Værdiskøn – Værdiansættelsescirkulæret – udskudt skat

Sag BS-39641/2023-OLR (23. afdeling) Parter A og H1-virksomhed (v/ advokat Jakob Krogsøe for begge) mod Skatteministeriet (v/ advokat Steffen Sværke) Landsdommerne Steen Mejer, Susanne Lehrer og Jesper Furbo-Halken (kst.) har deltaget i sagens afgørelse. Sagen er anlagt ved Københavns Byret den 20. februar 2023. Ved kendelse af 10. august 2023 (sag BS-9414/2023-KBH) er sagen henvist til behandling ved Østre Landsret som første instans efter retsplejelovens § 226, stk. 1. Sagen vedrører prøvelse af Landsskatterettens afgørelser af 25. marts 2022 om forhøjelse af skatteansættelserne for indkomståret 2010 for A og H1-virksomhed (tidligere H1.1-virksomhed) med værdien af en aktieoption i det Y1-nationalitet selskab G1-virksomhed. Skattemyndighederne har anset A for at være rette indkomstmodtager af aktieoptionen, som den 3. maj 2010 blev tildelt hans selskab H1-virksomhed (tidligere H1.1-virksomhed). H1-virksomhed er efterfølgende ophørt ved spaltning til fem nystiftede selskaber, herunder H1-virksomhed. Det Y1-nationalitet selskab var på tidspunktet for tildelingen af aktieoptionen ejer af en dansk ejendomskoncern ((red.koncern.nr.1.fjernet)). Ved værdiansættelsen af aktieoptionen i det Y1-nationalitet selskab har skattemyndighederne opskrevet værdien af seks udlejningsejendomme, som var ejet af ejendomsselskaber i koncernen. Sagen drejer sig om, med hvilken værdi den udskudte skat af merværdien (efter opskrivning) af de seks udlejningsejendomme skal indgå ved værdiansættelsen af aktieoptionen i det Y1-nationalitet selskab. Skatteministeriet har efter afholdelse af syn og skøn anerkendt, at værdien af den udskudte skat ikke skal sættes til nul, men har bestridt, at den udskudte skat skal indgå med en værdi svarende til kurs pari, således som det er gjort gældende af A og H1-virksomhed. Påstande Sagsøgeren, A, har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at værdien af aktieoptionen nedsættes med 12.506.067 kr. fra 49.960.212 kr. til 37.454.145 kr. ved opgørelsen af hans skattepligtige indkomst for indkomståret 2010, subsidiært at værdiansættelsen af aktieoptionen med henblik på opgørelse af hans skattepligtige indkomst for indkomståret 2010 hjemvises til fornyet behandling ved Skattestyrelsen. Sagsøgeren, H1-virksomhed, har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2010 nedsættes med 12.506.067 kr., subsidiært at ansættelsen af selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2010 hjemvises til fornyet behandling ved Skattestyrelsen. Skatteministeriet har nedlagt påstand om, at SKAT’s afgørelser af 28. november 2016 og 30. november 2016, som stadfæstet af Landsskatteretten den 25. marts 2022, hjemvises til Skattestyrelsen til fornyet behandling. Sagsfremstilling SKAT traf den 28. november 2016 afgørelse om forhøjelse af A’s skattepligtige indkomst for indkomståret 2010 med bl.a. 49.960.212 kr. vedrørende en aktieoption på 10 pct. af aktiekapitalen i G1-virksomhed. Optionen blev den 3. maj 2010 tildelt A’s selskab H1.1-virksomhed (senere H1-virksomhed), der efterfølgende er opløst ved spaltning i fem nye selskaber, herunder H1-virksomhed. Skattemyndighederne har anset A for at være rette indkomstmodtager af aktieoptionen, der er anset for overdraget til H1.1-virksomhed på tildelingstidspunktet. SKAT traf den 30. november 2016 afgørelse om forhøjelse af H1-virksomhed’s skattepligtige indkomst for indkomståret 2010 med 49.960.212 kr. vedrørende skattepligtigt tilskud fra hovedanpartshaveren A. A og H1-virksomhed indbragte SKAT’s afgørelser for Landsskatteretten. Af Landsskatterettens afgørelse af 25. marts 2022 vedrørende A (sagsnr. 17-0579310) fremgår bl.a.: " Klage over: SKAT’s afgørelse af 28-11-2016 … SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst for indkomståret 2010 med 49.960.212 kr. i form af værdi af en aktieoption, der anses overdraget fra klageren til klagerens selskab, og 2.576.167 kr. udgørende management fee. Landsskatteretten stadfæster SKAT’s afgørelse. Møde mv. Der har været afholdt møde mellem klagerens repræsentant og Skatteankestyrelsens sagsbehandler , ligesom klageren og dennes repræsentanter har udtalt sig ved et retsmøde. Faktiske oplysninger Klageren var ejer og direktør i H1-virksomhed (tidligere H1.1-virksomhed). Selskabets aktivitet bestod i investering i værdipapirer. Selskabet ophørte den 1. februar 2012 efter en skattefri spaltning med tilladelse til fem nye selskaber med skattemæssig virkning fra den 1. juli 2011. H1.1-virksomhed ejede 10 % af selskabskapitalen i G1-virksomhed, der blev erhvervet for 10.000 EUR den 2. januar 2011. Selskabet erhvervede aktierne ved udnyttelse af en aktieoption, som selskabet var tildelt ved en aktieoptionsaftale af 3. maj 2010. Der er fremlagt "Option for Purchase of Shares" af 3. maj 2010 mellem H1.1-virksomhed og G2-virksomhed. Det fremgår heraf, at H1.1-virksomhed blev tildelt en option til at købe nominelt 1.000 EUR aktier i G1-virksomhed, for 10.000 EUR, svarende til 10 % af selskabskapitalen i det Y1-nationalitet selskab. Af dokumentet fremgår bl.a.: “(…) 1. BACKGROUND 1. 1 G1-virksomhed (The Company) has an outstanding issued share capital of € 1,000. The Shareholder owns at the time of entering into this agreement € 1,000 thereof. 1.2 The Holder has today entered into an Asset Management Agreement with The Company with the scope of developing the value of the subsidiaries of The Company and with the scope of selling these. 1.3 The Shareholder has entered into a similar agreement with IA. 2. OPTION FOR PURCHASE OF SHARES 2 .1 The Shareholder hereby renders The Holder a right to purchase 100 shares In The Company each of a nominal value of 1 In total € 100 which is equal to 10 per cent of the share capital of The Company if this option is exercised fully. The purchase price is € 100 for each share of a nominal value of € 1 which is equal to a purchase price of € 10,000 if this option is exercised fully. 2.2 The purchase can be exercised in the period 1 September 2010 until 1 September 2015. In case The Holder has not exercised the option within this timeframe the option is expired without any further notice. 2.3 The Holder can exercise the option in part or in full. However, the option can only be exercised one time, meaning that if it's not exercised in full the remaining part of the option is expired. 2.4 Notice of exercise shall be provided in writing to the Shareholder. 3. CONDITIONS 3.1 If The Holder of the option dies before exercising the option the option is forfeited. 3.2 The option is personal and can not be exercised by the heirs of The Holder or The Holder's creditors. 3.3 The Holder of the option can only exercise the option if the equity value of G1-virksomhed one time exceeds € 10,000,000 (writes Euro ten million) according to the accounts of G1-virksomhed. The accounts shall be made according to IRS accounting principles and assets including subsidiaries shall be valued at market value at the time for the account. The accounts shall be audited by a state certified accountant from R1-konsulenthus, R2-konsulenthus, R3-konsulenthus or R4-konsulenthus. Accounts shall be made each year at the latest 1 May for the period 1 January - 31 December. Holder may demand an extraordinary valuation of the Company's assets and liabilities as per another date than at the end of the calendar year in order to ascertain whether the equity value of G1-virksomhed exceeds Euro 10,000,000. 3.4 This Agreement is conditional upon the commencement of the Asset Management Agreement. 3.5 This Agreement Is conditional upon The Company not having terminated the Asset Management Agreement rightfully due to The Holder's material breach of contract before The Holder's exercise of this option. 4. DIVIDENDS - ISSUANCES OF NEW SHARES 4.1 The Shareholder warrants to the Holder as long as this Option for Purchase of Shares is in force that The Company shall not issue further shares or pay out dividends or shareholders proceeds of any kind. 5. SHAREHOLDERS AGREEMENT 5.1 The Parties shall agree upon a Shareholder's Agreement which shall come into force in case the Holder exercises his option. The terms of the Shareholder's Agreement shall be negotiated within the four weeks following the entering into this Option for Purchase of Shares. 5.2 The Parties have agreed the following regarding this Shareholder's Agreement: a) The Company's liability to pay interest arising on the outstanding loan (DKK 130,000,000) to G7-virksomhed shall be apportioned to The Shareholder. b) Before the Company pays out any dividends the following payments shall have taken place: i) G7-virksomhed shall receive repayment of the loan re a) and thereafter; ii) the Shareholder and the other shareholders of the Company shall proportionally to their shareholding in The Company together receive an aggregate amount equal to GBP 200,000 (writes British Pound twohundredthousand) per month (IA's and A’s entitlements being set off by The Company against the monthty payment of GBP 50,000 due to them (GBP 25,000 each) in accordance with the Asset Management Agreements). c) Provisions which protect IA and A against dilution. d) Drag-along and tag-along provisions. e) First right of refusal. f) IA and A shall jointly be able to appoint one member of the Board of Directors of The Company and each of its subsidiaries. g) All available cash shall be distributed to the shareholders. f) The Asset Management Agreements shall be terminated in case of an Exit. (…)" Aktieoptionen var således betinget af, at egenkapitalen i G1-virksomhed på udnyttelsestidspunktet kunne opgøres til 10.000.000 EUR og at resultaterne i henhold til "Asset management Agreement" blev opfyldt. Der er fremlagt "Asset management Agreement" af 3. maj 2010 mellem klageren og G1-virksomhed. … Klagerens repræsentant har om forløbet vedrørende indgåelsen af aktieoptionsaftalen og Asset management-aftalen oplyst, at klageren sammen med IA var ansat i den danske filial af F1-bank, som var en Y2-nationalitet investeringsbank. F1-bank og en række andre banker havde foretaget udlån til de Y2-nationalitete selskaber G3-virksomhed og G4-virksomhed, der blandt andet ejede G5-virksomhed og G6-virksomhed (både ejendommene og virksomheden) samt andre aktiviteter i Danmark. I forbindelse med G3-virksomhed’s og G4-virksomhed’s konkurs under finanskrisen overtog F1-bank ejendommene og virksomhederne. Der blev indgået et joint venture mellem F1-bank og G1-virksomhed i august 2009, hvorefter begge parter ejede 50 % af aktierne i G7-virksomhed (tidligere G8-virksomhed), som ejede G5-virksomhed og G6-virksomhed-ejendommene og virksomhederne. Aftalen vedrørende det etablerede joint venture gav G1-virksomhed mulighed for at købe F1-bank ud ved samtidig indfrielse af F1-bank’s lånefinansiering af koncernen og mod betaling af en aftalt pris (calloption). I dette joint venture varetog klageren og IA F1-bank’s ejerinteresser. Klageren og IA sad i bestyrelsen i G8-virksomhed og i de danske datterselskabers ledelse, ligesom de bistod med at værdiudvikle og skaffe finansiering til selskaberne. G1-virksomhed udnyttede den 28. april 2010 en calloption til at købe de resterende 50 % af aktierne i G7-virksomhed af F1-bank. I den forbindelse blev der indgået "Asset management Agreement" og optionsaftaler mellem henholdsvis klageren og IA og G1-virksomhed, så de kunne fortsætte deres arbejde med at udvikle (red.koncern.nr.1.fjernet). Der er vedrørende den indgåede call-option fremlagt notat af 20. maj 2016 fra advokatfirmaet, der bistod G1-virksomhed. Af notatet fremgår blandt andet følgende: "Den 15. juni 2009 indgik F1-bank ("F1-bank") og G1-virksomhed en investerings og optionsaftale (herefter "IOA''). IOA'en vedrørte parternes kapitalisering af et ligeligt ejet joint venture, hvorigennem parterne skulle erhverve visse aktiviteter og ejendomme. I henhold til IOA'en havde G1-virksomhed samlede maksimale kapitaliseringsforpligtelser for et beløb på MDKK 280, forudsat at IOA'ens step-plan blev fulgt. Hovedparten af G1-virksomhed's kapitaliseringsforpligtelse var bestemt af vilkårene i seniorlånedokumentationen, der krævede, at midler blev stillet som sikkerhed for huslejebetalinger, samt at der blev afholdt udgifter til anlægsinvesteringer for ejendommene. (…) F1-bank og G1-virksomhed var uafhængige parter såvel på tidspunktet for IOA'ens indgåelse som på tidspunktet for udnyttelsen af G1-virksomhed Optionen. I overensstemmelse hermed blev de hver især bistået af egne rådgivere, herunder juridiske rådgivere (…). I november 2009 indgik parterne et tillæg nr. III til IOA'en ("Tillæg III"), hvorefter det blev aftalt, at G1-virksomhed skulle have en købsoption på F1-bank's aktier i G7-virksomhed, der udgjorde 50 % af den nominelle aktiekapital i G7-virksomhed. Prisen for at udnytte G1-virksomhed Optionen blev aftalt til MDKK 100 med tillæg af en regulering i forhold til andelen af eventuelle tilbagebetalinger af egenkapital fra udnyttelsen af G1-virksomhed Optionen til 30. september 2014. Tillæg III blev godkendt af F1-bank's kredit- og investeringskomite og af F1-bank's beslutningskomite. På tidspunktet for parternes værdiansættelse af G1-virksomhed Optionen var forhandlingerne med G9-virksomhed om salget af Aktieselskabet, G5-virksomhed {herefter "G5-virksomhed") så fremskredet, at der den 21. september 2009 var indgået en endelig hensigtserklæringsaftale mellem G5-virksomhed (datterselskab af G7-virksomhed) og G9-virksomhed (herefter "Letter of lntent"), der fastsatte prisen for aktierne i G5-virksomhed til MDKK 159 minus rentebærende gæld samt indeholdt hovedvilkårene for lejeaftaler for de tre G5-virksomhed-stormagasiner (Y3-by, Y4-by og Y5-by) på ikke under 25 års varighed. Tillæg III angav udtrykkeligt, at G1-virksomhed Optionens gyldighed var betinget af, at salget af aktierne i G5-virksomhed skete inden den 1. marts 2010 i al overvejende grad i overensstemmelse med vilkårene i Letter of Intent, herunder med en 25 års lejekontrakt vedrørende G5-virksomhed-stormagasinerne. Den endelige aftale om salget af aktierne i G5-virksomhed blev indgået den 12. november 2009 og blev gennemført den 27. januar 2010, efter aftalens betingelser var opfyldt. Den 27. januar 2010 indgik parterne et tillæg nr. IV til IOA'en, hvori det blev aftalt at forlænge udnyttelsesfristen for G1-virksomhed Optionen fra den 30. juni 2010 til den 30. september 2010, samt at udnyttelse af G1-virksomhed Optionen efter den 30. juni 2010 ville medføre en forpligtelse for G1-virksomhed til yderligere at betale kr. 1.250.000 til F1-bank. Den 28. april 2010 meddelte G1-virksomhed uigenkaldeligt F1-bank, at man udnyttede G1-virksomhed Optionen. Udnyttelsen var betinget af indhentelse af samtykke fra de långivende banker, F2-bank, F3-bank og F4-bank ("Långivende Banker"), der havde sikkerheder i ejendomsselskabernes aktiver og aktier. I forbindelse med udnyttelsen af G1-virksomhed Optionen indgik parterne til IOA'en den 28. april 2010 en aftale (Structure Agreement), der regulerede de ændringer i parternes sikkerheder for lån ydet til G7-virksomhed og G1-virksomhed, som blev anset for nødvendige for at indhente samtykke til kontrolændringen fra de Långivende Banker, inden G1-virksomhed Optionens udløb. Den 13. juli 2010 indgik parterne et tillæg nr. V til IOA'en ("Tillæg V"), hvor de aftalte at ændre prissætningen af Optionen til MDKK 102,5 (uden yderligere regulering), samt at G1-virksomhed's vederlag skulle opfyldes ved kontant betaling af MDKK 67,5 samt udstedelse af et gældsbrev til F1-bank for det resterende beløb (MDKK 35) mod pant i aktierne i G7-virksomhed. Tillæg V var betinget af, at den Y2-nationalitete Centralbank og F5-bank, der havde aktiepant over F1-bank’s aktier i G7-virksomhed, gav samtykke til indgåelsen af Tillæg V, herunder vilkårene i Tillæg V. Disse samtykker blev indhentet i juli 2010. Den 9. august 2.010 blev overdragelsen af aktierne i G7-virksomhed gennemført i overensstemmelse med det aftalte. I forbindelse med overdragelsen fremlagde F1-bank dokumentation for, at de Långivende Banker havde samtykket til vilkårene for aftalen på de betingelser, der var aftalt med de Långivende Banker." Der er vedrørende det tidsmæssige forløb vedrørende den indgåede call-option fremlagt supplerende notat af 12. oktober 2016 fra advokatfirmaet, der bistod G1-virksomhed. Af notatet fremgår blandt andet følgende: " Den 15. juni 2009: F1-bank og G1-virksomhed indgik IOA'en vedrørende parternes kapitalisering af et ligeligt ejet joint venture, hvorigennem parterne skulle erhverve visse aktiviteter og ejendomme. G1-virksomhed Optionen blev ikke drøftet i forbindelse med forhandlingerne om IOA'en, og IOA'en indeholder ingen regulering af G1-virksomhed Optionen. Den 9. juli 2009: F1-bank og G1-virksomhed indgår Addendum I til IOA'en. Addendum I indeholder mindre præciseringer i forhold til timingen for iværksættelsen af steps i henhold til IOA' en samt visse justeringer til den juridiske og finansielle struktur af step 1, step 7 samt retten for F1-bank til at rulle steps tilbage, såfremt G1-virksomhed måtte misligholde visse forpligtelser. G1-virksomhed Optionen blev ikke drøftet i forbindelse med udarbejdelsen af Addendum I, og Addendum I indeholder ingen regulering af G1-virksomhed Optionen. Den 8. september 2009: F1-bank og G1-virksomhed indgår Addendum II til IOA'en. Addendum li indeholder en række tilpasninger i forhold til den finansielle og juridiske model angivet i IOA'en, herunder tilpasninger i forhold til det oprindeligt forudsatte funds flow og til timingen. G1-virksomhed Optionen blev ikke drøftet i forbindelse med udarbejdelsen af Addendum H, og Addendum II indeholder ingen regulering af G1-virksomhed Optionen. Den 16. september 2009: F1-bank og G1-virksomhed indgår Addendum 11A til IOA'en. Addendum 11A indeholder to tilpasninger til den finansielle model i step 4 i IOA'en. G1-virksomhed Optionen blev ikke drøftet i forbindelse med udarbejdelsen af Addendum HA, og Addendum IIA indeholder ingen regulering af G1-virksomhed Optionen. November 2009: F1-bank og G1-virksomhed indgår Addendum III til IOA'en, der indeholder aftalen mellem parterne om G1-virksomhed Optionen. I Addendum III angives købsprisen for aktierne i G7-virksomhed ved udnyttelse af G1-virksomhed Optionen til DKK 100 millioner. Udnyttelse af G1-virksomhed Optionen vil endvidere udløse ret for F1-bank til at modtage en earn-out, der tager højde for eventuelle udlodninger i perioden fra udnyttelsen af G1-virksomhed Optionen og indtil 30.september 2014 samt giver ret til en "egenkapital-deltagelse" (herefter omtalt som "Earn-Outen"). Earn-Outen er uddybet i pkt. 2 i notatet. G1-virksomhed Optionen kunne i henhold til Addendum III udnyttes indtil 1. marts 2010 og var betinget af godkendelse i F1-bank’s kredit- og investeringskomite og i F1-bank’s beslutningskomite samt af, at der blev indgået endelig aftale med G9-virksomhed om salg af G5-virksomhed (det operationelle G5-virksomhed-selskab). Den 27. januar 2010: F1-bank og G1-virksomhed indgår Addendum IV til IOA'en, hvorved G1-virksomhed Optionen modificeres. Det aftales, at udnyttelsesfristen skal være 30. september 2010 i stedet for 1. marts 2010, samt at G1-virksomhed skal betale et "extension fee" på DKK 1.250.000, såfremt G1-virksomhed Optionen ikke er udnyttet senest den 30. juni 2010. Der aftales et yderligere fee på DKK 1.250.000 såfremt G1-virksomhed Optionen ikke er udnyttet inden 30. september 2010. Den 28. april 2010: G1-virksomhed giver meddelelse til F1-bank om, at man udnytter G1-virksomhed Optionen. I den forbindelse indgår parterne en skriftlig struktur-aftale om vilkårene for udnyttelse af G1-virksomhed Optionen. Den 13. juli 2010: F1-bank og G1-virksomhed indgår Addendum V til IOA'en, hvorved G1-virksomhed Optionen modificeres. Det aftales, at købsprisen for aktierne ved udnyttelse af G1-virksomhed Optionen skal være DKK 102,5 millioner uden yderligere justering. Endvidere aftales det, at vederlaget skal betales kontant med DKK 67,5 millioner senest den 31. august 2010 og mod udstedelse af et gældsbrev for de resterende DKK 35 millioner, der skal indfries senest den 31. marts 2011. Den 9. august 2010: På et closing-møde (…) hvor både G1-virksomhed og deres juridiske rådgiver (…) samt F1-bank og deres juridiske rådgiver, (…) er repræsenteret, gennemføres udnyttelsen af G1-virksomhed Optionen, og aktierne overdrages mod betaling af DKK 67,5 millioner kontant samt udstedelse af gældsbrevet på de resterende DKK 35 millioner. Som et led i aftalen om gældsbrevet giver G1-virksomhed F1-bank forskellige sikkerheder, herunder første-prioritetspant i de erhvervede aktier. Eftersom G1-virksomhed herefter ejer 100% af aktierne i G7-virksomhed, bortfalder IOA'en med undtagelse af visse bestemmelser. Herunder bestemmelserne om Earn-Out' en, der forbliver i kraft. Den 11. august 2011: G1-virksomhed betaler et engangsbeløb på DKK 50 millioner til F1-bank (der på tidspunktet har skiftet navn til F1-bank) til endelig opgørelse af Earn-Out’en. Der er herefter ikke andre betalingsforpligtelser for G1-virksomhed knyttet til IOA'en. G1-virksomhed Optionens earn-out element I Addendum III til IOA'en som ændret ved Addendum V til IOA'en blev købsprisen for aktierne i forbindelse med udnyttelse af G1-virksomhed Optionen aftalt til DKK 102,5 millioner. I tillæg til købsprisen for aktierne blev det i Addendum III aftalt, at såfremt G1-virksomhed Optionen blev udnyttet, ville det udløse en ret for F1-bank til at modtage en earn-out betaling baseret på følgende: (i) Et beløb svarende til 10% af alle udlodninger og/eller betalinger, der ville være blevet foretaget af G10-virksomhed til sine aktionærer i perioden fra udnyttelsen af G1-virksomhed Optionen og indtil 30. september 2014, og (ii) den 30. september 2014 (efter G1-virksomhed's eget valg) enten et beløb svarende til DKK 100 millioner fratrukket de beløb, der måtte være modtaget af F1-bank i henhold til (i) ovenfor, eller (ii) 10% af den udestående aktiekapital i G10-virksomhed på tidspunktet. G1-virksomhed havde endvidere ret til, efter at have udnyttet G1-virksomhed Optionen men inden den 30. december 2011, at "frikøbe" forpligtelserne i henhold til Earn-Outen for DKK 50 million fratrukket de beløb, der måtte være modtaget af F1-bank i henhold til (i) ovenfor. Denne ret valgte G1-virksomhed at udnytte den 11. august 2011. Earn-Outen var således struktureret således, at dens maksimale værdi frem til og med 30. december 2011 (forudsat at G1-virksomhed Optionen var udnyttet) var DKK 50 millioner, mens den minimale værdi til og med 30. december 2011 var DKK 0. Såfremt G1-virksomhed ikke udnyttede sin ret til at "frikøbe" Earn-Outen inden den 30. december 2011, var Earn-Outens maksimale værdi DKK 100 millioner og den minimale værdi DKK 0." Årsregnskabet for 2009 for G1-virksomhed blev aflagt den 31. marts 2010. Ifølge regnskabet udgjorde selskabets balance følgende i 2009: Regnskabsmæssig værdi 31/12 2009 Selskabets aktiver bestod således hovedsageligt af aktier i G7-virksomhed på 6.715.500 EUR, og et tilgodehavende på 10.805.725 EUR. Det fremgår af regnskabet, at selskabet havde erhvervet 50 % af aktierne i G7-virksomhed ved indgåelse i joint venture med F1-bank. Aktierne var optaget til kostpris i regnskabet. Ifølge koncernregnskabet for G7-virksomhed for 2009 (perioden fra den 11. maj 2009 til den 31. december 2009) udgjorde koncernens samlede balance følgende i 2009: Regnskabsmæssig værdi 31/12 2009 Selskabets væsentligste aktiver bestod således af grunde og bygninger samt andre anlæg, der udgjorde henholdsvis 2.588.966 TDKK og 191.585 TDKK af selskabets samlede aktiver. Materielle anlægsaktiver var i årsregnskabet indregnet til kostpris, fratrukket regnskabsmæssige afskrivninger. Der er fremlagt "Auditor’s Long-form Report relating to Draft Annual Report for 2009", hvoraf fremgår, at den regnskabsmæssige værdi af bygninger og grunde var opgjort således: Markedsværdierne var baseret på rapporter fra R5-konsulenthus, der er en rådgivnings- og erhvervsmæglervirksomhed. Der er fremlagt følgende rapporter: (red.rapporter.fjernet) Det fremgår af rapporterne, at de er udarbejdet til brug for F1-bank med henblik på at give en indikation af markedsværdien af de pågældende ejendomme. Det fremgår af rapporterne, at der ikke er foretaget besigtigelse af ejendommene, idet R5-konsulenthus havde kendskab til bygningerne fra tidligere værdiansættelser heraf. Der er fremlagt skrivelse af 28. september 2016 fra R5-konsulenthus. Det fremgår heraf, at rapporterne alene var til F1-bank’s interne brug, der skulle anvendes til at indgå i F1-bank’s løbende vurdering af engagementet i G7-virksomhed med henblik på at anskueliggøre potentialet i ejendommene. De angivne værdier i rapporterne var baseret på budgetter, som virksomheden havde modtaget fra F1-bank’s Investment Bank. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommene var følgende: Beliggenhed Offentlig ejendomsvurdering pr. 31/10 09 Y12-by 131 mio. DKK Y5-by (G5-virksomhed) 300 mio. DKK Y4-by (G5-virksomhed) 185 mio. DKK Y6-adresse 1.369 mio. DKK Y3-by (G5-virksomhed) 397 mio. DKK I alt 2.382 mio. DKK Y7-adresse var samvurderet med Y8-adresse. Af ledelsesberetningen i koncernregnskabet for 2009 fremgår: "(…) Koncernen er nyetableret i 2009 og har foretaget betydelige investeringer på det skandinaviske detail og ejendomsmarked. Koncernen består blandt andet af det velkendte livstilshus G6-virksomhed og en stor ejendomsportefølje indeholdende velholdte og unikt beliggende detailejendomme hvorfra G5-virksomhed og G6-virksomhed driver deres forretninger samt et distributionscenter. Herudover har koncernen aktiviteter indenfor produktion og afsætning af luksuschokolade, drift af parkeringsfaciliteter, detailhandel med modetøj i Danmark og Y9-land samt mindre investeringer indenfor modeindustri og alternativ energi. G5-virksomhed (G5-virksomhed) blev også købt i 2009, men er efterfølgende blevet solgt til den ledende Y10-nationalitet detailkæde G9-virksomhed i januar 2010. Som et led i transaktionen med G9-virksomhed blev der indgået 25 års uopsigelige lejekontrakter garanteret af G9-virksomhed på de af koncernens ejendomme, hvor G5-virksomhed driver forretning. Ledelsen vurderer at der som følge den nye lejer og lejekontrakter er sket en betydelig værditilvækst på disse ejendomme og at de derfor er konservativt medtaget i årsrapporten for 2009. Indtjeningen i 2009 har ikke været tilfredsstillende. Koncernens resultat for 2009 er et underskud på DKK 55 mio. Resultat er påvirket af en række engangsomkostninger som led i den planlagte strukturering af koncernen og et underskud på DKK 18 mio i datterselskabet G6-virksomhed. Koncernens egenkapital pr. 31. december 2009 er på DKK 143 mio. Ledelsen vil i 2010 fokusere på eksekveringen af den fastlagte udviklingsstrategi og forventer at denne vil resultere i en fortsat positiv udvikling i koncernens resultater. Kapitalberedskabet Koncernen er velkonsolideret og har en solid likvid position, og er bl.a. finansieret via aktionærlån på DKK 380 mio. og har likvide beholdninger på DKK 153 mio. pr. 31. december 2009. Ledelsen vurderer at koncernens kapitalberedskab og likviditet er tilfredsstillende. Særlige risici Markedsrisici En betydelig del af koncernens ejendomsportefølje er udlejet på 25 års uopsigelige lejekontrakter med garanti fra G9-virksomhed og ledelsen vurderer at risikoen på disse lejemål er meget lav. Risikoen for manglende genudlejning og tomgang på de resterende lejemål er ikke afdækket. Der er en række faktorer, som påvirker genudlejnings- og torngangsrisikoen, heriblandt ejendommens beliggenhed, stand, huslejeniveau samt den makroøkonomiske udvikling for det pågældende geografiske område. (red.koncern.nr.1.fjernet) er komfortabel med kvalitet af koncernens ejendomme herunder standen og den unikke beliggenhed og har fokus på at maksimere lejeindtægterne og nedbringe eventuel ufrivillig tomgang. Dette sker i tæt samarbejde med lokale ejendomsmæglere og ejendomsadministratorer. Renterisici (red.koncern.nr.1.fjernet) er eksponeret for renterisikoen på den del af koncernens gældsforpligtelser, der ikke er risikoafdækket med finansielle instrumenter. (red.koncern.nr.1.fjernet) har valgt en risikostyringsstrategi, hvor seniorgæld afdækkes med renteswap på tidspunktet for optagelse af finansieringen. Hermed sikrer (red.koncern.nr.1.fjernet), at det fremtidige cash flow kendes og ikke ændres i takt med ændring i renteniveauet." Af årsregnskabet for 2010 for G1-virksomhed fremgår, at selskabets balance udgjorde følgende i 2010: Regnskabsmæssig værdi 31/12 2010 Selskabets aktiver bestod af aktier i G7-virksomhed på 20.468.900 EUR, et tilgodehavende på 104.098 EUR og en likvid beholdning på 94.521 EUR. Det fremgår af regnskabet, at selskabet ved udnyttelse af call-option erhvervede de resterende 50 % af aktier i G7-virksomhed for 13.753.400 EUR. Aktierne var optaget til kostpris i regnskabet. Ifølge koncernregnskabet for G7-virksomhed udgjorde selskabets balance følgende i 2010: Regnskabsmæssig værdi 31/12 2009 Grunde og bygninger, investeringsejendomme og andre anlæg var indregnet med 3.493.695 TDKK af selskabets samlede aktiver. Materielle anlægsaktiver var i årsregnskabet indregnet til kostpris, fratrukket regnskabsmæssige afskrivninger. Det fremgår af note 8 til årsregnskabet, at selskabet havde en tilgang på investeringsejendomme med 1.649.330 TDKK og en afgang på samme med 1.100.155 TDKK. Der er desuden foretaget opskrivninger på grund og bygninger med 239.801 TDKK. Af ledelsesberetningen i koncernregnskabet for 2010 fremgår: "(…) G5-virksomhed (G5-virksomhed) blev i november 2009 solgt til den ledende Y10-nationalitet detailkæde G9-virksomhed til en tilfredsstillende pris. Transaktionen blev endeligt afsluttet i januar 2010. Som et led i transaktionen med G9-virksomhed blev der indgået 25 års uopsigelige lejekontrakter garanteret af G9-virksomhed på de af koncernens ejendomme, hvor G5-virksomhed driver forretning. Ledelsen vurderer at der som følge af den nye lejer og lejekontrakter er sket en betydelig værditilvækst på disse ejendomme. Koncernen gennemførte i november købet af den 58.000 kvm. store velkendte domicil ejendom på Y11-område hvorfra G5-virksomhed driver sit største stormagasin. Ledelsen er meget tilfreds med købet af dette unikke aktiv som forventes at være en langsigtet investering. Koncernen solgte pr. 29. December 2010 tre G5-virksomhed ejendomme til et konsortium bestående af G11-virksomhed og G12-virksomhed. De tre ejendomme rummer i alt 75.000 kvm. fordelt på 28.000 kvm. i Y5-by, 25.000 kvm. i Y3-by og 22.000 kvm. i Y4-by. Ledelsen er yderst tilfreds med salget af de tre ejendomme som har konsolideret koncernens kapitalgrundlag gennem en betydelig nedbringelse af koncernens samlede gæld. G7-virksomhed’s største investering i detailsektoren er salget af G5-virksomhed og G6-virksomhed som før koncernens overtagelse har gennemlevet en turbulent periode. Ledelsen iværksatte derfor som det første et strategiarbejde som resulterede i en signifikant turnaround plan. G6-virksomhed har derfor været igennem et udviklingsarbejde, hvor omkostningsstrukturen er blevet trimmet samt foretaget investeringer i nye fokusområder på linie med den fastsatte strategiplan. Ledelsen er derfor meget tilfreds med G6-virksomhed’s positive udvikling og forventer ligeledes en betydelig fremgang i 2011. G7-virksomhed’s egenkapital udgør ved udgangen af året DKK 750 mio svarende til en egenkapitalandel på 19 pct. Koncernen står således stærkt rustet til at foretage investeringer såfremt sådanne måtte blive identificerede. Ledelsen er meget tilfreds med årets udvikling og det fortsatte positive udvikling i indtjeningen for 2010. Koncernens resultat for 2010 er et overskud på DKK 517 mio. Resultatet er påvirket af andre driftsindtægter på DKK 573 mio. fra avance ved salg af ejendomme og værdireguleringer af tilbageværende ejendomme. Ledelsen vil i 2010 fortsat fokusere på eksekveringen af den fastlagte udviklingsstrategi og forventer at denne vil resultere i en fortsat positiv udvikling i koncernens resultater. Ledelsen vurderer at koncernens kapitalberedskab og likviditet er tilfredsstillende. (…)" Der er vedrørende salget G5-virksomhed-ejendomme fremlagt notat af 24. august 2015 fra advokatfirmaet, der bistod G7-virksomhed i forbindelse med salget. Af notatet fremgår blandt andet følgende: "I slutningen af juni 2010 blev vi involveret i drøftelserne om indgåelse af en hensigtserklæringsaftale ("Letter of Intent") med G12-virksomhed og G11-virksomhed ("Køberne") vedrørende et eventuelt salg af de tre G5-virksomhed-ejendomme ("G5-virksomhed"). Det første interne udkast til Letter of Intent modtog vi 28. juni 2010 til kommentering. Endeligt Letter of Intent underskrevet af parterne forelå 1. september 2010. Det var i letter of Intent angivet, at købesummen for aktierne i de tre ejendomsselskaber ville være mellem MDKK 1.550 og 1.600. Efter indgåelsen af Letter of Intent blev der forhandlet fortrolighedsaftaler, hvorefter Køberne fik adgang til at gennemgå relevant materiale, der blev gjort tilgængeligt i et datarum samt lave en teknisk gennemgang af G5-virksomhed-Ejendommene. Forhandlingerne om overdragelsesaftalen og vilkårene for denne forløb fra starten af oktober 2010. Der var tale om svære forhandlinger. På et møde den 28. oktober 2010 krævede Køberne visse ændringer til de rammer, der var kommercielt aftalt, herunder en væsentlig reduktion i prisen, hvilket bevirkede, at G7-virksomhed meddelte Køberne, at forhandlingerne var afsluttet, og at alt materiale skulle tilbageleveres i overensstemmelse med hemmeligholdelsesaftalen. I fortsættelse heraf blev datarummet lukket. Den 1. november 2010 fremsendte Køberne deres oplæg i skriftlig form. G7-virksomhed oplyste som skriftligt svar, at sagen ansås for afsluttet, og bad igen om at få bekræftet, at alt materiale var tilbageleveret. I samme forbindelse ophævede G7-virksomhed den 1. november 2010 samarbejdsaftalen med deres finansielle rådgiver på sagen (R5-konsulenthus) og instruerede R6-advokathus om ikke at foretage yderligere arbejde. Den 4. november 2010 fremsendte Køberne et revideret oplæg indeholdende en højere pris for aktierne. På baggrund af brevet blev parterne enige om at mødes den 9. november 2010. Efter det møde, og en række opfølgende bekræftelser fra Køberne, blev sagen besluttet genoptaget i midten af november 2010. Endelig aktieoverdragelsesaftale blev underskrevet den 17. december 2010, og handlen blev gennemført den 29. december 2010 efter aftalens betingelser var opfyldt. Den aftalte købesum i aftalen før regulering for nettogæld var MDKK 1.544." Der er fremlagt memo fra R3-konsulenthus om udviklingen i egenkapitalen i (red.koncern.nr.1.fjernet) i perioden januar-maj 2010. Ifølge memoet kunne egenkapitalen for perioden opgøres således: MDKK Primo egenkapital 140 Driftsunderskud for januar-maj 2010 (underskud) -26 Opskrivning af G5-virksomhed aktier indregnet på egen- kapitalen pr. 31. december 2009 og resultatført i 2010 (dvs. ingen egenkapitaleffekt i 2010) Yderligere gevinst ved salg af G5-virksomhed aktier - i januar 2010 16 Gevinst ved salg af aktier i maj 2010 5 Egenkapital ultimo maj 2010 135 SKAT konstaterede i 2014 ved en gennemgang af klagerens og hans selskabs selvangivelser, at selskabet modtog et udbytte på 33.900.000 kr. af aktierne i G1-virksomhed i indkomståret 2013. SKAT anmodede klageren og selskabet om dokumentation for modtagelsen af udbyttet af aktierne den 12. og 15. december 2014. Den 15. januar 2014 indsendte klagerens og selskabets tidligere rådgiver dokumentation for, at H1.1-virksomhed havde erhvervet 10 % af selskabskapitalen i G1-virksomhed, der blev erhvervet for 10.000 EUR den 2. januar 2011. Den 9. februar 2015 anmodede SKAT om yderligere dokumentation vedrørende selskabets køb af aktierne G1-virksomhed. Den 16. februar 2015 anmodede klagerens og selskabets tidligere rådgiver om møde med SKAT. Mødet blev afholdt den 26. februar 2015 med klageren og hans tidligere rådgiver. Det blev oplyst, at der var udarbejdet en asset management-aftale, men at denne ikke var blevet anvendt af parterne. Den 2. marts 2015 modtog SKAT en kopi af Asset Management-aftalen af klagerens tidligere rådgiver, men ikke de tilhørende bilag. Den 13. marts 2015 oplyste klagerens tidligere repræsentant telefonisk, at bilagene til aftalen ikke fandtes, da aftalen ikke havde været bragt i anvendelse. Den 27. marts 2015 anmodede SKAT om yderligere materiale til brug for værdiansættelsen af aktierne. SKAT udsendte den 30. april 2015 forslag til afgørelse om forhøjelse af klageren og hans selskabs skattepligtige indkomst vedrørende overdragelsen af aktieoptionen for indkomståret 2011. Den 26. maj 2015 modtog SKAT bemærkninger til forslag til afgørelse. Bemærkningerne var vedlagt bilagene til Asset Management-aftalen og det blev oplyst, at asset management-aftalen havde været anvendt. Det blev oplyst, klageren gennem sit selskab havde leveret ydelser i henhold til management-aftalen og at aktieoptionen var tildelt klagerens selskab. Den 3. juli 2015 modtog SKAT yderligere bemærkninger fra rådgiver til forslag til afgørelse. SKAT anmodede den 31. juli 2015 om yderligere materiale vedrørende aktieoptionsaftalen og asset management-aftalen. SKAT henlagde herefter sagerne vedrørende forhøjelserne for indkomståret 2011. Klagerens repræsentant indsendte den 24. august 2015 sine bemærkninger til materialeindkaldelsen og det anmodede materiale til SKAT. SKAT anmodede den 29. januar 2016 om yderligere materiale i sagen. Den 12. februar 2016 indsendte klagerens repræsentant yderligere bemærkninger og materiale. SKAT udsendte forslag til afgørelse den 29. april 2016 vedrørende forhøjelse af klageren og hans selskabs skattepligtige indkomst vedrørende overdragelsen af aktieoptionen for 2011. Det blev desuden foreslået at forhøje klageren af management fee for indkomståret 2011. Den 27. maj 2016 modtog SKAT klagerens repræsentants bemærkninger til forslagene til afgørelse. Repræsentanten anmodede om møde med SKAT og anmodede desuden om fristforlængelse i medfør af skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, 4. pkt., med henblik på at komme med yderligere bemærkninger til sagerne. Den 22. juni 2016 blev der afholdt møde mellem klageren, hans repræsentanter og SKAT. Repræsentanten anmodede på mødet om udsættelse med kendelsesfristen, i henhold til skatteforvaltningslovens regler herom, hvilket SKAT imødekom den 28. juni 2016. Det blev aftalt, at repræsentantens bemærkninger skulle være indsendt senest 15. oktober 2016 og at SKAT skulle sende afgørelserne senest den 1. december 2016. Klagerens repræsentant indsendte den 13. oktober 2016 supplerende bemærkninger til sagerne samt bemærkninger til mødereferat. SKAT udsendte endelig afgørelse den 28. november 2016. SKAT’s afgørelse SKAT har forhøjet klagerens personlige indkomst med 49.960.121 kr. i indkomståret 2010 ved salg af aktieoptioner til sit helejede selskab. SKAT har desuden forhøjet klagerens personlige indkomst med 2.576.167 kr. i indkomståret 2010 på baggrund af retserhvervet vederlag i form af management fee. Som begrundelse er anført: " 2.6. SKAT’s frister for ændringer af skatteansættelsen Reguleringen af transaktionen mellem Dem og Deres selskab vedrørende optionen er omfattet af skattekontrollovens § 3B, hvorfor SKAT’s frist for udsendelse af forslag er omfattet af den udvidede ligningsfrist i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 5. SKAT’s frist for udsendelse af forslag vedrørende managementfee'et udløb som udgangspunkt den 1. maj i det 4. år efter det pågældende år i henhold til skatteforvaltningslovens § 26. Af skatteforvaltningsloven § 27, stk. 1, nr. 5, fremgår det imidlertid, at uanset fristerne i § 26 kan en ansættelse af indkomstskat foretages eller ændres efter told- og skatteforvaltningens (SKAT’s) bestemmelse, hvis den skattepligtige eller nogen på dennes vegne forsætligt eller groft uagtsomt har bevirket, at skattemyndighederne (SKAT) har foretaget en skatteansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag. SKAT finder, at De eller nogen på Deres vegne, som minimum har handlet groft uagtsomt ved at undlade at selvangive retserhvervet management fee fra G1-virksomhed for indkomståret 2010 og at dette har bevirket, at Deres skatteansættelse er foretaget på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag. Skatteansættelsen for indkomståret 2010 genoptages derfor ekstraordinært på dette punkt med hjemmel i skatteforvaltningsloven § 27, stk. 1, nr. 5. SKAT har fra tidspunktet for modtagelsen af oplysninger, der kan føre til en ændret skatteansættelse (kundskabstidspunktet) en reaktionsfrist på 6 måneder til at fremsende et forslag om ændring af skatteansættelsen jf. skatteforvaltningsloven § 27, stk. 2. Kundskab kan fremkomme som en lang række af oplysninger, og først når den seneste oplysning er modtaget af SKAT regnes tidspunktet for kundskab. SKAT kan i den forbindelse henvise til SKM2012.168.ØLR , hvor det er statueret, at SKAT’s 6 måneders reaktionsfrist løber fra det tidspunkt, hvor fristen for at dokumentere forholdet udløber. Endvidere kan der henvises til SKM 2014.120.BR og SKM 2014.464 BR, hvor den 6 måneders reaktionsfrist ansås for tidligst at kunne løbe fra det tidspunkt, hvor fristen for at fremsende relevant dokumentation udløb, uanset at SKAT tidligere havde modtaget relevante rådata. Dommene er omtalt i den juridiske vejledning afsnit A.A.8.2.3.11. (…) 4. SKAT’s afgørelse 4.1. SKAT’s afgørelse ad option (…) Det er SKAT’s opfattelse, at A har ladet nærværende selskab indtræde som part i en begunstigende optionsaftale vedrørende køb af aktier til favørkurs, som A personligt har erhvervet retlig adkomst til. A har derved overvæltet et aktiv af økonomisk værdi til selskabet uden afregning fra selskabet til ham. Da overdragelsen fra A til selskabet er sket vederlagsfrit, og da optionen repræsenter en værdi, er overdragelsen ikke foretaget på arms-længde-vilkår, hvilket vil sige, at den ikke er foretaget til priser/vilkår, der svarer til hvad uafhængige parter ville have handlet til. SKAT har derfor hjemmel til at korrigere forholdet i henhold til ligningslovens § 2. Indkomster og formuegoder, der erhverves som vederlæggelse, skal henføres til det skattesubjekt, der har den retlige adkomst hertil, jf. statsskattelovens § 4. Ved allokeringer mellem interesseforbundne parter, som fx mellem en person og dennes selskab, har skatteyder en skærpet bevisbyrde for, at indkomsten/formuegodet henføres til det rette skattesubjekt. Den skattemæssige allokering foretages efter begrebet "læren om rette indkomstmodtager", som er skabt af langvarig domspraksis. Essensen af begrebet er, at foretage en konkret vurdering af realiteter frem for formaliteter, en såkaldt substans-over-form vurdering. Det er ved den skattemæssige vurdering derfor ikke afgørende hvilket navn, der er anført i optionsaftalen, ligesom man med skattemæssig virkning ikke kan "ordre" en indtægt/et formuegode til et andet skattesubjekt, end det, der har erhvervet retten hertil. Der er tale om en ret til at købe en post aktier til favørkurs, som jf. punkt 3.4 i optionsaftalen var betinget af levering af mod ydelser udført af A personligt, i henhold til Asset Mangament Agreement. Allerede fordi, at nærværende selskab, H1.1-virksomhed, var et rent holdingselskab og ingen substans eller ansatte havde, er det åbenlyst, at selskabet ikke har præsteret og leveret de modydelser optionsgiver havde betinget sig i optionsaftalen. I notat af 18. maj 2016 fra G1-virksomhed og G2-virksomhed as trustees of the (red.trust.fjernet) (optionsgiver), er det da også anført: "In order to secure the continued advise, and to incentives A to work for future value creation an option to acquire 10 % of the shares in G1-virksomhed was granted on 3th May 2010 ", hvilket helt entydigt fastslår, at optionen blev givet til A personligt som en incitamentordning. Det er efter SKAT’s opfattelse åbenbart, at det er A personligt, der har den retlige adkomst til optionen. Hvis man som hovedaktionær uden beregning overvælter værdier til sit eget selskab kan SKAT med henvisning til ligningslovens § 2 korrigere herfor skattemæssigt, hvilket i nærværende sag bevirker, at A personligt bliver avancebeskattet af overdragelsen til selskabet og selskabet tilskudsbeskattes, begge korrektioner i medfør af statsskattelovens § 4. Det er rådgivers opfattelse, at der ikke er tale om en kontrolleret transaktion i relation til skattekontrollovens § 38, da optionen er givet af en uafhængig part ((red.trust.fjernet)), og at SKAT derfor ikke kan anvende den udvidede ligningsfrist i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 5. Tildelingen af optionen udløser i sig selv ikke beskatning, idet optionen var suspensivt betinget bl.a. fordi den tidligst kunne udnyttes den 1. september 2010 og var betinget af en given økonomisk udvikling. Retten til at udnytte optionen var derfor ikke endeligt retserhvervet på tildelingstidspunktet, og kunne derfor ikke beskattes ved tildelingen, jf. SKAT’s juridiske vejledning, afsnit C.C.2.5.3.4 , der beskriver den skattemæssige betydning af en suspensivt betinget aftale. Ved modtagelse af en suspensivt betinget option udskydes beskatningstidspunktet sædvanligvis til tidspunktet, hvor eventuelle suspensive betingelser opfyldes og der dermed er erhvervet endelig ret til at udnytte optionen. Når man, som A, har valgt, at lade eget selskab indtræde i optionsaftalen, udløses der imidlertid beskatning allerede på overdragelsestidspunktet, idet overdragelser skattemæssigt sidestilles med salg. Når man vælger, at placere en sådan rettighed i selskabsregi indtræder beskatning således på et tidligere tidspunkt, og dermed inden der er opnået endelig vished for om optionen nogensinde bliver udnyttet. Ved overdragelse af sådan rettigheder risikerer man som overdrager således, at blive beskattet af indtægter/formuegoder, der ikke kan realiseres. Det er således ikke selve tildelingen fra (red.trust.fjernet), der er genstand for beskatning i nærværende sag, men derimod det forhold, at A har ladet nærværende selskab, H1.1-virksomhed, indtræde i aftalen, hvilket skattemæssigt behandles som et salg, hvor A anses som sælger af en eventualret og H1.1-virksomhed anses som køber. Da transaktioner/overdragelser imellem interesseforbundne parter er omfattet af den udvidede ligningsfrist i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 5, er SKAT’s forslag og nu afgørelse til ændring af skatteansættelsen sendt rettidig. SKAT har i forslaget henvist til SKM 2015.140.SR, der omhandler den skattemæssige behandling af overdragelse af retten til at få tildelt en option. Rådgiver mener, at Skatterådets afgørelse ikke har relevans i nærværende sag, da det her kan diskuteres om der her er overdraget 1) en option eller 2) retten til at få tildelt en option. Hvorvidt der er tale om overdragelse af 1) en option eller 2) retten til at få tildelt en option, er efter SKAT’s opfattelse ikke vigtigt at fastslå, idet den skattemæssige behandling heraf er ens, fordi aftalen er suspensivt betinget. Da H1.1-virksomhed er indsat direkte i optionsaftalen kan det imidlertid konkluderes, at overdragelse er sket samtidig eller lige inden tildelingen og at der dermed så er tale om overdragelse af retten til at få tildelt en option. Det er SKAT’s opfattelse, at essensen af SKM 2015.140.SR om, at "medarbejderen beskattes af værdien af retten til at få tildelt optioner i Selskab A som personlig indkomst på tidspunktet for afståelsen af retten til at få tildelt optioner til sit eget 100 % personligt ejede holdingselskab" er sammenfaldende med nærværende problemstilling, og SKAT mener derfor, at henvisningen er relevant. Det er SKAT’s opfattelse, at A qua sin bestemmende indflydelse i nærværende selskab, har ladet selskabet indtræde som part i en begunstigende rettighed, og dermed har overvæltet værdier til selskabet på vilkår uafhængige parter ikke ville have indgået. Den vederlagsfrie overførsel af rettigheden (eventualretten til aktieoptionen) anses skattemæssigt som et tilskud til selskabet, som er skattepligtig i henhold til statsskattelovens § 4. Det skattepligtige tilskud opgøres som markedsværdien af eventualretten på overdragelsestidspunktet. 4.2 Værdiansættelsen af den underliggende aktie samt optionen Værdiansættelse af en option er to-leddet, idet beregningen sker på baggrund af markedsværdien af den underliggende aktie kombineret med øvrige beregningskomponenter såsom optionens løbetid, annualiserede risikofrie rente mv. For at beregne værdien af en option - eller værdien af retten til at få tildelt en option - er det derfor nødvendigt at fastslå, hvad markedsværdien af den underliggende aktie er på det pågældende måletidspunkt, her maj 2010. Gennem sagens forløb har det været rådgivers opfattelse, at værdien af aktierne i G1-virksomhed., var 0 kr. pr. maj 2010, og at optionen dermed ligeledes var 0 kr. værd. Rådgiver henviser til, at optionen dermed var "out-of-the-money". Det Y1-nationalitet selskab købte i juni 2009 halvdelen af den danske selskabsportefølje, herefter benævnt G8-virksomhed-koncern i en tredjemandshandel, hvor sælgerne var stærkt nødlidende. Købet var fuldt ud lånefinansieret, hvorfor aktiver og passiver derved var lige store, og egenkapitalen i det Y1-nationalitet selskab var på daværende tidspunkt derfor ca. 0 kr. Rådgiver mener, at værdierne af de underliggende aktiver, herunder de 6 danske ejendomme, forblev uforandrede i perioden fra juni 2009 og til maj 2010. SKAT kan ikke anerkende synspunktet om at værdien af optionen/rettigheden kan ansættes til 0 kr., allerede fordi en option til senere udnyttelse og uden øvre grænse for mulig værdistigning pr. definition altid har en værdi. SKAT er endvidere ikke enig i, at det kan lægges til grund, at værdierne af ejendommene forblev uforandret i den pågældende periode, idet det er en kendsgerning, at flere af de pågældende ejendomme blev udlejet på særligt favorable vilkår i december 2009, og at der som følge heraf efter A’s eget udsagn (i årsregnskabet) er sket en betydelig værditilvækst på ejendommene. Endvidere er det en kendsgerning, at det Y1-nationalitet selskab den 28. april 2010 (på en option) købte de resterende 50% af G8-virksomhed-koncernen til en pris svarende til ca. det dobbelte af, hvad man havde givet for de første 50% af G8-virksomhedkoncernen i juni 2009. Det skal videre nævnes, at dele af den pågældende ejendomsportefølje i 2010 (ultimo) og 2011 blev frasolgt med fortjenester på i alt mere end 500 mio. kr. Hvis rådgivers synspunkt om, at aktiverne slet ingen værdistigning undergik i perioden fra juni 2009 til maj 2010, ville det være ensbetydende med, at al værdistigning, der er realiseret ved de gennemførte salg i 2010 og 2011 af dele af porteføljen, ville skulle henføres til perioden efter maj 2010, hvilket ikke forekommer sandsynligt henset til ovenstående. Disse forhold/begivenheder illustrerer, efter SKAT’s opfattelse, at det kan lægges til grund, at værdierne steg i perioden fra juni 2009 til maj 2010 og, at værdien af den underliggende aktie, samt dermed værdien af optionen/retten til optionen pr. maj 2010 dermed ikke er 0 kr., som påstået af rådgiver. Til brug for opgørelse af værdien af den underliggende aktie, og dermed værdien af optionen/rettigheden har SKAT, med henvisning til skattekontrollovens § 6, bedt om diverse materiale, i form af kopi af regnskaber, budgetter, bestyrelsesmødereferater, revisionsprotokollater, udlejekontrakter mv. Rådgiver har i svar af 24. august 2015 henvist til Skatteretsrådets notat af 30. september 2005, om skatteyderes pligt til udlevering af regnskabsmateriale m.v. til skattemyndighederne. I notatet finder Skatteretsrådet det for tvivlsomt om såkaldte "fisketure" er omfattet af skattekontrollovens § 6. SKAT’s materialeforespørgsler i nærværende sag er helt konkrete og afgrænsede, og har dermed ikke karakter af at være "fisketure", hvorfor SKAT finder, at der er hjemmel i skattekontrollovens § 6 til at anmode om materialet. I brevet af 24. august 2015 er det anført, at A ønsker at indsende al den dokumentation, A har mulighed for at fremlægge for at medvirke loyalt til sagens oplysning. Sammen med brevet af 24. august 2015 var dele af det udbedte materiale vedlagt, herunder kopi af revisionsprotokollat, hvor oplysningerne om ejendomsværdirapporterne fra det uafhængige valuarfirma R5-konsulenthus fremgår. SKAT har som bekendt anvendt oplysningerne fra valuarrapporterne ved opgørelsen af værdien af den underliggende aktie i SKAT’s forslag til ændring af skatteansættelsen. Rådgiver bestrider, at værdierne fra valuarrapporterne kan anvendes ved værdiansættelsen, idet Deres rådgivere finder de beregnede værdier for urealistisk høje samt at rapporterne ikke er udfærdiget til salgsformål. De pågældende valuarrapporter er indsendt sammen med indsigelse af 27. maj 2016. Ved indsigelsen af 13. oktober 2016 er vedlagt en indhentet erklæring fra valuarfirmaet R5-konsulenthus, som konkluderer, at rapporterne ikke ukritisk kan tages til udtryk for ejendommenes sande markedsværdier i foråret 2010. Af rapporterne fremgår det, at vurderingerne er fortaget pr. december 2009 af valuarfirmaet R5-konsulenthus, som erklærer sin uafhængighed. Vurderingerne er bestilt af en hr. IA på vegne af F1-bank, og værdiansættelserne er foretaget med henblik på, at fastsætte markedsværdi/salgsværdi af ejendommene pr. 21. december 2009. Det oplyses i rapporterne, at valuraren har indgående kendskab til ejendommene (pga. tidligere vurderinger), samt at valuaren har haft adgang til oplysninger om ejendommenes konstruktion, materialer, stand, beliggenhed, infrastruktur i lokalområderne, indretning, lejeaftaler, oplysninger om lejers økonomiske forhold, forsikringsforhold, offentlige ejendomsvurderinger, lokalplaner mv. Der ses ligeledes, at være taget højde for markedets tilstand, den daværende finanskrise samt træghed på markedet, samt benchmarks for retailejendomme i de pågældende regioner. Afslutningsvis er det i rapporterne nævnt, at vurderingerne er foretaget i overensstemmelse med RICS-standarder. Det er ikke væsentligt, hvem der har bestilt rapporterne og til hvilket formål de er bestilt, men derimod om de er udfærdiget af en uvildig professionel part, som må antages at have haft et fyldestgørende grundlag og en fornøden faglig indsigt til, at foretage en retvisende og saglig vurdering, herunder en part der er underlagt diverse branchemæssige etiske standarder. Efter modtagelse og gennemgang af de pågældende rapporter kan SKAT da også konstatere, at valuarfirmaet R5-konsulenthus i rapporterne oplyser, at de er uvildige, at de har et indgående kendskab til ejendommene og markedet, at de har taget højde for diverse markedsforhold osv. Det er efter SKAT’s opfattelse forsvarligt, at oplysningerne er anvendt i SKAT’s forslag til ændring af skatteansættelsen, henset til at SKAT’s materialeanmodning kun delvist var efterkommet. SKAT er ikke enig med rådgiver om, at SKAT’s anvendelse af oplysningerne fra det indsendte revisionsprotokollat er en tilsidesættelse af magtfordrejningsgrundsætningen, lighedsgrundsætningen, proportionalitetsgrundsætningen eller overtrædelse af andre processuelle forskrifter. Det anføres i indsigelserne, at når G8-virksomhed-koncernens revisor ikke anvender valuarrapporterne til at foretage opskrivninger i årsregnskabet, er det ensbetydende med, at merværdierne ikke var til stede. Revisor har ved påtegning af et årsregnskab pligt til at sikre sig, at et selskabs aktiver minimum er det værd, de er optaget til i regnskabet. Der er pligt, jf. årsregnskabslovens § 42 til at nedskrive værdierne i tilfælde af værdinedgang. Det er derimod ikke noget krav, at der skal foretages opskrivninger, hvis aktiverne er steget i værdi. Hvorvidt der opskrives eller ej er således et valg, som det også fremgår af årsregnskabslovens § 41. At man ved regnskabsaflæggelsen har valgt ikke at opskrive ejendommene i overensstemmelse med valuarrapporterne behøver således ikke, at være udtryk for at ejendommene ikke er steget i værdi siden anskaffelsen. I indsigelserne er det videre anført, at SKAT ved værdiansættelsen af G1-virksomhed., ikke kan fravige fra de offentlige vurderinger vedrørende ejendommene i de underliggende ejendomsselskaber. SKAT er ikke er bundet af de offentlige ejendomsvurderinger, når der som her foreligger oplysninger, der tilkendegiver, at markedsværdien afviger herfra. Der henvises i den forbindelse til vurderingslovens § 10, stk. 3, der lyder "Ved ansættelse af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold.". Dvs. hvis der er tale om en usædvanlig lang uopsigelig lejeperiode eller en unik beliggende ejendom eller lignende vil den offentlige vurdering pr. definition være lavere end markedsværdien. Der henvises til vedlagte notat af 15. november 2016 fra SKAT’s Ejendomsvurderingskontor, jf. bilag 2. Som det fremgår af notatet har nærværende afdeling, SKAT Store Selskaber 8, bedt SKAT’s Ejendomsvurderingskontor om en udtalelse om vurderingsrapporterne fra valuarfirmaet R5-konsulenthus. SKAT’s Ejendomsvurderingskontor anvender generelt markedsrapporter mv. fra R5-konsulenthus i betydeligt omfang, og det er deres erfaring, at R5-konsulenthus generelt er grundige og har god indsigt i markedsforhold. SKAT’s Ejendomsvurderingskontor finder, at de omhandlende vurderingsrapporter er grundige og inddrager et stort antal faktorer, der er afgørende for prisdannelsen på den enkelte ejendom, eksempelvis planforhold, ejendommens stand, anvendelse, beliggenhed, udlejning contra ledighed, lokale større handler m.v., samt at R5-konsulenthus ved vurderingen anvender en kapitaliseringsmetode, der erfaringsmæssigt ganske fint indikerer niveauet for en ejendomsværdi. Det er Ejendomsvurderingskontorets opfattelse, at ejendommene i de 6 R5-konsulenthus rapporter er vurderet højt, og finder at SKAT ud fra en generel skønsusikkerhedsbetragtning kan nedjustere værdierne på baggrund af forskellige betragtninger. For to af ejendommene, Y3-by og Y12-by, har Ejendomsvurderingskontoret angivet beløb, der efter deres opfattelse bedre vil afspejle ejendommenes handelspriser, og for de øvrige ejendomme er der foreslået en nedjustering enten procentvis eller ud fra en korrektion af de i valuarrapporterne anvendte huslejer. SKAT har, jf. bilag 3, beregnet en nedjustering efter begge metoder og har herefter lagt den laveste af de beregnede nedjusterede beløb til grund ved ansættelse af markedsværdien den underliggende aktie. Det er SKAT’s opfattelse, at markedsværdien af den i forhold til den tildelte option underliggende aktie, i G1-virksomhed, pr. 3. maj 2010 herefter kan ansættes til 50.024.275 kr. Beløbet fremkommer således: Der skal efter SKAT’s opfattelse ikke tages højde for udskudt skat af merværdien, som anført af rådgiver. Udskudt skat er en regnskabspost, der viser midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet. Da der her er tale om ejendomme, der er placeret i særskilte ejendomsselskaber, vil salg heraf ikke udløse skat, idet salg af datterselskaber er skattefrie. Ved de realiserede salg i 2010 og 2011 er der i G8-virksomhed, i overensstemmelse hermed, da heller ikke beregnet skat af de realiserede gevinster. 4.3 Værdiansættelse af optionen/retten til at få tildelt optionen. Rådgiver kritiserer SKAT’s beregningsmodel, samt de input som SKAT har anvendt i beregningen, men har ikke fremlagt egne beregninger til fastlæggelsen af optionens værdi. Dette undrer SKAT, da rådgiver i brev fra 13. oktober 2016 tilkendegiver at binomialmodellen vil være egnet som værdiansættelsesmodel og da der uomtvisteligt må have været nogle betragtninger omkring optionens værdi, på tidspunktet hvor optionsaftalen blev udarbejdet. Det havde været oplagt, at rådgiver havde vist, hvordan værdien efter rådgivers opfattelse skulle have været beregnet. Rådgiver baserer en stor del af modelkritikken på skatteministerens udtalelse i "svar på spørgsmål nr.4 af 15. april 1997, bilag 23 til L 194:" Her må SKAT understrege, at skatteministeren i den pågældende udtalelse ikke taler om Black & Scholes modellen (B&S), men om Ligningsrådets vejledende beregningsmodel til tegningsretter. Se Tfs 1995, 197 og 242 LR. Skatteministeren kritiserer således ikke Black & Scholes-modellen, som rådgiver fejlagtigt bemærker. Rådgivers efterfølgende argumentation for at Black & Scholes modellen ikke er egnet til værdiansættelsen, baseres således på en fejlagtig henvisning til skatteministerens udtalelse, hvorfor det ikke vil give nogen mening for SKAT at forholde sig til disse argumenter. I forhold til Black & Scholes-modellen, kan det nævnes at Robert C. Merton og Myron Scholes udviklede modellen sammen med Fischer Black i starten af halvfjerdserne, og at de i 1997 fik Nobelprisen i økonomi for selvsamme model. Modellen har i rigtig mange år været meget anerkendt og anvendt både ved værdiansættelser af optioner i praksis og i akademiske sammenhænge. Der er således ikke tale om nogen tilfældig model, som rådgiver indikerer. Det bemærkes endvidere af rådgiver, at Binomialmodellen er grundlæggende anderledes end Black & Scholes modellen da der er tale om en stokastisk model. SKAT er enig i at Binomialmodellen i højere grad kan indregne konkrete stokastiske forhold i en værdiansættelse. SKAT er dog ikke enig i at modellerne er grundlæggende forskellige, da binomialmodellen bygger på præcis de samme antagelser og underliggende matematik som Black & Scholes modellen. Med de samme forudsætninger og input, vil begge modeller også give samme værdi. SKAT har i agterskrivelsen værdiansat optionen ud fra Black & Scholes modellen. Rådgiver er ikke enig i beregningsmodellen ej heller de inputdata, der er blevet anvendt. Modelvalg SKAT har i agterskrivelsen anlagt en meget konservativ tilgang til selve beregningen af optionens værdi, da værdien af optionens underliggende aktiv blev set som en nettoværdi, dvs. hvor selskabets estimerede værdi af egenkapital er blevet anvendt direkte som input. Den konservative tilgang kan forklares med, at det er værdien af egenkapitalen, der er blevet fremskrevet, selv om værdien på bygningerne svinger meget mere end gælden gør. SKAT kunne således have fremskrevet bygninger og gæld hver for sig med forskellige volatiliteter og kunne derved have været kommet frem til en langt højere værdi. Både Black & Scholes-modellen og binomialmodellen antager som udgangspunkt relative ændringer i værdierne, hvorfor niveauet på det underliggende aktiv vil betyde meget for den fremtidige estimerede udvikling. F.eks. vil en ændring på 1 % af selskabets aktiver på over 3 mia. kr., være langt højere end en 1 % ændring af selskabets estimerede egenkapital på 890 mio. Det er derfor af stor betydning for beregningen om man anvender en nettobetragtning eller om man estimerer udviklingen af bygninger og gæld hver for sig. Til sammenligning, kan man se på et eksempel hvor en privatperson køber en ejerlejlighed og lånefinansierer købet. På købstidspunktet vil friværdien (egenkapitalen) være 0 kr., da værdien af lejligheden er den samme som den nystiftede gæld. Over tid vil lejlighedens markedsværdi ændres af markedsforholdene, hvilket giver en øgende eller faldende friværdi. Gælden er stabil, og det vil derfor hovedsagelig være lejlighedens værdisvingninger, der bestemmer friværdien. Når nettobetragtningen anvendes, antages det implicit, at gælden stiger og falder i samme takt som markedsværdien af lejligheden, hvilket den jo ikke gør. Det vil derfor resultere i en undervurdering af de ændringer i friværdien, som måtte forekomme på grund af ændrede markedsforhold. SKAT har taget udgangspunkt i en nettobetragtning i agterskrivelsen, og har derfor haft en konservativ tilgang, da større svingninger i værdien på det underliggende aktiv øger værdien på optionen. SKAT kunne have anvendt den anden metode, hvor man fremskriver værdien af selskabets aktiver og gæld hver for sig, hvor bygningerne har en højere volatilitet end gælden. Denne tilgang kan implementeres via brugen af netop binomialmodellen, og vil med de øvrige samme forudsætninger og input, give en værdi der er mere end 2 gange så høj som værdien beregnet efter nettotilgangen. Grundet skønsusikkerheden forbundet med estimeringen af bygningernes markedsværdi, valgte SKAT oprindeligt at anvende den konservative tilgang til optionsberegningen, men understreger samtidig at den reelle værdi af optionen er konservativt ansat. SKAT har i løbet af sagsbehandlingen fået adgang til yderligere information om bl.a. bygningernes markedsværdi, hvorfor det på nuværende tidspunkt ville være muligt for SKAT at beregne værdien af optionen ud fra den, efter SKAT’s opfattelse, mere retvisende metode, hvor der ikke simuleres på nettoværdier, men hvor der isoleret set simuleres på henholdsvis værdien af bygningerne og gælden. Input til modellen SKAT’s ejendomsvurdering har efterprøvet valuarberegningerne fra R5-konsulenthus, og er ud fra en skønsusikkerhedsbetragtning kommet frem til at værdien på ejendommene kunne være sat noget lavere. Derfor har SKAT valgt at nedjustere skønnet over de ejendomsvurderinger, der tidligere er blevet anvendt som input for optionsberegningen. Se vedlagte bilag 3. De øvrige input til optionsberegningen er uændrede. SKAT’s justerede værdi Grundet skønsusikkerhed forbundet med markedsværdierne på koncernens bygninger, har SKAT valgt at fastholde den konservative tilgang til beregningsmodel fra agterskrivelsen, mens den samlede værdi af bygningerne er nedjusteret med 394 mio. kr. i henhold til vedlagte bilag 3. SKAT bemærker, jf. ovenstående, at beregningen er yderst konservativ, hvilket kommer Dem til gode. SKAT har i afgørelsen fastlagt input parametrene til følgende: - So: 50.024.275 dkk - K: 74.393 dkk - T: 5 år - r: 2,99 % - σ: 40 % Med disse forudsætninger kan værdien ud fra Black & Scholes modellen opgøres til: 49.960.212 DKK. Det skal bemærkes, at hvis SKAT havde beregnet værdien via binomialmodellen, hvor udviklingen i værdierne på ejendomme og gæld blev estimeret hver for sig med forskellige volatiliteter, ville værdien med de samme input kunne beregnes til en langt højere værdi. Det skal endvidere bemærkes at det samme ville være gældende hvis SKAT havde anvendt Ligningsrådets vejledende beregningsmodel. Det er dermed SKAT’s vurdering, at værdien af optionen/retten til at få tildelt optionen på overtagelsestidspunktet (i maj 2010), herefter som minimum kan ansættes til 49.960.212 kr. Som anført ovenfor er det SKAT’s opfattelse, at selskabet er skattepligtig af et beløb svarende til værdien ved overdragelsen i medfør af statsskattelovens § 4. 4.4 Øvrige bemærkninger Rådgiver finder, at SKAT’s forslag er fejlbehæftet med henvisning til det retoriske spørgsmål "hvilken tredjemand vil forære penge væk i et forhold, som ikke rummer noget som helst gavemiljø?". Her er imidlertid ikke tale om en foræring, men om en vederlæggelse i form af en incitamentsordning til en option, der er betinget af levering af modydelser (managementydelser). Der er således tale om et gensidigt bebyrdende forhold, og ikke en foræring som rådgiver nævner. Optionen kunne først udnyttes i en given periode i fremtiden, og udelukkende hvis selskabets egenkapital i denne periode kunne opgøres til minimum 10 mio. euro. Værdierne var ikke realiseret på tildelingstidspunktet, hvorfor aftalen gav A stærke incitamenter til fremadrettet at yde optimalt, og optionsgiver var dermed sikret modydelser for vederlæggelsen, hvilket er en helt sædvanlig præmis/mekanisme ved incitamentsordninger. I notat af 3. juli 2015 fra advokat IE er det oplyst, at det var magtpålæggende for optionsgiver, at A fremadrettet fortsat kunne og ville varetage rådgivningen om udviklingen af G8-virksomhed koncernen. Set i lyset heraf er det tydeligt, at optionsgiver var meget afhængig af A ydelser. A har således uvægerligt været i en position med høj forhandlingsstyrke i forhold til optionsgiver, hvilket kan forklare den lukrative incitamentsordning med en option, hvor det var aftalt, at der skulle betales en tusindedel (eller mindre) af aktiernes markedsværdi når og hvis optionen kunne udnyttes. Endvidere er det rådgivers opfattelse, at den optionsbaserede 19 handel i april 2010 mellem joint venture-parterne ikke er udtryk for en minimumsværdi, som anført af SKAT i agterskrivelsen, men at den derimod er udtryk for handelsværdien af G8-virksomhedkoncernen på daværende tidspunkt. Rådgiver anfører i indsigelsen af 13. oktober 2016, at såfremt SKAT ikke frafalder sagen, bør SKAT subsidiært basere værdiansættelsen på beløbene fra den optionsbaserede handel mellem joint-ventureparterne, i henhold til memo fra Statsaut. revisor IC vedlagt som bilag 5 til indsigelsen af 27. maj 2016. SKAT fastholder, at den omtalte G1-virksomhed-optionsbaserede handel må anses som udtryk for en minimumsværdi, uanset om den aftalte pris er fastsat ved etableringen af Investering- og Optionsaftalen (IOA' en) i juni 2009 eller om den, som oplyst, er indsat efterfølgende og løbende justeret. En forud aftalt udnyttelseskurs som led i en optionsaftale afspejler som udgangspunkt ikke en markedspris, hverken på aftaletidspunktet eller senere. Den aftalte pris skal ses som "excercise prisen'' i optionsordningen, hvor det netop er forskellen mellem den aftale pris og den faktiske handelspris, som udgør værdien af optionen. Det er SKAT’s opfattelse, at den omtalte earn-out, som er en del af G1-virksomhed-optionen ville skulle indgå med en kapitaliseret værdi i en værdiansættelse, uanset at denne efter det oplyste ligeledes er justeret løbende. Henset til at sælger, F1-bank, var yderst nødlidende må det endvidere antages, at sælger ikke nødvendigvis har opnået den mest optimale aftale, hvilket ligeledes taler for at beløbene fra handlen kan anses som udtryk for en minimumsværdi. Rådgiver finder ydermere, at SKAT i nærværende sag har været usaglig, subjektiv, har tilsidesat magtfordrejningsgrundsætningen, lighedsgrundsætningen og proportionalitetsgrundsætningen, mv. og finder det kritisabelt, at SKAT uden nærmere begrundelse inviterede til et møde, som rådgiver selv havde anmodet om. Sagens forløb har været som følger: • SKAT konstaterer, at nærværende selskab, H1.1-virksomhed, i 2011 erhverver et udbytte på 33,9 mio. kr. vedrørende en post aktier, der er købt samme år for 75.000 kr. SKAT finder, at dette forekommer usædvanligt, og vælger at undersøge forholdet nærmere. • December 2014: SKAT anmoder A/selskabet om dokumentation for køb af de aktier, der i august 2011 genererede et afkast i form af udbytte på 33.900.000 kr. • Januar 2015: SKAT modtager materiale fra den daværende rådgiver, herunder dokumentation for køb af (10 % af) aktierne i G1-virksomhed. Det bliver ikke oplyst, at aktierne er købt i tilknytning til en optionsaftale. • SKAT konstaterer, at aktierne er købt til favørpris, da en forholdsmæssig del af værdien af det Y1-nationalitet selskab (incl. bogførte værdier i den underliggende danske koncern), overstiger købsprisen på 10.000 euro væsentligt. Af flere artikler fra Børsen fremgår det, at A har en arbejdsmæssig relation til sælger, (red.trust.fjernet)/IF, ligesom det kan konstateres, at A i perioden op til og efter købet er administrerende direktør og/eller bestyrelsesmedlem i en række danske selskaber ejet af (red.trust.fjernet), samt at A ikke formelt er lønnet herfor. Det er SKAT’s opfattelse, at favørelementet bærer præg af at være en honorering, der burde have været selvangivet. • Februar 2015: Til brug for nærmere vurdering beder SKAT om redegørelse for, hvordan købsprisen på 10.000 euro er fastsat, herunder hvorfor favørelementet er anset for et ikkeskattepligtigt vederlag. SKAT beder endvidere om kopi af aftaler mellem A og (red.trust.fjernet)/IF) om øvrig honorering. • Februar 2015: Den daværende rådgiver ønsker at besvare SKAT’s spørgsmål ved fremmøde, hvorfor der afholdes et møde i SKAT. På mødet bliver det bl.a. oplyst at aktierne efter A /den daværende rådgivers opfattelse ikke var anskaffet til favørpris, samt at A ikke betragter (red.trust.fjernet)/IF som arbejdsgiver. Den daværende rådgiver oplyser, at der oprindeligt har været hhv. en options- og en asset managementaftale, men at disse aftaler ikke er anvendt. Ved efterfølgende telefonsamtale gentager rådgiver dette, ligesom han i efterfølgende mail bemærker: "Tak for et behageligt møde hos jer i torsdag, hermed kopi af de omtalte aftaler. Som du kan se er de underskrevet i foråret 2010 og vi mener at de i hvert fald dokumenterer at der er meget tidligt var enighed om købsprisen for aktierne. " (SKAT’s understregning) • Efter modtagelse af aftalerne konstaterer SKAT at bilagene hertil mangler, og får af den daværende rådgiver oplyst, at disse ikke blev udfærdiget da aftalerne, som tidligere oplyst, ikke havde været anvendt. • Marts 2015: SKAT anmoder A/selskabet selskab om diverse materiale til brug for værdiansættelse af aktierne i G1-virksomhed., for at kunne opgøre favørelementet, som SKAT anser som en skattepligtig vederlæggelse. • April 2015: Deres daværende revisor oplyser, at materialet ikke bliver indsendt. • April 2015: SKAT sender forslag til ændring af A's og selskabets skatteansættelser for 2011. Markedsværdien af G8-virksomhed-koncernen bliver i denne forbindelse anset at udgøre minimum 750 mio. kr., svarende til den bogførte værdi i det konsoliderede regnskab. Fraregnet gældsposterne i det Y1-nationalitet moderselskab bliver favørelementet vedrørende købet af aktierne i det Y1-nationalitet selskab opgjort til 60 mio. kr. • Maj 2015: SKAT modtager indsigelse fra selskabets nuværende rådgiver, hvor det bl.a. er oplyst at options- og asset managementaftalen er anvendt, ligesom oplyses, at A er uenig i at det på mødet med SKAT i februar 2015 skulle have været oplyst, at aftalerne ikke havde været anvendt. • Den nuværende rådgiver begærer aktindsigt i sagens akter, hvilket efterkommes. • Juli 2015: SKAT modtager supplerende indsigelse. • Juli 2015: SKAT ligger de fremkomne oplysninger om aftalernes anvendelse til grund og påbegynder nu en gennemgang af skatteansættelserne for 2010, hvor optionen er modtaget og anmoder om diverse materiale til brug for værdiansættelse af optionen mv. • August 2015: SKAT modtager svar fra med dele af det efterspurgte materiale, herunder kopi af en revisionsprotokol, hvor valuarrapporter fra december 2009 fra Valuarfirmaet R5-konsulenthus er nævnt. Rådgiver mener at optionen er 0 kr. værd pr. maj 2010. • April 2016: SKAT sender forslag til ændring skatteansættelserne for 2010 vedrørende A og selskabet, hvor værdien af optionen er opgjort til 89 mio. kr., bl.a. henset til oplysningerne i den indsendte revisionsprotokol om valuarrapporterne fra Valuarfirmaet R5-konsulenthus. • Maj 2016: SKAT modtager indsigelse, hvor det bl.a. er anført at SKAT’s forslag skal frafaldes i sin helhed. Rådgiver anmoder om et møde med SKAT for at drøfte sagen. • Juni 2016: Efter gennemgang af indsigelsen er SKAT ikke er enig i rådgivers synspunkter, og inviterer derfor rådgiver til møde, som ønsket. • Mødet afholdes d. 22. juni 2016. Referat fra mødet er citeret ovenfor. Rådgiver ønsker mulighed for at fremkomme med yderligere anbringender forinden SKAT træffer afgørelse i sagen, hvilket efterkommes, således at fristen for supplerende indsigelse aftales til 15. oktober 2016. • Oktober 2016: Supplerende indsigelse modtages. Rådgiver mener fortsat at optionen er 0 kr. værd, mv. jf. ovenstående. • Oktober 2016: SKAT, Store Selskaber 8, anmoder Ejendomsvurderingskontoret om en udtalelse om vurderingsrapporterne fra valuarfirmaet R5-konsulenthus. Henset til ovennævnte forløb, er det SKAT’s opfattelse, at SKAT har opfyldt alle relevante forvaltningsmæssige forskrifter og god sagsbehandler skik, herunder overholdt tidsfrister, imødekommet begæringer om møde og aktindsigt osv. At favørelementet var opgjort til et andet beløb ved forslaget til ændring af skatteansættelsen for 2011 skyldes, som ovenfor beskrevet, at sagen på daværende tidspunkt var oplyst på et andet grundlag af A og den daværende rådgiver. Det skal i den forbindelse bemærkes, at værdien opgjort ved 2011-forslaget, som anført i agterskrivelsen for 2011, er en minimumsværdi, dvs. værdien kunne have været opgjort anderledes) hvis SKAT fx havde haft de samme oplysninger, som efterfølgende er modtaget. SKAT er uforstående overfor den rejste kritik omkring manglende begrundelse for invitation til et møde, som rådgiver selv har anmodet om. SKAT har pligt til at begrunde agterskrivelse og afgørelsen, hvilket SKAT har gjort i brev af 29. april 2016 samt nærværende brev. SKAT har ikke pligt til at begrunde en invitation til et møde, som rådgiver selv har bedt om." … Af udtalelse fra SKAT, Ejendomsvurdering, vedrørende vurderingen af ejendomme i G7-virksomhed, af 15. november 2016 fremgår følgende: " Om værdiansættelse af ejendomme i (red.koncern.nr.1.fjernet) Store Selskaber 8 har bedt om Ejendomsvurderingskontorets udtalelse om hvorvidt man finder, SKAT i værdiansættelsen af ejendomme i (red.koncern.nr.1.fjernet) i forbindelse med en handel er bundet af den offentlige vurdering og om korrektheden den af R5-konsulenthus anvendte værdiansættelsesmetode. SKAT Ejendomsvurderingskontoret har ikke i den aktuelle forbindelse besigtiget ejendommene, idet der anmodes om vores udtalelse "på det foreliggende grundlag" - hvilket opfattes som de medsendte mæglerrapporter og skrivelser fra rådgiver. Det bemærkes dog, at samtlige de omhandlede ejendomme bortset fra ejendommen Y13-adresse er sagsbehandleren bekendt Der er i samtlige tilfælde bortset fra ejendommen på Y13-adresse, der er en kontor- og produktionsejendom, tale om detailhandelsmæssigt særdeles velbeliggende ejendomme. Ejendommene findes velindrettede til deres anvendelse og umiddelbart skønnes de i en stand en del over middel. I en tomgangssituation skønnes ejendommene ikke at ville have en længere tomgangsperiode end gennemsnittet. Der peges at i denne periode kunne man ved udlejningsvanskeligheder opdele i mindre lejemål og dermed sprede risikoen og få volumen, som flere efterspørger. Dette kan imidlertid være omkostningstungt. Hertil kommer at ejendommen i Y3-by har et betydeligt element af kontorudlejning på en meget velbeliggende adresse (Y14-adresse). Ejendomsvurderingskontoret har ikke haft forelagt de konkrete lejekontrakter, og man har derfor ikke mulighed for mere individuelt at tage hensyn til lejeforholdets konkrete bestemmelser. Om hvorvidt SKAT er bundet af den offentlige vurdering af ejendommene. Spørgsmålet er naturligvis i sidste ende underlagt klageinstansernes og domstolenes prøvelse. Det er imidlertid Ejendomsvurderingskontorets klare opfattelse, at SKAT i forbindelse med den skattemæssige behandling af de dispositioner, sagen omfatter, ikke er bundet til at anvende den seneste offentlige vurdering. Denne konklusion skal ses på baggrund af bestemmelsen i vurderingslovens § 10, stk. 3, der lyder: "Ved ansættelse af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold." Ved sædvanlige udlejningsforhold forstås, at der anvendes lejer, der udtrykker markedsforholdene som de kommer til udtryk i gennemsnit for beliggenhedsmæssigt sammenlignelignelige ejendomme, og f.eks. at det lægges til grund, at lejeforholdet reguleres i kontrakter med en løbetid svarende til gennemsnittet for den pågældende ejendomstype. For butiksejendomme regnes i den forbindelse med lejekontrakter med en maksimal løbetid på 8-10 år. Det kan derfor antages, at en lejekontrakt i gennemsnit har en restløbetid på 4-5 år. Den offentlige vurdering tager ikke konkret udgangspunkt i lejekontraktens stabilitet. Man ser således ikke på den konkrete lejers bonitet, eller om lejekontrakten garanteres af andre. I den foreliggende sag er det oplyst, at der umiddelbart før de omhandlede dispositioner blev indgået en lejekontrakt med en løbetid på 25 år. Der er tale om en helt usædvanlig lang lejeperiode. Og altså en kontrakt, der sikrer en høj grad af ro om ejendommene i en periode, der er omkring 5 gange så lang, som det normale. I den foreliggende sag er der på lejerside tale om en meget solid lejer, se f.eks. omtalen heraf i R5-konsulenthus værdiansættelser. Begge forhold indebærer per ipsom en konkret betydelig større værdi end den, der fremkommer ved den offentlige vurdering. Ejendomsvurderingskontoret deler derfor den opfattelse, der kommer til udtryk i det omtalte årsregnskab, at værdien af ejendomsporteføljen er steget betydeligt. Det er Ejendomskontorets opfattelse, at forudsætningerne for den offentlige vurdering afviger så åbenbart for de konkrete forudsætninger i denne sag, at den offentlige vurdering ikke kan være retningsgivende. De forskellige forudsætninger indebærer, at den offentlige vurdering af ejendommene nødvendigvis må være lavere end markedsværdien baseret på de attraktive konkrete forudsætninger. Om den anvendte metode og værdiansættelserne i øvrigt. Generelt anvender SKAT Ejendom markedsrapporter og f.eks. lejeniveauer og afkastforudsætninger fra R5-konsulenthus i betydeligt omfang. Det er erfaringen at R5-konsulenthus er grundige og har god indsigt i markedsforhold også lokalt. De fremsendte vurderingsrapporter er da også grundige og inddrager et stort antal faktorer, der er afgørende for prisdannelsen på den enkelte ejendom, eksempelvis planforhold, ejendommens stand, anvendelse beliggenhed, udlejning contra ledighed, lokale større handler m.v. I vurderingerne fra R5-konsulenthus anvendes den såkaldte kapitaliseringsmetode hvor en leje kapitaliseres til en handelspris ved at dividere den med den reciprokke værdi af den skønnede afkastforventning. (Hvis man skønner, at en investor vil forlange et afkast på 5% ved køb af en ejendom hvor nettoafkastet er 1.000.000 kr. vil han betale 20 mill. kr. for ejendommen idet der divideres med 1/20) Metoden anvendes meget ofte i mæglerbranchen for at skabe et hurtigt og enkelt overblik over en ejendoms værdiniveau. Den afviger i realiteten kun i mindre omfang fra den metode, SKAT typisk anvendes ved ansættelse af ejendomsværdien på erhvervsejendomme hvor markedet er domineret af udlejning, nemlig at bruttolejen multipliceres med en lejefaktor. En højere grad af nøjagtighed får oftest ved anvendelse af en pengegennemstrømningsmodel i form af Discounted Cash Flow beregninger. Modellen er ressourcekrævende og forudsætter adgang til detaljerede regnskabsoplysninger for de enkelte ejendomme. En enkel kapitaliseringsmodel som den anvendte indikerer erfaringsmæssigt ganske fint niveauet for en ejendoms værdi, men den giver et mindre retvisende billede, hvis der eksempelvis i en overskuelig fremtid er kendte større renoveringsarbejder. Som Discounted Cash Flow-modellen er resultatet meget følsomt over for den anvendte rentesats. Et generelt højere afkastkrav på blot 0,25 ville i den foreliggende sag betyde en værdi, der samlet lå omkring 130 mill. lavere. Den anvendte rentesats er et fagligt-vurderingsmæssigt skøn. Renten skal ud over at afspejle det generelle renteniveau i det omkringliggende miljø afspejle den konkrete tomgangs- og lejerisiko på ejendommen. Og den tidshorisont, der skal forudses til ejendommen f.eks. oppebærer de skønnede lejeindtægter. Sædvanlige udlejningsforhold. Når man anvender kapitaliseringsmetoden til at værdiansætte ejendomme, anvendes nettolejen, altså det beløb, udlejer har til rest, når administration ejendomsskatter, forsikring m.v. er betalt. Det lægges endvidere til grund at udlejer skal varetage udvendig vedligehold af ejendommen. I nogle tilfælde fremgår det af lejekontrakter, at lejer f.eks. skal betale ejendomsskatterne på ejendommen, eller at udlejer udtrykkeligt kan gøre brug af reglen i erhvervslejelovgivningen om regulering af lejen ved ændringer i ejendomsskatter (grundskyld og dækningsafgift). Ved en konkret værdiberegning efter kapitaliseringsmetoden tages der hensyn hertil. I det fremsendte materiale ses, at der beregnes en omkostning på 13% af lejen til administration af ejendommen/lejemålet. Der anvendes i lignende beregninger typisk satser mellem 1 og 2% på administrationsomkostninger. Der synes ved gennemgangen af bilagene til R5-konsulenthus-rapporterne ikke helt afklaret, om lejer i alle tilfælde i fuldt omfang ud over huslejen, udenfor kontraktbeløbet også betaler ejendomsskatter, forsikring og udvendig vedligehold på ejendommene, men det er ifølge R5-konsulenthus tilfældet for flere af de omhandlede ejendomme. Da alene ejendomsskatterne på de enkelte ejendomme udgør følgende ikke ubetydelige beløb i 2016 (2017) skaber forholdet usikkerhed om den endelige værdiansættelse. Det synes dog af det fremsendte materiale fra R5-konsulenthus at fremgå, at lejer typisk betaler ejendomsskatter, forsikring og udvendig vedligehold. Y12-by 1.796.319,53 kr. Y5-by 2.742.259,64 kr. Y4-by 913.981,15 kr. (2017-tal} Y8-adresse og Y7-adresse 22.057.787,80 kr. Y3-by 3.026.883,13 kr. (2017-tal) Afkastforventningen (yield) for G5-virksomhed. Det lægges af rådgiver til grund, at der er anvendt meget lave afkastforventninger for de enkelte ejendomme, resulterende i (for) høje handelspriser. Det er korrekt, at de anvendte afkastsatser for de enkelte ejendomme oftest ligger i bunden eller lige under det interval, et sådant vurderingsmæssigt skøn nødvendigvis må ligge i. SKAT bemærker, at der for butiks- og kontorejendommene er tale om placeringer på de absolut bedste beliggenheder i de pågældende byer med lav tomgangsrisiko og dermed også lave afkastkrav fra investorers side. Ejendommens stand: Det anføres fra rådgiver, at der skal investeres i ejendommene for at opretholde det relativt høje lejeniveau. Der gøres i den forbindelse opmærksom, at det af vurderingsrapporterne fra R5-konsulenthus er et gennemgående træk, at "The tecnical condition of the Property appears to be fairly good. Internally as well as externally the Property is generally in an average state of repair… Assuming the Property is maintained to a satisfactory level, we are of the opinion that no special factors may affect the usage of the Property in the foreseeable future. " Om ejendommen I Y3-by anføres (p. 7) endog, at der for år siden er gennemført omfattende renoveringsarbejder incl. opgradering af facader. Det er Ejendomsvurderingskontorets opfattelse, at ejendommene i R5-konsulenthus rapporter er vurderet højt. Eksempelvis ligger vurderingen af ejendommen i Y3-by meget højt, her er der lagt en husleje i 2010 til grund, der ligger ca. 10 mill. kr. eller 25% over den leje, SKAT havde skønnet ved vurderingen i 2008 inden klagebehandling. Ved en konkret gennemgang af ejendommen sammen med ejers advokat i efteråret 2009 lægges der i enighed en leje på 30.543.500 kr. til grund for ansættelsen af ejendomsværdien på 397.000.000 kr. Efter SKAT’s skøn ligger valuarvurderingen betydeligt højere end det lokale marked indikerer, og en værdi i intervallet 600-625 mill. efter indgåelse af den nye lejekontrakt vil efter vort skøn bedre afspejle ejendommens handelspris end valuarvurderingen. For ejendommen i Y12-by finder SKAT at ejendommens beliggenhed yderst ved Y15-område indebærer en ikke ubetydelig tomgangsrisiko. Ejendommen har ingen facadeeffekt og beliggenheden understøtter ikke udlejning af de relativt store kontorarealer. Den skønnede leje findes rimelig markedskonform. SKAT Ejendomsvurderingskontoret finder derfor et afkastkrav på 8% kunne være lagt til grund med større ret. Værdien ville derfor falde med ca. 25 mil. kr. til 124.398.950 kr. Generel overvejelse. Henset til det anførte om valuarvurderingerne tenderende at være høje som følge af høje skønnede huslejer eller lavt satte afkastkrav kunne det overvejes at nedsætte værdien af de øvrige ejendomme med 5-10% som udtryk for den generelle skønsusikkerhed. Usikkerhed i øvrigt: Rådgiverne redegør for (p.13) at der er anvendt huslejer, der er højere end de faktiske. Da ejendommenes handelspris ikke alene afhænger af den faktiske leje, men også af markedslejen (huslejereserve) kunne det i stedet for en generel forsigtighedsnedsættelse overvejes for de 4 ejendomme, der ikke er behandlet ovenfor at anvende gennemsnittet af den faktiske og valuarens skønnede leje." SKAT har opgjort værdien af ejendomme således: Klagerens opfattelse Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at de ansatte forhøjelser ophæves. Klagerens repræsentant har nedlagt sideordnet påstand om, at klagerens personlige indkomst nedsættes med 49.960.121 kr. i indkomståret 2010, heri indeholdt subsidiær påstand om, at forhøjelsen ændres til et mindre beløb. I klagen er det anført: "Sagsfremstilling 1 Indledende bemærkninger 1.1 Sagens spørgsmål er for det første om SKAT har overholdt frister for ændringen og foretaget fornøden høring forud for udsendelse af afgørelserne, for det andet værdiansættelsen af en af G2-virksomhed til H1-virksomhed den 3. maj 2010 tildelt option til køb af 10 % af aktierne i G1-virksomhed. (herefter "Optionen"), og for det tredje om H1.1-virksomhed groft uagtsomt har undladt at indtægtsføre fakturaer udstedt i 2010 af H1.1-virksomhed til G1-virksomhed. (herefter "G1-virksomhed"). 1.2 Processen for SKAT har verseret i næsten 2 år, er påbegyndt vedrørende et andet indkomstår (2011) og en anden problemstilling (beskatning som bestyrelsesvederlag), har inkluderet andre skatteydere (H1.1-virksomhed's partner) og omfatter en betydelig mængde informationer. Alle de nedenfor angivne oplysninger med undtagelse af bilag 26 har været givet til SKAT. 1.3 For sagens faktuelle mest omfattende forhold, værdiansættelsen af Optionen, vedrører den helt overordnet, at de uafhængige parter G2-virksomhed og H1-virksomhed ikke har anset, at Optionen har en værdi på tildelingstidspunktet, hvilket er overensstemmende med Optionens formål, at give H1-virksomhed en del af den fremadrettede værdiskabelse. Denne værdiansættelse er overensstemmende med priser, som uafhængige tredjemænd af to gange henholdsvis 10 måneder og 3 måneder forud for tildelingen af Optionen har aftalt. 1.4 SKAT har ganske bortset herfra, og værdiansat Optionen til den i forhøjelsen astronomiske værdi baseret på opskrivning af 6 ejendomme indirekte ejet af G7-virksomhed (som G1-virksomhed kom til at eje 100 %) baseret på vurderinger foretaget af R5-konsulenthus til F1-bank (altså en helt anden part) 5 måneder forud for tildelingen af Optionen og til brug for F1-bank’s vurdering af muligheder i ejendommene. Vurderingerne er således ikke af hverken parterne under Optionen eller F1-bank benyttet til værdiansættelse af ejendommene eller G7-virksomhed og er af en sådan karakter, at de ifølge R5-konsulenthus og af G7-virksomhed revision (R3-konsulenthus) ikke kan danne grundlag for værdiansættelse i forbindelse med belåning mv. eller til brug for regnskabsmæssig opskrivning. For den dyreste ejendom (G6-virksomhed) er der to vurderinger, og SKAT har ydermere for denne ejendom anvendt den meget optimistiske vurdering frem for den vurdering R5-konsulenthus selv anser for mest realistisk. Derefter har SKAT, Ejendomsvurderingskontoret med afsæt heri og løsrevet fra de samtidige offentlige ejendomsvurderinger på basis af disse vurderinger foretaget egen værdiansættelse af ejendommene, og uden at dette grundlag har været forelagt klagerne. Det er sagens kerne, at der kan ikke foretages beskatninger af den foreliggende karakter på et sådant vilkårligt grundlag og uden høring. 1.5 Sagsfremstillingen omfatter sagens oplysninger om (2) perioden frem til tildelingen af Optionen, (3) tildelingen af Optionen, (4) perioden efter tildelingen af Optionen, (5) leverance af ydelser under Asset Management Agreement, disses fakturering og betaling, og (6) nye oplysninger i afgørelsen, der ikke har været forelagt H1-virksomhed eller H1.1-virksomhed. 1.6 Sagsfremstillingen omfatter dernæst sagens oplysninger om (7) den offentlige vurdering af de 6 ejendomme på tidspunktet for tildelingen af Optionen, og (8) yderligere bemærkninger til SKAT's værdiansættelse af de 6 ejendomme som foretaget i afgørelsen. 2 Perioden frem til tildelingen af Optionen 2.1 Sagen begynder før 2008, hvor henholdsvis G3-virksomhed og G4-virksomhed erhvervede blandt andet G6-virksomhed og G5-virksomhed samt ejendommene, hvor G6-virksomhed og G5-virksomhed lå. Disse aktiver var placeret i individuelle selskaber. 2.2 De i pkt. 2.1 anførte aktiver var erhvervet ved fuld belåning, hvor der var seniorbanker, der stod bedst i tilfælde af en konkurs/realisation af aktiverne. Den yderste del af finansieringen var ydet af F1-bank, der var en Y2-nationalitet bank, der blandt andet havde filial i Danmark. 2.3 H1.1-virksomhed (og dennes senere partner, som SKAT har frafaldet sag over for, jf. pkt. 1.2) var ansat i den danske filial af F1-bank og varetog i den forbindelse blandt andet F1-bank's interesser vedrørende det i pkt. 2.2 beskrevne engagement. 2.4 Under finanskrisen kom G3-virksomhed og G4-virksomhed i misligholdelse af lånene, og kreditorerne gik aktivt ind og forsøgte i 2008 og primo 2009 uden held realisation af aktiverne til en pris, der dækkede gælden. Da F1-bank var dårligst sikret, var F1-bank ledende i forbindelse hermed. Dette salgsforsøg var meget bredt og omfattede kontakt til alle relevante købere i markedet, nationale som internationale. Som bilag 3 fremlægges udskrift af excelark, som F1-bank førte frem til marts 2009, over hvem der var kontaktet, samt hvor langt man var kommet med de enkelte (fremsendelse af teaser, fortrolighedsaftale (NDA), møder mv. Som anført førte denne omfattende salgsproces ikke til købsinteresser, der dækkede gælden. I forhold til de 6 ejendomme, som SKAT har foretaget opskrivning på, så kunne de ikke altså ikke i 2008 og primo 2009 realiseres til værdier, der dækkede gælden. 2.5 I marts 2009 gik F1-bank i betalingsstandsning, og således at den Y2-nationalitete stat gik ind og overtog kontrollen over banken. 2.6 F1-bank kom herefter i kontakt med IF, og 15. juni 2009 blev der indgået en investeringsaftale, som indebar, at de i pkt. 2.2 anførte aktiver med seniorbankernes godkendelse i sommeren 2009 blev solgt til G7-virksomhed (dengang G8-virksomhed) til priser, således at gælden blev dækket. 2.7 F1-bank og G1-virksomhed ejede hver 50 % af G7-virksomhed. G1-virksomhed var 100 % ejet af G2-virksomhed as trustees of the (red.trust.fjernet). Der var ikke option for G1-virksomhed til at erhverve F1-bank’s ejerbesiddelse, jf. bilag 8 fremlagt nedenfor under pkt. 2.12. Som bilag 1 til de påklagede afgørelser er der medtaget koncerndiagram over ejerstrukturen bag G7-virksomhed og G1-virksomhed i august 2009. 2.8 Som bilag 4 fremlægges registreringsudskrift for G7-virksomhed, hvoraf fremgår, at selskabet blev stiftet i maj måned 2009, at repræsentanter for henholdsvis F1-bank (H1.1-virksomhed og IA) og G1-virksomhed (IG og IH) indtrådte i bestyrelsen og direktionen den 26. maj 2009, at den 2. juli 2009 forhøjes kapitalen med DKK 80 mio. til kurs 100 ved kontant indskud, og den 21. september 2009 med yderligere DKK 20 mio. til kurs 100, delvist ved kontant indskud og delvist ved konvertering af gæld. 2.9 Som bilag 5 fremlægges G7-virksomhed’s årsrapport for 2009 (som aflagt den 31. maj 2010), hvor der i beretningen (bilag 5 side 8) er anført, at koncernen er nyetableret i 2009, at koncernen består af blandt andet G6-virksomhed, en ejendomsportefølje indeholdende velholdte og unikt beliggende, hvorfra G5-virksomhed og G6-virksomhed driver deres forretninger samt et distributionscenter, samt at koncernen herudover har aktiviteter inden for produktion og afsætning af luksuschokolade, drift af parkeringsfaciliteter, detailhandel med modetøj i Danmark og Y9-land samt mindre investeringer inden for modeindustri og alternativ energi. G7-virksomhed bestod således af en betydelig virksomhed ud over besiddelse af de 6 ejendomme, hvis værdiansættelse de påklagede forhøjelser vedrører. I bilag 5, side 26, er der optrykt alle selskaberne i koncernen. 2.10 Det fremgår af bilag 5 (side 40-41), at samtlige grunde og bygninger i 2009 årsrapporten er optaget til den tilkøbte værdi (kostpris). Denne værdi er således den værdi, kreditorerne har accepteret, at G7-virksomhed erhvervede disse til. Jeg fremhæver, at F1-bank har accepteret, at G1-virksomhed som 50 % medejer af G7-virksomhed har erhvervet til disse værdier. Aktiverne - herunder de i sagen omdiskuterede 6 ejendomme - er således i G7-virksomhed 2009 årsrapport (som aflagt den 31. maj 2010) værdiansat svarende til, hvad disse har kostet i køb fra en uafhængig tredjemand i sommeren 2009. Ved denne prissætning, skete der fuld dækning af gælden, jf. også nedenfor under pkt. 2.11 og bilag 6, og overdragelsen skete således til de værdier, ejendommene uden held havde været forsøgt solgt til i perioden op til etableringen af G7-virksomhed. Jeg bemærker, at dette er centralt for værdiansættelsen I . 2.11 G7-virksomhed var i det væsentligste fremmedfinansieret, og det fremgår af bilag 5 (side 15), at selskabet var finansieret med lån fra aktionærerne med DKK 391 mio. og en langfristet finansiering på ca. DKK 2,048 milliarder. Som bilag 6 fremlægges redegørelse af 20. maj 2016 fra advokat IJ om lånefacilitet for G6-virksomhed-ejendomsselskaberne 2009/10. Advokat IJ bistod i hele perioden G7-virksomhed. I bilaget redegøres der nærmere for hovedvilkårene for denne finansiering, herunder, at der var aftalt afdragsfrihed frem til den 30. september 2013, suspendering af finansiel governance (nøgletal, der skulle overholdes for at undgå, at lånene kan opsiges) frem til den 30. juni 2013 samt krav til investeringer i ejendommene og andre lignende forhold. Jeg bemærker, at det er forhold, der indrømmes økonomiske, svage selskaber, der gives en chance for at rette op fremover. Det fremgår af bilag 5, at G7-virksomhed pr. 31. december 2009 havde en solvensgrad på kun 4,63 % (142.592/3.081.830). 2.12 G7-virksomhed og G9-virksomhed indgik den 21. september 2009 hensigtserklæring om G9-virksomhed køb af G5-virksomhed samt hovedvilkårene for 25-årige lejekontrakter vedrørende de tre ejendomme, hvorfra G5-virksomhed Stormagasinerne er drevet i Y3-by, Y4-by og Y5-by. Jeg fremlægger som bilag 7 advokat IJ’s redegørelse af 20. maj 2016 om visse forhold omkring transaktioner i 2010, hvor dette fremgår (side 2 mp). Redegørelsen er uddybet ved redegørelse af 12. oktober 2016 om visse forhold omkring transaktioner i 2010, der fremlægges som bilag 8 . 2.13 I november 2009 indgik F1-bank og G1-virksomhed en tillægsaftale indeholdende en option for G1-virksomhed til at købe de resterende aktier i G7-virksomhed af F1-bank. Det fremgår af bilag 7 og 8, at optionen blev indgået af F1-bank med fuldt kendskab til hensigtserklæringen vedrørende G5-virksomhed og de ændrede lejevilkår, samt at optionen var betinget af gennemførelsen af handlen med G9-virksomhed. G9-virksomhed handlens betydning for værdien af G7-virksomhed er derfor blevet indregnet af F1-bank og G1-virksomhed i prissætningen af de G7-virksomhed aktier, optionen vedrører. Jeg bemærker, at den værdi, optionen af november 2009 tillægger aktierne i G7-virksomhed, således er udtryk for en værdiansættelse foretaget af uafhængige parter, hvor der er taget højde for betydningen af salget af G5-virksomhed og indgåelsen af nye lejekontrakter. Dette er centralt for værdiansættelsen II . 2.14 Det fremgår af bilag 7 og 8, at salget til G9-virksomhed skete ved aftale af 12. november 2009 og gennemført den 27. januar 2010, da betingelserne var opfyldt. Det fremgår videre af bilag 7 og 8, at G1-virksomhed og F1-bank med fuldt kendskab til G9-virksomhed handlen værdiansatte halvdelen af G7-virksomhed til DKK 100 mio. plus en earn out på 10 % af alle udlodninger foretaget fra G6-virksomhed (det selskab, de enkelte ejendomme var placeret under) frem til den 30. september 2014, dog således at dette ikke kunne blive mere end DKK 100 mio., og frem til den 30. december 2011 havde et maksimum på DKK 50 mio. 2.15 Det fremgår videre af bilag 7 og 8, at optionen skulle gøres gældende senest den 31. marts 2010, men at parterne den 27. januar 2010 (samme dato, som handlen med G9-virksomhed blev gennemført) aftalte at forlænge optionen til den 30. september 2010, mod at prisen blev forhøjet med DKK 1,25 mio., hvis den ikke blev udnyttet inden den 30. juni 2010 og et yderligere fee på DKK 1,25 mio., såfremt optionen ikke var udnyttet den 30. september 2010. Jeg bemærker, at G1-virksomhed kun ønsker en sådan forlængelse, fordi G1-virksomhed på dette tidspunkt (ved gennemførelsen af G9-virksomhed transaktionen) ikke var klar til at udnytte Optionen til den aftalte pris. Hvis F1-bank ikke var tilfreds med prisen i optionen (ved gennemførelsen af G9-virksomhed transaktionen), ville F1-bank have afvist forlængelse for at opnå, at optionen udløb ubenyttet. G1-virksomheds ønske om forlængelse og F1-bank’s accept af en forlængelse af optionen den 27. januar 2010, viser således, at disse uafhængige parter den 27. januar 2010 på ny anså aftalen med G9-virksomhed som indregnet fuldt i optionens pris. Dette er centralt for værdiansættelsen III. 2.16 Centralt i SKAT´s argumentation for værdiansættelsen af Optionen er værdiansættelsen af 6 ejendomme indirekte ejet af G7-virksomhed via selvstændige selskaber (G6-virksomhed selskaber) foretaget i december 2009 og februar 2010 af R5-konsulenthus for F1-bank. Jeg fremlægger som Bilag 9 : Desktop Valuation af 29. december 2019 vedrørende Y8-adresse (G6-virksomhed ejendommen), bilag 10 : Summary Valuation af 21. december 2009 vedrørende Y13-adresse bilag 11 : Summary Valuation af 29. december 2009 vedrørende Y7-adresse, bilag 12: Summary Valuation af 21. december 2009 vedrørende Y16-adresse, Y4-by, Y17-adresse, Y4-by bilag 13 : Summary Valuation af 21. december 2009 vedrørende Y18-adresse, Y19-adresse, Y3-by bilag 14 : Summary Valuation af 21. december 2009 vedrørende Y20-adresse, Y5-by, bilag 15 : Desk-top Valuation af 26. februar 2010 (samme valuation som bilag 9, men under ændrede forudsætninger) vedrørende Y8-adresse, (G6-virksomhed ejendommen), bilag 16 : Erklæring af 28. september 2016 fra administrerende direktør IK vedrørende vurderingerne. 2.17 Bilag 9 og 15 er to forskellige vurderinger af G6-virksomhed ejendommen. Den første vurdering af 29. december 2009 vurderer ejendommen til DKK 1.170.000.000. Den næste vurdering er af 26. februar 2010 og vurderer på basis af et budget for etablering af 5 "flagstores" og en ønsket ny lejeaftale med G6-virksomhed med en højere leje, og kommer som følge heraf til en værdi på DKK 1.459.000.000. 2.18 Vurderingerne er udarbejdet til F1-bank og til dette selskabs eget brug, og er lavet i samme periode, hvor F1-bank indgår optionen med G1-virksomhed om salg af de F1-bank tilhørende 50 % af G7-virksomhed samt efterfølgende vælger at forlænge denne. Det fremgår af de påklagede afgørelser (henholdsvis side 8 og 9), at SKAT har haft udsendt agterskrivelse baseret på en af værdiansættelserne af ejendommene ifølge disse vurderinger (bilag 10 - 15) som gengivet i revisionsprotokollatet, og den deraf afledte forøgede værdiansættelse af aktierne i G7-virksomhed med DKK 915.000.000. En værdiansættelse der ikke har nogen beløbsmæssig sammenhæng med de værdiansættelser, F1-bank samtidig og altså med kendskab til disse vurderinger foretager i optionen med G1-virksomhed. Det viser, at vurderingerne ikke har været brugt til værdi- ansættelse af G7-virksomhed, hvilket er overensstemmende med det af IK, direktør for R5-konsulenthus (se pkt. 2.19) og R3-konsulenthus, G7-virksomhed revisor, (se pkt. 3.11) anførte, at vurderingerne ikke er egnede til at danne basis for egentlig værdiansættelse, eller regnskabsmæssigt opskrivninger. 2.19 Det fremgår således af bilag 16, at IK (direktør for R5-konsulenthus) den 28. september 2016 om disse vurderinger oplyser: "Det fremgår af samtlige rapporter, at de er indhentet af F1-bank og til F1-bank’s fortrolige brug. Der var således alene tale om rapporter til F1-bank’s interne brug og, som jeg erindrer det til at indgå i F1-bank’s løbende vurdering af engagementet med G7-virksomhed og med henblik på at anskueliggøre potentialet i ejendommene. Vurderingerne er som anført desktop og summariske. De pågældende vurderinger er derfor udarbejdet under en række nærmere forudsætninger og med en række forbehold, som betyder, at vurderingerne ikke kan danne grundlag for værdiansættelse af ejendommene til brug for f eks. belåning, værdiansættelse i regnskaber mv. " Der er om vurderingerne af G6-virksomhed ejendommen anført: "Denne vurdering (bilag 15 - min bemærkning) er foretaget på grundlag af modtagne budgetter omkring ejendommens indtægter, som ikke er verificerede. Det kan således oplyses, at vurderingen tog udgangspunkt i en forudsætning om gennemførelse af en ny forretningsplan for driften af ejendommen, med et deraf følgende omfattende likviditets- og investeringsbehov for at realisere dette. Til belysning af betydning for værdiansættelsen af denne mulige omdisponering vedlægger jeg vor vurdering af G6-virksomhed-ejendommen af 29. december 2009 (bilag 8 - min bemærkning) uden hensyntagen til den nye forretningsplan for ejendommen. Det fremgår heraf. at ejendommen vurderes til DKK 1.170.000.000 - altså næsten DKK 300.000.000 lavere end desktop-vurderingen." 2.20. I tilknytning til det om vurderingerne af G6-virksomhed ejendommen anførte fremlægger jeg som bilag 17 G6-virksomhed’s årsrapport pr. 28. marts 2010 som vedtaget den 23. juni 2010, hvoraf fremgår (side 8), at resultatet før finanselle poster var underskudsgivende med DKK 38,9 mio. Som bilag 18 fremlægger jeg materiale til brug for bestyrelsesmøde i G6-virksomhed den 22. april 2010. Det fremgår heraf (side 7 og 8), at der budgetteres med, at resultatet før finansielle poster for 2010 ville være underskudsgivende med DKK 31,4 mio. Dette er på baggrund af en væsentlig lavere leje end anført i vurderingen fremlagt som bilag 15, jf. nedenfor under pkt. 7.3. 3. Tildelingen af Optionen 3.1. Jeg fremlægger som bilag 19 G1-virksomhed's årsrapport for 2009, som vedtaget den 1. marts 2010. Årsrapporten viser, at G1-virksomhed havde aktiver med EURO 17,5 mio., der var fordelt med aktier i G7-virksomhed med EURO 6,7 mio. og udlån til G7-virksomhed med EURO 10,8 mio., og med passiver i form af lån (hos hovedaktionæren) med EURO 17,6 mio. samt en negativ egenkapital på EURO 467.000. G1-virksomhed’s investering i G7-virksomhed er således fuldt fremmedfinansieret (lån hos aktionæren). 3.2. Det fremgår af bilag 8, at G1-virksomhed den 28. april 2010 udnyttede den i pkt. 2.12-2.15 anførte option til at købe de resterende 50 % af aktierne i G7-virksomhed. Købesummen blev imidlertid ikke betalt på dette tidspunkt. I bilag 1 til de påklagede afgørelser er der medtaget et koncerndiagram efter denne udnyttelse af Optionen. 3.3. Det fremgår af bilag 5, at driften af G7-virksomhed i 2009 havde været underskudsgivende, og at driften ikke var tilfredsstillende. Dette var også gældende i foråret 2010. Jeg fremlægger som bilag 20 memo om værdiansættelse af ejendomme i G7-virksomhed udarbejdet af R3-konsulenthus af 24. maj 2016, hvor det vedhæftede bilag udviser, at cash-flow'et i 2010 vedrørende ejendommene var negativt. 3.4. H1.1-virksomhed (og dennes kommende partner) havde frem til dette tidspunkt virket for F1-bank generelt i forhold til dette selskabs afvikling af sine engagementer, herunder varetagelsen af F1-bank's interesser i G7-virksomhed. I forbindelse med at G1-virksomhed nu overtog G7-virksomhed, var det G1-virksomhed's ønske, at H1.1-virksomhed (og dennes kommende partner) opgav tilknytningen til F1-bank, og fremover bistod G1-virksomhed, som selvstændige konsulenter, med udviklingen af G7-virksomhed. 3.5. Parterne blev enige herom, således at der blev indgået en aftale mellem H1.1-virksomhed og G1-virksomhed om levering af ydelser til dette selskab. Jeg fremlægger som bilag 21 Asset Management Agreement af 3. maj 2010, der blev indgået mellem H1.1-virksomhed og G1-virksomhed. Der blev indgået tilsvarende Asset Management Agreement mellem H1.1-virksomhed’s partner og G1-virksomhed. 3.6. Asset Management Agreement indeholder ydelser til G1-virksomhed vedrørende dette selskabs ejerinteresser i G7-virksomhed. Betalingen herfor var GBP 62.500 pr. måned, og aftalen skulle træde i kraft den I. maj 2010 eller senere, når H1.1-virksomhed kunne frigives fra ansættelsen hos F1-bank. 3.7. Som bilag 22 vedlægges Optionen, hvor ejeren af G1-virksomhed, G2-virksomhed, giver H1-virksomhed ret til at købe 10 % af G1-virksomhed for EURO 10.000, hvis der i regnskabsmæssigt realiseres en egenkapital i G1-virksomhed på EURO 10 mio. (og med krav til hvilke regnskabsstandarder der skulle anvendes). Optionen løb frem til den 31. december 2015. Der blev indgået tilsvarende option mellem H1.1-virksomhed’s partner og G1-virksomhed. 3.8. Der er intet interessefællesskab mellem H1.1-virksomhed og ejeren af G1-virksomhed, G2-virksomhed, og Optionen blev indgået som en klassisk incitamentsordning, hvor ejendomsudviklere gives del i en fremadrettet værdiskabelse. Overensstemmende hermed var parterne af den opfattelse, at Optionen på tildelingstidspunktet ikke havde en værdi. Jeg fremlægger som bilag 23 erklæring af 18. maj 2016 herom fra G2-virksomhed og G1-virksomhed. 3.9. Som anført ovenfor under pkt. 2.10 værdiansætter G7-virksomhed i 2009 årsrapporten de 6 ejendomme svarende til købsprisen i sommeren 2009 og altså uden opskrivninger som følge af G9-virksomhed handlen. 3.10. Jeg fremlægger som bilag 24 revisionsprotokollat vedrørende 2009 årsrapporten for G7-virksomhed (som blev vedtaget 31. maj 2010, jf. bilag 5), hvor revisor for de 6 ejendomme foretager den i de indklagede afgørelser side 4 foretagne sammenligning mellem de bogførte værdier og de af R5-konsulenthus foretagne vurderinger fremlagt som bilag 10 - 15. For G6-virksomhed ejendommen er det således den meget optimistiske vurdering af februar 2010, der er forelagt for revisor. 3.11. R3-konsulenthus har herom oplyst i det som bilag 20 fremlagte memo: "Da købet af ejendommene via selskabserhvervelserne skete i sommeren fra uafhængige tredjemænd, så er denne handel i foråret 2010 fortsat det bedste udtryk for markedsværdien af ejendommene. I forbindelse med vores revision af G7-virksomhed koncernregnskabet for 2009 modtog vi i marts 2010 nogle summariske/overordnede (desktop) værdiansættelsesrapporter udarbejdet af R5-konsulenthus. Disse værdiansættelsesrapporter blev brugt til at bekræfte at der ikke var indikationer på at ejendommene skulle nedskrives på grund af impairment, idet ejendomsmarkedet i denne periode var meget presset pga. finanskrisen, herunder at andelen af tomme lokaler var stigende. Det er vores opfattelse at værdiansættelsesrapporterne ikke ville kunne være anvendt til opskrive ejendommene i koncernregnskabet pr. 31. december 2009, idet værdiansættelsesrapporterne er udarbejdet på optimistiske forudsætninger, når der tages hensyn til at tidspunktet var midt under finanskrisen og at nogle af ejendommene var delvist tomme, og G7-virksomhed koncernen var presset likviditetsmæssigt." 3.12. Værdiforøgelsen af G7-virksomhed som følge af aftalen mellem G7-virksomhed og G9-virksomhed for G5-virksomhed ejendommene er som anført i pkt. 2.13 og 2.15 indregnet i prisen for de resterende 50 % af aktierne i G7-virksomhed, da G1-virksomhed i november 2009 indgik option med F1-bank herom med fuldt kendskab til og betinget af gennemførelse af G9-virksomhed aftalen og gentaget den 27. januar 2010 ved forlængelse af optionen. 3.13. Det fremgår af pkt. 3.1, at G1-virksomhed i 2009 årsrapporten værdiansætter de først erhvervede 50 % af aktierne i G7-virksomhed til anskaffelseskursen. Der kan anføres den 3. maj 2010 at være en merværdi i G1-virksomhed svarende til en ikke bogført værdiforøgelse på disse først erhvervede 50 % af aktiekapitalen i G7-virksomhed, som fastsat på baggrund af den med F1-bank aftalte pris for de resterende 50 % af aktiekapitalen i G7-virksomhed. Jeg vedlægger som bilag 25 memo om markedsværdien af G1-virksomhed ultimo april 2010 udarbejdet af R3-konsulenthus den 24. maj 2016, hvor dette punkt er inddraget. Det fremgår heraf, at hvis der foretages en sådan værdiansættelse, er G1-virksomhed DKK 36,6 mio. værd. Jeg vedlægger som bilag 26 tillæg af 20 februar 2017 til memo om markedsværdien af G1-virksomhed ultimo april 2010 fra R3-konsulenthus. Det fremgår heraf, at det i pkt. 2.14 anførte earn out element i optionen mellem F1-bank og G1-virksomhed har indgået i værdiansættelsen i bilag 25, og at earn out elementet har indgået med værdien DKK 0, da "den bogførte værdi af ejendommene pr. 31. december 2009 i foråret 2010 fortsat (er) det bedste udtryk for markedsværdien af ejendommene". 3.14. Ovenstående skal sammenholdes med, at denne værdiforøgelse forudsætter realisationer i et marked, der på dette tidspunkt ikke var fungerende, samtidig med at driften af G7-virksomhed gav et negativt cash flow, jf. pkt. 3.3 og bilag 20. Overensstemmende hermed skal der regnskabsmæssigt realiseres betydeligt højere værdier i G7-virksomhed aktierne (EURO 10 mio. eller DKK 75 mio.), før Optionen kan gøres gældende, og dette kan ikke ske på baggrund af opskrivninger af ejendommene baseret på G9-virksomhed handlen, jf. at dette ikke er sket i 2009 årsrapporten for G7-virksomhed (bilag 5). Det fremhæves, at i denne årsrapport blev der foretaget de aktiveringer, der var muligt, herunder indregning af salget af G5-virksomhed, men altså ikke nogen opskrivninger på ejendommene. 4. Tiden efter tildelingen af Optionen 4.1. Det fremgår af bilag 8, at den 9. august 20 blev G1-virksomhed køb af F1-bank’s resterende aktier i G7-virksomhed gennemført. Også dette køb skete fuldt fremmedfinansieret i form af lån fra aktionær. 4.2. Først i august 2010 blev H1.1-virksomhed (og hans partner) frigivet fra F1-bank, så Asset Management Agreement kunne påbegyndes. 4.3. H1.1-virksomhed’s partner flyttede til Y21-by, og basen for levering af ydelser blev derfra. Dette var tilsigtet fra indgåelsen af aftalerne, hvilket er årsagen til, at betalingen i Asset Management Agreement er i GBP. 4.4. G7-virksomhed solgte ultimo 2010 de tre G5-virksomhed ejendomme. Salgsprocessen er beskrevet af advokat IJ i memo af 24. august 2015 om visse forhold omkring transaktioner i 2010, der fremlægges som bilag 27 . Det fremgår heraf, at aktieoverdragelsesaftalen blev indgået den 17. december 2010 til gennemførelse den 29. december 2010. 4.5. Det i pkt. 4.4 anførte salg indebar en realiseret gevinst, således at Optionen kunne udnyttes, hvilket blev gjort i januar 2011. Jeg henviser til pkt. 4 i mit notat af 3. juli 2015 med bilag, der fremlægges som bilag 28 . Der er i bilag 1 til de påklagede afgørelser diagram over ejerstrukturen i G7-virksomhed og G1-virksomhed efter udnyttelsen af Optionen. 4.6. Jeg fremlægger som bilag 29 og 30 G7-virksomhed og G1-virksomhed's årsrapporter for 2010. 4.7. Det fremgår af bilag 8, at G1-virksomhed den 11. august 2011 betalte F1-bank ud af earn outen med DKK 50 mio. … 6. Nye oplysninger i afgørelsen, der ikke har været forelagt H1-virksomhed eller H1.1-virksomhed 6.1. Denne sag begynder med, at SKAT spurgte ind til adskillige forhold, og SKAT modtog den 2. marts 2015 Optionen og Asset Management Agreement. 6.2. SKAT udsendte agterskrivelser af 30. april 2015, hvor SKAT anså H1.1-virksomhed og H1-virksomhed for skattepligtige i indkomståret 2011 af et beløb på DKK 60.092.147 svarende til H1-virksomhed's ejerandel af den merværdi, G1-virksomhed ansås at have i januar 2011 (hvor der skete tegning i henhold til Optionen) i forhold til den konkret anvendte tegningskurs. SKAT anså dette vederlag som bestyrelsesvederlag til H1.1-virksomhed, da han på dette tidspunkt sad i G7-virksomhed bestyrelse. Denne beskatning blev siden hen frafaldet efter modtagelsen af blandt andet bilag 28 med tilhørende dokumentation. 6.3. SKAT udbad sig yderligere information den 25. juli 2015 og igen den 29. januar 2016, hvilket blev besvaret henholdsvis den 24. august 2015 og den 12. februar 2016. Med besvarelsen af 24. august 2015 fulgte bilag 24 (revisionsprotokollat af 31. maj 2010 for G7-virksomhed). 6.4. På baggrund af dette materiale udsendte SKAT agterskrivelser af 29. april 2016 med en forhøjelse på DKK 89.360.212 vedrørende værdien af Optionen (henholdsvis side 8 og 9 i de påklagede afgørelser). Denne forhøjelse var alene baseret på de i revisionsprotokollatet, fremlagt som bilag 24, angivne værdier fra vurderingerne foretaget af R5-konsulenthus modtaget af SKAT den 24. august 2015. Der var ikke af SKAT spurgt til de pågældende vurderingsrapporter, redegørelse fra revisor om brugen heraf eller andre relevante forhold i perioden frem til agterskrivelsen. 6.5. Foranlediget af agterskrivelsen udarbejdede R4-konsulenthus Revisionspartnerselskab et omfattende indlæg af 27. maj 2016 med en del af det materiale, som indgår i klagen, herunder de som bilag 10- 15 anførte vurderinger. 6.6. Der var herefter et møde med SKAT, og fristen for afgørelsen blev aftalt til den 1. december 2016. Supplerende indlæg med materiale blev indsendt den 13. oktober 2016, herunder den som bilag 9 fremlagte vurdering og den som bilag 16 fremlagte erklæring. Der blev i de to indlæg af 27. maj 2016 og 13. oktober 2016 og på mødet med SKAT protesteret mod, at vurderingerne fra R5-konsulenthus kunne udgøre grundlag for den agtede forhøjelse. 6.7. SKAT baserer udelukkende forhøjelsen stor DKK 49.960.212 i afgørelserne på et notat af 15. november 2016 fra SKAT, Ejendomsvurderingskontoret, om hvorvidt man finder, at SKAT i værdiansættelserne af ejendommene i (red.koncern.nr.1.fjernet) i forbindelse med en handel er bundet af den offentlige vurdering og om korrektheden i den af R5-konsulenthus anvendte vurderingsmetode. Notatet er optaget som bilag 2 til de påklagede afgørelser. 6.8. I notatet anfører SKAT, Ejendomsvurderingskontoret, at ejendomsvurderingslovens § 10, stk. 3, (som foreskriver, at ejendomme vurderes på baggrund af normal udlejning), indebærer, at SKAT ikke er bundet heraf, da der for tre af ejendommene foreligger 25-årige lejekontrakter. 6.9. I notatet anfører SKAT, Ejendomsvurderingskontoret, at de af R5-konsulenthus foretagne vurderinger anses for høje, og SKAT, Ejendomsvurderingskontoret, foretager herefter egen vurdering af 2 ejendomme og nedjusterer vurderingen af de resterende 4 ejendomme, der foreslås gjort ud fra to forskellige modeller i forhold til R5-konsulenthus vurderinger. 6.10. I afgørelserne værdiansætter SKAT Store Selskaber herefter med henvisning til beregninger foretaget i bilag 3 til afgørelsen ejendommene på baggrund af det i pkt. 6.9 anførte. Det er efter min opfattelse et helt nyt skøn baseret på helt nye oplysninger i form af SKAT, Ejendomsvurderingskontorets, juridiske vurdering og konkrete skøn. 6.11. Dette skøn er foretaget den 15. november 2016 og kunne og skulle forud for afgørelsen have været forelagt H1.1-virksomhed og H1-virksomhed til høring. Det er det ikke blevet. Jeg bemærker, at allerede datoen for notatet viser, at det er lavet efter agterskrivelserne, og der er ikke sket selvstændig høring af H1-virksomhed eller H1.1-virksomhed efter SKAT’s modtagelse af notatet. 7. Den offentlige vurdering af de 6 ejendomme på tidspunktet for tildelingen af Optionen. 7.1. R4-konsulenthus har i deres indlæg af 27. maj 2016, side 10-11, angivet de offentlige ejendomsvurderinger pr. 1. oktober 2008 og 1. oktober 2010 med angivelse af for hvilke af ejendommene, der er sket klage, og sammenlignet med R5-konsulenthus vurderinger og de i G7-virksomhed 2009 års- rapporten anvendte værdier. Indlægget fremlægges som bilag 32 . 7.1. Det fremgår heraf, at de offentlige ejendomsvurderinger er svarende til eller lavere end de i G7-virksomhed i 2009 årsrapporten anvendte værdier. 7.2. Der er i bilag 32 (side 12-15) endvidere en omfattende gennemgang af vurderingerne fra R5-konsulenthus, herunder at disse i intervaller for afkast, lejeskøn mv. vælger den faktor, der giver den højst mulige vurdering, samt at R5-konsulenthus anvender et langt højere afkast (lejeindtægt), end der konkret betales. Særligt fremhæver jeg, at det side 13 fremgår for G6-virksomhed ejendommen, at R5-konsulenthus i den meget optimistiske vurdering (bilag 15) anvender en lejeindtægt på DKK 85.202.880 mod en konkret betalt leje på DKK 67.521.545. Jeg henviser her til, at G6-virksomhed med denne leje på DKK 67.521.545 gav underskud i størrelsesordenen DKK 30-40 mio., jf. pkt. 2.20 og bilag 17-18. 8. Yderligere bemærkninger til SKAT's værdiansættelse af de 6 ejendomme som foretaget i afgørelsen 8.1. Forhøjelsen vedrørende Optionen er i det hele baseret på SKAT, Ejendomsvurderingskontorets, vurdering af de 6 ejendomme. Denne vurdering er baseret på R5-konsulenthus's rapporter og uden nærmere besigtigelse af ejendommene eller kendskab til ejendommenes lejekontrakter mv. 8.2. Det fremgår videre af SKAT, Ejendomsvurderingskontorets vurdering, at kontoret anser R5-konsulenthus vurderinger for høje, og generelt forkaster dem alle, og i stedet foretager selvstændig vurdering for 2 af ejendommene og foretager et standardnedslag for de 4 resterende ejendomme. Det bemærkes, at herved bliver grundlaget for forhøjelsen om muligt endnu mere vilkårligt. 8.3. Det fremgår videre, at SKAT for G6-virksomhed ejendommen tager udgangspunkt i den høje R5-konsulenthus vurdering (bilag 15), der forudsætter gennemførelse af en ny forretningsplan. Dette på trods af G6-virksomheds dårlige performance og dette på trods af at G7-virksomhed ikke havde likviditet til at gennemføre den plan, som vurderingen var baseret på. Det bemærkes, at herved bliver forhøjelsen om muligt endnu mere vilkårlig. 8.4. Optionen er til køb af aktier, hvor aktiernes markedskurs i de påklagede afgørelser fastsættes ved at tage den regnskabsmæssige indre værdi af aktierne ifølge seneste årsrappport, hvor der foretages opskrivning af værdien af ejendommene ejet via datterselskaber. Det er i afgørelsen af SKAT afvist, at der skal hensættes udskudt skat af en sådan opskrivning, da G7-virksomhed kan sælge ejendomsselskaberne uden skat. 8.5. Jeg henviser til, at der regnskabsmæssigt skal ske hensættelse af udskudt skat af en sådan opskrivning, og henviser til R3-konsulenthus's udtalelse herom i bilag 20 samt årsregnskabslovens § 47, der foreskriver "Forpligtelser, der er uvisse med hensyn til størrelse eller tidspunkt for afvikling, skal indregnes i balance og resultatopgørelse som hensatte forpligtelser. Herunder skal indregnes udskudt skat , garantiforpligtelser og pensionsforpligtelser, der påhviler virksomhederne. (min understregning) Jeg fremlægger som bilag 33 Indsigt i årsregnskabsloven - R4-konsulenthus's praktiske guide til forståelse af loven, 2. udgave 2015/16 side 466 -475. Det fremgår heraf, at der skal afsættes skat af forskellen mellem den regnskabsmæssige og skattemæssige værdi. 8.6. For den skatteretlige behandling henviser jeg til TSS 2000 09, der fremlægges som bilag 34. Det fremgår heraf, at ved overdragelse af aktier mellem interesseforbundne parter fastsættes værdien (hvis der ikke er tredjemands handler) til aktiernes indre værdi, som beregnet på baggrund af den seneste årsrapport, dog således at for visse aktiv poster korrigeres den regnskabsmæssige værdi. For fast ejendom skal den regnskabsmæssige værdi erstattes med den seneste ejendomsvurdering. Om udskudt skat af disse korrektioner til de regnskabsmæssige værdier er der anført: "Beregnet udskudt skat (netto) medtages og reguleres under hensyntagen til ovennævnte korrektioner. Negativ udskudt skat kan medtages, dog kun til en værdi under pari. " Anbringender … 12 Forhøjelse vedrørende værdiansættelse af Optionen - principalt 12.1 Såfremt Landsskatteretten ikke ophæver forhøjelsen på DKK 49.960.212, gøres det til støtte for påstanden om, at forhøjelsen ændres til DKK 0 principalt gældende, at Optionen skal værdiansættes under hensyntagen til, at den tildeles mellem uafhængige parter, og at disse ikke har anset, at der herved er tildelt en formuefordel, at de konkrete forhold om G1-virksomhed og G7-virksomhed understøtter dette, og at de af SKAT anførte vurderinger som foretaget af SKAT, Ejendomsvurderingskontoret, på baggrund af R5-konsulenthus vurderinger ikke kan danne grundlag for fravigelse heraf. 12.2 Helt overordnet er der to parametre i en værdiansættelse af en option til køb af aktier. Dels om den kurs, aktien kan købes til ifølge optionen på tildelingstidspunktet, er favorabel, og dels værdien af at have en køberet. For værdiansættelsen i denne sag er det afgørende, om værdien af aktier i G1-virksomhed den 3. maj 2010 er højere end den meddelte tegningskurs under hensyntagen til risikoen for, om Optionen ville kunne gøres gældende (at G1-virksomhed får en værdi over EURO 10 mio.). Det bemærkes i den forbindelse, at SKAT i afgørelsen opgør en markedsværdi på 10 % af aktierne i G1-virksomhed til DKK 50.024.275 og en markedsværdi af Optionen efter anvendelse af Black & Scholes modellen til DKK 49.960.212. I det følgende fokuseres derfor på dette spørgsmål om markedsværdien af aktierne, da det reelt er synonymt med forhøjelsen. 12.3 Det korrekte værdiansættelsestidspunkt er den 3. maj 2010, hvor H1-virksomhed modtager Optionen, der på dette tidspunkt kan karakteriseres som en eventualret. 12.4 SKAT kan kun tilsidesætte parternes værdiansættelse, hvis der er et fornødent skattemæssigt interessefællesskab. I den foreliggende sag vil det sige overdragelsen fra H1.1-virksomhed til H1-virksomhed (idet Landsskatteretten i så fald ikke har fuldt det i pkt. 9 anførte synspunkt). Denne overdragelse er omfattet af ligningslovens § 2, der foreskriver, at der skal benyttes samme værdi, der kunne være opnået mellem uafhængige parter. 12.5 H1.1-virksomhed har i overdragelsen til H1-virksomhed anvendt den samme værdi som netop anvendt mellem H1.1-virksomhed og G2-virksomhed. Hvis denne transaktion mellem H1.1-virksomhed og G2-virksomhed er mellem uafhængige parter, kan SKAT ikke korrigere den mellem H1.1-virksomhed og H1-virksomhed tilsvarende aftalte værdi, idet denne er udtryk for værdien mellem uafhængige parter. 12.6 Det følger af pkt. 3.8 og bilag 23, at der ikke er interessefællesskab mellem H1.1-virksomhed og G2-virksomhed, og at H1.1-virksomhed og G2-virksomhed forventede, at Optionen var givet til markedskurs. 12.7 Ovennævnte er overensstemmende med hele ideen i optionsprogrammer. Modtageren skal være med til fremadrettet at skabe værditilvækst. Allerede etablerede værdier skal modtageren ikke have del af. 12.8 H1.1-virksomhed indgik samtidig med Optionen en Asset Management Agreement, der indebar en betydelig månedlig betaling. Optionen er således ikke betaling for levering af ydelser, men et klassisk incitamentsredskab. 12.9 En gennemgang af værdien af G1-virksomhed og G7-virksomhed understøtter dette. 12.10 G1-virksomhed har erhvervet aktierne i G7-virksomhed fuldt fremmedfinansieret. Der er derfor alene en værdi i G1-virksomhed, hvis aktierne i G7-virksomhed er steget i værdi siden erhvervelsen, og i forhold til Optionen på en sådan vis, at der herved er en regnskabsmæssig realiseret gevinst. 12.11 G7-virksomhed er etableret i sommeren 2009, hvor selskabet erhvervede sine aktiver fra uafhængige tredjemænd til værdier, der svarer til, hvad aktiverne gennem en længere periode uden held havde været søgt solgt til (se pkt. 2.4 og 2.10). G1-virksomhed har erhvervet aktierne i G7-virksomhed i henholdsvis sommeren 2009 og april 2010 fra tredjemænd fuldt fremmedfinansieret. Værdistigninger i G7-virksomhed skal derfor være sket på kort tid for at give anledning til værdistigning i G1-virksomhed. 12.12 Det eneste relevante forhold, der tilsiger værdistigninger i G7-virksomhed i perioden siden etableringen, er G7-virksomhed aftale om salg af G5-virksomhed til G9-virksomhed og indgåelse af lange lejekontrakter med G9-virksomhed om 3 ejendomme. 12.13 Betydningen heraf er i sagen fuldt fastlagt ved optionsaftalen indgået mellem G1-virksomhed og F1-bank i november 2009, og beskrevet i pkt. 2.12 - 2.15 samt i bilag 7 og 8. Denne optionsaftale er indgået med fuldt kendskab til G9-virksomhed handlen. Det fremhæves, at uanset F1-bank på dette tidspunkt var i betalingsstandsning, så forfulgte F1-bank sine økonomiske interesser fuldt ud, og havde al fornødne tid. Det var således efter betalingsstandsningen, at F1-bank indgik i investeringen om G7-virksomhed med G1-virksomhed (se pkt. 2.4 - 2. 7) uden nogle optioner til G1-virksomhed og med kontante investeringer (se pkt. 2.8). Handlerne mellem F1-bank og G1-virksomhed er således i enhver henseende tredjemands handler. 12.14 Det er således ikke korrekt, når SKAT i afgørelsen anser optionen mellem G1-virksomhed og F1-bank for at udgøre den mindste værdistigning i G7-virksomhed som følge af de indgåede lejeaftaler med G9-virksomhed - optionen viser præcist, hvad uafhængige tredjemænd ville give for aktierne i november 2009 og januar 2010, hvor F1-bank accepterer at forlænge optionen og med fuldt kendskab til G9-virksomhed handlen. Der er ikke i sagen oplysninger, der ændrer herpå i perioden frem til den 3. maj 2010. 12.15 SKAT inddrager ikke, at på daværende tidspunkt vidste ingen, om G5-virksomhed kunne sælges og til hvilke priser. Ejendommene havde været søgt solgt uden held i 2008 og begyndelsen af 2009 (se pkt. 2.4 og 2.5), og G7-virksomhed koncernen var svagt finansieret og driften i øvrigt underskudsgivende (se pkt. 2.11 og 3.3 samt bilag 6 og 20). Det fremhæves, at G7-virksomhed ikke i sin 2009 årsrapport foretog opskrivninger på ejendommene, uanset at effekten af salget af G5-virksomhed blev inddraget. Det underbygger, at der ikke ved G9-virksomhed aftalerne var konstateret merværdier på disse ejendomme. 12.16 Hvis der på nogen vis skal findes en værdi i G1-virksomhed den 3. maj 2010 udover den regnskabsførte, skal der tages afsæt i den merværdi, der muligvis kan skønnes konstateret på de i sommeren 2009 erhvervede 50 % af aktierne i G7-virksomhed baseret på pris, G1-virksomhed den 28. april 2010 forpligtede sig til at betale for de resterende 50 % af aktierne i G7-virksomhed, som er værdiansat med kendskab til aftalen med G9-virksomhed. 12.17 Det fremgår af pkt. 3.13 og bilag 25 og 26, at denne værdi kan opgøres til DKK 36,6 mio. for hele G1-virksomhed. Dette er ikke i modstrid med det ovenfor under pkt. 12.6 og 12.7 anførte. Denne merværdi skulle jo realiseres (hvilket kunne blive svært), og Optionen kunne først udnyttes, når hele G1-virksomhed regnskabsmæssigt realiseret var blevet DKK 75 mio. mere værd. Spørgsmålet er altså, om der skal ske en beskatning på baggrund af denne favørkurs på DKK 3,6 mio. for 10 %. Dette bør ikke ske, da usikkerheden netop består, og af parterne er sat til DKK 0, men udgør i så fald overgrænsen for en eventuel forhøjelse. 12.18 Hvis Landsskatteretten desuagtet finder, at kunne tilsidesætte den mellem G2-virksomhed og H1.1-virksomhed foretagne værdiansættelse af de unoterede aktier i G1-virksomhed, skal SKAT (og Landsskatteretten idet Landsskatteretten skal foretage et selvstændigt skøn) have et grundlag for at skønne en anden værdi end den selvangivne. Et sådant grundlag for skønnet kan findes i principperne i TSS 2000-09, jf. juridisk vejledning C.B.2.1.4.5 og C.B.3.5.4.4. 12.19 En værdiansættelse efter dette regelsæt indebærer, at G1-virksomhed' s aktier i G7-virksomhed skal værdiansættes på baggrund af dette selskabs regnskaber (reelt datterselskabernes regnskaber), hvor der sker regulering af den regnskabsførte værdi af ejendommen, således at: "Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen." 12.20 Det følger af pkt. 7.2 og bilag 32, at ejendomsvurderingerne er de samme som eller lavere end de regnskabsførte værdier, der i øvrigt svarer til nyligt handlede værdier. 12.21 SKAT anvender imidlertid ikke de offentlige ejendomsvurderinger, men baserer forhøjelsen på vurderinger foretaget af R5-konsulenthus, som SKAT, Ejendomsvurderingskontoret, anser for høje, og derfor individuelt foretager reguleringer i. SKAT (og Landsskatteretten idet Landsskatteretten skal foretage et selvstændigt skøn) har bevisbyrden for, at de anførte offentlige ejendomsvurderinger ikke er retvisende, og de anførte vurderinger foretaget af R5-konsulenthus, som korrigeret i det anførte notat fra SKAT, Ejendomsvurderingskontoret, udgør ikke et tilstrækkeligt grundlag herfor. 12.22 G2-virksomhed og H1.1-virksomhed har ikke gjort brug af vurderingerne, hverken forud for eller i forbindelse med indgåelse af Optionen. De indgår således ikke i deres beslutningsgrundlag. 12.23 Vurderingerne har ikke været brugt til prissætning af ejendommene. Det fremgår af pkt. 2.18, at vurderingerne er udarbejdet til F1-bank’s interne brug, at de er samtidige med F1-bank’s indgåelse af optionen med G1-virksomhed, uden at værdiansættelserne i vurderingerne har afspejlet sig i dennes pris. Det fremgår videre af pkt. 2.19 og bilag l 6 samt pkt. 3 .11 og bilag 23, at såvel IK, som den, der har foretaget vurderingerne, og G7-virksomhed’s revisor, R3-konsulenthus, afviser, at vurderingerne kan danne basis for værdiansættelser til belåning mv. eller til brug for opskrivning i regnskaber. Det sidste er nødvendigt for at kunne udgøre en værdi under Optionen. 12.24 Vurderingernes udformning er overensstemmende hermed ved at angive at være desktop og summariske. Særligt fremhæves, at den meget høje vurdering af G6-virksomhed ejendommen i bilag 15 fremkommer på baggrund af budgetter baseret på nye forretningsplaner, og er mere end DKK 300 mio. højere end en vurdering foretaget af samme mægler samtidig med de øvrige vurderinger den 29. december2009 fremlagt som bilag 9. Det fremgår af bilag 16, at IK selv anser bilag 9, vurderingen af 29. december 2009, for mest retvisende. Uanset dette har SKAT anvendt den høje vurdering. 12.25 Når vurderingerne ikke kan danne grundlag for et andet skøn end de offentlige ejendomsvurderinger, kan SKAT, Ejendomsvurderingskontorets, vurdering baseret på disse vurderinger, heller ikke danne et sådant grundlag. På samme vis kan en skrivebordsvurdering 6 år senere af SKAT, Ejendomsvurderingskontoret, ikke udgøre et sådant grundlag. Det ville indebære, at SKAT til enhver tid vilkårligt kunne bortse fra de offentlige ejendomsvurderinger, ved at oversende sagen til SKAT, Ejendomsvurderingskontoret, der herefter fra deres skrivebord vilkårligt efterfølgende kan foretage så- danne ændringer i forhold til de offentliggjorte forhold. 12.26 De i december 2010 konkret foretagne handler med de 3 G5-virksomhed ejendomme kan ikke indgå i vurderingen af værdien den 3. maj 2010. SKAT var under sagsbehandlingen enig i, at værdien den 3. maj 2010 skal afgøres på baggrund af de kendte forhold den 3. maj 2010, men anfører desuagtet dette som støtteargument for, at der må være sket en betydelig værdiforøgelse på de 3 ejendomme i perioden fra erhvervelsen i sommeren 2009 til den 3. maj 2010. Dertil bemærkes, at ejendommene netop er unikke, og en merværdi i forhold til de i forbindelse med optionen med F1-bank aftalte værdier beror på, om det gode salg måtte komme, og som anført i pkt. 12.15, så havde man kort tid forinden uden held forsøgt solgt ejendommene, og G7-virksomhed var i øvrigt i en presset situation. Som mange ejendomsejere har måttet sande igennem årene, er det gode salg ikke noget, man kan regne med, men kan glæde sig over, når det sker. Dette i december 2010 foretagne salg kan derfor ikke indregnes i værdiansættelsen den 3. maj 2010. 12.27 Som afsluttende bemærkning til hvorfor det af SKAT påberåbte grundlag ikke kan anvendes, fremhæves det, at SKAT's ansættelse fører til et resultat ude af sammenhæng med virkeligheden. Ingen uafhængig tredjemand giver en konsulent en option til favørkurser, der indebærer overførelse af DKK 89 mio. (agterskrivelsen) eller DKK 50 mio. (afgørelsen) på tildelingstidspunktet. Optionsmodtagere får kun sådanne værdier, når der efterfølgende (forhåbentlig som følge af Optionsmodtagerens indsats) skabes merværdier. SKAT har ikke anført nogen begrundelse for forhold, der kunne tilsige en sådan formueoverførelse mellem G2-virksomhed og H1.1-virksomhed. 12.28 Den skete forhøjelse som følge af Optionen skal derfor bortfalde eller i det højeste føre til forhøjelse på ikke over DKK 3,6 mio., jf. pkt. 12.17. 13 Forhøjelse vedrørende værdiansættelse af Optionen - subsidiært 13.1 Såfremt Landsskatteretten vedrørende den beløbsmæssige ændring af forhøjelsen på DKK 49.960.212 ikke følger det principalt anførte, men vil foretage værdiansættelse på baggrund af SKAT's vurdering af ejendommene, gøres det subsidiært gældende, at forhøjelsen skal nedsættes på baggrund af en vurdering af G6-virksomhed ejendommen som foretaget i bilag 9, og at forhøjelsen skal nedsættes på baggrund af afsættelsen af udskudt skat af opskrivningen. 13.2 Det følger af afgørelsen vedrørende H1-virksomhed, side 27, og bilag 3 til afgørelserne: Beregning af værdierne af de 6 ejendomme på grundlag af Ejendomsvurderingskontorets bemærkninger, at G6-virksomhed ejendommen i afgørelsen er vurderet til DKK 1.313.000.000. Dette er sket ved at tage vurderingen fremlagt som bilag 15 og fradrage 10 %. 13.3 Hvis R5-konsulenthus vurderingerne skal benyttes som værdiansættelsesgrundlag, så må G6-virksomhed ejendommen værdiansættes på baggrund af vurderingen fremlagt som bilag 9. Der henvises her til, at vurderingen fremlagt som bilag 15, af IK er anerkendt at være meget optimistisk og er baseret på en ændret forretningsplan, som er ude af proportion med, at G6-virksomhed giver betydelige millionunderskud med den eksisterende betydeligt lavere leje. En skønsudøvelse må derfor tage afsæt i bilag 9 - den samtidig med de andre vurderinger foretagne vurdering. Herved falder forhøjelsen af værdien af hele G1-virksomhed med (1.313.000.000- 1.170.000.000 =) DKK 143.000.000. Forhøjelsen af værdien for hele G1-virksomhed er herefter (500.242.752 - 143.000.000 =) DKK 357.242.752. 13.4 Ved værdiansættelse af aktier baseret på opskrivninger af et selskabs aktiver, skal der afsættes skat af opskrivningen. Dette gælder såvel regnskabsmæssigt og skattemæssigt. Jeg henviser til pkt. 8.5 og 8.6 med henvisninger. Det af SKAT anførte om, at ejendommene er placeret i selskaber, der kan sælges skattefrit ændrer ikke herpå. Det bestrides, at det af SKAT anførte er korrekt. Det er H1-virksomhed’s og H1.1-virksomhed’s standpunkt, at der ved handel af ejendomsselskaber ved værdiansættelsen af aktierne, afsættes udskudt skat af eventuelle aftalte merværdier af ejendommene i forhold til den regnskabsmæssige værdi heraf. Overensstemmende hermed gælder, at ejendomsselskabet skal foretage afsættelse af udskudt skat, og TSS 2000 09 sondrer ikke mellem om ejendommene er placeret i selskaber, der kan tænkes solgt i stedet for ejendommen. SKAT kan derfor ikke undlade at foretage afsættelse af udskudt skat af den opskrivning, SKAT foretager på ejendommene. 13.5 Pkt. 13 .4 indebærer, at forhøjelsen skal reduceres med selskabsskatteprocenten i 2010 eller 25 %. Forhøjelsen for hele G1-virksomhed er herefter (0,75 X 357,242,752=) DKK 267.932.064, hvis Landsskatteretten er enig med det i pkt. 13.3 anførte og opgjorte. Forhøjelsen for hele G1-virksomhed er herefter (0,75 X 500.242.752=) DKK 375.182.064, hvis Landsskatten ikke er enig med det i pkt. 13.3 anførte og opgjorte. 13.6 Forhøjelsen vil herefter skulle beregnes på baggrund af henholdsvis en markedsværdi på 10 % af G1-virksomhed på henholdsvis DKK 26.793.206 og DKK 37.518.208. 13.7 Foretages der den af SKAT foretagne Black & Scholes beregning herpå, giver det optionsværdier på henholdsvis DKK 26.729.143 og DKK 37.454.145. Beregningerne fremlægges som bilag 39 og bilag 40. 13.8 Under denne del af indlægget skal det afslutningsvist bemærkes, at hensættelse af udskudt skat af den foretagne opskrivning af ejendommene følger helt klart af det under pkt. 8.5 og 8.5 anførte, og det blev under sagsbehandlingen for SKAT gentagne gange påpeget, at der skal foretages afsættelse af udskudt af opskrivninger på ejendommene. Den manglende foretagelse heraf er udtryk for usaglig skønsudøvelse. Dette er således et af de mange momenter, der bør indgå i den samlede tilsidesættelse af de indklagede afgørelser. … SKAT’s udtalelse SKAT har udtalt følgende til klagen: … Ad "Bortfald af forhøjelse på DKK 49.960.212 som følge af manglende ansættelse af H1.1-virksomhed": Klageren finder, at transaktionen mellem personen og selskabet ikke kan korrigeres, fordi SKAT ikke har og ikke kan korrigere transaktionen mellem personen og optionsgiver (G2-virksomhed). SKAT henviser, som anført i afgørelsen, til, at aktieoptionen var suspensivt betinget, og at retten til at udnytte aktieoptionsaftalen dermed ikke var endeligt retserhvervet på tildelingspunktet. Der er (og var) derfor ikke grundlag for at beskatte selve aktieoptionstildelingen (fra 3. mand til personen) på tildelingstidspunktet, hvorimod overdragelse af den ikke-retserhvervede aktieoption (= eventual rettighed) til eget selskab medfører afståelsesbeskatning, som foretaget af SKAT. Ad "Bortfald af forhøjelse på DKK 49.960.212 som følge af manglende høring af H1-virksomhed og H1.1-virksomhed": Klageren finder, at SKAT’s afgørelse er ugyldig, fordi korrektionen beløbsmæssigt afviger (er nedsat) i forhold til agterskrivelsen, uden at SKAT forinden har foretaget fornyet høring. SKAT er ikke enig i, at der i afgørelsen er anvendt nye faktiske oplysninger eller nye retlige oplysninger, og SKAT er derfor ikke enig i synspunktet om ugyldighed pga. manglende fornyet høring. Der er tale om, at SKAT internt har bedt ejendomsvurderingsafdelingen bistå med, at vurdere fremkomne oplysninger, og SKAT har herved delvist imødekommet klagerens synspunkter i indsigelserne over SKAT’s agterskrivelse. Klager mener det ikke kan udelukkes, at en fornyet høring kunne have ført til et andet resultat. Det er SKAT’s opfattelse, at dette ikke er sandsynligt, henset til den omstændighed, at klageren under sagens behandling kontinuerligt har fastholdt, at den omhandlende aktieoption (på måletidspunkt i maj 2010) var værdiløs, hvilket fremgår af hhv.: Repræsentantens bemærkninger til SKAT’s udtalelse Repræsentanten har anført følgende til SKAT’s udtalelse: … Repræsentanten har til SKAT’s udtalelse yderligere anført: … Repræsentantens indlæg på baggrund af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling. Af repræsentantens indlæg af 24. marts 2021 fremgår bl.a. følgende: "(…) Det i min klage til Landsskatteretten anførte opretholdes i sin helhed. Til brug for retsmødet skal jeg særligt fremdrage følgende: 1. Bevisbyrde 1.1 Sagens materielle hovedspørgsmål er værdien den 3. maj 2010 af optionen til at købe aktier i G1-virksomhed (herefter "Selskabet"). 1.2 Skattestyrelsen anser, at optionen er overdraget fra A til H1-virksomhed, hvorfor værdiansættelse kan korrigeres efter ligningslovens § 2. 1.3 Skattestyrelsen har værdiansat optionen ved på optionstidspunktet at opskrive Selskabets regnskabsmæssige værdi af seks ejendomme, som Selskabet ejede indirekte via G7-virksomhed, med DKK 521 mio., og forhøje værdien af aktierne i Selskabet tilsvarende. 1.4 Den part som ønsker at fravige den seneste ejendomsvurdering har bevisbyrden herfor. Det er udtalt af Højesteret i U 2019 1163 H, hvor Højesteret i sine præmisser angiver, "at efter administrativ praksis, jf SKAT’s dagældende juridiske vejledning, afsnit C.B.3.5.4.3 , anvendes som udgangspunkt den seneste offentlige ejendomsvurdering som udtryk for handelsværdien ved bedømmelsen af, om et salg er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, men hverken skattemyndighederne eller parterne er bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien ved aftalens indgåelse. Højesteret finder, at den part, der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette." 1.5 U 2019 1163 H vedrørte overdragelse af en fast ejendom. De samme principper gør sig gældende ved værdiansættelse af aktier, hvor selskabet har fast ejendom. Jeg kan her henvise til TSS 2000-9, hvor unoterede aktier ansættes til deres regnskabsmæssige indre værdi, idet regnskabets værdiansættelse af fast ejendom korrigeres til den senest ejendomsvurdering, dog således at "det resultat der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier." 1.6 R4-konsulenthus har i bilag 32, side 10-11, angivet de offentlige ejendomsvurderinger pr. 1. oktober 2008 og 1. oktober 2010 for de seks ejendomme med angivelse af for hvilke af ejendommene, der er sket klage, og sammenlignet med de i G7-virksomhed 2009 årsrapport anvendte værdier (som er den værdi, Skattestyrelsen foretager opskrivning over for). De offentlige ejendomsvurderinger for de seks ejendomme samlet svarer til de i Selskabets 2009 årsrapport anvendte værdier. 1.7 Dette er delvist tilfældigt, da den regnskabsmæssige værdiansættelse er til ejendommenes indkøbspris i juni 2009, som samlet er svarende til den samtidige ejendomsvurdering, jf. nedenfor under pkt. 5. Det er bevis for værdien. Der gælder imidlertid samtidig, at hvis Skattestyrelsen vil anvende andre værdier, har Skattestyrelsen bevisbyrden for, at ejendomsvurderingen ikke er retvisende, og Skattestyrelsen kan ikke "bare begynde at skønne". 2. Finanskrisen 2.1 Jeg vedlægger som bilag 42 uddrag af Rangvid Rapporten: Den Finansielle Krise i Danmark - årsager, konsekvenser og læring. Det fremgår af rapportens forord, at udvalget blev nedsat i 2012 af regeringen til at analysere årsagerne til finanskrisen. 2.2 Det fremgår af udvalgets konklusioner om årsagerne til finansielle krise (Bilag 42 s. 13), at ''fra sommeren 2008 til efteråret 2010 gennemlevede Danmark en egentlig systematisk krise i pengeinstitutsektoren som følge af store tab og nedskrivninger samt store likviditetsmæssige udfordringer i pengeinstitutterne." I den periode der vurderes / behandles i sagen, var der således ingen likviditet i samfundet. Som det fremgår af gennemgangen nedenfor gælder, at Selskabet ikke havde likviditet. 2.3 Bilag 42 indeholder en beskrivelse af det dansk ejendomsmarked før og efter finanskrisen. For erhvervsejendomme er det side 137 - 143. Herfra kan fremhæves: Det fremgår side 138 næstsidste afsnit, at "bygninger til både beboelse og forretning steg ligeledes betydeligt - ca. 150 pct. - i perioden 2000-07. Det efterfølgende prisfald betød, at priserne i 2010 var på samme niveau som i 2006. " Det fremgår side 139 først afsnit "at ejendomme rettet mod erhverv har haft en forholdsvis mere moderat prisudvikling. Priserne løftede sig først fra 2004, hvorefter de sted med over 50 pct. frem til 2008. Herefter var priserne på rene forretningsejendomme omtrent uændret, mens priserne på fabriks- og lagerejendomme faldt så de i 2010 var på omtrent samme niveau som i 2006." Det fremgår side 139 sidste afsnit, at "omsætningen af ejendomme til erhverv steg også op til krisen, således var antallet af tinglyste salg næsten 50 pct. højere end i 2000. Efterfølgende faldt omsætningen markant, og i 2009 udgjorde handelsomfanget 40-50 pct. af niveauet på toppen. " 2.4 Sagens værdiansættelser vedrører erhvervsejendomme og disses værdi i maj 2010, hvor optionen tildeles. Det fremgår af ovenstående, at dette var under finanskrisen, hvor ejendomsmarkedet var brudt sammen, og priserne var faldende. 3. De foreliggende ejendomsvurderinger er konkrete 3.1 Det fremgår af bilag 32, at for fem af de seks ejendomme er der af Ejendomsvurderingen eller ankenævnet sket en individuel vurdering heraf i forbindelse med den angivne vurdering pr. 1. oktober 2008. Sådanne konkrete vurderinger kan Ejendomsvurderingen eller Skattestyrelsen ikke bagefter anse som forkerte, og der er allerede af denne grund ikke mulighed for Skattestyrelsen til at foretage en fravigende bevisbedømmelse. 3.2 Det kan suppleres med, at de ovenfor i pkt. 1.6 angivne ejendomsvurderinger er pr. 1. oktober 2008 (som Skattestyrelsen bevismæssigt vil tilsidesætte), som er i begyndelsen af finanskrisen. Det relevante værdiansættelsestidspunkt er som anført den 3. maj 2010, hvilket stadig er under finanskrisen. Priserne har ikke været stigende under finanskrisen, og det fremgår da også af opregningen i bilag 32, at ejendommene har en lavere ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010. 4. Tredjemands værdiansættelse 4.1 A havde frem til tilknytningen til Selskabet i maj 2010 arbejdet for F1-bank herunder varetagelsen af F1-bank's interesser i G7-virksomhed. Da Selskabet i april 2010 overtog de resterende 50 % af G7-virksomhed ønskede Selskabets eneaktionær G2-virksomhed as trustees of the (red.trust.fjernet), at A opgav tilknytningen til F1-bank og bistod Selskabet med udviklingen af G7-virksomhed. 4.2 Der blev i tilknytning hertil indgået den som bilag 22 fremlagte option. Det centrale for bevisvurderingen er, at der ikke er interessefællesskab mellem A og G2-virksomhed as trustees of the (red.trust.fjernet) (IF). Der gives ikke gaver på 50 mio. kr. mellem uafhængige parter, og optionen blev indgået som en klassisk incitamentsordning, hvor ejendomsudviklere gives del i en fremadrettet værdiskabelse. Overensstemmende hermed var parterne af den opfattelse, at optionen på tildelingstidspunktet ikke havde værdi. Jeg henviser til bilag 23 erklæring herom fra G2-virksomhed. 4.3 Hvis Landsskatteretten anser optionen som tildelt A og derefter overdraget til H1-virksomhed, så er dette sket samtidig med tildelingen, og optionen har derfor samme værdi i de to situationer, og som er, at der ikke er en værdi. 5. Ejendommenes overdragelse i juni 2009 5.1 G3-virksomhed og G4-virksomhed erhvervede blandt andet G6-virksomhed og G5-virksomhed samt ejendommene, hvor G6-virksomhed og G5-virksomhed lå. 5.2 G6-virksomhed og G5-virksomhed samt ejendommene var erhvervet ved fuld belåning, hvor der var seniorbanker, der stod bedst i tilfælde af en konkurs/realisation af aktiverne. Den yderste del af finansieringen var ydet af F1-bank. 5.3 Under finanskrisen kom G3-virksomhed og G4-virksomhed i misligholdelse af lånene, og kreditorerne gik aktivt ind og forsøgte i 2008 og primo 2009 uden held realisation af aktiverne til en pris, der dækkede gælden. Da F1-bank var dårligst sikret, var F1-bank ledende i forbindelse hermed. Dette salgsforsøg var meget bredt og omfattede kontakt til alle relevante købere i markedet, nationale som internationale. Som bilag 3 er fremlagt udskrift af excelark, som F1-bank førte frem til marts 2009, over hvem der var kontaktet, samt hvor langt man var kommet med de enkelte (fremsendelse af teaser, fortrolighedsaftale (NDA), møder mv.). Denne omfattende salgsproces førte ikke til købsinteresser, der dækkede gælden. 5.4 F1-bank kom i processen i kontakt med IF, og den 15. juni 2009 blev der indgået en investeringsaftale, som indebar, at G6-virksomhed og G5-virksomhed samt ejendommene med seniorbankernes godkendelse i sommeren 2009 blev solgt til G7-virksomhed til priser, således at gælden blev dækket. Der er som bilag 6 fremlagt en beskrivelse af handlen og belåning. 5.5 G7-virksomhed blev oprettet til denne erhvervelse, og F1-bank og Selskabet ejede hver 50 % af G7-virksomhed. Der var ikke option for Selskabet til at erhverve F1-bank’s ejerbesiddelse i G7-virksomhed. Selskabets investering i G7-virksomhed var fuldt gældsfinansieret hos Selskabets hovedaktionær. 5.6 Ved overdragelsen af G6-virksomhed og G5-virksomhed og ejendommene til G7-virksomhed er der sket fuld dækning af gælden, og overdragelsen skete således til en værdi af ejendommene, som ejer/kreditorer uden held havde forsøgt at sælge disse til i perioden op til etableringen af G7-virksomhed. Ejendommene har derfor i juni 2009 ikke en værdi højere end denne anskaffelsespris. Det er denne anskaffelsespris, som er regnskabsmæssigt gældende på tidspunktet for modtagelsen af optionen i maj 2010. Den foreliggende forhøjelse kræver derfor værdistigning på de seks ejendomme på 521 mio. kr. i tiden juni 2009 - maj 2010. 6. Værdi ved option til erhvervelse meddelt i november 2009 6.1 G7-virksomhed skulle realisere nogle af de erhvervede aktiver. G7-virksomhed og G9-virksomhed indgik den 21. september 2009 hensigtserklæring om G9-virksomhed køb af G5-virksomhed samt hovedvilkårene for 25-årige lejekontrakter vedrørende de tre ejendomme, hvorfra G5-virksomhed er drevet i Y3-by, Y4-by og Y5-by. 6.2 Som bilag 7 og 8 er fremlagt advokat IJ’s redegørelser, der beskriver forløbet om optionen, og det i pkt. 6.3 - 6.6 angivne følger af disse redegørelser. 6.3 I november 2009 indgik F1-bank og Selskabet en betinget tillægsaftale indeholdende en option for Selskabet til at købe de resterende 50 % aktier i G7-virksomhed af F1-bank. Optionen blev indgået af F1-bank med fuldt kendskab til hensigtserklæringen vedrørende G5-virksomhed og de ændrede lejevilkår, og optionen var betinget af gennemførelsen af handlen med G9-virksomhed senest i marts 2010. G9-virksomhed handlens betydning for værdien af G7-virksomhed er derfor indregnet af F1-bank og Selskabet i prissætningen af de resterende 50 % af aktierne i G7-virksomhed, optionen vedrører. 6.4 Optionsprisen - med fuldt kendskab til G9-virksomhed handlen - til den resterende halvdel af aktierne i G7-virksomhed var DKK 100 mio. plus en earn out på 10 % af alle udlodninger foretaget fra G10-virksomhed (det selskab der ejede ejendommene) frem til den 30. september 2014, dog således at dette ikke kunne blive mere end DKK 100 mio., og earn outen kunne indfries frem til den 30. december 2011 til DKK 50 mio. 6.5 Selskabet udnyttede den 28. april 2010 optionen til at købe de resterende 50 % af aktierne i G7-virksomhed. Det blev den 13. juli 2010 aftalt, at købsprisen skulle være DKK 102,5 mio med DKK 67,5 mio. betalt senest den 3. august 2010, og betaling af de resterende DKK 35 mio. senest den 31. marts 2011. 6.6 Selskabet indfriede den 11. august 2011 earn out forpligtelsen med DKK 50 mio. 6.7 Den endelige købspris blev derefter på DKK 152,5 mio. for disse resterende 50 % af aktierne. Selskabet har finansieret denne erhvervelse fuldt ved gæld. 6.8 Der er således i november 2009 sket en værdiansættelse af G7-virksomhed mellem uafhængige parter, efter at der er indgået 25 årige lejekontrakter om nogle af ejendommene indirekte ejet af G7-virksomhed. Selskabet har købt halvdelen af aktiekapitalen til denne forhøjede værdiansættelse fuldt finansieret ved gæld. Den højeste værdi af Selskabet på dette tidspunkt - efter at der er sket salg af G5-virksomhed, og der er indgået de 25 årige lejekontrakter for G5-virksomhed ejendommene - er derfor den opskrivning, værdiansættelsen for de sidst erhvervede 50 % af aktierne i G7-virksomhed tilsiger for de først erhvervede 50 % af aktierne i G7-virksomhed. 6.9 Der er som bilag 25 fremlagt memo om markedsværdien af Selskabet ultimo april 2010 udarbejdet af R3-konsulenthus, hvor dette punkt er inddraget. Det fremgår heraf, at Selskabet så er DKK 36,6 mio. værd, og optionen er DKK 3,66 mio. kr. værd. 6.10 Bilag 25 er udarbejdet uden betaling under earn outen (der altså af R3-konsulenthus anses for være en udgift på DKK O på dette tidspunkt) og efter et 20 % nedslag, da de sidste 50 % af R3-konsulenthus er skønnet erhvervet med en majoritetspræmie. Hvis der bortses fra majoritetspræmie er Selskabet DKK 57,1 mio. værd, og optionen er DKK 5,7 mio. værd. Hvis den senere konstaterede earn out betaling medregnes, og der bortses fra majoritetspræmie, vokser værdien med DKK 50 mio. (optionsbetalingen for de købte 50 % er lånefinansieret og forøger ikke Selskabets værdi), og Selskabet er DKK 107,1 mio. værd, og optionen er DKK 10,71 mio. værd. 6.11 I 2009 og 2010 var følgerne af finanskrisen voldsomme, og der var ingen finansiering, og Selskabet og koncernen var uden finansiering. Der er i bilag 25 af R3-konsulenthus anført om Selskabets værdi efter dette køb af de yderligere 50 % af G7-virksomhed: "De 2 væsentligste komponenter i 2010 opgørelsen af værdien af G1-virksomhed er værdien af aktierne i G7-virksomhed og gælden til related parties. Da G1-virksomhed den 28. april 2010 udnytter optionen om køb af 50 % af aktierne i G7-virksomhed er selskabet reelt likviditetsmæssigt insolvent, idet selskabet alene i alt væsentlig har anlægsinvesteringer i form af aktierne i G7-virksomhed og en gæld fra udnyttelse af optionen på DKK 102 mio. samt andre kortfristede gældsforpligtelser i størrelsesordenen EUR 18-20 mio. G1-virksomhed er ultimo april 2010 således ikke going concern og hvis der skulle have været aflagt et regnskab med revisionspåtegning ultimo april 2010 ville der skulle have været afgivet en støtteerklæring fra aktionærerne eller anden form for finansieringstilsagn for at en revisionspåtegning ville være uden forbehold eller supplerende oplysning." 6.12 I tilknytning hertil bemærker jeg, at Selskabets årsrapport for 2009 er aflagt den 1. marts 2010, og det indeholder forbehold for Selskabets evne til at fortsætte som going concem (bilag 19, side 4). Revisor anfører her: "Without qualifying our opinion, we draw attention to note 2 to the financial statements which indicates that the Company incurred a loss of EURO 458,375 for the period from 31 December 2008 to 31 December 2009, and, as of that date the Company's current liabilities exceeds its current assets by EURO 378,963. These conditions, along with other matters as set forth in note 2 indicate the existence of a material uncertainty, which may cast significant doubt about the Company's ability to continue as a going concern." 6.13 Det fremgår af bilag 5, at driften af G7-virksomhed i 2009 havde været underskudsgivende, og at driften ikke var tilfredsstillende. Dette var også gældende i foråret 2010. Der er som bilag 20 fremlagt memo om værdiansættelse af ejendomme i G7-virksomhed udarbejdet af R3-konsulenthus, hvor det vedhæftede bilag viser, at det budgetterede cash-flow i 2010 var negativt med DKK 15 mio. Dette er således efter de lejekontrakter for G5-virksomhed ejendommene. Det kan suppleres med det fremlagte bilag 18, som er materiale til brug for bestyrelsesmøde i G6-virksomhed den 22. april 2010. Det fremgår heraf (side 7 og 8), at der for G6-virksomhed budgetteres med, at resultatet før finansielle poster for 2010 er underskudsgivende med DKK 31,4 mio. Dette er på baggrund af en væsentlig lavere leje end den leje, som R5-konsulenthus skønner i vurderingen fremlagt som bilag 15. 6.14 A modtager således option til kapitalandele i et selskab, i) som er likviditetsmæssigt belastet ved fuldt gældsfinansieret at have købt G7-virksomhed, ii) hvor G7-virksomhed i juni 2009 - 10 måneder forinden - har købt ejendommene til værdier, de ikke hidtil har kunnet sælges til, iii) hvor der ikke er likviditet i markedet (finanskrise), iv) hvor driften i G7-virksomhed er underskudsgivende også efter de nye lejekontrakter for G5-virksomhed ejendommene, og v) hvor der i Selskabets samtidige regnskab er going concern forbehold. Optionsgiver ønsker ikke at overføre eksisterende merværdier i Selskabet til A, og eventuelle mindre tekniske merværdier som følge af opskrivninger på tidligere erhvervede aktier i G7-virksomhed på grund af værdiansættelse ved købet af de sidste 50 % af G7-virksomhed (med kendskab til G9-virksomhed handlen) er under det i) - v) anførte ikke relevant. 7. Skattestyrelsen og Skatteankestyrelsens bevisvurdering 7.1 Skatteankestyrelsen har i sin indstilling fundet, at Skattestyrelsen har løftet sin bevisbyrde ved ejendomsvurderingerne fra R5-konsulenthus (bilag 9 - 15) og notat fra SKAT (bilag 2 til SKAT’s afgørelse). Der foreligger for en af ejendommene (G6-virksomhed) to meget forskellige vurderinger. Skattestyrelsen har taget afsæt i den højeste vurdering, uanset denne tog udgangspunkt i en forudsætning om gennemførelse af en ny forretningsplan for driften af ejendommen, med et deraf følgende omfattende likviditets- og investeringsbehov for at realisere dette. 8. Ejendomsvurderinger R5-konsulenthus 8.1 De pågældende vurderinger er fra ultimo december 2009 og primo februar 2010. Vurderingerne er udarbejdet til F1-bank til dettes interne brug. De er lavet i samme periode, hvor F1-bank indgår optionen med Selskabet om salg af de F1-bank tilhørende 50 % af G7-virksomhed. Værdiansættelserne i vurderingerne har ikke nogen beløbsmæssig sammenhæng med den værdiansættelse, F1-bank samtidig foretager i optionen med Selskabet. Det viser, at vurderingerne ikke har været brugt til værdiansættelse af G7-virksomhed i salgsøjemed, og derfor ikke kan bruges hertil af Skattestyrelsen. 8.2 IK (direktør for R5-konsulenthus) oplyser i bilag 16 om disse vurderinger: "Det fremgår af samtlige rapporter, at de er indhentet af F1-bank og til F1-bank’s fortrolige brug. Der var således alene tale om rapporter til F1-bank’s interne brug og, som jeg erindrer det til at indgå i F1-bank’s løbende vurdering af engagementet med G7-virksomhed og med henblik på at anskueliggøre potentialet i ejendommene. Vurderingerne er som anført desktop og summariske. De pågældende vurderinger er derfor udarbejdet under en række nærmere forudsætninger og med en række forbehold, som betyder, at vurderingerne ikke kan danne grundlag for værdiansættelse af ejendommene til brug for feks. belåning, værdiansættelse i regnskaber mv." Der er om vurderingerne af G6-virksomhed ejendommen anført: "Denne vurdering (bilag 15 - min bemærkning) er foretaget på grundlag af modtagne budgetter omkring ejendommens indtægter, som ikke er verificerede. Det kan således oplyses, at vurderingen tog udgangspunkt i en forudsætning om gennemførelse af en ny forretningsplan for driften af ejendommen, med et deraf følgende omfattende likviditets- og investeringsbehov for at realisere dette. Til belysning af betydning for værdiansættelsen af denne mulige omdisponering vedlægger jeg vor vurdering af G6-virksomhed ejendommen af 29. december 2009 (bilag 8 - min bemærkning) uden hensyntagen til den nye forretningsplan for ejendommen. Det fremgår heraf, at ejendommen vurderes til DKK 1.170.000.000 - altså næsten DKK 300.000.000 lavere end desktop-vurderingen. 8.3 De anførte vurderinger er givet til G7-virksomhed revisor (R3-konsulenthus) i forbindelse med revisionen af 2009 årsrapporten. R3-konsulenthus har om brugen af disse vurdering oplyst i det som bilag 20 fremlagte memo: "Da købet af ejendommene via selskabserhvervelserne skete i sommeren fra uafhængige tredjemænd, så er denne handel i foråret 2010 fortsat det bedste udtryk for markedsværdien af ejendommene. I forbindelse med vores revision af G7-virksomhed koncernregnskabet for 2009 modtog vi i marts 2010 nogle summariske/overordnede(desktop) værdiansættelsesrapporter udarbejdet af R5-konsulenthus. Disse værdiansættelsesrapporter blev brugt til at bekræfte at der ikke var indikationer på at ejendommene skulle nedskrives på grund af impairment, idet ejendomsmarkedet i denne periode var meget presset pga. finanskrisen, herunder at andelen af tomme lokaler var stigende. Det er vores opfattelse at værdiansættelsesrapporterne ikke ville kunne være anvendt til opskrive ejendommene i koncernregnskabet pr. 31. december 2009, idet værdiansættelsesrapporterne er udarbejdet på optimistiske forudsætninger, når der tages hensyn til at tidspunktet var midt under finanskrisen og at nogle af ejendommene var delvist tomme, og G7-virksomhed koncernen var presset likviditetsmæssigt." 8.4 De pågældende vurderinger i) som er desktop og summariske, ii) som er til F1-bank’s løbende vurdering af engagementet med G7-virksomhed og med henblik på at anskueliggøre potentialet i ejendommene, iii) som ikke er brugt af F1-bank i det tidsmæssige samtidige salg af 50 % af aktierne i G7-virksomhed (og dermed ejendommene), og iv) som ikke er brugt af revisor til værdiansættelse af ejendommene i G7-virksomhed regnskab, er ikke et bevis for ejendommenes merværdi, der kan danne grundlag for den skete beskatning. 9 Udtalelse Ejendomsvurderingskontoret 9.3 Skattestyrelsen har indhentet udtalelse fra Ejendomsvurderingskontoret. Det fremgår, at udtalelsen er givet på det foreliggende grundlag (R5-konsulenthus vurderingerne) og A’s rådgiveres indlæg. Beviset er altså en teoretisk vurdering af de foreliggende desktop og summariske vurderinger. Det begrænser notatets værdi som bevis, uanset at sagsbehandleren angiver at kende ejendommene bortset fra en. 9.4 Det fremgår af notatet, at Ejendomsvurderingen finder R5-konsulenthus vurderinger for høje, og generelt forkaster dem alle, og i stedet foretager selvstændig vurdering for 2 af ejendommene og foretager et standardnedslag for de 4 resterende ejendomme i forhold til R5-konsulenthus vurderingerne. Det underbygger, at R5-konsulenthus rapporterne/vurderingerne ikke er bevis for at kunne foretage anden værdiansættelse. 9.5 Spørgsmålet er derfor, om Skatteankestyrelsen ved sent under sagens forberedelse at indhente en skrivebordsvurdering fra Ejendomsvurderingskontoret på basis af de i R5-konsulenthus rapporterne angivne oplysninger kan løfte sin bevisbyrde. Det er ikke tilfældet, allerede fordi der er grænser for, hvor vilkårligt Skattestyrelsen ved at spørge sig selv kan etablere det ønskede bevis. En gennemgang af argumentationen underbygger dette. 9.6 Hvis man sammenholder de regnskabsmæssige værdier af ejendommene og bilag 3 til de påklagede afgørelser, viser det, at forhøjelsen på DKK 521 mio. kan henføres til Y3-by ejendommen (med DKK 260 mio. kr.), Y4-by ejendommen (med DKK 146 mio.) og G6-virksomhed (med DKK 97 mio.). 9.7 Det fremgår af bilag 32, at alle disse ejendomme har været undergivet konkret klagevurdering. Det fremgår af den tidligere angivne U 2019 1163 H, at i den pågældende sag var der tale om en automatiseret ikke konkret foretaget værdiansættelse, hvorfor SKAT herefter kunne prøve at løfte sin bevisbyrde. Det er ikke tilfældet for disse tre ejendomme, der alle tre er blevet konkret værdiansat samtidigt. 9.8 I U 2019 1163 H var der fremlagt oplysninger om samtidige salg af tilsvarende ejendomme i samme område, og som derfor var bevis for, at ejendomsvurderingen var forkert. De samtidige salg i A's sag er med de pågældende ejendomme og overensstemmende med de foreliggende vurderinger. 9.9 Ejendomsvurderingskontoret henviser til ejendomsvurderingslovens § 10, stk. 3, (som foreskriver, at ejendomme vurderes på baggrund af normal udlejning), og angiver, at det indebærer, at SKAT ikke er bundet af ejendomsvurderingerne, da der for tre af ejendommene (omfattende Y3-by og Y4-by ejendommen) foreligger 25-årige lejekontrakter med en solid lejer. Det er derfor sagens reelle spørgsmål, om Ejendomsvurderingen, fordi der er indgået nye langvarige lejekontrakter for nogle af ejendommene, frit kan bortse fra de foreliggende samtidige konkrete vurderinger, og foretage en helt fri skønsmæssig værdiansættelse, og for alle seks ejendomme (uanset at de tre af disse ikke har nye lejekontrakter - herunder G6-virksomhed ejendommen). 9.10 Det er ikke unormalt, at ejendomme som de foreliggende har lange lejekontrakter, og det er ikke nærmere godtgjort eller underbygget, at de foreliggende lejekontrakter har en sådan karakter, at de samtidige konkrete ejendomsvurderinger er uden betydning/forkerte. Det bemærkes at Ejendomsvurderingen ikke engang har set disse kontrakter, men alene har baseret sig den korte gengivelse heraf i R5-konsulenthus vurderinger. 9.11 I den sammenhæng fremhæves det, at markedet på det pågældende tidspunkt var helt stille grundet finanskrisen, og at alle overdragelser var ganske individuelle. 9.12 Helt centralt er imidlertid, at betydningen af disse lejekontrakter var indregnet, da F1-bank samtidigt solgte sine aktier i G7-virksomhed til Selskabet, og var kendt da optionen blev givet mellem uafhængige parter i et selskab, som på dette tidspunkt ikke var going concern, hvor der ikke var tilsigtet at overføre eksisterende værdier. Det af Ejendomsvurderingskontoret anførte udgør derfor hvert fald under så- danne omstændigheder ikke bevis for at ejendomsvurderinger er forkert, og de postulerede meget store værdistigninger. 9.13 Den anførte henvisning til disse nye lejekontrakter for tre ejendomme er derfor ikke et bevis for, at vurderingen er forkert (kriteriet jf. U 2019 1163 H). Der skal herefter ske ophævelse af beskatningen. 9.14 Såfremt Landsskatteretten mener, at G5-virksomhed lejekontrakterne udgør bevis for, at vurderinger for disse ejendomme ikke er retvisende, så fremgår konsekvenserne for værdiansættelsen heraf af F1-bank handlen. Det fører til beskatning som angivet i pkt. 5.5 eller pkt. 5.6. 10 Udskudt skat 10.1 Såfremt Landsskatteretten følger Skatteankestyrelsen i forhøjelsen af værdien af ejendommene, så skal der ved værdiansættelsen af aktien foretages nedslag for udskudt skat. 10.2 Jeg vedlægger som bilag 43 indlæg fra R1-konsulenthus om dette spørgsmål, som jeg henviser til. Det fremgår heraf, at der skal foretages nedslag for udskudt skat med 130,25 mio. kr. Det indebærer, at den foretagne forhøjelse skal reduceres med 10 % heraf eller 13.025.000 kr. 11 Sammenfatning om bevisvurdering 11.1 Optionen giver adgang til at købe 10 % af Selskabet for 10.000 Euro. Sagens centrale spørgsmål er derfor, hvilken værdi Selskabet har på tidspunktet for optionens tildeling den 3. maj 2010. Det under 1 - 10 anførte herom kan sammenfattes som følger: - Optionen er en klassisk incitaments option, hvor optionsgiver vil belønne optionsmodtager for de fremadrettede værdistigninger, optionsgiver er med til at etablere, og hvor optionsgiver ikke vil overføre eksisterende værdier til optionsmodtager. De uafhængige parterne i optionen har ikke anset, at Selskabet har merværdi på tidspunktet for tildelingen, og skatteretligt kan der herefter ikke foretages anden værdiansættelse. - Selv hvis der måtte kunne foretages sådan anden værdiansættelse, så kræver det, at Skattestyrelsen beviser sådan merværdi. - Der er ikke sådan bevis, idet Selskabet - og G7-virksomhed - i maj 2010 er i overlevelseskamp. Selskabet er således illikvidt, og der er going concern forbehold i det samtidigt aflagte regnskab. G7-virksomhed er illikvidt og cash flow i den samtidige drift er negativ, og dette er efter indgåelse af nye lejekontrakter for G5-virksomhed ejendommene. - Skattestyrelsen har begrundet denne merværdi ved at foretage anden værdiansættelse af 6 ejendomme end foretaget i Selskabets samtidige regnskab. Den regnskabsmæssige værdiansættelse af ejendommene er overensstemmende med de samtidige ejendomsvurderinger, og Skattestyrelsen har en bevisbyrde for at ejendomsvurderingen er forkert og kan ikke foretage eget skøn. - Skattestyrelsen skal således bevise, at de foreliggende vurderinger forkerte. De foreliggende vurderinger er for 5 af disses vedkommende konkrete vurderinger pr. 1. oktober 2008, og allerede som følge heraf, kan Skattestyrelsen ikke efterfølgende ændre sine egne konkrete vurderinger. - Selskabet har erhvervet de pågældende ejendomme i juni 2009 efter, at de har været udbudt i en længere periode til denne pris, og uden at der kunne findes nogen køber. Denne pris er derfor med sikkerhed markedsmæssig på dette tidspunkt. - Finanskrisen varede fra 2008 til efteråret 2010, og der er derfor ikke generelle værdistigninger på ejendomme, der tilsiger, at ejendommene er steget i værdi fra hvad enten der foretages sammenligning med ejendomsvurderingerne pr. 1. oktober 2008 eller de i juni 2009 handlede værdier. Overensstemmende hermed er der også fald i ejendommenes værdi i vurderingerne pr. 1. oktober 2010. - Skattestyrelsen har fundet det fornødne bevis i ejendomsvurderingerne fra R5-konsulenthus fra december 2009. Disse rapporter i) er desktop og summariske, ii) er til F1-bank’s løbende vurdering af engagementet med G7-virksomhed og med henblik på at anskueliggøre potentialet i ejendommene, iii) er ikke brugt af F1-bank i det tidsmæssige samtidige salg af 50 % af aktierne i G7-virksomhed (og dermed ejendommene), v) er ikke brugt af revisor til værdiansættelse af ejendommene i G7-virksomhed regnskab, og vi) af Ejendomsvurderingen fundet for høje. Sådanne rapporter er ikke bevis for ejendommenes merværdi, der kan danne grundlag for den skete beskatning. - Skattestyrelsen har fundet det fornødne bevis i en udtalelse fra Ejendomsvurderingen. Denne er sket teoretisk uden besigtigelse og uden at der foreligger nogen af de forhold, der indebar, at SKAT i U 2019 1163 H havde bevist, at de foreliggende vurderinger var forkerte. Allerede herved er udtalelsen fra Ejendomsvurderingen ikke det for Skattestyrelsen fornødne bevis. - Ejendomsvurderingen har angivet, at de nye lejekontrakter på G5-virksomhed ejendommene indebærer, at Skattestyrelsen ikke er bundet af ejendomsvurderingen. Det er ikke unormalt, at ejendomme som de foreliggende har lange lejekontrakter, og det er ikke nærmere godtgjort eller underbygget, at de foreliggende lejekontrakter har en sådan karakter, at de samtidige konkrete ejendomsvurderinger er uden betydning/forkerte. G7-virksomhed havde negativ drift efter, at disse lejekontrakter var indgået, og betydningen af lejekontrakterne var indregnet, da F1-bank samtidigt solgte sine aktier i G7-virksomhed til Selskabet, og var kendt da optionen blev givet mellem uafhængige parter i et selskab. Det af Ejendomsvurderingskontoret anførte udgør derfor ikke bevis for at ejendomsvurderinger er forkert. Der skal herefter ske ophævelse af beskatningen. - Såfremt Landsskatteretten mener, at G5-virksomhed lejekontrakterne udgør bevis for, at vurderinger for disse ejendomme ikke er retvisende, så fremgår konsekvenserne for værdiansættelsen heraf af F1-bank handlen. Det fører til beskatning som angivet i pkt. 6.5 eller pkt. 6.6. - Hvis Landsskatteretten fastholder forhøjelsen, så skal der ske reduktion heraf grundet udskudt skat, og forhøjelsen skal reduceres med 13.025.000 kr. 12 Administrationsbidrag 12.1 Den foretagne beskatning af administrationsbidraget er indstillet opretholdt, da Skatteankestyrelsen har fulgt Skattestyrelsen i betragtningen om, at der foreligger grov uagtsomhed og overholdelse af 6 måneders fristen. 12.2 Jeg vedlægger som bilag 44 indlæg fra R1-konsulenthus om dette spørgsmål, som jeg henviser til. Det fremgår heraf, at der ikke er grov uagtsomhed, og i bekræftende fald at der ikke er sket rettidig forhøjelse. Der skal herefter ske ophævelse af beskatningen." På retsmødet Repræsentanterne nedlagde påstand om, at forhøjelsen i relation til optionen ophæves, subsidiært, at forhøjelsen nedsættes til et mindre beløb. Der nedlagdes påstand om, at forhøjelsen vedrørende managementydelser ophæves. Der nedlagdes formalitetspåstand om afgørelsernes ugyldighed. Repræsentanterne gennemgik deres anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det materiale, der blev udleveret på retsmødet. I relation til værdiansættelsen af optionen fremhævede repræsentanten, at der skal tages udgangspunkt i regnskabet for G1-virksomhed for 2009, der var aflagt den 1. marts 2010. Selskabets regnskab udviser en negativ egenkapital på -457.375 EUR. Ifølge regnskabet havde selskabet ingen værdi. Hvis dette er forkert, skal fejlen findes i regnskabet. Værdiansættelse af unoterede aktier kan ske på baggrund af TSS cir. 2000-09, hvor hjælpereglen, når der ikke er andre støttepunkter, tager udgangspunkt i selskabets indre værdi. Ejendomme indgår til offentlig ejendomsværdi. I U2019.1163H fandt Højesteret, at den part, der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette. Det fremhævedes endvidere, at 4 ud af 6 vurderinger, var ankenævnsvurderinger. Repræsentanten anførte, at Skattestyrelsen ikke havde løftet bevisbyrden for, at den offentlige ejendomsværdi kan fraviges. Skatteforvaltningen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen stadfæstes. SKAT fremhævede, at det fremgår af vurderingerne fra R5-konsulenthus, at de er udarbejdet med henblik på fastsættelse af markedsværdi/salgsværdier. Der er ved vurderingen taget højde for finanskrisen og det træge marked. Vurderingen var aflagt efter RICS standarder, og dermed underlagt høje krav. Klageren anførte, at det havde været vigtigt i bankverdenen i 2010, at man ikke foretog nedskrivninger på aktiver. F1-bank havde indhentet rapporten fra R5-konsulenthus for at godtgøre, at der ikke var grundlag for en nedskrivning af aktiverne. Klageren anførte endvidere, at der i foråret 2010 ikke var nogen likviditet i selskaberne. Landsskatterettens afgørelse Rette indkomstmodtager af aktieoption Efter ligningslovens § 16, stk. 1, skal skattepligtige ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregne vederlag i form af formuegoder af pengeværdi, sparet privatforbrug og værdien af helt eller delvis vederlagsfri benyttelse af andres formuegoder, jf. statsskattelovens §§ 46, når tilskuddet eller godet modtages som led i et ansættelsesforhold eller som led i en aftale om ydelse af personligt arbejde i øvrigt. Den skattepligtige værdi af de i stk. 1 omhandlede goder skal ved skatteansættelsen, medmindre andet følger af stk. 4-16, fastsættes til den værdi, som det måtte antages at koste den skattepligtige at erhverve goderne i almindelig fri handel, jf. ligningslovens § 16, stk. 3. Efter ligningslovens § 28, stk. 1, indtræder beskatningen af en modtagen køberet eller tegningsret først på det tidspunkt, hvor køberetten henholdsvis tegningsretten udnyttes eller afstås. Tilsvarende gælder beskatning af køberetter til aktier eller tegningsretter til aktier, der modtages som led i en aftale om personligt arbejde i øvrigt, samt for køberetter til aktier eller tegningsretter til aktier, som personer, der er valgt til medlem af eller medhjælp for selskabets bestyrelse, modtager som vederlag. Den skattepligtige aktieløn (favørelementet) opgøres som differencen mellem anskaffelsessummen for aktieoptionen og handelsværdien på udnyttelses- eller afståelsestidspunktet. Skattepligtige, der er omfattet af personkredsen i ligningslovens § 2, skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte parter i nr. 1-6 (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Det fremgår af dagældende bestemmelse i skattekontrollovens § 1, stk. 1 (lovbekendtgørelse nr. 1264 af 31. oktober 2013 med senere ændringer), at enhver skatteyder skal selvangive deres indkomst, uanset om denne er positiv eller negativ. Det følger af dagældende skattekontrollovs § 5, stk. 3, at foreligger en selvangivelse ikke på ansættelsestidspunktet, kan skatteansættelsen foretages skønsmæssigt. Klagerens selskab blev den 3. maj 2010 tildelt en option til at købe 10 % af aktierne i G1-virksomhed. Aktieoptionen var blandt andet betinget af, at egenkapitalen i G1-virksomhed på udnyttelsestidspunktet kunne opgøres til 10.000.000 EUR og at resultaterne i henhold til asset management-aftalen blev opfyldt. Asset management-aftalen blev indgået mellem klageren og G1-virksomhed, og klageren udførte opgaver vedrørende finansiering, udvikling samt køb og salg af (red.koncern.nr.1.fjernet)s aktiver i henhold til aftalen. Det fremgår blandt andet af aftalens pkt. 1.2, at "The Asset Manager has been given an option to purchase shares in G1-virksomhed." Klageren skulle efter aftalen modtage et fast månedligt vederlag for sit arbejde, som han løbende fakturerede. Hverken klageren eller hans selskab skulle afholde væsentlige omkostninger i forbindelse med udførelsen af opgaverne. Klageren anses som rette indkomstmodtager af den pågældende aktieoption, idet det alene var klageren som kunne opfylde forpligtelserne i henhold til den indgåede asset management-aftale og som vederlag for dette arbejde blandt andet skulle modtage en aktieoption i G1-virksomhed. Der er desuden henset til, at klagerens selskab alene var et holdingselskab. Ved tildelingen af aktieoptionen til klageren fra G2-virksomhed skete der ikke beskatning af klageren, idet aktieoptionen var omfattet af ligningslovens § 28. Ved at have indsat sit helejede selskab som modtager af aktieoptionen, anses klageren at have afstået aktieoptionen til selskabet på tidspunktet for indgåelsen af aktieoptionsaftalen den 3. maj 2010. Afståelsen af aktieoptionen (eventualretten) til klagerens selskab er skattepligtig for klageren som personlig indkomst, jf. statsskattelovens § 4. Værdien af aktieoptionen til køb af aktier i G1-virksomhed skal ansættes til handelsværdien den 3. maj 2010, jf. ligningslovens § 2. Aktieoptioners værdi beror blandt andet på den underliggende akties handelsværdi set i forhold til exerciseprisen, dvs. den pris der skal betales ved udnyttelsen af optionen. Der kan blandt andet tages hensyn til den rentebesparelse, der ligger i udskydelsen af den kontante betaling for aktien og en forventning om, at den underliggende aktie stiger i værdi i løbetiden. På baggrund af G1-virksomhed's årsregnskab for 2009 har SKAT skønsmæssigt ansat handelsværdien af aktierne i selskabet til 500.242.752 kr., hvorefter handelsværdien af klagerens ejerandel på 10 % ved udnyttelse af optionen kan opgøres til 50.024.475 kr. SKAT har med henvisning til vurderingsrapporter fra R5-konsulenthus og notat fra SKAT, Ejendomsvurdering, vurderet, at selskabets aktier i G7-virksomhed havde en højere værdi end den regnskabsmæssige værdi som følge af værdistigninger på datterselskabets erhvervsudlejningsejendomme. I værdiansættelsen er der desuden taget hensyn til de regnskabsmæssige resultater i G1-virksomhed fra den 1. januar til den 31. maj 2010. Ved værdiansættelsen af aktier i G1-virksomhed, er der er tale om værdiansættelse af unoterede aktier. Det fremgår af TSS cirkulære 2000-09, at værdien af unoterede aktier skal fastsættes til handelsværdien. Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, fx fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i den i cirkulæret anførte hjælperegel, der er vejledende. Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab, idet en række nævnte regnskabsmæssige poster korrigeres. Det fremgår af TSS cir. 2000-09, punkt 3, at det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier. Jf. hertil SKM2018.41.HR . Vedrørende fast ejendom fremgår det af cirkulæret, at den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Skattemyndigheden er imidlertid ikke bundet af den offentlige ejendomsværdi, når det godtgøres, at denne ikke kan anses som et retvisende udtryk for handelsværdien. I henhold til SKM2019.74.HR , der omhandler fastsættelse af handelsværdien af en ejendom i henhold til ligningslovens § 2 ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, har den part, der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, bevisbyrden herfor. To retsmedlemmer, herunder retsformanden, udtaler: Når henses til den foreliggende vurdering af de underliggende ejendomme af 21. december 2009 fra R5-konsulenthus, som indhentet af F1-bank, og notatet fra SKAT, Ejendomsvurdering, der vurderede, at ejendommene havde en væsentlig højere markedsværdi, findes SKAT at have godtgjort, at den seneste offentlige ejendomsværdi ikke kan lægges til grund som ejendommenes handelsværdi pr. 3. maj 2010. Det forhold, at der for flere af de omhandlede ejendomme er tale om ejendomsværdier, der har været prøvet af vurderingsankenævn, kan ikke i denne forbindelse medføre et andet resultat. Landsskatteretten er ikke bundet af vurderingsankenævnenes afgørelse. Valuarrapporterne fra R5-konsulenthus er indsendt af klageren ved fremlæggelsen af "Auditor´s Long-form Report relating to Draft Annual Report for 2009" for G8-virksomhed, hvor selskabet på baggrund af valuarrapporterne selv anfører, at markedsværdierne af ejendommene ultimo 2009 er estimeret til 3.504 mio. kr., og dermed højere end de regnskabsmæssigt bogførte værdier, udgørende 2.589 mio. kr., der i årsregnskabet er anført til kostpris fratrukket afskrivninger. Det fremgår endvidere af valuarrapporterne, at de er udarbejdet med henblik på at give en indikation af markedsværdien for de pågældende ejendomme og at R5-konsulenthus af selskabet anses som "professionally qualified valuers". Det fremgår af ledelsesberetningen i koncernregnskabet for 2009, at G5-virksomhed blev solgt til G9-virksomhed i januar 2010, herunder indgåelse af 25-årige uopsigelige lejekontrakter vedrørende de af koncernens ejendomme, hvor G5-virksomhed driver forretning. Det anføres i den forbindelse, at "Ledelsen vurderer at der som følge af den nye lejer og lejekontrakter er sket en betydelig værditilvækst på disse ejendomme og at de derfor er konservativt medtaget i årsrapporten for 2009." Det fremgår af ledelsesberetningen i koncernregnskabet for 2010, at egenkapitalen i G7-virksomhed pr. 31. december 2010 udgør 750 mio. kr., og at koncernens resultat for 2010 er et overskud på 517 mio. kr. Resultatet er påvirket af andre driftsindtægter på 573 mio. kr. fra avance ved salg af ejendomme og værdireguleringer af tilbageværende ejendomme. Der blev indgået et joint venture mellem F1-bank og G1-virksomhed i august 2009, hvorefter begge parter ejede 50 % af aktierne i G7-virksomhed (tidligere G8-virksomhed). Aftalen vedrørende det etablerede joint venture gav G1-virksomhed mulighed for at købe F1-bank ud ved samtidig indfrielse af F1-bank’s lånefinansiering af koncernen og mod betaling af en aftalt pris (calloption). Det er gjort gældende, at der ved værdiansættelsen af optionen skal henses til, at G1-virksomhed udnyttede denne calloption den 28. april 2010, hvorved selskabet erhvervede en aktiepost på 50 % af aktierne i G7-virksomhed for 13.753.400 EUR fra F1-bank, og at der herved var tale om en handel mellem uafhængige parter. G1-virksomheds købspris for anden halvdel af aktierne i G7-virksomhed i henhold til optionen findes ikke at kunne lægges til grund ved værdiansættelsen af optionen til køb af aktier i G1-virksomhed. Der er herved primært henset til, at en købspris i henhold til en option ikke er udtryk for en handelsværdi af aktierne, men derimod må anses som en minimumsværdi. Hertil kommer, at der til parternes aftale var knyttet vilkår om bl.a. en earn-out, som G1-virksomhed senere købte ud. Overdragelsen af denne aktiepost til den anførte værdi understøtter, at værdien af G7-virksomhed pr. 3. maj 2010 havde en værdi, der var væsentligt højere end 0 kr. På denne baggrund finder disse retsmedlemmer, at det af SKAT foretagne værdiskøn over værdien af optionen pr. 3. maj 2010 kan tiltrædes. Disse retsmedlemmer finder, at der må lægges afgørende vægt på den indhentede rapport fra R5-konsulenthus om værdien af ejendommene pr. 31. december 2009, og dermed i tidsmæssig nærhed af optionens overdragelse fra klageren til hans selskab. Der er henset til, at R5-konsulenthus i rapporten erklærer deres uafhængighed, og bl.a. anfører, at de har kendskab til ejendommene og at de har taget hensyn til markedsforholdene. Der er endvidere henset til, at klageren ikke er fremkommet med forhold, der godtgør, at denne vurdering ikke er retvisende, herunder ved syn og skøn. Der er endvidere ikke grundlag for at medregne udskudt skat af opskrivningen vedrørende ejendommene ved den skønsmæssige ansættelse af værdien af selskabet. Der er herved henset til, at ejendommene efter det oplyste er placeret i ejendomsselskaber, og at salg af datterselskaber ikke udløser skat. Der findes herefter ikke grundlag for at tilsidesætte det af SKAT foretagne skøn over værdien af optionen pr. 3. maj 2010. Disse retsmedlemmer finder derfor, at SKAT’s afgørelse skal stadfæstes. Et retsmedlem udtaler: SKAT findes ikke at have løftet bevisbyrden for, at de offentlige ejendomsvurderinger kan tilsidesættes. Der er herved henset til, at valuarrapporten ikke er udarbejdet som et korrektiv til vurderingerne, men som led i udviklingen af en forretningsplan. Det er en skærpende omstændighed, at fire af de seks vurderinger er fastsat ved ankenævnsafgørelser, uagtet at Landsskatteretten ikke er bundet af dem. Hertil kommer, at 2010 var et tidspunkt med meget pressede ejendomspriser, hvilket mindsker sandsynligheden for, at vurderingerne har været for lave. Endelig har SKAT, Ejendomsvurderingskontoret selv fundet anledning til at vurdere valuarrapportens værdiansættelse som i overkanten. På denne baggrund finder dette retsmedlem, at klagerens personlige indkomst for 2010 skal nedsættes med 49.960.121 kr., idet ejendommene ved værdiansættelsen af optionen findes at skulle indgå med de offentlige ejendomsvurderinger. ---- Landsskatteretten træffer afgørelse efter stemmeflertal, hvorfor SKAT’s afgørelse om forhøjelse af klagerens skattepligtige indkomst for 2010 med 49.960.212 kr. i relation til klagerens overdragelse af optionen til H1.1-virksomhed, nu H1-virksomhed, stadfæstes. ---- … Af Landsskatterettens begrundelse i afgørelsen af 25. marts 2022 vedrørende H1-virksomhed (sagsnr. 17-0578332) fremgår bl.a.: "Landsskatterettens afgørelse Landsskatteretten har ved stemmeflertal i afgørelse af d.d. i sammenholdt sag vedrørende hovedaktionæren i selskabet anset hovedaktionæren som rette indkomstmodtager af option til køb af aktier i det Y1-nationalitet selskab G1-virksomhed. Hovedaktionæren har ladet selskabet indtræde i optionsaftalen, hvorved aktivet i form af optionen i skattemæssig henseende anses overdraget fra hovedaktionæren til selskabet. Skattepligtige, hvorover fysiske personer udøver en bestemmende indflydelse, skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med den fysiske person (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Det fremgår af ligningslovens § 2. Overførslen af aktivet er sket uden vederlæggelse til hovedaktionæren. Landsskatteretten har ved stemmeflertal i afgørelse af d.d. i sammenholdt sag vedrørende hovedaktionæren stadfæstet SKAT’s afgørelse om, at værdien af optionen på overdragelsestidspunktet den 3. maj 2010 skal ansættes til 49.960.121 kr. Selskabet tilskudsbeskattes af denne værdi i henhold til statsskattelovens § 4. SKAT’s afgørelse stadfæstes." Der er for landsretten afholdt syn og skøn ved statsautoriseret revisor IL, der har afgivet skønserklæring af 7. oktober 2025 og supplerende skønserklæring af 16. februar 2026. Af skønserklæring af 7. oktober 2025 fremgår bl.a.: ". . . 8. Den overordnede ramme for syn og skøn Syn og skønnet vedrører den regnskabsmæssige behandling af udskudt skat ved opskrivning af fast ejendom og dennes betydning ved handel mellem professionelle investorer af ejendomsselskaber, der ejer store ejendomme, der udlejes til butik og kontor. Syn- og skønnet er til brug for en skattesag, der verserer for Østre Landsrets 14. afdeling under j. nr. BS-39641/2023-OLR 14. afdeling. Sagen vedrører værdiansættelse pr. 3. maj 2010 af kapitalandelene i selskabet G1-virksomhed, som var et holdingselskab, der indirekte ejede henholdsvis G6-virksomhed og G5-virksomhed virksomhederne, samt de ejendomme som disse virksomheder drives fra. Sagen vedrører 6 af disse ejendomme, som var placeret i individuelle datterselskaber. SKAT har her fundet, at disse ejendomme er 521 millioner kr. mere værd end den regnskabsmæssige værdi af disse i de respektive datterselskaber, og har opskrevet værdien af aktierne i G1-virksomhed tilsvarende og dermed uden afsættelse af udskudt skat i forbindelse med værdiansættelse af aktierne. Ejendommene havde en værdiansættelse i datterselskabernes regnskaber, så der allerede var afsat udskudt skat på baggrund af denne værdi forud for opskrivningen. … 10. Spørgsmål fra rekvirenten … Spørgsmål 1: Der henses i spørgsmålet til regnskabet for et selskab, som ejer fast ejendom. Vil der i maj 2010 ved ændring af balancen for i et sådant regnskab ved forhøjelse på aktivsiden af værdien af den faste ejendom skulle afsættes fuld udskudt skat i samme balance på passivsiden for den værdiforskel, der er ved forhøjelsen? Svar på spørgsmål 1: Der spørges til den regnskabsmæssige behandling for et selskab. I den forbindelse har vi forudsat, at der er tale om et regnskab, som aflægger årsrapport efter årsregnskabsloven, altså regnskabsklasse B eller C. Der er således ikke tale om et børsnoteret selskab, som aflægger efter IFRS. Hovedreglen er, at der afsættes udskudt skat af forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier. Sker der en regnskabsmæssig opskrivning til dagsværdi af et selskabs ejendomme, vil der skulle afsættes udskudt skat af denne opskrivning (ligesom der løbende afsættes udskudt skat på eventuelle forskelle mellem skattemæssige og regnskabsmæssige afskrivninger). Hvis ejendommen sælges til den opskrevne værdi, vil selskabet blive beskattet af forskellen mellem dagsværdien og den (afskrevne) skattemæssige værdi. Årsregnskabsloven er en rammelov og til fortolkning af denne anvendes de internationale regnskabsstandarder samt regnskabsvejledningen. Årsregnskabsloven § 47 angiver, at der skal afsættes udskudt skat. Det fremgår også positivt af Regnskabsvejledningen for Klasse B- og C virksomheder (udgivet af FSR - Danske Revisorer), at der skal afsættes udskudt skat af en opskrivning foretaget på materielle anlægsaktiver (hvilket ejendomme hører under): Ovenstående afsnit omtaler opskrivninger generelt på materielle anlægsaktiver, hvor man positivt skriver "Opskrivninger, reduceret med udskudt skat, indregnes…" I regnskabsvejledningens afsnit omkring investeringsejendomme og omtale af værdireguleringer på investeringsejendommene skriver man følgende: Det er derfor beskrevet meget klart i regnskabsvejledningen, at der skal afsættes udskudt skat af en værdimæssig opskrivning af en ejendom. Disse regler er gældende nu og har også været gældende i maj 2010, da der ikke er sket ændringer i reglerne. I tidligere versioner af regnskabsvejledninger var tilsvarende tekst: Spørgsmål 1 skal derfor besvares med JA, ved en forhøjelse af værdien på aktivet (ejendommen) vil der skulle afsættes udskudt skat på passivsiden, så forøgelsen af selskabets egenkapital vil være opskrivningen fratrukket den udskudte skat. Spørgsmål 2: Der henvises i spørgsmålet til regnskabet for selskaber, som ejer fast ejendom, hvor disse selskaber indgår i en koncern. Vil der i maj 2010 skulle ske ændring af udskudt skat selskab for selskab i koncernen ved forhøjelse på aktivsiden af værdien af den faste ejendom ejet af det enkelte selskab i koncernen? Svar på spørgsmål 2: Vi forstår spørgsmålet således, at såfremt man aflagde et koncernregnskab indeholdende regnskabsposteringer for alle koncernens enheder, hvordan vil den regnskabsmæssige handling så være i koncernregnskabet. Ved et koncernregnskab ses alle selskaber i koncernen under ét, altså som om de var et fælles selskab. I forhold til et koncernregnskab, så var der i maj 2010 ikke forskel på reglerne for koncernregnskab og individuelt regnskab for en dattervirksomhed. Der kunne være forskel på hvorvidt værdireguleringen skulle indregnes i resultatopgørelsen (fratrukket udskudt skat) eller direkte på egenkapitalen (fratrukket udskudt skat). En opskrivning af flere ejendomme i koncernregnskabet vil medføre, at der skulle afsættes udskudt skat på passivsiden. Såfremt der ikke spørges til et koncernregnskab, men blot et holdingselskab, som indregner underliggende datterselskaber til indre værdi, så vil de enkelte datterselskaber skulle afsætte udskudt skat af en opskrivning på aktivsiden. Dermed bliver det enkelte datterselskabs egenkapital forøget med opskrivningen fratrukket den udskudte skat. Når datterselskaberne indregnes i moderselskabet, vil den indregnet værdi allerede indeholde en afsat udskudt skat, som er afspejlet i den indregnede egenkapital for datterselskabet. Så ved afsættelse af udskudt skat ses hver juridiske enhed for sig. Derfor skal der afsættes udskudt skat selskab for selskab i koncerner. En eventuel sambeskatning har ikke indflydelse på den udskudte skat i det enkelte selskab. Spørgsmål 3: Der henses i spørgsmålet til selskaber, som er datterselskaber i en koncern, som ejer store erhvervsejendomme udlejet til butik og kontor. Vil der i maj 2010 ved handel af sådanne datterselskaber mellem professionelle investorer ved prissætningen af aktierne ske værdiansættelse af aktierne på baggrund af 100% korrekt afsat udskudt skat i det solgte datterselskabs balance? Hvis skønsmanden anser, at der sker afsættelse af korrekt afsat udskudt skat, men med en lavere sats end 100%, anmodes skønsmanden om at angive denne sats. Svar på spørgsmål 3: Der spørges til om værdiansættelsen af aktierne sker på baggrund af 100% korrekt afsat udskudt skat. Indledningsvist må jeg tage forbehold for at udtale mig, om en handel er sket på baggrund af en "100% korrekt afsat udskudt skat". En "100% korrekt afsat udskudt skat" vil indebære, at partnerne har lavet en beregning af ejendomsavancen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, med de reguleringer, der foretages i henhold til den lovgivning, såsom 10.000 kr.’s tillæg, fradrag og tillæg for købs- og salgsomkostninger ved en afståelse, evt. overgangsregler, hvis ejendommene har været anskaffet før 1993, blot for at give nogle eksempler. Nogle af disse poster, såsom niveauet af salgsomkostninger, vil være estimater, og derfor vil man sandsynligvis ikke ende med en "100% korrekt afsat udskudt skat". I mange sager afsættes udskudt skat ikke på baggrund af en konkret EBL-regning, men blot som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af ejendommen og den skattemæssige værdi af ejendommen. Dette vil heller ikke give en "100% korrekt afsat udskudt skat". Jeg har forstået spørgsmålet således, at tale om ejendomsselskaber. Der spørges derefter til, hvorvidt den beregnede udskudte skat indgår i værdiansættelsen af aktierne med den fulde kursværdi. Så hvis den udskudte skat var beregnet til 1.000.000 kr., indgår den så til kurs 100, eller til f.eks. kurs 90 og dermed til 900.000 kr. Til besvarelse af dette spørgsmål: det er individuelt i forhold til en forhandling mellem uafhængige parter. Dette er baseret på mine egne erfaringer fra ejendomsoverdragelser (via ejendomsselskaber), mine partnerkolleger i firmaet samt forespørgsler til to advokatselskaber, som begge har afdelinger specialiseret i ejendomshandler (og ingen af disse advokatselskaber er part i denne sag eller har konkret viden om denne sag). Alle tilkendegivelser er de samme: Ja, der afsættes udskudt skat ved opgørelse af ejendomsselskabets værdi, og den overvejende hovedregel er, at den afsættes til kurs 100. Det aftales dog i den konkrete sag mellem parterne. Køber ønsker den udskudte skat afsat til kurs 100 da det mindsker finansieringsbehovet hos køber. Sælger er klar over, at hvis ejendommen sælges separat (og ikke som et selskab) så vil skatten alligevel skulle afregnes. Derfor ender majoriteten af sagerne med at blive handlet, hvor den udskudte sat indgår til kurs 100 i overdragelsen. Der er sager, hvor der er særlige omstændigheder som gør, at kursen er forhandlet lavere. Så ud fra en individuel forhandling er kursen forhandlet til et niveau på 60-90, men jeg må tage forbehold for, at jeg ikke kan svare på spørgsmålet med en konkret kursværdi. Majoriteten af handlerne er til kurs 100, men det ses også, at køber har kunne forhandle sig til en lavere kurs under konkrete omstændigheder. 11. Spørgsmål fra modpart 1 … Skatteministeriets supplerende bemærkninger til sagsøgernes beskrivelse af den overordnede ramme for syn og skøn: Sagen omhandler, om der ved værdiansættelsen af de kapitalandele i selskabet G1-virksomhed., som den i sagen omhandlede aktieoption vedrørte, skal tages hensyn til udskudt skat af værdien af 6 udlejningsejendomme ejet af ejendomsselskaber, og i givet fald hvordan. Aktieoptionen giver ret til at købe en ejerandel i G1-virksomhed. Ved værdiansættelse af aktieoptioner er det nødvendigt at kende handelsværdien af den aktie, som optionen giver ret til at købe, uanset hvilken formel eller beregningsmodel der anvendes ved værdiansættelsen af optionen. Det er derfor nødvendigt at kende handelsværdien af aktierne i G1-virksomhed den 3. maj 2010, der var overdragelsestidspunktet for aktieoptionen. SKAT har ved værdiansættelsen af aktierne i G1-virksomhed taget udgangspunkt i selskabets årsregnskab 2009 og har forhøjet værdien af hele selskabet. SKAT har justeret de regnskabsmæssige værdier i G1-virksomhed, da de underliggende aktier i G7-virksomhed var værdiansat for lavt i regnskabet henset til, at de regnskabsmæssige værdier af datterselskabernes ejendomme er værdiansat for lavt. SKAT har ved anvendelse af Black & Scholes-modellen ansat værdien af 10 pct. af kapitalandelene - dvs. sagsøgernes andel - til 49.960.212 kr. De 6 udlejningsejendomme er hver især placeret i hver sit datterselskab i et ejendomsselskab, et såkaldt "SPV" (Special Purpose Vehicle). Der er ikke anden aktivitet i selskabet end ejendommen. Når ejendommene er placeret i ejendomsselskaber, medfører et salg af datterselskabsaktierne ikke skat på aktivet - altså ejendommen. Der er derfor ingen udskudt skat at tage højde for i værdiansættelsen, da salget af ejendomsselskaberne ikke udløser en skat. Beskatning af ejendomsavancen udskydes i stedet indtil det tidspunkt, hvor datterselskabet måtte afstå selve ejendommen, hvilket medfører, at beskatningen af ejendomsavancen udskydes, eller som i dette tilfælde undgås. Med disse skattefordele ved at sælge datterselskabet fremfor ejendommen vil en sælger, efter ministeriets opfattelse, naturligt sælge selskabet og ikke ejendommen, netop fordi et salg af ejendommen udløser avancebeskatning, mens et salg af selskabet ikke gør. Dette understøttes også af, at der heller ikke efter det oplyste blev beregnet skat af avancerne ved salget af ejendomsselskaberne i 2010 og 2011. Denne fremgangsmåde indebærer også andre økonomiske fordele sammenlignet med salg af fast ejendom i fri handel. Når ejendommen overdrages som et selskab, er der en besparelse på en tinglysningsafgift, der pt. udgør en fast afgift på 1.850 kr. og et beløb svarende til 0,6 pct. af købesummen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4. Derudover kan det købende selskab i henhold til statsskattelovens § 6, litra e, få fradrag for f.eks. udgifter til vedligeholdelse af ejendommen bedømt ud fra ejendommens tilstand på erhvervelsestidspunktet, jf. Den juridiske vejledning 2024-2, afsnit C.H.3.2.3.4.1 - i modsætning til, hvis ejendommen sælges i fri handel ud af selskabet, hvor der ikke er samme muligheder for fradrag for vedligeholdelsesudgifter. Skatteministeriets spørgsmål: Spørgsmål IA: Skønsmanden bedes oplyse og redegøre for fordele og ulemper ved at placere alene en ejendom i selskabet, således at selskabets erhvervsmæssige aktivitet alene består i at eje og drive en ejendom, herunder skattemæssige fordele og ulemper. Svar på spørgsmål IA: Fordelene ved udelukkende at eje en ejendom pr. selskab er særligt risikoadskillelse. Hvis en ejendom giver tab, påvirker dette ikke koncernens øvrige ejendomme, da risikoen er begrænset til selskabet, der ejer ejendommen. Ved et salg er der en fordel ved, at man har muligheden for enten at sælge ejendommen direkte eller sælge selskabet, som indeholder ejendommen. Det giver en større fleksibilitet i forhold til en eventuel købers ønsker. Det er korrekt, at når man sælger et selskab, så sælges der aktier, og det medfører ikke omkostninger til tinglysning af den faste ejendom, ligesom ændring af f.eks. lejekontrakter, leverandøraftaler og forsikringsforhold kan fastholdes. Det giver administrativt en overdragelse med færre forhold og færre udgifter. Desuden kan én ejendom pr. selskab gøre finansiering nemmere, da der ikke er blandet drift af flere ejendomme sammen. Økonomien for den enkelte ejendom er nemmere at adskille, da selskabets årsregnskab kun indeholder den ene ejendom. For en køber vil der også være mulige ulemper, når man overtager et selskab. Der kan være historiske forpligtelser, garantistillelser m.m., som man også overtager, når man køber et selskab. Køber erhverver ikke kun ejendommen, men også alle de forpligtelser, som selskabet har - også selvom disse ikke knytter sig til selve ejendommen. Så der kan være en risiko forbundet med at købe et selskab. Ved at lade ét selskab ejer én ejendom i stedet for at samlet alle sine ejendomme, så er der også en administrativ byrde for ejerne. F.eks. omkostninger til udarbejdelse af årsrapporter eller få foretaget revision. Har man ti ejendomme i ti selskaber, som skal aflægge og have revideret ti årsregnskaber, så vil det være noget dyrere end at have samlet alle ti ejendomme i ét selskab, der aflægger én årsrapport. Skattemæssigt vil man umiddelbart omtale det som en fordel, at kunne afstå selskabet uden det udløser en ejendomsavancebeskatning. Dette kan i første omgang fremstå som en fordel for sælger, men det er så tilsvarende en ulempe for køber. Vedkommende overtager en ejendom med et lavere afskrivningsgrundlag end den pris, der er aftalt, og i de fleste sager vil en Køber derfor kompenseres ved, at der afsættes udskudt skat ved opgørelse af værdien af aktierne. Så selvom det fremstår som en fordel, at der ikke skal betales ejendomsavanceskat, så får man en lavere pris på aktierne, da Køber vil have afsat udskudt skat i værdiansættelsen af aktierne. I den overordnet ramme for spørgsmålet angives behandlingen af vedligeholdelsesudgifter. Jeg er ikke enige i, at disse ikke kan fradrages. Såfremt man køber ejendommen og sætter den i stand, så vil udgifterne til vedligeholdelse og forbedring bliver aktiveret som en del af ejendommens anskaffelse. Det vil sige, at man opnår fradrag for disse omkostninger når ejendommen sælges igen. Der er således ikke tale om, at man "mister et fradrag for vedligeholdelsesudgifterne", man får bare fradraget på et senere tidspunkt, da udgifter bliver en del af ejendommens skattemæssige anskaffelsessum. Så det er en tidsforskydning. Skattemæssigt er ulempen at trods sambeskatning i en koncern kan tab efter ejendomsavancebeskatningsloven ikke anvendes i gevinster på andre ejendomme hos andre koncernselskaber. Tabet er kildeartsbegrænset. Såfremt man har en ejendomsportefølje og det er hensigten at disse ejendomme skal sælges på sigt, så vil det være en fordel at have ejendommene placeret i hvert sit selskab. Det gør, at et salg af en ejendom ikke påvirker de andre selskaber i porteføljen - altså risikoafgrænsning og fleksibilitet. Spørgsmål IB: Skønsmanden bedes oplyse, om der er andre fordele eller ulemper ved at sælge en fast ejendom i selskabsregi sammenlignet med salg af ejendommen i fri handel, set fra såvel sælgers side som købers side. Svar på spørgsmål IB: Generelt er fordele og ulemper beskrevet ovenfor. Dog det kan opsummeres således, at der er følgende fordele og ulemper: • Sælges selskabet med ejendommen: o Ejerskiftet er nemmere administrativt i forhold til tinglysningsafgift og registreringer. Transaktionsomkostninger er lavere ved et selskabssalg. o Lejekontrakter, lån, forsikringer m.m. forbliver i selskabet uden ændringer o Selskabet har måske tilladelser, momsregistreringer, aftaler m.m. disse skal ikke ændres. o Due diligence proces er måske lidt tungere når man overtager et selskab, da man skal undersøge andre forhold end blot ejendommen o Man overtager evt. andre forpligtelser og uafklaret forhold o Finansieringen for Køber er mindre når selskabets købes, dels pga. den udskudte skat, men også i forbindelse med overtagelse af eksisterende lån. Altså prisen for aktierne er lavere end prisen for selve ejendommen. o Sælges ejendommen ud af selskabet, så skal sælger stå for administrative proces med at efterfølge få selskabet lukket ned. o Den manglende beskatning af ejendomsavancen for sælger Spørgsmål IC: Skønsmanden bedes oplyse, hvilke hensyn ejere af sådanne "SPV"-selskaber inddrager, når de vælger mellem at afhænde selskabet med ejendommen eller at sælge ejendommen i fri handel ud af "SPV"-selskabet. Svar på spørgsmål IC: Et SPV er en betegnelse for et projektselskab, i dette tilfælde et ejendomsselskab, som udelukkende indeholder den ene afgrænsede aktivitet og formålet er at styre projektet/ejendommen SPV-selskabers fordele og ulemper er svarende til ovenstående gennemgang under spørgsmål IA. I en handel mellem uafhængige parter vil der være modstridende interesser. Nogle af de forhold, som er til fordel for Sælger vil være til ulempe for Køber, Køber vil derfor søge kompensation herfor ved fastsættelse af prisen. F.eks. en sparet tinglysningsafgift for Køber giver en lavere finansiering, og det kunne bruges som et forhandlingselement. Ligesom en manglende realisering af en ejendomsavance vil søges kompenseret ved at afsætte udskudt skat i overdragelsen. Hvis Køber ikke kompenseres med f.eks. den udskudte skat, så står vedkommende med et problem, når ejendommen skal sælges igen. Hvis man ikke kompenseres for den udskudte skat, så kan Køber lige så godt købe ejendommen ud af selskabet (da prisen så vil være den samme) og dermed undgå risikoen ved at overtage et selskab, som kan have andre forpligtelser eller en uhensigtsmæssig finansieringsstruktur med dyre lån. En Sælger, som bliver mødt af en Køber, der stiller krav om kompensation for udskudt skat har ikke - i forhold til ejendomsavancen - en fordel ved at sælge aktierne i forhold til ejendommen ud af selskabet. Men Sælger vil måske kunne forhandle om prisen, så der kompenseres for manglende tinglysningsafgift, en lavere finansiering fra Køber, sparede omkostninger til indfrielse af lån m.m. og vil kunne stille sig i en forhandlingssituation, som måske kan medføre, at provenuet fra transaktionen - når alle udgifter er betalt - er højere. Spørgsmål ID: I denne sag er hver ejendom placeret i hver sit selskab. Vil en professionel aktør, der køber fast ejendom til udlejning, placere den faste ejendom i hver sit selskab, eller vil køberen placere flere ejendomme i samme selskab? Svar på spørgsmål ID: Det afhænger af aktørens planer og risiko. Såfremt aktøren opkøber ejendomme med henblik på at beholde disse og opnå et løbende afkast ved udlejning, så taler dette for, at ejendommene kan samlet i et selskab. Hvis aktøren opkøber ejendomme med henblik på, at disse sættes i stand, udlejes i en kortere periode for så at blive solgt, så taler dette for, at man placerer ejendommen i et separat selskab. Ejendommenes karakter og geografiske beliggenhed kan også have indflydelse på, hvordan ejendommene organiseres. Såfremt en portefølje ønskes solgt samlet, så vil en geografisk samlet portefølje være nemmere at sælge sammenholdt med en portefølje med ejendomme spredt over hele landet. Der er forskellige faktorer, som spiller ind i forhold til at organisere sig i et samlet selskab kontra et enkelt selskab pr. ejendom. Aktørens planer for ejendommen og risikoprofil i forhold til risikoafgrænsning er en afgørende faktor. Spørgsmål IE: Hvis spørgsmål 3 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, om skønsmandens besvarelse er baseret på konkrete handler, hvor der er taget hensyn til en sådan udskudt skatteforpligtelse. Svar på spørgsmål IE: Bevarelsen af spørgsmål 3 er baseret på konkrete handler hos skønsmanden og handler hvor skønsmanden revisionsfirma har været involveret som rådgiver på enten køber eller sælgers side, samt forespørgsler til to advokatselskabers afdeling for fast ejendom, hvor jeg har forespurgt på konkrete handler, som afdelingerne har bistået med. Det har været vigtigt, at der er tale om handler, hvor rådgiverne har bistået enten køber eller sælger, da overdragelsesdokumenterne oftest vil vise slutresultatet af forhandlingerne. Så hvis udskudt skat - og kursværdien af denne - har været et forhandlingspunkt, så er slutresultatet typisk i overdragelsesaftalen i form af en endelige pris, men de forskellige faktorers indvirkning på den endelig pris er ikke altid nævnt i overdragelsesaftalen. Vi kan af hensyn til tavshedspligt og fortrolighed i vores arbejde ikke fremlægge konkret navne og transaktioner uden dette vil være i strid med tavshedspligten. De advokater, som har bidraget til at understøtte mine konklusioner har ligeledes af hensyn til tavshedspligten ikke kunne sende de endelige kontrakter til mig, men blot bekræfte, at det er erfaringer fra faktiske resultater. Deres konklusioner understøtter mine egne, og jeg har derfor accepteret ikke at modtage underliggende dokumentation for deres påstand. Spørgsmål IF: Hvis spørgsmål IE besvares bekræftende, anmodes skønsmanden om at vedlægge som bilag til skønserklæringen købsaftaler, hvor det fremgår, at der er taget hensyn til en udskudt skatteforpligtelse. Svar på spørgsmål IF: I forhold til en overdragelsesaftale, så vil dette vedrøre overdragelse af aktier eller anparter i et givent selskab. Prisen på kapitalandelene vil være et resultat af forhandling, herunder værdien af ejendommen, den udskudte skat m.v.. I stedet for købsaftaler vedlægger jeg her uddrag af fire forskellige ejeraftaler, hvor de underliggende selskaber ejer ejendomme. Ejeraftalerne afspejler, hvordan selskaberne skal værdiansættes, såfremt selskabet skal handles. Uddrag ejeraftale ejendomsselskab A I dette ejendomsselskab har man positivt omtalt den udskudte skat i ejeraftalen. Uddrag ejeraftale ejendomsselskab B I dette ejendomsselskab har man positivt omtalt den udskudte skat i ejeraftalen. Uddrag ejeraftale ejendomsselskab C I dette selskab har man ikke en positiv omtale af håndteringen af den udskudte skat, men der tages udgangspunkter i årsrapporten og markedsværdien af ejendommen. Årsrapporten er underlagt reglerne omkring årsregnskabsloven, og dermed falder man tilbage på årsregnskabslovens krav om afsættelse af udskudt skat jf. besvarelsen under spørgsmål 1. Uddrag fra ejeraftale koncern med mange ejendommen og driftsaktivitet indenfor byggeri: Denne ejeraftale indeholder positiv angivelse af afsættelse af udskudt skat generelt. …" Af supplerende skønserklæring af 16. februar 2026 fremgår bl.a.: " Spørgsmål IG: Skønsmanden bedes oplyse, hvordan uafhængige, professionelle parter, der indgår i en forhandling vedrørende salg af en ejendom placeret i et ejendomsselskab (aktieoverdragelse), vil fordele det potentielle skattetab ved et alternativt salg af ejendommen (aktivoverdragelse) imellem sig ved en handel med selskabet (aktieoverdragelse)? I forhold til besvarelsen af spørgsmålet skal jeg fremhæve, at der ikke efter mit kendskab foreligger empiri eller statistik, der kan ligge som evidens for besvarelsen af spørgsmål. Jeg kan således ikke svarer for alle handler foretaget i Danmark. Når man handler ejendomme gennem kapitalselskaber (aktieoverdragelse) er det altid en overvejelse, hvordan udskudt skat skal håndteres. Den kommercielle forhandling mellem sælger og køber går altså i første omgang ud på, hvilken aftalt ejendomsværdi som ejendommen skal indgå med i overdragelsesbalancen - og selvsagt en række andre forhold om hhv. aktiver og passivers håndtering i balancen. Her vil et element, der oftest forhandles kommercielt, også være håndtering af udskudt skat (altså den udskudte avance skat på ejendomsniveau). For køber bliver der i princippet tale om en slags “sælgerfinansiering", når den udskudte skat passiveres og dermed fradrages i købesummen for kapitalandelene. I nogle tilfælde vil man i princippet aldrig udløse den udskudte skat i professionelle strukturer, hvor ejendommen aldrig forlader selskabsstrukturen. Derfor er det også blevet et selvstændigt forhandlingspunkt. Situationen for sælger vil være, at hvis ejendommen sælges som et aktivsalg, så vil den fulde ejendomsavance beskattes i forbindelse med afståelsen. Et forenklet regnestykke kunne være, at en ejendom til nedskrevet værdi på 5 mio. kr. sælges for 10 mio. kr., hvormed der realiseres en avance på 5 mio. kr., som beskattes med 1,1 mio. kr. (22%), så nettoprovenuet efter skat 8,9 mio. kr. (før indfrielse af evt. restgæld). Samme ejendom kunne sælges gennem et kapitalselskab, hvormed ejendomsavance ikke realiseres. Det vil være en fordel for sælger såfremt denne vil kunne sælge selskabet for 10 mio. kr. Modsat vil køber se det som en ulempe, at der ikke tages højde for den udskudte skat, og denne vil som udgangspunkt i en forhandling lægge op til, at der alene betales 8,9 mio. kr. for selskabet. Hvormed nettoprovenuet for sælger vil være som et aktivsalg, altså sælger vil ikke være stillet dårligere. Køber vil dermed være stillet lidt bedre, da man for samme ejendom kun skal finansierer 8,9 mio. i stedet for de 10 mio. kr. Det betyder en sparet renteudgift fremadrettet, og det er med denne fordel, at sælger vil forhandle kursværdien af den udskudte skat, så den ikke indregnes til kurs 100 men måske til en lavere kurs. Fordeling af udskudte skat, eller skattetabet som der nævnes i spørgsmålet er individuelt. Der er ikke empiri eller statistisk der kan understøtte en gennemsnitlig kurs. Det undertegnede og de personer, som jeg har involveret i besvarelsen entydigt konkluderer er, at der tages højde for den udskudte skat når man foretaget en aktieoverdragelse. Som tidligere svaret til spørgsmål 3, vil der på transaktionerne, hvor der forhandles om kursværdien af den udskudte skat vil de typisk ende i en kurs i niveauet 60-90. En handel hvor der den udskudte skat sættes til kurs 0 mellem uafhængige professionelle parter forekommer stort set aldrig, for så kunne køber gennemføre handlen som en aktivoverdragelse og opnå et højere skattegrundlag for den købte ejendom. En aktivoverdragelse vil altid realiserer den faktiske skat, da der netop sker realisation. En af advokatfirmaerne, som jeg har involveret mig med i besvarelsen af spørgsmålet skriver følgende omkring fastsættelse af kursværdien af den udskudte skat: Der kunne jo måske godt laves lidt mere sofistikerede beregninger over nutidsværdi af beløbet eller lignende, men det har aldrig fanget an i det danske marked. I skatteministeriet kommentarer indledningsvist skrives der om fordele og ulempen ved afskrivningsgrundlaget. Hertil vil jeg tilføje, at afskrivningsgrundlaget er en faktor, der spiller ind og finansieringselementet er også en faktor, som køber vil tage højde for i forhandlingen omkring kursværdien er den udskudte skat. Ved en endelig forhandling mellem uafhængige professionelle parter spiller alle faktorer ind, ejendommens pris, finansieringen, afskrivningsgrundlag m.m. og det ene element kan påvirke værdien af et andet element, da det er den samlede transaktion, der vurderes. Så har man fået en god pris på ejendommen, så vil man måske være mere tilbøjelig til at give sig på kursfastsættelsen af den udskudte skat og omvendt. Den samlede værdiansættelse af aktierne ved en aktieoverdragelse er altså et sammenspil mellem ejendommens værdi, afskrivningsgrundlag og finansieringen (ikke udtømmende liste) og alle parametre spiller en rolle i fastsættelsen af prisen for aktierne. En aktiehandel, hvor man slet ikke tager højde for den udskudte skat, finansiering m.m. forekommer ikke eller kun yderst sjælden da man så vil foretage en aktivhandel i stedet for og opnå fordelen ved afskrivningsgrundlaget (eller den højere anskaffelsessum for ejendommen). Spørgsmål IH: Skønsmanden bedes oplyse, om han har kendskab til transaktioner, hvor to uafhængige, professionelle parter tager højde for det potentielle skattetab ved at indregne en udskudt skatteforpligtelse til en lavere kurs end kurs pari, henset også til skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3 (skønserklæring af 7. oktober 2025, s. 6, 6. afsnit). Som beskrevet ovenfor så kan det bekræftes, at vi har kendskab til transaktioner hvor to uafhængige professionelle parter tager højde for det potentielle skattetab (den udskudte skat) til en lavere værdi end kurs 100. Det er ikke unormalt, men majoriteten af handlerne er til kurs 100. Jeg må også tage forbehold for, at der ikke mig bekendt er offentligt empiri og statistik, der kan understøtte en præcis kurs. Af hensyn til den tavshedspligt rådgiver har i konkrete sager vil jeg ikke kunne navngive disse transaktioner i denne sag. Spørgsmål II: Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvilke advokater og/eller advokatvirksomheder som skønsmanden har indhentet oplysninger fra til brug for besvarelsen af skønstemaet. Af eksterne forespørgsler (mundtligt og skriftligt) er der anvendt advokatvirksomheder. Der ikke tale om officielle statements fra disse advokatvirksomheder. Deres tilbagemeldinger understøtter de erfaringer og konklusioner, som skønsmanden selv, og dennes medpartnere har. Jeg mener derfor ikke at navngive firmaerne har relevans for sagen. Jeg kan dog oplyse, at der er tale om et advokatfirma beliggende i København med plus 300 ansatte, et advokatfirma beliggende i Y3-by med +50 ansatte og et sidste advokatfirma beliggende i Y3-by med +30 ansatte. Ingen af de forespurgte har relation til den aktuelle sag. Spørgsmål IJ: Skønsmanden anmodes om at oplyse, om de konkrete handler, som skønsmanden eller skønsmandens revisionskontor har fungeret som rådgiver på, eller som skønsmanden i øvrigt har kendskab til, er indgået mellem interesseforbundne parter? " Interesseforbundne parter " skal i denne forbindelse forstås som enhver familiemæssig, koncernmæssig eller anden relation, som kan give anledning til at parter ikke handler på almindelige, markedsbestemte tredjemandsvilkår. De sager, som jeg i besvarelsen henviser til, er både sager mellem interesseforbundne parter og sager mellem uafhængige parter. Mellem de interesseforbundne partere vil man - hvor man måske ønsker lavest mulig pris for køber - først se på mulighederne for at værdiansætte ejendommen laveste muligt ved f.eks. at anvende den offentlige vurdering (hvis denne er til gengængelig og der ikke foreligger særlige omstændigheder) og dernæst vil man altid afsætte udskudte skat til kurs 100. I transaktioner mellem uafhængige partere ses i majoriteten af sagerne, at udskudt skat indgår til kurs 100. Der er dog en ikke uvæsentlig del, der handles til en forhandlet kurs, som er lavere end kurs 100 men majoriteten er til kurs 100. Spørgsmål SS IK: Kan aftaler om værdiansættelse af aktiver i ejeraftaler efter skønsmandens opfattelse også afspejle forhold, som er særlige for ejeraftaler, og som ikke er identiske med den værdiansættelse, som ville blive aftalt med en tredjemand? Skønsmanden bedes i bekræftende fald redegøre for, om der efter skønsmandens opfattelse vil blive taget forskellige hensyn, hvad angår indregning af udskudte skatteforpligtelser i en ejeraftale, overfor en aftale om handel af et ejendomsselskab eller en ejendom til tredjemand. Ejeraftaler, som er indgået mellem ikke interesseforbundne parter kan anses for en forhandling om vilkår i de tilfælde, hvor parternes samarbejde skal ophøre, og de ikke kan blive enige om vilkårene for en parts udtræden. Det er derfor min vurdering, at vilkårene i en ejeraftale er indgået således, at man som part finder en løsning, som er rimelig hvis man står som enten køber og sælger ved en udtræden. I en forhandling om udtrædelsesvilkår i en ejeraftale vil man som part forsøge af tilgodese sig selv i begge tilfælde. Der er derfor ikke en ensidig forhandling til kun tilgodeser den ene parts position. Det er dog min vurdering, at netop dette forhold vil medføre samme kompromis, som i de tilfælde hvor en ligeværdig køber og sælger forhandler vilkår der ensidigt tilgodeser dem. I en forhandling mellem to uafhængige parter, hvor styrkeforholdet mellem køber og sælger er ulige, så vil en handel mellem disse parter kunne føre til et andet resultat. Spørgsmål SS IL: Skønsmanden anmodes om at oplyse, om de fremlagte ejeraftaler i besvarelsen af spørgsmål IF er indgået mellem interesseforbundne parter? Skønsmanden bedes ved besvarelsen heraf anvende samme forståelse af " interesseforbundne parter " som ved besvarelsen af spørgsmål IJ. De fremlagte ejeraftaler i besvarelsen er ikke indgået mellem interesseforbundne parter med det forbehold, at i den angivne definition af interesseforbundne parter har angivet " anden relation, som kan give anledning til at parter ikke handler på almindelige, markedsbestemte tredjemandsvilkår" hvilket er en meget åben definition, som kræver en juridisk vurdering af hvornår noget så er en anden relation . Ejeraftalen er indgået mellem parter, der ikke er i familie eller koncernmæssig relation, og hvor den eneste relation er, at parterne har investeret i samme selskab." Forklaringer Skønsmanden, IL, har afgivet forklaring. IL har vedstået skønserklæringerne af 7. oktober 2025 og 16. februar 2026 og har forklaret bl.a., at en af ulemperne for køber ved at erhverve en ejendom i en selskabshandel er, at køber mister muligheden for at afskrive på ejendommen med markedsværdien. Hvis ejendommen erhverves ved en aktivhandel, får køber et forhøjet afskrivningsgrundlag baseret på forskellen mellem ejendommens regnskabsmæssige værdi og handelsværdien. I 2010 kunne afskrivningen ske over 25 år med 4 % årligt. Værdien af et afskrivningsgrundlag over 25 år er ikke kurs pari, men kan findes ved at tilbagediskontere med en forrentning baseret på forventningerne til den fremtidige indtjening. Værdien af afskrivningsgrundlaget afhænger også af købers tidshorisont, da køber primært vil være fokuseret på afskrivningen i sin egen ejertid. Det er også en faktor, hvilken rente virksomheden har mulighed for at låne til. Det mest sædvanlige vil være at se på både inflationen og markedsrenten. Det er ikke nødvendigvis det samme som afkastkravet, men det kan være tæt på. Hvis ejendommen erhverves i en selskabshandel i modsætning til en aktivhandel, vil køber kræve at blive kompenseret for det lavere afskrivningsgrundlag. I en aktivhandel vil sælger blive beskattet af en gevinst, som skal beregnes efter ejendomsavancebeskatningsloven. I grove træk skal selskabet betale skat af forskellen mellem den bogførte anskaffelsessum og salgssummen. Beskatningen forfalder til betaling i indkomståret, og beskatningen har dermed en værdi, der tilnærmelsesvis svarer til kurs pari. Afskrivningsgrundlaget giver derimod en værdi for køber, der kumuleres over en længere ejerperiode. Denne forskel er man klar over i markedet, og det var man også i 2010. Det er én blandt flere faktorer, der vil indgå i en forhandling mellem uafhængige parter. Udover udbudsprisen er det i handler med erhvervsejendomme i praksis særligt ejendommens beliggenhed og stand, værdien af lejekontrakter og den tiltænkte finansieringsmodel, der vil indgå som grundlag for købers tilbud på ejendommen. I en selskabshandel vil køber ofte også inddrage selskabets lån og muligheden for at spare tinglysningsafgiften. Det er en samlet forhandling. Hvis køber har fået en god aftale på prisen, vil køber være mere tilbøjelig til at give sig på andre vilkår, f.eks. på kursværdien af den udskudte skat. Hvis køber omvendt har købt dyrt, vil køber måske ikke samtidig give "rabat" på den udskudte skat. Det er måske ikke rigtigt at omtale kursværdien af den udskudt skat som en rabat, men det er et element, der indgår i købers værdiansættelse af ejendommen i forbindelse med forhandlingen med sælger. Ved en handel af et ejendomsselskab til 3,5 mia. kr. vil der være en kraftig formodning for, at både pris og øvrige vilkår forhandles. Han kender ikke eksempler på så store handler, men kursværdien af udskudt skat har været et omdrejningspunkt også i mindre handler. Det er relativt og afhængig af, hvem køber er, om en handel til 3,5 mia. kr. anses som en stor handel, men køber vil formodentlig være en stor spiller. Det er en fornuftig formodning, at køber i en handel til 3,5 mia. kr. vil være bistået af rådgivere, hvilket han også selv ville anbefale sine kunder. Omfanget af købers undersøgelser stiger typisk i takt med prisen på ejendommen, og i disse undersøgelser er køber typisk bistået af rådgivere. Rådgiverne vil ofte være advokater, valuarer og revisorer, der bl.a. vil bistå køber med at vurdere ejendommene. I selskabshandler er det altid en overvejelse, hvordan udskudt skat skal håndteres, herunder kursfastsættes. Der er mange elementer, der indgår i forhandlingen og prisfastsættelsen, bl.a. om den udskudte skat skal fastsættes til kurs pari eller en lavere kurs. Køber og sælger er udmærket klar over, at den udskudte skat påvirker værdiansættelsen, og skatten er derfor et meget centralt forhandlingspunkt. En køber vil også være opmærksom på, at en senere køber måske vil ønske at købe ejendommen som et aktiv. Hvis den bogførte værdi af ejendommen og handelsprisen er den samme, vil det ikke have betydning for afskrivningsgrundlaget, og der vil heller ikke være udskudt skat. Hvis der derimod er forskel på den bogførte værdi og handelsprisen, vil den udskudte skat være et vigtigt forhandlingspunkt. Han har ikke kendskab til empiri eller statistik herom, men det er hans erfaring, at kursværdien af den udskudte skat aldrig vil blive fastsat til nul. Når der forhandles om udskudt skat, vil kursværdien typisk blive fastsat i intervallet kurs 60-90. Hvis den udskudte skat udgør 150 mio., vil han forestille sig, at parterne vil forhandle om kursen, som en del af den samlede prisfastsættelse. Der er mange måder at beregne værdien af den udskudte skat på, herunder ved tilbagediskontering, men det er hans erfaring, at beregninger med tilbagediskontering ikke foretages i praksis. Det har ikke vundet indpas. I majoriteten af de handler, han har været involveret i, er den udskudte skat blevet fastsat til kurs 100. Det kan enten skyldes, at kursen ikke er blevet forhandlet, eller at resultatet af forhandlingen blev, at kursen blev fastsat til 100. Retsgrundlag § 2, stk. 1, i ligningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1500 af 24. november 2025) er sålydende: "§ 2 Skattepligtige, 1) hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, 2) der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, 3) der er koncernforbundet med en juridisk person, 4) der har et fast driftssted beliggende i udlandet, 5) der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med et fast driftssted i Danmark, eller 6) der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med kulbrintetilknyttet virksomhed omfattet af kulbrinteskattelovens § 21, stk. 1 eller 4, skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte parter i nr. 1-6 (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter, jf. dog § 2 B. Med juridiske personer i nr. 1 og stk. 3 sidestilles selskaber og foreninger m.v., der efter danske skatteregler ikke udgør et selvstændigt skattesubjekt, men hvis forhold er reguleret af selskabsretlige regler, en selskabsaftale eller en foreningsvedtægt." Bestemmelsen blev indsat ved lov nr. 432 af 26. juni 1998 om lovfæstelse af armslængdeprincippet og værn mod tynd kapitalisering. Af de almindelige bemærkninger til lovforslaget, jf. lovforslag nr. 101 af 2. juni 1998, fremgår bl.a.: "Indledning Formålet med lovforslaget er at få lovfæstet, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for deres transaktioner, der svarer til de priser og vilkår uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner (armslængdeprincippet)." I cirkulære nr. 45 af 28. marts 2000 om værdiansættelse af aktier og anparter (TSS-cirkulære 2000-9) hedder det bl.a.: "Ligningsrådet har i medfør af skattestyrelseslovens § 18, jf. § 13 godkendt følgende vejledende anvisning. Told- og Skattestyrelsen har samtidig besluttet, at reglen under pkt. 2 (hjælpereglen) skal finde anvendelse ved de skatteansættende myndigheders ligning af juridiske personer bortset fra dødsboer. Anvisningen finder anvendelse på overdragelser mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirk. nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer mv. og ved gaveafgiftsberegning. 1. Indledning … Værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien. Kendes handelsværdien af den unoterede aktie ikke, fx fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke kan anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i følgende hjælperegel, der er vejledende. 2. Hjælpereglen Udgangspunktet er, at aktiernes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet minus de respektive gældsposter i selskabet. Den således opgjorte værdi tillægges værdien af goodwill. Der anvendes således et substansprincip. Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab, idet følgende regnskabsmæssige poster korrigeres således: Fast ejendom Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi. Associerede selskaber Beholdninger af unoterede aktier/anparter i associerede selskaber og i tilknyttede virksomheder medtages til værdien opgjort efter hjælpereglen, når handelsværdien i øvrigt er ukendt. Begreberne associerede selskaber og tilknyttede virksomheder defineres i overensstemmelse med lov om visse selskabers aflæggelse af årsregnskab mv. Goodwill og andre immaterielle aktiver Vedrørende fastsættelse af goodwill henvises til de retningslinier der fremgår af cirkulære nr. 44 af 28. marts 2000. Udskudt skat Beregnet udskudt skat (netto) medtages og reguleres under hensyntagen til ovennævnte korrektioner. Negativ udskudt skat kan medtages, dog kun til en værdi under pari. Andre forhold En eventuel bogført værdi af egne aktier medtages ikke i beregningen af den indre værdi. Ved beregning af kursen reduceres den nominelle aktiekapital med den andel, som de egne aktier repræsenterer. 3. Fravigelse af hjælpereglen Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier. …" Anbringender A har i påstandsdokument af 22. april 2026 anført bl.a. (henvisninger til ekstrakt og materialesamling udeladt): "Til støtte for den principale påstand gøres det gældende, at den udskudte skat, der følger af opskrivningen af ejendommenes værdi i (red.koncern.nr.1.fjernet), skal afsættes til kurs 100, når der ikke foreligger konkrete holdepunkter for en lavere kurs. Når der ved værdiansættelsen af kapitalandelene i G1-virksomhed. foretages en korrektion (opskrivning) af værdien af selskabets faste ejendomme, skal der også foretages en korrektion på passivsiden af den latente skatteforpligtelse heraf. Dét er Skatteministeriet nu også enig i. Dette følger også direkte af de regnskabsmæssige regler, jf. årsregnskabslovens § 47, der fastslår, at "Forpligtelser, der er uvisse med hensyn til størrelse eller tidspunkt for afvikling, skal indregnes i balance og resultatopgørelse som hensatte forpligtelser. Herunder skal indregnes udskudt skat, garantiforpligtelser og pensionsforpligtelser, der påhviler virksomhederne." Tilsvarende fulgte af TSS-cirkulære 2000-09 ("Aktiecirkulæret"), hvori Ligningsrådet havde en vejledende anvisning om værdiansættelse af aktier og anparter ved overdragelser mellem interesseforbundne parter. I cirkulæret er formuleret den såkaldte "hjælperegel", som den daværende Told- og Skattestyrelse havde besluttet, skal finde anvendelse ved de skatteansættende myndigheders ligning af juridiske personer. Efter cirkulæret fastsættes værdien af unoterede aktier og anparter til handelsværdien. Hvis handelsværdien af den unoterede aktie ikke kendes, "fx fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i følgende hjælperegel, der er vejledende." Efter denne "hjælperegel" skal ansættelsen af handelsværdien ske på grundlag af bl.a. følgende: "Udgangspunktet er, at aktiernes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskaber minus de respektive gældsposter i selskabet.[…] Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab, idet følgende regnskabsmæssige poster korrigeres således: Fast ejendom - Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den senest kendte offentlige ejendomsvurdering […] […] Udskudt skat - Beregnet udskudt skat (netto) medtages og reguleres under hensyntagen til ovennævnte korrektioner. Negativ udskudt skat kan medtages, dog kun til en værdi under pari." Udgangspunktet for den skattemæssige værdiansættelse af handelsværdien efter hjælpereglen er således selskabets indre værdi ifølge senest aflagte årsregnskab, dvs. de regnskabsmæssige værdier, hvori netop også indgår udskudt skat, jf. årsregnskabslovens § 47. Ved denne værdiansættelse skal der korrigeres (hvis værdien af aktiverne korrigeres i forhold til selskabets indre værdi) for beregnet udskudt skat, der således skal medtages. Dette fremgår også af boafgiftslovens § 12 a, stk. 3, nr. 4. Med boafgiftslovens § 12 a, har man indført særlige skematiske værdiansættelsesregler, som der ved overdragelse af erhvervsvirksomheder mellem interesseforbundne parter, nu er et retskrav på at anvende. Med loven er værdiansættelsescirkulæret/aktiecirkulæret videreført på flere punkter, bl.a. afsættelsen af udskudt skat, se således i lovforslagets almindelige bemærkninger, side 38, hvor det anføres: "Udskudt skat, der skyldes eventuelle reguleringer efter stk. 3 i forhold til årsregnskabet, vil f.eks. kunne skyldes, at der sker en forhøjelse af aktivets værdi, og at dette vil indebære, at der vil hvile en yderligere latent skattebyrde på aktivet, som vil blive udløst f.eks. ved et salg, og denne udskudte skatteforpligtelse efter almindelige regnskabsprincipper vil skulle medtages i regnskabet. Forslaget svarer til aktiecirkulæret." Den beregnede udskudte skatteforpligtelse medtages til pari, jf. formuleringen i aktiecirkulæret om, at negativ udskudt skat kan medtages, men "dog kun til en værdi under pari". Det følger også af de almindelige regnskabsprincipper. TSS-cirkulærets hjælperegel er vejledende, jf. også bemærkningerne til boafgiftslovens § 12 a, og kan fraviges i sin helhed eller for enkeltposter, "når det må anses for relevant og væsentligt for at fine et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier", jf. herved også U2018.1215 H. Men bevisbyrden herfor påhviler utvivlsomt Skatteministeriet, jf. herved også U2019.1163 H. Dette gælder naturligvis også, hvis skattemyndighederne vil fravige, at der skal afsættes skat svarende til den fulde skat af en foretagen opskrivning. Skatteministeriet har heroverfor med henvisning til det generelle udgangspunkt, jf. også U2016.191 H, anført, at det påhviler sagsøgerne at godtgøre, hvis et af skattemyndighederne udøvet skøn skal kunne tilsidesættes. Skatteministeriet synes imidlertid herved at overse, at der jo er enighed om, at skønnet er udøvet forkert, idet det nu anerkendes, at der skulle have været afsat udskudt skat i forbindelse med skønnet over værdien. Det er jo også derfor, Skatteministeriet har frafaldet frifindelsespåstanden og nu alene påstår hjemvisning. Og i forhold til størrelsen af den udskudte skat (som hverken Skattestyrelsen eller Skatteministeriet har forholdt sig til kursen på før nu) er udgangspunktet efter hjælpereglen i aktiecirkulæret - i overensstemmelse med de regnskabsmæssige principper - at denne afsættes til kurs 100, dvs. med det fulde beløb af den skatteforpligtelse, der følger af opskrivningen af ejendommenes værdi. Det påhviler derfor ikke sagsøgerne at bevise, at den udskudte skat kan afsættes i overensstemmelse hermed, men derimod Skatteministeriet at bevise, at der er grundlag for at fravige dette udgangspunkt, jf. også U2019.1163 H. Dén bevisbyrde har Skatteministeriet ikke løftet. Hverken Skattestyrelsen eller Skatteministeriet har forholdt sig til, hvilke faktuelle omstændigheder der konkret måtte begrunde, at den udskudte skat ikke skal afsættes med kurs 100. Synspunktet om, at skatten skal afsættes til lavere kurs (og i øvrigt en helt ubestemt kurs) er alene baseret på et rent postulat og antagelser om, hvad der - muligvis - ville kunne være gældende i en konkret forhandlingssituation mellem en køber og en sælger. Dette imidlertid uden at en sådan konkret situation foreligger, eller der i øvrigt foreligger omstændigheder, der indikerer, at skatteforpligtelsen ikke ville blive udløst. Skattemyndighedernes værdiansættelse er baseret på en opskrivning af den regnskabsmæssige værdi af koncernens faste ejendomme. Korrektionen er foretaget med udgangspunkt i de regnskabsmæssige værdier og egenkapitalen, hvori også indgår (fuld) udskudt skat. Værdiansættelsen (og korrektionen) er foretaget uden for en konkret overdragelse eller forhandling mellem en køber og en sælger, og i fravær af omstændigheder der indikerer, om ejendommene ville blive solgt nu, herunder enten via salg af selskaberne eller ud af selskaberne. Omstændigheder som er nødvendige for at kunne fastslå et grundlag for at fastsætte den latente skat til en kurs lavere end 100. Havde selskabet foretaget en opskrivning af ejendommenes værdi i regnskabet, ville der som en afledt konsekvens heraf, jf. årsregnskabslovens § 47, være afsat udskudt skat, og egenkapitalen ville have reflekteret denne regulering af selskabets aktiver og passiver. Ministeriets betragtninger og antagelser om en beregning og fordeling af et "skattetab", fordeling af en successionsfordel med udgangspunkt i SKM2024.344 H og Skatteministeriets kommentar hertil, jf. SKM2024.345 Dep, tager i modsætningen til de foreliggende omstændigheder netop afsæt i en helt konkret forhandlingssituation/overdragelse - som ikke kan overføres på eller tillægges nogen konkret betydning i den foreliggende sag. At den udskudte skat skal afsættes med kurs 100 , medmindre en lavere kursansættelse er udslag af en konkret forhandlingssituation, bekræftes da også entydigt af skønsmandens besvarelse af de stillede spørgsmål, jf. for det første besvarelsen af spørgsmål 3 i skønserklæringen, hvori bl.a. anføres: … I den supplerende skønsrapport anfører skønsmanden videre til besvarelse af spørgsmål IJ: … Skatteministeriet har medtaget U2000.2039 H i materialesamlingen, hvor Højesteret hjemviser en kursansættelse af aktier til fornyet behandling med begrundelsen: "Der er ikke enighed mellem parterne om, hvilken kurs aktierne skal fastsættes til på grundlag af skønserklæringen." Tilsvarende usikkerhed foreligger ikke i den foreliggende sag. Skønserklæringen er ganske klar, og der er efter skønserklæringen ikke usikkerhed om, at den udskudte skat ifølge skønsmanden (altid) afsættes med kurs 100, hvor den ikke - på grund af en konkret forhandling - er fastsat til en lavere kurs end 100. Den foreliggende (ret omfattende) praksis om generationsskifteoverdragelser med succession og nedslag for beregnet nutidsværdi af den overtagne skat godtgør heller ikke, at der uden for en konkret overdragelse og forhandling er grundlag for at ansætte den udskudte skat til en værdi lavere end kurs 100. I generationsskiftesagerne er der netop tale om konkrete overdragelser, hvor nutidsværdien af den overtagne skat i øvrigt typisk fastlægges ud fra forudsætning om, at den latente skat ikke vil blive udløst (foreløbigt) hos erhververen. Men også her lægges der vægt på, om der har været en konkret forhandlingssituation mellem parterne. Det gælder også ved spørgsmålet om fordeling af en successionsfordel (sælgers rentefordel ved ikke at skulle betale skat i forbindelse med overdragelsen), jf. senest SKM2025.317 LSR, SKM2025.279 LSR og SKM2025.278 LSR, hvor Landsskatteretten tiltrådte, at der ikke var grundlag for at fordele nogen del af successionsfordelen til erhververen med den begrundelse, at der ikke var nogen reel forhandlingssituation, der kunne begrunde en fordeling. I den foreliggende situation er der, som anført, tale om en opskrivning af selskabets ejendomme med afsæt i den regnskabsmæssige værdi af disse. Der foreligger ingen konkret overdragelsessituation , og der foreligger ingen konkrete oplysninger , der gør det muligt at fastslå, om den latente skat, der følger af opskrivningen af ejendommenes værdi, vil blive udløst gennem et salg af ejendommene ud af selskaberne, eller om den latente skat vil blive genstand for en forhandling i forbindelse med salg af datterselskaberne. I fraværet af konkrete omstændigheder, der bevismæssigt gør det muligt for landsretten at kunne lægge til grund, at den latente skat enten ikke vil blive udløst eller konkret være genstand for en forhandling, er der ikke bevismæssigt grundlag for at fravige udgangspunktet, jf. også skønserklæringen, der udtaler, at den udskudte skat i sådanne situationer afsættes med kurs 100. Hvilket er i overensstemmelse med almindelige regnskabsmæssige principper, som hjælpereglen også tager afsæt i. Skatteministeriet har derfor ikke godtgjort, at der er grundlag for at fravige udgangspunktet om, at den udskudte skat skal afsættes med kurs 100, og der er derfor ikke grundlag for at hjemvise sagen med henblik på et skøn over en lavere kurs end 100." Skatteministeriet har i påstandsdokument af 22. april 2026 anført bl.a. (henvisninger til ekstrakt og materialesamling udeladt): "Skatteministeriet gør overordnet gældende, at sagsøgerne ikke har løftet den dem påhvilende bevisbyrde for, at den omstridte udskudte skat har en kursværdi på pari (100). Der er ingen grund til at mene, at en køber som påstået af sagsøgerne opnår hele skattefordelen ved at handle ejendommen indkapslet i selskabet fremfor direkte. Dette er også sagsøgernes bevisbyrde. 3.1 Grundlæggende jus Det følger af ligningslovens § 2, at parterne i et kontrolforhold som i sagen her skal handle på markedsvilkår. Dette har sagsøgerne ubestridt ikke gjort ved overdragelsen af optionen og Skattestyrelsen skulle derfor fastsætte værdien skønsmæssigt. Ligningslovens § 2, stk. 1 har følgende ordlyd: … Når de kontrollerede parter som her har anvendt en pris, som ikke er armslængdeprisen/markedsværdien/handelsværdien, skal Skattestyrelsen skønne over værdien. Det påhviler så sagsøgerne at løfte bevisbyrden for, at Skattestyrelsens skøn kan tilsidesættes som værende udøvet på et forkert/mangelfuldt grundlag eller som åbenbart urimeligt, jf. UfR2016.191H. Hvis en skatteyder løfter sin bevisbyrde for, at Skattestyrelsens med rette udøvet skøn kan tilsidesættes, så er konsekvensen, at domstolene hjemviser spørgsmålet om værdien til fornyet prøvelse hos Skattestyrelsen, når parterne ikke kan blive enige om en værdi, hvilket er tilfældet i nærværende sag, jf. UfR 2000.2039H. Så det forhold, at sagsøgerne ved syn og skønnet har bevist, at den udskudte skat har en højere værdi end den værdi på nul, som Skattestyrelsen skønnede, fører alene til, at Skattestyrelsen på ny skal skønne over, dvs. sagen skal hjemvises. Det gælder dog ikke, hvis sagsøgerne har bevist, at parterne i en handel mellem parter, der har interessemodsætninger - dvs. en sammenlignelig handel mellem uafhængige parter - ville sætte værdien af den udskudte skat til kurs 100 altså svarende til den nominelle værdi. Det afgørende for sagen er altså, om sagsøgerne har bevist, at uafhængige parter ville have sat værdien af den udskudte skat ved en handel med de seks ejendomme til kurs pari, hvis disse blev solgt i selskabsform, sådan som optionen også går på. 3.2 Skattegevinsten ved selskabskøb Ved en handel med de seks ejendomme er der grundlæggende to muligheder for at strukturere handlen. Parterne kan som den ene mulighed vælge, at salget skal organiseres som en aktivhandel . Vælges denne mulighed, vil det udløse avancebeskatning for sælgeren af ejendommene. Denne skat vil skulle betales straks eller kort efter transaktionens slutning. Modsat vil køberen opnå, at ejendommene erhverves til deres markedsværdi. Køberen vil dermed have et afskrivningsgrundlag, der afspejler ejendommenes markedsværdi. f.eks. en million kr. Denne afskrivningsret vil imidlertid blive realiseret over tid, og dermed have en lavere nutidsværdi end køberens beskatning. Parterne kan som den anden mulighed vælge, at salget skal organiseres som en aktiehandel , hvor ejendommen forbliver i selskabet. Vælges denne mulighed, vil det ikke udløse avancebeskatning for sælgeren af ejendommene. Til gengæld vil køberen af ejendommene ikke opnå et afskrivningsgrundlag, der svarer til ejendommenes markedsværdi, men vil derimod overtage det afskrivningsgrundlag, der ligger i ejendomsselskabet. Køberen vil altså gå glip af et afskrivningsgrundlag, der svarer til differencen mellem ejendommens markedsværdi - stadig 1 million kr. og den værdi, som ejendommens er nedskrevet til skattemæssig i selskabet f.eks. 400.000 kr. Også dette afskrivningsgrundlag i alt 600.000 kr. (1 million kr. minus 400.000 kr.) vil have en lavere nutidsværdi end den nominelle forskel mellem ejendommens skattemæssige værdi og ejendommens markedsværdi som følge af, at afskrivningsgrundlaget kommer køberen til gode over tid . At handlen organiseres som enten aktie- eller aktivhandel har dermed forskellig værdi for sagens parter som følge af de skattemæssige konsekvenser. For sælger er værdien af at handlen organiseres som aktiehandel altså større end værdien af det afskrivningsgrundlag, som køber går glip af. Modsat er købers gevinst ved, hvis handlen organiseres som en aktivhandel, mindre end sælgers omkostning. 3.3 Forhandlingssituationen Parternes forhandlingssituation kan illustreres af princippet i FSR’s håndbog om værdiansættelse af virksomheder og immaterielle aktiver. Af afsnittet "værdibegrebet" fremgår: "Værdi er ikke noget entydigt begreb. Et aktiv eller en virksomhed kan repræsentere én værdi for nogle ejere, mens det samme aktiv eller den samme virksomhed kan repræsentere en anden værdi for andre." Og videre: "Markedsværdien ligger således et sted mellem værdien for sælger og værdien for køber" I håndbogen er forhandlingssituationen illustreret med følgende figur: Sagens spørgsmål er derfor, hvordan denne forhandlingssituation vil blive løst imellem to uafhængige parter. Dette gælder alene det skattemæssige spørgsmål. For der er for landsretten ikke tvist om de øvrige elementer, som indgår i optionens værdi som markedsværdien af ejendommene. 3.4 Fastsættelse af kursværdien på udskudt skat Skønsmanden anfører i skønserklæring af 7. oktober 2025 og i supplerende skønserklæring af 16. februar 2026, at uafhængige parter vil indgå i en forhandling med henblik på at fastlægge den kurs, som udskudt skat vil blive afsat til i købesummen. Denne forhandling vil efter skønsmandens opfattelse indgå i den samlede forhandling om købesummen for ejendomsselskabet, der i øvrigt vil indeholde en forhandling om " ejendommens pris, finansieringen, afskrivningsgrundlag m.m. " Ved overdragelse af et ejendomsselskab indeholdende én ejendom ("SPV") frem for en ejendom vil en sælger således undgå at skulle betale skat af differencen mellem ejendommens regnskabsmæssige værdi og den værdi, som ejendommen værdiansættes til i handlen. Modsat vil en køber derved miste en tilsvarende andel af afskrivningsgrundlaget for ejendommen, idet selskabet fortsat vil afskrive på baggrund af den ejendomsværdi, der overtages i selskabet (skønserklæring af 7. oktober 2025). En køber vil derfor ifølge skønsmanden forlange udskudt skat afsat i købesummen. I Foreningen af Statsautoriserede Revisorers (FSR’s) "Fagligt notat om den statsautoriserede revisors arbejde i forbindelse med værdiansættelse af virksomheder og virksomhedsandele" (dec. 2002, pkt. 12.5, "Aktiver versus aktier", …) hedder det: "I visse situationer foretrækkes det, at der som led i en virksomhedstransaktion overdrages aktiver frem for aktier. Set fra det sælgende selskabs side medfører det, at en eventuel skattemæssig goodwill skal beskattes, mens det fra det købende selskabs side medfører en mulighed for over 7 år at afskrive skattemæssigt på den erhvervede goodwill. I forhold til en transaktion med aktier medfører den skattemæssige behandling ved en transaktion med aktiver således en omfordeling af værdien. Under normale omstændigheder er købers og sælgers skattemæssige forhold et internt anliggende, som indgår som en helhedsvurdering i den konkrete transaktion. 51 I de situationer, hvor der er tale om handel mellem afhængige parter , bør der ved udarbejdelse af en fair værdi af selskabets aktiver frem for aktier ske en vis tilbageførsel af den utilsigtede skattemæssige omfordeling . 52 " (mine understregninger). Af afsnittets fodnoter fremgår: " 51 Samme problematik gælder delvis i forbindelse med udskudt skat, der vil forfalde umiddelbart i forbindelse med handel af aktiver, men som ved handel med aktier først forfalder på et senere tidspunkt. 52 I praksis kan der ikke ske fuld tilbageførsel, idet nutidsværdien af skattefradraget for køber typisk er mindre end nutidsværdien af sælgers skattebetaling. Dette som følge af, at køber først får fuldt effekt af skattebesparelsen efter 7 år." (min understregning). Det faglige notat omtaler goodwill (afskrivning over 7 år), men betragtningen gælder også for fast ejendom. Det er jo samme "mekanisme". Ved en handel med fast ejendom vil køber først opnå fuld effekt af det øgede fradrag efter 25 år, jf. dagældende afskrivningslovs § 17, jf. § 14, stk. 1. I 2010 var afskrivningsprocenten 4 % (nu 3 %) og afskrivningerne skete og sker lineært af afskrivningsgrundlaget. For goodwill sker afskrivningen på det nedskrevne beløb og over 7 år. Nutidsværdien af afskrivningsretten for fast ejendom er altså lavere end nutidsværdien af afskrivningsretten for goodwill. Nutidsværdien af købers øgede afskrivningsgrundlag vil derfor ikke modsvare værdien af sælgers avancebeskatning, der vil skulle betales inden for kort tid af handlen. Af FSR’s "Værdiansættelse af virksomheder og immaterielle aktiver - en håndbog for praktikere" fra februar 2026, der er en opdatering af "Fagligt notat om den statsautoriserede revisors arbejde i forbindelse med værdiansættelse af virksomheder og virksomhedsandele" fremgår tilsvarende: "Aktiver kontra aktier […] Det har altså ikke samme værdi for køber og sælger, om det er aktierne eller aktiverne, som overdrages i den samme virksomhed. Når det er aktiverne, der overdrages, er det overdragelsessummen, som danner udgangspunkt for de fremtidige skattemæssige afskrivninger for køber, hvormed købers fremtidige skattepligtige indkomst normalt vil være lavere end ved en aktiehandel. Samtidig beskattes sælger af avancen. Da sælgers beskatning finder sted her og nu, mens købers skattemæssige afskrivninger fordeles over en årrække, vil nutidsværdien af sælgers merbeskatning normalt overstige købers skattebesparelse. Alt andet lige vil det derfor ud fra en skattemæssig betragtning ofte være en fordel at foretage en aktiehandel frem for en aktivhandel, idet den asymmetriske beskatning efterlader transaktionen med et værditab. " (mine understregninger). Dermed har parterne samlet en skattegevinst af at gennemføre handlen som en aktiehandel . Af sagen fremgår en række oplysninger om den forventede indtjening på de i alt seks omhandlede ejendomme, der også er omtalt i SKAT’s afgørelser af 30. november 2016. Af rapporterne fremgår, at der forventedes en forrentning på mellem 4,75 % ("market yield") og 7 % for de respektive ejendomme. Følgende beregningseksempel kan opstilles med anvendelse af en diskonteringsrente på 6 %, der dermed ligger i spændet for de relevante ejendomme: Difference mellem ejendommens afskrevne værdi og den opskrevne ejendomsværdi 100.000.000,00 kr. Samlet nutidsværdi af afskrivninger 51.133.424,63 kr. Skatteværdien af den samlede nutidsværdi af afskrivninger (2010-sats, selskabsskat) 12.783.356,16 kr. Skatteværdien af den tilsvarende udløsning af udskudt skat (2010-sats, selskabsskat) 25.000.000,00 kr. Skattegevinst ved at handlen organiseres som aktiehandel 12.216.643,84 kr. Her har vi kaldt det en "Skattegevinst" - det kan også kaldes et skattetab. Ved at sælge selskabet i stedet for ejendom opnå en skattegevinst på forskellen mellem beskatning af sælger ved at sælge ejendommen direkte på 25.000.000 kr. og værdien af købers afskrivningsret på 12.783.356,16 kr. ved et direkte køb af ejendommen dvs . en gevinst på 12.216.643,84 kr. Alternativt ville der indtræde et skattetab på det samme beløb, hvis handlen organiseres som en aktivhandel. For sælger vil aktiehandlen ikke indebære nogen fordele, hvis den udskudte skat afsættes i købesummen til kurs 100. Så vil sælgers nettoprovenu svare til provenuet ved en aktivhandel , efter at sælger har svaret skat af avancen på ejendommen, jf. også skønserklæring af 7. oktober 2025. Afsættes udskudt skat til kurs 100 medfører det således, at køber opnår hele fordelen ved, at parterne har gennemført handlen som en aktiehandel. Faktisk kan det så bedre betale sig for sælger at beholde ejendommen frem for at sælge den, da sælger kan opnå et markedsmæssigt afkast også på værdien af den latente skat i modsætning til, hvis sælger skal investere i andre aktiver, herunder fast ejendom. Det må derfor have formodningen imod sig, at sælger er villig til at indrømme køber hele fordelen ved, at handlen i stedet gennemføres som en aktiehandel og dermed selv lide et tab, svarende til den skat som han skulle have udredt, hvis handlen i stedet var organiseret som aktivhandel. Udgangspunktet må derfor være, at kursværdien vil blive fastsat således, at køber kompenseres for det mistede afskrivningsgrundlag, og at køber og sælger herefter hver især opnår en andel af den resterende fordel afhængig af forhandlingsstyrken. Parternes forhandlingssituation kan illustreres som følger: Isoleret betragtet vil forhandlingen om kursen altså munde ud i en kurs, der mindst kompenserer køber for det mistede afskrivningsgrundlag, men under kurs 100, afhængig af parternes forhandlingsstyrke. Køber vil imidlertid opnå andre fordele ved at erhverve ejendommen i selskabsform. Køber vil ved erhvervelse af ejendommen i selskabsform opnå et lavere finansieringsgrundlag end ved en handel med ejendommen, såfremt der tages højde for udskudt skat, jf. skønsmandens svar på spørgsmål og spørgsmål IG. Dette vil ligeledes indgå i forhandlingen, og vil alt andet lige tale for en højere kurs. Som allerede omtalt i svarskriftet har domstolene ikke tidligere taget stilling til, om der ved skattefri overdragelse af ejendomsselskaber, der ikke indeholder andet end en ejendom, skal fradrages udskudt skat på ejendommen. Der findes imidlertid praksis om kursfastsættelse af udskudt skat i anden sammenhæng. I SKM2024.344.HR tog Skatteministeriet bekræftende til genmæle over for appellanternes påstand om, at den latente skattebyrde knyttet til overdragelse af en ejendom inklusive løsøre skulle fastsættes til kurs 80 ved opgørelse af nedslag efter kildeskattelovens § 33 c om succession i familierelationer. I sagen kunne nutidsværdien af den latente skattebyrde ubestridt opgøres til omtrent kurs 59. Køber og sælger, som havde en familierelation, ønskede, at den latente skat indgik i værdiansættelsen til kurs 80, svarende til, at køber indrømmedes en andel af den såkaldte "successionsfordel", dvs. forskellen mellem kursen på den udskudte skat og sælgers her og nu skat, der udskydes pga. den aftalte skattemæssige succession. Østre Landsret fandt, at successionsfordelen efter bestemmelsens forarbejder som udgangspunkt måtte tilfalde sælger, svarende til, at den udskudte skat blev afsat i overdragelsessummen til kurs 59. Det påhvilede herefter skatteyderen at godtgøre, at kursfastsættelsen på 80 svarede til, hvad uafhængige parter ville have aftalt. Da dette ikke var godtgjort, blev Skatteministeriet frifundet. Som følge af syn og skøn for Højesteret anså Skatteministeriet bevisbyrden for løftet og tog bekræftende til genmæle. Skønsmanden havde udtalt, at kursen på 80 lå inden for det markedsspænd for kursansættelsen af en udskudt skatteforpligtelse, som uafhængige parter kunne have aftalt. Parternes forhandlingssituation i SKM2024.344 HR kan altså illustreres som følger: Skatteministeriet har kommenteret dommen i SKM2024.345.DEP . Af SKM2024.345.DEP , pkt. 5, fremgår: "Om kursfastsættelsen af den overtagne skat svarer til, hvad uafhængige parter ville aftale, afhænger efter Skatteministeriets opfattelse af, om nutidsværdien af købers skatteforpligtelse opgøres med en realistisk udskydelseshorisont. Det indebærer, at der ved opgørelse af nutidsværdien af købers skatteforpligtelse skal inddrages de overdragne aktivers afskrivningsprofil og -horisont, herunder om de pågældende aktiver er afskrivningsberettigede eller ej . Købers forventede ejertid indgår ligeledes som en parameter ved opgørelse af skatteforpligtelsens nutidsværdi. […] , herunder købers mulighed for at videreoverdrage med succession eller på anden måde udskyde beskatningen . Overdrages der aktier, er det den forventede ejertid af disse, der skal inddrages. Der vil således ikke skulle inddrages afskrivningsprofil og -horisont på de underliggende aktiver “nede" i selskabet, hvis aktier overdrages. Om det udover den “rene" nutidsværdi af skatteforpligtigelsen vil være markedsmæssigt at foretage nedslag i købesummen som følge af en fordeling af successionsfordelen, som opnås ved, at beskatningen udskydes , vil efter Skatteministeriets opfattelse bero på parternes konkrete forhandlingsstyrke. Forhandlingsstyrken vil bl.a. afhænge af efterspørgslen efter den konkrete virksomhed eller de konkrete aktiver, herunder sælgerens mulighed for selv at videreføre driften af virksomheden. En uafhængig køber vil givet i visse situationer kunne kræve en del af successionsfordelen, som sælger opnår ved at kunne overdrage med succession […]" (mine understregninger). Det i citatet ovenfor anførte om, at der ikke skal henses til de enkelte aktiver ved en aktieoverdragelse, kan ikke overføres til nærværende sag, der omhandler værdiansættelse af en række koncernselskaber, der alene indeholdt én ejendom. Ved kursfastsættelsen vil det altså være nødvendigt at hense til de overdragne aktivers afskrivningsprofil og horisont, ligesom det vil være nødvendigt at inddrage købers mulighed for selv at videreoverdrage aktivet med udskudt beskatning. Det vil også være nødvendigt at inddrage købers krav til forrentning. Disse momenter vil føre til et udgangspunkt for kursfastsættelse, som herefter kan fraviges på baggrund af betragtninger om parternes forhandlingsstyrke og det " markedsmæssige spænd for kursfastsættelse ". Af SKM2024.345.DEP fremgår endelig: "Er det - som i den konkrete sag - ikke muligt for parterne at fastsætte en anden værdi i intervallet mellem nutidsværdien af skatteforpligtelsen og kurs 100 ved hjælp af en analyse af forhandlingsstyrken, vil intervallets midtpunkt kunne anses for at være resultatet af parternes forhandling." Kursfastsættelse af den udskudte skat skal altså hjemvises til Skattestyrelsen med henblik på en fastsættelse af kursværdien, der tager højde for bl.a. afskrivningsprofil- og horisont i de enkelte ejendomme og parternes forhandlingsstyrke. 3.5 Ikke godtgjort, at udskudt skat skal ansættes til kurs 100 Sagsøgerne har ikke godtgjort, at en kursfastsættelse på 100 svarer til, hvad uafhængige parter ville have aftalt. En kursfastsættelse på 100 er udtryk for, at sælger indrømmer køber hele fordelen af, at parterne organiserer salget af ejendomme som en handel med ejendomsselskaber. En sådan fordeling må have formodningen kraftigt imod sig, jf. nærmere afsnit 3.4. En kursfastsættelse på kurs 100 er heller ikke underbygget af skønserklæringerne i sagen. Tværtimod taler skønserklæringerne for, at der skal fastsættes en kursværdi, der er lavere end 100. Fastsættelsen af denne kursværdi tilkommer skattemyndighederne. Skønsrapporterne giver ikke grundlag for at lægge til grund, at der skal afsættes udskudt skat til kurs 100, modsat processkrift 1. Der er en fælles gevinst ved at handle selskab frem for ejendom, og det er uforklaret, hvorfor den ene part skulle "score" hele gevinsten herved. Det har således formodningen imod sig, at sælger vil indrømme køber hele skattegevinsten ved, at handlen organiseres som en aktiehandel. Dette er i overensstemmelse med det anførte i Fagligt notat om den statsautoriserede revisors arbejde i forbindelse med værdiansættelse af virksomheder og virksomhedsandele (dec. 2002), hvorefter: "I de situationer, hvor der er tale om handel mellem afhængige parter, bør der ved udarbejdelse af en fair værdi af selskabets aktiver frem for aktier ske en vis tilbageførsel af den utilsigtede skattemæssige omfordeling" En "tilbageførsel" af den utilsigtede (i notatets situation) skattemæssige omfordeling tilsiger jo, at begge parter i handlen bærer smerten. I vores sag er det en fordel samlet set, jf. ovenfor i afsnit 3.4, at ejendommen handles i selskabet. Det giver en samlet bedre skattemæssig position for parterne. Ligesom en "smerte" fordeles efter FSR’s notat, så fordeles en fordel selvsalg også. Som nævnt tidligere ligger øvrige vilkår fast i nærværende sag bortset fra værdiansættelsen af den udskudte skat. Der er ikke tale om, at disse vilkår er gunstige/ugunstige for én af aftalens parter. Der er således intet grundlag for at inddrage andre forhold, sådan at der ikke er noget grundlag for, at en af de to parter i en uafhængig handel i en forhandling om, hvordan den udskudte skat skal værdiansættes, vil give "rabat" eller betale noget ekstra. Skønsmanden blev ved spørgsmål IG anmodet om at oplyse, hvordan uafhængige, professionelle parter ved en forhandling vil fordele det potentielle skattetab ved en aktivoverdragelse (ejendommen overdrages) imellem sig ved en handel med selskabet (ejendommen indkapslet i selskabet). Det er skønsmandens og de personer, han har spurgt, erfaring, at der tages højde for den udskudte skat, når man foretager en aktieoverdragelse (selskabsoverdragelse). Efter hans erfaring vil kursværdien på den udskudte skat typisk ende i et kursniveau på 60-90. Det er efter skønsmandens svar på spørgsmål 3 og IG sådan, at der forhandles om den udskudte skat. I besvarelsen af spørgsmål 3 og måske i modsætning til svaret på spørgsmål IG anfører skønsmanden vistnok, at disse handler som den overvejende hovedregel afsætter den udskudte skat til pari. Dette står i modsætning til svaret på [spørgsmål IG]. Begrundelsen forekommer svag, idet skønsmanden anfører, at sælger er klar over, at hvis ejendommen sælges separat, så vil skatten alligevel skulle afsættes. Det samme kan man sige om køber. At hvis ejendommen handles separat og ikke indkapslet i et selskab, så vil hans skattemæssige position være, at han får en afskrivningsret, der slet ikke har samme værdi som skatten for sælgeren. Sagens aktieoption var i et selskab, der ejede ejendomme for flere mia. kr., jf. Landsskatterettens afgørelse. Værdiansættelse af den udskudte tab har stor betydning for værdien af aktieoptionen. Sagsøgerne har under sagen for Landsskatteretten opgjort den nominelle værdi af den udskudte skat til omtrent 125.000.000 kr. Parter, der handler ejendomme med den slags værdier, vil selvsagt gøre det professionelt og opnå så gunstige vilkår som overhovedet muligt. Der er ingen grund til at mene, at professionelle parter i en sådan handel vil overlade hele skattegevinsten - hvis det er en gevinst - til den anden part, eller tage hele skattetabet - hvis det er et skattetab - selv. Allerede på grund af beløbets størrelse må det lægges til grund, at der ved en handel med G1-virksomhed-koncernens ejendomsselskaber ville være indgået en konkret forhandling. Sagsøgernes synspunkt om at der ikke forelå en konkret forhandlingssituation er en selvfølgelighed under sagens omstændigheder med interesseforbundne parter. Det ændrer ikke på, hvad uafhængige parter ville have gjort. Skønsmanden anfører, at der i en sådan forhandling skal overvejes en række momenter, herunder finansieringsfordelen og afskrivningsgrundlaget. Efter SKM2024.345.DEP skal der videre inddrages betragtninger om forhandlingsstyrke, herunder efterspørgslen på den solgte virksomhed og sælgers mulighed for selv at fortsætte driften. Der er tale om meget betydelige ejendomsværdier med fordelagtige og sikre indtægtsgrundlag, idet der i januar 2010 blev indgået uopsigelige lejekontrakter med en varighed på 25 år for en betydelig del af koncernens ejendomsportefølje. En del af ejendomsporteføljen blev ultimo 2010 solgt med en avance på 428 mio. kr. Der var således betydelig efterspørgsel på den solgte virksomhed, ligesom det må lægges til grund, at en sælger ville have haft gode muligheder for at fortsætte driften. Disse faktorer skal inddrages i skønnet over kursværdien for den udskudte skat og taler for, at sælger ikke vil indrømme køber hele fordelen af, at handlen gennemføres som en aktiehandel/selv bære hele skattetabet. Derfor kan kursværdien ikke fastsættes til 100. Det tilkommer skattemyndighederne at foretage skønnet over kursværdien, jf. hertil UfR 2000.2039 H. De under sagen fremlagte dokumenter godtgør ikke, at der er grundlag for en fastsættelse til kurs 100. Skønsmanden har tilkendegivet, at der ikke eksisterer empiri eller statistik om den generelle kursfastsættelse af udskudt skat i markedet Sagen skal derfor hjemvises til fornyet skønsmæssig ansættelse af den udskudte skat, der inddrager de af skønsmanden anførte momenter og de momenter, der fremgår af SKM2024.345.DEP . 3.6 TSS Cirkulære 2000-9 Sagsøgerne har gjort gældende, at de har krav på værdiansættelse efter hjælpereglen i værdiansættelsescirkulæret (TSS-cirkulære 2000-9), jf. cirkulærets pkt. 2, og i anden række, at det påhviler Skatteministeriet at godtgøre, at der er grundlag for at fravige hjælpereglen og fastsætte en anden kursfastsættelse end kurs 100. Synspunktet er forkert. Værdiansættelsescirkulærets hjælperegel anvendes som udgangspunkt for skattemyndighedernes skønsmæssige fastsættelse af anparter og aktier, jf. f.eks. U 2015.2550 H. Af cirkulæret fremgår det om hjælpereglen, at: "Udgangspunktet er, at aktiernes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet minus de respektive gældsposter i selskabet. Den således opgjorte værdi tillægges værdien af goodwill. Der anvendes således et substansprincip." Ifølge cirkulæret foretages opgørelsen på grundlag af det omhandlede selskabs indre værdi ifølge senest aflagte årsregnskab, idet der korrigeres for nogle oplistede regnskabsmæssige poster. Udskudt skat er en af de poster, der korrigeres for. Om udskudt skat fremgår følgende af værdiansættelsescirkulæret: "Udskudt skat • Beregnet udskudt skat (netto) medtages og reguleres under hensyntagen til ovennævnte korrektioner. • Negativ udskudt skat kan medtages, dog kun til en værdi under pari." Det fastslås i cirkulæret, der i øvrigt alene er vejledende, at det kan fraviges. Det anføres i cirkulæret i pkt. 3, Fravigelse af hjælpereglen, at: "Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier." (mine fremhævninger) Afgørende er altså, at der skal findes den rigtige handelsværdi af aktieoptionen/aktierne. Der er intet retskrav på anvendelse af hjælpereglen efter TSS-cirkulære 2000-9, pkt. 2, jf. både cirkulærets pkt. 3 og UfR 2018.1215 H. Heller ikke SKM2022.461.SKTST (siden indarbejdet i dagældende Den juridiske vejlednings afsnit C.B.3.5.4.5 ) giver grundlag for sagsøgernes synspunkt. Styresignalet er udsendt på baggrund af sagen SKM2021.627.BR , der angik, hvorvidt der skulle afsættes udskudt skat på egen oparbejdet goodwill, der ikke fremgik af årsregnskabet. Styresignalet er uden betydning for denne sag. Af cirkulærets pkt. 4 fremgik desuden alene, at udskudt skat skal fradrages i værdiopgørelsen, hvis der sker en forhøjelse af selskabets goodwill efter TSS-cirkulære 2000-9 og TSS-cirkulære 2000-10. Intet i cirkulærets ordlyd giver grundlag for, at udskudt skat dermed skal ansættes til kurs 100. Styresignalet ændrer desuden ikke på, at "hjælpereglen" i cirkulære 2000-09 pkt. 2 kan fraviges, hvis dette er relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier." Landsrettens begrundelse og resultat Sagens baggrund og retlige spørgsmål Ved SKAT’s afgørelser af 28. november 2016 og 30. november 2016, som er stadfæstet ved Landsskatterettens kendelser af 25. marts 2022, er A’s og H1-virksomhed’s skattepligtige indkomst for 2010 forhøjet med værdien af en aktieoption, der gav ret til at købe 10 pct. af aktiekapitalen i G1-virksomhed. Aktieoptionen blev den 3. maj 2010 tildelt H1-virksomhed (tidligere H1.1-virksomhed), der var ejet 100 pct. af A. Skattemyndighederne har anset A for at være rette indkomstmodtager af aktieoptionen, hvorfor tildelingen af aktieoptionen til selskabet er anset som et skattepligtigt tilskud. H1-virksomhed er efterfølgende ophørt ved spaltning i fem nystiftede selskaber, herunder H1-virksomhed. G1-virksomhed var på tidspunktet for tildelingen af aktieoptionen ejer af en dansk ejendomskoncern ((red.koncern.nr.1.fjernet)). Ved værdiansættelsen af aktieoptionen i det Y1-nationalitet selskab har skattemyndighederne opskrevet værdien af seks udlejningsejendomme, som var ejet af ejendomsselskaber (såkaldte SPV’er) i (red.koncern.nr.1.fjernet). Det er i sagen uomtvistet, at skattemyndighederne har været berettiget til at forhøje A’s og H1-virksomhed’s skattepligtige indkomst med værdien af aktieoptionen og til at opskrive værdien af de seks udlejningsejendomme som sket. I forbindelse med skattemyndighedernes afgørelse er det lagt til grund, at der ved værdiansættelsen af G1-virksomhed - og dermed af aktieoptionen - ikke skal medregnes udskudt skat af merværdien (efter opskrivning) af de seks udlejningsejendomme. Skatteministeriet har efter foretagelse af syn og skøn for landsretten anerkendt, at den udskudte skat af ejendommenes merværdi skal medregnes, og at værdien af den udskudte skat således ikke kan fastsættes til nul. Parterne er imidlertid uenige om, med hvilken værdi den udskudte skat skal indgå ved værdiansættelsen af aktieoptionen. A og H1-virksomhed har gjort gældende, at den udskudte skat skal indgå med en værdi svarende til kurs 100 (pari), mens Skatteministeriet har gjort gældende, at den udskudte skat skal indgå med en værdi under kurs pari. Parterne er enige om, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved Skattestyrelsen, hvis landsretten finder, at den udskudte skat skal indgå med værdi under kurs pari. Værdiansættelse af den udskudte skat Landsretten lægger til grund, at tildelingen af aktieoptionen til H1-virksomhed (tidligere H1.1-virksomhed) udgør en kontrolleret transaktion, jf. ligningslovens § 2. Af cirkulære nr. 45 af 28. marts 2000 om værdiansættelse af aktie og anparter, der finder anvendelse ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, fremgår det bl.a., at værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien. Hvis handelsværdien ikke er kendt, kan vurderingen foretages med udgangspunkt i hjælpereglen i cirkulærets pkt. 2, hvorefter aktiernes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet minus de respektive gældsposter i selskaber. Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge senest aflagte årsregnskaber, idet en række regnskabsmæssige poster korrigeres. Om udskudt skat er nærmere anført, at beregnet udskudt skat (netto) medtages og reguleres under hensyn til foretagne korrektioner af bl.a. fast ejendom. I cirkulærets pkt. 3 er det anført, at det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier. Skattemyndighederne har i de foreliggende sager ikke foretaget en beregning af den udskudte skat af merværdien af de seks udlejningsejendomme. Skønsmanden har heller ikke udtalt sig om værdien af den udskudte skat, herunder om kursfastsættelsen heraf i en handel mellem uafhængige parter. På den baggrund og under hensyn til de foreliggende oplysninger om den omhandlede transaktion, herunder navnlig størrelsen af den udskudte skat, finder landsretten, at der ikke foreligger et tilstrækkeligt sikkert grundlag for at fastslå, at den udskudte skat i en handel mellem uafhængige parter ville være fastsat til kurs 100. Landsretten har herved lagt vægt på det af skønsmanden forklarede om, at værdien af den udskudte skat typisk fastsættes i intervallet kurs 6090, når den udskudte skat er genstand for forhandling mellem uafhængige parter, og at uafhængige parter formodningsvis vil forhandle om kursen i et tilfælde som det foreliggende, hvor den udskudte skat udgør 150 mio. kr. Det af skønsmanden anførte om, at den udskudte skat i praksis oftest fastsættes til kurs 100, kan herefter ikke føre til et andet resultat. Landsretten hjemviser derfor i overensstemmelse med Skatteministeriets principale og A og H1-virksomhed’s subsidiære påstande skatteansættelserne til fornyet behandling ved skattemyndighederne med henblik på værdiansættelse af aktieoptionen i G1-virksomhed. Sagsomkostninger Sagen er anlagt den 20. februar 2023, og Skatteministeriet har indtil indlevering af processkrift A den 19. marts 2026 påstået frifindelse. Uanset at Skatteministeriet har fået fuldt medhold i sin endelige påstand om hjemvisning, finder landsretten, at Skatteministeriet skal anses som den tabende part. A og H1-virksomhed har således fået medhold i sagens oprindelige hovedspørgsmål, der vedrørte, om der ved værdiansættelse af aktieoptionen skal medregnes udskudt skat af merværdien af udlejningsejendommene. Skatteministeriet skal derfor erstatte A og H1-virksomhed’s udgifter til advokatbistand, syn og skøn og retsafgifter, jf. retsplejelovens § 312, stk. 1. Skatteministeriet skal herefter i sagsomkostninger betale 422.375 kr. til A og H1-virksomhed. 400.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms, 17.875 kr. til dækning af afholdte udgifter til syn og skøn og 4.500 kr. til dækning af retsafgift. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb, herunder hovedforhandlingens varighed. THI KENDES FOR RET: Ansættelsen af den skattepligtige indkomst for 2010 for A og H1-virksomhed hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne for så vidt angår værdiansættelse af aktieoptionen i G1-virksomhed. I sagsomkostninger skal Skatteministeriet inden 14 dage betale 422.375 kr. til A og H1-virksomhed. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.