Overdragelse ideel andel ejendom til K/S, årlig brugsafgift ej fradragsberettiget renteudgift, forholdsmæssig ejendomsværdiskat

Offentliggjort i redigeret form Spørgsmål: Kan Skatterådet bekræfte, at den årlige brugsafgift, som betales til A K/S, ikke udgør en fradragsberettiget renteudgift for Spørger? Kan Skatterådet bekræfte, at Spørger skal beskattes af ejendomsværdiskat på Spørgers ejendom svarende til Spørgers forholdsmæssige ejerandel af ejendommen, jf. nedenfor? Svar: Ja. Ja. Beskrivelse af de faktiske forhold Spørger har erhvervet det fulde ejerskab over en ejendom. Spørger ønsker nu at sælge en ideel andel af ejendommen til selskabet A K/S. I forbindelse med Spørgers overdragelse af en ideel andel af ejendommen, vil Spørgers andel blive reduceret til 70 pct. og A K/S vil overtage en ejerandel på 30 pct. A K/S er en del af en dansk koncernstruktur, der bygger på en forretningsmodel, hvor forbrugere tilbydes mere fleksible måder at eje en bolig på. A K/S er et dansk ejendomskommanditselskab, der ejes 100 pct. af B K/S. Det er A K/S, der erhverver den ideelle ejerandel af ejendommen fra Spørger. Oversigt over koncernstruktur er forelagt for Skattestyrelsen. A K/S er en juridisk person i civilretlig forstand, idet selskabet er et kommanditselskab med C ApS som komplementar. A K/S’ forretningsmodel tilbyder, at eksisterende boligejere herunder personer, som f.eks. er nødsaget til at sælge en andel af deres ejendom i forbindelse med skilsmisse, fordi de ikke har likviditet til at købe den anden part ud, eller fordi de ønsker rådighed over friværdi, kan frigøre kapital ved at indgå en samejeaftale med A K/S. Redegørelse for A K/S’ forretningsmodel er forelagt for Skattestyrelsen. Redegørelsen er endvidere tidligere sendt til Forbrugerombudsmanden. Spørger og A K/S vil samtidig med overdragelsen af en ideel ejerandel indgå en samejeaftale, der regulerer forholdene vedrørende ejendommen. Udkast til samejeaftale er forelagt for Skattestyrelsen. Ifølge samejeaftalen, som Spørger og A K/S påtænker at indgå, vil ejendommen fortsat være til fuld rådighed for Spørger, hvis betingelserne i samejeaftalen overholdes. Spørger skal fortsat anvende ejendommen til helårsbeboelse for Spørger og dennes husstand, og Spørger må som udgangspunkt ikke udleje ejendommen. Det følger af betingelserne i samejeaftalen, at Spørger mod betaling af en brugsafgift vil beholde den fulde brugsret over ejendommen, uanset A K/S’s ejerandel heri. Det fremgår af samejeaftalen vedrørende brugsretten, at Spørger har eksklusiv brugsret til hele ejendommen i samejeperioden på de vilkår, der fremgår af samejeaftalen. A K/S giver således afkald på brugsret til ejendommen og overdrager brugen af A K/S’ ejerandel til Spørger. Det fremgår af samejeaftalen vedrørende brugsafgiften, at Spørger betaler en brugsafgift til A K/S for A K/S’ overdragelse af brugsretten til ejendommen. Det er defineret nærmere i samejeaftalen, hvordan brugsafgiften beregnes. Brugsafgiften påløber den 1. i hver måned i samejeperioden med 1/12 af det årlige brugsafgift på ethvert givet tidspunkt. På overtagelsesdatoen forudbetaler Spørger brugsafgift for de første [●]år af samejeperioden ("minimumsperioden"). Forudbetalt brugsafgift forfalder til betaling på overtagelsesdatoen i medfør af købsaftalen og afregnes ved at trække det fra købesummen. Hvis samejet ophører inden udløbet af minimumsperioden, tilfalder forudbetalt brugsafgift i sin helhed A K/S, medmindre ophøret skyldes A K/S’ misligholdelse af købsaftalen og/eller samejeaftalen. Brugsafgift, der påløber i den resterende del af samejeperioden (dvs. efter udløbet af minimumsperioden indtil ophørsdatoen), akkumuleres og forfalder til betaling bagudrettet ved ophør af samejet ("akkumuleret brugsafgift"). Akkumuleret brugsafgift afregnes ved (i) at lægge det til A K/S’ udgangsværdi ved et tilbagekøb, og (ii) trække det fra Spørgers udgangsværdi ved et boligsalg. Den til enhver tid værende akkumulerede brugsafgift forrentes inkl. renters rente. Akkumulerede renter akkumuleres og forfalder til betaling ved ophør af samejet og afregnes ved (i) at lægge dem til A K/S’ udgangsværdi ved et tilbagekøb, og (ii) trække det fra Spørgers udgangsværdi ved et boligsalg. Spørger kan efter aftale med A K/S afregne akkumuleret brugsafgift eller akkumulerede renter helt eller delvist ved betaling af det udestående beløb til A K/S i løbet af samejeperioden. Spørger bliver pålagt at betale en "brugsafgift" for minimumsperioden i forbindelse med overdragelsen af A K/S brugsret til ejendommen. Spørger vil herefter bevare den samme råderet over ejendommen både før og efter indgåelse af aftalen om salg af ejerandel. Det bemærkes, at Spørger ikke har løbende betalingsforpligtelser til A K/S i samejeperioden. Idet brugsafgiften for minimumsperioden betales forud ved fradrag i købesummen, og den resterende del (akkumuleret brugsafgift) akkumuleres og afregnes ved ophør af samejet enten ved tillæg til A K/S’ udgangsværdi (ved tilbagekøb) eller fradrag i Spørgers udgangsværdi (ved boligsalg). Det fremgår af samejeaftalen vedrørende ejendomsskatten for boligen, at A K/S dækker sin forholdsmæssige andel af ejendomsskatten for ejendommen, herunder grundskyld, renovation, rottebekæmpelse mv. Boligejeren er gjort særskilt opmærksom på ejendomsskattelovens §§ 33, stk. 2, 38, stk. 2, 41, stk. 2 og § 44, pkt. 3. Spørgers eksklusive brugsret til ejendommen er ifølge samejeaftalen ikke et lejemål i henhold til lejeloven, og lejeloven finder derfor ikke anvendelse på forholdet. Forbrugerombudsmanden har vurderet, at A K/S’ forretningsmodel ikke udgør en kreditaftale i kreditaftalelovens forstand. Forbrugerombudsmandens mail er forelagt for Skattestyrelsen. Spørgers opfattelse og begrundelse Spørgsmål 1 Ifølge statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, er der fradragsret for renteudgifter, såfremt det kan dokumenteres, at der er tale om renteudgifter. Der gælder hverken efter statsskatteloven eller skattelovgivningen nogen fast rentedefinition. Efter praksis er der skabt en almindelig rentedefinition, hvorefter renteudgifter anses for et sædvanligt periodisk vederlag til kreditor - beregnet som en bestemt procentdel af den til enhver tid værende gæld - for at stille kapital til disposition, jf. bl.a. UfR 1960.589 HRD. Det er en betingelse for, at renteudgifter kan opfylde rentedefinitionen, at renten fastsættes forud for den renteperiode, den vedrører. I henhold til samejeaftalen betaler Spørger en brugsafgift til A K/S for overdragelsen af brugsretten til ejendommen. Beregning af brugsafgiften fremgår af samejeaftalen og påløber den 1. i hver måned i samejeperioden. Brugsafgift for en minimumsperiode forudbetales ved fradrag i købesummen på overtagelsesdatoen. Den resterende brugsafgift akkumuleres og forfalder først til betaling ved ophør af samejet ("akkumuleret brugsafgift"). Den til enhver tid værende akkumulerede brugsafgift forrentes med renters rente, idet påløbne renter lægges til de akkumulerede renter og ligeledes forrentes. Det bemærkes, at Spørger ikke har løbende betalingsforpligtelser til A K/S i samejeperioden. UfR 1960.589 HRD - Højesterets dom om finansieringsafgift Spørger mener, at Højesterets dom i UfR 1960.589 HRD er sammenlignelig med Spørgers situation. Sagen omhandlede en køber af en automobil, der ved en afbetalingskontrakt forpligtede sig til for så vidt, angik den uberigtigede del af købesummen at erlægge en "finansieringsafgift". Finansieringsafgiften var beregnet efter en finansieringstabel som 2/3 pct. pr. måned af den uberigtigede del af købesummen i den aftalte afdragstid med tillæg af et fast månedligt beløb til dækning af risikopræmie og administrationsudgifter. Køberen krævede finansieringsafgiften eller subsidiært den del deraf, der skønsmæssigt svarede til normal rente fradraget i den skattepligtige indkomst som renteudgift efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e. Landsskatteretten nægtede fradrag med den begrundelse, at finansieringsafgiften udtrykkeligt var betegnet som "finansieringsafgift" og ikke som en renteydelse, at afgiften ikke var beregnet på grundlag af den til enhver tid eksisterende restgæld, men som et fast beløb, der var tillagt restgælden, og at hele afgiften skulle erlægges uanset førtidig indfrielse. Østre Landsret stadfæstede og fastslog, at statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, kun hjemler fradrag for renter i sædvanlig sprogbrug (nominel rente), dvs. ydelser beregnet med en fastsat procentdel af det til enhver tid skyldige beløb. Højesteret stadfæstede landsrettens dom. Højesteret fastslog, at den i sagen omhandlede finansieringsafgift ikke i kontrakten var betegnet som rente, men var anført med et fast beløb, der i sin helhed fremtrådte som et tillæg til købesummen, og at der ikke fandtes tilstrækkeligt grundlag for at statuere, at afgiften helt eller delvis kunne sidestilles med de af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, omfattede "renter af gæld". Brugsafgiften Dommen er efter Spørgers opfattelse relevant for den skattemæssige kvalifikation af brugsafgiften og de akkumulerede renter i A K/S’ samejeaftale, idet der er væsentlige lighedspunkter mellem de to tilfælde. For det første er der i begge tilfælde tale om en ydelse, der kontraktuelt ikke er betegnet som rente. I UfR 1960.589 HRD var ydelsen betegnet som "finansieringsafgift", og Højesteret lagde vægt på denne betegnelse. I A K/S’ samejeaftale er ydelsen betegnet som "brugsafgift" - et vederlag for overdragelsen af brugsretten til ejendommen, og ikke som rente på en gæld. Det skal endvidere bemærkes, at Spørger ikke mener, at den kontraktuelle formulering om, at forrentningen af brugsafgiften er formuleret til "akkumuleret forrentning", ændrer på denne vurdering, da brugsafgiften som benævnt ovenfor er et vederlag for at disponere over en brugsret over ejendommen og således ikke kan klassificeres som et gældsforhold. Den akkumulerede rente skal i stedet ses i lyset af, at betalingen af den resterende del af brugsafgiften bliver udsat og således først bliver betalt ved samejets ophør, hvor den indgår i den samlede afregning mellem parterne. For det andet var finansieringsafgiften i UfR 1960.589 HRD beregnet som et fast beløb og ikke på grundlag af den til enhver tid eksisterende restgæld. Landsskatteretten og de overordnede instanser lagde afgørende vægt herpå. Tilsvarende er brugsafgiften i A K/S’ samejeaftale beregnet som en fast procentdel af den oprindelige købesum og ikke af en varierende gældspost, der nedbringes over tid. Rentefradrag efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, forudsætter, at der foreligger "renter af gæld" - dvs. et reelt gældsforhold med en retlig forpligtelse til tilbagebetaling af en hovedstol. I UfR 1960.589 HRD fastslog Højesteret, at finansieringsafgiften ikke kunne sidestilles med renter af gæld. I A K/S’ samejeaftale er der heller ikke tale om et traditionelt låneforhold. Det underliggende retsforhold er en samejeaftale, hvor brugsafgiften er vederlag for retten til at benytte medejerens ejerandel af en fast ejendom. Parternes rettigheder og forpligtelser som medejere af boligen er udtømmende reguleret i samejeaftalen. Afsluttende fremtrådte finansieringsafgiften i UfR 1960.589 HRD i sin helhed som et tillæg til købesummen. Tilsvarende indgår brugsafgiften i A K/S’ samejeaftale i den samlede økonomi mellem parterne ved ophør af sameje. Den akkumulerede brugsafgift med renter lægges til A K/S’ udgangsværdi ved tilbagekøb og fratrækkes Boligejerens udgangsværdi ved et boligsalg. Den fremtræder dermed som en integreret del af den samlede afregning mellem parterne og ikke som en selvstændig renteydelse på et gældsforhold. Finanstilsynet og Forbrugerombudsmanden har i forbindelse med vurderingen af A K/S’ forretningsmodel taget stilling til, at brugsafgiften ikke er omfattet af kreditaftalelovens § 3, stk. 1, nr. 5. Definitionen af en "kreditaftale" efter kreditaftaleloven er fastsat i lovens § 4, nr. 3 (implementering af Forbrugerkreditdirektivets artikel 3, litra c), som lyder som følger: "Kreditaftale: En aftale, hvorved en kreditgiver yder eller giver tilsagn om at yde en forbruger kredit i form af henstand med betalingen, lån eller anden tilsvarende form for finansiel ordning, undtagen aftaler om løbende levering af tjenesteydelser eller varer af samme art, hvor forbrugeren betaler for ydelserne eller varerne i rater, så længe de leveres." Det er Spørgers opfattelse, at ovenstående bestyrker, at brugsafgiften og de akkumulerede renter ikke skal anses for at være "renter af gæld", hvor udgifterne hertil kan udgøre en fradragsberettiget renteudgift. Der er derimod tale om betaling for en brugsret til en bolig, som reguleres i henhold til en samejeaftale. Konklusion På denne baggrund anser Spørger således ikke, at "brugsafgiften" skal anses for at være en renteudgift for Spørger, som er fradragsberettiget efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, da der ikke er tale om "renter af gæld", men et vederlag for at råde over selskabets ideelle ejerandel. Spørgsmål 1 bør besvares med "Ja". Spørgsmål 2 Det følger af ejendomsskattelovens § 2, stk. 1, at ejendomsværdiskat påhviler fysiske personer, der ejer fast ejendom omfattet af § 3, stk. 1, beliggende i Danmark. Ejeren er den, der ejer den faste ejendom i henhold til et autoritativt register. Det følger af ejendomsskattelovens § 2, stk. 3, at skattepligten efter § 1, stk. 1, forudsætter, at ejeren, jf. stk. 1 og 2, har rådighed over ejendommen til beboelse. Det følger endvidere af ejendomsskattelovens § 16, at en skattepligtig, der ejer en ejendom i sameje med andre fysiske personer og selv bor i ejendommen, kun betaler ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, som svarer til ejerandelen af ejendommen. Ejendomsværdiskatten for ejendommen beregnes, som om ejeren var eneejer af ejendommen, hvorefter der betales ejendomsværdiskat af den andel, han eller hun ejer. Af forarbejderne i de specielle bemærkninger til ejendomsskattelovens § 16, jf. L113, FT 2022/23 (2. samling), fremgår følgende: "(…) Med forslaget vil ejendomsværdiskatten for ejendomme ejet af to eller flere fysiske personer og for ejendomme omfattet af lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 2, skulle opgøres, som om hver ejer var eneejer af ejendommen, hvorefter der vil skulle pålægges ejendomsværdiskat af den andel, den pågældende ejer i henhold til et autoritativt register. Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejerskifter m.v. Datakilden vil i alle tilfælde være administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Data fra autoritative registre vedligeholdes løbende af relevante myndigheder, hvorfor data fra disse registre anvendes af Skatteforvaltningens administration. Det kan bl.a. være CPR, CVR og Ejerfortegnelsen. Ejerfortegnelsen opdateres af kommunerne og indeholder oplysninger om de faktiske ejere, dvs. primært tinglyste ejere, men også andre, hvis ejerforholdet ikke er tinglyst . (…)" (Spørgers understregninger) Ved Spørgers indgåelse af en samejeaftale med A K/S, vil Spørger fortsat bevare den fulde rådighed over ejendommen til helårsbeboelse mod betaling af en brugsafgift for råderetten over A K/S’ ideelle andel. Spørger vil således fortsat være omfattet af pligten til at svare ejendomsværdiskat, jf. ejendomsskattelovens § 2, stk. 1 og 3. Det følger af ordlyden af § 16, stk. 1, at ejendomsværdiskatten for ejendomme ejet af to eller flere fysiske ejere opgøres, som om hver ejer var eneejer af ejendommen, hvorefter der pålægges ejendomsværdiskat af den andel, den pågældende ejer i henhold til et autoritativt register. Bestemmelsen tager udgangspunkt i den registreredes ejerandel og ikke i den faktiske brug af ejendommen. Der er ikke i ejendomsskatteloven taget stilling til, om en fysisk person, der ejer en ejendom i sameje med en juridisk person, skal betale ejendomsværdiskat for hele ejendommen eller svarende til sin ideelle andel herfor. Dette er efter Spørgers opfattelse begrundet i, at juridiske personer ikke er omfattet af pligten til at svare ejendomsværdiskat, hvorfor lovgiver alene har forholdt sig til situationen, hvor der opstår sameje med andre fysiske personer. Spørger mener, at ejendomsværdiskatten er pålagt ejeren af en fast ejendom i henhold til ejerandelen baseret på oplysninger i Skatteforvaltningens autoritative register, herunder med afsæt i oplysninger fra bl.a. CPR, CVR og Ejerfortegnelsen. Det er Spørgers klare opfattelse, at Spørger på baggrund af princippet i ejendomsskattelovens §§ 2 og 16 vedrørende sameje hvor fysiske personer, kun skal betale ejendomsværdiskat svarende til den ejerandel, som er angivet i Skatteforvaltningens autoritative register, gælder uanset om medejer er en fysisk eller juridisk person. Dette understøttes endvidere af Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.H.3.2.2.2.2 vedrørende ejendomme i sameje, hvor det fremgår, at når en medejer bor i en ejendom, der er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, som ejes i sameje med andre, betaler medejeren kun ejendomsværdiskat svarende til ejerandelen. Det skal anføres, at når to fysiske personer ejer en ejendom i sameje, hvor denne medejer ikke benytter ejendommen til beboelse, men stiller ejendommen til rådighed for den anden medejer, vil denne ikke skulle betale ejendomsværdiskat, men i stedet blive beskattet af en objektiv lejeværdi, hvis rådigheden over ejendommen er overdraget vedlagsfrit, jf. Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.H.3.2.2.2.2 vedrørende ejendomme i sameje. Til sammenligning i denne sag stiller selskabet A K/S sin ejerandel af ejendommen til rådighed for Spørger mod betaling af en brugsafgift, som er en indtægt, som skal beskattes hos A K/S’ ejere (første skattesubjekter i strukturen). Det er således Spørgers klare opfattelse, at Spørger ikke både skal betale en brugsafgift for A K/S’ ejerandel og samtidig udrede en ejendomsværdiskat for hele ejendommen. Afsluttende kan Spørgers synspunkt underbygges af, at ejendomsværdiskatterabatten tilsvarende forholdsmæssigt justeres med afsæt i den fysiske persons ideelle andel, hvor der er sket et ejerskifte til en juridisk person, jf. ejendomsskattelovens § 41 og Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.H.4.5.4.2 omhandlende rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld. Dette må alt andet lige betyde, at ejendomsværdiskatten skal beregnes med afsæt i den fysiske persons ejerandel uanset en eksklusiv brugsret til hele ejendommen (som der betales for). Da ejendomsværdiskatterabatten netop bliver nedjusteret fordi, at den fysiske persons ejendomsværdiskat er reguleret af dennes ejerandel. Konklusion Det er Spørgers opfattelse, at Spørger har pligt til at betale ejendomsværdiskat for ejendommen selv efter frasalg af en ejerandel til A K/S, da Spørger har rådighed over ejendommen til beboelse. Spørger mener herefter ligeledes, at ejendomsværdiskatten skal beregnes på baggrund af Spørgers ideelle andel. Spørgsmål 2 bør besvares med "Ja". Skattestyrelsens indstilling og begrundelse Spørgsmål 1 Det ønskes bekræftet, at den årlige brugsafgift, som betales til A K/S, ikke udgør en fradragsberettiget renteudgift for Spørger. Begrundelse Spørger har erhvervet 100 pct. af Ejendommen, der anvendes som bolig for Spørger. Spørger påtænker at overdrage en ideel andel på 30 pct. af Ejendommen til A K/S. Følgende er bl.a. oplyst om vilkårene for samejet af Spørgers bolig: Samejeaftale og købsaftale vil blive indgået samtidigt og udgør et samlet aftalekompleks. Ejendommen vil fortsat være til fuld rådighed for Spørger, der fortsat vil anvende Ejendommen til helårsbeboelse. Spørger vil betale en brugsafgift til A K/S for at beholde den fulde brugsret over Ejendommen. Beregning af brugsafgiften fremgår af samejeaftalen. På overtagelsesdagen for A K/S’ erhvervelse af en ideel ejerandel af Ejendommen forudbetales [●] års brugsafgift, der afregnes ved modregning i Spørgers salgssum for den ideelle ejerandel af Ejendommen, der overdrages til A K/S. Den forudbetalte brugsafgift betragtes som en minimumsbetaling af brugsafgift og refunderes ikke, hvis samejet ophører inden udløbet af minimumsperioden, medmindre ophøret skyldes A K/S’ misligholdelse af de indgåede aftaler. Brugsafgift, der påløber månedligt for den resterende del af samejeperioden afregnes på tidspunktet for ophør af samejeperioden. Den akkumulerede brugsafgift afregnes ved enten at lægge det til A K/S’ udgangsværdi, hvis Spørger tilbagekøber A K/S’ ejerandel, eller ved at fratrække det Spørgers udgangsværdi og tillægge det A K/S’ udgangsværdi, hvis Spørger og A K/S sælger deres ejerandele til tredjemand. Den akkumulerede brugsafgift forrentes med både renter og renters rente, idet forrentningen ikke forfalder løbende, men afregnes ved enten at lægge det til A K/S’ udgangsværdi, hvis Spørger tilbagekøber A K/S’ ejerandel, eller ved at fratrække det Spørgers udgangsværdi og tillægge det A K/S’ udgangsværdi, hvis Spørger og A K/S sælger deres ejerandele til tredjemand. Spørger har således ikke nogen løbende betalingsforpligtelser til A K/S i samejeperioden. Spørger oplyser, at Spørgers eksklusive brugsret til Ejendommen ifølge samejeaftalen ikke er et lejemål i henhold til lejeloven, og at lejeloven derfor ikke finder anvendelse på forholdet. Spørger oplyser videre, at det er Finanstilsynets og Forbrugerombudsmandens vurdering, at A K/S’ forretningsmodel ikke er en kreditaftale efter kreditaftaleloven. Spørger ønsker afklaret om den brugsafgift, som Spørger betaler til A K/S for at beholde den fulde brugsret over Ejendommen, kunne udgøre en fradragsberettiget renteudgift for Spørger. Det er Spørgers opfattelse, at der ikke er tale om en fradragsberettiget renteudgift for Spørger. Det fremgår af statsskattelovens § 6, litra e, at renter kan fradrages ved beregningen af den skattepligtige indkomst. Det fremgår af kursgevinstlovens § 1, stk. 1, nr. 1, at kursgevinstloven omfatter gevinst og tab ved afståelse eller indfrielse af pengefordringer herunder obligationer, pantebreve og gældsbreve. Begrebet fordring er defineret i forarbejderne til kursgevinstloven som et retligt krav på betaling af et pengebeløb, jf. bemærkningerne til § 1 i Lovforslag L 194, FT 1996/97, hvoraf det fremgår, at der er tale om en videreførelse af det tidligere fordringsbegreb, der er beskrevet i det dagældende cirkulære nr. 134 af 29. juli 1992. Det fremgår af pkt. 4 i dette cirkulære, at afgørende for bedømmelsen af, om der foreligger en pengefordring, er, om der foreligger et retligt krav på betaling i form af penge. Dette indebærer, at långiver (kreditor/fordringshaver) skal kunne gøre betalingskravet mod låntager (debitor/skyldner) gældende ved domstolene. Se også Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.B.1.2.1 . Det fremgår af Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.A.11.2.1 , at det bl.a. er en grundlæggende forudsætning for at få fradrag for renteudgifter, at der er tale om reelle renteudgifter, og at der foreligger et retligt forpligtende gældsforhold. Det kan udledes af ovenstående, at det bl.a. er en grundlæggende forudsætning for, at der kan være tale om fradragsberettigede renter, at der skal foreligge et gældsforhold mellem parterne, hvor långiver (kreditor/fordringshaver), der modtager rentebetalingen, har en pengefordring på låntager (debitor/skyldner). I nærværende sag påtænkes det, at der bliver indgået to samtidige kontrakter mellem Spørger og A K/S. Den ene kontrakt omhandler overdragelse af en ideel andel på 30 pct. af Spørgers ejendom fra Spørger til A K/S, hvor overdragelsessummen betales kontant. Den anden kontrakt omhandler vilkår for samejet, herunder at Spørger skal betale en brugsafgift til A K/S for at have brugsret over den ideelle andel på 30 pct. af Ejendommen, som A K/S ejer, således at Spørger har den fulde brugsret over hele Ejendommen. Det kan udledes af det oplyste om indholdet af kontraktforholdet mellem parterne, at der ikke på overdragelsestidspunktet foretages et udlån fra A K/S til Spørger. Der er derimod tale om en overdragelse af en ideel andel på 30 pct. af Spørgers ejendom fra Spørger til A K/S, hvor overdragelsessummen betales kontant. Allerede fordi, der ikke på overdragelsestidspunktet foretages et udlån fra A K/S til Spørger, foreligger der heller ikke et gældsforhold mellem parterne, der kan danne baggrund for, at den årlige brugsafgift kunne udgøre fradragsberettigede renter. Den årlige brugsafgift udgør derimod en betaling for at have brugsretten til den ejerandel af Spørgers bolig, der ejes af A K/S. På baggrund af ovenstående indstiller Skattestyrelsen, at det kan bekræftes, at den årlige brugsafgift, som betales til A K/S, ikke udgør en fradragsberettiget renteudgift for Spørger. Indstilling Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja". Spørgsmål 2 Det ønskes bekræftet, at Spørger skal beskattes af ejendomsværdiskat på ejendommen svarende til Spørgers forholdsmæssige ejerandel af ejendommen. Begrundelse Ifølge Spørgers oplysninger bliver 30 pct. af ejendommen ved aftalen overdraget til A K/S, som er en del af en dansk koncernstruktur. A K/S er et dansk ejendomskommanditselskab, der ejes 100 pct. af B K/S, der igen ejes af en række kapitalselskaber. Der er således ingen fysiske personer, der ejer B K/S. Skattemæssigt vil både A K/S og B K/S være skattemæssigt transparente. Det betyder, at Spørger ved indgåelsen af aftalen med A K/S reelt kommer til at eje ejendommen sammen med D ApS, E ApS, F ApS som er kommanditister og et Limited Partner selskab som er komplementar i B K/S, ifølge Spørgers tilvejebragte oplysninger om ejerstruktur. Det følger af ejendomsskattelovens § 2, at fysiske personer, der ejer fast ejendom omfattet af ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, skal betale ejendomsværdiskat. Det betyder, at selskaber ikke er ejendomsskattepligtige af deres ejerandel af fast ejendom. Fysiske personer, der ejer fast ejendom omfattet af ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, skal efter ejendomsværdiskattelovens § 2 betale ejendomsværdiskat. Ejendomsværdiskatten påhviler efter ejendomsskattelovens § 2, stk. 1, 2. pkt. den ejer, der ejer ejendommen i henhold til et autoritativt register. Ved et "autoritativt register" forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejerskifter mv. Datakilden vil i alle tilfælde være administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Data fra autoritative registre vedligeholdes løbende af relevante myndigheder, hvorfor data fra disse registre anvendes af Skatteforvaltningens administration. Det kan bl.a. være CPR, CVR og Ejerfortegnelsen. Ejerfortegnelsen opdateres af kommunerne og indeholder oplysninger om de faktiske ejere, dvs. primært tinglyste ejere, men også andre, hvis ejerforholdet ikke er tinglyst. Skattepligten forudsætter, at ejeren efter ejendomsskattelovens § 2, stk. 1, har rådighed over ejendommen til beboelse, jf. ejendomsskattelovens § 2, stk. 3. Efter ejendomsskattelovens § 16 påhviler ejendomsværdiskatten ejerne efter de ejerandele, der er registeret i et autoritativt register, hvis ejendommen, ejes af to eller flere fysiske personer. Spørger vil således være ejendomskattepligtig af sin ejerandel af ejendommen også efter salget af en ideel andel til A K/S. I øvrigt bemærkes det, at en evt. skatterabat for den afståede del af ejendommen vil bortfalde ved ejerskiftet, jf. ejendomsskattelovens § 41, stk. 2, samt at opkrævningen for grundskyld fremover vil påhvile hovedejer og vil opkræves via skattekontoen hos denne, jf. ejendomsskattelovens § 33, stk. 1 og 2. Indstilling Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Ja". Skatterådets afgørelse og begrundelse Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse. Lovgrundlag, forarbejder og praksis Spørgsmål 1 Lovgrundlag Kursgevinstlovens § 1, stk. 1 "Stk. 1. Denne lov omfatter 1) gevinst og tab ved afståelse eller indfrielse af pengefordringer herunder obligationer, pantebreve og gældsbreve, 2) gevinst og tab ved frigørelse for gæld og 3) gevinst og tab på terminskontrakter og aftaler om køberetter og salgsretter uden hensyn til de regler, der gælder for det underliggende aktiv." Statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e "Stk. 1. Ved beregningen af den skattepligtige indkomst bliver at fradrage: (…) e) renter samt hvad der er anvendt til blot vedligeholdelse eller forsikring af de af den skattepligtiges ejendele, hvis udbytte beregnes som indkomst. Derimod kan ikke fradrages, hvad der af den skattepligtige er anvendt til afdrag på hans gæld, hvilket også gælder om fideikommisbesidderes afdrag på fideikommisets gæld. (…)" Forarbejder Lovforslag L194, FT 1996/97 - kursgevinstloven (lov nr. 439 af 10. juni 1997) Specielle bemærkninger til kursgevinstlovens § 1 (uddrag): "Efter § 1 omfatter kursgevinstloven gevinst og tab ved afståelse eller indfrielse af pengefordringer herunder obligationer, pantebreve og gældsbreve og gevinst og tab ved frigørelse for gæld, samt gevinst og tab på terminskontrakter og aftaler om køberetter og salgsretter. Den foreslåede affattelse af § 1, stk. 1, svarer i hovedtræk til den nuværende kursgevinstlovs § 1, 1. pkt. (…) Lovens hidtidige anvendelsesområde, som videreføres, er beskrevet i Skatteministeriets cirkulære nr. 134 af 29. juli 1992, pkt. 4-6." Cirkulærer til kursgevinstloven Skatteministeriets cirkulære nr. 134 af 29. juli 1992, pkt. 4-6 (uddrag) "4. Reglerne gælder for obligationer, pantebreve, gældsbreve og andre pengefordringer. Reglerne gælder som udgangspunkt for alle pengefordringer uanset deres art. Afgørende for bedømmelsen er alene, om der foreligger et retligt krav på betaling i form af penge. Reglerne gælder derved også for de helt individuelle fordringer, der opstår ved salg på kredit, ved løn- og honorartilgodehavender eller ved ganske kortvarige lejlighedslån uden sikkerhedsstillelse. Loven omfatter såvel gevinst og tab, der opstår hos kreditor (fordringshaver, långiver) ved afståelse eller indfrielse af en pengefordring, som gevinst og tab, der opstår for en debitor (skyldner, låntager), der frigøres for en forpligtelse ifølge en fordring. Ved afståelse af fordringer forstås enhver disposition, der medfører en overgang af ejendomsretten til fordringen. Det er uden betydning, om dispositionen har haft frivillig eller tvangsmæssig karakter. Reglerne gælder derfor også for fordringer, der overdrages ved f.eks. salg, bytte, gave, arveforskud eller kreditorforfølgning." Praksis UfR 1960.589 HRD H. D. 11. maj 1960 i sag II 78/1959 Ej fradragsret for en finansieringsafgift pålagt køberen i en afbetalingskontrakt. Resumé fra UfR K, der ved køb af et automobil havde forpligtet sig til, for så vidt angik den uberigtigede del af købesummen, at erlægge en finansieringsafgift, krævede denne eller subsidiært den del deraf, der skønsmæssigt svarede til normal rente, fradraget i den skattepligtige indtægt. Heri gaves der ikke medhold, idet finansieringsafgiften ikke i købekontrakten var betegnet som rente, men var anført med et fast beløb som et tillæg til købesummen, og idet der ikke fandtes tilstrækkeligt grundlag for at statuere, at afgiften helt eller delvis kunne sidestilles med de af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, omfattede renter af gæld. Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.A.11.2.1 "Hvad er renteudgifter? (…) Regel (definition) Hverken statsskatteloven eller anden skattelovgivning indeholder en definition af, hvad renteudgifter er, men praksis har skabt en almindelig rentedefinition. Ved renteudgifter forstås et sædvanligt periodisk vederlag til kreditor beregnet som en bestemt procentdel af den til enhver tid værende restgæld for at stille kapital til disposition. Ved vurderingen af, om renten opfylder rentedefinitionen, lægges der vægt på, at renten fastsættes forud for den renteperiode, som den vedrører. Hvis afkastet først fastsættes efter begyndelsen af den periode, den vedrører, er der ikke tale om en renteudgift, men et kurstab. Bemærk Det er en forudsætning for at få fradrag for renteudgifter, at der er tale om reelle renteudgifter, og at der er foreligger et retligt forpligtigende gældsforhold. (…)" Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.B.1.2.1 "Fordringer, gæld og finansielle kontrakter omfattet af kursgevinstloven KGL § 1 Indhold Afsnittet beskriver, hvilke fordringer, gæld og finansielle kontrakter der er omfattet af kursgevinstloven, og hvilke der falder uden for kursgevinstloven. Som udgangspunkt er gevinst og tab på alle pengefordringer og gæld omfattet af kursgevinstloven. Afsnittet vedrører KGL § 1, stk. 1 og 4. (…) Ad a og b - pengefordringer og gæld Ved en pengefordring forstås et retligt krav på betaling af et pengebeløb. Der skal være tale om et retligt krav, og det betyder, at kreditor (fordringshaveren) skal kunne gøre betalingskravet mod debitor (skyldneren) gældende ved domstolene. Kursgevinstloven gælder som udgangspunkt for alle pengefordringer uanset art, fx obligationer, pantebreve og gældsbreve. Også de helt individuelle fordringer, der opstår ved salg på kredit, ved løn- og honorartilgodehavender eller ved ganske kortvarige lejlighedslån uden sikkerhedsstillelse er omfattet. (…)" Spørgsmål 2 Lovgrundlag Ejendomsskattelovens § 2, stk. 1-3 "Stk. 1. Ejendomsværdiskat påhviler fysiske personer, der ejer fast ejendom omfattet af § 3, stk. 1, beliggende i Danmark. Ejeren er den, der ejer den faste ejendom i henhold til et autoritativt register. Stk. 2. Ejendomsværdiskat påhviler endvidere fysiske personer, der er omfattet af kildeskattelovens § 1, og som ejer fast ejendom omfattet af § 3, stk. 2, beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland. Er personen efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland, omfatter skattepligten kun fast ejendom beliggende i Danmark. Stk. 3. Skattepligt efter § 1, stk. 1, forudsætter, at ejeren, jf. stk. 1 og 2, har rådighed over ejendommen til beboelse." Ejendomsskattelovens § 3 "Stk. 1. Der betales ejendomsværdiskat, jf. § 1, stk. 1, af følgende ejendomme: 1) Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig boligenhed. 2) Ejendomme med ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 2, er foretaget fordeling af ejendomsværdien. 3) Boliger tilhørende landbrugsejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi. 4) Boliger tilhørende skovejendomme, hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi. 5) Ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og hvor der efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, foretages en ansættelse af ejendomsværdien for boligdelen. Det samme gælder erhvervsejendomme m.v., som indeholder to selvstændige boligenheder, og hvor ejendomsværdien tillige fordeles på de to boligenheder efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, 2. pkt., og stk. 2, 2. pkt. 6) Lejligheder, som én eller flere ejere bebor i en udlejningsejendom med tre til seks boligenheder , hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere. Det er dog en betingelse, at ejeren anmoder om en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27 af den beboede lejlighed senest ved afgivelse af oplysninger til told- og skatteforvaltningen efter skattekontrollovens § 2 for det første indkomstår, hvor kravene i 1. pkt. er opfyldt i forhold til den pågældende ejer. Det er endvidere en betingelse, at ejeren, senest 3 måneder efter at vurderingen efter ejendomsvurderingsloven foreligger, giver told- og skatteforvaltningen meddelelse om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af denne lov. Det foretagne valg omfatter såvel det pågældende indkomstår som senere indkomstår. 1.-4. pkt. gælder endvidere for ejendomme erhvervet i indkomståret 1999 eller i tidligere indkomstår, hvis ejeren har ladet ejendommen overgå til standardiseret lejeværdiberegning, jf. ligningslovens § 15 C, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997. 1.-5. pkt. gælder, selv om en del af udlejningsejendommen ikke benyttes til boligformål, hvis denne andel er mindre end 25 pct. af etagearealet i henhold til et autoritativt register. Ejere af lejligheder nævnt i 1. pkt., der inden den 1. januar 2026 er omfattet af denne lov efter betingelserne i 2.-5. pkt., er fortsat omfattet af denne lov uanset 6. pkt., hvis mindre end 25 pct. af den senest ansatte ejendomsværdi for udlejningsejendommen efter ejendomsvurderingslovens § 88 er benyttet til andre formål end boligformål. Dette gælder dog ikke, hvis der i henhold til et autoritativt register sker ændringer i benyttelsen af udlejningsejendommen pr. 1. januar 2026 eller senere, så en større del af udlejningsejendommen benyttes til andre formål end boligformål. 7) Lejligheder beboet af en eller flere ejere i udlejningsejendomme med tre til seks boligenheder, hvor mere end én lejlighed den 27. april 1994 var beboet af ejerne. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i ligningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997, og at der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27. 1. pkt. finder kun anvendelse for det antal lejligheder, som den 27. april 1994 var beboet af en ejer. Hvis en lejlighed fraflyttes af en ejer i mere end 2 år, er denne lejlighed ikke længere omfattet af 1. pkt. 8) Lejligheder i ejendomme til helårsbeboelse, som indeholder flere end to boligenheder, og som ejes og bebos af deltagerne i et boligsameje, et boliginteressentskab, et boligkommanditselskab eller et andet fællesskab, der ikke er et selvstændigt skattesubjekt, og hvor der til deltagelsen er knyttet en brugsret til en boligenhed i ejendommen. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i ligningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 819 af 3. november 1997, og at der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 27. 9) Ejendomme over 5.000 m2, der helt eller delvis er beliggende i landzone, og for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 36 fordeles på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige del af ejendommen. 10) Ejendomme, som i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel, og for hvilke ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 37, stk. 1, ansættes for den del, der knytter sig til ejerboligen. Stk. 2. Der betales endvidere ejendomsværdiskat af ejendomme som nævnt i stk. 1, nr. 1-5, 9 og 10, der er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland. Stk. 3. Ejendomme, som udlejes erhvervsmæssigt, er ikke omfattet af skattepligt efter § 1, stk. 1." Ejendomsskattelovens § 16 "Stk. 1. For ejendomme, der er ejet af to eller flere fysiske personer, og for ejendomme omfattet af § 3, stk. 1, nr. 2, påhviler ejendomsværdiskat ejerne efter de ejerandele, der er registreret i et autoritativt register. Stk. 2. For ejendomme omfattet af stk. 1, finder §§ 23-26 kun anvendelse for de ejere, der opfylder betingelserne i disse bestemmelser." Ejendomsskattelovens § 33, stk. 1-2 "Stk. 1. Grundskyld og dækningsafgift af andre ejendomme end ejendomme omfattet af § 31, stk. 1, og § 45 h stiftes den 1. januar i kalenderåret og opkræves af told- og skatteforvaltningen via skattekontoen, jf. opkrævningslovens kapitel 5, i to rater med forfald og sidste rettidige betalingsdag den 1. i de måneder, som told- og skatteforvaltningen har fastsat for betalingen for det pågældende kalenderår. Falder sidste rettidige betalingsdag på en banklukkedag, forlænges fristen til den følgende bankdag. Fysiske personer, der er undtaget fra indkomstskat, jf. kildeskattelovens § 3, stk. 1, opkræves grundskyld efter 1. og 2. pkt. Stk. 2. Grundskyld og dækningsafgift af ejendomme omfattet af stk. 1 opkræves for kalenderåret hos den, der på forfaldstidspunktet er hovedejer af ejendommen i henhold til et autoritativt register , uanset om ejendommen ejes af en eller flere juridiske personer, eller om ejendommen ejes af en eller flere juridiske personer sammen med en eller flere fysiske personer. I tilfælde af hovedejerskifte fordeles grundskyld efter § ‍18, stk. 2, og dækningsafgift efter § 21, stk. 2. For ejendomme omfattet af stk. 1, der ejes af en eller flere fysiske personer sammen med en eller flere juridiske personer, anses en juridisk person altid som hovedejer. Betales beløbet ikke af hovedejeren senest den sidste rettidige betalingsdag, jf. stk. 1, sendes der en rykker til eventuelle andre ejere af ejendommen, inden beløbet overdrages til inddrivelse. Sker betaling ikke rettidigt, forrentes beløbet fra dagen efter den sidste rettidige betalingsdag med en rente i henhold til opkrævningslovens § 16 c for hver påbegyndt måned, indtil betaling sker." Ejendomsskattelovens § 41 "Stk. 1. Ved ejerskifte af en del af en ejerandel af en ejendom til en eller flere fysiske personer nedsættes den samlede rabat, jf. § 40, stk. 1, forholdsmæssigt med samme forhold, som ejerandelen reduceres med, jf. dog § 43, stk. 4 og 5. Nedsættelsen har virkning fra tidspunktet for ejerskiftet i henhold til et autoritativt register. Stk. 2. Ved ejerskifte af en del af en ejerandel af en ejendom til en eller flere juridiske personer nedsættes den samlede rabat, jf. § 40, stk. 1, med rabatten i grundskyld, jf. § 40, stk. 3. Den del af den samlede rabat, jf. § 40, stk. 1, der udgør rabatten i ejendomsværdiskat, jf. § 40, stk. 2, nedsættes yderligere efter stk. 1. Nedsættelsen har virkning fra tidspunktet for ejerskiftet i henhold til et autoritativt register. Stk. 3. Udgør den opgjorte ejendomsværdiskat for et indkomstår et beløb, der er mindre end rabatten i ejendomsværdiskat opgjort efter § 40, stk. 2, nedsættes rabatten i ejendomsværdiskat midlertidigt for det pågældende indkomstår med et beløb, der svarer til forskellen mellem den opgjorte ejendomsværdiskat og rabatten i ejendomsværdiskat. Udgør den opgjorte grundskyld for et indkomstår et beløb, der er mindre end rabatten i grundskyld opgjort efter § 40, stk. 3, nedsættes rabatten i grundskyld midlertidigt for det pågældende indkomstår med et beløb, der svarer til forskellen mellem den opgjorte grundskyld og rabatten i grundskyld." Statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b "Stk. 1. Som skattepligtig indkomst betragtes med de i det følgende fastsatte undtagelser og begrænsninger den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi, således f eks: (…) b) af bortforpagtning, bortfæstning eller udleje af rørligt og urørligt gods, såvel som af vederlagsfri benyttelse af andres rørlige eller urørlige gods. Lejeværdien af bolig i den skattepligtiges egen ejendom beregnes som indtægt for ham, hvad enten han har gjort brug af sin beboelsesret eller ej; værdien ansættes til det beløb som ved udleje kunne opnås i leje af vedkommende ejendom eller lejlighed, dog af den, når særlige forhold måtte gøre denne målestok mindre egnet, kan ansættes skønsmæssigt; (…)" Forarbejder Lovforslag L113, FT 2022/23 (2. samling) ejendomsskatteloven (lov nr. 678 af 3. juni 2023) Specielle bemærkninger til ejendomsskattelovens § 16: "(…) Det foreslås i stk. 1 , at for ejendomme, der er ejet af to eller flere fysiske personer, og for ejendomme omfattet af § 3, stk. 1, nr. 2, påhviler ejendomsværdiskat ejerne efter de ejerandele, der er registreret i et autoritativt register. Med forslaget vil ejendomsværdiskatten for ejendomme ejet af to eller flere fysiske personer og for ejendomme omfattet af lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 2, skulle opgøres, som om hver ejer var eneejer af ejendommen, hvorefter der vil skulle pålægges ejendomsværdiskat af den andel, den pågældende ejer i henhold til et autoritativt register. Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejerskifter m.v. Datakilden vil i alle tilfælde være administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Data fra autoritative registre vedligeholdes løbende af relevante myndigheder, hvorfor data fra disse registre anvendes af Skatteforvaltningens administration. Det kan bl.a. være CPR, CVR og Ejerfortegnelsen. Ejerfortegnelsen opdateres af kommunerne og indeholder oplysninger om de faktiske ejere, dvs. primært tinglyste ejere, men også andre, hvis ejerforholdet ikke er tinglyst. (…) Lovforslagets § 16 er en videreførelse af ejendomsværdiskattelovens § 13 med sproglige ændringer og med den præcisering, at der vil skulle tages udgangspunkt i de ejerandele, der fremgår af et autoritativt register." Praksis Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.H.3.2.2.2.2 "Ejendomme i sameje (…) Udleje til medejer Når en medejer bor i en ejendom, der er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, som ejes i sameje med andre, betaler medejeren kun ejendomsværdiskat svarende til ejerandelen. Hvis den ene medejer ikke bebor ejendommen, men stiller den vederlagsfrit til rådighed for en anden medejer, skal den førstnævnte medejer beskattes efter statsskattelovens regler af et beløb, der svarer til den objektive udlejningsværdi af sin ejerandel. For den medejer, der bebor ejendommen og får stillet den anden medejers boligdel vederlagsfrit til rådighed, beskattes den økonomiske fordel herved efter statsskattelovens regler. (…)" Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.H.4.2.5.3 "Beregning for ejendomme med særlige forhold (…) Ejendommen er i sameje Ejendomme der er ejet af to eller flere fysiske personer betales der ejendomsværdiskat af ejendommen efter de ejerandele, der er registreret i et autoritativt register. Se ESL § 32. (…) Medejer bor ikke i ejendommen En ejer, som ikke bor i ejendommen, men som vederlagsfrit stiller den til rådighed for en medejer, skal beskattes efter statsskattelovens regler af et beløb, der svarer til den objektive udlejningsværdi. Ejendomsskatteloven har ikke ændret ved denne regel. Se TfS 2000, 743 (ministerens svar på spørgsmål 221). Reglen er også videreført i ejendomsskatteloven. Når ejeren beskattes af den objektive udlejningsværdi, skal den samme ejer ikke betale ejendomsværdiskat. Det er dog muligt at blive beskattet efter ejendomsværdiskattereglerne i stedet for statsskattelovens regler om objektiv lejeværdi i tiden indtil bodelingen mellem ægtefæller, hvis samlivet mellem ægtefællerne er ophørt i skattemæssig henseende, og den, der har forladt boligen, er ejer af denne. Se også afsnit C.H.4.2.4 Hvornår skal der betales ejendomsværdiskat? (…)" Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.H.4.5.4.2 "Nedsættelse af samlet rabat (…) Ejerskifte af en del af en ejendom til en juridisk person Det følger af ESL § 41, stk. 2, 1. pkt., at hvis ejerskifte af en del af en ejerandel af en ejendom sker til en eller flere juridiske personer, nedsættes den samlede rabat med rabatten i grundskyld opgjort efter ESL § 40, stk. 3. At rabatbeløbet nedsættes med hele den del af rabatten, der vedrører grundskylden, skal ses i sammenhæng med, at der ikke systemmæssigt både kan ydes rabat i grundskyld for den andel af ejendommen den fysiske person ejer efter kap. 6 og stigningsbegrænsning for grundskylden efter kap. 7, for den del den juridiske person ejer. Grundskylden er en skat på grunden og der foretages kun én beregning af grundskylden. Systemmæssigt kan der derfor enten pålignes efter rabatordningen eller efter stigningsbegrænsningsordningen. Det vil sige, at uanset om en fysisk person overdrager 50 pct. eller 100 pct. af en ejendom til en juridisk person, bortfalder rabatten i grundskyld med 100 pct. Den fysiske person, der ejer ejendommen, vil imidlertid fortsat bevare rabatten i ejendomsværdiskat for sin ejerandel, men den samlede rabat efter ESL § 41, stk. 2, 2. pkt., nedsættes efter stk. 1, hvorefter ejendomsværdiskatten reduceres forholdsmæssigt med samme forhold, som ejerandelen reduceres med. Nedsættelsen har virkning fra tidspunktet for ejerskiftets registrering i et autoritativt register. Nedsættelserne efter ESL § 41, stk. 1, og 2, af den samlede rabat som følge af ejerskifte af en del af ejendommen til enten en fysisk eller juridisk person er permanent og skal herefter fastholdes nominelt. (…)"