Succession – hovedaktionær – fri bolig - udlejningsejendom

Spørgsmål: Kan Skatterådet bekræfte, at regnskabsførte indtægter hidrørende fra beskatning af fri bolig for Spørger indgår i vurderingen af, hvorvidt H1 ApS’ virksomhed ikke i overvejende grad anses for at bestå i passiv kapitalanbringelse efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6 og stk. 7? Kan Skatterådet bekræfte, at handelsværdien af ejendommen E, som bebos af og beskattes hos Spørger indgår i vurderingen af, hvorvidt H1 ApS’ virksomhed ikke i overvejende grad anses for at bestå i passiv kapitalanbringelse efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6 og stk. 7? Svar: Ja Ja Beskrivelse af de faktiske forhold Spørger er hovedaktionær i H1 ApS, hvis hovedaktivitet består i investering og udlejning af ejendomme samt investering i værdipapirer. H1 ApS ejer blandt andet ejendommen E, som blev anskaffet i år 2010. Ejendommen har igennem en årrække været beboet af Spørger, som beskattes af værdien af fri bolig. I selskabets bogholderi og årsregnskaber indregnes værdien af fri bolig som indtægter som en del af bruttofortjenesten, og modposteres med samme beløb som personaleomkostninger. Administrationen af selskabets ejendomme varetages af Spørger, som også indgår lejeaftaler mv. Spørger overvejer som led i et generationsskifte at overdrage kapitalandele i H1 ApS til hendes to børn med skattemæssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Det er således væsentligt for hende at få afklaret, hvorvidt ejendommen E kan indgå som en aktiv udlejningsejendom i vurderingen af, hvorvidt "pengetanksreglen" er opfyldt. Spørgers opfattelse og begrundelse Spørgsmål 1: Besvares med "Ja". Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, at "Ved overdragelse i levende live af aktier kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-4, hvis følgende betingelser er opfyldt, jf. dog stk. 5: 1. Overdragelsen sker til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. 2. Den enkelte overdragelse af aktier udgør mindst 1 pct. af aktie- eller anpartskapitalen. 3. Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7 , og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse." (repræsentantens understregning) Det fremgår videre af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, 1. pkt., at "Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse som nævnt i stk. 1, nr. 3, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter , opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver". (repræsentantens understregning) Da værdien af fri bolig bogføres og indregnes som indtægter som en del af bruttofortjenesten, vurderes indtægterne at indgå som aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom i vurderingen af, hvorvidt H1 ApS’ virksomhed i overvejende grad ikke anses for at bestå i passiv kapitalanbringelse efter Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6 og stk. 7. Spørgsmål 2: Besvares med "Ja". Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, 1. pkt., at "Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse som nævnt i stk. 1, nr. 3, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver" . (repræsentantens understregning) Da selskabets regnskabsførte indtægter hidrørende fra beskatning af fri bolig for Spørger, jf. det forventede svar i spørgsmål 1 ovenfor kan indgå i vurderingen af, hvorvidt H1 ApS’ virksomhed i overvejende grad ikke anses for at bestå i passiv kapitalanbringelse efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6 og stk. 7, vurderes handelsværdien af ejendommen E, som bebos af og beskattes hos Spørger tilsvarende også at kunne indgå i vurderingen af, hvorvidt H1 ApS’ virksomhed i overvejende grad ikke anses for at bestå i passiv kapitalanbringelse efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6 og stk. 7. Skattestyrelsens indstilling og begrundelse Spørgsmål 1 Det ønskes bekræftet, at regnskabsførte indtægter hidrørende fra beskatning af fri bolig for Spørger indgår i vurderingen af, hvorvidt H1 ApS’ virksomhed ikke i overvejende grad anses for at bestå i passiv kapitalanbringelse efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6 og stk. 7. Begrundelse Spørger er hovedaktionær i H1 ApS, hvis hovedaktivitet er investering og udlejning af ejendomme samt investering i værdipapirer. H1 ApS ejer blandt andet ejendommen E, der igennem en årrække har været beboet af Spørger. Spørger beskattes af fri bolig, og i selskabets regnskab indtægtsføres værdien af fri bolig som en del af selskabets bruttofortjeneste, og samtidig udgiftsføres værdien af fri bolig som en personaleomkostning. Spørger påtænker at overdrage sine kapitalandele i H1 ApS til sine to sønner med skattemæssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Spørger ønsker i den forbindelse afklaret om værdien af fri bolig, der regnskabsmæssigt indtægtsføres som en del af bruttofortjenesten, kan henføres til den del af selskabets indtægter, der ikke anses at stamme fra passiv kapitalanbringelse. Skattemæssig vurdering Efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, anses et selskabs virksomhed for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse som nævnt i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver. Det fremgår således af ordlyden af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, at det er selskabets regnskabsmæssige omsætning og regnskabsførte indtægter, der indgår som den ene del i bedømmelsen af, hvorvidt selskabets virksomhed i overvejende grad anses at bestå i passiv kapitalanbringelse. I nærværende sag betaler Spørger ikke husleje, men beskattes i stedet af værdi af fri bolig. Regnskabsmæssigt bogføres værdien af fri bolig dels som en indtægt i selskabet og dels som en personaleomkostning. Da værdi af fri bolig regnskabsmæssigt indtægtsføres i selskabets bruttofortjeneste, og dermed omsætning, skal værdien af fri bolig indgå som en indtægt ved bedømmelse af, hvorvidt H1 ApS skal anses for en pengetank. Spørgsmålet er herefter om ejendommen E, kan anses for at være omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, om aktiv udlejningsvirksomhed. Spørgsmålet om, hvorvidt tjenesteboliger og beboelse stillet til rådighed for selskabets aktionærer anses for udlejningsejendomme blev behandlet af Skatterådet i SKM2024.299.SR . I sagen indgik en ejendom, der blev anvendt til skovdrift, dyrehold og jagtaktiviteter. På ejendommen var fire selvstændige beboelsesejendomme, hvoraf to blev anvendt til tjenesteboliger, en blev udlejer til turister og besøgende jægere, mens den sidste beboelsesejendom blev anvendt af selskabets aktionærer, når de besøgte ejendommen. Skatterådet fandt, at de to tjenesteboliger og den bolig, der blev anvendt af aktionærerne, skulle anses for udlejningsejendom. På baggrund af Skatterådets praksis i SKM2024.299.SR er det Skattestyrelsens opfattelse, at ejendom, der stilles til rådighed for selskabets hovedaktionærer og selskabets ansatte skal anses for udlejningsejendomme. Spørgsmålet er herefter om fri bolig kan anses for aktiv udlejning, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, at der ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Aktiv udlejningsvirksomhed foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år. På baggrund af det oplyste lægger Skattestyrelsen til grund, at betingelserne om ejerandel på mere end 50 pct. og ejertid på mindst 1 år er opfyldte. Spørgsmålet er herefter om ejendommen E anses for at være aktivt udlejet. I SKM2025.637.SR tog Skatterådet stilling til, hvorvidt udlejning af ejendom til hovedaktionærens søn var omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. I sagen ejede far og søn i fællesskab et selskab. Faren ejede 50,1 pct., mens sønnen ejede 49,9 pct. Selskabet påtænkte, at købe sønnens beboelsesejendom og herefter udleje denne til sønnen, der ville blive omfattet af reglerne om fri bolig, jf. ligningslovens § 16, stk. 9. Skatterådet fandt, at det ikke havde betydning for vurderingen efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, at udlejningen sker til et familiemedlem til ejeren af selskabet eller at ejendommen oprindeligt er erhvervet fra dette familiemedlem. Skatterådet forudsatte, at betingelserne om 1 år ejertid, mindst 50 pct. ejerandel og aktiv udleje ville være opfyldte, og bekræftede herefter at udlejning af ejendommen ville være omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Skattestyrelsen forstår Skatterådets afgørelse i SKM2025.637.SR , således at det ikke har betydning for vurderingen efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, at udlejningen sker til person, der er omfattet reglerne om beskatning af fri bolig i ligningslovens § 16, stk. 9. Det afgørende er således ikke, at Spørger er omfattet af reglerne om værdi af fri bolig i ligningslovens § 16, stk. 9, men derimod om opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Af forarbejderne til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 (§ 2 i L123 af 23. januar 2025), fremgår at en uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne, og aftalerne herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. Den uafhængige tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftalerne til en uafhængig tredjemand, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når de aftaler, som den uafhængige tredjemand har forhandlet, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer. Uanset at beskatning af fri bolig sker efter skattemæssige og skematiske regler kan det hverken af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, eller i forarbejderne udledes, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person. Det er herefter Skattestyrelsens opfattelse, at ejendommen E kan anses for omfattet af reglerne om aktiv udlejning af ejendom i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Indstilling Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja". Spørgsmål 2 Det ønskes bekræftet, at handelsværdien af ejendommen E, som bebos af og beskattes hos Spørger indgår i vurderingen af, hvorvidt H1 ApS’ virksomhed ikke i overvejende grad anses for at bestå i passiv kapitalanbringelse efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6 og stk. 7. Begrundelse Spørger er hovedaktionær i H1 ApS, hvis hovedaktivitet er investering og udlejning af ejendomme samt investering i værdipapirer. H1 ApS ejer blandt andet ejendommen E, der igennem en årrække har været beboet af Spørger. Spørger beskattes af fri bolig, og i selskabets regnskab indtægtsføres værdien af fri bolig som en del selskabets bruttofortjeneste, og samtidig udgiftsføres værdien af fri bolig som en personaleomkostning. Spørger påtænker at overdrage sine kapitalandele i H1 ApS til sine to sønner med skattemæssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Overdragelse med skattemæssig succession forudsætter, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, at selskabets virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, anses i den forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse. Spørger ønsker i den forbindelse afklaret, hvordan handelsværdien af ejendommen E, som bebos af og beskattes hos Spørger skal indgå i vurderingen af, hvorvidt H1 ApS’ virksomhed ikke i overvejende grad anses for at bestå i passiv kapitalanbringelse efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6 og stk. 7. Skattestyrelsen har ved besvarelsen har spørgsmål 1 fundet, at ejendommen E er omfattet af reglerne om aktiv udlejningsvirksomhed i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Skattestyrelsen finder herefter, at handelsværdien af ejendommen E ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse ved opgørelsen af selskabets aktiver til brug for pengetankvurderingen. Indstilling Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Ja". Skatterådets afgørelse og begrundelse Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse. Lovgrundlag, forarbejder og praksis Spørgsmål 1 og 2 Lovgrundlag Aktieavancebeskatningslovens § 34 Ved overdragelse i levende live af aktier kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-4, hvis følgende betingelser er opfyldt, jf. dog stk. 5: 1) Overdragelsen sker til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. 2) Den enkelte overdragelse af aktier udgør mindst 1 pct. af aktie- eller anpartskapitalen. 3) Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse. 4) Aktierne er ikke omfattet af §§ 19 B eller 19 C. Stk. 2. Gevinst ved overdragelsen beskattes ikke hos overdrageren. Erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling ved overdragelsen. Det gælder, uanset hvornår erhververen afstår aktierne. Ved opgørelsen af erhververens gevinst eller tab ved afståelse af aktierne behandles aktierne som anskaffet for den anskaffelsessum og på det tidspunkt, som de blev anskaffet til af overdrageren. Stk. 3. Hvis erhververen på grund af sit hjemsted ikke er skattepligtig her til landet efter kildeskattelovens § 1, gælder stk. 2 kun, i det omfang aktierne efter overdragelsen indgår i en virksomhed, som er skattepligtig for erhververen efter kildeskattelovens § 2, stk. 1, nr. 4. Hvis erhververen er skattepligtig her til landet efter kildeskattelovens § 1, men i henhold til bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst med en fremmed stat, Færøerne eller Grønland må anses for hjemmehørende dér, gælder stk. 2 kun, i det omfang aktierne efter overdragelsen indgår i en virksomhed, som Danmark i henhold til dobbeltbeskatningsaftalen har beskatningsretten til. Stk. 4. Kildeskattelovens § 33 C, stk. 3, 4, 7, 8 og 13, finder tilsvarende anvendelse på aktier. Stk. 5. Betingelserne i stk. 1, nr. 2 og 3, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier som nævnt i § 17 eller § 18, stk. 1 eller 4. Betingelsen i stk. 1, nr. 3, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier i et selskab m.v., som udøver næring ved køb og salg af værdipapirer eller ved finansieringsvirksomhed og er omfattet af lov om finansiel virksomhed, lov om fondsmæglerselskaber og investeringsservice og -aktiviteter og lov om forsikringsvirksomhed eller tilsvarende for udenlandske selskaber. For udenlandske selskaber, som ikke er hjemmehørende i et EU-land eller EØS-land, er det en betingelse, at selskabet er hjemmehørende i et land, som efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, anden international overenskomst eller konvention eller administrativt indgået aftale om bistand i skattesager udveksler oplysninger med de danske skattemyndigheder. Stk. 6. Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse som nævnt i stk. 1, nr. 3, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver. Besiddelse af andele omfattet af § 18 anses ved bedømmelsen ikke som besiddelse af værdipapirer. Afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvori selskabet direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen m.v., eller som udøver virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, jf. stk. 7, medregnes ikke. I stedet medregnes den del af datterselskabets indtægter og aktiver, som svarer til ejerforholdet. Ved bedømmelsen ses der bort fra indkomst ved udlejning af fast ejendom mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber. Fast ejendom, der udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, anses ved bedømmelsen ikke som en passiv kapitalanbringelse. Stk. 7. Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år. Ligningslovens § 16, stk. 9 Stk. 7 og 8 omfatter ikke boliger, der er stillet til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte er direktør eller en anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform. For denne persongruppe sættes den skattepligtige værdi til 5 pct. af beregningsgrundlaget med tillæg efter 10. pkt. Beregningsgrundlaget er det største beløb af enten ejendomsværdien pr. 1. januar året før indkomståret eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. 1. januar året før indkomståret eller anskaffelsessummen opgjort i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2 eller 3, med tillæg af forbedringer foretaget efter anskaffelsen, dog kun forbedringer foretaget inden den 1. januar i indkomståret. Såfremt anskaffelsessummen er opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 1. eller 2. pkt., medregnes kun forbedringer foretaget efter den 19. maj 1993. Forbedringsudgifter på bygninger, der er undergivet fredning i henhold til bygningsfredningsloven eller forbedringsudgifter, som modsvares af tilskud mv., der er skattefrie, skal ikke tillægges. Når anskaffelsessummen opgøres efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, er selskabets valg af anskaffelsessum bindende i forhold til senere opgørelser efter denne bestemmelse. Ved opgørelsen af beregningsgrundlaget for boliger, for hvilke ejendomsværdien fordeles efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, eller § 35, stk. 3 skal kun den del, der tjener til bolig for den ansatte, medregnes. Ved opgørelsen af beregningsgrundlaget for andre boliger skal den del, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, ikke medregnes. Hvis arbejdsgiveren mv., jf. stk. 1, sælger helårsboligen til en ny arbejdsgiver mv., jf. stk. 1, hvor den ansatte direktør mv., jf. 1. pkt., også har væsentlig indflydelse på egen aflønning, anvendes anskaffelsessummen fra ansættelsesforholdet hos den sælgende arbejdsgiver mv., såfremt den er højest. Den skattepligtige værdi forhøjes med 5,1 promille af den del af beskatningsgrundlaget efter ejendomsskattelovens §§ 13 og 14, der ikke overstiger et grundbeløb på 9.200.000 kr. (2024-niveau), og 1,40 pct. af resten, svarende til det beskatningsgrundlag for ejendommen, der skulle have været anvendt, hvis ejendommen havde været omfattet af ejendomsskatteloven. Grundbeløbet reguleres efter ejendomsskattelovens § 22, stk. 3. Herudover medregnes udgifter til ejendomsskatter, som afholdes af arbejdsgiveren mv., jf. stk. 1, til den skattepligtige indkomst. Den skattepligtige værdi efter 2.-12. pkt. nedsættes med den skattepligtiges betaling i indkomståret til arbejdsgiveren mv. for råderetten. 2.-12. pkt. finder ikke anvendelse, såfremt en ansat direktør eller en medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform ifølge anden lovgivning opfylder eller har opfyldt en bopælspligt i relation til helårsboligen og er lovgivningsmæssigt forhindret i at overtage helårsboligen til sin personlige ejendom. Forarbejder Bemærkninger til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 (L123 - § 2, nr. 2-4) Endelig forslås det, at det i aktieavancebeskatningslovens § ‍34 indsættes som stk. 7, at ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdragerens direkte eller indirekte ejerandel af den faste ejendom er mere end 50 pct., og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overve‍jende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen efter 1. pkt. medregnes ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk.1, nævnte personkreds. 1. pkt. finder kun anvendelse, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år. […] Det vil efter forslaget desuden være en betingelse, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne, og aftalerne herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. Den uafhængige tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftalerne til en uafhængig tredjemand, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når de aftaler, som den uafhængige tredjemand har forhandlet, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer. Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom kan f.eks. være leje- eller bortforpagtningsaftaler eller aftaler om ombygning af eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom. Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden. Endelig vil den foreslåede bestemmelse indebære, at der kun anses for at foreligge aktiv udlejning af fast ejendom, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, dvs. at betingelserne i det foreslåede 1. pkt. har været opfyldt i hele denne 1-års periode. Indgår ejendommen i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, og har denne virksomhed været ejet i mindst 1 år på overdragelsestidspunktet, skal ejertidskravet dog også anses for opfyldt. Det vil bero på en konkret vurdering, om der er tale om en ejendom, der indgår i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed. Praksis SKM2025.637.SR En hovedaktionær, der sammen med sin søn ejede et selskab, påtænkte at lade selskabet erhverve den ejendom sønnen boede i. Når dette var sket, ville hovedaktionæren overdrage sin andel af selskabet med succession til sønnen efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Det ønskedes bekræftet, at ejendommen selskabet erhvervede var en udlejningsejendom omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, når den blev udlejet til sønnen. Skatterådet bekræftede, at der var tale om en aktiv udlejningsejendom, når den blev udlejet til sønnen, og den var derfor omfattet af betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. SKM2025.196.SR Spørgerne påtænkte at gennemføre et generationsskifte. Spørgerne ønskede i den forbindelse bekræftet, at aktiver, der var udlejet på lejekontrakter med en løbetid på henholdsvis over og under 23 måneder, ikke skulle anses for passiv kapitalanbringelse i forhold til pengetankreglen i aktieavancebeskatningslovens § 34. Herudover ønskede Spørgerne afklaret om aktiver, der var afstået til et leasingselskab med en tilbagekøbsforpligtelse, men som regnskabsmæssigt indgik som et aktiv, skulle anses for passiv kapitalanbringelse i forhold til pengetankreglen. Efter en konkret vurdering bekræftede Skatterådet, at såvel koncernens aktiver, der var korttidsudlejet, som koncernens aktiver, der var langtidsudlejet, ikke skulle anses for passiv kapitalanbringelse i forhold til pengetankreglen. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at aktiver, der er afstået til et leasingselskab, men som på grund af en tilbagekøbsaftale, indgik som et regnskabsmæssigt aktiv, ikke skulle anses for passiv kapitalanbringelse. Skatterådet fandt, at alene aktiver, der var ejet af selskaberne, skulle i bedømmelsen af pengetankbrøken.