Andre organisationer og foreninger i.a.n.". Foreningen op­hørte pr. 31. marts 2020. Landsskatteretten har ved afgørelse af 22. december 2016 truffet afgø­relse over vurderingen pr. 1. oktober 2012 for den påklagede ejendom. Landsskatteretten traf afgørelse om følgende: Landsskatteretten fandt at den på ejendommen værende land­brugsdrift var underordnet den øvrige anvendelse som hotel, konferencelokaler og restauration. Landsretten stadfæstede derfor benyttelseskoden til 02 - beboelse og forretning. Grundværdien blev af landsskatteretten stadfæstet til 1.518.100 kr. idet der ved ansættelsen var taget behørigt hensyn til jor­dens beliggenhed og beskaffenhed. Landsskatteretten bemær­kede yderligere, at grundværdien var lavt vurderet, men at de ikke fandt grundlag for at forhøje. Ejendomsværdien blev nedsat fra 31.000.000 kr. til 24.400.000 kr. Landsskatteretten fandt ved afgørelsen ikke grundlag for at tilsi­desætte den af SKAT ansatte lejeværdi, under hensyn til ejen­dommens beliggenhed, bygningernes standard og anvendelse. Landsskatteretten nedsatte imidlertid lejefaktoren fra 10,2 til 8,0 under hensyntagen til ejendommens vedligeholdelsesomkostninger ... Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen Indledningsvis bemærkes, at det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3, at omvurderinger pr. 1. oktober 2019 betragtes som en al­mindelig vurdering, jf. dagældende lov nr. 654 af 8. juni 2017 som æn­dret ved lov nr. 278 af 17. april 2018, lov nr. 1729 af 27. december 2018. Af lovens § 88, stk. 4, fremgår, at omvurderingen foretages efter prisfor­holdene pr. 1. oktober 2012. Det fremgår endvidere af § 88, stk. 3, at årsomvurderingen pr. 1. okto­ber 2019 for andre ejendomme end ejerboliger foretages efter reglerne i den dagældende vurderingslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. au­gust 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014, lov nr. 1883 af 29. december 2015, lov nr. 1887 af 29. december 2015, lov nr. 60 af 16. januar 2017 og lov nr. 61 af 16. januar 2017. Ejendommen er omvurderet pr. 1. oktober 2019 efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8, som følge af om- og tilbygning, idet det fremgår af BBR, at der er sket væsentlige ændringer til ejendommens bygningsarealer li­gesom bygning 19-22 registreres. Nævnet finder på den baggrund, at betingelserne for omvurderingen pr. 1. oktober 2019 er opfyldt. Benyttelseskode Det fremgår af vurderingslovens § 33, stk. 1, at Skatteforvaltningen i forbindelse med en vurdering af en ejendom træffer bestemmelse om, hvorvidt ejendommen helt eller delvis må anses for benyttet til land­brug, gartneri, planteskole, eller frugtplantage eller til hvilken benyt­telse ejendommen i øvrigt kan henføres. Af retspraksis kan udledes, at der er tale om en konkret afvejning af flere forskellige momenter. Der henses bl.a. til bygningernes karakter og standard, størrelsen og boniteten af ejendommens jordtilliggende herunder skovens sammensætning og karakter, indretningen og benyt­telsen af bygningerne, intensiteten ved den jord- og skovmæssige ud­nyttelse og udnyttelsen af ejendommen i øvrigt. En ejendom placeres i den benyttelsesgruppe, hvor det skønnes den overvejende hører til. Det er den faktiske anvendelse på vurderingstids­punktet, der skal indgå i vurderingen for ejendommens benyttelses­kode. Der er derfor ikke tale om nogen objektiv afgrænsning. Uanset at ejendommen fx er beliggende i landzone eller underlagt landbrugspligt, er det ikke afgørende for, hvorvidt ejendommen kan karakteriseres som en landbrugs- eller skovejendom i vurderingslovens forstand. Vurderingsstyrelsen har henført ejendommen til benyttelseskode 02 - beboelses- og forretningsejendom. Klagerne har nedlagt påstand om, at ejendommen skal henføres til be­nyttelseskoden 06 - særskilt vurderet skov og plantage. Dette begrun­des med, at ejendommen er en 32 ha stor skovejendom, hvor hovedpar­ten af arealet er fredskov. Til benyttelseskode 02 - blandet beboelse og forretning henregnes efter praksis ejendomme, hvor der foruden boliglokaler findes lokaler, der benyttes forretningsmæssigt, såfremt værdien af de forretningsmæssigt benyttede lokaler, udgør mindst 25 % af ejendommens værdi. Der er dermed ikke tale om, at mindst 25 % af ejendommens areal skal anven­des forretningsmæssigt. Til benyttelseskode 06 - Særskilt vurderet skov og plantage henregnes efter praksis ejendomme med særskilt vurderede skove og plantager samt tilhørende tjenesteboliger. For at klassificere en ejendom som en skovejendom skal der foregå en egentlig skovdrift på ejendommen. Be­dømmelsen vil være en samlet afvejning af, hvilket moment der i det enkelte tilfælde vejer tungest. Dette gælder uanset ejendommens stør­relse. Nævnet finder, at der ikke er grundlag for at ændre den fastsatte benyt­telseskode til vurderingen pr. 1. oktober 2019, som beboelses- og forret­ning. Nævnet har lagt vægt på de registrerede oplysninger om ejendommens anvendelse herunder bygningernes og jordens anvendelse. Vurderin­gen foretages på baggrund af den faktiske anvendelse på vurderings­tidspunktet pr. 1. oktober 2019. Den påklagede ejendom var på vurderingstidspunktet omfattet af kommuneplanramme (red... udeladt), Y8-landsby, hvor det fremgår, at den påkla­gede ejendom er udlagt til blandet anvendelse i form af landbrug, bebo­else, undervisning, institution, kultur- og fritidsformål, hotel og restau­ration o.l. Ejendommen var på vurderingstidspunktet yderligere omfat­tet af kommuneplan (red... 2 udeladt). Der er på ejendommens matrikel (red. …A) tinglyst 211.530 m2 fredskovsareal. Af luftfoto for 2019 fremstår ejendommens matrikel (red. …A) med bygninger, åbne markarealer og skov. Skovarealet udgør ved opmåling ca. 8,8 ha. Det fremgår yderligere af Planinfo, at der er registreret beskyttet vand­løb, mose, søer og eng på matrikel (red. …A). Af CVR fremgår det, at der til selskabet G5 med p-nummer (red. ...22 udeladt), som er tilknyttet G1 med cvr-nr. (red. ...12), er registreret bibranche "021000 Dyrkning af træer og andre skovbrugsak­tiviteter". Nævnet bemærker, at der på ejendommen er skov, og at der foregår drift i en vis udstrækning med henvisning til den i CVR registrerede bi­branche. Nævnet henser imidlertid til skovens størrelse og bemærker hertil, at skovdriften umiddelbart er af mindre karakter, sammenholdt med ejendommens øvrige anvendelse. Nævnet har lagt særlig vægt på de registrerede oplysninger der frem­går af CVR og BBR. I CVR er der registreret flere virksomheder med til­knytning til den påklagede ejendoms adresse, herunder G5 med p-nummer (red. ...22 udeladt), som er tilknyttet G1 med cvr-nr. (red. ...12). Nævnet bemærker, at der som bibranche blandt andet er registreret "562900 Anden Restaurationsvirksomhed" og at selskabet har til formål at drive handels-, industri, landbrugs-, og hotel og restau­rationsvirksomhed samt eje og udleje fast ejendom. Yderligere af CVR fremgår G6 cvr-nr. (red. …79), bibranche " Anden restaurationsvirksomhed". I BBR er ejendommens hovedbygning 1 samt bygning 2 registreret med anvendelsen hotel, kro eller konferencecenter med overnatning. Øvrige bygninger er registreret til anden anvendelse herunder beboelse, andre bygninger til landbrug, andre bygninger til serviceerhverv, maskinbyg­ninger, udhuse mv. På baggrund af det registrerede lægger nævnet til grund, at en væsentlig del af den påklagede ejendoms bygninger an­vendes forretningsmæssigt. Det fremgår af hjemmesiden (red... 3 udeladt), at Y2-navn er en del af de G4 med hotel- og konference­ophold, receptioner mv. og restauration. Af hjemmesiden, er det fortsat en mulighed at booke ophold, og nævnet lægger til grund at dette lige­ledes var gældende pr. 1. oktober 2019. Det er nævnet opfattelse, at den på ejendommen værende skovdrift er underordnet den øvrige anven­delse som hotel, konferencelokaler og restauration. Det af klagerne i øvrigt anførte kan ikke føre til andet resultat. Vurderingsankenævn (red... 1 udeladt) stadfæster herefter ejendommens benyttelseskode til 02 - beboelse og forretningsejendom jf. vurderings­lovens § 33, stk. 1. Grundværdi Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedrin­ger) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettig­heder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13. Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende han­delspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ube­bygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god an­vendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelses­mulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. Vurderingsstyrelsen har ved vurderingen pr. 1. oktober 2019 fastsat grundværdien til 1.518.100 kr., som er en videreførelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012. Klagerne har nedlagt påstand om, at grundværdien skal ansættes med udgangspunkt i benyttelsen som skovejendom inkl. fordeling efter vur­deringsloven § 33, stk. 7. Klagerne bemærker yderligere, at grundvær­dien skal ansættes til ikke højere end 650.000 kr. Ejendommen på 32,43 ha var på vurderingstidspunktet omfattet af kommuneplanramme (red... udeladt), Y8-landsby og den påklagede ejendom er udlagt til blandet anvendelse i form af landbrug, beboelse, undervis­ning, institution, kultur- og fritidsformål, hotel og restauration o.l. Ejen­dommen var på vurderingstidspunktet yderligere omfattet af kommuneplan (red... 2 udeladt). Bebyggelsesprocenten er 25 for det enkelte jordstykke, og der må bebygges i 1,5 etage. Nævnet bemærker, at Landsskatterettens den 22. december 2016 traf af­gørelse over vurderingen pr. 1. oktober 2012. Landsskatteretten var af den opfattelse, at grundværdien var lavt vurderet, men stadfæstede ud fra en konkret vurdering grundværdien på 1.518.100 kr. Nævnet er enig med Landsskatterettens vurdering af at grundværdien er lavt vurderet. Nævnet finder, at der i vurderingen ikke i tilstrækkelig grad er taget højde for anvendelsesmulighederne for ejendommen til erhvervsformål og beboelse. Idet den omvurderede vurdering pr. 1. ok­tober 2019 er en videreførelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012, finder nævnet ikke grundlag for at ændre prisniveauet for grundværdien. Nævnet bemærker endvidere, at der ikke er sket ændringer i ejendom­mens grundareal eller ejendommens plangrundlag i perioden 1. okto­ber 2012 og frem til årsomvurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2019. Der er alene sket ændringer i de registrerede bygningsarealer. Grunda­real og planforhold var således de samme som ved vurderingen pr. 1. oktober 2012. Idet grundværdien ved den påklagede årsomvurdering pr. 1. oktober 2019 skal ansættes i 2012-prisniveau, finder nævnet ikke grundlag for at ændre grundværdien på 1.518.100 kr. Det af klagerne i øvrigt anførte kan ikke føre til et andet resultat. Vurderingsankenævn (red... 1 udeladt) stadfæster grundværdien på 1.518.100 kr. pr. 1. oktober 2019. ..." Forklaringer Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaringer af A og LG. A har forklaret, at han er uddannet i skovbrug og har været i bran­chen i mere end 40 år. Han har siden 1990 har været medejer af den omhandlede ejendom, der omfatter en gammel ejendomstype (red... udeladt), hvis bygning er fredet. Ejendom­men består af flere matrikelnumre. Fredskovspligten på ejendommen blev etab­leret i 1805. Der blev i 1950´erne registreret fredskovspligt på ejendommen i ting­bogen. Udstrækningen af fredskovspligten har været omtvistet, men resultatet blev, at hele matrikelnummer (red. …A) på ca. 21 hektar er registreret som fredskov, hvil­ket fremgår af tingsbogsattesten i sagen. Han har forgæves forsøgt at få det æn­dret til kun at omfatte det bevoksede areal efter fredskovsforordningen fra 1805. Fredskovspligten omfatter således hele matrikelnummer (red. …A), uanset om arealet i dag er bevokset med træer eller har anden anvendelse. Hvis bygninger på det fredskovspligtige areal nedrives, skal der plantes træer på arealet. For ca. 15 år siden forsøgte han at få tilladelse til at bygge et hus på matrikelnummer (red. …A), men skovmyndighederne gav afslag med henvisning til, at det omhandlede areal skulle anvendes til skovdrift. Det er hans opfattelse, at ejendommen har god jordbund til dyrkning af træer, jf. herved Miljø- og Fødevareministeriets kort over jordbundsforholdene i bilag 5. Ingen af arealerne på ejendommen er uegnet til dyrkning af træer. Som følge af dårlig vedligeholdelses, som Y5-by Kom­mune har ansvaret for, løber en å på ejendommen indimellem over, hvilket kan skade skovdriften, men det påvirker alene en mindre del af arealet. Efter hans opfattelse er der ikke skovdriftsmæssige forskelle af betydning på den omhand­lede ejendom og de ejendomme, som han har fremlagt oplysninger om i bilag 3, og som ligger tæt på ejendommen. Dyrkningsmulighederne på ejendommen er eksempelvis bedre end på naboejendommen, der ligger på Y9-adresse, hvor der også er fredskov, og hvor jorden er ufrugtbar sandjord. Han driver ikke selv hotel fra ejendommen. Hovedbygningen, hvor han har pri­vat bolig, er udlejet, og lejeren driver hotel og restaurant fra bygningerne, herun­der hovedbygningen. Der er hotelværelser i nogle af bygningerne. Hotelvirksom­heden på ejendommen drives af lejeren. I 2014 var det også sådan. G5 er et brand. Han er enig i, at der også er landbrugsarealer på ejendommen, men ikke på den del af ejendommen, der er fredskovpligtig. Der drives landbrug på ca. 12 hektar, og de resterende ca. 21 hektar af ejendommen, som består af matrikelnummer (red. …A), består alene af fredskov. Matrikelnummer (red. …A) består også af ubevoksede arealer. Fredskovspligt medfører, at arealet er skov, og at eventuelt ubebyggede dele skal anvendes til skovdyrkning og ikke må anvendes til eksempelvis bebyggelse eller landbrug. Det er derfor, at hele matrikelnummer (red. …A) skal vurderes som skovbrug. Det er korrekt, at han under tidligere sager har ønsket benyttelseskoden ændret til landbrug, men det skyldtes en vildfarelse. Det er en skovejendom og skal der­for registreres som sådan, hvilket der ikke tidligere er taget stilling til. LG har forklaret, at han er As søn. Han er født og op­vokset på den omhandlede ejendom, hvor han således har tilbragt meget tid. Han har en kandidatgrad indenfor miljø og økonomi. Han har haft en masse om sko­vdyrkning, miljø og planlovgivning som led i sin uddannelse. Der gror træer på ejendommen. Der er tale om løvtræer, herunder bøg og lidt eg. Det er muligt at dyrke skov på hele matrikelnummer (red. …A)´s areal på ca. 21 hektar. Ejendommen er en privat ejendom, som de bruger til egne formål. Hele området er fredskovspligtigt, hvilket medfører en masse lovmæssige og anvendelsesmæssige ind­skrænkninger på arealet. Han ved ikke, om man kan have rekreative funktioner i en fredskov. Myndighederne tillader ikke bebyggelse på fredskovspligtigt areal. Det betyder, at de ikke må bebygge ejendommen uden dispensation, som er me­get svær at få på fredskovsarealer. Matrikelnummer (red. …A) er med rette klassificeret som skov. Hele arealet er fredskov og må ikke bruges til andet. Hvis en bygning rives ned, må den ikke genopføres, men der skal plantes træer på det omhand­lede areal, hvilket medfører en masse begrænsninger for udnyttelsen af ejendom­mens arealer. Der ligger bygninger på det fredskovspligtige areal, herunder selve Y2-navn, som har ligget der i flere hundrede år og fra før, fredskoven blev etableret. Der er ikke planer om at rive bygningerne ned. Parternes synspunkter A har procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument. Heraf fremgår følgende: ... Til støtte for påstanden gøres det gældende: 1) Ved afgørelser af 10. december 2024 har v urderingsankenævn (red... 1 udeladt) truffet to afgørelse om vurdering af ejendommen Y1-adresse sag sagsnr. (red... 1 udeladt), bilag 1 og sag sagsnr. (red... 2 udeladt), bilag 2. For 1. okto­ber 2014 ansættes grundværdien til 3.500.000 kr. Den 1. oktober 2019 ansættes grundværdien til 1.513.100 kr. Med en afvigelse på 131 % er de to vurderingen ikke udtryk for vurdering efter regel, men for til­fældighed, hvilket efter den manglende besvarelse af replikkens op­fordring (2) må anses det for dokumenteret. 2) Ejendom består af flere matrikelnumre. Matr. (red. …A). Y2-navn, Y3-by er fredskov med areal 21,1563 m2, hvoraf 230m2 er vej og skal sættes til 0 kr. og 21,1333 ha vurderes efter, hvad den ubebyg­gede grund kan anvendes til. Dette er skovdyrkning med højstam­mede træer af arterne bøg, eg og ask i god dyrkningsstand jf. LBK nr. 690 af 26/05/2023 § 8. 3) Andre skove på egnen er i 2022 vurderet uændret fra 2014 og 2019 som vist i bilag 3 til 10.952 kr. pr. ha, hvorfor fredskoven på mart. (red. …A) på 21,1333 ha også skal vurderes til samme værdi pr. ha eller til 231.450 kr. Landbruget udgør 11,2764 ha, der bør ansættes som eg­nens gennemsnitlige grundværdi jf. Skats juridiske vejledning H.A.3.2.5.1 vurderingsnormen til 30.200 kr. i alt 340.500 kr. Grund­værdien af den samlede ejendom i alt 32,41 ha bør ansættes til 571.950 kr. 4) Efter ejendomsvurderingslovens § 28 skal grundværdien ansættes til, hvad den ubebyggede grund kan anvendes til. Landbrugsdelen med marker og tilhørende driftsbygninger bør svare til områdets øv­rige ejendomme. Mart. (red. …A) 21,13 ha er fredskov. Dette indebærer, at den eneste anvendelse af den ubebyggede grund er skovbrug. Grun­den skal derfor vurderes som gennemsnittet af egnens skovejen­domme jf. tabel over 2022 vurderingen for 4 tilsvarende skove på eg­nen heraf Y10-vej og Y11-vej, hvor skovejendommene er nabo til mart. (red. …A). Den gennemsnitlige vurdering er 10.952 kr. /ha. 5) Skovens andel af den samlede ejendom udgør 21,153 ha ud af 32,4327 ha eller over 65 %. Det gøres i den anledning gældende, at hele ejendommen skal klassificeres som en skovejendom. Det er ikke lov­ligt at klassificere en skovejendom som en erhvervsejendom. Jf. ejendomsvurderingsloven LBK nr. 1510 af 08/12/2023 § 28 stk. 2 skal en ejendom kategoriseres som en skovejendom, hvis den har skov med produktionspotentiale. Det er urigtigt, at skoven anvendes til rekrea­tive formål, men dette er end ikke et lovligt kriterie. Der henvises til https://www.vurderingsportalen.dk/landbrug-og-skov/kategorise­ring/skovejendomme/, hvoraf fremgår, at en ejendom normalt kate­goriseret som en skovejenom, hvis den har over 15 ha fredskov og sko­ven udgør mere end 50 % af arealet. Da denne ejendom er med bolig og over 21 ha fredskov med over 65 % skovareal opfyldes disse krite­rier, og den skal kategoriseres som en skovejendom og kan ikke lovligt klassificeres som en erhvervsejendom. 6) Skovens 21,1 ha har kvalitet til dyrkning af træer. Den har jf. jordkvalitetskort udarbejdet af Miljø- og Fødevareministeriet med indteg­nede matrikelgrænser arealanvendelsen markeret med signatur for fredskov, bilag 4. Jordbundsforholdene udgør ca. 90 % fin lerblandet sandjord og ca. 10 % humus, bilag 5. I højre side af dette kort ses na­boskoven Y9-adresse, der er vurderet som skov til 12.416 kr. pr. ha, og som har samme jordbundstype. Skoven på denne ejendom har samme dyrkningspotentiale som de øvrige skove på egnen. Der findes ikke anden offentlig regulering på arealet. Sagsøgtes påstand om, at denne fredskov ikke besidder et produktionspotentiale, er i strid med myndighedens udtalelse i bilag 6 og ikke dokumenteret, hvorfor det ikke tages til følge. 7) Det gøres gældende, at vurderingsankenævn (red... 1 udeladt)’s beskri­velse af jordbund og naturtype er urigtig. Jordbunden er lerblandet sandjord og mindre humus. Anvendelsen er skov og ager. Der findes ikke mose eller overdrev på ejendommen. Det er ikke korrekt, at 16,3 ha er skov. Hele grunden anvendes til skov med tilhørende bygninger. Selv i tilfælde af at 21,1 ha minus 16,3 ha lig 4,8 ha var mid­lertidig ubevokset ændrer det ikke ved, at grunden er fredskov, og at denne eneste mulige anvendelse af den ubebyggede grund er dyrk­ning af træer. 8) Skoven udgør 21,1 ha. De bebyggede områder i fredskoven er del af skoven. Det er ikke relevant, om det bevoksede areal af fredskoven midlertidigt er ubevokset. Skovens areal er fortsat 21,1 ha. Det er ikke korrekt, at skoven anvendes til rekreative formål. I det om­fang publikum efter naturbeskyttelsesloven har færdselsret til vejene ændrer ikke ved, at det er en produktionsskov. 9) Landsskatteretten tog ikke i 2016 stilling til om ejendommen skal vur­deres som en skovejendom herunder, at det er ulovligt at anvende be­nyttelseskoden erhvervsejendom for skove. 10) Det gøres gældende, at Vurderingsankenævn (red... 1 udeladt)’s opreg­ning af ubebyggede grunde ikke er relevant, da denne ejendom er en skovejendom, der ikke lovligt kan bebygges, og at vurderingen skal gå ud fra, hvad den ubebyggede grund kan anvendes til, hvilket er dyrkning af skov. 11) Det gøres gældende, at 3.7588 m2 af den fredskovspligtig jord ikke kan vurderes til 375.880 kr. eller ca. 100.000 kr. pr. ha, da naboskoven med samme anvendelse er vurderet til 10.806 kr. pr. ha, hvorved vur­dering er næsten ti gange højere end tilsvarende nabogrunde. 12) Det gøres gældende, at bygningernes aktuelle anvendelse ikke er re­levant for grundens værdi, der alene skal vurderes ud fra den ube­byggede grunds anvendelses muligheder, og at den ubebyggede grund ikke kan anvendes som anført i en kommenplans bemærknin­ger. 13) Den ubebyggede grund kan for landbrugsdelen anvendes til land­brug og for matr. (red. …A) til skovbrug. Der kan ikke opføres bygninger uden at tjene disse formål. Der henvises til skrivelse fra Miljøstyrel­sen af 4. februar 2025, hvoraf fremgår, at mat. nr. (red. …A) alene kan an­vendes til skovbrug, bilag 6. 14) Vurderingsstyrelsen har ved fastsættelse af ejendomsskattebillet for 2025 i overensstemmende med sagsøgers påstand ansat ejendom­men som en skov- og landbrugsejendom og i overensstemmelse her­med beregnet grundskyldspromillen med 7,2, bilag 7. ..." Skatteministeriet har procederet i overensstemmelse med i sit påstandsdoku­ment. Heraf fremgår følgende: "... 2. SAGENS BAGGRUND OG OVERORDNEDE ANBRINGENDER Sagen udspringer af vurderingsankenævn (red... 1 udeladt)’s afgørelser af 10. december 2024 (bilag A og B) og angår, hvorvidt skønnet over benyttel­seskoden for ejendommen beliggende Y1-adresse ("Ejen­dommen"), samt grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2014 og 1. ok­tober 2019 kan tilsidesættes. Det følger af fast retspraksis, at en ejendomsvurdering alene kan tilside­sættes, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller man­gelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H. Der skal føres et sikkert bevis herfor, jf. Østre Landsrets dom af 23. januar 2026 i sag BS-14240/2024-OLR. Skatteministeriet gør for det første gældende, at A ikke har godtgjort, at vurderingsmyndighedernes skøn om, at Ejendommens be­nyttelseskode pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2019 skal henføres til be­nyttelseskode ’02 - beboelses- og forretningsejendom’, skal tilsidesættes. Skatteministeriet gør for det andet gældende, at A ikke har godtgjort, at vurderingsmyndighedernes skønnede grundværdiansæt­telse pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2019 skal tilsidesættes. Det bemærkes særligt om denne sag, at Ejendommens benyttelseskode og grundværdiansættelse også tidligere har været genstand for både domstols- og administrative prøvelse. I alle tilfælde har vurderingsmyn­dighederne fået medhold. Vurderingen pr. 1. oktober 2008 har været påklaget og prøvet af Vurde­ringsankenævnet, hvor nævnet ved afgørelse af 31. maj 2010 (bilag E) stadfæstede Ejendommens grundværdi til 1.613.000 kr. (bilag E, s. 1). Endvidere stadfæstede landsret (red... udeladt) den 12. oktober 2010 ( SKM2010.672.VLR ) Retten i Y5-bys dom af 22. oktober 2009 ( SKM2009.670.BR ) (bilag F) vedrørende Ejendommens vurderinger for 2002-2006. Landsretten fandt, at der ikke var grundlag for at genoptage vurderingerne for 2002-2006 , idet der ikke var holdepunkter for, at ejen­dommens notering som landbrug var afgørende for, hvad Ejendommen skulle anses for at være benyttet til (bilag F, s. 3, 2.-3. hele afsnit); med andre ord var der ikke grundlag for at ændre ejendommens benyttelses­kode fra ’02 - beboelse og forretning’. Landsskatteretten har igen i forhold til vurderingen pr. 1. oktober 2010 taget stilling til Ejendommens benyttelseskode, da Landsskatteretten ved afgørelse af 22. december 2016 (bilag G) fandt, at Ejendommens benyttel­seskode fortsat ikke skulle ændres fra "kode 02 Blandet beboelse og for­retning" til "kode 05 Landbrug" (bilag G, s. 13). I forhold til vurderingen pr. 1. oktober 2012 har Landsskatteretten tilsva­rende ved en anden afgørelse af 22. december 2016 (bilag H) fundet, at Ejendommens benyttelseskode ikke skulle ændres fra "02 - Blandet be­boelse og forretning" til benyttelseskoden "05 - Landbrug", jf. bilag H, s. 17. Derudover stadfæstede Landsskatteretten den pr. 1. oktober 2012 an­satte grundværdi til 1.518.000 kr. (bilag H, s. 17-18). A har i denne sag klaget over vurderingen af Ejendommen pr. 1. oktober 2014 og anmodet om en omvurdering af Ejendommen pr. 1. oktober 2019. A har heller ikke i denne sag godtgjort, at vurderingsmyndighedernes skøn skal tilsidesættes. 3. DER ER IKKE GRUNDLAG FOR AT ÆNDRE EJENDOMMENS BENYTTELSESKOD E Efter vurderingslovens § 33, stk. 1 (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. au­gust 2013), træffer Skatteforvaltningen i forbindelse med en vurdering af en ejendom bestemmelse om, hvorvidt ejendommen helt eller delvist må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole, eller frugtplantage eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt kan henføres. Benyttelseskoden er bl.a. relevant for udarbejdelse af statistik og styring, jf. Den juridiske vejledning 2014-2, afsnit H.A,6.3.1, men kan også have betydning for hvilke regler i den dagældende vurderingslov, der er rele­vante ved værdiansættelsen, jf. f.eks. vurderingslovens § 14 om land­brugsejendomme og § 15 om skovbrugsejendomme, idet - som tilfældet også har været i nærværende sag - at ejendomme med tilsvarende be­nyttelseskoder anvendes i sammenligningsgrundlaget. A har ikke godtgjort, at vurderingsmyndighedernes skøn over Ejendommens benyttelseskode pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2019 hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke vurderingen, eller at vurderingen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H samt (red. landsret 10 udeladt)’s dom af 12. oktober 2010 (bilag F). 3.1. Der er ikke grundlag for at ændre benyttelseskoden pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2019 Vurderingsstyrelsen har ved vurderingerne pr. 1. oktober 2014 (bilag A) og 1. oktober 2019 (bilag B) - og ved samtlige tidligere vurderinger - hen­ført ejendommen til benyttelseskode ’02 - beboelses- og forretningsejen­dom’. Denne vurdering er stadfæstet af flere gange af såvel Landsskatte­retten som landsretten (bilag E-H). A gør for begge vurderinger gældende, at benyttelseskoden skal ændres til ’06 - Særskilt vurderet skov og plantage’. Sagens oplysninger viser, at Ejendommen med rette er henført til benyt­telseskode ’02 - beboelses- og forretningsejendom’, idet Ejendommen be­nyttes til at drive hoteldrift mv. Henset hertil må det lægges til grund, at skovdriften har haft en underordnet værdimæssig betydning. Ved vurderingen af ejendommens benyttelseskode er det den faktiske benyttelse på vurderingstidspunktet, der er afgørende, jf. UfR 2012.2709 H. Efter praksis henregnes ejendomme til kode ’02 - beboelses- og forret­ningsejendom’, hvor der foruden boliglokaler findes lokaler, der benyt­tes forretningsmæssigt, såfremt værdien af de forretningsmæssigt benyt­tede lokaler udgør mindst 25 % af ejendommens værdi, jf. f.eks. Den juri­diske vejledning 2014-2, afsnit H.A,6.3.2. Der er dermed ikke tale om, at mindst 25 % af en ejendoms areal skal anvendes forretningsmæssigt. Det fremgår af kommuneplanramme (red... udeladt), vedtaget af Y5-by Kom­mune den 23. november 2009, at anvendelsen for Ejendommen er hotel/restaurant, kulturelle- og fritidsformål, undervisning og institutioner (bilag A, s. 18, afs. 9, og bilag B, s. 14, afs. 3). Det fremgår videre af CVR-registret, at der pr. 1. oktober 2014 og 1. ok­tober 2019 - foruden A’s egen enkeltmandsvirksomhed - er registreret flere virksomheder med adresse på ejendommen, herunder G5 (p-nummer red....22), som er tilknyttet G1 (CVR red.…12), hvor der som bibranche bl.a. er registreret "562900 An­den Restaurationsvirksomhed", og selskabet har til formål at drive handels-, industri, landbrugs-, og hotel og restaurationsvirksomhed samt eje og udleje fast ejendom. Herudover er der pr. 1. oktober 2014 registreret andelsselskabet G2 (bilag A, s. 6, afs. 6). Derudover fremgår det af oplysninger indhentet af vurderingsmyndig­hederne, at anvendelsen af bygningerne på ejendommen omfatter 48 ho­telværelser, konferencelokaler og restaurant (bilag A, s. 7, afs. 2). Det fremgår da også af hjemmesiden (red... 3 udeladt), at Y2-navn er en del af de G4 med hotel- og konfe­renceophold, receptioner mv. og restauration. Ved opslag på hjemmesi­den den 28. maj 2025 (bilag I) var det fortsat muligt at booke et ophold. Det fremgår også af de tidligere afgørelser, at der fra Ejendommen blev drevet hotelvirksomhed helt tilbage til år 2000 (bilag F, s. 6, afs. 4), og det synes da også at være ubestridt, at der for de omtvistede vurderingsår også blev drevet hotelvirksomhed. Endeligt ses i BBR-registret, at ejendommens hovedbygning 1 samt byg­ning 2 pr. 1. oktober 2014 er registreret med anvendelsen " hotel, vaskeri og lign" (bilag A, s. 4) og pr. 1. oktober 2019 registreret med anvendelsen "hotel, kro eller konferencecenter med overnatning" (bilag B, s. 3). Ud fra oplysningerne om ejendommens størrelse, anvendelsen af byg­ningerne som 48 hotelværelser, konferencelokaler og restaurant, er om­fanget af eventuel skovbrugsdrift af underordnet værdimæssig betyd­ning i forhold til den hotel-, konference- og restaurantvirksomhed, A driver på ejendommen. Dette understøttes af, at en væsentlig del af Ejendommens øvrige byg­ninger også anvendes forretningsmæssigt. De øvrige bygninger er regi­streret til anden anvendelse herunder beboelse, landbrug, undervisning, serviceerhverv, maskinbygninger, udhuse mv. (bilag A, s. 4-5, og bilag B, s. 3-4). A har ikke for domstolene fremlagt oplysninger, der ikke allerede indgik i vurderingsmyndighedernes afgørelser, og han har der­for ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet over ejen­dommens benyttelseskode. 3.2 A’s indsigelser A anfører i sit påstandsdokument, s. 3, at Ejendommen er kategoriseret som en landbrugs- og skovejendom i ejendomsskattebillet­ten for 2025. Dette er irrelevant for sagen, idet vurderingerne pr. 1. okto­ber 2014 og 2019 skal vurderes efter reglerne og principperne i den da­gældende vurderingslov - ikke den nugældende ejendomsvurderings­lov, jf. Østre Landsrets dom af 23. januar 2026 i sag BS- 14240/2024-OLR. Dertil kommer, at ejendomsskattebilletten for 2025 ikke er bindende for vurderingsmyndighederne i forhold til vurderingen pr. 1. oktober 2014 eller omvurderingen pr. 1. oktober 2019. A anfører endvidere i sit påstandsdokument, s. 1, at "Der er enighed om, at ejendommen med i alt 32,41 ha består af 21,1563 m2 fredskov og 11,2764 ha landbrug" . A anfører endvidere, s. 2, at det afgø­rende for benyttelseskoden er, om skoven udgør mere end 50 % af det samlede areal. Det antages, at A mener, at Ejendommen be­står af 21,1563 hektar fredskov. Begge udsagn bestrides. A har ikke godtgjort, at Ejendommen består af 21,1563 hektar fredskov og 11,2764 hektar landbrug. Det fremgår ved opmåling på Miljø- og Fødevareministeriets portal for registrering af Jordbrugsa­nalyser og Danmarks Arealinformation, at i 2014 er der på Ejendommen kun opmålt ca. 8,37 hektar, som udgør skov/fredskov (bilag A, s. 18, afs. 2 fra bunden). Dette stemmer overens med vurderingsmyndighedernes opmåling pr. 1. oktober 2019 på ca. 8,8 hektar (bilag B, s. 5, afs. 5) og Mil­jøstyrelsens opmåling på ca. 9 hektar i afgørelse af 4. februar 2025 (bilag 6, s. 3, afs. 2). Om A’s beskrivelse af den retlige betingelse bemærkes, at A henviser til lovbekendtgørelse nr. 1510 af 8. december 2023 og Vurderingsportalen. Der er her tale om regler, der vedrører den nye ejendomsvurderingslov. Disse finder som beskrevet ovenfor ikke an­vendelse for vurderingerne pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2019. 4. A HAR IKKE GODTGJORT, AT GRUND VÆRDIANSÆTTELSERNE SKAL TILSIDESÆTTES A har ikke godtgjort, at vurderingsmyndighedernes skøn over grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2019 hvi­ler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H. A har ikke ført et sikkert bevis herfor, jf. Østre Landsrets dom af 23. januar 2026 i sag BS- 14240/2024-OLR. 4.1 Det retlige grundlag Den retlige ramme for vurderingen af sagen er den dagældende vurde­ringslov (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere æn­dringer) samt ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 med senere ændringer). Ved grundværdien forstås i henhold til dagældende vurderingslovs § 13 værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk forstand god anvendelse. Det følger af vurderingslovens § 16, at grundværdien kan ansættes til det beløb, der efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. I den henseende må tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlæg­ningsmuligheder. Det er ved vurderingen af grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2019 vigtigt at have for øje, at de to indbragte ejendomsvur­deringer er ansat efter forskellige prisforhold og forskellige regelsæt, jf. nedenfor. A’s klage over ejendommens grund- og ejendomsværdi pr. 1. oktober 2014 er behandlet efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1, og behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, dvs. i 2014, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt. (bilag A, s. 17, sidste afsnit). Det er dermed lov­bestemt, at vurderinger ansat efter den fremrykkede klageadgang skal ske ud fra prisniveauet i vurderingsåret. Vurderingen pr. 1. oktober 2019 er en omvurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3. Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4, at omvurderinger skal foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Ejendommen er omvurderet som følge af om- og tilbygning, jf. vur­deringslovens § 3, stk. 1, nr. 8, da det fremgår af BBR-registret, at der er sket væsentlige ændringer til ejendommens bygningsarealer, samt at bygning 19-22 er blevet registreret, jf. bilag B, s. 3-4. Det er ikke omtvistet i sagen, at Vurderingsstyrelsen kunne foretage en omvurdering pr. 1. ok­tober 2019. De to vurderinger er således ikke blevet foretaget på det samme grund­lag og kan derfor ikke sammenlignes, jf. ellers det anførte af A i påstandsdokumentet, s. 1. 4.2 Grundværdien pr. 1. oktober 2014 er ansat korrekt A har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte den af vurderingsankenævnet ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2014. A har ikke ført et sikkert bevis herfor. Vurderingsankenævnet har forhøjet grundværdiansættelsen pr. 1. okto­ber 2014 fra 1.518.100 kr. til 3.500.000 kr. (bilag A, s. 20-21). Som nævnt ovenfor skal klagen over vurderingen pr. 1. oktober 2014 be­handles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, dvs. i 2014. Hovedbygningen på ejendommen - den trefløjede bygning - er fredet sammen med det omkringliggende areal afgrænset af (red....udeladt) mod vest og muren med piller mod øst (bilag J). Det samme gælder bygning 5, der har fredningsstatus som bevaringsværdig (bilag A, s. 6, afs. 1). Vurderingsankenævnet har efter en konkret vurdering fundet, at grund­værdien for hovedbygningen og det omkringliggende areal passende er ansat på baggrund af en kvadratmeterpris på 10 kr. for et areal på 37.588 m2 (bilag A, s. 21, 7. afsnit, smh. s. 9). Den samlede grundværdi udgør 375.880 kr., svarende til den del af ejendommen, der er fritaget for grund­skyld (bilag A, s. 9, øverst). Vurderingsankenævnet har for det resterende areal skønnet, at Vurde­ringsstyrelsens ansættelse af en hektarpris på 33.300 kr. for et areal på 28,6509 hektar, samt et tillæg for attraktiv beliggenhed, svarende til en samlet grundværdi på 1.518.100 kr., er passende (bilag A, s. 21, afs. 7, smh. med s. 9, øverst). Vurderingsankenævnet har begrundet skønnet med, at for det reste­rende areal, der også omfatter en række bygninger, herunder en række erhvervsbygninger og beboelseshuse (bilag A, s. 4-5), har vurde­ringsmyndighederne ved skønnet anvendt en hektarpris. Der er i vurde­ringen sammenlignet med sammenlignelige ejendomme med samme be­nyttelseskode "02 - beboelses- og forretningsejendom" (bilag A, s. 20, sidste afsnit - s. 21, afs. 1-3). Som nævnt i afsnit 3.1 er skovdriften under­ordnet i forhold til benyttelseskoden. Vurderingsankenævnet har i forbindelse hermed inddraget Vurderings­styrelsens statistik over ejendomssalg, hvor der er registreret 5 salg af ubebyggede grunde i almindelig fri handel udlagt til offentlige formål i byzone herunder blandt bolig og erhvervsbebyggelse beliggende i Y5-by Kommune i vurderingsårene 2012-2016, der er større end 1.000 m2, og som ikke er del- eller bunkesalg (bilag A, s. 7). Samtlige ejendomme blev solgt til en hektarpris på 1 mio. - 4,58 mio. kr. per hektar, svarende til en markant højere hektarpris end Ejendommen, der er fastsat til en hektarpris på ca. 108.000 kr. (3.500.000 kr. / 32,4327 ha). Vurderingsankenævnet har i forbindelse hermed taget højde for, at sam­menligningsejendommene er beliggende i byzone og omfattet af lokal­planer, ligesom Ejendommens udstyknings- og omlægningsmuligheder er begrænsede. Vurderingsmyndighederne har herved taget højde for, at Ejendommens forhold ikke kan sammenlignes fuldt ud med disse sam­menligningsejendomme. Vurderingsankenævnet har herudover taget højde for, at de væsentlige forskelle i ejendommenes grundareal og at samtlige sammenlignelige ejendomme er udlagt til erhverv, men ikke i samme kategori af erhverv, som Ejendommen er udlagt til i henhold til kommuneplanramme (red... udeladt) (bilag A, s. 21, afs. 1-6). Vurderingsankenævnet har herefter til grundværdiansættelsen på 1.518.000 kr. tillagt en grundværdi på 2.000.000 kr., hvormed den sam­lede grundværdi skønnes til 3.500.000 kr. Vurderingsankenævnet har be­grundet skønnet med, at der i Vurderingsstyrelsens skøn ikke var taget højde for anvendelsesmulighederne i plangrundlaget, herunder værdien for erhvervsdelen og de enfamiliehuse (bilag A, s. 21, afs. 8), der findes på Ejendommen. Det fremgår af BBR-registeret, at seks ud af 18 bygnin­ger er oplyst anvendt til beboelse, herunder f.eks. "fritliggende enfami­liehus" (bilag A, s. 4-5). Vurderingsankenævnet har hermed foretaget et velunderbygget og sag­ligt skøn over grundværdien ved at inddrage salgspriser for de ubebyg­gede grunde, hvor de retlige anvendelsesmuligheder i henhold til plan­grundlaget er sammenlignelige med anvendelsesmulighederne for Ejen­dommen. A har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2014. 4.2.1 A’s indsigelser A har anført i sit påstandsdokument, s. 3, afs. 1, at grund­værdien skal ansættes "ud fra, hvad den ubebyggede grund kan anvendes til, hvilket er dyrkning af skov." A har videre anført i sit påstands­dokument, s. 3, afs. 3, at "bygningernes aktuelle anvendelse ikke er relevant for grundens værdi, der alene skal vurderes ud fra den ubebyggede grunds an­vendelses muligheder, og at den ubebyggede grund ikke kan anvendes som anført i en kommenplans bemærkninger" . Dette bestrides. Som nævnt i afsnit 3.1, er Ejendommens anvendelse ifølge den vedtagne (red. kommuneplanramme 1 udeladt), hotel/restaurant, kulturelle- og fritidsfor­mål, undervisning og institutioner (f.eks. bilag A, s. 18, afs. 9). Ejendom­men kan derfor lovligt anvendes til disse formål - og bliver faktisk an­vendt til disse formål - og grundværdien skal derfor ansættes med ud­gangspunkt i denne anvendelse, og ikke med udgangspunkt i en almin­delig hektarpris for skovareal. Ejendommen er da heller ikke - rettelig - henført til benyttelseskoden ’06 - Særskilt vurderet skov og plantage’. A har herudover bl.a. anført, at fredskoven er vurderet som byggegrund, at der er tinglyst bevaringsservitut på matriklens to fredede bygninger, at grundværdien for matrikel (red. …A) skal beregnes med fradrag af fredskovsjorden, og at ejendommen er vandlidende (processkrift 1, s. 1, afs. 8-10). A har med det anførte ikke godtgjort, at grundværdiansæt­telserne pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2019 skal tilsidesættes. A har ikke dokumenteret, endsige redegjort for, hvordan hans indsigelser er egnet til at påvirke grundværdiansættelsen, jf. UfR 2016.191 H. Herudover bemærkes, at A slet ikke har dokumenteret, at Ejendommen er "vandlidende, hvilket skyldes konstante oversvømmelser af Y6-område der gennemskærer arealet" (processkrift 1, s. 1, afs. 9). A har derfor ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilside­sætte skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2014. 4.3 Grundværdien pr. 1. oktober 2019 er ansat korrekt A har heller ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilside­sætte den af vurderingsankenævnet ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2019. Vurderingsstyrelsen har ved omvurderingen pr. 1. oktober 2019 ansat grundværdien til 1.518.100 kr. Grundværdiansættelsen er en videreførelse af grundværdien ved vurde­ringen pr. 1. oktober 2012 (bilag B, s. 15, afs. 6). Landsskatteretten fastslog ved sin afgørelse af 22. december 2016 (bilag H), at Ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2012 - om end Lands­skatteretten fandt det lavt vurderet - kunne ansættes til 1.518.100 kr. (bi­lag H, s. 18, afs. 4 fra bunden). Landsskatterettens afgørelse er ikke blevet indbragt for domstolene in­denfor skatteforvaltningslovens frist herfor, og afgørelsen må derfor læg­ges uprøvet til grund under denne sag, da afgørelsen har retskraft, jf. f.eks. UfR 2000.2047 H og SKM2008.793.ØLR . Det ligger dermed fast, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 var 1.518.100 kr. A har ikke godtgjort eller endsige redegjort for, at der er sket ændringer i Ejendommens grundareal eller plangrundlag i perioden 1. oktober 2012 og frem til vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2019. Det må derfor kunne lægges til grund, at grundareal og planforholdene for Ejendommen var de samme på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2019 som ved vurderingen pr. 1. oktober 2012. Da grundværdien pr. 1. oktober 2019 skal ansættes i prisniveauet for 2012, er grundværdien pr. 1. oktober 2019 på 1.518.100 kr. derfor ansat korrekt. Det bemærkes i øvrigt, at Vurderingsankenævnet har været lempelige i omvurderingen pr. 1. oktober 2019, idet nævnet udtalte, at "Nævnet er enig med Landsskatterettens vurdering [bilag H] af at grundværdien er lavt vurderet", men at "Idet den omvurderede vurdering pr. 1. oktober 2019 er en videreførelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012, finder nævnet ikke grundlag for at ændre prisniveauet for grundværdien" (bilag B, s. 15, afs. 2 fra bunden). ..." Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat Skønsmæssige afgørelser, som de afgørelser, der er til prøvelse under denne sag, kan ifølge retspraksis alene tilsidesættes, hvis der foreligger et sikkert bevis for, at skønnet er baseret på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke afgørelsen, eller hvis det godtgøres, at afgørelsen er åbenbart uri­melig. Det er A, der har bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilside­sætte afgørelserne. Afgørelserne vedrørende benyttelseskode Ved de omhandlede afgørelser om benyttelseskode for ejendommen pr. 1. okto­ber 2014 og 1. oktober 2019 er ejendommen henført til benyttelseskode "02 - be­boelses- og forretningsejendom", hvilket efter sagens oplysninger er den samme benyttelseskode som ved samtlige tidligere vurderinger. Afgørelse om ejendommens benyttelseskode skal træffes på grundlag af en vur­dering af ejendommens faktiske benyttelse på vurderingstidspunktet. Retten finder det efter bevisførelsen ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnets omhandlede skønsmæssige afgørelser over ejendommens benyttelseskode hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke afgø­relserne, eller at afgørelserne er åbenbart urimelige. Retten har herved lagt vægt på oplysningerne vedrørende ejendommen, herun­der ejendommens benyttelse ifølge kommuneplanrammen vedtaget den 23. november 2009, oplysningerne om branchen for de virksomheder, der var regi­steret med adresse på ejendommen pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2019, oplys­ningerne om hoteldriften fra ejendommen gennem mange år, herunder om at der på ejendommen er 48 hotelværelser og restaurant m.v., samt oplysningerne om karakteren af ejendommens jorder og den forretningsmæssige brug af bygninger på ejendommen. Herefter, og da det, som A har anført, herunder om kategoriserin­gen af ejendommen på ejendomsskattebilletten for 2025 og om fredskov og land­brugsdrift på ejendommen, ikke kan føre til et andet resultat, er der ikke grund­lag for at tage hans påstand til følge vedrørende ejendommens benyttelseskode. Afgørelserne vedrørende grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2019. Indledningsvis bemærker retten, at den omhandlede grundværdiansættelse pr. 1. oktober 2014 skal ske på grundlag af prisforholdene i 2014, jf. herved tidligere gældende ejendomsvurderingslov § 89, stk. 3, og at den omhandlede grundvær­diansættelse pr. 1. oktober 2019, der ubestridt har karakter af omvurdering, jf. lovens § 88, stk. 3, skal ske på grundlag af forholdene pr. 1. oktober 2012, jf. § 88, stk. 4. Grundværdien pr. 1. oktober 2019 Som anført skal grundværdien ansættes på grundlag af forholdene pr. 1. oktober 2012. Vurderingsankenævnet har ved den omhandlede afgørelse fastsat grund­værdien til 1.518.100 kr. Det er en videreførelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012, som blev fastslået af Landsskatteretten i afgørelse af 22. december 2016, der ikke er indbragt for domstolene. A har ikke ført bevis for, at der er sket ændringer vedrørende eller af betydning for ejendommen, som giver grundlag for at tilsidesætte afgørelsen om at fastsætte grundværdien pr. 1. oktober 2019 svarende til en videreførelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012. Herefter, og da det, som A har anført, ikke kan føre til et andet re­sultat, er der ikke grundlag for at tage hans påstand til følge vedrørende ejen­dommens grundværdi pr. 1. oktober 2019. Grundværdien pr. 1. oktober 2014 Af Vurderingsankenævnets afgørelse fremgår det blandt andet, at der ved skøns­udøvelsen er taget hensyn til faktiske oplysninger om ejendommen, herunder plangrundlag, grundareal og beliggenhed, samt at der er taget højde for arealfordeling, herunder vedrørende den del af ejendommen, der er fritaget for grund­skyld. Det fremgår, at der tillige er lagt vægt på prisniveauet for 5 solgte ubebyggede grunde udlagt til offentlige formål i byzone og i den forbindelse taget højde for forskelle i forhold til den omhandlede ejendom. Det fremgår, at der ifølge Vur­deringsstyrelsens statistik for ejendomssalg ikke er registreret salg i almindelig fri handel af ubebyggede grunde beliggende i landzone med samme benyttelses­kode som den omhandlede ejendom i perioden 1. januar 2012 til 1. januar 2016. Det fremgår desuden, at Vurderingsankenævnet i relation til de ejendomme, hvis salg nævnet har inddraget i sin vurdering som indikator for prisniveauet, har taget hensyn til, at den omhandlede ejendoms retlige anvendelsesmuligheder er begrænset i forhold de nævnte ejendomme, at dens udstyknings- og omlæg­ningsmuligheder er begrænsede, herunder at plangrundlaget ikke giver grund­lag for udstykning, og at de pågældende ejendommes beliggenhed er mere at­traktiv end den omhandlede ejendom. På den anførte baggrund og efter en samlet vurdering, hvori tillige indgår de oplysninger om andre ejendomme, som A har påberåbt under sa­gen, finder retten det ikke bevist, at Vurderingsankenævnets skøn er baseret på et mangelfuldt eller forkert grundlag, og at dette var egnet til at påvirke afgørel­sen, eller at afgørelsen er åbenbart urimelig. Herefter og da det, som A i øvrigt har anført ikke kan føre til andet resultat, er der ikke grundlag for at tage hans påstand til følge vedrørende grund­værdiansættelsen pr. 1. oktober 2014. Konklusion Som følge af det anførte tager retten Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge. T H I K E N D E S F O R R E T: Skatteministeriet frifindes.