Klageberettigelse og ansættelse af ejendomsværdi pr. 1. januar 2020

Landsskatteretten træffer afgørelse om at stadfæste ejendomsværdien pr. 1. januar 2020. Klagesagen drejer sig om Sagen vedrører klageberettigelse og ansættelse af ejendomsværdi pr. 1. januar 2020 for den omhandlede ejendom. Sagen er henvist til Landsskatteretten i medfør af skatteforvaltningslovens § 6 a, stk. 1. Der er klaget over Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 på 3.214.000 kr. Sagens oplysninger Oplysninger om ejendommen Faktisk anvendelse Fritliggende enfamilieshus Matrikelnr. ifølge Matriklen […] Grundareal ifølge Matriklen 1.007 m 2 Opførelsesår ifølge BBR 1998 Til-/ombygningsår ifølge BBR 2005 Boligareal ifølge BBR 187 m 2 Særlige oplysninger om ejendommen · Ejendommen er beliggende i et parcelhuskvarter i By Y1, der ligger nogle få kilometer øst for By Y2. Ejendommen er nærmere beliggende for enden af en lukket forgrening til Vej-1. Mod nordøst støder ejendommen op til Vej-2, mens ejendommen mod sydøst støder op til Vej-3. Vej-3 er klassificeret som en lokalvej og sikrer adgang til de enkelte forgreninger af veje rundt i parcelhuskvarteret omkring den omhandlede ejendom. · Det fremgår af Kommune-BBR, at ejendommen pr. 31. december 2019 var bebygget med én bygning opført i 1 etage med et bebygget areal på 221 m 2 , som er registreret med et boligareal på 187 m 2 og en indbygget carport på 34 m 2 . · I henhold til Finans Danmarks vægtninger udgør ejendommens vægtede areal 190,4 m 2 . Øvrige sagsoplysninger · Det fremgår af Tingbogen, at klageren ved endeligt skøde tinglyst den 11. august 1997 på den omhandlede ejendom fik adkomst til ejendommen, hvorefter hans og den øvrige medejers ejerandel hver udgjorde 1/2. · Det fremgår endvidere af Tingbogen, at klageren og medejeren ved skøde tinglyst den 30. september 2020 overdrog ejendommen til de nuværende ejere af ejendommen mod betaling af 2.555.000 kr. Af skødet fremgår det, at købsaftalen blev indgået den 5. september 2020, og at de nuværende ejere af ejendommen overtog ejendommen den 15. november 2020. Overdragelsen er i skødet betegnet som en almindelig fri handel på markedsvilkår. · Vurderingsstyrelsen traf den 8. juli 2022 afgørelse om vurderingen af ejendommen pr. 1. januar 2020. Det fremgår af vurderingen, at denne er adresseret til de nuværende ejere af ejendommen. · Klageren har den 30. januar 2024 påklaget ejendomsværdien ansat ved vurderingen pr. 1. januar 2020 for den omhandlede ejendom. · Klageren har den 5. februar 2024 oplyst, at han ikke har modtaget vurderingen pr. 1. januar 2020 for den omhandlede ejendom. Salgspriser for ejendomme Oplysninger om Vurderingsstyrelsens referenceejendomme Adresse Opført/ om-/tilbygget Vægtet areal Grundareal Handelsdato Fremskrevet handelspris Fremskrevet handelspris pr. m 2 vægtet areal Vej-4, adresse Y1 2001 176 m 2 766 m 2 30-09-2016 2.889.039,41 kr. 16.415,00 kr. Vej-4, adresse Y2 1998 196,3 m 2 1.350 m 2 18-05-2016 2.864.793,25 kr. 14.593,95 kr. Vej-4, adresse Y3 2003 146,4 m 2 825 m 2 30-07-2019 2.183.651,86 kr. 14.915,65 kr. Vej-4, adresse Y4 2002 117,9 m 2 858 m 2 25-09-2015 1.802.222,43 kr. 15.292,51 kr. Vej-5, adresse Y1 1999 171,9 m 2 1.355 m 2 13-06-2014 3.116.497,34 kr. 17.642,22 kr. Vej-5, adresse Y2 1999 212,1 m 2 1.216 m 2 30-11-2018 2.912.125,89 kr. 13.729,97 kr. Vej-1, adresse Y1 1979/1999 243,2 m 2 1.050 m 2 27-08-2015 3.947.801,77 kr. 16.232,74 kr. Vej-4, adresse Y5 2004 133,8 m 2 970 m 2 02-02-2018 2.166.711,65 kr. 16.193,66 kr. Vej-4, adresse Y6 2001 160 m 2 803 m 2 04-01-2017 2.593.649,06 kr. 16.210,31 kr. Vej-5, adresse Y3 1999 173,6 m 2 1.120 m 2 07-06-2019 2.822.324,54 kr. 16.257,63 kr. Vej-4, adresse Y7 1997 156,4 m 2 1.054 m 2 27-06-2019 2.381.975,61 kr. 15.230,02 kr. Vej-5, adresse Y4 1998 169,8 m 2 1.120 m 2 06-10-2018 2.519.723,62 kr. 14.839,36 kr. Vej-1, adresse Y2 1979 158,7 m 2 1.006 m 2 03-03-2015 2.603.384,84 kr. 16.404,44 kr. Vej-6, adresse Y1 1985 155,8 m 2 1.137 m 2 26-10-2016 2.125.172,69 kr. 13.640,39 kr. Vej-1, adresse Y3 1979/1985 266,1 m 2 1.045 m 2 02-09-2014 2.278.642,21 kr. 8.563,10 kr. · Referenceejendommene er alle beliggende i det samme parcelhuskvarter som den omhandlede ejendom og inden for en radius af 300 meter fra den omhandlede ejendom. · Referenceejendommene er alle beliggende på lukkede forgreninger af veje, som er forbundet med Vej-3. Ejendommene på Vej-6, adresse Y1 og Vej-1, adresse Y3 er beliggende med adgang ud til lukkede forgreninger af henholdsvis Vej-6 og Vej-1, men begge ejendomme støder som de eneste af referenceejendommene endvidere også op til Vej-3. · Referenceejendommene er alle bebygget med fritliggende enfamilieshuse. Ifølge Finans Danmarks boligmarkedsstatistik har der været følgende prisudvikling for realiserede handelspriser for parcel-og rækkehuse i postnr. By Y2 i 2019 og 2020 pr. m² vægtet areal: 1. kvartal 2. kvartal 3. kvartal 4. kvartal 2019 12.042 kr. 12.066 kr. 12.607 kr. 11.691 kr. 2020 10.776 kr. 12.482 kr. 12.646 kr. 11.533 kr. Vurderingsstyrelsens afgørelse Ejendomsværdi 3.214.000 kr. Grundværdi 764.000 kr. Det fremgår af Vurderingsstyrelsens afgørelse, der blev truffet den 8. juli 2022, at Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 for den omhandlede ejendom således: Ejendomsværdien er ansat ved modelberegning ud fra salgspriserne for de 15 referenceejendomme. Alle referenceejendommene er solgt ved almindelige frie salg inden for 6 år før vurderingstidspunktet. Salgspriserne er på baggrund af prisudviklingen i området fremskrevet til vurderingstidspunktet. Referenceejendommene er tillagt forskellig vægt. Vægtningen afhænger af beliggenheden i forhold til den påklagede ejendom. Den nærmeste referenceejendom er tillagt størst vægt, mens den fjerneste referenceejendom er tillagt mindst vægt. Den indbyrdes vægtning fremgår af listen over de 15 referenceejendomme. Den ejendom, der er tillagt størst vægt (12,9 %), er nævnt øverst, og den ejendom, der er tillagt mindst vægt (0,4 %), er nævnt nederst. Vurderingsstyrelsen har på grundlag af de fremskrevne salgspriser for referenceejendommene opgjort områdets kvadratmeterpris til 15.540 kr. pr. m² vægtet areal. Der er herefter foretaget justering, idet der ved modelberegningen er taget hensyn til væsentlige forskelle mellem den omhandlede ejendom og referenceejendommene. Det er herved beregnet, at der sammenlagt skal foretages justering på 8,62 % i opadgående retning for forhold, hvor den påklagede ejendom adskiller sig fra referenceejendommene. Der er tale om justering for til-/ombygningsår (+ 10 %), supplerende varme (+ 3 %) samt øvrige justeringer (+ 2 %). Den justerede kvadratmeterpris for den omhandlede ejendom er herefter beregnet til 16.879 kr. Vurderingsstyrelsen har opgjort det vægtede areal for den omhandlede ejendom til 190,4 m² (afrundet) ud fra oplysningerne om arealanvendelse og areal fra BBR. Vurderingsstyrelsen har anført, at der er taget udgangspunkt i de vægte, som Finans Danmark har beregnet. Vurderingsstyrelsen har herefter beregnet den foreløbige ejendomsværdi til 3.213.782 kr. Med henvisning til, at Vurderingsstyrelsen ikke har oplysninger om særlige forhold eller fejl i data, der påvirker ejendomsværdien, har Vurderingsstyrelsen herefter ansat ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 for den omhandlede ejendom til 3.214.000 kr. efter afrunding. Vurderingsstyrelsen har henvist til reglerne i ejendomsvurderingslovens §§ 3, 4, 5, 15, 16, 24, 25, 58 a, 49 og 81, stk. 5. Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 25. marts 2024 udtalt følgende: "… Vurderingsstyrelsen finder ikke, at klagen over vurderingen pr. 1. januar 2020 er indsendt af en part og dermed klageberettiget, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., hvorfor vi ikke finder grundlag for at udtale os om vurderingen. Det følger direkte af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., at klage omfattet af § 6, stk. 1, kan indgives af ejeren af den faste ejendom og af andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering. En klage kan, jf. ovenstående, indgives af ejeren af den faste ejendom, hvilket ifølge forarbejderne skal forstås som den aktuelle ejer af ejendommen på klagetidspunktet. Klagen kan derudover også indgives af andre der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på baggrund af den pågældende ejendomsvurdering (her vurderingen pr. 1. januar 2020). Vurderingsstyrelsen skal i den forbindelse gøre opmærksom på, at 2020-vurderingen danner grundlag for skatterne i årene 2021-2023. 2020-vurderingen har dermed ikke betydning for den ejendomsværdiskat eller grundskyld, som klager er blevet opkrævet i 2020. Det, at 2020-vurderingen anvendes til tilbageregning og genberegning af skatter i tilbagebetalingsordningen, vurderes ikke at kunne ændre herpå, da tilbagebetalingsordningen alene er en kompensationsordning, der ikke ændrer skatterne for de tidligere indkomstår og skatteår. Da klager hverken er aktuel ejer på klagetidspunktet eller hæfter for skatter på baggrund af 2020-vurderingen, mener Vurderingsstyrelsen således ikke, at klager kan anses som værende part og dermed klageberettiget ift. vurderingen pr. 1. januar 2020. …" I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 24. juni 2024 supplerende udtalt følgende: "… Generelt om partsstatus/klageberettigelse i vurderingssager foretaget efter ejendomsvurderingsloven Partsbegrebet på det skatteretlige område er defineret i SFL § 35 a, stk. 2. Helt overordnet er det skatteretlige partsbegreb identisk med det forvaltningsretlige partsbegreb. Part er enhver, der har en konkret, væsentlig, direkte og individuel retlig interesse i sagen. Det er i SFL § 35 a, stk. 2, 2. pkt. nærmere defineret, hvem der kan anses for at være part/klageberettiget i vurderingssager. Ved lov nr. 688 af 8. juni 2017 om ændring af skatteforvaltningsloven mv. blev kredsen af parter/klageberettigede i ejendomsvurderingssager i SFL § 35 a, stk. 2, 2. pkt., defineret som: " Ejeren af den faste ejendom og af andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering ". Før lovændringen var kredsen af parter/klageberettigede i stedet defineret som: " Ejeren af den faste ejendom og af andre, der har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat ". I lovbemærkningerne til lov nr. 688 af 8. juni 2017 gennemgår praksis for, hvem der skal anses for at være part/klageberettiget i vurderingssager. Her fremgår det bl.a., at en ændring af en vurdering som følge af en klage alene har direkte betydning for de tidligere, nuværende eller kommende ejere af ejendommen, der i forhold til kommune og stat hæfter direkte for betalingen af de skatter, der er opkrævet på grundlag af den pågældende vurdering. Formålet med den nye definition var ifølge lovbemærkninger at afskære indirekte afledte forhold. Herudover var formålet at skabe klarhed om, hvem der vil være berettiget til at klage over en vurdering efter ejendomsvurderingsloven, da den tidligere definition ikke var entydig og bl.a. kunne føre til, at brugere og lejere af en fast ejendom kunne anses for at være klageberettigede i helt særlige tilfælde. Den tidligere definition medførte bl.a., at der skulle foretages en konkret vurdering af, om en fysisk eller juridisk person har en sådan væsentlig, direkte, retlig interesse i resultatet af den konkrete vurdering, at pågældende havde klageberettigelse. Med den nye definition er det nu fastsat i lovgivningen, at det alene er ejeren af den faste ejendom og andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende vurdering, der er kan anses for at part og dermed berettiget til at klage over vurderingen. Det er bl.a. på baggrund af det ovenfor beskrevne Vurderingsstyrelsens opfattelse, at den nye definition skal læses sådan, at det er de aktuelle ejere af den faste ejendom samt andre ( tidligere ejere ), der betaler skat på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering, der skal anses for at være parter og dermed klageberettigede i forhold til vurderingen. Det er samtidig Vurderingsstyrelsens opfattelse, at en tidligere ejer, der ikke skal betale skat af den konkrete vurdering, ikke vil kunne betragtes som part/klageberettiget i henhold til SFL § 35 a, stk. 2, 2. pkt. Dette vil være tilfældet både efter den nye og den gamle definition. Der kan bl.a. henvises til bemærkningerne til hovedloven, lov nr. 427 af 6. juni 2005, hvoraf der fremgår følgende om kredsen af klageberettigede: " Efter stk. 1 er det ikke kun ejeren af en fast ejendom, der er klageberettiget, men også andre med en væsentlig, direkte retlig interesse i vurderingens resultat. Klage fra andre end ejeren kan f.eks. forekomme, hvor ejendommen er solgt, og sælgeren fortsat i et vist omfang hæfter for skatter vedrørende ejendommen. " Dette understreger, at "ejeren af den faste ejendom" skal forstås som den aktuelle ejer af ejendommen, og at sælgeren (den tidligere ejer) vil være part/klageberettiget i det omfang, at vedkommende hæfter for skatter vedrørende ejendommen. Dette er også beskrevet i Den juridiske vejledning, afsnit A.A.7.2 Partsbegrebet , hvoraf fremgår: " En ejer af en ejendom er klageberettiget part vedrørende ejendommens vurdering. Se SFL § 35a, stk. 2. Sælgeren af ejendommen er også klageberettiget, hvis sælger fortsat hæfter for ejendommens skatter. " Der kan i øvrigt argumenteres for, at den sidste del af SFL § 35 a, stk. 2, 2. pkt., ville være overflødig, hvis der med " ejeren af den faste ejendom " tillige menes de tidligere ejere af ejendommen, da det som udgangspunkt kun vil være tidligere ejere, der kan være omfattet af bestemmelsens sidste del: " Andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering ". Partsstatus/klageberettigelse i forhold til den konkrete sag Den konkrete sag vedrører klage over vurderingen pr. 1. januar 2020, som anvendes til beskatning af ejendomsværdiskat og grundskyld i 2021-2023. Klageren har afstået ejendommen forinden den 1. januar 2021, og vil således ikke blive opkrævet ejendomsværdiskat eller grundskyld af den pågældende ejendom på baggrund af 2020-vurderingen. Vurderingen danner ikke grundlag for den ejendomsværdiskat eller grundskyld, som klageren er blevet opkrævet i 2020. Det er derfor Vurderingsstyrelsens klare opfattelse, at klageren ikke kan betragtes som part/klageberettiget i forhold til vurderingen pr. 1. januar 2020. Det bemærkes i den forbindelse, at vurderingerne foretaget efter den tidligere gældende vurderingslov har dannet grundlag for ejendomsværdiskatten i indkomståret. Dette er i forbindelse med de nye ejendomsvurderinger blevet ændret ved lov nr. 1580 af 27. december 2019, således at ejendomsværdiskatten i stedet fastsættes på baggrund af ejendomsvurderingen i året før indkomståret. Denne ændring af, fra hvilket indkomstår en vurdering danner grundlag for ejendomsværdiskatten, og dermed hvem der hæfter for skatter af en given vurdering, har efter Vurderingsstyrelsens opfattelse betydning for, hvem der har partsstatus i forhold til vurderingen. Såfremt det tidligere har været opfattelsen, at en ejer, der har ejet ejendommen i vurderingsåret, altid vil være part i vurderingen, kan dette dermed ikke videreføres. Det bemærkes endvidere, at det forhold, at 2020-vurderingen anvendes til tilbageregning og genberegning af skatter i tilbagebetalingsordningen, ikke vurderes at kunne ændre herpå, da tilbagebetalingsordningen alene er en kompensationsordning, der ikke ændrer skatterne for de tidligere indkomstår og skatteår. Hvis dette var tilfældet, ville det i øvrigt betyde, at samtlige ejere i perioden 2011-2020 ville have mulighed for at klage over 2020-vurderingen. Såfremt Skatteankestyrelsen måtte nå frem til, at klageren skal anses for at være part/klageberettiget i forhold til 2020-vurderingen, er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at dette ikke vil være i overensstemmelse med hverken ordlyden i eller formålet med SFL § 35 a, stk. 2. …" Klagerens opfattelse Klageren har nedlagt påstand om, at ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 nedsættes til 2.555.000 kr. Til støtte for påstanden er bl.a. anført: "… Ejendomsværdien ønskes nedsat til den aktuelle handelsværdi på 2.555.000 som ejendommen er handlet til i november 2020. Prisen er et udtryk for den reelle markedsværdi idé den var sat til salg i 8 måneder forinden til en højere pris som åbenbart ikke var interessant i markedet. Vurderingen afspejler på ingen måde den reelle markedsværdi. Ejendommen har været til salg gennem det meste af 2020 til en højere pris og har ikke kunnet sælges - og har generelt ikke kunne tiltrække potentialle købere til en højere pris. Derfor afspejler handælesprisen også den reelle markedsværdi af ejendommen. …" Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse Klageren har den 13. august 2024 oplyst, at han fortsat ønsker sagen behandlet, og at han ikke har bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse. Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling Klageren har ikke fremsat bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling. Retsmøde Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: "… 1. A ER IKKE KLAGEBERETTIGET Sagen rejser det principielle - og ganske vidtrækkende - spørgsmål, om en borger er klageberettiget over en ejendomsvurdering (en afgørelse) i en situation, hvor han har afstået den pågældende ejendom for år tilbage, og hvor den konkrete vurdering er helt uden betydning for de ejendomsskatter, som han skal (og tidligere har skullet) betale til kommune og stat. I det omfang en sådan borger anses som klageberettiget vil det have ganske vidtrækkende og helt åbenbart utilsigtede konsekvenser. Det vil betyde, at en tidligere ejer - der ikke hæfter for betaling af skatter - gives mulighed for at få ændret en ejendomsvurdering, der alene skal have skattemæssig virkning for senere ejere. Den tidligere ejer vil derfor kunne bevirke, at en ejendomsvurdering ændres til ugunst for senere ejere, uden selv at være berørt af den ændrede ejendomsvurdering. Det vil også have betydning i forhold til den kreds af personer, der skal modtage ejendomsvurderingerne. Det vil videre have betydning for udformningen af klagevejledningen i afgørelserne om grund- og ejendomsværdiansættelse. Og endelig vil resultatet være, at den klageberettigede personkreds i forhold til netop ejendomsvurderinger afgrænses helt anderledes og meget bredere, end hvad der forvaltningsretligt i øvrigt gør sig gældende ved administrativ rekursprøvelse. Efter Vurderingsstyrelsens opfattelse er der ikke hjemmel til en så vidtgående fortolkning af kredsen af klageberettigede. Der er dermed ikke hjemmel til at anse A for klageberettiget i den konkrete sag. Henset til, at A på intet tidspunkt i løbet af den administrative ejendomsvurderingsproces for 2020-vurderingen (dvs. deklarationstidspunktet den 3. juni 2022 og fremefter) har været ejer af ejendommen, og aldrig skattemæssigt vil blive påvirket af vurderingen, er han således efter ordlyden af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, udelukket fra at blive anset for klageberettiget, jf. herom nedenfor afsnit 1.1. Bestemmelsens forarbejder anviser ikke en herfra afvigende retsstilling. Der er således heller ikke i motiverne belæg for at fortolke kredsen af klageberettigede udvidende - herunder på en sådan måde, at borgere, der ikke påvirkes af den pågældende afgørelse, skulle være klageberettigede, jf. herom nærmere nedenfor afsnit 1.2. Endelig er der heller ikke i rets- eller administrativ praksis støtte for et sådant vidtgående resultat, jf. nedenfor afsnit 1.3. 1.1 Ordlyden af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, viser at A ikke kan anses for ejer Det følger af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., at: "Klage omfattet af § 6, stk. 1, kan indgives af ejeren af den faste ejendom og af andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering." (understreget her) Det følger direkte af ordlyden, at det er " ejeren " (i bestemt form) " af den faste ejendom ", der kan klage, " Klage ... kan indgives ". På intet tidspunkt i den administrative vurderingsproces (deklaration skete den 3. juni 2022, afgørelsen om ejendomsvurdering er dateret 8. juli 2022, klagefristbrev er dateret den 3. december 2023 og klagen er indgivet den 30. januar 2024) var dette A, der jo havde solgt ejendommen tilbage i efteråret 2020. Ordlyden understøtter ikke , at der skulle være klageberettigelse til andre "ejere" end " ejer en af den faste ejendom ". Der er dermed ingen støtte i bestemmelsens ordlyd for, at begrebet " ejer en " kan fortolkes til også at rumme tidligere ejere af den faste ejendom. Herefter følger det af § 35 a, stk. 2, 2. pkt., at også " andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering ", kan klage. Heri ligger, at personer, der er direkte skattemæssigt berørt af vurderingen, også kan klage. A er heller ikke omfattet af denne personkreds, idet han aldrig er blevet opkrævet - og aldrig kommer til at blive opkrævet - skatter i henhold til den konkrete ejendomsvurdering for vurderingsåret 2020. Faktum er, at A erhvervede ejendommen på Vej-1, adresse Y4, By Y2 den 11. august 1997 sammen med en medejer, med hvem han ejede ejendommen i lige sameje. Ved købsaftale indgået den 5. september 2020 overdrog de ejendommen til de nuværende ejere. Ejendommen er ikke omvurderet i 2019. A skulle i 2020 betale både ejendomsværdiskat og grundskyld for ejendommen. For så vidt angår ejendomsværdiskatten hæftede A i sin ejertid i 2020 for den betaling, der skulle tilsvares i indkomståret (dvs. kalenderåret) 2020, jf. kildeskattelovens § 41, stk. 1, 1. og 2. pkt., og dagældende ejendomsværdiskattelovs § 1, stk. 1, 1. pkt. I kalenderåret 2020 blev ejendomsværdiskatten beregnet på grundlag af den ejendomsværdi, der var ansat for den pågældende ejendom i året før indkomståret , jf. dagældende ejendomsværdiskattelovs § 4 a, stk. 1, nr. 1. Dette betyder, at ejendomsværdiskatten i 2020 blev beregnet på baggrund af ejendomsvurderingen for 2019. Det var konkret vurderingen pr. 1. oktober 2018, idet ejendommen ikke er blevet omvurderet i 2019. For så vidt angår grundskylden blev denne i 2020 opgjort i medfør af dagældende ejendomsbeskatningslov §§ 26 og 27. Grundskylden blev da beregnet på grundlag af den ejendomsvurdering, der var ansat for den pågældende ejendom to år før skatteåret , dvs. på baggrund af ansættelsen pr. 1. oktober 2018, jf. § 26, stk. 2, i dagældende ejendomsbeskatningslov. A har aldrig skulle betale skatter beregnet på grundlag af ejendomsvurderingen 1. januar 2020. Han er dermed ikke omfattet af personkredsen "... andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering ". Det er dermed klart ud fra bestemmelsens ordlyd, at A ikke er klageberettiget. Skatteankestyrelsen har i sin begrundelse anført, jf. s. 13, 6. afsnit, at Vurderingsstyrelsen " anlægger med denne opfattelse en indskrænkende fortolkning af ejerbegrebet i forhold til ordlyden, der foruden personer, som over for stat eller kommune hæfter for betaling af skatter på grundlag af vurderingen, alene omfatter "ejeren af den faste ejendom" som klageberettiget. Der er efter rettens opfattelse ikke holdepunkter i hverken bestemmelsens ordlyd eller forarbejder for at indskrænke fortolkningen ...". Til støtte herfor har Skatteankestyrelsen også henvist til UfR.1980.566H. Vurderingsstyrelsens fortolkning af bestemmelsen er imidlertid ikke indskrænkende. Den er tværtimod udtryk for en naturlig forståelse af det angivne i bestemmelsen, der i øvrigt hænger sammen med beskrivelsen heraf i motiverne, jf. pkt. 1.2 herunder. Vurderingsstyrelsens fortolkning indebærer, at klageberettigelse i forhold til tidligere ejere efter ordlyden afhænger af, om vedkommende " over for stat eller kommune hæfter for betaling af skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering ", jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt. Herved vil tidligere ejere være klageberettigede, i det omfang de hæfter for betaling af skatter. I det omfang en tidligere ejer i stedet anses for "ejeren af den faste ejendom", vil bestemmelsens andet led (om skattehæftelse) i det væsentligste blive overflødig. En sådan fortolkning har formodningen mod sig - også henset til, at klageberettigelse for skattehæftende navnlig omfatter personer, der har solgt ejendommen. Vurderingsstyrelsens fortolkning, der altså indebærer, at tidligere ejere kun kan være klageberettigede som skattehæftende, ses også lagt til grund i relation til den parthøringsforpligtelse, der fremgår af § 8, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 2372/2021 om Skatteankestyrelsen: " Stk. 2. Hvis en vurdering af en fast ejendom er påklaget af andre end ejendommens ejer, skal Skatteankestyrelsen give ejeren lejlighed til at udtale sig skriftligt eller mundtligt over klagen, før klagen afgøres. Stk. 1, 2. og 3. pkt. finder tilsvarende anvendelse ." Bestemmelsen understøtter sondringen mellem " ejeren " og "... andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering " (tidligere ejere) i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2. Bestemmelsen viser, at der ikke er mulighed for at anse A som klageberettiget, under termen "ejeren". For i så fald ville Skatteankestyrelsen konkret ikke være forpligtet til at partshøre ejendommens nuværende ejer, idet klagen - indgivet af A - efter Skatteankestyrelsens tolkning af klageberettigelsen er indgivet af ejendommens ejer. Og der består kun en partshøringsforpligtelse i forhold til ejendommens ejer, hvis vurderingen er påklaget af "andre end ejendommens ejer", jf. bekendtgørelsens § 8, stk. 2. Konsekvensen af at anse A som klageberettiget, idet han (også) anses for "ejeren af den faste ejendom" vil dermed være, at der ifølge ordlyden af bekendtgørelsens § 8, stk. 2, ikke består en forpligtelse til at partshøre den aktuelle ejer af vurderingsejendommen, som ellers er den, der i modsætning til A, skal betale skat af 2020-vurderingen. Et sådant resultat er efter Vurderingsstyrelsens opfattelse uantageligt. 1.2 Forarbejderne til skatteforvaltningslovens 35 a, stk. 2, indeholder ikke støtte for en udvidende fortolkning af bestemmelsen Skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt. fik sin nuværende ordlyd ved lov nr. 688 af 8. juni 2017. Af forarbejderne til denne lov fremgår, jf. lovforslag nr. 212 af 3. maj 2017, bemærkning til § 1, nr. 36, at det indtil lovændringen beroede på en konkret vurdering, hvem der var berettiget til at klage over en ejendomsvurdering, og at kredsen af klageberettigede ikke var afgrænset fuldt ud i overensstemmelse med det forvaltningsretlige partsbegreb. Af forarbejderne fremgår også, jf. 56, 1. sp., 4. afsnit, at hensigten med ændringen var: "... at skabe klarhed om, hvem der vil være berettiget til at klage over en ejendomsvurdering, og eliminere den tvivl, der måtte være opstået som følge af den ikke entydige praksis, hvilket vil blive opnået ved forslaget om, at det udtrykkeligt fastsættes i lovgivningen, at det alene er ejeren af den faste ejendom og andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende vurdering, der er berettiget til at klage over vurderingen . " (understreget her) Videre fremgår af sidste afsnit på samme side: " Det forhold, at vurderingsmyndigheden bliver gjort bekendt med aftaler, der er indgået mellem ejendomsejere og tredjeparter, f.eks. i forhold til betalingen af ejendomsskatterne af en given vurdering eller i forhold til retten til at modtage tilbagebetaling af eventuelt for meget betalte ejendomsskatter, vil ikke skulle påvirke ejendomsejers og tredjeparters rettigheder i forbindelse med vurderingssagen. Sådan meddelelse eller transport vil således ikke skulle føre til, at vedkommende tredjepart vil opnå klageberettigelse ." (understreget her) Formålet med lovændringen var altså at præcisere og fjerne tvivl. I forarbejderne er ordlydens angivelse af, at det kun er ejer en , der er klageberettiget, gentaget. Der er dermed (heller ikke) med henvisning til motiverne grundlag for at fortolke ordlyden udvidende, hvilket også her viser sig ved, at ejeren er angivet i bestemt form. Alle andre end "ejeren" kan kun opnå klageberettigelse, hvis de " over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering ." En udvidende fortolkning af "ejerbegrebet" er dermed i strid med formålet med lovændringen. En sådan tolkning ville netop ikke medvirke til at præcisere og fjerne tvivl. En udvidende fortolkning er også af andre grunde i strid med formålet med lovændringen. Det fremgår af forarbejderne, at det var en accepteret konsekvens af lovændringen, at klageberettigelsen kunne blive indsnævret (s. 56, hø. sp., 2. afsnit): " Det kan ikke udelukkes, at den foreslåede ændring i visse tilfælde vil kunne medføre, at fysiske eller juridiske personer, der efter en konkret vurdering vil være klageberettiget efter gældende ret, ikke vil blive anset som klageberettigede efter den foreslåede definition af kredsen af klageberettigede ." (understreget her) Ændringen og objektiviseringen af, hvem der var klageberettigede, skulle ikke længere være baseret på det almindelige partsbegreb (uanset at hidtidig praksis ikke fuldt ud var i overensstemmelse med det forvaltningsretlige partsbegreb). Og dette vil have den konsekvens, at kredsen af klageberettigede blev indsnævret. Men hvis A opnår klageberettigelse, vil retsstillingen blive den modsatte. Konsekvensen vil være, at en langt større personkreds end tidligere skal anses for at være klageberettiget. Forarbejderne til den tidligere gældende bestemmelse om afgrænsningen af klageberettigede understøtter også, at der ikke er klageadgang for tidligere ejere. Oprindeligt var klageberettigelsen reguleret i skatteforvaltningslovens § 38, hvorefter klager kunne ind- gives af " ejeren af den faste ejendom og af andre, der har en væsentlig, direkte retlig interesse i vurderingens resultat ". Dette svarer også til den ordlyd, skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt. havde, før ændringen til den nuværende ordlyd. Af bemærkningerne til lovforslaget for dagældende § 38, fremgår, jf. lovforslag nr. 110 af 24. februar 2005,s. 41, 1. sp., at: " Efter stk. 1 er det ikke kun ejeren af en fast ejendom, der er klageberettiget, men også andre med en væsentlig, direkte retlig interesse i vurderingens resultat. Klage fra andre end ejeren kan f.eks. forekomme, hvor ejendommen er solgt, og sælgeren fortsat i et vist omfang hæfter for skatter vedrørende ejendommen ." (understreget her) Forarbejderne illustrerer den sondring, der skal foretages, når det skal vurderes, om en tidligere ejer er klageberettiget eller ej. Det ligger efter både ordlyd og forarbejder fast, at "ejeren" er klageberettiget. Samtidig slår forarbejderne her fast, at "andre" også kan klage, og at disse "andre" kan være en tidligere ejer, forudsat at denne tidligere ejer (sælgeren) "... fortsat i et vist omfang hæfter for skatter vedrørende ejendommen." En sælger - og altså dermed en tidligere ejer - var således heller ikke efter den oprindelige bestemmelse klageberettiget som "ejer", men kunne alene være omfattet af en del af gruppen " andre, der har en væsentlig, direkte retlig interesse i vurderingens resultat ". Dette selvfølgelig forudsat, at det konkret blev vurderet, at denne væsentlige, direkte retlige interesse faktisk forelå. Motiverne viser, at der i bestemmelsen konsekvent er sondret mellem på den ene side "ejeren" og på den anden side andre med partslignende status (på daværende tidspunkt). Denne partslignende status afhang af, om den pågældende havde en væsentlig, direkte og retlig interesse i vurderingens resultat. Ved den efterfølgende lovændring i 2017 blev afgrænsningen af, hvem der - udover "ejeren" - kunne klage, indsnævret. Afgørende var i den sammenhæng ikke længere tilstedeværelsen af en partslignende status, men om der var tale om "skattehæftelse". Der skete imidlertid ikke samtidig en ændring af, hvornår man som ejer kan klage, og der er dermed ingen ændring af, at en tidligere ejer ikke betragtes som "ejeren" af den faste ejendom, når ejendommen er afhændet (evt. flere år) før igangsættelse, endsige færdiggørelse af den administrative vurderingsproces. Vurderingsstyrelsen bemærker i den sammenhæng, at ejerbegrebet i skatteforvaltningsloven generelt må ses i sammenhæng med det aktuelle sagsbehandlingsskridt i vurderingsprocessen. Der henvises i den sammenhæng til skatteforvaltningslovens § 20 a, stk. 2, 1. pkt., der om deklarationen angiver " Told- og skatteforvaltningen underretter ved deklarationen ejeren af en ejendom om de faktiske oplysninger ...". I forarbejderne til bestemmelsen er det om "ejeren af ejendommen" anført (LFF 2017 212 "Ændring af skatteforvaltningsloven, lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsværdiskatteloven og forskellige andre love", s. 46, hj. sp., 2.-3. afsnit): " Det foreslås, at det ved affattelsen af skatteforvaltningslovens § 20 a som den særlige deklarationsprocedure, der foreslås anvendt i vurderingssager, fastsættes, at det alene er ejendommens ejer på tidspunktet for deklarationen , der skal underrettes ved deklarationen. Dette vil også gælde f.eks. i det tilfælde, hvor ejendommen er blevet handlet, og hvor den nye ejer ikke har overtaget ejendommen på tidspunktet for deklarationen. Den foreslåede bestemmelse vil således have den konsekvens, at deklarationen i visse tilfælde kun vil blive sendt til ejeren af ejendommen ved deklarationen, uanset at det ikke helt kan udelukkes, at der er andre, der efter det almindelige forvaltningsretlige partsbegreb vil være at anse som parter i vurderingssagen . (...) Det foreslås derfor, at deklarationen alene sendes til de aktuelle ejendomsejere , mens anden konkret og individuel partshøring af andre end de aktuelle ejendomsejere kun skal gennemføres, hvis andre parter end ejendomsejerne retter henvendelse til vurderingsmyndigheden og dokumenterer, at de har partsstatus i vurderingssagen ." (understreget her) Ordlyden og forarbejderne til SFL § 20 a, viser altså, at der ved "ejeren" forstås den aktuelle ejer, mens øvrige - fx tidligere ejere, der hæfter for skatter på baggrund af vurderingen - vil blive anset for " andre , der efter det forvaltningsretlige partsbegreb vil være at anse som parter ." (understreget her) 1.3 Rets- og administrativ praksis Der foreligger endnu ingen retspraksis vedrørende fortolkningen af den nuværende ordlyd af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt. Om administrativ praksis bemærkes det, at Landsskatteretten i flere afgørelser har citeret bemærkningerne til lovforslag nr. 110 af 24. februar 2005 (omtalt ovenfor), hvor det fremgår, at "Klage fra andre end ejeren kan f.eks. forekomme, hvor ejendommen er solgt, og sælgeren fortsat i et vist omfang hæfter for skatter vedrørende ejendommen ", jf. SKM2019.321.LSR , SKM2017.221.LSR og SKM2018.550.LSR . Bemærkningerne, der altså sondrer mellem på den ene side "ejeren af den faste ejendom" og på den anden side skattehæftende tidligere ejere er dermed af Landsskatteretten blevet tillagt vægt ved afgrænsningen af kredsen af klageberettigede. Skatteankestyrelsen henviser i sin begrundelse til SKM2024.51.LSR , hvor Landsskatteretten lægger vægt på, at klageren " hæfter for ejendomsskatter, der vedrører perioden fra klagerens ægtefælles dødsdag efter ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 3, men også perioden før, jf. ejendomsværdiskattelovens § 15, stk. 2, jf. dødsboskattelovens § 87, stk. 1 og 5, og § 88, stk. 2 og 3. Landsskatteretten finder derfor, at klageren som følge af hæftelsen for ejendomsværdiskatter, der er afledt af den påklagede vurdering, har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat og derfor er klageberettiget efter den tidligere gældende § 35 a, stk. 2, 2. pkt., i skatteforvaltningsloven ." (understreget her) Sagen vedrørte derfor en situation, hvor klageren ikke blev betragtet som "ejeren", men hvor der heller ikke blev taget stilling til "ejerbegrebet". I stedet fandtes klageren at være klageberettiget, netop fordi hun hæftede for ejendomsværdiskatter afledt af vurderingen. Det bemærkes supplerende, at det i 2014 var ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2014, der dannede grundlag for beskatning i dette år. Ejerforholdet i 2014 var derfor relevant i den sag. Omvendt er ejerforholdet i 2020 ikke relevant i nærværende sag, idet ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2020 netop ikke danner grundlag for ejendomsbeskatning i 2020. Det fremgår af Den juridiske vejledning (DJV) 2025-1, afsnit A.A "Processuelle regler for Skatteforvaltningens opgaver", s. 209, pkt. A.A.7.2 "Partsbegrebet", at: "Eksempler, hvor der er partsstatus (...) En ejer af en ejendom er klageberettiget part vedrørende ejendommens vurdering. Se SFL § 35a, stk. 2. Sælgeren af ejendommen er også klageberettiget, hvis sælger fortsat hæfter for ejendommens skatter ." (understreget her) Beskrivelsen i Den juridiske vejledning afspejler bestemmelsens ordlyd, og den sondring bestemmelsen opstiller mellem på den ene side tidligere ejere, der som skattehæftende kan være klageberettigede, og på den anden side aktuelle ejere, der som ejere ("ejeren") kan være klageberettigede. 1.4 Fortolkningen har ingen "indgribende virkning" for A I indstillingen på side 13 nederst har Skatteankestyrelsen bl.a. anført, at: "Retten bemærker i den forbindelse, at jo mere indgribende virkning en fortolkning vil få for klageren, jo sikrere må hjemlen være." Skatteankestyrelsen henviser i den sammenhæng til den juridiske litteratur. Det er uklart hvilken " indgribende virkning ", Skatteankestyrelsen i den sammenhæng henviser til. Realiteten er, at det ikke har nogen indgribende virkning for A, at han ikke anses for at være klageberettiget. Det har nemlig ingen beskatningsmæssige konsekvenser for A, at han ikke har partsstatus / ikke er klageberettiget i henhold til ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2020. Som også redegjort for ovenfor i pkt. 1.1, så erhvervede A ejendommen den 11. august 1997 og videresolgte denne ved købsaftale indgået den 5. september 2020. Det vurderingsgrundlag, A er blevet opkrævet ejendomsskatter på baggrund af, er således vurderingerne for 2018. Dermed hæfter han ikke - og kommer aldrig til at hæfte - for betaling af skatter i henhold til den nye 2020-vurdering. Modsat må det siges at være voldsomt indgribende for nye ejendomsejere, hvis retstilstanden skulle være således, at en tidligere ejer på vurderingsterminen - hvor den administrative vurderingsproces endnu ikke er påbegyndt, og hvor den tidligere ejer ikke hæfter for betaling af skatter - kunne påklage en ejendomsvurdering, der alene skal have (og har haft) skattemæssig virkning fremadrettet og for de nye ejere . Også dette viser, at det er klart, at det kun er den aktuelle ejendomsejer, der er omfattet af "ejerbegrebet" i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., mens alle øvrige ejere - herunder A - i henhold til den konkrete vurdering er at betragte som " tredjepart ", der kun skal kunne klage over vurderingen i det omfang, de hæfter for betaling af skatter i henhold til denne. Og faktum er, at A ikke hæfter for disse skatter, og derfor kan han heller ikke klage over vurderingen. 1.5 Heller ikke tilbagebetalingsordningen giver klageberettigelse For en ordens skyld skal det fremhæves, at heller ikke tilbagebetalingsordningen kan medføre, at A kan opnå status som klageberettiget i forhold til 2020-vurderingen. Tilbagebetalingsordningen er hjemlet i ejendomsvurderingslovens § 64, der foreskriver, at: "Told- og skatteforvaltningen foretager efter §§ 65-77 en beregning af, om nuværende eller tidligere ejere af ejerboliger, jf. § 3, stk. 1, nr. 1, der vurderes pr. 1. januar 2020, har mulig- hed for kompensation efter tilbagebetalingsordningen for ejendomsværdiskat eller grundskyld, jf. dog stk. 2 og 3." Af ejendomsvurderingslovens § 74, fremgår, at hvis beregningerne viser, at der for et eller flere år i realiteten skulle være betalt lavere ejendomsskatter end de oprindeligt opkrævede skatter, så udbetales forskellen som en samlet kompensation. Af § 74, stk. 2, fremgår: "Kompensationen udbetales til ejendommens ejer eller ejere og andre, der i forhold til stat eller kommune hæfter for de oprindelig beregnede skatter på tidspunktet for beregningen af resultatet af tilbageregningen og genberegningen, jf. § 73. Ingen andre end dem, der er nævnt i 1. pkt., kan opnå partsstatus i relation til tilbagebetalingsordningen." Der er i forarbejderne til ejendomsvurderingslovens § 74, jf. lovforslag nr. 211 af 3. maj 2017, taget stilling til det specifikke spørgsmål, om man på baggrund af kompensationsordningen kan blive part i de nye ejendomsvurderinger efter ejendomsvurderingsloven. Det fremgår af bemærkningerne til § 74, jf. s. 110, hj. sp., 3. afsnit, at: " Det bemærkes i relation hertil endvidere, at tilbagebetalingsordningen ikke kan føre til, at en tidligere ejer af en ejendom vil være part i 2018/2019-vurderingen, da den tidligere ejer ikke vil blive beskattet direkte på grundlag af denne vurdering, men alene vil have en afledt, indirekte interesse i resultatet af den nye vurdering, fordi den nye vurdering vil danne grundlag for beregningen af tilbuddet om tilbagebetaling." (understreget her) Tilbagebetalingsordningen omfattede oprindeligt ikke 2020-vurderingen, hvorfor de første forarbejder alene omtalte 2018/2019-vurderingerne. Men ved en lovændring i 2020 blev tilbagebetalingsordningen udvidet til også at dække ejendomsværdiskatten for 2020. Og det fremgår af lovforslag nr. 194 af 20. maj 2020 om udvidelsen af tilbagebetalingsordningen til også at dække ejendomsværdiskatten for 2020, afsnit 2.8.2.1.2, s. 18, hj. sp., 1. afsnit, at: " Partsstatus i forhold til tilbagebetalingsordningen medfører ikke , at der også opnås partsstatus for tidligere ejere i forhold til den nye vurdering pr. 1. januar 2020 henholdsvis pr. 1. januar 2021 ." (understreget her) Der er dermed heller ikke støtte i tilbagebetalingsordningen for at anse A for klageberettiget over vurderingen pr. 1. januar 2020. 2. DER ER IKKE GRUNDLAG FOR AT ÆNDRE EJENDOMSVURDERINGEN Selv hvis Landsskatteretten måtte finde, at A er klageberettiget i sagen, er der ikke grundlag for at ændre ejendomsvurderingen af Vej-1, adresse Y4, By Y2, pr. 1. januar 2020. Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 8. juli 2022 ansat ejendomsværdien for Vej-1, adresse Y4, By Y2, pr. 1. januar 2020 til 3.214.000 kr. Skatteankestyrelsen har i sit forslag til afgørelse indstillet til, at ejendomsværdien skal nedsættes til 2.555.000 kr. Vurderingsstyrelsen er ikke enig i dette forslag. En ejendomsvurdering kan kun ændres, hvis der er grundlag for at antage, at den oprindelige vurdering er forkert, det kan være ved fejl i det retlige eller faktiske grundlag for Vurderingsstyrelsens afgørelse, og ændringen medfører en ændring af ejendomsværdien, der overstiger 20 %, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2. Landsskatteretten skal således som klageinstans forholde sig til rigtigheden af det samlede vurderingsfaglige skøn. A har ikke fremlagt oplysninger, der giver anledning til at ændre Vurderingsstyrelsens skøn. Af det foreliggende udkast til afgørelse fremgår, jf. s. 7, sidste to afsnit, at A som begrundelse for at få nedsat vurderingen har anført: " Ejendomsværdien ønskes nedsat til den aktuelle handelsværdi på 2.555.000 som ejendommen er handlet til i november 2020. Prisen er udtryk for den reelle markedsværdi idé den var sat til salg i 8 måneder forinden til en højere pris som åbenbart ikke var interessant i markedet. Vurderingen afspejler på ingen måde den reelle markedsværdi. Ejendommen har været til salg gennem det meste af 2020 til en højere pris og har ikke kunnet sælges - og har generelt ikke kunnet tiltrække potentielle købere til en højere pris. Derfor afspejler handælesprisen også den reelle markedsværdi af ejendommen ." Vurderingsstyrelsen forstår både As indsigelse - og det foreliggende udkast til afgørelse fra Skatteankestyrelsen således, at der er enighed om grundværdiansættelsen, og at denne ikke er påklaget. Vurderingsstyrelsen har således ikke forholdt sig til grundværdiansættelsen i det følgende. 2.1 Det retlige grundlag Ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 ansættes på grundlag af ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt pr. 31. december 2019, ligesom vurderingen sker efter prisforholdene på dette tidspunkt, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 5. Det følger af samme lovs § 15, stk. 1, 1. pkt. at ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Videre følger det af § 15, stk. 1, 2. pkt., at vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet, dvs. pr. 31. december 2019 jf. ejendomsvurderingslovens § 16, stk. 1, jf. § 81, stk. 5. For ejerboliger foretages skønnet på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for ejendommen selv, og på grundlag af øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for vurderingen, jf. ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1. Videre følger af § 24, stk. 2, at en handelspris betragtes som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument for den pågældende handel er tinglyst, mens det af § 24, stk. 3, fremgår, at der kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den ejerbolig, der skal vurderes, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet, men før afgørelse om vurderingen træffes. For ejerboliger foretages skønnet desuden på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika vedrørende ejendommen af væsentlig betydning for ejendomsværdien og grundværdien på vurderingstidspunktet, jf. ejendomsvurderingslovens § 25, stk. 1. Landsskatteretten kan alene ændre ejendomsværdien eller grundværdien, hvis det resulterer i en ændring, der er større end 20 pct. i forhold til den værdi, som Vurderingsstyrelsen har ansat, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2. 2.2 Vurderingsstyrelsens afgørelse er lovlig og rigtig Som nævnt har Vurderingsstyrelsen ved afgørelsen af 8. juli 2022 ansat ejendomsværdien til 3.214.000 kr. Vurderingsstyrelsen har ved ansættelsen bl.a. lagt vægt på, at ejendommen består af en grund på 1.007 m 2 med et fritliggende enfamilieshus (parcelhus) opført i 1998 og til/ombygget i 2005. Boligarealet er ifølge BBR 187 m 2 . Det samlede vægtede areal udgør 190,4 m 2 . Vurderingsmyndighederne har dermed inddraget de forhold, som ejendomsvurderingslovens § 25 forskriver, skal tillægges betydning ved skønnet. Vurderingsmyndighederne har herudover - som foreskrevet i ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1 - ansat ejendomsværdien med udgangspunkt i 15 referenceejendomme, jf. også s. 3 i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse. På baggrund af disse referenceejendomme er der beregnet en områdekvadratmeterpris på 15.540 kr. Denne områdekvadratmeterpris er efterfølgende justeret, så den passer til ejendommen beliggende på Vej-1, adresse Y4. Justeringen udgør 1.340 kr., pr. kvadratmeter, hvorefter kvadratmeterprisen for Vej-1, adresse Y4 udgør 16.879 kr. Ved at foretage sådanne justeringer har vurderingsmyndighederne således taget højde for væsentlige forskelle mellem den omhandlede ejendom og referenceejendommene, herunder beliggenhed og bygningskarakteristika. Ved denne fremgangsmåde har vurderingsmyndighederne i forhold til en række værdibærende elementer konstateret, om referenceejendommene var sammenlignelige og foretaget korrektion, hvis det ikke var tilfældet. På baggrund af denne kvadratmeterpris er der beregnet en foreløbig ejendomsværdi på 3.213.782 kr., der afrundes til 3.214.000 kr., idet Vurderingsstyrelsen ikke har nogen oplysninger om, at der skulle være særlige forhold for ejendommen, der kunne føre til et tillæg eller nedslag. Der er således tale om et velunderbygget skøn foretaget i nøje overensstemmelse med reguleringen i ejendomsvurderingsloven, og der er ikke grundlag for at ændre dette, jf. også pkt. 2.3 herunder. 2.3 Der er ikke grundlag for at tilsidesætte ejendomsvurderingen A gør gældende, at ejendommen Vej-1, adresse Y4, By Y2, skal vurderes til den pris, den er solgt for i efteråret 2020. A har ikke ved sin indsigelse godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte den foreliggende ejendomsvurdering. Som også anført ovenfor under retsgrundlaget i pkt. 2.1, så følger det af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1, at vurderingen af ejerboliger foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, og på grundlag af øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for vurderingen. Det fremgår videre af stk. 3, at der kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den ejerbolig, der skal vurderes, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet, men før afgørelse om vurderingen træffes. Det fremgår af "Forslag til Ejendomsvurderingsloven" lovforslag nr. 211 af 3. maj 2017, pkt. 2.5.2.7 "Håndteringen af faktiske handelspriser for den vurderede ejendom", s. 24, ve. sp., 5. afsnit, at: " Det forhold, at en ejendom sælges til en pris, der ligger uden for den accepterede usikkerhedsmargin, er ikke i sig selv et bevis på, at modelberegningen er »forkert« . Det er alene en indikation af, at der er behov for at efterprøve resultatet af modelberegningen ." (understreget her) Den omstændighed, at ejendommen efter vurderingsterminen er solgt til en afvigende pris, betyder dermed ikke, at vurderingen er forkert og skal ændres, jf. også ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, 2. pkt. Og A har ikke - ved blot at anføre, at ejendommen skal vurderes til den salgspris, der blev konstateret i efteråret 2020 - påvist forhold, der begrunder, at Vurderingsstyrelsens skøn skulle være udøvet anderledes, og handelsprisen i efteråret 2020 kan derfor ikke i sig selv medføre, at ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2020 skal nedsættes. Trods dette foreslår Skatteankestyrelsen alligevel, at ejendomsvurderingen skal nedsættes til 2.555.000 kr. Det følger af Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, s. 18, nederst, at der ved denne vurdering er lagt særlig vægt på: "... den påklagede ejendoms egen handelspris, den påklagede ejendoms beliggenhed op til Vej-3, samt de ovenfor fremhævede referenceejendomme på Vej-4, adresse Y1 og Vej-4, adresse Y2 ". Imidlertid udgør den foreslåede ændring præcis samme beløb som handelsprisen ved overdragelsen tinglyst i september 2020, og der ses ikke at være taget højde for de forskelle, der er mellem de referenceejendomme, der ligger op til Vej-3 og så Vej-1, adresse Y4. Af Skattestyrelsens forslag til afgørelse (s. 18) fremgår, at styrelsen har lagt vægt på, at ejendommen ligger op til Vej-3, der er en lokalvej, og at de to referenceejendomme, der ligeledes støder op til Vej-3 (Vej-6, adresse Y1 og Vej-1, adresse Y3), har lavere kvadratmeterpriser end de øvrige referenceejendomme. Disse referenceejendomme er imidlertid også blandt de ældste ejendomme i sammenligningsgrundlaget - de er opført i henholdsvis 1985 og 1979 (om/tilbygget i 1985) - mens Vej-1, adresse Y4 er blandt de yngste ejendomme, idet den er opført i 1998 og om/tilbygget i 2005. Skatteankestyrelsens forslag til ejendomsvurderingen giver en kvadratmeterpris pr. vægtet areal på 13.419,12 kr., hvilket er lavere end samtlige referenceejendomme på nær Vej-1, adresse Y3, der har en fremskrevet handelspris pr. kvadratmeter vægtet areal på 8.563,10 kr. De øvrige referenceejendomme har kvadratmeterpriser mellem 13.640,39 kr. og 17.642,22 kr. Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at der ikke kan lægges afgørende vægt på referenceejendommen på Vej-1, adresse Y3. Alle øvrige referenceejendommes vægtede kvadratmeterpriser ligger inden for +/-20 % af den værdi, Vurderingsstyrelsen har skønnet ved vurderingen af Vej-1, adresse Y4, og Vurderingsstyrelsen er ikke enig med Skatteankestyrelsen i, at ejendomsvurderingen skal nedsættes så meget, at kvadratmeterprisen bliver lavere end alle referenceejendomme (på nær Vej-1, adresse Y3). De to referenceejendomme på Vej-4, adresse Y1 og Vej-4, adresse Y2, som Skatteankestyrelsen finder mest sammenlignelige med påklagede ejendom (bl.a. begrundelsens s. 16, 2. sidste afsnit), er handlet for fremskrevne kvadratmeterpriser på hhv. 16.415 kr. og 14.593 kr., svarende til et gennemsnit på 15.504 kr. Den påklagede ejendom, Vej-1, adresse Y4, er handlet i september 2020 for en kvadratmeterpris på 13.419 kr. At forskellen på disse kvadratmeterpriser skulle bero på den påklagede ejendoms beliggenhed tæt på Vej-3 er efter Vurderingsstyrelsens opfattelse ikke dokumenteret og i øvrigt tvivlsomt. Det er sammenfattende Vurderingsstyrelsens opfattelse, at der dels ikke er påvist et grundlag for at tilsidesætte styrelsens skøn, og dels ikke er grundlag for at ændre ejendomsvurderingen af Vej-1, adresse Y4, By Y2, pr. 1. januar 2020, idet ejendommens værdi ligger inden for 20 % af den værdi, der er blevet fastsat i ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2020. …" Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling: "… Jeg har modtaget Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse og kan fuldt ud tilslutte mig udkast til afgørelse i sagen. I forhold til kommentarer modtager fra Kammeradvokaten / Vurderingsstyrelsen skal jeg bemærke følgende: Advokaten argumenterer for at det vil have principielle og omfattende konsekvenser, hvis jeg bliver anerkendt som klageberettiget. Til det skal jeg bemærke, at det undrer idet jeg jo oprindeligt har fået brev fra Vurderingsstyrelsen med besked om at jeg kunne klage over deres vurdering. Det er jo det der har sat sagen i gang. Hvis Vureringstyrelsen fastholder at jeg ikke er klageberettiget, hvorfor så give mig muligheden oprindeligt. Det tyder mere på at de prøver at komme ud af situationen. I forhold til den vurderede pris skal man huske at vurderingsstyrlesen har udarbejdet en model for fastlæggelse af værdien af ejendomme - en forholdsvis kompliceret model, der metager en række faktorer, men som reelt kun er en model for virkeligheden. Virkeligheden må altid være at foretrække frem for en model, og jeg kan kun gentage at huset havde været til salg i en længer periode tl en højere pris, men ikke kunne sælges. Jeg ville da gerne have haft en højere pris for huset, men det var markedet bare ikke til på salgstidspunktet og derfor er virkelighedens salgspris mere korrekt end en matematisk model. …" Indlæg under retsmødet Vurderingsstyrelsens repræsentant fastholdt styrelsens påstand; principalt, at klagen afvises, subsidiært, at afgørelsen stadfæstes. Herefter gennemgik repræsentanten sagen i overensstemmelse med de tidligere skriftlige indlæg og det på retsmødet udleverede materiale. Repræsentanten fremhævede indledningsvis, at det er ubestridt, at klageren ikke hæfter for skatter på grundlag af ejendomsvurderingen pr. den 1. januar 2020, hvorfor spørgsmålet er, hvorvidt klageren er "ejeren af den faste ejendom" efter bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt. Repræsentanten anførte, at "ejeren af den faste ejendom" skal fortolkes som ejendomsejeren på tidspunktet for klagens indgivelse. Til støtte herfor fremhævede repræsentanten, at "ejeren af den faste ejendom" står angivet i ental og bestemt form i selve bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., og det ikke er udtryk for en indskrænkende fortolkning af bestemmelsen ikke at anse klageren for omfattet af denne. Det er derimod helt i overensstemmelse [med] bestemmelsens ordlyd og retsgrundlaget i øvrigt, og det vil tværtimod være udtryk for en udvidende fortolkning at anse klageren for omfattet af bestemmelsen. Repræsentanten anførte bl.a., at det af skatteforvaltningslovens § 20 a samt lovbemærkningerne hertil fremgår, at "ejendommens ejer" udgør den aktuelle ejer på deklarationstidspunktet, og repræsentanten fremhævede særligt med henvisning til lovbemærkningerne, at den seneste ændring af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt. (lov nr. 688 af 8. juni 2017), havde til formål at skabe klarhed over kredsen af klageberettigede over ejendomsvurderinger, og det samtidig fremgår, at det med lovændringen skete en indsnævring af kredsen af klageberettigede. En tidligere ejer af en ejendom, som har solgt ejendommen, kan alene være klageberettiget over en efterfølgende ejendomsvurdering, såfremt denne tidligere ejer hæfter for skatter på grundlag af ejendomsvurderingen, og repræsentanten fremhævede herved særligt lovbemærkningerne den tidligere bestemmelse om klageberettigelse i § 38 i skatteforvaltningsloven (lov nr. 427 af 6. juni 2005). Repræsentanten henviste også til SKM2024.51.LSR og bemærkede bl.a., at Landsskatteretten i sin afgørelse lagde vægt på, at vedkommende hæftede for skatter på baggrund af ejendomsvurderingen. For så vidt ejendomsværdien for den omhandlede ejendom gjorde repræsentanten gældende, at der ikke er grundlag for at ændre ejendomsværdien pr. 1. januar 2020, selvom ejendommen er handlet til under 20 % af ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 i september måned 2020. Repræsentanten henviste bl.a. til lovbemærkningerne og fremhævede på baggrund heraf, at den senere handelspris alene kan give en indikation af, at der kan være behov for at efterprøve modelberegningen, men ikke andet og mere. Alle 15 referenceejendomme, der er anvendt ved ansættelsen af ejendomsværdien, er nært beliggende i forhold til den omhandlede ejendom, og 14 af referenceejendommenes fremskrevne kvadratmeterpriser befinder sig alle inden for et spænd på 20 % af kvadratmeterprisen anvendt ved ejendomsværdiansættelsen, hvorfor der ikke er grundlag for at ændre ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 trods ejendommens egen handelspris. Klageren fastholdt sin påstand om nedsættelse af ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 og gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med sine tidligere skriftlige indlæg. Klageren anførte yderligere, at han og medejeren indledningsvis satte ejendommen til salg for 3,2 mio. kr. efter råd fra en ejendomsmægler, men der [var] ingen interesse for ejendommen til den udbudspris. Derfor blev udbudsprisen [sat] ned, men det hjalp heller ikke. Efter 6 måneder skiftede de ejendomsmægler, og udbudsprisen blev sat yderligere ned, og det gav større interesse for ejendommen. Der var to interesserede købere, og de afgav ens bud på ejendommen. De stod og skulle sælge ejendommen, og de endte så med at få den solgt til 2.555.000 kr. Klageren fremhævede, at forløbet underbyggede, at ejendommens handelspris på 2.555.000 kr. udgjorde ejendommens værdi. Klageren bemærkede også, at Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien alene hvilede på en model, som ikke tager højde for alle faktorer, herunder at den påklagede ejendom er beliggende ud til Vej-3, som er en fordelingsvej i området med meget trafik og tung trafik, ligesom modellen ikke tager højde for, at ejendommen ikke har udsigt over [område], mens nogle af referenceejendommene har udsigt over [område]. Klageren forklarede endvidere, at han indgav en klage over ejendomsværdien pr. 1. januar 2020, fordi han af Vurderingsstyrelsen fik et brev med overskriften "Hvis du vil klage, er det nu muligt". Han modtog dog ikke brevet med selve ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2020 for ejendommen. Landsskatterettens begrundelse og afgørelse Retsgrundlaget Skatteforvaltningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1053 af 20. september 2024 med senere ændringer) § 6, stk. 1 og 2: "Vurderingsankenævnene afgør klager over told- og skatteforvaltningens afgørelser efter: 1) Lov om vurdering af landets faste ejendomme. 2) Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3. 3) Ejendomsvurderingsloven. Stk. 2. En klage omfattet af stk. 1 skal dog afgøres af Landsskatteretten eller skatteankeforvaltningen, hvis klagen henvises til afgørelse i Landsskatteretten eller skatteankeforvaltningen, jf. §§ 6 a eller 6 b." § 35 a, stk. 2: "En klage kan indgives af enhver, der har en væsentlig, direkte og individuel retlig interesse i den afgørelse, der klages over. Klage omfattet af § 6, stk. 1, kan indgives af ejeren af den faste ejendom og af andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering." Skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, fik sin nuværende udformning ved lov nr. 688 af 8. juni 2017 (lov om ændring af skatteforvaltningsloven, lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsværdiskatteloven og forskellige andre love). Af bemærkningerne til de enkelte bestemmelser i forslaget til lov nr. 688 af 8. juni 2017 (lovforslag nr. 212 fremsat den 3. maj 2017) fremgår følgende af bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 36, som vedrører skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2: "Klager over afgørelser som er omfattet af skatteforvaltningslovens § 6, stk. 1, kan efter gældende regler indgives af »ejeren af den faste ejendom og andre, der har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat«. Det beror således i dag på en konkret vurdering, hvem der er berettiget til at klage over en ejendomsvurdering, og kredsen af klageberettigede er ikke afgrænset fuldt ud i overensstemmelse med det forvaltningsretlige partsbegreb, der ikke er defineret i forvaltningsloven, men er udviklet i praksis og bl.a. er beskrevet i punkt 49-55 i vejledning nr. 11.740 af 4. december 1986 om forvaltningsloven. […] Det foreslås, at kredsen af klageberettigede i forhold til konkrete vurderingssager defineres nærmere i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, og at kredsen af klageberettigede i vurderingssager vil skulle afgrænses til »ejeren af den faste ejendom og andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering«. Forslaget har til formål at skabe klarhed om, hvem der vil være berettiget til at klage over en ejendomsvurdering, og eliminere den tvivl, der måtte være opstået som følge af den ikke entydige praksis, hvilket vil blive opnået ved forslaget om, at det udtrykkeligt fastsættes i lovgivningen, at det alene er ejeren af den faste ejendom og andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende vurdering, der er berettiget til at klage over vurderingen." § 45, stk. 2: "Landsskatteretten kan ved klage over en afgørelse efter ejendomsvurderingsloven kun ændre ejendomsværdien eller grundværdien, hvis det resulterer i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien, der er større end 20 pct." Af lovbemærkningerne til bemærkningerne til de enkelte bestemmelser i forslaget til lov nr. 688 af 8. juni 2017 (lovforslag nr. 212 fremsat den 3. maj 2017) fremgår følgende af bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 62, som vedrører skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2: "… Det foreslås, at klagemyndighedernes reaktionsmulighed afgrænses, således at klagemyndighederne ved klage over en afgørelse efter ejendomsvurderingsloven kun kan ændre de enkelte ansættelser af ejendomsværdi og grundværdi for så vidt der er grundlag for at ændre den pågældende konkrete ansættelse med mere end 20 pct. Forslaget skal ses i lyset af, at der altid vil være usikkerhed forbundet med at fastsætte værdien af en ejendom. Der findes ikke en »rigtig« pris, da mange individuelle faktorer gør sig gældende, f.eks. liebhaveri, ønske om hurtigt salg etc. En vurdering vil således kunne befinde sig inden for et vist spænd uden af denne grund at være forkert. Da der ikke findes en »rigtig« pris, er vurderingsnormen i forslaget til den nye vurderingslov fastsat til den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Vurderingsnormen er udtryk for den værdi, som vurderingsmyndigheden inden for det nævnte spænd overordnet skal finde frem til ved vurderingen. Niveauet for dette spænd skal fastlægges, så det er realistisk i forhold til, hvad der er muligt at opnå i forhold til de vurderingsmetoder, der vil blive anvendt i det nye vurderingssystem. For nogle ejendomstyper kan usikkerheden være højere, men det forventes, at hovedparten af ejerboligerne med de bedst mulige statistiske beregningsmodeller kan vurderes inden for et spænd på plus/minus 20 pct. Det vurderes på den baggrund, at et spænd på plus/minus 20 pct. kan anvendes i det nye vurderingssystem, jf. de almindelige bemærkninger til forslaget til ejendomsvurderingsloven afsnit 2.2.2. For at understøtte den beskrevne vurderingsnorm med et indbygget spænd foreslås det, at der indføres en lovbestemmelse, hvorefter klagemyndigheden kun kan ændre ejendomsværdien eller grundværdien, hvis klagemyndigheden finder grundlag for at ændre den pågældende værdi med mere end 20 pct. Formålet med bestemmelsen er at fastlægge, at klagemyndigheden skal respektere, at der i den fastsatte norm ligger et spænd, inden for hvilket skønsmæssigt fastsatte værdier skal respekteres. Ved bestemmelsen objektiviseres således en margin for vurderingsmyndighedens skøn. Forslaget vil have den konsekvens, at påklagede ejendomsværdier og grundværdier skal stadfæstes af klagemyndigheden, hvis der ikke er grundlag for at ændre en påklaget værdiansættelse med mere end 20 pct. For eksempel vil en påklaget ejendomsværdi på 1,5 mio. kr. skulle stadfæstes af klagemyndigheden, hvis der ikke er grundlag for at nedsætte denne med mere end 300.000 kr. […] Dette vil f.eks. være tilfældet, hvis en klage over en ansat ejendomsværdi på 1,5 mio. kr. er begrundet med, at ejendommen er købt for 1,2 mio. kr. kontant i fri handel. I så fald vil klagemyndigheden kunne stadfæste den påklagede ejendomsværdi uden at være forpligtet til at inddrage yderligere oplysninger i afgørelsesgrundlaget. …" Ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1510 af 8. december 2023 med senere ændringer) § 5, stk. 1: "Der foretages almindelig vurdering af fast ejendom, jf. dog § 9, hvert andet år. Vurderingerne foretages pr. 1. januar i vurderingsåret, jf. dog § 81, stk. 7, og §§ 87-88 a." § 15, stk. 1: "Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b og 28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4 og 5, og §§ 34 d-34 f. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom." § 16, stk. 1 og 2: "Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. Driftsmateriel og inventar medtages ikke. Stk. 2 . Ejendomsværdien ansættes inklusive moms. Anvendes ejendommen eller selvstændige dele heraf til andre formål end beboelse, indgår værdien af ejendommen eller af disse selvstændige dele dog i ansættelsen eksklusive moms." § 24: "Vurderingen af ejerboliger foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, jf. dog stk. 3, og på grundlag af øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for vurderingen. Stk. 2 . En handelspris betragtes som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument for den pågældende handel er tinglyst. Stk. 3 . Der kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den ejerbolig, der skal vurderes, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet, men før afgørelse om vurderingen træffes." Af forarbejderne til ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3, (almindelige bemærkninger, afsnit 2.5.2.7, i Folketingstidende 2016-2017, tillæg A, lovforslag nr. L 211, fremsat den 3. maj 2017) fremgår om håndteringen af faktiske handelspriser for den vurderede ejendom: “Som nævnt i det foregående kan der være grundlag for efterprøvelse af en modelberegning, hvis det konstateres, at ejendommen handles til en pris, der afviger væsentligt fra modelberegningens resultat. Ved en væsentlig afvigelse skal forstås en afvigelse, som ligger ud over den usikkerhedsmargin, som må anses for acceptabel, dvs. et spænd på plus/minus 20 pct., jf. afsnit 2.2.2. Også her gælder det, at formålet med efterprøvelsen er at sikre, at vurderingen ligger inden for den opstillede vurderingsnorm. Det forhold, at en ejendom sælges til en pris, der ligger uden for den accepterede usikkerhedsmargin, er ikke i sig selv et bevis på, at modelberegningen er »forkert«. Det er alene en indikation af, at der er behov for at efterprøve resultatet af modelberegningen. […] Er den vurderede ejendom siden sidste vurdering blevet handlet til en pris, der afviger væsentligt fra den modelberegning, der foretages i forbindelse med den aktuelle vurdering, kan der være grundlag for at tage modelberegningen op til efterprøvelse. I praksis vil vurderingsmyndigheden foretage foreløbige modelberegninger forud for den egentlige vurdering, og konstateres det i denne forbindelse, at en ejendom er handlet til en pris, der afviger væsentligt fra de foreløbige beregningsresultater, vil beregningen for den pågældende ejendom kunne udtages til efterprøvelse. Det samme vil gælde for ejendomme, der handles efter vurderingsterminen, hvis handelen tinglyses på et sådant tidspunkt, at det fortsat er muligt at tage vurderingen op til efterprøvelse." § 25: "Vurderingen foretages endvidere på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika vedrørende grunden og bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet. Stk. 2 . Endelig tages der ved vurderingen hensyn til øvrige forhold, som på vurderingstidspunktet er af væsentlig betydning for den forventelige kontantværdi i fri handel for den ejerbolig, der skal vurderes." § 58 a: "Told- og skatteforvaltningen kan foretage vurdering af ejerboliger efter §§ 5 og 6 og deklaration efter skatteforvaltningslovens § 20 a på grundlag af de oplysninger, der er indhentet i medfør af denne lovs §§ 55 og 56." § 81, stk. 5: "Stk. 5. Ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020 foretages på grundlag af ejendommenes størrelse og forholdene i øvrigt den 31. december 2019. Vurderingen sker efter prisforholdene på dette tidspunkt." Tidligere afgørelser U1980.566H Sagen vedrørte ligningslovens § 15, og hvorvidt der var hjemmel for en af skattevæsenet fulgt praksis, hvorefter en fallents underskud ikke fuldt ud kunne fradrages i den skattepligtige indkomst for følgende skatteår. Højesteret betegnede i den forbindelse skattevæsenets fortolkning af rækkevidden af ligningslovens § 15 i konkurstilfælde som indskrænkende og udtalte, at fortolkningen ikke havde støtte i hverken bestemmelsens ordlyd eller lovens forarbejder. Højesteret fandt på den baggrund, at der ikke var hjemmel til at nægte den skattepligtige at fradrage ægtefællens underskud i de pågældende skatteår. SKM2024.51.LSR Sagen vedrørte, hvorvidt en længstlevende ægtefælle, som sad i uskiftet bo med sin afdøde ægtefælle, og som i december 2019 havde overtaget en fast ejendom af denne, var berettiget til at klage over ejendomsværdien ansat ved vurderingen pr. 1. oktober 2014 for ejendommen. Sagen angik den tidligere gældende udgave af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., hvorefter ejeren af den faste ejendom og andre med en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat kunne påklage en ejendomsvurdering. I sagen udtalte Landsskatteretten indledningsvis, at da klageren ikke var ejer af ejendommen i 2014, var det afgørende, om klageren på anden vis kunne siges at have en væsentlig, direkte, retlig interesse i sagens udfald. Med henvisning til ejendomsværdiskatteloven og dødsboskifteloven fandt retten, at klageren hæftede for ejendomsværdiskatter vedrørende perioden fra den afdøde ægtefælles dødsdag, men også perioden før dette, hvorfor retten fandt, at klageren var berettiget til at klage over ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014. SKM2025.18.LSR Sagen angik ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020 for et fritliggende enfamilieshus. Klagerne havde købt ejendommen i almindelig fri handel ved købsaftale af 14. august 2022 til en pris på 2.400.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2022. Skødet blev tinglyst den 15. september 2022. Landsskatteretten skulle tage stilling til, om klagernes køb af ejendommen kunne indgå ved ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020. Landsskatteretten fandt, at ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3, måtte forstås således, at “før afgørelse om vurderingen træffes" refererede til tidspunktet for Vurderingsstyrelsens afgørelse, da det var Vurderingsstyrelsen, der traf afgørelse om vurderingen. Klagemyndigheden traf således ikke afgørelse om vurderingen, men efterprøvede, om Vurderingsstyrelsens afgørelse om vurderingen var korrekt. Da klagernes køb af ejendommen var sket, efter at afgørelse om vurderingen var truffet, kunne købet ikke indgå ved ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020. Landsskatteretten stadfæstede herefter Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020. Litteratur Af Niels Fenger (red.), Forvaltningsret, 1. udgave (2018), side 327, fremgår blandt andet følgende om fortolkningsfaktorer ved blandt andet lovfortolkning: "Den vægt, som de enkelte faktorer skal tillægges, skal ses i sammenhæng med hjemmelskravets styrke. Jo mere indgribende virkninger en fortolkning vil få for borgeren, jo sikrere må hjemlen være. Det betyder alt andet lige, at ordlyden som faktor tillægges større betydning ved indgribende beslutninger, og at de øvrige faktorer ikke kan tillægges samme vægt, som hvis der er tale om en mindre indgribende eller ligefrem begunstigende afgørelse. Intensitetsbetragtninger må således danne baggrunden for enhver fortolkning." Begrundelse og afgørelse Klageberettigelse Landsskatteretten lægger i overensstemmelse med det oplyste til grund, at klageren og medejeren har ejet den omhandlede ejendom på vurderingstidspunktet den 1. januar 2020, og klageren og medejeren har overdraget ejendommen til de nuværende ejere ved aftale af 5. september 2020, og skødet med de nuværende ejere som adkomsthavere er tinglyst den 30. september 2020. Endvidere lægger retten til grund, at Vurderingsstyrelsen har truffet afgørelse den 8. juli 2022 om vurdering af ejendommen pr. 1. januar 2020, og klageren ikke har været adressat for eller i øvrigt modtager af denne afgørelse om vurderingen pr. 1 januar 2020, men klageren den 30. januar 2024 har påklaget den del af vurderingen, der vedrører ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 for ejendommen, på baggrund af det såkaldte klagestartsbrev. Spørgsmålet er herefter, om klageren er berettiget til at klage over ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2020 for den omhandlede ejendom. Den påklagede vurdering udgør en afgørelse truffet efter ejendomsvurderingsloven, og afgørelsen er derfor omfattet af skatteforvaltningslovens § 6, stk. 1. Afgrænsningen af klageberettigede i forhold til afgørelser, der er omfattet af skatteforvaltningslovens § 6, stk. 1, følger af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., hvorefter klage kan indgives af ejeren af den faste ejendom og af andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering. Retten lægger i den forbindelse på baggrund af det oplyste og som ubestridt til grund, at klageren ikke hæfter over for stat eller kommune for skatter, der opkræves på baggrund af vurderingen pr. 1. januar 2020, og klageren er dermed ikke omfattet af denne del af personkredsen i andet led af bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt. Der er herefter alene et spørgsmål om, hvorvidt klageren må anses for omfattet af personkredsen i første led i bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., som ejeren af den faste ejendom. Det fremgår ikke af selve ordlyden af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., hvordan "ejeren af den faste ejendom" nærmere skal forstås, herunder i tidsmæssig sammenhæng. Der fremgår således ikke af ordlyden af bestemmelsens andet led en begrænsning i forhold til ejeren i tidsmæssig sammenhæng eller en nærmere afgrænsning af ejeren i øvrigt. Selve ordlyden af bestemmelsen omtaler ejeren i ental i bestemt form. Imidlertid kan det næppe i sig selv tillægges afgørende betydning, når der henses til, at det i hvert fald ikke kan forstås sådan, at der ikke kan være flere samtidige ejere eller medejere af en fast ejendom. Det er da også netop tilfældet i nærværende sag. Det giver heller ikke i sig selv holdepunkter for en fastlæggelse af en eventuel nærmere begrænsning eller afgrænsning i tidsmæssig henseende af forståelsen af ejeren af den faste ejendom. Landsskatteretten finder på den baggrund, at klageren som ejeren af den omhandlede ejendom på vurderingspunktet den 1. januar 2020 som udgangspunkt må anses for omfattet af bestemmelsen om klageberettigelse i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., som ejeren af den faste ejendom. Det ligger således inden for ordlyden af bestemmelsen, og det må samtidig anses for at være udtryk for en indgribende og indskrænkende fortolkning, hvis klageren som ejeren af den faste ejendom på vurderingstidspunktet ikke skulle være omfattet af bestemmelsen, og klageren dermed ikke skulle være klageberettiget og ikke skulle kunne påklage vurderingen af den ejendom, som klageren har ejet på vurderingstidspunktet. En sådan indskrænkende fortolkning af bestemmelsen må i givet fald kræve relativt sikre holdepunkter i retsgrundlaget, jf. herved også f.eks. UfR1980.566.H. Lovbemærkningerne til bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., indeholder ikke en nærmere beskrivelse af en begrænsning eller afgrænsning i forhold til ejeren i tidsmæssig sammenhæng. I den forbindelse kan det konstateres, at den seneste ændring af bestemmelsen med lov nr. 688 af 8. juni 2017 ikke ændrer i første led af bestemmelsen om ejeren af den faste ejendom, men derimod ændrer i og angår andet led i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., vedrørende andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering. Det fremgår således af lovbemærkningerne til denne ændring af bestemmelsen, at ændringen har til formål at skabe klarhed om, hvem der vil være berettiget til at klage over en ejendomsvurdering, og eliminere den tvivl, der måtte være opstået som følge af den ikke entydige praksis, hvilket vil blive opnået ved, at det udtrykkeligt fastsættes i lovgivningen, at det alene er ejeren af den faste ejendom og andre, der over for stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende vurdering, der er berettiget til at klage over vurderingen, men dette angår og knytter sig altså i første række til andet led i bestemmelsen og ikke første led om ejeren af den faste ejendom. Lovændringen og lovbemærkningerne hertil forholder sig på den måde ikke nærmere til, hvad der skal forstås ved ejeren af den faste ejendom. Det forhold, at klageren ikke har ejet ejendommen på tidspunktet for den administrative vurderingsproces i første instans hos Vurderingsstyrelsen, fordi denne proces først er foretaget efter vurderingspunktet den 1. januar 2020, kan ikke i sig selv tillægges afgørende betydning i forhold til spørgsmålet om klageberettigelse og fortolkningen af bestemmelsen skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt. Reguleringen af denne proces, herunder reglerne om deklaration i skatteforvaltningslovens § 20 a og forarbejderne hertil, udgør ikke egentlige fortolkningsbidrag af direkte betydning for forståelsen af bestemmelsen om klageberettigelse og indeholder da heller ikke omtale af klageberettigelse. Bestemmelserne i skatteforvaltningslovens § 20 a er således en særskilt regulering af og angår den særlige deklarationsprocedure under Vurderingsstyrelsens behandling af sagen, og denne regulering og procedure har ikke efter sit indhold en sammenhæng med den personkreds, der efterfølgende er berettiget til at påklage en ejendomsvurdering. Der findes dermed ikke heri holdepunkter for en indskrænkende fortolkning af bestemmelsen om klageberettigelse i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt. For så vidt angår SKM2024.51.LSR , angik sagen en klage over vurderingen pr. 1. oktober 2014, hvor situationen var den, at klageren netop ikke var ejer af ejendommen på vurderingstidspunktet i 2014, og det blev derfor afgørende, om klageren på anden vis kunne siges at have en væsentlig, direkte, retlig interesse i sagens udfald, jf. andet led i dagældende skatteforvaltningslovs § 35 a, stk. 2, 2. pkt. Med henvisning til ejendomsværdiskatteloven og dødsboskifteloven fandt retten, at klageren hæftede for ejendomsværdiskatter på grundlag af vurderingen pr. 1. oktober 2014, og klageren i den situation derfor var omfattet af andet led i dagældende skatteforvaltningslovs § 35 a, stk. 2, 2. pkt., og dermed berettiget til at klage over ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 efter denne del af den dagældende bestemmelse. Klageren blev således ikke anset for klageberettiget som ejeren af den faste ejendom efter bestemmelsens første led, uanset klageren efter vurderingstidspunktet blev ejer af ejendommen og var ejer af ejendommen på tidspunktet for klagens indgivelse. Dette understøtter således ikke, at der ved ejeren af den faste ejendom f.eks. skal forstås ejeren på tidspunktet for klagens indgivelse, og afgørelsen giver heller ikke i øvrigt et holdepunkt for en indskrænkende fortolkning af klageberettigelse i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt. Landsskatteretten finder derfor, at der ikke i retsgrundlaget findes tilstrækkelige holdepunkter for en sådan indskrænkende fortolkning af ejeren af den faste ejendom i bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt. Retten finder således, at der ikke foreligger sådanne tilstrækkeligt sikre holdepunkter i hverken bestemmelsens ordlyd, forarbejder, kontekst eller historik, og retten har herved også lagt vægt på, at der for en sådan fortolkning af bestemmelsen må skulle findes mere klare og entydige angivelser i retsgrundlaget for en snævrere afgrænsning af forståelsen af "ejeren af den faste ejendom", når ejeren faktisk er ejeren på vurderingstidspunktet, og afgørelsen om vurderingen af den faste ejendom uomtvisteligt i sig selv er en forvaltningsretlig afgørelse, der fastsætter værdierne i ejendomsvurderingen. Der kan bl.a. findes visse korte udsagn i forarbejderne til tidligere bestemmelser om klageberettigelse, som eventuelt kan udlægges som holdepunkt for en mere snæver afgrænsning af personkredsen i forhold til ejeren af den faste ejendom, men denne historik er ikke i sig selv afgørende for fortolkningen, og der er samlet set ikke de fornødne holdepunkter i retsgrundlaget i øvrigt for en sådan forståelse. Endvidere indgår den offentlige ejendomsvurdering og værdierne heri i andre sammenhænge end alene som grundlag for opkrævning af skatter. Det kan f.eks. være tilfældet over for det offentlige i situationer med værdiansættelse af ejendomme, herunder i forbindelse med gaveoverdragelser. Selvom ejeren ikke hæfter for skatter på baggrund af den pågældende ejendomsvurdering, vil ejeren således kunne have interesse i den offentlige ejendomsvurdering i andre sammenhænge, herunder over for det offentlige. På baggrund af ovenstående finder Landsskatteretten herefter, at der ikke er grundlag for at fravige udgangspunktet om, at klageren som ejeren af den omhandlede ejendom på vurderingspunktet den 1. januar 2020 må anses for omfattet af bestemmelsen om klageberettigelse i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., som ejeren af den faste ejendom, og klageren derfor er berettiget til at klage over den ansatte ejendomsværdi for ejendommen ved vurderingen pr. 1. januar 2020. Retten har herved alene taget stilling til, om klageren i den her foreliggende situation, hvor klageren ubestridt er medejer af den omhandlede ejendom på vurderingstidspunktet den 1. januar 2020, kan anses for klageberettiget efter bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, 2. pkt., som ejeren af den faste ejendom. Ejendomsværdi Det er Landsskatterettens opgave som klageinstans at forholde sig til rigtigheden af det samlede vurderingsfaglige skøn. Enhver vurdering af en ejendom vil altid befinde sig inden for et vist spænd uden af denne grund at være forkert. Dette er baggrunden for, at Landsskatteretten kun kan ændre ejendomsværdien, hvis ændringen er større end 20 % i forhold til den værdi, som Vurderingsstyrelsen har ansat, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien til 3.214.000 kr. Den ansatte ejendomsværdi svarer til en pris pr. m 2 vægtet areal på 16.880,25 kr. 20 % af ejendomsværdien på 3.214.000 kr. udgør 642.800 kr. For at Landsskatteretten kan ændre den påklagede ejendomsværdi, skal der således være grundlag for at nedsætte ejendomsværdien til et beløb på under 2.571.200 kr. eller forhøje ejendomsværdien til et beløb på over 3.856.800 kr. Klageren har nedlagt påstand om nedsættelse af ejendomsværdien pr. den 1. januar 2020 for den omhandlede ejendom til 2.555.000 kr. særligt med henvisning til, at ejendommen blev solgt for 2.555.000 kr. i november 2020, og at denne pris er udtryk for den reelle markedsværdi af ejendommen. Som anført ovenfor, blev den omhandlede ejendom overdraget til de nuværende ejere ved købsaftale indgået den 5. september 2020 og mod betaling af 2.555.000 kr., og skødet blev tinglyst på ejendommen den 30. september 2020. Det fremgår af ordlyden af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 2, at en handelspris betragtes som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument er tinglyst. Det fremgår af endvidere ordlyden af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3, at der kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den ejerbolig, der skal vurderes, selv om endeligt overdragelsesdokument først er tinglyst efter vurderingstidspunktet, men før afgørelse om vurderingen træffes. Landsskatteretten har i sin afgørelse af 15. oktober 2024, der er offentliggjort som SKM2025.18.LSR , fastslået, at udtrykket "før afgørelse om vurderingen træffes" i ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3, skal forstås som det tidspunkt, hvor Vurderingsstyrelsen træffer afgørelse om vurderingen. Landsskatteretten har også fastslået i afgørelsen, at dette medfører, at klagemyndigheden er afskåret fra at inddrage en handelspris for ejendommen selv i klagebehandlingen, når handlen er tinglyst efter det tidspunkt, hvor Vurderingsstyrelsen traf afgørelse om vurderingen. I nærværende sag har Vurderingsstyrelsen den 8. juli 2022 truffet afgørelse om vurderingen pr. 1. januar 2020 for den omhandlede ejendom, mens handlen af ejendommen er blevet tinglyst den 30. september 2020, jf. ovenfor. Handlen af ejendommen er dermed efter ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 2, konstateret den 30. september 2020, og da handlen er konstateret inden afgørelsen den 8. juli 2022 er det herefter muligt og relevant for retten at tage hensyn til ejendommens egen handelspris ved efterprøvelsen af ejendomsværdien, jf. ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3. Det er der således grundlag for, idet overdragelsen af ejendommen er angivet som en almindelig fri handel på markedsvilkår, og idet overdragelsen er foretaget inden for 10 måneder efter vurderingstidspunktet. Der er da også enighed om, at handlen af ejendommen selv kan indgå i prøvelsen af ejendomsværdien. Der er derimod ikke enighed om, hvilken betydning handlen af ejendommen selv skal tillægges i forhold til det vurderingsfaglige skøn. Ved inddragelsen af ejendommens egen handelspris henses også til prisudviklingen ved salg af parcel- og rækkehuse i perioden fra 4. kvartal 2019 til 3. kvartal 2020 for postnummerområde By Y2 under hensyntagen til forskellen på vurderingstidspunktet og handelstidspunktet. Prisudviklingen viser, at kvadratmeterprisen pr. m 2 vægtet areal for parcel- og rækkehuse i området har været forholdsvis konstant i perioden, men med enkelte udsving. Landsskatteretten lægger samtidig i overensstemmelse med det oplyste og fremlagte til grund, at de 15 referenceejendomme, som Vurderingsstyrelsen har anvendt som sammenligningsgrundlag ved deres ansættelse af ejendomsværdien for den omhandlede ejendom, […] alle er beliggende i det samme parcelhuskvarter som den omhandlede ejendom inden for en radius af 300 meter, og de alle er bebygget med fritliggende enfamilieshuse. Da alle 15 referenceejendomme er beliggende i det samme parcelhuskvarter som den omhandlede ejendom og inden for en radius af 300 meter fra ejendommen, og når dette sammenholdes med, at alle referenceejendommene i lighed med den omhandlede ejendom er bebygget med fritliggende enfamilieshuse, finder retten, at samtlige 15 referenceejendomme som udgangspunkt er sammenlignelige med den omhandlede ejendom, og alle de 15 referenceejendomme derfor også grundlæggende er relevante i forhold til vurderingen af handelsværdien og ansættelsen af ejendomsværdien for den omhandlede ejendom. Retten er dog samtidig opmærksom på, at alle referenceejendommene er beliggende på lukkede forgreninger af veje, som er forbundet med Vej-3, og det kun er ejendommene beliggende på Vej-6, adresse Y1 og Vej-1, adresse Y3, der støder op til Vej-3, og Vej-3 er den eneste vej i parcelhuskvarteret, som er klassificeret som en lokalvej. Henset til, at Vej-3 således fungerer som en forbindelsesvej mellem de enkelte forgreninger af veje i parcelhuskvarteret, og at vejen som den eneste vej i kvarteret er klassificeret som en lokalvej, lægger retten til grund, at vejen er mere trafikeret end de øvrige veje i parcelhuskvarteret omkring den omhandlede ejendom. Denne beliggenhed må således tages i betragtning ved en sammenligning, fordi en beliggenhed op til Vej-3 alt andet lige er egnet til at påvirke en ejendoms markedsværdi negativt i forhold til parcelhuskvarteret i øvrigt. Tages der udgangspunkt i og højde for ejendommenes opførelsesår, vægtet areal og grundareal, er de med den omhandlede ejendom mest sammenlignelige referenceejendomme beliggende på Vej-4, adresse Y1 og Vej-4, adresse Y2. De fremskrevne handelspriser for ejendommene beliggende på Vej-4, adresse Y1 og Vej-4, adresse Y2 udgør henholdsvis 2.889.039,41 kr. og 2.864.793,25 kr. Sammenholdt med disses vægtede arealer på henholdsvis 176 m 2 og 196,3 m 2 svarer det til en kvadratmeterpris for vægtet areal på henholdsvis ca. 16.415 kr. og ca. 14.594 kr. Det må samtidig tillægges en vis betydning, at handlen af ejendommen selv i overensstemmelse med det af klageren oplyste først skete efter et lidt længere udbud og forløb, og det kan have haft betydning for den realiserede handelspris for ejendommen. Det oplyste om det konkrete forløb peger således ikke i retning af, at der blev opnået en høj pris i markedet for ejendommen. Skal ejendomsværdien for den omhandlede ejendom ændres med mere end 20 % på baggrund af den efterfølgende handel af ejendommen selv, vil denne handel af ejendommen selv skulle tillægges nærmest eneafgørende betydning og vægt ved udøvelsen af skønnet over ejendomsværdien. Det er der ikke hjemmel til eller grundlag for, når der henses til, at der ikke ved ansættelsen af ejendomsværdien er tale om en eksakt beløbsmæssig værdi, jf. også ovenfor, men derimod en værdi inden for et spænd. Som det fremgår af lovbemærkningerne til bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2, ligger der i den fastsatte norm et spænd, inden for hvilket skønsmæssigt fastsatte værdier skal respekteres, herunder ejendomsværdien, og det gælder også i en situation med en handel af ejendommen selv, jf. herved også det anførte eksempel i lovbemærkningerne med netop en handel af en ejendom selv. Landsskatteretten finder på denne baggrund, at der efter et samlet skøn ikke er grundlag for at ændre og nedsætte ejendomsværdien for den omhandlede ejendom med mere end 20 %. Retten har herved særlig henset til, at når de ovenfor angivne forhold og handelspriser inddrages og afvejes i en samlet vurdering, er der ikke tilstrækkeligt med faktorer med fornøden vægt, som kan danne grundlag for at anse ejendomsværdien for ejendommen for at være så lav som f.eks. den efterfølgende handelspris for ejendommen selv. Handelspriserne for referenceejendommene understøtter således ikke, at der skulle være grundlag for en så lav ejendomsværdi for ejendommen, selv når der tages hensyn til forskellene mellem ejendommene, herunder i forhold til beliggenhed. Det af klageren anførte om, at der bl.a. er forskel på ejendommenes udsigt, og modelberegningen ikke har inddraget og taget tilstrækkeligt hensyn til ejendommenes individuelle forhold, kan ikke over for det lige ovenfor anførte føre til, at der er grundlag for at ændre og nedsætte ejendomsværdien for ejendommen med mere end 20 %. Disse forhold kan således ikke tillægges en sådan vægt, at det kan anses for godtgjort, at der er grundlag for at ændre ejendomsværdien for ejendommen pr. den 1. januar 2020 med mere end 20 %. Landsskatteretten stadfæster herefter den ansatte ejendomsværdi på 3.214.000 kr. for den omhandlede ejendom pr. 1. januar 2020.